物业整体情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有312处物业，可出租面积达3830万平方英尺，出租率为99.1%，加权平均剩余租期为8.2年[255] - 截至2021年9月30日，按直线法计算的年化租金收入百分比，60%的物业位于美国和加拿大，40%位于欧洲；投资组合中工业/配送物业占比52%，办公物业占比43%，零售物业占比5%[255] - 截至2021年9月30日，公司共有312处物业，总面积38266千平方英尺，平均剩余租赁期限8.2年[268] - 截至2021年9月30日，公司拥有312处物业，可出租面积3830万平方英尺，出租率99.1%，加权平均剩余租期8.2年[255] - 截至2021年9月30日，60%的物业位于美国和加拿大，40%位于欧洲，投资组合中工业/配送物业占52%，办公物业占43%，零售物业占5%[255] - 截至2021年9月30日，公司共收购312处物业，总面积达38266千平方英尺，平均剩余租赁期限为8.2年[268] 租户租金相关情况 - 2021年第三季度末，按直线法计算，公司55%的租金收入来自投资级租户，其中31%租给有实际投资级评级的租户，24%租给有隐含投资级评级的租户；70%的租金收入来自有信用评级机构实际信用评级的租户[257] - 截至2021年10月31日，公司已收取2021年第三季度约100%的原现金租金，美国、英国和欧洲其他地区资产的原现金租金收取率均约为100%，且与2021年第一、二季度的收取水平一致[259] - 2020年公司与部分租户达成租金延期协议，剔除延期租金支付的影响，2021年第三季度公司在整个投资组合中收取了约100%的原现金租金[260] - 2021年第三季度，公司55%的租金收入来自投资级租户，其中31%租给有实际投资级评级的租户，24%租给有隐含投资级评级的租户[257] - 2021年第三季度，公司70%的租金收入来自有信用评级机构实际信用评级的租户[257] - 截至2021年10月31日，公司已收取2021年第三季度约100%的原现金租金，美国、英国和欧洲其他地区资产的租金收取情况一致[259] - 2020年公司与部分租户达成租金延期协议，将部分2020年到期租金延至2021年支付[260] - 2021年第三季度，剔除延期租金支付影响后，公司整个投资组合的原始现金租金收取率约为100%[260] - 无法保证未来能收取到期现金租金，包括2020年延期至2021年的租金[261] 物业收购情况 - 公司收购和运营多元化商业地产组合，部分物业信息如麦当劳（2012年10月收购，位于英国，1处物业，9000平方英尺，剩余租期2.5年）等[265] - 2014年7月至2021年9月期间，公司进行了多笔物业收购，涉及美国、英国、德国、法国等多个国家[266][267][268] - 2018年9月收购的Bush Industries - Jamestown NY物业平均剩余租赁期限达17.0年[267] - 2018年11月收购的Momentum Manufacturing Group物业平均剩余租赁期限为17.2年[267] - 2018年12月收购的VersaFlex物业平均剩余租赁期限为17.3年[267] - 2020年3月收购的Fedex（中国）物业平均剩余租赁期限为18.5年[268] - 2020年6月收购的Klaussner物业平均剩余租赁期限为18.5年[268] - 2021年4月收购的Momentum Manufacturing Group物业平均剩余租赁期限为19.6年[268] - 2021年前9个月，公司收购6处房产，花费3.03亿美元；后续又收购3处，总价5470万美元[326][328] - 麦当劳投资组合于2012年10月在英国收购1处房产，面积9000平方英尺，平均剩余租期2.5年[265] - 威克斯建筑用品一号投资组合于2013年5月在英国收购1处房产，面积30000平方英尺，平均剩余租期3.0年[265] - 万事达投资组合于2013年6月在英国收购1处房产，面积65000平方英尺，平均剩余租期5.8年[265] - 泰晤士水务投资组合于2013年7月在英国收购1处房产，面积79000平方英尺，平均剩余租期3.9年[265] - 威克斯建筑用品二号投资组合于2013年7月在英国收购1处房产，面积29000平方英尺，平均剩余租期5.2年[265] 财务数据关键指标变化（季度对比） - 2021年第三季度归属于普通股股东的净收入为240万美元，而2020年同期为净亏损50万美元[271] - 2021年和2020年第三季度租户收入分别为9580万美元和8270万美元，主要因物业收购、汇率变化和租赁终止费增加[273] - 