财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度FFO每股1.59美元，高于市场共识和内部预期，较去年第一季度增长6%，是公司有史以来最好的第一季度业绩 [43] - 可比POI增长指标为3.6%，处于2% - 4%初始指引的上限；现金基础上，可比指标（不包括前期租金和条款费用）为5.2%，现金基础可比最低租金增长4% [78] - 整体占用率从去年的91.2%增长140个基点至92.6%，租赁率从93.7%增长50个基点至94.2% [59] - 本季度签署101份可比租约，面积超50万平方英尺，每平方英尺租金34.72美元，较上一租户最后一年现金基础租金高11%，直线基础高24% [72] - 第一季度末总可用流动性为13亿美元，其中循环信贷额度下可用12亿美元，现金1亿美元 [61] - 重申2023年FFO指引为每股6.38 - 6.58美元 [82] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 本季度签署四份杂货交易，包括一份续约和三份新交易 [44] - 小商铺占用率季度环比增加50个基点，自2022年第一季度以来累计增加270个基点 [74] - 零售租赁需求强劲，活动水平超过历史水平20% - 30% [52] 办公业务 - 桑塔纳西区按楼层建设的方式吸引了更多市场关注，过去30 - 60天内咨询和房产参观活动有所增加 [57] 混合用途业务 - 混合用途运营物业的最新完工阶段为季度业绩贡献1000万美元的物业运营收入 [48] - 四个大型混合用途社区的零售租赁占用率达98%，租户销售额远高于2019年水平 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 物业估计在过去12个月内有超过2800万购物者光顾，约三分之二的租户报告销售额良好，每平方英尺总销售额达700美元，食品和饮料每平方英尺销售额超过1000美元 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于扩大信息披露，为投资者提供更有效分析业务的相关信息 [2] - 倾向于投资供应受限的地区，而非人口增长大的地区 [5] - 计划在现有市场寻找有意义的项目，而非追逐人口增长 [12] - 希望在未来使混合用途项目的经济可行性提高，目前虽不会立即动工，但看好其长期潜力 [39] - 对于增量项目启动，要求内部收益率（IRR）至少比资本成本高150 - 200个基点 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售需求与当今消费者和零售商的需求一致，尽管预期租赁活动会放缓，但目前仍保持强劲 [52] - Bed Bath破产虽不令人欢迎，但有利于创造购物中心的增量价值，预计2024年末替换租金将开始增加 [53] - 公司认为其混合用途物业具有差异化优势，各用途需求旺盛，是人们向往的地方 [40] - 尽管零售行业出现租户破产情况，但公司对业务的韧性和稳定性有信心，认为能够平衡风险 [69] 其他重要信息 - 以3550万美元从Seritage Realty Trust收购长岛亨廷顿广场购物中心的收费权益和主力租户租约 [47] - 季度末后，以5.375%的利率 refinance 6月1日到期的2.75亿美元债券，发行3.5亿美元五年期绿色债券，认购情况良好 [56] - 预计明年将对6亿美元债券进行融资或 refinance，计划在今年下半年寻找机会 [77] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司在部署资本时更倾向于城市填充区域还是人口增长区域 - 公司倾向于供应受限的地区，如霍博肯的华盛顿街，而不是人口增长大的地区，因为人口增长大的地区通常会有更多的供应增加 [5] 问题: 从租户那里听到了什么，75个基点的一般储备是否会全部使用 - 零售租赁需求强劲，特别是小商铺，租户决策更注重长期，存在向优质物业转移的趋势，75个基点的储备可能有调整空间 [17][19] 问题: 桑塔纳西区的办公需求情况，以及919项目的租赁进展和初始租金贡献预期 - 桑塔纳西区允许按四层一组出租并开始建设的决策取得了成效，参观人数增加，有与多个租户的洽谈活动；915项目已将楼层交给租户建设，预计明年开始有贡献 [23][26] 问题: 考虑到资本成本上升，如何看待增量项目启动的回报门槛 - 公司要求增量项目的内部收益率（IRR）至少比资本成本高150 - 200个基点，具体取决于项目风险 [29] 问题: 第四季度续约情况及较低租户改善成本（TIs）是混合因素还是新常态 - 这是多种因素的混合，包括杂货店续约和整体租约组合的影响 [34] 问题: 未来五年混合用途物业的占比，以及混合用途资产租金增长是否快于纯零售资产，零售商和住宅客户对混合用途物业的看法 - 公司希望在合适的地方最大化房地产的使用，但目前这些项目的经济可行性不佳，预计未来会有所改善；混合用途物业需求旺盛，是公司的差异化优势 [38][40] 问题: 小商铺90%的租赁率下，占用率和租赁率的差距，以及未来两年和今年的提升空间 - 小商铺占用率为88%，公司预计将两者都提高，占用率有望超过90%，租赁率有望超过92% [84] 问题: 此前关于将经济占用率推高至93%以上的目标是否因Bed Bath公告和近期破产风险而改变 - 目前9个主力租户盒子中只有一个租约被拒绝，若全面清算，占用率可能接近92%，需看破产程序的进展 [90] 问题: 公司在经济衰退中表现优于同行，但其对餐饮和部分服装等周期性类别暴露略高，这些类别在历史衰退中的表现如何 - 在特定市场中，这些租户在历史和当前都有销售增长，且在通胀期间有提价能力；2008 - 2009年金融危机期间，这些类别是公司表现最好的类别 [94][95] 问题: 上季度提到的约1亿美元处置管道进展如何，是否因债务市场波动而延迟 - 公司有资产处置清单，但需确保获得合理回报，目前因市场不稳定进展较慢，待市场稳定后处置业务有望回升 [99][114] 问题: 美联储暂停加息并可能在2024年第一季度降息，利率的可见性和稳定性是否能缩小买卖价差，从而重启增值收购和增长引擎 - 市场需要一定的稳定性和可预测性，目前买卖价差较大，但未来会有所改变，公司会长期经营并等待市场恢复 [67] 问题: 第一季度FFO略超共识但未调整指引，未来三个月哪些因素会增加或降低对全年预期的信心 - 持续强劲的租赁量是最大的驱动因素，如果租赁管道继续保持强劲，将增加信心 [107] 问题: 目前160个基点的SNO（已签约未占用）指标是否为长期稳定状态 - 公司希望将现有投资组合的SNO指标降至100 - 125个基点，公司的优势在于开发和扩建管道中的SNO规模与现有投资组合相当 [108] 问题: SNO管道中的平均租金是多少 - 总租金可能在20 - 25美元左右，基础租金可能在30 - 35美元左右，具体数字后续提供 [121] 问题: 多年前在加州扩展到西班牙裔中心的情况，以及是否会扩展到更多亚洲和西班牙裔中心 - 与Prime Store的合作很成功，但难以增加更多项目；是否扩展取决于合适的当地合作伙伴和市场情况 [118][123]

