财务数据和关键指标变化 - 第一季度签订了创纪录的2.52亿美元新租约,其中1.75亿美元来自大于1兆瓦的租约,另外5300万美元来自0-1兆瓦加上互联的租约 [35][36] - 由于创纪录的租赁,签约但未开始的租赁订单增加到5.41亿美元,创下新纪录 [36] - 第一季度续租额达到2.48亿美元,创下新纪录,现金续租价格上涨11.8% [37][38] - 同店现金NOI同比增长4.7%,连续第五个季度实现正增长 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 大于1兆瓦租约的现金续租价格上涨18.5%,创下新纪录 [38] - 0-1兆瓦加上互联租约连续第三个季度超过5000万美元 [18] - 新增128个新客户标志,创下第四高纪录 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 北弗吉尼亚地区在第一季度租赁了约80兆瓦容量,该地区供应仍然紧张 [27][28] - 伦敦、法兰克福和阿姆斯特丹在0-1兆瓦类别表现出色,而伦敦在大于1兆瓦类别也是一个大贡献者 [111] - 新加坡、香港和首尔在0-1兆瓦类别表现强劲 [111] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续专注于战略重点,为不断扩大的5000多家客户提供服务 [11][12] - 公司通过与战略资本合作伙伴的合资企业,加强资产负债表并多元化资本来源 [15] - 公司正在开发私有AI交换机,使企业数据成为AI架构的中心 [14] - 公司预计未来数据中心需求将以两位数的复合年增长率增长,推动因素包括企业AI采用、AI即服务、物联网等 [20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在第一季度经历了加速的动力,主要由人工智能带来的多方面机会推动 [11] - 公司认为人工智能将像云计算一样逐步全球化,但时间尚不确定 [137][138] - 公司对未来保持乐观,认为AI、云计算和企业数字化转型三大驱动力没有放缓迹象 [141][142] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **John Peterson 提问** 询问公司在合资企业中的租赁情况以及北美地区开发项目的预期收益率 [60][61] **Andrew Power 回答** 大部分租赁并未进入合资企业,北美地区开发项目的预期收益率已提升至12.3% [64][65] 问题2 **Jonathan Atkin 提问** 询问公司未来核心FFO增长的潜在推动因素 [68] **Matthew Mercier 回答** 公司预计未来核心FFO增长将达到中个位数,主要由稳定同店业务4%左右增长,加上新开发项目带来的约2%增长,部分被利率上升等因素抵消 [69][70][71] 问题3 **Eric Luebchow 提问** 询问公司在北弗吉尼亚地区的电力升级时间表以及该地区租金水平对收益率的影响 [73][74] **Andrew Power 回答** 公司预计Dominion Energy的南线输电项目将于2026年初完工,该地区租金水平持续上升,目前在165-180美元/千瓦左右 [74][75][76]

公司数据中心资产情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有309个数据中心，其中72个为非合并合资企业投资的数据中心，投资组合约3980万平方英尺，另有约820万平方英尺正在开发，410万平方英尺留作未来开发[4] 公司普通股相关数据 - 公司普通股（DLR）2024年3月31日收盘价为144.04美元，2023年12月31日为134.58美元，2023年9月30日为121.02美元，2023年6月30日为113.87美元，2023年3月31日为98.31美元[11] - 公司普通股（DLR）2024年3月31日平均每日交易量为2108千股，2023年12月31日为1932千股，2023年9月30日为2301千股，2023年6月30日为3113千股，2023年3月31日为2232千股[11] - 公司普通股年度化每股指示股息为4.88美元[11] - 公司普通股2024年3月31日收盘年度股息收益率为3.4%，2023年12月31日为3.6%，2023年9月30日为4.0%，2023年6月30日为4.3%，2023年3月31日为5.0%[11] - 