财务数据和关键指标变化 - 核心FFO在第四季度同比增长超过40%,全年达到每股0.88美元,符合指引中值 [31] - 多户型同店收入在第四季度增长8.9%,全年增长7.3%,主要由于租金上涨、优惠减少、入住率提高和坏账下降11% [31] - 多户型同店运营开支在第四季度增长4%,全年增长4.6%,主要受不可控费用如房地产税和公用事业费用上涨的影响 [32] - 多户型同店NOI在第四季度增长11.6%,全年增长8.8%,反映了公司在转型中仍取得强劲业绩 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在2022年完成了300多套全面翻新,平均现金回报率超过13% [30] - 公司计划在2023年恢复到约600套的历史翻新水平,翻新带来的增值将推动未来几年的更高租金和NOI增长 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿大都会区就业市场稳定,信息和专业科技行业2022年分别增长2.7%和2%,该地区软件工程职位空缺多于旧金山湾区 [11][12] - 亚特兰大地区经济预计2023年将保持1%以上的就业增长,长期来看其工业结构将推动就业和工资增长,支撑公寓需求 [13] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司的中端市场策略旨在跨周期表现优于,在经济放缓时为租户提供相对较低的租金选择 [10][16] - 公司正在完成向自有管理平台的转型,预计到今年夏季完成,将带来运营效率和规模效应 [17][18] - 公司正在全面推广智能家居技术,提升住户体验、降低运营成本、推进环境目标 [19] - 公司在2022年取得了行业领先的ESG表现,包括提高GRESB评分、实现温室气体和用水目标等 [20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为在经济放缓时仍能相对抗跌,主要原因包括租户群体抗风险能力强、价格定位缓冲供给压力、避开高供给区域、房价上涨使购房难以负担 [10][14][15][16] - 公司对2023年的双位数同店NOI和核心FFO增长保持信心,并将派息提高约6% [9][37] - 公司将继续审慎评估收购机会,只会选择能为股东创造价值的标的 [35][49][50] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Lewis 提问** 询问同店NOI指引的具体构成,包括收入增长、费用增长等 [42][43][44][45] **Steven Freishtat 回答** 详细解释了同店收入增长约8.5%的构成,其中租金收入增长近7%,以及各项费用的变化情况 [43][44][45] 问题2 **Michael Lewis 提问** 询问自有管理平台带来的运营效率改善和潜在收益 [46][47] **Steven Freishtat 回答** 解释了自有管理平台将带来的中心化管理、收益管理、维修保养效率等方面的改善,以及未来规模扩张时的额外增长空间 [47] 问题3 **Alan Peterson 提问** 询问公司在当前银行收紧贷款环境下,最近的贷款延期情况 [58][59] **Steven Freishtat 回答** 表示银行现在更倾向于提供较短期限的贷款,但公司凭借良好的行业地位和关系,仍能以较好的条件完成贷款延期 [59]

业绩总结 - 2022年第四季度房地产租赁收入为209,380千美元，较2021年同期的169,151千美元增长23.8%[75] - 2022年第四季度净亏损为30,868千美元，相较于2021年同期的净收入16,384千美元[75] - 2022年全年总净运营收入（NOI）为135,379千美元，较2021年108,369千美元增长24.9%[93] - 2023年同店多户住宅净运营收入（NOI）增长预期为9.0% - 11.0%[18] - 2023年核心每股基金运营收益（Core FFO）预期为0.96 - 1.04美元[22] 用户数据 - 97%的住房对收入达到地区中位数家庭收入（AMI）的家庭是可负担的[8] - 84%的住房对收入达到80% AMI的家庭是可负担的[8] - 36%的住房对收入达到60% AMI的家庭是可负担的[8] - 2022财年同店平均入住率为95.6%[172] - 2022财年同店保留率为63%[172] 新产品和新技术研发 - 在亚特兰大市场，2022年新产品与老旧产品之间的租金差距约为500美元，超过五年平均水平[133] - 预计到2035年，亚特兰大需要超过10万个新住房单位以满足人口增长带来的需求[138] - Elme社区的公寓组合约为8900个单位，拥有3000个单位的翻新管道[155] 市场扩张和并购 - Alder Park于2022年5月收购，购买价格为7000万美元，包含270套住宅[65] - Marietta Crossing于2022年5月收购，购买价格为1.08亿美元，包含420套住宅[71] - Alder Park周边30分钟通勤范围内有近314,000个目标收入的工作岗位，预计未来五年增长12.3%[67] - Marietta Crossing周边30分钟通勤范围内有超过291,000个目标收入的工作岗位，预计未来五年增长12.7%[71] 财务状况 - 截至2022年12月31日，公司总资产为1,872,606千美元，相较于2021年12月31日的1,875,994千美元略有下降[79] - 2022年12月31日，公司总负债为608,820千美元，较2021年12月31日的558,932千美元增加8.9%[79] - 2022年12月31日，公司股东权益总额为1,263,786千美元，较2021年12月31日的1,317,062千美元下降4.0%[79] - 2022年12月31日，公司现金及现金等价物为8,389千美元，较2021年12月31日的233,600千美元大幅下降[79] 未来展望 - 预计2023年租金增长的近70%已锁定，季度股息提高约6%[150] - 2023年同店组合的租金增长预计为4.5%-5%[187] - 预计2023年增长前景预计在9%到11%之间[153] - 2023年预计同店多户住宅净营业收入（NOI）增长将实现双位数增长[162] - 2023年每股稀释净亏损预计在0.07美元至0美元之间[98]

