整体财务关键指标变化 - 2024年第一季度净亏损360万美元，摊薄后每股亏损0.04美元[4] - 2024年第一季度基本和摊薄每股净亏损均为0.04美元，与2023年持平[24] - 2024年3月31日净亏损为3,647千美元，占收入的 - 6.1%，2023年同期净亏损为3,643千美元，占收入的 - 6.5%[53] - 2024年3月31日净亏损为3,647千美元[97] - 2024年第一季度NAREIT FFO为2130万美元，摊薄后每股0.24美元，较上年同期增长20%[4] - 2024年第一季度基本和摊薄每股NAREIT FFO均为0.24美元，较2023年的0.20美元增长20%[24] - 2024年3月31日NAREIT运营资金（FFO）为2129.6万美元，核心FFO为1988.6万美元[58] - 2024年3月31日NAREIT FFO每股基本收益和完全摊薄收益均为0.24美元，核心FFO每股完全摊薄收益为0.23美元[58] - 2024年第一季度核心FFO为1990万美元，摊薄后每股0.23美元，较上年同期下降4%[4] - 2024年第一季度核心资金运营（Core FFO）为1988.6万美元，较2023年的2152.7万美元下降7.62%[28] - 公司预计2024年核心FFO摊薄后每股在0.90 - 0.96美元之间[5][8] - 2024年第一季度净营业收入（NOI）为3780万美元，较上年同期增长4%[4] - 2024年第一季度总净营业收入（NOI）为3779.4万美元，较2023年的3628.8万美元增长4.15%[27] - 2024年3月31日总净营业收入（NOI）为37,794千美元[97] - 2024年第一季度调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为2949.1万美元，较2023年的2857.3万美元增长3.21%[29] - 2024年3月31日调整后EBITDA为2949.1万美元，2023年12月31日为3042.6万美元，2023年9月30日为2914.6万美元，2023年6月30日为2841.7万美元，2023年3月31日为2857.3万美元[77] - 2024年3月31日调整后EBITDA与利息费用比率为3.1倍，2023年同期为4.2倍[53] - 2024年第一季度每股股息为0.18美元，与2023年持平[24] - 2024年3月31日普通股每股股息为0.18美元[58] - 2024年3月31日宣布的总股息为15,885千美元，普通股每股股息为0.18美元[93] - 2024年第一季度加权平均基本流通股为87885股，2023年为87649股[24] - 2024年第一季度加权平均摊薄流通股（用于NAREIT FFO）为87897股，2023年为87840股[24] - 2024年3月31日平均基本股数为8788.5万股，平均完全摊薄股数为8789.7万股[58] - 2024年3月31日流通股数量为88,003千股，每股市场价格为13.92美元，股权市值为1,225,002千美元，总债务为682,539千美元，总市值为1,907,541千美元[93] - 2024年3月31日总债务与市值比为0.36 :1，收益与固定费用比率为0.6x，偿债覆盖率为3.1x[93] - 2024年3月31日核心FFO基础派息率为78.3%，核心AFFO基础派息率为81.8%[93] - 2024年3月31日调整后运营资金（AFFO）为2063.8万美元，核心AFFO为1922.8万美元[59] - 2023年9月30日房地产减值为4186万美元[58] 资产与负债情况 - 截至2024年3月31日，可用流动性约为5.45亿美元[4] - 截至2024年3月31日，公司总资产为18.76539亿美元，较2023年12月31日的19.00028亿美元下降1.23%[26] - 截至2024年3月31日，公司总负债为7.40135亿美元，较2023年12月31日的7.45678亿美元下降0.74%[26] - 2024年3月31日土地资产价值为383,808千美元，2023年同期为373,171千美元[56] - 2024年3月31日应付票据净额为522,539千美元，2023年同期为521,761千美元[56] - 2024年3月31日总负债为740,135千美元，2023年同期为608,684千美元[56] - 2024年3月31日总股东权益为1,136,116千美元，2023年同期为1,246,019千美元[56] - 2024年3月31日长期债务余额为6.82539亿美元，2023年12月31日为6.79345亿美元，2023年9月30日为6.7115亿美元，2023年6月30日为5.45955亿美元，2023年3月31日为5.56761亿美元[79] - 2024年3月31日固定利率债券加权平均利率为4.5%，定期贷款为4.7%，信贷安排为6.3%，整体加权平均利率为5.0%[79] - 2024年无债务到期，2025年到期债务为2.85亿美元，平均利率5.6%，2028年到期债务为5000万美元，平均利率7.4%，之后到期债务为3.5亿美元，平均利率4.1%[85] - 长期债务加权平均到期期限为4.3年[85] - 2024年3月31日总负债与总资产的百分比为33.8%，需满足≤65.0%的契约要求[88] - 2024年3月31日债务服务可用收入与年度债务服务的比率为3.4，需满足≥1.5的契约要求[88] - 2024年3月31日净合并总负债与合并总资产价值的百分比为27.3%，需满足≤60.0%的契约要求[88] - 2024年3月31日合并调整后EBITDA与合并固定费用的比率为3.43，需满足≥1.50的契约要求[88] - 2024年3月31日合并无担保负债与无抵押池价值的百分比为27.3%，需满足≤60.0%的契约要求[88] 多户住宅业务线数据关键指标变化 - 同店多户住宅NOI较上年同期增长0.3%[4] - 同店组合本季度有效混合租赁费率增长2.3%，其中新租赁费率增长 - 2.1%，续约租赁费率增长6.2%[4] - 同店组合平均有效每月每户租金较上年同期增长3.1%[4] - 