物业规模与分布 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司分别拥有（或部分拥有并合并）547和543个自助存储物业，可出租面积分别约为3900万和3850万平方英尺[147] - 截至2021年6月30日，公司为第三方管理718家门店，使公司拥有和/或管理的门店总数达到1265家[147] - 截至2021年6月30日，公司拥有511个同店物业和36个非同店物业[168] - 截至2021年6月30日和2020年，公司分别拥有547和527个自助存储物业及相关资产[169] - 2021年第二季度末门店数量547家，总面积390.1万平方英尺，期末入住率94.5%，平均入住率95.6%[173] - 2021年上半年末店铺数量为547家，总面积390.1万平方英尺，期末入住率94.5%，平均入住率94.7%[183] 区域营收占比 - 2021年上半年，纽约、佛罗里达、得克萨斯和加利福尼亚的门店分别约占总收入的19%、15%、9%和8%[153] 物业开发与收购 - 2021年3月3日，公司完成位于弗吉尼亚州阿灵顿一家门店的开发，总成本约2640万美元[169] - 2020年11月10日，公司以约390万美元收购位于佛罗里达州梅里特岛的一家门店[170] - 2021年6月30日后，公司以3300万美元收购新泽西州和宾夕法尼亚州的两个自助存储物业[216] 公司战略 - 公司继续专注于最大化内部增长机会，有选择性地进行自助存储物业的收购和开发[151] 经营影响因素 - 公司经营受整体经济状况变化影响，可能影响消费者支出和坏账情况[150] - 公司门店入住率通常有季节性波动，夏季因搬家活动增加入住率略高[149] 营收情况 - 2021年第二季度总营收1.99247亿美元，较2020年同期的1.63798亿美元增长3544.9万美元，增幅21.6%[173] - 2021年第二季度租金收入1.70359亿美元，较2020年同期的1.40484亿美元增长2987.5万美元，增幅21.3%，同店租金收入增长主要因租金率和入住率提高[173][174] - 2021年第二季度其他物业相关收入2121.8万美元，较2020年同期的1652.2万美元增长469.6万美元，增幅28.4%，同店收入增长主要因费用收入和客户存储保护计划参与度增加[173][175][176] - 2021年第二季度物业管理费收入767万美元，较2020年同期的679.2万美元增长87.8万美元，增幅12.9%，主要因管理门店租金收入增加[173][177] - 2021年上半年总营收3.88088亿美元，较2020年上半年的3.27879亿美元增长6020.9万美元，增幅18.4%[183] - 2021年上半年租金收入3.32835亿美元，较2020年上半年的2.81469亿美元增加5136.6万美元，增幅18.2%[183][186] - 2021年上半年其他物业相关收入4.0522亿美元，较2020年上半年的3.3424亿美元增加709.8万美元，增幅21.2%[183][187] 费用情况 - 2021年第二季度物业运营费用6375.1万美元，较2020年同期的5534.5万美元增长840.6万美元，增幅15.2%，同店费用增长主要因广告和物业税增加[173][178][179] - 2021年第二季度折旧和摊销费用5413.9万美元，较2020年同期的3989.3万美元增长1424.6万美元，增幅35.7%，主要因新收购或开发门店相关费用增加[173][180] - 2021年第二季度一般及行政费用1156万美元，较2020年同期的954.3万美元增长201.7万美元，增幅21.1%，主要因员工人数增加导致人事费用增加[173][181] - 2021年第二季度贷款利息支出1911.2万美元，较2020年同期的1870.2万美元增长41万美元，增幅2.2%，主要因未偿债务增加，部分被利率降低抵消[173][182] - 2021年上半年物业运营费用1.24979亿美元，较2020年上半年的1.11085亿美元增加1389.4万美元，增幅12.5%[183][189] - 2021年上半年折旧和摊销费用1.07949亿美元，较2020年上半年的8073.1万美元增加2721.8万美元，增幅33.7%[183][190] 利润情况 - 2021年第二季度归属于公司普通股股东的净利润4875.2万美元，较2020年同期的3850.5万美元增长1024.7万美元，增幅26.6%[173] - 2021年上半年净营业收入2.63109亿美元，较2020年上半年的2.16794亿美元增长4631.5万美元，增幅21.4%[183] - 2021年上半年净收入9368.1万美元，较2020年上半年的7724.9万美元增长21.3%[183] - 2021年第二季度归属于公司普通股股东的净利润为48752千美元，2020年同期为38505千美元；2021年上半年为90484千美元，2020年同期为76401千美元[230] 现金流情况 - 2021年上半年经营活动提供的现金为2.17358亿美元，较2020年上半年的1.88515亿美元增加2884.3万美元[194] - 2021年上半年投资活动使用的现金为8800万美元，较2020年上半年的1.24525亿美元减少3655.5万美元[194][195] 资本支出与计划 - 2021财年剩余时间，预计经常性资本支出400万 - 900万美元，计划资本改进和门店升级400万 - 900万美元，新门店开发成本850万 - 1850万美元，未偿债务本金支付约120万美元[201] 资金状况 - 截至2021年6月30日，公司有可用现金及现金等价物约400万美元，经修订并重述的信贷安排下有7.248亿美元可借款额度[205] - 公司未偿还高级无抵押票据本金余额为20.5亿美元，扣除发行折扣和贷款采购成本后，净额为2.031626亿美元[206][207] - 2021年6月30日，循环信贷工具下借款的有效利率为1.20%，可用借款余额为7.248亿美元，未偿还信用证减少可用余额60万美元[212] 股权出售 - 2021年上半年，公司通过“按市价”股权计划出售390万股普通股，平均售价37美元/股，净收益1.421亿美元，截至6月30日，股权分配协议下还有700万股普通股可供发行[215] 指标定义 - 公司定义净营业收入（NOI）为持续总收入减去持续物业运营费用，用于衡量门店运营表现[218] - 资金运营现金流（FFO）定义为按照GAAP计算的净收入，排除房地产销售收益（或损失）及相关减值费用，加上房地产折旧和摊销，并对非合并合伙企业和合资企业进行调整[222] - 调整后FFO排除收购相关成本、债务提前清偿损益和非经常性项目，公司认为该指标有助于理解运营结果[227] 财务契约 - 高级无抵押票据契约限制运营合伙企业及其子公司的债务承担，要求杠杆比率不超过60%，利息覆盖率超过1.5:1，有担保债务杠杆比率不超过40%，截至2021年6月30日，运营合伙企业遵守所有财务契约[210] 调整后FFO情况 - 2021年第二季度调整后可分配给普通股股东和运营合伙企业单位持有人的FFO为105414千美元，2020年同期为79868千美元；2021年上半年为203843千美元，2020年同期为159864千美元[230] 综合债务情况 - 截至2021年6月30日，公司综合债务包括22.076亿美元固定利率的未偿还抵押贷款、应付票据和无担保优先票据，以及2460万美元浮动利率的未偿还无担保信贷安排借款[237] 利率影响 - 若公司浮动利率债务的市场利率上升100个基点，每年利息费用增加约20万美元，将使未来收益和现金流减少约20万美元；若下降100个基点，每年利息费用减少约20万美元，将使未来收益和现金流增加约20万美元[238] - 若市场利率上升100个基点，公司未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将减少约1.304亿美元；若市场利率下降100个基点，其公允价值将增加约1.394亿美元[239] 股份数量 - 2021年第二季度加权平均摊薄已发行股份和单位总数为210137，2020年同期为196141；2021年上半年为208882，2020年同期为196192[230] 表外安排 - 公司没有表外安排、融资或与其他非合并实体（共同投资合伙企业除外）或其他可变利益实体的关系[231] 市场利率影响 - 公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于现行市场利率[232] 现金投资政策 - 公司现金及现金等价物投资政策是在保持本金和流动性的同时，通过投资可用资金实现回报最大化[233] 利率风险目标 - 