文章核心观点 Elme Communities公布2024年第三季度财务和运营结果，华盛顿特区地铁区域表现良好，亚特兰大地区受供应和坏账影响，公司收紧2024年核心FFO指引范围 [1][3][5] 财务结果 - 净亏损300万美元，摊薄后每股亏损0.03美元 [1] - NAREIT FFO为2050万美元，摊薄后每股0.23美元 [1] - 核心FFO为2070万美元，摊薄后每股0.23美元 [1] - 净营业收入（NOI）为3880万美元 [1] 运营亮点 - 同店多户NOI较上年同期增长2.3% [2] - 同店组合有效混合租赁费率增长2.1%，新租赁费率增长 - 1.5%，续约租赁费率增长4.5% [2] - 同店组合每户平均有效月租金较上年同期增长2.4% [2] - 同店租户留存率为66%，较上年同期提高5% [2] - 同店多户平均入住率为95.2%，较上年同期下降0.2%，较上一季度上升0.6% [2] - 同店多户期末入住率为94.8%，较上年同期下降0.4%，较上一季度下降0.7% [2] 流动性状况 - 截至2024年9月30日，可用流动性约为3.37亿美元，包括循环信贷额度和手头现金 [3] - 第三季度年化净债务与调整后EBITDA比率为5.6倍 [3] - 公司资产负债表强劲，2028年前到期债务仅1.25亿美元，无担保债务 [3] 第三季度运营结果 - 多户同店NOI较上年同期增长2.3%，主要受基本租金提高推动，季度平均入住率从上年同期的95.4%降至95.2% [4] - 其他同店NOI（仅包括Watergate 600）较上年同期下降0.9%，因运营费用增加，季度末入住率和出租率为86.0% [4] 指引 - 公司收紧2024年核心FFO指引范围至每股摊薄后0.92 - 0.94美元 [5] - 同店多户NOI增长预计在1.0% - 1.5% [6] - 非同店多户NOI预计在535万 - 575万美元 [6] - 其他同店NOI（仅Watergate 600）预计在1250万 - 1275万美元 [6] - 物业管理费用预计在850万 - 900万美元 [6] - G&A（扣除核心调整后）预计在2440万 - 2510万美元 [6] - 利息费用预计在3750万 - 3800万美元 [6] 股息 - 2024年10月3日，公司支付每股0.18美元的季度股息 [9] - 董事会宣布将于2025年1月6日向2024年12月19日登记在册的股东支付每股0.18美元的季度股息 [9] 业绩电话会议信息 - 2024年第三季度财报电话会议定于11月5日上午10点（东部时间）举行，将有网络直播和幻灯片展示 [10] - 电话会议接入信息：美国免费电话1 - 888 - 506 - 0062，国际长途1 - 973 - 528 - 0011，会议ID 848746 [10] - 电话会议即时回放至11月19日，回放接入信息：美国免费电话1 - 877 - 481 - 4010，国际长途1 - 919 - 882 - 2331，会议ID 51315 [10] - 会议网络直播和幻灯片将在公司网站投资者板块提供 [10] 公司简介 - Elme Communities是一家多户房地产投资信托公司，致力于为中等收入租户提供高品质住房，在华盛顿特区和亚特兰大地区拥有约9400套公寓和30万平方英尺商业空间 [11] 非GAAP财务指标定义 - 调整后EBITDA：用于帮助投资者和贷款人了解公司承担和偿还债务、进行资本支出的能力 [24] - 调整后运营资金（AFFO）：衡量REIT承担和偿还债务、向股东分配股息能力的指标 [25] - 核心调整后运营资金（Core AFFO）：排除部分影响运营绩效比较的项目，作为补充绩效指标 [26] - 核心运营资金（Core FFO）：调整NAREIT FFO，排除部分影响运营绩效比较的项目，作为补充指标 [28] - NAREIT运营资金（FFO）：房地产投资信托标准补充指标，便于理解物业运营绩效 [29] - 净债务与调整后EBITDA比率：期末净债务除以当期调整后EBITDA（年化） [30] - 净营业收入（NOI）：房地产租赁收入减去直接房地产运营费用，用于评估物业运营结果 [31] 其他定义 - 每户平均有效月租金：评估房屋平均定价的指标，是住宅收入的组成部分 [32] - 平均入住率：基于日均入住公寓数量占总公寓数量的百分比 [33] - 现行策略：根据社区标准分为A、A -、B增值和B类 [33] - 债务偿付覆盖率：用于衡量偿债能力 [35] - 债务与总市值比率：总债务除以总债务与期末流通股市值之和 [36] - 收益与固定费用比率：衡量收益对固定费用的覆盖能力 [37] - 期末入住率：期末入住房屋占总房屋的百分比 [38] - 租赁费率增长：新租或续租多户租赁的租金平均百分比变化 [38] - 经常性资本改进：维持物业收入和价值所需的非增值性建筑改进 [39] - 租户留存率：到期续租的多户租赁百分比 [40] - 搬迁费用：公司总部搬迁相关成本 [41] - 同店组合：用于评估比较运营绩效，包括同店多户和其他同店（Watergate 600） [42] - 转型成本：从商业领域向住宅领域战略转移相关成本 [43]

文章核心观点 - Elme公司股票近期呈下跌趋势，但因处于超卖区域且分析师预计其盈利将改善，有望趋势反转 [1] 如何判断股票超卖 - 相对强弱指数（RSI）是常用技术指标，用于判断股票是否超卖，它是衡量价格变动速度和变化的动量振荡器 [2] - RSI在0到100之间波动，通常RSI读数低于30时，股票被视为超卖 [2] - 技术上，无论基本面如何，股票都会在超买和超卖之间波动，RSI可帮助快速检查股价是否接近反转点 [2] - 若股票因不合理抛售压力远低于公允价值，投资者可寻找入场机会以从反弹中获利，但RSI有局限性，不能单独用于投资决策 [2] Elme股票为何有望趋势反转 - Elme的RSI读数为29.95，表明大量抛售可能即将耗尽，股价可能反弹以恢复供需平衡 [3] - 除RSI值外，卖方分析师对该股票本年度盈利预测上调，过去30天，Elme的共识每股收益（EPS）估计提高了0.5%，盈利预测上调通常会在短期内推动股价上涨 [3] - Elme目前的Zacks排名为2（买入），意味着它在基于盈利预测修正趋势和每股收益意外情况排名的4000多只股票中处于前20%，这更有力地表明该股票短期内可能反转 [3]

文章核心观点 - 公司将于2024年11月4日发布第三季度财报,并于11月5日召开电话会议和网络直播 [1][2] - 公司是一家专注于拥有和运营华盛顿特区大都市区和日光带公寓的多户型房地产投资信托基金 [3] - 公司致力于通过提供更高质量、更好服务和更优体验来提升家居生活 [3] - 公司专注于为中端市场需求提供优质、实惠的住房,为股东创造长期价值 [3] 财务数据总结 无相关财务数据 行业信息总结 无相关行业信息

文章核心观点 - 埃尔梅（Elme）评级升至Zacks Rank 2（买入），因其盈利预期呈上升趋势，这或对股价产生积极影响 [1][2] 评级依据 - Zacks评级唯一决定因素是公司盈利状况变化，系统会跟踪当前及下一年度的Zacks共识预期 [1] - 盈利预期变化与股票短期价格走势强相关，机构投资者会根据盈利和盈利预期计算公司股票公允价值，进而买卖股票，导致股价变动 [3] Zacks评级系统优势 - 盈利状况变化对短期股价走势影响大，Zacks评级系统对个人投资者很有用，可避免受华尔街分析师主观因素影响 [2] - Zacks评级系统利用盈利预期修正的力量，将股票分为五类，有出色的外部审计记录，自1988年以来Zacks Rank 1股票平均年回报率达+25% [5][6] 埃尔梅盈利预期情况 - 截至2024年12月的财年，该房地产投资信托公司预计每股收益0.94美元，较上年报告数字变化-3.1% [7] - 过去三个月，分析师不断上调对埃尔梅的预期，Zacks共识预期提高了1.1% [7] 评级结论 - Zacks评级系统对超4000只股票保持“买入”和“卖出”评级比例相等，仅前5%股票获“强力买入”评级，接下来15%获“买入”评级 [8] - 埃尔梅升至Zacks Rank 2，处于Zacks覆盖股票前20%，暗示其盈利预期修正表现出色，短期内股价可能上涨 [9]

财务数据和关键指标变化 - 公司收紧了2024年核心FFO每股指引范围至0.91美元至0.95美元,维持0.93美元的中值 [33] - 公司提高了2024年同店多户型住宅NOI增长预期,现预期增长0.75%至1.75% [33] - 公司预计2024年利息费用将在37.5百万美元至38.25百万美元之间 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在华盛顿大都会区的同店平均租金增长率为3.2%,其中续租租金增长5.4%,新租租金增长0.2% [18] - 公司在亚特兰大的同店平均租金增长率为3.2%,其中续租租金增长5.4%,新租租金增长0.2% [18] - 