同店多户住宅本季度平均入住率为94.4%，较上年同期下降0.9%，较上一季度下降0.5%[4] - 2024年第一季度多户住宅总租金和其他物业收入为5487.1万美元，净营业收入（NOI）为3451.3万美元[62] - 2024年第一季度同店运营利润率为63%，租户留存率为65%[62] - 2024年第一季度同店新租有效租赁费率增长 -2.1%，续租增长6.2%，综合增长2.3%[62] - 2024年第一季度居民公用事业费用报销分别为240万美元（3月31日）、190万美元（12月31日）等[62] - 2024年Q1多户住宅同店总营收5.2374亿美元，较2023年Q1增长2.7%，较2023年Q4增长1.4%[65] - 2024年Q1多户住宅同店总运营费用1.9354亿美元，较2023年Q1增长7.0%，较2023年Q4增长7.6%[65][68] - 2024年Q1多户住宅同店总净运营收入3.302亿美元，较2023年Q1增长0.3%，较2023年Q4下降1.9%[65] - 2024年Q1多户住宅同店平均入住率94.4%，较2023年Q1下降0.9%，较2023年Q4下降0.5%[65] - 2024年Q1多户住宅同店单户平均有效月租金1889美元，较2023年Q1增长3.1%，较2023年Q4增长0.3%[65] - 2024年Q1多户住宅同店可控运营费用8847万美元，较2023年Q1增长5.2%，较2023年Q4增长1.2%[68] - 2024年Q1多户住宅同店房地产税5893万美元，较2023年Q1增长5.3%，较2023年Q4增长10.0%[68] - 2024年Q1多户住宅同店公用事业费3470万美元，较2023年Q1增长7.0%，较2023年Q4增长26.4%[68] - 2024年Q1多户住宅同店保险费1144万美元，较2023年Q1增长36.8%，较2023年Q4增长0.1%[68] - 2024年3月31日多户住宅NOI中同店组合为33,020千美元，收购项目为1,550千美元，开发项目为 - 57千美元[97] 写字楼物业业务线数据关键指标变化 - 2024年3月31日，写字楼物业Watergate 600净可租面积30万平方英尺，出租率和期末入住率均为87.8%，占总投资组合净运营收入的9%[75] - 2024年3月31日其他NOI（Watergate 600）为3,281千美元[97] 物业相关费用情况 - 2024年3月31日房地产租金收入为59,513千美元，2023年同期为55,809千美元[53] - 2024年3月31日物业运营和维护费用为13,464千美元，2023年同期为12,339千美元[53] - 2024年3月31日物业管费用为2,218千美元，一般及行政费用为6,196千美元[97] - 2024年3月31日房地产折旧和摊销为24,943千美元，利息费用为9,494千美元[97] 同店物业归类标准 - 开发物业达到稳定入住率（90%）且在上一年开始前，归类为同店物业[48] - 再开发物业再开发活动在比较的每年大部分时间完成后，归类为同店物业[48]

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年同店多户型NOI增长8.3%,核心FFO每股增长10.2% [28] - 2024年同店多户型NOI增长预计0.25%至2%,主要受华盛顿大都会地区租金增长和亚特兰大地区坏账改善带动,但受不可控费用增加8%的影响 [29][30][31] - 2024年核心FFO指引为每股0.90美元至0.96美元,较2023年下降4%,主要受利息费用上升的影响 [32][33][34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 华盛顿大都会地区是公司主要NOI增长驱动力,需求趋势稳定,租金增长预计高于全美平均水平 [8] - 亚特兰大地区受新增供给和租金后调整的影响,租金增长面临压力,但预计供给高峰将在2024年中期过去 [11][12][19] - 公司在华盛顿大都会地区的租金水平比新增供给低30%,处于有利地位 [9] - 公司在亚特兰大地区约三分之一的社区面临供给高于全美平均水平的压力 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿大都会地区约40%的社区已经度过供给高峰,到2024年中期将达到70% [104][105] - 亚特兰大地区约三分之一的社区已经度过供给高峰,到2024年中期将达到70% [104][105] - 公司整体2024年净库存增长率约2.5%,而整个日光带地区平均将达到5% [105] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司目前没有收购和出售计划,正在关注市场机会,但需要等待资本市场环境改善 [90][91][92] - 公司正在通过内部管理、智能家居技术和有线网络等举措来提升运营效率和创收,预计2024-2025年可带来4.25-4.75百万美元的FFO增长 [23][24][25] - 公司有3000多套单元的装修管线,可以灵活调整装修节奏以满足市场需求 [22] - 公司正在关注德克萨斯地区等新市场的机会,但需要等待资本市场环境改善 [90][91][92] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为华盛顿大都会地区的稳定需求和中端定位将是公司2024年的主要增长动力 [38] - 公司预计亚特兰大地区的表现将在2024年下半年有所改善,但短期内仍将受到新供给和租金后调整的影响 [11][12][19] - 公司认为资本市场环境将在2024年下半年有所改善,房地产交易量也将增加 [39] - 公司认为当前估值水平对买家而言是一个有吸引力的机会 [39] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Anthony Paolone 提问** 询问亚特兰大地区的坏账情况及其对租金和入住率的影响 [42][43][44][45][46][47][48][49][50][51] **Tiffany