财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股0.41美元，同店收入增长1.7%，同店费用增长3.8%，同店NOI增长0.8% [18] - 一季度末无担保信贷额度为7.5亿美元，到2021年底到期债务仅占3%（5600万美元），债务与总资产比率为39%，债务与EBITDA比率为4.9倍，固定费用覆盖率为5.5倍 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度同店平均入住率较去年提高20个基点，季度末同店入住率为91.8%，较去年下降20个基点，同店租金较去年下降11% [10] - 4月同店入住率为91.8%，与3月持平，较去年下降50个基点，同店租金较2019年4月下降28%，同店退租较去年4月下降26%，4月同店租金净有效率较2019年4月下降13% [11] - 过去七天同店租金较去年仅下降12%，较4月趋势有显著改善 [12] - 一季度新收购3处物业，花费7470万美元，新增66家门店至第三方管理平台 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 按地区看，达拉斯、凤凰城、休斯顿、费城和佛罗里达州迈尔斯堡表现最佳，其余MSA表现相对一致 [12] - 纽约市与迈阿密、芝加哥、奥兰多和华盛顿特区相比，表现、收款情况和客户行为大致相同 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 4月2日全国推出无接触租赁服务，4月27日全国推出SmartRental在线租赁平台，还在研发其他创新技术解决方案 [13][14] - 随着部分城市解除居家令，公司将根据法规在各市场逐步恢复拖欠租金处理程序和对现有客户的租金上调 [21] - 公司认为此次疫情是公司发展的关键时刻，将结合优质客户服务文化和前沿技术解决方案，巩固行业领先地位 [15] - 纽约市相关立法将使自存仓开发基本停滞，全国其他地区新项目情况不一，总体来看新供应管道将减少 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 一季度开局良好，但3月受疫情影响发生变化，4月适应新运营方式，近期租赁趋势令人鼓舞 [9][11][12] - 由于不确定性太多，公司暂不提供前瞻性盈利指引 [22] - 公司资产负债表强劲，有能力应对危机并在未来实现增长 [23][24] - 若国家安全重启，公司有望在夏季恢复到新常态，但情况难以预测 [46] 其他重要信息 - 公司财报电话会议记录中包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，相关风险因素可查看公司提交给美国证券交易委员会的文件 [4][5] - 公司提及非GAAP指标，GAAP与非GAAP指标的对账可在公司网站上的第四季度财务补充文件中找到 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 未来费用情况，包括税收、营销和工资 - 房地产税仍是费用压力最大的项目，预计短期内趋势不变；营销支出持续增加，且投资回报良好；工资方面，一季度影响不大，预计与疫情前预期相比也不会有太大变化 [27][28][29] 问题: 过去几天SmartRental平台的租赁占比 - SmartRental平台推出约八天，昨天17%的租赁业务通过该平台完成，预计随着品牌知名度提高，占比将继续增长 [30] 问题: 无接触租赁项目的利润率假设及成本情况 - 目前难以判断，公司将继续提供高质量客户服务，可能根据健康状况在低接触、无接触和传统服务模式间灵活切换 [31][32] 问题: 上一次衰退时供应管道情况及此次是否会类似 - 上次衰退前大部分供应已交付，此次纽约市立法将使自存仓开发基本停滞，全国其他地区新项目情况不一，新供应管道预计将减少，但程度难以确定 [34][35] 问题: 近期租赁活动趋势、退租情况及租金变化 - 近7 - 14天租赁情况令人鼓舞，退租情况与4月相比无明显变化，租金净有效率较4月进一步下降400个基点 [37] 问题: 纽约市场的最新情况，是否会更激进地调整价格和折扣 - 纽约市场表现与其他城市相当，客户表现良好，公司对纽约市场仍有信心 [38] 问题: 如何看待当前情况对业绩的影响及未来预期 - 由于诸多因素不确定，难以提供具体数学模型和指引，业绩受恢复正常运营时间、需求水平、定价和折扣等因素影响较大 [40][41] 问题: 目前对未来的感觉是更好还是更糟 - 公司感觉更好，因为能提供无接触租赁服务，满足客户需求，若国家安全重启，需求可能在未来几周和几个月反弹，但情况取决于各城市的情况 [42][45] 问题: 疫情对纽约消费者和就业偏好的影响，以及对长期资本分配的看法 - 公司认为城市密度与疫情影响无必然联系，纽约市问题在于拥挤而非密度，仍看好纽约市和城市业务，相信规划者会找到减少拥挤的方法 [48][49][51] 问题: 一季度入住和退租的平均租金价差及4月以来的趋势 - 一季度入住和退租租金价差较以往扩大约5%，总体对租金情况满意 [53] 问题: 是否考虑将租户保险业务转为自营解决方案 - 公司每年都会评估当前模式与自营模式的经济风险，目前尚未找到有吸引力的时机或事实依据支持转型，将持续关注 [54] 问题: 每年有多少租户会获得租金上调，是否有季节性 - 正常情况下，入住6个月及之后每12个月的租户会获得租金上调，约一半租户会受影响；由于夏季入住较多，秋季和冬季达到6个月租期的租户更多，租金上调情况更集中 [56][57] 问题: 停止现有客户租金上调计划对同店NOI增长的影响 - 停止该计划会对同店NOI产生影响，具体影响取决于持续时间，是短期内影响业绩的最大变量之一 [58][59] 问题: 随着城市开放，是否会同步重新实施现有客户租金上调计划 - 公司会积极监测各地命令和市场行为，希望尽快恢复正常业务，但情况可能会有变化，难以预测具体时间 [60] 问题: 4月底入住率受未进行逾期拍卖的影响程度 - 未进行拍卖对入住率的影响约为50个基点 [63] 问题: 今年收购的三处物业的详细信息 - 一季度收购的一处物业位于圣安东尼奥，为租赁期内物业；季度末后签约的两处分别位于马里兰州杰瑟普和新泽西州霍博肯，入住率在65% - 70%之间；此外，公司还参与了一个涉及14处资产的合资项目 [64][65][66] 问题: 新合资项目的结构和合作伙伴情况，以及目前合资伙伴总数 - 新合资项目与长期合作的伙伴合作，有特定债务；公司与多个伙伴有合资项目，主要涉及开发项目，开发管道中的5处物业有4个非合并合资伙伴，还有一个长期合作的伙伴 [67] 问题: 当前自动支付的客户比例，以及自动支付和现金支付的收款差异 - 约50%的客户使用自动支付，自动支付和非自动支付客户的收款情况无显著差异，目前收款情况良好 [71] 问题: 历史上租户逾期60天、90天、120天后的收款情况 - 历史上60天可能是难以收款的节点，但由于疫情期间未进行正常催收程序，预计会收回一些超过60天的欠款 [72] 问题: 如何评估当前新交易，特别是在市场不确定性下的项目承保 - 目前评估新交易极具挑战性，市场活动放缓，部分交易价格较高，公司和同行都持谨慎态度，多数人会等待对市场重启和运营基本面有更清晰的了解后再行动 [74] 问题: SmartRental和行业线上化对人员配置和现场人员成本的影响 - 目前不确定，这取决于市场变化和客户偏好，公司有技术能力在不同服务模式间灵活切换 [76][77] 问题: 纽约ICAP政策变化对公司基本面和提价能力的长期影响 - ICAP立法将使纽约市新开发项目在中期内基本停滞，对现有运营商而言是积极消息，未来随着现有供应被消化，公司在纽约的市场领先地位将更有价值 [79][80]