公司在华盛顿大都会区的同店平均入住率为96.1%,在亚特兰大为89.5% [20][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿大都会区是今年表现最好的公寓市场之一,该地区仍是全国最佳公寓市场之一 [10] - 亚特兰大的吸纳率正在加快,供给过剩持续下降 [12] - 公司预计未来几年供需格局将持续改善,2026年和2027年供需将非常有利 [13] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于为最大和最弱势的租赁市场群体提供可负担的租金水平,并努力提升B类住房的生活体验,以吸引价值导向的租户 [17] - 公司将继续推进装修升级计划,预计今年将完成约475套全面装修和100套部分装修,装修投资回报率约17% [25][26] - 公司成功推出了Elme Resident Services共享服务部门,以提高社区运营效率和提升客户服务 [27][28][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为华盛顿大都会区和亚特兰大的租赁市场供需格局将持续改善,为公司未来发展奠定基础 [10][12][13] - 公司表示租户的财务状况保持稳健,新租约的租金收入比平均为23%,低于历史水平 [14] - 公司认为未来几年供需格局将非常有利,为公司带来增长机会 [13] 其他重要信息 - 公司已成功推出新的500百万美元可循环信贷额度,将于2028年到期,流动性充足 [35][36][37] - 公司正在分阶段推广覆盖约2,000套房源的统一宽带服务,预计将带来良好投资回报 [32] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Cooper Clark 提问** 询问公司在亚特兰大的坏账情况 [40] **Tiffany Butcher 回答** 公司在亚特兰大的坏账率目前约为6.6%,预计将随着新法案实施和内部流程优化而逐步下降至3%-4%的目标区间 [41][42][43][44] 问题2 **Anthony Paolone 提问** 询问公司在亚特兰大的入住率预期和资本开支情况 [51][53] **Tiffany Butcher 和 Paul McDermott 回答** 公司预计亚特兰大的入住率将维持在低90%区间 [52] 公司装修投资回报率约17%,未来还有大量装修潜力 [54][55][56][57][58][59] 问题3 **Michael Gorman 提问** 询问公司是否会根据市场环境调整扩张策略 [62] **Paul McDermott 回答** 公司在评估新收购时会更审慎地考虑初始租金水平,并调整装修时间,以应对当前的市场环境 [63][64]

财务业绩 - 公司2024年第二季度净亏损为3,471,000美元，同比增加32.9%[119] - 2024年第二季度营业收入(NOI)为38,121,000美元，同比增加4.9%[120] - 2024年第二季度NAREIT FFO为20,424,000美元，同比增加8.6%[121] 收购与运营 - 公司于2024年第二季度完成了Elme Druid Hills的收购，为NOI贡献了1,400,000美元[120] - 公司同店物业平均出租率从2023年6月的95.4%下降至2024年6月的94.6%[120] - 同店住宅物业租金收入增加0.9百万美元,增长1.8%[133] - 收购物业带来2.5百万美元的租金收入增长[134] - 同店平均出租率为94.6%,较上年同期下降0.8个百分点[135] - 同店住宅物业费用增加0.5百万美元,增长2.7%[136] - 收购物业带来1.1百万美元的费用增长[136] - 总体NOI增加1.8百万美元,增长4.9%[133] 资本运作 - 公司于2024年第二季度签订了两笔总计1.5亿美元的远期利率掉期合约,以固定部分浮动利率债务[125] - 公司于2024年第三季度签订了新的3.5亿美元的循环信贷协议,利率为调整后的每日SOFR加0.85%[126] - 应付票据增加主要是由于2023年1月执行了1.25亿美元的2023年定期贷款,部分被2023年1月提前偿还1亿美元的2018年定期贷款所抵消[159] - 信用额度增加主要是由于2024期间加权平均借款增加至1.649亿美元,加权平均利率为6.3%,而2023期间加权平均借款为4,070万美元,加权平均利率为6.0%[159] 