Butcher 回答** 解释亚特兰大地区坏账上升的原因,包括租赁援助计划结束和内部管理过渡的影响,并介绍公司采取的应对措施,预计2024年坏账将有所改善 [49][50][51] 问题2 **Jamie Feldman 提问** 询问公司对华盛顿和亚特兰大两个市场的新租和续租增长率预期 [66][67][68][69][70][71] **Tiffany Butcher 回答** 详细说明两个市场的新租和续租增长率预期,华盛顿大都会地区续租增长预计低至中个位数,新租下降低个位数,亚特兰大地区续租和新租增长均为负值 [68][69][70][71] 问题3 **John Pawlowski 提问** 询问公司对亚特兰大市场整体租金和入住率的风险评估 [94][95][96][97][98][99][100] **Grant Montgomery 和 Tiffany Butcher 回答** 解释公司通过提高准入标准和加快退租流程等措施来应对亚特兰大市场的风险,并表示公司的目标客户群体的租金收入比仍处于合理水平 [97][98][99][100]

财务运营 - Elme (ELME)在最近的季度财务运营中，每股FFO为0.24美元，低于Zacks的共识预期0.25美元[1] - Elme的FFO出现-4%的意外，过去四个季度未能超过共识FFO预期[2] 季度营收 - Elme在2023年12月份的季度营收为5885万美元，低于Zacks的共识预期1.01%[3]

公司人员结构 - 2024年2月13日公司有243名员工，其中175人负责社区管理，68人负责公司、财务、资产管理等职能[44] - 公司社区管理职能的175人中，44人在亚特兰大都会区的六个不同社区工作，其余在华盛顿特区都会区[44] REIT分配政策 - 为维持REIT地位，公司需每年将90%的REIT应税收入（扣除股息支付和净资本收益前确定）分配给股东[52] 公司ESG相关举措 - 2021年公司宣布致力于实现净零碳排放运营，2023年加入美国能源部的Better Climate Challenge[34] - 2023年公司首批五个社区获得Fitwel健康与 wellness认证[40] - 2020年公司董事会正式对ESG倡议进行监督[41] - 公司在所有物业实施可持续政策和实践，跟踪能源使用、温室气体排放和水消耗的年度资产绩效[35] 公司社区福利与支持 - 2022年公司与金融科技公司合作，为100%社区居民提供按时支付租金上报信用局的免费福利[37] - 公司为有经济困难的居民提供免息住房稳定贷款，最多可提供三个月租金减免，并可设置12个月还款计划[38] 公司金融市场风险与应对 - 公司面临的主要金融市场风险是利率风险，通过利率互换安排降低利率变动对未来现金流的影响[247] 无担保债务情况 - 无担保固定利率债务本金总计525,000美元，公允价值为466,668美元[1] - 无担保固定利率债务利息支付总计122,109美元[1] - 无担保固定利率债务不同期限利率分别为0%、5.6%、7.4%、4.1%、4.9%[1] - 无担保可变利率债务本金总计157,000美元，公允价值为157,000美元[1] - 无担保可变利率债务利率为6.3%[1] 利率互换合约情况 - 2023年12月31日利率互换合约公允价值为1,234,000美元，2022年为1,998,000美元[2] - 利率互换合约名义金额分别为100,000,000美元、75,000,000美元、50,000,000美元[2] - 利率互换合约固定利率分别为1.205%、3.677%、3.676%[2] - 1.205%固定利率的利率互换合约于2017年3月31日生效，2023年7月21日到期[2] - 3.677%和3.676%固定利率的利率互换合约于2023年7月21日生效，2025年1月10日到期[2]

财务数据和关键指标变化 - 公司维持了中点并收紧了FFO指引,预计全年同店NOI增长将达到8%-9%高单位数 [8] - 公司收购了一处位于亚特兰大内城郊区的500套公寓,以1.08亿美元的价格完成,预计将在未来12个月内实现收益 [10][11][14] - 公司的资产负债表状况良好,无担保债务且无到期债务直到2025年,预计年底时调整后净债务/EBITDA将降至中5倍区间 [26] - 公司收紧了核心FFO指引至0.97-0.99美元/股,维持了8%-9%的同店NOI增长指引 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司同店公寓业务的续租租金增长5.1%,新租租金增长0.1%,整体租金增长3% [16] - 公司同店公寓平均入住率为95.6%,同比上升20个基点 [17] - 公司同店公寓平均有效租金同比增长4.9% [17] - 公司今年完成了300套以上的公寓翻新,平均投资回报率约14% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区市场续租租金增长预计为3%-4%,亚特兰大市场为1% [39][40] - 亚特兰大市场新增供给导致租金增长放缓,但公司仍保持较高的续租率和租金增长 [42] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司的收购策略聚焦于中低端公寓,目标租金水平为市场中位数的85%-95%,有翻新潜力 [11] - 公司的收购目标位于就业中心和医疗中心附近,具有较强的长期增长潜力 [12][13] - 公司的收购价格较重置成本有30%以上的折扣,是一笔很好的交易 [14] - 公司正在通过提升运营效率、增加费用收入、优化现金管理等措施来提升FFO,预计2024-2025年可带来425-475万美元的FFO增量 [23][24][46][47] - 公司正在评估资本回收和地域扩张的机会,以提升资产组合质量和增长潜力 [27][60][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为,尽管行业存在一定的租金压力,但公司的定位和策略使其免受新增供给的直接冲击,租金差距仍维持在30%以上 [36][37][38][39][40] - 公司预计未来租金增长将逐步趋于正常化,但仍有望实现高单位数的同店NOI增长 [41][42][43] - 公司认为,随着运营效率提升和价值增值项目的实施,其估值将逐步提升,隐含资本化率将下降 [30] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Jamie Feldman 提问** 公司在其他市场的收购机会如何,是否也会面临同行业的租金压力?