公司战略与社会责任 - 2021年公司宣布致力于到2050年实现净零碳排放运营[32] - 2022年公司宣布与金融科技公司合作，为工薪家庭消除住房障碍，按时支付租金报告服务惠及100%社区居民[35] 公司人员结构 - 2023年2月14日公司有102名员工，其中43人从事社区管理职能，59人从事公司、财务、资产管理等职能[41] REIT相关规定 - 为维持REIT地位，公司需每年将90%的REIT应税收入（扣除股息支付前且不包括净资本收益）分配给股东[51] 金融市场风险与应对 - 公司面临的主要金融市场风险是利率风险，使用利率互换安排降低利率变动对未来现金流的影响[242] 无担保固定利率债务情况 - 无担保固定利率债务本金2023年为10万美元，2027年及以后为40万美元，总计50万美元，公允价值为454,564美元[244] - 无担保固定利率债务利息支付2023年为19,340美元，2024 - 2026年每年为17,995美元，2027年及以后为44,216美元，总计135,536美元[244] - 无担保固定利率债务到期利率2023年为2.3%，2027年及以后为4.5%，总体为4.2%[244] 无担保可变利率债务情况 - 无担保可变利率债务本金2025年为5.5万美元，总计5.5万美元，公允价值为5.5万美元[244] - 无担保可变利率债务到期可变利率为5.2%[244] 定期贷款情况 - 公司有1亿美元定期贷款，通过利率互换安排有效固定利率为2.31%[244] - 2022年底后，公司用1.25亿美元2023年到期的定期贷款偿还了2018年定期贷款[244] 循环信贷安排调整 - 2022年底后，公司修改循环信贷安排，将基准利率从LIBOR转换为调整后的SOFR，适用利率利差不变[244] 利率互换合约情况 - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，利率互换合约名义金额为10万美元，固定利率为1.205%[245] - 截至2022年12月31日利率互换合约公允价值为1,998美元，2021年12月31日为 - 821美元[245]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ___________________________________________________ FORM 10-Q ___________________________________________________ Large Accelerated Filer ☒ Accelerated Filer ☐ Non-accelerated Filer ☐ Smaller Reporting Company ☐ Emerging Growth Company ☐ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECU ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度净亏损约890万美元，即每股摊薄亏损0.10美元，上年同期净亏损700万美元，即每股摊薄亏损0.08美元 [56] - 核心FFO为每股摊薄0.21美元，同比下降0.14美元，原因是商业资产出售以及再投资时机的影响 [56] - 多户同店NOI较上年增长5.1%，平均有效月租金同比增长7% [57][58] - 其他NOI（代表Watergate 600）在第二季度同比增长9.6% [60] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户同店业务：第二季度入住率平均为95.8%，留存率为63%，同比增长6%；新租约有效租金增长率为11.7%，续约有效租金增长率为10.9%，后升至11.2% [50] - 亚特兰大业务：第二季度新租约有效租金增长率为17.7%，续约有效租金增长率为16.3%，综合增长率为16.9%；7月新租约租金增长18.2%，续约租金增长16.3%，综合增长率为17% [51][52] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区地铁市场：近80%的同店组合位于北弗吉尼亚，第二季度有效租金平均上涨近3.5%，同比上涨13%；华盛顿地区新租约置换率第二季度增长15.4%，较上季度提高430个基点 [16] - 亚特兰大市场：第二季度有效租金同比增长16.8%，接近历史最高水平 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划继续地理扩张，评估私人投资组合和其他机会，以实现投资组合的快速扩张 [14] - 执行运营模式、技术平台、人力资源基础设施和品牌战略的全面改革，预计2023年年中完成物业运营内部化 [28][34] - 推出智能家居和智能建筑自动化试点项目，提升中端市场租户的生活体验 [32] - 积极开展ESG倡议，如安装太阳能板和电动汽车充电站 [36] - 