物业资产情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司分别拥有524处和523处自助存储物业，可出租面积约为3670万平方英尺和3660万平方英尺[151] - 截至2020年3月31日，公司为第三方管理707家门店，自有和/或管理的门店总数达1231家[151] - 截至2020年3月31日，公司拥有477处同店物业和47处非同店物业[172] - 截至2020年3月31日和2019年，公司分别拥有524处和494处自助存储物业及相关资产[174] - 2019年1月1日至2020年3月31日，公司收购29处门店、开发3处门店、出售1处门店、合并1处门店[174] - 2019年5月24日，公司以约160万美元收购亚利桑那州坦佩的一处门店[174] - 截至2020年3月31日，公司没有被归类为待售的门店[168] - 2020年3月31日后，公司以6570万美元收购位于马里兰州和新泽西州的两个自存仓物业[216] 区域营收占比 - 2020年第一季度，佛罗里达、纽约、得克萨斯和加利福尼亚的门店分别约占总收入的16%、16%、9%和8%[157] 减值损失情况 - 2020年和2019年第一季度，公司未确认与长期资产和非合并房地产投资相关的减值损失[166][169] 疫情影响 - 新冠疫情对公司2020年第一季度经营业绩影响不重大，但未来影响可能重大且不确定[175] 财务数据表现 - 2020年第一季度总营收为1.64081亿美元，较2019年的1.52845亿美元增长7.4%，其中租金收入增长7.1%，其他物业相关收入增长7.8%，物业管理费收入增长11.0%[177][178][179][181] - 2020年第一季度运营费用为5574万美元，较2019年的5142.5万美元增长8.4%，主要因物业税和广告成本增加[177][183] - 2020年第一季度净营业收入为1.08341亿美元，较2019年的1.0142亿美元增长6.8%[177] - 2020年第一季度末店铺数量为524家，总面积为3673.5万平方英尺，期末入住率为90.2%，平均入住率为91.5%[177] - 2020年第一季度折旧和摊销费用为4083.8万美元，较2019年的3844.2万美元增长6.2%，主要因2019 - 2020年收购和开发的店铺[177][184] - 2020年第一季度一般及行政费用为1036.5万美元，较2019年的914.7万美元增长13.3%，主要因员工人数增加[177][185] - 2020年第一季度利息费用为1868.1万美元，较2019年的1751.7万美元增长6.6%，平均未偿还债务余额增加1.333亿美元至19.442亿美元[186] - 2020年第一季度经营活动提供的现金为8094.9万美元，较2019年的7545.8万美元增加549.1万美元[188][190] - 2020年第一季度投资活动使用的现金为3478.4万美元，较2019年的7903.3万美元减少4424.9万美元，主要因存储物业收购和开发现金使用减少[189][190][191][192] - 2020年第一季度融资活动使用的现金为6612.7万美元，而2019年为提供363.4万美元，变化为减少6976.1万美元[190] - 2020年第一季度融资活动使用现金6610万美元，较2019年同期的现金流入360万美元减少6980万美元[193] - 2020年第一季度归属于普通股股东的净收入为3789.6万美元，2019年同期为3549.8万美元[229] - 2020年第一季度FFO归属于普通股股东和OP单位持有人为7999.6万美元，2019年同期为7552.6万美元[229] 未来支出计划 - 2020财年剩余时间，预计经常性资本支出1000 - 1500万美元，计划资本改进和门店升级1700 - 2200万美元，新门店开发成本3000 - 4500万美元，未偿债务本金还款约1220万美元[196] 资金与债务情况 - 截至2020年3月31日，公司有可用现金及现金等价物约3570万美元，修订并重述信贷安排下有7.493亿美元借款额度[202] - 公司未偿还无抵押优先票据本金余额为1.85亿美元，净无抵押优先票据为18362.23万美元[204] - 截至2020年3月31日，循环信贷工具下借款的有效加权平均利率为2.09%，可用借款额度为7.493亿美元[210] - 截至2020年3月31日，公司合并债务包括19.439亿美元固定利率的未偿还抵押贷款、应付票据和无担保优先票据[234] 股权计划 - 公司维持“随行就市”股权计划，可通过销售代理出售最多6000万股普通股，截至2020年3月31日，有1460万股普通股可发行[214] 业绩指标定义 - 公司定义净营业收入（NOI）为持续总收入减去持续物业运营费用，NOI并非按照公认会计原则计算的业绩指标[218] - 公司使用NOI衡量门店运营表现，但NOI不能替代GAAP规定的财务指标[219] - FFO是房地产公司常用的运营表现补充指标，公司计算的FFO可能与其他公司不可比[223][224] - 调整后的FFO排除收购相关成本等项目，有助于理解公司运营结果，计算方式可能与其他公司不同[226] 经济影响与风险 - 公司认为自存仓物业对短期经济衰退的敏感度低于其他房地产类型，但长期经济衰退会对运营现金流产生不利影响[194] - 为符合联邦所得税目的的房地产投资信托（REIT）资格，母公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不包括资本利得）[195] - 公司无表外安排、融资或与其他非合并实体的关系（除共同投资合伙企业）[230] - 公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于市场利率[231] - 市场利率上升100个基点，公司未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将减少约1.064亿美元[237] - 市场利率下降100个基点，公司未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将增加约1.176亿美元[237]

业绩总结 - 2020年第一季度公司的每股收益（EPS）为0.20美元，较2019年同期的0.19美元有所增长[15] - 调整后的每股运营资金（FFO）为0.41美元，同比增长2.5%[16] - 2020年第一季度公司的净收入为3790万美元，较2019年同期的3550万美元有所增加[15] - 2020年第一季度的总收入增加了1120万美元，物业运营费用增加了430万美元[24] - 2020年第一季度持续运营的总收入为164,081千美元，较2019年第四季度的165,506千美元下降0.9%[53] - 持续运营的EBITDA为97,976千美元，较2019年第四季度的101,175千美元下降3.2%[53] - 净收入归属于公司为37,896千美元，较2019年第四季度的42,045千美元下降10.2%[53] 用户数据 - 同店（477家门店）净运营收入（NOI）同比增长0.8%[10] - 同店平均入住率为91.5%，季度末达到91.8%[10] - 截至2020年3月31日，公司第三方管理平台新增66家门店，总数达到707家[19] - 2020年第一季度同店物业的平均入住率为91.5%，较2019年同期的91.3%上升了0.2个百分点[64] - 2020年第一季度租金收入为130,526千美元，较2019年同期的127,778千美元增加了2,748千美元，增幅为2.1%[63] 未来展望 - 由于COVID-19疫情的影响，公司决定撤回2020年的全年指导[31] - 2020年第一季度的运营结果未受到COVID-19的重大影响，但未来的运营和财务结果难以预测[31] - 公司在2020年4月底的流动性状况良好，拥有6.809亿美元的循环信贷额度[29] - 截至2021年，公司仅需偿还5570万美元的债务到期和6790万美元的开发资金[29] 新产品和新技术研发 - 2020年第一季度新开发物业的总投资为131,900千美元[82] - 2020年第一季度完成的新开发物业总可租赁面积为464,605平方英尺[85] 市场扩张和并购 - 公司在2020年第一季度收购了一处位于德克萨斯州的物业，交易金额为900万美元[17] 负面信息 - 公司暂停了对现有客户的所有租金上涨，并暂时中止了正常的逾期处理流程[11] - 