公司财务状况 - 公司2024财年第二季度每股调整后运营资金（AFFO）为1.20美元较去年同期的1.31美元下降11美分但较第一季度上升8美分按此计算公司三个月股息支付覆盖率为140% [1] - 公司2024财年运营资金（FFOAA）指引为4.76 - 4.96美元按中间值计算同比增长3.2% [1] - 公司第二季度末持有现金3370万美元低于去年同期的9970万美元以及上一季度的5960万美元公司综合债务为28亿美元混合票面利率为4.3%与去年同期及2022年持平且2024年8月22日有1.366亿美元债务到期 [3] - 公司第二季度投资支出4690万美元低于2024财年2 - 3亿美元的支出指引 [4] 公司业务布局 - 公司在不同业务类型上有不同的物业数量运营商数量年度化调整后息税折旧摊销前利润占比（Adj. EBITDAre®）及战略重点例如剧院业务有161处物业17个运营商占比37%战略重点为减少 [2] - 公司战略重点为减少剧院私立学校和幼儿教育物业的配置并预计全年处置收益为6000 - 7500万美元第二季度低端上调1000万美元 [2] 公司股息情况 - 公司最近宣布每月每股现金股息0.285美元年化每股3.42美元股息收益率为7.8%之前股息收益率为8.2% [1] - 公司目前股息收益率较疫情前的约5.5%仅高出不到1.50个基点若按疫情前平均水平定价公司股价应为每股62美元较当前股价高出43% [5] 公司债务结构 - 2024年仅有1.366亿美元债务到期2025年有3亿美元债务到期债务到期结构并非过度前置 [6][7] - 公司拥有10亿美元无担保循环信贷额度（2025年到期有两次6个月延期可用余额为0）还有不同类型的债务如无担保优先票据等 [6] 公司投资情况 - 公司在俄克拉荷马城完成第三个新的Andretti Karting定制开发项目 [4] 公司相关行业情况 - 美联储基金利率处于23年高位为5.25% - 5.50%市场预计美联储9月18日FOMC会议将降息概率为100%但不确定是降息25个基点还是50个基点 [2] - AMC债务协议将25亿美元现有债务到期日延长至至少2029年这对其偿债能力是个好兆头 [7]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度FFO每股为1.22美元,同比下降4.7% [45] - 公司第二季度AFFO每股为1.20美元,同比下降8.4% [45] - 公司第二季度总收入为1.731亿美元,与上年同期基本持平 [47] - 租金收入同比下降6.8百万美元,主要受到2023年8月Regal重组的影响 [47] - 公司第二季度确认了1,180万美元的减值损失 [53] - 公司第二季度利息费用净额同比增加120万美元 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的实验性投资组合占总投资的93%,达到64亿美元,其中99%出租 [19] - 公司的教育投资组合占总投资的7%,达到7,000万美元,其中100%出租 [19] - 公司整体投资组合的租金覆盖率为2.2倍,与上季度持平 [20] - 剧院业务的租金覆盖率为1.7倍,剧院票房为88亿美元 [20] - 非剧院业务的租金覆盖率为2.6倍 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年上半年北美票房同比下降19%,主要受演员和编剧罢工的影响 [22] - 6月票房同比下降4%,7月票房超过11亿美元,为下半年开局良好 [24] - 公司预计2024年Regal租赁年(8月1日至7月31日)票房将达到79亿美元,较原预测低4亿美元 [25] - 公司预计2024年全年票房将在82-85亿美元之间,高于之前8-84亿美元的预测 [28] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续专注于收购创意、引人注目的实验性房地产资产,如温泉度假村、攀岩馆和室内卡丁车场 [14][15] - 公司认为消费者在体验性活动上的支出将持续增长,并有能力发现持久的概念并获得增长 [15] - AMC完成了债务再融资,将大部分2026年到期债务延期至2029年和2030年,大幅降低了近期的违约风险 [13] - 