行业方面，利率上升导致债务市场收缩，交易市场放缓，但公司作为全现金买家仍有收购机会 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓市场基本面历史上保持强劲，尽管利率上升和宏观事件影响资本市场，但公司仍受益于市场需求 [6] - 预计2023年租金增长将降至个位数高位，之后接近历史水平；预计未来5个季度同店多户NOI实现两位数平均增长 [10][43] - 公司对未来增长前景充满信心，预计2022年下半年和2023年实现强劲的NOI、核心FFO和核心AFFO增长 [25] 其他重要信息 - 公司欢迎新董事会成员Jenny Banner，她将在审计和治理委员会任职 [72] - 公司预计2022年底完成基础设施建设，以内部管理所有社区，并在2023年承担剩余转型成本 [69] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购预期延迟及市场是否会出现机会主义或困境资产情况 - 债务市场机构的覆盖率限制和承销要求使高LTV交易受限，债务基金成本增加，市场上成交的多为全现金或低杠杆交易；公司观察到资本成本上升导致资产重新定价，预计劳动节后市场产品供应将增加 [78][80][84] 问题2: 暂停Riverside开发项目是否意味着潜在资产变现 - 暂停开发是因为公司审慎承销，希望看到更多市场数据点，且建筑成本在过去两年多上涨了约20%；公司仍致力于该资产，认为其长期来看会是赢家 [85] 问题3: 同店本季度租金和其他收入变化与预期不符的原因 - 公司在疫情后租金增长的拐点较晚，部分优惠仍在摊销；本季度有一些费用和收入的时间性噪音；第二季度是坏账高峰期，影响了收入；部分资产收购的成本发生时间与预期有差异 [90][91][92] 问题4: 第二季度与第四季度收购的资本化率差异及影响 - 公司认为放弃不符合承销标准的交易是正确的；预计下半年市场交易增多，卖家对出价的预期会更现实，投资者可能会以更好的基础价格进入市场 [98][99][100] 问题5: 如何提高亚特兰大投资组合在整体中的占比及目标比例 - 模型显示第四季度亚特兰大NOI占比将达20%；公司有三个目标，即实现盈利增长、地理扩张和规模扩张；将继续寻找创造性解决方案，包括与私人投资组合进行NAV对NAV交易，并可能回收低增长资产以投资东南部高增长资产 [102][105][106] 问题6: 2.3%定期贷款明年到期的处理方式及利率变化 - 公司有选择将其展期为另一笔定期贷款，也可在获得投资组合时提前偿还；这为潜在的投资组合交易提供了结构选择 [108][109] 问题7: 因承销纪律放弃的交易现状 - 截至电话会议时，该交易已撤下，预计秋季可能会重新出现；公司对该资产的评估和出价有信心 [111] 问题8: 过去30 - 60天内承销时对租金增长的预期是否更保守 - 公司团队一直保持承销纪律，认为当前租金增长率不可持续；目前仍对之前的预期感到满意，但会更深入研究应收账款和坏账历史；其他活跃买家收紧了承销方法，特别关注NOI的信用范围 [113][114][115] 问题9: 向内部物业管理转型和技术推广如何影响资产承销时的费用考虑 - 公司在建模时已考虑这些因素；目前约70%的物业管理费用支付给第三方，预计内部管理后可节省成本，提高效率；预计到明年年中所有物业在同一系统内运营后开始实现节省 [118][119][120] 问题10: 第四季度1.25亿美元收购指导中是否包含私人投资组合交易 - 目前指导的是传统交易；劳动节后管道可能会扩大，公司也在研究可能的NAV对NAV结构交易以加速地理扩张 [121] 问题11: 公司坏账问题比同行更严重的原因 - 这是时间问题，第一季度公司坏账较轻；目前问题主要在于收回物业的能力，而非租户的支付能力；租户收入增长高于租金增长 [123][124][125] 问题12: 留存率及租户因购房而搬走的情况，以及抵押贷款利率上升的影响 - 华盛顿市场租户因购房搬走的比例较上年下降约20%，亚特兰大市场下降约50%，目前亚特兰大该比例低于9% [126] 问题13: 公司交易时的估值与多户REIT集团存在差距，以及公司扩张和增加员工后对出售公司的看法 - 公司始终以股东利益为重；目前正在通过各种举措为股东创造价值，相信未来业绩提升后股价会改善；但如果有符合股东利益的出价，会做出相应决策 [128][129][130] 问题14: 低增长华盛顿特区资产的定价和可能出售的子市场位置 - 华盛顿特区市场交易率强劲，但租金增长限制和TOPA规定影响了交易速度；弗吉尼亚州北部市场最活跃，马里兰州也有一定活动；公司将选择从适度增长资产向高增长资产进行资源分配，预计回收过程中不会有太大稀释 [131][134][136] 问题15: ATM发行是否仍是未来收购的融资计划，未来两个季度是否会在当前价格水平进行发行 - ATM发行是融资计划的一部分，但目前股价下发行股权不合理；如果股权市场回升，且以NAV对NAV方式交换单位有不同的相对价值时，会考虑使用 [137][138] 问题16: 公司在招聘方面是否遇到困难，哪些职位最困难 - 劳动力市场竞争激烈，招聘和留用都面临挑战；主要困难在物业层面，公司已与第三方管理人员沟通并招聘；公司正在努力将多种文化融入使命和愿景，以吸引和留住员工；同时也在考虑将工作灵活性纳入人力资本结构 [139][140][142]

