财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股0.69美元，预计2022年全年FFO在每股2.70 - 2.78美元之间 [8][45] - 同店物业NOI现金基础上增长2.1% [8] - 2021年全年签署近210万平方英尺租约，较2020年增长48%，第四季度签署74.3万平方英尺租约 [38] - 2021年停车收入第四季度较第三季度增长8%，较2020年第四季度低谷增长14%，仍比疫情前低约20% [39] - 2021年到期租约现金租金上涨15.1%，2020年上涨13.1% [40] - 2021年FAD每股较上一年增长11.3%，二代CapEx占总NOI的比例从2020年的20%降至2021年的17% [42] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度执行44份租约，总面积超74.3万平方英尺，加权平均租期9.1年，其中新租和扩租面积63.9万平方英尺，占比86% [26] - 二代净租金现金基础上增长6%，剔除休斯顿业务后，组合层面二代现金租金增长10.2% [26] - 第四季度净有效租金创公司纪录，达到每平方英尺28.69美元，比过去四个季度平均水平高18.9% [27] 开发业务 - 目前开发管道总投资7.59亿美元，涉及190万平方英尺和4项资产，因第四季度收购合资伙伴在300 Colorado的50%权益，投资增加 [43] 各个市场数据和关键指标变化 奥斯汀市场 - 第四季度租赁面积36万平方英尺，组合出租率达95.5%，Domain核心区域190万平方英尺现有物业全部租出 [33] - 自疫情开始，白领劳动力增长近13%，周末活动接近疫情前水平 [32] 亚特兰大市场 - 第四季度租赁面积22.7万平方英尺，组合出租率升至89.1% [31] - 就业几乎从疫情中完全恢复，失业率降至2.4%，为历史最低，第四季度84%的租赁活动集中在A类或优质物业 [31] 夏洛特市场 - 失业率降至3.3%，自2021年初以来新增超4.5万个就业岗位，140万平方英尺市中心和南端运营组合出租率达96.3% [34] 坦帕市场 - 第四季度执行超3万平方英尺租约，剔除未稳定的Heights Union收购项目后，组合出租率稳定在93.1% [35] - 第四季度吸纳量飙升至约36.5万平方英尺，几乎所有子市场都有正吸纳量 [35] 凤凰城市场 - 第四季度执行9.5万平方英尺租约，运营组合出租率达92.2%，100 Mill项目出租率达92% [30] - 净吸纳量在年底表现强劲，第四季度是自2020年初以来租户表现最强劲的季度 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是成为卓越的阳光地带办公地产公司，基于四项核心原则运营：拥有优质阳光地带办公物业组合；保持资本配置的纪律性；保持一流的资产负债表；利用强大的本地运营平台 [11][12] - 受益于美国人口向阳光地带迁移以及企业升级办公环境的趋势，公司提前布局阳光地带战略，有望从这些趋势中获益 [13][14] - 2021年投资超10亿美元用于新收购和开发，出售非核心资产，升级组合质量，进入纳什维尔市场并降低资本支出 [18] - 未来有望通过战略收购和新开发实现增值回报，保持资产负债表灵活性，预计2022年将确定新的开发项目和收购机会 [19][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年公司表现出色，尽管受到新冠疫情影响，但团队表现优异，对2022年充满希望 [7] - 奥密克戎变异株影响逐渐减弱，客户对分阶段返回办公室的计划更加坚定，混合办公模式可能会过渡到更灵活的模式，对办公需求影响较小 [9][10] - 公司租赁管道强劲，市场对优质办公空间需求高，公司独特的阳光地带战略使其在当前办公市场中处于有利地位 [10][14] - 随着时间推移，预计停车收入将逐步改善，亚马逊和Visa等租户入驻以及开发项目稳定将推动全年盈利增长 [39][48] 其他重要信息 - 公司在第四季度出售816 Congress获得1.74亿美元，收购300 Colorado和Heights Union分别花费1.625亿美元和1.448亿美元 [16][17] - 公司使用ATM计划出售260万股，获得1.05亿美元收益，用于收购坦帕的Heights Union，交易将在2022年上半年结算 [44] - 公司将1200 Peachtree更名为Promenade Central，对相邻物业进行了重新命名 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户在疫情期间是否有缩小办公空间、改变布局或负面反应的迹象？ - 公司表示与媒体报道相反，租户在办公空间布局上变化很小，更多是倾向于选择优质物业，且扩张的租户多于收缩的租户 [50][51] 问题2: 如何看待当前股权融资，以及未来处置资产与收购资产的比例是否会与2021年相同？ - 公司将在保持杠杆中性的基础上为新投资提供资金，具体融资方式将根据当时的资金可用性和成本来决定，无法承诺2022年及以后的资金来源 [53][54] 问题3: 公司投资组合中哪些仍是非核心资产，以及未来处置资产的情况如何？ - 公司一直专注于未来办公建筑资产，通过出售旧资产为新投资提供资金，目前非核心资产在投资组合中的占比已大幅降低，但仍有少量非核心资产，如休斯顿的资产，未来将根据新的投资机会决定是否出售 [58][60] 问题4: 能否量化非核心资产的面积或NOI占比，以及如何看待停车收入、租赁价差和2022年的市场估值？ - 公司未提供非核心资产的具体占比，但表示占比很小；第四季度市场估值为6%，剔除休斯顿业务后为两位数增长，预计长期可实现8% - 10%的增长；停车收入自2020年第四季度低谷后逐渐改善，仍有20%的增长空间，预计2022年下半年恢复到疫情前水平 [62][64][67] 问题5: 奥斯汀市场的科技公司是否也像旧金山的科技公司一样对灵活工作安排更开放，返回办公室的速度更慢？ - 公司认为奥斯汀市场的办公需求很多来自加利福尼亚州，本季度奥斯汀的租赁活动占公司近50%，其中很多是科技公司，如亚马逊租赁33万平方英尺的Domain 9项目，表明科技公司即使采用混合办公模式，仍需要大量办公空间，长期来看，混合办公可能会过渡到更灵活的模式 [73][74] 问题6: 土地价值的变化情况，以及对未来土地购买的影响，如何评估现有土地储备的市场价值？ - 公司表示土地价格在上涨，部分地区涨幅较大，但公司会继续寻找战略土地，目前拥有优质土地储备，每个市场至少有一个战略地块，土地储备的市场价值相对于账面价值有很大的上升空间 [75][76] 问题7: 如何看待联合办公或灵活空间提供商在公司投资组合中的现有规模，以及是否会签署更多相关租约？ - 公司认为联合办公运营商是投资组合的有益组成部分，在某些资产和市场中是合适的，目前联合办公在投资组合中的占比稳定，相关运营商在疫情后的表现良好 [77] 问题8: 科罗拉多塔的租约到期情况，以及剩余90万平方英尺租约的进展和对入住率的预期？ - 科罗拉多塔的租约到期是公司最大的已知迁出，已于1月底发生，但已全部重新出租，会有5 - 6个月的空置期；剩余租约大多集中在2022年第二季度后半段和第三季度，公司对这些租约的进展有较好的可见性 [82][84] 问题9: 2022年公司在哪些市场和项目上更愿意进行投机性开发，而不是等待租户？ - 公司认为其所在市场表现良好，过去几年新开发项目较少，随着人口向阳光地带迁移，市场有吸引力的机会；公司在奥斯汀、亚特兰大、坦帕和夏洛特等市场拥有优质土地，预计2022年可能会启动一个或多个建筑项目 [85][87] 问题10: 如何看待投机性开发和预租开发的资金筹集方式，以及目前是否有资产出售以预先为开发项目提供资金？ - 公司目前没有资产在市场上出售；投机性开发和预租开发在资金需求上没有本质区别，公司会尽量降低开发风险，提前锁定资金 [88] 问题11: 本季度管理费用增加是否会成为未来的常态？ - 本季度管理费用增加是一次性项目，大部分管理费用在物业层面被抵消，对损益表影响不大 [91] 问题12: 与疫情前相比，当前办公业务和公司业务的吸引力如何，A类市场和公司能否与其他市场区分开来？ - 公司认为业务表现良好，能够实现租赁经济的有机增长和外部发展；市场对办公空间的需求更加集中在优质资产上，公司在阳光地带拥有独特的优质物业组合，部分资产的表现比疫情前更好；市场对A类资产的定义可能需要更细致的分析 [93][94][95] 问题13: 公司目前的二代CapEx占NOI的正常水平是多少？ - 过去十年，二代CapEx（包括租赁相关成本和建筑改进）平均占总NOI的17%左右，目前大致处于这个水平 [98] 问题14: 为什么以远期方式进行ATM发行，有哪些优缺点？ - 公司以远期方式发行股权是为了锁定资本成本，因为用于购买的资产尚未稳定，预计在2022年后期稳定 [99][100] 问题15: 随着利用率回升，公司是否会提高停车费率？ - 公司一直关注停车费率的优化，在临时停车费率方面有更大的调整空间，会考虑提高费率 [101] 问题16: 客户分阶段返回办公室的计划在不同市场和租户规模上有何差异？ - 公司认为其所有物业都在阳光地带，地理因素对返回办公室的影响不大，更多与公司类型和规模有关；大型国际公司由于后勤原因，返回办公室的速度较慢，但现在开始有更多的确定性和重新开放的计划；中小型区域公司的入驻率和利用率已经显著回升 [104][105] 问题17: 六个月或一年后，公司是否担心租户会减少办公空间需求？ - 公司认为随着疫情的发展，与客户的沟通越来越积极，客户逐渐认识到远程工作对企业文化和员工关系的影响，预计客户会逐步返回办公室，但不会一蹴而就，会分阶段进行 [106][108] 问题18: 公司潜在的开发项目是否会在现有土地上进行？ - 公司表示有在现有土地上开发的可能性，但也会在市场上寻找新的机会，以创造最佳的风险调整回报 [109]

业绩总结 - 2021年第四季度净收入为1.673亿美元，每股收益为1.12美元，较2020年第四季度的1110万美元（每股0.07美元）大幅增长[7] - 2021年全年净收入为2.786亿美元，每股收益为1.87美元，较2020年的2.373亿美元（每股1.60美元）增长17.4%[7] - 2021年第四季度运营资金（FFO）为1.028亿美元，每股0.69美元，较2020年第四季度的1.006亿美元（每股0.68美元）略有上升[7] - 2021年全年运营资金（FFO）为4.092亿美元，每股2.75美元，较2020年的4.132亿美元（每股2.78美元）略有下降[7] - 2021年第四季度的租赁物业收入为186,975千美元，较2020年同期的178,631千美元增长了7.5%[17] - 2021年全年净运营收入为278,996千美元，较2020年的238,114千美元增长了17.2%[17] 用户数据 - 2021年第四季度签署了743,000平方英尺的租约，为2019年以来的最高租赁量[6] - 2021年第四季度的净有效租金为每平方英尺25.55美元，较2020年第四季度的32.20美元下降了20.5%[18] - 2021年第四季度的净租金为每平方英尺39.02美元，较2020年第四季度的26.63美元增长了46.5%[18] - 2021年同物业净运营收入（NOI）同比增长7.7%[31] - 2021年第二代净租金每平方英尺现金基础上增长15.1%[9] 未来展望 - 预计2022年净收入将在每股0.75至0.83美元之间，运营资金（FFO）将在每股2.70至2.78美元之间[10] - 2022年到期的租赁面积为969,877平方英尺，占已租赁空间的6.5%[50] - 2023年到期的租赁面积为1,411,701平方英尺，占已租赁空间的8.8%[50] 市场扩张与并购 - 2021年第四季度收购了294,000平方英尺的Heights Union办公物业，交易总价为1.448亿美元[8] - 2021年公司完成的运营物业收购总额为993,900千美元，涉及面积为8,615,000平方英尺[60] - 2021年公司完成的物业处置总额为1,783,800千美元，涉及面积为8,206,000平方英尺[61] 负面信息 - 2021年全年运营资金（FFO）为409,201千美元，较2020年为413,247千美元，下降约1.3%[78] - 2021年每股FFO为2.75美元，较2020年为2.78美元，下降约1.1%[78] - 2021年同物业净运营收入为401,760百万美元，较2020年的403,722百万美元下降0.5%[47] 其他新策略与有价值信息 - 2021年第四季度的固定费用覆盖率为5.51，较2020年第四季度的5.74下降了4%[19] - 2021年第四季度的资金可分配比率为64.9%，较2020年第四季度的76.0%下降了11.1个百分点[19] - 2021年第四季度的管理费用为7,968千美元，较2020年第四季度的7,181千美元增长11%[75]

公司收购与处置情况 - 2021年公司完成多笔战略收购，包括725 Ponce（37.2万平方英尺，3.002亿美元）、Heights Union（29.4万平方英尺，1.448亿美元）等[85] - 2021年公司完成多笔资产处置，如816 Congress（43.5万平方英尺，1.74亿美元）、One South at the Plaza（89.1万平方英尺，2.715亿美元）等[85] 公司租赁业务情况 - 2021年公司租赁或续租210万平方英尺办公空间，新签或续租非便利设施租约每平方英尺加权平均净有效租金为25.55美元，现金基础净有效租金每平方英尺增长15.1%[85] - 2021年和2020年新租约租金分别为10.58美元和12.04美元，续租租金分别为6.90美元和5.46美元，扩张租约租金分别为11.23美元和8.62美元[123] 各地区投资组合情况 - 2021年末亚特兰大投资组合790万平方英尺，占Q4净营业收入39.8%，出租率89.1%[87] - 2021年末奥斯汀投资组合420万平方英尺，占Q4净营业收入26.8%，出租率95.5%[87] - 2021年末夏洛特投资组合140万平方英尺，占Q4净营业收入9.1%，出租率96.3%[87] - 2021年末坦帕投资组合200万平方英尺，占Q4净营业收入9.0%，出租率93.1%[87] - 2021年末凤凰城投资组合130万平方英尺，占Q4净营业收入7.7%，出租率92.2%[87] - 2021年末达拉斯投资组合51.6万平方英尺，占Q4净营业收入3.0%，出租率91.3%[87] 公司净收入与资金情况 - 2021年和2020年可分配给普通股股东的净收入分别为2.786亿美元和2.373亿美元[99] - 2021年与2020年相比，可分配给普通股股东的资金从4.13247亿美元降至4.09201亿美元；每股资金从2.78美元降至2.75美元[107] 公司收入与费用对比情况 - 2021年与2020年相比，同一物业租金收入中，同一物业增长515.3万美元（1%），非同一物业增长1075.7万美元（10%）[101] - 2021年与2020年相比，终止费收入增长127万美元（33%）[101] - 