公司面临的风险包括经济、市场条件的变化以及融资风险等[47] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在自我管理的房地产投资信托中，属于美国前三大自存储物业的拥有者和运营者[36] - 公司使用的运营绩效指标“运营资金”（FFO）不应被视为净收入的替代指标[40] - 净运营收入（NOI）被管理层用作评估各门店运营绩效的关键指标[42] - 固定费用覆盖比率为5.5倍，远高于要求的1.5倍[80] - 杠杆比率为39.7%，低于要求的60%[80] - 无担保资产比率为246.4%，高于要求的150%[80]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度同店收入增长1.6%，费用增长4.6%，净营业收入（NOI）增长0.4%；全年同店收入增长1.9%，费用增长4%，NOI增长1.1% [9] - 第四季度平均入住率为91.7%，同比上升10个基点，季度末入住率也上升10个基点，达到91.2% [10] - 第四季度调整后每股运营资金（FFO）为0.42美元，处于指引范围高端；全年每股FFO为1.69美元，较2018年增长3% [11] - 2019年通过出售股票筹集1.963亿美元，平均股价33.64美元；10月发行3.5亿美元10年期无担保优先票据，票面利率3%，全年新发行债券总额达7亿美元 [14][15] - 12月宣布季度股息提高3.1%，年化股息为每股1.32美元，基于2020年指引中点，股息支付率为78.1% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度收购5处房产，总价5790万美元，全年收购29处，总价2.466亿美元；出售1处德州房产，售价410万美元 [12] - 第四季度第三方管理业务新增46家门店，2019年共新增199家，年末管理门店达649家 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2020年纽约市交付量将逐渐减少，且新增交付多在不与现有门店直接竞争的子市场 [8] - 2020年同店物业池中约45%的门店将受到新供应竞争影响，低于2019年的50% [20] - 2020年有效租金整体较2018年第四季度下降2.5% - 5%，目前仍处于该区间；未受供应影响的市场有效租金为正，部分市场有改善迹象，部分市场仍面临压力 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2020年是行业过渡年，公司将继续通过第三方管理计划、合资企业、非稳定投资组合租赁和成功的债务与股权融资实现FFO增长 [6][7] - 持续积极寻找外部增长机会，追求有吸引力的风险调整后回报投资，关注处于租赁阶段的项目 [41][43] - 营销方面，将继续积极投入，期望以合理成本获取客户，费用增长幅度可能与第四季度相近 [30][31] - 定价策略上，倾向在要价和激励措施间取得健康平衡，实现更渐进的租赁和更高的有效租金 [62][63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临新供应带来的内部增长逆风，但公司对未来前景保持积极，预计2021年基本面将逐步增强 [6][7] - 2020年上半年收入增长可能有积极影响，下半年增长将趋于平稳；入住率表现令人鼓舞，但定价仍面临新供应挑战 [26][27] 其他重要信息 - 2020年同店房地产税预计增长5% - 7%，未来几年可能仍有3% - 5%的增长，公司将积极挑战评估价值以降低成本 [48][52] - 2020年FFO指引受租赁物业稀释影响，每股减少0.07 - 0.08美元，较2019年减少约0.02美元 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度核心收入增长及2020年需求情况 - 公司预计2020年收入增长率不会呈线性变化，年初可能有积极影响，下半年趋于平稳；2020年至今入住率表现良好，较去年同期高出30个基点，但定价仍面临新供应挑战 [26][27] 问题2: 营销费用增长原因及2020年预期 - 行业竞争激烈，空置率高，第四季度营销投入取得了可接受的回报；2020年将继续积极投入营销，费用增长幅度可能与第四季度相近，二、三季度增长可能较高 [30][31][33] 问题3: 同店增长预期及各市场表现 - 增长波动受定价策略影响；纽约市预计与整体同店预期一致，郊区压力较大；迈阿密、芝加哥等早期受供应影响的市场2020年表现可能更好；加州市场预计表现出色，佛罗里达州部分市场可能表现不佳 [35][36][38] 问题4: 租赁物业稀释及开发投资意愿 - 指引中的稀释不考虑投机性活动；公司持续寻找增长机会，关注有吸引力的风险调整后回报项目，目前纽约、波士顿、华盛顿特区暂无有吸引力的开发项目 [41][42][44] 问题5: 第四季度有效租金趋势及2020年情况 - 第四季度和2020年至今有效租金与全年情况相似，整体较2018年第四季度下降2.5% - 5%，不同市场表现不同 [46] 问题6: 房地产税情况及未来展望 - 2020年同店房地产税预计增长5% - 7%，未来几年可能仍有3% - 5%的增长，短期内难以回到通胀水平，公司将积极挑战评估价值 [48][51][52] 问题7: 供应减少原因 - 是多种因素的综合结果，包括开发商在核心市场机会减少后转向周边市场，以及部分市场无关的投资者开始关注二级市场 [55][57][58] 问题8: 纽约市投资组合构成 - 约14%的NOI来自纽约市，其余来自周边地区，2020年周边地区新供应影响更大 [59][60] 问题9: 供应高峰市场定价策略 - 行业有两种策略，公司倾向在要价和激励措施间取得平衡，实现更渐进的租赁和更高的有效租金 [61][62][63] 问题10: 外部增长机会及客户行为变化 - 公司认为国内有很多机会，优先考虑运营稳定的门店，未来两到三年租赁阶段项目的整合机会将增加；客户行为无显著变化，线上购物更普遍，比较三家供应商的习惯未变 [67][68][70] 问题11: 有效租金差距及应对措施 - 净有效租金趋势与整体收入增长趋势相似，下半年可能趋于平稳；公司长期关注提高续租率，已较为激进，低挂果实已被摘取 [74][75][78] 问题12: 第三方管理费用压力 - 部分运营商为扩大规模降低费用，但公司多数第三方客户对经济安排满意，认为公司提供了高价值 [80][81] 问题13: 休斯顿市场情况 - 2020年新开业门店将减少，入住率将增长，但净有效租金仍面临压力；长期来看，休斯顿和迈阿密市场的人口结构变化值得关注 [85][86][90] 问题14: 一般及行政费用（G&A）增长原因 - 增长约8% - 9%，反映了公司随着平台增长继续建设团队和系统 [91] 问题15: 广告支出增长原因及2020年费用增长驱动因素 - 增长主要是由于拍卖关键词支出增加；2020年费用增长主要由房地产税（5% - 7%）、营销费用（20% - 30%）和人员成本推动 [93][94][95] 问题16: 收购指引范围及开发项目稳定时间 - 收购指引是对机会规模的指示，不针对特定类型，取决于有吸引力的风险调整后回报项目；2019年和2020年开业项目预计在开业后36 - 45个月达到物理入住稳定，再经过约12个月实现经济稳定 [97][98][99]

