公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司总资产为13401042美元，较2019年12月31日的12705405美元增长约5.47%[33] - 截至2020年9月30日，公司总负债为7102841美元，较2019年12月31日的6264491美元增长约13.38%[33] - 截至2020年9月30日，房地产资产总计12,501,970美元，2019年12月31日为12,230,074美元[52] - 截至2020年9月30日，总资产为13,401,042美元，2019年12月31日为12,705,405美元[52] - 截至2020年9月30日，总负债为7,102,841美元，2019年12月31日为6,264,491美元[52] - 截至2020年9月30日，总资本为6,267,482美元，2019年12月31日为6,403,504美元[52] - 2020年第三季度末普通股数量为65,210千股，2019年第三季度末为66,082千股[37][40] - 2020年第三季度末累计其他综合损失净额为16,800千美元，2019年第三季度末为19,028千美元[37][40] - 2020年第三季度末非控股权益为184,485千美元，2019年第三季度末为189,904千美元[37][40] - 2020年第三季度末额外实收资本为6,921,631千美元，2019年第三季度末为7,131,642千美元[37][40] - 2020年第三季度末累计超出累计收益的分配额为821,841千美元，2019年第三季度末为887,521千美元[37][40] - 2020年第三季度末总权益为6,267,482千美元，2019年第三季度末为6,415,004千美元[37][40] - 2020年前九个月净收入为497,683美元，2019年同期为329,266美元[45] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为653,437美元，2019年同期为706,927美元[45] - 2020年前九个月投资活动使用的净现金为301,988美元，2019年同期为704,253美元[45] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金为136,532美元，2019年同期使用的净现金为62,343美元[47] - 2020年前九个月无限制和受限现金及现金等价物净增加487,981美元，2019年同期净减少59,669美元[47] - 2020年和2019年分别资本化利息1230万美元和1900万美元，现金支付利息分别为160,927美元和145,001美元[47] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司在运营合伙企业的普通合伙权益均为96.6%[73] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，运营合伙企业有限合伙单位分别为2,295,510和2,301,653，赎回价值分别约为4.609亿美元和6.925亿美元[73] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，权益证券分别为270万美元和360万美元[86] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司合并的共同投资和DownREIT实体的总资产分别约为9亿美元和10亿美元，总负债分别为3.299亿美元和3.643亿美元[101] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司固定利率债务账面价值分别为58亿美元和52亿美元，公允价值分别约为60亿美元和54亿美元；可变利率债务分别为8.049亿美元和6.604亿美元，公允价值分别约为7.996亿美元和6.558亿美元[103] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，可赎回非控股权益账面价值分别为3070万美元和3740万美元[115] - 截至2020年9月30日、2019年12月31日、2019年9月30日和2018年12月31日，未受限现金及现金等价物分别为5.58446亿美元、700.87万美元、740.31万美元和1344.65万美元；受限现金分别为106.29万美元、110.07万美元、176.95万美元和169.3万美元[118] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司递延收入余额分别为330万美元和390万美元，2020年前九个月确认的包含在2019年12月31日递延收入余额中的收入为60万美元[146] - 截至2020年9月30日，公司剩余履约义务为330万美元，预计2020年确认约6%，到2022年再确认44%，其余后续确认[147] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总共同投资净额分别为1018235000美元和1335339000美元[150] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司应收票据及其他应收款分别为75432000美元和134365000美元[154] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司分别有550万美元和440万美元短期贷款未偿还[171] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司净债务分别为6610184000美元和5808873000美元[175] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为13401042000美元和12705405000美元[184] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，利率互换合约的总账面价值分别为负债290万美元和资产80万美元[197] - 截至2020年9月30日，公司在运营合伙企业中的普通合伙权益约为96.6%[204] 公司各业务线数据关键指标变化 - 2020年前三季度，公司租金及其他物业收入为1126363美元，较2019年同期的1077767美元增长约4.51%[35] - 2020年前三季度，公司总费用为793416美元，较2019年同期的720496美元增长约10.12%[35] - 2020年前三季度，公司运营收益为379510美元，较2019年同期的364294美元增长约4.17%[35] - 2020年前三季度，公司净收入为497683美元，较2019年同期的329266美元增长约51.15%[35] - 2020年前三季度，归属于普通股股东的净收入为473125美元，较2019年同期的310468美元增长约52.39%[35] - 2020年前三季度，综合收入为494668美元，较2019年同期的323071美元增长约53.11%[35] - 2020年前三季度，归属于控股股东的综合收入为470213美元，较2019年同期的304482美元增长约54.43%[35] - 2020年前三季度，基本每股归属于普通股股东的净收入为7.22美元，较2019年同期的4.72美元增长约52.97%[35] - 2020年第三季度营收3.70811亿美元，2019年同期为3.66932亿美元；2020年前三季度营收11.33675亿美元，2019年同期为10.8479亿美元[54] - 2020年第三季度费用2.64528亿美元，2019年同期为2.42893亿美元；2020年前三季度费用7.93416亿美元，2019年同期为7.20496亿美元[54] - 2020年第三季度运营收益1.28937亿美元，2019年同期为1.24039亿美元；2020年前三季度运营收益3.7951亿美元，2019年同期为3.64294亿美元[54] - 2020年第三季度净收入7884.2万美元，2019年同期为1.057亿美元；2020年前三季度净收入4.97683亿美元，2019年同期为3.29266亿美元[54] - 2020年第三季度归属于普通股股东的净收入为7625.4万美元，2019年同期为1.02799亿美元；2020年前三季度为4.89668亿美元，2019年同期为3.21331亿美元[54] - 2020年第三季度基本每股净收入为1.13美元，2019年同期为1.51美元；2020年前三季度为7.22美元，2019年同期为4.72美元[54] - 2020年前三季度普通合伙人净收入4.73125亿美元，有限合伙人净收入1654.3万美元[60] - 2020年前三季度宣布的分配金额为4.21465亿美元，分配金额为每股6.2325美元[60] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月内，可销售证券销售和到期收益分别为5260万美元和700万美元，实现收益分别为9.1万美元和20万美元；九个月内，收益分别为5690万美元和5720万美元，实现收益分别为10万美元和70万美元[94] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月内，权益证券未实现收益计入收入部分分别为330万美元和220万美元；2019年同期分别为亏损20万美元和收益430万美元[95] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月内，公司开发和重建项目的资本化内部成本分别为610万美元和1100万美元；九个月内分别为2490万美元和3210万美元[107] - 2020年1 - 9月，公司共同投资的物业收入分别为226125000美元和249628000美元，净亏损分别为12779000美元和净收入20519000美元[153] - 2020年和2019年第三季度，公司从关联方收取的费用分别为300万美元和370万美元；2020年和2019年1 - 9月，分别为870万美元和1060万美元[159] - 2020年1 - 9月，公司向MMC及其关联方支付房地产交易经纪佣金0.2百万美元，第三季度为零[160] - 2020年第三季度和2019年第三季度，公司总物业收入分别为368464000美元和364504000美元[181] - 2020年前三季度和2019年前三季度，公司总净营业收入分别为796689000美元和782364000美元[181] - 2020年和2019年，公司净收入分别为78842000美元和105700000美元[181] - 2020年第三季度归属于普通股股东的净利润为73,661美元，每股收益1.13美元；2019年同期净利润为99,335美元，每股收益1.51美元[186] - 2020年前九个月归属于普通股股东的净利润为473,125美元，每股收益7.22美元；2019年同期净利润为310,468美元，每股收益4.72美元[189] - 2020年和2019年第三季度总回报互换合约实现收益分别为290万美元和220万美元；前九个月分别为770万美元和620万美元[199] - 2020年第三季度，同店物业收入从2019年的3.377亿美元降至3.150亿美元，减少2270万美元，降幅6.7%[222] - 2020年第三季度，非同一物业收入从2019年的2680万美元增至5350万美元，增加2670万美元，增幅99.6%[223] - 2020年第三季度，来自关联方的管理及其他费用从2019年的240万美元降至230万美元，减少10万美元，降幅4.2%[224] - 2020年第三季度，物业运营费用（不包括房地产税）从2019年的6290万美元增至6800万美元，增加510万美元，增幅8.1%[226] - 2020年第三季度，房地产税从2019年的3930万美元增至4440万美元，增加510万美元，增幅13.0%[227] - 2020年第三季度，公司层面物业管理费用维持在860万美元，与2019年持平[228] - 2020年第三季度，折旧和摊销费用从2019年的1.208亿美元增至1.302亿美元，增加940万美元，增幅7.8%[228] - 2020年第三季度，利息费用从2019年的5490万美元增至5540万美元，增加50万美元，增幅0.9%[229] - 2020年第三季度，利息及其他收入从2019年的870万美元降至650万美元，减少220万美元，降幅25.3%[231] 公司股权及证券相关数据变化 - 2020年第三季度股票期权和受限股票计划净发行普通股95千股，2019年为

