财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.66美元 [9] - 第二季度收取了97%的总租金和98%的办公室租金，截至目前98%的客户支付了7月租金 [9][27] - 第二季度现金净营业收入同比下降1.6%，调整租金递延影响后下降0.1%，再调整租金递延和停车收入减少的影响后增长3.7% [33][34][35] - 第二季度FFO因租金冲销和坏账准备增加减少约40万美元，一季度约为50万美元，2019年每季度平均约17万美元 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：二季度租赁30.3万平方英尺，平均租赁期限7.6年，32%为新租和扩租；二代净租金现金基础上增长20.6%；季度净有效租金为每平方英尺25.43美元；二季度末出租率92.5%，在租毛租金创公司纪录达每平方英尺39.48美元；同物业组合出租率94.4% [9][18][19][20] - 停车业务：同物业停车收入较去年二季度下降30%，其中合同停车下降12%，临时停车下降76% [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场物理入住率自6月初以来约为15%，预计劳动节后会有适度增加，但2020年健康担忧和育儿挑战将带来不利影响 [8] - 各市场租赁活动低迷，新租赁活动管道下降，预计未来季度多为续租 [21] - 各市场租赁决策多延迟而非取消，租赁市场价格发现趋势尚不明朗，报价租金压力不大但净有效租金因优惠增加而降低，部分市场转租挂牌增加，奥斯汀中央商务区新增转租挂牌最多 [23][24][25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略优先考虑阳光地带的优质物业，采用严格的资本分配方式，拥有一流的资产负债表和领先的本地运营平台 [14] - 公司认为其投资组合具备城市、郊区和中心辐射模式的属性，资产负债表稳健，开发项目有增长潜力，但受疫情和经济衰退影响，租赁活动和停车收入会受冲击 [15] - 行业趋势包括向阳光地带迁移、追求高品质、重视ESG，疫情加速了这些趋势 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境充满挑战，疫情和经济衰退影响租赁活动和停车收入，但公司团队和运营组合表现出色 [15][17] - 对公司长期前景有信心，认为处于正确市场，拥有优质投资组合、强大资产负债表和优秀团队，能够应对挑战，市场混乱也可能带来投资机会 [16] - 预计2020年同物业现金表现可能为负，三季度可能触底，同时存在执行租约延期拉低现金NOI的情况，但认为这是积极的长期房地产决策 [36] 其他重要信息 - 二季度完成一项收购，以8500万美元购买夏洛特上城的1550个车位停车库；还完成北卡罗来纳州卡罗来纳广场物业现有建设贷款的一年延期，降低了利率利差并取消还款担保 [38] - 预计2020年购买的停车库产生150 - 200万美元净营业收入，年度稳定NOI为450 - 500万美元 [41][42] - 2020年公司一般及行政费用净资本化工资预计在2700 - 2900万美元 [43] - 完成与Parsley Energy的租约修订，会计处理为租约修改，收益影响210万美元，影响时间分布在剩余租期 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 哪些市场在租赁和资产定价方面最具弹性，哪些可能出现问题 - 目前难以区分各市场情况，整体活动低迷，但从长期看，亚特兰大、奥斯汀、坦佩的科技行业，夏洛特的企业总部迁入，坦帕的医疗保健行业等因素使公司对各市场恢复和租金增长有信心，租赁市场供需因素有助于维持和稳定资产价值 [48][49][50] 问题2: 即将的租户迁出和空间回填前景如何 - Time Warner租约已在本季度续约；亚特兰大、夏洛特和中城的三个较大租户迁出空间是有吸引力的增值机会，疫情前有良好兴趣，目前部分活动暂停，回填时间会延长，但前景未取消，相关租户NOI不到3000万美元，与开发管道预计增加的6600万美元NOI相比，公司对未来增长仍有信心 [52][53][54] 问题3: 同店费用同比大幅下降的原因，是否有更可持续的驱动因素 - 本季度同物业费用下降主要是由于物理入住率降低，如公用事业和清洁等费用减少 [56] 问题4: 潜在的机会性收购情况，包括管道、地点和资产类型 - 收购将符合聚焦阳光地带最佳子市场的战略计划；目前土地方面开始出现机会，可用于未来办公和混合用途项目开发，执行需要较长时间，公司会保持土地投资3%左右的目标；建筑方面机会可能稍后出现 [59][60] 问题5: 收购土地时，选择郊区还是城市模式 - 公司认为在其市场中，客户对城市和郊区建筑体验无明显差异，客户和知识经济更关注高配套市场以吸引人才，微软的租赁验证了这一点，预计疫情后仍将如此 [62][63] 问题6: 财富500强公司关于员工人均办公面积的看法，疫情前后及疫苗接种后的变化 - 该公司明确表示人均办公面积将增加，通过提供专用个人空间和增加协作空间实现；疫情前目标是每天约10%的员工在办公室，疫情后可能增至20%，但人均办公面积增加和远程工作增加可相互抵消，无需额外增加空间；员工仍将拥有专用办公桌；该公司处于保密阶段 [64][65][66] 问题7: 转租空间的竞争力、期限，以及在主要市场的情况 - 目前转租空间占比在多数市场的A类物业中为2%或更低，奥斯汀约为4%；转租空间增加主要是因为进入疫情前处于高增长模式的公司调整计划，这些空间有一定期限，并非短期回填机会，转租空间来自科技、金融服务、律师事务所、能源等行业，多为风投支持的私营小公司 [68][69][70] 问题8: 开发项目中，Domain地区对单栋建筑用户的需求是否会增加，Time Warner租约是否会阻碍Domain Point的再开发 - Domain地区前景良好，疫情后将吸引更多大市值科技公司控制整栋建筑，目前因疫情公司决策可能暂停，但相关咨询电话显示有信心；Time Warner租约不影响Domain Point的长期再开发计划，计划拆除现有停车库并扩建 [72][73][74]

