文章核心观点 - 联邦房地产投资信托基金（FRT）季度运营资金（FFO）和营收超预期 其股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论 投资者可关注FFO展望和行业前景 西蒙地产（SPG）即将公布二季度财报 [1][2][3] 联邦房地产投资信托基金（FRT）业绩情况 - 本季度FFO为每股1.69美元 超Zacks共识预期的每股1.68美元 去年同期为每股1.67美元 本季度FFO惊喜率为0.60% 上一季度FFO惊喜率为 - 0.61% [1] - 过去四个季度 公司两次超FFO共识预期 [2] - 截至2024年6月季度营收2.9605亿美元 超Zacks共识预期1.07% 去年同期营收2.8068亿美元 过去四个季度公司三次超营收共识预期 [2] 联邦房地产投资信托基金（FRT）股价表现 - 自年初以来 公司股价上涨约8.4% 而标准普尔500指数涨幅为15.8% [3] 联邦房地产投资信托基金（FRT）展望 - 股票短期价格走势取决于管理层财报电话会议评论 投资者可关注公司FFO展望及预期变化 [3][4] - 实证研究表明 近期股价走势与预期修正趋势强相关 投资者可自行跟踪或依靠Zacks Rank评级工具 [5] - 财报发布前 公司预期修正趋势喜忧参半 目前Zacks Rank为3（持有） 预计短期内股价表现与市场一致 [6] - 未来几个季度和本财年的预期变化值得关注 下一季度FFO共识预期为每股1.72美元 营收3.0011亿美元 本财年FFO共识预期为每股6.80美元 营收11.9亿美元 [7] 行业情况 - Zacks行业排名中 房地产投资信托和股权信托 - 零售行业目前处于250多个Zacks行业前16% 排名前50%的行业表现优于后50%行业两倍多 [8] 西蒙地产（SPG）情况 - 西蒙地产预计8月5日公布2024年二季度财报 预计季度每股收益2.92美元 同比增长1.4% 过去30天该季度每股收益共识预期下调0.1% [9] - 西蒙地产预计营收14.3亿美元 较去年同期增长4.4% [10]

资产收购与开发 - 公司截至2024年6月30日拥有或控股102个主要零售和综合用途房地产项目，总商业面积约2670万平方英尺，整体租赁率为95.3%，入驻率为93.1%[99] - 公司于2024年5月31日以2.15亿美元收购了弗吉尼亚州盖恩斯维尔的5个相邻购物中心，总面积66.4万平方英尺[102] - 公司于2024年7月31日以6000万美元收购了加州皮诺尔的一个21.6万平方英尺的零售购物中心[102] - 公司在2024年上半年资本化了1.37亿美元的开发、改造和租赁相关成本[108] - 公司正在进行307百万美元的重新开发项目[113] - 截至2024年6月30日，Pike & Rose Phase IV大楼已交付164,000平方英尺的办公空间和5,000平方英尺的零售空间[113] - Santana West大楼已交付29,000平方英尺的办公空间[113] - 公司有2.07亿美元的开发和改建项目尚未完工,预计未来两年内完成大部分[159] 资本运作 - 公司于2024年1月11日发行了4.85亿美元的3.25%可交换优先票据，期限为2029年1月15日[104] - 公司于2024年1月16日偿还了6亿美元的3.95%高级无担保票据[104] - 公司于2024年2月6日将6亿美元的无担保定期贷款的到期日延长至2025年4月16日[104] - 公司于2024年3月8日修订了其现有的"随时市场"(ATM)股票发行计划,将发行规模增加至5亿美元[105] - 公司于2024年4月1日以1240万美元收购了其CocoWalk物业的剩余10%权益,使其持有该物业的100%权益[106] - 公司有4.27亿美元的ATM股票发行额度[159] - 公司在2024年1月发行了4.85亿美元的3.25%可交换优先票据,用于偿还6亿美元的3.95%优先无担保票据[159] 财务状况 - 公司有4.553亿美元的总债务,其中包括6.84亿美元的无担保贷款和33.55亿美元的无担保债券[163,164,165] - 公司有1.25亿美元的循环信贷额度,2024年上半年的加权平均借款金额为3030万美元,加权平均利率为6.2%[159,166] - 