财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度净亏损约890万美元，即每股摊薄亏损0.10美元，上年同期净亏损700万美元，即每股摊薄亏损0.08美元 [56] - 核心FFO为每股摊薄0.21美元，同比下降0.14美元，原因是商业资产出售以及再投资时机的影响 [56] - 多户同店NOI较上年增长5.1%，平均有效月租金同比增长7% [57][58] - 其他NOI（代表Watergate 600）在第二季度同比增长9.6% [60] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户同店业务：第二季度入住率平均为95.8%，留存率为63%，同比增长6%；新租约有效租金增长率为11.7%，续约有效租金增长率为10.9%，后升至11.2% [50] - 亚特兰大业务：第二季度新租约有效租金增长率为17.7%，续约有效租金增长率为16.3%，综合增长率为16.9%；7月新租约租金增长18.2%，续约租金增长16.3%，综合增长率为17% [51][52] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区地铁市场：近80%的同店组合位于北弗吉尼亚，第二季度有效租金平均上涨近3.5%，同比上涨13%；华盛顿地区新租约置换率第二季度增长15.4%，较上季度提高430个基点 [16] - 亚特兰大市场：第二季度有效租金同比增长16.8%，接近历史最高水平 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划继续地理扩张，评估私人投资组合和其他机会，以实现投资组合的快速扩张 [14] - 执行运营模式、技术平台、人力资源基础设施和品牌战略的全面改革，预计2023年年中完成物业运营内部化 [28][34] - 推出智能家居和智能建筑自动化试点项目，提升中端市场租户的生活体验 [32] - 积极开展ESG倡议，如安装太阳能板和电动汽车充电站 [36] - 行业方面，利率上升导致债务市场收缩，交易市场放缓，但公司作为全现金买家仍有收购机会 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓市场基本面历史上保持强劲，尽管利率上升和宏观事件影响资本市场，但公司仍受益于市场需求 [6] - 预计2023年租金增长将降至个位数高位，之后接近历史水平；预计未来5个季度同店多户NOI实现两位数平均增长 [10][43] - 公司对未来增长前景充满信心，预计2022年下半年和2023年实现强劲的NOI、核心FFO和核心AFFO增长 [25] 其他重要信息 - 公司欢迎新董事会成员Jenny Banner，她将在审计和治理委员会任职 [72] - 公司预计2022年底完成基础设施建设，以内部管理所有社区，并在2023年承担剩余转型成本 [69] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购预期延迟及市场是否会出现机会主义或困境资产情况 - 债务市场机构的覆盖率限制和承销要求使高LTV交易受限，债务基金成本增加，市场上成交的多为全现金或低杠杆交易；公司观察到资本成本上升导致资产重新定价，预计劳动节后市场产品供应将增加 [78][80][84] 问题2: 暂停Riverside开发项目是否意味着潜在资产变现 - 暂停开发是因为公司审慎承销，希望看到更多市场数据点，且建筑成本在过去两年多上涨了约20%；公司仍致力于该资产，认为其长期来看会是赢家 [85] 问题3: 同店本季度租金和其他收入变化与预期不符的原因 - 公司在疫情后租金增长的拐点较晚，部分优惠仍在摊销；本季度有一些费用和收入的时间性噪音；第二季度是坏账高峰期，影响了收入；部分资产收购的成本发生时间与预期有差异 [90][91][92] 问题4: 第二季度与第四季度收购的资本化率差异及影响 - 公司认为放弃不符合承销标准的交易是正确的；预计下半年市场交易增多，卖家对出价的预期会更现实，投资者可能会以更好的基础价格进入市场 [98][99][100] 问题5: 如何提高亚特兰大投资组合在整体中的占比及目标比例 - 模型显示第四季度亚特兰大NOI占比将达20%；公司有三个目标，即实现盈利增长、地理扩张和规模扩张；将继续寻找创造性解决方案，包括与私人投资组合进行NAV对NAV交易，并可能回收低增长资产以投资东南部高增长资产 [102][105][106] 问题6: 2.3%定期贷款明年到期的处理方式及利率变化 - 公司有选择将其展期为另一笔定期贷款，也可在获得投资组合时提前偿还；这为潜在的投资组合交易提供了结构选择 [108][109] 问题7: 因承销纪律放弃的交易现状 - 截至电话会议时，该交易已撤下，预计秋季可能会重新出现；公司对该资产的评估和出价有信心 [111] 问题8: 过去30 - 60天内承销时对租金增长的预期是否更保守 - 公司团队一直保持承销纪律，认为当前租金增长率不可持续；目前仍对之前的预期感到满意，但会更深入研究应收账款和坏账历史；其他活跃买家收紧了承销方法，特别关注NOI的信用范围 [113][114][115] 问题9: 向内部物业管理转型和技术推广如何影响资产承销时的费用考虑 - 公司在建模时已考虑这些因素；目前约70%的物业管理费用支付给第三方，预计内部管理后可节省成本，提高效率；预计到明年年中所有物业在同一系统内运营后开始实现节省 [118][119][120] 问题10: 第四季度1.25亿美元收购指导中是否包含私人投资组合交易 - 目前指导的是传统交易；劳动节后管道可能会扩大，公司也在研究可能的NAV对NAV结构交易以加速地理扩张 [121] 问题11: 公司坏账问题比同行更严重的原因 - 这是时间问题，第一季度公司坏账较轻；目前问题主要在于收回物业的能力，而非租户的支付能力；租户收入增长高于租金增长 [123][124][125] 问题12: 留存率及租户因购房而搬走的情况，以及抵押贷款利率上升的影响 - 华盛顿市场租户因购房搬走的比例较上年下降约20%，亚特兰大市场下降约50%，目前亚特兰大该比例低于9% [126] 问题13: 公司交易时的估值与多户REIT集团存在差距，以及公司扩张和增加员工后对出售公司的看法 - 公司始终以股东利益为重；目前正在通过各种举措为股东创造价值，相信未来业绩提升后股价会改善；但如果有符合股东利益的出价，会做出相应决策 [128][129][130] 问题14: 低增长华盛顿特区资产的定价和可能出售的子市场位置 - 华盛顿特区市场交易率强劲，但租金增长限制和TOPA规定影响了交易速度；弗吉尼亚州北部市场最活跃，马里兰州也有一定活动；公司将选择从适度增长资产向高增长资产进行资源分配，预计回收过程中不会有太大稀释 [131][134][136] 问题15: ATM发行是否仍是未来收购的融资计划，未来两个季度是否会在当前价格水平进行发行 - ATM发行是融资计划的一部分，但目前股价下发行股权不合理；如果股权市场回升，且以NAV对NAV方式交换单位有不同的相对价值时，会考虑使用 [137][138] 问题16: 公司在招聘方面是否遇到困难，哪些职位最困难 - 劳动力市场竞争激烈，招聘和留用都面临挑战；主要困难在物业层面，公司已与第三方管理人员沟通并招聘；公司正在努力将多种文化融入使命和愿景，以吸引和留住员工；同时也在考虑将工作灵活性纳入人力资本结构 [139][140][142]