公司重大交易与股权变动 - 2019年6月14日公司与TIER REIT合并，收购9处运营物业（580万平方英尺）、2处开发中办公物业（预计完工后增加62万平方英尺）和7块土地（最多可开发200万平方英尺），发行6.5亿美元高级无抵押债务，加权平均利率3.88%[108] - 2020年第二季度，公司以8500万美元购买北卡罗来纳州夏洛特市一个1550个车位的停车场[109] - 2019年6月14日，公司进行反向股票拆分，每4股普通股和优先股合并为1股，授权普通股数量减至1.75亿股，后增至3亿股[113] 租赁业务数据 - 2020年第二季度，公司租赁或续租30.3万平方英尺办公空间，加权平均净有效租金为每平方英尺25.43美元，此前一年已占用的租约净有效租金增长31.8%[110] 同店净营业收入变化 - 2020年和2019年6月30日止三个月，合并物业和非合并物业份额的同店净营业收入下降2.4%，不包括停车收入则增长0.7%[110] 主要收入与费用指标变化 - 2020年和2019年三、六个月期间，租金收入分别增长29.8%和40.7%，运营费用分别增长31.9%和39.9%，净营业收入分别增长28.3%和39.8%[117] - 2020年和2019年三、六个月期间，费用收入分别减少240万美元（34%）和640万美元（40.4%）[120] - 2020年和2019年六个月期间，一般及行政费用减少560万美元（28.4%）[122] - 2020年和2019年三、六个月期间，利息费用分别增加190万美元（16%）和700万美元（30.7%）[122] - 2020年和2019年三、六个月期间，折旧和摊销分别增加2196.4万美元（43.1%）和4771.7万美元（49.3%）[123] 交易成本情况 - 2020年和2019年截至6月30日的三、六个月交易成本主要与合并有关[125] 未合并合资企业经营情况 - 2020年和2019年截至6月30日三个月，未合并合资企业净营业收入分别为419.3万美元和937.9万美元，变化率为-55.3%；六个月分别为1022.8万美元和1725.2万美元，变化率为-40.7%[126] - 2020年截至6月30日六个月，未合并合资企业投资销售收益包括出售Wildwood Associates和Gateway Village合资企业权益，Gateway Village按17%内部收益率估值[127] 投资性房地产交易收益 - 2020年截至6月30日六个月，投资性房地产交易收益包括出售Hearst Tower，Hearst Tower和Woodcrest处置的综合售价加权平均资本化率为5.1%[129] 净利润与运营资金情况 - 2020年和2019年截至6月30日三个月，可供普通股股东分配的净利润分别为2310.1万美元和-2240.9万美元，每股分别为0.16美元和-0.20美元[131] - 2020年和2019年截至6月30日三个月，运营资金分别为9795.9万美元和3186.9万美元，每股分别为0.66美元和0.28美元[131] - 2020年和2019年截至6月30日六个月，可供普通股股东分配的净利润分别为19804.4万美元和1293.2万美元，每股分别为1.34美元和0.12美元[133] - 2020年和2019年截至6月30日六个月，运营资金分别为21068万美元和11638.2万美元，每股分别为1.42美元和1.05美元[133] 业绩评估指标说明 - 公司管理层部分基于净营业收入评估其房地产投资组合的表现，净营业收入不按GAAP衡量现金流或经营业绩[134] - 公司使用运营资金作为房地产投资信托基金经营业绩的补充指标，结合GAAP主要列报改善了投资者对经营结果的理解[130] 净利润情况 - 2020年和2019年第二季度末净利润分别为2323.6万美元和-2258.2万美元，2020年和2019年上半年净利润分别为1.98545亿美元和1342.3万美元[135] 资金与债务情况 - 截至2020年6月30日，公司信贷额度下有10亿美元借款额度可用，现金及现金等价物为2830万美元[138] - 截至2020年6月30日，公司总合同义务为25.19244亿美元，其中一年内到期7218.1万美元；总承诺为1.95039亿美元，其中一年内到期1.52181亿美元[139] - 公司85%的债务为固定利率，可变利率债务工具可能使用LIBOR作为基准利率，2021年后LIBOR可能停用[144] 现金流情况 - 2020年和2019年上半年经营活动现金流增加5580万美元，主要因2019年收购物业运营净现金增加[147] - 2020年和2019年上半年投资活动现金流增加2.86亿美元，主要因出售物业和合资企业权益收到现金[148] - 2020年和2019年上半年融资活动现金流减少3.406亿美元，主要因2020年信贷额度净借款减少[149] 资本支出与股息支付情况 - 2020年和2019年上半年资本支出增加6680万美元，主要因物业和租户改进成本增加[154] - 2020年和2019年上半年公司分别支付普通股股息8710万美元和5780万美元[156] 表外合资企业情况 - 公司有多个表外合资企业，涉及房地产的所有权、收购和开发[158] - 2020年6月30日，公司非合并合资企业对第三方的未偿债务总额为1.975亿美元[159] 担保情况 - 2020年4月修订后，公司不再对卡罗来纳广场建设贷款金额的12.5%提供担保，该贷款额度为7980万美元，截至2020年6月30日未偿余额为7630万美元[160] 会计政策与市场风险情况 - 与2019年12月31日年度报告披露相比，2020年6月30日公司关键会计政策无重大变化[162] - 与2019年12月31日年度报告披露相比，2020年6月30日公司应付票据相关的市场风险无重大变化[163]

业绩总结 - 2020年第一季度每股净收入为1.18美元，较2019年第一季度的0.34美元增长247%[9] - 2020年第一季度净收入为175,309千美元，较2019年同期的36,005千美元增长386.5%[18] - 2020年第一季度租赁物业收入为189,129千美元，较2019年同期的123,865千美元增长52.7%[18] - 2020年第一季度的净运营收入为121,747千美元，较2019年第四季度增长1.5%[31] - 2020年第一季度的FFO为112,721千美元，较2019年第四季度的106,202千美元增长6.4%[57] 用户数据 - 2020年第一季度的租赁物业占用率为94.8%，较2019年同期的94.4%略有上升[19] - 2020年第一季度的加权平均出租率为93.3%[35] - 2020年第一季度的现金基础净运营收入为113,860千美元，较2019年同期的76,794千美元增长48.3%[60] 未来展望 - 预计由于COVID-19疫情，净运营收入可能减少150万美元至300万美元[10] - 