公司有600万美元的无担保定期贷款,将于2025年4月到期,但可选择延长一年至2026年4月[159] - 公司于2024年6月30日的有息债务总额为45.81亿美元,其中包括40.63亿美元的无担保债务和5.18亿美元的有担保债务[168,169] - 公司使用利率掉期工具管理浮动利率风险,并指定其为现金流量套期[170,171,172,173] - 公司面临利率风险,主要来自于浮动利率债务,如果利率上升1%,年利息费用将增加680万美元[182,183,184] 经营业绩 - 第二季度签订了601,000平方英尺的零售租赁合同,其中594,000平方英尺为可比租赁合同,平均租金增长10%[119] - 第二季度租金收入增加5.5%至2.958亿美元,主要由于可比物业租金上涨和新增物业带来的增长[128,129,130] - 第二季度物业运营收入增加4.8%至2.019亿美元[133] - 第二季度出售房地产产生5,228万美元收益[126] - 总物业收入增加3363.7万美元，增长6.1%[141] - 租金收入增加3363.4万美元，增长6.1%，主要由于可比物业租金上涨1190万美元、非可比物业新开业带来的增长、Escondido Promenade物业重新合并以及2024年收购[142] - 物业费用增加1413.7万美元，增长8.0%，主要由于可比物业运营成本上升、非可比物业新开业以及Escondido Promenade物业重新合并[143,144,145,146] - 物业经营收入增加1950万美元，增长5.2%，主要由于租金上涨、平均出租率提高、非可比物业新开业、Escondido Promenade物业重新合并以及2024年收购[147] - 折旧和摊销费用增加1084.2万美元，增长6.9%，主要由于可比物业投资、Escondido Promenade物业重新合并、新开业项目投入使用以及2024年收购[149] - 出售房地产收益为5228万美元，主要来自于出售Third Street Promenade[150] - 营业收入增加5959.6万美元，增长30.2%，主要由于出售房地产收益增加、租金上涨和平均出租率提高、非可比物业新开业、Escondido Promenade物业重新合并以及2024年收购[151] - 利息费用增加589.6万美元，增长7.2%，主要由于加权平均借款利率上升以及加权平均借款增加[152] - 净收入增加5193.6万美元，增长43.0%[138] 现金流与偿债能力 - 公司在2024年6月30日拥有1.032亿美元的现金和现金等价物，并在13.25亿美元的循环信贷额度中使用了8180万美元[159] - 2024年上半年经营活动产生的净现金流为3.109亿美元，较2023年同期增加1860万美元[155] - 2024年上半年投资活动使用的净现金流为2.526亿美元，较2023年同期增加4840万美元[156] - 2024年上半年筹资活动使用的净现金流为2.044亿美元，较2023年同期增加1.228亿美元[158] - 公司的有息债务包括无担保循环信贷、无担保定期贷款和其他债务协议,其中包含财务和其他契约,可能会限制未来的经营活动[168] - 公司于2024年6月30日遵守了所有与

财务表现 - 第二季度基金运营收益(FFO)每股1.69美元，较2023年同期1.67美元有所增长[19] - 公司2024年上半年总收入为5.87亿美元，同比增长6.1%[37][38] - 公司2024年上半年净收益为1.68亿美元，同比增长45.6%[40] - 公司2024年上半年每股收益为1.98美元，同比增长44.5%[41] - 公司2024年上半年资金来源(FFO)为2.78亿美元，同比增长4.1%[45] - 公司2024年上半年每股资金来源(FFO)为3.33美元，同比增长2.1%[46] - 公司2024年上半年普通股股息为1.81亿美元，股息支付率为65%[47] - 公司2024年二季度出售房地产获得收益5,228万美元[39] - 公司2024年二季度租金收入为2.96亿美元，同比增长5.5%[38] - 公司2024年全年FFO预测为每股6.70美元至6.88美元之间[163] - 公司2024年净收益预测为每股3.33美元至3.51美元之间[163] - 公司2024年出售房地产收益预计为每股0.62美元[163] 租赁情况 - 