公司认为AMC的这一举措是非常积极的事件,大大缓解了其近期的债务到期风险 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对下半年和2025年的前景感到乐观,预计通胀将温和,利率有望下降 [16] - 公司拥有强劲的流动性和财务灵活性,有望实现股价的合理估值 [16][17] - 公司认为AMC的债务再融资以及电影内容的改善,将推动公司股价的进一步上升 [64][65] 其他重要信息 - 公司第二季度处置了4家剧院,获得净收益1,030万美元,实现约150万美元的收益 [38] - 公司计划在2024年内处置60-75百万美元的资产,高于之前的50-75百万美元 [41] - 公司决定关闭一家由Cinemark运营的前Regal剧院,主要由于需要大量维修和资本支出 [42][43] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Farrell Granath 提问** 公司目前在投资管道中看到的竞争情况和资本化率如何 [67][68] **Gregory Silvers 和 Gregory Zimmerman 回答** 公司在实验性房地产领域的收购目标规模通常在2,500-12,500万美元之间,竞争不太激烈,资本化率维持在8%左右 [68][69][70] 问题2 **Smedes Rose 提问** Regal的百分比租金低于预期的原因,以及公司如何通过其他租户弥补这一缺口 [76][77][78][79][80] **Gregory Silvers 和 Gregory Zimmerman 回答** Regal的租赁年度与日历年不一致,受到演员和编剧罢工的影响,但公司预计通过其他租户的强劲表现来弥补这一缺口 [77][78][79][80][81][82] 问题3 **Michael Carroll 提问** 公司关闭一家剧院的原因,以及其他剧院的经营情况 [97][98][99][105][106][107][108] **Gregory Silvers 和 Gregory Zimmerman 回答** 公司会持续评估剧院的经营情况,关闭该剧院主要是由于需要大量资本支出以维持竞争力,但公司会根据市场情况和票房复苏情况来决定未来的处置策略 [105][106][107][108]

资产和投资 - 公司总资产约为56亿美元，其中93%为体验经济投资，7%为教育投资[165] - 公司拥有161家电影院、58家餐饮娱乐场所、24家景点、11家滑雪场等体验经济资产[166] - 公司拥有61家早期教育中心和9家私立学校等教育资产[168] - 公司总投资额约为69亿美元，其中体验经济投资占93%[165] - 公司在2024年上半年的投资支出为1.327亿美元，主要用于体验经济领域的新开发和改建项目[178,179] - 公司在2024年上半年完成了2处文化资产、4处空置电影院和1处租赁电影院的出售，获得净收益1.94亿美元[183] - 公司在2024年上半年就1处电影院资产计提了1.18亿美元的减值损失[184] 财务表现 - 公司2024年上半年总收入为3.403亿美元，同比下降1%[173] - 公司2024年上半年每股摊薄净收益为1.26美元，同比增长62%[173] - 公司2024年上半年每股FFOAA为2.34美元，同比下降8%[173] - 公司调整后基金营运(FFOAA)为1.792亿美元,同比下降7.5%[226][227] - 公司调整后基金营运(AFFO)为1.780亿美元,同比下降10.5%[226][227] 运营成本 - 最低租金下降1,099万美元，下降7.7%[187] - 续租9个租约，约23万平方英尺，租金下降约1.5%[189] - 最低租金下降2,161.4万美元，下降7.6%[187] - 续租10个租约，约29.5万平方英尺，租金下降约0.5%[191] - 直线租金增加410.2万美元和566.7万美元[192] - 其他收入增加429.4万美元和699.8万美元[193][194] - 物业运营费用增加45.5万美元和122万美元[196] - 一般及行政费用减少322.8万美元和328.5万美元[198] - 信用损失准备金增加67.9万美元和282.9万美元[199] - 资产减值损失减少3,197.3万美元[200] 现金流和流动性 - 