文章核心观点 文章是Digital Realty Trust在2024年Nareit REIT Week投资者会议上的交流内容，公司介绍自身情况、业务重点及发展战略，分析数据中心行业供需、电力、定价等因素，阐述AI带来的机遇，还提及财务增长算法、降杠杆成果及资本分配计划等内容 [3][4][8] 公司概况 - 公司是拥有20年上市历史的全球最大数字基础设施、数据中心和连接基础设施所有者及运营商，服务六大洲50多个大都市地区的5000家客户，受益于行业长期增长趋势 [3] 业务重点 - 加速企业成本领域业务发展，连续至少三个季度新预订额超5000万美元，上季度新增130个客户 [4][5] - 在超大规模领域，为云计算和人工智能执行项目，上季度签约量创纪录，约50%签约与AI相关 [5][6] - 与诺和诺德基金会、英伟达等有合作，支持企业AI用例 [7] - 优化资金策略，将杠杆率降至5.5倍以下，思考如何有效为增长融资并推动每股FFO加速增长 [8] 行业供需 - 需求端，从本地数据中心向云计算迁移、全球化服务建设及生成式AI等需求不断增加且未耗尽；供给端，发电、输电、供应链、生产插槽、可持续性及邻避主义等因素限制了数据中心容量增长 [9][10] 电力情况 - 公司运营组合电力超2.5吉瓦，另有3吉瓦电力容量分布在50多个大都市地区 [12] - 与公用事业提供商合作，重新分配闲置电力，确保履行对客户的承诺并提供增长容量 [13] - 在弗吉尼亚州劳登县有大量租赁业务，还探索创新方式引入替代电源，如历史上使用过布卢姆电池，考虑天然气涡轮机选项 [14] - 拥有1.4吉瓦风能和太阳能PPA，在可持续发展方面处于领先地位 [15] 定价情况 - 以弗吉尼亚州北部市场为例，电价从每千瓦80 - 90美元反弹至150 - 160美元以上，全球多数主要市场在过去12 - 18个月价格有个位数到两位数增长，且这一趋势将持续 [21][22][23] 开发收益率 - 公司近0.5吉瓦在建项目收益率整体提升数百个基点，超10%，部分项目收益率更高 [24] AI影响 - AI是增量需求的重要驱动力，在大规模连续容量块需求中表现突出，超大规模企业是主要买家，新垂直领域也开始参与，企业用例逐渐增多 [26][27] - 从公共数据集到私有数据集、从消费者AI到企业AI的转变，将为公司带来长期增长机会 [28] 竞争优势 - 公司战略从技术与房地产结合，逐步发展到数据中心连接、服务全客户群体和全球化，规模和范围是关键差异化因素 [29] - 过去的投资虽短期痛苦但长期有益，退出非核心业务，如今这些投资开始产生价值，提升了定价能力 [30][31] 托管和企业业务 - 低于1兆瓦的租赁占年化租金超35%，公司持续投资服务架构、高性能计算和高密度托管，170个数据中心可支持每机柜150瓦功率 [34] - 企业客户寻求全球基础设施解决方案，公司在这方面具有差异化优势，同时不放弃超大规模客户，通过引入私人资本确保长期资金模式 [35][36] - 该业务未受宏观经济放缓和高利率明显影响，各行业需求广泛，数据中心和AI是IT高管优先事项 [37][38][39] 财务增长算法 - 今年正常化收入增长约9%，EBITDA增长约7%，预计可重复 [42] - 稳定的同资本现金NOI增长约4%，约占当前投资组合80%以上，每年约20亿美元以上的开发支出预计带来约2%增长，债务到期影响约1%，综合来看长期正常化增长为中高个位数 [44][45][46] 降杠杆情况 - 去年通过完成多个合资企业，包括稳定资产和开发项目，筹集约50亿美元资本，其中约30亿美元来自资本回收，还补充约20亿美元股权资本 [48] - 今年已处于资本回收指导范围低端，约10亿美元多一点，近期又额外筹集超16亿美元股权资本，累计筹集约26亿美元，目前杠杆率已降至5.5倍以下 [49][50] 资本分配 - 公司认为已完成全球布局关键拼图，不再进行大规模并购，主要是增加现有园区相邻土地容量，投资开发3吉瓦项目，以驱动回报和扩大客户规模 [55][56] 未来目标 - 企业托管0 - 1兆瓦业务实现显著加速增长，提高客户数量、连接性和签约量 [57] - 抓住超大规模AI和云计算机会，增加有吸引力回报的积压订单 [57] - 进一步完善超大规模业务的资金模式，确保业务增长和盈利不受影响 [58]