营收与利润情况 - 2019年总营收为643,915千美元，较2018年的597,944千美元增长约7.7%[242] - 2019年净收入为170,771千美元，较2018年的165,488千美元增长约3.2%[242] - 2019年归属于公司普通股股东的基本每股收益为0.89美元，摊薄后每股收益为0.88美元[242] - 2019年总营收为643,915千美元，净利润为170,771千美元[248] - 2019年加权平均基本流通单位为190,874，加权平均摊薄流通单位为191,576[248] - 2019年基本每股收益为0.89美元，摊薄每股收益为0.88美元[248] - 2019年归属于公司普通股股东的净收入为1.691亿美元，较2018年的1.639亿美元增加523万美元，增幅3.2%[279] - 2019年和2018年可分配给股东的净收入分别为16911.7万美元和16388.9万美元[302] - 2019年租金收入从2018年的5.175亿美元增至5.524亿美元，增长3490万美元，增幅6.7%[281] - 2019年其他物业相关收入从2018年的6020万美元增至6760万美元，增长740万美元，增幅12.3%[282] - 2019年物业管理费收入从2018年的2030万美元增至2400万美元，增长370万美元，增幅18.3%[283] - 2019年物业运营费用从2018年的1.969亿美元增至2.097亿美元，增长1290万美元，增幅6.5%[284] - 2019年折旧和摊销从2018年的1.434亿美元增至1.635亿美元，增长2020万美元，增幅14.1%[285] - 2019年利息费用从2018年的6210万美元增至7250万美元，增长1040万美元，增幅16.7%[286] - 2019年房地产投资收益权益较2018年增加1200万美元[287] - 2019年房地产销售净收益为150万美元，较2018年的1060万美元减少910万美元[288] - 2019年其他收入较2018年增加120万美元[288] 资产与负债情况 - 2019年存储物业净值为3,774,485千美元，总资产为4,029,545千美元[243] - 2019年总负债为2,160,121千美元，较2018年的1,980,704千美元增长约9.1%[243] - 截至2019年12月31日，公司约有5490万美元的现金及现金等价物，循环信贷额度下约有7.493亿美元的可用借款额度[317] - 截至2019年12月31日，无担保优先票据本金余额为18.5亿美元，净无担保优先票据为1.835725亿美元，较2018年增加6.922亿美元[320][334][336] - 2019年12月31日较2018年，净存储物业增加1.735亿美元，主要因收购29处存储物业等；其他资产增加5270万美元，主要因采用新会计准则[334][335] - 2019年12月31日较2018年，净无担保优先票据增加6.922亿美元，循环信贷额度减少1.955亿美元，净无担保定期贷款减少2.998亿美元[334][336][337] - 截至2019年12月31日，公司已知合同义务总计26.33287亿美元，包括抵押贷款、无担保优先票据、利息支付等[339] - 截至2019年12月31日，未摊销的折扣/溢价公允价值调整为180万美元，未摊销的贷款采购成本为30万美元[340] - 截至2019年12月31日，无担保优先票据发行的未摊销折扣为390万美元，未摊销的贷款采购成本为1040万美元[340] - 截至2019年12月31日，公司的合计存款为260万美元，与两个待收购物业相关[341] - 截至2019年12月31日，公司合并债务包括19.445亿美元的未偿还抵押贷款、应付票据和固定利率无担保优先票据[346] 门店情况 - 2019年门店数量为523家，较2018年的493家增加30家[243] - 2019年可出租总面积为36,604千平方英尺，较2018年的34,619千平方英尺增长约5.7%[243] - 2019年入住率为89.5%，较2018年的89.0%略有上升[243] - 截至2019年12月31日，公司拥有523个自存仓物业，可出租总面积约3660万平方英尺[249][253] - 2019年门店入住率为89.5%[249] - 截至2019年12月31日，公司在24个州和哥伦比亚特区拥有门店，为38个州和哥伦比亚特区的第三方管理门店[253] - 2019年佛罗里达、纽约、得克萨斯和加利福尼亚州的门店分别贡献约16%、16%、10%和8%的总收入[258] - 截至2019年12月31日，公司拥有466个同店物业和57个非同店物业[274] - 2019、2018和2017年底，公司分别拥有523、493和484个自存仓物业及相关资产[275] - 2017 - 2019年期间有多次门店收购、开发、合并和出售活动[277] - 2017年5月16日、10月2日和2019年5月24日，公司分别以约370万、410万和160万美元收购门店[278] - 截至2019年12月31日，无门店被归类为待售[271] - 2019年公司收购29家门店，总净购买价2.383亿美元；2018年收购10家门店，总购买价2.275亿美元[307] 股息情况 - 2019年普通股每股现金股息为1.29美元，较2018年的1.22美元增长约5.7%[243] - 2019年12月12日宣布普通股每股股息为0.33美元[244] - 2019年宣布普通股每股现金股息为1.29美元[249] 公司运营与业务情况 - 公司主要收入来源于自存仓物业的租金，运营结果取决于客户留存、新客户租赁及定价能力[254] - 公司门店入住率通常在夏季因搬家活动增加而略高[255] - 公司通过集中营销、收益管理和本地运营团队结合的方式管理运营门店[254] - 公司业务受整体经济状况影响，不利经济条件或影响增长和盈利能力[256] - 公司专注内部增长，有选择性地进行自存仓物业收购和开发[257] 现金流情况 - 2019年和2018年经营活动提供的现金分别为3.318亿美元和3.043亿美元，增加了2740万美元[304] - 2019年和2018年投资活动使用的现金分别为3.757亿美元和3.223亿美元，增加了5340万美元[307] - 2019年和2018年融资活动提供的现金分别为9590万美元和1520万美元，增加了8060万美元[308] 未来计划与预算 - 2020财年，预计经常性资本支出约为1400万 - 1900万美元，计划资本改进和门店升级约为2400万 - 2900万美元，新门店开发成本约为3900万 - 5400万美元[312] - 2020年公司目前计划的债务本金还款约为1280万美元[312] 融资与债务发行情况 - 2019年1月30日，公司发行了3.5亿美元2029年到期的无担保优先票据，年利率4.375% [318] - 2019年10月11日，公司发行了3.5亿美元2030年到期的无担保优先票据，年利率3.000% [319] - 2019年6月19日，公司修订并重述信贷安排，包括7.5亿美元无担保循环信贷额度，到期日为2024年6月19日，截至2019年12月31日，有效加权平均利率为2.86%，可用借款额度为7.493亿美元[325][326] - 2019年，公司使用2029年票据发行所得款项偿还信贷安排下无担保定期贷款，使用修订后信贷安排初始预付款偿还定期贷款安排下无担保定期贷款[328][329] 股权发售情况 - 公司维持股权发售计划，可发售最多5000万股普通股，2019 - 2017年分别出售589.9万、429.1万和103.6万股，净收益分别为1.96304亿、1.31835亿和0.29642亿美元[333] - 截至2019年12月31日、2018年和2017年，股权发售协议下分别剩余460万、1050万和470万股可供发行[333] 财务契约遵守情况 - 优先票据契约限制公司及其子公司举债，要求杠杆比率不超60%，利息覆盖率超1.5:1，有担保债务杠杆比率不超40%，截至2019年12月31日，公司遵守所有财务契约[324] - 修订后信贷安排下，循环信贷额度借款需遵守财务契约，包括总负债与总资产价值比不超60%，固定费用覆盖率不低于1.5:1，截至2019年12月31日，公司遵守所有财务契约[330][332] 市场利率影响情况 - 公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于市场利率[343] - 债务组合固定部分的市场利率变化影响净金融工具头寸，但不影响利息支出或现金流[347] - 债务组合可变部分的市场利率变化影响利息支出和现金流，但不影响净金融工具头寸[347] - 市场利率上升100个基点，未偿还固定利率抵押贷款和无担保优先票据的公允价值将减少约1.102亿美元[349] - 市场利率下降100个基点，未偿还固定利率抵押贷款和无担保优先票据的公允价值将增加约1.225亿美元[349] 物业会计处理情况 - 自存仓物业按成本减累计折旧记录，折旧按直线法计算，使用寿命5 - 39年[264] - 2017 - 2019年未确认自存仓物业和非合并房地产投资的减值损失[267][272]