截至2024年3月31日，公司股份和单位总数为319009千股，2023年12月31日为318057千股，2023年9月30日为309325千股，2023年6月30日为305723千股，2023年3月31日为297761千股[11] - 截至2024年3月31日，公司股份和单位收盘市值为45950001千美元，2023年12月31日为42804053千美元，2023年9月30日为37434562千美元，2023年6月30日为34812727千美元，2023年3月31日为29272861千美元[11] 公司信用评级情况 - 标准普尔对公司的企业信用评级为BBB（稳定展望），优先股评级为BB+[10] - 穆迪对公司的发行人评级为Baa2（稳定展望），优先股评级为Baa3[10] - 惠誉对公司的发行人违约评级为BBB（稳定展望），优先股评级为BB+[10] 公司2024年第一季度财务关键指标 - 2024年第一季度公司报告收入13亿美元，较上一季度下降3%，较去年同期下降1%[20] - 2024年第一季度公司实现净收入2.88亿美元，归属于普通股股东的净收入为2.71亿美元，摊薄后每股收益0.82美元，上一季度为0.08美元，去年同期为0.20美元[20] - 2024年第一季度公司调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为7.11亿美元，较上一季度增长2%，较去年同期增长6%[21] - 2024年第一季度公司运营资金（FFO）为4.51亿美元，每股1.41美元，上一季度为每股1.53美元，去年同期为每股1.60美元[21] - 2024年第一季度公司核心运营资金（Core FFO）每股1.67美元，上一季度为每股1.63美元，去年同期为每股1.66美元[22] - 2024年第一季度总运营收入为13.31143亿美元，较上一季度的13.69633亿美元有所下降[56] - 2024年第一季度总运营费用为11.81776亿美元，较上一季度的12.35598亿美元有所减少[56] - 2024年第一季度运营收入为1.49367亿美元，较上一季度的1.34035亿美元有所增加[56] - 2024年第一季度净收入为2.87837亿美元，较上一季度的1988.4万美元大幅增长[56] - 2024年第一季度资金运营（FFO）为4.51273亿美元，较上一季度的4.83621亿美元有所下降[57] - 2024年第一季度核心资金运营（Core FFO）为5.32153亿美元，较上一季度的5.08417亿美元有所增加[57] - 2024年第一季度调整后资金运营（AFFO）为5.35073亿美元，较上一季度的4.07306亿美元大幅增长[61] - 2024年第一季度稀释后AFFO每股收益为1.68美元，较上一季度的1.30美元有所增加[61] - 2024年第一季度股息每股和普通股单位为1.22美元，与上一季度持平[61] - 2024年第一季度稀释后AFFO派息率为72.8%，较上一季度的93.6%有所下降[61] - 2024年第一季度，公司年度化总合并现金净营业收入（NOI）为2,946,334千美元[70] - 公司在非合并合资企业现金NOI中的按比例份额为223,132千美元[70] - 2024年第一季度稳定投资组合租金收入为7.10342亿美元，较2023年3月增长3.7%，较2023年12月增长0.2%[81] - 2024年第一季度稳定投资组合总营收为10.58467亿美元，较2023年3月下降0.7%，较2023年12月下降4.4%[81] - 2024年第一季度稳定投资组合总费用为4.67606亿美元，较2023年3月下降4.6%，较2023年12月下降11.4%[81] - 2024年第一季度稳定投资组合净营业收入为59086.1万美元，较2023年3月增长2.7%，较2023年12月增长2.0%[81] - 2024年第一季度末稳定投资组合入住率为82.6%，较2023年3月下降0.4%，较2023年12月下降0.4%[81] - 2024年第一季度新签租赁年化GAAP租金总计2.38942亿美元，过去12个月为5.77009亿美元[85] - 2024年第一季度续签租赁的千瓦数总计98787千瓦，过去12个月为290474千瓦[89] - 2024年第一季度续签租赁现金租金每千瓦较到期时增长9.4%，过去12个月增长7.3%[89] - 