公司资产情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有约8900套住宅公寓和30万平方英尺商业空间[105] 资产出售情况 - 2021年第三季度，公司出售办公和零售组合，合同售价分别为7.66亿美元和1.683亿美元[106] - 2021年出售办公和零售投资组合，合同销售总价约9.343亿美元[162] 资产收购情况 - 2021年第三和第四季度及2022年期间，公司收购多个公寓社区，合同总价分别为1.54亿美元和2.832亿美元[107] - 2022年期间，公司收购三个公寓社区，合同总价2.832亿美元[114] - 2022年季度，公司在收购Marietta Crossing和Alder Park时分别承担了4280万美元和3370万美元的抵押贷款，这些抵押贷款于2030年5月1日到期[170] 转型成本情况 - 2022年季度和期间，公司分别确认200万美元和420万美元转型成本，预计2022年再产生630 - 730万美元[108] 关键财务指标对比（季度） - 2022年和2021年第二季度，净亏损分别为887.4万美元和699.2万美元，同比增加26.9%[111] - 2022年和2021年第二季度，NOI分别为3279.6万美元和2655.3万美元，同比增加23.5%[111] - 2022年和2021年第二季度，NAREIT FFO分别为1516.5万美元和2055.9万美元，同比减少26.2%[111] - 2022年季度住宅收入达4.6646亿美元，较2021年季度的3.6862亿美元增加9784万美元，增幅26.5%[122] - 2022年季度住宅费用为1.7312亿美元，较2021年季度的1.3468亿美元增加3844万美元，增幅28.5%[122] - 2022年季度住宅净营业收入（NOI）为2.9334亿美元，较2021年季度的2.3394亿美元增加5940万美元，增幅25.4%[122] - 2022年季度总NOI为3.2796亿美元，较2021年季度的2.6553亿美元增加6243万美元，增幅23.5%[122] - 2022年季度净亏损8874万美元，较2021年季度的6992万美元增加1882万美元，增幅26.9%[122] - 2022年季度同店住宅物业房地产租赁收入增加190万美元，增幅5.3%，达3720万美元[125] - 2022年季度住宅物业平均入住率为95.5%，较2021年季度的92.5%增加3.0%[128] - 2022年季度住宅房地产费用占住宅收入的比例为37.1%，2021年季度为36.5%[129] - 2022年季度利息费用为6156万美元，较2021年季度的1.0158亿美元减少4002万美元，降幅39.4%[136] - 2022年第二季度，公司净亏损8874美元，调整后NAREIT FFO为15,165美元；2022年上半年，净亏损16,598美元，调整后NAREIT FFO为29,641美元[187] 关键财务指标对比（上半年） - 2022年上半年同店住宅物业房地产租赁收入增加370万美元，增幅5.3%，达7390万美元[140][144] - 2022年收购带来的房地产租赁收入增加1060万美元，开发物业收入增加260万美元[140][145][146] - 2022年和2021年住宅物业平均入住率分别为95.5%和91.6%，同店入住率提升1.1% [147] - 2022年和2021年住宅房地产费用占住宅收入的比例分别为36.9%和37.4% [148] - 2022年同店住宅物业房地产费用增加80万美元，增幅3.2%，达2640万美元[140][149] - 2022年上半年利息费用为1180.6万美元，较2021年减少847.5万美元，降幅41.8% [140][157] - 2022年上半年，经营活动提供的净现金为33,979美元，较2021年的64,622美元减少30,643美元，降幅47.4%；投资活动使用的净现金为217,129美元，较2021年增加198,934美元，增幅1093.3%；融资活动使用的净现金为4,299美元，较2021年减少44,388美元，降幅91.2%[182] 其他收入与损失情况 - 2021年季度公司确认与2018年出售的一处办公物业的退税相关的其他收入150万美元[137] - 2021年终止五份利率互换协议，名义价值总计1.5亿美元，确认利率衍生品损失580万美元[158] 公司流动性情况 - 截至2022年7月25日，公司现金及现金等价物为3140万美元，循环信贷额度借款能力为7亿美元，总流动性为7.314亿美元[163] 公司资本需求情况 - 2022年全年资本需求包括投资现有运营资产3250 - 3750万美元、开发和再开发项目80 - 100万美元等[165] 公司债务情况 - 截至2022年6月30日，7亿美元无担保循环信贷利率为1个月LIBOR加1.79%，设施费0.20%[116] - 截至2022年6月30日，未来债务本金还款安排为2023年10万美元，此后为476,554美元，预定本金还款总额为576,554美元，扣除相关费用后总计568,711美元[170] - 公司对2018年定期贷款剩余的1亿美元部分进行利率互换，将浮动利率有效固定为2.31%的全固定利率，固定期限至2023年7月[170] - 公司债务的加权平均期限为6.9年[171] - 截至2022年6月30日，无担保固定利率债务本金为500,000千美元，公允价值为471,730千美元，2023年利息支付为19,340千美元，利率2.3%，2024年后利率4.5%，整体利率4.1%[191] - 截至2022年6月30日，有担保固定利率债务本金为76,554千美元，2022年利息支付为1,609千美元，2023年为2,397千美元，2024年后利率3.2%[191] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，利率互换合约名义金额为100,000千美元，固定利率1.205%，浮动指数利率为One - Month USD - LIBOR，2022年6月30日公允价值为2,021千美元，2021年12月31日为 - 821千美元[192] - 公司签订利率互换安排作为现金流套期，以减少利率变动对未来现金流的影响[191] - 公司主要为支持一般企业用途，如房地产收购、资本改善和营运资金需求而承担债务[192] - 公司大部分未偿债务为长期固定利率债务，利率风险与2021年年报披露相比无显著变化[193] 公司股权情况 - 2022年期间，公司发行100万股普通股，净收益2690万美元[115] - 公司已授权发行1.5亿股普通股，截至2022年6月30日，已发行8740万股[177] - 根据股权分配协议，公司可出售总价值达5.5亿美元的普通股，2022年上半年发行103.2万股，加权平均股价为26.27美元，净收益为26,851美元[178] - 公司董事会可酌情授权发行最多1000万股优先股，截至2022年6月30日，无优先股发行和流通[180] 公司金融市场风险情况 - 公司面临的主要金融市场风险是利率风险，主要涉及长期固定利率债务再融资、固定利率债务在利率下降环境中的机会成本以及可变利率信贷额度[190]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度净亏损约770万美元，即摊薄后每股亏损0.09美元，而去年同期净亏损110万美元，即摊薄后每股亏损0.02美元 [27] - 核心FFO为摊薄后每股0.20美元，同比下降0.14美元，原因是商业资产出售的影响 [27] - 多户同店NOI同比增长7.9%，第一季度同店NOI增长较第四季度近乎翻倍 [28] - 本季度每套房屋的平均有效月租金较上年同期增长3.1%，远高于第四季度0.5%的同比增幅 [29] - 其他NOI（即Watergate 600）第一季度较上年同期下降1.7%，主要是年度费用回收的影响 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 同店入住率和续租率保持强劲，支持整个投资组合平均实现低两位数的有效租赁费率增长 [21] - 第一季度同店新入住的有效新租赁费率增长10%，有效续租费率增长9.2%，综合为9.5%；亚特兰大第一季度新入住的有效新租赁费率增长16%，有效续租费率增长12.5% [22] - 4月已签署的租约，亚特兰大实现了20.5%的综合租赁费率增长，华盛顿都会区实现了11.5%的有效增长 [23] - 同店平均入住率在本季度为95.8%，较去年同期上升150个基点，季度末总同店入住率增至96% [23] - 非同店投资组合的租金损失率为16%，同店投资组合为9%，综合总租金损失率为10% [24] - 第一季度续租率保持在71%的高位 [25] - 本季度翻新单元的平均现金回报率为13%，预计随着时间推移翻新速度将加快 [26] 其他业务（Watergate 600） - 入住率自去年年底略有上升，达到91.4% [30] - 2022年指导范围意味着Watergate 600的年化增长率中点为3.4% [30] 各个市场数据和关键指标变化 华盛顿都会区 - 近80%的同店投资组合位于北弗吉尼亚，该地区消费科技行业的快速扩张持续推动就业和收入增长，第一季度北弗吉尼亚的有效租金同比平均加速增长近14% [13] - 华盛顿地区的新租约置换在第一季度增长了10%，较上一季度增长1.7% [13] - 预计2022年华盛顿都会区的平均有效市场租金增长约为9% [24] 亚特兰大 - 第一季度有效租金同比增长超过20%，并保持在接近历史高位的水平 [14] - 第一季度入住率因持续强劲的需求而保持在近97%的高位 [14] - 