2021年与2020年相比，同一物业租金运营费用中，同一物业增长750.5万美元（4%），非同一物业减少71.1万美元（-2%）[101] - 2021年与2020年相比，净营业收入中，同一物业NOI减少235.2万美元（-1%），非同一物业NOI增长1146.8万美元（17%）[101] - 2021年与2020年相比，费用收入减少270万美元（14.6%）[101] - 2021年与2020年相比，一般及行政费用增加230万美元（8.5%）[101] - 2021年与2020年相比，利息费用（扣除资本化金额）增加640万美元（10.6%）[102] - 2021年与2020年相比，相同物业折旧和摊销增加223.6万美元，增幅1%；非相同物业减少272.7万美元，降幅6%；非房地产资产减少6.5万美元，降幅9%；总折旧和摊销减少55.6万美元[104] - 2021年与2020年相比，来自非合并合资企业的收入减少114.6万美元，降幅14%[105] - 2021年与2020年相比，其他收入增加6万美元，增幅98%；折旧和摊销减少93.4万美元，降幅11%；利息费用减少84万美元，降幅41%；投资性房地产销售净收益（损失）增加10.9万美元，增幅74%[105] - 2021年与2020年相比，归属于非控股股东的净收入减少42.6万美元，降幅51%[107] - 2021年与2020年相比，净营业收入从4.67198亿美元增至4.74497亿美元[110] 公司现金与债务情况 - 2022年公司的重大现金需求包括2.238亿美元的未支付租户改进和建设义务以及1.024亿美元的债务到期[111] - 截至2021年12月31日，公司信贷安排下有2.285亿美元未偿还，还有7.715亿美元的借款能力[113] - 截至2021年12月31日，公司手头有1020万美元的现金、现金等价物和受限现金[113] - 截至2021年12月31日，公司总合同义务为29.816亿美元，其中1年内到期1.64187亿美元，1 - 3年到期10.61647亿美元，3 - 5年到期8.16229亿美元，5年以上到期9.39亿美元；总承诺为2.55634亿美元，其中1年内到期2.23849亿美元，1 - 3年到期0.31785亿美元[114] - 10亿美元信贷工具于2023年1月3日到期，要求维持无抵押利息覆盖率至少1.75倍、固定费用覆盖率至少1.50倍、担保杠杆率不超过40%、整体杠杆率不超过60%；截至2021年12月31日，信贷工具利差为1.05%，可用借款额度为7.715亿美元[115] - 2021年6月28日，公司签订修订并重述的定期贷款协议，借款3.5亿美元，于2024年8月30日到期，有四次展期180天的选择权；截至2021年12月31日，定期贷款利率利差为1.05%[116][118] - 截至2021年12月31日，公司有10亿美元无担保优先票据未偿还，加权平均固定利率为3.91%[118] - 截至2021年12月31日，公司七笔无追索权抵押票据未偿还金额为6.615亿美元，账面价值11亿美元的资产作为抵押[118] - 截至2021年12月31日，公司非合并合资企业对第三方的未偿债务总额为2.256亿美元[118] - 公司75%的债务为固定利率，可变利率债务工具可能使用LIBOR、SOFR等作为基准利率；英国金融行为监管局计划在2023年6月30日后停止强制银行提交LIBOR计算利率[118] - 2021年和2020年，公司现金、现金等价物和受限现金分别为1020万美元和610万美元[120] - 2021年与2020年相比，经营活动现金流入增加3840万美元，投资活动现金流出增加5860万美元，融资活动现金流出减少3570万美元[120][121] - 截至2021年和2020年12月31日，公司有17亿美元固定利率债务未偿还，加权平均利率为3.95%[125] - 截至2021年12月31日，公司有5.785亿美元可变利率债务未偿还，包括2.285亿美元信贷安排（利率1.15%）和3.5亿美元定期贷款（利率1.15%）[125] - 截至2020年12月31日，公司有4.824亿美元可变利率债务未偿还，包括2.324亿美元信贷安排（利率1.19%）和2.5亿美元定期贷款（利率1.34%）[125] - 基于2021年平均可变利率债务余额，若利率提高1%，2021年利息支出将增加530万美元[125] 公司资金支出与股息支付情况 - 2021年和2020年总物业收购、开发和租户资产支出分别为7.8781亿美元和6.19602亿美元，增长1.682亿美元[123] - 2021年和2020年公司分别支付普通股股息1.828亿美元和1.763亿美元[123] 公司财务报告内部控制情况 - 公司首席执行官和首席财务官认为披露控制和程序有效，且最近一个财季内部控制无重大变化[127] - 管理层评估认为截至2021年12月31日公司保持了有效的财务报告内部控制[128] - 独立注册会计师事务所认为截至2021年12月31日公司在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制[130] - 审计公司对Cousins Properties Incorporated及其子公司截至2021年12月31日的财务报告内部控制发表意见，认为公司在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制[130] - 审计公司根据美国上市公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，对公司截至2021年12月31日的合并财务报表进行审计，并于2022年2月3日发表了无保留意见[130] - 公司管理层负责维护有效的财务报告内部控制，并对其有效性进行评估[131] - 审计公司的责任是根据审计对公司的财务报告内部控制发表意见[131] - 公司的财务报告内部控制旨在为财务报告的可靠性和按照公认会计原则编制外部财务报表提供合理保证[132] - 公司的财务报告内部控制包括维护准确反映公司资产交易和处置的记录等政策和程序[132] - 由于固有局限性，财务报告内部控制可能无法防止或发现错报[132] - 对未来期间有效性的任何评估都存在因条件变化导致控制不足或政策程序合规程度下降的风险[132] 审计报告情况 - 审计报告由德勤会计师事务所出具，日期为2022年2月3日[133] 会计处理与项目完工标准 - 若确定收购资产公允价值的90%集中于单一可辨认资产或一组类似资产，则按资产收购处理[94] - 公司认为项目或项目阶段在达到90%经济入住率或主要建设活动停止一年两者较早日期时，视为基本完工并可供入住[98] 投资性房地产资本化率情况 - 2021年和2020年投资性房地产交易的加权平均资本化率分别为5.4%和5.1%[104] 公司未来资本需求计划 - 公司为满足未来投资活动的资本需求，计划管理物业组合、出售非核心资产、利用运营现金和第三方资本、发行证券等[120]

