文章核心观点 - 多户住宅业主和运营商Elme Communities宣布新的5亿美元信贷安排，替换将于2025年8月到期的先前循环信贷安排，以延长流动性并优化成本 [1] 信贷安排情况 - 新信贷安排期限四年至2028年7月10日，含两次6个月展期选项和可额外增加5亿美元额度的扩充功能 [1] - 初始利率基于调整后的每日SOFR加85个基点，会根据公司信用评级变化 [1] - 富国银行担任信贷安排的行政代理，多家银行担任联合牵头安排行、联合簿记行、银团代理和文件代理等，还有其他参与方 [3] 公司情况 - 公司致力于为注重价值的租户提升居住体验，是多户房地产投资信托公司 [4] - 公司在华盛顿特区地铁区和阳光地带拥有并运营约9400套公寓，拥有约30万平方英尺商业空间 [4] - 公司专注为中端市场提供优质经济住房，为股东创造长期价值 [4] 公司表态 - 公司执行副总裁兼首席财务官对信贷安排重铸成功表示满意，感谢贷款团队支持 [4] 联系方式 - 投资者关系联系人为Amy Hopkins，电话202 - 774 - 3253，邮箱ahopkins@elmecommunities.com [4]

文章核心观点 公司致力于为注重性价比的租户提升居住体验，成功完成信贷安排调整，获得新信贷安排以增强流动性并优化成本，为股东创造长期价值 [1][2] 公司概况 - 公司是多户房地产投资信托，在华盛顿特区都会区和阳光地带拥有并运营约9400套公寓，拥有约30万平方英尺商业空间，专注为中端市场提供优质经济适用房 [1] 信贷安排 - 公司宣布签订新5亿美元信贷安排，取代原定于2025年8月到期的循环信贷安排，新信贷安排期限4年至2028年7月10日，含两次6个月展期选项和可额外增加5亿美元额度的扩充功能，初始利率基于调整后每日SOFR加85个基点 [3] - 富国银行担任信贷安排行政代理，多家银行担任联合牵头安排行、联合簿记行、银团代理和文件代理，高盛银行等为额外参与者 [4] 公司表态 - 公司执行副总裁兼首席财务官对成功完成信贷安排调整表示满意，感谢贷款团队支持 [2] 联系方式 - 投资者关系联系人为Amy Hopkins，电话202 - 774 - 3253，邮箱ahopkins@elmecommunities.com [3]

文章核心观点 价值导向型多户住宅所有者和运营商Elme Communities将于2024年8月1日收盘后公布第二季度财报，并于8月2日上午10点召开电话会议讨论结果 [1] 财报及会议安排 - 公司将于2024年8月1日收盘后发布第二季度财报 [1] - 2024年8月2日上午10点将召开电话会议讨论财报结果，同时有仅收听的网络直播 [1] - 电话会议美国免费号码为888 - 506 - 0062，国际长途号码为973 - 528 - 0011，入场码为222443，网络直播地址为ir.elmecommunities.com [1] 会议回放信息 - 电话会议即时回放至2024年8月16日晚上11:59，美国免费号码为877 - 481 - 4010，国际长途号码为919 - 882 - 2331，会议ID为50778，网络直播回放地址为ir.elmecommunities.com [2] 公司简介 - 公司致力于提升居住体验，是一家多户住宅房地产投资信托公司，在华盛顿特区地铁区和阳光地带拥有并运营公寓 [2] - 公司专注于为大量未被充分满足需求的中端市场提供优质、经济适用的住房，为股东创造长期价值 [2] 联系方式 - 投资者关系联系人为Amy Hopkins，电话202 - 774 - 3253，邮箱ahopkins@elmecommunities.com [3]

文章核心观点 价值导向的多户住宅所有者和运营商Elme Communities将在2024年8月1日收盘后公布第二季度财报，并于8月2日上午10点举行电话会议讨论结果 [2] 公司信息 - 公司是多户住宅房地产投资信托基金，在华盛顿特区都会区和阳光地带拥有并运营公寓住宅 [3] - 致力于提供更高质量、服务和体验，为中等市场需求提供优质、经济适用房，为股东创造长期价值 [3] 财报及会议安排 - 2024年8月1日收盘后公布第二季度财报 [2] - 2024年8月2日上午10点举行电话会议讨论财报结果，有直播和仅收听的网络直播 [2] 会议及回放信息 - 电话会议美国免费号码877 - 481 - 4010，国际长途号码919 - 882 - 2331，会议ID 50778，网络直播网址ir.elmecommunities.com [3] - 电话会议即时回放至2024年8月16日晚上11:59，回放美国免费号码888 - 506 - 0062，国际长途号码973 - 528 - 0011，入口代码222443，网络直播回放网址ir.elmecommunities.com [1][4] 联系方式 - 投资者关系联系人为Amy Hopkins，电话202 - 774 - 3253，邮箱ahopkins@elmecommunities.com [2]