预计2022年亚特兰大的平均有效市场租金增长约为18% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在东南部地区扩大业务版图，3月签订协议以1.78亿美元收购佐治亚州科布县的两个花园式社区，完成商业资产出售净收益的全部部署，收购完成后亚特兰大投资组合将包括超过1800套公寓，占总公寓投资组合的20%以上 [8] - 公司采用B级增值策略，收购的社区价格点为子市场平均水平的80% - 95%，并提供部分房屋翻新机会，收购后总翻新管道将增至3000套房屋 [8][9] - 公司正在评估投资组合和其他机会，以迅速扩大投资组合规模，同时保持严格的承保标准，追求符合战略且能提供更强NOI增长和股东价值的机会 [12] - 公司正在进行运营基础设施转型，包括对运营模式、技术平台、人力资源基础设施和品牌战略进行全面改革，预计在今年晚些时候将物业层面的住宅运营内部化 [16] - 公司计划推出以居民为中心的品牌战略，包括新名称、品牌和网站，营销将重点关注客户体验和技术赋能 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度业绩反映了盈利势头的开端，预计未来几年将通过捕捉投资组合中强劲的租金增长和继续在东南部地区扩张来实现盈利增长 [6] - 公司预计在未来几年内，科布县社区将实现强劲的NOI增长，随后通过增值翻新实现高于市场的增长 [11] - 随着利率上升，市场上全现金买家的竞争环境将更加公平，公司预计将有更多符合战略的机会出现 [11] - 公司认为当前的G&A费用水平可以支持单位数量翻倍，随着业务规模扩大和费用基础优化，预计将实现显著效益 [19] - 2022年是公司建立更高盈利水平的一年，有多个增长驱动因素，包括收购、租金损失率的弥补、市场租金增长、Trove项目的稳定运营和翻新计划的加速等 [35][36] 其他重要信息 - 公司预计2022年翻新投资为800万美元，相比2021年的300万美元有大幅增加 [26] - 公司重申全年核心FFO每股指导范围为0.87 - 0.93美元 [31] - 预计同店多户住宅NOI增长在7.75% - 9.75%之间，下半年增长更高；同店和Trove项目的NOI增长预计在11.5% - 13.5%之间 [31] - 非同店多户住宅NOI预计在2250万 - 2350万美元之间，其中Trove约占700万美元；同店其他NOI（即Watergate 600）预计贡献1300万 - 1375万美元的NOI [32] - 预计G&A（扣除核心遣散费调整后）在2550万 - 2650万美元之间，利息费用在2500万 - 2600万美元之间，核心AFFO派息率预计在70%多的中间水平，转型成本预计在1100万 - 1300万美元之间 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 各关键市场的定价情况，以及在利率上升环境下市场各细分领域的资本化率是否有变化 - 公司表示尚未看到资本化率有实质性变动，过去12个月华盛顿特区的资本化率有所压缩，第一季度同比约压缩40个基点，亚特兰大约压缩45个基点 [41] - 在利率上升环境下，卖方更倾向于现金买家，市场上出现更多投资组合交易，确定性执行的重要性显著提升 [41][42] 问题2: B级物业租户对利率和价格上涨是否更敏感，是否存在租金上涨的临界点 - 公司目前的各项指标显示，租户保留率创纪录，交易表现为历史最强，坏账情况不严重，同比坏账预测下降20%，未发现信用问题 [44] - 租金收入比在过去12个月保持稳定，亚特兰大的收入增长强劲，达到6.6%，公司所涉及的行业表现优于市场整体水平，目前投资组合表现未受影响 [45][46] 问题3: 关于Watergate出售的最新情况，是否接近最佳出售时机 - 目前华盛顿特区市场上最热门的是短期（2 - 3年）的现成样板间租赁，Watergate还有几年的租赁期需要完成，公司仅用了约90天来建立事实模式，认为仍有很大的恢复空间 [47] - Watergate还有8年的加权平均租赁期限，公司不想进行困境出售，将等待市场恢复，会在合适时机出售并及时通报进展 [47] 问题4: 公司达到更高单位数量的限制因素是什么，是需要更多股权或资本，还是取决于项目管道 - 公司表示会同时考虑扩大规模的机会和匹配合适的资本，通过多种方式实现盈利性扩张和地理多元化 [50][51] - 公司会综合考虑多种因素，包括股权融资、投资组合结构、杠杆和债务利用、资产回收等，目前正在评估多个投资组合项目，相比去年有明显变化 [51][53] 问题5: 公司是否有可能在年中完成1亿美元的初步重新定位后，进行更大规模的投资组合交易 - 公司目前的指导仅基于可见的和无需额外资本的项目，但正在探索各种创造性选项，目标是实现盈利性扩张和地理多元化 [55] 问题6: 目前翻新每套房屋的花费是多少，以及影响翻新数量的因素 - 在华盛顿特区地铁市场，如Assembly项目，每套翻新花费约1.3 - 1.5万美元；在亚特兰大市场，如Carlyle项目，每套约1 - 1.2万美元 [56] - 翻新数量受租户保留率和保持价格可承受性的影响，第一季度高保留率导致可翻新的房屋数量减少，公司会综合考虑这些因素来评估翻新机会 [56]

公司资产情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有约8200套住宅公寓和30万平方英尺商业空间[91] 物业出售情况 - 2021年第三季度，公司出售办公和零售物业组合，合同售价分别为7.66亿美元和1.683亿美元[92] 公寓收购情况 - 2021年第三和第四季度及2022年第一季度，公司收购公寓社区，合同总价2.596亿美元，共1449套公寓[93,100] - 2022年第一季度，公司收购佐治亚州389套公寓社区，合同价1.056亿美元[100] 转型成本情况 - 2022年第一季度，公司确认220万美元转型成本，预计2022年再产生880 - 1080万美元[94] - 公司预计2022年还将产生约880 - 1080万美元的转型成本[125] 关键财务指标变化 - 2022年第一季度净亏损772.4万美元，较2021年的114.7万美元增加573.4%[97] - 2022年第一季度NOI为3065.2万美元，较2021年的2561.6万美元增加19.7%[97] - 2022年第一季度NAREIT FFO为1447.6万美元，较2021年的2849.6万美元减少49.2%[97] - 2022年第一季度净亏损772.4万美元，较2021年的114.7万美元增加657.7万美元，增幅573.4%[108] - 2022年第一季度总净营业收入（NOI）为3065.2万美元，较2021年的2561.6万美元增长503.6万美元，增幅19.7%[108] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司经营活动提供的净现金分别为865.1万美元和3723.9万美元，同比下降76.8%；投资活动使用的净现金分别为1.14533亿美元和82万美元，同比增长1296.7%；融资活动提供的净现金分别为120.09万美元和 - 337.49万美元，同比增长135.6%[144] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司的NAREIT FFO分别为1447.6万美元和2849.6万美元[149] 普通股发行情况 - 2022年第一季度，公司发行100万股普通股，净收益2690万美元[101] - 公司已授权发行1.5亿股普通股，截至2022年3月31日，已发行8740万股[139] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司通过股权分销协议发行普通股的加权平均价格分别为每股26.04美元和22.07美元，净收益分别为26.4万美元和52万美元[140][141] 信贷利率及费用情况 - 截至2022年3月31日，7亿美元无担保循环信贷利率为1个月LIBOR加0.85%，设施费0.20%[102] 住宅业务线数据变化 - 2022年第一季度住宅收入达4333.4万美元，较2021年的3616.7万美元增长716.7万美元，增幅19.8%[108] - 2022年第一季度住宅费用为1590.1万美元，较2021年的1382.6万美元增长207.5万美元，增幅15.0%[108] - 2022年第一季度住宅净营业收入（NOI）为2743.3万美元，较2021年的2234.1万美元增长509.2万美元，增幅22.8%[108] - 2022年第一季度同店住宅物业平均入住率为95.8%，较2021年的94.3%增长1.5%[113] - 