2021年和2020年第三季度物业运营费用分别为670万美元和750万美元，因可报销成本时间安排减少，部分被汇率上升抵消[274] - 2021年和2020年第三季度支付给关联方的运营费用分别为990万美元和890万美元，因可变基础管理费增加[275] - 2021年第三季度发生120万美元减值费用，2020年同期无减值费用[278] - 2021年和2020年第三季度折旧和摊销费用分别为4170万美元和3500万美元，因物业收购和汇率上升增加[283] - 2021年第三季度因收到2019年处置房产的代管款项120万美元，记录了120万美元的处置收益[284] - 2021年和2020年第三季度利息费用分别为2490万美元和1870万美元，因新发行债券和抵押贷款增加[285] - 2021年和2020年第三季度外汇和利率衍生工具分别实现360万美元收益和250万美元损失，主要受英镑和欧元兑美元汇率变化影响[288] - 2021年和2020年第三季度所得税费用分别为190万美元和90万美元，因欧洲收购增加[291] - 2021年和2020年第三季度归属于普通股股东的净收入分别为237.4万美元和 - 50.2万美元[373] - 2021年和2020年第三季度FFO分别为4404.3万美元和3454.7万美元[373] - 2021年和2020年第三季度Core FFO分别为4409.7万美元和3462.2万美元[373] - 2021年和2020年第三季度AFFO分别为4425.7万美元和4087.6万美元[373] - 2021年和2020年第三季度租户收入分别为9580万美元和8270万美元，增长主要源于物业收购、汇率变化和租赁终止费，英镑兑美元平均汇率上涨6.7%，欧元兑美元平均汇率上涨0.9%，并记录了220万美元的终止费[273] - 2021年和2020年第三季度物业运营费用分别为670万美元和750万美元，减少主要由于可报销成本的时间安排，部分被汇率上涨抵消[274] - 2021年和2020年第三季度支付给关联方的运营费用分别为990万美元和890万美元，增加部分源于可变基础管理费增加80万美元[275] - 2021年和2020年第三季度物业管理费均为170万美元，2020年全年和2021年前三季度产生的租赁佣金分别为150万美元和110万美元[276][277] - 2021年第三季度减值费用为120万美元，基于两项资产的估计售价，2020年同期无减值费用[278] - 2021年和2020年第三季度收购、交易及其他成本分别为5.4万美元和7.5万美元，均因终止收购产生[279] - 2021年和2020年第三季度，一般及行政费用分别为390万美元和260万美元，主要因专业费用增加[280] - 2021年和2020年第三季度，股权薪酬费用分别为270万美元和250万美元，因2021 OPP公允价值较高及新授予RSU和受限股摊销费用增加[281][282] - 2021年和2020年第三季度，折旧和摊销费用分别为4170万美元和3500万美元，因房产收购、汇率上升及租赁终止加速摊销[283] - 2021年第三季度，公司收到2019年处置房产的代管款项120万美元，确认收益120万美元[284] - 2021年和2020年第三季度，利息费用分别为2490万美元和1870万美元，主要因新发行高级票据、新增抵押贷款及汇率上升，总债务从21亿美元增至24亿美元，加权平均有效利率从3.1%升至3.4%[285][286] - 2021年和2020年第三季度，衍生品工具收益分别为360万美元和损失250万美元，主要受英镑和欧元兑美元汇率变化影响，英镑和欧元兑美元季度平均汇率分别上升6.7%和0.9%[288] - 2021年和2020年第三季度，所得税费用分别为190万美元和90万美元，主要因2021年前九个月完成欧洲收购[291] 财务数据关键指标变化（前九个月对比） - 2021年和2020年前三季度归属于普通股股东的净亏损/收入分别为90万美元和550万美元[292] - 2021年和2020年前九个月物业运营费用分别为2180万美元和2270万美元，主要因可报销成本时间安排及汇率变化[296] - 2021年和2020年前九个月支付给关联方的运营费用分别为2900万美元和2660万美元，可变基础管理费增加150万美元[297] - 2021年和2020年前九个月物业管理费分别为540万美元和440万美元，租赁佣金分别为110万美元和150万美元[298] - 2021年前九个月减值费用为790万美元，2020年同期无减值费用[299] - 2021年和2020年前九个月收购、交易及其他成本分别为9.9万美元和40万美元，均因终止收购产生[300] - 