业绩总结 - 2023年每股FFO指导范围为6.38美元至6.58美元，较2022年增长约2.5%至4%[108] - 2023年第一季度每股FFO为1.59美元，同比增长6%[108] - 2023年第一季度可比物业收入增长为3.6%[131] - 2023年第一季度现金基础可比物业收入增长为4.3%[131] - 预计2023年全年可比物业收入增长在2%到4%之间[131] 用户数据 - 2023年第一季度签署的租约总面积为504,502平方英尺，现金基础的租金回报率为11%[101] - 102个开放式物业位于9个主要高障碍市场，拥有约3200个商业租户[172] - 平均家庭收入为151,000美元，平均人口为177,000人[172] 未来展望 - 2023年预计可比POI增长范围为1%至4%[105] - 2023年预计额外POI为2%至4%[6] - 2023年预计额外重建/扩展物业收入增长在3%到5%之间[134] 资本支出与投资 - 2023年预计资本支出为2,480万美元，96.9%的可比物业POI来自于此[41] - 预计2023年额外项目的总成本为3300万美元，预计投资回报率为8%[196] - 2023年预计的房地产处置和收购金额为2,000万至2,200万美元[13] 财务状况 - 截至2023年3月31日，公司总流动性为13亿美元，包括现金和未提取的信用额度[64] - 目前剩余约2.5亿美元的支出，涉及7.5亿美元的重建和扩展项目[130] - 2022年净物业收入为900万美元[138] - 2022年物业运营收入（POI）为950万美元[139]