公司资产情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有约8900套住宅公寓和30万平方英尺商业空间[105] 资产出售情况 - 2021年第三季度，公司出售办公和零售组合，合同售价分别为7.66亿美元和1.683亿美元[106] - 2021年出售办公和零售投资组合，合同销售总价约9.343亿美元[162] 资产收购情况 - 2021年第三和第四季度及2022年期间，公司收购多个公寓社区，合同总价分别为1.54亿美元和2.832亿美元[107] - 2022年期间，公司收购三个公寓社区，合同总价2.832亿美元[114] - 2022年季度，公司在收购Marietta Crossing和Alder Park时分别承担了4280万美元和3370万美元的抵押贷款，这些抵押贷款于2030年5月1日到期[170] 转型成本情况 - 2022年季度和期间，公司分别确认200万美元和420万美元转型成本，预计2022年再产生630 - 730万美元[108] 关键财务指标对比（季度） - 2022年和2021年第二季度，净亏损分别为887.4万美元和699.2万美元，同比增加26.9%[111] - 2022年和2021年第二季度，NOI分别为3279.6万美元和2655.3万美元，同比增加23.5%[111] - 2022年和2021年第二季度，NAREIT FFO分别为1516.5万美元和2055.9万美元，同比减少26.2%[111] - 2022年季度住宅收入达4.6646亿美元，较2021年季度的3.6862亿美元增加9784万美元，增幅26.5%[122] - 2022年季度住宅费用为1.7312亿美元，较2021年季度的1.3468亿美元增加3844万美元，增幅28.5%[122] - 2022年季度住宅净营业收入（NOI）为2.9334亿美元，较2021年季度的2.3394亿美元增加5940万美元，增幅25.4%[122] - 2022年季度总NOI为3.2796亿美元，较2021年季度的2.6553亿美元增加6243万美元，增幅23.5%[122] - 2022年季度净亏损8874万美元，较2021年季度的6992万美元增加1882万美元，增幅26.9%[122] - 2022年季度同店住宅物业房地产租赁收入增加190万美元，增幅5.3%，达3720万美元[125] - 2022年季度住宅物业平均入住率为95.5%，较2021年季度的92.5%增加3.0%[128] - 2022年季度住宅房地产费用占住宅收入的比例为37.1%，2021年季度为36.5%[129] - 2022年季度利息费用为6156万美元，较2021年季度的1.0158亿美元减少4002万美元，降幅39.4%[136] - 2022年第二季度，公司净亏损8874美元，调整后NAREIT FFO为15,165美元；2022年上半年，净亏损16,598美元，调整后NAREIT FFO为29,641美元[187] 关键财务指标对比（上半年） - 2022年上半年同店住宅物业房地产租赁收入增加370万美元，增幅5.3%，达7390万美元[140][144] - 2022年收购带来的房地产租赁收入增加1060万美元，开发物业收入增加260万美元[140][145][146] - 2022年和2021年住宅物业平均入住率分别为95.5%和91.6%，同店入住率提升1.1% [147] - 2022年和2021年住宅房地产费用占住宅收入的比例分别为36.9%和37.4% [148] - 2022年同店住宅物业房地产费用增加80万美元，增幅3.2%，达2640万美元[140][149] - 2022年上半年利息费用为1180.6万美元，较2021年减少847.5万美元，降幅41.8% [140][157] - 2022年上半年，经营活动提供的净现金为33,979美元，较2021年的64,622美元减少30,643美元，降幅47.4%；投资活动使用的净现金为217,129美元，较2021年增加198,934美元，增幅1093.3%；融资活动使用的净现金为4,299美元，较2021年减少44,388美元，降幅91.2%[182] 其他收入与损失情况 - 2021年季度公司确认与2018年出售的一处办公物业的退税相关的其他收入150万美元[137] - 2021年终止五份利率互换协议，名义价值总计1.5亿美元，确认利率衍生品损失580万美元[158] 公司流动性情况 - 截至2022年7月25日，公司现金及现金等价物为3140万美元，循环信贷额度借款能力为7亿美元，总流动性为7.314亿美元[163] 公司资本需求情况 - 2022年全年资本需求包括投资现有运营资产3250 - 3750万美元、开发和再开发项目80 - 100万美元等[165] 公司债务情况 - 截至2022年6月30日，7亿美元无担保循环信贷利率为1个月LIBOR加1.79%，设施费0.20%[116] - 截至2022年6月30日，未来债务本金还款安排为2023年10万美元，此后为476,554美元，预定本金还款总额为576,554美元，扣除相关费用后总计568,711美元[170] - 公司对2018年定期贷款剩余的1亿美元部分进行利率互换，将浮动利率有效固定为2.31%的全固定利率，固定期限至2023年7月[170] - 公司债务的加权平均期限为6.9年[171] - 截至2022年6月30日，无担保固定利率债务本金为500,000千美元，公允价值为471,730千美元，2023年利息支付为19,340千美元，利率2.3%，2024年后利率4.5%，整体利率4.1%[191] - 截至2022年6月30日，有担保固定利率债务本金为76,554千美元，2022年利息支付为1,609千美元，2023年为2,397千美元，2024年后利率3.2%[191] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，利率互换合约名义金额为100,000千美元，固定利率1.205%，浮动指数利率为One - Month USD - LIBOR，2022年6月30日公允价值为2,021千美元，2021年12月31日为 - 821千美元[192] - 公司签订利率互换安排作为现金流套期，以减少利率变动对未来现金流的影响[191] - 公司主要为支持一般企业用途，如房地产收购、资本改善和营运资金需求而承担债务[192] - 公司大部分未偿债务为长期固定利率债务，利率风险与2021年年报披露相比无显著变化[193] 公司股权情况 - 2022年期间，公司发行100万股普通股，净收益2690万美元[115] - 公司已授权发行1.5亿股普通股，截至2022年6月30日，已发行8740万股[177] - 根据股权分配协议，公司可出售总价值达5.5亿美元的普通股，2022年上半年发行103.2万股，加权平均股价为26.27美元，净收益为26,851美元[178] - 公司董事会可酌情授权发行最多1000万股优先股，截至2022年6月30日，无优先股发行和流通[180] 公司金融市场风险情况 - 公司面临的主要金融市场风险是利率风险，主要涉及长期固定利率债务再融资、固定利率债务在利率下降环境中的机会成本以及可变利率信贷额度[190]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度净亏损约770万美元，即摊薄后每股亏损0.09美元，而去年同期净亏损110万美元，即摊薄后每股亏损0.02美元 [27] - 核心FFO为摊薄后每股0.20美元，同比下降0.14美元，原因是商业资产出售的影响 [27] - 多户同店NOI同比增长7.9%，第一季度同店NOI增长较第四季度近乎翻倍 [28] - 本季度每套房屋的平均有效月租金较上年同期增长3.1%，远高于第四季度0.5%的同比增幅 [29] - 其他NOI（即Watergate 600）第一季度较上年同期下降1.7%，主要是年度费用回收的影响 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 同店入住率和续租率保持强劲，支持整个投资组合平均实现低两位数的有效租赁费率增长 [21] - 第一季度同店新入住的有效新租赁费率增长10%，有效续租费率增长9.2%，综合为9.5%；亚特兰大第一季度新入住的有效新租赁费率增长16%，有效续租费率增长12.5% [22] - 4月已签署的租约，亚特兰大实现了20.5%的综合租赁费率增长，华盛顿都会区实现了11.5%的有效增长 [23] - 同店平均入住率在本季度为95.8%，较去年同期上升150个基点，季度末总同店入住率增至96% [23] - 非同店投资组合的租金损失率为16%，同店投资组合为9%，综合总租金损失率为10% [24] - 第一季度续租率保持在71%的高位 [25] - 本季度翻新单元的平均现金回报率为13%，预计随着时间推移翻新速度将加快 [26] 其他业务（Watergate 600） - 入住率自去年年底略有上升，达到91.4% [30] - 2022年指导范围意味着Watergate 600的年化增长率中点为3.4% [30] 各个市场数据和关键指标变化 华盛顿都会区 - 近80%的同店投资组合位于北弗吉尼亚，该地区消费科技行业的快速扩张持续推动就业和收入增长，第一季度北弗吉尼亚的有效租金同比平均加速增长近14% [13] - 华盛顿地区的新租约置换在第一季度增长了10%，较上一季度增长1.7% [13] - 预计2022年华盛顿都会区的平均有效市场租金增长约为9% [24] 亚特兰大 - 第一季度有效租金同比增长超过20%，并保持在接近历史高位的水平 [14] - 第一季度入住率因持续强劲的需求而保持在近97%的高位 [14] - 预计2022年亚特兰大的平均有效市场租金增长约为18% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在东南部地区扩大业务版图，3月签订协议以1.78亿美元收购佐治亚州科布县的两个花园式社区，完成商业资产出售净收益的全部部署，收购完成后亚特兰大投资组合将包括超过1800套公寓，占总公寓投资组合的20%以上 [8] - 公司采用B级增值策略，收购的社区价格点为子市场平均水平的80% - 95%，并提供部分房屋翻新机会，收购后总翻新管道将增至3000套房屋 [8][9] - 公司正在评估投资组合和其他机会，以迅速扩大投资组合规模，同时保持严格的承保标准，追求符合战略且能提供更强NOI增长和股东价值的机会 [12] - 公司正在进行运营基础设施转型，包括对运营模式、技术平台、人力资源基础设施和品牌战略进行全面改革，预计在今年晚些时候将物业层面的住宅运营内部化 [16] - 公司计划推出以居民为中心的品牌战略，包括新名称、品牌和网站，营销将重点关注客户体验和技术赋能 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度业绩反映了盈利势头的开端，预计未来几年将通过捕捉投资组合中强劲的租金增长和继续在东南部地区扩张来实现盈利增长 [6] - 公司预计在未来几年内，科布县社区将实现强劲的NOI增长，随后通过增值翻新实现高于市场的增长 [11] - 随着利率上升，市场上全现金买家的竞争环境将更加公平，公司预计将有更多符合战略的机会出现 [11] - 公司认为当前的G&A费用水平可以支持单位数量翻倍，随着业务规模扩大和费用基础优化，预计将实现显著效益 [19] - 2022年是公司建立更高盈利水平的一年，有多个增长驱动因素，包括收购、租金损失率的弥补、市场租金增长、Trove项目的稳定运营和翻新计划的加速等 [35][36] 其他重要信息 - 公司预计2022年翻新投资为800万美元，相比2021年的300万美元有大幅增加 [26] - 公司重申全年核心FFO每股指导范围为0.87 - 0.93美元 [31] - 预计同店多户住宅NOI增长在7.75% - 9.75%之间，下半年增长更高；同店和Trove项目的NOI增长预计在11.5% - 13.5%之间 [31] - 非同店多户住宅NOI预计在2250万 - 2350万美元之间，其中Trove约占700万美元；同店其他NOI（即Watergate 600）预计贡献1300万 - 1375万美元的NOI [32] - 预计G&A（扣除核心遣散费调整后）在2550万 - 2650万美元之间，利息费用在2500万 - 2600万美元之间，核心AFFO派息率预计在70%多的中间水平，转型成本预计在1100万 - 1300万美元之间 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 各关键市场的定价情况，以及在利率上升环境下市场各细分领域的资本化率是否有变化 - 公司表示尚未看到资本化率有实质性变动，过去12个月华盛顿特区的资本化率有所压缩，第一季度同比约压缩40个基点，亚特兰大约压缩45个基点 [41] - 在利率上升环境下，卖方更倾向于现金买家，市场上出现更多投资组合交易，确定性执行的重要性显著提升 [41][42] 问题2: B级物业租户对利率和价格上涨是否更敏感，是否存在租金上涨的临界点 - 公司目前的各项指标显示，租户保留率创纪录，交易表现为历史最强，坏账情况不严重，同比坏账预测下降20%，未发现信用问题 [44] - 租金收入比在过去12个月保持稳定，亚特兰大的收入增长强劲，达到6.6%，公司所涉及的行业表现优于市场整体水平，目前投资组合表现未受影响 [45][46] 问题3: 关于Watergate出售的最新情况，是否接近最佳出售时机 - 目前华盛顿特区市场上最热门的是短期（2 - 3年）的现成样板间租赁，Watergate还有几年的租赁期需要完成，公司仅用了约90天来建立事实模式，认为仍有很大的恢复空间 [47] - Watergate还有8年的加权平均租赁期限，公司不想进行困境出售，将等待市场恢复，会在合适时机出售并及时通报进展 [47] 问题4: 公司达到更高单位数量的限制因素是什么，是需要更多股权或资本，还是取决于项目管道 - 公司表示会同时考虑扩大规模的机会和匹配合适的资本，通过多种方式实现盈利性扩张和地理多元化 [50][51] - 公司会综合考虑多种因素，包括股权融资、投资组合结构、杠杆和债务利用、资产回收等，目前正在评估多个投资组合项目，相比去年有明显变化 [51][53] 问题5: 公司是否有可能在年中完成1亿美元的初步重新定位后，进行更大规模的投资组合交易 - 公司目前的指导仅基于可见的和无需额外资本的项目，但正在探索各种创造性选项，目标是实现盈利性扩张和地理多元化 [55] 问题6: 目前翻新每套房屋的花费是多少，以及影响翻新数量的因素 - 在华盛顿特区地铁市场，如Assembly项目，每套翻新花费约1.3 - 1.5万美元；在亚特兰大市场，如Carlyle项目，每套约1 - 1.2万美元 [56] - 翻新数量受租户保留率和保持价格可承受性的影响，第一季度高保留率导致可翻新的房屋数量减少，公司会综合考虑这些因素来评估翻新机会 [56]

公司资产情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有约8200套住宅公寓和30万平方英尺商业空间[91] 物业出售情况 - 2021年第三季度，公司出售办公和零售物业组合，合同售价分别为7.66亿美元和1.683亿美元[92] 公寓收购情况 - 2021年第三和第四季度及2022年第一季度，公司收购公寓社区，合同总价2.596亿美元，共1449套公寓[93,100] - 2022年第一季度，公司收购佐治亚州389套公寓社区，合同价1.056亿美元[100] 转型成本情况 - 2022年第一季度，公司确认220万美元转型成本，预计2022年再产生880 - 1080万美元[94] - 公司预计2022年还将产生约880 - 1080万美元的转型成本[125] 关键财务指标变化 - 2022年第一季度净亏损772.4万美元，较2021年的114.7万美元增加573.4%[97] - 2022年第一季度NOI为3065.2万美元，较2021年的2561.6万美元增加19.7%[97] - 2022年第一季度NAREIT FFO为1447.6万美元，较2021年的2849.6万美元减少49.2%[97] - 2022年第一季度净亏损772.4万美元，较2021年的114.7万美元增加657.7万美元，增幅573.4%[108] - 2022年第一季度总净营业收入（NOI）为3065.2万美元，较2021年的2561.6万美元增长503.6万美元，增幅19.7%[108] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司经营活动提供的净现金分别为865.1万美元和3723.9万美元，同比下降76.8%；投资活动使用的净现金分别为1.14533亿美元和82万美元，同比增长1296.7%；融资活动提供的净现金分别为120.09万美元和 - 337.49万美元，同比增长135.6%[144] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司的NAREIT FFO分别为1447.6万美元和2849.6万美元[149] 普通股发行情况 - 2022年第一季度，公司发行100万股普通股，净收益2690万美元[101] - 公司已授权发行1.5亿股普通股，截至2022年3月31日，已发行8740万股[139] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司通过股权分销协议发行普通股的加权平均价格分别为每股26.04美元和22.07美元，净收益分别为26.4万美元和52万美元[140][141] 