2022年第一季度住宅房地产费用占住宅收入的比例为36.7%，2021年为38.2%[114] 公司流动性情况 - 截至2022年4月26日，公司总流动性头寸为8.32亿美元[126] 公司债务情况 - 公司债务加权平均到期期限为7.0年，未来五年内计划到期债务仅1亿美元[132][133] - 截至2022年3月31日，公司未偿无担保固定利率债务本金为5亿美元，利息支付为1534.2万美元，加权平均利率为4.1%[153] 优先股情况 - 公司董事会可酌情授权发行最多1000万股优先股，截至2022年3月31日，无优先股发行和流通[142] 利率互换合约情况 - 截至2022年3月31日，公司有一笔名义金额为1亿美元的利率互换合约，固定利率为1.205%，浮动指数利率为一个月美元伦敦银行同业拆借利率，公允价值为110.4万美元[154] 债务回购情况 - 公司可能会通过公开市场购买、私下协商交易等方式回购和注销未偿无担保票据和定期贷款，具体金额取决于市场条件、流动性需求等因素[134] 契约遵守情况 - 公司需遵守循环信贷安排、2018年定期贷款和无担保票据的契约，截至2022年3月31日，公司遵守相关契约[135][138] 金融市场风险情况 - 公司面临的主要金融市场风险是利率风险，公司通过利率互换安排降低利率变动对未来现金流的影响[152][153]

财务数据和关键指标变化 - 2021年净收入为1640万美元，即每股摊薄收益0.19美元，而前一年净亏损1570万美元，即每股摊薄亏损0.20美元，增长部分归因于2021年资产出售的净收益 [52] - 2021年全年核心FFO为每股摊薄1.06美元，符合指导范围，但略低于中点，原因是第四季度G&A中记录了一项税收费用 [52] - 预计全年核心FFO每股在0.87 - 0.93美元之间 [58] - 预计核心AFFO派息率在70%多的中间水平 [61] - 预计转型成本在1100 - 1300万美元之间 [61] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅同店业务 - 第四季度多户住宅同店NOI增长4.2%，现金基础上增长8% [53] - 第四季度同店收入现金基础上增长4%，同店费用下降3.6%，同店有效租赁费率混合基础上增长8.4%，其中新租赁费率增长8.7%，续租租赁费率增长8.2% [54] - 第四季度留存率为72%，高于预期且较去年同期的51%显著增加 [55] - 预计同店多户住宅NOI增长在7.75% - 9.75%之间 [58] Trove项目 - 预计2022年增加约700万美元的NOI，2023年增加约800万美元的NOI，2023年NOI增长率达14% [49] 非同店多户住宅业务 - 预计非同店多户住宅NOI在1775 - 1850万美元之间，其中Trove约占700万美元 [59] 同店其他业务（Watergate 600） - 截至12月31日，入住率稳步增长至91.3%，同比增加220个基点，百分比租赁现在为92.4% [56] - 预计贡献1300 - 1375万美元的NOI [59] 各个市场数据和关键指标变化 华盛顿都会区 - 2021年第三季度到第四季度，有效市场租金同比攀升430个基点，郊区弗吉尼亚州增长更强，12月有效租金同比增长加速至9.5%，第四季度有效混合租赁交易同比增长6.8%，公司同店混合租赁费率有效基础上增长8.4% [30] - 2021年吸收量创历史新高，接近27000套，在全美排名第5 [31] 亚特兰大、罗利/达勒姆和夏洛特 - 12月有效市场租金同比分别增长20.9%、21.6%和19.3% [31] - 2021年年度需求激增，夏洛特第四季度年度需求比五年平均水平高56%，亚特兰大和罗利 - 达勒姆第四季度年度需求分别达到五年平均水平的135%和131% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司转型为专注多户住宅资产类别，认为其在所在地区有最佳长期增长前景，并首次拓展至华盛顿都会区以外，在亚特兰大扩大投资组合并评估其他目标市场机会 [6][7] - 投资策略针对每个市场和子市场按年代和价格点量身定制，目标是中市场租户，避免与新供应竞争 [26] - 计划在今年晚些时候将物业层面的住宅运营内部化，目前正在进行多项重大举措，包括确定技术战略、实施核心技术平台、重塑人力资源计划等 [33] - 持续评估收购机会，目前管道活跃，正在评估亚特兰大、夏洛特和罗利/达勒姆的多个机会，已完成的收购表现良好，预计未来有更强的NOI增长 [9][10][11] - 计划进行翻新投资，2022年预计花费约800万美元，高于2021年的300万美元，目前有2900套单元的翻新管道 [50][51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 华盛顿都会区公寓市场呈上升趋势，但反弹不如其他受疫情影响更严重的大都市地区明显，预计市场顺风将延续到2023年 [29] - 公司在各地区表现优于同行，归因于基于 affordability 的投资策略 [30] - 预计2022 - 2023年有强劲的NOI增长，有效租金增长将加速，特别是随着春季活动增加 [41] - 城市租赁费率增长预计在今年剩余时间内非常强劲，收入优势将延续到2023年 [47] 其他重要信息 - 公司获得BREEAM认证，8处多户住宅资产成功认证，标志着公司和BREEAM在B类多户住宅领域可持续性和效率提升方面的里程碑 [38] - 自上次通话以来，通过ATM计划发行6820万美元，每股平均价格25.79美元，以加强资本配置 [57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2.7 - 2.9亿美元增量交易的资本化率情况以及新市场未来几年的收益率趋势 - 公司在亚特兰大看到更多符合策略的交易，目前实现的资本化率略高于4%，也有一些高3%多的有吸引力的交易，未来二到三年NOI增长预计为低两位数，之后逐渐降至个位数并回归正常水平 [66][67][68] 问题2: 核心华盛顿特区都会区租金增长情况 - 根据RealPage数据，今年有57%的租金增长，公司在2021年7月看到新租赁的疫情后租金拐点，续租滞后，预计在达到一年前的周年日期前有良好的租赁交易，年中摊销的优惠结束后，新租赁和续租有效交易将很强劲，且有望享受市场租金增长 [68][70][71] 问题3: 是否会有新品牌和新名称 - 公司正在评估品牌，预计仲夏有相关消息，重新品牌可能涉及新名称 [72] 问题4: 同店组合中截至3月和9月仍受租金增长限制的单元百分比 - 同店组合中80%在北弗吉尼亚州未受限制，13%在华盛顿特区3月开始解除限制，约7%在马里兰州，续租限制到9月 [76] 问题5: 今年除指导中详细说明的1200万美元外，是否有额外的资本化成本 - 约400万美元的技术投入可资本化 [78] 问题6: 对G&A“有意义”差异的定义 - 预计完成转型后G&A指导范围与现在相似 [80] 问题7: G&A成本是否会从年初到年底逐步下降 - 预计不会有太大波动，随着转型成本和投资完成，G&A将趋于稳定，接近目前水平 [81] 问题8: 已执行的翻新项目经济情况以及新资产的每单元投资和预期收入回报 - 在华盛顿特区同店组合中，翻新平均每单元1.3 - 1.5万美元，回报率达中两位数，部分接近20%，亚特兰大接近或低于1万美元，公司有2900套单元的翻新计划，预计经济情况将与以往相似 [83][84] 问题9: 如何考虑Watergate 600资产的持有期 - 公司认为该资产仍有价值，将持续评估市场条件，年底该资产NOI占比将低于10%，公司会整体考虑投资组合，可能将部分资产变现并重新分配资本到东南部高增长市场 [86][87]

