文章核心观点 - Elme本季度运营资金和营收情况公布，其股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论，公司FFO展望可帮助投资者判断后续表现，当前Zacks Rank为2（买入），同行业Armada Hoffler Properties预计8月7日公布业绩 [1][2][3][4][6][9] Elme运营资金情况 - 本季度运营资金（FFO）为每股0.23美元，符合Zacks共识预期，去年同期为每股0.24美元，上一季度预期每股0.22美元，实际为每股0.23美元，带来4.55%的惊喜，过去四个季度仅一次超过共识FFO预期 [1] Elme营收情况 - 截至2024年6月季度营收6010万美元，未达Zacks共识预期0.19%，去年同期为5660万美元，过去四个季度仅一次超过共识营收预期 [2] Elme股价表现 - 自年初以来Elme股价上涨约12.7%，而标准普尔500指数上涨15.8% [3] Elme未来展望 - 公司FFO展望可帮助投资者判断股票后续表现，包括当前对未来季度的共识FFO预期及预期变化，当前Zacks Rank为2（买入），预计近期股票表现将超越市场，未来季度和本财年的预期变化值得关注，当前未来季度共识FFO预期为每股0.24美元，营收6047万美元，本财年为每股0.93美元，营收2.407亿美元 [4][6][7] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 住宅行业目前处于250多个Zacks行业的前20%，排名前50%的行业表现比后50%的行业高出两倍多 [8] Armada Hoffler Properties情况 - 该公司尚未公布截至2024年6月季度业绩，预计8月7日公布，预计季度收益为每股0.31美元，同比变化-3.1%，过去30天该季度共识每股收益预期上调1.7%，预计营收6189万美元，同比增长3.2% [9][10]

财务业绩 - 公司第二季度净亏损350万美元，每股摊薄亏损0.04美元[5] - 公司第二季度NAREIT FFO为2040万美元，每股摊薄0.23美元[5] - 公司第二季度核心FFO为2050万美元，每股摊薄0.23美元[5] - 公司第二季度净营业收入为3810万美元[5] - 公司第二季度总收入为1.196亿美元，同比增长6.4%[24] - 公司第二季度净亏损为3.471亿美元[24] - 公司第二季度NAREIT基金来源(FFO)为2.042亿美元，同比增长8.6%[24] - 公司第二季度调整后基金来源(AFFO)为2.045亿美元，同比增长9.1%[24] - 公司第二季度每股NAREIT FFO为0.23美元，同比增长9.5%[26] - 公司第二季度每股调整后FFO为0.23美元，同比增长-4.2%[26] - 调整后息税折旧及摊销前利润(Adjusted EBITDA)为3,012.9万美元,较上年同期增长6%[9] - 调整后基金营运(Adjusted Funds From Operations,AFFO)和核心调整后基金营运(Core AFFO)分别为3,012.9万美元和2,912.9万美元[9,10] - 净亏损为347.1万美元,较上年同期增加32.9%[9] - 利息费用为938.4万美元,较上年同期增加38.1%[9] - 房地产折旧和摊销费用为2,389.5万美元,较上年同期增加11.6%[9] - 2024年上半年和2023年第三季度收入分别为119,616千美元和56,651千美元[47] - 2024年上半年和2023年第三季度净亏损分别为7,118千美元和43,618千美元[47] - 2024年上半年和2023年第三季度每股亏损分别为0.08美元和0.50美元[47] - 2024年上半年和2023年第三季度调整后EBITDA/利息费用比率分别为3.2倍和3.9倍[47,48] - 2024年上半年和2023年第三季度一般及管理费用占收入比重分别为10.3%和11.2%[47] - 2024年上半年和2023年第三季度净亏损占收入比重分别为6.0%和77.0%[47] - 2024年6月30日和2023年6月30日每股收益分别为0.08美元和0.03美元[47] - 公司2024年上半年资金来源(FFO)为41,720,000美元[56] - 公司2024年上半年核心FFO为40,434,000美元[56] - 