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO下降6%，同店物业收入下降6.7% [5] - 第三季度末，总拖欠款较第二季度有所下降，公司对第三季度75%的拖欠款进行了准备金计提，拖欠款准备金对同店物业收入和核心FFO增长的负面影响分别为1.6%和4% [49] - 第三季度市场租金较2019年第三季度下降约5.8%，损失与租赁比为3.6%（即增益与租赁比） [125][127] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 第三季度通过各种定价策略，包括优惠措施，成功提高了入住率，截至10月中旬，不到一半的投资组合提供三到四周的优惠，而第三季度这一比例超过75% [28][30] - 第三季度续约租金仅比上一年同期下降40个基点 [29] - 第三季度周转率较上一年同期增加73个基点，高层建筑、大学生较多的社区以及硅谷的合同工和顾问所在社区是周转率增加的主要原因 [35] 非住宅业务 - 第三季度非住宅其他收入从第二季度的1140万美元增至1984.7万美元 [162] 各个市场数据和关键指标变化 就业市场 - 4月，Essex市场的同比就业损失为13.7%，随后5月和6月就业实现了稳定增长，但随着新冠病例激增，居家令延长，夏季就业增长再次放缓 [8] - 截至9月，Essex市场的就业损失同比仍为8.7%，虽较4月有所改善，但仍落后于6.4%的全国平均就业损失 [9] 房地产市场 - 西雅图市场：第三季度同比收入下降1.6%，入住率持平；西雅图中央商务区收入下降5.6%，东区下降1.1%，南部和北部子市场收入分别增长30和60个基点；第三季度就业增长同比下降8.1%，8月华盛顿州失业率为7.1%，低于美国平均水平7.7%；8月，按三个月移动平均值计算，房价同比上涨12%，8月单月房价同比上涨17.4% [38][39] - 北加州湾区市场：第三季度同比收入下降8.5%，入住率为96.2%，同比增加30个基点；奥克兰中央商务区和旧金山是最具挑战的子市场，同比收入分别下降16.5%至17.1%，圣何塞收入下降7.2%；第三季度就业增长同比下降9.7%；第三季度房屋购买活动回升，按三个月移动平均值计算，湾区房价同比上涨高达8.6%，8月圣何塞市场房价同比上涨20%，旧金山和奥克兰同比上涨14% [40][41][43] - 南加州市场：第三季度同比收入下降7.3%，入住率仅下降20个基点；洛杉矶市场仍然面临挑战，西区子市场同比下降16%，其余洛杉矶子市场下降9.1%至12%；第三季度就业增长为 - 9.7%，8月失业率为15%，是所有市场中最高的 [44] - 橙县市场：第三季度同比就业增长下降10.8%，收入下降2.6%，入住率增加1.4%；第三季度季度环比收入实际增长1.9% [45] - 圣地亚哥市场：第三季度同比收入下降2.1%，欧申赛德子市场收入继续增长2.3%；第三季度就业增长下降8.9%；目前同店实际入住率为96.4%，30天内可出租率为4.5%，第四季度续约租金无增长 [45][46] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 优先保障员工和居民的安全，在整个投资组合中部署技术，以满足消费者对无接触互动的强烈偏好 [6] - 继续监测市场就业机会，特别是前10大科技雇主的就业机会，关注科技公司的扩张计划和重返办公室计划 [15][16] - 计划在第四季度财报中提供年度指导，建模基于第三方经济学家对明年GDP增长约3.7%的共识预测 [17][18] - 预计2021年第二季度将出现拐点，随着新冠相关的大幅下降情况过去，下半年租金增长有望逐步改善 [20] - 继续出售公寓物业，目标是通过资产处置至少满足所有投资需求 [22] 行业竞争 - 自3月以来，市场上可供出售的房产数量极为有限，目前正在缓慢增加，现在判断未来的资本化率还为时过早 [23] - 在郊区，租金自疫情开始以来相对稳定，资本化率和房产价值与疫情前相比预计不会有太大变化，优质房产的资本化率预计在4%的低端至中端 [23][24] - 在受影响严重的城市，由于大幅优惠，近期可能的销售价格较疫情前估值有5%至10%的折扣，部分销售假设租金将快速恢复 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业绩继续受到新冠疫情的负面影响，包括地方和州政府的特殊应对措施，但近期市场限制有所放宽，部分市场进入限制较少的层级，这对当地企业和居民来说是个好消息 [5][7] - 公寓业务受当地住房供需趋势和季节性模式影响，疫情打乱了正常的季节性模式，就业市场的复苏将是租金增长的关键因素 [8] - 科技公司仍致力于在公司所在市场扩张，多数公司已宣布2021年重返办公室计划，这对公司来说是积极因素 [15][17] - 预计明年GDP增长将带来就业增长和消费者信心提升，新冠疫苗的广泛普及将进一步改善市场环境 [18][19] - 2021年公寓供应预计约为33,000套，与2020年相似，在就业增长加速之前，供应仍然过多 [21] 其他重要信息 - 公司反对加州21号提案，该提案将加剧加州的住房短缺问题，“反对21号提案”运动得到了众多组织和州长的支持 [26][27] - 公司在8月利率接近52周低点时， opportunistically发行了6亿美元债券，包括两笔3亿美元的债券，期限分别为11年和30年，有效收益率分别为1.75%和2.67% [50] - 公司已偿还2022年到期的3亿美元债券，并计划按面值偿还2021年剩余到期债务，未来两年的到期债务风险极低，仅需在2022年偿还3.5亿美元定期贷款 [50][51] - 年初至今，公司已回购约100万股股票，平均价格约为每股226美元，已用3.43亿美元的房产销售资金匹配股票回购 [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 考虑优惠措施后，10月和第三季度的运营数据（续约和混合租金）是多少？ - 市场租金下降情况有所改善，但去年同期的比较基数较容易；10月开始减少优惠措施，第三季度超过75%的交易有大约一个月的优惠，10月前两周降至不到50%，10月下旬降至不到25%；新租赁通常有3.3%的租赁激励，续约通常不到一周 [55][57][58] 问题2: 什么情况下会重启股票回购计划？ - 公司管理资本分配时，会综合考虑出售资产的价格、对EBITDA的影响、再投资机会以及股票交易价格等因素，以确保保持债务与EBITDA比率 [60] 问题3: 现金拖欠款的催收趋势如何，2.2%的拖欠款中有多少可能会持续到2021年年中？是否有拖欠款影响到公用事业费用？ - 总体拖欠款情况正在改善，第三季度较第二季度有所好转；当前月份拖欠款略有上升，与联邦援助减少有关，但总体影响不大；预计随着经济开放，拖欠款情况将继续改善；公用事业费用拖欠情况与租金拖欠情况类似 [63][64][66] 问题4: 公司投资组合的最大卖点是什么，如何应对加州租金管制可能增加、科技员工远程工作并迁往其他州等担忧？如何看待当前环境下的资产出售？ - 利用公共和私人房地产市场的差价进行资产交易可以增加公司价值；租金下降主要是由于就业增长问题，随着就业市场复苏，租金损失情况将得到改善；公司资产负债表状况良好，有机会增加公司价值 [67][68][70] 问题5: 如何看待远程工作对公司的影响，为什么认为不会对公司产生重大影响？ - 混合工作模式可能会成为主流，许多城市的工作需要实际的物理存在；远程工作存在一些问题，如潜在的薪酬减少、生产力问题、协作和文化建设困难等；公司大部分房产位于郊区，且住房供应有限，市场会自行调整以适应变化，公司认为自身处于有利地位 [73][75][77] 问题6: 是否能够跟踪所关注的10家公司的招聘信息中关于混合工作或远程工作的情况？ - 很难进行量化跟踪；多数顶级科技公司有重返办公室的日期，即使可能会因疫情而推迟，但只要最终会返回办公室，就会巩固与办公室的联系；目前这些公司的招聘信息数量较3月的峰值有所下降，但已开始回升 [79][80][83] 问题7: 随着美国和全球新冠病例增加以及欧洲重新实施封锁，如何看待加州未来几个月可能采取类似措施？这种情况对租赁业务的影响是否会比第二和第三季度小？ - 加州在应对新冠疫情方面一直非常保守，既控制了病例传播，也显著抑制了经济复苏；目前加州情况良好，州政府会保持警惕，必要时会将市场重新调整到更严格的层级；租赁业务受季节性影响，第四季度通常是淡季，且招聘活动也会受到影响，因此需要等到新年才能更好地判断市场方向 [86][87][121] 问题8: 30天内4.5%的可出租率与正常情况相比如何？ - 目前4.5%的可出租率处于较好水平，与过去几年同期情况相符；公司团队努力满足市场需求，提高入住率，10月入住率达到96.6%；虽然与去年第四季度的97.1%相比仍有挑战，但整体投资组合表现良好，部分市场表现强劲，部分市场趋于稳定，一些受挑战的市场也出现了积极迹象 [89][90][95] 问题9: 能否提供第三季度和10月的有效混合租金增长率的更多细节？ - 用计算净有效租金的方式可能会产生误导，因为优惠措施的变化可能会导致租金数据波动较大；公司更关注市场租金或票面租金以及优惠措施的变化，优惠措施在6月大幅增加，用于提高入住率，目前正在减少 [98][99][100] 问题10: 12个月的租约是否包含免租期？ - 通常是12个月的租约，若要计算净有效租金，可以将优惠金额考虑在内，但这不是观察市场情况的最佳方式 [101] 问题11: 郊区投资组合中，交通导向型或人口密集的郊区与典型花园式郊区的比例是多少？两者表现是否有差异？ - 没有具体的比例数据；目前交通导向型不是影响因素，人们更多选择自驾通勤；步行便利性与租金价格呈正相关，步行便利性高的单位受影响较大，步行便利性低的单位受益更多 [102][103] 问题12: 租金是否已经触底，是否会开始加速回升？ - 无法确定租金是否已经触底，市场存在波动性；公司部分投资组合入住率和租金有所增加，部分市场趋于稳定；第四季度和第一季度通常是租赁淡季，且存在新冠疫情等不确定性因素；一些受挑战的市场如旧金山和奥克兰出现了积极迹象，如外地通勤者开始迁入 [107][108][109] 问题13: 随着私人竞争对手提高入住率和租金调整在子市场中产生影响，未来几个季度入住率是否会下降？ - 预计入住率不会大幅下降，公司团队积极应对市场变化，通过每日会议和数据分析制定定价和策略，努力保持高入住率；预计未来几个季度入住率将维持在96%及以上，但会存在波动性 [115][116][117] 问题14: 北加州是否有市场在取消优惠措施后，冬季需要重新实施？ - 目前没有预计会出现明显疲软的市场，但会根据市场情况进行价格调整，以应对可能的波动 [119] 问题15: 考虑优惠措施后，目前的在租有效租金与市场租金相比如何？ - 第三季度市场租金较2019年第三季度下降约5.8%，公司主要通过优惠措施进行价格调整；近期对优惠措施的需求减少，公司在减少优惠的同时保持了入住率和低可出租率；公司的增益与租赁比为3.6% [125][126][127] 问题16: 随着限制解除和城市核心区恢复，是否存在郊区居民搬回城市核心区的风险？ - 存在这种人员流动情况，主要是由于城市和郊区的租金差异；城市租金大幅折扣后，相对郊区具有更高的性价比，只要这种价格差异持续存在，就会有更多人选择搬回城市 [130][131][132] 问题17: 面对持续的收入下降，公司是否有进一步的运营或资产负债表举措以节省成本？是否考虑投资加州以外的市场？ - 疫情增加了运营成本，如催收部门扩大、销售和定价策略变得更复杂；但技术应用有望在未来提高利润率100至200个基点；公司会积极倡导加州的良好住房政策，认为加州的供应限制和充满活力的商业环境是其他市场难以比拟的；公司有战略规划流程评估其他类似西海岸的市场，但目前认为没有市场能与西海岸相媲美，若出现合适条件，会认真考虑 [135][136][137] 问题18: 公司在优先股权益市场的情况如何，该市场有哪些机会？ - 公司在优先股权益市场仍然活跃，看到更多稳定资产的机会；尽管稳定资产有充足的债务融资，但一些赞助商的承销变得更具挑战性，因此公司有更多投资机会 [142] 问题19: 考虑到科技公司的远程工作政策和北加州的转租数据，如何看待西海岸科技市场是否受到部分损害？ - 同意科技市场存在变化，有大量的租赁空间，但目前空置率没有大幅增加，这些变化需要时间来显现；公司相信混合工作模式将成为主流，只要员工仍留在主要大都市地区，公司就处于有利地位；可能城市的租金增长会受到影响，但郊区市场有望实现增长 [145][146][149] 问题20: 若按正常交易量计算，城市核心市场的折扣是否会更深？是否存在稀缺性溢价？ - 5%至10%的折扣主要指城市核心市场，郊区资产的估值与疫情前持平或更高；尽管交易量低于历史水平，但市场上有足够的买家，公司对城市核心市场的折扣仍然有信心；存在稀缺性溢价的可能性 [151][152][153] 问题21: 拜登政府若取消1031交换政策，对加州房地产交易市场的影响有多大？ - 难以确定具体影响，今年由于收入较低，公司有足够的应税收入空间出售房产而不会面临REIT或股息问题；该政策的影响会因年份和具体情况而异，且加州的Prop 13政策已经对房产销售构成了一定的阻碍 [154] 问题22: 租户信用质量是否发生变化？在过去的经济衰退中，追求性价比的租户在租金上涨时是否会有更高的周转率？ - 租户信用质量没有下降，有工作的租户能够继续支付租金；在过去的经济衰退中，确实存在租户利用价格变化在不同房产之间转移的情况，但这对整体经济影响不大 [157][158][159] 问题23: 第三季度非住宅其他收入从第二季度的1140万美元增至1984.7万美元的原因是什么？是否应将这一增长水平纳入近期预测？ - 该增长可能是直线租金和商业租金的增长，但需要进一步核实后再回复 [162][163][164] 问题24: 盐湖城等市场在公司的潜在市场列表中排名如何？处置资产的收益是否可用于进入新市场？ - 盐湖城等较小的大都市市场有增长潜力，但存在一些问题，如市场流动性不足和相对廉价的单户住宅；当单户住宅价格上涨到比租房更有吸引力时，公寓市场会受到冲击；公司曾在波特兰有过类似的投资经历，后来因城市扩大住房供应而退出；公司会谨慎评估这些市场的风险和机会 [165][166][168] 问题25: 工作室公寓的需求和定价能力如何？是否有需求增加的迹象？ - 工作室公寓的需求低于其他户型，入住率较低，主要原因包括新冠疫情下人们对更大空间和更低每平方英尺价格的偏好，以及工作室通常缺乏私人户外空间；公司正在努力寻找更好的营销

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日，公司总资产为13177411千美元，较2019年12月31日的12705405千美元增长约3.71%[33][34] - 截至2020年6月30日，公司总负债为6791289千美元，较2019年12月31日的6264491千美元增长约8.41%[33] - 截至2020年6月30日，公司无担保债务净额为5615795千美元，较2019年12月31日的4763206千美元增长约17.90%[33] - 截至2020年6月30日，公司持有的可售房地产净值为24495千美元，2019年12月31日无此项[33] - 2019年折旧和摊销为240,033美元，2020年为265,168美元[48] - 2019年净现金提供的经营活动为429,833美元，2020年为426,110美元[48] - 2019年净现金用于投资活动为331,467美元，2020年为287,803美元[48] - 2019年净现金提供的（使用的）融资活动为 - 194,790美元，2020年为37,074美元[52] - 2019年未受限和受限现金及现金等价物期末余额为54,971美元，2020年为256,475美元[52] - 2019年现金支付利息（净额）为94,925美元，2020年为98,358美元[52] - 2019年经营租赁的经营现金流为3,392美元，2020年为3,430美元[52] - 2019年发行DownREIT单位与房地产收购相关金额为65,472美元，2020年为0美元[52] - 2019年初始确认经营租赁使用权资产为77,645美元，2020年为0美元[52] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为1.3177411亿美元和1.2705405亿美元[55] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司无抵押债务净额分别为5.615795亿美元和4.763206亿美元[55] - 2020年上半年净收入为418,841美元，2019年同期为223,566美元[72] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为426,110美元，2019年同期为429,833美元[72] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为287,803美元，2019年同期为331,467美元[72] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为37,074美元，2019年同期使用的净现金为194,790美元[76] - 2020年上半年不受限制和受限制的现金及现金等价物净增加175,381美元，2019年同期净减少96,424美元[76] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司在运营合伙企业的普通合伙权益均为96.6%[80] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，运营合伙企业有限合伙单位分别为2,295,510和2,301,653，赎回价值分别约为5.261亿美元和6.925亿美元[80] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，以公允价值计量的普通股和股票基金中的权益证券分别为270万美元和360万美元[91] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，有价证券账面价值分别为1.54433亿美元和1.44193亿美元[97] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，合并的共同投资和DownREIT实体的总资产分别约为9亿美元和10亿美元，总负债分别为3.277亿美元和3.643亿美元[104] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司固定利率债务账面价值分别为55亿美元和52亿美元，公允价值分别约为60亿美元和54亿美元[107] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司可变利率债务分别为8.051亿美元和6.604亿美元，公允价值分别约为7.998亿美元和6.558亿美元[107] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，递延收入余额分别为350万美元和390万美元，2020年上半年确认的2019年12月31日递延收入余额中的收入为40万美元[141] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司共同投资的账面价值分别为1.008758亿美元和1.335339亿美元[143] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，应收票据及其他应收款分别为4474.8万美元和1.34365亿美元[147] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，应收票据及其他应收款的信用损失准备分别为10万美元和0[153] - 2020年6月30日和2019年12月31日，未偿还的短期贷款分别为520万美元和440万美元[166] - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司净债务分别为63.19412亿美元和58.08873亿美元[170] - 截至2020年6月30日，公司未偿还债务（不包括信贷额度）的预定本金还款总额为63.51261亿美元[171] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为13,177,411千美元和12,705,405千美元[181] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，利率互换合约的账面价值分别为负债340万美元和资产80万美元[193] - 截至2020年6月30日，公司在运营合伙企业中的普通合伙权益约为96.6%[200] 租金及其他物业收入关键指标变化 - 2020年第二季度，公司租金及其他物业收入为368149千美元，较2019年同期的359375千美元增长约2.44%[40] - 2020年上半年，公司租金及其他物业收入为757899千美元，较2019年同期的713263千美元增长约6.26%[40] - 2020年第二季度和2019年同期，公司租金及其他物业收入分别为3.68149亿美元和3.59375亿美元[60] - 2020年上半年和2019年同期，公司总收入分别为7.62864亿美元和7.17858亿美元[60] - 2020年第二季度和上半年总收入分别为3.70497亿美元和7.62864亿美元，2019年同期分别为3.61635亿美元和7.17858亿美元[137] - 2020年和2019年6月30日止三个月的租赁及其他物业收入分别为3.68149亿美元和3.59375亿美元，六个月分别为7.57899亿美元和7.13263亿美元[138] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司总物业收入分别为368,149千美元和359,375千美元，总净营业收入分别为258,013千美元和264,185千美元，净收入分别为90,076千美元和98,061千美元[177] - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，公司总物业收入分别为757,899千美元和713,263千美元，总净营业收入分别为540,620千美元和520,033千美元，净收入分别为418,841千美元和223,566千美元[177] - 