文章核心观点 公司2024年第一季度财报显示营收下降但每股收益增长，部分指标与预期有差异，通过关键指标可更准确了解公司财务健康状况和预测股价表现，近一个月股价表现优于标普500指数 [1][2][3][4][8] 营收情况 - 2024年第一季度营收1.4228亿美元，同比下降6.1%，低于Zacks共识预期1.4278亿美元，差异为-0.35% [1][2] - 租金收入1.4228亿美元，三位分析师平均预估为1.4286亿美元，同比变化-6.1% [5] - 抵押贷款和其他融资收入1291万美元，两位分析师平均预估为1158万美元，同比变化+23.3% [6] - 其他收入1204万美元，两位分析师平均预估为1076万美元，同比变化+29% [7] 每股收益情况 - 每股收益为1.12美元，去年同期为0.69美元，低于共识预期1.14美元，差异为-1.75% [1][2] - 摊薄后每股净收益为0.75美元，两位分析师平均预估为0.58美元 [7] 股价表现 - 过去一个月公司股价回报率为-0.8%，Zacks标普500综合指数变化为-4.1% [8] - 股票目前Zacks排名为3（持有），短期内表现可能与大盘一致 [8]

文章核心观点 - EPR Properties本季度运营资金和营收未达预期，股价年初以来表现不佳，未来走势取决于管理层财报电话会议评论及FFO预期变化，当前Zacks Rank为3（持有），同行业Kimco Realty即将公布2024年第一季度财报 [1][3][4] EPR Properties本季度财务表现 - 本季度运营资金（FFO）为每股1.12美元，未达Zacks共识预期的每股1.14美元，去年同期为每股1.30美元，FFO意外率为 -1.75% [1][2] - 上一季度预期FFO为每股1.18美元，实际为每股1.16美元，意外率为 -1.69%，过去四个季度仅一次超过共识FFO预期 [2] - 2024年第一季度营收为1.4228亿美元，未达Zacks共识预期0.35%，去年同期营收为1.5159亿美元，过去四个季度有三次超过共识营收预期 [3] EPR Properties股价表现 - 自年初以来，EPR Properties股价下跌约16.2%，而标准普尔500指数上涨5.6% [4] EPR Properties未来展望 - 股票近期价格走势及未来FFO预期主要取决于管理层财报电话会议评论 [4] - 可通过公司FFO展望判断股票走势，包括当前对未来季度的共识FFO预期及预期变化 [5] - 近期EPR Properties的预期修正趋势喜忧参半，当前Zacks Rank为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [7] - 未来季度和本财年的预期变化值得关注，当前未来季度共识FFO预期为每股1.23美元，营收1.4619亿美元，本财年共识FFO预期为每股4.96美元，营收5.8693亿美元 [8] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 零售行业目前处于250多个Zacks行业的后27%，排名前50%的行业表现优于后50%行业两倍多 [9] Kimco Realty情况 - Kimco Realty尚未公布2024年第一季度财报，预计5月2日发布 [10] - 预计本季度每股收益0.38美元，同比变化 -2.6%，过去30天该季度共识每股收益预期上调0.3%，预计营收4.6882亿美元，同比增长5.9% [11]

公司概况 - 公司是一家自我管理的房地产投资信托基金，成立于1997年8月[6][7] - 公司主要业务目标是通过实现调整后运营资金和每股股息的可预测增长来提升股东价值[6] - 公司战略增长专注于收购或开发多元化的体验式房地产项目组合[7] - 教育投资组合是公司的传统投资，可提供额外的地理和运营商多样性[8] 财务数据对比（2024年Q1与2023年同期） - 2024年第一季度营收1.67232亿美元，2023年同期为1.71396亿美元[11] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净利润为5667.7万美元，2023年同期为5162.4万美元[11] - 2024年3月31日总资产为56.94036亿美元，2023年同期为57.56615亿美元[11] - 2024年3月31日净债务为27.81753亿美元，2023年同期为27.44791亿美元[11] - 