业绩总结 - 2021年第三季度净收入为5400万美元，每股收益为0.36美元，较2020年第三季度增长92%[7] - 2021年前九个月净收入为1.113亿美元，每股收益为0.75美元，较2020年前九个月下降[7] - 2021年第三季度资金运营（FFO）为1.024亿美元，每股收益为0.69美元，与2020年持平[7] - 2021年第三季度租赁物业收入为185,515千美元，同比增长1.39%[17] - 2021年第三季度的净有效租金为每平方英尺24.06美元，较2020年增长12.1%[1] - 2021年第三季度的净租金为每平方英尺34.73美元，较2020年增长30.5%[1] - 2021年第三季度的同物业净运营收入为102,820千美元，较2020年下降1.4%[35] - 2021年第三季度的现金基础同物业净运营收入为290,594千，较2020年上升3.5%[36] 用户数据 - 新签办公租赁面积达到597,000平方英尺，其中503,000平方英尺为新租和扩展租赁，占总租赁活动的84%[8] - 2021年第三季度的同物业出租率为90.7%[1] - 2021年第三季度的总办公物业可租赁面积为18,458,000平方英尺，整体出租率为91.3%[31] - 亚特兰大市场的出租率为88.3%，达拉斯市场为92.1%，奥斯丁市场为95.0%[32] 未来展望 - 公司将2021年净收入指引上调至每股0.91至0.95美元，之前为0.73至0.81美元[10] - 2021年FFO指引上调至每股2.73至2.77美元，之前为2.70至2.78美元[10] - 2021年预计的净收入可供普通股东的低端为136,025千，高端为141,977千，摊薄每股收益分别为0.91和0.95[69] - 2021年预计的资金运营（FFO）低端为406,224千，高端为412,176千，摊薄每股FFO分别为2.73和2.77[69] 新产品和新技术研发 - 2021年完成的物业收购总额为849,100,000美元，涉及面积为8,321,000平方英尺[47] - 2021年完成的物业处置总额为1,609,800,000美元，涉及面积为7,771,000平方英尺[49] 市场扩张和并购 - 收购725 Ponce办公物业，面积为372,000平方英尺，交易总价为3.002亿美元[9] - 出售One South at the Plaza办公物业，面积为891,000平方英尺，交易总价为2.715亿美元[9] 负面信息 - 2021年前九个月的净收入较2020年前九个月下降[7] - 2021年9月30日的总资产为6,977,364千美元，相较于2020年12月31日下降了1.83%[16] - 2021年截至目前，总可租赁面积为19,078千平方英尺，较2020年末下降了4.6%[22] 其他新策略和有价值的信息 - 2021年第三季度的固定费用覆盖率为5.43[19] - 2021年第三季度的年度化管理费用占总未折旧资产的比例为0.39%[19] - 2021年第三季度的资金运营支付比率为64.6%[64]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.69美元，预计2021年全年FFO在每股2.73 - 2.77美元之间，中点较之前指引上调1美分 [7][30] - 同店物业NOI现金基础上同比增长3.6%，若排除Anthem搬出的影响，将增长5.3% [7][26] - 季度末净债务与EBITDA之比为4.54倍，自2014年以来多数时间维持在4.5倍左右 [7][28] - 二代现金租金增长23.1%，为2015年以来最强劲 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 总办公物业组合租赁率和加权平均入住率分别为91.3%和89.8%，租赁率本季度提高30个基点，加权平均入住率下降120个基点 [15] - 本季度执行43笔租约，总面积59.7万平方英尺，新租和扩租占总活动的84%，净有效租金为每平方英尺24.06美元，高于2019年全年水平 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大：本季度实现正净吸纳量75.6万平方英尺，公司在当地近800万平方英尺的投资组合中签署了29.9万平方英尺的租约 [18] - 奥斯汀：人口持续强劲增长，A类总转租空间减少49.6万平方英尺，失业率降至2020年3月以来最低，市场平均要价租金上涨，公司奥斯汀投资组合目前出租率为95%，本季度签署了23.6万平方英尺的租约 [20] - 夏洛特：140万平方英尺的市中心和南端运营投资组合出租率为96.1%，A类总转租空间减少13.9万平方英尺 [21] - 坦帕：第三季度活动活跃，公司本季度签署了4.1万平方英尺的租约，虽然整体平均直接要价租金同比下降2.5%，但西岸子市场的许多A类建筑要价已达到或超过疫情前水平 [21][22] - 大凤凰城地区：已恢复到疫情前就业水平的102.6%，是全国仅次于奥斯汀的第二快增长都市圈，公司目前正在就9.5万平方英尺的新租和续租进行谈判 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资策略受客户反馈驱动，平衡战略收购现有物业和新开发项目，出售旧资产以升级投资组合，定位高端市场，获取增值回报并降低资本支出 [33] - 行业呈现创新成长型公司倾向线下办公、阳光地带迁移加速、追求高品质办公空间三大趋势，公司战略契合这些趋势 [7][8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管Delta变种导致部分客户返回办公室的计划延迟，但随着病例显著下降，客户计划在今年底或明年初返回，公司对此感到鼓舞 [6] - 公司在快速增长的阳光地带市场拥有高端投资组合，有内部增长和外部发展机会，资产负债表稳健，团队能力强，未来前景良好 [13] 其他重要信息 - 公司将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整，相关文件可在公司网站获取 [4] - 会议中讨论的某些事项可能构成前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：公司在投资组合内进行交易、升级、改变位置和建筑质量的驱动因素是什么，为何选择此类物业，是否会继续该方向？ - 公司投资策略受客户反馈驱动，满足客户对新型、体验式、配套完善物业的需求，通过战略收购和新开发实现增值回报，同时出售旧资产，未来将继续关注此类机会 [33] 问题：各主要市场的转租和空置情况如何，对定价有何影响？ - 多个主要市场转租活动减少，阳光地带市场因新公司迁入、通勤和住房优势，客户更易采用线下办公策略，对定价影响较小 [35][36] 问题：考虑到供应链问题，现阶段开发和收购的倾向如何？ - 公司将继续兼顾开发和收购，虽存在供应链问题，但团队通过与合作伙伴紧密合作、提前储备材料等方式，仍能按时按预算交付项目，对2022年开发机会持乐观态度 [37] 问题：本季度出色的租赁利差是否可持续，能否估计投资组合的按市值计价情况？ - 公司对未来租赁表现有信心，但本季度表现较为突出，预计不会每个季度都如此；投资组合的按市值计价在8% - 10%之间，未来仍将保持正增长 [39][41] 问题：目前投资组合中非核心资产的比例，以及未来处置和重新定位的预期？ - 没有具体的非核心资产比例，公司会在财务上可行的情况下，抓住机会升级投资组合，目前整体投资组合质量较高 [42] 问题：“财务上可行”的定义是什么？ - 公司会综合考虑短期和长期收益、净资产价值等指标，平衡升级资产质量和收益风险 [43] 问题：对亚特兰大中城未来几年的市场状况和供应情况有何看法？ - 公司对亚特兰大中城市场前景乐观，该地区能吸引科技和多元化人才，需求旺盛，目前供应相对较少，供需基本面良好 [44] 问题：未来一年租赁量是否会恢复到疫情前水平，是否会出现A类和B类物业的分化？ - 预计会出现A类和B类物业的分化，租赁活动受疫情影响，虽有波动但整体呈积极趋势，公司对市场活动保持乐观 [46] 问题：2022年阳光地带租赁总量是否会低于目标平均水平？ - 公司无法预测太远的未来，但目前市场管道积极，若无疫情反复，租赁活动有望保持积极 [47] 问题：开发项目中，建筑成本和土地价格上涨是否能被租金上涨抵消？ - 公司希望租金上涨能抵消成本上升，同时优质物业的资本化率压缩也会对开发收益率产生影响，公司对明年开展更多开发项目持乐观态度 [48] 问题：1200 Peachtree项目是否采用单一租户策略，科技租户对该项目的看法是否改变？ - 公司对1200 Peachtree项目前景乐观，认为其能吸引科技和其他行业租户，对单一租户持开放态度，Visa的入驻是个很好的机会 [51]