2020年第二季度同店物业收入从2019年同期的3.365亿美元降至3.237亿美元，减少1280万美元，降幅3.8%[216] - 2020年第二季度非同一物业收入从2019年同期的2290万美元增至4450万美元，增加2160万美元，增幅94.5%[217] 净利润及每股收益关键指标变化 - 2020年第二季度，公司净利润为90076千美元，较2019年同期的98061千美元下降约8.14%[40] - 2020年上半年，公司净利润为418841千美元，较2019年同期的223566千美元增长约87.35%[40] - 2020年第二季度，归属于普通股股东的基本每股净收益为1.29美元，2019年同期为1.40美元[40] - 2020年上半年，归属于普通股股东的基本每股净收益为6.08美元，2019年同期为3.21美元[40] - 2020年第二季度和2019年同期，公司净利润分别为9007.6万美元和9806.1万美元[60] - 2020年上半年和2019年同期，公司净利润分别为4.18841亿美元和2.23566亿美元[60] - 2020年第二季度，公司普通股每股基本净利润为1.29美元，2019年同期为1.40美元[60] - 2020年上半年，公司普通股每股基本净利润为6.08美元，2019年同期为3.21美元[60] - 截至2020年6月30日六个月，净收入为41.8841万美元[65] - 截至2019年6月30日三个月，净收入为9.8061万美元[67] - 截至2019年6月30日六个月，净收入为22.3566万美元[69] - 2020年上半年归属于普通股股东的净利润为413,414美元，每股收益6.08美元；2019年同期为218,532美元，每股收益3.21美元[191] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司基本每股收益分别为1.29美元和1.40美元，摊薄后每股收益均为1.29美元和1.40美元[183] - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，公司基本每股收益分别为6.08美元和3.21美元，摊薄后每股收益分别为6.07美元和3.21美元[186] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司基本每单位收益分别为1.29美元和1.40美元，摊薄后每单位收益均为1.29美元和1.40美元[189] 普通股相关数据关键指标变化 - 2020年3月31日至6月30日三个月，公司普通股数量从65,412股变为65,331股，净收入为90,076千美元[42] - 2020年12月31日至6月30日六个月，公司普通股数量从66,092股变为65,331股，净收入为418,841千美元[43] - 2019年3月31日至6月30日三个月，公司普通股数量从65,716股变为65,727股，净收入为98,061千美元[44] - 2020年3 - 6月，公司普通股股息为每股2.0775美元，总计135,789千美元[42] - 2020年1 - 6月，公司普通股股息为每股4.155美元，总计271,683千美元[43] - 2019年3 - 6月，公司普通股股息为每股1.95美元，总计128,182千美元[44] - 2020年6月30日普通合伙人单位数量为65331个，有限合伙人单位数量为2296个；2019年6月30日普通合伙人单位数量为65727个，有限合伙人单位数量为2299个[65][67][69] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，分别有431,253份和0份股票期权因反摊薄未计入摊薄每股收益计算；六个月分别有290,570份和106,029份[187] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，与可转换OP单位相关的分配收入分别为300万美元和320万美元；六个月分别为1400万美元和740万美元[186] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，加权平均可转换OP单位分别为2,295,750和2,299,284；六个月分别为2,297,966和2,302,158，因反摊薄未计入摊薄每股收益计算[186] - 2020年截至6月30日的六个月，有392份DownREIT单位影响稀释每股收益计算，对应加权平均股数为94,247 [186] 现金流套期及衍生品相关数据关键指标变化 - 2020年3 - 6月，公司现金流套期损失重分类至收益为3,282千美元[42] - 2020年1 - 6月，公司现金流套期损失重分类至收益为3,282千美元[43] - 2019年3 - 6月，公司衍生品公允价值变动和掉期结算摊销为 - 65千美元[44] - 2019年3 - 6月，公司可销售债务证券公允价值变动净额为 - 4,361千美元[44] 有价证券相关数据关键指标变化 - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，有价证券销售

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO较去年同期下降5.1%，扭转了经济周期内的有利局面 [5] - 第二季度同一物业收入增长下降3.8%，主要因对约75%的拖欠款项采取保守准备金处理，以及按现金基础报告特许权，两者合计使同一物业收入增长减少3.9% [37][52][53] - 核心FFO每股增长方面，第二季度拖欠款项的总负面影响为20%，若无此影响，核心FFO每股增长将为正1.5% [54] - 同一商店费用增长6%，主要由华盛顿州物业税增加约15%导致，可控费用与全年计划基本一致 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 第二季度初入住率因需求减少而下降，5月流量大幅增加，公司通过降低租金和提供租赁激励，使6月同店入住率提高110个基点，7月继续增加80个基点，7月底30天可用率比去年同期低10个基点 [31][32][33] - 7月新租约租金（不包括租赁激励）较去年同期下降5.8%，预计秋季市场租金因季节性需求下降而低迷 [40] - 第二季度总投资组合现金基础拖欠率为4.3%，而2019年第二季度为0.34%；7月现金基础拖欠率降至2.7%，且18%的同店资产拖欠款项对收入有积极贡献 [38] 公寓交易业务 - 第二季度出售两处位于圣何塞市中心的房产，价格较疫情前有小幅折扣；季度末另有两处房产签订出售合同，其中一处7月已完成交易 [23][26] 技术业务 - 员工在技术工具使用上取得进展，部分租赁代理效率提高2 - 3倍，维护系统也有类似进步 [41] - 移动租赁应用程序计划年底试点，将与其他销售工具集成，为潜在客户提供24/7移动体验 [43] - 10%的资产已提供超快互联网服务，预计年底再完成50%资产的安装 [44] 各个市场数据和关键指标变化 西雅图市场 - 第二季度收入同比下降20个基点，入住率下降1%；其中西雅图中央商务区收入下降70个基点，东区下降20个基点，南区收入增长10个基点 [45] - 7月华盛顿州失业率比美国平均水平低90个基点，亚马逊职位空缺约8000个，同比减少约25% [46] 北加州和湾区市场 - 第二季度收入同比下降3.4%，旧金山中央商务区和开放区分别下降6.3%和7.8%，圣何塞收入仅下降1.5% [46] 南加州市场 - 第二季度收入同比下降5.7%，入住率下降2.1%；洛杉矶是受影响最严重的市场，收入同比下降8.6%，洛杉矶县各子市场下降8.4% - 9.7%，其中洛杉矶中央商务区降幅最大 [47] - 洛杉矶失业率达19.5%，拖欠率高于其他市场；奥兰治县南部子市场表现优于北部，第二季度收入同比分别下降2.6%和5.1% [47][48] - 圣地亚哥第二季度收入同比下降2%，但欧申赛德子市场收入增长2%，可能受益于军事居家令；同店组合实际入住率为96%，30天可用率为5.5%，第三季度续约平均租金降低1.4% [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 运营目标是最大化收入，策略将随市场变化而调整，城市市场如旧金山预计保持较低入住率，郊区市场如圣拉蒙则追求较高入住率 [39] - 未来计划在主要就业中心附近扩大投资组合，以提供更好的居住体验 [24] - 主要通过处置资产收益为增长提供资金，宣布了一项圣地亚哥郊区的新开发项目，并拥有强大的优先股权管道 [26] 行业竞争 - 公寓交易市场复苏缓慢，成交少且待售房产少，行业正在解决销售过程中的旅行限制和尽职调查挑战 [24] - 少数成交项目价格接近疫情前水平，表明有动力的买家将疫情相关影响视为购买价格调整，而非长期净营业收入减少或资本化率提高 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - COVID - 19疫情带来前所未有的挑战，影响了公司业务各方面，包括租赁需求、入住率和租金拖欠等 [4][5][6] - 政府颁布的反驱逐条例和租户保护措施对行业造成不利影响，但这些措施是暂时的 [37] - 科技行业多数领先公司仍在增长，部分受益于居家令，但大型科技公司增长速度放缓，员工远程工作灵活性增加 [10][11] - 风险投资持续流入，但更关注不受疫情直接影响且现金消耗率低的公司 [14] - 洛杉矶电影和内容制作行业受疫情冲击严重，但需求未减，相关制作已开始恢复 [16][19] 未来前景 - 预计下半年经济将逐步改善，就业增长将恢复，科技行业有望恢复招聘和增长 [9][21] - 公寓交易市场有望因低利率而复苏，公司有能力把握市场转型和动荡中的机会 [29] - 公司对Prop 21持反对态度，认为其可能带来租金管制，不利于住房生产，目前反对活动进展顺利 [109][111][112] 其他重要信息 - 公司设立了Essex Cares基金，由高管捐赠和公司现金组成，总额达300万美元，用于帮助受疫情影响的居民解决基本需求和提供搬迁资金 [71][72] - 公司预计2020年在开发项目和结构融资承诺上支出约2.05亿美元，已回购2.23亿美元股票，总资金需求为4.28亿美元；资金来源包括1.5亿美元的结构融资赎回和出售三项资产获得的2.84亿美元，总计4.34亿美元，可在不增加杠杆的情况下满足今年的资金需求 [56][57] - 第二季度财务团队获得2亿美元定期贷款，偿还了2020年剩余债务到期款项；6月发行1.5亿美元债券，有效利率为2.09%，用于偿还信贷额度 [58] - 公司报告的净债务与EBITDA比率为6.4倍，调整拖欠准备金影响后为6倍，信贷额度无提款，总流动性约14亿美元，资产负债表保持强劲 [59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司投资组合如何适应工作模式变化 - 公司认为投资组合定位良好，人们更看重价格较低、空间较大、靠近户外休闲场所且有高速互联网的资产；科技公司虽推迟员工返回办公室时间，但不会永久如此，公司预计员工未来将在办公室和远程工作之间取得平衡 [62][63] 问题2: Essex Cares基金的资金来源、未来投入及财务处理方式 - 基金由高管捐赠和公司现金组成，高管捐赠约50万美元，其余来自公司；目前尚未确定未来投入金额；资金用途不同，财务处理方式也不同，用于杂货或搬迁可能作为一般及行政费用，影响拖欠款项则作为收入抵减项 [71][73][75] 问题3: 如何平衡入住率和租金增长，以及如何看待租赁激励对净有效租金的影响 - 公司在5月流量增加时，通过提供租赁激励提高入住率，6 - 7月入住率提高200个基点；目前根据市场情况调整激励措施，部分市场已减少或取消激励；租赁激励旨在提高入住率，并非反映市场租金下降，平均激励在6月接近4% [78][79][83] 问题4: 7月租赁激励是否减少，续约租赁激励情况及净有效租金变化 - 7月部分市场如圣地亚哥、奥兰治、文图拉和康特拉科斯塔曾取消激励，后部分市场又恢复至1 - 2周；续约租赁激励较少，约为新租约的10%，预计未来续约激励将减少；7月净有效租金较6月有所提高 [87][90][151] 问题5: 下半年市场情况及租金压力 - 目前市场有所改善，但仍存在与COVID - 19相关的风险因素；部分积极因素如顾问提前搬离、大学部分课程线上化可能延长租赁期；公司希望市场持续改善，但不确定何时能取得重大进展 [94][97][99] 问题6: 拖欠款项的租户情况 - 拖欠款项的租户情况复杂，部分租户努力还款，为收入做出积极贡献，但也有部分租户可能趁机占便宜；公司对收款情况持谨慎态度 [106][107] 问题7: 政策风险及Prop 21情况 - 公司最关注加州的Prop 21，认为其可能改变现有法律，带来不利于住房生产的租金管制；公司反对Prop 21，目前反对活动进展顺利，有超百家组织加入反对行列；租金下降和已有州级租金控制法案AB 1482可能使Prop 21的必要性降低 [109][111][112] 问题8: 公司资本配置的风险及多元化策略 - 公司认为自身在西海岸主要大都市的投资组合具有一定多元化，选择西海岸是因为住房供需有吸引力，租金长期增长前景好；公司会持续关注其他地区的机会，每年战略规划会议都会讨论，但目前仍以强大的资产负债表应对市场波动 [119][120] 问题9: 第三季度情况是否会有较大变化及市场关注范围 - 公司认为情况正在改善，但恢复可能需要较长时间；第三季度会比第二季度好，但电影制作和服务业的恢复仍面临挑战；公司关注与西海岸类似的主要大都市，考虑在现有市场周边拓展，也会考虑设立联合投资实体进行时机性交易 [123][125][126] 问题10: 开发业务情况及未来展望 - 土地所有者对土地价值期望较高，目前土地市场压力大，建筑成本未下降，租赁环境有挑战，开发项目难以盈利；公司在私募股权方面保持积极，有强大的管道，未来将重点关注这方面 [130] 问题11: 如何应对法规变化 - 公司对众多与驱逐和租户保护相关的法案感到惊讶，会遵守并理解现有法规，同时通过与相关组织沟通进行倡导，希望租户在享受保护的同时承担一定责任；目前法规给公司收款带来挑战，如旧金山永久禁止房东因COVID - 19拖欠款项驱逐租户 [133][134][135] 问题12: 资金匹配计划及租金收取情况 - 公司计划通过处置资产收益为未来投资提供资金，维持强大的资产负债表；正常情况下，对于拖欠租金的租户，公司会沟通协商或发出通知启动程序；目前虽部分措施受限，但租户还款表现良好；7月同一商店未预留收入基本已全部收回，但仅一个月数据难以判断趋势 [137][138][141] 问题13: 租赁激励是否反映市场租金情况 - 公司创建了自有数据库跟踪市场，发现不同竞争对手在不同时间和单元提供激励；激励是为提高入住率，并非反映市场租金下降；目前部分市场激励减少，公司在很多情况下无需激励也能收到租约 [144][145] 问题14: 城市和郊区资产比例及有效租金变化 - 公司约10%为城市资产，90%为郊区资产；7月净有效租金较6月有所提高，续约租金降幅约1%，新租约因激励减少，租金也有所上升 [149][151] 问题15: 股票回购计划及移动租赁应用情况 - 公司放缓了股票回购速度，因疫情影响将持续较长时间，且需考虑资产出售对EBITDA和杠杆的影响；公司仍对股票回购感兴趣，未来优先考虑优先股权管道和联合投资交易；移动租赁应用暂未公布项目回报目标，目前从看房到签约基本可实现无接触 [152][154]

业绩总结 - 2020年第一季度，公司的净收入为315,006千美元[62] - 调整后的EBITDAre为301,973千美元[62] - 2020年第一季度的净运营收入（NOI）为282,607千美元，较2019年同期的255,848千美元增长10.5%[78] - 同物业NOI为251,765千美元，较2019年同期的242,210千美元增长3.2%[78] - 2020年第一季度的调整后总NOI为1,127,395千美元，未抵押NOI为1,019,494千美元，未抵押NOI与调整后总NOI的比率为90%[80] - 2020年第一季度的企业管理费用为8,759千美元，折旧和摊销费用为131,559千美元[78] 用户数据 - 2020年4月，Essex的单位请求援助比例为7.4%，到2020年5月上升至8.7%[23] - 2020年4月，Essex的单位中，43%支付了全额租金，31%支付了部分租金，25%未支付租金[23] - 截至2020年5月26日，Mylo公寓的出租率为34.7%[53] - 500 Folsom公寓的出租率为57.4%[53] - Patina at Midtown公寓的出租率为0.0%[53] - Station Park Green Phase III公寓的出租率为43.0%[53] 市场展望 - 2020年，Essex市场的多户住宅供应预计将比之前预期下降15%[24] - 2020年第二季度，预计美国失业率将达到14-16%，年末降至6-8%[24] - 预计新增工作岗位为-900,000个，年增长率为-6.6%[26] - 预计租金增长率为-2.8%[26] - 2020年加州的平均公寓租金约为2,400美元，租金与收入比率为24.7%[30] 财务健康 - 2020年第一季度，公司的债务总资产比率为38%，较2008年第一季度的49%有所下降[45] - 2020年第一季度，公司的利息覆盖率为484%，较2008年第一季度的220%显著提高[45] - 2020年第一季度，公司的流动性总额为1,240百万美元，较2008年第一季度的189百万美元大幅增加[46] - 公司的总担保债务在2020年第一季度的具体金额在财报补充材料中列出[77] - 净负债与调整后的EBITDAre的比率为5.9[70] - 2020年第一季度的净负债与调整后EBITDA比率为1.13[71] 发展承诺 - 2020年和2021年的未融资开发承诺为151百万美元，2021年的债务到期为532百万美元[48] - 公司在开发物业方面的总成本为11.1亿美元，剩余成本为1.68亿美元[53] - 截至2020年3月31日，公司的剩余成本为1.51亿美元[54]

公司总资产变化 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总资产分别为134.51亿美元和127.05亿美元[31] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总资产分别为1.3450841亿美元和1.2705405亿美元[54] - 截至2020年3月31日，公司总资产为13450841000美元，2019年12月31日为12705405000美元[163] 公司总负债变化 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总负债分别为70.00亿美元和62.64亿美元[33] 公司总收入与净利润变化 - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司总收入分别为3.92亿美元和3.56亿美元[39] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司净利润分别为3.29亿美元和1.26亿美元[39] - 2020年第一季度和2019年第一季度，归属于普通股股东的净利润分别为3.15亿美元和1.19亿美元[39] - 2020年第一季度净收入为328,765千美元，2019年同期为125,505千美元[45] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司净利润分别为3.28765亿美元和1.25505亿美元[59] - 2020年第一季度和2019年第一季度，归属于普通股股东的净利润分别为3.25992亿美元和1.23029亿美元[59] - 2020年和2019年第一季度净收入分别为328,765千美元和125,505千美元[67] - 2020年第一季度总营收3.92367亿美元，2019年同期为3.56223亿美元[120] - 2020年第一季度，公司总物业收入为389750000美元，2019年同期为353888000美元[160] - 2020年第一季度，公司净营业收入为282607000美元，2019年同期为255848000美元[160] - 2020年第一季度，公司净收入为328765000美元，2019年同期为125505000美元[160] 每股收益变化 - 2020年第一季度和2019年第一季度，基本每股收益分别为4.77美元和1.81美元[39] - 2020年第一季度和2019年第一季度，基本每股收益分别为4.77美元和1.81美元[59] - 2020年第一季度，基本每股收益为4.77美元，2019年同期为1.81美元；摊薄后每股收益为4.76美元，2019年同期为1.81美元[165] - 2020年3月31日，归属于普通股股东的净利润为325,992美元，每股收益4.77美元；2019年同期分别为123,029美元和1.81美元[170] 公司流通股数量变化 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司流通股数量分别为6541.24万股和6609.20万股[33][41] - 2019年3月31日普通股数量为65,716股，2018年12月31日为65,890股[43] 普通股发行、回购与股息支付 - 2020年第一季度，公司发行普通股8.9万股，净收益866.5万美元[41] - 2020年第一季度，公司回购普通股77.6万股，净支出17631.1万美元[41] - 2020年第一季度，公司向普通股股东支付股息1.36亿美元，每股股息2.0775美元[41] - 2020年第一季度，公司发行89个普通合伙人单位，获得866.5万美元的基于股票的补偿[61] - 2020年第一季度，公司赎回776个普通合伙人单位，净支出1763.11万美元[61] - 2020年第一季度，公司宣布每单位分红2.0775美元，总分红1406.66万美元[61] - 截至2020年3月31日的三个月内，公司回购并注销776261股股票，花费1.763亿美元，股票回购计划剩余7370万美元额度[115] - 2020年第一季度，公司回购并注销776261股普通股，总计1.763亿美元，平均每股227.13美元[214] 折旧和摊销、投资与融资活动现金流变化 - 2020年第一季度折旧和摊销为131,559千美元，2019年同期为120,568千美元[45] - 2020年第一季度投资活动净现金使用量为445,637千美元，2019年同期为219,248千美元[47] - 2020年第一季度融资活动净现金提供量为379,964千美元，2019年同期为 - 63,780千美元[49] - 2020年第一季度现金及现金等价物净增加201,253千美元，2019年同期减少27,269千美元[49] - 2020年第一季度末现金及现金等价物为282,347千美元，2019年同期为124,126千美元[49] - 2020年支付利息现金（净额）为52,487千美元，2019年为41,914千美元[49] - 