2024年第一季度续签租赁GAAP租金每千瓦较到期时增长10.7%，过去12个月增长10.5%[89] - 2024年第一季度未来开发总投资为3920896000美元，数据中心建设总投资为5566443000美元[106][112] - 2024年3月31日，非经常性资本支出为557260000美元，经常性资本支出为47676000美元[117] - 2024年第一季度，资本利息为28522000美元，资本间接费用为25857000美元[117] - 2024年第一季度，合并投资房地产的总改进和预付款为659315000美元[117] - 2024年第一季度，合并投资组合净可出租面积为32579000平方英尺[117] - 2024年第一季度，已完成收购物业总价为137283000美元[122] - 2024年第一季度，已完成处置物业总价为340236000美元，其中Cyxtera - Various处置价格为277399000美元，资本化率为6.1%[123] - 2024年第一季度GAAP利息费用为1.1亿美元，资本化利息为2900万美元，优先股股息为1000万美元[145] - 2024年3月31日净营业收入为7.24482亿美元，2023年12月31日为7.08003亿美元，2023年3月31日为7.13965亿美元[146] - 2024年3月31日现金净营业收入为7.22474亿美元，2023年12月31日为6.80317亿美元，2023年3月31日为6.95902亿美元[146] - 2024年第一季度核心资金运营为5.32153亿美元，2023年第一季度为4.935亿美元[146] - 2024年第一季度恒定货币核心资金运营为5.33272亿美元，2023年第一季度为4.935亿美元[146] - 2024年第一季度稀释加权平均流通股和单位为3.19138亿，2023年第一季度为2.97382亿[146] - 2024年第一季度恒定货币核心资金运营每股为1.67美元，2023年第一季度为1.66美元[146] 公司业务签约情况 - 第一季度公司签署的总预订量预计将产生2.52亿美元的年化公认会计原则（GAAP）租金收入，其中0 - 1兆瓦类别贡献4000万美元，互连业务贡献1300万美元[24] - 第一季度新签续约租约代表2.48亿美元的年化现金租金收入，续约租约租金在现金基础上增长11.8%，在GAAP基础上增长13.0%[25] - 2024年第一季度“相同资本”现金净营业收入（NOI）增长4.7%[25] - 第一季度新签租约与合同生效日期的加权平均间隔为7个月[24] - 2024年第一季度新签租赁年化GAAP基本租金总计2.52182亿美元，可提供111.2兆瓦IT负载[27] 公司资金运作与合作情况 - 公司收到2.77亿美元出售四个数据中心权益款项，重新部署5500万美元买断Cyxtera在法兰克福和新加坡数据中心的租约[29] - 1月与黑石成立70亿美元超大规模数据中心开发合资企业第一阶段，第二阶段预计今年晚些时候完成[30] - 与三菱成立合资企业开发达拉斯两个定制数据中心，三菱初始投资约2亿美元获65%股权，公司持有35%股权[31] - 第一季度公司购买法国巴黎约19英亩土地花费约7600万美元，出售澳大利亚悉尼19英亩空地获约6300万美元[32] - 第一季度公司因授予土地通行权获约9200万美元收入[33] - 1月公司出售60万股普通股，净收益约8400万美元[38] - 后续公司偿还6亿欧元（6.47亿美元）2.625%票据本金[39] - 黑石集团在2024年1月11日的合资企业贡献价格为36.77万美元，GI Partners在2024年1月12日的合资企业贡献价格为90万美元，三菱在2024年3月4日的合资企业贡献价格为30.79万美元，总计157.56万美元[124] - GI Partners以约6800万美元收购芝加哥地铁区域两个稳定超大规模数据中心建筑额外15%的股权，持股比例从65%增至80%[127] - 三菱投资约2亿美元收购达拉斯地铁区域两个定制超大规模数据中心合资企业65%的股权，公司保留35%的权益[128] 公司债务相关情况 - 第一季度末公司总债务约170亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为6.1倍，债务加优先股与总企业价值比率为27.9%，固定费用覆盖率为4.0倍[37] - 截至2024年3月31日，全球无抵押循环信贷安排最大可用额度为38.8587亿美元，现有额度为18.85762亿美元，当前已提取19.10936亿美元[74] - 