业绩总结 - 2019年第四季度每股收益（EPS）为0.22美元，同比下降15.4%[10] - 2019年第四季度净收入为4200万美元，同比下降12.5%[10] - 2019年第四季度总收入为165,506千美元，较2018年同期的153,882千美元增长7.9%[55] - 2019年全年同店收入增长1.9%，同店运营费用增长4.0%[22] - 2019年第四季度调整后的每股运营资金（FFO）为0.42美元，与2018年持平[71] 用户数据 - 同店（466家商店）净运营收入（NOI）同比增长0.4%[9] - 同店平均入住率为91.7%，季度末为91.2%[9] - 2019年第四季度，持续运营的收入为165,506千美元，较2019年第三季度的166,547千美元下降0.6%[51] - 2019年第四季度，归属于普通股股东的净收入为48,156千美元，同比增长14.4%[71] - 2019年第四季度，CUBE的平均入住率为83.4%，较2018年的85.6%下降2.2个百分点[93] 未来展望 - 2020年第一季度每股稀释收益预期在0.19至0.20美元之间，调整后的每股FFO预期在0.40至0.41美元之间[31] - 公司预计2020年每股稀释收益将在0.89至0.93美元之间，调整后的每股FFO将在1.67至1.71美元之间[31] - 2020年同店收入增长预期为0.00%至1.00%，同店费用增长预期为4.00%至5.00%[32] - 2020年同店NOI增长预期为(1.50)%至0.00%[32] 新产品和新技术研发 - 2019年第四季度关闭了五项物业收购，总金额为5790万美元[9] - 2019年公司通过市场股权计划共售出590万股，平均售价为每股33.64美元，净筹资额为1.963亿美元[28] 市场扩张和并购 - 2019年第四季度发行了3.5亿美元的无担保高级票据，利率为3.00%，到期日为2030年2月15日[27] - 2019年第四季度，来自未担保物业的净运营收入（NOI）占总收入的97.2%[77] 负面信息 - 2019年第四季度关闭了五项物业收购，总金额为5790万美元[9] - 2019年第四季度，出售房地产的净收益为-1,508千美元，较2018年下降85.8%[71] 其他新策略和有价值的信息 - 每季度股息增加3.1%，年化股息率从1.28美元提高至1.32美元[9] - 2019年第四季度，未担保债务总额为1,850,000千美元，平均利率为3.91%[81] - 2019年第四季度，股息每股为0.33美元，派息比率为78.6%[71]

门店规模与分布 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司分别拥有519处和493处自存仓物业，可出租面积约为3630万平方英尺和3460万平方英尺[168] - 截至2019年9月30日，公司为第三方管理652家门店，使公司拥有和/或管理的门店总数达到1171家[168] - 2019年前九个月，佛罗里达州、纽约州、得克萨斯州和加利福尼亚州的门店分别约占总收入的16%、16%、10%和8%[174] - 截至2019年9月30日，公司拥有467处同店物业和52处非同店物业[189] - 2019年9月30日门店总数为519家，2018年为490家；总可出租面积为3629.1万平方英尺，2018年为3445.6万平方英尺[193] 门店收购与出售 - 2018年1月1日至2019年9月30日，公司收购了10处门店，开发了1处门店，出售了2处门店[191] - 2019年5月24日，公司以约160万美元收购了亚利桑那州坦佩的一处门店，并与现有门店合并[191] - 2019年10月25日，以730万美元收购位于德克萨斯州的自助存储物业[248] - 2019年10月7日，公司出售位于德克萨斯州的自助存储物业，售价410万美元[250] 门店运营与入住率 - 公司主要通过集中营销、收益管理和本地运营团队管理和运营门店，以应对市场变化并最大化收入[169] - 公司门店入住率通常在夏季略高，受整体经济状况和消费者支出影响[170][171] 财务指标（第三季度） - 2019年第三季度总营收为1.66547亿美元，较2018年同期的1.5337亿美元增长8.6%[193] - 2019年第三季度租金收入为1.422亿美元，较2018年同期的1.325亿美元增长7.3%，主要因租金率提高和非同店组合新增门店[193][194] - 2019年第三季度其他物业相关收入为1810万美元，较2018年同期的1550万美元增长16.5%，源于客户保险参与度和便利费增加等[193][195] - 2019年第三季度物业管理费收入为630万美元，较2018年同期的540万美元增长16.4%，因管理门店增多和收入提高[193][197] - 2019年第三季度物业运营费用为5350万美元，较2018年同期的4880万美元增长9.7%，主要因同店物业税增加和新门店费用上升[193][199] - 2019年第三季度折旧和摊销费用为4340万美元，较2018年同期的3520万美元增长23.1%，与2018 - 2019年收购和开发的门店有关[193][200] - 2019年第三季度利息费用为1820万美元，较2018年同期的1520万美元增长19.9%，因未偿债务增加和利率上升[193][201] - 2019年第三季度其他收入增加190万美元，主要源于2019年HVP III和HVP IV物业交易相关费用[202] 财务指标（前九个月） - 2019年前九个月租金收入从3.845亿美元增至4.098亿美元，增长2530万美元，增幅6.6%[207] - 2019年前九个月其他物业相关收入从4480万美元增至5070万美元，增长590万美元，增幅13.1%[208] - 2019年前九个月物业管理费收入从1480万美元增至1790万美元，增长310万美元，增幅21.2%[210] - 2019年前九个月物业运营费用从1.47亿美元增至1.55亿美元，增长800万美元，增幅5.4%[212] - 2019年前九个月折旧和摊销从1.053亿美元增至1.225亿美元，增长1720万美元，增幅16.4%[213] - 2019年前九个月利息支出从4580万美元增至5390万美元，增长810万美元，增幅17.6%，平均未偿债务余额增加1.513亿美元至18.284亿美元，加权平均有效利率从3.89%增至4.09%[215] - 2019年前九个月房地产投资收益增加1170万美元，主要因HVP III出售50处房产[216] - 2019年前九个月经营活动现金流从2.346亿美元增至2.599亿美元，增加2530万美元[219] - 2019年前九个月投资活动现金流使用从1.85亿美元增至3.053亿美元，增加1.203亿美元，主要用于收购存储物业和HVP III剩余权益[221] - 2019年前九个月融资活动现金流从 - 5221.8万美元增至5178.8万美元，增加1.04006亿美元[218] - 2019年前九个月融资活动提供现金5180万美元，2018年同期使用现金5220万美元，变化为1.04亿美元，主要因2019年1月发行无担保优先票据获3.477亿美元净收益及普通股发行收益增加8800万美元等[222] 财务指标（其他） - 2019年第三季度和前九个月，归属普通股股东的净收入分别为4215.4万美元和1.27072亿美元，2018年同期分别为4290万美元和1.15733亿美元[263] - 2019年第三季度和前九个月，归属普通股股东和运营合伙单位持有人的FFO分别为8679.1万美元和2.43284亿美元，2018年同期分别为8066.5万美元和2.27923亿美元[263] - 2019年前九个月，公司房地产销售净收益为1070万美元[263] 资本支出与预算 - 2019财年剩余时间，预计经常性资本支出400万 - 800万美元，计划资本改进和门店升级100万 - 300万美元，新门店开发成本900万 - 1900万美元，未偿还债务本金支付约60万美元[225] 现金与债务情况 - 