会议主要讨论的核心内容 - 公司是一家20年历史的上市公司,是全球最大的数字基础设施、数据中心和连接基础设施的所有者和运营商,为5,000多家客户提供服务 [4] - 公司目前的三大重点是:1)加速企业客户业务的增长势头;2)在超大规模云计算和人工智能领域执行;3)优化公司的融资策略,降低财务杠杆 [5][6][9] - 数据中心行业正处于一个积极的拐点,需求持续增长,但供给受到诸多因素的限制,如电力供给、供应链等 [11][12][13] - 公司在电力供给方面采取了多种措施,包括调配现有电力资源、寻求可再生能源等,并利用自身20年的行业经验应对这一挑战 [15][16][17][19] - 行业整体价格水平有明显上涨,以北弗吉尼亚市场为例,每千瓦时价格从80-90美元上涨至150-160美元 [26][27][28] - 公司新开发项目的收益率已提升至10%以上,部分项目收益率更高 [31][32] - 人工智能需求是近期行业的一大增长点,公司在大型客户和企业客户中都获得了相关订单 [33][34][35][36] - 公司过去10多年持续投资,拓展了地理覆盖和产品线,积累了规模优势和客户资源,为当前发展奠定了基础 [38][39][40][41][42] - 企业客户(0-1兆瓦)业务保持强劲,即使在经济放缓环境下也表现良好 [47][48][49][50] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Matthew Niknam 提问** 公司未来的增长算法是什么,从收入到核心每股自由现金流的长期增长情况如何 [51][52] **Matthew Mercier 回答** - 公司今年的正常化收入和EBITDA增长分别约为9%和7% [54] - 公司稳定同店现金净营收增长目标为4%左右,加上新开发项目带来的约2%增量,再扣除1%的债务成本上升,整体中单位数增长是公司的基准目标 [55][56][57][58] 问题2 **Matthew Niknam 提问** 公司如何看待当前的财务杠杆水平,未来的优化方向是什么 [59] **Matthew Mercier 回答** - 公司通过资产出售、合资开发等方式,在过去一年内共筹集了约50亿美元资金,使财务杠杆降至5.5倍左右的目标水平 [61][62][63] - 这不仅是为了降低杠杆,更是为了优化公司的融资模式,特别是在满足大型客户需求的资本密集型业务中,采用公司和外部资本的组合方式 [65][66] 问题3 **Matthew Niknam 提问** 未来一年公司希望实现哪些关键里程碑 [70] **Andrew Power 回答** 1) 显著加快企业客户(0-1兆瓦)业务的增长 2) 继续抓住超大规模云计算和人工智能领域的机遇,积累更多高收益的订单 3) 进一步优化满足大型客户需求的融资模式,确保业务持续高速增长的同时,也能带动底线每股自由现金流的增长 [71][72]

文章核心观点 - 人工智能需求增长使电力需求大增，到2030年或翻倍，这为能源股带来投资机会，同时可能出现电力短缺情况 [1][2] 行业情况 - 人工智能查询所需电力约为传统互联网搜索的10倍，生成原创音乐、照片和视频所需更多 [1] - 要使人工智能模型效率提高10倍，计算能力需求可能飙升至10000倍，运行人工智能任务所需能源正以26% - 36%的年增长率加速增长，到2028年，人工智能耗电量可能超过冰岛2021年的用电量 [1] - 高盛预计，到2030年数据中心需求将以15%的复合年增长率增长，仲量联行首席执行官称人工智能使数据中心需求飙升 [3] - 据波士顿咨询集团数据，到2030年数据中心用电量可能占美国总用电量的7.5% [4] 公司情况 数字房地产信托公司（Digital Realty Trust） - 该房地产投资信托公司拥有全球数据中心，股息收益率为3.36%，人工智能热潮使其数据中心需求大增，股价有望从上次交易价143.04美元首次回升至150美元 [3][4] 第一太阳能公司（First Solar） - 过去几周股价从约180美元涨至286.60美元，虽超买但可能继续冲高，瑞银分析师重申“买入”评级，目标价270美元，派珀·桑德勒分析师将目标价上调至219美元并给予“增持”评级 [5] 安桥公司（Enbridge） - 股价从37.44美元回调至35.60美元后触底反弹，上次交易价36.43美元，有望首次回升至40美元每股，股息收益率为7.33%，人工智能电力需求将推动其发展 [6] - 公司首席执行官表示，数据中心和生成式人工智能建设预计将大幅增加发电需求，新发电将由天然气和可再生能源共同提供，公司资产广泛连接关键供应盆地，能满足增长的需求 [7]