物业租赁与运营数据 - 本季度公司租赁或续租办公面积59.7万平方英尺，加权平均净有效租金为每平方英尺24.06美元，过去一年已出租办公空间净有效租金增长31.6%，同一物业净营业收入下降1.4%[104] - 2021年与2020年相比，同一物业租金收入前三季度变化分别为 - 44.9万美元（ - 0.3%）和233.7万美元（0.5%），非同一物业租金收入前三季度变化分别为553.7万美元（27.1%）和765.5万美元（11.3%）[114] - 2021年与2020年相比，同一物业运营费用前三季度变化分别为107.3万美元（1.9%）和451.9万美元（2.7%），非同一物业运营费用前三季度变化分别为143.7万美元（19.3%）和12.6万美元（0.5%）[114] - 2021年与2020年相比，同一物业净营业收入前三季度变化分别为 - 152.2万美元（ - 1.4%）和 - 218.2万美元（ - 0.7%），非同一物业净营业收入前三季度变化分别为410万美元（31.5%）和752.9万美元（18.2%）[114] - 2021年前三季度未合并合资企业净营业收入为1595.3万美元，较2020年的1443.6万美元增长10.5%；前三季度收入为582.6万美元，较2020年的675.1万美元下降13.7%[119] - 2021年前三季度新租约金额为1183万美元，续约租约金额为661万美元，扩张租约金额为1148万美元；2020年同期分别为1003万美元、387万美元和505万美元[145] 物业买卖与投资数据 - 2021年7月1日，公司以640万美元出售0.7英亩土地；7月23日，以2.715亿美元出售运营物业，估计收益1310万美元[105] - 2021年7月28日，公司以3.008亿美元收购37.2万平方英尺办公物业；同日，与他人成立50/50合资企业开发项目，公司预计投资2.813亿美元；同日，与他人成立50/50合资企业拥有土地，公司初始出资400万美元；季度末后，公司以1.448亿美元收购29.4万平方英尺办公物业[106][107] 财务关键指标变化 - 2021年第三和前九个月，归属于普通股股东的净收入分别为5400万美元和1.113亿美元，2020年同期分别为2810万美元和2.262亿美元[111] - 2021年前三季度，一般及行政费用分别增加230万美元（40.8%）和220万美元（10.9%），主要因股票薪酬费用变化[116] - 2021年前三季度，利息费用分别增加170万美元（11.0%）和560万美元（12.5%），主要因资本化利息减少和借款增加[117] - 2021年与2020年相比，折旧和摊销前三季度变化分别为57.5万美元（0.8%）和 - 158.1万美元（ - 0.7%），非同一物业折旧和摊销减少主要因物业出售[118] - 2021年前三季度投资性房地产交易的综合销售价格加权平均资本化率为5.4%，2020年为5.1%[122] - 2021年第三季度，可供普通股股东分配的净利润为5401.8万美元，每股0.36美元；前三季度为1.11281亿美元，每股0.75美元[123][125] - 2021年第三季度资金运营为1.02406亿美元，每股0.69美元；前三季度为3.06417亿美元，每股2.06美元[123][125] - 2021年第三季度合并物业净营业收入为5413.6万美元，2020年为2825.5万美元；前三季度为1.11507亿美元，2020年为2.268亿美元[127] - 2021年第三季度净营业收入为1.18386亿美元，2020年为1.15808亿美元；前三季度为3.54024亿美元，2020年为3.50494亿美元[127] - 2021年前三季度经营活动产生的现金流量为2.98587亿美元，2020年同期为2.59007亿美元，增加3958万美元；投资活动产生的现金流量为 - 5140.6万美元，2020年同期为1.78333亿美元，减少2.29739亿美元；融资活动使用的现金流量为 - 2.46551亿美元，2020年同期为 - 4.16229亿美元，减少1.69678亿美元[139] - 2021年前三季度资本支出为4.88243亿美元，2020年同期为3.06102亿美元，增加1.82141亿美元，主要因2021年第三季度收购725 Ponce[144] - 2021年前三季度公司支付普通股股息1.367亿美元，2020年同期为1.317亿美元[146] 流动性与债务情况 - 公司主要的短期和长期流动性需求包括物业和土地收购、开发项目支出等[129] - 公司可通过手头现金及现金等价物、运营净现金、资产出售所得款项等满足流动性需求[129] - 截至2021年9月30日，公司在信贷安排下已提取3400万美元，剩余借款额度为9.66亿美元，持有现金及现金等价物550万美元[130] - 2021年6月公司签订新定期贷款协议，借款3.5亿美元，2024年8月30日到期，有四次展期180天的选择权[131] - 81%的债务为固定利率，可变利率债务工具可能使用LIBOR作为基准利率，FCA计划于2023年6月30日停止美元LIBOR设定[133] - 截至2021年9月30日，公司非合并合资企业对第三方的未偿债务总额为3.174亿美元[147] 股票发售情况 - 公司与金融机构签订股权分销协议，可进行市价股票发售，总销售价格最高达5亿美元，2021年前三季度通过远期销售协议出售1599股普通股，预计2021年12月31日结算，净收益6.26万美元[137] 风险与政策情况 - 新冠疫情及相关应对措施可能对公司未来现金流和财务状况产生不利影响[130] - 公司关键会计政策自2020年年报披露后无重大变化[150] - 截至2021年9月30日，公司应付票据相关的市场风险与2020年年报披露相比无重大变化[151]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.69美元，较去年增长近5% [36] - 同物业NOI现金基础上同比增长7.1% [7] - 季末净债务与EBITDA比率为4.55倍，G&A费用占总资产百分比为0.36% [7] - 预计2021年全年FFO在每股2.70 - 2.78美元，中点较之前指引上调0.01美元 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度共执行39份租约，总面积48.4万平方英尺，超过2020年第一季度报告水平 [25] - 新租和扩租占总租赁活动的74%，而两个季度前仅为14% [26] - 净有效租金为每平方英尺23.77美元，较第一季度改善，仅比2019年全年报告水平低0.05美元 [26] - 第二代净租金现金基础上增长12.9% [26] - 平均租约期限回升至6.7年 [27] 开发业务 - 120 West Trinity从开发管道转入投资组合统计，Domain 9开始开发并加入开发计划 [38] - 当前开发管道涉及四项资产，公司总投资4.92亿美元，总面积130万平方英尺，剩余资金承诺约2.1亿美元 [38] 各个市场数据和关键指标变化 奥斯汀市场 - 第二季度参观活动较第一季度增长53% [27] - 