业绩总结 - 公司2020年第四季度现金租金收取率为99%[5] - 2020年总收购额为4.61亿美元，资本化率为7.9%[2] - 2020年12月31日的净收入（损失）为-8,495万美元，较2019年同期的12,931万美元下降[79] - 2020年12月31日的调整后资金运营（AFFO）为40,050万美元，较2019年同期的39,906万美元略有增长[80] - 2020年第四季度的EBITDA为49,097万美元，较前三个月增长了3.0%[83] 用户数据 - 公司的投资级租户占年化直线租金的67%[3] - 截至2020年12月31日，前十大租户占SLR的31%[14] - 2020年第四季度的租金合同中，93.9%具有合同租金增长条款[3] - GNL的年化直线租金从46%增加到49%[37] - GNL在2020年第四季度收取了99%的现金租金，包括来自前20大租户的100%现金租金，这些租户占公司年现金租金的49%[37] 未来展望 - 2020年，GNL的租赁到期安排中，68%的租约将在2022年到期[25] - GNL的增长战略依赖于能够以有吸引力的条款获取额外的债务或股权融资[53] - GNL的财务状况和运营结果可能受到多种风险和不确定性的影响，包括无法以有利条款收购物业的风险[52] - GNL的地理集中度保持相对不变，管理层识别出有吸引力的国内和跨境收购机会[23] 新产品和新技术研发 - GNL采用全面的对冲计划，以限制货币和利率波动对其欧洲投资组合的影响[48] - GNL的利率互换工具有效地将浮动利率债务转换为固定利率债务，从而减少与利息支付相关的现金流波动风险[48] 财务状况 - 公司的流动性为2.19亿美元，包括1.24亿美元的现金和现金等价物[2] - GNL的净债务与企业价值比率为54.5%[43] - GNL的加权平均利率为3.3%[43] - 公司的加权平均剩余租期为8.5年[3] - 公司的债务中39.9%为无担保债务，2025年后到期的债务占比为51.9%[10] 负面信息 - GNL可能面临因运营不足而减少股息支付的风险，或需寻找其他融资来源[54] - GNL的租金收入依赖于租户的经济可行性，租户破产可能导致无法收回租金[56] - 2020年12月31日的净收入（按GAAP）为-7,775万美元，较2019年下降了123.1%[82] - 2020年12月31日的基本每股收益为-0.09美元，较2019年的0.39美元下降了123.1%[82] 其他新策略 - GNL在2020年完成了超过4.61亿美元的收购，平均资本化率为7.9%[37] - GNL在2020年第四季度关闭了近2.93亿美元的工业和分销资产收购[40] - 2020年和2021年第一季度，GNL完成了12项战略租约延长，涉及1,574,488平方英尺，新的加权平均剩余租期为10.8年[24]

业绩总结 - 2020年第三季度的净收入为9,941万美元，较2019年同期的6,375万美元有所增长[60] - 2020年第三季度的EBITDA为58,730万美元，较2019年同期的58,655万美元基本持平[60] - 2020年第三季度的NOI为75,186万美元，较2019年同期的69,737万美元增长了7.0%[60] - 2020年第三季度的FFO为34,547万美元，较2019年同期的37,878万美元下降了6.2%[62] - 2020年第三季度的每股FFO为0.39美元，较2019年同期的0.44美元下降了11.4%[62] - 2020年第三季度的每股AFFO为0.46美元，较2019年同期的0.47美元下降了2.1%[62] - 2020年公司的总收入为3.76亿美元，较2019年增长[34] 用户数据 - 投资组合的高质量和关键任务资产，整体租赁率为99.6%[2] - 第三季度现金租金收取率为97%[2] - 第三季度现金租金收取中，来自前20大租户的收取率为99%，这些租户占年化现金租金的49%[8] - 投资组合中65.1%的租金来自投资级租户，93.4%的租约具有合同租金增长[5][9] 未来展望 - 截至2020年9月30日，GNL年初至今完成了1.68亿美元的收购，资本化率为8.5%，并有额外的1.58亿美元工业资产的收购管道[2] - 公司的流动性为3.92亿美元，包括3亿美元的现金及现金等价物和9200万美元的可用信贷额度[3] - 加权平均剩余租赁期限从8.0年延长至8.7年[33] - 公司的租赁到期安排显示，2021年到期的租赁占总租赁面积的57%[38] 新产品和新技术研发 - 公司实施了全面的对冲计划，以限制外汇和利率波动对其欧洲投资组合的影响[43] 市场扩张和并购 - 截至2020年第三季度，公司完成了超过1.68亿美元的收购，并且还有1.58亿美元的收购管道，平均资本化率为7.0%[33] - 公司的资产类型中，工业/分销占47%，非投资级租户占35%[11][9] - 公司在美国和加拿大的资产数量为231个，加权平均剩余租赁期限为9.2年，年租金收入的63.3%来自于这些资产[20] 财务状况 - 截至2020年9月30日，公司的企业价值为35亿美元，净债务为18亿美元[38] - 2020年第三季度的净债务与调整后EBITDA比率为7.2倍[39] - 公司的利息覆盖比率为3.8倍，表明公司有足够的收益支付利息[39] - 公司的现金持有量为2.99亿美元，保持了强劲的财务灵活性[41] - 加权平均利率为3.1%，反映出公司的融资成本[39] - 公司的净债务占企业价值的比例为51.8%[39]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to __________ Commission file number: 001-37390 Global Net Lease, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | 45-27 ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDA为6360万美元，同比增长6.1%，收入为8270万美元，同比增长6.1% [20] - 第三季度AFFO每股为0.46美元，环比增长4.5%，FFO为3450万美元，AFFO为4090万美元 [20] - 公司第三季度向股东支付了3580万美元的普通股股息，每股0.40美元 [20] - 净债务为18亿美元，加权平均利率为3.1%，净债务与调整后EBITDA的比率为7.2倍 [21] - 流动性约为3.92亿美元，利息覆盖率为3.8倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司物业组合中48%为办公物业，47%为工业和分销物业，5%为零售物业 [16] - 工业和分销物业占比从去年的43%增长至47%，办公物业占比从52%下降至48% [16] - 工业和分销物业的租金收入占比达到47%，显示出该业务线的增长 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国资产的租金收取率为99%，欧洲其他地区为99%，美国为96% [10] - 美国和加拿大拥有231处物业，占年化租金收入的63%，英国和西欧拥有68处物业，占37% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于工业和分销资产，同时评估增加单租户关键办公物业 [18] - 公司已完成了与Whirlpool和Johnson Controls的售后回租交易，显示出其在工业和分销领域的扩张 [11][17] - 公司拥有超过3.25亿美元的收购管道，主要集中在工业和分销物业 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其物业组合在当前经济环境下表现良好，第三季度租金收取率达到97% [26] - 公司对未来增长持乐观态度，认为其物业组合具有长期增长潜力 [26] - 公司预计将继续通过收购和优化物业组合来实现增长 [27] 其他重要信息 - 公司物业组合的加权平均剩余租期为8.7年，99.6%的物业已出租 [15] - 超过65%的租金收入来自投资级或隐含投资级租户 [17] - 公司预计在年底前完成超过1.58亿美元的工业和分销物业收购 [12] 问答环节所有提问和回答 问题: 欧洲和英国的疫情封锁是否对物业组合产生影响 - 公司表示目前未看到任何影响，物业组合表现稳定 [31] 问题: Johnson Controls收购的来源及未来类似交易的可能性 - 该交易通过正常渠道获得，公司正在密切关注欧洲和美国的类似交易机会 [32] 问题: 收购管道的资本化率趋势 - 公司预计资本化率将在6.5%至7.5%之间波动 [42] 问题: 欧洲封锁对投资机会的影响 - 公司认为封锁可能会延长交易完成时间，但不会显著影响交易量 [44] 问题: 办公物业的收购标准是否因疫情发生变化 - 公司表示将继续专注于关键办公物业，且其现有办公物业组合表现良好 [51][52] 问题: 零售物业的处置计划 - 公司表示将继续以机会主义的方式出售零售物业，以优化资本配置 [56]

公司物业整体情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有296处物业，可出租面积3460万平方英尺，出租率99.6%，加权平均剩余租期8.9年[251] - 截至2020年6月30日，按直线法计算的年化租金收入百分比，65%的物业位于美国和加拿大，35%位于欧洲；投资组合中47%为工业/配送物业，48%为办公物业，5%为零售物业[251] - 截至2020年6月30日，公司投资组合入住率99.6%，加权平均剩余租期8.9年，未来两年内到期的租约仅占2%[254] - 2019年第二季度出售64处房产，合同销售总价8330万美元，总收益690万美元，2020年同期无房产出售[283] - 2019年上半年出售65处房产，合同销售总价9280万美元，收益780万美元，2020年上半年无房产出售[301] - 2019年4月至2020年6月公司共收购296处房产，总面积3455.8万平方英尺，平均剩余租期8.9年[270] - 2020年上半年公司收购18处房产，花费1.447亿美元；其中第二季度收购8处，花费3080万美元[320] - 2020年6月30日后公司未收购房产，但签署一份意向书拟以3050万美元收购4处净租赁房产[322] 公司租户租金情况 - 2020年第二季度，公司在整个投资组合中收取了约98%的原现金租金，前20大租户收取约99%，占年基本租金的49%[256] - 2020年第二季度，美国现金租金支付率96%，英国99%，欧洲100%，总投资组合98%[258] - 2020年第二季度，美国批准的延期协议占比2%，英国1%，总投资组合2%[258] 公司债务情况 - 截至2020年6月30日，公司无任何第一抵押贷款、夹层贷款、优先股或证券化贷款[251] - 2020年3月，公司根据信贷安排借款2.05亿美元[261] - 2020年第二季度利息费用为1750万美元，2019年同期为1570万美元，债务总额从18亿美元增至20亿美元，加权平均有效利率从3.0%升至3.2%[284] - 2020年和2019年上半年利息费用分别为3400万美元和3090万美元，增长因平均借款增加，债务总额从18亿美元增至20亿美元，加权平均有效利率从3.0%升至3.2%[302] - 截至2020年6月30日，公司总债务为21亿美元，加权平均年利率为3.2%；其中86.6%为固定利率债务，加权平均年利率3.2%；13.4%为可变利率债务，加权平均年利率2.6%[327] - 截至2020年6月30日，公司债务杠杆率为51.9%，债务加权平均到期期限为5.2年[328] - 截至2020年6月30日，公司有担保应付抵押票据为13亿美元（扣除抵押折扣和递延融资成本）[329] - 2020年5月14日，公司子公司从法国汇丰银行借款7560万美元，利率为3个月EURIBOR加2.3%[330] - 2020年7月10日，公司从地区银行银团借款8800万美元，利率为1个月LIBOR加2.9%[331] - 截至2020年6月30日，公司循环信贷安排下未偿还借款为3.446亿美元，定期贷款未偿还余额为3.99亿美元[332] - 信贷安排总承诺为12.35亿美元，可增加至最多17.5亿美元[333] 公司股息情况 - 2020年3月30日，公司宣布从第二季度开始减少股息，每年减少约4800万美元的股息支付现金需求[261] - 2020年3月31日前，公司普通股股息年化率为每股2.13美元，季度股息为每股0.5325美元；2020年第二季度起，股息调整为年化每股1.60美元，季度股息为每股0.40美元[356] - A系列优先股股息每季度每股0.453125美元，相当于每股25美元清算优先权的7.25%；B系列优先股股息每季度每股0.429688美元，相当于每股25美元清算优先权的6.875%[358] - 