业绩总结 - Elme Communities预计2024年核心FFO每股增长0.97美元[1] - Elme Communities在2021年至2024年进行了战略转型，转变为以多户家庭为重点的REIT[2] - Elme Communities在2024年第一季度财务报告中提到了调整后的EBITDA和AFFO等非GAAP指标[4] 用户数据 - Elme Communities的公寓平均入住率和留存率表现良好[25][26] - Elme Communities通过Esusu合作伙伴关系为超过11,000名居民报告准时租金支付[69] - Elme Communities在2023年通过Esusu合作伙伴关系为超过150名居民提供了无息租金贷款支持[69] 未来展望 - Elme Communities在2024年及以后期望通过推进运营和集中化倡议来增加价值[2] - Elme Communities的房源供应预计到2024年第三季度达到峰值[31] - Elme Communities的竞争差异化战略着重于经济动态市场和子市场[37] 新产品和新技术研发 - Elme Druid Hills的收购符合公司战略，预计长期表现优异[27] - Elme Communities的增值计划表现强劲，家庭升级的现金回报率高[28] - Elme Communities在2023年实施了多项环境、社会和治理方面的举措[69] 市场扩张和并购 - Elme Communities已经成功扩展到Sunbelt地区，并招募了新人才[2] - Elme Communities在2023年连续第10年完成了GRESB评级，获得了绿色星级认证[69] - Elme Communities在2023年取得了ESG方面的多项成就[69] 负面信息 - 华盛顿大都会地区和亚特兰大地区的单位在建数量分别下降了20%和近20%[33][34] - 华盛顿大都会地区和亚特兰大地区的年净库存增长预计分别为63%和83%[31] - Elme Communities的房源供应预计到2024年第三季度达到峰值[31] 其他新策略和有价值的信息 - Elme Communities的运营改进推动了投资组合的更好表现和盈利能力[18] - Elme Communities通过市场定价策略，有效减轻来自新产品的供应压力[39] - Elme Communities在2023年实施了多项环境、社会和治理方面的举措[69]

财务数据和关键指标变化 - 公司预计2024年全年同店多户住宅NOI增长0.25%至2% [31] - 公司预计2024年全年利息费用将在3725万美元至3825万美元之间 [32] - 公司2024年第一季度末的年化调整后净债务/EBITDA比率为5.7倍,符合目标范围 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 华盛顿大都会地区组合表现稳定,平均出租率达96% [22][23] - 亚特兰大组合受到供给压力影响,出租率有所下降,但预计将逐步改善 [21][24] - 公司在亚特兰大的坏账率从第四季度的10%下降至第一季度的7.5%,预计将在今年年底降至3%-4% [39][40][61][68] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿大都会地区供需基本平衡,净库存率为2%,与长期平均水平一致,租金增长稳健 [12] - 亚特兰大市场供给过剩,但吸纳能力有所改善,公司所在子市场的吸纳能力较市场平均高60% [13][14] - 华盛顿大都会地区和亚特兰大在建和新开工项目数量均有所下降,分别降低20%和近50% [15] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于中端市场策略,并通过装修提升、费用管控等措施提升收益 [26][27][34][35] - 公司正在全面推广智能WiFi等新技术,预计将带来额外的NOI和FFO增长 [28] - 公司正在积极处置Watergate资产,预计在未来12-15个月内完成 [56][57][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 