UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ___________________________________________________ FORM 10-K ___________________________________________________ ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For fiscal year ended December 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 COMMISSION FILE NO. 001-06622 ___________________________________________________ WASHINGTON REAL ESTATE ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年归属于控股股东的净利润为3.84亿美元（每股4.75美元），较2018年的2600万美元（每股0.32美元）大幅增长，主要由于资产出售带来的净收益 [39] - 2019年核心FFO为每股1.71美元，处于指引区间中值，同比下降0.15美元，主要受资产出售影响 [39][40] - 同店NOI整体下降0.2%（GAAP）或增长0.5%（现金），其中办公NOI下降4.6%（GAAP）和3.6%（现金），而多户住宅NOI增长4.6% [40][42] - 2020年核心FFO指引为每股1.53-1.59美元，预计第一季度触底，下半年因租赁开始和租金增长而强劲增长 [48][49] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 同店NOI增长4.6%，新租约租金增长220个基点，续租租金增长430个基点，混合租金增长340个基点 [42] - 2019年完成360套同店物业翻新，平均投资回报率14%，新收购资产翻新计划预计未来几年贡献主要价值创造 [43] - Trove开发项目第一阶段进入租赁期，第二阶段预计2020年交付，2021年稳定 [17][19] - 新收购的Assembly和Cascade资产翻新计划预计2020年完成350套翻新，平均现金回报率低双位数 [22] 办公业务 - 第四季度签署4.6万平方英尺新租约和5.7万平方英尺续租，新租约GAAP租金增长34%，现金增长20%，续租GAAP增长27%，现金增长12% [45] - Space Plus灵活办公项目2019年新增10万平方英尺租赁面积，加权平均溢价10%，第四季度溢价达13%，空置期少于两个月 [31] - 预计2020年办公NOI增长在-1%至1%之间，下半年因新租约开始而增长 [50] 零售业务 - 同店GAAP NOI增长3.4%，现金NOI增长4.9%，主要由于Spring Valley Village高价值租约开始和更高回收率 [44] - 第四季度签署9000平方英尺新租约和8000平方英尺续租，包括Spring Valley Village二层16年租约 [45][46] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿地区住房供应不足，年均新建1.7万套，远低于2.9万套需求，新供应难以满足中端市场租户需求 [10][11] - 未来五年70%家庭增长预计发生在郊区，主要由于千禧一代对空间和学校需求 [13] - 北弗吉尼亚办公市场净吸收量为2006年以来最高，科技和网络安全需求占60%租赁量 [29] - 90%多户A级和B级资产位于地铁一英里内，75%位于HQ2五英里半径内 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2019年执行13亿美元资本重组交易，将高风险商业资产转换为多户住宅资产，改善现金流稳定性 [8][59] - 多户投资策略聚焦中端市场租户，该群体占租赁需求25%，但新供应仅5% [12] - 办公资产出售计划持续进行，已清算大盒子零售和单租户资产，剩余单租户办公楼预计下月出售 [14] - 推出NU租户体验应用，试点于Silverline、Arlington Tower和Watergate 600，旨在提升租户保留率 [35][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 华盛顿地区住房供应不足和亚马逊HQ2入驻将推动多户需求 [26][27] - 联邦云计算合同和科技需求增长将推动北弗吉尼亚办公市场 [30] - 2020年为转折年，下半年增长将受办公租赁开始和多户NOI增长驱动 [18][60] - 预计2021年及以后将实现强劲同比增长，受Trove和Riverside开发项目推动 [60][70] 其他重要信息 - 公司2019年获得华盛顿特区可持续发展奖，员工志愿服务1800小时，ESG评分提升29点 [55][56] - 年底净债务与EBITDA比为5.6倍，预计2020年底将处于6-6.5倍目标区间 [53] - 已偿还最后抵押贷款，消除担保债务，增加财务灵活性 [53] 问答环节所有的提问和回答 问题: Booz Allen的GAAP收益率 - 回答: 该资产每季度贡献约110万美元NOI [62] 问题: 剩余办公资产出售计划和时间表 - 回答: 公司优先发展多户业务，办公出售将视市场情况而定，2019年出售资产收益率低于100个基点 [63][65] 问题: 2021年增长前景 - 回答: 2020年第一季度为底部，随后季度将逐步增长，2021年受Trove和租赁开始推动将显著增长 [68][70] 问题: 2021年债务容量和收购能力 - 回答: EBITDA增长将提供收购容量，但目前重点在Riverside开发项目 [71][73] 问题: Trove对2020年NOI贡献 - 回答: 保守估计2020年下半年收支平衡，主要贡献在2021年 [76] 问题: 新收购多户资产增长预期 - 回答: 预计增长高于同店，但需更多时间确定具体百分比 [78]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ___________________________________________________ FORM 10-Q ___________________________________________________ Large Accelerated Filer ☒ Accelerated Filer ☐ Non-accelerated Filer ☐ Smaller Reporting Company ☐ Emerging Growth Company ☐ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For quarterly period ended September 30, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECU ...