签署122份可比零售租赁合同，面积594,361平方英尺，现金基础租金增长10%，直线基础租金增长23%[11] - 第二季度可比物业运营收入(POI)增长2.9%，不包括租赁终止费和收回的以前期间租金[12] - 季末组合出租率为93.1%，租赁率为95.3%，分别较上季度增加110和100个基点[13] - 小型商铺租赁率为92.5%，较上季度增加110个基点，较上年同期增加230个基点[21] - 公司总租赁面积为2,151,872平方英尺，占可比租赁面积的96%[135] - 第二季度2024年签署的122份租赁合同中，新租赁合同占43%，续租合同占57%[131][130] - 第二季度2024年新租赁合同的平均租金为每平方英尺34.58美元，较上期增长12%[130] - 第二季度2024年续租合同的平均租金为每平方英尺41.24美元，较上期增长8%[131] - 第二季度2024年新租赁合同的加权平均租期为9.4年，续租合同为6.6年[129][133] - 第二季度2024年新租赁合同的平均租户装修及优惠费用为每平方英尺45.35美元[130] - 第二季度2024年续租合同的平均租户装修及优惠费用为每平方英尺2.97美元[131] - 公司总租赁面积同比增长2.1%[135] - 公司第二季度2024年租金收入同比增长10%[130][131] - 公司第二季度2024年加权平均租期为8.0年[136] - 公司总租赁面积为2,668.1万平方英尺，租赁率为95.3%，入驻率为93.1%[146] 资产收购与出售 - 在第二季度和第二季度后收购了两处资产，总面积880,000平方英尺，总收购价格2.75亿美元[14] - 出售了位于加利福尼亚州圣莫尼卡第三街步行街的剩余资产,获得1.03亿美元[27] - 公司在2024年6月30日完成了两项物业收购交易，分别位于弗吉尼亚州和加利福尼亚州[85] - 公司以1.03亿美元的价格出售了位于加利福尼亚州圣莫尼卡的第三街步行街物业[87] - 公司收购了其持有的CocoWalk物业剩余约10%的非控股权益，现已拥有100%的权益[86] 资本结构与财务政策 - 总净债务占市值比例为34%[65] - 利息覆盖率为3.6倍[65] - 总负债率不超过60%[66] - 有担保负债率不超过40%[66] - 利息保障倍数不低于1.5倍[66] - 无担保资产与无担保债务比率不低于150%[66] - 固定利率债务占比为85%[71] - 2026年到期债务金额最大为10.53亿美元[73] - 公司在2024年1月发行了4.85亿美元的3.25%可交换优先票据[90][91] - 公司在2024年1月偿还了6亿美元的3.95%优先票据[92] - 公司在2024年上半年出售了71.382万股普通股，获得总收益7300万美元[89] - 连续57年增加普通股股息,每股季度股息增至1.10美元,年化股息4.40美元[28] 资产组合与运营 - 公司在华盛顿大都会区、加州地区、纽约大都会区和新泽西州等地拥有多个大型购物中心物业[94,96,97,98,99,100,101] - 公司的物业租赁率整体保持在95%以上的高水平[94,96,97,98,99,100] - 公司的物业中包含多家大型连锁超市和零售商作为主要租户[94,96,98] - 公司正在对多个现有物业进行改造升级，以改善整体的租户和客户体验[82] - 公司在北贝塞斯达、圣何塞和其他地区仍有大量未开发的土地和建筑权利[81][82] - 公司正在进行的重大改建项目包括Santana West、Pike & Rose等[76][77] - 公司正在9处物业进行改善项目以提升物业竞争力[79] - 公司已确定了多个未来可能的重新开发和扩张机会[81] 未来展望 - 将2024年每股收益指引提高至3.33-3.51美元,每股FFO指引提高至6.70-6.88美元[30] - 2024年可比物业增长预计为2.25%-3.5%[165] - 2024年可比物业增长(不含前期租金和租赁终止费)预计为3%-4%[165] - 2024年预