员工情况 - 截至2022年2月16日，公司有53名员工从事公司、财务、资产管理等职能工作[28] REIT分配要求 - 为维持REIT资格，公司需每年将90%的REIT应税收入（扣除股息支付前确定，不包括净资本收益）分配给股东[39] 无担保固定利率债务本金情况 - 2021 - 2026年及以后，公司无担保固定利率债务本金分别为0、100000千美元、0、0、0、400000千美元，总计500000千美元，公允价值为515341千美元[309] 无担保固定利率债务利息支付情况 - 2021 - 2026年及以后，公司无担保固定利率债务利息支付分别为20300千美元、19340千美元、17995千美元、17995千美元、17995千美元、69369千美元，总计162994千美元[309] 无担保固定利率债务到期利率情况 - 2022 - 2026年及以后，公司无担保固定利率债务到期利率分别为2.3%、无、无、无、4.5%，总体利率为4.1%[309] 利率互换合约公允价值情况 - 截至2021年12月31日，一份名义金额为100000千美元、固定利率为1.205%的利率互换合约公允价值为 - 821千美元[310] - 截至2020年12月31日，名义金额为100000千美元、50000千美元、25000千美元（4份）的利率互换合约公允价值分别为 - 2671千美元、 - 1338千美元、 - 1562千美元、 - 1562千美元、 - 1561千美元、 - 1561千美元，总计 - 10255千美元[310] 碳排放目标 - 公司承诺到2050年实现净零碳排放运营，与城市土地研究所的目标一致[48] 节能减排措施 - 公司通过多种方式减少能源、温室气体、水和废物排放，如使用能源之星设备、低流量水装置等[47] 利率互换安排目的 - 公司使用利率互换安排降低利率变动对未来现金流的影响[308] 利率互换安排套期交易情况 - 2021年第二季度，公司确定五份名义价值总计1.5亿美元的利率互换安排的套期交易可能不会发生，这些利率互换安排自2021年6月30日起不再是有效的现金流量套期[311] 利率衍生品损失情况 - 2021年第二季度，公司确认损失580万美元，记录在综合运营报表的利率衍生品损失中[311] 贷款提前偿还情况 - 2021年9月27日，公司提前偿还2018年定期贷款中的1.5亿美元[311] 利率互换安排终止情况 - 提前还款后，公司终止五份名义价值总计1.5亿美元的利率互换安排[311] 贷款持有预期情况 - 公司目前预计持有2018年定期贷款剩余的1亿美元直至到期[311] 利率互换安排有效性情况 - 截至2021年12月31日，与2018年定期贷款剩余部分相关的名义价值1亿美元的利率互换安排是有效的现金流量套期[311]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度净收入约为3100万美元，摊薄后每股0.37美元，而去年同期净亏损100万美元，摊薄后每股0.01美元 [52] - 核心FFO为摊薄后每股0.20美元，同比下降0.16美元，受商业资产出售影响 [52] - 剔除前期授予的特许权摊销影响后，同店多户NOI在第三季度同比增长2% [55] - 其他NOI（代表Watergate 600）在第三季度同比下降4.9%，主要由于税收和工资支出增加以及上一年度有利的坏账回收 [56] - 公司恢复2021年全年指导，核心FFO范围为每股1.05 - 1.08美元，预计同店多户投资组合全年贡献9000 - 9050万美元的NOI，第四季度同比增长约4.5% [58] - Trove和The Oxford预计为2021年贡献375 - 425万美元的NOI，Watergate 600预计贡献约1275万美元的NOI [59] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 同店平均入住率在10月较第三季度增长40个基点 [35] - 9月新租约有效租金增长率为9%，10月至今为11%；9月续租租金有效增长率超过6%，10月超过7% [32] - 6 - 9月特许权大幅下降，接近疫情前水平，9月入住的特许权总额较6月入住下降超95% [33] - 有特许权的新租约比例从上半年的平均60%降至9月入住的9%，有特许权的新租约平均特许权价值从6月入住的1300美元降至9月的约560美元 [34] - 第三季度入住的混合租金有效增长率平均为3.5%，较第二季度增加620个基点 [37] 办公业务 - Watergate 600租赁活动稳定，本季度签署了一份8200平方英尺的新租约，季度末后有两份续租和一份扩租，出租率增至92% [56][57] 各个市场数据和关键指标变化 东南部市场（亚特兰大、罗利 - 达勒姆、夏洛特） - 9月，亚特兰大、罗利/达勒姆和夏洛特的租金同比分别增长19.8%、19%和17.6%，新租约交易平均增长22.7%，6 - 9月有580个基点的变化 [18] - 各目标市场第一季度年度需求已超过五年平均水平，第一到第三季度又增长超23%，罗利/达勒姆第二季度年度需求达到五年平均水平的142%，夏洛特和亚特兰大分别达到162%和161% [19] 华盛顿公寓市场 - 6 - 9月，华盛顿公寓市场同比有效租金攀升640个基点，弗吉尼亚郊区同比有效租金增长率在9月加速至9.7% [22][23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在转型宣布后的四个多月内，已部署或锁定了4.5亿美元目标的超55%，即约1.54亿美元已部署或签订具有约束力的合同，另有9700万美元已获授并即将签订合同 [6] - 公司计划在东南部市场收购多户社区，目标是实现低两位数的NOI增长，虽市场竞争激烈，但公司凭借55年的多户房产运营经验、良好的行业关系和全现金买家身份等优势取得成功 [14][15][16] - 公司将继续探索北弗吉尼亚的收购机会，华盛顿公寓市场呈现出与东南部目标市场相似的积极趋势 [22] - 公司正在进行运营模式转型，包括将物业层面管理收归内部，构建新的运营平台，目前处于项目第一阶段，预计年底前完成技术选择、建立支持运营的要素和新品牌，2022年实施核心平台，2022年末至2023年年中完成物业管理职能的内部系统整合 [25][26][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁率在夏季的增长势头延续到秋季，冬季有望实现低两位数的租赁率增长，并持续到2022年春夏租赁季节 [31][38] - 租金迅速复苏，8月多数投资组合的新租约租金超过疫情前水平，预计未来一年投资组合整体租金水平将稳步增长 [39][40] - 公司预计Trove将成为关键增长驱动力，2022年和2023年分别增加约700万美元和760万美元的NOI [42] - 公司认为东南部市场的工业结构有利于长期租金增长，当前目标市场（亚特兰大、罗利 - 达勒姆、夏洛特）对推动生产力增长的行业有较大敞口，创造了就业、收入增长和人口迁移的良性循环 [17] 其他重要信息 - 公司对收益材料和非GAAP财务指标进行了更改，使其更符合多户REIT行业标准，包括更详细的费用细分、按地区划分的同店运营结果、修改NOI计算、更新住宅社区NOI定义、更改非GAAP指标名称、扩展同店指标披露和合并收益发布与财务补充材料 [45][46][47] - 公司本月发布了2021年ESG报告，承诺实现净零碳排放运营，并开展了多项ESG项目，如追求多户B级资产的绿色建筑认证、扩大现场太阳能项目管道和将气候风险纳入企业风险管理框架 [63] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: The Oxford的4.7%资本化率是基于收购时的承保还是当前运营率？ - 该资本化率基于收购时的承保，考虑了过往情况，但未按过去六个月的租金增长情况进行长期预测 [67] 问题2: 4.7%的资本化率是否代表未来趋势，此前公司曾提及接近4%的比率？ - 自6月以来，东南部市场资本化率进一步压缩，目前已锁定或确定的投资中，平均资本化率为4%，公司可接受略低于此的比率，且实际承保中的NOI增长高于最初假设 [69][70][71] 问题3: 处于协议阶段的B级增值资产预计每单位的支出是多少？ - 公司仍在就该资产进行谈判，待交易完成后再进行讨论 [73] 问题4: 运营平台推出的预算是多少，资本化和费用化的比例如何？ - 公司有初步估算，希望在第一阶段结束（接近年底）后提供详细信息，初步预算中约一半将资本化 [74][75] 问题5: 4%的资本化率是基于未来12个月的NOI概念，是在扣除物业管理成本和资本支出储备之前还是之后？ - 资本化率计算基于NOI除以购买价格，已考虑内部物业管理成本，资本支出储备未包含在初始资本化率中，但会单独报告，改造机会被视为独立的投资回报率机会 [85][86] 问题6: 整体投资组合的租金损失率是多少？ - 城市租金损失率约为17%，郊区略低，混合租金损失率约为14% [89] 问题7: 4.5亿美元的投资是否足以支持公司建立比第三方更具优势的规模？ - 公司将继续扩大平台规模，4.5亿美元投资只是开端，还有Watergate资产可变现、有合资机会以及Riverside的开发机会等 [90][91] 问题8: 在股价25 - 26美元的情况下，使用股权进行交易是否合理？ - 公司希望先利用转型筹集的资金进行再投资，还有Watergate资产和Riverside开发机会等其他资金来源，公司拥有良好的资产负债表和灵活性，希望简化公司结构以吸引股权投资者，目前有足够资金完成初始阶段并保留多种选择 [92][93][94] 问题9: 未来股息增长应如何考虑，是否会与AFFO增长密切相关？ - 公司重置股息水平时考虑了约75%的AFFO派息率，随着4.5亿美元资金重新部署，预计能够在此范围内运营，公司认为地理多元化和战略资本配置将带来NOI和AFFO增长，从而为股息增长创造机会 [98][100][101] 问题10: 公司如何构建投资组合，是否有增值、重建机会，是注重质量和位置还是郊区战略？ - 公司的投资组合策略包括针对有未来创新潜力和强劲租金增长的B级市场、有立即全面单元改造机会的B级增值市场以及注重价值导向的A - 级市场，同时还有2700个单元的改造管道和767个单元的开发机会，大部分投资将在郊区市场 [105][107][108] 问题11: 平台设置和技术投资成本如何随时间分布，是否会将过渡成本与核心FFO分开？ - 公司将尽量透明地披露成本，2021年成本因执行相关事务较高，2022年G&A应开始正常化，将分离转型投资成本，大部分投资将在2022年进行，部分将资本化，预计会带来运营效率提升，G&A将变得可扩展 [112][113][114] 问题12: 考虑到通胀压力，B级物业一年后能否实现与A级物业相同的租金增长率？ - 预计一年后租金增长率会下降，但公司对租户承受租金增长的能力感到乐观，因为近期工资增长强劲，特别是东南部市场和租户所在行业，且公司B级物业在疫情期间表现出韧性，预计仍有大量需求 [120][121][123]

物业交易情况 - 2021年第二季度公司签订出售12处办公物业协议，售价7.66亿美元，7月26日完成交易；第三季度签订出售8处零售物业协议，售价1.683亿美元，9月22日完成交易；第三季度还收购佐治亚州Conyers一处240单元公寓社区The Oxford，收购价4800万美元[112][124] - 2021年第三季度末后，公司签订收购佐治亚州亨利县两个公寓社区协议，合同购买价1.06亿美元，共490个公寓单元，预计2021年第四季度完成交易[112] 物业持有情况 - 截至2021年9月30日，公司在华盛顿特区地铁和东南部地区拥有约7300套住宅公寓，在华盛顿特区地铁区域拥有约30万平方英尺商业空间[113] 同店社区运营指标 - 截至2021年10月26日，2021年第三季度同店社区现金租金收取率达99%，与2020年第三季度相比信贷损失减少30万美元，平均入住率增加约150个基点（不包括2020年第一季度开始招租的Trove）[116] 财务关键指标变化（季度） - 2021年第三季度净收入3.1319亿美元，2020年第三季度净亏损95.6万美元，同比变化3227.5万美元，变化率为 - 3376.0%；NOI为2705.4万美元，2020年为2760.3万美元，同比减少54.9万美元，降幅2.0%；NAREIT FFO为313万美元，2020年为2951.4万美元，同比减少2638.4万美元，降幅89.4%[120] - 净收入增加主要因房地产出售净收益4640万美元、终止经营业务收入增加110万美元和利息支出减少60万美元，部分被债务清偿损失1270万美元、一般及行政费用增加160万美元、转型费用增加100万美元、NOI减少50万美元和折旧及摊销费用增加20万美元所抵消[120] - NOI降低主要因2020年出售Monument II和1227 25th Street分别减少收入90万美元和80万美元，部分被2020年开始投入使用的住宅开发项目Trove增加收入100万美元和2021年第三季度收购The Oxford增加收入30万美元所抵消[121] - NAREIT FFO降低主要因债务清偿损失1270万美元、终止经营业务净收入（扣除折旧和摊销）减少1130万美元、一般及行政费用增加160万美元、转型费用增加100万美元和NOI减少50万美元，部分被利息支出减少60万美元所抵消[122] - 2021年季度住宅收入总计3.8046亿美元，较2020年季度的3.6292亿美元增加1754万美元，增幅4.8%；住宅费用总计1.4146亿美元，较2020年季度的1.366亿美元增加486万美元，增幅3.6%；住宅净营业收入总计2.39亿美元，较2020年季度的2.2632亿美元增加1268万美元，增幅5.6%[133] - 2021年季度总净营业收入为2.7054亿美元，较2020年季度的2.7603亿美元减少549万美元，降幅2.0%；净收入为3.1319亿美元，较2020年季度的 - 956万美元增加3.2275亿美元，增幅3376.0%[133] - 2021年季度同店住宅物业房地产租赁收入降至3540万美元，较2020年季度的3570万美元减少30万美元，降幅0.7%[137] - 2021年季度和2020年季度住宅物业平均入住率分别为94.7%和89.9%，同店平均入住率分别为95.8%和94.3%，非同店分别为82.0%和17.1%[140] - 2021年季度和2020年季度住宅房地产费用占住宅收入的百分比分别为37.2%和37.6%[141] - 2021年季度同店住宅物业房地产费用降至1300万美元，较2020年季度的1320万美元减少20万美元，降幅1.3%[142] - 2021年季度利息费用为8106万美元，较2020年季度的8711万美元减少605万美元，降幅6.9%[133][148] - 2021年季度债务清偿损失为1272.7万美元，主要与提前偿还3亿美元无担保票据等有关[133][149] 财务关键指标变化（年度） - 2021年住宅房地产租赁总收入为1.11075亿美元，较2020年的1.08942亿美元增长2133万美元，增幅2.0%[153] - 2021年住宅房地产总费用为4144万美元，较2020年的3910万美元增长234万美元，增幅6.0%[153] - 2021年住宅净营业收入（NOI）为6963.5万美元，较2020年的6984.2万美元减少207万美元，降幅0.3%；总NOI为7922.3万美元，较2020年的8619.8万美元减少697.5万美元，降幅8.1%[153] - 2021年净收入为2318万美元，较2020年的亏损464.3万美元增加2782.3万美元，增幅599.2%[153] - 2021年同店住宅物业平均入住率为95.1%，较2020年的94.7%增长0.4%；非同店为57.6%，较2020年的8.4%增长49.2%；总体为92.7%，较2020年的89.8%增长2.9%[159] - 2021年和2020年住宅房地产费用占住宅收入的百分比分别为37.3%和35.9%[160] - 2021年利息费用为2838.7万美元，较2020年的2830.7万美元增加8万美元，增幅0.3%[153][169] 流动性与债务情况 - 2021年公司赎回2022年到期的3亿美元优先票据，偿还2018年定期贷款项下1.5亿美元未偿借款，并终止五份利率互换协议；第三季度签订修订并重述的信贷协议，获得7亿美元无担保循环信贷额度，期限至2025年8月，有两次六个月延期选择权，确认与注销未摊销贷款发起成本相关的20万美元非现金债务清偿损失[125] - 截至2021年9月30日，7亿美元无担保循环信贷安排利率为1个月伦敦银行同业拆借利率加0.85%，信贷安排费为0.20%；截至10月26日，无未偿还余额，循环信贷安排借款额度为7亿美元，手头现金2.971亿美元[126] - 公司赎回2022年到期的3亿美元优先票据后，2023年前无债务到期[127] - 截至2021年10月26日，公司现金及现金等价物总计2.971亿美元，循环信贷额度无未偿还余额且借款能力为7亿美元，总流动性头寸为9.971亿美元[176] - 2021年公司终止了五份名义价值总计1.5亿美元的利率互换安排，确认利率衍生品损失590万美元[170] - 2021年公司因提前偿还3亿美元无担保票据等事项，确认债务清偿损失1230万美元[171] - 2023年和之后到期的无担保债务分别为10万美元和40万美元，预定本金还款总额为50万美元，总债务为496,823美元[183] - 公司将2018年定期贷款剩余1亿美元部分的浮动利率通过利率互换有效固定为2.31%的全固定利率，期限至2023年7月[183] - 公司债务加权平均到期期限为7.5年[184] - 截至2021年9月30日，无担保固定利率债务本金为517,185千美元，2023年本金为100,000千美元，此后为400,000千美元[203] - 截至2021年9月30日，无担保固定利率债务利息支付为163,570千美元，2021年为576千美元，2022年为20,300千美元[203] - 