2024年3月31日净债务与总市值比率为44%，2023年同期为46%[11] - 2024年3月31日净债务与调整后EBITDAre比率为5.5，2023年同期为5.0[11] 2024年第一季度财务数据 - 2024年第一季度总营收为1.67232亿美元，净收入为6270.9万美元[13] - 2024年第一季度可供EPR Properties普通股股东使用的资金运营资金（FFO）为8142.6万美元[14] - 2024年第一季度调整后资金运营资金（FFOAA）为8572.3万美元[14] - 2024年第一季度调整后运营资金（AFFO）为8567.5万美元，AFFO派息率为75%[15] - 2024年第一季度租金收入为1.42281亿美元[13] - 2024年第一季度物业运营费用为1492万美元[13] - 2024年第一季度基本FFO每股为1.08美元，摊薄后为1.07美元[14] - 2024年第一季度基本调整后FFO每股为1.14美元，摊薄后为1.13美元[14] - 2024年第一季度AFFO每股摊薄普通股为1.12美元[15] - 2024年第一季度，公司净债务与总市值比率为44%，净债务与调整后EBITDAre比率为5.5 [22] - 2024年第一季度，公司调整后EBITDAre为126348000美元，扣除相关项目后可用于偿债的综合收入为122678000美元[20] - 2024年第一季度，公司普通股每月股息为每股0.835美元[21] - 2024年第一季度投资支出85712000美元，其中新建支出24001000美元，再开发支出13871000美元，收购支出33437000美元；同期处置收入46188000美元[27] - 2024年第一季度，影院投资支出370000美元，全部为再开发支出；同期影院处置净收入1286000美元[27] - 2024年第一季度，餐饮娱乐投资支出16445000美元，其中新建支出8935000美元，再开发支出553000美元，应收票据投资6957000美元[27] - 2024年第一季度净收入为62709千美元，2023年第四季度为45529千美元[47][49] - 2024年第一季度利息覆盖率为3.6，固定费用覆盖率为3.1，债务偿付覆盖率为3.6[47] - 2024年第一季度净现金由经营活动提供99543千美元，投资活动使用38551千美元，融资活动使用79484千美元[48] - 2024年第一季度EBITDAre为121774千美元，调整后EBITDAre（季度）为126348千美元，调整后EBITDAre（年度化）为505392千美元[49] - 2024年第一季度年度化调整后EBITDAre（季度）为133798千美元，年度化调整后EBITDAre为535192千美元[49] - 2024年第一季度来自外汇掉期合约结算收入为227千美元，运营物业营业收入为11606千美元，其他收入为12037千美元[50] - 2023年第四季度销售参与收入为9134千美元[47][49][50] - 2024年第一季度折旧和摊销为40469千美元[47][49] - 2024年第一季度利息费用（毛额）为33592千美元，利息费用（净额）为31651千美元[47][49] - 2024年第一季度所得税费用为347千美元[49] 截至2024年3月31日财务数据 - 2024年3月31日，穆迪、惠誉和标准普尔对公司高级债务评级分别为Baa3（稳定）、BBB -（稳定）和BBB -（稳定）[18] - 截至2024年3月31日，公司总债务为28.1771亿美元，加权平均利率为4.32%[16] - 截至2024年3月31日，公司总债务为2817710000美元，较2023年12月31日的2816095000美元略有增加[17] - 截至2024年3月31日，公司总债务与总资产比率为40%，债务服务覆盖率为4.3倍，未抵押资产与无担保债务比率为238% [19] - 2024年3月31日，公司普通股有75670030股，收盘价为每股42.45美元，总市值为3212193000美元[21] - 截至2024年3月31日，公司抵押贷款应收款账面价值为580169000美元，较2023年12月31日的569768000美元有所增加[24] - 截至2024年3月31日，非合并合营企业总资产264254000美元，公司部分为195449000美元；一季度净亏损4267000美元，公司部分为3627000美元[25] - 