文章核心观点 - 市场上有很多被低估的股票，如Viking Therapeutics、NewLake Capital Partners、Digital Realty Trust和SoundHound AI等，这些股票具有投资价值 [1][3][4] 各公司情况 Viking Therapeutics（VKTX） - 2023年6月22日股价仅为22美元/股，当时接近2期试验，1期试验显示VK2735能引发饱腹感以助减肥 [1] - 如今股价涨至63.81美元，曾触及近100美元高位，2期试验结果良好但仍被低估，长期有望超100美元/股 [2][3] NewLake Capital Partners（NLCP） - 随着大麻行业升温，作为房地产投资信托基金被视为被低估的优质股票 [4] - 收益率8.55%，拥有31处房产组合，包括14个种植设施和17个药房，一季度运营资金50美分超预期4美分，营收1260万美元同比增长10.5%超预期62万美元 [5] - 总统兼CEO认为大麻行业前景乐观，可利用近期股价回调买入并获取8.55%的收益 [6] Digital Realty Trust（DLR） - 是被低估的房地产投资信托基金，收益率3.45%，其数据中心对数字世界至关重要，尤其在人工智能快速发展背景下 [7] - 数据中心24/7运营保障全球数字服务持续运行，高盛预计到2030年数据中心需求将以15%的复合年增长率增长，当前股价141.40美元，有望回升至150美元 [8][9] SoundHound AI（SOUN） - 股价仅4.70美元，有重量级投资者支持，是值得买入并持有的被低估股票 [9] - 为汽车制造商、得来速餐厅等提供语音控制和音频分析软件，英伟达投资约370万美元，软银投资230万美元 [10] - 韦德布什分析师认为其最新财报凸显AI发展势头，处于利用AI的有利位置，评级跑赢大盘，目标价9美元/股，有望重新测试3月的10.25美元 [11][12]

文章核心观点 - 公司投资论点依然强劲，2024财年可能是过渡年，管理层加强的合资企业已带来可持续增长、更健康资产负债表和更高每股AFFO增长，2025年可能提高股息，维持买入评级 [3][4][22] 公司业绩表现 - 2024财年第一季度财报超预期，总运营收入13.3亿美元（环比-2.2%/同比持平），每股AFFO为1.68美元（环比+29.2%/同比+7.6%） [5] - 租赁业务创纪录，高于此前纪录40%，全球平均每平方英尺定价264美元（环比+59%/同比+56.2%），同资本增长4.7%（环比-5.2个百分点/同比+1.3），续约利差增长11.8%（环比+6.3个百分点/同比+7.2） [6] - 多年度积压订单达5.41亿美元（环比+21.3%/同比+24.6%），创历史新高 [7] 公司财务状况 - 净债务与EBITDA比率降至5.8倍，总债务降至170亿美元（环比-2.2%/同比-5%），调整后EBITDA增至7.105亿美元（环比+1.5%/同比+6.3%） [9][10] - 摊薄后AFFO派息率降至72.8%（环比-20.8个百分点/同比-5.4），优于2019财年第四季度的76.6%和行业中位数73.78% [10] 市场共识预期 - 市场共识适度上调了公司的远期预期，预计到2026财年，公司营收和每股调整后FFO的复合年增长率分别为6.4%和8.2% [12][13] 公司估值情况 - 公司的远期价格/租赁收入估值为8.55倍，远期价格/AFFO估值为22.89倍，与同行相比，估值合理 [14][15] 投资建议 - 公司股票目前横盘交易，接近公允价值估计，基于2026财年每股AFFO共识估计，有18.5%的上行潜力，维持买入评级 [20][21][22]

