公司基本信息 - 2024年2月7日，公司有297名全职员工和7名兼职员工[33] - 公司自1962年成立以来持续按季分红，普通股股息连续56年增长[24] - 公司普通股在纽约证券交易所交易，代码为“FRT”[143] - 截至2024年2月7日，公司普通股有2034名登记持有人[144] 房地产项目情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有或多数控股102个房地产项目，约2600万平方英尺商业面积[24] - 截至2023年12月31日，公司拥有或多数控股102个房地产项目，约2600万平方英尺商业面积[116] - 截至2023年12月31日，公司拥有或多数控股102个房地产项目，约2600万平方英尺商业面积，出租率94.2%，入住率92.2%[156] - 截至2023年12月31日，公司与他人共同持有19个以零售为主的房地产项目，还拥有Assembly Row酒店部分权益[68] - 截至2023年12月31日，公司有3300份商业租约和3100份住宅租约，无单一租户占年化基础租金超2.7%[117] - 2023年公司签署209.1万平方英尺零售空间租约，其中202.7万平方英尺可比空间租约现金基础平均租金涨幅10%[123] - 2022年公司签署204.8万平方英尺零售空间租约，其中198.5万平方英尺可比空间租约现金基础平均租金涨幅6%[124] - 公司预计2024年可比空间租约成交量与历史平均水平（每年140 - 200万平方英尺）一致[126] - 公司商业地产租约一般3 - 10年，部分与主力租户的租约可能更长，住宅租约一般一年或更短，2023年住宅租约占总租金收入约9.7%[121] - 亚利桑那州Camelback Colonnade物业面积64.2万平方英尺，平均每平方英尺租金18.47美元，出租率90%[130] - 加利福尼亚州Santana Row物业面积120.6万平方英尺，平均每平方英尺租金57.98美元，出租率99%[131] - 康涅狄格州Greenwich Avenue物业面积3.5万平方英尺，平均每平方英尺租金96.19美元，出租率100%[131] - 哥伦比亚特区Friendship Center物业面积5.4万平方英尺，平均每平方英尺租金28.43美元，出租率100%[131] - 佛罗里达州CocoWalk物业面积27.7万平方英尺，平均每平方英尺租金46.70美元，出租率100%[131] - 亚利桑那州Chandler Gateway物业出租率达100%，面积26.2万平方英尺，平均每平方英尺租金11.15美元[130] - 加利福尼亚州Azalea物业出租率100%，面积22.6万平方英尺，平均每平方英尺租金30.13美元[130] - 加利福尼亚州East Bay Bridge物业出租率100%，面积44万平方英尺，平均每平方英尺租金20.45美元[130] - 加利福尼亚州Hastings Ranch Plaza物业出租率100%，面积27.3万平方英尺，平均每平方英尺租金9.15美元[130] - 加利福尼亚州Olivo at Mission Hills物业出租率100%，面积15.6万平方英尺，平均每平方英尺租金34.13美元[131] - 伊利诺伊州Crossroads Highland Park物业1993年收购，面积16.8万平方英尺，平均每平方英尺租金23.72美元，出租率96%[132] - 马里兰州Bethesda Row物业1993 - 2006/2008/2010年收购，面积52.9万平方英尺，平均每平方英尺租金58.78美元，出租率92%[132] - 马萨诸塞州Assembly Row/Assembly Square Marketplace物业2005 - 2011/2013年收购，面积121.2万平方英尺，平均每平方英尺租金39.63美元，出租率96%[133] - 密歇根州Gratiot Plaza物业1973年收购，面积21.6万平方英尺，平均每平方英尺租金13.43美元，出租率78%[133] - 新泽西州Brick Plaza物业1989年收购，面积40.7万平方英尺，平均每平方英尺租金22.39美元，出租率94%[133] - 伊利诺伊州Finley Square物业1995年收购，面积28.1万平方英尺，平均每平方英尺租金20.35美元，出租率53%[132] - 马里兰州Courthouse Center物业1997年收购，面积3.7万平方英尺，平均每平方英尺租金26.15美元，出租率73%[132] - 马萨诸塞州Linden Square Wellesley物业2006年收购，面积22.4万平方英尺，平均每平方英尺租金50.81美元，7个单元出租率86%[133] - 新泽西州Brook 35物业2014年收购，面积9.8万平方英尺，平均每平方英尺租金39.97美元，出租率89%[133] - 新泽西州Hoboken物业2019/2020/2022年收购，面积17.1万平方英尺，平均每平方英尺租金58.81美元，129个单元出租率100%[133] - 公司商业地产总面积2603.9万平方英尺，平均每平方英尺租金31.60美元，出租率94%；住宅地产共3104套，出租率96%[135] - 特洛伊山房产面积21万平方英尺，每平方英尺租金23.07美元，出租率98%[134] - 新鲜草地皇后区房产面积40.8万平方英尺，每平方英尺租金39.96美元，出租率98%[134] - 乔治敦购物中心房产面积14.7万平方英尺，每平方英尺租金42.72美元，出租率91%[134] - 麦克林切斯特布鲁克房产面积8.9万平方英尺，每平方英尺租金27.01美元，出租率81%[135] - 2023年12月31日，房地产项目出租率94.2%，入住率92.2%[24] - 截至2023年12月31日，公司锚定租户空间出租率为96.0%，入住率为93.9%[52] - 2023年底物业可租赁商业面积出租率94.2%，入住率92.2%[194] - 2023年12月31日购物中心的出租率为92.2%，2022年12月31日为92.8%[201] 公司策略 - 公司经营策略包括提高租金、维持租户多元化、监控租户商品组合等[29] - 