财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度净收入约为3100万美元，摊薄后每股0.37美元，而去年同期净亏损100万美元，摊薄后每股0.01美元 [52] - 核心FFO为摊薄后每股0.20美元，同比下降0.16美元，受商业资产出售影响 [52] - 剔除前期授予的特许权摊销影响后，同店多户NOI在第三季度同比增长2% [55] - 其他NOI（代表Watergate 600）在第三季度同比下降4.9%，主要由于税收和工资支出增加以及上一年度有利的坏账回收 [56] - 公司恢复2021年全年指导，核心FFO范围为每股1.05 - 1.08美元，预计同店多户投资组合全年贡献9000 - 9050万美元的NOI，第四季度同比增长约4.5% [58] - Trove和The Oxford预计为2021年贡献375 - 425万美元的NOI，Watergate 600预计贡献约1275万美元的NOI [59] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 同店平均入住率在10月较第三季度增长40个基点 [35] - 9月新租约有效租金增长率为9%，10月至今为11%；9月续租租金有效增长率超过6%，10月超过7% [32] - 6 - 9月特许权大幅下降，接近疫情前水平，9月入住的特许权总额较6月入住下降超95% [33] - 有特许权的新租约比例从上半年的平均60%降至9月入住的9%，有特许权的新租约平均特许权价值从6月入住的1300美元降至9月的约560美元 [34] - 第三季度入住的混合租金有效增长率平均为3.5%，较第二季度增加620个基点 [37] 办公业务 - Watergate 600租赁活动稳定，本季度签署了一份8200平方英尺的新租约，季度末后有两份续租和一份扩租，出租率增至92% [56][57] 各个市场数据和关键指标变化 东南部市场（亚特兰大、罗利 - 达勒姆、夏洛特） - 9月，亚特兰大、罗利/达勒姆和夏洛特的租金同比分别增长19.8%、19%和17.6%，新租约交易平均增长22.7%，6 - 9月有580个基点的变化 [18] - 各目标市场第一季度年度需求已超过五年平均水平，第一到第三季度又增长超23%，罗利/达勒姆第二季度年度需求达到五年平均水平的142%，夏洛特和亚特兰大分别达到162%和161% [19] 华盛顿公寓市场 - 6 - 9月，华盛顿公寓市场同比有效租金攀升640个基点，弗吉尼亚郊区同比有效租金增长率在9月加速至9.7% [22][23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在转型宣布后的四个多月内，已部署或锁定了4.5亿美元目标的超55%，即约1.54亿美元已部署或签订具有约束力的合同，另有9700万美元已获授并即将签订合同 [6] - 公司计划在东南部市场收购多户社区，目标是实现低两位数的NOI增长，虽市场竞争激烈，但公司凭借55年的多户房产运营经验、良好的行业关系和全现金买家身份等优势取得成功 [14][15][16] - 公司将继续探索北弗吉尼亚的收购机会，华盛顿公寓市场呈现出与东南部目标市场相似的积极趋势 [22] - 公司正在进行运营模式转型，包括将物业层面管理收归内部，构建新的运营平台，目前处于项目第一阶段，预计年底前完成技术选择、建立支持运营的要素和新品牌，2022年实施核心平台，2022年末至2023年年中完成物业管理职能的内部系统整合 [25][26][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁率在夏季的增长势头延续到秋季，冬季有望实现低两位数的租赁率增长，并持续到2022年春夏租赁季节 [31][38] - 租金迅速复苏，8月多数投资组合的新租约租金超过疫情前水平，预计未来一年投资组合整体租金水平将稳步增长 [39][40] - 公司预计Trove将成为关键增长驱动力，2022年和2023年分别增加约700万美元和760万美元的NOI [42] - 公司认为东南部市场的工业结构有利于长期租金增长，当前目标市场（亚特兰大、罗利 - 达勒姆、夏洛特）对推动生产力增长的行业有较大敞口，创造了就业、收入增长和人口迁移的良性循环 [17] 其他重要信息 - 公司对收益材料和非GAAP财务指标进行了更改，使其更符合多户REIT行业标准，包括更详细的费用细分、按地区划分的同店运营结果、修改NOI计算、更新住宅社区NOI定义、更改非GAAP指标名称、扩展同店指标披露和合并收益发布与财务补充材料 [45][46][47] - 公司本月发布了2021年ESG报告，承诺实现净零碳排放运营，并开展了多项ESG项目，如追求多户B级资产的绿色建筑认证、扩大现场太阳能项目管道和将气候风险纳入企业风险管理框架 [63] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: The Oxford的4.7%资本化率是基于收购时的承保还是当前运营率？ - 该资本化率基于收购时的承保，考虑了过往情况，但未按过去六个月的租金增长情况进行长期预测 [67] 问题2: 4.7%的资本化率是否代表未来趋势，此前公司曾提及接近4%的比率？ - 自6月以来，东南部市场资本化率进一步压缩，目前已锁定或确定的投资中，平均资本化率为4%，公司可接受略低于此的比率，且实际承保中的NOI增长高于最初假设 [69][70][71] 问题3: 处于协议阶段的B级增值资产预计每单位的支出是多少？ - 公司仍在就该资产进行谈判，待交易完成后再进行讨论 [73] 问题4: 运营平台推出的预算是多少，资本化和费用化的比例如何？ - 公司有初步估算，希望在第一阶段结束（接近年底）后提供详细信息，初步预算中约一半将资本化 [74][75] 问题5: 4%的资本化率是基于未来12个月的NOI概念，是在扣除物业管理成本和资本支出储备之前还是之后？ - 资本化率计算基于NOI除以购买价格，已考虑内部物业管理成本，资本支出储备未包含在初始资本化率中，但会单独报告，改造机会被视为独立的投资回报率机会 [85][86] 问题6: 整体投资组合的租金损失率是多少？ - 城市租金损失率约为17%，郊区略低，混合租金损失率约为14% [89] 问题7: 4.5亿美元的投资是否足以支持公司建立比第三方更具优势的规模？ - 公司将继续扩大平台规模，4.5亿美元投资只是开端，还有Watergate资产可变现、有合资机会以及Riverside的开发机会等 [90][91] 问题8: 在股价25 - 26美元的情况下，使用股权进行交易是否合理？ - 公司希望先利用转型筹集的资金进行再投资，还有Watergate资产和Riverside开发机会等其他资金来源，公司拥有良好的资产负债表和灵活性，希望简化公司结构以吸引股权投资者，目前有足够资金完成初始阶段并保留多种选择 [92][93][94] 问题9: 未来股息增长应如何考虑，是否会与AFFO增长密切相关？ - 公司重置股息水平时考虑了约75%的AFFO派息率，随着4.5亿美元资金重新部署，预计能够在此范围内运营，公司认为地理多元化和战略资本配置将带来NOI和AFFO增长，从而为股息增长创造机会 [98][100][101] 问题10: 公司如何构建投资组合，是否有增值、重建机会，是注重质量和位置还是郊区战略？ - 公司的投资组合策略包括针对有未来创新潜力和强劲租金增长的B级市场、有立即全面单元改造机会的B级增值市场以及注重价值导向的A - 级市场，同时还有2700个单元的改造管道和767个单元的开发机会，大部分投资将在郊区市场 [105][107][108] 问题11: 平台设置和技术投资成本如何随时间分布，是否会将过渡成本与核心FFO分开？ - 公司将尽量透明地披露成本，2021年成本因执行相关事务较高，2022年G&A应开始正常化，将分离转型投资成本，大部分投资将在2022年进行，部分将资本化，预计会带来运营效率提升，G&A将变得可扩展 [112][113][114] 问题12: 考虑到通胀压力，B级物业一年后能否实现与A级物业相同的租金增长率？ - 预计一年后租金增长率会下降，但公司对租户承受租金增长的能力感到乐观，因为近期工资增长强劲，特别是东南部市场和租户所在行业，且公司B级物业在疫情期间表现出韧性，预计仍有大量需求 [120][121][123]

