文章核心观点 - 收益型投资者应关注房地产投资信托基金（REITs）股息增长能力 EPR Properties和W. P. Carey能维持并增加股息，是值得购买的REITs 而Annaly Capital Management难以维持股息，投资者应避免 [1][2][11] 行业情况 - REITs是产生被动收入的优质投资选择 多数REITs股息收益率远高于标准普尔500指数平均的1.3%，行业平均超4% [1] 公司情况 Annaly Capital Management - 目前股息收益率超13%，是投资标准普尔500指数基金收益的10倍 但多年来无法维持股息，已多次削减派息 [3][6] - 一季度可分配收益为每股0.64美元，低于每股0.65美元的股息支付 去年因收益下降，股息削减近20% 若收益继续下滑，可能再次削减派息 [6][7] W. P. Carey - 目前股息收益率超6%，今年早些时候股息增长3.6%，现收益率约8.5% [2][10] - 去年退出办公领域并采取更保守股息支付比率后重置股息 已开始重建投资组合，计划今年投资至多20亿美元购置新物业，未来租金收入将稳步增长，有望增加股息 [9][12] - 已再次提高股息，增长速度快于退出办公领域前 未来将为投资者提供稳定增长的收入流 [13] EPR Properties - 目前股息收益率超6% 过去曾削减股息，疫情期间因对电影院行业的影响暂停派息 [2][14] - 今年计划投资2 - 3亿美元用于新物业，一季度已花费8570万美元 还安排了2.2亿美元的开发项目，预计未来两年完成 这些投资将使投资组合多元化并增加现金流，有望继续提高股息 [15][16]

文章核心观点 EPR Properties作为专注于体验式物业的净租赁REIT，在当前环境下虽面临资本成本挑战，但业绩出色 公司各业务板块表现良好，影院业务租金覆盖恢复到2019年水平，非影院业务比2019年增长30% 公司在投资和资产处置上保持谨慎和选择性，未来有提升股票估值的潜力 [3] 公司业务概况 - 公司是专注体验式物业的净租赁REIT，租户包括影院、滑雪度假村、主题公园、Topgolf等知名品牌 [3] - 影院业务租金覆盖水平恢复到2019年水平，非影院业务比2019年高30% [3] 各业务板块表现及前景 影院业务 - 影院业务在经济衰退时表现出色，因人们寻求逃避现实，观影是最受欢迎的户外娱乐活动 [5] - 与疫情前相比，影院收入结构发生变化，人均食品和饮料消费从4.5美元增至近7.75美元，利润率达80%，主要因引入酒精销售 [16] - 尽管电影发行数量因罢工减少，但由于收入结构变化和高利润率的食品饮料业务，EBITDA水平和租金覆盖保持不变 [17] - 主要运营商资产负债表改善，公司将两家最大租户纳入统一主租赁协议，对该业务组合前景乐观 [18][19] - 预计明年票房将达95 - 100亿美元，公司参与票房分成，预计收入将与或超过疫情前 [20] - 公司可能在适当时候出售影院资产以降低风险并增加投资组合多样性 [21] 餐饮娱乐业务 - 人均消费约40美元，Topgolf业务去年同店增长约2%，公司对该市场前景乐观 [23][24] - 公司新开设了达拉斯的Good Surf站立式波浪公园，还有保龄球、Bowlero等多种概念业务 [25][26][27] 滑雪和水上公园业务 - 滑雪业务因季票模式发生重大变化，公司可在11月前根据Epic雪票预测资产表现，且拥有投资级租户Vail [31] - 水上公园业务受降雨影响大，公司有高度可预测的模型评估业绩，但无法控制降雨天数 [32] 投资与收购策略 - 公司在高利率环境下收购资产时高度选择性，机会超过可用资金，注重资产长期可行性和增值潜力 [8] - 倾向参与5000 - 1亿美元的交易，与合作伙伴建立关系协议以获取更多投资机会，并支持现有客户增长 [10] 公司财务状况与策略 - 公司一直将债务与EBITDA比率控制在5 - 5.6，保持投资级评级，疫情后迅速恢复该评级 [34] - 