投资策略是将资本投入到风险调整回报率超过长期加权平均资本成本的项目[30] - 融资策略包括维持合理杠杆、管理可变利率债务、利用市场机会再融资等[32] - 公司当前业务计划聚焦投资优质零售物业，主要通过重建和收购实现[111] 公司面临的风险 - 通胀、高利率和经济状况恶化给公司和租户带来风险[41] - 公司租户在12个州和哥伦比亚特区开展业务，物业地理集中，当地经济或房地产市场下滑可能产生重大不利影响[54] - 零售业务从实体转向线上可能对公司现金流、财务状况和经营业绩产生不利影响[53] - 租户零售业务不成功可能导致公司物业收入减少或受限[51] - 公司净收入依赖“锚定”租户的成功和持续存在，其业务下滑或破产会产生不利影响[52] - 公司开发活动存在风险，如项目无法完成或现金流未超账面价值可能导致减值[57] - 公司再开发和收购物业可能无法达到预期表现，存在多种风险[61] - 众多商业开发商和房地产公司与公司竞争，可能限制公司购买新物业和从租户获取足够收入的能力[46][66] - 公司可能因租户破产无法收回欠款，且续租或重新出租空间可能遇到困难或延迟[55][56] - 房地产投资流动性差，公司可能无法在适当时候出售物业，难以应对经济变化[67] - 公司目前为所有房产购买综合保险，但政策有覆盖限制，保险可用性可能降低、价格可能上涨[69][70] - 气候变化、自然灾害和公共卫生危机可能对公司现金流和经营业绩产生不利影响[72][73] - 对企业社会责任相关指标和报告的关注增加，可能给公司带来额外成本和新风险[74] - 公司债务和相关限制可能对业务和财务状况产生不利影响，如限制运营活动、影响偿债和融资能力等[77][79] - 公司信用评级变化会影响借款能力和条款，不利变化可能产生重大不利影响[82] - 公司增长依赖债务或股权资本，若无法获得可能限制增长[83] - 截至2023年12月31日，公司约8.536亿美元债务为可变利率，利率上升会增加利息支出、减少现金流[84] - 公司现有和未来联合投资可能面临特殊风险，如合作伙伴破产、利益冲突等[68] - 公司使用利率互换和国债锁定管理可变利率风险，套期活动存在对手方违约等风险[85] - 2024年1月发行2029年到期3.25%可交换优先票据，已与期权对手方进行封顶看涨交易，存在对手方违约风险[86][87] - 环境法律法规可能降低公司房产价值或盈利能力，气候变化相关法规可能增加资本支出[88][89] - 《1990年美国残疾人法案》可能要求公司对现有或新收购房产采取补救措施[90] - 租户收入可能受法律法规负面影响，进而影响公司收入[91] - 公司面临网络威胁风险，采取多种措施防范但无法保证成功阻止重大网络安全事件[113] - 公司可能在未获股东批准的情况下调整投资、融资等经营策略，可能对财务状况和经营成果产生不利影响[110] 公司税收情况 - 作为REIT，公司一般对分配给股东的应税收入免联邦所得税，但需每年至少分配90%应税收入[39] - 公司需满足至少95%的总收入来自合格租金等条件才能符合REIT资格，否则将按公司税率征税[93] - 公司限制单一股东持股不超过9.8%以维持REIT资格，董事会可个案豁免或经股东投票取消限制[94][95] - 税收法律变化可能影响公司REIT资格及投资者税收后果[96] - 公司可能需额外举债以符合REIT分配要求，可能面临不利借款条件[102] 公司财务数据 - 截至2023年12月31日，公司有大约46亿美元未偿还债务，其中约5.191亿美元由8个房地产项目的全部或部分作担保，约87.0%的债务为固定利率或通过利率互换协议固定[77] - 2023年第一季度公司普通股最高售价115.08美元，最低90.44美元，每股股息1.080美元；第四季度最高107.61美元，最低85.59美元，每股股息1.090美元[144] - 2022年第一季度公司普通股最高售价140.51美元，最低113.10美元，每股股息1.070美元；第四季度最高112.34美元，最低87.79美元，每股股息1.080美元[144] - 2023年和2022年公司普通股每股年度股息分别为4.33美元和4.29美元，已连续56年提高年度股息率[147] - 2023年第四季度未因赎回downREIT运营合伙单位发行普通股，2023年出售的未注册股权证券已在10 - Q表季度报告中披露[151] - 2023年有5930股受限普通股被前员工没收，因股票补偿相关归属事件为纳税而扣留股份可能被视为回购股份[152] - 2023年和2022年可收回性相关调整分别使租金收入减少0.4百万美元和增加4.1百万美元[169] - 截至2023年和2022年12月31日，分别约28%和31%租户的租金收入按现金基础确认[169] - 截至2023年和2022年12月31日，直线租金应收款余额分别为1.384亿美元和1.266亿美元[169] - 2022 - 2023年收购物业总价5.091亿美元，340万美元（占比1%）分配至高于市场租赁资产，3990万美元（占比8%）分配至低于市场租赁负债[171] - 2023年1月31日以3550万美元收购Huntington Square购物中心部分产权及土地权益，合并资产负债表中“使用权资产净值”减少530万美元[176] - 2023年5月26日以3050万美元收购Escondido Promenade 22.3%权益，使所有权达100%[177] - 2023年10月12日以5500万美元收购Mercer on One购物中心部分土地权益，3780万美元“使用权资产净值”分配至“经营性房地产”，“融资租赁负债”减少5500万美元[177] - 2023年出售零售物业及部分物业总价3040万美元，净收益约970万美元[178] - 2023年出售普通股137.2889万股，加权平均股价101.89美元，净现金收益1.383亿美元[179] - 2023年4月12日发行3.5亿美元固定利率高级无抵押票据，票面利率5.375%，净收益3.457亿美元[180] - 2024年1月11日发行4.85亿美元可交换高级票据，净收益约4.71亿美元[183] - 2023年总资本化成本3.12亿美元，2022年为4.25亿美元[186] - 