其他收入 - 其他收入包括之前在韦灵顿和塔科马公园(之前拥有的零售物业)转让的地役权收到的额外款项,以及之前出售的办公物业的税收退款[160] 流动性与资本需求 - 公司预计将有额外的资本支出需求,具体见第27页"流动性和资本资源-资本需求"部分[127] - 公司相信未来12个月内有足够的流动性来满足经营需求、偿还债务、支付股息和潜在的增长机会[161] - 公司相信2024年以后也有足够的流动性,直到2028年之前的债务到期额仅为2.81亿美元[162] - 公司目前计划继续以当前水平或接近当前水平支付股息,但会根据NAREIT FFO水平和资本需求等因素进行季度评估[163] - 2024年全年资本支出预计为4,100万-4,600万美元,其中2,800万-3,200万美元为重大资本支出[164] - 如果无法获得足够的资金,可能无法满足REIT分配要求、偿还债务、进行战略收购或进行必要的资本改善[165] 风险管理 - 公司面临的主要市场风险为利率风险[191] - 公司2024年6月30日的债务情况包括固定利率债务525,000千美元和浮动利率债务156,000千美元[192][193] - 公司使用利率掉期合约来减少利率变动带来的现金流风险[194][195][196] - 公司的利率风险敞口与2023年12月31日年报披露的情况未发生重大变化[198] 其他 - 公司于2024年6月启动了Elme Resident Services部门,以提升客户服务和提高运营效率[115] - 公司未发生任何关键会计政策变更[190] - 公司主要通过债务融资支持房地产收购、资本性支出和营运资金需求[197]

文章核心观点 - Elme本季度运营资金和营收情况公布，其股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论，公司FFO展望可帮助投资者判断后续表现，当前Zacks Rank为2（买入），同行业Armada Hoffler Properties预计8月7日公布业绩 [1][2][3][4][6][9] Elme运营资金情况 - 本季度运营资金（FFO）为每股0.23美元，符合Zacks共识预期，去年同期为每股0.24美元，上一季度预期每股0.22美元，实际为每股0.23美元，带来4.55%的惊喜，过去四个季度仅一次超过共识FFO预期 [1] Elme营收情况 - 截至2024年6月季度营收6010万美元，未达Zacks共识预期0.19%，去年同期为5660万美元，过去四个季度仅一次超过共识营收预期 [2] Elme股价表现 - 自年初以来Elme股价上涨约12.7%，而标准普尔500指数上涨15.8% [3] Elme未来展望 - 公司FFO展望可帮助投资者判断股票后续表现，包括当前对未来季度的共识FFO预期及预期变化，当前Zacks Rank为2（买入），预计近期股票表现将超越市场，未来季度和本财年的预期变化值得关注，当前未来季度共识FFO预期为每股0.24美元，营收6047万美元，本财年为每股0.93美元，营收2.407亿美元 [4][6][7] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 住宅行业目前处于250多个Zacks行业的前20%，排名前50%的行业表现比后50%的行业高出两倍多 [8] Armada Hoffler Properties情况 - 该公司尚未公布截至2024年6月季度业绩，预计8月7日公布，预计季度收益为每股0.31美元，同比变化-3.1%，过去30天该季度共识每股收益预期上调1.7%，预计营收6189万美元，同比增长3.2% [9][10]

财务业绩 - 公司第二季度净亏损350万美元，每股摊薄亏损0.04美元[5] - 公司第二季度NAREIT FFO为2040万美元，每股摊薄0.23美元[5] - 公司第二季度核心FFO为2050万美元，每股摊薄0.23美元[5] - 公司第二季度净营业收入为3810万美元[5] - 公司第二季度总收入为1.196亿美元，同比增长6.4%[24] - 公司第二季度净亏损为3.471亿美元[24] - 公司第二季度NAREIT基金来源(FFO)为2.042亿美元，同比增长8.6%[24] - 公司第二季度调整后基金来源(AFFO)为2.045亿美元，同比增长9.1%[24] - 公司第二季度每股NAREIT FFO为0.23美元，同比增长9.5%[26] - 