2020年经营租赁产生的经营现金流为1,715千美元，2019年为1,694千美元[49] - 2020年房地产开发与租赁物业之间的净转移为131,841千美元，2019年无此项目[49] - 2020年和2019年第一季度经营活动提供的净现金分别为266,926千美元和255,759千美元[67] - 2020年和2019年第一季度投资活动使用的净现金分别为445,637千美元和219,248千美元[67] - 2020年和2019年第一季度融资活动提供（使用）的净现金分别为379,964千美元和 - 63,780千美元[69] 公司无抵押债务净额与可赎回非控股权益变化 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司无抵押债务净额分别为5258.263万美元和4763.206万美元[54] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司可赎回非控股权益分别为32.643万美元和37.41万美元[54] 运营合伙企业相关数据 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司在运营合伙企业的普通合伙权益均为96.6%[73] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，运营合伙企业有限合伙单位分别为2,296,043和2,301,653，赎回价值分别约为5.057亿美元和6.925亿美元[73] - 截至2020年3月31日，公司在运营合伙企业中拥有约96.6%的普通合伙权益[179] 公司拥有公寓社区情况 - 截至2020年3月31日，公司拥有或有所有权权益的运营公寓社区250个，共60,770套公寓[74] - 截至2020年3月31日，公司拥有或持有250个运营公寓社区的权益，共60,770套公寓[181] 准则采用情况 - 公司于2020年1月1日采用ASU No. 2016 - 13等准则，对留存收益期初余额进行020万美元累计影响调整[75] - 公司于2020年1月1日采用ASU No. 2018 - 13，对合并经营成果和财务状况无重大影响[76] - 2020年1月1日起采用ASC 326，公司将抵押支持证券及相关信用损失准备增加1360万美元，对合并经营成果或财务状况无影响[92] 证券相关数据 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，权益证券公允价值分别为320万美元和360万美元[79] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，有价证券摊余成本/成本分别为15359.6万美元和14064.9万美元，账面价值分别为14813.9万美元和14419.3万美元[82][85] - 2020年和2019年第一季度，有价证券出售和到期所得款项分别为20万美元和1680万美元，实现损失分别为1.3万美元和10万美元[86] - 2020年和2019年第一季度，权益证券未实现损失或收益确认为收入的部分分别为损失870万美元和收益450万美元[87] - 2020年3月31日，公司对抵押支持证券的投资账面价值为7500万美元，公允价值约为7510万美元；2019年12月31日，账面价值和公允价值均约为7270万美元[96] 公司投资与融资活动 - 2020年1月公司收购加拿大养老基金投资委员会在一块土地和六个社区45%的权益，总值10亿美元，实现重估收益2.347亿美元，确认促进收入650万美元[108][110] - 2020年第一季度公司发起两笔总额9140万美元的优先股权投资，加权平均初始回报率为11.3%[111] - 2020年3月公司部分赎回优先股权投资获现金1130万美元，含提前赎回费20万美元[112] - 2020年1月公司收回夹层贷款现金1690万美元，收回关联方过桥贷款8580万美元[113] - 2020年3月公司承诺为夹层贷款投资1500万美元，初始利率10.5%，2023年2月到期[114] - 2020年2月运营合伙企业发行5亿美元2032年到期的高级无担保票据，票面利率2.650%，净收益用于偿还债务[116] - 2020年4月公司获得2亿美元无抵押定期贷款，利率为LIBOR加1.20%，用于偿还2020年到期债务，4月已预付1.696亿美元[117] - 2020年2月，公司发行5亿美元2032年到期的高级无担保票据，票面利率2.650%[210] 递延收入与剩余履约义务 - 截至2020年3月31日递延收入余额为370万美元，剩余履约义务为370万美元，预计2020年确认15%，2022年前确认40% [124][125] 公司共同投资相关数据 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司共同投资的账面价值分别为9.97137亿美元和13.35339亿美元[126] - 2020年1月，公司购买了CPPIB在一块土地和六个社区的45.0%权益，总计2020套公寓[126] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司对Wesco I、Wesco III、Wesco IV和Wesco V的所有权权益分别为2.09742亿美元和2.16756亿美元，占比51%[126] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司对BEXAEW、BEX II、BEX III和BEX IV的所有权权益分别为1.56869亿美元和1.60888亿美元，占比50%[126] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司共同投资的物业收入分别为7736.9万美元和8372.5万美元[129] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司共同投资的净收入（亏损）分别为 - 171.9万美元和802.8万美元[129] 公司应收票据和其他应收款变化 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司的应收票据和其他应收款分别为3486.7万美元和1.34365亿美元[130] 公司关联方费用相关 - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司从关联方收取的费用分别为310万美元和340万美元[138] - 2020年第一季度，公司向MMC及其关联方支付的房地产交易经纪佣金总计20万美元[139] 公司向合资企业关联方提供短期贷款余额变化 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司向合资企业关联方提供的短期贷款余额分别为770万美元和440万美元[150] 公司净债务总额与未偿还债务情况 - 截至2020年3月31日，公司净债务总额为6495652000美元，2019年12月31日为5808873000美元[153] - 固定利率无担保私募债券和公开发行债券的加权平均利率从2019年的3.8%降至2020年的3.7%[153] - 截至2020年3月31日，公司未偿还债务（不包括信贷额度）的预定本金还款总额为6184771000美元[154] 加权平均可转换OP单位与股票期权对摊薄每股收益影响 - 2020年第一季度和2019年第一季度分别有2300181和2305064加权平均可转换OP单位因反稀释而未纳入摊薄每股收益计算[165] - 2020年和2019年第一季度分别有116380和106029份股票期权因反稀释未纳入摊薄每股收益计算[166] 利率互换合约与总回报互换合约情况 - 截至2020年3月31日，公司签订了名义总额为1.75亿美元的利率互换合约，将1.75亿美元无担保定期贷款的利率固定在2.3%[171] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，利率互换合约

物业信息 - Santa Clara County的The Commons物业拥有264个单位，建于1973年，2010年收购[1] - Apex物业位于Milpitas，366个单位，2014年建成，2014年收购[1] - Epic物业在San Jose拥有769个单位，2013年建成，2013年收购[1] - Palm Valley物业在San Jose拥有1,099个单位，2008年建成，2014年收购[1] - Willow Lake物业在San Jose拥有508个单位，1989年建成，2012年收购[1] - Lawrence Station物业在Sunnyvale拥有336个单位，2012年建成，2014年收购[1] - Magnolia Square物业在Sunnyvale拥有156个单位，1963年建成，2007年收购[1] - 360 Residences物业在San Jose拥有213个单位，2010年建成，2017年收购[1] - Fountains at River Oaks物业在San Jose拥有226个单位，1990年建成，2014年收购[1] - 101 San Fernando物业在San Jose拥有323个单位，2001年建成，2010年收购[1] 财务数据 - 截至2020年3月31日，北加州的公寓总单位数为21,841个[3] - 公司在截至2020年3月31日的财务报告中，拥有总计10,660个公寓单位[5] - 公司公寓总数为60,770个[11] - 截至2020年3月31日，公司拥有250个公寓社区[11] - 目前在建公寓社区数量为6个[11] - 在建公寓总数为1,761个[11] - 南加州地区的公寓总数为26,696个，平均建筑年龄为29年[7] 合资与持股 - Wesco I, LLC的公司持股比例为58%，采用权益法会计处理[13] - Wesco III, LLC的公司持股比例为50%，采用权益法会计处理[13] - Wesco IV, LLC的公司持股比例为50%，采用权益法会计处理[13] - Wesco V, LLC的公司持股比例为50%，采用权益法会计处理[13] - BEX II, LLC的公司持股比例为50%，采用权益法会计处理[13] - BEX III, LLC的公司持股比例为50%，采用权益法会计处理[13] - BEX IV, LLC的公司持股比例为50%，采用权益法会计处理[13] - BEXAEW, LLC的公司持股比例为50%，采用权益法会计处理[13] - 该公司在某个社区的持股比例为82%，并进行合并会计处理[13] - 该公司在另一个社区的持股比例为50%，未进行合并会计处理[13] 其他物业信息 - 旧金山的500 Folsom公寓拥有537个单位，属于50%合资企业[3] - 洛杉矶县的Bunker Hill公寓拥有456个单位，建于1968年，现年52岁[4] - Fremont的Mission Peaks公寓拥有453个单位，建于1995年，现年25岁[2] - San Mateo的Hillsdale Garden公寓拥有697个单位，建于1948年，现年72岁[2] - Emeryville的The Courtyards at 65th公寓拥有331个单位，建于2004年，现年16岁[2] - San Ramon的Crow Canyon公寓拥有400个单位，建于1992年，现年28岁[2] - San Rafael的Deer Valley公寓拥有171个单位，建于1996年，现年24岁[3] - 旧金山的Fox Plaza公寓拥有445个单位，建于1968年，现年52岁[3] - Fremont的Stevenson Place公寓拥有200个单位，建于1975年，现年45岁[2]