物业交易情况 - 2021年第二季度公司签订出售12处办公物业协议，售价7.66亿美元，7月26日完成交易；第三季度签订出售8处零售物业协议，售价1.683亿美元，9月22日完成交易；第三季度还收购佐治亚州Conyers一处240单元公寓社区The Oxford，收购价4800万美元[112][124] - 2021年第三季度末后，公司签订收购佐治亚州亨利县两个公寓社区协议，合同购买价1.06亿美元，共490个公寓单元，预计2021年第四季度完成交易[112] 物业持有情况 - 截至2021年9月30日，公司在华盛顿特区地铁和东南部地区拥有约7300套住宅公寓，在华盛顿特区地铁区域拥有约30万平方英尺商业空间[113] 同店社区运营指标 - 截至2021年10月26日，2021年第三季度同店社区现金租金收取率达99%，与2020年第三季度相比信贷损失减少30万美元，平均入住率增加约150个基点（不包括2020年第一季度开始招租的Trove）[116] 财务关键指标变化（季度） - 2021年第三季度净收入3.1319亿美元，2020年第三季度净亏损95.6万美元，同比变化3227.5万美元，变化率为 - 3376.0%；NOI为2705.4万美元，2020年为2760.3万美元，同比减少54.9万美元，降幅2.0%；NAREIT FFO为313万美元，2020年为2951.4万美元，同比减少2638.4万美元，降幅89.4%[120] - 净收入增加主要因房地产出售净收益4640万美元、终止经营业务收入增加110万美元和利息支出减少60万美元，部分被债务清偿损失1270万美元、一般及行政费用增加160万美元、转型费用增加100万美元、NOI减少50万美元和折旧及摊销费用增加20万美元所抵消[120] - NOI降低主要因2020年出售Monument II和1227 25th Street分别减少收入90万美元和80万美元，部分被2020年开始投入使用的住宅开发项目Trove增加收入100万美元和2021年第三季度收购The Oxford增加收入30万美元所抵消[121] - NAREIT FFO降低主要因债务清偿损失1270万美元、终止经营业务净收入（扣除折旧和摊销）减少1130万美元、一般及行政费用增加160万美元、转型费用增加100万美元和NOI减少50万美元，部分被利息支出减少60万美元所抵消[122] - 2021年季度住宅收入总计3.8046亿美元，较2020年季度的3.6292亿美元增加1754万美元，增幅4.8%；住宅费用总计1.4146亿美元，较2020年季度的1.366亿美元增加486万美元，增幅3.6%；住宅净营业收入总计2.39亿美元，较2020年季度的2.2632亿美元增加1268万美元，增幅5.6%[133] - 2021年季度总净营业收入为2.7054亿美元，较2020年季度的2.7603亿美元减少549万美元，降幅2.0%；净收入为3.1319亿美元，较2020年季度的 - 956万美元增加3.2275亿美元，增幅3376.0%[133] - 2021年季度同店住宅物业房地产租赁收入降至3540万美元，较2020年季度的3570万美元减少30万美元，降幅0.7%[137] - 2021年季度和2020年季度住宅物业平均入住率分别为94.7%和89.9%，同店平均入住率分别为95.8%和94.3%，非同店分别为82.0%和17.1%[140] - 2021年季度和2020年季度住宅房地产费用占住宅收入的百分比分别为37.2%和37.6%[141] - 2021年季度同店住宅物业房地产费用降至1300万美元，较2020年季度的1320万美元减少20万美元，降幅1.3%[142] - 2021年季度利息费用为8106万美元，较2020年季度的8711万美元减少605万美元，降幅6.9%[133][148] - 2021年季度债务清偿损失为1272.7万美元，主要与提前偿还3亿美元无担保票据等有关[133][149] 财务关键指标变化（年度） - 2021年住宅房地产租赁总收入为1.11075亿美元，较2020年的1.08942亿美元增长2133万美元，增幅2.0%[153] - 2021年住宅房地产总费用为4144万美元，较2020年的3910万美元增长234万美元，增幅6.0%[153] - 2021年住宅净营业收入（NOI）为6963.5万美元，较2020年的6984.2万美元减少207万美元，降幅0.3%；总NOI为7922.3万美元，较2020年的8619.8万美元减少697.5万美元，降幅8.1%[153] - 2021年净收入为2318万美元，较2020年的亏损464.3万美元增加2782.3万美元，增幅599.2%[153] - 2021年同店住宅物业平均入住率为95.1%，较2020年的94.7%增长0.4%；非同店为57.6%，较2020年的8.4%增长49.2%；总体为92.7%，较2020年的89.8%增长2.9%[159] - 2021年和2020年住宅房地产费用占住宅收入的百分比分别为37.3%和35.9%[160] - 2021年利息费用为2838.7万美元，较2020年的2830.7万美元增加8万美元，增幅0.3%[153][169] 流动性与债务情况 - 2021年公司赎回2022年到期的3亿美元优先票据，偿还2018年定期贷款项下1.5亿美元未偿借款，并终止五份利率互换协议；第三季度签订修订并重述的信贷协议，获得7亿美元无担保循环信贷额度，期限至2025年8月，有两次六个月延期选择权，确认与注销未摊销贷款发起成本相关的20万美元非现金债务清偿损失[125] - 截至2021年9月30日，7亿美元无担保循环信贷安排利率为1个月伦敦银行同业拆借利率加0.85%，信贷安排费为0.20%；截至10月26日，无未偿还余额，循环信贷安排借款额度为7亿美元，手头现金2.971亿美元[126] - 公司赎回2022年到期的3亿美元优先票据后，2023年前无债务到期[127] - 截至2021年10月26日，公司现金及现金等价物总计2.971亿美元，循环信贷额度无未偿还余额且借款能力为7亿美元，总流动性头寸为9.971亿美元[176] - 2021年公司终止了五份名义价值总计1.5亿美元的利率互换安排，确认利率衍生品损失590万美元[170] - 2021年公司因提前偿还3亿美元无担保票据等事项，确认债务清偿损失1230万美元[171] - 2023年和之后到期的无担保债务分别为10万美元和40万美元，预定本金还款总额为50万美元，总债务为496,823美元[183] - 公司将2018年定期贷款剩余1亿美元部分的浮动利率通过利率互换有效固定为2.31%的全固定利率，期限至2023年7月[183] - 公司债务加权平均到期期限为7.5年[184] - 截至2021年9月30日，无担保固定利率债务本金为517,185千美元，2023年本金为100,000千美元，此后为400,000千美元[203] - 截至2021年9月30日，无担保固定利率债务利息支付为163,570千美元，2021年为576千美元，2022年为20,300千美元[203] - 无担保固定利率债务2023年利率为2.3%，此后利率为4.5%，总体平均利率为4.1%[203] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，利率互换合约名义金额分别为250,000千美元和250,000千美元，公允价值分别为 - 1,689千美元和 - 10,255千美元[204] - 利率互换合约固定利率有1.205%、1.208%、2.610%，浮动指数利率均为One - Month USD - LIBOR[204] - 2021年第二季度，公司因打算提前偿还2018年定期贷款1.5亿美元，确定五份名义价值总计1.5亿美元的利率互换安排不再是有效的现金流套期保值，确认损失580万美元[205] - 2021年9月27日，公司提前偿还2018年定期贷款1.5亿美元，并终止五份名义价值总计1.5亿美元的利率互换安排[205] - 公司目前预计持有2018年定期贷款剩余的1亿美元直至到期，与之相关的名义价值1亿美元的利率互换安排截至2021年9月30日是有效的现金流套期保值[205] - 公司大部分未偿债务为长期固定利率债务，利率风险与2020年年报披露情况相比无显著变化[206] 资本需求与股东权益 - 2021年全年资本需求包括向股东支付股息和分配，投资约2500 - 3000万美元于现有运营资产组合，投资约750 - 1000万美元于开发和再开发项目，以及潜在物业收购和额外债务削减资金[179] - 截至2021年9月30日，公司已授权发行1.5亿股普通股，其中8460万股已发行在外[189] - 根据股权分配协议，公司可出售总价达5.5亿美元的普通股，2021年和2020年九个月加权平均股价分别为22.06美元和31.07美元，净收益分别为46.7万美元和124.2万美元[190] - 公司董事会可酌情授权发行最多1000万股优先股，截至2021年9月30日，无优先股发行或流通[192] 现金流量情况 - 2021年和2020年前九个月经营活动提供的净现金分别为66,383美元和84,224美元，变化为 - 17,841美元，降幅21.2%[194] - 2021年和2020年前九个月投资活动提供的净现金分别为823,241美元和 - 5,787美元，变化为829,028美元，增幅14325.7%[194] - 2021年和2020年前九个月融资活动使用的净现金分别为 - 589,512美元和 - 88,759美元，变化为 - 500,753美元，增幅564.2%[194]