自疫情开始以来，整体租赁活动每季度都在增加，本季度达到疫情前水平的80% [31] - 摩根士丹利称奥斯汀是唯一连续季度转租挂牌减少的市场，降幅为18%，JLL估计季度降幅更大，达29% [31] 凤凰城市场 - 2021年6月参观量比2019年月均水平高240%（非公司特定数据） [27] - 2021年新租赁活动的74%发生在A级项目中，过去五年该比例低于50% [33] 亚特兰大市场 - 需求上升，特别是科技行业，Midtown和Buckhead引领复苏，JLL报告Buckhead第二季度整体租赁活动同比增长200% [32] - 公司Buckhead投资组合本季度与优质上市科技公司签订6.5万平方英尺的扩租协议 [32] 坦帕市场 - 在Newmark机会指数的经济指标中排名最高，就业最接近疫情前水平 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 构建优质的阳光地带城市办公物业组合，谨慎进行资本配置以追求新投资，维持强大的资产负债表以提供财务灵活性 [12] 发展方向 - 通过非公开市场交易进入纳什维尔市场，收购亚特兰大725 Ponce物业，出售夏洛特One South物业，提升投资组合质量，创造增长机会 [13][15][16] 行业竞争 - 疫情加速了企业和人才向阳光地带迁移，对优质办公空间的需求增加，公司凭借其阳光地带优质办公物业战略处于有利地位 [10][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情未结束，Delta变种持续存在，但公司对2021年剩余时间及长期复苏持乐观态度，市场和投资组合定位良好，有众多机会 [34][35] - 预计劳动节后员工返回办公室的趋势将加速，但Delta变种可能会延迟这一进程 [43] 其他重要信息 - 公司出售了位于Tempe的100 Mill开发项目相邻地块，售价640万美元，该地块将开发成凯悦品牌酒店 [41] - 第二季度完成3.5亿美元无担保定期贷款，取代原定于今年晚些时候到期的2.5亿美元定期贷款，新贷款2024年到期，LIBOR利差降低15个基点 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何保留One South相邻车库，对定价有何影响及未来计划 - 公司去年购买车库以缓解停车问题，与买家协商后达成长期租赁协议，认为车库位置优越，可能是有吸引力的投资，将持续评估是否持有或出售 [45][46] 问题2: Domain 9的租赁前景及预租赁与等待更高租金的平衡考虑 - 公司对奥斯汀和Domain地区非常乐观，该项目有良好的潜在租户管道，包括大小不同的机会，如果不看好租赁前景不会启动项目 [48][49] 问题3: 有Domain 9和Neuhoff两个投机性开发项目，是否会提高未来其他开发项目的预租赁门槛 - 公司实际上减少了净投机性空置，将One South的投机性空间转移到Neuhoff，认为这是更好的产品；启动新项目时会平衡现有投资组合、空置情况和投机性空间，以管理整体风险；公司有大量土地储备，将根据需求和市场情况评估未来开发机会 [50][51][52] 问题4: 收购和One South出售的定价依据及回报情况 - One South的售价反映了资产增值释放的潜力，与TIER合并时的账面价值相近，对股东有吸引力；725 Ponce的资本化率为5.3%，GAAP回报率约6.1%，与夏洛特铁路场交易类似，且收购相邻土地有未来开发增值潜力 [55][56][57] 问题5: 对纳什维尔市场的增长预期及土地利用时间 - 公司长期关注纳什维尔市场，该市场与其他阳光地带市场有相似特征，甲骨文和亚马逊的相关公告坚定了公司的看法；Neuhoff项目有发展空间，包括二期和潜在的三期开发，公司目标是在纳什维尔建立有吸引力的投资组合，可通过开发、土地购买和物业收购等方式实现 [58][59][60] 问题6: 纳什维尔团队的情况及未来规划 - 目前项目有开发合作伙伴，其团队在当地，公司亚特兰大团队也可定期前往；当投资组合规模达到经济上合理的水平时，会考虑在当地设立团队 [61] 问题7: 3350和1200 Peachtree的租赁管道情况及今年是否有相关指导 - 两个项目的租赁管道情况良好，需求多样，对租赁进展有信心；今年指导中不包含3350的相关内容 [62][63] 问题8: 拓展新市场、新产品对出售资产的影响及自COVID以来的看法变化 - 公司大部分投资组合是优质、位置优越、体验式的资产，将继续通过收购和建设这类资产推进战略，并用旧资产提供资金，目前这类旧资产占比小 [64][65] 问题9: 夏洛特市场的整体情况及特定资产的相关看法 - 公司对夏洛特市场有信心，将继续参与其增长；过去出售资产是特殊情况，如Hearst Tower是因租户战略需求，Gateway Village和Dimensional Place是因合作伙伴行使购买权，One South是因价格反映了资产全部潜力，可用于再投资新资产 [66][67][68] 问题10: 租赁活动中不同行业的情况、租约条款变化、净有效租金和优惠情况 - 租赁管道整体积极，各市场和阶段都有鼓励性需求；科技行业是引领复苏和需求最大的行业，但需求广泛，联合办公/灵活办公玩家目前不是主要需求驱动者；租金方面，表面租金在疫情和复苏期间保持平稳或略有下降，优惠主要体现在免租期和装修补贴上，公司签约活动中净租金有所改善，虽优惠水平略有上升，但仍在合理范围内，且各市场有积极活动，有望提高租金 [70][71][72] 问题11: 1200资产在Norfolk Southern搬离后的处理方式及是否有重建预算 - Norfolk Southern搬离后，该资产将移出同物业池，目前尚未进入重建阶段，也未披露重建预算 [75] 问题12: 阳光地带土地价值的变化情况 - 优质城市阳光地带市场土地兴趣增加，部分原因是办公需求复苏和对优质资产的追求；同时，多户住宅市场活跃，存在竞争；土地价格有上升压力，但难以给出具体涨幅 [77][78] 问题13: 阳光地带新旧产品、A类和B类物业在租金增长、优惠和租户需求方面的差异 - 阳光地带A类和新物业与旧物业和郊区物业在租金、租金增长和净吸纳量方面存在分化，大部分租赁活动集中在优质资产；部分旧物业若位置和条件合适，可通过再投资提升至当前标准，如亚特兰大Buckhead Plaza 1和2的项目 [80][81][82] 问题14: 是否注意到租户从B类向A类建筑迁移 - 可以看到公司租户从B类向A类建筑迁移，这一趋势在疫情前就已存在，大型成长型公司认识到办公空间对协作和文化的重要性，会优先选择新的、有趣的空间 [84][85]