根据信贷安排，公司支付的股息等分配不得超过四个连续财季调整后FFO的100%，每个日历年有一个财季可支付不超过调整后FFO的105%[359] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，普通股股息分别为47638千美元、35784千美元和83422千美元[362] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，A类优先股股息分别为3081千美元、3082千美元和6163千美元[362] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，B类优先股股息分别为577千美元、1482千美元和2059千美元[362] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，LTIP单位分配分别为135千美元、99千美元和234千美元[362] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，总股息和分配分别为51431千美元、40447千美元和91878千美元[362] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，经营活动提供的现金流占股息和分配覆盖来源的比例分别为81.5%、100.0%和97.6%[362] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，可用现金占股息和分配覆盖来源的比例分别为18.5%、0%和2.4%[362] 公司财务关键指标对比 - 2020年第二季度归属普通股股东净收入为100万美元，2019年同期为1260万美元[273] - 2020年第二季度租户收入为8110万美元，2019年同期为7610万美元，GBP兑USD平均汇率下降3.6%，EUR兑USD下降2.1%[275] - 2020年第二季度物业运营费用为780万美元，2019年同期为700万美元[276] - 2020年第二季度支付给关联方运营费用为890万美元，2019年同期为820万美元[277] - 2020年第二季度收购、交易及其他成本为3.3万美元，2019年同期为80万美元[279] - 2020年第二季度折旧和摊销费用为3400万美元，2019年同期为3110万美元[282] - 2020年上半年归属普通股股东净收入为600万美元，2019年同期为1840万美元[290] - 2020年和2019年上半年物业运营费用分别为1520万美元和1440万美元，增长主要因物业收购及可报销费用增加，部分被英镑和欧元兑美元汇率下降2.6%和2.5%抵消[293] - 2020年和2019年上半年支付给关联方的运营费用分别为1770万美元和1620万美元，增长部分源于可变基础管理费增加140万美元[294] - 2020年和2019年上半年物业管理费分别为290万美元和280万美元[295] - 2020年和2019年上半年收购、交易及其他成本分别为30万美元和110万美元[296] - 2020年和2019年上半年折旧和摊销费用分别为6750万美元和6240万美元，增长因物业收购，部分被物业处置和汇率影响抵消[300] - 2020年和2019年上半年经营活动净现金分别为8970万美元和7120万美元[309][310] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司现金及现金等价物分别为3.168亿美元和2.703亿美元[317] - 2020年和2019年第二季度债务清偿损失分别为30万美元和80万美元[304] - 2020年6月30日止三个月，衍生工具损失0.3百万美元，包括未实现损失1.3百万美元和已实现收益1.0百万美元；六个月，衍生工具收益2.8百万美元，包括未实现收益0.8百万美元和已实现收益2.0百万美元[354] - 2019年6月30日止三个月，衍生工具收益1.4百万美元，包括未实现收益0.5百万美元和已实现收益0.9百万美元；六个月，衍生工具收益1.6百万美元，均为未实现收益[354] - 2020年6月30日止三个月，归属于普通股股东的净收入为966千美元，2019年同期为12,621千美元；六个月，2020年为6,004千美元，2019年为18,412千美元[357] - 2020年6月30日止三个月，折旧和摊销为33,984千美元，2019年同期为31,084千美元；六个月，2020年为67,517千美元，2019年为62,387千美元[357] - 2020年6月30日止三个月，FFO为35,103千美元，2019年同期为36,782千美元；六个月，2020年为73,674千美元，2019年为72,984千美元[357] - 2020年6月30日止三个月，Core FFO为35,445千美元，2019年同期为38,394千美元；六个月，2020年为74,296千美元，2019年为74,858千美元[357] - 2020年6月30日止三个月，AFFO为39,777千美元，2019年同期为40,058千美元；六个月，2020年为79,599千美元，2019年为79,562千美元[357] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，按GAAP计算的经营活动现金流分别为41895千美元、47819千美元和89714千美元[362] - 2020年3月31日、6月30日和截至6月30日的六个月，归属于普通股股东的净利润分别为5038千美元、966千美元和6004千美元[362] 公司股票情况 - 公司普通股在纽约证券交易所代码为“GNL”，A类优先股代码为“GNL PR A”，B类优先股代码为“GNL PR B”[250] - 公司普通股ATM计划和B系列优先股ATM计划分别可筹集2.5亿美元和2亿美元，但2020年前六个月均未出售相关股票[323][325] 公司物业收购历史 - 2012年10月，公司收购英国麦当劳的1处物业，面积为9000平方英尺，平均剩余租赁期限为3.7年[264] - 2013年5月，公司收购英国Wickes Building Supplies I的1处物业，面积为30000平方英尺，平均剩余租赁期限为4.3年[264] - 2014年7月，公司收购美国AT&T Services的1处物业，面积为402000平方英尺，平均剩余租赁期限为6.0年[266] - 2015年8月，公司收购美国皇冠集团I的2处物业，面积为204000平方英尺，平均剩余租赁期限为3.5年[266] - 2016年12月，公司收购法国ID Logistics II的2处物业，面积为964000平方英尺，平均剩余租赁期限为4.4年[268] - 2017年10月，公司收购美国NSA - St. Johnsbury I的1处物业，面积为87000平方英尺，平均剩余租赁期限为12.3年[268] - 2018年9月，公司收购美国Bush Industries - Jamestown NY的1处物业，面积为456000平方英尺，平均剩余租赁期限为18.3年[268] - 2019年3月，公司收购美国康明斯的1处物业，面积为37000平方英尺，平均剩余租赁期限为8.4年[268] 公司物业特殊情况 - 截至2020年6月30日，公司房地产投资组合中，皇冠集团II的平均剩余租赁期限最长，为15.2年[267] - 截至2020年6月30日，公司房地产投资组合中，承包商钢铁公司的物业面积最大，为1392000平方英尺[268] 公司纳税情况 - 公司自2013年12月31日起选择按REIT纳税，需每年分配至少90%的REIT应税收入[365][367]