无担保固定利率债务2023年利率为2.3%，此后利率为4.5%，总体平均利率为4.1%[203] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，利率互换合约名义金额分别为250,000千美元和250,000千美元，公允价值分别为 - 1,689千美元和 - 10,255千美元[204] - 利率互换合约固定利率有1.205%、1.208%、2.610%，浮动指数利率均为One - Month USD - LIBOR[204] - 2021年第二季度，公司因打算提前偿还2018年定期贷款1.5亿美元，确定五份名义价值总计1.5亿美元的利率互换安排不再是有效的现金流套期保值，确认损失580万美元[205] - 2021年9月27日，公司提前偿还2018年定期贷款1.5亿美元，并终止五份名义价值总计1.5亿美元的利率互换安排[205] - 公司目前预计持有2018年定期贷款剩余的1亿美元直至到期，与之相关的名义价值1亿美元的利率互换安排截至2021年9月30日是有效的现金流套期保值[205] - 公司大部分未偿债务为长期固定利率债务，利率风险与2020年年报披露情况相比无显著变化[206] 资本需求与股东权益 - 2021年全年资本需求包括向股东支付股息和分配，投资约2500 - 3000万美元于现有运营资产组合，投资约750 - 1000万美元于开发和再开发项目，以及潜在物业收购和额外债务削减资金[179] - 截至2021年9月30日，公司已授权发行1.5亿股普通股，其中8460万股已发行在外[189] - 根据股权分配协议，公司可出售总价达5.5亿美元的普通股，2021年和2020年九个月加权平均股价分别为22.06美元和31.07美元，净收益分别为46.7万美元和124.2万美元[190] - 公司董事会可酌情授权发行最多1000万股优先股，截至2021年9月30日，无优先股发行或流通[192] 现金流量情况 - 2021年和2020年前九个月经营活动提供的净现金分别为66,383美元和84,224美元，变化为 - 17,841美元，降幅21.2%[194] - 2021年和2020年前九个月投资活动提供的净现金分别为823,241美元和 - 5,787美元，变化为829,028美元，增幅14325.7%[194] - 2021年和2020年前九个月融资活动使用的净现金分别为 - 589,512美元和 - 88,759美元，变化为 - 500,753美元，增幅564.2%[194]

公司物业资产情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有43处物业，包括22处多户住宅、13处办公物业和8处零售中心，商业面积约340万平方英尺，多户住宅单元7059个[105] 物业出售情况 - 2021年第二季度，公司签订12处办公物业出售协议，售价7.66亿美元，7月26日完成交易；之后又签订8处零售物业出售协议，售价1.683亿美元，预计2021年第三季度完成交易[106,118,119] 租金收取与信用损失情况 - 截至2021年7月28日，公司在2021年第二季度收取了99%的现金租金，与2020年第二季度相比，信用损失减少30万美元[110] 多户住宅入住率情况 - 2021年第二季度与2020年第二季度相比，多户住宅平均入住率增加约60个基点（不包括2020年第一季度开始招租的Trove）[110] - 公司多户住宅同店平均入住率从2020年6月30日的94.5%增至2021年6月30日的95.1%[115] - 2021年季度和2020年季度多户住宅物业平均入住率分别为92.5%和89.5%，同店入住率从94.5%增至95.1%[134] - 2021年同店多户住宅物业平均入住率为94.7%，较2020年的94.9%下降0.2%[153] 财务关键指标同比变化（季度） - 2021年第二季度净亏损699.2万美元，2020年第二季度净亏损540.6万美元，同比增加29.3%[114] - 2021年第二季度NOI为2506.7万美元，2020年第二季度为2716.9万美元，同比下降7.7%[114] - 2021年第二季度NAREIT FFO为2055.9万美元，2020年第二季度为3173.2万美元，同比下降35.2%[114] - 2021年季度与2020年季度相比，房地产租赁收入从4.3757亿美元降至4.1297亿美元，降幅5.6%；房地产费用从1.6588亿美元降至1.623亿美元，降幅2.2%；净营业收入从2.7169亿美元降至2.5067亿美元，降幅7.7%；净亏损从5406万美元增至6992万美元，增幅29.3%[128] - 2021年季度同店多户住宅物业房地产租赁收入从3590万美元降至3550万美元，降幅0.9%[130] - 2021年季度和2020年季度房地产费用占收入的比例分别为39.3%和37.9%，同店多户住宅物业房地产费用从1380万美元增至1390万美元，增幅0.9%[135] - 2021年季度折旧和摊销减少主要因2020年第四季度处置物业，部分被Trove开发项目投入使用和同店物业折旧摊销增加抵消；一般和行政费用增加主要因短期激励薪酬估计提高0.9百万美元[136] - 2021年季度发生380万美元战略转型相关成本[137] - 2021年季度与2020年季度相比，应付票据利息费用从756.2万美元增至947.5万美元，增幅25.3%；信贷额度利息费用从172.5万美元降至85.4万美元，降幅50.5%；资本化利息从53.6万美元降至17.1万美元，降幅68.1%；总利息费用从875.1万美元增至1015.8万美元，增幅16.1%[138] - 2021年季度其他收入为150万美元，与2018年出售的一处办公物业的退税有关；利率衍生品损失为580万美元，因预计提前偿还部分2018年定期贷款，利率互换安排不再有效[140][141][143] 财务关键指标同比变化（年度） - 2021年房地产租赁收入为8.1904亿美元，较2020年的8.95亿美元减少7596万美元，降幅8.5%[146] - 2021年房地产费用为3.2684亿美元，较2020年的3.4046亿美元减少1362万美元，降幅4.0%[146] - 2021年净营业收入为4.922亿美元，较2020年的5.5454亿美元减少6234万美元，降幅11.2%[146] - 2021年净亏损为8139万美元，较2020年的3687万美元增加4452万美元，增幅120.7%[146] - 2021年利息费用为2.0281亿美元，较2020年的1.9596亿美元增加685万美元，增幅3.5%[160] 公司资金使用与债务偿还计划 - 公司计划用出售物业的净收益在东南部市场收购多户住宅物业，并赎回3亿美元2022年到期的优先票据，偿还1.5亿美元2018年定期贷款的未偿借款[107,120] - 公司预计在偿还债务的同时终止五笔利率互换协议[120] - 公司计划用写字楼和零售物业组合销售净收益的一部分赎回2022年到期的3亿美元优先票据，完成赎回后，2023年前无债务到期[122] - 公司计划在2021年第三季度赎回全部3亿美元2022年到期的高级票据，完成后到2023年前无债务到期[168] - 公司计划在2021年第三季度赎回2022年到期的3亿美元优先票据[175] - 公司预计2021年第三季度用出售办公室和潜在出售零售投资组合所得款项预付2018年定期贷款的1.5亿美元部分，剩余1亿美元部分持有至到期[198] 公司资金流动性情况 - 截至2021年6月30日，7亿美元无担保循环信贷安排利率为1个月伦敦银行同业拆借利率加1.00%，安排费为0.20%；截至7月28日，无未偿还余额，借款额度为7亿美元，手头现金约6.65亿美元[121] - 截至2021年7月26日，公司现金及现金等价物约6.65亿美元，循环信贷额度借款能力为7亿美元，总流动性约14亿美元[167] 公司全年资本需求情况 - 2021年全年资本需求包括投资现有运营资产约2500 - 3000万美元、开发和再开发项目约750 - 1000万美元等[170] 公司其他收入情况 - 2021年公司确认其他收入2806万美元，其中法律和解收入1300万美元、房地产退税收入1500万美元[163] 公司未来债务本金还款计划 - 公司未来债务本金计划还款额为988905千美元，其中无担保债务945905千美元，循环信贷安排43000千美元[175] 公司债务利率互换情况 - 公司对1.5亿美元定期贷款部分进行利率互换，将LIBOR加110个基点的浮动利率固定为2.31%的综合固定利率；对剩余1亿美元部分，将LIBOR加100个基点的浮动利率固定为3.71%的综合固定利率，2018年定期贷款综合固定利率为2.87%[175] 