公司利率风险目标是限制利率波动对收益和现金流的影响，并降低整体借款成本[234]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入增长6.7%，过去四个季度同店收入增长高于行业平均水平 [8] - 第一季度同店NOI增长8.9%，费用增长2% [11] - 第一季度平均入住率为93.8%，同比上升280个基点，季度末入住率为94.4% [11] - 第一季度调整后FFO每股0.47美元，同比增长14.6% [12] - 第一季度通过ATM计划筹集净收益9970万美元，提前偿还部分有担保贷款，2021年和2022年无债务到期，加权平均债务期限为6.7年 [15] - 上调全年FFO每股指引区间近2%，即每股上调0.03美元，同店收入增长预期提高至4.75% - 5.75% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理团队本季度新增31家门店，主要来自新开发和现有运营门店，未来机会管道依然强劲 [9] - 非同店组合和第三方管理业务表现强劲 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度新客户平均净有效租金同比增长超20%，季度末同比增长超40% [8] - 部分市场运营成本同比下降，主要受房地产税变化、维修维护项目时间安排以及人员配置优化等因素影响 [34] - 市场上看到从顶级25个MSA向26 - 100个MSA的逐渐转变 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续对新客户采取积极的有效费率策略，预计强劲需求和净租赁趋势将持续到传统春季和初夏旺季 [7] - 专注于高质量资产的有序增长，通过合资企业主要收购近期开发且尚未达到经济稳定的存储设施 [10] - 保持活跃和自律，追求外部增长机会，包括开发项目和收购门店 [13][14] - 行业交易活跃，预计今年是交易繁忙的一年，但难以预测公司能获得多少交易机会，竞争来自各种类型的投资者 [41][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存仓储行业基本面趋势延续去年下半年以来的积极势头，公司第一季度表现良好，4月趋势强劲，为旺季做好了充分准备 [6][10] - 公司在定价、营销和运营方面的系统和平台在快速变化的环境中表现出色，相对业绩强劲 [17] - 对全年业绩持乐观态度，上调全年FFO每股指引区间，主要基于同店收入增长前景的改善 [16] 其他重要信息 - 公司言论包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异 [4] - 公司言论提及非GAAP指标，GAAP与非GAAP指标的调节可在公司网站上找到 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 纽约市场重新开放对公司资产是否有影响，未来是否会有波动？ - 公司未看到纽约市及其门店在活动恢复时出现波动，过去13 - 14个月城市市场与郊区市场的入住和停留模式相似 [19] 问题: 广告费用仅增长3.1%，全年趋势如何？ - 预计2021年全年营销广告费用将高于通胀水平，第一季度获得了一些协同效应和效率提升，部分预期支出转移到了当前季度，在一些去年暂停的市场增加了户外广告投放 [20] 问题: 能否详细说明修订后的指引，以及对入住率增长的看法？ - 公司第一季度表现良好，进入旺季的位置优越，入住率处于创纪录高位，有效租金也有所提高，目前同店组合入住率为95%，预计旺季入住率将继续提高 [22][24] 问题: 未来两个季度入住率的变化节奏如何？ - 夏季通常入住率较高，但第一季度末入住率已经很高，上升空间有限；旺季过后，入住率通常会季节性下降，但由于需求强劲，也有可能全年保持在高位；公司平台在入住率和费率的平衡方面具有灵活性 [25][26] 问题: 收购预算的上限风险有多大？ - 收购管道非常强劲，但难以精确预测最终的收购金额，公司将保持自律和机会主义，根据市场情况进行调整 [28] 问题: 本季度第三方管理业务新增31家门店但失去53家门店，原因是什么，未来是否还有类似情况？ - 失去的门店主要是被收购而离开平台，最大的一笔是37家门店的K - cap投资组合；公司为能为第三方业主创造价值感到自豪，同时也有强大的管道来替换这些门店 [30][31] 问题: 公司成本受法规限制的情况如何，指引中是否考虑了限制的缓解？ - 公司受部分城市法规限制的影响较小，目前美国西部仍有一些限制，但大部分已经缓解，预计对未来增长和预期影响不大，公司对现有客户的费率调整保持一贯模式 [32] 问题: 市场层面运营成本下降的原因是什么？ - 主要是房地产税预期的变化、COVID - 19对维修维护项目的影响以及人员配置的优化，同时智能租赁的使用也有助于降低劳动力成本 [34][37][38] 问题: 外部增长机会是否更多地转向租赁期设施而非成熟物业，行业情况是否有变化？ - 公司看到稳定资产和租赁期资产都有机会，市场机会丰富，但难以预测公司能获得多少交易，行业交易具有季节性，夏季通常有更多业主出售门店 [39][40][41] 问题: 收购环境活跃，但符合公司标准的交易有多少，这对公司战略有何影响？ - 第四季度有很多符合公司标准的交易，第一季度较少；公司会评估每笔交易，但由于市场竞争激烈，定价可能不符合公司的回报门槛；公司乐观地认为随着时间推移会找到机会 [43][44] 问题: 入住率和费率是否会同步变化，第四季度入住率负增长的情况下，费率是否会保持粘性？ - 入住率难以预测，因为2020年情况异常，历史数据的参考价值降低；有可能过去几个季度的客户停留时间较长，旺季也有正常客户，下半年入住率可能保持高位；费率方面，第二季度同比增长将非常显著，之后可能会有所回落，但目前的价格水平与过去几年的峰值相比并非过高，有可能保持稳定 [46][48][52] 问题: 最近一两个月新租户租赁的主要原因是什么？ - 主要原因包括家庭装修、单户住宅转售市场活跃、新房建设成本和劳动力问题导致入住延迟、部分市场大学活动恢复以及正常的生活事件等 [56] 问题: 供应向26 - 100个MSA转移是指2022年吗，对2022年市场供应的看法如何？ - 指的是与潜在第三方客户的互动中，看到开发机会从顶级25个MSA向26 - 100个MSA转移；公司数据显示2019年是顶级市场供应的峰值，2021年供应继续下降，预计2022年也将保持下降趋势 [57][59] 问题: 行业需求强劲，是否已经度过供应压力峰值，新开发资产的租赁情况如何？ - 新开发门店受益于过去几个季度的强劲需求，租赁情况比疫情前更积极，费率也有所提高，有助于减轻对现有门店的影响；如果市场持续强劲，新门店达到成熟的时间可能会缩短，但现在判断还为时过早 [60] 问题: 收购竞争中主要输给了谁，原因是什么？ - 竞争对手包括大型交易中的各类投资者、REITs、大型私人运营商、家族办公室等；原因可能是对方的回报门槛较低、结构不同或承保假设更激进；公司会分析未成功的交易，确保决策正确 [61][62][63] 问题: 向现有租户提高费率时，租户的反馈与疫情前相比有何变化？ - 公司提高费率的方式基本一致，租户的接受度变化不大，目标是在不显著影响空置率的前提下提高盈利能力和现金流；如果租户租金远低于市场水平且不愿意调整，在高入住率情况下，让其离开并以更高价格出租给新租户可能是更好的选择 [66][67] 问题: 提高费率的公式和幅度是否因市场而异？ - 由于短期内费率变化较大，不同时间入住的客户面临的情况不同，导致存在更多差异，但公司的方法是一致的 [68][69] 问题: 第三方管理业务在顶级25个市场以外的活动增加，这些市场的资本回报率压缩是否更明显？ - 全国范围内资本回报率都在压缩，顶级25个市场和其他市场的情况相当，自存仓储行业的现金流稳定性吸引了大量资本，第三方管理平台的发展也使投资者更容易在不同市场组建小型投资组合 [71] 问题: 开发成本增加，但资本流入行业，未来12 - 18个月供应是否会大幅增加？ - 一方面，行业基本面良好吸引资本流入；另一方面，原材料成本上升、劳动力短缺和分区许可问题会限制供应；如果土地成本低、市场健康且项目可行，仍会有一定的开发活动；供应可能会从大型MSA向小型MSA转移，行业有能力吸收一定的供应增长 [73][74] 问题: 过去一年积极的费率策略推动了强劲的收入增长，第二季度比较容易实现增长，为何没有更激进地上调全年收入增长指引？ - 第二季度同比增长将非常显著，因为去年第二季度费率下降；但第三和第四季度比较困难，因为去年下半年运营基本面强劲；全年指引反映了不同季度的不同情况，公司对指引感到满意，并对全年表现持乐观态度 [76][77][78]