核心观点 - 分析师对联邦房地产投资信托（FRT）的季度盈利预测进行了下调，过去30天内共识EPS估计下调了0.2% [1] - 投资者通常依赖共识盈利和收入估计来评估季度业务表现，但深入分析关键指标的预测可以提供更全面的理解 [2] - 公司即将发布的季度报告预计每股收益为1.68美元，同比增长0.6%，收入预计为2.9291亿美元，同比增长4.4% [6] 收入预测 - 分析师共识认为“租金收入”将达到2.9024亿美元，同比增长3.5% [3] - “租金收入-百分比租金”预计为447万美元，同比增长2.3% [4] - “租金收入-其他”预计为1327万美元，同比下降7.1% [9] - “租金收入-成本补偿”预计为5560万美元，同比增长8.6% [10] 财务指标 - 分析师平均预测“折旧和摊销”为8370万美元，相比去年同期的7897万美元有所增加 [5] 市场表现 - 联邦房地产投资信托的股票在过去一个月内表现出12.7%的回报率，而同期Zacks S&P 500综合指数下跌0.4% [5] - 公司目前的Zacks评级为3（持有），预计在短期内将反映整体市场表现 [5] 盈利预测与股价关系 - 在公司的盈利披露前，盈利估计的变化是预测投资者对股票反应的重要因素 [7] - 多项实证研究表明，盈利估计修正趋势与股票的短期价格表现之间存在强相关性 [7]

文章核心观点 - 行业投资有风险，需从失败投资中吸取教训，投资REIT要谨慎选择以避免资本损失 [9][13][14] 分组1：Suntec REIT投资情况 - 初始投资原因：公司拥有新加坡优质资产组合，股价低于净资产价值且股息率高于平均水平，能为国际投资组合带来多元化好处 [2] - 管理层决策：决定向海外扩张，先在澳大利亚收购资产，后扩展至英国，购买办公楼，想从新加坡与其他市场的资本化率套利中获利 [3][11] - 决策影响：策略改变影响市场情绪，公司从专注新加坡优质资产变为缺乏专业和竞争优势的全球多元化REIT，用大量债务融资收购，海外资产表现差，投资者抛售股票，投资产生约12%的负总回报，但因仓位小对投资组合影响不大 [11] 分组2：Universal Health Realty Income（UHT）投资情况 - 初始投资原因：公司比同行便宜，外部管理结构下管理者持有大量股份，利益一致；股息率较高，股息记录长，适合退休投资组合，有望因管理内化或管理层增持而估值提升 [5][6] - 卖出原因：管理内化的可能性消失，无法成为释放股东价值的催化剂；公司面临租户问题，现金流下降，不削减股息会影响长期财务健康，市场担忧其前景致股价下跌，相对同行出现溢价 [6] - 现状评估：公司仍被高估，若削减股息股价可能大幅下跌 [6]

文章核心观点 - 当下是考虑最佳退休股票的时机，可关注有上升回报的股息公司，推荐联邦房地产投资信托、沃尔玛和美国电话电报公司 [1][2][3] 行业情况 - 2022年3月至2023年7月利率创纪录地11次上调，新冠疫情和网红股引发市场动荡，使人们关注退休股票 [1] - 2023年社会保障生活成本上涨8.7%，更多老年人2024年福利可能需缴纳联邦所得税 [2] - 1972 - 2019年，标准普尔500股息支付股票表现优于低波动性支付者，股息增长和启动者回报率10.19%，非支付者4.27% [3] - 股息支付股票贝塔系数0.89，标准差16.15%，比不支付股息公司波动性小 [3] 联邦房地产投资信托（FRT） - 是最佳退休股票中的逆向选择，2024年第一季度运营资金每股1.64美元，利润不足影响市场情绪 [6] - 作为房地产投资信托，需将90%应税收入分配给现有所有者，连续56年增加股息，季度现金派息每股1.09美元 [7] - 正在开展增加利润的举措，宾夕法尼亚州巴拉辛温德重大翻新项目预计成本90 - 9500万美元，投资回报率7%，还批准了1.7亿美元社区项目第二阶段 [8] - 最近发行4.85亿美元2029年1月到期优先票据，为子公司获得2亿美元贝塞斯达街抵押贷款，1月偿还6亿美元优先无担保债务 [18] - 是“强力买入”评级的房地产投资信托，过去十年盈利，表现优于833家房地产投资信托中的大多数，有12.2%上涨空间 [11] 沃尔玛（WMT） - 过去十年每年盈利，表现优于299家零售防御性公司中的99.67%，是全球最大零售商和股息之王，自1974年3月起每年提高股息 [9][19] - 评级为“强力买入”，目标价73.85美元，潜在上涨空间超8% [13] - 将以23亿美元收购威视，与Agritask合作提升供应链可持续性和效率，重新设计20亿美元针对Z世代的“无边界”品牌 [14] - 