业绩总结 - 截至2020年6月30日，GNL的核心FFO为38,394万美元，较上年同期增长6.5%[63] - 调整后的FFO为39,777万美元，较上年同期下降0.7%[63] - 调整后的EBITDA为60,988万美元，较上年同期增长2.4%[59] - NOI为73,274万美元，较上年同期增长6.4%[61] - 每股FFO为0.39美元，较上年同期下降9.3%[63] - 每股核心FFO为0.39美元，较上年同期下降11.1%[63] - 每股AFFO为0.44美元，较上年同期下降6.4%[63] - 现金NOI为70,410万美元，较上年同期增长4.3%[61] - 利息支出为17,529万美元，较上年同期增长11.7%[61] 用户数据 - 截至2020年6月30日，GNL的投资组合中，36%的租户具有实际投资级评级，29%具有隐含投资级评级[3] - 截至2020年6月30日，GNL的物业总面积为296百万平方英尺，租户数量为126，涉及46个行业，分布在9个国家[5] - 截至2020年6月30日，GNL的加权平均剩余租期为8.9年，65%的年化直线租金来自投资级租户，93.4%的租约具有合同租金增长条款[5] - 2020年第二季度，GNL的现金租金收取率为98%，美国地区为96%，欧洲地区为99%[7] - 2020年第二季度，GNL的前20大租户支付的现金租金占公司年现金租金的49%[12] 市场扩张与收购 - GNL的收购活动显示，2020年第一季度共完成了价值62.4百万美元的工业/分销物业收购，平均资本化率为20%[20] - 第二季度通过收购完成超过1.45亿美元的交易，第三季度管道预计为3100万美元，平均资本化率为7.4%[37] - 第二季度完成了7000万欧元的法国多物业融资，固定利率为2.49%[37] - 随后完成了8800万美元的惠而浦融资，固定利率为3.45%[37] 财务状况 - 公司拥有331百万美元的流动性，包括317百万美元的现金及现金等价物[37] - 净债务与调整后EBITDA比率为7.2倍[39] - 加权平均债务到期为5.2年，利息覆盖比率为3.9倍[39] - 净债务占企业价值的比例为50.1%[39] - 截至2020年6月30日，企业价值为31亿美元，净债务为17亿美元[42] - 2020年第二季度的总债务为20亿美元，现金及现金等价物为3.17亿美元[42] 风险与展望 - 公司面临的风险包括租户的经济可行性、利率上升可能增加债务支付、外汇波动可能减少海外物业的净收入和现金流[48] - 预计未来的经营结果可能会受到多种因素的影响，实际结果可能与预测存在显著差异[52] - 公司采用全面的对冲计划，以限制货币和利率波动对其欧洲投资组合的影响[44] - 利率互换用于将浮动利率债务转换为固定利率债务，从而减少与利息支付相关的现金流波动[44]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度总收入同比增长6.6%至8110万美元，净营业收入同比增长6.1%至7330万美元 [17] - 调整后EBITDA为6100万美元，较2019年同期的5860万美元有所增长 [18] - AFFO同比下降至每股0.44美元，公司向股东支付了3580万美元的普通股股息 [17] - 净债务为18亿美元，加权平均利率为3.2%，净债务与调整后EBITDA的比率为7.2倍 [19] - 流动性为3.311亿美元，净债务与企业价值的比率为50.1% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司物业组合中，48%为办公物业，47%为工业和分销物业，5%为零售物业 [14] - 工业和分销资产占公司当前资产的47%，同比增长近15% [15] - 工业和分销物业的租户包括Whirlpool Corporation、CSTK、Metal Technologies等 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国和加拿大的物业占年化租金收入的65%，在英国和西欧的物业占35% [14] - 英国资产的租金收取率为99%，其他欧洲租户为100%，美国资产为96% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于工业和分销资产以及单租户、关键任务办公物业的收购 [16] - 由于COVID-19的影响，整体交易流量有所减少，但公司预计随着时间的推移，买卖双方的价格预期将趋于一致 [12] - 公司物业组合的加权平均剩余租期为8.9年，较一年前的8年有所增加 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临COVID-19的挑战，公司对第二季度的表现感到满意，并成功收取了98%的应付租金 [7][22] - 公司对未来充满信心，将继续执行其业务计划，包括安排有利的融资和维持对冲策略 [23] 其他重要信息 - 公司完成了8项新收购，全部位于美国，总价值为3100万美元，使年初至今的总收购额接近1.45亿美元 [11] - 公司完成了两项重要的融资交易，包括在法国的7000万欧元贷款和在美国的8800万美元贷款 [10] 问答环节所有的提问和回答 问题: 如何处理未支付租金的租户 - 公司对未支付租金的租户采取了租金延期措施，部分租户的租金延期至2021年，延期期限为3至12个月 [27][28] 问题: 公司对收购预期的变化 - 公司调整了收购预期，特别是在办公物业方面，要求更高的资本化率以应对风险 [31] 问题: 美国租金收取率较低的原因 - 美国租金收取率较低并非主要由于零售物业，而是由于美国整体受到COVID-19的较大影响 [33][34] 问题: 交易市场的竞争情况 - 公司认为尽管竞争加剧，但仍能找到符合其投资标准的高质量物业 [36] 问题: 公司对资本成本的看法 - 公司拥有大量流动性，暂时不需要通过股权或债务市场融资，并将继续评估现金余额的使用 [37] 问题: 交易流量和收购管道的变化 - 公司观察到交易流量有所增加，但仍保持选择性，未披露具体的收购管道规模 [40][42] 问题: 办公物业组合的未来展望 - 公司对其办公物业组合的未来感到乐观，认为即使部分员工继续在家工作，租户仍需要总部大楼 [43] 问题: 收购交易的关闭速度 - 公司具备快速关闭交易的能力，通常在30至45天内完成 [46] 问题: 办公物业的资本支出需求 - 公司正在与租户讨论扩大现有设施的潜在机会，并考虑在物业上进行资本投资 [49][51] 问题: 7月租金收取情况 - 公司尚未公布7月的租金收取数据，但未观察到显著变化 [53] 问题: 工业和办公物业的资本化率差异 - 公司当前的收购管道中，工业和办公物业的资本化率没有显著差异 [56] 问题: 收购偏好的地域分布 - 公司在美国和欧洲都有收购机会，但近年来主要集中在美国 [58][59] 问题: 租金延期请求的变化 - 公司未观察到租金延期请求的显著增加，与租户的沟通保持稳定 [60]