业绩总结 - Essex市场的同物业净运营收入（NOI）增长在2019年达到了168%，显著高于同行业平均水平[8] - 自1994年上市以来，Essex的股东总回报率达到了4970%[5] - 2020年，Essex的核心资金运营（Core FFO）增长预计为125%，远高于同行业平均水平[8] - 2020年同物业收入增长率为3.4%，较2019年同期的2.7%有所上升[63] - 2020年同物业收入增长范围预计为2.6%至3.6%[64] - 2020年总FFO每股预测为13.83美元 - 14.23美元，中位数为14.03美元[65] - 2019年实际每股收益（EPS）为6.66美元，2020年第一季度低预期为4.83美元，全年高预期为9.60美元[83] - 2019年全年同物业净营业收入为989,441千美元，较2018年的952,492千美元增长3.9%[99] 用户数据 - Essex市场的家庭收入增长在2010年至2019年间累计增长了60%，而租金增长为47%[32] - 在Essex市场，拥有一套中位数价格的房屋的税后成本比租房高出约74%[18] - Essex市场的住房需求预计将在2020年超过供应，房价约为全国平均水平的3倍[30] 市场展望 - 2020年全国GDP增长预测为2.0%[67] - 2020年全国就业增长预测为1.2%[67] - 加州的住房短缺问题依然严重，预计2020年新供应占现有库存的比例将保持在1%以下[3] 新产品和技术研发 - 2020年开发管道中，预计总成本为12.51亿美元，剩余成本为2.22亿美元[58] - 2020年没有计划新的开发启动[57] 收购与扩张 - 公司在2020年收购了价值约10亿美元的土地和六个社区，预计在2020年第一季度确认650万美元的收益[51] 财务状况 - 截至2019年12月31日，公司的总流动性为14.05亿美元[69] - 公司的债务总资产比率为35%，低于65%的限制[71] - 2019年总债务为5,808,873千美元，净负债为6,594,939千美元[96] - 净负债与调整后EBITDAre的比率为5.5[96] 负面信息 - 加州AB 1482法案预计对2020年同物业收入产生约10个基点的影响[38]

公司权益与资产规模 - 截至2019年12月31日，公司在运营合伙企业中拥有约96.6%的普通合伙权益[36] - 截至2019年12月31日，公司拥有或持有250个运营公寓社区的所有权权益，共计60,570套公寓住宅[38] - 截至2019年12月31日，公司开发管道包括5个合并项目和2个非合并合资项目，共计1960套公寓住宅，总估计项目成本为13亿美元[53] - 截至2019年12月31日，公司拥有4个主要重建社区的所有权权益，共计1327套公寓住宅，估计重建成本为1.327亿美元[57] - 截至2019年12月31日，公司通过多个合资企业在稳定运营社区中拥有10672套公寓的权益，总账面价值为7.435亿美元[110] - 截至2019年12月31日，公司有5个合并开发项目和2个非合并合资开发项目，共1960套公寓，预计成本13亿美元，尚需支出2.22亿美元，公司份额1.93亿美元；有4个重大重建项目，共1327套公寓，预计重建成本1.327亿美元，尚需支出约1490万美元[98] - 2019年12月31日，公司投资组合含250个稳定运营公寓社区共60570套公寓，其中南加州26695套、北加州21642套、西雅图都会区12233套[228] - 公司社区主要为城市和郊区高密度木结构社区，截至2019年12月31日，有103个花园式、137个中高层和10个高层社区[231] - 社区平均约有242套公寓，有工作室、一居室、两居室和部分三居室公寓[231] - 公司拥有位于加州欧文的约106,716平方英尺的办公楼，截至2019年12月31日，公司占用约14,000平方英尺[233] - 截至2019年12月31日，办公楼的物理入住率为83%，有6个租户[233] 公司业务交易情况 - 2019年，公司收购了8个社区的所有权权益，包含2,007套公寓住宅，总合同价格为8.565亿美元[47] - 2019年10月，公司拥有55.0%所有权权益的合资企业出售Mosso社区，公司获利5020万美元；同月，公司出售一块土地获利1080万美元[51] - 2019年12月，公司出售位于圣马特奥的土地，亏损320万美元[52] 公司债务与融资情况 - 2019年，公司对有担保的应付抵押票据进行定期本金支付和贷款还清，金额为9.516亿美元，平均利率为4.2%[58] - 2019年2月，公司发行3.5亿美元2029年到期的高级无担保票据，票面利率为4.000%；3月，额外发行1.5亿美元[59][60] - 2019年8月，公司发行4亿美元2030年到期的高级无担保票据，票面利率为3.000%；10月，额外发行1.5亿美元[61] - 截至2019年12月31日，公司有两条无担保信贷额度合计12.4亿美元，其中12亿美元信贷利率为伦敦银行同业拆借利率加0.825%，原到期日为2022年12月，2020年1月修订后延至2023年12月；3500万美元营运资金无担保信贷利率同样为伦敦银行同业拆借利率加0.825%，到期日为2021年2月[63] - 截至2019年12月31日，公司约有58亿美元的债务，其中包括6.604亿美元的浮动利率债务，1.75亿美元的债务通过利率互换固定了利率[154] - 截至2019年12月31日，公司有24个合并社区被债务抵押[157] - 截至2019年12月31日，公司约有2.554亿美元的浮动利率免税融资[159] 公司股权交易情况 - 2019年，公司通过股权分配计划发行228,271股普通股，每股均价321.56美元，收益7340万美元；截至2019年12月31日，该计划还有8.266亿美元股份可售[64] - 2019年1月，公司回购并注销234,061股普通股，总价5700万美元，每股均价243.48美元；截至2019年12月31日，股票回购计划剩余2.5亿美元购买授权[65] 公司评级情况 - 截至2019年12月31日，惠誉、穆迪和标普对公司及投资组合分别评级为BBB+/稳定、Baa1/稳定和BBB+/稳定[62] 公司员工与保险子公司情况 - 截至2019年12月31日，公司有1822名员工[69] - 截至2019年12月31日，公司全资保险子公司太平洋西部保险有限责任公司有现金和有价证券约7840万美元[72] - 截至2019年12月31日，公司全资保险子公司PWI现金和有价证券约7840万美元，其有价证券价值下降或影响赔付能力[133] 公司收入结构与市场情况 - 2019年公司82%的租金收入来自加州社区[101] - 2019年公司公寓社区收入占总收入的99.3%[228] 公司面临的风险情况 - 公司开发和再开发活动面临项目无法按时完成、成本超预算等风险[99] - 公司公寓社区可能面临未知或或有负债，可能导致公司承担大量成本[100] - 公司社区地理集中，若当地房地产市场表现低于预期，可能对公司财务状况和经营成果产生不利影响[101] - 公司可能因房产重新评估或税率变化而面临房地产税增加的情况[105] - 公寓社区市场竞争可能影响公司运营和租金需求，导致租金下降[107] - 公司对抵押贷款、夹层贷款等投资可能影响公司运营现金流[108] - 公司进行的收购交易可能无法达到预期效果，还可能带来未知负债和整合问题[115] - 公司零售/商业空间占总营收约2%，租赁存在无法达预期或市场租金、续租不利等风险[120] - 房地产投资流动性差，公司难以及时调整公寓社区组合，若按普通业务出售社区，可能面临100%的销售收益税[118] - 遵守残疾人相关法律可能使公司产生重大意外支出或影响投资策略，违规会导致罚款、赔偿和资本支出[119] - 公司物业可能存在环境负债，虽目前无重大影响，但未来成本和索赔可能超保险覆盖或无保险[121][123] - 公司面临地震、恐怖袭击、极端天气等不可保或成本高的损失风险，保险可能无法覆盖全部损失[133][136][137] - 气候变化可能导致公司物业物理损坏、需求下降，相关法规或增加资本支出且无对应收入增长[138][140] - 意外死亡或重伤事件可能对公司业务和经营结果产生重大不利影响，保险可能无法覆盖损失且影响社区营销[141] - 公司对计划收购的物业进行环境评估，但无法确保发现所有环境状况[125] - 公司制定霉菌处理政策，但不能保证已识别和处理所有霉菌事件[128] - 法律的不利变化可能增加公司负债和运营成本，如加州法案SB375和环保署淘汰HCFC - 22冷却液计划[142] - 金融机构的稳健性会影响公司，若其倒闭或市场波动，会影响公司资金回收、交易完成和债券融资[143] - 进入新市场可能面临无法准确评估当地市场、获取开发机会、招聘人员和熟悉当地程序等风险[144] - 市场和经济状况的波动会影响财务报表估计的准确性[146] - 公司业务依赖高质量住房和社区稳定运营，服务中断等会影响业务和声誉[147] - 公司房地产资产可能面临减值费用，土地持有和开发也有风险[148][149] - 公司可能面临诉讼，会对业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[151] - LIBOR在2021年后可能逐步淘汰，公司部分债务利率基于LIBOR，其变化或不可用可能影响公司融资成本、财务状况和经营业绩[162] - 公司使用利率互换和利率上限合约管理利率风险，但可能导致损失，还可能面临对手方违约的信用风险[163][164] - 公司计划维持投资级信用评级，但评级下调可能对公司资本成本、可获得性、财务状况、经营业绩和流动性产生重大不利影响[165] - 公司融资政策变化可能导致债务水平上升，增加违约风险和偿债要求，影响公司财务状况和资本市场准入能力[166] - 若公司或子公司债务违约，可能触发其他债务的交叉违约或交叉加速条款[167] - 公司依赖房利美和房地美借款，其未来状况或政府支持变化可能影响公司业务[168] - 信息技术故障、隐私或信息安全系统问题可能对公司业务和财务状况产生重大不利影响[202] - 社交媒体使用可能导致公司品牌受损或信息泄露[208] - 公司财务报告内部控制的重大缺陷可能影响公司股价[210] - 公寓社区销售可能产生税务风险，若不符合规定出售社区收益将征收100%税[211] - 公司要维持REIT资格，年度总收入至少75%和95%需分别满足特定来源要求，季度末至少75%资产需为特定类型，每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入[211] - 若公司与TRSs交易非公平交易，可能需缴纳100%惩罚税[215] - 若IRS认定公司房产处置为禁止交易，需对收益缴纳100%惩罚税[217] - 2018年起生效的合伙税务审计规则可能对公司产生重大不利影响[223] 公司治理与股东相关情况 - 截至2019年12月31日，公司董事长乔治·M·马库斯直接或间接持有约190万股普通股，其影响力可能导致决策不符合所有股东利益[178] - 公司未来发行普通股、优先股或可转换债务证券可能稀释现有股东权益，影响普通股市场价格[174][175] - 代理咨询公司或公司治理顾问的评分或评级可能影响公司治理形象和普通股市场价格[184] - 公司关注ESG因素，但未来ESG评分不确定，相关标准变化或不达标可能影响公司股价和业务[187] - 股东激进主义活动可能使公司付出高昂成本、扰乱运营并分散管理层注意力，影响业务和经营业绩[188] - 租金收入减少或流动性需求增加可能影响公司向股东或有限合伙人支付分红的能力[189] - 