华盛顿大都会地区市场前景良好,亚特兰大市场供给压力将逐步缓解 [8][9][12][13][14][15] - 公司居民信用状况良好,新租约租金收入占收入比例为24% [16] - 公司看好2024年的整体表现,预计下半年业绩将有所改善 [31][34][35] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Anthony Paolone 提问** 询问亚特兰大市场的坏账情况 [38] **Tiffany Butcher 回答** 公司亚特兰大市场的坏账率从第四季度的10%下降至第一季度的7.5%,预计将在今年年底降至3%-4% [39][40] 问题2 **Jamie Feldman 提问** 询问公司对利率预期和资产出售的看法 [52][55][59] **Steven Freishtat 和 Paul McDermott 回答** 公司利息费用指引未变,仍预计利率有一次降息;公司正积极与Watergate资产的租户进行续租谈判,预计在未来12-15个月内完成出售 [53][56][57][59]

Elme Communities财务表现 - 2024年第一季度Elme Communities的净亏损为3,647万美元，与2023年同期相比略有增长[71] - 2024年第一季度Elme Communities的净营业收入为37,794万美元，同比增长4.2%[71] - Elme Communities的净营业收入增长主要归因于Elme Druid Hills的收购和同店铺物业的较高租金率[73] - Elme Communities的资产净营业收入增长主要归因于较低的转型成本、较高的净营业收入和较低的一般和行政费用[74] - 2024年第一季度Elme Communities的房地产租赁收入主要来自公寓社区的租金和其他租金和费用收入[82] - Elme Communities的同店铺住宅物业的平均入住率下降至94.4%，主要是由于Elme Eagles Landing、Elme Sandy Springs等物业的平均入住率下降[83] - 2024年第一季度同店住宅物业的房地产费用增加了130万美元，达到了1940万美元，同比增长7.0%[84] 资金流动和债务管理 - 截至2024年3月31日，我们相信在未来12个月内将有足够的流动性来运营业务，满足现金需求，包括债务偿还、资本承诺、收购和合同义务的支付，以及分红、持续的转型成本和资助可能的增长机会[90] - 2024年第一季度，经营活动提供的净现金增加主要是由于从2023年第三季度收购Elme Druid Hills和同店社区获得的更高租金收入[110] - 我们的债务融资主要包括无担保票据、循环信贷设施、银行定期贷款和抵押贷款，长期来看，我们通常使用固定利率债务工具以匹配我们房地产资产的回报[95] - 2024年3月31日，我们的未来债务本金支付安排如下：2024年无，2025年125,000美元，2026年及以后分别为0美元、50,000美元和350,000美元[96] - 我们的债务的加权平均到期日为4.3年，如果到期时不能再融资、延期或用其他资本交易的收益支付本金，我们的现金流可能不足以偿还所有到期债务[100] 股票发行和财务风险管理 - 我们有权发行1.5亿普通股，截至2024年3月31日，已发行8,800万股[105] - 我们在2024年2月20日与多家机构签订了股权分销协议，最高可售价值3.5亿美元的Elme普通股，但在2024年第一季度和2023年第一季度均未发行普通股[106] - 我们没有预期会对公司的财务状况、收入或支出、运营结果、流动性、资本支出或资本资源产生重大影响的资产负债表外安排[113] 风险管理和利率风险 - NAREIT FFO是房地产公司运营绩效的广泛使用指标[114] - 2024年3月31日，NAREIT FFO为21,296千美元，较2023年同期增长19.1%[115] - 公司主要面临的市场风险是利率风险，主要涉及到长期固定利率债务的再融资[116] - 公司持有的未担保固定利率债务中，2024年到期的总本金为525,000千美元，利息支付总额为111,792千美元[117] - 公司通过现金流量套期保值来降低未来现金流量的利率变动风险[118] - 截至2024年3月31日，公司持有的利率互换合同的公允价值为1,317千美元[119] - 公司主要通过长期固定利率债务融资，因此利率风险与2023年年报中披露的情况基本保持一致[120]