公司2024年第二季度NAREIT FFO为20,424,000美元[56] - 公司2024年第二季度核心FFO为20,548,000美元[56] - 公司2024年上半年调整后资金来源(AFFO)为41,084,000美元[56] - 公司2024年第二季度核心AFFO为20,570,000美元[56] - 公司2024年上半年每股NAREIT FFO为0.47美元[56] - 公司2024年第二季度每股NAREIT FFO为0.23美元[56] - 公司2024年上半年每股核心FFO为0.46美元[53] - 公司2024年第二季度每股核心FFO为0.23美元[53] 运营数据 - 公司同店多户型房地产净营业收入同比增长1.3%[6] - 公司同店组合的有效租金增长率为3.2%，其中新租有效租金增长0.2%，续租有效租金增长5.4%[6] - 公司同店组合的平均有效月租金同比增长2.5%[6] - 公司同店组合的平均入住率为94.6%，较上年同期下降0.8个百分点，较上一季度上升0.2个百分点[6] - 公司第二季度同店物业净运营收益(NOI)为3.352亿美元，同比增长1.3%[31] - 公司第二季度收购物业NOI为1,411万美元[31] - 公司第二季度开发物业NOI为-57万美元[31] - 公司第二季度其他物业(Watergate 600)NOI为3,251万美元[32] - 公司同店运营费用总计38,859千美元，同比增长4.8%[1] - 公司同店运营费用(扣除公用事业费用返还)为34,499千美元，同比增长4.9%[1] - 公司拥有21个多户型社区，总计9,374套公寓单元，平均入住率为94.4%[3][4] - 公司在华盛顿特区拥有1处办公物业，总可出租面积为30万平方英尺，出租率为87.8%[5] - 2024年上半年同店租金和其他物业收入为110,363美元，同比增长7.1%[59] - 2024年第二季度同店租金和其他物业收入为53,021美元，同比增长1.3%[62] - 2024年上半年同店运营利润率为63%，同比持平[59] - 2024年第二季度同店平均有效月租金为1,900美元，同比增长2.5%[62] - 2024年上半年同店平均入住率为94.5%，同比下降0.9个百分点[64] - 2024年第二季度同店可控运营费用为9,768美元，同比下降2.8%[66] - 2024年第二季度同店水电费用为2,984美元，同比增长11.1%[66] - 2024年第二季度同店保险费用为1,144美元，同比增长30.9%[66] - 2024年第二季度同店房地产税为5,609美元，同比增长4.0%[66] - 2024年第二季度同店运营费用总计为19,505美元，同比增长2.7%[66] 资产负债情况 - 公司长期债务总额为[未提供具体数据][4] - 公司于2023年第一季度新增了125.0百万美元的无担保定期贷款,利率为调整后的SOFR加95个基点(视公司信用评级而定)[1] - 公司已于2023年3月新增了125.0百万美元的利率

文章核心观点 公司公布2024年第二季度财务和运营结果，运营有积极态势，对2024年核心FFO指引范围收紧，还给出全年展望及相关指标假设 [1][3][5] 财务结果 - 净亏损350万美元，摊薄后每股亏损0.04美元 [1] - NAREIT FFO为2040万美元，摊薄后每股0.23美元 [1] - 核心FFO为2050万美元，摊薄后每股0.23美元 [1] - 净营业收入（NOI）为3810万美元 [1] 运营亮点 - 同店多户住宅NOI较上年同期增长1.3% [2] - 同店组合有效混合租赁费率增长本季度增至3.2%，新租赁费率增长0.2%，续租费率增长5.4% [2] - 同店组合每套房平均有效月租金较上年同期增长2.5% [2] - 同店租户留存率65%，续租费率增长强劲 [2] - 本季度同店多户住宅平均入住率94.6%，较上年同期下降0.8%，较上季度上升0.2%；7月平均95.3%，较季末再升0.7% [2] - 同店多户住宅期末入住率95.5%，较上年同期下降0.2%，较上季度上升0.4% [2] 流动性状况 - 季末后公司修订并重述信贷协议，提供5亿美元循环信贷安排，可增至10亿美元，到期日延至2028年7月，有两次6个月展期选项 [3] - 截至2024年8月1日，循环信贷安排可用额度约3.2亿美元 [3] - 第二季度年化净债务与调整后EBITDA比率为5.6倍 [3] - 