2025财年第一季度销售额1615亿美元，高于预期的1595亿美元，每股收益1.34美元而非预期的1.31美元，目标是到2025年1月财年实现3% - 4%的销售增长 [20] 美国电话电报公司（AT&T） - 股息收益率5.8%行业领先，潜在上涨空间约17%，评级为“强力买入” [15] - 营收300.3亿美元，略低于专家预期的306.2亿美元，但净利润增长，营业收入同比增长29.3%至64亿美元，自由现金流42亿美元，超过分析师预期的36亿美元，过去10年中有8年盈利情况优于53%的电信行业 [16] - 剥离时代华纳后，首席执行官承诺发展光纤和5G业务，削减债务，专注电信业务，长期债务从2022年3月的2300亿美元降至第一季度的1328亿美元，目标是到2025年债务与息税折旧摊销前利润比率达到2.5 [22] - 全年有望产生至少160亿美元自由现金流，提前实现60亿美元成本削减目标，未来三年计划再削减20亿美元成本 [23]

文章核心观点 - 公司股价基本持平但核心基本面改善，一季度FFO每股收益增长约3%，未来FFO增长有望强劲，仍值得买入且增长前景改善 [4] 推荐理由 - 估值倍数低于历史水平，相对于同行溢价收窄 [1] - 行业内最低的FFO派息水平之一，增长前景好 [1] - 投资级资产负债表、保守的FFO派息水平和防御性业务下，收益率有吸引力 [1] 一季度财报情况 FFO增长情况 - FFO每股收益较2023年第一季度增长3.1%，主要因物业运营收入增长5.6% [3] 各物业板块表现 - 住宅投资组合同店增长超6%，零售端同中心增长3.8%，显示零售物业需求有韧性 [3] 零售板块租赁情况 - 一季度续租使租金提高约9%，店铺和零售空间入住率提高约70个基点至91.4%，锚定租赁比例达95.8%，未来还有200个基点提升空间 [3] 零售租赁交易情况 - 一季度进行104笔零售租赁交易，现金租金比上一租户最后一年高9%，直线基础上高20%，合同租金涨幅达2.3%，使整个零售投资组合加权平均合同租金涨幅升至约2.25% [3] 并购活动情况 - 公司在并购方面采取更积极措施，首席执行官认为并购机会增加，将推动FFO增长 [3] 资产负债表情况 - 一季度进行4.85亿美元再融资，2026年前无重大到期债务，使营收更直接转化为FFO [3] 业绩指引情况 - 管理层收紧并上调2024年FFO指引5%，可比增长前景从2%提升至3.5% [3] 潜在风险 利率风险 - 若利率长期维持高位，2026年再融资时FFO将面临下行压力 [7] 零售板块风险 - 截至2024年第一季度，约77%的业务来自零售物业，对经济动态敏感且受电商压力，但前十大租户有投资级资产负债表，近80%零售物业以杂货店为锚定，且物业所在地区人口和收入情况良好 [7] 估值风险 - 目前公司P/FFO为15倍，较行业平均溢价11%，但当前倍数较三年前低约40%，利率下降时有倍数扩张潜力 [7] 估值分析 - 公司债务与EBITDA比率比行业平均低约21%，股息收益率与行业平均4.35%基本一致，2024 - 2025年FFO增长共识估计比行业同行高70个基点，并非被高估，应视为可持续的股息王者 [8]

公司概况 - 公司拥有多元化的租户基础，包括TJX Companies、Ahold Delhaize和CVS Corporation等行业领军企业，这降低了公司对单一零售行业的依赖，并为其提供了稳定的租金收入来源 [1] - 截至2024年3月31日，没有任何单一租户占年化基础租金（ABR）的比例超过2.7% [1] - 预计2024年、2025年和2026年公司租金收入将分别同比增长4.5%、5%和7.6% [1] 股价表现 - 过去六个月，公司股价上涨1.7%，而行业整体下跌1.8% [2] 宏观经济影响 - 宏观经济不确定性和高利率环境可能在未来几个季度限制消费者的支出意愿 [3] - 高利率环境可能使公司难以通过借款购买或开发房地产，预计2024年公司利息支出将同比增长4.7% [8] 公司战略与资产 - 公司通过资产转换、重新开发和重新定位提升运营表现，截至2024年第一季度末，公司正在进行总成本约为3.24亿美元的重开发项目，预计将在未来几年内稳定 [6] - 公司正在对七个物业进行改进，以更好地捕捉零售需求 [6] - 公司专注于维持良好的资产负债表，截至2024年第一季度末，公司拥有13亿美元的现金和信贷额度，年化净债务与EBITDA比率为6，目标在未来一年内将该比率降至中5 [16] - 公司没有2024年到期的债务，且在2026年之前没有重大债务到期 [16] 行业趋势 - 零售购物正从实体店转向互联网销售，预计在线购物的便利性将继续受到消费者青睐，这可能对实体店的市场份额产生不利影响 [17] 其他公司表现 - Kite Realty Group Trust（KRG）和Acadia Realty Trust（AKR）在零售REIT行业中表现较好，分别获得Zacks Rank 2（买入）评级 [4] - KRG的2024年FFO每股收益共识估计在过去一个月内上调1美分至2.05美元 [14] - AKR的当前年度FFO每股收益共识估计在过去两个月内上调1美分至1.28美元 [18] 公司前景 - 公司位于高档社区和有利人口统计的优质地理位置，预计将推动其增长 [10] - 公司通过多元化投资组合和加强混合用途资产的努力，结合稳健的资产负债表，显示出长期增长的潜力 [10] - 公司探索混合用途开发选项，这近年来非常受欢迎，将使其能够在人们喜欢生活、工作和娱乐的地区捕捉增长机会 [11]

文章核心观点 - 联邦房地产投资信托公司通过收购和出售资产优化投资组合，聚焦关键市场，虽面临电商和高利率挑战，但优质零售资产组合仍具增长潜力，同时推荐了零售房地产投资信托行业的部分股票 [2][3][10] 公司资产交易 - 公司收购弗吉尼亚州盖恩斯维尔占地110英亩的弗吉尼亚门户零售中心，增加约66.5万平方英尺优质零售空间 [2] - 公司以1.03亿美元出售加利福尼亚州圣莫尼卡第三街长廊剩余资产，含8栋建筑18.5万平方英尺空间，两次交易共获1.2亿美元 [12] 资产情况 - 弗吉尼亚门户位于29号公路和66号州际公路交汇处，约95%已出租，2023年年度访客量在弗吉尼亚州排名第三，高客流量带动租户销售 [13] - 第三街长廊组合包括14.7万平方英尺零售空间和6万平方英尺办公空间，成功出售体现公司积极的投资组合管理和战略资本配置 [5] 市场环境与挑战 - 多元化租户基础和对必需零售的关注确保稳定现金流，长期来看，公司多元化投资组合和开发混合用途资产的努力可能使其受益 [3] - 电商普及和租户潜在破产可能对公司造成压力，高利率环境也增加了公司的担忧 [3] 股票相关 - 零售房地产投资信托行业中，Kite Realty Group Trust（KRG）和Acadia Realty Trust（AKR）目前均为Zacks排名2（买入） [11] - 过去一个月，KRG 2024年每股运营资金（FFO）的Zacks共识估计上调1美分至2.05美元 [4] - 过去两个月，AKR本年度每股运营资金（FFO）的共识估计上调1美分至1.28美元 [15] - 该Zacks排名3（持有）公司的股票在过去六个月上涨2.9%，而行业下跌0.4% [14]

文章核心观点 公司出售加州圣莫尼卡第三街长廊剩余资产，是优化投资组合和加强资产负债表战略的关键一步，有助于公司投资符合战略增长目标的资产，推动股东价值持续增长 [1][2] 资产出售情况 - 公司出售加州圣莫尼卡第三街长廊剩余资产，该资产组合含8栋建筑，总面积18.5万平方英尺，售价1.03亿美元，加上之前交易，第三街长廊资产总收益达1.2亿美元 [1] - 两次交易中第三街长廊资产组合含14.7万平方英尺零售空间和6万平方英尺办公空间，距圣莫尼卡海滩约四分之一英里 [2] 公司战略意义 - 出售资产是公司优化投资组合和加强资产负债表战略的关键一步，作为资本循环计划一部分，增强了公司投资符合战略增长目标资产的能力，确保公司能抓住市场机会，推动股东价值持续增长 [2] 公司概况 - 公司是优质零售地产的所有者、运营商和再开发商，主要位于华盛顿特区到波士顿以及旧金山和洛杉矶等主要沿海市场，成立于1962年，致力于通过投资零售供不应求的社区实现长期可持续增长 [3] - 公司专长于打造城市混合用途社区，如加州圣何塞的桑塔纳排、马里兰州北贝塞斯达的派克与玫瑰以及马萨诸塞州萨默维尔的装配排 [3] - 公司拥有102处物业，约3300个租户，商业面积2600万平方英尺，约3100套住宅单元 [3] 公司财务与市场表现 - 公司已连续56年提高向股东支付的季度股息，是房地产投资信托行业中最长记录，是标准普尔500指数成分股，股票在纽约证券交易所交易，代码为FRT [4]