公司第二季度每股调整后FFO为0.23美元，同比增长-4.2%[26] - 调整后息税折旧及摊销前利润(Adjusted EBITDA)为3,012.9万美元,较上年同期增长6%[9] - 调整后基金营运(Adjusted Funds From Operations,AFFO)和核心调整后基金营运(Core AFFO)分别为3,012.9万美元和2,912.9万美元[9,10] - 净亏损为347.1万美元,较上年同期增加32.9%[9] - 利息费用为938.4万美元,较上年同期增加38.1%[9] - 房地产折旧和摊销费用为2,389.5万美元,较上年同期增加11.6%[9] - 2024年上半年和2023年第三季度收入分别为119,616千美元和56,651千美元[47] - 2024年上半年和2023年第三季度净亏损分别为7,118千美元和43,618千美元[47] - 2024年上半年和2023年第三季度每股亏损分别为0.08美元和0.50美元[47] - 2024年上半年和2023年第三季度调整后EBITDA/利息费用比率分别为3.2倍和3.9倍[47,48] - 2024年上半年和2023年第三季度一般及管理费用占收入比重分别为10.3%和11.2%[47] - 2024年上半年和2023年第三季度净亏损占收入比重分别为6.0%和77.0%[47] - 2024年6月30日和2023年6月30日每股收益分别为0.08美元和0.03美元[47] - 公司2024年上半年资金来源(FFO)为41,720,000美元[56] - 公司2024年上半年核心FFO为40,434,000美元[56] - 公司2024年第二季度NAREIT FFO为20,424,000美元[56] - 公司2024年第二季度核心FFO为20,548,000美元[56] - 公司2024年上半年调整后资金来源(AFFO)为41,084,000美元[56] - 公司2024年第二季度核心AFFO为20,570,000美元[56] - 公司2024年上半年每股NAREIT FFO为0.47美元[56] - 公司2024年第二季度每股NAREIT FFO为0.23美元[56] - 公司2024年上半年每股核心FFO为0.46美元[53] - 公司2024年第二季度每股核心FFO为0.23美元[53] 运营数据 - 公司同店多户型房地产净营业收入同比增长1.3%[6] - 公司同店组合的有效租金增长率为3.2%，其中新租有效租金增长0.2%，续租有效租金增长5.4%[6] - 公司同店组合的平均有效月租金同比增长2.5%[6] - 公司同店组合的平均入住率为94.6%，较上年同期下降0.8个百分点，较上一季度上升0.2个百分点[6] - 公司第二季度同店物业净运营收益(NOI)为3.352亿美元，同比增长1.3%[31] - 公司第二季度收购物业NOI为1,411万美元[31] - 公司第二季度开发物业NOI为-57万美元[31] - 公司第二季度其他物业(Watergate 600)NOI为3,251万美元[32] - 公司同店运营费用总计38,859千美元，同比增长4.8%[1] - 公司同店运营费用(扣除公用事业费用返还)为34,499千美元，同比增长4.9%[1] - 公司拥有21个多户型社区，总计9,374套公寓单元，平均入住率为94.4%[3][4] - 公司在华盛顿特区拥有1处办公物业，总可出租面积为30万平方英尺，出租率为87.8%[5] - 2024年上半年同店租金和其他物业收入为110,363美元，同比增长7.1%[59] - 2024年第二季度同店租金和其他物业收入为53,021美元，同比增长1.3%[62] - 2024年上半年同店运营利润率为63%，同比持平[59] - 2024年第二季度同店平均有效月租金为1,900美元，同比增长2.5%[62] - 2024年上半年同店平均入住率为94.5%，同比下降0.9个百分点[64] - 2024年第二季度同店可控运营费用为9,768美元，同比下降2.8%[66] - 2024年第二季度同店水电费用为2,984美元，同比增长11.1%[66] - 2024年第二季度同店保险费用为1,144美元，同比增长30.9%[66] - 2024年第二季度同店房地产税为5,609美元，同比增长4.0%[66] - 2024年第二季度同店运营费用总计为19,505美元，同比增长2.7%[66] 资产负债情况 - 公司长期债务总额为[未提供具体数据][4] - 公司于2023年第一季度新增了125.0百万美元的无担保定期贷款,利率为调整后的SOFR加95个基点(视公司信用评级而定)[1] - 公司已于2023年3月新增了125.0百万美元的利率