整体财务关键指标变化 - 2024年第一季度净亏损360万美元，摊薄后每股亏损0.04美元[4] - 2024年第一季度基本和摊薄每股净亏损均为0.04美元，与2023年持平[24] - 2024年3月31日净亏损为3,647千美元，占收入的 - 6.1%，2023年同期净亏损为3,643千美元，占收入的 - 6.5%[53] - 2024年3月31日净亏损为3,647千美元[97] - 2024年第一季度NAREIT FFO为2130万美元，摊薄后每股0.24美元，较上年同期增长20%[4] - 2024年第一季度基本和摊薄每股NAREIT FFO均为0.24美元，较2023年的0.20美元增长20%[24] - 2024年3月31日NAREIT运营资金（FFO）为2129.6万美元，核心FFO为1988.6万美元[58] - 2024年3月31日NAREIT FFO每股基本收益和完全摊薄收益均为0.24美元，核心FFO每股完全摊薄收益为0.23美元[58] - 2024年第一季度核心FFO为1990万美元，摊薄后每股0.23美元，较上年同期下降4%[4] - 2024年第一季度核心资金运营（Core FFO）为1988.6万美元，较2023年的2152.7万美元下降7.62%[28] - 公司预计2024年核心FFO摊薄后每股在0.90 - 0.96美元之间[5][8] - 2024年第一季度净营业收入（NOI）为3780万美元，较上年同期增长4%[4] - 2024年第一季度总净营业收入（NOI）为3779.4万美元，较2023年的3628.8万美元增长4.15%[27] - 2024年3月31日总净营业收入（NOI）为37,794千美元[97] - 2024年第一季度调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为2949.1万美元，较2023年的2857.3万美元增长3.21%[29] - 2024年3月31日调整后EBITDA为2949.1万美元，2023年12月31日为3042.6万美元，2023年9月30日为2914.6万美元，2023年6月30日为2841.7万美元，2023年3月31日为2857.3万美元[77] - 2024年3月31日调整后EBITDA与利息费用比率为3.1倍，2023年同期为4.2倍[53] - 2024年第一季度每股股息为0.18美元，与2023年持平[24] - 2024年3月31日普通股每股股息为0.18美元[58] - 2024年3月31日宣布的总股息为15,885千美元，普通股每股股息为0.18美元[93] - 2024年第一季度加权平均基本流通股为87885股，2023年为87649股[24] - 2024年第一季度加权平均摊薄流通股（用于NAREIT FFO）为87897股，2023年为87840股[24] - 2024年3月31日平均基本股数为8788.5万股，平均完全摊薄股数为8789.7万股[58] - 2024年3月31日流通股数量为88,003千股，每股市场价格为13.92美元，股权市值为1,225,002千美元，总债务为682,539千美元，总市值为1,907,541千美元[93] - 2024年3月31日总债务与市值比为0.36 :1，收益与固定费用比率为0.6x，偿债覆盖率为3.1x[93] - 2024年3月31日核心FFO基础派息率为78.3%，核心AFFO基础派息率为81.8%[93] - 2024年3月31日调整后运营资金（AFFO）为2063.8万美元，核心AFFO为1922.8万美元[59] - 2023年9月30日房地产减值为4186万美元[58] 资产与负债情况 - 截至2024年3月31日，可用流动性约为5.45亿美元[4] - 截至2024年3月31日，公司总资产为18.76539亿美元，较2023年12月31日的19.00028亿美元下降1.23%[26] - 截至2024年3月31日，公司总负债为7.40135亿美元，较2023年12月31日的7.45678亿美元下降0.74%[26] - 2024年3月31日土地资产价值为383,808千美元，2023年同期为373,171千美元[56] - 2024年3月31日应付票据净额为522,539千美元，2023年同期为521,761千美元[56] - 2024年3月31日总负债为740,135千美元，2023年同期为608,684千美元[56] - 2024年3月31日总股东权益为1,136,116千美元，2023年同期为1,246,019千美元[56] - 