2023年总物业收入为11.3亿美元，较2022年的10.7亿美元增加5780万美元，增幅5.4%[198][201] - 2023年总物业费用为3.631亿美元，较2022年的3.568亿美元增加630万美元，增幅1.8%[198][204] - 2023年物业经营收入为7.691亿美元，较2022年的7.176亿美元增加5150万美元，增幅7.2%[198][206] - 2023年运营收入为4.065亿美元，较2022年的5.264亿美元减少1.199亿美元，降幅22.8%[198][213] - 2023年净收入为2.472亿美元，较2022年的3.957亿美元减少1.484亿美元，降幅37.5%[198] - 2023年现金股息支付约3.609亿美元，公司维持12.5亿美元的无担保循环信贷额度[218] - 2023年4月12日发行3.5亿美元利率5.375%的优先无担保票据，2023年12月2

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO每股为1.65美元,超出共识预期和内部预期,同比增长4% [33] - 第三季度物业运营收入(POI)同比增长7%,前9个月同比增长7.5% [36] - 第三季度可比POI增长3.8%,剔除期间租金和特殊费用后同比增长3.8%,前9个月同比增长4.6% [36] - 整体租赁率94%,同比增长70个基点,实际入驻率92.3%,同比增长50个基点 [38][39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售租赁方面,第三季度签署100份可比租约,租金上涨11%,按直线法上涨21% [18] - 新租赁平均租期8.8年,包括续租后平均租期16年,平均合同租金增长率2.5% [19] - 新租赁平均租金每平方英尺34.51美元,原租金31.17美元 [18] - 新租赁平均租赁成本每平方英尺31.19美元,包括续租31.19美元 [19] - 大型混合用途物业方面,零售租赁率97%,住宅租赁率98%,办公租赁率97% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 高收入社区周边物业的租户销售同比大幅好于低收入社区周边物业 [30][31] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于在美国主要城市郊区的高品质零售中心房地产,在租赁和运营方面保持优势 [11][16][28] - 公司通过收购、重新开发等方式不断优化资产组合,2021-2022年新增10亿美元核心资产 [22][24] - 公司认为未来几年将有更多收购机会,但目前暂未看到合适标的 [61][62] - 公司在大型混合用途物业方面表现出色,零售、住宅和办公租赁率均达97%以上 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前是拥有高品质零售房地产的好时机,需求超过供给 [11] - 公司在租赁、租金增长和占用率方面表现出色,预计未来18个月-2年内还有进一步提升空间 [13][15][16] - 管理层对公司业务基本面保持乐观,但认为利率上升将对利润造成一定压力 [17] - 公司将继续优化资产组合,关注未来可能出现的收购机会 [61][62] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alexander Goldfarb 提问** 公司是否会出售更多之前不太可能出售的资产,如Santa Monica Third Street Promenade [57] **Donald Wood 回答** Santa Monica Third Street Promenade是一个独特的资产,公司已从中获得了很高的收益率,但由于疫情影响该街道发生了一些变化,公司目前没有计划出售其他类似的优质资产 [58] 问题2 **Steve Sakwa 提问** 公司是否会考虑收购同行出售的一些大型购物中心资产 [61] **Donald Wood 回答** 公司目前没有收购大型购物中心的计划,但预计未来1-3年内银行业面临的债务到期问题可能会带来一些收购机会,公司会密切关注 [62] 问题3 **Juan Sanabria 提问** 公司签约但未入驻的管线预计何时可以贡献收益 [64] **Donald Wood 回答** 约10%将在第四季度贡献收益,其余主要在2024年陆续贡献 [65]

房地产项目持有情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有或多数控股102个房地产项目，约2610万平方英尺，出租率94.0%，入住率92.3%[75] 房地产项目收购与出售 - 2023年1月31日，公司以3550万美元收购Huntington Square购物中心部分物业；5月26日，以3050万美元收购Escondido Promenade 22.3%权益至100%[79][80] - 2023年前9个月，公司出售一处零售物业获1320万美元，收益160万美元；10月12日，以5500万美元收购Mercer on One部分产权；10月27日，以1720万美元出售加州圣莫尼卡一处建筑[81] 股权发行情况 - 2023年第三季度末，公司发行95013股普通股，净收益970万美元；前9个月发行152047股，净收益1590万美元，ATM股权计划剩余发行能力4.358亿美元[82] 债券发行与偿还 - 2023年4月12日，公司发行3.5亿美元固定利率高级无抵押票据，利率5.375%，净收益3.457亿美元[83] - 2023年6月1日，公司偿还2.75亿美元2.75%高级无抵押票据[84] - 2023年4月12日，公司发行3.5亿美元固定利率优先无担保票据，利率5.375%，净收益3.457亿美元；6月1日，偿还2.75亿美元2.75%优先无担保票据；2024年将有6亿美元3.95%优先无担保票据到期[142] 开发和再开发成本 - 2023年前9个月，公司开发和再开发活动资本化成本分别为1.55亿美元和700万美元，2022年为2.08亿美元和800万美元[86] 