门店数量与面积 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司分别拥有543处自助仓储物业，可出租面积约为3870万和3850万平方英尺[141] - 截至2021年3月31日，公司为第三方管理701家门店，使公司拥有和/或管理的门店总数达到1244家[141] - 截至2021年3月31日，公司拥有511处同店物业和32处非同店物业[161] - 2020年1月1日至2021年3月31日，公司收购21家门店，开发1家门店，出售1家门店，合并2家门店[162] - 2021年第一季度末门店数量543家，较2020年同期的524家增加19家；总面积3865.3万平方英尺，较2020年同期的3673.5万平方英尺增加191.8万平方英尺[166] 门店区域与收入占比 - 2021年第一季度，纽约、佛罗里达、得克萨斯和加利福尼亚的门店分别约占总收入的19%、15%、9%和8%[147] 门店开发与收购 - 2021年3月3日，公司完成位于弗吉尼亚州阿灵顿的一家门店的开发，总成本约为2640万美元[162] - 2020年11月10日，公司以约390万美元收购佛罗里达州梅里特岛的一家门店[163] - 2021年4月16日，公司出资340万美元收购明尼苏达州一处自助存储物业合资企业50%的权益，另有610万美元关联方贷款承诺，其中550万美元已随股权收购一同发放[197] 资产减值与待售情况 - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司未确认与长期资产和非合并房地产投资相关的减值损失[154][157] - 截至2021年3月31日，公司没有被归类为待售的门店[156] 疫情影响 - 公司认为COVID - 19对合并财务报表和业务运营的影响与2020年年报相比没有重大变化，但疫情仍可能影响未来业务[164] 营收与费用情况 - 2021年第一季度总营收1.89亿美元，较2020年同期的1.64亿美元增长15.1%，其中租金收入增长15.2%，其他物业相关收入增长14.2%，物业管理费收入增长14.0%[166] - 2021年第一季度运营费用6122.8万美元，较2020年同期的5574万美元增长9.8%，主要因物业运营费用、折旧摊销和一般行政费用增加[166][170][171][172] - 2021年第一季度净运营收入1.28亿美元，较2020年同期的1.08亿美元增长17.8%[166] - 2021年第一季度净利润4173.2万美元，较2020年同期的3789.6万美元增长10.1%[166] 门店运营指标 - 2021年第一季度末入住率93.0%，较2020年同期的90.2%提高2.8个百分点；平均入住率93.8%，较2020年同期的91.0%提高2.8个百分点[166] - 2021年第一季度每平方英尺实际年租金17.6美元，较2020年同期的16.94美元增加0.66美元[166] 现金流量情况 - 2021年第一季度经营活动产生的现金流量净额9818.2万美元，较2020年同期的8094.9万美元增加1723.3万美元[174][177] - 2021年第一季度投资活动使用的现金流量净额2053.2万美元，较2020年同期的3478.4万美元减少1425.2万美元[175][177] - 2021年第一季度融资活动使用的现金流量净额7788.7万美元，较2020年同期的6612.7万美元增加1176万美元[176][177] 财务预算与计划 - 2021财年剩余时间，预计经常性资本支出800万 - 1300万美元，计划资本改进和门店升级700万 - 1200万美元，新门店开发成本2000万 - 3000万美元，未偿还债务本金计划还款约170万美元[182] 资金与借款情况 - 截至2021年3月31日，可用现金及现金等价物约370万美元，经修订并重述的信贷安排下可用借款额度约6.966亿美元[186] - 经修订并重述的信贷安排下，循环信贷工具额度7.5亿美元，到期日为2024年6月19日，截至2021年3月31日，有效利率1.21%，可用借款额度6.966亿美元[191][192] 股权出售情况 - “按市价发行”股权计划可出售最多6000万股普通股，2021年第一季度出售280万股，平均售价35.52美元/股，净收益9970万美元，截至3月31日，剩余810万股可发行[195][196] 运营指标定义 - 公司定义净营业收入（NOI）为持续总收入减去持续物业运营费用，用于衡量门店运营表现[198] - 资金运营现金流（FFO）定义为按照GAAP计算的净收入，排除房地产销售收益（或损失）及相关减值费用，加上房地产折旧和摊销，并对非合并合伙企业和合资企业进行调整，是衡量公司运营表现的补充指标[203] 税务分配要求 - 为符合联邦所得税目的的房地产投资信托（REIT）资格，母公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不包括资本利得）[181] 债务契约限制 - 无担保优先票据契约限制运营合伙企业及其子公司的债务承担能力，要求杠杆比率不超过60%，利息覆盖率超过1.5:1，有担保债务杠杆比率不超过40%，截至2021年3月31日，运营合伙企业遵守所有财务契约[190] 股东相关收益与股份情况 - 2021年第一季度归属于公司普通股股东的净收入为4173.2万美元，2020年同期为3789.6万美元[209] - 2021年第一季度调整后FFO归属于普通股股东和OP单位持有人为9842.9万美元，2020年同期为7999.6万美元[209] - 2021年第一季度加权平均摊薄流通股和单位为207617，2020年同期为196236[209] 合并债务情况 - 截至2021年3月31日，公司合并债务包括22.081亿美元固定利率的未偿还抵押贷款、应付票据和无担保优先票据[215] - 截至2021年3月31日，有5280万美元浮动利率的未偿还无担保信贷安排借款[215] 利率影响 - 可变利率债务市场利率上升100个基点，每年利息费用增加约50万美元，减少未来收益和现金流[216] - 可变利率债务市场利率下降100个基点，每年利息费用减少约50万美元，增加未来收益和现金流[216] - 市场利率上升100个基点，未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将减少约1.311亿美元[217] - 市场利率下降100个基点，未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将增加约1.409亿美元[217] 表外安排情况 - 公司没有除共同投资合伙企业外的表外安排、融资或与其他非合并实体或其他人的关系[210]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度同店收入增长3.4%，费用下降0.8%，净营业收入（NOI）增长5.1% [13] - 第四季度平均入住率为93.8%，同比上升220个基点，季度末入住率为93.4%，同比也上升220个基点 [13] - 经调整后，第四季度每股运营资金（FFO）为0.47美元，较去年增长11.9% [14] - 2021年12月宣布将季度股息提高3%，年化股息达到每股1.36美元，基于2021年指引中点，股息支付率为75.6% [19] - 2021年FFO指引受稀释影响，每股减少0.05 - 0.06美元，但较2020年减少约0.02美元/股 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 自有存储业务 - 第四季度同店表现良好，收入、NOI增长，费用下降，入住率提升 [13] - 非同店组合也表现强劲 [14] 第三方管理业务 - 2020年新增168家管理门店，第四季度新增38家，年末管理门店达723家 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约都会区（含外区）、Acela走廊其余地区、亚利桑那州、内华达州和加利福尼亚州的物业表现强劲 [8] - 东南部和得克萨斯州因供应过剩，积极成果稍显平淡，但整体表现仍强劲 [9] - 截至2021年2月26日，同店池的实际入住率比去年同期高270个基点，全国新客户净有效租金同比增长达20% [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 维持高质量多元化投资组合，第四季度在核心市场完成多笔交易，包括Storage Deluxe交易及另外10家门店收购 [9][15] - 持续成为第三方管理首选，预计2021年第三方管理业务仍将增长，但会有部分开发资产推向市场 [10][36] - 保守融资以支持增长，保持BBB/Baa2投资级信用评级 [17] 行业竞争 - 收购市场竞争激烈，资本化率激进，众多买家参与资产竞标 [26] - 开发新机会愈发难找，公司将在波士顿至华盛顿特区走廊有选择性地增加开发项目 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年尽管面临新供应和疫情挑战，公司凭借优质资产、平衡表和平台，实现同店收入和NOI增长 [7] - 2021年经营环境积极，预计上半年表现强劲，下半年需求和季节性将回归正常，但第四季度入住率同比可能降低 [31][32][41] - 看好纽约市复苏，认为将带来需求增长，公司在城市核心及周边郊区的布局将受益 [51][53] 其他重要信息 - 2021年同店物业池增加36家门店，预测考虑新供应对约40%同店组合的影响，新供应影响呈下降趋势 [20][21] - 新开发和收购门店的入住情况良好，预计稳定后将增加净资产价值（NAV），但短期内会稀释FFO [22] - 公司客户基础稳固，应收账款和核销率处于历史低位，但逾期费用减少导致其他收入持平 [45][46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年收购指引较低的原因及对机会的看法 - 收购市场竞争激烈，资本化率激进，难以预测参与程度，但公司对第三方管理平台和现有关系有信心，会把握有吸引力的机会 [26] 问题2: 今年是否有开发新项目的机会 - 公司在弗吉尼亚州维也纳新增了一些项目，会在波士顿至华盛顿特区走廊有选择性地增加开发，但现阶段机会愈发难找，开发活动可能减少 [27] 问题3: 2021年上半年与下半年的指引假设，当前入住率与去年对比，以及租金趋势 - 年初入住率处于季节性高位，预计上半年表现强劲，第二季度同比增长较容易；下半年需求和季节性将回归正常，第四季度入住率同比可能降低 [31][32][41] - 截至目前，同店池实际入住率比去年高270个基点，全国新客户净有效租金同比增长约20% [34] 问题4: 第三方管理业务是否会有流失，2021年管理门店数量是增长还是持平 - 预计2021年该业务仍将增长，管道健康，但会有部分开发资产推向市场，可能导致部分门店从第三方管理数据中剔除 [36][37] 问题5: 在租赁旺季开始时，是否能像往常一样季节性提高租金，是否有阻碍因素 - 公司关注入住率和租金的平衡，认为行业将迎来传统旺季，住房市场对自存行业有利，有机会在春末和夏季以更高租金获得更多客户 [40] 问题6: 2021年第三和第四季度指引是否考虑入住率同比降低，下半年净有效租金预期 - 随着下半年回归正常季节性趋势，预计第四季度入住率可能低于2020年，但公司未提供具体入住率和租金指引 [41] 问题7: 纽约与整体投资组合的同店假设情况 - 纽约市场表现与整体投资组合一致，曼哈顿及周边郊区门店表现良好 [42][43] 问题8: 当前实际入住率和经济入住率是否有差异，以及非支付入住情况 - 两者无明显差异，与历史情况相符，客户基础稳固，应收账款和核销率低，但逾期费用减少导致其他收入持平 [45][46] 问题9: 纽约市的需求性质与其他城市是否不同 - 除曼哈顿55街门店因单元组合偏向小单元可能有所不同外，纽约其他门店与其他城市门店需求无显著差异 [48][49] 问题10: 对纽约市复苏的看法 - 看好纽约市复苏，认为会带来需求增长，远程办公现象持续，客户粘性高，公司在城市核心及周边郊区的布局将受益 [51][53] 问题11: 纽约供应方面，是否有项目从管道中退出 - 今年布朗克斯区无新供应，预计明年最多一家；2021年后，各行政区新供应将接近零 [54] 问题12: 收购市场中，租赁期和稳定期物业的差异是否扩大，是否带来机会 - 市场情况与过去12个月相比无太大变化，但租赁期物业入住率加速提升，接近稳定的物业可能推向市场，需综合考虑多种因素进行评估 [56][58] 问题13: 纽约市租金管理系统情况，提高租金是否有阻力 - 提高租金无阻力，客户习惯存储成本和年度租金上涨，部分市场因供应增加，租金尚未恢复到供应前水平，仍有增长空间 [62][63] 问题14: 同店费用增长指引最高达5.5%，推动其接近上限的因素 - 主要是2020年疫情期间支出较低形成高基数，房地产税退款难以持续，同时营销费用会持续投入以推动收入增长 [64][65] 问题15: 收购指引内关注的机会类型，以及不同类型的资本化率情况 - 公司对稳定和非稳定物业持开放态度，会综合考虑符合战略和风险调整回报的机会，不同类型物业定价不同，指引未侧重某一类型收购 [67][68] 问题16: 当前移动租金同比增长20%，第四季度的对比情况 - 第四季度为高个位数增长，目前全国租金持续上涨 [72] 问题17: 开发项目达到稳定状态的时间假设，与疫情前是否有变化 - 未发生变化，小面积（约50,000平方英尺）项目预计3个租赁季达到物理入住稳定，4个租赁季完全稳定；大面积（150,000平方英尺及以上）项目可能增加1 - 2年 [73][74]

物业规模与分布 - 截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司分别拥有543处和523处自存仓物业，可出租面积约为3850万平方英尺和3660万平方英尺[243] - 截至2020年12月31日，公司为第三方管理723家门店，使公司拥有和/或管理的门店总数达到1266家[243] - 截至2020年12月31日，公司拥有475处同店物业和68处非同店物业[263] - 2018 - 2020年12月31日，公司分别拥有493、523和543处自存仓物业及相关资产[264] - 2020年，纽约、佛罗里达、得克萨斯和加利福尼亚的门店分别约占总收入的16%、15%、9%和8%[248] - 截至2020年12月31日和2019年12月31日，管理的门店数量分别为723家和649家[297] 物业收购与开发 - 2019年5月24日和2020年11月10日，公司分别以约160万美元和390万美元收购了位于亚利桑那州坦佩和佛罗里达州梅里特岛的门店[267] - 公司继续专注于最大化内部增长机会，有选择性地进行自存仓物业的收购和开发[247] - 2020年收购21家门店和土地，净购买价4.159亿美元；2019年收购29家门店，净购买价2.383亿美元[298] - 2021财年，预计经常性资本支出约1100万 - 1600万美元，计划资本改进和门店升级约1050万 - 1550万美元，新门店开发成本约3400万 - 4900万美元，当前计划的债务本金还款约4640万美元[303] 财务核算方法 - 公司自存仓物业按成本减累计折旧入账，折旧按直线法在5 - 39年的预计使用寿命内计提[254] - 公司对非合并房地产投资采用权益法核算，2018 - 2020年未确认相关减值损失[261] 经营业绩特点 - 公司经营业绩受收购和处置活动时间影响，且存在季节性波动，夏季入住率通常略高[245][264] 收入与费用变化 - 2020年租金收入从2019年的5.524亿美元增至5.810亿美元，增加2860万美元，增幅5.2%[268][269] - 2020年其他物业相关收入从2019年的6760万美元增至7070万美元，增加320万美元，增幅4.7%[268][271] - 2020年物业管理费收入从2019年的2400万美元增至2740万美元，增加350万美元，增幅14.6%[268][272] - 2020年物业运营费用从2019年的2.097亿美元增至2.236亿美元，增加1390万美元，增幅6.6%[268][273] - 2020年折旧和摊销从2019年的1.635亿美元降至1.566亿美元，减少700万美元，降幅4.3%[268][274] - 2020年一般及行政费用从2019年的3860万美元增至4140万美元，增加290万美元，增幅7.4%[268][275] - 2020年利息费用从2019年的7250万美元增至7590万美元，增加340万美元，增幅4.6%，平均未偿还债务余额增加1.821亿美元至20.365亿美元[268][276] - 2020年提前偿债损失为1800万美元，与提前赎回2.5亿美元2022年到期的4.800%优先票据有关[277] - 2020年房地产投资合资企业的权益收益从2019年的1110万美元降至20万美元[278] - 2020年房地产销售净收益为670万美元，较2019年的150万美元增加520万美元[279] 净收入与现金流 - 2020年和2019年归属公司普通股股东的净收入分别为1.65621亿美元和1.69117亿美元，调整后可归属普通股股东和运营合伙企业单位持有人的FFO分别为3.39083亿美元和3.26328亿美元[293] - 