公司经营活动产生的现金流为1.782亿美元，较上年同期下降19.3%[212] - 公司有15个开发项目的承诺资金总额为1.614亿美元，其中2024年剩余时间预计投入6360万美元[213] - 公司有5笔贷款承诺总额为8550万美元，其中2024年剩余时间预计投入3340万美元[214][215] - 公司有3笔担保债券总额为60万美元[216] - 公司预计现有现金、经营现金流、信用额度和资产处置收益可为公司提供充足的流动性[217][218] 资本结构和风险管理 - 公司总资产为56.45亿美元，其中包括45.66亿美元的房地产投资(扣除累计折旧)、2.02亿美元的待开发土地和5.91亿美元的在建物业[240] - 公司净负债为28.08亿美元，净负债率为39%[240] - 公司调整后EBITDA为1.36亿美元(年化5.43亿美元)，净负债率为5.2[240] - 公司拥有10亿美元的未使用无担保循环信贷额度[246] - 公司在两家合资企业中拥有65%的权益,这两家合资企业拥有一笔1.05亿美元的浮动利率抵押贷款,并设有利率上限协议[247] - 公司面临加拿大物业租金以加元计价的外汇风险，通过跨货币掉期和外汇远期合约进行对冲[249] - 公司通过利率掉期合约对冲浮动利率债券的利率风险，将利率上限设定为2.5325%[250] - 公司签订多笔跨货币掉期合约和远期合约,以固定汇率对冲外汇风险[251-255] 其他 - 公司在2024年第一季度录得180万美元的退休和遣散费用[185] - 公司将更加谨慎地进行投资和并购,直到经济环境和资本成本水平回到可接受的水平[220] - 公司致力于维持稳健的资本结构,主要通过净债务/调整后EBITDA等指标来衡量[221]

文章核心观点 - EPR Properties公布2024年第二季度财报，营收同比下降但超预期，每股收益与预期接近，部分关键指标有不同变化，近一个月股价表现优于大盘 [1][6] 营收情况 - 2024年第二季度营收1.4509亿美元，同比下降4.5%，超Zacks共识预期1.37% [1][3] - 租金收入1.4509亿美元，三位分析师平均预期为1.4313亿美元，同比下降4.5% [3] - 抵押贷款和其他融资收入1358万美元，两位分析师平均预期为1318万美元，同比增长24.5% [4] - 其他收入1442万美元，两位分析师平均预期为1473万美元，同比增长42.4% [5] 每股收益情况 - 2024年第二季度每股收益1.20美元，去年同期为0.10美元，较共识预期的1.21美元低0.83% [1] - 摊薄后每股净收益0.51美元，三位分析师平均预期为0.64美元 [6] 股价表现 - 过去一个月EPR Properties股价回报率为+10.1%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为-0.4% [6] - 该股目前Zacks排名为3（持有），短期内表现可能与大盘一致 [6]

文章核心观点 - EPR Properties本季度FFO未达预期，营收超预期，股价年初至今跑输大盘，未来表现取决于管理层财报电话会议评论及FFO预期变化，当前Zacks Rank为3（持有），预计与市场表现一致；Regency Centers预计8月1日公布二季度财报，盈利或降1%，营收或增15.1% [1][2][3][9][10] EPR Properties财务表现 - 本季度FFO为每股1.20美元，未达Zacks共识预期的每股1.21美元，去年同期为每股1.31美元，FFO意外率为 -0.83% [1] - 上一季度实际FFO为每股1.12美元，未达预期的每股1.14美元，FFO意外率为 -1.75% [1] - 过去四个季度公司仅一次超FFO共识预期 [2] - 2024年二季度营收1.4509亿美元，超Zacks共识预期1.37%，去年同期为1.5187亿美元，过去四个季度公司三次超营收共识预期 [2] EPR Properties股价表现 - 年初至今公司股价下跌约5.6%，而标准普尔500指数上涨14% [3] EPR Properties未来展望 - 股票近期价格走势及未来FFO预期的可持续性主要取决于管理层财报电话会议评论 [3] - 投资者可通过关注公司FFO展望及预期变化判断股票走势，实证研究表明近期股价走势与预期修正趋势强相关 [4][5] - 财报发布前公司预期修正趋势喜忧参半，当前Zacks Rank为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [6] - 下一季度FFO共识预期为每股1.27美元，营收1.4563亿美元；本财年FFO共识预期为每股4.83美元，营收5.7882亿美元 [7] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 零售行业目前处于250多个Zacks行业前18%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [8] Regency Centers情况 - 预计8月1日公布2024年二季度财报，预计季度盈利每股1.02美元，同比降1%，过去30天该季度共识每股收益预期下调0.3% [9] - 预计营收3.6156亿美元，同比增15.1% [10]

财务数据 - 公司第二季度和上半年的总收入分别为1.731亿美元和3.403亿美元[11] - 第二季度和上半年的净收益分别为3906.2万美元和9573.9万美元[11] - 第二季度和上半年的EBITDAre分别为13507.3万美元和25684.7万美元[11] - 第二季度和上半年的Adjusted EBITDAre分别为13567.6万美元和26202.4万美元[11] - 第二季度和上半年的利息支出净额分别为3282.0万美元和6447.1万美元[11] - 第二季度和上半年的直线租金收入分别为525.1万美元和892.1万美元[11] - 第二季度和上半年的百分比租金分别为197.3万美元和387.3万美元[11] - 公司2024年第二季度总收入为1.73亿美元[15] - 公司2024年第二季度净收入为4.51亿美元[15] - 公司2024年第二季度每股收益为0.39美元[15] - 公司2024年第二季度租金收入为1.45亿美元[15] - 公司2024年第二季度其他收入为1.44亿美元[15] - 2024年第二季度FFO(基金营运)为9,316.1万美元[17] - 2024年第二季度FFOAA(调整后基金营运)为9,351.5万美元[17] - 2024年第二季度AFFO(调整后基金营运)为9,228.6万美元[19] - 2024年第二季度AFFO每股摊薄为1.20美元[19] - 2024年第二季度宣派普通股股息为每股0.855美元[19] - 2024年第二季度AFFO派息率为71%[19] - 2024年第一季度FFO为8,142.6万美元[17] - 2024年第一季度FFOAA为8,572.3万美元[17] - 2024年第一季度AFFO为8,567.5万美元[19] - 2024年第一季度AFFO每股摊薄为1.12美元[19] - 公司于2024年第二季度的调整后EBITDA为1.35亿美元[33] - 公司于2024年第二季度的债务利息支出为3,378万美元[33] - 公司第二季度调整后的EBITDAre为1.357亿美元[82] - 公司全年调整后的EBITDAre预计为5.45亿美元[82] - 公司第二季度净收入为4.51亿美元[82] - 公司第二季度利息费用为3.282亿美元[82] - 公司第二季度折旧和摊销费用为4.147亿美元[82] - 公司第二季度出售房地产的收益为1.459亿美元[82] - 公司第二季度房地产投资减值为1.181亿美元[82] - 公司第二季度分摊的合资企业折旧费用为2457万美元[82] - 公司第二季度分摊的合资企业利息费用为2310万美元[82] - 公司第二季度退休和遣散费用为0美元[82] 资产负债情况 - 截至2024年6月30日,公司总资产为56.454亿美元,总负债为28.190亿美元,权益为24.248亿美元[11] - 截至2024年6月30日,公司现金及现金等价物为3.373亿美元[11] - 截至2024年6月30日,公司净负债占总市值的比例为44%[11] - 公司2024年第二季度房地产投资总额为60.71亿美元[13] - 公司2024年第二季度现金及现金等价物为3.37亿美元[13] - 公司2024年第二季度房地产投资减去累计折旧为45.66亿美元[13] - 公司2024年第二季度开发中房地产为5.91亿美元[13] - 