租赁情况 - 过去12个月，公司完成200万平方英尺可比空间租赁，出租率与入住率差距1.7%；2023年第三季度约25万平方英尺主力店空间空置[88] - 2023年第三季度，公司签署了总面积56.5万平方英尺的零售空间租约，其中可比空间租约55.3万平方英尺，现金基础平均租金涨幅11%[96] - 2023年前九个月，公司签署了总面积169.3万平方英尺的零售空间租约，其中可比空间租约163.4万平方英尺，现金基础平均租金涨幅9%[97] 可比物业情况 - 截至2023年9月30日的三个月和九个月，分别有95处和94处物业被视为可比物业，8处为不可比物业[101] 第三季度财务数据变化 - 2023年第三季度总物业收入为2.866亿美元，较2022年同期的2.735亿美元增加1320万美元，增幅4.8%[103][104] - 2023年第三季度租金收入为2.863亿美元，较2022年同期的2.732亿美元增加1310万美元，增幅4.8%[103][105] - 2023年第三季度总物业费用为9160万美元，与2022年同期持平[103][106] - 2023年第三季度物业运营收入为1.95亿美元，较2022年同期的1.818亿美元增加1310万美元，增幅7.2%[103][108] - 2023年第三季度折旧和摊销费用为8170万美元，较2022年同期的7710万美元增加460万美元，增幅6.0%[103][111] - 2023年第三季度运营收入为1.001亿美元，较2022年同期的1.917亿美元减少9160万美元，降幅47.8%[103][114] - 2023年第三季度其他利息收入为72.1万美元，较2022年同期的23.4万美元增加48.7万美元，增幅208.1%[103][115] - 截至2023年9月30日的三个月，利息费用增加770万美元，即21.9%，达到4270万美元[116] - 截至2023年9月30日的三个月，合伙企业收入减少60万美元，即29.9%，降至130万美元[117] 前九个月财务数据变化 - 截至2023年9月30日的九个月，总物业收入增加4600万美元，即5.8%，达到8.403亿美元[121] - 截至2023年9月30日的九个月，总物业费用增加660万美元，即2.5%，达到2.674亿美元[124] - 截至2023年9月30日的九个月，物业经营收入增加3940万美元，即7.4%，达到5.729亿美元[126] - 截至2023年9月30日的九个月，一般及行政费用减少140万美元，即3.7%，降至3760万美元[129] - 截至2023年9月30日的九个月，折旧和摊销费用增加1610万美元，即7.2%，达到2.393亿美元[130] - 截至2023年9月30日的九个月，营业收入减少7360万美元，即19.8%，降至2.977亿美元[134] - 截至2023年9月30日的九个月，其他利息收入增加330万美元，达到380万美元[135] - 截至2023年9月30日的九个月，合伙企业收入减少140万美元，即28.4%，降至350万美元[138] 股息支付情况 - 2023年前9个月现金股息支付约2.699亿美元，公司需将至少90%的应税收入作为年度股息分配给股东[140] 现金及债务情况 - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物为9820万美元，12.5亿美元循环信贷安排下有5050万美元未偿还，循环信贷安排借款加权平均利率为5.7%[141] - 截至2023年9月30日，公司总债务净额为4.450525亿美元[149] - 截至2023年9月30日，公司计划的本金还款2023年为106.7万美元，2024年为1.20397亿美元，2025年为4804.8万美元，2026年为4555.16万美元，2027年为7438.15万美元，之后为2.014732亿美元[152] 项目建设成本 - Pike & Rose项目四期预计成本1.85 - 2亿美元，2023年9月底开始交付；Santana West一期预计成本3.15 - 3.3亿美元[93] - 公司目前有预计总成本约2.28亿美元的再开发项目，预计未来几年稳定[93] - 公司目前有处于不同建设阶段的开发和重建项目，剩余成本为1.8亿美元，预计未来两年承担大部分成本[143] 现金流情况 - 2023年前9个月，经营活动提供的净现金从2022年同期的4.093亿美元增加3390万美元至4.432亿美元[145] - 2023年前9个月，投资活动使用的净现金从2022年同期的6.702亿美元减少3.815亿美元至2.886亿美元[146] - 2023年前9个月，融资活动提供的净现金从2022年同期的2.443亿美元减少3.925亿美元至使用1.481亿美元[146] 衍生工具使用情况 - 公司可能使用衍生工具管理可变利率风险，一般使用利率互换和国债锁定，且不用于投机目的[154] - 截至2023年9月30日，公司有两份利率互换协议，将霍博肯投资组合的应付抵押贷款利率固定在3.67%；组装街酒店合资企业有两份利率互换协议，将其3900万美元未偿债务中的100%在2025年5月前固定在6.39%，50%在2025年6月至2028年5月固定在6.03%[156] 房地产投资信托基金规定 - 公司作为房地产投资信托基金（REIT），需将至少90%的应纳税所得分配给股东以维持资格[157][159] 净收入与运营资金情况 - 2023年第三季度，公司净收入为5939.2万美元，2022年同期为1.58774亿美元；2023年前九个月净收入为1.80127亿美元，2022年同期为2.77969亿美元[161] - 2023年第三季度，公司运营资金（FFO）为1.36966亿美元，2022年同期为1.3095亿美元；2023年前九个月FFO为4.0744亿美元，2022年同期为3.84989亿美元[161] - 2023年第三季度，可供普通股股东的FFO为1.3529亿美元，2022年同期为1.2933亿美元；2023年前九个月为4.02408亿美元，2022年同期为3.80122亿美元[161] 利率变动对债务公允价值和利息费用的影响 - 截至2023年9月30日，公司有38亿美元固定利率债务未偿还，若市场利率提高1.0%，其公允价值将减少约1.492亿美元；若降低1.0%，将增加约1.657亿美元[165] - 截至2023年9月30日，公司有6.505亿美元可变利率债务未偿还，若市场利率提高1.0%，年利息费用将增加约650万美元；若降低1.0%，将减少约650万美元[166]