2020年和2019年经营活动提供的现金分别为3.51033亿美元和3.31768亿美元，增长1930万美元；投资活动使用的现金分别为5.11441亿美元和3.75664亿美元，增加1.35777亿美元；融资活动提供的现金分别为1.08196亿美元和9585.5万美元，增长1234.1万美元[295] 融资活动 - 2020年和2019年分别从无担保优先票据获得净收益4.458亿美元和6.964亿美元，减少2.506亿美元[299] - 2020年10月6日，公司发行4.5亿美元2031年到期的无担保优先票据，年利率2%，净收益用于偿还2.5亿美元2022年到期的高级票据等[309] - 2020年10月30日，运营合伙企业用2020年10月6日发行的4.5亿美元2031年到期2%高级票据的收益赎回2022年票据，确认提前偿债损失1800万美元[311] - 修订并重述后的信贷安排包括7.5亿美元无担保循环信贷额度，到期日为2024年6月19日，截至2020年12月31日，循环信贷额度借款有效加权平均利率为1.24%，可用借款余额为6.316亿美元[316][318] - 公司维持股权发售计划，可发售最多6000万股普通股，2020 - 2018年分别出售362.7万、589.9万和429.1万股，净收益分别为1.20727亿、1.96304亿和1.31835亿美元[321] - 截至2020年12月31日，2020 - 2018年分别剩余1090万、460万和1050万股普通股可根据股权分销协议发售[323] 资产与负债变化 - 2020年12月31日较2019年，存储物业净值增加7.31329亿美元，主要因收购21处存储物业等[324] - 2020年12月31日较2019年，其他资产净值增加6931万美元，主要因收购存储物业的在租租约价值等[325] - 2020年12月31日较2019年，循环信贷额度增加1.178亿美元，主要用于收购存储物业等[326] - 2020年12月31日较2019年，抵押贷款和应付票据净值增加1.20464亿美元，主要因收购存储物业组合承担6笔抵押贷款[327] - 2020年12月31日较2019年，运营合伙企业非控股权益增加1.87326亿美元，主要因收购存储物业发行OP单位等[329] - 截至2020年12月31日，公司合并债务包括22.528亿美元固定利率未偿还抵押贷款、应付票据和无担保优先票据[335] - 截至2020年12月31日，公司有1.178亿美元浮动利率未偿还无担保信贷安排借款[335] 市场利率影响 - 市场利率变化对公司债务组合固定和可变利率部分影响不同[335] - 公司可变利率债务市场利率上升100个基点，每年利息费用增加约120万美元，减少未来收益和现金流[336] - 公司可变利率债务市场利率下降100个基点，每年利息费用减少约120万美元，增加未来收益和现金流[336] - 市场利率上升100个基点，公司未偿还固定利率抵押债务和无担保优先票据公允价值将减少约1.43亿美元[337] - 市场利率下降100个基点，公司未偿还固定利率抵押债务和无担保优先票据公允价值将增加约1.618亿美元[337]

物业规模与分布 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司分别拥有527处和523处自助存储物业，可出租面积约为3710万平方英尺和3660万平方英尺[165] - 截至2020年9月30日，公司为第三方管理733家门店，使公司拥有和/或管理的门店总数达到1260家[165] - 截至2020年9月30日，公司拥有477处同店物业和50处非同店物业[186] - 截至2020年9月30日和2019年，公司分别拥有527处和519处自助存储物业及相关资产[188] 区域收入占比 - 2020年前九个月，佛罗里达、纽约、得克萨斯和加利福尼亚的门店分别约占总收入的16%、16%、9%和8%[171] 门店收购与开发 - 2019年1月1日至2020年9月30日，公司收购和开发了多处门店，同时出售了1处门店[188] - 2019年5月24日，公司以约160万美元收购了位于亚利桑那州坦佩的一家门店[188] - 2020年10月21日，公司签订购买协议，以约5.4亿美元收购8个自助存储物业组合，预计2020年12月分两批完成收购[250] - 2020年9月30日后，公司还签订购买协议，以8920万美元收购7个自助存储物业，预计2020年第四季度不同时间完成交易[251] 疫情应对措施 - 受新冠疫情影响，公司暂停了对现有客户的所有费率上调，并暂时中止了正常的逾期处理流程[191] - 公司实施了无接触在线租赁流程SmartRentalTM，并将公司总部、分区办公室和销售中心转移到远程办公[190] 疫情影响结果 - 截至目前，公司在租金收取或入住率方面未出现重大恶化[191] 季度财务数据 - 2020年第三季度总营收1.72511亿美元，较2019年同期的1.66547亿美元增长3.6%[197] - 2020年第三季度租赁收入1.46507亿美元，较2019年同期的1.42207亿美元增长3.0%，同店租赁收入增加主要因平均入住率提高1.5%[197][198] - 2020年第三季度其他物业相关收入1891.6万美元，较2019年同期的1805.4万美元增长4.8%，同店该收入减少主要受新冠疫情影响[197][200] - 2020年第三季度物业管理费收入708.8万美元，较2019年同期的628.6万美元增长12.8%，因管理的门店数量从652家增至733家[197][202] - 2020年第三季度物业运营费用5710.1万美元，较2019年同期的5346.5万美元增长6.8%，同店费用增加主要因物业税和广告成本增加[197][203] - 2020年第三季度折旧和摊销费用3808.4万美元，较2019年同期的4337.9万美元减少12.2%，主要因2019年收购的无形资产已完全摊销[197][204] - 2020年第三季度利息费用1900万美元，较2019年同期的1820.7万美元增长4.3%，因未偿还债务增加1.478亿美元至20.002亿美元[197][205] - 2020年第三季度其他收入较2019年同期减少160.2万美元，主要因2019年HVP III出售50处房产获得费用[197][206] - 2020年第三季度净收入4740.4万美元，较2019年同期的4259.7万美元增长11.3%[197] - 2020年9月30日末物业入住率为93.2%，较2019年同期的90.6%有所提高[197] 九个月财务数据 - 九个月内租金收入从4.098亿美元增至4.28亿美元，增长1820万美元，增幅4.4%[208][209] - 其他物业相关收入从5070万美元增至5230万美元，增长170万美元，增幅3.3%[208][210] - 物业管理费收入从1790万美元增至2010万美元，增长210万美元，增幅11.9%，管理门店从652家增至733家[208][212] - 物业运营费用从1.55亿美元增至1.682亿美元，增长1320万美元，增幅8.5%[208][214] - 折旧和摊销从1.225亿美元降至1.188亿美元，减少370万美元，降幅3.0%[208][215] - 一般及行政费用从2900万美元增至3010万美元，增长110万美元，增幅3.9%[208][216] - 利息费用从5390万美元增至5640万美元，增长250万美元，增幅4.7%，平均未偿债务余额增加1.467亿美元[208][217] - 经营活动提供的现金从2.599亿美元增至2.678亿美元，增长800万美元[220][221] - 投资活动使用的现金从3.053亿美元降至1.604亿美元，减少1.448亿美元[220][223] - 融资活动使用的现金从流入5178.8万美元变为流出1.59107亿美元，变化2.10895亿美元[220] - 2020年前9个月融资活动使用现金1.591亿美元，2019年同期为提供现金5180万美元，变化2.109亿美元[224] 收益分配要求 - 为符合联邦所得税REIT资格，母公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括资本收益）[226] 未来支出计划 - 2020财年剩余时间，预计经常性资本支出200万 - 700万美元，计划资本改进和门店升级400万 - 900万美元，新门店开发成本1600万 - 2600万美元，未偿还债务本金还款约1090万美元[227] 资金状况 - 截至2020年9月30日，可用现金及现金等价物约390万美元，修订并重述信贷安排下可用借款额度约7.12亿美元[232] 债务情况 - 