公司总债务加权平均利率为2.668%（未加权平均为2.613%），加权平均初始到期期限为3.9年，假设行使展期选择权加权平均到期期限为4.1年[74] - 2024 - 2032年各年到期债务金额分别为9.62975亿美元、12.0627亿美元、14.6484亿美元、11.66317亿美元、20.895亿美元等[74] - 无抵押定期贷款中，欧元定期贷款安排利率为4.780%（含掉期4.005%），美元定期贷款安排利率为6.368%（含掉期5.180%）[74] - 高级票据中，如2024年到期的6亿欧元2.625%票据、2.5亿英镑2.750%票据等，各有不同利率和到期金额[74] - 有担保债务中，ICN10设施利率为5.980%（含掉期3.614%），Westin利率为3.290%，Teraco贷款利率为9.438% - 10.665%[74] - 其他债务中，Icolo贷款年利率为11.650%[74] - 强制赎回优先股（Teraco）利率为10.105%[74] - 截至2024年3月31日，无抵押高级票据总未偿债务/总资产实际为44%，要求低于60%；有担保债务/总资产实际为5%，要求低于40%[75] - 截至2024年3月31日，全球无抵押信贷安排总未偿债务/总资产实际为38%，要求低于60%；有担保债务/总资产实际为3%，要求低于40%[75] - 公司有权在收购资产后连续四个财季内将杠杆比率维持在大于60.0%但小于等于65.0%[78] 公司到期租约及客户收入情况 - 截至2024年3月31日，公司所有到期租约的年化租金总计3457849000美元，占比100%[94][96] - 0 - 1MW到期租约年化租金为1266234000美元，占比36.6%[94] - > 1MW到期租约年化租金为1919657000美元，占比55.5%[94] - 其他到期租约年化租金为271958000美元，占比7.9%[94] - 前20大客户年化经常性收入总计1927749000美元，占比50.3%[98] - 排名第一的Fortune 50 Software Company年化经常性收入为441626000美元，占比11.6%[98] - 排名第二的Social Content Platform年化经常性收入

文章核心观点 - 在持续“更高更久”的利率环境下，部分房地产投资信托基金（REITs）应避免投资，因其依赖债务融资，对利率上升敏感，高杠杆率、短期债务到期和现金流有限的REITs可能难以维持盈利和股息支付，今年5月有三只REITs需避免投资 [1][3] 行业情况 - REITs对利率上升敏感，在当前经济环境下，高杠杆率、短期债务到期和现金流有限的REITs可能难以维持盈利和股息支付 [1] - 某些REITs领域比其他领域更脆弱，如投资于抵押支持证券的抵押REITs（mREITs），会直接受到利率波动影响 [2] 具体公司情况 数字房地产信托（Digital Realty Trust，DLR） - 专注数据中心和数字基础设施，因利率上升和数据中心市场潜在供应过剩引发担忧 [4] - 2023年第四季度收入较第三季度下降2%，2023年净收入增长18.8%，2023年第四季度收入为14亿美元，2024年预计收入在55.5亿至56.5亿美元之间 [5] - 近期与黑石集团达成70亿美元合资协议，以抓住数据中心市场更多机会 [6] - 自2022年3月14日以来股息未提高，过去一年股价增长45.64%，市盈率达46倍，更像成长股而非收益型资产 [6][7] 西蒙房地产集团（Simon Property Group，SPG） - 专注零售房地产，包括购物中心和奥特莱斯，因电子商务竞争和消费者行为变化，实体零售下滑对其构成重大风险 [9][10] - 2023年第四季度运营资金（FFO）为13.8亿美元，2024年预计每股FFO在11.85至12.10美元之间，零售房地产投资组合有韧性，2023年运营资金创纪录达47亿美元 [11] - 2016 - 2023年EBITDA围绕43.15亿美元均值波动，公司增长停滞，从增长角度看缺乏吸引力 [13] 办公物业收入信托（Office Properties Income Trust，OPI） - 专注美国办公物业，2023年业绩不佳，收入较2022年下降3.7%至5.3355亿美元，全年股价大幅下跌，总回报率为 - 35.7%，第四季度净亏损3720万美元并削减股息 [15] - 尽管年初至今股价下跌71.91%，股息收益率仅2%，股息增长率降至96% [16] - 市值仍有9700万美元，但情况可能更糟，是高风险投资且几乎看不到上行空间 [17]