公司开发管道的82%已预租，开发成本已完全融资[7] 新产品和新技术研发 - 2020年第一季度的年化一般和行政费用占总未折旧资产的比例为0.28%，较2019年第四季度的0.55%显著下降[57] 市场扩张和并购 - 公司在2020年第一季度完成的物业收购总面积为16,439,000平方英尺，购置总价为626,700,000美元[46] - 公司在2020年第一季度出售了价值455.5百万美元的Hearst Tower，确认了90.9百万美元的收益[5] 负面信息 - 2020年第一季度的总利息支出为45,886千美元，较2019年第一季度的12,574千美元增长265.5%[33] - 2020年第一季度的合并物业销售损失为(90,916)千美元[60] 其他新策略和有价值的信息 - 公司流动性约为11亿美元，财务状况强劲[7] - 2020年第一季度的净债务与调整后EBITDA比率为3.66倍[16] - 公司的物业级别债务总额为770,301千美元[35]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股0.76美元，同物业现金NOI增长11.4% [13] - 第二代现金租金增长14.3% [13] - 第一季度完成三项物业处置，总收益超5.33亿美元，季末净债务与调整后EBITDA之比降至3.66倍 [14] - 截至第一季度末，流动性超11亿美元，包括10亿美元未动用信贷额度和超1000万美元现金 [57] - 与Parsley Energy的终止协议相关终止费为280万美元，其中210万美元计入FFO，70万美元直线租金被冲销 [65] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度完成超47.5万平方英尺租赁，其中73%为新租和扩租 [26] - 第一季度净有效租金为每平方英尺25.01美元，季末出租率达93.3%，在租毛租金创每平方英尺39.29美元的纪录，同物业组合出租率增至94.8% [27] - 4月签署13.3万平方英尺租约，第二代净租金现金基础上增长16.8% [29][30] 开发业务 - 5.66亿美元开发管道按计划进行，建设未受重大影响，奥斯汀有小挫折 [18][32] - 办公开发管道82%已承诺给亚马逊和Facebook等公司，到2022年底将增加7000万美元NOI [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大中城建设管道超400万平方英尺，核心区域约340万平方英尺，预租率67%，实际预计达80% [70][71] - 奥斯汀市场受大型科技公司驱动，租户可能调整办公环境以降低密度 [77][78] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心原则为打造卓越的阳光地带办公物业组合、保持资本配置纪律、构建一流资产负债表、建立强大本地运营平台 [16] - 市场混乱时，公司投资偏向从开发转向收购 [72] - 疫情或加速办公市场趋势，健康和优质办公物业及阳光地带领先城市的物业将更具优势 [20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情使经济衰退，商业地产租赁活动放缓，但公司有能力应对冲击 [15] - 疫情持续时间和经济影响不确定，公司撤回2020年盈利指引，但一季度良好开局及潜在成本节约可缓解部分负面影响 [23][24] - 目前难以预测租户违约情况，后续租金收取可能更具挑战性 [66] 其他重要信息 - 公司未出现员工感染新冠病毒情况，能居家办公的员工自3月中旬起居家办公 [10] - 公司非营利基金会承诺90万美元支持抗疫组织和受疫情经济影响的群体 [12] - 公司约93%的年收入为办公和零售空间的合同租金，停车收入占7%，其中临时停车占1.4% [33][34] - 4月整体租金收取率为95%，零售商支付率33%，灵活办公提供商75%，医疗办公客户90%，办公客户96%，前20大客户100%，能源客户99% [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待亚特兰大中城市场风险，是否会有租金下行压力？ - 中城长期受科技社区和佐治亚理工学院驱动，趋势将持续。建设管道约400万平方英尺，核心区域约340万平方英尺，预租率67%，实际预计达80%，供需有缓冲 [68][69][70] 问题2: 是否有机会以低价收购建筑或土地，哪些市场机会更大？ - 市场混乱时公司投资偏向从开发转向收购，有强大资产负债表和超10亿美元流动性，但买卖双方出价差距可能在一段时间内存在。各市场进入疫情时供需平衡，无明显优劣之分 [72][73][74] 问题3: 奥斯汀市场租户对危机的反应及长期空间需求变化，TIER交易是否有可改进之处，特定项目的租赁管道情况？ - 奥斯汀受大型科技公司驱动，长期基本面良好，租户可能调整办公环境以降低密度。TIER交易增强了公司定位，团队按计划降低了杠杆。10000 Avalon大楼出租率75%；300 Colorado有两层投机性空间，有客户兴趣但可能放缓；100 Mill项目44%预租，期待公布客户身份 [77][78][80][82][83][84] 问题4: 100 Mill项目开工时间及预期是否变化，疫情对Anthem和Norfolk Southern空间的影响，是否考虑回购股票？ - 100 Mill项目在疫情前开工，基于预租和客户情况，决策不受疫情影响。Anthem和Norfolk Southern空间租赁有活动但有暂停。目前市场缺乏可见性，公司会谨慎考虑回购股票，同时也会考虑收购和开发等机会 [86][87][89] 问题5: 300 Colorado项目是否有机会收回空间，120 West Trinity办公室情况，对联合办公空间的看法，土地库存策略是否改变？ - 未与Parsley就300 Colorado项目收回空间进行具体讨论，项目将按计划交付。120 West Trinity办公室小部分100%预租，公司持股20%，影响较小。联合办公空间占比不到2%，租户4月租金支付情况良好，该模式会适应变化继续存在。公司会从长期考虑，若有合适土地投资机会，会利用资产负债表进行投资 [91][92][93][94][95][96][97][98][101][102] 问题6: 亚特兰大Perimeter、Midtown和Buckhead三个子市场的吸引力，以及科罗拉多塔法律事务所租赁空间的改造情况？ - 中央周边是财富500强企业中心，巴克黑德受金融服务、保险和房地产公司驱动，中城受益于科技行业发展。科技公司可能会关注不同子市场靠近交通的建筑。科罗拉多塔法律事务所租赁空间不会按现状使用，将进行大幅改造 [103][104][105][107]