业绩总结 - 2021年第二季度净收入为2820万美元，每股收益为0.19美元，较2020年同期增长[8] - 2021年第二季度资金运营（FFO）为1.021亿美元，每股0.69美元，较2020年同期增加[9] - 2021年上半年净收入为5730万美元，每股0.39美元，较2020年同期下降[8] - 2021年第二季度的净运营收入为122,705千美元，同比增长5.4%[61] - 2021年上半年净运营收入为245,829千美元，同比增长0.4%[61] 用户数据 - 2021年第二季度的租赁物业收入为181,766千美元，同比增长3.77%[15] - 2021年第二季度的净有效租金为每平方英尺23.77美元，较2020年第四季度下降5.6%[16] - 2021年第二季度的整体出租率为87.7%[27] - 2021年第二季度的总租赁面积为7,539,000平方英尺，平均出租率为87.7%[27] 未来展望 - 公司更新2021年净收入指导至每股0.73至0.81美元，FFO指导提高至每股2.70至2.78美元[10] - 预计2021年净收入为108,258千美元，预计每股收益为0.73美元[62] - 预计2021年资金运营收入(FFO)为401,760千美元，预计每股收益为2.70美元[62] 新产品和新技术研发 - 公司开始开发位于德克萨斯州奥斯汀的Domain 9办公物业，预计总开发成本为1.47亿美元[6] - 2021年完成的物业收购中，The RailYard的总购买价格为$201,000,000，面积为329,000平方英尺[44] 市场扩张和并购 - 在第二季度签署了484,000平方英尺的办公租约，其中361,000平方英尺为新租约和扩展租约，占总租赁活动的74%[6] - 公司在德克萨斯州沃斯堡出售了一个100万平方英尺的办公物业Burnett Plaza，销售总价为1.375亿美元[6] 负面信息 - 2021年上半年净收入较2020年同期下降71.1%[59] - 2021年第二季度的利息支出为16,656千美元，同比增长19.0%[61] 其他新策略和有价值的信息 - 公司已关闭一笔3.5亿美元的无担保定期贷款，计划于2024年第三季度到期[6] - 2021年第二季度的FFO支付比率为57.8%，较2020年第二季度的75.1%下降17.3个百分点[57] - 2021年第二季度的管理和行政费用为6,733千美元，较2020年第二季度增长19.1%[57]

物业租赁情况 - 本季度公司租赁或续租48.4万平方英尺办公空间，加权平均净有效租金为每平方英尺23.77美元，过去一年已租赁办公空间净有效租金增长21.7%，同一物业净营业收入增长1.4%[93] - 2021年和2020年相比，同一物业租赁收入三个和六个月分别增长2.6%和0.9%，非同一物业分别增长11.9%和4.5%，终止费用收入三个和六个月分别增长45.1%和下降75.6%，总租赁收入分别增长3.8%和0.6%[104] - 2021年和2020年相比，同一物业租赁运营费用三个和六个月分别增长5.6%和3.2%，非同一物业分别下降10.8%和7.0%，总租赁运营费用分别增长3.4%和3.1%[104] - 2021年和2020年相比，同一物业净营业收入三个和六个月分别增长1.0%和下降0.3%，非同一物业分别增长27.7%和12.1%，总净营业收入分别增长3.8%和0.4%[104] - 2021年和2020年，新租约金额分别为852万美元和1355万美元，续租约金额分别为666万美元和572万美元，2021年扩张租约金额为1113万美元[141] 物业买卖情况 - 2021年4月7日，公司出售Burnett Plaza，总购买价1.375亿美元，记录损失1.9万美元[94] - 2021年7月1日，公司出售亚利桑那州凤凰城一块0.7英亩土地，总售价640万美元；7月23日，出售夏洛特One South at the Plaza运营物业，总售价2.715亿美元，估计收益1300万美元[95] - 2021年7月28日，公司以3.002亿美元购买亚特兰大市中心725 Ponce办公物业；还与他人成立50/50合资企业开发纳什维尔Neuhoff项目，预计投资2.75亿美元；另一个50/50合资企业初始出资400万美元[96][97] - 2020年6月30日止六个月，非合并合营企业投资销售收益包括出售Wildwood Associates和Gateway Village合营企业权益，Gateway Village按投资资本17%内部收益率估值[111] - 2021年4月出售Burnett Plaza、2020年3月出售Hearst Tower带来投资性房地产交易损益，2020年Hearst Tower和Woodcrest处置加权平均资本化率5.1%，2021年Burnett处置资本化率8.2%[112] 财务关键指标变化 - 2021年第二季度和上半年，归属于普通股股东的净收入分别为2820万美元和5730万美元，2020年同期分别为2310万美元和1.98亿美元[100] - 2021年第二季度，一般和行政费用减少120万美元，降幅14.4%[105] - 2021年第二季度和上半年，利息费用分别增加270万美元（增幅19.0%）和400万美元（增幅13.3%）[106] - 2021年Q2运营资金为1.02051亿美元，每股0.69美元；2020年Q2为9795.9万美元，每股0.66美元；2021年H1为2.04011亿美元，每股1.37美元；2020年H1为2.1068亿美元，每股1.42美元[115][117] - 2021年Q2净营业收入为1.17268亿美元，较2020年Q2的1.12939亿美元增加432.9万美元；2021年H1为2.35638亿美元，较2020年H1的2.34686亿美元增加95.2万美元[120] - 2021年和2020年上半年相比，经营活动产生的净现金增加3410万美元，投资活动产生的净现金减少2.12436亿美元，融资活动使用的净现金减少1.7065亿美元[135] - 2021年和2020年相比，资本支出减少1.195亿美元，主要因2020年第二季度收购夏洛特的学院街车库[140] - 2021年和2020年上半年，公司分别支付普通股股息9060万美元和8710万美元，预计用经营活动现金等资金支付未来股息，信用协议规定杠杆低于60%且无违约时可支付任意金额股息[142] 非合并合营企业情况 - 非合并合营企业2021年Q2净营业收入为543.7万美元，较2020年Q2的419.3万美元增加124.4万美元，增幅29.7%；2021年H1为1019.1万美元，较2020年H1的1022.8万美元减少3.7万美元，降幅0.4%[110] - 截至2021年6月30日，公司非合并合资企业对第三方的未偿债务总额为2.909亿美元，部分贷款有可变利率[143] 流动性与债务情况 - 公司短期和长期流动性需求包括物业和土地收购、开发项目支出等[121] - 满足流动性需求的方式包括手头现金及现金等价物、运营净现金、资产出售所得等[122] - 截至2021年6月30日，公司在信贷安排下已提取3200万美元，可再借入9.68亿美元，持有现金及现金等价物980万美元[123] - 截至2021年6月30日，公司总合同义务为25.93365亿美元，其中一年内到期6886万美元，1 - 3年到期4.9613亿美元，3 - 5年到期7.79036亿美元，超过5年到期12.49339亿美元；总承诺为2.59518亿美元，其中一年内到期1.6672亿美元，1 - 3年到期9279.8万美元[125] - 2021年6月，公司签订新定期贷款协议，借款3.5亿美元，2024年8月30日到期，有最多四次每次180天的展期选择权[127] - 公司81%的债务为固定利率，可变利率债务工具可能使用LIBOR作为基准利率，FCA计划在2023年6月30日停止美元LIBOR设定[129] 公司风险与政策情况 - 公司业务模式依赖筹集或循环资本，若资本来源不足，可能减少项目或不利条件下筹集资本，影响财务状况和经营成果[134] - 公司关键会计政策和应付票据市场风险与2020年年报相比无重大变化[145]