公司物业资产情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有43处物业，包括22处多户住宅、13处办公物业和8处零售中心，商业面积约340万平方英尺，多户住宅单元7059个[105] 物业出售情况 - 2021年第二季度，公司签订12处办公物业出售协议，售价7.66亿美元，7月26日完成交易；之后又签订8处零售物业出售协议，售价1.683亿美元，预计2021年第三季度完成交易[106,118,119] 租金收取与信用损失情况 - 截至2021年7月28日，公司在2021年第二季度收取了99%的现金租金，与2020年第二季度相比，信用损失减少30万美元[110] 多户住宅入住率情况 - 2021年第二季度与2020年第二季度相比，多户住宅平均入住率增加约60个基点（不包括2020年第一季度开始招租的Trove）[110] - 公司多户住宅同店平均入住率从2020年6月30日的94.5%增至2021年6月30日的95.1%[115] - 2021年季度和2020年季度多户住宅物业平均入住率分别为92.5%和89.5%，同店入住率从94.5%增至95.1%[134] - 2021年同店多户住宅物业平均入住率为94.7%，较2020年的94.9%下降0.2%[153] 财务关键指标同比变化（季度） - 2021年第二季度净亏损699.2万美元，2020年第二季度净亏损540.6万美元，同比增加29.3%[114] - 2021年第二季度NOI为2506.7万美元，2020年第二季度为2716.9万美元，同比下降7.7%[114] - 2021年第二季度NAREIT FFO为2055.9万美元，2020年第二季度为3173.2万美元，同比下降35.2%[114] - 2021年季度与2020年季度相比，房地产租赁收入从4.3757亿美元降至4.1297亿美元，降幅5.6%；房地产费用从1.6588亿美元降至1.623亿美元，降幅2.2%；净营业收入从2.7169亿美元降至2.5067亿美元，降幅7.7%；净亏损从5406万美元增至6992万美元，增幅29.3%[128] - 2021年季度同店多户住宅物业房地产租赁收入从3590万美元降至3550万美元，降幅0.9%[130] - 2021年季度和2020年季度房地产费用占收入的比例分别为39.3%和37.9%，同店多户住宅物业房地产费用从1380万美元增至1390万美元，增幅0.9%[135] - 2021年季度折旧和摊销减少主要因2020年第四季度处置物业，部分被Trove开发项目投入使用和同店物业折旧摊销增加抵消；一般和行政费用增加主要因短期激励薪酬估计提高0.9百万美元[136] - 2021年季度发生380万美元战略转型相关成本[137] - 2021年季度与2020年季度相比，应付票据利息费用从756.2万美元增至947.5万美元，增幅25.3%；信贷额度利息费用从172.5万美元降至85.4万美元，降幅50.5%；资本化利息从53.6万美元降至17.1万美元，降幅68.1%；总利息费用从875.1万美元增至1015.8万美元，增幅16.1%[138] - 2021年季度其他收入为150万美元，与2018年出售的一处办公物业的退税有关；利率衍生品损失为580万美元，因预计提前偿还部分2018年定期贷款，利率互换安排不再有效[140][141][143] 财务关键指标同比变化（年度） - 2021年房地产租赁收入为8.1904亿美元，较2020年的8.95亿美元减少7596万美元，降幅8.5%[146] - 2021年房地产费用为3.2684亿美元，较2020年的3.4046亿美元减少1362万美元，降幅4.0%[146] - 2021年净营业收入为4.922亿美元，较2020年的5.5454亿美元减少6234万美元，降幅11.2%[146] - 2021年净亏损为8139万美元，较2020年的3687万美元增加4452万美元，增幅120.7%[146] - 2021年利息费用为2.0281亿美元，较2020年的1.9596亿美元增加685万美元，增幅3.5%[160] 公司资金使用与债务偿还计划 - 公司计划用出售物业的净收益在东南部市场收购多户住宅物业，并赎回3亿美元2022年到期的优先票据，偿还1.5亿美元2018年定期贷款的未偿借款[107,120] - 公司预计在偿还债务的同时终止五笔利率互换协议[120] - 公司计划用写字楼和零售物业组合销售净收益的一部分赎回2022年到期的3亿美元优先票据，完成赎回后，2023年前无债务到期[122] - 公司计划在2021年第三季度赎回全部3亿美元2022年到期的高级票据，完成后到2023年前无债务到期[168] - 公司计划在2021年第三季度赎回2022年到期的3亿美元优先票据[175] - 公司预计2021年第三季度用出售办公室和潜在出售零售投资组合所得款项预付2018年定期贷款的1.5亿美元部分，剩余1亿美元部分持有至到期[198] 公司资金流动性情况 - 截至2021年6月30日，7亿美元无担保循环信贷安排利率为1个月伦敦银行同业拆借利率加1.00%，安排费为0.20%；截至7月28日，无未偿还余额，借款额度为7亿美元，手头现金约6.65亿美元[121] - 截至2021年7月26日，公司现金及现金等价物约6.65亿美元，循环信贷额度借款能力为7亿美元，总流动性约14亿美元[167] 公司全年资本需求情况 - 2021年全年资本需求包括投资现有运营资产约2500 - 3000万美元、开发和再开发项目约750 - 1000万美元等[170] 公司其他收入情况 - 2021年公司确认其他收入2806万美元，其中法律和解收入1300万美元、房地产退税收入1500万美元[163] 公司未来债务本金还款计划 - 公司未来债务本金计划还款额为988905千美元，其中无担保债务945905千美元，循环信贷安排43000千美元[175] 公司债务利率互换情况 - 公司对1.5亿美元定期贷款部分进行利率互换，将LIBOR加110个基点的浮动利率固定为2.31%的综合固定利率；对剩余1亿美元部分，将LIBOR加100个基点的浮动利率固定为3.71%的综合固定利率，2018年定期贷款综合固定利率为2.87%[175] 公司债务加权平均期限情况 - 公司债务加权平均期限为4.7年[176] 公司股权情况 - 截至2021年6月30日，公司已授权发行1.5亿股普通股，其中8460万股已发行在外[182] - 根据股权分配协议，公司可出售总价值达5.5亿美元的普通股[183] - 公司董事会可酌情授权发行最多1000万股优先股，截至2021年6月30日，无优先股发行或流通[186] 公司现金流量情况 - 2021年上半年经营活动提供净现金64622千美元，较2020年同期增加13440千美元，增幅26.3%；投资活动使用净现金18195千美元，较2020年同期增加30326千美元，增幅250.0%；融资活动使用净现金48687千美元，较2020年同期减少20776千美元，降幅29.9%[187] 公司NAREIT FFO情况 - 2021年第二季度NAREIT FFO为20559千美元，2020年同期为31732千美元；2021年上半年NAREIT FFO为49055千美元，2020年同期为63171千美元[192] 公司金融市场风险情况 - 公司面临的主要金融市场风险是利率风险，与长期固定利率债务再融资、固定利率债务在利率下降环境中的机会成本以及可变利率信贷额度有关[195] 公司无担保固定利率债务情况 - 2021年6月30日无担保固定利率债务本金在2022 - 2025年及以后分别为300,000千美元、250,000千美元、400,000千美元、950,000千美元，总计977,200千美元，对应利率分别为4.0%、2.6%、4.5%、3.8%[196] - 2021年6月30日无担保固定利率债务利息支付在2022 - 2025年及以后分别为37,218千美元、22,177千美元、17,995千美元、87,364千美元，总计201,926千美元[196] 公司无担保可变利率债务情况 - 2021年6月30日无担保可变利率债务本金为43,000千美元，利率为1.1%[196] 公司利率互换合约情况 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，利率互换合约名义金额分别为100,000千美元、50,000千美元、多个25,000千美元，总计250,000千美元，对应固定利率有1.205%、1.208%、2.610%，2021年6月30日公允价值总计 - 7,671千美元，2020年12月31日总计 - 10,255千美元[197] 公司利率互换安排有效性情况 - 因预付2018年定期贷款1.5亿美元部分，公司认定五份名义价值总计1.5亿美元的利率互换安排自2021年6月30日起不再是有效的现金流套期，2021年季度确认损失580万美元[198] - 与公司打算持有至到期的2018年定期贷款剩余部分相关的名义价值1亿美元的利率互换安排，截至2021年6月30日是有效的现金流套期[200] 公司利率风险变化情况 - 公司大部分未偿债务为长期固定利率债务，利率风险与2020年12月31日年度报告披露情况相比无显著变化[201]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度净亏损约700万美元，摊薄后每股亏损0.08美元，上年同期净亏损540万美元，摊薄后每股亏损0.07美元 [38] - 摊薄后每股核心FFO为0.35美元，处于指引区间高端，同比每股下降0.04美元，主要因疫情对租金和其他收入的影响以及更高的利息和G&A费用 [38][39] - 多户同店NOI在GAAP和现金基础上较上年同期下降2%，主要因租赁费率下降和更高的租赁优惠 [39] - 其他同店NOI在GAAP基础上下降4.6%，现金基础上下降1.7%，主要因成本回收减少和公用事业费用增加 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 多户业务 - 现有同店多户公寓组合约6700套单元，入住率96%，平均月租金近1700美元/户 [23] - 郊区弗吉尼亚公寓入住率略高于96%，整体入住率95.8%，有效租金持续增强 [23] - 2800套单元的翻新管道中三分之二位于郊区资产，已启动翻新计划，目标最低两位数ROI [24] - Trove一季度NOI为20万美元，二季度约42.5万美元，自4月1日已签署160份租约，预计年底前稳定 [25] - 多户租金收取率在疫情期间保持在99% [26] 办公业务 - 二季度签署约2.4万平方英尺新办公租赁和约8.8万平方英尺续租办公租赁 [41] - 新办公租赁GAAP基础上租金率持平，现金基础上下降4%；办公续租GAAP基础上租金率增长37%，现金基础上增长5% [41] 各个市场数据和关键指标变化 东南部目标市场（亚特兰大、罗利/达勒姆、夏洛特） - 6月同比有效租金分别增长14.3%、10.3%和10.6% [16] - 新租赁交易平均增长17.9%，4 - 6月有670个基点的改善 [17] - 平均优惠保持在个位数低位，平均为5.5%，较一季度的5.1%略有上升 [17] - 提供优惠的单元比例在二季度降至15%，较上季度下降630个基点 [17] - 二季度年度需求较一季度跃升近30%，罗利/达勒姆和夏洛特二季度年度需求分别达到5年平均水平的156%和151%，亚特兰大超过186% [18] 华盛顿市场 - 6月同比有效租金自2020年4月以来首次转正，6月较二季度平均水平高出214个基点 [20] - 郊区弗吉尼亚同比有效租金增长加速至5.9%，较二季度平均水平高出245个基点 [21] - 二季度平均优惠下降200个基点至9.1%，提供优惠的单元比例降至19.7%，较一季度下降250个基点 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正从四个资产类别转型为单一多户REIT，已完成办公组合出售（除Watergate 600），将赎回3亿美元2022年票据，出售剩余零售资产，预计三季度完成交易并偿还1.5亿美元定期贷款 [7][8] - 专注于东南部市场（亚特兰大、罗利/达勒姆、夏洛特）和华盛顿特区的中等收入租户，采用A - 级、B级增值和B级投资组合策略 [13][14] - 预计今年剩余时间内在目标东南部市场收购4.5亿美元多户资产，平均初始首年资本化率在4% - 4.5% [49] - 重置股息，优先考虑资产负债表强度和长期资本获取，预计2022年以75%或更高的FAD派息率覆盖股息 [12][50] - 与许多小型多户REIT相比，公司保持较低杠杆和更强的无抵押资产负债表，具有差异化竞争优势 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 多户市场正经历积极驱动因素，疫情后需求势头增加，定价权回归，优惠减少，有效租赁费率转正 [10][31] - 预计下半年多户同店业绩改善，同店多户组合全年NOI贡献在8500万 - 8550万美元，代表2% - 4%的增长 [40][47] - Trove预计2021年贡献300万 - 350万美元NOI，稳定后每年贡献700万 - 750万美元NOI并增长 [47] - Watergate 600预计2021年贡献1200万 - 1250万美元NOI，至少在今年剩余时间内保留 [48] 其他重要信息 - 公司使用专有模型radian进行预测分析，分析就业和人口数据与房地产数据的相关性，以确定投资目标 [45] - 预计转型总交易成本约5600万美元，包括债务提前还款成本 [49] - 未提供今年利息费用和G&A指导，预计在年终财报电话会议上为2022年制定全年指导 [49] 问答环节所有提问和回答 问题1: 4.5亿美元交易管道是否都在新市场，还是华盛顿特区也有机会？ - 目标是将所有资金投入新市场，但华盛顿特区也有一些机会，目前有一笔交易希望在8月完成，同时也在评估一些投资组合机会，会保持审慎承保并实现多元化目标 [59] 问题2: 如果有投资组合机会，是否愿意将目标市场扩展到其他东南部城市？ - 理想情况是在三个目标市场，但如果为实现更大目标，可能会接受在其他市场的一两个资产；公司研究过很多其他市场，如果有需要也可以考虑 [60][61] 问题3: 何时开始考虑建立物业管理平台并将多户运营内部化？ - 公司正处于转型过渡阶段，相关项目已在进行中，分阶段实施，预计在宣布项目后的15 - 18个月开始看到一些好处，实施该计划将带来效率提升、运营利润率改善和可扩展性 [62] 问题4: Watergate 600的出售关键因素是什么？ - 公司认为该物业仍有一些租赁空间可以填补，当认为时机合适时，会考虑将其变现 [64]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度净亏损110万美元，即摊薄后每股亏损0.02美元，而去年同期净利润为170万美元，即摊薄后每股收益0.02美元 [31] - 核心FFO为摊薄后每股0.34美元，比指引范围上限高出0.02美元，同比每股下降0.03美元，主要由于资产出售和疫情对租赁及其他收入的影响 [31][32] - 整体同店NOI同比下降6.5%（GAAP基础）和6%（现金基础），多户住宅同店NOI下降9%（GAAP和现金基础），办公同店NOI下降6.1%（GAAP基础）和4.7%（现金基础），零售中心同店GAAP NOI增加30万美元 [33][36] - 收入下降3.8%，主要因COVID - 19导致城市物业租赁费率降低，费用增加是由于更多的除雪、公用事业费用和保险的时间安排 [34] - 多户住宅租赁费率在第一季度毛基和有效基分别下降4.8%和7.4%，4月新租赁费率较3月有效增长超5% [34][35] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 第一季度多户住宅净申请量在城市物业保持强劲，年初至今增长约50%，3月增长超100% [18] - 除两个租金管制物业外，入住率达95.8%，租金管制资产30天入住率趋势超94%，较30天前提高440个基点 [18][19] - Trove本周出租率达51%，预计2022年第二季度稳定，第一季度贡献约20万美元收入，预计2021年第四季度增至约100万美元 [8][46] 商业业务 - 2021年第一季度执行超15万平方英尺商业租赁，比去年同期年初至今租赁量高25%，自季度末签署7.4万平方英尺、8年续约合同 [12] - 年初至今消除约55%的2021年商业租赁到期量，目前约有13.5万平方英尺新租和续约商业租赁处于意向书阶段 [13] - 第一季度签署约2.9万平方英尺新办公租赁和约5.7万平方英尺办公续约，办公租赁费率新租GAAP基础增长4.3%、现金基础下降11.1%，续约GAAP基础增长7.1%、现金基础下降1.1% [37] - 第一季度执行约6.8万平方英尺零售续约租赁，GAAP基础平均租金率增长12.6%，现金基础每股略有下降0.9%，这些续约占自2020年底以来零售投资组合收入的约10% [39] 停车业务 - 随着租户返回办公室，停车收入增加，4月临时停车显著增加，预计未来停车收入将继续增长，因仍有约一半停车容量可用 [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿都会区住房短缺多年，购房成本上升使中等收入者面临住房负担能力危机，多户住宅需求大 [9] - 甲级供应虽在增长，但多数租户需求未得到满足，公司价值导向的多户住宅单元目标市场大且竞争供应有限 [10][11] - 第一季度多户住宅资本市场交易量较2020年第一季度下降25% - 30%，城市核心市场疲软，郊区市场产品更多 [57][58] - Fannie和Freddie今年分配额从800亿美元降至700亿美元，利率从去年夏天的2.5%左右升至如今的3.5%左右，周一削减利差15个基点 [59][60] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 优化多户住宅日常定价模型，以捕捉租户回城带来的需求增长，减少优惠并提高租金 [17] - 通过翻新创造价值，重新启动3000个单元翻新计划，2/3在郊区花园式社区，根据市场情况扩大规模 [20][21] - 随着地区疫苗接种率提高、学校复课和公共交通客流量增加，推动新商业租赁，提供高品质、可立即入住的空间 [22][23] - 推进WashREIT向多户住宅转型，采用研究驱动的投资策略，评估和追求转型机会 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对疫苗加速部署持乐观态度，预计将提高近期业绩可见性，有望恢复全年FFO指引 [7] - 多户住宅和商业物业需求自1月开始逐步反弹，春季多户住宅租赁季城市需求持续回升，郊区投资组合基本面强劲 [6][7] - 虽认为疫情最具破坏性的阶段已过去，但经济重新开放的时间和速度仍不确定，暂无法提供全年FFO指引，但提供第二季度FFO指引 [41][42] - 预计多户住宅租金将随着城市市场复苏和优惠减少而稳步改善，Trove将在2022年和2023年成为关键增长驱动力 [8][54] - 商业租赁新决策有所增加，但新办公租赁拐点时间尚不明朗，办公室投资组合有望对经济重新开放做出积极响应 [47][50] 其他重要信息 - 资产负债表强劲，到2022年第四季度无债务到期，流动性最大化，季度末7亿美元信贷额度仅使用3300万美元，所有契约比率良好 [27][28] - 多户住宅收款表现出色，第一季度收取超98%现金和合同租金，4月收款符合季度趋势；办公和零售收款也很强劲，办公和零售分别收取99%和97%合同租金 [29] - 截至2021年3月31日，办公租户累计净递延租金降至70万美元，零售租户降至90万美元，预计到2021年底累计未来现金NOI影响每股小于0.01美元 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 多户住宅交易数量是否增加，是否有价格合理的有吸引力的物业？ - 第一季度多户住宅交易量下降，较2020年第一季度下降25% - 30%，城市核心市场疲软，郊区市场产品更多 [57][58] - Fannie和Freddie分配额减少、利率上升，但周一削减利差，预计第二至四季度市场产品增多，包括城市和郊区 [59][60] - 公司持续关注各类交易，认为城市市场将复苏，不同子市场情况不同 [62][63] 问题2: 关于Capital One在Silverline的租赁续约讨论情况？ - 公司与Capital One的租赁到2022年3月，目前正积极将该空间推向其他用户，已有积极的兴趣和参观 [65] 问题3: 疫情对公寓季节性租赁的影响，是否恢复正常？ - 租赁季节提前开始且将更持久，超出传统的劳动节和初秋，这与疫苗部署和人们准备复工有关 [69] - 公司冬季专注于提高入住率，4月入住率提高，有效租金和新租金均有改善，5月租赁情况进一步好转 [70][71][73] 问题4: 重启翻新计划是否面临供应链问题？ - 目前因翻新数量有限，尚未遇到供应链问题，但听说其他开发商有施工延迟和材料价格上涨情况，公司将按子市场情况推进翻新 [74][75] 问题5: 如何考虑Riverside项目的时机，与长期展望的关系？ - 公司每季度评估Riverside项目，以市场租金稳定和增长为开工参考，项目已获许可且具备开工条件 [77][78] 问题6: 对于公寓资产投资，3%的资本化率是否合理，是否有更好收益率的市场细分？ - 公司未看到3%资本化率的交易，会以长期价值创造为视角参与有价值的交易，通过研究确定目标子市场 [79][80] 问题7: 办公租赁业务是否有出售机会？ - 公司会持续关注为股东创造价值的机会，监测出售机会 [82] 问题8: 第二季度指引中车库收入等受疫情影响的项目情况，与正常情况的对比？ - 第二季度NOI预期包含临时停车收入的改善，但预计无法在第二季度恢复到疫情前的全部水平，全年有望逐步增长 [84][86] 问题9: 停车活动反弹时，停车费率与疫情前相比是否有变化？ - 因停车容量大，公司进行了一些折扣和创新措施以增加停车收入，预计未来随着需求增加会有较好的定价权 [88][89] 问题10: 办公投资组合净有效租金同比变化，以及建设成本上升对优惠的影响？ - 华盛顿特区净有效租金较疫情前有5% - 10%的折扣，北弗吉尼亚基本持平，北弗吉尼亚表现更好 [90] - 华盛顿特区市中心对于大型租户，建设成本上升可能会转嫁到优惠上，房东会尽力出租大面积空间 [91]

公司物业资产情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有43处物业，包括22处多户住宅物业、13处办公物业和8处零售中心，商业面积约340万平方英尺，多户住宅单元7059个[84] - 截至2021年3月31日，公司有49万平方英尺的空置商业空间，20万平方英尺的商业租约将于2021年到期[89] 租金收款及递延租金情况 - 截至2021年4月23日，2021年第一季度办公室和零售现金租金收款率分别为99%和97%，多户住宅物业现金租金收款率为98%[86][87] - 截至2021年4月23日，办公室和零售物业递延租金净额分别为70万美元和90万美元，多户住宅租户递延租金净额不足10万美元[86][87] 多户住宅业务指标变化 - 2021年第一季度多户住宅租户信用损失增加30万美元，租金率较2020年第一季度下降[87] 整体业务入住率及租赁面积变化 - 2021年第一季度平均入住率较2020年第一季度下降约160个基点，商业新租赁面积下降53%[89] - 同店物业期末入住率从2020年3月31日的92.4%降至2021年3月31日的90.9%[93] - 2021年第一季度末，持续经营物业的整体入住率为89.5%，较2020年同期的89.9%略有下降；同店入住率从92.4%降至90.9%，非同店入住率从62.9%降至44.1%[107] 财务关键指标变化 - 2021年第一季度净亏损114.7万美元，2020年第一季度净利润171.9万美元，同比变化 -166.7%；NOI为4293.9万美元，2020年为4815.3万美元，同比下降10.8%；NAREIT FFO为2849.6万美元，2020年为3143.9万美元，同比下降9.4%[92] - 2021年第一季度与2020年同期相比，房地产租赁收入从7.68亿美元降至6.96亿美元，降幅9.3%；房地产费用从2863.9万美元降至2669.4万美元，降幅6.8%；NOI从4815.3万美元降至4293.9万美元，降幅10.8%；净亏损从盈利171.9万美元变为亏损114.7万美元，降幅166.7%[101] - 2021年第一季度与2020年同期相比，同店房地产租赁收入从7.21亿美元降至6.87亿美元，降幅4.8%；房地产费用从2639.9万美元降至2592.7万美元，降幅1.8%；NOI从4570万美元降至4273万美元，降幅6.5%[101] - 2021年第一季度与2020年同期相比，房地产费用占收入的比例分别为38.3%和37.3%[109] - 2021年第一季度折旧和摊销减少，主要因2020年第四季度处置物业及同店折旧和摊销降低，部分被Trove开发项目投入使用抵消[110] - 2021年第一季度一般和行政费用减少，主要因专业费用和招聘费用降低[110] - 2021年第一季度利息费用从1084.5万美元降至1012.3万美元，降幅6.7%，主要因应付票据、抵押贷款票据、信贷额度和资本化利息的减少[112] - 2020年第一季度公司确认了0.5百万美元的债务清偿收益，与提前偿还耶鲁西公寓的抵押贷款票据有关[113] - 2021年第一季度公司确认了130万美元的其他收入，与一项法律和解有关[114] - 2021年第一季度NAREIT FFO为2849.6万美元，2020年为3143.9万美元[139] 信贷安排及债务情况 - 截至2021年3月31日，7亿美元无担保循环信贷安排的利率为1个月伦敦银行同业拆借利率加1.00%，设施费为0.20%；截至2021年4月26日，该信贷安排借款额度为6.29亿美元[96] - 公司在2022年第四季度前无债务到期[97] - 未来债务本金还款安排为2022年30万美元、2023年28.3万美元、此后40万美元，加权平均到期期限为5.0年[123] - 2021 - 2025年及以后，无担保固定利率债务本金分别为0、300,000、250,000、0、0、400,000、950,000、974,595千美元，对应利率分别为无、4.0%、2.7%、无、无、4.5%、3.8% [143] - 2021 - 2025年及以后，无担保固定利率债务利息支付分别为26,997、37,218、22,177、17,995、17,995、87,364、209,746千美元 [143] - 2021 - 2025年及以后，无担保可变利率债务本金分别为0、0、33,000、0、0、0、33,000、33,000千美元，对应利率为1.1% [143] - 公司的债务主要用于支持一般企业用途，包括房地产收购、资本改善和营运资金需求 [144] - 公司大部分未偿债务为长期固定利率债务，利率风险与2020年年报披露相比无显著变化 [145] 写字楼板块业务指标 - 2021年第一季度，写字楼板块新签和续租租约平均租金为每平方英尺57.71美元，租金增长率为6.1%，每平方英尺租赁成本为14.67美元，加权平均免租期为2.7个月[108] 资本需求情况 - 2021年全年资本需求包括向股东支付股息、投资约4250 - 4750万美元于现有运营资产组合、投资约500 - 750万美元于开发和再开发项目及潜在房产收购[118] 股权情况 - 公司有1.5亿股普通股授权发行，截至2021年3月31日，8460万股已发行在外[129] - 根据股权分配协议，公司可出售总价达5.5亿美元的普通股，2021年第一季度加权平均股价为22.06美元，净收益4.67亿美元[130] - 董事会可酌情授权发行最多1000万股优先股，截至2021年3月31日，无优先股发行或流通[133] 现金流量情况 - 2021年第一季度经营活动提供净现金3723.9万美元，较2020年增长837.9万美元，增幅29.0%[134] - 2021年第一季度投资活动使用净现金820万美元，较2020年减少1214.2万美元，降幅59.7%[134] - 2021年第一季度融资活动使用净现金3374.9万美元，较2020年增加3171.5万美元，增幅1559.2%[134] 金融市场风险及应对措施 - 公司面临的主要金融市场风险是利率风险，与长期固定利率债务再融资、固定利率债务机会成本及可变利率信贷额度有关[142] - 公司签订利率互换安排作为现金流套期，以减少利率变动对未来现金流的影响 [143] - 公司通过与主要、信誉良好的金融机构交易，监控交易对手信用评级和单一实体风险敞口，降低信用风险 [143] 利率互换合约情况 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，利率互换合约名义金额分别为100,000、50,000、25,000、25,000、25,000、25,000、250,000千美元 [144] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，利率互换合约固定利率分别为1.205%、1.208%、2.610%、2.610%、2.610%、2.610% [144] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，利率互换合约公允价值分别为(2,173)、(1,090)、(1,353)、(1,353)、(1,353)、(1,352)、(8,674)千美元和(2,671)、(1,338)、(1,562)、(1,562)、(1,561)、(1,561)、(10,255)千美元 [144]