信贷利率及费用情况 - 截至2022年3月31日，7亿美元无担保循环信贷利率为1个月LIBOR加0.85%，设施费0.20%[102] 住宅业务线数据变化 - 2022年第一季度住宅收入达4333.4万美元，较2021年的3616.7万美元增长716.7万美元，增幅19.8%[108] - 2022年第一季度住宅费用为1590.1万美元，较2021年的1382.6万美元增长207.5万美元，增幅15.0%[108] - 2022年第一季度住宅净营业收入（NOI）为2743.3万美元，较2021年的2234.1万美元增长509.2万美元，增幅22.8%[108] - 2022年第一季度同店住宅物业平均入住率为95.8%，较2021年的94.3%增长1.5%[113] - 2022年第一季度住宅房地产费用占住宅收入的比例为36.7%，2021年为38.2%[114] 公司流动性情况 - 截至2022年4月26日，公司总流动性头寸为8.32亿美元[126] 公司债务情况 - 公司债务加权平均到期期限为7.0年，未来五年内计划到期债务仅1亿美元[132][133] - 截至2022年3月31日，公司未偿无担保固定利率债务本金为5亿美元，利息支付为1534.2万美元，加权平均利率为4.1%[153] 优先股情况 - 公司董事会可酌情授权发行最多1000万股优先股，截至2022年3月31日，无优先股发行和流通[142] 利率互换合约情况 - 截至2022年3月31日，公司有一笔名义金额为1亿美元的利率互换合约，固定利率为1.205%，浮动指数利率为一个月美元伦敦银行同业拆借利率，公允价值为110.4万美元[154] 债务回购情况 - 公司可能会通过公开市场购买、私下协商交易等方式回购和注销未偿无担保票据和定期贷款，具体金额取决于市场条件、流动性需求等因素[134] 契约遵守情况 - 公司需遵守循环信贷安排、2018年定期贷款和无担保票据的契约，截至2022年3月31日，公司遵守相关契约[135][138] 金融市场风险情况 - 公司面临的主要金融市场风险是利率风险，公司通过利率互换安排降低利率变动对未来现金流的影响[152][153]

财务数据和关键指标变化 - 2021年净收入为1640万美元，即每股摊薄收益0.19美元，而前一年净亏损1570万美元，即每股摊薄亏损0.20美元，增长部分归因于2021年资产出售的净收益 [52] - 2021年全年核心FFO为每股摊薄1.06美元，符合指导范围，但略低于中点，原因是第四季度G&A中记录了一项税收费用 [52] - 预计全年核心FFO每股在0.87 - 0.93美元之间 [58] - 预计核心AFFO派息率在70%多的中间水平 [61] - 预计转型成本在1100 - 1300万美元之间 [61] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅同店业务 - 第四季度多户住宅同店NOI增长4.2%，现金基础上增长8% [53] - 第四季度同店收入现金基础上增长4%，同店费用下降3.6%，同店有效租赁费率混合基础上增长8.4%，其中新租赁费率增长8.7%，续租租赁费率增长8.2% [54] - 第四季度留存率为72%，高于预期且较去年同期的51%显著增加 [55] - 预计同店多户住宅NOI增长在7.75% - 9.75%之间 [58] Trove项目 - 预计2022年增加约700万美元的NOI，2023年增加约800万美元的NOI，2023年NOI增长率达14% [49] 非同店多户住宅业务 - 预计非同店多户住宅NOI在1775 - 1850万美元之间，其中Trove约占700万美元 [59] 同店其他业务（Watergate 600） - 截至12月31日，入住率稳步增长至91.3%，同比增加220个基点，百分比租赁现在为92.4% [56] - 预计贡献1300 - 1375万美元的NOI [59] 各个市场数据和关键指标变化 华盛顿都会区 - 2021年第三季度到第四季度，有效市场租金同比攀升430个基点，郊区弗吉尼亚州增长更强，12月有效租金同比增长加速至9.5%，第四季度有效混合租赁交易同比增长6.8%，公司同店混合租赁费率有效基础上增长8.4% [30] - 2021年吸收量创历史新高，接近27000套，在全美排名第5 [31] 亚特兰大、罗利/达勒姆和夏洛特 - 12月有效市场租金同比分别增长20.9%、21.6%和19.3% [31] - 2021年年度需求激增，夏洛特第四季度年度需求比五年平均水平高56%，亚特兰大和罗利 - 达勒姆第四季度年度需求分别达到五年平均水平的135%和131% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司转型为专注多户住宅资产类别，认为其在所在地区有最佳长期增长前景，并首次拓展至华盛顿都会区以外，在亚特兰大扩大投资组合并评估其他目标市场机会 [6][7] - 投资策略针对每个市场和子市场按年代和价格点量身定制，目标是中市场租户，避免与新供应竞争 [26] - 计划在今年晚些时候将物业层面的住宅运营内部化，目前正在进行多项重大举措，包括确定技术战略、实施核心技术平台、重塑人力资源计划等 [33] - 持续评估收购机会，目前管道活跃，正在评估亚特兰大、夏洛特和罗利/达勒姆的多个机会，已完成的收购表现良好，预计未来有更强的NOI增长 [9][10][11] - 计划进行翻新投资，2022年预计花费约800万美元，高于2021年的300万美元，目前有2900套单元的翻新管道 [50][51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 