[35][36][37][38] **Grant Montgomery 回答** 公司的定位和策略使其免受新增供给的直接冲击,租金差距仍维持在30%以上,优于行业平均水平 [36][37][38] 问题2 **Alan Peterson 提问** 公司在亚特兰大市场的入住率和坏账问题情况如何?[49][50][51][52][53] **Tiffany Butcher 回答** 公司正在通过新的租赁优惠和营销措施来提升亚特兰大市场的入住率,同时也在改善租户信用质量,预计坏账将逐步改善 [50][51][52][53] 问题3 **Alan Peterson 提问** 公司对收购的亚特兰大资产的长期收益预期如何?[54][55][56][57] **Paul McDermott 和 Steven Freishtat 回答** 公司认为这是一笔很好的交易,收购价格较重置成本有30%以上的折扣,未来有翻新和增密的潜力,预计将为公司带来良好的长期回报 [55][56][57]

公司资产分布 - 截至2023年9月30日，公司在华盛顿特区地铁和阳光地带地区拥有约9400套住宅公寓，在华盛顿特区地铁地区拥有约30万平方英尺的商业空间[88] 转型成本 - 2023年和2022年第三季度转型成本分别为100万美元和240万美元，2023年和2022年前九个月转型成本分别为630万美元和660万美元，未来预计不会产生额外转型成本[89] 季度财务关键指标变化 - 2023年第三季度净亏损4361.8万美元，2022年同期为1073.9万美元，同比增加306.2%；NOI为3685.4万美元，2022年同期为3504.2万美元，同比增加5.2%；NAREIT FFO为2014.6万美元，2022年同期为1289.3万美元，同比增加56.3%[90] - 2023年第三季度净亏损4361.8万美元，较2022年的1073.9万美元增加3287.9万美元，增幅306.2%[101] - 2023年第三季度利息费用为741.8万美元，较2022年的658.2万美元增加83.6万美元，增幅12.7%[101] 季度净亏损原因 - 净亏损增加主要因2023年第三季度房地产减值4190万美元和利息支出增加80万美元，部分被2022年第三季度债务清偿损失490万美元、NOI增加180万美元、折旧和摊销费用减少170万美元以及转型成本减少140万美元所抵消[90] NOI增长原因 - 同店物业NOI增加210万美元和2022年收购Elme Marietta增加20万美元推动NOI增长，部分被Elme Sandy Springs减少40万美元和Watergate 600减少10万美元所抵消；同店住宅平均入住率从2022年9月30日的95.4%增至2023年的95.6%[92] NAREIT FFO增长原因 - NAREIT FFO增加主要因债务清偿损失减少490万美元、NOI增加180万美元和转型成本减少140万美元，部分被利息支出增加80万美元所抵消[93] 重大投资活动 - 2023年前九个月重大投资活动包括在第三季度以1.08亿美元收购亚特兰大500套公寓社区Elme Druid Hills[94] 重大融资活动 - 2023年前九个月重大融资活动包括签订1.25亿美元无担保定期贷款，用于提前偿还1亿美元2018年定期贷款和部分循环信贷额度借款，贷款期限至2025年1月，有两次一年展期选择权[94] 循环信贷额度情况 - 截至2023年9月30日，循环信贷额度利率为调整后SOFR（含0.10%信用利差调整）加0.85%，每日SOFR为5.31%，设施费为0.20%；截至2023年10月24日，循环信贷额度借款能力为5.39亿美元[95] 债务到期情况 - 公司直到2025年第一季度才有债务到期，预计有额外资本需求[96] 季度同店住宅物业数据 - 2023年第三季度同店住宅物业房地产租赁收入增加190万美元，达4660万美元，增幅4.2%[103] - 2023年第三季度同店住宅物业平均入住率为95.6%，较2022年的95.4%增加0.2%[105] - 2023年第三季度住宅房地产费用占住宅收入的比例为35.4%，2022年为36.5%[106] 前三季度财务关键指标变化 - 2023年前三季度净亏损4987.2万美元，较2022年的2733.7万美元增加2253.5万美元，增幅82.4%[116] - 2023年前三季度总净营业收入（NOI）为1.09483亿美元，较2022年的9849万美元增加1099.3万美元，增幅11.2%[116] 前三季度同店住宅物业数据 - 2023年前三季度同店住宅物业房地产租赁收入增加970万美元，达1.392亿美元，增幅7.5%[118] 前三季度收购物业数据 - 2023年前三季度收购物业房地产租赁收入增加560万美元，达1530万美元，增幅58.7%[119] 同期住宅物业入住率及费用比例 - 2023年和2022年同期住宅物业同店平均入住率均为95.6%，非同店从94.1%降至93.8%，总体从95.5%降至95.4%[120] - 2023年和2022年同期住宅房地产费用占住宅收入的比例分别为35.9%和36.8%[121] 同店住宅物业房地产费用 - 2023年同店住宅物业房地产费用增加190万美元，即3.9%，达到4930万美元[122] 前九个月利息费用 - 2023年和2022年前九个月利息费用总计分别为2104.3万美元和1838.8万美元，增长14.4%[129] 债务消除损失 - 2022年期间，公司因消除与埃尔姆·玛丽埃塔和埃尔姆·坎伯兰的应付抵押票据相关的负债，确认债务消除损失总计490万美元[130] 房地产减值费用 - 