截至2024年3月31日，非合并应付第三方抵押贷款票据总额为179317000美元，公司部分为130709000美元[26] - 截至2024年3月31日，在建物业预计总投资111593000美元，其中自建项目预计投资30474000美元；预计总投入使用成本111593000美元，实际第一季度投入使用成本126785000美元[28] - 截至2024年3月31日，投资组合包括288个体验式物业和70个教育物业，共计358个物业；体验式投资组合年化调整后EBITDAre为93%，教育投资组合为7%[30] - 截至2024年3月31日，未来租赁到期情况显示，2034 - 2036年到期租赁的租金收入占比较高，分别为10%、11%、11%[31] 2024年业务指引 - 2024年投资支出指引为2 - 3亿美元，年初至今实际为8570万美元[34] - 2024年处置收益和抵押贷款票据偿还指引为5000 - 7500万美元，年初至今实际为4620万美元[34] - 2024年百分比租金指引为1200 - 1600万美元，年初至今实际为190万美元[34] - 2024年调整后每股摊薄FFO指引为4.76 - 4.96美元，年初至今实际为1.13美元[34] - 2024年可供普通股股东分配的净收入指引为2.68 - 2.88美元/股，年初至今实际为0.75美元/股[34] - 2024年可供普通股股东分配的FFO指引为4.68 - 4.88美元/股，年初至今实际为1.07美元/股[34] 客户营收占比 - 2024年第一季度，前十大客户占总营收的65.3%，其中Topgolf占比14.8%，AMC Theatres占比14.0%，Regal Entertainment Group占比11.2%[33] 投资支出估计 - 公司对位于威斯康星州沃伦斯、宾夕法尼亚州哈里斯维尔和路易斯安那州布雷奥克斯布里奇的体验式住宿物业的合资企业2024年剩余时间的投资支出估计为570万美元[28] 财务指标计算说明 - 公司计算EBITDAre、Adjusted EBITDAre等非GAAP财务指标的方法可能与其他REITs不同，不具可比性[35][36][37] - FFO是广泛使用的房地产公司运营绩效指标，公司计算FFO时会对净收入进行调整[40] - AFFO也是房地产公司运营绩效指标，公司计算AFFO时会在FFO基础上进行多项加减调整[41] - 公司计算利息覆盖率、固定费用覆盖率和债务偿付覆盖率等指标的方法可能与其他公司不同，可比性有限[42][43][44] 债务相关信息 - 公司高级无担保票据固定利率为3.60%、3.75%、4.50%、4.75%和4.95%，利息每半年支付一次[18] - 公司债务契约限制包括总债务与调整后总资产比率不超过60%、担保债务与调整后总资产比率不超过40%等[18]

文章核心观点 - EPR Properties即将发布的报告预计显示季度收益下降，需关注盈利预测变化以预测投资者对股票的反应，同时介绍了分析师对公司关键指标的预测及公司近期股价表现 [1][3] 盈利预测情况 - 预计季度每股收益1.16美元，同比下降10.8% [1] - 分析师预测营收1.4278亿美元，同比下降5.8% [1] - 过去30天该季度共识每股收益预估向下修正1.1% [2] 盈利预测重要性 - 盈利预估的变化是预测投资者对股票潜在反应的重要因素 [3] - 盈利预估修正趋势与股票短期价格表现有很强关系 [4] 关键指标预测 - 预计“租金收入”达1.4286亿美元，同比变化-5.8% [7] - 预计“抵押贷款和其他融资收入”为1158万美元，同比变化+10.6% [8] - 预计“其他收入”达1076万美元，较上年同期变化+15.3% [8] - 预计“折旧和摊销”为4043万美元，去年同期为4120万美元 [9] 股价表现与评级 - 过去一个月EPR Properties股价回报率为-3.4%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为-2% [10] - EPR Zacks评级为3（持有），预计近期表现与整体市场一致 [10]