公司物业整体情况 - 截至2020年3月31日，公司拥有288处物业，可出租面积3420万平方英尺，出租率99.6%，加权平均剩余租期9.0年[251] - 截至2020年3月31日，64%的物业位于美国和加拿大，36%位于欧洲；投资组合中47%为工业/配送物业，48%为办公物业，5%为零售物业[251] - 截至2020年3月31日，公司投资组合入住率99.6%，加权平均剩余租期9.0年，未来两年内到期的租约仅占2%[254] - 截至2020年3月31日，公司房地产投资组合包含众多商业地产项目[263] 公司债务情况 - 截至2020年3月31日，公司无任何第一抵押贷款、夹层贷款、优先股或证券化贷款[251] - 截至2020年3月31日，公司在2020年和2021年无大量债务本金还款[254] - 截至2020年3月31日，公司总债务为21亿美元，加权平均年利率为3.1%；其中89.6%的债务为固定利率或已互换为固定利率，加权平均年利率为3.2%；10.4%为可变利率债务，加权平均年利率为2.4%[307] - 截至2020年3月31日，公司债务杠杆率为52.1%，债务加权平均到期期限为5.4年[308] - 截至2020年3月31日，公司有担保应付抵押票据为12亿美元，第一季度未偿还或新增抵押借款[309] - 截至2020年3月31日，循环信贷安排未偿还借款为39920万美元，定期贷款未偿还余额为39050万美元，第一季度新增借款2.05亿美元[310] - 截至2020年3月31日，循环信贷安排下约有2320万美元可用于未来借款[317] 租金收取情况 - 公司4月现金租金整体收取率约98%，前20大租户收取率约100%，占4月现金租金的48%[256] - 美国、英国、欧洲4月现金租金支付率分别为96%、100%、99%[257] - 典型租金延期协议规定，2020年4月、5月和6月每月约30%的现金租金延期至2021年上半年支付[258] 公司资金运作情况 - 2020年3月，公司根据信贷安排借款2.05亿美元用于收购更多物业[260] - 2020年3月30日，公司宣布从2020年第二季度起减少股息，每年减少约4800万美元的股息支付现金需求[260] - 2020年第一季度，公司收购10处房产，花费1.131亿美元，主要资金来源为手头现金和循环信贷安排借款[300] 部分物业详细信息 - 麦当劳物业于2012年10月收购，位于英国，数量1个，面积9000平方英尺，平均剩余租赁期限4.0年[263] - 威克斯建筑用品一号物业于2013年5月收购，位于英国，数量1个，面积30000平方英尺，平均剩余租赁期限4.5年[263] - 万事达卡物业于2013年6月收购，位于英国，数量1个，面积65000平方英尺，平均剩余租赁期限7.3年[263] - 泰晤士水务物业于2013年7月收购，位于英国，数量1个，面积79000平方英尺，平均剩余租赁期限2.4年[263] - 威克斯建筑用品二号物业于2013年7月收购，位于英国，数量1个，面积29000平方英尺，平均剩余租赁期限6.7年[263] - PPD全球实验室物业于2013年8月收购，位于美国，数量1个，面积77000平方英尺，平均剩余租赁期限4.7年[263] - 北岩银行物业于2013年9月收购，位于英国，数量2个，面积86000平方英尺，平均剩余租赁期限3.4年[263] - 威克斯建筑用品三号物业于2013年11月收购，位于英国，数量1个，面积28000平方英尺，平均剩余租赁期限8.7年[263] - 康威货运物业于2013年11月收购，位于美国，数量7个，面积105000平方英尺，平均剩余租赁期限3.7年[263] 关键财务指标对比（2020年和2019年3月31日止三个月） - 2020年3月31日止三个月，归属普通股股东的净收入为500万美元，2019年同期为580万美元[272] - 2020年和2019年3月31日止三个月，租户收入分别为7920万美元和7550万美元，主要因物业收购增加，部分被处置物业和外汇汇率影响抵消，期间英镑兑美元平均汇率下降1.7%，欧元兑美元下降3.0%[274] - 2020年和2019年3月31日止三个月，物业运营费用均为740万美元，主要因收购物业增加费用，部分被处置物业和外汇汇率影响抵消[275] - 2020年和2019年3月31日止三个月，支付给关联方的运营费用分别为880万美元和800万美元，主要因可变基础管理费增加70万美元[276] - 2020年和2019年3月31日止三个月，折旧和摊销费用分别为3350万美元和3130万美元，因物业收购增加费用，部分被处置物业和外汇汇率影响抵消[281] - 2020年3月31日止三个月未出售物业，2019年同期出售一处物业，合同销售总价950万美元，获利90万美元[282] - 2020年和2019年3月31日止三个月，利息费用分别为1640万美元和1520万美元，主要因平均借款增加，总债务从17亿美元增至20亿美元，加权平均有效利率从3.0%升至3.1%，部分被外汇汇率影响抵消[283] - 2020年和2019年3月31日止三个月，衍生工具收益分别为310万美元和20万美元，主要因英镑和欧元兑美元汇率变化及远期外汇合同实现收益100万美元[285] - 2020年和2019年3月31日止三个月，经营活动提供的净现金分别为4190万美元和2480万美元[289][290] - 2020年和2019年3月31日止三个月，投资活动使用的净现金分别为1.159亿美元和2660万美元，主要因物业收购等支出[291][292] 关键财务指标对比（2020年和2019年第一季度） - 2020年第一季度，归属于普通股股东的净收入为5038000美元，2019年同期为5791000美元[334] - 2020年第一季度，折旧和摊销为33533000美元，2019年同期为31303000美元[334] - 2020年第一季度，归属于普通股股东的FFO为38571000美元，2019年同期为36202000美元[334] - 2020年第一季度，归属于普通股股东的Core