公司资产负债表强劲，2028年前到期债务1.25亿美元，无担保债务 [3] 第二季度运营结果 - 多户住宅同店NOI较上年同期增长1.3%，主要因基本租金提高，本季度平均入住率较上年同期下降80个基点至94.6% [4] - 其他同店NOI（仅含Watergate 600）较上年同期下降1.3%，因运营费用增加，季末该物业入住率87.8%且已出租 [4] 指引 - 公司将2024年核心FFO指引范围收紧至每股摊薄后0.91 - 0.95美元，原范围为0.90 - 0.96美元 [5] 2024年全年展望 关键假设和指标 - 同店多户住宅NOI增长预计在0.75% - 1.75% [6][7] - 非同店多户住宅NOI预计在535万美元 - 615万美元 [6][7] - 其他同店NOI（仅Watergate 600）预计在1225万美元 - 1275万美元 [6][7] - 物业管理费用预计在850万美元 - 900万美元 [6][7] - 一般及行政费用（扣除核心调整后）预计在2425万美元 - 2525万美元 [6][7] - 利息费用预计在3750万美元 - 3825万美元 [6][7] 股息 - 2024年7月3日，公司支付每股0.18美元季度股息 [8] - 董事会宣布将于2024年10月3日向9月19日登记在册股东支付每股0.18美元季度股息 [9] 财报电话会议信息 - 2024年第二季度财报电话会议定于8月2日上午10点（东部时间）举行，提供美国免费电话、国际长途电话及会议ID [10] - 电话会议即时重播至8月16日，提供相应接入信息 [10] - 电话会议直播及演示幻灯片将在公司网站投资者板块提供，会议后可在线回放 [10] 公司简介 - 公司致力于为中等收入租户提升居住体验，是多户房地产投资信托公司，在华盛顿特区和亚特兰大拥有约9400套公寓和30万平方英尺商业空间，为股东创造长期价值 [11] 非GAAP财务指标定义 调整后EBITDA - 指息税折旧摊销前收益，不包括多项收益或损失及费用，有助于投资者和贷款人了解公司偿债和资本支出能力，非GAAP且非标准化指标，不同REIT计算方式可能不同 [24][25] 调整后资金运营（AFFO） - 非GAAP指标，通过对FFO进行多项加减调整得出，用于衡量REIT偿债和分红能力，非GAAP且非标准化指标，不同REIT计算方式可能不同 [26] 核心调整后资金运营（Core AFFO） - 通过对AFFO调整多项认为不反映公司运营组合表现的项目得出，用于衡量公司偿债和分红能力，非GAAP且非标准化指标，不同REIT计算方式可能不同 [27] 核心资金运营（Core FFO） - 通过对NAREIT FFO调整多项认为不反映公司运营组合表现的项目得出，用于衡量公司偿债和分红能力，非GAAP且非标准化指标，不同REIT计算方式可能不同 [28][29] NAREIT资金运营（FFO） - 按2018年NAREIT FFO白皮书重述定义，为净收入排除与物业销售相关收益或损失、可折旧房地产减值及房地产折旧和摊销，是REIT标准补充指标，有助于理解物业运营表现，非GAAP指标，不同REIT计算方式可能不同 [30] 净债务与调整后EBITDA比率 - 指期末净债务除以该期间调整后EBITDA（年化或按过去12个月计算），净债务为合并资产负债表中总未偿债务减去期末现金及现金等价物 [31] 净营业收入（NOI） - 指房地产租赁收入减去直接房地产运营费用，非GAAP指标，是评估物业层面运营结果的主要指标，反映入住率、租金率和运营成本趋势对运营的影响，不代表GAAP计算的净收入或持续经营收入 [32] 其他定义 - 每套房平均有效月租金：指在租租约有效租金（扣除优惠后）加上空置房屋市场租金的平均值除以房屋总数，用于评估房屋平均定价，是住宅收入组成部分，不代表实际每单元租金收入 [33] - 平均入住率：指平均每日入住公寓数量占总公寓数量的百分比 [34] - 当前策略：根据一系列标准对公司投资组合中每个社区进行分类，包括A类、A - 类、B类增值和B类 [34] - 债务服务覆盖率：指归属于控股股东的收益（扣除多项费用和收益后）除以利息费用（含终止经营利息费用）和本金摊销 [36] - 债务与总市值比率：指总债务除以总债务与期末流通股市值之和 [37] - 收益与固定费用比率：指归属于控股股东的收益除以固定费用，收益和固定费用有特定计算方式 [38] - 期末入住率：指该期间最后一天入住房屋数量占总房屋数量的百分比 [39] - 租赁费率增长：指新签或续租多户住宅租约的毛租金（不考虑优惠）或有效租金（扣除优惠后）较上一租约的平均百分比变化，“混合”率为新签和续租租赁费率增长的加权平均值 [39] - 经常性资本改善：指维持物业收入和价值所需的非增值性建筑改善，不包括收购资本，包括公寓空置时的改善及其他建筑设施维修和更换 [40] - 租户留存率：指该期间到期续租的多户住宅租约百分比 [41] - 搬迁费用：指公司总部迁至华盛顿都会区新地点的相关成本 [41] - 同店组合：包括在比较年度内全程持有的物业，排除开发或重建中的物业及收购、出售或待售物业，公司有同店多户住宅和其他同店（仅Watergate 600）两个同店组合 [42][43] - 转型成本：指公司从商业领域向住宅领域战略转型的相关成本，包括内部成本分配、咨询、顾问和终止福利 [43]

文章核心观点 - 公司投资组合集中，业绩相对较弱，虽有健康租户基础、强流动性和保守杠杆使用，但运营表现不佳，NAV折扣不足以支撑购买，不建议此时投资，评级为持有 [24][34] 公司概况 - 公司于1960年成立，总部位于马里兰州贝塞斯达，在华盛顿特区和亚特兰大拥有并运营公寓社区 [24] - 截至第一季度末，公司在华盛顿特区地铁和阳光地带地区拥有约9400套公寓，多数资产位于华盛顿，为B级，约一半位于城市地区 [2] 市场环境 - 华盛顿过去6年人口增长较慢，亚特兰大人口增长率更具吸引力，且目前失业率相对较低，而华盛顿历史失业率高于全国平均水平 [3][14][26] - 30年期抵押贷款利率从2021年的约3%升至如今的6.89%，且当前单户住宅供应处于过去十年最低水平，交易活动放缓，吸收利率恶化 [4] - CBRE称2024年将迎来数十年来最大一波新公寓供应浪潮，租金增长率可能减速，空置率可能上升 [17] 运营表现 - 公司股东长期面临每股FFO下降情况 [6] - 上一季度，公司混合租赁费率仅增长2.3%，入住率降至94.4%，同店NOI仅同比增长0.3%，管理层预计今年NOI将增长0.25% - 2% [18] 财务状况 - 公司债务/EBITDA为5.7倍，利息覆盖率为3倍，循环信贷额度使用率约80%，显示出较强流动性，且所有债务均为无担保，具有投资级评级 [8] - 公司目前季度股息为每股0.18美元，远期收益率为4.44%，派息率75%，但股息支付历史不佳 [21] 估值情况 - 公司FFO倍数略高于其他多户住宅REITs平均水平，从同行相对估值看并不便宜 [33] - 公司隐含资本化率为6.24%，远高于CBRE多户住宅资产的5.3%，据此得出每股NAV为20.48美元，有20.93%的折扣 [12] 风险因素 - 公司面临业绩表现不佳和未来供应过剩风险，这将对盈利能力造成压力，使其价格更难接近NAV [35] - 公司投资组合高度集中，75%的房产集中在一个城市，且该城市人口增长迅速放缓、失业率高于全国平均水平，风险较大 [35]

文章核心观点 公司致力于为注重性价比的租户提升居住体验，成功完成信贷安排调整，获得新信贷安排以增强流动性并优化成本，为股东创造长期价值 [1][2] 公司概况 - 公司是多户房地产投资信托，在华盛顿特区都会区和阳光地带拥有并运营约9400套公寓，拥有约30万平方英尺商业空间，专注为中端市场提供优质经济适用房 [1] 信贷安排 - 公司宣布签订新5亿美元信贷安排，取代原定于2025年8月到期的循环信贷安排，新信贷安排期限4年至2028年7月10日，含两次6个月展期选项和可额外增加5亿美元额度的扩充功能，初始利率基于调整后每日SOFR加85个基点 [3] - 富国银行担任信贷安排行政代理，多家银行担任联合牵头安排行、联合簿记行、银团代理和文件代理，高盛银行等为额外参与者 [4] 公司表态 - 公司执行副总裁兼首席财务官对成功完成信贷安排调整表示满意，感谢贷款团队支持 [2] 联系方式 - 投资者关系联系人为Amy Hopkins，电话202 - 774 - 3253，邮箱ahopkins@elmecommunities.com [3]