文章核心观点 公司公布2024年第二季度财务和运营结果，运营有积极态势，对2024年核心FFO指引范围收紧，还给出全年展望及相关指标假设 [1][3][5] 财务结果 - 净亏损350万美元，摊薄后每股亏损0.04美元 [1] - NAREIT FFO为2040万美元，摊薄后每股0.23美元 [1] - 核心FFO为2050万美元，摊薄后每股0.23美元 [1] - 净营业收入（NOI）为3810万美元 [1] 运营亮点 - 同店多户住宅NOI较上年同期增长1.3% [2] - 同店组合有效混合租赁费率增长本季度增至3.2%，新租赁费率增长0.2%，续租费率增长5.4% [2] - 同店组合每套房平均有效月租金较上年同期增长2.5% [2] - 同店租户留存率65%，续租费率增长强劲 [2] - 本季度同店多户住宅平均入住率94.6%，较上年同期下降0.8%，较上季度上升0.2%；7月平均95.3%，较季末再升0.7% [2] - 同店多户住宅期末入住率95.5%，较上年同期下降0.2%，较上季度上升0.4% [2] 流动性状况 - 季末后公司修订并重述信贷协议，提供5亿美元循环信贷安排，可增至10亿美元，到期日延至2028年7月，有两次6个月展期选项 [3] - 截至2024年8月1日，循环信贷安排可用额度约3.2亿美元 [3] - 第二季度年化净债务与调整后EBITDA比率为5.6倍 [3] - 公司资产负债表强劲，2028年前到期债务1.25亿美元，无担保债务 [3] 第二季度运营结果 - 多户住宅同店NOI较上年同期增长1.3%，主要因基本租金提高，本季度平均入住率较上年同期下降80个基点至94.6% [4] - 其他同店NOI（仅含Watergate 600）较上年同期下降1.3%，因运营费用增加，季末该物业入住率87.8%且已出租 [4] 指引 - 公司将2024年核心FFO指引范围收紧至每股摊薄后0.91 - 0.95美元，原范围为0.90 - 0.96美元 [5] 2024年全年展望 关键假设和指标 - 同店多户住宅NOI增长预计在0.75% - 1.75% [6][7] - 非同店多户住宅NOI预计在535万美元 - 615万美元 [6][7] - 其他同店NOI（仅Watergate 600）预计在1225万美元 - 1275万美元 [6][7] - 物业管理费用预计在850万美元 - 900万美元 [6][7] - 一般及行政费用（扣除核心调整后）预计在2425万美元 - 2525万美元 [6][7] - 利息费用预计在3750万美元 - 3825万美元 [6][7] 股息 - 2024年7月3日，公司支付每股0.18美元季度股息 [8] - 董事会宣布将于2024年10月3日向9月19日登记在册股东支付每股0.18美元季度股息 [9] 财报电话会议信息 - 2024年第二季度财报电话会议定于8月2日上午10点（东部时间）举行，提供美国免费电话、国际长途电话及会议ID [10] - 电话会议即时重播至8月16日，提供相应接入信息 [10] - 电话会议直播及演示幻灯片将在公司网站投资者板块提供，会议后可在线回放 [10] 公司简介 - 公司致力于为中等收入租户提升居住体验，是多户房地产投资信托公司，在华盛顿特区和亚特兰大拥有约9400套公寓和30万平方英尺商业空间，为股东创造长期价值 [11] 非GAAP财务指标定义 调整后EBITDA - 指息税折旧摊销前收益，不包括多项收益或损失及费用，有助于投资者和贷款人了解公司偿债和资本支出能力，非GAAP且非标准化指标，不同REIT计算方式可能不同 [24][25] 调整后资金运营（AFFO） - 非GAAP指标，通过对FFO进行多项加减调整得出，用于衡量REIT偿债和分红能力，非GAAP且非标准化指标，不同REIT计算方式可能不同 [26] 核心调整后资金运营（Core AFFO） - 通过对AFFO调整多项认为不反映公司运营组合表现的项目得出，用于衡量公司偿债和分红能力，非GAAP且非标准化指标，不同REIT计算方式可能不同 [27] 核心资金运营（Core FFO） - 通过对NAREIT FFO调整多项认为不反映公司运营组合表现的项目得出，用于衡量公司偿债和分红能力，非GAAP且非标准化指标，不同REIT计算方式可能不同 [28][29] NAREIT资金运营（FFO） - 