业绩总结 - 公司每年向股东增加股息[3] - 公司的租金逐年增长，增长率约为2.25%至2.5%[14] - 公司在办公资产方面表现强劲，过去3年的办公空间租赁率达到98%[26] 未来展望 - 公司计划在现有购物中心基础上增加约2000个住宅单位[29] - 公司在20个地点积极进行土地使用权审批，以准备在市场转变时进行开发[32] 新产品和新技术研发 - 公司对于重新开发和发展项目的风险回报方法没有改变，但要求更高的回报率[35] 市场扩张和并购 - 公司在处理困扰的零售商时，考虑到重新租赁空间的经济因素[40] - 公司更倾向于进行一次性收购，而不是与其他公司合作[47] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在通货膨胀的经济环境下，购物中心的租金可能会在计划年度内保持不变[41] - 公司有一个未使用的12.5亿美元信贷额度，为资金提供了很大的空间[53]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告第二季度创纪录的FFO每股为1.67美元,超过共识预期和内部预期,同比增长5% [14][15] - 总体可比物业运营收入增长4.6%,剔除终止费影响后现金基础增长4.7% [30] - 整体租赁率和实际入驻率持续改善,分别达到94.3%和92.8% [20][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 小型商铺租赁率和入驻率继续增长,分别增加20个和40个基点,自2022年第一季度以来累计增加310个基点 [23] - 公司约3,100套公寓在第二季度同比增加11%的物业运营收入 [25] - 办公物业整体租赁率达98%,除正在建设的两个项目外 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司位于旧金山、波士顿、华盛顿特区和迈阿密的四大综合体表现出色,零售租赁率达98%,租户销售额超过2019年水平 [46][47] - 圣塔纳行的租赁洽谈有所进展,公司有信心未来会有租赁成功 [67][69][71] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正积极推进购物中心物业的公寓开发,目前已有500个现成单元和3,000个正在申请规划许可的单元 [55][56] - 公司将继续利用资产变现为未来发展提供资金,包括出售部分综合体权益 [60][61][100] - 公司认为综合体是未来消费者最青睐的产品,将是公司未来发展的关键 [46][47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为硅谷地区正在逐步稳定,公司在圣塔纳行的租赁洽谈有所进展 [67][69][71] - 尽管零售业破产事件影响,但公司整体表现强劲,有信心全年业绩能超预期 [48] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alexander Goldfarb 提问** 询问公司是否考虑就大4综合体寻求合资伙伴 [59] **Donald Wood 回答** 公司目前没有考虑就大4综合体寻求合资伙伴,但未来会考虑通过资产变现的方式为未来发展提供资金 [60][61] 问题2 **Michael Goldsmith 提问** 询问圣塔纳行的租赁情况以及对于办公空间需求的影响 [65] **Don Wood 和 Jan Sweetnam 回答** 公司正在与多家潜在租户就圣塔纳行的办公空间进行积极洽谈,认为硅谷地区正在逐步稳定,对于高品质的综合体产品需求旺盛 [67][69][71] 问题3 **Ravi Vaidya 提问** 询问公司的观察名单情况及其潜在的租金调整空间 [80] **Dan G. 和 Wendy Seher 回答** 公司目前观察名单上的风险相对有限,已经成功应对了部分零售商的破产,未来将继续密切关注 [82][83]

房地产项目持有情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有或多数控股102个房地产项目，约2600万平方英尺，出租率94.3%，入住率92.8%[74] 资产收购与出售情况 - 2023年1月31日，公司以3550万美元收购Huntington Square购物中心部分产权，合并资产负债表中“经营租赁使用权资产”减少530万美元[78] - 2023年5月26日，公司以3050万美元收购Escondido Promenade 22.3%的权益，使所有权达到100%；上半年出售一处零售物业，售价1320万美元，收益160万美元[79] 股权与票据发行情况 - 2023年上半年，公司发行57,034股普通股，净现金收益620万美元，截至6月30日，ATM股权计划下还有4.456亿美元的普通股发行额度[80] - 2023年4月12日，公司发行3.5亿美元固定利率高级无担保票据，利率5.375%，到期日为2028年5月1日，净收益3.457亿美元[81] - 2023年4月12日，公司发行3.5亿美元固定利率优先无抵押票据，2023年6月1日偿还2.75亿美元2.75%优先无抵押票据[134] 资本化成本情况 - 2023年上半年，公司开发和再开发活动分别资本化成本1亿美元和500万美元，其他物业改进资本化成本4500万美元和200万美元，租赁活动资本化成本700万美元和200万美元，总资本化成本为1.61亿美元[85] 租赁业务情况 - 过去12个月，公司完成210万平方英尺的可比空间租赁，预计2023年第三季度约30万平方英尺的主力店空间将空置[87] - 2023年第二季度，公司签署60.3万平方英尺零售空间的租约，其中57.6万平方英尺为可比空间租约，现金基础平均租金增长7%[94] - 