疫情后将AFFO派息率调整至70%，2023年因延期支付降至60%，释放自由现金流用于投资 [35] - 公司有1亿美元信贷额度未使用，银行有现金，今年可进行2 - 3亿美元投资而无需进入资本市场 [36] - 今年债务到期1.36亿美元，2025年到期3亿美元，均可轻松偿还 [37] 股票估值与提升计划 - 公司股票目前以8 - 8.5倍AFFO交易，较同行有30% - 40%折扣 [41] - 公司计划适时剥离影院资产，认为该业务市场正在复苏，剥离可创造价值 [42][43] - 若实现2倍市盈率提升，总股东回报率可达30% - 35%，且当前股息率超8% [44] 其他业务相关 - 公司有小型教育投资组合，正在考虑出售 [59] - 公司对 pickleball 业务持谨慎态度，认为其进入门槛低，空间利用效率不如Topgolf [65]

会议主要讨论的核心内容 - 公司专注于体验型房地产,主要租户包括电影院、滑雪场、主题公园等知名品牌 [5] - 公司的电影院业务和非电影院业务的业绩均已恢复到2019年水平,体验型房地产受到消费者的青睐 [5] - 公司在成本资本方面面临挑战,但总体业绩表现出色 [5] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **提问** 公司体验型房地产业务在经济环境恶化时的表现如何 [7] **回答** - 电影院业务在经济衰退时表现良好,因为观众需要逃避现实生活的压力 [8][9] - 其他体验型业务如滑雪场、主题公园等也能在经济衰退时保持较好表现,因为消费者会选择就近的"度假"方式 [9] - 公司在过去几次经济衰退中都表现良好,积累了丰富的经验 [10] 问题2 **提问** 公司在当前高利率环境下的收购策略如何 [11] **回答** - 公司目前的收购机会超过可用资本,因此采取高度选择性的收购策略 [12] - 公司关注收购标的的长期可持续性,而不仅关注短期收益 [12] - 公司与合作伙伴建立关系,以获得未来持续的投资机会 [14] 问题3 **提问** 公司电影院业务的现状如何,未来规划如何 [15][16] **回答** - 公司电影院业务的租金覆盖率已恢复到2019年水平,表现良好 [17][21] - 电影院业务的收入结构发生变化,食品饮料收入占比提高,毛利率提升 [20] - 公司未来可能会适当减少电影院业务的规模,以提高多元化程度 [27]

文章核心观点 - 投资股票应关注公司盈利能力和分红，而非仅依赖价格图表做决策，同时指出使用图表常见的错误及图表的作用和局限性 [3][39] 投资理念 - 投资股票应选择当前盈利、未来有盈利机会且分红的公司，而非依赖价格图表判断公司盈利情况 [3][4] - 投资应采用收入法，关注公司收入稳定性和可预测性，而非受市场波动影响的股价 [30] 使用图表的常见错误 错误一：过去回报不保证未来结果 - 过去10年图表表现最佳时，当前投资机会可能最差；表现最差时，当前投资机会可能最佳，应在价格低时买入 [10][11] 错误二：忽略股息 - 多数可获取的图表仅显示股价，未包含股息，股息是总回报重要组成部分，尤其对RICs公司，需将图表设置为“总回报”查看真实回报 [13][16][17] 错误三：忽略提款 - 多数图表软件无法模拟提款情况，实际提款会影响投资表现，股息可在股价下跌时提供现金流，避免低价抛售股票 [20][24][25] 价格图表的问题 - 投资者常关注股价目标，但股价波动大，不同时间退休按“4%规则”提款结果差异大，应关注公司收入 [27][28][30] 图表的作用和局限性 - 图表可直观呈现数据和趋势，但价格只是可测量的信息之一，应结合公司业务模式和驱动因素进行研究 [31][35] 结论 - 投资不应追求“快速致富”，应投资盈利且分红的公司，深入挖掘可发现市场忽视的优质公司投资机会 [36][38][39]