FFO为38851000美元，2019年同期为36464000美元[334] - 2020年第一季度，归属于普通股股东的AFFO为39822000美元，2019年同期为39504000美元[334] 股息相关情况 - 截至2020年3月31日，公司按年化每股2.13美元的比率支付普通股股息，2020年第二季度起改为年化每股1.60美元[336] - 公司A类优先股股息每季度每股累计0.453125美元，相当于每股25美元清算优先权的7.25%[337] - 公司B类优先股股息每季度每股累计0.429688美元，相当于每股25美元清算优先权的6.875%[339] - 根据信贷安排，公司支付的股息等分配不得超过四个连续财季调整后FFO的100%，每个日历年有一个财季可至105%[340] - 2020年第一季度普通股股息为47,638千美元，A类优先股股息为3,081千美元，B类优先股股息为577千美元，LTIP单位分配为135千美元，总股息和分配为51,431千美元[343] - 2020年第一季度股息和分配资金来源中，经营活动现金流提供41,895千美元，占比81.5%，可用现金9,536千美元，占比18.5%[343] 疫情影响及其他情况 - 公司预计COVID - 19疫情下给予租户的租金减免多为租金递延，对净收入和NAREIT FFO计算的租金收入影响不大[331] - 公司自2013年12月31日起选择按REIT纳税，需每年分配至少90%的REIT应税收入[346] - 截至2020年3月31日，公司合同义务与2019年12月31日相比无重大变化[345] - 公司报告货币为美元，外国投资功能货币为当地货币，使用外汇衍生品管理GBP - USD和EUR - USD汇率波动风险[344] - 公司国际资产和运营需在资产所在或运营开展的外国司法管辖区纳税[347] - 无索引升级条款的租赁及物业维护运营成本可能受通胀不利影响[348] - 公司无对投资者有重大影响的表外安排[350] - 截至2020年3月31日的三个月内，公司市场风险敞口无重大变化[351] 融资活动净现金情况 - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为1.535亿美元，主要源于循环信贷安排借款所得2.05亿美元，部分被普通股股东股息4760万美元、A类优先股股东股息310万美元和B类优先股股东股息60万美元抵消[293] - 2019年第一季度融资活动提供的净现金为240万美元，与循环信贷安排净借款1.04亿美元、应付抵押票据所得8420万美元、普通股发行所得1.502亿美元和A类优先股发行所得160万美元有关，部分被融资成本支付90万美元、应付抵押票据支付8260万美元、普通股股东股息4330万美元和优先股股东股息250万美元抵消[294] 现金及现金等价物情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司现金及现金等价物分别为3.434亿美元和2.703亿美元[297] 经营活动现金流及净收入情况 - 2020年第一季度按GAAP计算经营活动现金流为41,895千美元，普通股股东净收入为5,038千美元[343] 信贷协议修订情况 - 2019年8月1日，公司修订信贷协议，信贷安排总承诺从9.144亿美元增至12.35亿美元，最高可增至17.5亿美元[311][313]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度调整后EBITDA为6010万美元 同比增长 [23] - 总收入为7920万美元 同比增长5% [23] - 净营业收入为7190万美元 同比增长55% 环比增长12% [23] - AFFO为每股044美元 同比下降 主要由于B系列优先股的优先股息 [24] - FFO为3860万美元 同比增长65% [26] - AFFO为3980万美元 同比略有增长 [26] - 公司第一季度末流动性为3666亿美元 包括3434亿美元现金和232亿美元信贷额度 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司物业组合中48%为办公物业 47%为工业和配送物业 5%为零售物业 相比一年前的53%办公 39%工业和配送 8%零售 反映了公司过去一年对工业收购和零售处置的重视 [21] - 公司物业组合中667%的直线租金来自投资级或隐含投资级租户 包括前10大租户的90% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国的资产租金收取率为96% 在英国为100% 在欧洲其他地区为99% [13] - 公司物业组合中65%的年化租金收入来自美国和加拿大 35%来自英国和西欧 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行全球投资战略 收购和拥有长期租赁给高质量租户的多元化物业组合 这些物业对租户的业务运营至关重要 [17] - 公司正在重新评估历史资本化率 并谨慎确定潜在新收购的适当风险调整后资本化率目标 [22] - 公司认为其工业收购和减少零售敞口的策略在当前环境中取得了成功 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对4月份收取98%的应付租金感到满意 包括前20大租户的100% [11] - 公司认为其使命关键的工业和配送资产组合 有限的零售敞口和高投资级租户集中度将继续按预期表现 [13] - 公司相信将能够从危机中脱颖而出 抓住广泛破坏性事件带来的机会 [14] - 公司认为其物业组合迄今表现出令人印象深刻的韧性 并将继续展现其优势 [18] 其他重要信息 - 公司第一季度收购了10处物业 总合同购买价格为114亿美元 平均剩余租期为189年 加权平均资本化率为85% [19] - 公司与芬兰航空签署了4处物业的租约延期 将加权平均剩余租期从47年延长至11年 [19] - 公司38亿美元 288处物业组合的出租率为996% 加权平均剩余租期为9年 [20] - 公司94%的租约中包含合同租金增长 [20] - 公司第一季度末净债务为17亿美元 加权平均利率为31% 净债务与调整后EBITDA比率为71倍 [27] - 公司债务包括3992亿美元的多币种循环信贷额度 3955亿美元的定期贷款和13亿美元的未偿还抵押贷款 [28] - 公司利息覆盖率为41倍 [28] - 公司净债务与企业价值比为55% 企业价值为31亿美元 [30] - 公司第一季度外汇远期合约实现收益100万美元 [32] 问答环节所有提问和回答 问题: 市场活动和融资情况 - 市场仍有交易 公司继续审查交易并寻找最佳机会 [39] - 银行仍在营业 