文章核心观点 - 数字房地产信托公司（Digital Realty Trust）推出支持高密度部署的液冷到芯片冷却技术，有望解决人工智能和数据密集型应用的高密度工作负载挑战，其全球数据中心组合将受益于行业增长趋势 [1][7] 公司动态 - 公司宣布推出支持高密度部署的液冷到芯片冷却技术，解决人工智能和数据密集型应用的高密度工作负载挑战 [1] - 新方案引入直接液体冷却（DLC），将液体直接输送到客户基础设施，满足人工智能增长需求并提供灵活性 [2] - 公司最近发布的私有人工智能交换平台为支持DLC的解决方案提供新的数据交换选项 [3] - 公司能够使用多种机械解决方案，有效管理每机架30至150千瓦及以上的功率密度，加速企业采用人工智能 [4] - 公司新方案基于标准化高密度托管服务，在全球超半数数据中心有部署选项，并计划扩展到更多站点以满足新兴人工智能需求 [5] 公司优势 - 公司拥有高质量、多元化的客户群体，涵盖云、内容、信息技术、网络等多个行业 [6] - 公司全球数据中心组合有望受益于云计算、物联网、大数据等行业增长趋势，利于长期发展 [6][7] 市场表现 - 过去三个月，公司股价上涨6.2%，而行业下跌1% [7] 相关股票 - 房地产投资信托（REIT）板块中，Healthpeak Properties（DOC）和SL Green Realty（SLG）排名较好，目前均为Zacks Rank 2（买入） [8] - 过去一周，DOC当前年度每股运营资金（FFO）共识估计微升至1.78美元 [8] - 过去一个月，SLG 2024年每股FFO共识估计上调20.8%至7.33美元 [8]

文章核心观点 - 数字房地产信托公司（Digital Realty）宣布推出开创性的液冷芯片冷却技术，以应对高密度工作负载管理挑战，推动人工智能和数据密集型应用发展 [1] 新技术介绍 - 新技术基于公司标准化高密度托管服务，引入直接液体冷却（DLC），将液体直接输送到客户基础设施，满足新兴人工智能需求，提供更大灵活性 [2] - 公司新推出的私有人工智能交换平台（AIPx）为DLC解决方案提供新的数据交换选项 [2] 技术优势 - 可利用多种机械解决方案，如后门热交换器（RDHx）和DLC，有效管理每机架30至150千瓦及以上的功率密度，RDHx与DLC结合可使支持的功率密度翻倍，助力企业应对现代IT基础设施需求，加速人工智能采用 [3] - 解决方案灵活且易于使用，部署选项覆盖全球超半数数据中心，并计划扩展到更多站点，利用现有基础设施满足新兴人工智能需求 [4] 各方评价 - 公司首席技术官克里斯·夏普表示，新技术使客户能够高效部署和扩展业务，为高密度部署支持设定新标准，变革数字基础设施格局 [5] - 联想集团副总裁兼高性能计算与人工智能总经理斯科特·蒂斯称，与数字房地产信托公司的合作是混合人工智能愿景的关键基石，助力企业充分发挥新兴技术潜力 [6] - IDC研究总监肖恩·格雷厄姆认为，公司的高密度托管服务满足了市场对高密度机架的需求，是加速企业实现价值的理想解决方案，符合IDC对生成式人工智能市场托管服务提供商的建议 [7] 部署特点 - 高密度解决方案的部署流程简化高效，依托公司为客户设计和提供定制托管服务的丰富经验，有助于加速实现价值 [8] 公司简介 - 数字房地产信托公司提供全方位的数据中心、托管和互连解决方案，其全球数据中心平台PlatformDIGITAL®为客户提供安全的数据交汇点和成熟的普适数据中心架构（PDx®）解决方案方法，在六大洲25个以上国家的50多个大都市拥有300多个设施 [9]