2023年期间房地产减值费用为4190万美元，降低了水门600号的账面价值[131] 公司流动性头寸 - 截至2023年10月24日，公司现金及现金等价物总计300万美元，循环信贷额度借款能力为5.39亿美元，总流动性头寸为5.42亿美元[134] 公司资本需求 - 2023年公司资本需求约3500 - 4000万美元用于现有运营资产投资，其中重大资本支出2200 - 2700万美元[138] 未来债务本金还款计划 - 截至2023年9月30日，公司未来债务本金还款计划显示，2025年到期2.74亿美元，此后到期4亿美元[140] 普通股发行情况 - 截至2023年9月30日，公司已授权发行1.5亿股普通股，其中8780万股已发行在外[147] - 公司可通过股权分销协议出售最高总价5.5亿美元的普通股[148] - 2022年九个月内，股权分销协议下发行普通股1032千股，加权平均每股价格26.27美元，净收益26851千美元[148] 股息再投资计划 - 2023年和2022年九个月内，股息再投资计划下分别发行普通股12千股和32千股，净收益分别为259千美元和777千美元[149] 优先股情况 - 截至2023年9月30日，公司董事会可授权发行最多1000万股优先股，但无已发行和流通的优先股[150] 现金流量变化 - 2023年和2022年九个月内，经营活动提供的净现金分别为51456千美元和61816千美元，变化为10360千美元，变化率20.1%[151] - 2023年和2022年九个月内，投资活动使用的净现金分别为223248千美元和130283千美元，变化为92965千美元，变化率 - 41.6%[151] - 2023年和2022年九个月内，融资活动提供（使用）的净现金分别为68798千美元和 - 52555千美元，变化为121353千美元，变化率 - 230.9%[151] 前九个月NAREIT FFO - 2023年和2022年九个月内，公司的NAREIT FFO分别为56843千美元和42534千美元[157] 未偿还债务情况 - 截至2023年9月30日，未偿还债务中，无担保固定利率债务本金为525000千美元，加权平均利率4.9%；无担保可变利率债务本金为149000千美元，利率6.3%[161] 利率互换合同公允价值 - 截至2023年9月30日，利率互换合同的公允价值为2370千美元[163]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度同店多户净营业收入（NOI）增长10.9%，核心每股运营资金（FFO）增长14.3% [96] - 公司将核心FFO指导范围上限下调至每股0.96 - 1美元 [9] - 公司将一般及行政费用（G&A）指导中点下调75万美元，利息费用指导中点下调50万美元 [103] - 公司预计2023 - 2025年这些举措额外产生的FFO在425万 - 475万美元之间 [76] 各条业务线数据和关键指标变化 - 亚特兰大同店投资组合收入年初至今同比增长15%，NOI增长24%，第二季度整体入住率平均为94.2%，比市场平均水平高120个基点 [5] - 同店多户收入第二季度同比增长9.6%，其中华盛顿特区地铁投资组合增长约9.5%，亚特兰大投资组合增长超12% [5] - 同店投资组合本季度实现有效混合租赁费率增长3.7%，其中续租费率增长6.4%，新租赁费率增长0.4% [30] - 公司年初至今完成超141次翻新，平均投资回报率约为14% [31] - 公司预计今年完成300 - 350次翻新 [99] 各个市场数据和关键指标变化 - 7月和8月新租赁费率增长从1% - 1.5%略有上升，但年底会有所下降，全年略高于持平 [16] - 华盛顿特区和亚特兰大市场2024年第三季度供应将达到峰值，但超40%的Elme社区所在子市场供应预计今年达到峰值 [32] - 靠近公司社区的新交付公寓价格比公司租金高440 - 680美元，即28% - 32% [74] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已完成社区级运营向Elme管理的过渡，将专注实现新多户平台的全部效益 [3][29] - 公司地理扩张战略取得了坚实成果，将继续评估目标市场的收购机会 [5][102] - 公司实施运营提升举措，包括智能家居套餐、减少空置天数、增加费用收入、现金管理和费用举措以及集中居民账户管理等 [8] - 公司将推出智能家居技术，测试管理WiFi以增加收入和降低费用 [90] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为供应对市场表现有影响，但公司部署资本时保持纪律，低于市场租金中位数，减轻了新供应的直接影响 [17] - 公司对实现今年高个位数的同店多户NOI增长前景感到乐观，认为2024年及以后市场需求动态良好 [72][100] - 公司认为其价值主张具有吸引力，预计随着平台运营效益的实现，将获得更低的隐含资本化率 [104] 其他重要信息 - 公司7月迎来新首席运营官Tiffany Butcher，其经验将有助于推动NOI增长 [67] - 公司续约率在夏季保持强劲，7月和8月续约率平均为5% [68] - 公司目前租金水平同比增长约5.6%，达到指导中点所需租金增长率的90% [73] - 全国范围内中产阶级工资增长快于通胀率，住房拥有成本和新建公寓租金对中端市场租户仍难以承受 [74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请详细说明指导下调的过程及原因，是否还会再次下调？ - 公司最初在9月给出指导，2月重申，4月因春季租赁旺季需求未达预期进行了调整，此次下调是基于市场新租赁费率趋势和运营过渡的影响，目前认为已反映了更温和的预期，对实现修订后的指导有信心 [106][108] 问题: 指导变化中，有多少是由于内部化前的错误信息，多少是由于基本面因素？ - 难以量化市场增长和过渡摩擦的影响，两者在春季租赁旺季同时发生，目前过渡已完成，公司将在自主管理下推动增长 [108] 问题: 第三季度和第四季度的租金增长假设是怎样的？ - 续约率年初为高个位数，年中为中个位数，年底趋向低个位数，新租赁费率全年趋势较为温和 [109] 问题: G&A指导下调对平台增长能力有何影响，之前所说的不增加G&A可扩张80%的说法是否仍然适用？ - 此次G&A调整主要针对2023年，是一项薪酬调整，不影响公司专注于增长的目标，之前关于扩张的说法仍然适用 [83][84][85] 问题: NOI指导变化中，上季度提到的6% - 6.5%的费用范围是否仍然有效，今年费用增长是否有特殊的不利或有利因素？ - 6% - 6.5%的费用范围仍然适用，费用整体较为稳定，可能个别项目会有轻微变动 [113] 问题: 目前9月和10月续约谈判的续约率情况如何？ - 目前续约率仍按5% - 6%发出，但有谈判空间，整体续约率仍符合预期，年底趋向低个位数 [114] 问题: 能否比较Eye Street资产和Watergate的情况，Watergate是否可能以两位数名义资本化率出售？ - 两者在资产质量、位置、资本支出、加权平均租赁期限（WALT）结构和信用状况等方面存在差异，目前难以比较，Eye Street资产是银行主导的票据拍卖，华盛顿特区的相关情况主要由银行和票据拍卖的大幅折扣驱动 [116] 问题: 新首席运营官在运营方面的近期重点是什么？ - 公司将专注于完成年度运营目标，包括提高租金和入住率，通过政策和程序调整降低平均空置天数，为2024年做准备 [59] 问题: 交易市场的资本化率情况如何，能否按华盛顿特区和亚特兰大地区进行细分？ - 进入收益率较为稳定，但不同子市场和年份的资本化率趋势有所不同，卖方约80%为机构，公司观察到超过100万美元的交易机会较多，但需找到合适的交易 [119][121] 问题: 如果有需要更多股权融资的交易，如何平衡股权成本与出售Watergate的潜在收益，以及如何看待当前股票价值与出售Watergate的关系？ - 公司将考虑多种资金来源，包括资产负债表上的可用资金、股权市场等，目前股权市场不太可行，但未来可能会有机会，公司会根据具体情况选择合适的资金来源 [94][124] 问题: 公司投资时如何看待进入资本化率，以及如何选择资金来源？ - 公司投资注重长期价值，目标是服务最深层次和最未被满足的租户群体，进入资本化率可能在5% - 5.5%，但9 - 12个月内会超过6%，公司会根据机会选择合适的资金来源，包括资产负债表、股权市场、回收现有资产等 [123][124]

公司资产分布 - 截至2023年6月30日，公司在华盛顿特区地铁和阳光地带地区拥有约8900套住宅公寓，在华盛顿特区地铁地区拥有约30万平方英尺的商业空间[86] 转型成本 - 2023年和2022年第二季度转型成本分别为250万美元和200万美元，2023年和2022年上半年分别为540万美元和420万美元，预计2023年还将产生约60万美元的转型成本[87] 净亏损情况 - 2023年第二季度净亏损261.1万美元，较2022年的887.4万美元减少626.3万美元，降幅70.6%[88] - 2023年第二季度净亏损261.1万美元，较2022年的887.4万美元减少70.6%[98] - 2023年上半年净亏损625.4万美元，较2022年的1659.8万美元减少62.3%[114] 净营业收入（NOI）情况 - 2023年第二季度净营业收入（NOI）为3634.1万美元，较2022年的3279.6万美元增加354.5万美元，增幅10.8%[88] - 2023年第二季度总净营业收入（NOI）为3634.1万美元，较2022年的3279.6万美元增长10.8%[98] - 2023年上半年总净营业收入（NOI）为7262.9万美元，较2022年的6344.8万美元增长14.5%[114] 房地产投资信托基金运营资金（NAREIT FFO）情况 - 2023年第二季度房地产投资信托基金运营资金（NAREIT FFO）为1880.4万美元，较2022年的1516.5万美元增加363.9万美元，增幅24.0%[88] - 2023年第二季度NAREIT FFO为18804千美元，2022年同期为15165千美元；2023年上半年NAREIT FFO为36697千美元，2022年同期为29641千美元[153] 住宅同店平均入住率情况 - 公司住宅同店平均入住率从2022年6月30日的95.7%降至2023年6月30日的95.6%[90] - 2023年第二季度住宅物业平均入住率为95.4%，较2022年的95.5%下降0.1%[103] - 2023年上半年住宅物业平均入住率为95.4%，较2022年的95.5%下降0.1%[118] 投资交易情况 - 2023年上半年无重大投资交易[92] 贷款情况 - 2023年上半年，公司签订了1.25亿美元的无担保定期贷款，用于全额偿还2018年的1亿美元定期贷款和部分无担保信贷安排借款[92] - 截至2023年6月30日，循环信贷安排的利率为调整后的SOFR加0.85%，每日SOFR为5.09%，设施费为0.20%；截至2023年7月27日，循环信贷安排的借款额度为6.57亿美元[92] - 2023年执行了125000千美元的2023定期贷款，偿还了100000千美元的2018定期贷款[149] 债务到期情况 - 公司直到2025年第一季度才有债务到期[93] 同店住宅物业房地产租赁收入情况 - 2023年第二季度同店住宅物业房地产租赁收入为4678.6万美元，较2022年的4269.1万美元增长9.6%[98] - 2023年上半年同店住宅物业房地产租赁收入为9257.2万美元，较2022年的8470.5万美元增长9.3%[114] 收购物业房地产租赁收入情况 - 2023年上半年收购物业房地产租赁收入增加531.1万美元，主要源于2022年收购的物业[114] 利息费用情况 - 2023年第二季度利息费用为679.4万美元，较2022年的615.6万美元增长10.4%[98] - 2023年上半年与2022年同期相比，应付票据利息费用增加795000美元，增幅7.8%；抵押贷款应付票据利息费用减少490000美元，降幅100%；信用额度利息费用增加1231000美元，增幅88.2%；资本化利息费用增加283000美元，降幅100%；总利息费用增加1819000美元，增幅15.4%[127] 