未来股息分配的形式、时间和金额可能会有所变化，由董事会决定[190] - 马里兰州商业合并法案规定，与拥有公司10%或以上投票权的股东进行商业合并，需获得至少80%有投票权股份持有者和除相关股东外三分之二有投票权股份持有者的批准，且五年内受限[192] - 运营合伙协议规定，若有限合伙人持有运营合伙公司至少5%的已发行合伙权益单位，公司转让普通合伙人权益需获得有限合伙人多数同意[195] - 公司宪章限制潜在收购方购买不超过6%价值的股票（合格养老金信托可收购9.9%）[197] - 股东无理由罢免董事需至少三分之二有投票权股份持有者的肯定投票，有理由罢免需多数有投票权股份持有者的肯定投票[199] 公司运营指标相关定义 - 财务入住率定义为实际租金收入除以总潜在租金收入的百分比，计算时不考虑拖欠和优惠[229] - 对于处于租赁期且入住率未稳定的开发物业社区，公司认为物理入住率是合适的绩效指标[230] - 市场租金根据物业新租约最近签署的有效租金确定，公司会根据多种因素调整[229] 社区物业特征 - 社区土地面积1 - 10英亩，每英亩平均有30 - 80 +套单元[231] - 公司认为靠近就业中心、维护良好的社区和积极的客户服务有助于留住租户[232] - 花园式社区一般为无结构化停车的两层和/或三层地上物业，中高层社区为有部分结构化停车的三到七层建筑，高层社区为七层以上的钢或混凝土框架建筑且常有结构化停车[231] 税收相关情况 - 加州现行法律Prop 13通常限制加州房产年度房地产税增幅至评估价值的2%[105] - 2017年后至2026年前，美国个人、信托或遗产股东可扣除20%的REIT普通股息[220] - 非美国投资者获公司分红需缴纳30%美国预扣税，资本利得分红可能另征30%分支利润税[221] - 若REIT资本股票价值超50%被非合格美国人士持有，非美国投资者处置股票需缴纳美国联邦所得税[221]

财务数据和关键指标变化 - 2019年公司核心FFO每股增长6.4%，超过原指引50%以上 [6] - 2019年同店NOI增长3.9%，处于原指引高端 [6] - 2019年第四季度就业增长平均为2.3%，比最初估计高50个基点 [6] - 2020年公司预计同店收入和NOI增长中值为3.1%，核心FFO增长中值为4.2% [38][40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年全年同店收入同比增长3.4%，较上一年增长率提高60个基点 [21] - 2019年第四季度收入同比增长4%，其中入住率增长贡献30个基点，其他收入增长贡献40个基点 [22] - 2020年公司预计收入增长中值为3.1%，其中租金增长3%，入住率略有下降10个基点，加州社区受AB 1482法案影响有10个基点的逆风 [23] - 2020年公司预计运营费用同比增长中值为3% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图2019年第四季度同店收入增长，CBD增长5.4%，其他子市场增长4.4% - 5%；就业增长3.3%；2020年公寓供应预计下降约30% [27][29] - 北加州2019年第四季度同店收入增长，旧金山增长5.4%，圣马特奥增长5.2%，圣克拉拉增长4.6%，阿拉米达增长4%；就业增长2.6%；2020年旧金山交付量预计略高于2019年，圣何塞预计是2019年的两倍，奥克兰供应将持续高位 [30][33] - 南加州2019年第四季度洛杉矶县同店收入增长3.5%，就业增长1.5%；预计2020年供应持续高位 [34][35] - 橙县2019年第四季度收入增长，南橙县增长4.2%，北橙县增长3.1%；2020年供应与2019年持平，但预计全年交付量将减速 [36] - 圣地亚哥2019年第四季度收入增长2.8%，就业增长2.3%；第一季度续约租金约为4.4%，目前入住率为97.2% [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司关注西海岸市场，寻找具有长期增长前景的A - 到B - 级社区进行投资 [18] - 公司继续推进开发项目，同时认为优先股和其他结构化投资具有更好的风险回报关系 [20] - 公司通过战略技术投资、平台举措和数据分析优化投资组合表现 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2020年西海岸市场租赁住房需求健康，但就业增长可能因劳动力市场紧张和低失业率而减速 [12] - 尽管2019年WeWork IPO失败和其他独角兽公司股价表现不佳，但公司认为市场经济增长和就业前景仍然乐观 [15] - 公司预计2020年市场供需比为1.7倍，需求继续超过供应 [25] 其他重要信息 - 2019年公司新增8处物业所有权权益，投资8.56亿美元；承诺超过1.4亿美元用于新的优先股或次级债务投资 [9] - 公司庆祝上市25周年，自IPO以来为股东实现了17%的复合年回报率 [10] - 公司近期被纳入标准普尔500股息贵族指数 [11] - 第四季度公司发行1.5亿美元10年期无担保债券，有效利率2.8%，提前偿还了几笔2020年到期的抵押贷款，今年需再融资2.8亿美元到期债务，资产负债表流动性超过8亿美元 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 转向高入住率策略后，2020年混合租赁利率利差的假设以及2019年第四季度的利差情况 - 2020年公司指导的收入增长中值为3.1%，主要由3%的租金增长和其他收入构成；2019年第四季度收入约为4%，全年约为3.4%，其中预定租金约为3.2% [45][46] 问题2: CPPIB解散合资企业的原因以及公司对这六个社区的机会看法 - 退出与投资时机有关，这些物业大多在2010年左右成立，接近10年期限；公司会根据优化资本成本的原则决定是否将资产或投资纳入合资企业 [47] 问题3: 收购CPPIB合资企业权益的资金来源以及对2020年FFO的影响 - 公司使用信贷额度来过渡交易，打算用长期债务再融资；股权部分由于投资组合无杠杆，不需要筹集太多股权；该交易对FFO的影响已纳入公司指引 [50][52] 问题4: 对加州增加税收和Prop 10 2.0的看法 - 政治环境倾向于观察现有住房投资和AB 1482法案的效果，而不是推动Prop 10 2.0；Prop 10 2.0目前尚未获得太多关注，预计难以通过 [53] 问题5: 2020年入住率下降10个基点的节奏预期 - 预计第一季度入住率较高，第二、三季度下降，第四季度回升 [57] 问题6: 投资组合中是否还有更多交易提前赎回以及后续填补的项目 - 2020年预计有更多赎回，除抵押贷款支持证券投资外，优先股权益赎回约为1.45亿美元，上下半年分布较均匀，下半年略多；公司正在并行推进和评估多个优先股权益交易 [58][59] 问题7: 市场许可证减少何时能带来实际交付量下降的好处 - 由于许可和交付过程存在自然滞后，且加州的过程较长，加上建筑劳动力市场紧张，预计要到2021年之后才能看到显著影响 [62] 问题8: 如何考虑直接开发和优先股投资的规模和现金流稳定性 - 直接开发通常在周期底部更有利，因为建筑成本压力较小，城市更愿意批准；目前由于建筑成本大幅增加，大多数开发项目难以实现必要的收益率溢价，但仍有一些项目符合要求 [64][66] 问题9: 西雅图市场2020年收入增长中值仅加速20个基点的原因 - 尽管西雅图目前表现出色，但失业率非常低，预计就业增长率将放缓，这是导致收入增长预期较为谨慎的部分原因 [69] 问题10: 2019年西雅图房地产税优惠对2020年费用的影响 - 2019年西雅图房地产税账单低于2018年，主要是由于评估账单；2020年预计房地产税增长为低个位数，约8% - 9% [70][71] 问题11: 2020年1月新租和续约情况以及当前投资组合的入住率 - 2019年第四季度新租金约为2.2%，续约租金约为3.5%；2020年第一季度续约租金约为4.4%；目前市场租金同比上涨2% - 3%；入住率为97.2% [74][75] 问题12: 优先股投资是否有机会转换为股权或获得项目所有权 - 公司会在每笔交易中考虑潜在的混合形式，即转换为股权的可能性，目前在周期的这个阶段这种机会可能更多 [77] 问题13: 市场新供应是否为公司提供了重新开发的机会 - 公司认为新供应主要是A级产品，对接近A级的产品影响较大；公司在郊区B级市场看到了最好的重新开发机会 [80] 问题14: 对Park Merced项目的看法 - 该项目不符合公司的基本战略，既不是在开发项目开始前介入以降低建筑成本风险，也不是对稳定投资组合进行优先股投资 [83] 问题15: CPP投资组合的资产位置、是否立即纳入同店池以及与现有资产的表现比较 - 除了第四季度出售的位于旧金山市中心的Masso外，其余资产均位于北加州；这些资产将于明年纳入同店池，因为需要有一年的可比业绩 [85][86] 问题16: 合资企业通常采用权益法核算的原因 - 由于合作伙伴在预算和融资等基本事项上具有可比的审批权，出于控制原因采用表外核算 [87] 问题17: 收购CPP投资组合资产后资产管理是否会有变化 - 公司将以一致的方式运营所有资产，不会因收购这些资产而改变资产管理方式 [88] 问题18: 公司投资组合的资产年龄如何影响资本配置决策 - 公司投资组合的资产相对较旧，这是由于每年新增住房供应不足1%；在周期早期，A级产品可能表现优于B级，后期B级可能表现更好；A级产品向豪华化发展为公司的重新开发计划提供了机会 [90][92] 问题19: 西海岸市场需求加速增长的因素以及需要谨慎的因素 - 西雅图地区需求旺盛，供应下降使租赁市场收紧；供应进入市场的临时影响，特别是市中心地区的供应，是需要谨慎的因素 [94] 问题20: 公司是否会考虑进入高增长市场 - 公司会考虑市场的就业增长、供应限制以及租户向房主转变的难度等因素；波特兰在考虑范围内，但之前退出是因为城市增长边界不断扩大，供应不受限制 [99][100] 问题21: 北加州同店收入达到2.6%和3.6%的市场情景 - 达到2.6%可能是由于第一季度新供应进入市场的干扰影响；达到3.6%可能是由于供应延迟到需求旺季（第二、三季度） [103] 问题22: 公司收购和处置资产的类型和计划 - 处置方面，公司将目标定为投资组合中增长较慢的资产，目标金额在1亿 - 3亿美元之间；收购方面，公司将关注高增长市场的A - 到B级产品 [105][106] 问题23: 收购资产后是否有翻新计划 - 公司会根据资产情况决定是否需要翻新计划，重点关注资产的增长潜力和与整体投资组合的回报比较 [107][108] 问题24: 本季度其他收入大幅增长的原因 - 主要是由于第四季度新供应进入市场，导致租赁中断费用增加；同时，购买房屋的迁出率有所回升 [110][112] 问题25: 加州的立法环境和投票倡议是否使公寓项目更具吸引力，以及在建公寓项目是否会转为公寓出售 - 公司过去购买的失败公寓项目未能实现转换为公寓出售的预期收益，目前也没有看到公寓与公寓价值之间的预期价差；近期单户住宅价格的变化也没有帮助改善公寓与公寓的估值 [114][115] 问题26: AB 1482法案对公司租金增长的影响以及涉及的租金类型 - 该法案对收入的负面影响为10个基点，主要与短期租赁及其相关溢价有关；法案主要关注租金收入，不涉及其他收入，具体细节可能需要在未来的法院中解决；公司将其解释为适用于名义租金 [116][118][119] 问题27: 公司较低的租户周转率是否会导致未来需要提高周转率 - 公司认为较低的租户周转率反映了服务质量和公平定价，是积极的表现；虽然租户有自然的搬迁需求，但预计周转率不会进一步大幅下降 [122]