公司合并与收购 - 2019年6月14日公司与TIER REIT合并，收购9处运营物业（580万平方英尺）、2处开发中物业（预计完工后增加62万平方英尺）和7块土地（最多可开发200万平方英尺），发行6.5亿美元高级无担保债务，加权平均利率3.88%[105] 物业出售 - 2020年第一季度公司出售3处运营办公物业，赫斯特大厦售价4.555亿美元，获利9090万美元；夏洛特门户村项目权益售价5220万美元，获利4490万美元；伍德克雷斯特售价2530万美元[106] 物业租赁业务数据 - 2020年第一季度公司租赁或续租47.6万平方英尺办公空间，加权平均净有效租金为每平方英尺25.01美元，此前一年已占用空间的净有效租金增长26.9%，同一物业净营业收入增长3.2%[107] - 2020年新租约金额为12.33美元，2019年为1.82美元；续租约金额2020年为6.58美元，2019年为4.74美元；扩张租约金额2020年为8.28美元，2019年为7.29美元[151] - 2019年第一季度，公司与NS签订了一份位于桃树街1200号的整栋建筑新租约，租户改善和租赁成本低于平均水平[152] 股票分割 - 2019年6月14日公司进行反向股票分割，每4股普通股和优先股合并为1股，授权普通股数量减至1.75亿股，后增至3亿股[108] 财务数据关键指标变化 - 2020年第一季度与2019年同期相比，总租赁物业收入从1.23865亿美元增至1.89129亿美元，增长52.7%；总租赁物业运营费用从4348.7万美元增至6453.8万美元，增长48.4%；总净营业收入从7985.8万美元增至1.21747亿美元，增长52.5%[114] - 2020年与2019年第一季度相比，费用收入减少400万美元，降幅46%[117] - 2020年与2019年第一季度相比，一般及行政费用减少580万美元，降幅51%[118] - 2020年与2019年第一季度相比，利息费用（扣除资本化金额）增加510万美元，增幅47%[120] - 2020年与2019年第一季度相比，折旧和摊销从4586.1万美元增至7161.4万美元，增长56.2%[120] - 2020年第一季度与2019年同期相比，来自非合并合资企业的收入从290.4万美元增至342.5万美元，增长17.9%[123] - 2020年第一季度可用于普通股股东的净收入为174,943千美元，每股1.19美元；2019年为35,341千美元，每股0.34美元[128] - 2020年第一季度运营资金为112,721千美元，每股0.76美元；2019年为84,513千美元，每股0.79美元[128] - 2020年第一季度合并物业净营业收入为121,747千美元，2019年为79,858千美元[131] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为12,964千美元，2019年为44,501千美元，减少31,537千美元[145] - 2020年第一季度投资活动提供的净现金为417,784千美元，2019年使用70,698千美元，增加488,482千美元[145] - 2020年第一季度融资活动使用的净现金为321,777千美元，2019年提供27,128千美元，减少348,905千美元[145] - 2020年和2019年三个月期间公司支付的普通股股息分别为4260万美元和2730万美元[153] 资金状况 - 截至2020年3月31日，公司信贷安排下有10亿美元借款额度可用，现金及现金等价物为1.246亿美元[133] 合同义务与承诺 - 截至2020年3月31日，公司总合同义务为2,582,309千美元，其中1 - 3年为495,532千美元，3 - 5年为436,176千美元，超过5年为1,573,257千美元[136] - 截至2020年3月31日，公司总承诺为238,202千美元，其中1年内为193,559千美元，1 - 3年为44,643千美元[136] 债务情况 - 公司85%的债务为固定利率，可变利率债务工具可能使用LIBOR作为基准利率[140] - 2020年3月31日，公司非合并合资企业对第三方的未偿债务总额为1.858亿美元[156] - 公司为卡罗来纳广场建设贷款金额的12.5%提供担保，该贷款放贷能力为7980万美元，截至2020年3月31日未偿余额为7610万美元，公司担保金额为950万美元[157] 股息政策 - 公司通常根据上述来源的当前和预计未来现金流审查普通股股息金额，并考虑维持REIT地位的要求，信贷协议中的某些契约可能限制普通股股息支付金额，一般情况下，只要信贷协议定义的杠杆率低于60%且公司未违约，可支付任意金额普通股股息，杠杆率高于该金额时某些条件下仍可支付[154] 合资企业情况 - 公司有许多不同结构的资产负债表外合资企业，涉及房地产的所有权、收购和/或开发，合资企业可能用运营现金或融资收益满足资本或运营需求，必要时可能向合作伙伴请求出资，公司将评估此类请求[155] 会计政策与市场风险 - 公司关键会计政策与2019年12月31日年度报告披露相比无重大变化[159] - 2020年3月31日公司应付票据相关的市场风险与2019年12月31日年度报告披露相比无重大变化[160]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股0.73美元（不包括TIER交易成本），较去年增长9% [46] - 第四季度一般和行政费用为1100万美元，全年为3700万美元，高于全年3300万美元的指引 [47] - 第四季度同店物业NOI同比增长6%，全年现金NOI较2018年增长4.8%，预计2020年增长5% [53][54] - 第四季度净债务与EBITDA比率为4.55倍，高于上一季度 [55] - 2020年FFO指引为每股2.72 - 2.86美元，高于此前的2.71 - 2.85美元 [57] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度完成56.2万平方英尺的租赁，全年租赁活动超过300万平方英尺，为公司历史最高 [24] - 第四季度第二代净租金按GAAP计算增长25.5%，按现金计算增长12.6% [25] - 