可比空间新租约12.9万平方英尺，现金基础平均租金增长13%；续约44.7万平方英尺，现金基础平均租金增长5%[94] - 2023年上半年公司签署112.7万平方英尺零售空间租约，其中可比空间租约108.1万平方英尺，现金基础平均租金涨幅9%，新租约37.1万平方英尺，涨幅11%，续约71万平方英尺，涨幅8%，可比空间租户改良和激励费用为每平方英尺27.29美元[95] - 历史上公司每年执行140 - 200万平方英尺零售空间的可比空间租约，预计2023年租约量与历史平均水平一致[97] - 2023年签署的租约通常在接下来两年生效，部分可能到2026年及以后才生效，存在新租户不占用空间和租户不支付租金的风险[98] 项目建设情况 - Pike & Rose的四期项目是一座27.6万平方英尺的办公楼，预计成本1.85 - 2亿美元，2023年底交付；Santana West一期建设包括一座37.6万平方英尺的办公楼，预计成本3.15 - 3.3亿美元[90] - 公司目前有处于不同建设阶段的开发和重建项目，剩余成本为2.19亿美元，预计未来两年承担大部分成本[135] 季度财务数据关键指标变化 - 2023年6月30日止三个月，公司总物业收入增加1660万美元，即6.3%，达到2.807亿美元，购物中心出租率从2022年的92.0%提升至92.8%[101] - 2023年6月30日止三个月，租金收入增加1660万美元，即6.3%，达到2.804亿美元[102] - 2023年6月30日止三个月，总物业费用增加560万美元，即6.7%，达到8800万美元[102] - 2023年6月30日止三个月，物业经营收入增加1100万美元，即6.1%，达到1.927亿美元[105] - 2023年6月30日止三个月，一般及行政费用减少170万美元，即12.4%，降至1190万美元[107] - 2023年6月30日止三个月，折旧及摊销费用增加450万美元，即6.1%，达到7900万美元[108] - 2023年6月30日止三个月，利息费用增加1080万美元，即33.7%，达到4290万美元[111] 上半年财务数据关键指标变化 - 2023年上半年总物业收入为5.537亿美元，较2022年同期的5.209亿美元增加3290万美元，增幅6.3%[117] - 2023年上半年总物业费用为1.758亿美元，较2022年同期的1.692亿美元增加660万美元，增幅3.9%[119] - 2023年上半年物业经营收入为3.78亿美元，较2022年同期的3.517亿美元增加2630万美元，增幅7.5%[122] - 2023年上半年运营收入为1.976亿美元，较2022年同期的1.796亿美元增加1800万美元，增幅10.0%[127] - 2023年上半年其他利息收入为310万美元，较2022年同期的30万美元增加280万美元[128] - 2023年上半年利息费用为8210万美元，较2022年同期的6360万美元增加1850万美元，增幅29.0%[129] - 2023年上半年来自合伙企业的收入为220万美元，较2022年同期的300万美元减少80万美元，降幅27.4%[130] - 2023年上半年经营活动净现金流入2.923亿美元，较2022年同期增加3180万美元[137] - 2023年上半年投资活动净现金流出2.042亿美元，较2022年同期减少9590万美元[138] - 2023年上半年融资活动净现金流出8170万美元，较2022年同期减少1.406亿美元[139] 财务状况相关 - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为9810万美元，12.5亿美元循环信贷安排下有3150万美元未偿还[133] - 截至2023年6月30日，公司总债务净额为44.31636亿美元[140] - 截至2023年6月30日，公司循环信贷安排最高借款额为8050万美元，加权平均利率为5.5%[140] 利率互换协议情况 - 截至2023年6月30日，公司有两笔利率互换协议将霍博肯投资组合的抵押贷款利率固定在3.67%[146] - 公司Assembly Row酒店合资企业有两笔利率互换协议，将3900万美元债务在2025年5月前的利率固定在6.39%，2025年6月至2028年5月50%债务利率固定在6.03%[146] 公司运营规则相关 - 公司计划维持REIT资格，需将至少90%的应纳税所得分配给股东[147] - 公司按NAREIT定义计算运营资金（FFO），FFO可用于评估运营表现，但不代表GAAP下的经营活动现金流[148] 净利润与运营资金情况 - 2023年Q2净利润为6300.4万美元，2022年同期为6446.7万美元；2023年上半年净利润为1.20735亿美元，2022年同期为1.19195亿美元[151] - 2023年Q2可用于普通股股东的运营资金为1.3686亿美元，2022年同期为1.31644亿美元；2023年上半年为2.67118亿美元，2022年同期为2.50792亿美元[151] - 2023年Q2摊薄后每股可用于普通股股东的运营资金为1.67美元，2022年同期为1.65美元；2023年上半年为3.26美元，2022年同期为3.15美元[151] 金融工具与市场风险情况 - 公司使用金融工具会面临市场风险，通过匹配现金流入和流出来管理风险[152] - 公司使用衍生金融工具降低利率风险，用于套期保值而非投机[153] - 2023年6月30日，公司有38亿美元固定利率债务未偿还，若市场利率提高1%，其公允价值将减少约1.638亿美元；若降低1%，将增加约1.826亿美元[155] - 2023年6月30日，公司有6.315亿美元可变利率债务未偿还，若市场利率提高1%，年利息费用将增加约630万美元；若降低1%，将减少约630万美元[156]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度FFO每股1.59美元，高于市场共识和内部预期，较去年第一季度增长6%，是公司有史以来最好的第一季度业绩 [43] - 可比POI增长指标为3.6%，处于2% - 