文章核心观点 投资者不应过度关注不重要且相互矛盾的事件和预测，应克服“近期/首要”难题，关注长期表现，寻找被近期下跌冲击的优质公司，兼顾收益与资本增值 [1][4][25] 市场波动与投资策略 - 投资者常被不同分析师观点左右，市场走势判断常取决于时间框架 [2] - 投资者应克服“近期/首要”难题，避免因近期或早期重大事件影响投资决策 [4] - 市场有牛熊周期，明智投资可从回调中获利并利用市场过度表现 [5] - 不应因短期市场波动恐慌或过度看好单一行业 [6] 不同时间框架市场表现 - 近期一周，标普500和纳斯达克综合指数表现不佳 [3] - 2024年科技板块在AI热潮后多数时间下跌，金融和工业板块表现优于科技板块 [8] - 近12个月市场表现受近6个月影响，从2021年4月19日到2024年4月19日，持续投资是不错选择 [9] - 过去五年科技板块是唯一涨幅达三位数的板块，但不意味着未来仍是最佳投资选择 [10] 房地产行业与相关公司 - 房地产是过去五年表现最差的板块，但退休投资者看重其稳定收益 [12] - Getty Realty Corp.拥有并租赁超1000处独立房产，多数为加油站与便利店结合，即使电动汽车普及，其位置也适合建设充电设施，目前价格低、股息高、出租率达99.8% [12][14][15] - EPR Properties销售“体验式物业”，包括电影院、健身中心等，减少影院物业持有，增加其他体验式物业投资，股息率8.46%，接近年度低价 [16][17][18] - STAG Industrial曾因疫情供应链问题被卖出，如今墨西哥成为美国主要出口国，近岸外包趋势使其受益，定义的巨型项目自2021年吸引超4640亿美元私人投资，目前股息率4.24% [21][22][23]

EPR的多元化战略 - EPR的管理团队主要目标是多元化，逐步减少对电影院的投资[9] - EPR在购买机会时机取得成功，通过在其他领域进行投资来实现多元化[10] EPR在COVID危机中的表现 - EPR在COVID期间遭受重创，通过自愿推迟1.5亿美元的收入来帮助租户[7][8] - EPR在COVID危机中表现出色，管理层保持耐心和机会主义，只在能获得良好价格时出售资产[11] EPR的市场机会把握 - EPR的管理层通过抓住市场机会并保持耐心采取了正确的方法，愿意收取8%的收益[13]

文章核心观点 - EPR Properties是专注娱乐的房地产投资信托基金，虽仍过度依赖电影院，但正减少相关敞口，2023年FFO增长良好，股息覆盖度高且上调了股息，当前股价回调是买入机会 [1][2][3] 独特投资组合与战略转变 - 截至2023年12月31日，公司拥有价值68亿美元的房地产投资组合，涵盖影院、滑雪场、教育设施等多种资产 [7] 投资组合概述 - 2023年公司FFO增长良好，调整后FFO达3.972亿美元，同比增长12%，主要得益于美国经济中休闲消费增长和北美票房20%的增长 [8] 财务表现 - 2023年第四季度，影院仍是最大收入类别，但收益占比从上次分析的40%降至37%，公司未来可能剥离影院资产，转向其他领域 [9][10] 影院收入 - AMC影院的上座率在新冠疫情后大幅反弹，虽未恢复到疫情前水平，但趋势向好，支持公司从影院投资转型的战略计划 [11] - 公司预计会出售部分影院，将所得资金投入其他战略增长领域，以抵消FFO下降 [12] - 流媒体服务对影院的威胁是公司剥离影院业务的主要原因，未来几年公司将大幅缩减影院投资组合 [13] FFO支付比率、指引与FFO倍数 - 公司基于调整后FFO的股息支付率低，有大量超额股息覆盖，2023年调整后FFO为每股5.19美元，股息支付为每股3.30美元，支付率为64% [15][16] - 2月公司将股息提高3.6%，4月起每月每股支付0.285美元股息，股息收益率达8.2% [17] - 公司预计2024年FFO为4.76 - 4.96美元，同比下降6%，预计处置资产规模为5000 - 7500万美元 [18] - 基于41.72美元的股价，公司调整后FFO的倍数为8.6倍，年初接近10倍，预计2025年公司FFO将恢复增长，当前股价回调是买入机会 [20] - 预计2025年公司FFO增长5%，达到每股5.10美元，FFO倍数有望重估至10倍，对应内在价值为51美元 [21][22] 周期性利润风险 - 公司专注的娱乐地产在经济上行时表现良好，但在经济衰退时，休闲消费的可自由支配性会使公司面临比其他REITs更大的周期性利润风险 [23][24] - 资产剥离短期内会导致FFO下降，可能引发投资者对公司投资组合重组的担忧 [25] 结论 - 公司是顺周期的体验式REIT，拥有独特的房地产资产组合，虽仍过度依赖影院，但正减少相关敞口，预计2024年FFO下降，但股息覆盖良好，股息支付率低，安全性高 [26][27]