住宅房地产费用占比情况 - 2023年和2022年住宅房地产费用占住宅收入的比例分别为36.1%和36.9%[119] 同店住宅物业房地产费用情况 - 2023年同店住宅物业房地产费用增加200万美元，即6.6%，达到3300万美元，2022年同期为3100万美元[120] 公司流动性情况 - 截至2023年7月27日，公司现金及现金等价物共计440万美元，循环信贷额度借款能力为6.57亿美元，总流动性头寸为6.614亿美元[131] 公司资本需求情况 - 2023年全年公司资本需求约4200 - 4700万美元用于现有运营资产组合投资，其中重大资本支出2700 - 3200万美元；不到100万美元用于开发和再开发项目；还需为潜在物业收购提供资金，同时有潜在物业处置收益相抵[135] 未来债务本金支付安排 - 截至2023年6月30日，未来债务本金支付安排为2025年1.49亿美元，此后4亿美元，计划本金支付总额5.49亿美元，扣除相关费用后总计5.45955亿美元[137] 公司债务加权平均到期期限 - 公司债务加权平均到期期限为5.9年[139] 普通股发行情况 - 公司已授权发行1.5亿股普通股，截至2023年6月30日，已发行8780万股[144] - 2022年公司通过股权分配协议发行103.2万股普通股，加权平均每股价格26.27美元，净收益2685.1万美元[145] 优先股发行情况 - 公司董事会可酌情授权发行最多1000万股优先股，截至2023年6月30日，无优先股发行和流通[147] 现金流量情况 - 2023年上半年经营活动提供的净现金为46250千美元，较2022年的33979千美元增加12271千美元，增幅36.1%[148] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为10183千美元，较2022年的217129千美元减少206946千美元，降幅95.3%[148] - 2023年上半年融资活动使用的净现金为38478千美元，较2022年的4299千美元增加34179千美元，增幅795.0%[148] 债务本金及利率情况 - 截至2023年6月30日，无担保固定利率债务本金为525000千美元，公允价值为471463千美元，加权平均利率4.2%[157] - 截至2023年6月30日，无担保可变利率债务本金为24000千美元，可变利率6.0%[157] 利率互换合约公允价值情况 - 2023年6月30日利率互换合约公允价值为2524千美元，2022年12月31日为1998千美元[159] 定期贷款利率互换情况 - 一笔125000千美元定期贷款，100000千美元部分通过利率互换在2023年7月21日前有效固定，全部金额将在7月21日后通过两个利率互换有效固定至2025年1月10日到期[157] 表外安排情况 - 截至2023年6月30日，公司没有可能对财务状况等产生重大影响的表外安排[150]

公司资产分布情况 - 截至2023年3月31日，公司在华盛顿特区地铁和阳光地带地区拥有约8900套住宅公寓，在华盛顿特区地铁地区拥有约30万平方英尺的商业空间[80] 转型成本情况 - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司分别确认了290万美元和220万美元的转型成本，预计2023年还将产生约500 - 600万美元的额外转型成本[81] 住宅社区管理过渡情况 - 截至2023年3月31日，公司已将27个住宅社区中的13个过渡到Elme管理，预计第三季度末完成实施[81] 净亏损情况 - 2023年第一季度净亏损364.3万美元，2022年第一季度净亏损772.4万美元，净亏损减少408.1万美元，降幅52.8%[82] - 2023年第一季度净亏损364.3万美元，较2022年的772.4万美元减少408.1万美元，降幅52.8%[94] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司净亏损分别为364.3万美元和772.4万美元，经调整后，NAREIT FFO分别为1789.3万美元和1447.6万美元[130] NOI情况 - 2023年第一季度NOI为3628.8万美元，2022年第一季度为3065.2万美元，增长563.6万美元，增幅18.4%[82] - 2023年第一季度总净营业收入（NOI）为3628.8万美元，较2022年的3065.2万美元增加563.6万美元，增幅18.4%[94] NAREIT FFO情况 - 2023年第一季度NAREIT FFO为1789.3万美元，2022年第一季度为1447.6万美元，增长341.7万美元，增幅23.6%[82] 净亏损减少原因 - 净亏损减少主要由于NOI增加560万美元和折旧摊销费用减少70万美元，部分被利息费用增加120万美元、转型费用增加70万美元和其他收入减少40万美元抵消[84] NOI增加原因 - NOI增加主要由于2022年收购物业、同店物业NOI增加290万美元和Watergate 600的NOI增加20万美元，同店住宅平均入住率从2022年3月31日的95.6%降至2023年3月31日的95.5%[85] 贷款情况 - 2023年第一季度，公司签订了1.25亿美元的无担保定期贷款，用于提前偿还1亿美元的2018年定期贷款和部分无担保信贷安排借款，该贷款期限两年，至2025年1月到期，有两次一年展期选择权[87] 借款能力情况 - 截至2023年4月25日，公司循环信贷安排的借款能力为6.54亿美元[87] - 截至2023年4月25日，公司现金及现金等价物总计1230万美元，循环信贷额度借款能力为6.54亿美元，总流动性头寸为6.663亿美元[109] 同店住宅物业房地产租赁收入情况 - 2023年第一季度同店住宅物业房地产租赁收入为4578.6万美元，较2022年的4201.4万美元增加377.2万美元，增幅9.0%[94] 住宅物业平均入住率情况 - 2023年第一季度住宅物业平均入住率为95.3%，较2022年的95.6%下降0.3%[99] 住宅房地产费用占比情况 - 