员工情况 - 2021年2月11日公司有112名员工，其中48人从事物业管理职能，64人从事公司、财务、租赁、资产管理等职能[36] - 公司有17人组成的DEIB委员会，由高级领导团队和董事会监督[44] - 公司通过员工福利计划、健康计划等支持员工健康、安全和福祉[41][42] REIT分配要求 - 为维持REIT地位，公司需每年将90%的REIT应税收入（扣除股息支付和净资本收益前确定）分配给股东[47] 无担保债务情况 - 2020年12月31日，公司无担保固定利率债务本金为950,000千美元，公允价值为978,678千美元，加权平均利率为3.8%[282] - 2020年12月31日，公司无担保固定利率债务2021 - 2024年利息支付分别为37,218千美元、37,218千美元、22,177千美元、17,995千美元，总计213,378千美元[282] - 2020年12月31日，公司无担保可变利率债务本金为42,000千美元，可变利率为1.1%[282] 物业资本支出情况 - 公司因新冠疫情在2020年减少了物业资本改善支出以节省成本[35] 法规合规情况 - 公司认为其物业基本符合ADA和FHA相关法规要求[50][51] 金融市场风险及应对 - 公司面临的主要金融市场风险是利率风险，通过利率互换安排降低利率变动对未来现金流的影响[281] 利率互换合约情况 - 截至2020年12月31日和2019年12月31日，利率互换合约名义金额总计60万美元，2020年公允价值为 - 1025.5万美元，2019年为182.3万美元[283] - 有一份名义金额7.5万美元的利率互换合约，固定利率为1.619%，2019年12月31日公允价值为 - 2.8万美元[283] - 有一份名义金额7.5万美元的利率互换合约，固定利率为1.626%，2019年12月31日公允价值为 - 3.4万美元[283] - 有一份名义金额10万美元的利率互换合约，固定利率为1.205%，2020年12月31日公允价值为 - 267.1万美元，2019年为121.8万美元[283] - 有一份名义金额5万美元的利率互换合约，固定利率为1.208%，2020年12月31日公允价值为 - 133.8万美元，2019年为60.7万美元[283] - 有一份名义金额2.5万美元的利率互换合约，固定利率为2.610%，2020年12月31日公允价值为 - 156.2万美元，2019年为 - 91.7万美元[283] - 有一份名义金额5万美元的利率互换合约，固定利率为1.680%，2019年12月31日公允价值为84.4万美元[283] 远期利率互换安排终止情况 - 2020年9月，公司终止了2019年11月签订、2020年4月1日生效的四份名义金额为2亿美元的远期利率互换安排[283][285] - 2020年10月2日，公司支付了与终止远期互换相关的2040万美元负债[285] 定期贷款偿还及利率互换协议终止情况 - 2020年12月，公司提前偿还2015年定期贷款，终止两份名义金额总计1.5亿美元的利率互换协议，利率衍生品损失约60万美元[285]

财务数据和关键指标变化 - 2020年净亏损1570万美元，即每股摊薄亏损0.20美元，而前一年净利润为3.836亿美元，即每股摊薄收益4.75美元，主要因2019年资产出售净收益与2020年小额亏损对比所致 [31] - 2020年全年核心FFO为每股摊薄1.45美元，与指引范围中点一致，同比每股下降0.26美元，受2019年战略交易及疫情对租赁活动、停车收入和信贷损失影响 [32] - 2020年全年同店NOI按GAAP基础计算下降5.4%，按现金基础计算下降4.9% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 1月城市物业净申请量同比增长30%，年初至今入住率呈改善趋势，除2处租金管制物业外入住率超95%，信贷表现强劲，远超全国平均水平 [8][9] - 第四季度多户住宅租赁费率按毛额和有效混合基础分别下降3.6%和5.7%，12月为租金压力最高点，1月环比改善，2月和3月新租约和续约租约执行显示有效租赁租金增长持续改善 [10] - 第四季度续约率强劲并延续至2021年，城市和郊区续约租赁费率分别增长90个基点至1.7%和3.1%，1月保持稳定 [11] - 2020年多户住宅同店NOI按GAAP和现金基础分别下降0.9%和1%，第四季度分别下降7.2%和7.3%，主要因城市资产新租赁费率同比下降 [33] 商业业务 - 信贷表现良好，预计大部分商业信贷损失已过去，预测年底商业入住率可能增加近4%，但全年入住率增长预测仍有不确定性 [14] - 1月租赁活动显著增加，与重要租户的长期续约讨论进展顺利，如与Sunrise Senior Living、B. Riley等签署LOI，与Giant Food、杂货店锚定租户签署租约续约，2项零售租约续约约占零售租金收入10% [15][16] - 2020年办公室同店NOI按GAAP和现金基础分别下降7.1%和6.4%，第四季度均下降12.7%，主要因停车收入降低、无迁出和信贷损失增加 [35] - 2020年剩余零售中心同店GAAP NOI按GAAP和现金基础分别减少210万美元和180万美元，第四季度均减少70万美元，主要因与COVID - 19相关的信贷损失增加 [36] - 第四季度签署约9000平方英尺新办公室租约和22000平方英尺办公室续约，新办公室租约租金费率按GAAP和现金基础分别下降5%和9%，续约租金费率按GAAP和现金基础分别增加22%和8%；零售签署约8000平方英尺新租约和3000平方英尺续约，新零售租约租金费率按GAAP基础增加13%，续约按GAAP基础增加3% [38][39] 各个市场数据和关键指标变化 - 自疫情爆发以来，华盛顿都会区就业岗位损失少于其他主要大都市区，已恢复约18万个岗位，占2月至5月损失岗位的56%，2020年办公室使用部门就业仅同比下降2% [20] - 2020年科技行业在北弗吉尼亚州贡献36%的总租赁量和超80万平方英尺的入住增长，第四季度科技驱动的租赁需求推动该行业实现正吸纳量，1月微软宣布在罗斯林设立18万平方英尺销售总部 [22] - CBRE分析过去6次总统选举数据显示，选举后6个月华盛顿特区地铁租金增长平均是美国平均水平的两倍多，城市子市场可能从总统选举相关活动中受益最大 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于稳定运营基本面，保持和维护未来增长动力，继续向多户住宅领域进行资本配置，认为有机会参与未稳定项目投资 [6][60] - 公司拥有Space +专有灵活办公计划，占办公室组合约3%，定位良好，可满足灵活办公空间需求，同时保持加权平均租约期限 [18] - 行业竞争方面，公司认为当前公寓市场资本化率压缩，机构借贷成本上升，竞争主要来自核心加和增值型投资者，但仍有机会参与多户住宅投资 [60][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫苗推出使多户住宅和商业组合活动增加，预计2021年进入疫苗驱动的复苏阶段，2021年至2022年将出现拐点，但具体时间和程度尚不确定 [7][13] - 华盛顿都会区具有独特催化剂，如高科技劳动力池增长、联邦在云、网络和人工智能方面的投资、可承受的办公室租金等，将加速需求反弹 [21] - 公司认为最具破坏性的疫情阶段已过去，但经济重新开放的时间和速度仍不确定，目前无法准确预测全年复苏的时间和程度 [40][41] 其他重要信息 - 公司采取措施加强资产负债表，包括签订1.5亿美元1年期定期贷款、发行3.5亿美元10年期绿色债券、解除资产负债表抵押、出售办公室资产和通过ATM计划发行股权等，年末7亿美元信贷额度仅使用4200万美元，所有契约比率保持强劲，维持投资级评级 [27][28] - 多户住宅租金收取情况良好，第四季度收取99%的现金和合同租金，截至1月租金收取与季度趋势一致，仅约1.5万美元递延租金未收回；办公室和零售第四季度租金收取情况逐季改善，预计到年底分别收回约75%和40%的递延租金，预计到2021年底累计现金NOI影响每股小于0.01美元 [29][30] - 公司为第一季度提供核心FFO每股0.29 - 0.32美元的指引，预计多户住宅NOI为2000 - 2075万美元，办公室NOI为1775 - 1850万美元，其他NOI约300万美元，G&A为600 - 625万美元，利息费用为1000 - 1025万美元，开发支出为500 - 750万美元 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑资本配置以及向多户住宅领域推进，当前公寓资本化率压缩至4%的情况下是否仍会推进 - 公司将继续寻找多户住宅机会，质疑当前资本化率的可持续性，认为机构借贷成本上升，市场竞争激烈，但仍有机会参与未稳定项目投资，看好华盛顿地区多户住宅市场，认为Class B策略合适，预计未来会有机会 [60][63][66] 问题2: 公司在第四季度投标竞赛中是否活跃，为何未参与 - 公司在第四季度关注了交易，但认为部分交易的租金增长预期不切实际，为保持务实的承保态度，选择放弃，保持纪律性和选择性 [72][73] 问题3: 预计400个基点入住率提升的背后原因是什么 - 入住率提升主要依赖新租赁，公司在续约方面有良好进展，但新租赁取决于人们对员工返回工作岗位的信心，这受学校开学、疫苗广泛分发和活动恢复等因素影响，是一个时间问题 [75][76][77] 问题4: 1月签署的6万平方英尺零售租赁的租金价差情况，以及长期续约是否会改变定价策略并考虑出售剩余零售资产 - 管理层会后提供租金价差信息，GAAP租金约有15%的增长；长期续约改变了风险状况，但目前租金水平不支持在相关子市场进行新开发，零售中心有潜在重建机会，公司仍在考虑是自行开发还是出售 [82][83][84] 问题5: 近期办公室出售后，如何考虑未来股息政策 - 公司预计全年盈利可覆盖股息，董事会有信心继续支付股息，认为疫情拐点出现后，股息覆盖率将增强，目前董事会未讨论削减股息 [86] 问题6: 多户住宅和办公室领域的Class B租金差距情况 - 市场层面租金差距在2020年第四季度趋于平稳，部分子市场租金差距扩大，尤其是郊区；办公室领域，Class A和Class B租金仍有足够差距，公司专注于4000 - 6000平方英尺租赁范围，Class B在续约方面更具经济可行性 [90][93][97] 问题7: B. Riley和Sunrise续约的情况，包括对话基调、经济情况 - Sunrise续约是竞争投标情况，租户希望在租约中获得部分终止选项以应对运营费用变化；B. Riley保留部分空间，释放的一层被第三方承租，先进行转租至2022年12月，之后与公司签订直接租约至2029年，租户更关注未来的选择权 [98][99][100] 问题8: 如何考虑未来使用ATM计划增加资产负债表资本 - 公司使用ATM计划是为加强资产负债表，目前不计划使用，将观察市场情况和复苏的可见性，看好多户住宅业务，认为12月是多户住宅市场底部，1月以来入住率和有效租金有改善趋势 [101][102][105] 问题9: Sunrise续约的期限，以及Capital One 2022年第一季度租约到期情况及应对措施 - Sunrise续约期限为7年；公司与Capital One有对话，Capital One在其中一栋楼执行了短期延期，目前尚未达成新协议，公司持续关注 [111][112][113]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股摊薄0.36美元 [43] - 与上年相比，第三季度和年初至今整体同店NOI在GAAP基础上分别下降4.9%和3.6%，在现金基础上分别下降4.1%和2.9% [44] - 第三季度多户住宅同店NOI在GAAP和现金基础上同比下降3.8% [44] - 第三季度同店办公NOI在GAAP基础上下降4.9%，在现金基础上下降3.7% [48] - 第三季度剩余零售中心同店NOI在GAAP基础上减少约30万美元，在现金基础上减少约27万美元 [50] - 第三季度运营成本节约举措使商业物业运营成本净减少约68万美元 [53] - 公司恢复2020年全年指导，核心FFO每股范围为1.44美元至1.46美元，多户住宅NOI预计在5925万美元至5975万美元之间，非同店NOI（包括Trove）预计在2675万美元至2725万美元之间，办公NOI预计在8150万美元至8200万美元之间，其他NOI预计在1150万美元至1200万美元之间 [58] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 第三季度现金租金收取率达99%，10月前三周租金收取情况与季度趋势一致，年初至今未支付的递延多户住宅租金仅为5.8万美元，月租金收取表现持续高于全国平均水平 [33] - 郊区物业第三季度毛租赁费率混合基础上增长1.1%，有效租赁费率增长0.2%；城市物业毛租赁费率混合基础上下降2.9%，有效租赁费率下降4.6%；总体上，第三季度毛租赁费率混合基础上下降约1.7%，有效租赁费率下降3.1% [45][46] - 季度内平均同店入住率略有下降，但季末回升至94%，运营组合入住率（不包括Trove）9月30日为94.6%，高于第二季度末的94.3% [47] - 第三季度郊区保留率为63%，高于华盛顿地铁郊区平均的58%；城市保留率为55%，远高于华盛顿地铁城市平均的46%；总投资组合保留率为58%，高于华盛顿地铁总体平均的54% [60][61] 办公业务 - 第三季度从办公租户收取的现金租金为97%，不包括递延租金的合同租金收取率超过99%，10月20日的收取情况与9月同期一致 [36] - 年初至今已同意为办公租户递延净租金140万美元，预计到2021年底收回其中80%，其余在之后收回 [37] - 第三季度签署约4万平方英尺的办公续约和约1.9万平方英尺的新办公租赁 [51] - 办公续约在GAAP基础上租金率增长17.6%，现金基础上增长3.4%；新办公租赁在GAAP基础上租金率增长10%，现金基础上下降3.9% [52] 零售业务 - 零售占年初至今NOI的6%，第三季度现金租金收取率为88%，不包括递延租金的收取率约为95% [38] - 年初至今已同意为零售租户递延净租金100万美元，预计到2021年底收回其中50% [38] - 第三季度签署约8000平方英尺的零售续约和约6000平方英尺的新零售租赁 [51] - 零售续约在GAAP基础上租金率增长16.4%，现金基础上增长3.3%；新零售租赁在GAAP和现金基础上租金率基本持平 [52] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿地铁地区办公室使用行业的当地失业影响有限，根据BLS数据，没有办公室使用行业的劳动力同比损失超过4% [11] - CBRE本月早些时候发布的年度Tech - 30市场报告显示，华盛顿地铁地区在全国科技市场的弹性和增长潜力排名中位居第二 [18] - 根据CBRE，北弗吉尼亚州科技行业租赁活动预计在未来几个季度增加，管道中有超过150万平方英尺的活跃需求 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在经济低迷前重塑投资组合，注重长期战略增长，从资本配置角度看是明智之举 [7] - 公司积极与受疫情影响的租户达成延期协议，支持租户财务状况和现金流需求，同时确保自身长期增长机会 [9] - 公司采取研究驱动的长期资本配置方法，提升和降低投资组合风险，郊区多户住宅投资组合表现良好 [19][20] - 公司为商业物业重新进入市场做好充分准备，升级通风过滤器、实施强化清洁协议、安装非接触式开门技术和防护盾牌等 [8] - 公司注重ESG项目发展，近期被NAIOP评为华盛顿特区和马里兰州最佳企业社会责任项目，今年还成立了多元化、公平、包容和归属感委员会 [29][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业绩基本符合预期，投资组合在吸收疫情近期影响的同时，展现出强劲、稳定的信用表现，尽管经济衰退的持续时间仍不确定，但公司在经营环境改善后有能力推动长期战略增长 [7] - 公司对近期前景和长期增长前景充满信心，原因包括投资组合和当地经济的韧性、多户住宅投资组合的持续稳定以及研究驱动的长期资本配置方法 [10][13][19] - 尽管租户决策速度仍慢于正常水平，但公司拥有高质量、可立即入住的空间和具有价值导向的定价，一旦决策加速，将处于有利地位 [24] - 联邦选举结果若使政府行政和立法部门达成一致，可能成为华盛顿特区办公市场的独特催化剂 [26] - 公司撤回4月发布的2020年展望，现恢复全年指导，预计2021年季度FFO增长将从第一季度低点开始恢复，但对疫情干扰的程度、影响和持续时间仍不确定 [55][57] 其他重要信息 - 公司发行3.5亿美元10年期绿色债券，解决即将到期的债务问题，进一步加强流动性，同时展示对可持续发展目标的承诺 [40] - 公司预计第四季度实现约52.5万美元的额外运营成本节约，G&A（包括租赁费用）预计在2350万美元至2400万美元之间，利息费用预计在3750万美元至3775万美元之间，开发支出预计在3000万美元至3500万美元之间 [70][71] - 公司未来多户住宅翻新计划暂停，直至市场允许租金上涨以实现适当的投资回报率，大部分未来翻新潜力位于表现最强劲的郊区资产 [72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资销售市场交易 volume 是否增加，对多户住宅和办公市场定价有何影响 - 多户住宅市场，华盛顿特区市中心受TOPA影响，投资销售仍面临挑战；郊区市场活跃，特别是北弗吉尼亚州，自劳动节以来承销更激进，看到一些资本回报率压缩，投资者追求6%的无杠杆内部收益率和11% - 12%的杠杆收益率 [76][78][79] - 办公市场，郊区有核心加资本寻找长期或短期有保留故事的资产，追求11% - 14%的杠杆收益率；市中心大交易定价不足，存在买卖价差，外国资本开始关注 [80][81][83] 问题2: 多户住宅市场上核心交易和增值交易情况，以及公司关注的区域 - 华盛顿特区因TOPA问题交易受限，存在较大买卖价差；北弗吉尼亚州因就业市场弹性，有更多增值交易，郊区花园式步行公寓是热门产品，价格高于重置成本，目前未看到很多核心资本关注 [84][85][86] 问题3: 公司是否愿意通过收购土地或在建资产承担更多开发风险 - 公司有767个已准备好开工的单元，优先考虑现有投资组合中的土地项目和有额外容积率的多户住宅资产；目前北弗吉尼亚州未看到合适的在建项目 [87][88] 问题4: 若白宫和国会达成一致，此次是否会出现办公需求激增，与四年前有何不同 - 若达成一致，政府各部门之间可能恢复更典型的合作关系，回到历史模式，即通过更多立法法案，增加华盛顿特区的游说和法律业务，从而提高办公空间吸纳量 [90][91] 问题5: 小型租户是否会放弃空间或转向远程工作，以及他们的想法 - 小型租户已回到办公室，因为他们规模小，每个人都很重要，且很多没有支持远程工作的技术基础设施；大型租户出于责任或其他原因，正在制定劳动力战略，部分人开始考虑长期交易 [94][95][96] 问题6: Space Plus 空间的租赁和使用情况 - Space Plus 空间约占NOI的3%，受到寻求短期灵活租赁的租户欢迎，疫情期间有租户从WeWork和联合办公空间转移过来；随着更多决策者回归，预计咨询量将继续增加 [97][98] 问题7: 公司是否有考虑出售资产以重新配置资本 - 公司会抓住机会实现资产货币化，但需根据市场情况和机会进行判断，目前多户住宅和办公市场存在差异，办公销售市场受贷款机构驱动 [99][100] 问题8: 公司的Takoma Park和Spring Valley零售资产是否会在当前环境下出售 - 公司对出售持开放态度，Takoma Park位于紫线沿线，有良好现金流和土地开发潜力；Spring Valley扩建后租赁情况良好，尚未测试市场，但如果有有吸引力的报价会认真考虑 [103][104] 问题9: 第四季度指导中隐含的下降原因 - 未更新JM II的指导，其出售前为NOI贡献约130万美元；办公部门预计季度运营费用回收减少，对商业和多户住宅的坏账预测更保守；多户住宅在冬季月份采取保守态度，原计划的投机性租赁和租金增长、翻新计划推迟 [106][107][108]