截至2019年9月30日，可用现金及现金等价物约730万美元，修订并重述信贷安排下可用借款额度约5.113亿美元[230] - 截至2019年9月30日，无担保优先票据本金余额15亿美元，净无担保优先票据1.489483亿美元[231] - 2019年6月19日修订并重述信贷安排，包括7.5亿美元无担保循环信贷额度，到期日为2024年6月19日，当前借款利率为伦敦银行同业拆借利率加1.1%（含0.15%的设施费）[238] - 截至2019年9月30日，循环信贷额度下借款有效加权平均利率为3.12%，可用借款额度为5.113亿美元，未偿还信用证减少可用余额70万美元[239] - 2019年10月11日，发行3.5亿美元2030年2月15日到期的无担保优先票据，年利率3%，净收益3.464亿美元用于偿还循环信贷额度债务等[249] - 无担保优先票据契约限制运营合伙及其子公司举债，要求杠杆比率不超过60%，利息覆盖率超过1.5:1，截至2019年9月30日，运营合伙遵守所有财务契约[235][237] - 截至2019年9月30日，公司合并债务包括15.951亿美元固定利率未偿还抵押贷款和无担保优先票据，以及2.38亿美元浮动利率未偿还信贷安排借款[270] 股权计划 - 维持“按市价”股权计划，可通过销售代理出售最多5000万股普通股，2019年前九个月出售590万股，平均售价33.64美元/股，总收益1.984亿美元，剩余460万股可发行[246][247] 物业减值与待售情况 - 2019年和2018年前九个月，公司未确认自存仓物业和非合并房地产投资的减值损失[183][186] - 截至2019年9月30日，有一处门店被归类为待售[185] 市场利率影响 - 若可变利率债务市场利率上升100个基点，每年利息费用增加约240万美元，将减少未来收益和现金流；若下降100个基点，每年利息费用减少约240万美元，将增加未来收益和现金流[271] - 若市场利率上升100个基点，未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将减少约8430万美元；若下降100个基点，其公允价值将增加约9360万美元[272] 出租率与租金 - 2019年9月30日期末出租率为90.6%，2018年为90.4%；同期同店组合实现的每平方英尺年租金为17.15美元，较2018年增长1.1%[193]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度调整后每股运营资金（FFO）为0.44美元，处于指引区间高端 [11] - 同店收入增长1.5%，同店费用增长5.3%，同店净营业收入（NOI）增长0.1% [11] - 同店期末入住率为92.5%，季度平均入住率为93.1% [12] - 调整后全年每股FFO指引范围收窄至1.67 - 1.69美元，中点上调0.5%；引入第四季度调整后每股FFO指引为0.41 - 0.42美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 全资收购方面，第三季度收购2家门店，花费近1800万美元；年初至今已投资1.89亿美元用于全资门店收购，另有8800万美元已签约 [13] - HVP IV合资企业本季度新增2家门店，花费4600万美元，预计第四季度再增加2家，花费约3400万美元 [14] - 开发项目方面，第三季度在波士顿都会区开业1个项目，新增1个位于宾夕法尼亚州普鲁士王市的开发项目；目前有5个开发项目，预计2021年前交付 [14] - 第三方管理平台第三季度新增48家门店，管理门店总数达652家 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2019年公司前12大市场新店开业数量达到峰值，2020年下降；目前前12大市场交付速度放缓，芝加哥、迈阿密、达拉斯和休斯顿下降最显著 [6][7] - 布鲁克林本季度开始感受到新供应的影响，但需求强劲，公司该地区物业同比入住率高120个基点 [9] - 净有效租金方面，受供应影响市场租金下降，如休斯顿、佛罗里达州；未受影响市场租金有增长，如拉斯维加斯、加州部分市场 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续通过合资企业实现外部增长，第三方平台既是服务收入来源，也是收购平台 [10] - 注重实现目标的同时，关注增量客户成本与终身价值的关系，预计广告支出将继续高于通胀率增长 [25][26] - 行业竞争激烈，不仅来自大型竞争对手，还有地区和非传统存储企业 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临费用对比困难和新供应对营收增长的影响，但公司业务依然稳健，客户需求健康 [6][10] - 新供应及其相关定价压力在2020年仍将影响营收增长，但减速将逐渐降低 [7] - 对公司长期价值创造有信心，随着新供应影响减弱，公司将更强大 [60] 其他重要信息 - 公司发言包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险因素在提交给美国证券交易委员会的文件中有说明 [4] - 公司发言提及非公认会计原则（GAAP）指标，GAAP与非GAAP指标的调节可在公司网站第三季度财务补充文件中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 指导范围变化特别是高端变化的原因 - 纽约业绩好于预期，调整高端是因为根据前9个月情况，要达到高端在数学上有挑战；且按之前高端，第四季度需加速增长，公司不预期会这样 [20][21] 问题: 2020年哪些市场可能加速增长 - 达拉斯、芝加哥、休斯顿、迈阿密和奥斯汀等较早受供应影响的市场，目前交付量下降，租金开始回升，有望继续改善 [22] 问题: 供应峰值与供应影响峰值的典型滞后时间 - 理论上在9 - 13个月，随着供应周期推进，影响程度会减弱 [23] 问题: 广告支出增加但未大幅提升的原因及未来预期 - 关注增量客户成本与价值关系，目前能实现目标；未来竞争激烈，将通过其他渠道获客，支出将高于通胀率增长 [25][26] 问题: 财产税增长近8%是否会持续 - 有去年评估有利因素导致对比困难的原因；预计至少到2020年甚至更久，房地产税仍有压力 [28][29] 问题: 圣安东尼奥运营费用增长168%的原因及其他市场类似情况预期 - 主要是去年有成功退税，今年房地产税账单增加，对比困难，不具代表性 [30] 问题: 劳动节促销对流量和活动的影响 - 促销并非今年新现象，今年持续时间更长，对租金有压力，对入住率有作用，会增加价格压力，但部分被提前调整的标价抵消 [31] 问题: 本季度是否进行收入管理实验及对收入增长的影响 - 公司持续进行实验和测试，部分操作对季度收入增长有一定压力，但认为长期对收入增长有利 [33] 问题: 现有租户行为是否有变化 - 自存仓客户需求健康，新店入住情况良好；受供应影响市场价格压力大，稳定门店每月只需填补5% - 6%的空置客户 [34] 问题: 是否因市场变化有更多物业上市 - 市场一直有处置自存仓资产的机会，目前未看到市场转变迹象；部分早期建设门店未达预期，可能带来投资机会 [36][37] 问题: 纽约市场未来供应节奏及第三季度反馈 - 布朗克斯2019年还有3个交付，2020年1个；布鲁克林大部分交付已完成或在近期；皇后区交付少；曼哈顿1处物业不受影响；长岛、北泽西、威彻斯特开始有供应 [40][41] 问题: 第三季度净有效租金趋势及10月情况 - 净有效租金下降1% - 5%，受供应影响市场下降，未受影响市场增长 [42] 问题: 加权后净有效租金更接近范围高端还是低端 - 处于中间 [43] 问题: 供应峰值具体含义 - 前12大市场2019年预计交付300 - 360个，2020年降至110 - 150个 [45] 问题: 供应相关的许可数据情况 - 各项数据趋势一致，顶级市场新开发经济上不划算，机会转向二线市场 [46] 问题: 新客户购物模式和价格敏感度是否有变化 - 因新供应增加，客户选择更多，公司需更高效获客 [47] 问题: 第三方管理业务中离开平台的门店情况 - 大部分是HVP III交易中过渡管理的门店，新业主准备自行管理；其余是零散出售的门店 [50] 问题: 纽约市场估值是否因基本面变化 - 纽约市场估值有收紧趋势，长期来看该市场对存储业务有吸引力，东海岸市场地位逐渐提升 [52] 问题: 布鲁克林开发项目情况 - 项目结构中开发伙伴未来有权将其权益卖给公司，最终投资会一次性计入；项目施工复杂，预计年底前开业，租赁期预计约四个租赁季 [55][56][57] 问题: 处置指导高端下降原因 - 年初有探索机会，目前已知结果，季度末后出售了德州1家门店，价值410万美元，这可能是今年的处置活动 [58][59]