财务数据和关键指标变化 - 一季度FFO为每股0.69美元 [11][42] - 同店物业现金NOI同比下降2.7%，前两季度平均同比下降3.1%，剔除One South物业后，同店物业现金NOI调整后较2020年第一季度增长2.7% [42][43][44] - 自去年春季疫情爆发以来，每季度续租现金租金均有增长，加权平均增幅为12.4%，本季度续租现金租金增长10.5% [42][43] - 一季度末净债务与EBITDA之比为4.87倍，计入Burnett Plaza出售及潜在的Dimensional Place出售后，该比率将降至约4.5倍 [50][51] - 一季度股息提高3.3%，去年也有类似幅度的增长，去年FAD股息支付率为68% [51][52] - 预计2021年全年FFO在每股2.68 - 2.78美元之间，较之前指引的中值下降0.08美元 [53] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度租赁面积27.1万平方英尺，执行的租赁数量较上一季度增加43%，新租和扩租占总租赁活动的比例升至30% [11][30][31] - 一季度二代净租金现金基础上增长10.5%，净有效租金为每平方英尺23.53美元，过去12个月完成的租赁活动加权平均净有效租金比疫情前12个月高1.1% [32][33] 开发业务 - 10000 Avalon项目于一季度投入使用，剩余开发项目总投资3.63亿美元，涉及130万平方英尺资产，剩余资金承诺约9400万美元 [11][45] 交易业务 - 一季度收购一块土地，花费800万美元，Cousins投资760万美元；季度末后出售Burnett Plaza，售价1.375亿美元；一季度对Carolina Square混合用途物业的建设贷款进行再融资，获得1.357亿美元无追索权贷款 [46][47][49] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大、达拉斯和坦帕的物业平均利用率约30%或更高，公司整体客户实际利用率平均约20% [25] - 据CBRE，奥斯汀成为全国潜在商业地产投资首选目的地；据JLL，2021年前两个月奥斯汀宣布的新就业岗位是2020年全年的两倍，达拉斯、凤凰城和亚特兰大在2020年整体就业保留方面表现出色 [34][35] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 打造优质的阳光地带城市办公物业组合，专注于具有长期增长潜力的现有和潜在新市场 [8] - 严格进行资本配置，在运营和/或开发平台能增值的地方进行新投资 [9] - 拥有一流的资产负债表 [9] - 利用强大的本地运营平台，采取创业方法，注重本地市场关系和社区参与 [9] 发展方向 - 专注于现有投资组合创造价值，推进大面积空间的租赁工作 [17] - 通过收购优质资产和开展有吸引力的新开发项目，升级现有高质量投资组合 [17] - 出售老旧、相关性较低的建筑为新投资提供资金 [18] - 关注阳光地带潜在新市场，如纳什维尔、扩大在达拉斯的业务 [22] 行业竞争 - 大型成长型公司加速向阳光地带迁移，优先选择较新、配套设施完善的物业，公司凭借阳光地带优质办公物业战略有望捕捉客户需求 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着疫苗普及，市场正强劲复苏，客户计划在夏季分阶段重新开放办公室，下半年租赁量有望改善 [12][13] - 大型公司认为办公室对企业文化和业务至关重要，疫情后不会减少办公空间使用，公司对阳光地带优质办公物业战略的信心增强 [14][16] - 尽管疫情未结束，但市场有望持续复苏，团队对未来机会感到兴奋 [40] 其他重要信息 - 公司已将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整，相关文件可在公司网站获取 [4] - 电话会议中讨论的某些事项可能构成前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [5][6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 一季度各市场或物业中是否有租赁活动特别突出的？ - 奥斯汀受益于人口迁入和科技公司的大型公告；亚特兰大因微软和谷歌等公司的大型公告以及丰富的人才资源，租赁活动进展良好；亚特兰大的Buckhead Plaza项目重新定位投资取得成效，市场反应积极 [56][57] 问题2: 公司对罗利市场的看法，特别是考虑到苹果的最新公告？ - 公司在罗利 - 达勒姆市场通过Chapel Hill的Carolina Square项目有业务布局，会关注该市场，若有合适机会和切入点，对符合规模、有强大城市核心和结构优势的阳光地带市场持开放态度 [58] 问题3: 谈谈纳什维尔和达拉斯的开发机会以及收购计划？ - 公司在现有市场不缺机会，同时关注阳光地带新市场的收购和开发机会；随着资本市场开放和投资者对办公市场的信心恢复，有望看到更多新开发机会；对奥斯汀的Domain 9项目感到兴奋，希望今年晚些时候或明年有类似项目 [62][63] 问题4: 高质量配套空间的需求在不同规模租户中的情况以及相关讨论的基调？ - 需求广泛，各规模租户都有相关活动，公司租户历来以大型用户为主，但目前各规模都有涉及 [64] 问题5: 介绍一下投资组合中三个已知或预期空置物业的具体活动情况？ - 亚特兰大的1200 Peachtree和3350 Peachtree的租赁活动活跃，潜在租户面积分别超过50万平方英尺和20万平方英尺；One South相对安静，但夏洛特市场整体开始活跃，有咨询和市场活动增加 [65] 问题6: 能否提供更多关于 occupancy 的指引，如幅度或年终目标？ - 公司此前不提供 occupancy 指引，目前 occupancy 受大型租户迁出影响短期内会下降，但奥斯汀的项目将在 occupancy 和现金流方面起到抵消作用；预计随着租赁管道的增加，下半年能填补空缺并创造积极的租赁势头 [69][70] 问题7: 谈谈启动Domain 9项目的考虑因素、目标租户规模以及对奥斯汀市中心市场的看法？ - 基于Domain的供需基本面和奥斯汀的人口迁入活动，对启动Domain 9项目有信心；目标租户规模可能是大型锚定租户、中型租户或两者结合；对奥斯汀整体有信心，市中心有优质资产，租赁活动正在改善，预计未来12个月市场将恢复稳定，已看到部分转租空间被收回的迹象 [71][73][74] 问题8: 大型科技公司进入阳光地带时，对市中心和郊区选址的偏好如何？ - 大型科技用户通常希望在一个地点有聚集效应，且该地点配套设施完善，更倾向于城市中心而非郊区；具体选址因公司和用途而异，如Facebook在奥斯汀市中心和Domain都有较大业务布局 [78][79][81] 问题9: 目前开发项目的收益率情况如何，是否有阳光地带市场开发不可行或风险过高？ - 开发项目收益率总体变化不大，大致在7% - 8%之间，需关注资本化率变动对开发回报的影响；公司会根据具体市场动态、基本面、空置率、需求和新供应情况，逐案评估开发项目 [82][83] 问题10: 考虑到需求强劲和股价情况，公司如何考虑使用公共股权为增长提供资金？ - 当有合适的资本用途时，公司会根据当时情况选择最有效的资本来源，可能是物业出售或股权融资，会综合考虑战略因素和资本成本等 [84][85] 问题11: 公司是否关注过Highwoods收购的Preferred Apartments组合，特别是夏洛特的资产？若夏洛特市场有优质投资组合出现，公司是否会考虑？ - 公司过去关注过该组合中的资产，但未专门针对收购；公司对阳光地带和核心市场的各类机会持开放态度，会以审慎且有吸引力的方式分配资本 [90][91] 问题12: 随着市场改善，资产需求和资本情况是否有变化，公司是否有意愿进行大型合资企业或基金合作？ - 疫情后市场仍处于早期阶段，成交交易量尚未显著增加，但预计今年和明年会增加；有更多投资者关注阳光地带市场；当有有吸引力的新投资机会时，公司会考虑所有资本来源，目前不认为资本受限，若合资企业或引入合作伙伴有战略价值，会予以考虑 [94][95][97]