文章核心观点 - 尽管世界不断变化，但实体房地产仍是必需的，投资房地产投资信托基金（REITs）是较好选择，推荐NNN和EPR两只REITs [3][4] 分组1：行业趋势 - 世界处于不断变化中，但实体房地产仍是必需的，大型在线零售商也购置物业用于仓库和自提点，“线上购买、线下自提”趋势强劲，人们仍会前往实体场所寻求娱乐 [3] 分组2：NNN REIT, Inc.（NNN） - 是较老的上市REIT，采用“NNN”（三重净）投资策略，租户承担大部分物业费用，房东无需管理日常运营和承担费用上涨风险，租户租金较低且有更多自由修改或维修物业 [5] - Q1调整后运营资金（AFFO）为每股0.84美元，有望达到2024年指引高端，公司历史上增长缓慢而稳定，通过相对稳定的收购步伐扩大投资组合 [6] - 拥有长期租约，平均剩余租期为10年，将长期租约与长期债务相匹配，约15亿美元（约35%）的债券24年以上才到期，能提供极其稳定的回报，股息连续34年增长 [7][8][9] - 当前相对于近期历史估值较低，约为运营资金（FFO）每股的12倍，公司战略不变，资产负债表强劲，股东可对股息持续增长充满信心，可在衰退期间持有等待估值回归历史水平 [10][12] 分组3：EPR Properties（EPR） - 是投资体验式物业的REIT，最初专注于电影院，后迅速扩展到滑雪场和教育物业等其他体验式物业，一季度业绩符合管理层指引和年度目标，但收益较去年下降，预计全年也会下降，原因是去年收取了2020年递延的租金 [13] - 排除2023年的超额资金，预计2024年调整后运营资金（FFOAA）中点同比增长3.2%，租户已按约定偿还拖欠租金，递延租金将不再影响未来收益 [15] - 租户已恢复，电影院租金覆盖率与2019年相同，原因是虽然门票销售减少，但食品、饮料和其他附加产品收入增加，公司优先从电影院业务多元化，主要通过购买其他类型物业而非出售电影院实现 [16][17] - 通过资本循环和留存资本为投资提供资金，一季度末现金5950万美元，10亿美元循环信贷额度未动用，年度净收购指引约2亿美元，除非情况改变，否则不太可能大幅增加杠杆 [18] - 2024年有1.36亿美元债务到期，管理层打算用现金或循环信贷额度偿还，以等待利率下降后再发行新债，目前公司对资本成本不满意，不愿按当前价格发行股权或按当前利率发行债务，预计股息将以3%的速度增长，若资本成本改善可能更快增长 [19][21] 分组4：结论 - 投资NNN和EPR不仅拥有与重要零售商和娱乐物业相关的房地产，还能获得未来增长的收入流，投资REITs可获得真正的被动收入 [22]

文章核心观点 - 尽管EPR Properties近期财务指标有所下滑且受影院业务影响，但公司通过处置低质量资产、加强体验式业务布局等进行重组，结合票房有望回升、通胀缓和等因素，当前估值具有吸引力，长期投资价值凸显，因此将其评级上调为强力买入 [26] 分组1：公司介绍 - 公司是优质房地产投资信托基金（REIT），可让投资者轻松拥有世界各地房地产，且按月支付股息 [2] 分组2：过往观点 - 自上一篇文章发布后，公司股价约上涨6%，当前股价43美元仍具价值，近期REIT价格上涨或因投资者预期未来4 - 6个月利率将下调 [4] - 第四季度收益中，公司的FFO、AFFO和收入均下降，但全年有所上升，股息由AFFO很好覆盖，派息率为71%，当时华尔街目标价为47美元，有两位数上涨空间 [5] 分组3：股价走势 - 过去一个月左右，许多REIT股价大幅上涨，如Agree Realty涨幅超8%，Realty Income和EPR Properties涨幅约7%，预计未来几个月股价将有更强走势 [6] - EPR股价涨幅慢于Agree Realty，可能因其与影院业务相关，尽管影院不会很快消失，但疫情使消费者更倾向在家观影 [6][7] 分组4：票房受益情况 - 尽管票房数字较2023年有所放缓，但预计未来几个月将回升，管理层预计2025年票房将增加，这将使公司受益 [7] - 本季度北美票房为16亿美元，同比下降6.6%，4月因影片缺乏票房下降，管理层预计5月及以后将回升，原因是《头脑特工队2》和《死侍与金刚狼》等热门电影将上映 [8] - 公司正减少对影院业务的敞口，从长期来看这也将使其受益，此外通胀有所缓和，若持续下去将对消费者情绪产生积极影响，有利于暑期大片票房 [9] 分组5：最新财报 - 公司于5月2日公布第一季度财报，FFO、AFFO和收入均下降，但重申全年AFFO指引为4.76 - 4.96美元，低于2023年的5.22美元，因2023年北美票房表现出色，同比增长21% [10] - 本季度FFO为1.13美元，AFFO为1.12美元，环比分别从1.18美元和1.16美元下降，收入为1.672亿美元，较同期的1.7179亿美元下降，同比FFO和AFFO分别下降约10%和14%，收入下降约2.5% [11] - 业绩下降部分归因于延期收款、佛罗里达州圣彼得堡酒店和度假村表现疲软以及房车公园费用增加，收入下降归因于去年的Regal重组，这加强了公司的投资组合 [11][12] 分组6：业务重组 - 本季度公司继续处置影院和低质量资产，计划减少对影院和教育业务的敞口，同时发展其他业务，为长期增长做准备 [13] - 公司出售了8家剩余影院中的部分、田纳西州和密苏里州的两家博物馆，总收益4500万美元，还出售了2023年收回的5家KinderCare中的4家，有效循环利用了资金 [14] - 公司完成了一些收购，包括纽约的The Enchanted Forest Water Safari和伊利诺伊州价值1470万美元的土地用于建设卡丁车场，资本化率为8%，并承诺2.2亿美元用于体验式开发和重建项目 [15] - 第一季度管理层投资支出8570万美元，维持2024年2 - 3亿美元的支出指引，公司投资组合表现良好，餐饮娱乐业务EBITDARM同比增长6%，教育业务收入增长6%，总投资组合覆盖率与第四季度相似，为2.2倍 [16] 分组7：资产负债表 - 公司资产负债表使其有能力继续投资以扩大投资组合，与其他按月支付股息的REIT相比表现良好，季度末净债务与EBITDA比率为5.5倍，调整后为5.2倍 [17] - 今年8月约有1.37亿美元债务到期，2025年到期债务超3亿美元，但公司有足够流动性偿还，固定费用覆盖率为3.1倍，拥有5950万美元现金和10亿美元循环信贷额度，被三大评级机构评为投资级 [18][19] 分组8：估值 - 基于公司指引中值，远期P/AFFO低于9倍，尽管有影院业务敞口，但仍具吸引力，远低于同行Agree Realty的14.6倍和当时行业中位数14.8倍 [20][21] - 市场可能因公司影院业务和对AMC影院的担忧而低估其价值，但公司正在进行投资组合重组，预计未来估值将提升，至少应达到10倍P/AFFO，对应股价约50美元，较当前价格有超16%的上涨空间，略低于华尔街最高目标价51美元 [21][23]

文章核心观点 - 市场高估了EPR Properties面临的挑战对其增长前景和长期现金流产生能力的影响，公司被严重低估，目前在整个REIT行业中提供了最佳的风险回报比，有明确的实现两位数总回报的途径 [1][2] 各部分总结 公司简介 - EPR是一家多元化的体验式房地产投资信托基金，专注于剧院、餐饮娱乐场所、健身和健康中心、滑雪度假村、水上公园等物业 [3] 历史困境 - 2020年新冠疫情和社交距离限制对经济各行业造成冲击，EPR的租户和公司自身受到影响，剧院业务尤为重要，公司持有165处剧院物业，占其体验式投资组合288处物业的一部分 [4] - 租户问题导致公司在2020年5月削减股息，2021年7月恢复支付但股息降低 [5] 剧院业务复苏 - 剧院业务是EPR的支柱业务之一，两大影院运营商租户约占公司收入的25.2%，整个剧院业务产生约37%的调整后EBITDAre，尽管经济存在不确定性，2021 - 2023年美国票房仍动态复苏 [8] - 尽管许多运营商仍在挣扎且有更多门店关闭，但消费者流量向关键热门场所集中，EPR 98%的门店位于美国票房前50%，共同产生北美票房的8%，且门店提供多种便利设施 [9][10] - EPR通过剥离低效剧院物业来重组投资组合，提高业务质量并降低运营风险，2022 - 2024年Q1持续处置相关物业 [11] - 