公司物业资产情况 - 截至2020年9月30日，公司拥有45处物业，包括15处办公物业、8处零售中心和22处多户住宅物业，商业面积约370万平方英尺，多户住宅单元6863个[130] 租金收款与递延情况 - 截至2020年10月20日，2020年第三季度办公室和零售现金租金收款率分别为97%和88%，多户住宅现金租金收款率为99%，已分别递延办公室、零售和多户住宅租户租金130万美元、100万美元和10万美元[134] 业务线租赁面积与入住率变化 - 2020年第三季度与2019年第三季度相比，平均入住率下降约120个基点，新的总租赁办公面积下降46%，零售面积增加28%[135] - 截至2020年9月30日，有44万平方英尺的空置商业空间和7万平方英尺的商业租约将于2020年剩余时间到期[135] - 同店期末入住率从2019年9月30日的91.9%降至2020年9月30日的90.3%[142] - 2020年季度与2019年季度相比，持续经营物业总期末入住率从93.0%降至89.5%，降幅3.5%[156] 财务关键指标变化 - 2020年第三季度与2019年第三季度相比，归属于控股股东的净（亏损）收入从33277万美元降至 - 95.6万美元，变化率为 - 100.3%[139] - 2020年第三季度与2019年第三季度相比，NOI从4956.7万美元降至4455.5万美元，下降10.1%[139] - 2020年第三季度与2019年第三季度相比，NAREIT FFO从3114.5万美元降至2951.4万美元，下降5.2%[139] - 2020年期间与2019年期间相比，信用损失增加130万美元[134] - 2020年季度与2019年季度相比，房地产租赁收入从6.3859亿美元降至6.1201亿美元，降幅4.2%[151] - 2020年季度与2019年季度相比，净营业收入从3.9665亿美元降至3.7738亿美元，降幅4.9%[151] - 2020年和2019年债务总额分别为871.1万美元和1419.8万美元，减少548.7万美元，降幅38.6%[162] - 2020年和2019年房地产租赁收入分别为2.22889亿美元和2.28513亿美元，减少562.4万美元，降幅2.5%[166] - 2020年和2019年净收入分别为 - 464.3万美元和3.29352亿美元，减少3339.95万美元，降幅101.4%[166] - 2020年和2019年同店房地产租赁收入分别为1.85728亿美元和1.93057亿美元，减少732.9万美元，降幅3.8%[168] - 2020年和2019年房地产费用占收入的百分比分别为37.8%和37.2%[174] - 2020年前九个月同店房地产总费用6846.1万美元，较2019年的7138.7万美元减少292.6万美元，降幅4.1%[175] - 截至2020年9月30日，公司总债务2830.7万美元，较2019年的4194.6万美元减少1363.9万美元，降幅32.5%[181] - 2020年前九个月和2019年前九个月，经营活动提供的净现金分别为84,224,000美元和91,280,000美元，变化率为 - 7.7%[212] - 2020年前九个月和2019年前九个月，投资活动使用的净现金分别为5,787,000美元和3,826,000美元，变化率为51.3%[212] - 2020年前九个月和2019年前九个月，融资活动使用的净现金分别为88,759,000美元和80,585,000美元，变化率为10.1%[212] - 2020年前九个月和2019年前九个月，NAREIT FFO分别为92,685,000美元和102,115,000美元[217] 新立法影响情况 - 2020年期间新立法未对公司2020年第三季度或2020年期间的经营业绩产生重大影响[137] 资产处置与债务相关交易 - 2020年提前偿还耶鲁西区4560万美元抵押贷款，确认债务清偿收益50万美元[144] - 出售约翰·马歇尔二世办公物业，合同售价5700万美元，确认房地产出售损失690万美元[144] - 提前偿还2.5亿美元4.95%优先票据，无罚金[144] - 签订1.5亿美元2020年定期贷款，利率为LIBOR+1.50%，2021年5月5日到期[144] - 签订发行3.5亿美元3.44%高级无担保10年期绿色债券的协议[144] - 终止2亿美元四份远期利率互换安排，支付2040万美元负债[144] - 2020年一季度确认债务清偿收益50万美元，二季度确认债务清偿损失20万美元，涉及提前偿还2.5亿美元4.95%高级票据[180] - 2020年4月提前偿还2.5亿美元4.95%无担保票据，2021年有1500万美元债务到期[186] - 2020年5月公司获得1.5亿美元一年期无担保定期贷款，截至10月28日，循环信贷额度借款余额2.5亿美元，借款能力4.5亿美元[187] - 2020年9月签订协议发行3.5亿美元3.44%高级无担保10年期票据，预计12月29日前完成交割和资金募集[188] 资本支出与需求情况 - 公司将2020年假定资本支出减少约4000万美元，全年资本需求预计包括向股东支付股息、投资运营资产5500 - 6000万美元、投资开发和再开发项目3000 - 3500万美元等[193] 未来债务情况 - 2021 - 2023年及之后的无担保债务分别为150,000美元、450,000美元、250,000美元和50,000美元，平均利率分别为2.7%、3.3%、2.1%和7.4%，预定本金还款总额为1,086,000美元，加权平均利率为3.0%[199] - 公司债务加权平均期限为2.2年，若到期本金无法再融资、展期或用其他资本交易收益偿还，现金流可能不足以偿还到期债务[199] 债务契约情况 - 循环信贷安排包含多项财务契约，如总债务与总资产价值比率不超过0.60，调整后EBITDA与固定费用比率不低于1.50等[202] - 未偿还无担保票据包含多项契约，如总负债与总资产的最大比率为65.0%，有担保负债与总资产的最大比率为40.0%等[203] 股权情况 - 截至2020年9月30日，公司已发行8240万股普通股，授权发行1亿股[206] - 2020年第一季度，公司按每股31.07美元的加权平均价格发行46,500股普通股，净收益为120万美元；2019年发行10万股，净收益为370万美元[207] 各业务线租赁收入变化原因 - 多户住宅同店房地产租赁收入增加36万美元，增幅0.5%，主要因租金率、终止费、停车收入和滞纳金增加[168] - 办公室同店房地产租赁收入减少619.6万美元，降幅5.9%，主要因租赁终止费、停车收入、信用损失、回收款和租金收入降低[170] - 收购带来的房地产租赁收入增加，主要因2019年第二季度收购Assembly Portfolio（1420万美元）和2019年季度收购Cascade at Landmark（360万美元）[171] - 2019 - 2020年出售部分物业致房地产租赁收入减少，包括2019年四季度的1776 G Street（1050万美元）、2020年二季度的John Marshall II（340万美元）和2019年二季度的Quantico Corporate Center（280万美元）[172] 办公板块租赁情况 - 2020年季度办公室新签和续租租约平均租金每平方英尺41.29美元，租金率增长14.8%，租赁成本每平方英尺37.97美元，免租期加权平均6.6个月[157] - 2020年办公板块新签和续约租赁面积18.3万平方英尺，平均每平方英尺租金46.44美元，租金增长率13.8%，每平方英尺租赁成本29.69美元，加权平均免租期3.9个月[173] 利率风险与利率互换情况 - 公司主要金融市场风险为利率风险，提前偿还耶鲁西抵押贷款后，不再面临与抵押贷款相关的利率风险[220] - 截至2020年9月30日，公司有1.5亿美元和2.5亿美元浮动利率定期贷款，通过利率互换安排有效固定利率分别为2.7%和2.9%[221] - 绿色债券预计不迟于2020年12月29日完成结算和融资，完成后公司预计偿还3亿美元2021年和2022年到期的定期贷款[221] - 截至2020年9月30日，无担保固定利率债务本金总计9亿美元，加权平均利率3.0%；无担保可变利率债务本金总计1.86亿美元，利率1.1%[221] - 截至2020年9月30日，利率互换合约名义金额总计6亿美元，公允价值为 - 1.2372亿美元[224] - 2020年9月，公司终止2亿美元四份远期利率互换安排，10月2日支付2040万美元相关负债[224] - 公司大部分未偿债务为长期固定利率债务，除提前偿还耶鲁西抵押贷款外，利率风险与2019年年报披露相比无显著变化[226] 债务用途情况 - 公司签订债务主要用于支持一般企业用途，包括房地产收购、资本改善和营运资金需求[225]