公司2024年第二季度抵押贷款及应收利息净额为5.93亿美元[13] - 公司于2024年6月30日的总资产为71.16亿美元[31] - 公司于2024年6月30日的无担保资产总值为67.16亿美元[32] - 公司于2024年6月30日的总债务为28.51亿美元[31] - 公司的债务占总资产比率为50%[38] - 净债务占总市值比率为44%[38] - 净债务占总资产比率为39%[38] 财务指标 - 公司于2024年6月30日的债务服务覆盖率为4.2倍[33] - 公司于2024年6月30日的优先无担保债券利率在3.60%至4.95%之间[24] - 公司于2024年6月30日的优先无担保债券到期日在2024年至2031年之间[24] - 净债务/调整后EBITDA比率为5.2[38] - 利息覆盖率为3.8[38] - 固定收费覆盖率为3.2[38] - 债务服务覆盖率为3.8[38] - 经营现金流支付率为71%[38] - 经营现金流调整后支付率为70%[38] - 可调整后经营现金流支付率为71%[38] - 公司的利息覆盖率在2023年第二季度至2024年第二季度期间保持在3.8-4.1之间[78] - 公司的固定收费覆盖率在2023年第二季度至2024年第二季度期间保持在3.2-3.5之间[78] - 公司的债务服务覆盖率在2023年第二季度至2024年第二季度期间保持在3.8-4.1之间[78] 投资和资产处置 - 公司总投资支出为1.33亿美元，其中包括3,734万美元的开发投资和2.96亿美元的再开发投资[47] - 公司预计2024年底将有5个建造中的项目完工，总投资成本为3.44亿美元[52] - 公司持有5个建造中的项目的建设贷款余额为2.58亿美元,另有3.36亿美元的非建造中项目贷款[52] - 公司计划在2024年下半年完成7家剧院资产和2家早期教育资产的出售,预计净收益为5.65亿美

文章核心观点 - 华尔街分析师预测EPR Properties即将发布的季度财报，每股收益同比下降7.6%，营收同比下降5.8%，分析关键指标预测能带来有价值的见解，且盈利预测的修订对预测投资者行为很重要 [3][4][7] 盈利预测 - 分析师预测公司即将发布的季度财报每股收益为1.21美元，同比下降7.6% [3] - 过去30天对该季度的共识每股收益估计没有修订，表明分析师重新评估了最初的预测 [1] 营收预测 - 预计营收将达1.4313亿美元，同比下降5.8% [3][5] - 预计“租金收入”为1.4313亿美元，同比变化-5.8% [5] - 预计“其他收入”将达1473万美元，同比变化+45.5% [6] - 预计“抵押贷款和其他融资收入”将达1318万美元，同比变化+20.7% [9] 折旧和摊销预测 - 分析师认为“折旧和摊销”应为4108万美元，相比去年同期的4371万美元有所下降 [2] 股价表现和评级 - 过去一个月EPR Properties的股票回报率为+10.7%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为+0.1% [7] - 公司Zacks评级为3（持有），预计近期表现与整体市场一致 [7]

文章核心观点 - 两只房地产投资信托基金（REITs）EPR Properties和Realty Income当前交易价格大幅折价，随着利率预计在2024年晚些时候下降，长期投资者现在可关注这两只优质收益股 [1][3][10] 行业情况 - 利率上升通常对房地产股票不利，自2022年初加息周期开始前，房地产板块整体总回报率为 -15%，同期标准普尔500指数为 +24%，预计2024年晚些时候利率下降后情况或改变 [1][2] EPR Properties公司情况 - 该公司是专注于体验式物业的REIT，租户包括TopGolf等，影院租金占比近40%，引发投资者担忧，但影院位置好且运营盈利，第三大租户破产后已重新签约 [4][5] - 公司正积极通过出售和收购物业使投资组合多元化，管理层认为有1000亿美元的体验式物业可投资，公司资产负债表良好，利率下降时更利于把握机会 [6] - 公司股价较疫情前历史高点低48%，投资者可获得7.7%的股息收益率，按月支付 [3][6] Realty Income公司情况 - 公司成立于1969年，是全球最大的REIT之一，在美欧拥有超15400处物业，多数为独立零售物业，也有工业、农业和博彩物业 [7] - 公司物业租户优质，签长期租约且租金逐步上涨，多数租户所在行业抗衰退且受电商影响小 [8] - 公司股价较疫情前历史高点低30%，自1994年上市以来年化回报率达13.6%，股息收益率5.7%，且连续107个季度提高股息 [3][9] 两只股票前景 - 随着利率下降，两只股票有望成为大赢家，低利率将推动收益投资估值上升，降低REIT借款成本，消费者信心提升也利于租户 [10]