公司行动和行业反弹使剧院业务租金覆盖率恢复到疫情前水平，2023年达到1.7倍，显示出剧院投资组合质量较高 [12] 投资组合重组与投资指引 - 公司当前投资组合策略是促进体验式物业各细分领域的进一步多元化，计划发展非剧院和非教育业务板块 [15][17] - 2023年投资集中在非剧院业务板块，特别是健身和健康领域，总资本支出2.694亿美元，2024年Q1投资8570万美元用于多项举措，包括收购度假村和土地等 [18][19][20] - 2024年投资支出和处置指引分别为2 - 3亿美元和5000 - 7500万美元，反映管理层投资更具选择性，以应对高利率和高资本成本环境 [21] 高股息与财务状况 - EPR目前股息收益率约8.0%，AFFO派息率65.6%低于行业平均水平，近期月股息提高3.6%至每股0.285美元，是2021年恢复支付以来的第二次提高 [23] - 公司确认2024年FFOAA每股摊薄普通股增长3.2%的指引，股息将由可靠且抗衰退的商业模式产生的可预测现金流支持 [24][25] - 公司流动性强，2024年Q1末持有5950万美元现金，未动用10亿美元无担保循环信贷额度，债务总额28亿美元，加权平均利率4.3%，债务到期情况良好 [26] 估值分析 - 采用P/FFO倍数估值法，EPR的P/FFO为8.4倍，而其他同类三重净租赁REITs均为两位数倍数，市场可能因误解公司流动性、管理决策或租户问题而低估了EPR [28][30] - 公司P/FFO倍数升至最低两位数10.0倍将带来约19%的上涨空间，考虑到其他REITs倍数及公司自身优势，这是非常现实的情景 [31] 结论 - 公司目前在整个REIT行业中提供了最佳的风险回报比，有明确的实现两位数总回报的途径，包括倍数升值、AFFO增长和高股息 [35][37]

文章核心观点 - 公司股价跌至52周新低后投资者增持股票和优先股 公司基本面良好且有增长潜力 预计在美联储降息等因素推动下股价将回升并带来高回报 [1][9][10] 公司股价与投资情况 - 上月公司股价跌至52周新低后 投资者加倍持有普通股 并在投资组合中大幅增持5.75%的C系列可转换优先股 [1] 公司财务数据 营收情况 - 2024年第一季度68亿美元投资组合产生1.6723亿美元收入 同比下降2.4% 但超市场预期1838万美元 租金收入因2023年延期租金收取减少930万美元 [3] 资金覆盖情况 - 2023年TTM 12月剧院覆盖率为1.7倍 票房89亿美元 非剧院覆盖率2.6倍 总投资组合覆盖率2.2倍 均高于2019年末水平 [2] 调整后运营资金情况 - 第一季度调整后运营资金（FFOAA）为每股1.13美元 未达市场预期且低于去年同期的1.26美元 2024年全年FFOAA每股指引为4.76 - 4.96美元 中点较2023年增长3.2% [4] 其他财务指引 - 公司计划全年投资2 - 3亿美元 预计处置收益5000 - 7500万美元 百分比租金和参与利息1200 - 1600万美元 一般及行政费用5200 - 5500万美元 [5] 公司股息情况 - 公司宣布月现金股息为每股0.285美元 年化后为每股3.42美元 股息收益率为8.2% FFOAA指引意味着公司至少以142%覆盖当前股息 派息率约70.4% [1][5] 公司债务情况 - 第一季度末合并债务余额28亿美元 混合票面利率4.3% 加权平均合并债务到期期限四年 今年8月有1.366亿美元债务到期 将通过信贷额度解决 季度末持有现金5950万美元 10亿美元循环信贷额度无余额 [6] 公司估值与前景 - 公司股价为2024年FFOAA指引中点的8.5倍 股息收益率8.2%远高于疫情前约6%的平均水平 每季度自由现金流接近或超过疫情前水平 有望在美联储降息和持续投资推动下超过峰值 [8] - 公司合理资产负债表管理、持续投资、高入住率和FFOAA增长指引等因素将支撑未来回报 美联储降息是核心催化剂 CME FedWatch工具显示9月FOMC会议有48.6%的概率降息25个基点 [9] - 市场对AMC娱乐的担忧合理 其第一季度占总收入14% 但公司对其他体验式物业类型的持续投资将稀释其贡献 AMC持有现金6.24亿美元 贷款人可能延长其债务到期日 预计公司股价将从当前估值回升 夏季可能突破50美元 股东可获8.2%股息收益率 [10]