公司债务加权平均期限情况 - 公司债务加权平均期限为4.7年[176] 公司股权情况 - 截至2021年6月30日，公司已授权发行1.5亿股普通股，其中8460万股已发行在外[182] - 根据股权分配协议，公司可出售总价值达5.5亿美元的普通股[183] - 公司董事会可酌情授权发行最多1000万股优先股，截至2021年6月30日，无优先股发行或流通[186] 公司现金流量情况 - 2021年上半年经营活动提供净现金64622千美元，较2020年同期增加13440千美元，增幅26.3%；投资活动使用净现金18195千美元，较2020年同期增加30326千美元，增幅250.0%；融资活动使用净现金48687千美元，较2020年同期减少20776千美元，降幅29.9%[187] 公司NAREIT FFO情况 - 2021年第二季度NAREIT FFO为20559千美元，2020年同期为31732千美元；2021年上半年NAREIT FFO为49055千美元，2020年同期为63171千美元[192] 公司金融市场风险情况 - 公司面临的主要金融市场风险是利率风险，与长期固定利率债务再融资、固定利率债务在利率下降环境中的机会成本以及可变利率信贷额度有关[195] 公司无担保固定利率债务情况 - 2021年6月30日无担保固定利率债务本金在2022 - 2025年及以后分别为300,000千美元、250,000千美元、400,000千美元、950,000千美元，总计977,200千美元，对应利率分别为4.0%、2.6%、4.5%、3.8%[196] - 2021年6月30日无担保固定利率债务利息支付在2022 - 2025年及以后分别为37,218千美元、22,177千美元、17,995千美元、87,364千美元，总计201,926千美元[196] 公司无担保可变利率债务情况 - 2021年6月30日无担保可变利率债务本金为43,000千美元，利率为1.1%[196] 公司利率互换合约情况 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，利率互换合约名义金额分别为100,000千美元、50,000千美元、多个25,000千美元，总计250,000千美元，对应固定利率有1.205%、1.208%、2.610%，2021年6月30日公允价值总计 - 7,671千美元，2020年12月31日总计 - 10,255千美元[197] 公司利率互换安排有效性情况 - 因预付2018年定期贷款1.5亿美元部分，公司认定五份名义价值总计1.5亿美元的利率互换安排自2021年6月30日起不再是有效的现金流套期，2021年季度确认损失580万美元[198] - 与公司打算持有至到期的2018年定期贷款剩余部分相关的名义价值1亿美元的利率互换安排，截至2021年6月30日是有效的现金流套期[200] 公司利率风险变化情况 - 公司大部分未偿债务为长期固定利率债务，利率风险与2020年12月31日年度报告披露情况相比无显著变化[201]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度净亏损约700万美元，摊薄后每股亏损0.08美元，上年同期净亏损540万美元，摊薄后每股亏损0.07美元 [38] - 摊薄后每股核心FFO为0.35美元，处于指引区间高端，同比每股下降0.04美元，主要因疫情对租金和其他收入的影响以及更高的利息和G&A费用 [38][39] - 多户同店NOI在GAAP和现金基础上较上年同期下降2%，主要因租赁费率下降和更高的租赁优惠 [39] - 其他同店NOI在GAAP基础上下降4.6%，现金基础上下降1.7%，主要因成本回收减少和公用事业费用增加 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 多户业务 - 现有同店多户公寓组合约6700套单元，入住率96%，平均月租金近1700美元/户 [23] - 郊区弗吉尼亚公寓入住率略高于96%，整体入住率95.8%，有效租金持续增强 [23] - 2800套单元的翻新管道中三分之二位于郊区资产，已启动翻新计划，目标最低两位数ROI [24] - Trove一季度NOI为20万美元，二季度约42.5万美元，自4月1日已签署160份租约，预计年底前稳定 [25] - 多户租金收取率在疫情期间保持在99% [26] 办公业务 - 二季度签署约2.4万平方英尺新办公租赁和约8.8万平方英尺续租办公租赁 [41] - 新办公租赁GAAP基础上租金率持平，现金基础上下降4%；办公续租GAAP基础上租金率增长37%，现金基础上增长5% [41] 各个市场数据和关键指标变化 东南部目标市场（亚特兰大、罗利/达勒姆、夏洛特） - 6月同比有效租金分别增长14.3%、10.3%和10.6% [16] - 新租赁交易平均增长17.9%，4 - 6月有670个基点的改善 [17] - 平均优惠保持在个位数低位，平均为5.5%，较一季度的5.1%略有上升 [17] - 提供优惠的单元比例在二季度降至15%，较上季度下降630个基点 [17] - 二季度年度需求较一季度跃升近30%，罗利/达勒姆和夏洛特二季度年度需求分别达到5年平均水平的156%和151%，亚特兰大超过186% [18] 华盛顿市场 - 6月同比有效租金自2020年4月以来首次转正，6月较二季度平均水平高出214个基点 [20] - 郊区弗吉尼亚同比有效租金增长加速至5.9%，较二季度平均水平高出245个基点 [21] - 二季度平均优惠下降200个基点至9.1%，提供优惠的单元比例降至19.7%，较一季度下降250个基点 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正从四个资产类别转型为单一多户REIT，已完成办公组合出售（除Watergate 600），将赎回3亿美元2022年票据，出售剩余零售资产，预计三季度完成交易并偿还1.5亿美元定期贷款 [7][8] - 专注于东南部市场（亚特兰大、罗利/达勒姆、夏洛特）和华盛顿特区的中等收入租户，采用A - 级、B级增值和B级投资组合策略 [13][14] - 预计今年剩余时间内在目标东南部市场收购4.5亿美元多户资产，平均初始首年资本化率在4% - 4.5% [49] - 重置股息，优先考虑资产负债表强度和长期资本获取，预计2022年以75%或更高的FAD派息率覆盖股息 [12][50] - 与许多小型多户REIT相比，公司保持较低杠杆和更强的无抵押资产负债表，具有差异化竞争优势 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 多户市场正经历积极驱动因素，疫情后需求势头增加，定价权回归，优惠减少，有效租赁费率转正 [10][31] - 预计下半年多户同店业绩改善，同店多户组合全年NOI贡献在8500万 - 8550万美元，代表2% - 4%的增长 [40][47] - Trove预计2021年贡献300万 - 350万美元NOI，稳定后每年贡献700万 - 750万美元NOI并增长 [47] - Watergate 600预计2021年贡献1200万 - 1250万美元NOI，至少在今年剩余时间内保留 [48] 其他重要信息 - 公司使用专有模型radian进行预测分析，分析就业和人口数据与房地产数据的相关性，以确定投资目标 [45] - 预计转型总交易成本约5600万美元，包括债务提前还款成本 [49] - 未提供今年利息费用和G&A指导，预计在年终财报电话会议上为2022年制定全年指导 [49] 问答环节所有提问和回答 问题1: 4.5亿美元交易管道是否都在新市场，还是华盛顿特区也有机会？ - 目标是将所有资金投入新市场，但华盛顿特区也有一些机会，目前有一笔交易希望在8月完成，同时也在评估一些投资组合机会，会保持审慎承保并实现多元化目标 [59] 问题2: 如果有投资组合机会，是否愿意将目标市场扩展到其他东南部城市？ - 理想情况是在三个目标市场，但如果为实现更大目标，可能会接受在其他市场的一两个资产；公司研究过很多其他市场，如果有需要也可以考虑 [60][61] 问题3: 何时开始考虑建立物业管理平台并将多户运营内部化？ - 公司正处于转型过渡阶段，相关项目已在进行中，分阶段实施，预计在宣布项目后的15 - 18个月开始看到一些好处，实施该计划将带来效率提升、运营利润率改善和可扩展性 [62] 问题4: Watergate 600的出售关键因素是什么？ - 公司认为该物业仍有一些租赁空间可以填补，当认为时机合适时，会考虑将其变现 [64]