无担保优先票据本金余额为1.85亿美元，2020年10月30日，运营合伙企业用2020年10月6日发行的4.5亿美元2031年到期2.000%优先票据赎回了2.5亿美元2022年到期4.800%优先票据[234][235] - 修订并重述信贷安排包括7.5亿美元无担保循环信贷额度，到期日为2024年6月19日，截至2020年9月30日，循环信贷额度有效加权平均利率为1.25%，可用借款额度为7.12亿美元[240][242] - 截至2020年9月30日，公司合并债务包括19.426亿美元固定利率的未偿还抵押贷款、应付票据和无担保优先票据，以及3730万美元浮动利率的未偿还无担保信贷安排借款[269] 股权计划 - 公司维持“按市价”股权计划，可通过销售代理出售最多6000万股普通股，截至2020年9月30日，该计划下仍有1460万股普通股可供发行[247] 票据发行 - 2020年10月6日，公司发行4.5亿美元2031年2月15日到期无担保优先票据，年利率2.000%，净收益4.421亿美元[248] 归属净收入与FFO - 2020年和2019年第三季度归属公司普通股股东的净收入分别为4689.1万美元和4215.4万美元，前九个月分别为1.23292亿美元和1.27072亿美元[263] - 2020年和2019年第三季度FFO归属普通股股东和OP单位持有人分别为8629.1万美元和8679.1万美元，前九个月分别为2.46155亿美元和2.43284亿美元[263] - 2020年和2019年第三季度经调整FFO归属普通股股东和OP单位持有人分别为8629.1万美元和8679.1万美元，前九个月分别为2.46155亿美元和2.43425亿美元[263] 利率影响 - 可变利率债务市场利率上升100个基点，每年利息费用增加约40万美元，减少未来收益和现金流；下降100个基点，每年利息费用减少约40万美元，增加未来收益和现金流[270] - 市场利率上升100个基点，未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将减少约1.038亿美元；下降100个基点，公允价值将增加约1.181亿美元[271] 绩效指标 - 公司使用NOI衡量各门店及所有门店总体运营绩效，但它不能替代按照GAAP计算的运营指标[252][253] - 公司使用FFO作为评估门店运营的关键绩效指标，但它不能替代按照GAAP确定的净收入[257][258][259] - 经调整FFO排除了收购相关成本、债务提前清偿损益和非经常性项目的影响，有助于理解公司运营结果[260] 表外安排 - 公司没有除共同投资合伙企业外的表外安排、融资或与其他非合并实体或可变利益实体的关系[264]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO每股0.44美元，同店收入增长0.1%，同店费用增长4.2%，同店NOI增长 - 1.6% [14] - 同店收入增长在今年第一季度为1.7%，第二季度下降2.2%，第三季度增长0.1%，较上一季度改善230个基点 [14][15] - 第三季度从外部增长角度，公司在第三方管理平台新增37家新店 [18] - 公司预计年底前完成17家门店收购，总投资6.439亿美元 [19] - 10月6日完成4.5亿美元无担保债券发行，期限10年，到期收益率2.1%；10月30日赎回2.5亿美元2012年发行债券，支付1760万美元全额偿付费用 [20][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自存仓业务第三季度表现良好，实体入住率创历史新高，10月同店入住率较去年扩大211个基点 [7] - 优质客户需求强劲，平均停留时间延长，截至10月，主要市场平均净有效租金较去年的百分比差距在10% - 25%之间 [8] - 纽约投资组合表现出色，入住率和收入增长高于整体同店平均水平，且在第四季度加速增长 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至10月，平均要价净有效租金同比增长情况：第三季度平均为9.3%，9月约为15%，10月为19.6%；纽约市布鲁克林、布朗克斯和皇后区资产表现更好，市区增长20.3%，郊区略高 [25] - 10月迁出活动较去年下降4% [39] - 客户平均停留时间约为14个月，2020年以来延长了数天 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进技术举措，约30%的租赁通过SmartRental实现，本季度推出CubeSmart移动应用 [11] - 收购方面，预计年底前完成17家门店收购，包括此前宣布的从Storage Deluxe收购的8家门店以及另外9家位于佛罗里达、长岛、内华达和得克萨斯的门店 [10][19] - 行业供应前景逐渐放缓，在建物业数量减少；行业具有韧性，产品相对其他类型仍具吸引力，将继续吸引资本流入，预计2021年初交易活动和市场兴趣将持续 [9][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存仓行业是极具韧性的业务，公司在第二季度面临疫情挑战后，第三季度实现强劲复苏，积极势头延续至11月 [6][7] - 经营基本面大幅反弹，产品需求强劲，体现在高入住率和定价能力上；收款和应收账款恢复正常，表明行业现金流质量、客户质量和客户多元化程度高 [13][18] - 公司团队、系统和投资组合表现出色，灵活应对疫情挑战和市场变化，预计第四季度同店收入将继续增长 [17][15] - 公司财务状况健康，有能力为近期和中期承诺提供资金，具备财务灵活性和获取资本的能力，以支持外部增长机会 [22] 其他重要信息 - 公司发言包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，相关风险因素见提交给美国证券交易委员会的文件 [4] - 公司发言提及非GAAP指标，GAAP与非GAAP指标的调节可在公司网站第三季度财务补充文件中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：街价趋势如何，纽约情况怎样 - 第三季度平均要价净有效租金同比增长9.3%，9月约为15%，10月为19.6%；纽约市布鲁克林、布朗克斯和皇后区资产表现更好，市区增长20.3%，郊区略高 [25] 问题2：第四季度及2021年收购管道质量、资产类型和资本回报率看法 - 第四季度收购计划基本确定，已签约项目大概率会完成；收购活动活跃受季节性、经营基本面改善和低债务成本推动；资本回报率方面变化不大，预计2021年初行业交易和市场兴趣将持续 [26][28][29] 问题3：Storage Deluxe交易2021年整体收益率预期 - 该交易目标市场资本回报率为4% - 4.5%，2021年和2022年未达稳定收益率，预计2023年实现稳定；从战略角度看，该交易有助于完善公司在皇后区、布朗克斯和布鲁克林的市场领先地位 [30][31][32] 问题4：投资资金计划，是否考虑调整股权和债务融资比例 - 公司从长期角度以符合投资级信用评级的指标管理资产负债表；Storage Deluxe交易需约2亿美元现金完成，公司在信用指标上有一定操作空间，短期内灵活使用杠杆，长期仍将保持保守的信用指标 [34][35] 问题5：开发管道情况，是否有更多机会和开发活动增加 - 目前开发活动未明显增加，尽管基本面反弹，但开发决策受多种因素影响；公司认为寻找合适开发机会仍具挑战，在建项目数量可能减少而非增加 [37] 问题6：本季度迁出和迁入活动情况，以及迁出活动是否会恢复正常 - 迁出活动减少，10月迁出较去年下降4%；自存仓业务客户粘性高，但不确定是否会恢复传统模式 [39][40] 问题7：平均停留时间及与去年对比情况 - 平均停留时间约为14个月，2020年以来延长了数天 [41] 问题8：对纽约市市场的暴露上限及未来机会看法 - 公司将市场分为3个不同市场和多个子市场，没有设定纽约市市场暴露上限；未来会考虑机会是否能补充子市场，目前不会积极追求，同时也会在纽约市以外市场拓展 [42][43] 问题9：入住率增长受COVID直接影响程度 - 难以区分入住率增长受COVID直接影响程度，消费者选择自存仓原因多样，疫情证明产品能满足消费者临时安全存储需求 [45][46] 问题10：疫情期间低价入住客户恢复到市场租金所需时间 - 公司9月30日恢复对所有客户的租金上调；4月低价入住客户6个月后可首次上调租金，12个月后第二次上调，18个月基本恢复到当时水平，再经过两次上调可达到当前市场租金 [47][48]