文章核心观点 - 多户住宅业主和运营商Elme Communities宣布新的5亿美元信贷安排，替换将于2025年8月到期的先前循环信贷安排，以延长流动性并优化成本 [1] 信贷安排情况 - 新信贷安排期限四年至2028年7月10日，含两次6个月展期选项和可额外增加5亿美元额度的扩充功能 [1] - 初始利率基于调整后的每日SOFR加85个基点，会根据公司信用评级变化 [1] - 富国银行担任信贷安排的行政代理，多家银行担任联合牵头安排行、联合簿记行、银团代理和文件代理等，还有其他参与方 [3] 公司情况 - 公司致力于为注重价值的租户提升居住体验，是多户房地产投资信托公司 [4] - 公司在华盛顿特区地铁区和阳光地带拥有并运营约9400套公寓，拥有约30万平方英尺商业空间 [4] - 公司专注为中端市场提供优质经济住房，为股东创造长期价值 [4] 公司表态 - 公司执行副总裁兼首席财务官对信贷安排重铸成功表示满意，感谢贷款团队支持 [4] 联系方式 - 投资者关系联系人为Amy Hopkins，电话202 - 774 - 3253，邮箱ahopkins@elmecommunities.com [4]

文章核心观点 价值导向型多户住宅所有者和运营商Elme Communities将于2024年8月1日收盘后公布第二季度财报，并于8月2日上午10点召开电话会议讨论结果 [1] 财报及会议安排 - 公司将于2024年8月1日收盘后发布第二季度财报 [1] - 2024年8月2日上午10点将召开电话会议讨论财报结果，同时有仅收听的网络直播 [1] - 电话会议美国免费号码为888 - 506 - 0062，国际长途号码为973 - 528 - 0011，入场码为222443，网络直播地址为ir.elmecommunities.com [1] 会议回放信息 - 电话会议即时回放至2024年8月16日晚上11:59，美国免费号码为877 - 481 - 4010，国际长途号码为919 - 882 - 2331，会议ID为50778，网络直播回放地址为ir.elmecommunities.com [2] 公司简介 - 公司致力于提升居住体验，是一家多户住宅房地产投资信托公司，在华盛顿特区地铁区和阳光地带拥有并运营公寓 [2] - 公司专注于为大量未被充分满足需求的中端市场提供优质、经济适用的住房，为股东创造长期价值 [2] 联系方式 - 投资者关系联系人为Amy Hopkins，电话202 - 774 - 3253，邮箱ahopkins@elmecommunities.com [3]

文章核心观点 价值导向的多户住宅所有者和运营商Elme Communities将在2024年8月1日收盘后公布第二季度财报，并于8月2日上午10点举行电话会议讨论结果 [2] 公司信息 - 公司是多户住宅房地产投资信托基金，在华盛顿特区都会区和阳光地带拥有并运营公寓住宅 [3] - 致力于提供更高质量、服务和体验，为中等市场需求提供优质、经济适用房，为股东创造长期价值 [3] 财报及会议安排 - 2024年8月1日收盘后公布第二季度财报 [2] - 2024年8月2日上午10点举行电话会议讨论财报结果，有直播和仅收听的网络直播 [2] 会议及回放信息 - 电话会议美国免费号码877 - 481 - 4010，国际长途号码919 - 882 - 2331，会议ID 50778，网络直播网址ir.elmecommunities.com [3] - 电话会议即时回放至2024年8月16日晚上11:59，回放美国免费号码888 - 506 - 0062，国际长途号码973 - 528 - 0011，入口代码222443，网络直播回放网址ir.elmecommunities.com [1][4] 联系方式 - 投资者关系联系人为Amy Hopkins，电话202 - 774 - 3253，邮箱ahopkins@elmecommunities.com [2]

业绩总结 - Elme Communities预计2024年核心FFO每股增长0.97美元[1] - Elme Communities在2021年至2024年进行了战略转型，转变为以多户家庭为重点的REIT[2] - Elme Communities在2024年第一季度财务报告中提到了调整后的EBITDA和AFFO等非GAAP指标[4] 用户数据 - Elme Communities的公寓平均入住率和留存率表现良好[25][26] - Elme Communities通过Esusu合作伙伴关系为超过11,000名居民报告准时租金支付[69] - Elme Communities在2023年通过Esusu合作伙伴关系为超过150名居民提供了无息租金贷款支持[69] 未来展望 - Elme Communities在2024年及以后期望通过推进运营和集中化倡议来增加价值[2] - Elme