文章核心观点 - 美联储虽非有意冲击经济，但可能导致经济硬着陆，投资者需寻找能抵御市场崩溃的股票 [1][2][3] 推荐股票 数字房地产信托（Digital Realty Trust） - 作为全球最大的数据中心所有者，拥有超300处房产，客户包括Meta、摩根大通等知名企业 [5] - 市场崩溃时对数据中心的需求不会减少，因其客户质量高，数据的可访问性和可行性尤为重要 [6] - 该公司成立于2004年，经历2000年代末金融危机和全球疫情后表现良好，在衰退期间为投资者带来回报 [7] 联合健康集团（UnitedHealth Group） - 作为股息增长型股票，与医疗行业相关，具有天然的抗衰退能力 [9] - 过去25年总回报率超8500%，远高于基准指数的560%，过去十年股息复合年增长率达20% [10] - 去年营收超3720亿美元，预计未来几年销售额年增长率超14%，华尔街预计其收益也将以相同速度增长 [11] 达美乐（Domino’s） - 过去十年股息复合年增长率超20%，总回报率达626%，自2004年上市以来表现优于标普500和联合健康 [12] - 自2018年以来在快餐披萨市场份额增加210个基点，全球销售份额超20% [14] - 通过门店密集布局策略提高总销售额和盈利能力，在市场崩溃时，披萨仍是相对便宜便捷的快餐选择 [15]

文章核心观点 华尔街分析师预测数字房地产信托公司即将公布的季度每股收益为1.63美元，同比下降1.8%，营收将达13.6亿美元，同比增长1.8%，分析公司关键指标预测能更全面评估其季度表现 [1][4] 盈利预测 - 分析师预测公司即将公布的季度每股收益为1.63美元，同比下降1.8% [1] - 过去30天，该季度每股收益共识预测下调1.2% [2] 营收预测 - 预计营收将达13.6亿美元，同比增长1.8% [1] - 分析师综合评估“租金收入”可能达8.8624亿美元，同比变化+1.8% [6] - 分析师平均预测“租户报销-公用事业收入”为3.1262亿美元，同比变化-1.4% [7] - “租户报销-其他收入”共识预测为4597万美元，较去年同期变化+14.5% [8] - 分析师预测“互联及其他收入”将达1.1037亿美元，同比变化+8.5% [9] - 基于分析师综合评估，“手续费收入”应达1068万美元，同比变化+35.7% [10] - 分析师预测“租户报销”将达3.5429亿美元，较上一年季度变化-0.8% [11] 其他指标预测 - 分析师预计“折旧和摊销”将达4.1076亿美元，去年同期公司报告为4.212亿美元 [12] 股价表现 - 过去一个月，数字房地产信托公司股价回报率为-0.8%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为-2% [13] - 基于其Zacks排名3（持有），公司在未来一段时间内的表现可能与整体市场一致 [13]

文章核心观点 - 全球最大的云与运营商中立数据中心、托管和互连解决方案提供商Digital Realty于2024年4月23日任命拥有30年机构房地产和基础设施私募融资经验的Susan Swanezy为公司董事会独立董事 [1] 公司动态 - 公司董事会主席Mary Hogan Preusse表示欢迎Susan加入董事会，认为其在资本形成方面的经验和人脉对公司进一步发展战略私募融资模式有帮助 [2] - Susan Swanezy拥有超30年从业经验，曾担任Hodes Weill & Associates合伙人等职，近期退休后加入Digital Realty董事会，使董事会成员恢复到9人 [2][3] - Susan Swanezy称加入Digital Realty董事会是荣幸，期待帮助PlatformDIGITAL®利用数据中心领域的增长机会 [4] 公司介绍 - Digital Realty通过提供全系列数据中心、托管和互连解决方案将公司与数据连接起来，其全球数据中心平台PlatformDIGITAL®为客户提供安全数据汇聚地和解决方案方法，在六大洲25多个国家50多个大都市拥有300多个设施 [4] 联系方式 - 投资者关系联系人为Jordan Sadler和Jim Huseby，电话+1 737 281 0101，邮箱[email protected] [5] - 媒体联系人是Helen Bleasdale，电话+1 737 267 6822，邮箱[email protected] [5]