公司财务状况 - 公司在2023年第一季度售出一处零售物业，获得1320万美元，销售收益为160万美元[60] - 公司于2023年第一季度发行了57034股普通股，每股平均价格为111.64美元，净现金收入为620万美元[61] - 公司于2023年4月发行了3.5亿美元的固定利率无抵押债券，到期日为2028年5月1日，利率为5.375%[63] - 截至2023年3月31日，公司总债务净额为438.94亿美元[105] - 公司拥有一项1.25亿美元的循环信贷设施，截至2023年3月31日，已使用60万美元[105] 公司发展策略 - 公司长期增长策略主要通过以下方式实现：增加可比物业组合、通过物业重新开发和扩张增加组合、通过物业收购扩大组合[66] 租赁情况 - 公司在2023年第一季度签署了总计52.4万平方英尺零售空间的租约，包括505万平方英尺的可比空间租约，现金基础上的平均租金增长率为11%[77] 财务表现 - 2023年第一季度，总物业收入增加了6.3%，达到2.731亿美元，较2022年同期的2.568亿美元增加了1.6288亿美元[81] - 租金收入在2023年第一季度增加了6.4%，达到2.728亿美元，主要原因包括2022年和2023年的收购增加了1.01亿美元，非可比物业增加了6.3亿美元，可比物业增加了4.7亿美元[83] - 物业运营收入在2023年第一季度增加了9.0%，达到1.853亿美元，主要受到2022年和2023年的收购、可比物业的租金率和入住率提高的影响[88] 现金流 - 2023年第一季度经营活动现金流净额同比增加3,990万美元，达到14.30亿美元[101] - 2023年第一季度投资活动现金流净额同比增加1,260万美元，达到10.08亿美元[102] - 2023年第一季度融资活动现金流净额同比增加1,940万美元，达到3.13亿美元[103] 公司指标 - 公司计划维持作为REIT的资格，以避免对分红收入征收联邦公司所得税[112] - 公司使用FFO作为评估经营绩效的重要指标，排除了房地产资产价值随时间预测性减少的假设[114] - FFO可用于普通股东的增减不一定导致分配总额的增减，但公司必须分配至少90%的年度应税收入以保持REIT资格[115] 风险提示 - 公司的资产价值可能会受到市场利率变动的影响，主要是由于固定利率债务的公允价值可能会波动[120] - 公司在2023年3月底持有的固定利率债务总额为37亿美元，如果市场利率上涨1.0%，这些债务工具的公允价值将下降约1.631亿美元[120] - 公司在2023年3月底持有的可变利率债务总额为6.6亿美元，如果市场利率上涨1.0%，公司的年度利息支出将增加约660万美元[121]

Federal Realty Investment Trust (NYSE:FRT) Citi's 2023 Global Property CEO Conference Call March 6, 2023 7:15 AM ET Company Participants Donald Wood - Chief Executive Officer Jeff Berkes - President and Chief Operating Officer Dan Guglielmone - Executive Vice President, Chief Financial Officer and Treasurer Leah Andress Brady - Vice President, Investor Relations Conference Call Participants Craig Mailman - Citi Investment Research Craig Mailman Welcome everyone to the 7:15 a.m. session at Citi's 2023 Global ...

Federal Realty Investment Trust (NYSE:FRT) Q4 2022 Results Conference Call February 8, 2023 5:00 PM ET Company Participants Leah Brady - Vice President-Investor Relations Donald Wood - Chief Executive Officer Daniel Guglielmone - Executive Vice President, Chief Financial Officer and Treasurer Wendy Seher - Executive Vice President and Eastern Region President Jan Sweetnam - Chief Investment Officer Conference Call Participants Juan Sanabria - BMO Capital Markets Craig Schmidt - Bank of America Greg McGinnis ...

Table of Contents FEDERAL REALTY INVESTMENT TRUST FEDERAL REALTY OP LP UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO THE SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 1-07533 (Federal Realty Investment Trust) Commission file number: 333-26 ...

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Federal Realty Investment Trust (NYSE:FRT) Q3 2022 Earnings Conference Call November 3, 2022 5:00 PM ET Company Participants Leah Brady – Vice President-Investor Relations Don Wood – Chief Executive Officer Dan Guglielmone – Executive Vice President, Chief Financial Officer and Treasurer Jeff Berkes – President and Chief Operating Officer Wendy Seher – Executive Vice President and Eastern Region President Conference Call Participants Alexander Goldfarb – Piper Sandler Craig Schmidt – Bank of America Steve ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO THE SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 1-07533 (Federal Realty Investment Trust) Commission file number: 333-262016-01 (Federal Realty OP LP) FEDERAL REALT ...

Federal Realty Investment Trust (NYSE:FRT) Bank of America Securities 2022 Global Real Estate Conference September 13, 2022 3:40 PM ET Company Participants Craig Schmidt - Bank of America Conference Call Participants Don Wood - CEO Jeff Berkes - President & COO Don Wood Well great. Thanks everybody for taking the time today to be here. I think most of you know Federal one extent or another, I do say because I think it's more important now than it's ever been that the quality of the portfolio of both retail ...