Communities的房源供应预计到2024年第三季度达到峰值[31] - Elme Communities的竞争差异化战略着重于经济动态市场和子市场[37] 新产品和新技术研发 - Elme Druid Hills的收购符合公司战略，预计长期表现优异[27] - Elme Communities的增值计划表现强劲，家庭升级的现金回报率高[28] - Elme Communities在2023年实施了多项环境、社会和治理方面的举措[69] 市场扩张和并购 - Elme Communities已经成功扩展到Sunbelt地区，并招募了新人才[2] - Elme Communities在2023年连续第10年完成了GRESB评级，获得了绿色星级认证[69] - Elme Communities在2023年取得了ESG方面的多项成就[69] 负面信息 - 华盛顿大都会地区和亚特兰大地区的单位在建数量分别下降了20%和近20%[33][34] - 华盛顿大都会地区和亚特兰大地区的年净库存增长预计分别为63%和83%[31] - Elme Communities的房源供应预计到2024年第三季度达到峰值[31] 其他新策略和有价值的信息 - Elme Communities的运营改进推动了投资组合的更好表现和盈利能力[18] - Elme Communities通过市场定价策略，有效减轻来自新产品的供应压力[39] - Elme Communities在2023年实施了多项环境、社会和治理方面的举措[69]

财务数据和关键指标变化 - 公司预计2024年全年同店多户住宅NOI增长0.25%至2% [31] - 公司预计2024年全年利息费用将在3725万美元至3825万美元之间 [32] - 公司2024年第一季度末的年化调整后净债务/EBITDA比率为5.7倍,符合目标范围 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 华盛顿大都会地区组合表现稳定,平均出租率达96% [22][23] - 亚特兰大组合受到供给压力影响,出租率有所下降,但预计将逐步改善 [21][24] - 公司在亚特兰大的坏账率从第四季度的10%下降至第一季度的7.5%,预计将在今年年底降至3%-4% [39][40][61][68] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿大都会地区供需基本平衡,净库存率为2%,与长期平均水平一致,租金增长稳健 [12] - 亚特兰大市场供给过剩,但吸纳能力有所改善,公司所在子市场的吸纳能力较市场平均高60% [13][14] - 华盛顿大都会地区和亚特兰大在建和新开工项目数量均有所下降,分别降低20%和近50% [15] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于中端市场策略,并通过装修提升、费用管控等措施提升收益 [26][27][34][35] - 公司正在全面推广智能WiFi等新技术,预计将带来额外的NOI和FFO增长 [28] - 公司正在积极处置Watergate资产,预计在未来12-15个月内完成 [56][57][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 华盛顿大都会地区市场前景良好,亚特兰大市场供给压力将逐步缓解 [8][9][12][13][14][15] - 公司居民信用状况良好,新租约租金收入占收入比例为24% [16] - 公司看好2024年的整体表现,预计下半年业绩将有所改善 [31][34][35] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Anthony Paolone 提问** 询问亚特兰大市场的坏账情况 [38] **Tiffany Butcher 回答** 公司亚特兰大市场的坏账率从第四季度的10%下降至第一季度的7.5%,预计将在今年年底降至3%-4% [39][40] 问题2 **Jamie Feldman 提问** 询问公司对利率预期和资产出售的看法 [52][55][59] **Steven Freishtat 和 Paul McDermott 回答** 公司利息费用指引未变,仍预计利率有一次降息;公司正积极与Watergate资产的租户进行续租谈判,预计在未来12-15个月内完成出售 [53][56][57][59]