总办公组合季度末出租率为93.6%，加权平均入住率为90.1%；同店物业组合出租率和加权平均入住率分别为94.6%和91.1%，均较上一季度提高1% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 核心市场的办公室就业增长超过全国平均水平100个基点 [12] - 奥斯汀、夏洛特、坦帕、亚特兰大、凤凰城是全国租金增长最强劲的市场之一 [12] - 各核心市场第四季度和全年A类净吸纳量均为正，夏洛特和凤凰城全年吸纳量创纪录或接近纪录 [27] - 各核心市场的入住率、租金增长和就业增长均超过全国平均水平 [27][28] - 预计2020年奥斯汀的就业增长率将是美国所有市场中最高的 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过与TIER REIT合并，公司拥有了亚特兰大、奥斯汀、夏洛特、达拉斯、坦帕和凤凰城等优质子市场的一流办公物业组合 [8] - 公司计划利用市场、资产组合和资产负债表的优势，推动有机和外部增长，2020年同店物业NOI预计增长5% [15] - 目前开发管道总计5.65亿美元，包括150万平方英尺的办公空间，已预租80%；土地储备可支持340万平方英尺的新办公开发 [17] - 公司将继续在其他市场寻找增长机会，如在凤凰城坦佩子市场启动100 Mill项目，在坦帕企业中心和达拉斯有优质地块 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年经济保持强劲，企业继续增加就业岗位，办公室基本面保持健康，需求稳定，新供应适度增加，公司有望受益于这些趋势为股东创造价值 [10] - 公司对填补即将出现的空置空间充满信心，开发管道将带来稳定的NOI，抵消客户迁出的影响 [63][64] - 公司认为从东北部向东南部的迁移趋势将加速，有利于公司资产组合，企业倾向于选择优质空间 [76][80] 其他重要信息 - 公司已行使购买赫斯特大厦的选择权，总价4.555亿美元，预计3月31日完成交易 [18] - 新泽西的Woodcrest资产已签订合同，预计本月完成交易 [18] - 夏洛特Gateway Village的合作伙伴触发购买选择权，以5220万美元收购公司50%的权益，预计3月31日完成交易，该项目预计为公司带来约8000万美元的利润 [19][20] - 从今年授予的单位开始，基于绩效的RSU将以股票结算，将减少对G&A的季度影响 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于BofA Plaza和Peachtree大楼的租赁前景以及对明年盈利增长的影响 - 公司对填补这些空间的前景非常乐观，这些物业位于优质子市场，靠近公共交通，受益于人口迁移趋势。开发管道将带来超过7000万美元的稳定NOI，抵消客户迁出的影响 [61][63][64] 问题2: 是否已经开始营销BofA Plaza的空置空间 - 公司已经开始营销，市场早已知晓此次迁出，目前已经收到大型用户和普通潜在客户的咨询 [67][68] 问题3: 总需求管道与待租赁空间的规模比较 - 难以量化，但夏洛特和上城区过去的活动表明，市场需求强劲，公司对未来获得类似机会充满信心 [69][70] 问题4: 如何看待亚特兰大、奥斯汀和夏洛特市场的组合以及地理多元化 - 公司有意在阳光地带最佳市场建立地理多元化，目前这三个市场表现良好，未来将继续在其他市场寻找增长机会 [71][72][73] 问题5: 是否需要出售这些市场的资产以降低占比 - 公司认为不需要 [75] 问题6: 市场的搬迁趋势有何意外之处，客户对子市场偏好、空间类型、价格敏感度等方面有何不同 - 趋势在加速，企业搬迁的原因包括较低的经营成本、税收和监管，以及阳光地带优质子市场的城市化和充满活力的社区。企业倾向于选择优质空间，注重招聘和留住人才 [76][80] 问题7: Domain 9项目启动的关键因素，是否需要预租 - 公司按项目决定是否进行投机性开发或预租。团队对Domain 9项目进行了优化，对市场需求有信心，希望不久后能有好消息 [81][83] 问题8: 夏洛特土地收购的最新情况，以及寻找土地的子市场偏好 - 公司认为拥有有吸引力的土地储备很重要，夏洛特团队正在积极寻找土地，将继续关注现有投资的城市和配套完善的子市场，也会考虑新兴子市场 [86][87][88] 问题9: 本季度租赁成本占租金百分比增加的原因，以及市场上TIs或免租期的变化 - 第四季度该比例上升，主要是由于建筑成本压力、部分首次租赁和特殊情况。公司认为这不是趋势，长期来看可以通过调整免租期或提高租金来平衡净有效租金 [90][91][92] 问题10: 100 Mill项目的预租是否包含在数据中 - 不包含在第四季度数据中，预租是在2020年第一季度完成的 [93][94] 问题11: 大型银行何时选择购买资产，何时选择租赁资产 - 最大的银行希望拥有其总部，其他业务单元的选择取决于具体需求和灵活性要求。Gateway Village的收购是因为其对租户具有关键任务性质，且从安全角度考虑需要控制空间 [95][96] 问题12: Gateway Village以约14%的资本化率出售是否合理 - 该交易是高度结构化的，购买价格与资本化率、评估或市场价值无关，仅与为公司投资资本提供17%的内部收益率有关 [98] 问题13: 100 Mill项目每平方英尺成本超过500美元的原因 - 主要是由于当地劳动力市场较小且紧张，以及项目需要建设地下停车场以满足高度限制要求。尽管成本较高，但客户对租金满意，项目回报率与其他开发项目相似 [100][101] 问题14: 如何平衡出售非核心资产的稀释效应与开发项目和客户迁出的关系 - 目前公司资产负债表状况良好，无需出售额外资产来为当前开发管道或收购提供资金。未来如有新的投资机会，可以考虑出售非核心资产，但目前这些资产仍有提升价值的空间 [106][107][108] 问题15: 100 Mill项目的合资结构及原因 - 项目采用90/10的合资结构，与Hines合作是因为Hines有优秀的团队和当地开发建设经验，而公司在当地没有开发建设人员 [109][110] 问题16: 北点土地为何成为非核心资产 - 该土地是长期持有的郊区物业，新业主可能会用于非办公用途，对公司核心业务来说继续持有没有意义 [111] 问题17: NASCAR项目的潜在费用情况 - 距离到期还有一年多，公司已经与他们进行了讨论，但目前还处于早期阶段。该建筑是NASCAR总部，公司对情况的发展持乐观态度 [112][113]