文章核心观点 投资应避免盲目跟风，要深入研究、了解投资对象，同时分析了Global Net Lease、EPR Properties和Annaly Capital Management三家公司的情况并给出评级建议 [5][11][28] Global Net Lease - 公司是房地产投资信托，收购全球商业地产，专注售后回租交易，租户超800个，涉及94个行业 [14][16] - 去年9月与Necessity Retail REIT合并，成为第三大公开交易的净租赁REIT，拥有6680万平方英尺、1296处房产的投资组合，出租率96%，加权平均租赁期限6.8年 [15] - 约80%的直线租金来自美国和加拿大，约58%来自投资级或隐含投资级评级的租户，前10大租户占直线租金约21% [16][17] - 工业与配送、多租户零售、单租户零售和单租户办公物业分别占投资组合的32%、27%、21%和20%，78%的投资组合有年均1.3%的合同租金增长 [18] - 被标普评为垃圾级，信用评级BB，杠杆率高，市值约18亿美元，总债务约55亿美元，总债务与企业总价值之比为78.41% [19] - 净债务与调整后EBITDA之比为8.4倍，利息覆盖率为2.4倍，债务加权平均利率4.8%，加权平均到期期限3.2年 [20] - 2023年底流动性约1.36亿美元，超20%的未偿债务将于2025年到期，可能需以更高利率再融资 [21] - 2017年以来仅2018年调整后运营资金实现1%的正增长，2023年AFFO每股收益为1.40美元，较2017年的2.10美元持续恶化，2023年下降16%，预计2024年再降6% [22] - 股息多次削减，最近一次季度股息从每股0.354美元降至0.275美元，降幅超22%，目前股息收益率14.32%，2023年AFFO派息率111% [23][25][27] - 公司市盈率为5.57倍，低于平均的9.05倍，被评为投机性买入 [28] EPR Properties - 是净租赁REIT，投资多元化体验式房地产组合，目标物业类型包括电影院、高尔夫练习场等 [29][30] - 市值约31亿美元，拥有1980万平方英尺的体验式投资组合，包括166家电影院等多种物业类型，2023年底体验式投资组合占公司投资的93%，出租率99% [31] - 除体验式投资组合外，还拥有教育投资组合，公司打算处置该教育投资组合 [32] - 杠杆率良好，净债务与调整后EBITDA之比为5.3倍，固定费用覆盖率为3.2倍，净债务与总资产之比约39%，长期债务与资本之比为52.80% [39] - 债务99%无担保，均为固定利率或通过利率互换固定，加权平均利率4.3%，加权平均到期期限4.25年 [40] - 约1.37亿美元未偿债务将于2024年到期，公司手头有7810万美元现金，10亿美元循环信贷额度可全额使用 [41] - 2017年以来平均AFFO增长率为1.23%，2019年和2020年AFFO分别下降12%和65%，2021年和2022年分别增长72%和50%，2023年AFFO每股收益仅比2017年高0.11美元 [42][43] - 股息复合增长率为 -2.14%，2020年削减约66%，目前股息收益率8.18%，2023年AFFO派息率63.22%，市盈率为8.15倍，低于平均的12.61倍 [44][46] - 因对其投资组合构成，特别是电影院集中度表示担忧，被评为减持 [47] Annaly Capital Management - 是内部管理的抵押REIT，专注于与抵押贷款融资相关的证券，投资组合包括机构抵押贷款支持证券等多种债务工具 [48][49] - 通过Annaly Agency、Annaly Residential Credit和Annaly Mortgage Servicing Rights三个部门运营 [50] - 市值约97亿美元，投资组合743亿美元，2023年第四季度生息资产平均收益率4.64%，投资组合中62%来自机构部门，20%来自住宅信贷投资，18%来自MSR投资 [54][55] - 2017年以来调整后每股运营收益平均增长率为 -6.20%，收益波动大，对利率变化、提前还款风险和信用风险敏感 [56] - 2017年调整后每股运营收益为4.88美元，2023年为2.86美元，2019年、2022年和2023年分别下降17%、9%和32% [57] - 2017年以来未提高股息，已削减4次，分析师预计2024年和2025年每股收益分别下降6%和2%，若股息维持在每股2.60美元，2024年和2025年股息派息率将分别达97.01%和98.86% [58][59] - 目前股息收益率13.37%，市盈率为6.91倍，低于正常的7.89倍，被评为卖出 [59][60]