门店规模与分布 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司分别拥有516和493个自助存储物业，总计约3600万可出租平方英尺[157] - 截至2019年6月30日，公司为第三方管理648家门店，使公司拥有和/或管理的门店总数达到1164家[157] - 2019年上半年，佛罗里达、纽约、得克萨斯和加利福尼亚的门店分别约占总收入的16%、16%、10%和8%[163] - 截至2019年6月30日，公司拥有467个同店物业和49个非同店物业[177] - 2019年5月24日，公司以约160万美元收购位于亚利桑那州坦佩的一家门店，并与现有门店合并[180] - 2018年1月1日至2019年6月30日，公司收购9家门店，开发1家门店，出售2家门店[180] - 2019年第二季度末门店数量从486家增至516家，管理门店数量从535家增至648家[182][188] - 2019年6月30日门店数量为516家，较2018年6月30日的486家增加30家；总租赁面积3604.9万平方英尺，较2018年的3394.8万平方英尺增加210.1万平方英尺[195] 业务运营特点 - 公司将继续专注于最大化内部增长机会，有选择性地进行自助存储物业的收购和开发[161] - 公司运营结果受整体经济状况变化影响，可能导致消费者支出减少或转移[160] - 公司门店入住率通常在夏季略高，存在季节性波动[159] 财务业绩指标 - 2019年和2018年上半年，公司未确认与长期资产和非合并房地产投资相关的减值损失[172][175] - 2019年第二季度租金收入从1.278亿美元增至1.360亿美元，增长820万美元，增幅6.4%[185] - 2019年第二季度其他物业相关收入从1500万美元增至1690万美元，增长190万美元，增幅12.5%[186] - 2019年第二季度物业管理费收入从490万美元增至610万美元，增长110万美元，增幅23.2%[188] - 2019年第二季度折旧和摊销费用从3500万美元增至4070万美元，增长560万美元，增幅16.0%[190] - 2019年第二季度一般及行政费用从830万美元增至980万美元，增长150万美元，增幅17.5%[191] - 2019年第二季度利息费用从1550万美元增至1810万美元，增长270万美元，增幅17.4%[192] - 2019年第二季度房地产投资收益从亏损30.9万美元转为盈利1052.7万美元，增长1083.6万美元，增幅3506.8%[182] - 2019年第二季度末同店组合每平方英尺实际年租金增长2.1%[185] - 2019年上半年总营收3.12亿美元，较2018年上半年的2.91亿美元增长7.3%，其中租金收入增长6.2%，其他物业相关收入增长11.3%，物业管理费收入增长24.0%[195][198][199][201] - 2019年上半年总运营费用1.99亿美元，较2018年上半年的1.85亿美元增长7.6%，其中物业运营费用增长3.3%，折旧和摊销增长13.0%，一般及行政费用增长10.9%[195][203][204][205] - 2019年上半年净收入8491.8万美元，较2018年上半年的7283.3万美元增长16.6%[195] - 2019年6月30日期末出租率为91.6%，较2018年6月30日的92.5%下降0.9个百分点；期间平均出租率为92.3%，较2018年的92.4%下降0.1个百分点[195] - 2019年上半年每平方英尺实际年租金为16.78美元，较2018年上半年的16.40美元增长2.3%[195] - 2019年上半年利息费用3570万美元，较2018年上半年的3060万美元增长16.5%，主要由于未偿还债务增加和利率上升[206] - 2019年上半年房地产投资收益1078.8万美元，较2018年上半年的亏损49.3万美元增加1128.1万美元，主要由于HVP III出售50处物业带来的收益[207] - 2019年上半年经营活动产生的现金流量为1.77亿美元，较2018年上半年的1.56亿美元增加2160万美元，主要由于2018 - 2019年的收购和同店净营业收入增加[209] - 2019年上半年投资活动使用的现金流量为2.51亿美元，较2018年上半年的1.01亿美元增加1.50亿美元，主要用于收购22处存储物业和HVP III剩余权益[210][211] - 2019年上半年融资活动提供现金8250万美元，2018年同期使用现金5460万美元，变化为1.371亿美元[213] - 2019年和2018年Q2及H1归属于公司普通股股东的净收入分别为4942万美元、3841万美元、8491.8万美元和7283.3万美元[249] - 2019年和2018年Q2及H1的FFO归属于普通股股东和OP单位持有人分别为8096.7万美元、7577.5万美元、15649.3万美元和14725.8万美元[249] - 2019年和2018年Q2及H1经调整的FFO归属于普通股股东和OP单位持有人分别为8110.8万美元、7577.5万美元、15663.4万美元和14725.8万美元[249] 财务预算与规划 - 2019财年剩余时间，预计经常性资本支出700万 - 1200万美元，计划资本改进和店铺升级200万 - 700万美元，新店开发成本1600万 - 2600万美元，当前预定债务本金还款约1030万美元[216] 资金状况与信贷安排 - 截至2019年6月30日，可用现金及现金等价物约1110万美元，修订并重述信贷安排下可用借款额度约4.922亿美元[222] - 截至2019年6月30日，未偿还无抵押优先票据本金余额15亿美元，净无抵押优先票据14.89088亿美元[223] - 2019年6月19日修订并重述信贷安排，包括7.5亿美元无抵押循环信贷额度，到期日为2024年6月19日[228] - 截至2019年6月30日，循环信贷额度下借款有效加权平均利率为3.50%，可用借款额度4.922亿美元[229] - 截至2019年6月30日，公司合并债务包括16.048亿美元固定利率的未偿还抵押贷款和无担保优先票据，以及2.572亿美元浮动利率的未偿还信贷安排借款[256] 股权相关情况 - 维持“随行就市”股权计划，可通过销售代理出售最多5000万股普通股[235] - 2019年上半年，通过股权分销协议出售410万股普通股，平均售价33.09美元/股，总收益1.365亿美元，产生发行成本140万美元[237] - 截至2019年6月30日，股权分销协议下仍有630万股普通股可供发行[237] 业绩衡量指标定义与作用 - 公司定义净营业收入（NOI）为持续总收入减去持续物业运营费用，用于衡量各店铺及所有店铺总体运营表现[238] - NOI是管理层和门店经理评估门店经济生产力的主要指标之一，有助于投资者比较公司不同时期的经营业绩[240] - FFO是房地产公司广泛使用的业绩衡量指标，公司管理层将其作为评估门店运营的关键绩效指标[242][244] 利率变动影响 - 若公司浮动利率债务的市场利率上升100个基点，每年利息费用增加约260万美元，将减少未来收益和现金流[257] - 若公司浮动利率债务的市场利率下降100个基点，每年利息费用减少约260万美元，将增加未来收益和现金流[257] - 若市场利率上升100个基点，公司未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将减少约8580万美元[258] - 