4%初始指引的上限；现金基础上，可比指标（不包括前期租金和条款费用）为5.2%，现金基础可比最低租金增长4% [78] - 整体占用率从去年的91.2%增长140个基点至92.6%，租赁率从93.7%增长50个基点至94.2% [59] - 本季度签署101份可比租约，面积超50万平方英尺，每平方英尺租金34.72美元，较上一租户最后一年现金基础租金高11%，直线基础高24% [72] - 第一季度末总可用流动性为13亿美元，其中循环信贷额度下可用12亿美元，现金1亿美元 [61] - 重申2023年FFO指引为每股6.38 - 6.58美元 [82] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 本季度签署四份杂货交易，包括一份续约和三份新交易 [44] - 小商铺占用率季度环比增加50个基点，自2022年第一季度以来累计增加270个基点 [74] - 零售租赁需求强劲，活动水平超过历史水平20% - 30% [52] 办公业务 - 桑塔纳西区按楼层建设的方式吸引了更多市场关注，过去30 - 60天内咨询和房产参观活动有所增加 [57] 混合用途业务 - 混合用途运营物业的最新完工阶段为季度业绩贡献1000万美元的物业运营收入 [48] - 四个大型混合用途社区的零售租赁占用率达98%，租户销售额远高于2019年水平 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 物业估计在过去12个月内有超过2800万购物者光顾，约三分之二的租户报告销售额良好，每平方英尺总销售额达700美元，食品和饮料每平方英尺销售额超过1000美元 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于扩大信息披露，为投资者提供更有效分析业务的相关信息 [2] - 倾向于投资供应受限的地区，而非人口增长大的地区 [5] - 计划在现有市场寻找有意义的项目，而非追逐人口增长 [12] - 希望在未来使混合用途项目的经济可行性提高，目前虽不会立即动工，但看好其长期潜力 [39] - 对于增量项目启动，要求内部收益率（IRR）至少比资本成本高150 - 200个基点 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售需求与当今消费者和零售商的需求一致，尽管预期租赁活动会放缓，但目前仍保持强劲 [52] - Bed Bath破产虽不令人欢迎，但有利于创造购物中心的增量价值，预计2024年末替换租金将开始增加 [53] - 公司认为其混合用途物业具有差异化优势，各用途需求旺盛，是人们向往的地方 [40] - 尽管零售行业出现租户破产情况，但公司对业务的韧性和稳定性有信心，认为能够平衡风险 [69] 其他重要信息 - 以3550万美元从Seritage Realty Trust收购长岛亨廷顿广场购物中心的收费权益和主力租户租约 [47] - 季度末后，以5.375%的利率 refinance 6月1日到期的2.75亿美元债券，发行3.5亿美元五年期绿色债券，认购情况良好 [56] - 预计明年将对6亿美元债券进行融资或 refinance，计划在今年下半年寻找机会 [77] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司在部署资本时更倾向于城市填充区域还是人口增长区域 - 公司倾向于供应受限的地区，如霍博肯的华盛顿街，而不是人口增长大的地区，因为人口增长大的地区通常会有更多的供应增加 [5] 问题: 从租户那里听到了什么，75个基点的一般储备是否会全部使用 - 零售租赁需求强劲，特别是小商铺，租户决策更注重长期，存在向优质物业转移的趋势，75个基点的储备可能有调整空间 [17][19] 问题: 桑塔纳西区的办公需求情况，以及919项目的租赁进展和初始租金贡献预期 - 桑塔纳西区允许按四层一组出租并开始建设的决策取得了成效，参观人数增加，有与多个租户的洽谈活动；915项目已将楼层交给租户建设，预计明年开始有贡献 [23][26] 问题: 考虑到资本成本上升，如何看待增量项目启动的回报门槛 - 公司要求增量项目的内部收益率（IRR）至少比资本成本高150 - 200个基点，具体取决于项目风险 [29] 问题: 第四季度续约情况及较低租户改善成本（TIs）是混合因素还是新常态 - 这是多种因素的混合，包括杂货店续约和整体租约组合的影响 [34] 问题: 未来五年混合用途物业的占比，以及混合用途资产租金增长是否快于纯零售资产，零售商和住宅客户对混合用途物业的看法 - 公司希望在合适的地方最大化房地产的使用，但目前这些项目的经济可行性不佳，预计未来会有所改善；混合用途物业需求旺盛，是公司的差异化优势 [38][40] 问题: 小商铺90%的租赁率下，占用率和租赁率的差距，以及未来两年和今年的提升空间 - 小商铺占用率为88%，公司预计将两者都提高，占用率有望超过90%，租赁率有望超过92% [84] 问题: 此前关于将经济占用率推高至93%以上的目标是否因Bed Bath公告和近期破产风险而改变 - 目前9个主力租户盒子中只有一个租约被拒绝，若全面清算，占用率可能接近92%，需看破产程序的进展 [90] 问题: 公司在经济衰退中表现优于同行，但其对餐饮和部分服装等周期性类别暴露略高，这些类别在历史衰退中的表现如何 - 在特定市场中，这些租户在历史和当前都有销售增长，且在通胀期间有提价能力；2008 - 2009年金融危机期间，这些类别是公司表现最好的类别 [94][95] 问题: 上季度提到的约1亿美元处置管道进展如何，是否因债务市场波动而延迟 - 公司有资产处置清单，但需确保获得合理回报，目前因市场不稳定进展较慢，待市场稳定后处置业务有望回升 [99][114] 问题: 美联储暂停加息并可能在2024年第一季度降息，利率的可见性和稳定性是否能缩小买卖价差，从而重启增值收购和增长引擎 - 市场需要一定的稳定性和可预测性，目前买卖价差较大，但未来会有所改变，公司会长期经营并等待市场恢复 [67] 问题: 第一季度FFO略超共识但未调整指引，未来三个月哪些因素会增加或降低对全年预期的信心 - 持续强劲的租赁量是最大的驱动因素，如果租赁管道继续保持强劲，将增加信心 [107] 问题: 目前160个基点的SNO（已签约未占用）指标是否为长期稳定状态 - 公司希望将现有投资组合的SNO指标降至100 - 125个基点，公司的优势在于开发和扩建管道中的SNO规模与现有投资组合相当 [108] 问题: SNO管道中的平均租金是多少 - 总租金可能在20 - 25美元左右，基础租金可能在30 - 35美元左右，具体数字后续提供 [121] 问题: 多年前在加州扩展到西班牙裔中心的情况，以及是否会扩展到更多亚洲和西班牙裔中心 - 与Prime Store的合作很成功，但难以增加更多项目；是否扩展取决于合适的当地合作伙伴和市场情况 [118][123]