2023年第一季度住宅房地产费用占住宅收入的比例为35.6%，2022年为36.7%[100] 利息费用情况 - 2023年第一季度利息费用为683.1万美元，较2022年的565万美元增加118.1万美元，增幅20.9%[94] 运营资产投资预算情况 - 2023年全年公司预计约4700 - 5200万美元用于现有运营资产投资，其中3000 - 3500万美元为重大资本支出[113] 未来债务本金还款计划情况 - 截至2023年3月31日，公司未来债务本金还款计划显示，2025年需还款1.6亿美元，此后需还款4亿美元，总计5.6亿美元[115] 公司流动性情况 - 公司认为未来十二个月有足够流动性维持业务运营和满足现金需求，2023年后也有足够流动性，2028年前仅有1.6亿美元债务到期[108][109] 公司债务加权平均期限情况 - 公司债务加权平均期限为5.9年[116] 普通股发行情况 - 截至2023年3月31日，公司已授权发行1.5亿股普通股，其中8770万股已发行在外[121] - 根据股权分配协议，公司可出售总价值达5.5亿美元的普通股[122] - 2022年第一季度，公司发行103.2万股普通股，加权平均每股价格为26.27美元，净收益为2685.1万美元[122] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司股息再投资计划分别发行1.4万股和1万股普通股，加权平均每股价格分别为17.66美元和26.04美元，净收益分别为24.8万美元和26.4万美元[123] 优先股情况 - 截至2023年3月31日，公司无已发行和流通的优先股，董事会可酌情授权发行最多1000万股优先股[124] 现金流量情况 - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司经营活动提供的净现金分别为1628.9万美元和865.1万美元，同比增长88.3%；投资活动使用的净现金分别为579.1万美元和1.14533亿美元，同比下降94.9%；融资活动（使用）提供的净现金分别为1181.9万美元和1200.9万美元，同比下降198.4%[125] 未偿债务情况 - 截至2023年3月31日，公司未偿债务中，无担保固定利率债务本金为5.25亿美元，加权平均利率为4.2%；无担保可变利率债务本金为3500万美元，利率为5.7%[134] 利率互换合约情况 - 截至2023年3月31日，公司利率互换合约的公允价值为166.5万美元，名义金额分别为1亿美元、7500万美元和5000万美元，固定利率分别为1.205%和3.670%[136]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO在第四季度同比增长超过40%,全年达到每股0.88美元,符合指引中值 [31] - 多户型同店收入在第四季度增长8.9%,全年增长7.3%,主要由于租金上涨、优惠减少、入住率提高和坏账下降11% [31] - 多户型同店运营开支在第四季度增长4%,全年增长4.6%,主要受不可控费用如房地产税和公用事业费用上涨的影响 [32] - 多户型同店NOI在第四季度增长11.6%,全年增长8.8%,反映了公司在转型中仍取得强劲业绩 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在2022年完成了300多套全面翻新,平均现金回报率超过13% [30] - 公司计划在2023年恢复到约600套的历史翻新水平,翻新带来的增值将推动未来几年的更高租金和NOI增长 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿大都会区就业市场稳定,信息和专业科技行业2022年分别增长2.7%和2%,该地区软件工程职位空缺多于旧金山湾区 [11][12] - 亚特兰大地区经济预计2023年将保持1%以上的就业增长,长期来看其工业结构将推动就业和工资增长,支撑公寓需求 [13] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司的中端市场策略旨在跨周期表现优于,在经济放缓时为租户提供相对较低的租金选择 [10][16] - 公司正在完成向自有管理平台的转型,预计到今年夏季完成,将带来运营效率和规模效应 [17][18] - 公司正在全面推广智能家居技术,提升住户体验、降低运营成本、推进环境目标 [19] - 公司在2022年取得了行业领先的ESG表现,包括提高GRESB评分、实现温室气体和用水目标等 [20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为在经济放缓时仍能相对抗跌,主要原因包括租户群体抗风险能力强、价格定位缓冲供给压力、避开高供给区域、房价上涨使购房难以负担 [10][14][15][16] - 公司对2023年的双位数同店NOI和核心FFO增长保持信心,并将派息提高约6% [9][37] - 公司将继续审慎评估收购机会,只会选择能为股东创造价值的标的 [35][49][50] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Lewis 提问** 询问同店NOI指引的具体构成,包括收入增长、费用增长等 [42][43][44][45] **Steven Freishtat 回答** 详细解释了同店收入增长约8.5%的构成,其中租金收入增长近7%,以及各项费用的变化情况 [43][44][45] 问题2 **Michael Lewis 提问** 询问自有管理平台带来的运营效率改善和潜在收益 [46][47] **Steven Freishtat 回答** 解释了自有管理平台将带来的中心化管理、收益管理、维修保养效率等方面的改善,以及未来规模扩张时的额外增长空间 [47] 问题3 **Alan Peterson 提问** 询问公司在当前银行收紧贷款环境下,最近的贷款延期情况 [58][59] **Steven Freishtat 回答** 表示银行现在更倾向于提供较短期限的贷款,但公司凭借良好的行业地位和关系,仍能以较好的条件完成贷款延期 [59]