收入和利润 - 公司2019年第二季度净收入同比下降90.8%，从2018年同期的1,075万美元降至98.7万美元，主要由于折旧摊销增加550万美元及房地产销售损失100万美元[147][148] - 2019年同店房地产租金收入为6.4267亿美元，较2018年的6.3826亿美元增长0.7%（441万美元）[163][164] - 房地产租赁收入中，同店收入从2018年的126,627万美元增至2019年的128,816万美元，增长2,189万美元，增幅1.7%[182] - 终止经营收入从2018年的12,045万美元增至2019年的13,216万美元，增长1,171万美元，增幅9.7%[182] - 2019年第二季度终止经营业务收入为717.8万美元，较2018年同期的618.7万美元增长16.0%[225] 成本和费用 - 公司2019年整体房地产支出增长4.5%（1215万美元），占收入比例从35.7%升至36.6%[163][169] - 折旧和摊销费用从2018年的55,183万美元增至2019年的60,101万美元，增长4,918万美元，增幅8.9%[182] - 房地产减值从2018年的1,886万美元增至2019年的8,374万美元，增长6,488万美元，增幅344.0%[182] - 利息支出从2018年的25,813万美元增至2019年的27,748万美元，增长1,935万美元，增幅7.5%[182] - 2019年第二季度房地产折旧和摊销费用为3304.4万美元，同比增长19.9%[225] - 2019年上半年房地产减值损失为837.4万美元，较2018年同期的188.6万美元大幅增加[225] 业务线表现 - 2019年办公板块同店租金收入下降2.2%（794万美元），主要因Watergate 600和2000 M Street租约到期及租金减免增加[164] - 多户住宅板块同店租金收入增长3.7%（882万美元），主要因整体租金率提升[164] - 办公板块同店房地产支出增长5.1%（665万美元），主要因房地产税和管理费用增加[170] - 多户住宅板块同店房地产支出下降0.4%（33万美元），主要因公用事业和房地产税减少[170] - 2019年第二季度办公板块签约新租约84,000平方英尺，平均租金43.39美元/平方英尺，租金率同比上涨5.9%[168] 地区表现 - 同店期末出租率从2018年6月30日的94.7%下降至2019年6月30日的93.3%，主要由于办公板块出租率下降[149] - 公司整体同店期末出租率从94.7%降至93.3%，其中办公板块下降3.6个百分点至91.8%[167] 管理层讨论和指引 - 公司战略重心从零售板块转向多户住宅板块，零售资产将不再作为独立报告分部[145][154] - 2019年二季度资本需求包括：现有资产组合投资8000-8500万美元（其中2250-2750万美元用于租户相关资本及租赁佣金），开发项目投资4750-5250万美元[201] 收购和出售活动 - 公司在2019年第二季度收购了Assembly Portfolio，包含7处多户住宅物业，共计2,113个单元，合同购买价格为4.612亿美元[143] - 公司在2019年第二季度出售了Quantico Corporate Center办公物业，合同售价为3,300万美元[151] - 公司计划在2019年第三季度出售Frederick Crossing和Frederick County Square零售物业，目前已完成签约[153] - 公司于2019年7月23日完成收购Cascade at Landmark多户住宅物业，合同购买价格为6,980万美元[156] - 2019年出售Quantico Corporate Center导致房地产销售损失492万美元，而2018年出售2445 M Street带来收益249.5万美元[163][176] - 2019年第二季度处置不动产净损失为104.6万美元，2018年同期为净收益249.5万美元[225] 债务和融资 - 应付票据从2018年的9,978万美元增至2019年的13,168万美元，增长3,190万美元，增幅32.0%[178] - 抵押应付票据从2018年的961万美元降至2019年的519万美元，减少442万美元，降幅46.0%[178] - 信贷额度从2018年的2,607万美元降至2019年的2,354万美元，减少253万美元，降幅9.7%[178] - 资本化利息从2018年的-390万美元增至2019年的-789万美元，增长399万美元，增幅102.3%[178] - 2019年应付票据增加至2.33亿美元，同比增长20%，主要由于2019年4月执行2019年定期贷款及2018年3月2.5亿美元贷款替换1.5亿美元贷款[197] - 