维护资本支出 - Equinix, Inc. (EQIX)的维护资本支出指控基本属实，公司的高倍数估值在调整重复资本支出前就已经很高[2] - Digital Realty Trust, Inc. (NYSE:DLR)可能将部分“维护资本支出”结构化为“扩张/增长资本支出”，这可能在DLR和EQIX两种情况下都存在，尽管不违反任何会计规则，但在我看来是一个负面指标[3] DLR基本面表现 - DLR的基本面表现不佳，尽管在“同资本现金净营业收入”和“自2015年以来实现最高现金续约差额”方面取得了出色增长，但核心FFO每股增长为负1.65%，2024年的核心FFO每股增长预期仍然低于2022年的结果和2023年初的指导[21] - DLR在未来几年将面临债务到期和需要以更高利率再融资的挑战，这将对公司的AFFO每股增长构成重大阻力[32] - DLR可能无法通过发行新股来减轻每股的负面影响，因为这可能导致债务每股增加，进而增加利息支出的负面影响[36] DLR市场定价 - DLR的市场定价被认为过高，公司的基本面可能无法从人工智能获得足够大的提升，尽管现金租赁差额有所改善，但空置率却在上升[44]

文章核心观点 - 人工智能成为华尔街新热点，市场情绪积极，有五家公司股票可用于涉足人工智能数据中心领域，且多家公司盈利预期上调，前景乐观 [1][2][11][12] 各公司情况 Vertiv - 为数据中心、通信网络及商业和工业设施提供电力、制冷和 IT 基础设施解决方案与服务 [4] - 分析师上调各时段盈利预期，股票获 Zacks 排名 1（强力买入）[4] Comfort Systems USA - 提供全面的供暖、通风和空调安装、维护、维修及更换服务，供应数据中心所需关键组件 [4] - 股票获 Zacks 排名 1（强力买入），本财年盈利预期上调 40% 至每股 11.42 美元 [5] Digital Realty Trust - 从事技术相关房地产的所有权、收购、重新定位和管理，为国内外租户提供数据中心、托管和互连解决方案 [5] - 去年股价上涨 48%，高于标准普尔 500 指数 25% 的涨幅，目前股息收益率为 3.4% [6] Iron Mountain - 是全球数据中心领导者，在美、欧、亚设有托管设施，是快速增长领域中增长最快的托管服务提供商之一 [7] - 分析师上调盈利预期，股票获 Zacks 排名 1（强力买入），目前股息收益率为 3.5% [8] Modine Manufacturing - 拥有超 45 年经验，提供包括精密空调、IT 冷却系统等在内的完整冷却解决方案 [9] - 盈利预期全面上调，目前股票获 Zacks 排名 2（买入）[10]

REIT行业积极因素 - REIT行业存在积极因素，尤其是在选择性投资和正确的REIT公司方面[2] - 大多数房地产领域仍表现良好，包括数据中心、工业物业、制造住宅社区和老年住房等[8][9][10] - REIT资产负债表目前处于历史最强劲状态，大多数公司负债较少，平均贷款价值比(LTV)仅为35%[12][13] 利率影响 - 高利率将导致低供应，对公寓和自存储REITs有利[4] - 利率很可能在短期内降低，这将对REITs产生积极影响[17][20] 估值和股票回购 - 相对于股票，REITs的估值目前异常低，许多公司正在进行股票回购以为股东创造价值[22][24]

数字化房地产信托公司（DLR）在丹麦托管AI超级计算机 - Digital Realty Trust（DLR）宣布将在丹麦哥本哈根的AI-ready数据中心托管全球最强大的AI超级计算机之一，NVIDIA DGX SuperPOD[1] 丹麦AI研究和创新领域取得重要里程碑 - 由Digital Realty、Novo Nordisk基金会、丹麦出口和投资基金以及NVIDIA合作，在丹麦的AI研究和创新领域取得了重要里程碑[2] Digital Realty的AI-ready基础设施支持强大系统 - Digital Realty的先进、AI-ready基础设施将为这一强大系统提供基础。由此合作形成的丹麦国家人工智能创新中心将加速医疗保健、生命科学和气候研究等领域的研究和创新[3] 丹麦研究人员将获得AI超级计算机和专业知识 - 丹麦公共和私营部门的研究人员将能够访问配备191个NVIDIA DGX H100系统的NVIDIA驱动的AI超级计算机，以及NVIDIA软件平台、培训和专业知识[4]