若市场利率下降100个基点，公司未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将增加约9440万美元[258]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度调整后每股FFO为0.42美元，处于指引区间高端 [13] - 同店NOI增长1.3%，由收入增长2%和运营费用增长3.8%驱动 [13] - 本季度出租单元租金较去年同期高1.3%，平均实际入住率下降20个基点至93.1%，折扣占预计租金的比例从去年的3.4%升至3.6%，综合来看净有效租金略为负增长，7月仍保持该趋势 [14][35] - 年度调整后每股FFO中点上调半美分，整体外部增长预期提高 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自存业务方面，约50%同店受新供应影响，受影响同店收入增长比未受影响同店低200 - 300个基点，主要因租金差异，入住率增长大致相同 [8][9] - 营销业务面临数字营销成本上升压力，营销团队注重按能产生相对于客户终身价值正回报的方式分配支出 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 不同市场受新供应影响差异大，如波士顿、图森和拉斯维加斯市场供应情况良好，纽约大部分地区较好但布鲁克林需应对供应影响，华盛顿特区和芝加哥部分晴朗，达拉斯和奥斯汀部分多云，凤凰城和亚特兰大阴天有阵雨预期，休斯顿和南佛罗里达部分地区有暴风雨 [10] - 预计2019年是新供应高峰，2020年交付数量和滚动三年影响将下降 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于为利益相关者创造长期价值，通过一系列投资增长现金流、每股FFO和投资组合，同时保持纪律和战略 [6] - 利用合资关系和第三方管理计划拓展平台，解锁价值 [6] - 面对新供应挑战，收入管理团队平衡有效租金和实际入住率以实现长期收入最大化，营销团队合理分配营销支出 [8][9] - 行业新供应使部分市场竞争激烈，开发商行为出现变化，部分人从大城市转向小市场开发，收购市场中稳定资产交易面临买卖双方预期差异挑战 [28][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境仍具挑战性，但公司业绩符合预期，对全年剩余时间表现的展望与之前假设一致 [26] - 进入2020 - 2021年，行业在开发和运营方面挑战增加，但为有资产负债表和运营平台优势的公司创造机会，公司有望在第三方业务和收购方面受益 [68] 其他重要信息 - 本季度新开两家开发门店，分别位于纽约皇后区和新泽西州贝永，总投资7260万美元；收购佛罗里达两家门店和凤凰城一家门店，总投资2060万美元 [16] - HVP III合资企业相关交易，出售50资产组合获2.935亿美元，确认收益1.067亿美元，次日收购18项目标资产，交易实现每股FFO小幅增厚 [20][22] - 通过ATM计划出售340万股普通股，平均股价33.30美元/股，净募资1.105亿美元；修订无担保循环信贷额度，规模从5亿美元增至7.5亿美元，降低借款利率，增加财务契约灵活性，将到期日从2020年延长至2024年 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来供应管道、开发商行为及融资方面是否有显著变化，供应放缓原因 - 是多种因素综合结果，如芝加哥供应提前出现，交付量后续下降；迈阿密交付量大、业绩挑战致开发商退缩；部分市场要价租金下降、难寻优质地块；部分交易出价低于成本；有能力者转向小市场开发，预计2020 - 2022年供应影响将出现在二级市场 [28][29][30] 问题2: 除合资交易外，收购市场情况 - 市场机会多样，但买卖双方预期价格差距大是挑战 近三到六个月非稳定资产机会增多，稳定资产进入市场时竞价激烈 稳定资产卖家出售原因可能是面临新竞争或客户租金高于当前市场，给买卖双方谈判带来挑战，需考虑未来是否有更好机会及合理分配资本 [32][33] 问题3: 本季度租金综合同比情况及7月趋势 - 本季度出租单元租金较去年同期高1.3%，折扣占比从3.4%升至3.6%，平均入住率下降20个基点，综合净有效租金略为负增长，7月仍保持该趋势 [14][35] 问题4: 合资企业资产估值及促进收益对18项保留资产投资收益率的帮助 - 18项和50项资产组合估值从资本化率看处于高位，有吸引力 公司最初投资超1000万美元，最终创造约3000万美元价值，其中1300万美元是期间回报，超1700万美元是促进收益 这些收益用于降低18项资产投资成本，使投资收益率达高六水平，很有吸引力 [37][38] 问题5: 剩余合资企业是否会采用类似退出结构 - 每个合资企业情况不同，HVP III因合作伙伴有较短时间框架，HVP IV目前无明确期限但有4 - 6年时间预期 若能取得类似HVP III的回报，会重复这种成功模式 [39] 问题6: 管理费用收入指引不变，是否提前预期50家门店变动 - 是多种因素综合结果，公司预计会失去部分门店管理费收入，但也能新增一些门店，与年初预期相比，失去门店略多于预期，新增门店也略多于计划，最终仍符合指引范围 [40] 问题7: 本季度每平方英尺已入住租金较第一季度下降0.10美元，通常旺季该指标应上升，如何看待及后续趋势 - 该指标受多种因素影响，如高租金和低租金市场入住率趋势、净有效租金方向、不同大小单元入住率变化等，主要与净有效租金增长方向相关，但无具体拆分分析 [44] 问题8: 对现有客户租金增长策略是否调整 - 未做太大改变，现有客户对市场供应和新客户租金增长情况不太敏感，其应对租金增长的行为长期稳定 客户停留时间延长，使公司有机会对更多客户提高租金 [46] 问题9: 客户获取成本和数字营销支出有压力，但本季度广告成本仅增长2.4%，如何解释，客户终身价值指标情况及同比趋势 - 客户停留时间延长使价值上升，如平均客户停留14 - 15个月，每月支付约100美元 数字营销方面，各市场出价更激进，新参与者增多带来压力 本季度广告成本增长较温和是因2018年第二季度部分户外广告活动支出时间因素，预计今年第三、四季度数字营销和整体广告支出增长将远超通胀 [48][49] 问题10: 能否提供客户流量、转化率及当前街道租金与去年对比情况 - 公司1100多家门店需求良好，新开发门店租赁情况健康，客户停留时间等指标显示客户状况良好 进入第三季度，街道租金总体略升，无供应市场增长4% - 5%，休斯顿和迈阿密等市场下降10% - 17% 出于竞争原因未披露各转化率具体目标，但各转化率与去年相当且达内部目标 [51][52] 问题11: 纽约公寓租金管制立法对自存业务基本面影响 - 目前难以形成观点，纽约市场低供应、人员流动大，客户认为自存产品能解决居住空间小和灵活性需求问题，长期来看纽约及周边自存业务前景乐观，短期内难以看到租金管制对业务的影响 [53][54] 问题12: 50项合资企业资产买家情况 - 买家主要由私人运营商和机构资本出资 [57] 问题13: 直接收购的21项资产是否与合资企业出售的18项资产分开 - 18项来自合资企业，另外两项在佛罗里达，一项在凤凰城 [58] 问题14: 本季度纽约East Meadow项目预算增加、时间推迟原因 - East Meadow项目是新进入开发管道项目，之前提及的项目已退出开发计划，两者无关联 [59] 问题15: 退出开发项目的投资如何处理 - 该项目因拆除现有结构延迟、审批问题、成本和回报变化，与开发伙伴协商后，伙伴筹集资金让公司退出，公司收回全部投资 [60] 问题16: 如何描述East Meadow项目，公司占比及合资伙伴情况 - 项目结构和合作伙伴与公司在纽约市辖区和大都市统计区的多数开发项目一致，风险和资产质量情况类似 [61] 问题17: 能否推断行业基本面今年见底或影响会延续到明年 - 就同店指标而言，影响会延续到明年 [63] 问题18: 是否有能力和意愿再次进行类似短期合资企业合作 - 合资企业是为实现特定战略目标，HVP III和HVP IV都有各自战略 若有不同战略目标且能找到合适合作伙伴，公司愿意以风险调整后能为股东带来良好回报的方式进行创新合作 [64][66]