月度股息收入 - 月度股息收入可以改变投资退休的方式，提供心理稳定性[1] Realty Income Stock (O) - Realty Income Stock (O)是一个具有悠久历史和稳定增长的月度股息股票[2] Main Street Capital Stock (MAIN) - Main Street Capital Stock (MAIN)是一个具有投资级资产负债表和稳健增长的月度股息增长股票[4] STAG Industrial Stock (STAG) - STAG Industrial Stock (STAG)虽然股息收益率不高，但其有强劲的有机增长[6] EPR Properties Stock (EPR) - EPR Properties Stock (EPR)虽然面临电影院租户破产风险，但其仍然拥有高质量和高利润的房产[7] JPMorgan Equity Premium Income ETF (JEPI) - JPMorgan Equity Premium Income ETF (JEPI)提供广泛多样化的大型股票组合，同时提供有吸引力的分红[9] JPMorgan Nasdaq Equity Premium Income ETF (JEPQ) - JPMorgan Nasdaq Equity Premium Income ETF (JEPQ)专注于科技股票，为投资者提供高收益的覆盖通话ETF代理[11] Cohen & Steers Infrastructure Fund (UTF) - Cohen & Steers Infrastructure Fund (UTF)提供广泛的基础设施部门散布，以及每月支付的7.9%收益[13] Virtus InfraCap U.S. Preferred Stock ETF (PFFA) - Virtus InfraCap U.S. Preferred Stock ETF (PFFA)提供活跃管理和多样化的优先股组合，每月支付9.6%的股息[14]

文章核心观点 - 商业地产存在投资机会但普通散户难以参与，REIT股票可解决这一问题，推荐EPR Properties、Welltower和Realty Income三只REIT股票 [1][2][3] 行业情况 - 专家认为当下商业地产有巨大投资机会，因新冠疫情有残余影响，但参与交易所需资金达数百万美元，普通散户难以承受 [2] EPR Properties情况 - 公司位于密苏里州堪萨斯城，是领先的多元化体验式净租赁REIT，专注商业地产中能创造户外休闲娱乐体验价值的场所，年初以来股价下跌14% [4] - 消费经济面临高通胀、高借贷成本和科技行业裁员等逆风，人们削减开支，但也可能更注重体验，对公司股票有利 [5] - 分析师预测2024年公司业绩下滑，预计每股收益2.62美元，销售额6.1776亿美元，去年每股收益1.97美元，销售额7.0567亿美元，乐观估计营收可达7.17亿美元 [6] Welltower情况 - 公司总部位于俄亥俄州托莱多，投资高级住房运营商、急性后期护理提供商和医疗系统，为创新护理模式提供资金，年初以来市值增长超3% [7][8] - 由于婴儿潮一代退休需要护理，老年护理服务提供商有吸引力，上一财年公司盈利表现不稳定，平均意外收益比预期低12.33% [9] - 专家预计2024年公司每股收益1.27美元，销售额74.6亿美元，优于2023年的每股收益0.66美元和销售额66.4亿美元，公司股息收益率2.62%，专家给予“适度买入”评级，平均目标价99.21美元 [10][11] Realty Income情况 - 公司以每月分红闻名，远期股息收益率5.88%，虽派息率较高，但REIT公司业务结构决定其派息率通常高于非REIT公司 [12] - 公司受益于超15450处房地产的现金流，业务广泛，涉及日常消费品牌，2023财年业绩喜忧参半，分析师预计2024年反弹，预计每股收益1.41美元，销售额48.7亿美元，优于去年的每股收益1.26美元和销售额40.8亿美元 [13][14] - 公司股票获“适度买入”评级，目标价60.38美元，是值得买入的REIT股票之一 [15]