华盛顿都会区公寓市场呈上升趋势，但反弹不如其他受疫情影响更严重的大都市地区明显，预计市场顺风将延续到2023年 [29] - 公司在各地区表现优于同行，归因于基于 affordability 的投资策略 [30] - 预计2022 - 2023年有强劲的NOI增长，有效租金增长将加速，特别是随着春季活动增加 [41] - 城市租赁费率增长预计在今年剩余时间内非常强劲，收入优势将延续到2023年 [47] 其他重要信息 - 公司获得BREEAM认证，8处多户住宅资产成功认证，标志着公司和BREEAM在B类多户住宅领域可持续性和效率提升方面的里程碑 [38] - 自上次通话以来，通过ATM计划发行6820万美元，每股平均价格25.79美元，以加强资本配置 [57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2.7 - 2.9亿美元增量交易的资本化率情况以及新市场未来几年的收益率趋势 - 公司在亚特兰大看到更多符合策略的交易，目前实现的资本化率略高于4%，也有一些高3%多的有吸引力的交易，未来二到三年NOI增长预计为低两位数，之后逐渐降至个位数并回归正常水平 [66][67][68] 问题2: 核心华盛顿特区都会区租金增长情况 - 根据RealPage数据，今年有57%的租金增长，公司在2021年7月看到新租赁的疫情后租金拐点，续租滞后，预计在达到一年前的周年日期前有良好的租赁交易，年中摊销的优惠结束后，新租赁和续租有效交易将很强劲，且有望享受市场租金增长 [68][70][71] 问题3: 是否会有新品牌和新名称 - 公司正在评估品牌，预计仲夏有相关消息，重新品牌可能涉及新名称 [72] 问题4: 同店组合中截至3月和9月仍受租金增长限制的单元百分比 - 同店组合中80%在北弗吉尼亚州未受限制，13%在华盛顿特区3月开始解除限制，约7%在马里兰州，续租限制到9月 [76] 问题5: 今年除指导中详细说明的1200万美元外，是否有额外的资本化成本 - 约400万美元的技术投入可资本化 [78] 问题6: 对G&A“有意义”差异的定义 - 预计完成转型后G&A指导范围与现在相似 [80] 问题7: G&A成本是否会从年初到年底逐步下降 - 预计不会有太大波动，随着转型成本和投资完成，G&A将趋于稳定，接近目前水平 [81] 问题8: 已执行的翻新项目经济情况以及新资产的每单元投资和预期收入回报 - 在华盛顿特区同店组合中，翻新平均每单元1.3 - 1.5万美元，回报率达中两位数，部分接近20%，亚特兰大接近或低于1万美元，公司有2900套单元的翻新计划，预计经济情况将与以往相似 [83][84] 问题9: 如何考虑Watergate 600资产的持有期 - 公司认为该资产仍有价值，将持续评估市场条件，年底该资产NOI占比将低于10%，公司会整体考虑投资组合，可能将部分资产变现并重新分配资本到东南部高增长市场 [86][87]

员工情况 - 截至2022年2月16日，公司有53名员工从事公司、财务、资产管理等职能工作[28] REIT分配要求 - 为维持REIT资格，公司需每年将90%的REIT应税收入（扣除股息支付前确定，不包括净资本收益）分配给股东[39] 无担保固定利率债务本金情况 - 2021 - 2026年及以后，公司无担保固定利率债务本金分别为0、100000千美元、0、0、0、400000千美元，总计500000千美元，公允价值为515341千美元[309] 无担保固定利率债务利息支付情况 - 2021 - 2026年及以后，公司无担保固定利率债务利息支付分别为20300千美元、19340千美元、17995千美元、17995千美元、17995千美元、69369千美元，总计162994千美元[309] 无担保固定利率债务到期利率情况 - 2022 - 2026年及以后，公司无担保固定利率债务到期利率分别为2.3%、无、无、无、4.5%，总体利率为4.1%[309] 利率互换合约公允价值情况 - 截至2021年12月31日，一份名义金额为100000千美元、固定利率为1.205%的利率互换合约公允价值为 - 821千美元[310] - 截至2020年12月31日，名义金额为100000千美元、50000千美元、25000千美元（4份）的利率互换合约公允价值分别为 - 2671千美元、 - 1338千美元、 - 1562千美元、 - 1562千美元、 - 1561千美元、 - 1561千美元，总计 - 10255千美元[310] 碳排放目标 - 公司承诺到2050年实现净零碳排放运营，与城市土地研究所的目标一致[48] 节能减排措施 - 公司通过多种方式减少能源、温室气体、水和废物排放，如使用能源之星设备、低流量水装置等[47] 利率互换安排目的 - 公司使用利率互换安排降低利率变动对未来现金流的影响[308] 利率互换安排套期交易情况 - 2021年第二季度，公司确定五份名义价值总计1.5亿美元的利率互换安排的套期交易可能不会发生，这些利率互换安排自2021年6月30日起不再是有效的现金流量套期[311] 利率衍生品损失情况 - 2021年第二季度，公司确认损失580万美元，记录在综合运营报表的利率衍生品损失中[311] 贷款提前偿还情况 - 2021年9月27日，公司提前偿还2018年定期贷款中的1.5亿美元[311] 利率互换安排终止情况 - 提前还款后，公司终止五份名义价值总计1.5亿美元的利率互换安排[311] 贷款持有预期情况 - 公司目前预计持有2018年定期贷款剩余的1亿美元直至到期[311] 利率互换安排有效性情况 - 截至2021年12月31日，与2018年定期贷款剩余部分相关的名义价值1亿美元的利率互换安排是有效的现金流量套期[311]