公司继续与银行讨论降低新贷款和现有贷款利率的方法 [40] 问题: 循环信贷利率上升 - 利率上升部分原因是3月底以美元提取了更多额度 导致期末美元利率权重增加 [42] 问题: 股票回购计划 - 公司目前没有回购计划 认为将资金投入高质量创收物业是最佳选择 [44] 问题: 激励费用门槛 - 目前激励费用门槛没有变化 [48] 问题: 5月租金收取情况 - 目前还太早判断 但4月份收取了98%的租金 预计未来会保持或更好 [49] - 公司前20大租户包括FedEx GSA Penske等 67%的租户为投资级或隐含投资级 [50] 问题: 航空业售后回租机会 - 公司通常不进行高风险投资 而是寻找资产负债表强劲 设施对其运营至关重要的公司 [54] 问题: 风险调整回报参数和机会 - 公司第一季度收购的10处物业平均剩余租期为189年 加权平均资本化率为85% [62] - 公司目前主要关注美国市场 [63] 问题: 租金延期请求 - 公司收到6个租户的延期请求 约占4月租金的12% 平均延期3个月 将从2021年开始在6-7个月内偿还 [71] 问题: 芬兰航空交易条款 - 公司提供了约400万欧元的前期资金 并略微降低了年租金 [75] 问题: 收购活动展望 - 公司资产负债表强劲 将继续寻找符合标准的物业 并有机会执行 [77]

物业资产情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有278处物业，可出租面积3160万平方英尺，出租率99.6%，加权平均剩余租期8.3年[243] - 截至2019年12月31日，按直线法计算的年化租金收入百分比，63.2%的物业位于美国、波多黎各和加拿大，37%位于欧洲[243] - 截至2019年12月31日和2018年，无物业作为终止经营列报[252] - 截至2019年12月31日和2018年，均有3处物业被指定为待售[252] - 2019年公司收购39处物业花费5.627亿美元，出售97处美国物业、1处英国物业、2处荷兰物业和3处德国物业，总合同销售价格约3.113亿美元，实现总收益2360万美元[314][315] - 截至2019年12月31日，公司直接拥有的房地产和相关贷款大部分位于美国和加拿大（63%），其余分布在芬兰（5%）、法国（4%）、德国（3%）、卢森堡（2%）、荷兰（5%）和英国（18%）[398] - 基于年化租金收入，公司大部分直接拥有的房地产和相关贷款位于美国和加拿大，占比63% [398] - 截至2019年12月31日，公司直接拥有的房地产在以下资产类型中存在显著集中：办公类占49%，工业/分销类占46%，零售类占5% [398] - 截至2019年12月31日，没有单个租户占公司年化租金收入的比例超过10% [398] 收入相关数据 - 2019年、2018年和2017年12月31日，公司来自租户的收入中，未开票租金收入的影响分别为680万美元、630万美元和1050万美元[245] - 2019年和2018年租户收入分别为3.062亿美元和2.822亿美元，2019年平均汇率GBP兑USD下降4.3%，EUR兑USD下降5.2%[282] - 2019年和2018年归属普通股股东的净收入分别为3450万美元和110万美元[280] - 2019 - 2017年归属于普通股股东的净收入分别为34,535千美元、1,082千美元、20,731千美元[356] - 2019 - 2017年FFO归属于普通股股东分别为143,290千美元、131,415千美元、132,612千美元[356] - 2019 - 2017年Core FFO归属于普通股股东分别为145,559千美元、149,112千美元、134,635千美元[356] - 2019 - 2017年AFFO归属于普通股股东分别为159,703千美元、147,330千美元、140,652千美元[356] 资产负债相关数据 - 2019年和2018年12月31日，合并资产负债表中累计直线租金应收款分别为5180万美元和4720万美元[245] - 2018年和2017年12月31日止年度，无法收回金额分别为80万美元和120万美元，2019年未记录此类金额[249] - 2019年未记录与客户关系相关的无形资产金额[261] - 截至2019年12月31日，公司确定商誉未发生减值[266] 费用相关数据 - 2019年和2018年物业运营费用分别为2830万美元和2870万美元，2019年平均汇率GBP兑USD下降4.3%，EUR兑USD下降5.2%[283][284] - 2019年和2018年支付给关联方的运营费用分别为3330万美元和2820万美元，2019年可变基础管理费增加430万美元[285] - 2019年和2018年支付的物业管理费分别为580万美元和500万美元[286] - 2019年第三季度记录了640万美元的减值费用，2018年记录了160万美元的减值费用和340万美元的相关租赁无形资产注销[287][288] - 2019年和2018年确认的收购、交易及其他成本分别为130万美元和1390万美元[289][290] - 2019年和2018年的一般及行政费用分别为1010万美元和1040万美元，2019年专业费用增加[291] - 2019年和2018年确认的股权薪酬费用分别为950万美元和260万美元[292] - 2019年2月修订2018 OPP，约660万美元的超额费用将在2019年2月21日至2021年6月2日期间摊销[294] - 2019年和2018年折旧与摊销费用分别为1.26亿美元和1.196亿美元，2019年英镑兑美元平均汇率下降4.3%，欧元兑美元平均汇率下降5.2%部分抵消了费用增长[295] - 2019年和2018年利息费用分别为6420万美元和5800万美元，总债务从2018年底的18亿美元增至2019年底的19亿美元，加权平均有效利率从2018年底的3.1%降至2019年底的3.0%[298] - 2019年和2018年债务清偿损失分别为90万美元和390万美元，2019年主要是注销递延融资成本，2018年包括注销150万美元递延融资成本和支付240万美元提前偿债罚金[300] - 2019年和2018年衍生工具收益分别为80万美元和760万美元，2019年和2018年未指定外汇预付款和其他套期无效性分别记录收益10万美元和损失40万美元[301][302] - 2019年和2018年所得税费用分别为430万美元和240万美元，主要因欧洲税收政策变化增加费用200万美元[304] - 2019 - 2018年收购、交易及其他成本分别为1,320千美元、13,850千美元，2017年约为1,979千美元[356][357] - 2019 - 2018年债务清偿损失分别为949千美元、3,897千美元，2017年为0 [356][358] - 2019 - 2018年衍生工具收益分别为0.8百万美元、7.6百万美元，2017年损失为8.3百万美元[359] 现金流相关数据 - 2019年和2018年经营活动提供的净现金分别为1.46亿美元和1.446亿美元，2019年净收入4650万美元，调整非现金项目1.373亿美元，营运资金项目减少经营现金流2260万美元；2018年净收入1090万美元，调整非现金项目1.253亿美元，营运资金项目减少经营现金流230万美元[305][306] - 2019年和2018年投资活动使用的净现金分别为2.945亿美元和4.579亿美元，2019年主要是物业收购5.627亿美元和资本支出1730万美元，资产处置所得2.884亿美元部分抵消；2018年主要是物业收购4.796亿美元和资本支出150万美元，资产处置所得2370万美元部分抵消[307][308] - 2019年和2018年融资活动提供的净现金分别为3亿美元和3.122亿美元，2019年主要包括循环信贷额度净借款1.656亿美元等，现金流入被应付抵押票据付款等部分抵消；2018年主要包括循环信贷额度净借款6960万美元等，现金流入被应付抵押票据付款等部分抵消[309][310] 股权及股息相关数据 - 2019年通过A类优先股ATM计划出售1382577股，总收益3530万美元，佣金和发行成本分别为50万和20万美元[318] - 2019年11月20日，B类优先股首次发行3450000股，发行价每股25美元，总收益约8620万美元，承销折扣和发行费用分别为270万和50万美元[319] - 公司普通股在2019年3月31日前每月支付股息，年化率为每股2.13美元，之后每季度支付，年化率同样为每股2.13美元[363] - 公司A系列优先股每季度每股应计股息0.453125美元，相当于每股25美元清算优先权的7.25% [364] - 2019年11月发行的B系列优先股，每季度每股应计股息0.429688美元，相当于每股25美元清算优先权的6.875%[365] - 公司支付股息和其他分配、赎回和回购股票的金额在连续四个财季内不得超过调整后FFO的100%，每个日历年的一个财季内不得超过105%[366] - 2019年各季度及全年，普通股股息分别为43270千美元、14883千美元、44988千美元、47638千美元和150779千美元；A系列优先股股息分别为2455千美元、2485千美元、2706千美元、3081千美元和10727千美元；LTIP单位分配分别为134千美元、136千美元、135千美元、137千美元和542千美元[368] - 2019年各季度及全年，运营现金流对股息的覆盖比例分别为54.0%、100.0%、55.6%、94.7%和90.1%；手头可用现金的覆盖比例分别为46.0%、0%、44.4%、5.3%和9.9%[368] 债务相关数据 - 截至2019年12月31日，总债务为19亿美元，加权平均年利率为3.0%，其中抵押票据13亿美元，循环信贷额度1.991亿美元，定期贷款3.979亿美元[322] - 2019年循环信贷额度未偿还金额减少1.648亿美元，其中12月新增借款9400万美元[323] - 2019年8月1日信贷协议修订后，信贷额度增加3940万美元[324] - 截至2019年12月31日，循环信贷额度可用借款约2.041亿美元[326] - 截至2019年12月31日，88.2%的债务为固定利率，加权平均年利率为3.1%；11.8%为浮动利率，加权平均年利率为2.4%[327] - 截至2019年12月31日，债务杠杆率为49.3%，债务加权平均期限为5.8年[328] - 2019年9月12日，以12处物业为抵押借款2.04亿美元，利率3.65%，2029年10月1日到期[329] - 2019年8月1日信贷协议修订后，信贷额度总承诺增加至12.35亿美元，此前为9.062亿美元[336] - 截至2019年12月31日，公司总合并债务账面价值为19亿美元，估计公允价值为20亿美元，加权平均实际年利率为3.0%[383] - 2019年12月31日，约88.2%的长期债务按固定利率计息或已转换为固定利率[383] - 2019年12月31日，固定利率债务的年利率在1.3%至4.9%之间，加权平均利率为3.1%；可变利率债务的合同年利率在1.9%至4.1%之间，加权平均利率为2.4%[383] - 2019 - 2024年及以后，固定利率债务本金现金流分别为1626.3万、1177.6万、208.7万、35408.9万、62006.5万、66162.2万美元，可变利率债务本金现金流分别为0、0、52.2万、20983万、2055.5万、 - 703.2万美元，总债务本金现金流分别为1626.3万、1177.6万、260.9万、56391.9万、64062万、65459万美元[385] - 利率下降或上升1%，2019年12月31日固定利率债务和已转换为固定利率的可变利率债务的估计公允价值将分别增加6720万美元或减少5940万美元[387] - 2019年12月31日，未套期保值的可变利率债务的年度利息费用将随年利率每变动1%分别增加1820万美元和减少650万美元[388] - 截至2019年12月31日，公司未偿还债务未来本金现金流总计18.89777亿美元，其中固定利率债务16.65902亿美元，浮动利率债务2.23875亿美元[385] - 利率变动1%，2019年12月31日固定利率债务和已转换为固定利率的浮动利率债务的估计公允价值将分别增加6720万美元或减少5940万美元[387] - 2019年12月31日，未套期保值的浮动利率债务的年度利息费用将随年利率变动1%分别增加1820万美元和减少650万美元[388] - 信贷安排（定期贷款部分）截至2019年12月31日总计4.35136亿美元[395] 风险及应对措施 - 公司面临利率风险和外汇风险，以及租户行业和地区集中的市场风险[379] - 公司为管理利率风险，会使用利率互换或利率上限协议，截至2019年12月31日，利率互换的总公允价值净负债头寸为340万美元[382] - 公司会使用外汇远期合约对冲外汇现金流风险[380] - 公司无对投资者有重大影响的表外安排[378] 未来合同义务及租金支付 - 截至2019年12月31日，公司未来合同义务总计2298227千美元，其中2020年为65964千美元，2021 - 2022年为123119千美元，2023 - 2024年为1202529千美元，之后为906615千美元[371] - 2020 - 2024年及以后，公司外国业务的未来最低基本租金支付分别为11175.9万、11272.4万、11248.9万、10862.2万、7526.6万、29469.3万美元[391] - 2