抵押应付票据减少至1040万美元，同比下降46%，主要由于2018年8月偿还Kenmore公寓抵押贷款[197] - 信贷额度减少至4910万美元，同比下降6.2%，2019年加权平均借款2.005亿美元（2018年为2.856亿美元），加权平均利率从2.8%升至3.5%[197] - 资本化利息增至-1502万美元，同比上升97.1%，因Trove项目、Wellington周边多户开发及Riverside公寓相关利息资本化[197] - 2019年总债务达2.7748亿美元，同比增长7.5%[197] - 2018年债务清偿损失120万美元，涉及1.5亿美元七年期无担保贷款再融资为2.5亿美元五年期贷款[198] - 债务加权平均期限为2.4年，2019年到期债务包括10.232亿美元有担保债务及4.5亿美元无担保债务，平均利率3.4%[205][206] - 公司未偿还固定利率债务总额为14.5亿美元，加权平均利率为3.8%[230] - 可变利率债务总额为2.18亿美元，加权平均利率为3.4%[230] - 抵押贷款本金摊销总额为5614万美元，加权平均利率为4.0%[230] - 利率互换合约名义金额为4亿美元，2019年6月30日公允价值为-127.2万美元[233] 现金流 - 2019年上半年经营活动现金流6.0543亿美元，同比下降14.4%，主要因2018年6月出售2445 M Street及2019年收购Assembly Portfolio[220] - 2019年上半年融资活动现金流4.06437亿美元，同比增加5.16149亿美元，主要因收购Assembly Portfolio的2019年定期贷款借款[221] 营运资金 - 2019年第二季度NOI（净营业收入）同比增长0.5%，达到4,868.6万美元，主要得益于Assembly Portfolio收购带来的340万美元增长[147][149] - 公司2019年第二季度NAREIT FFO（营运资金）同比下降1.8%至3,745.4万美元，主要受利息支出增加210万美元影响[147][150] - NAREIT FFO（房地产投资信托基金运营资金）在2019年第二季度为3745.4万美元，2018年同期为3813.3万美元[225] - 2019年上半年NAREIT FFO为7097万美元，较2018年同期的7328.7万美元下降3.2%[225] 资产组合 - 截至2019年6月30日，公司拥有53处物业，包括580万平方英尺商业空间和6,381个多户住宅单元[142] - 2019年收购资产（Assembly Portfolio）带来租金收入增长540万美元，但被Arlington Tower收入减少20万美元部分抵消[165]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ___________________________________________________ FORM 10-Q ___________________________________________________ x QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For quarterly period ended March 31, 2019 OR o TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. COMMISSION FILE NO. 1-6622 WASHINGTON REAL ESTATE INVESTMENT TRUST (Exact name of registrant as spe ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ___________________________________________________ FORM 10-K ___________________________________________________ x ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For fiscal year ended December 31, 2018 OR o TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. COMMISSION FILE NO. 001-06622 ___________________________________________________ WASHINGTON REAL ESTATE ...