2024年3月31日长期债务余额为6.82539亿美元，2023年12月31日为6.79345亿美元，2023年9月30日为6.7115亿美元，2023年6月30日为5.45955亿美元，2023年3月31日为5.56761亿美元[79] - 2024年3月31日固定利率债券加权平均利率为4.5%，定期贷款为4.7%，信贷安排为6.3%，整体加权平均利率为5.0%[79] - 2024年无债务到期，2025年到期债务为2.85亿美元，平均利率5.6%，2028年到期债务为5000万美元，平均利率7.4%，之后到期债务为3.5亿美元，平均利率4.1%[85] - 长期债务加权平均到期期限为4.3年[85] - 2024年3月31日总负债与总资产的百分比为33.8%，需满足≤65.0%的契约要求[88] - 2024年3月31日债务服务可用收入与年度债务服务的比率为3.4，需满足≥1.5的契约要求[88] - 2024年3月31日净合并总负债与合并总资产价值的百分比为27.3%，需满足≤60.0%的契约要求[88] - 2024年3月31日合并调整后EBITDA与合并固定费用的比率为3.43，需满足≥1.50的契约要求[88] - 2024年3月31日合并无担保负债与无抵押池价值的百分比为27.3%，需满足≤60.0%的契约要求[88] 多户住宅业务线数据关键指标变化 - 同店多户住宅NOI较上年同期增长0.3%[4] - 同店组合本季度有效混合租赁费率增长2.3%，其中新租赁费率增长 - 2.1%，续约租赁费率增长6.2%[4] - 同店组合平均有效每月每户租金较上年同期增长3.1%[4] - 同店多户住宅本季度平均入住率为94.4%，较上年同期下降0.9%，较上一季度下降0.5%[4] - 2024年第一季度多户住宅总租金和其他物业收入为5487.1万美元，净营业收入（NOI）为3451.3万美元[62] - 2024年第一季度同店运营利润率为63%，租户留存率为65%[62] - 2024年第一季度同店新租有效租赁费率增长 -2.1%，续租增长6.2%，综合增长2.3%[62] - 2024年第一季度居民公用事业费用报销分别为240万美元（3月31日）、190万美元（12月31日）等[62] - 2024年Q1多户住宅同店总营收5.2374亿美元，较2023年Q1增长2.7%，较2023年Q4增长1.4%[65] - 2024年Q1多户住宅同店总运营费用1.9354亿美元，较2023年Q1增长7.0%，较2023年Q4增长7.6%[65][68] - 2024年Q1多户住宅同店总净运营收入3.302亿美元，较2023年Q1增长0.3%，较2023年Q4下降1.9%[65] - 2024年Q1多户住宅同店平均入住率94.4%，较2023年Q1下降0.9%，较2023年Q4下降0.5%[65] - 2024年Q1多户住宅同店单户平均有效月租金1889美元，较2023年Q1增长3.1%，较2023年Q4增长0.3%[65] - 2024年Q1多户住宅同店可控运营费用8847万美元，较2023年Q1增长5.2%，较2023年Q4增长1.2%[68] - 2024年Q1多户住宅同店房地产税5893万美元，较2023年Q1增长5.3%，较2023年Q4增长10.0%[68] - 2024年Q1多户住宅同店公用事业费3470万美元，较2023年Q1增长7.0%，较2023年Q4增长26.4%[68] - 2024年Q1多户住宅同店保险费1144万美元，较2023年Q1增长36.8%，较2023年Q4增长0.1%[68] - 2024年3月31日多户住宅NOI中同店组合为33,020千美元，收购项目为1,550千美元，开发项目为 - 57千美元[97] 写字楼物业业务线数据关键指标变化 - 2024年3月31日，写字楼物业Watergate 600净可租面积30万平方英尺，出租率和期末入住率均为87.8%，占总投资组合净运营收入的9%[75] - 2024年3月31日其他NOI（Watergate 600）为3,281千美元[97] 物业相关费用情况 - 2024年3月31日房地产租金收入为59,513千美元，2023年同期为55,809千美元[53] - 2024年3月31日物业运营和维护费用为13,464千美元，2023年同期为12,339千美元[53] - 2024年3月31日物业管费用为2,218千美元，一般及行政费用为6,196千美元[97] - 2024年3月31日房地产折旧和摊销为24,943千美元，利息费用为9,494千美元[97] 同店物业归类标准 - 开发物业达到稳定入住率（90%）且在上一年开始前，归类为同店物业[48] - 再开发物业再开发活动在比较的每年大部分时间完成后，归类为同店物业[48]