文章核心观点 - EPR Properties对激进的收益型投资者而言是独特机会，虽对经济环境敏感且需减少对影院的敞口，但估值显示市场定价有误，具备高初始收益率、月度股息和增长股息且目前稳定，适合看好美国市场长期表现并寻求高收益股息机会的投资者考虑 [22][30] 公司概况 - EPR Properties是房地产投资信托公司，专注拥有三种不同类型的房产，是领先的多元化体验式REIT，专注于独特体验式房产类型 [3][20] 股息情况 - 公司股息支付令人兴奋，初始收益率为7.93%，每月支付股息，过去几年股息持续增长，目前股息安全，前瞻性AFFO派息率为0.38% [5] - 假设未来15年股息年增长率仅为1%，EPR的成本收益率可达9.21% [5] - 2020年初至2021年年中公司削减了股息，恢复后的股息未达2020年前水平，但对于未在股息削减前持有EPR的投资者，当前股息收益率接近8%且更可持续 [24][25] 投资组合 - 影院业务在调整后的EBITDA中占比37%，公司正寻求机会缩减该业务规模，2020年AFFO从422.7降至143.4，降幅达60%，虽影院客流量有所恢复但未达2020年前水平 [8][10] - 公司大部分投资组合分配给“吃喝玩乐”和景点等业务，2024年第一季度，公司在两处房产投资8570万美元，包括以3340万美元收购纽约的Water Safari Resort，以及以1470万美元收购堪萨斯城和伊利诺伊州绍姆堡的土地用于开发两个安德里蒂卡丁车设施 [11] - 公司房地产投资组合中有7%分配给教育领域，公司希望逐步减少该领域的投资 [11] 估值情况 - 从倍数估值角度看，EPR被低估，同类公司平均P/AFFO倍数为11.77，EPR为8.96，若应用平均倍数，EPR估值为56.66美元 [14][26] - 过去10年，EPR的平均P/FFO倍数为13.46，目前为8.54，远低于历史水平，表明公司被低估 [15] - 采用股息贴现模型，假设股息增长率为0.50%，贴现率为8%，EPR的公允价值为45.33美元 [16] 风险因素 - 公司对经济环境敏感，2020年租户经营困难，AFFO大幅下降，近4年才接近完全恢复，导致公司认为对影院业务敞口过大 [22] - 其他业务如景点和“吃喝玩乐”业务也易受经济条件影响，投资EPR意味着押注美国经济保持强劲 [22]

文章核心观点 - 股票市场是由众多个人情绪和感受组成的集合体,其反应难以准确预测[1][2] - 两家公司EPR和HR的股价下跌主要是由于市场情绪驱动,而不是公司基本面恶化[19][20] - 这两家公司正采取措施来改善股价,同时继续向股东支付丰厚的收益[19][20] EPR公司总结 - EPR是一家专注于"体验式"房地产的房地产投资信托基金(REIT)[4] - 休闲消费在经济衰退中通常较为抗跌,但COVID-19疫情期间EPR的租户大多被迫关闭[6] - 疫情后,EPR的租金覆盖率已恢复至疫前水平[7] - EPR保持谨慎,维持高流动性,并且未来几年内到期的债务不大[8] - EPR主要通过资本回收和保留资本来实现适度的3%左右的AFFO增长[9] - EPR目前提供8.2%的较高起始收益率,且有望以3%以上的速度稳步增长股息[10] HR公司总结 - 医疗办公楼(MOB)需求持续增长,因为医疗行业正从小型独立诊所向大型集团化转变[11][12] - MOB开发受限,供给紧张,租赁活跃,租金较高[13] - HR是一家拥有687处MOB资产的REIT,其资产质量较高,租户信用优良[13][14] - HR在第一季度实现了强劲的租赁势头,租赁管线充沛,租赁续约率提高[15] - HR与KKR达成合资,获得300多万美元的流动性,有助于降低杠杆比率并回购股票[18] - 尽管经营指标出色,HR仍被低估,提供了7.2%的丰厚收益率[18][19]