文章核心观点 - 公司在新冠疫情后虽曾遇困境，但当前问题或已解决 8%的增长收益率使其成为难得投资机会 目前价格值得买入 [2] 财务历史 - 过去十年公司呈增长趋势 2020 年新冠疫情致租金收入大幅下降 两年后才完全恢复 [3][4] - 除 2020 年外 公司资金运营数据总体偏差不大 但现金流均显著下降 [5] - 2020 - 2021 年普通股股息不仅削减 2020 年春至 2021 年夏分红完全停止 [7] 商业模式 - 公司专注于拥有和租赁“体验式房地产” 主要为电影院 还有滑雪、高尔夫等多种娱乐资产 [8] - 公司也有私人教育行业物业 但这是逐步缩减的遗留业务 [10] - 电影院对体验式租赁收入贡献最大 其他类型物业也占多数 [11] - 公司大部分收入来自租金 部分来自向客户发放的抵押贷款 这些贷款常重新协商为租赁 [12] - 公司通常向客户提供有吸引力的三净租赁 并与客户合作开发物业以实现收入最大化 [13] - 约 40%的收入来自三个客户 公司利用这种关系开发物业并降低客户集中风险 [14] - 新冠疫情后 客户租金覆盖率恢复到 2019 年水平 公司债务覆盖率上升 债务占比 4.3%处于低位 [15][16] 未来展望 多元化发展 - 公司计划减少对电影院的投资 向其他体验式房地产领域多元化发展 2023 年非影院相关投资大幅增加 [18][19] - 2024 年第一季度收购的均为非影院物业 包括一个水上公园和两个卡丁车场 [20] 债务情况 - 公司房地产估值 46 亿美元 债务 28 亿美元 大部分未偿债务将在未来五年内到期 主要是后两年 [22][23] - 2023 年调整后资金运营支出比率约 75% 约有 1 亿美元额外现金可用于偿还债务 未偿还部分可能需再融资 [23] 周期性风险 - 公司物业存在周期性风险 经济衰退时 消费者可支配现金减少 租金和租金覆盖率可能受挑战 [24] 估值 - 采用现金流折现模型估值 假设基线自由现金流 4.12 亿美元 十年内增长率 2% 终值倍数 10 [25] - 折现率 10%时 公司内在价值约 47 亿美元 每股约 62 美元 表明公司被低估 [26] 结论 - 公司管理层正采取战略决策改善投资组合 8%的收益率、可控的债务状况和不断改善的资产组合 使公司对长期投资者具有吸引力 值得买入 [27][28]

文章核心观点 - 两只股票虽面临短期逆风但有长期机会，不应因短期问题忽视其长期潜力 [1][11] 分组1：Redfin公司情况 - 因利率高于预期、房地产市场低迷，公司仍亏损，原计划2024年实现GAAP盈利难以达成 [2] - 公司注重效率并拓展相邻服务，一季度营收同比增长5%，毛利润增长22%，调整后EBITDA亏损不到去年一半，抵押和产权业务持续增长，新代理薪酬结构初显成效 [3] - 公司为市场回暖做准备，NAR和解协议对其可能是重大利好，因其佣金低且技术型平台适合无代理购房趋势 [4] 分组2：EPR Properties公司情况 - 公司是专注体验式房地产的REIT，拥有滑雪场、水上公园、“餐饮娱乐”业务和电影院等物业组合 [5] - 约40%租金收入来自电影院是风险因素，虽有运营商破产问题解决较有利，但大量AMC影院情况不明 [6] - 公司业务表现良好，计划减少影院业务，有1000亿美元可投资物业市场，当前利率高增长慢，利率下降将助力发展 [7] - 公司有月度股息，当前股价年化收益率8.3%，盈利足以覆盖并增加股息支付 [8] 分组3：短期逆风与长期潜力 - Redfin受高房贷利率影响现有房屋销售慢，但房地产市场不会一直低迷 [9] - EPR受高利率影响融资和扩张不具吸引力，影院业务占比将逐渐降低，主要运营商未来情况会更清晰 [10] - 不应关注短期逆风，而应关注两公司长期潜力，若能度过困难时期并执行增长策略，有望为耐心投资者带来巨大收益 [11]