文章核心观点 - 公司股票基于价格倍数和股息贴现模型被高估 潜在债务再融资需求增加不确定性 近期财报和股权融资提议不支持持有评级 因此将评级从持有下调至卖出 [35][36] 估值 股息贴现模型 - 采用情景分析预测公司股票公允价值 所需关键参数为必要回报率和预测股息增长率 必要回报率等于公司加权平均资本成本 目前估计为9% 较之前的10%降低一个百分点 [5][6] - 情景1假设公司股息按历史增长率4.4%永续增长 得出公允价值为每股116美元 较当前股价低约20% 但该情景可能仍偏乐观 [9][10] - 情景2使用3.6%的股息增长率 相当于公司AFFO增长率 估计公允价值为每股99美元 较当前股价低30% [13][15] - 情景3假设近期维持历史股息增长率 2030年后降至2.5% 计算出公允价值约为每股90美元 较当前股价折价近40% [16] - 从股息角度看 公司目前被高估 股息增长率不足以支撑当前股价 [18] 价格倍数 - 价格与运营资金指标显示 公司股票较房地产投资信托行业中值被高估62% - 85% 进一步支持看跌观点 [20][21] - 公司对股息和股息增长投资者缺乏吸引力 [22] 债务到期情况 - 公司未来几年有大量债务到期 2024年到期9.80936亿美元 2025年到期27.95284亿美元 [23][24] - 若债务再融资 利率可能更高 因美联储仍维持高利率水平 且今年是否降息及降息幅度不确定 高利率会增加资本成本 降低公允价值 [25][26] 季度财报 积极方面 - 公司上季度预订额达2.52亿美元创纪录 人工智能广泛应用带来的增长动力有望持续 [28] - 公司积压订单达5.41亿美元创纪录 计划未来2 - 3年完成 2024年全年展望积极 续租租金和净营业收入增长良好 [30] - 公司收入来源地域多元化 超半数收入来自北美 欧洲和亚洲也有重要业务 [32] 消极方面 - 公司宣布新季度股息为1.22美元 虽可持续但自2022年3月以来无增长 估值假设可能过于乐观 [33] - 公司宣布14.7亿美元股权融资 会稀释现有股东权益 增加加权平均资本成本 降低公允价值 [34]

文章核心观点 - 数字房地产信托公司宣布定价发售1050万股普通股，预计总收益约14.7亿美元 [1] 发行情况 - 公司定价发售1050万股普通股，预计总收益约14.7亿美元 [1] - 美银证券、花旗环球金融公司和摩根大通证券有限责任公司担任此次公开发行的联席账簿管理人 [2] - 公司授予承销商30天选择权，可额外购买最多157.5万股普通股，发行预计于2024年5月10日完成 [3] 资金用途 - 公司打算将此次发行的净收益投入其运营合伙企业，用于临时偿还全球循环信贷安排下的未偿借款、收购额外的房地产或企业、为开发机会提供资金、提供营运资金及其他一般公司用途 [4] 发行相关文件 - 此次发行依据已向美国证券交易委员会提交的有效暂搁注册声明进行，最终招股说明书补充文件将提交给美国证券交易委员会，并可在其网站获取 [5] 公司介绍 - 数字房地产信托公司是全球最大的云及运营商中立的数据中心、托管和互连解决方案提供商，通过其全球数据中心平台PlatformDIGITAL®为客户提供服务，在六大洲25多个国家的50多个大都市地区拥有300多个设施 [7]

文章核心观点 数字房地产信托公司宣布开始承销注册公开发行1050万股普通股，承销商有30天选择权可额外购买最多157.5万股，公司将把所得款项用于多项用途 [1][3] 分组1：发行情况 - 公司开始承销注册公开发行1050万股普通股，承销商有30天选择权可额外购买最多157.5万股 [1] - 美银证券、花旗环球金融公司和摩根大通证券有限责任公司将担任此次公开发行的联席账簿管理人 [2] 分组2：资金用途 - 公司打算将此次发行的净收益投入其运营合伙企业，运营合伙企业将用这笔钱临时偿还全球循环信贷安排下的未偿借款、收购额外的房产或业务、为开发机会提供资金、提供营运资金及用于其他一般公司用途，包括偿还其他债务或回购、赎回或注销未偿债务证券等 [3] 分组3：发行相关文件 - 此次发行依据已向美国证券交易委员会提交的有效暂搁注册声明进行，有关此次发行的初步招股说明书补充文件将提交给美国证券交易委员会，并可在美国证券交易委员会网站获取，也可联系相关机构获取招股说明书补充文件和随附招股说明书 [4] 分组4：公司介绍 - 数字房地产信托公司是全球最大的云及运营商中立的数据中心、托管和互连解决方案提供商，通过其全球数据中心平台PlatformDIGITAL®为客户提供安全的数据汇聚地和解决方案方法，在六大洲25多个国家的50多个大都市地区拥有300多个设施 [6]