业绩总结 - 2023年每股FFO指导范围为6.38美元至6.58美元，较2022年增长约2.5%至4%[108] - 2023年第一季度每股FFO为1.59美元，同比增长6%[108] - 2023年第一季度可比物业收入增长为3.6%[131] - 2023年第一季度现金基础可比物业收入增长为4.3%[131] - 预计2023年全年可比物业收入增长在2%到4%之间[131] 用户数据 - 2023年第一季度签署的租约总面积为504,502平方英尺，现金基础的租金回报率为11%[101] - 102个开放式物业位于9个主要高障碍市场，拥有约3200个商业租户[172] - 平均家庭收入为151,000美元，平均人口为177,000人[172] 未来展望 - 2023年预计可比POI增长范围为1%至4%[105] - 2023年预计额外POI为2%至4%[6] - 2023年预计额外重建/扩展物业收入增长在3%到5%之间[134] 资本支出与投资 - 2023年预计资本支出为2,480万美元，96.9%的可比物业POI来自于此[41] - 预计2023年额外项目的总成本为3300万美元，预计投资回报率为8%[196] - 2023年预计的房地产处置和收购金额为2,000万至2,200万美元[13] 财务状况 - 截至2023年3月31日，公司总流动性为13亿美元，包括现金和未提取的信用额度[64] - 目前剩余约2.5亿美元的支出，涉及7.5亿美元的重建和扩展项目[130] - 2022年净物业收入为900万美元[138] - 2022年物业运营收入（POI）为950万美元[139]

公司财务状况 - 公司在2023年第一季度售出一处零售物业，获得1320万美元，销售收益为160万美元[60] - 公司于2023年第一季度发行了57034股普通股，每股平均价格为111.64美元，净现金收入为620万美元[61] - 公司于2023年4月发行了3.5亿美元的固定利率无抵押债券，到期日为2028年5月1日，利率为5.375%[63] - 截至2023年3月31日，公司总债务净额为438.94亿美元[105] - 公司拥有一项1.25亿美元的循环信贷设施，截至2023年3月31日，已使用60万美元[105] 公司发展策略 - 公司长期增长策略主要通过以下方式实现：增加可比物业组合、通过物业重新开发和扩张增加组合、通过物业收购扩大组合[66] 租赁情况 - 公司在2023年第一季度签署了总计52.4万平方英尺零售空间的租约，包括505万平方英尺的可比空间租约，现金基础上的平均租金增长率为11%[77] 财务表现 - 2023年第一季度，总物业收入增加了6.3%，达到2.731亿美元，较2022年同期的2.568亿美元增加了1.6288亿美元[81] - 租金收入在2023年第一季度增加了6.4%，达到2.728亿美元，主要原因包括2022年和2023年的收购增加了1.01亿美元，非可比物业增加了6.3亿美元，可比物业增加了4.7亿美元[83] - 物业运营收入在2023年第一季度增加了9.0%，达到1.853亿美元，主要受到2022年和2023年的收购、可比物业的租金率和入住率提高的影响[88] 现金流 - 2023年第一季度经营活动现金流净额同比增加3,990万美元，达到14.30亿美元[101] - 2023年第一季度投资活动现金流净额同比增加1,260万美元，达到10.08亿美元[102] - 2023年第一季度融资活动现金流净额同比增加1,940万美元，达到3.13亿美元[103] 公司指标 - 公司计划维持作为REIT的资格，以避免对分红收入征收联邦公司所得税[112] - 公司使用FFO作为评估经营绩效的重要指标，排除了房地产资产价值随时间预测性减少的假设[114] - FFO可用于普通股东的增减不一定导致分配总额的增减，但公司必须分配至少90%的年度应税收入以保持REIT资格[115] 风险提示 - 公司的资产价值可能会受到市场利率变动的影响，主要是由于固定利率债务的公允价值可能会波动[120] - 公司在2023年3月底持有的固定利率债务总额为37亿美元，如果市场利率上涨1.0%，这些债务工具的公允价值将下降约1.631亿美元[120] - 公司在2023年3月底持有的可变利率债务总额为6.6亿美元，如果市场利率上涨1.0%，公司的年度利息支出将增加约660万美元[121]

Federal Realty Investment Trust (NYSE:FRT) Q4 2022 Results Conference Call February 8, 2023 5:00 PM ET Company Participants Leah Brady - Vice President-Investor Relations Donald Wood - Chief Executive Officer Daniel Guglielmone - Executive Vice President, Chief Financial Officer and Treasurer Wendy Seher - Executive Vice President and Eastern Region President Jan Sweetnam - Chief Investment Officer Conference Call Participants Juan Sanabria - BMO Capital Markets Craig Schmidt - Bank of America Greg McGinnis ...