业绩总结 - 截至2020年6月30日，CubeSmart的每股调整后FFO增长为57%[2] - 同店收入增长为4.8%，高于行业平均水平[22] - 同店净营业收入（NOI）增长为5.9%[22] - 2020年上半年，公司同店收入增长为-0.3%，同店净营业收入（NOI）增长为3.1%[43] - 2019年，CubeSmart的股东总回报率为140%[18] - 2019年，CubeSmart的年度每股股息为1.75美元[18] 用户数据 - 2020年8月，同店入住率为94.3%，较2019年8月上升130个基点[13] - CubeSmart在前12个市场中产生68%的收入[23] 市场扩张与并购 - 2015年至2019年期间，公司共收购了96个物业，投资总额为11亿美元[28] - 截至2020年6月30日，公司在纽约市完成了516百万美元的新开发项目，共计12个项目[30] - 公司在合资收购中贡献了560万美元，合资收购总额为1.353亿美元[43] 财务状况 - 截至2020年6月30日，公司拥有733.9百万美元的循环信贷额度剩余[38] - 公司自2010年以来已成功筹集42亿美元的资金，包括14亿美元的普通股和18.5亿美元的无担保高级票据[39] - 截至2020年6月30日，公司净债务与EBITDA比率为4.6倍[35] - 总市值为1580亿美元，较去年增长了约6.5%[47] - 总毛资产为1793亿美元，较去年增长了约5.5%[47] - P/FFO（市盈率）为18.7倍，较去年下降了约1.1倍[47] - FFO支付比率为28.4%，较去年下降了约16.2%[47] - 股息收益率为1.5%，较去年下降了约1.2%[47] 新产品与新技术研发 - 公司在134个自有门店完成了照明改造，年节省约150,000千瓦的能源消耗[40] 负面信息 - 2017年，纽约市通过的区域修正案使得自存储设施在“工业商业区”的建设需要特别许可，导致可用于存储的土地减少了49%[27]

物业情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司分别拥有527处和523处自助存储物业，可出租面积约为3700万平方英尺和3660万平方英尺[154] - 截至2020年6月30日，公司为第三方管理719家门店，管理范围覆盖华盛顿特区和38个州，公司拥有和/或管理的门店总数达1246家[154] - 截至2020年6月30日，公司拥有477处同店物业和50处非同店物业[174] - 2019年1月1日至2020年6月30日期间，公司有多次物业收购和开发活动，物业数量从493处变为527处[177] 地区收入贡献 - 2020年上半年，佛罗里达、纽约、得克萨斯和加利福尼亚的门店分别贡献约16%、16%、9%和8%的总收入[160] 疫情影响与应对 - 新冠疫情导致美国失业率上升、资本市场波动和经济收缩，公司业务运营受影响，第二季度租赁量和租金率下降[178][180] - 自助存储被列为必要业务，公司门店在疫情期间保持开放，并实施无接触在线租赁流程，将部分办公地点转为远程办公[179] - 2020年3月下旬，公司暂停对现有客户的所有费率上调，并暂时中止正常的逾期处理流程[181] - 公司预计在第三季度末全面恢复逾期和租金上调流程[182] 物业会计核算 - 公司按成本减累计折旧记录自助存储物业，折旧按直线法在5至39年的预计使用寿命内计提[164] - 公司对非合并房地产投资采用权益法核算，2020年和2019年上半年均未确认相关减值损失[172] 财务数据（第二季度） - 2020年第二季度总营收为1.638亿美元，较2019年同期的1.590亿美元增长3.0%[184] - 2020年第二季度租金收入为1.405亿美元，较2019年同期的1.360亿美元增长3.3%，同店租金收入下降1.2%[184][186] - 2020年第二季度其他物业相关收入为1650万美元，较2019年同期的1690万美元下降2.4%[184][187] - 2020年第二季度物业管理费收入为680万美元，较2019年同期的610万美元增长11.9%，管理门店数量从648家增至719家[184][190] - 2020年第二季度运营费用为5530万美元，较2019年同期的5010万美元增长10.4%[184][191] - 2020年第二季度利息支出为1870万美元，较2019年同期的1810万美元增长3.1%，平均未偿债务余额增加1.591亿美元至19.807亿美元[192] - 2020年第二季度房地产投资收益权益较2019年同期减少1070万美元[193] - 2020年第二季度净利润为3893万美元，较2019年同期的4988万美元下降21.9%[184] - 截至2020年6月30日，期末入住率为92.5%，较2019年同期的91.6%有所提升[184] 财务数据（上半年） - 2020年上半年租金收入从2019年同期的2.676亿美元增至2.815亿美元，增长1390万美元，增幅5.2%[198] - 2020年上半年其他物业相关收入从2019年同期的3260万美元增至3340万美元，增长80万美元，增幅2.5%[199] - 2020年上半年物业管理费收入从2019年同期的1160万美元增至1300万美元，增长130万美元，增幅11.5%[201] - 2020年上半年物业运营费用从2019年同期的1.015亿美元增至1.111亿美元，增长950万美元，增幅9.4%[203] - 2020年上半年折旧和摊销从2019年同期的7910万美元增至8070万美元，增长160万美元，增幅2.1%[204] - 2020年上半年一般及行政费用从2019年同期的1890万美元增至1990万美元，增长100万美元，增幅5.1%[205] - 2020年上半年利息费用从2019年同期的3570万美元增至3740万美元，增长170万美元，增幅4.9%[206] - 2020年上半年经营活动产生的现金流量从2019年同期的1.773亿美元增至1.885亿美元，增长1130万美元[208] - 2020年上半年投资活动使用的现金从2019年同期的2.508亿美元降至1.245亿美元，减少1.263亿美元[210] - 2020年上半年融资活动使用的现金为1.16亿美元，而2019年同期融资活动提供现金8250万美元，变化1.985亿美元[212] 流动性与资金分配 - 公司运营现金流是主要流动性来源，收入主要来自租户租金和门店管理费，自存仓物业对短期经济衰退敏感度较低，但长期衰退会影响运营现金流[213] - 母公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括资本利得），否则需缴纳联邦所得税[214] 资本支出与计划 - 2020财年剩余时间，预计经常性资本支出600万 - 1100万美元，计划资本改进和门店升级1100万 - 1600万美元，新门店开发成本2150万 - 3650万美元，未偿还债务本金还款约1150万美元[215] 资金状况与信贷安排 - 截至2020年6月30日，公司有350万美元现金及现金等价物，修订并重述的信贷安排下有7.339亿美元借款额度[220] - 公司未偿还无担保优先票据本金余额为1.85亿美元，净无担保优先票据为1.836721亿美元[222] - 优先票据契约限制运营合伙公司及其子公司的债务，要求杠杆比率不超过60%，利息覆盖率超过1.5:1，有担保债务杠杆比率不超过40%，截至2020年6月30日运营合伙公司遵守所有财务契约[225][227] - 修订并重述的信贷安排包括7.5亿美元无担保循环信贷额度，到期日为2024年6月19日，截至2020年6月30日，循环信贷额度借款有效加权平均利率为1.26%，可用借款额度为7.339亿美元[228][229] 股权计划 - 公司维持“按市价”股权计划，可通过销售代理出售最多6000万股普通股，截至2020年6月30日，有1460万股普通股可根据股权分配协议发行[233] 业绩指标定义 - 公司定义净营业收入（NOI）为持续总收入减去持续物业运营费用，用于评估门店运营表现[234] - 资金运营现金流（FFO）是房地产公司常用业绩指标，定义为净收入（按GAAP计算），排除房地产销售收益（或损失）及相关减值费用，加上房地产折旧和摊销，并对非合并合伙企业和合资企业进行调整[240] 股东相关财务数据 - 2020年Q2公司普通股股东净收入为3.8505亿美元，2019年同期为4.942亿美元；2020年上半年为7.6401亿美元，2019年同期为8.4918亿美元[246] - 2020年Q2可分配给普通股股东和OP单位持有人的FFO为7.9868亿美元，2019年同期为8.0967亿美元；2020年上半年为15.9864亿美元，2019年同期为15.6493亿美元[246] - 