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年同店多户型NOI增长8.3%,核心FFO每股增长10.2% [28] - 2024年同店多户型NOI增长预计0.25%至2%,主要受华盛顿大都会地区租金增长和亚特兰大地区坏账改善带动,但受不可控费用增加8%的影响 [29][30][31] - 2024年核心FFO指引为每股0.90美元至0.96美元,较2023年下降4%,主要受利息费用上升的影响 [32][33][34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 华盛顿大都会地区是公司主要NOI增长驱动力,需求趋势稳定,租金增长预计高于全美平均水平 [8] - 亚特兰大地区受新增供给和租金后调整的影响,租金增长面临压力,但预计供给高峰将在2024年中期过去 [11][12][19] - 公司在华盛顿大都会地区的租金水平比新增供给低30%,处于有利地位 [9] - 公司在亚特兰大地区约三分之一的社区面临供给高于全美平均水平的压力 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿大都会地区约40%的社区已经度过供给高峰,到2024年中期将达到70% [104][105] - 亚特兰大地区约三分之一的社区已经度过供给高峰,到2024年中期将达到70% [104][105] - 公司整体2024年净库存增长率约2.5%,而整个日光带地区平均将达到5% [105] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司目前没有收购和出售计划,正在关注市场机会,但需要等待资本市场环境改善 [90][91][92] - 公司正在通过内部管理、智能家居技术和有线网络等举措来提升运营效率和创收,预计2024-2025年可带来4.25-4.75百万美元的FFO增长 [23][24][25] - 公司有3000多套单元的装修管线,可以灵活调整装修节奏以满足市场需求 [22] - 公司正在关注德克萨斯地区等新市场的机会,但需要等待资本市场环境改善 [90][91][92] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为华盛顿大都会地区的稳定需求和中端定位将是公司2024年的主要增长动力 [38] - 公司预计亚特兰大地区的表现将在2024年下半年有所改善,但短期内仍将受到新供给和租金后调整的影响 [11][12][19] - 公司认为资本市场环境将在2024年下半年有所改善,房地产交易量也将增加 [39] - 公司认为当前估值水平对买家而言是一个有吸引力的机会 [39] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Anthony Paolone 提问** 询问亚特兰大地区的坏账情况及其对租金和入住率的影响 [42][43][44][45][46][47][48][49][50][51] **Tiffany Butcher 回答** 解释亚特兰大地区坏账上升的原因,包括租赁援助计划结束和内部管理过渡的影响,并介绍公司采取的应对措施,预计2024年坏账将有所改善 [49][50][51] 问题2 **Jamie Feldman 提问** 询问公司对华盛顿和亚特兰大两个市场的新租和续租增长率预期 [66][67][68][69][70][71] **Tiffany Butcher 回答** 详细说明两个市场的新租和续租增长率预期,华盛顿大都会地区续租增长预计低至中个位数,新租下降低个位数,亚特兰大地区续租和新租增长均为负值 [68][69][70][71] 问题3 **John Pawlowski 提问** 询问公司对亚特兰大市场整体租金和入住率的风险评估 [94][95][96][97][98][99][100] **Grant Montgomery 和 Tiffany Butcher 回答** 解释公司通过提高准入标准和加快退租流程等措施来应对亚特兰大市场的风险,并表示公司的目标客户群体的租金收入比仍处于合理水平 [97][98][99][100]

财务运营 - Elme (ELME)在最近的季度财务运营中，每股FFO为0.24美元，低于Zacks的共识预期0.25美元[1] - Elme的FFO出现-4%的意外，过去四个季度未能超过共识FFO预期[2] 季度营收 - Elme在2023年12月份的季度营收为5885万美元，低于Zacks的共识预期1.01%[3]