按2018年NAREIT FFO白皮书重述定义，为净收入排除与物业销售相关收益或损失、可折旧房地产减值及房地产折旧和摊销，是REIT标准补充指标，有助于理解物业运营表现，非GAAP指标，不同REIT计算方式可能不同 [30] 净债务与调整后EBITDA比率 - 指期末净债务除以该期间调整后EBITDA（年化或按过去12个月计算），净债务为合并资产负债表中总未偿债务减去期末现金及现金等价物 [31] 净营业收入（NOI） - 指房地产租赁收入减去直接房地产运营费用，非GAAP指标，是评估物业层面运营结果的主要指标，反映入住率、租金率和运营成本趋势对运营的影响，不代表GAAP计算的净收入或持续经营收入 [32] 其他定义 - 每套房平均有效月租金：指在租租约有效租金（扣除优惠后）加上空置房屋市场租金的平均值除以房屋总数，用于评估房屋平均定价，是住宅收入组成部分，不代表实际每单元租金收入 [33] - 平均入住率：指平均每日入住公寓数量占总公寓数量的百分比 [34] - 当前策略：根据一系列标准对公司投资组合中每个社区进行分类，包括A类、A - 类、B类增值和B类 [34] - 债务服务覆盖率：指归属于控股股东的收益（扣除多项费用和收益后）除以利息费用（含终止经营利息费用）和本金摊销 [36] - 债务与总市值比率：指总债务除以总债务与期末流通股市值之和 [37] - 收益与固定费用比率：指归属于控股股东的收益除以固定费用，收益和固定费用有特定计算方式 [38] - 期末入住率：指该期间最后一天入住房屋数量占总房屋数量的百分比 [39] - 租赁费率增长：指新签或续租多户住宅租约的毛租金（不考虑优惠）或有效租金（扣除优惠后）较上一租约的平均百分比变化，“混合”率为新签和续租租赁费率增长的加权平均值 [39] - 经常性资本改善：指维持物业收入和价值所需的非增值性建筑改善，不包括收购资本，包括公寓空置时的改善及其他建筑设施维修和更换 [40] - 租户留存率：指该期间到期续租的多户住宅租约百分比 [41] - 搬迁费用：指公司总部迁至华盛顿都会区新地点的相关成本 [41] - 同店组合：包括在比较年度内全程持有的物业，排除开发或重建中的物业及收购、出售或待售物业，公司有同店多户住宅和其他同店（仅Watergate 600）两个同店组合 [42][43] - 转型成本：指公司从商业领域向住宅领域战略转型的相关成本，包括内部成本分配、咨询、顾问和终止福利 [43]

文章核心观点 - 公司投资组合集中，业绩相对较弱，虽有健康租户基础、强流动性和保守杠杆使用，但运营表现不佳，NAV折扣不足以支撑购买，不建议此时投资，评级为持有 [24][34] 公司概况 - 公司于1960年成立，总部位于马里兰州贝塞斯达，在华盛顿特区和亚特兰大拥有并运营公寓社区 [24] - 截至第一季度末，公司在华盛顿特区地铁和阳光地带地区拥有约9400套公寓，多数资产位于华盛顿，为B级，约一半位于城市地区 [2] 市场环境 - 华盛顿过去6年人口增长较慢，亚特兰大人口增长率更具吸引力，且目前失业率相对较低，而华盛顿历史失业率高于全国平均水平 [3][14][26] - 30年期抵押贷款利率从2021年的约3%升至如今的6.89%，且当前单户住宅供应处于过去十年最低水平，交易活动放缓，吸收利率恶化 [4] - CBRE称2024年将迎来数十年来最大一波新公寓供应浪潮，租金增长率可能减速，空置率可能上升 [17] 运营表现 - 公司股东长期面临每股FFO下降情况 [6] - 上一季度，公司混合租赁费率仅增长2.3%，入住率降至94.4%，同店NOI仅同比增长0.3%，管理层预计今年NOI将增长0.25% - 2% [18] 财务状况 - 公司债务/EBITDA为5.7倍，利息覆盖率为3倍，循环信贷额度使用率约80%，显示出较强流动性，且所有债务均为无担保，具有投资级评级 [8] - 公司目前季度股息为每股0.18美元，远期收益率为4.44%，派息率75%，但股息支付历史不佳 [21] 估值情况 - 公司FFO倍数略高于其他多户住宅REITs平均水平，从同行相对估值看并不便宜 [33] - 公司隐含资本化率为6.24%，远高于CBRE多户住宅资产的5.3%，据此得出每股NAV为20.48美元，有20.93%的折扣 [12] 风险因素 - 公司面临业绩表现不佳和未来供应过剩风险，这将对盈利能力造成压力，使其价格更难接近NAV [35] - 公司投资组合高度集中，75%的房产集中在一个城市，且该城市人口增长迅速放缓、失业率高于全国平均水平，风险较大 [35]