业绩总结 - 2019年第四季度每股净收入为0.80美元，较2018年同期增长280.9%[14] - 2019年第四季度每股资金运营收益(FFO)为0.72美元，较2018年同期增长14.3%[22] - 2019年第四季度总收入为1.171亿美元，较2018年同期显著增长[7] - 2019年全年净收入为152,683千美元，较2018年的80,765千美元增长88.9%[14] - 2019年全年资金运营总额为399,377千美元，较2018年的397,175千美元增长0.6%[23] 用户数据 - 2019年第四季度租赁物业收入为189,127千美元，较2018年同期增长58.0%[14] - 2019年第四季度租赁物业的占用率为94.6%，较2018年同期略有上升[15] - 2019年第四季度净有效租金为每平方英尺$30.43，较2018年第四季度增长约2.1%[15] - 2019年第四季度的租赁活动期间净租赁面积为562千平方英尺，总计2019年净租赁面积为3,074千平方英尺[15] 未来展望 - 2020年FFO指导范围提高至每股2.72至2.86美元[10] - 预计2020年同物业净运营收入增长5%[5] 新产品和新技术研发 - 565百万美元开发管道的预租率为80%[4] - 2019年完成的物业开发项目中，Spring & 8th的总项目成本为332,500,000美元，拥有765,000平方英尺的办公空间[42] 市场扩张和并购 - 从合资伙伴处购买了Terminus Office Holdings LLC的剩余50%权益，交易估值为5.03亿美元，确认交易收益9280万美元[4] - 2019年公司完成的物业处置总销售价格为1,784,800,000美元，涉及物业总面积为14,690,000平方英尺[43] 负面信息 - 2019年第四季度其他收入为92千美元，较2018年同期下降41.6%[14] - 2019年总负债为2,723,612千美元，相较于2018年的1,325,140千美元增长105.0%[13] 其他新策略和有价值的信息 - 2019年第四季度的固定费用覆盖比率为5.92，较2018年第四季度的5.39有所下降[16] - 2019年第四季度的净债务与年化调整后的EBITDA比率为4.55，较2018年第四季度的3.68有所上升[16] - 2019年第四季度的FFO支付比率为40.1%，与2018年第四季度持平[50]

公司业务交易 - 2019年6月14日公司与TIER REIT, Inc.合并，获得9处运营办公物业（580万平方英尺）、2处开发中办公物业（预计完工后增加62万平方英尺）及可开发土地（最多可开发250万平方英尺），并发行6.5亿美元高级无抵押债务，加权平均利率3.88%[76] - 2019年3月1日公司与Norfolk Southern Railway Company交易，出售土地、提供服务并以有吸引力价格购入37万平方英尺办公大楼[76] - 2019年6月公司与Truist Financial Corporation签订56.1万平方英尺租约，Truist有以4.555亿美元购买大楼的选择权并打算行使，预计2020年第一季度末完成交易[76] - 2019年10月公司以5.03亿美元购买Terminus Office Holdings合伙人权益，物业出租率83%[76] 公司租赁业务数据 - 2019年公司租赁或续租310万平方英尺办公空间，新签或续租非便利设施租约每平方英尺加权平均净有效租金为23.82美元，现金基础净有效租金每平方英尺增长7.7%，同物业净营业收入GAAP基础增长2.6%，现金基础增长4.8%[77] - 2019年新租约、续租约、扩租约每平方英尺的租户改善和租赁成本分别为6.29美元、6.24美元、8.64美元，2018年分别为9.48美元、5.80美元、8.66美元[119] 各地区投资组合数据 - 2019年末亚特兰大投资组合730万平方英尺，占第四季度净营业收入33.8%，出租率91.2%，当地全年就业增长2.2%，年末建设面积占比2.6%[80] - 2019年末奥斯汀投资组合400万平方英尺，占第四季度净营业收入23.2%，出租率95.8%，当地全年就业增长2.7%，建设面积占比9.1%[81] - 2019年末夏洛特投资组合430万平方英尺，占第四季度净营业收入16.9%，出租率96.2%，当地全年就业增长2.4%，建设面积占比5.1%[82] - 2019年末凤凰城投资组合130万平方英尺，占第四季度净营业收入7.6%，出租率97.6%，当地全年就业增长2.6%，建设面积占比1.7%[83] - 2019年末坦帕投资组合170万平方英尺，占第四季度净营业收入6.9%，出租率95.7%，当地全年就业增长2.2%，建设面积占比1.6%[84] 会计政策相关 - 2018年和2017年公司分别资本化380万美元和300万美元的间接租赁成本[100] - 采用ASC 842时，公司需在合并资产负债表中记录使用权资产和租赁负债5630万美元，加权平均折现率为4.49%[100] - 采用ASU 2017 - 05，公司记录会计原则变更的累计影响，贷记超过累计净收入的分配额2230万美元[100] - 公司使用净营业收入（NOI）衡量物业运营绩效，NOI为租赁物业收入减去租赁物业运营费用[102] - 完全运营的物业指在各报告期达到90%经济入住率或已基本完工且公司持有各报告期的物业[102] - 收购租赁的高于或低于市场部分的公允价值基于合同租金与公允价值租金差额的现值计算[91] - 已收购在位租赁的公允价值基于评估空置物业租赁至购买时入住水平的损失收入和成本得出[91] - 公司按直线法对运营性房地产资产在估计使用寿命内进行折旧或摊销[92] - 公司对房地产资产按物业逐一进行减值审查[93] 财务数据关键指标变化（年度对比） - 2019年与2018年相比，租赁物业收入从463401千美元增至628751千美元，增长35.7%[104] - 2019年与2018年相比，租赁物业运营费用从164678千美元增至222146千美元，增长34.9%[104] - 2019年与2018年相比，净营业收入（NOI）从297175千美元增至399377千美元，增长34.4%[104] - 2019年与2018年相比，费用收入增加1840万美元，增长182.7%[105] - 2019年与2018年相比，一般及行政费用增加1500万美元，增长67.9%[105] - 2019年与2018年相比，利息费用（扣除资本化金额）增加1450万美元，增长36.9%[106] - 2019年与2018年相比，折旧和摊销从181382千美元增至257149千美元，增长41.8%[108] - 