2020年Q2经调整后可分配给普通股股东和OP单位持有人的FFO为7.9868亿美元，2019年同期为8.1108亿美元；2020年上半年为15.9864亿美元，2019年同期为15.6634亿美元[246] 合并债务情况 - 截至2020年6月30日，公司合并债务包括194.32亿美元固定利率的未偿还抵押贷款、应付票据和无担保优先票据，以及1540万美元浮动利率的未偿还无担保信贷安排借款[253] 利率影响 - 若公司可变利率债务的市场利率上升100个基点，每年利息费用增加约20万美元，将使未来收益和现金流减少约20万美元/年；若下降100个基点，每年利息费用减少约20万美元，将使未来收益和现金流增加约20万美元/年[254] - 若市场利率上升100个基点，公司未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将减少约1.072亿美元；若市场利率下降100个基点，其公允价值将增加约1.21亿美元[255]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO每股0.41美元，同店收入增长-2.2%，同店费用增长2.4%，同店NOI增长-4.1% [14] - 截至目前，4月租金已收取97.6%，接近去年的98%；7月租金已收取95.6%，预计后续会继续增长并接近去年水平 [17][18] - 与去年同期相比，应收账款余额少于30天和少于60天的水平略好 [19] - 第二季度末因暂停客户精益销售导致的额外入住率为90个基点，7月底降至40个基点 [20] - 第二季度末杠杆水平保守，债务与总资产比率为39%，债务与EBITDA比率为4.9倍，固定费用覆盖率为5.6倍 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成两笔收购，金额为6570万美元，季度内为第三方管理平台增加27家门店 [21] - SmartRental在线无接触体验在本季度约占租赁量的25% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 7月同店入住率同比下降7.7%，新客户同店净有效租金同比转正，平均上涨2.5%，月底较去年7月最后一天上涨约7% [9] - 7月同店迁入量同比增长3.8% [8] - 7月纽约MSA和行政区表现出色，MSA租赁量增长7%，新客户净有效租金上涨约5%，入住率提高150个基点；行政区租赁量增长超3%，新客户净有效租金上涨5.8% [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 6月恢复正常精益流程，7月在解决逾期客户问题上取得重大进展，预计8月底基本完成，第三季度末应收账款恢复到疫情前正常水平 [8] - 6月底恢复更传统的疫情前运营流程，7月至8月初向所有客户发送租金上涨通知，预计季度末租金全面跟上涨幅 [10] - 持续在技术栈、收入管理和营销自动化方面创新，不断改进SmartRental并增加功能 [11][25] - 鉴于宏观环境不稳定和未来经济中断的不确定性，暂不恢复业绩指引 [21] - 公司资产负债表健康，有能力满足近期和中期承诺，有足够资金和财务灵活性，可在发现有吸引力投资时追求外部增长机会 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业具有韧性，公司对未来保持谨慎乐观，但会密切关注政府刺激措施、学校开学和经济开放情况以及疫情在各地区的影响 [11] - 认为公司基于需求的客户群体、优质的投资组合、强大的资产负债表以及在人员和系统方面的投资将继续为所有利益相关者创造价值 [12] 其他重要信息 - 公司言论包含前瞻性声明，实际结果可能与声明有重大差异，风险因素在提交给美国证券交易委员会的文件中有说明 [4] - 公司言论提及非GAAP指标，GAAP与非GAAP指标的对账可在公司网站的第二季度财务补充文件中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 用于精益销售的单元主要集中在哪些市场，与同行的差异如何 - 停止和恢复精益销售是在整个投资组合中进行的，虽因市场不同在通知期等方面有差异，但总体上已在全国启动该流程，预计8月基本完成，部分会延续到9月，第三季度末全国情况将良好 [24] 问题: 是否有很多市场仍限制进行精益销售 - 未明确提及是否有很多市场限制，仅表示在推进流程 [24] 问题: 除租赁量占比25%外，SmartRental项目从客户处得到的反馈及其他情况 - 有一部分了解产品、对空间需求明确且习惯自助服务的客户喜欢SmartRental；也有首次使用产品、不确定空间需求或喜欢互动的客户，公司会继续创新并增加功能；未来即使恢复正常，仍会有大量消费者喜欢传统流程，公司会提供两种服务 [25] 问题: SmartRental是否有助于降低营销支出 - 两者没有直接关联，但在吸引对无接触服务有需求的客户方面有互补作用 [26] 问题: 恢复对现有客户的租金上涨后，租金上涨幅度的考虑与疫情前后是否有变化 - 仍以与疫情前相似的方式规划对现有客户的租金上涨，数据和测试表明，在高个位数范围内提高租金，消费者行为不会改变；公司会密切监测，若有变化会灵活调整 [28][30] 问题: 600美元的失业救济金对现有客户是否有帮助，若取消或大幅改变是否有影响 - 从轶事角度看，对部分客户有一定帮助，但客户群体地域和经济状况多样，有无这笔救济金对公司客户影响不大 [32] 问题: 本季度影响利润表的坏账费用或准备金是多少，第三季度随着拍卖积压问题的解决，预计如何变化 - 预计坏账影响将下降，公司按净收入报告结构，仅对预计能收回租金的租赁单元报告收入；第二季度因精益销售延迟，部分预计无法收回租金的单元未计入收入；随着精益销售恢复正常，坏账影响将减少 [33][34] 问题: 本季度坏账高于平均水平的幅度是多少 - 预计无法收回的拖欠率从约2%升至2.5% - 3%，坏账核销率上升超50% [35] 问题: 请更新ICAP相关情况，是否有新进展 - 有很多相关讨论，受影响方希望获得例外情况，但暂无正式行动；认为立法已通过，中长期不太可能逆转，短期内的个别例外情况还不确定 [36] 问题: 开发商是否开始从纽约市向外拓展，如在新泽西、威彻斯特或长岛开展业务；纽约MSA的情况是否与第二季度及7月的改善情况一致，第三季度收入增长情况如何 - 在ICAP立法前，开发商就已开始在纽约市外寻找开发机会，立法会加速这一趋势；7月纽约MSA和行政区表现出色，预计8月将继续保持良好态势 [38][39] 问题: 请说明第二季度纽约居民外迁情况，是否转化为存储需求 - 纽约不会衰落，如Facebook刚在纽约市租赁75万平方英尺办公空间；居民外迁是一种趋势，这些人可能需要临时存储物品，待工作恢复正常后会搬回，届时存储需求可能结束 [41] 问题: 请说明小商业客户的健康状况 - 大部分小商业客户继续租赁并按时支付租金；也出现了一些关闭小生意或餐厅的客户，他们将库存或设备存储起来，期待疫情结束后恢复营业 [43] 问题: 请说明本季度迁入和迁出率之间的差距，与去年相比如何 - 本季度迁入和迁出率差距较去年扩大，本季度下降约21%，2019年第二季度下降约9% [44][45] 问题: 第三季度迁入和迁出率差距的趋势如何 - 目前暂无更新 [45] 问题: 请说明第三方管理平台的情况，私人业主是否有兴趣加入，未来几个季度该平台的增长情况如何 - 该业务持续发展，入站咨询不断，管理合同管道健康；既有现有运营稳定的门店业主因公司平台的优势而加入，也有新交付门店因开发商缺乏运营经验而寻求帮助；业务发展人员忙碌，表明有很多兴趣 [47][48] 问题: 请说明交易市场的情况，包括活动、资本化率和定价 - 交易活动有所增加，部分原因是季节性因素，卖家希望在夏季旺季提高入住率和定价能力后再进入市场；同时，对运营表现和疫情影响的认识更清晰；从卖家角度看，运营稳定的物业定价依然强劲，大量资本对该领域感兴趣，压低了资本化率；处于租赁期的门店可能存在更有吸引力的风险调整后机会，但买卖双方预期存在较大差距 [50][51] 问题: 目前买卖双方在定价上的差距有多大 - 不同交易差异很大，差距可达20% - 30%，但有时会有买家接受卖家价格 [52] 问题: 如果第二季度未停止ECRI计划，会带来什么好处 - 会更好，但未量化具体好处；停止对现有客户的租金上涨是对收入增长同比影响最大的因素 [54] 问题: 不向客户收取滞纳金对其他租赁收入趋势有何影响，业务恢复正常后，预计何时能恢复正常 - 同比下降的大部分原因是滞纳金，季度初迁入量下降导致的行政费用也有一定影响；预计年底能恢复正常 [55] 问题: 7月较高的租赁活动是否由特定客户群体或不同存储需求的客户推动 - 因客户群体庞大且需求多样，难以提供具体情况，相关说明最多只是轶事 [56]