2019年与2018年相比，可分配给普通股股东的净收入从79164千美元增至150418千美元[112] - 2019年与2018年相比，运营资金（FFO）从267899千美元增至328793千美元[112] - 2019年与2018年相比，摊薄后每股净收入从0.75美元增至1.17美元，摊薄后每股运营资金从2.51美元增至2.53美元[112] - 2019年与2018年相比，投资活动所用现金增加7290万美元，融资活动现金流增加2.168亿美元[119] - 2019年与2018年相比，资本支出增加2.59亿美元，2019年为4.82633亿美元，2018年为2.23636亿美元[119] - 2019年和2018年分别支付普通股股息1.429亿美元和1.072亿美元[119] 财务数据关键指标（特定时间点） - 2019年和2018年可供普通股股东分配的净收入分别为1.504亿美元和7920万美元[101] - 2019年和2018年净营业收入分别为39937.7万美元和29717.5万美元[114] - 截至2019年12月31日，公司信贷安排下未偿还金额为2.515亿美元，可额外借款7.485亿美元，手头现金、现金等价物和受限现金为1760万美元[114] - 截至2019年12月31日，公司总合同义务为28.96925亿美元，其中一年内到期1.1761亿美元，1 - 3年到期5.16913亿美元，3 - 5年到期6.89089亿美元，超过5年到期15.73313亿美元；总承诺为2.06506亿美元，其中一年内到期2.0648亿美元，1 - 3年到期26万美元[115] - 截至2019年12月31日，公司有10亿美元高级无担保信贷额度，2023年1月3日到期，信贷额度对LIBOR的利差为1.05%，可用借款额度为7.485亿美元[115][117] - 截至2019年12月31日，公司有10亿美元无担保优先票据未偿还，分五批发行，到期日从2025年到2029年，加权平均固定利率3.91%[117] - 公司有2.5亿美元定期贷款，2021年12月2日到期[117] - 2019年和2018年12月31日，现金、现金等价物和受限现金分别为1760万美元和270万美元[117] - 2019年和2018年，经营活动提供的净现金分别为3.03177亿美元和2.29034亿美元，投资活动使用的净现金分别为3.57424亿美元和2.84484亿美元，融资活动提供（使用）的净现金分别为6916万美元和 - 1.476亿美元[117] - 截至2019年12月31日，非合并合资企业对第三方的未偿债务总额为1.65亿美元，公司为卡罗来纳广场建设贷款提供12.5%的担保，该贷款额度为7980万美元，截至当日未偿金额为7570万美元[121] - 截至2019年12月31日，公司有17亿美元固定利率债务未偿还，加权平均利率为3.97%；2018年为8.174亿美元，加权平均利率为3.86%[122] - 截至2019年12月31日，公司有5.015亿美元可变利率债务未偿还，包括2.515亿美元信贷安排（利率2.81%）和2.5亿美元定期贷款（利率2.96%）；2018年为2.5亿美元定期贷款（利率3.70%）[122] - 若2019年可变利率提高1%，按平均可变利率债务余额计算，利息将增加390万美元[122] 2019年季度财务数据 - 2019年四个季度收入分别为1.32733亿美元、1.4202亿美元、1.88323亿美元、1.94439亿美元[123] - 2019年四个季度基本和摊薄后普通股每股净收益分别为0.34美元、 - 0.20美元、0.14美元、0.80美元[123] 公司债务情况 - 合并相关债务方面，公司承担并偿还TIER 6.79亿美元无担保可变利率债务，承担Legacy Union One 6600万美元本金余额、固定利率4.24%的抵押贷款，完成6.5亿美元无担保优先票据私募发行，加权平均固定利率3.88%[115] - 2019年公司购买TOH合作伙伴权益，Terminus 100有1.181亿美元抵押贷款，2023年到期，固定利率5.25%；Terminus 200有7610万美元抵押贷款，2023年到期，固定利率3.79%；2018年偿还2220万美元The Pointe抵押贷款；2020年2月偿还2300万美元Meridian Mark Plaza抵押贷款[115]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.72美元，包含100万美元TIER交易成本，较去年增长14% [32] - 第三季度确认360万美元终止费，主要因赫斯特大厦租户提前迁出 [34] - 第三季度一般及行政费用略低于600万美元，因长期激励薪酬应计额减少 [35] - 第三季度资本化利息约420万美元，因TIER三个开发资产加入 [36] - 第三季度同店物业现金NOI同比增长2.9%，由3.2%的收入增长推动 [37] - 上调2019年FFO指引至每股2.92 - 3美元，预计同店物业NOI现金增长4% - 5%，中点为4.5% [42] - 预计2020年FFO在每股2.71 - 2.85美元之间，同店物业NOI现金增长4% - 6%，中点为5% [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成超74.1万平方英尺租赁，各市场业务广泛，无单一交易占比过大 [18] - 第二代净租金现金基础上增长8.1%，排除新泽西非核心物业后增长9.8% [19] - 本季度净有效租金略高于每平方英尺27美元，为2018年第一季度以来最高 [20] - 季度末出租率达93.8%，在租毛租金为每平方英尺37.26美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 6个核心市场净吸纳量占全国年初至今净吸纳量的31%，同比租金增长近两倍于美国平均水平 [9] - 亚特兰大本季度执行16.3万平方英尺租赁，季度末超700万平方英尺投资组合出租率达92.1% [22] - 奥斯汀市场本季度签署22.8万平方英尺租赁，超400万平方英尺投资组合季度末出租率达96.1% [24] - 凤凰城本季度净吸纳量140万平方英尺，年初至今达250万平方英尺，A级空置率降至10% [26] - 夏洛特本季度执行15.3万平方英尺租赁，主要上城投资组合出租率达95.9% [28] - 达拉斯投资组合出租率达97.4%，坦帕出租率达95.9% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是利用阳光地带迁移趋势，实现投资组合增长，完成开发管道，寻找新投资机会，保持领先资产负债表 [17] - 2019年一系列交易提升地理组合、扩大开发管道、增加土地储备和扩大规模 [15][16] - 公司拥有阳光地带优质办公物业组合，受益于运营协同效应，租金溢价高 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 核心阳光地带市场基本面健康，租金增长和净吸纳量远超门户市场和全国平均水平 [8] - 公司运营表现出色，连续31个季度同店物业现金NOI增长，平均6.4% [11] - 公司有增长机会，投资组合租金低于市场8% - 10%，开发管道创造价值 [11][12] - 资产负债表稳健，净债务与EBITDA比率为4.05倍，约80%投资组合无抵押，流动性约9.32亿美元 [13] 其他重要信息 - 公司在财务补充资料中新增剩余合资企业基本信息表 [40] - 2020年指引包含赫斯特大厦处置，不包含投机性开发或收购 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Domain 10和12开发成本及相关情况 - 补充资料页面显示成本，含结构化停车，因项目几年前启动，成本低于未来项目 [50] 问题: 加入公允价值调整后实际总开发成本 - 10 - K年末附表3将包含TIER收购资产公允价值，但难精确拆分 [52] 问题: 高净租金涉及的建筑 - 主要由奥斯汀市场推动，当地租金增长强劲，需求旺盛，供应可控 [53] 问题: 前20大租户近期租约到期情况及市值调整 - 夏洛特美国银行广场、蓝十字蓝盾/安盛、诺福克南方等有近期到期租约，但开发管道可抵消风险，有市值调整机会 [54][55][56] 问题: 奥斯汀时代华纳租约情况 - 仍在初步讨论中，对方喜欢现有位置，有望达成积极结果 [59] 问题: 市场供应情况及对租金的影响 - 整体供应平衡，亚特兰大中城和奥斯汀市中心部分子市场表面供应突出，但需求强劲，预计有积极消息 [60] 问题: 填补空置空间的假设 - 2020年假设与往年一致，新租赁假设主要集中在下半年 [61] 问题: 具体大空间填补情况 - 对Terminus的CBRE空间和B&A广场的填补情况有信心 [62] 问题: 2020年开发启动可能性及成本 - 对100 Mill和Domain 9开发机会乐观，公司土地储备丰富，有合适机会会推进 [64] 问题: 开发方面希望更活跃但无土地的市场及土地购买潜力 - 夏洛特可能是潜在缺口市场，公司正在寻找土地，其他市场有较好地块 [65] 问题: 增加杠杆的意愿 - 目标净债务与EBITDA比率为4 - 4.5倍，目前平衡表保守，战略交易可能突破，但整体舒适 [68][69] 问题: 伍德克里斯特资产出售时间线 - 资产已上市，目标年底完成交易，但不排除明年初，视为非核心资产 [73][74] 问题: TIER是否纳入2020年同店NOI池 - TIER将于2021年纳入，需对物业进行直线处理 [76] 问题: TIER开发资产公允价值与成本基础利息资本化差异对收益的影响 - 影响不显著 [77] 问题: 投资组合租金低于市场8% - 10%是否保守 - 公司认为该范围合理，过去几年平均约9%，未来仍适用 [79] 问题: 其他可能出售的资产及与开发支出的时间安排 - 目前无出售压力，休斯顿和沃思堡有增长目标，有新投资机会时会考虑资产出售 [81] 问题: 第四季度剩余交易成本预期 - 预计剩余不到100万美元，大部分将在第四季度体现 [83] 问题: 赫斯特大厦、伍德克里斯特出售和泰尔米纳斯收购的现金NOI资本化率情况 - 伍德克里斯特交易规模小，赫斯特大厦资本化率约5 - 7%，泰尔米纳斯收购初始资本化率低5%，预计稳定后超6% [85] 问题: 共享办公相关想法及与办公提供商租赁的舒适度 - 公司共享办公业务极少，认为行业将适度发展，会根据信用评估决定是否合作 [87][88]

业绩总结 - 2019年第三季度每股净收入为0.14美元，较2018年同期的0.19美元下降26.3%[18] - 2019年第三季度每股运营资金(FFO)为0.72美元，较2018年第三季度增长14.3%[26] - 2019年第三季度的净收入为20,692千美元，同比增长4.2%[18] - 2019年第三季度的总收入为188,323千美元，较2018年同期增长58.6%[18] - 2019年第三季度的净运营收入为120,642千美元，同比增长49.2%[28] 用户数据 - 2019年第三季度的同物业净运营收入为74,523千美元，同比增长0.3%[39] - 2019年第三季度的租赁物业收入为119,715千美元，较2018年增长1.5%[39] - 2019年第三季度的整体加权平均出租率为93.8%[34] - 2019年第三季度的租赁百分比为93.7%，与2018年第四季度的94.5%基本持平[19] 未来展望 - 公司将2019年全年的每股净收入指引上调至1.15至1.23美元，排除TIER交易成本后为1.55至1.63美元[9] - 预计2020年每股净收入将在1.70至1.84美元之间，FFO将在2.71至2.85美元之间[12] - 预计2020年同一物业的现金基础净运营收入增长为4%至6%[12] 新产品和新技术研发 - 2019年完成的物业收购中，1200 Peachtree的总购买价格为82,000千美元，面积为370,000平方英尺[50] - 2019年，公司的物业开发项目总面积为2,591,000平方英尺，总项目成本为871,000千美元[51] 市场扩张和并购 - 2019年第三季度共签署741,367平方英尺的办公租约[4] - 2019年第三季度的总可租赁面积为21,766千平方英尺，较2018年第四季度的15,316千平方英尺增长42.5%[19] 负面信息 - 2019年第三季度的利息支出为16,377千美元，较2018年同期增长46.0%[26] - 2019年第三季度记录了与TIER交易相关的成本为100万美元[8] - 2019年第三季度的FFO为31,869千美元，较2018年同期的64,624千美元下降[58] 其他新策略和有价值的信息 - 2019年第三季度的每股普通股分红为0.29美元，较2018年第四季度的0.26美元增长11.5%[20] - 2019年第三季度的固定费用覆盖率为6.23，较2018年第四季度的5.39有所上升[20] - 2019年第三季度的年度化一般和管理费用占总未折旧资产的比例为0.30%，较2018年第四季度的0.26%略有上升[20]