2021年和2020年前九个月折旧和摊销费用分别为1.211亿美元和1.026亿美元，因物业收购和汇率变化增加[304] - 2021年前九个月房地产投资处置收益为120万美元，2020年同期无处置[305] - 2021年和2020年前九个月利息费用分别为7020万美元和5260万美元，主要因新发行债务和汇率变化增加[306] - 2021年和2020年前九个月所得税费用分别为590万美元和250万美元，因欧洲收购增加[312] - 2021年和2020年前九个月经营活动净现金分别为1.581亿美元和1.363亿美元，投资活动净现金使用分别为3.098亿美元和1.784亿美元[313][314][316][317] - 2021年前9个月融资活动提供的净现金为2.078亿美元，2020年前9个月为6940万美元[318][319] - 2021年和2020年前九个月，归属于普通股股东的净（亏损）收入分别为亏损90万美元和收入550万美元[292] - 2021年和2020年前九个月，租户收入分别为2.847亿美元和2.431亿美元，因房产收购、汇率变化、贷款终止费及可收回融资成本[294][295] - 2021年和2020年前九个月，物业运营费用分别为2180万美元和2270万美元，因可收回成本时间差异及房产收购和汇率上升部分抵消[296] - 2021年和2020年前九个月折旧和摊销费用分别为1.211亿美元和1.026亿美元，2021年增加是因物业收购、英镑和欧元兑美元汇率分别上涨9.0%和6.4%以及一项租赁终止加速摊销约120万美元[304] - 2021年前九个月房地产投资处置收益为120万美元，源于2019年处置房产的托管资金[305] - 2021年和2020年前九个月利息费用分别为7020万美元和5260万美元，增加主要因2020年12月发行5亿美元高级票据（年利率3.750%）、2021年4月的1.359亿美元抵押贷款等，总债务从2020年9月30日的21亿美元增至2021年的24亿美元，加权平均有效利率从3.1%升至3.4%[306] - 截至2021年9月30日，约30.0%的未偿债务以欧元计价，20.0%以英镑计价；2020年同期分别约为39%和16%[306] - 截至2021年9月30日，约62%的未偿债务有担保，38%无担保[307] - 2021年前九个月未记录债务清偿损失，2020年同期为30万美元，与法国物业再融资及提前还款罚金有关[308] - 2021年和2020年前九个月衍生品工具收益分别为490万美元和40万美元，主要受英镑和欧元兑美元汇率变化驱动，2021年前九个月英镑和欧元兑美元季度平均汇率分别上涨9.0%和6.4%[309] - 2021年和2020年前九个月未记录未指定外汇预付款和其他套期无效的损益[310] - 2021年5月开始记录2021年OPP费用，基于股权的薪酬费用增加[303] - 2021年和2020年9月30日止九个月未出售任何房产[305] 债务相关情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司现金及现金等价物分别为1.764亿美元和1.242亿美元[322] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司未偿还债务总额分别为24亿美元和23亿美元，加权平均年利率分别为3.4%和3.3%[335]

业绩总结 - 投资组合的物业占用率为99.1%，连续四个季度实现现金租金收取接近100%[3] - 2021年第三季度的现金净运营收入为8740万美元，较2020年第一季度的7060万美元增长了23.9%[11] - 调整后每股收益（AFFO）为0.44美元，与2020年第一季度持平[11] - 2021年第三季度的净收入为240万美元，调整后的运营资金为4430万美元[30] - 2021年9月30日的净收入为2,374万美元，较2020年同期的净亏损502万美元有所改善[73] 用户数据 - 截至2021年第三季度，投资组合包含312个物业，较2020年第三季度的299个物业增加了4.3%[6] - 投资组合的年化直线租金中，55.4%来自投资级评级的租户[6] - 截至2021年9月30日，31%的租户拥有实际投资级别评级，24%的租户拥有隐含投资级别评级[14] - 2021年第三季度，94.0%的租赁合同包含租金增长条款，较2020年第三季度的93.4%有所上升[6] 市场扩张与并购 - 2021年关闭的交易总额为4.513亿美元，平均资本化率为9.0%[17] - 公司在2021年完成了9项租赁延期和1项租户扩展项目，涉及150万平方英尺，年基础租金为1570万美元[27] - 2021年，工业和配送物业的比例从47%增加到52%，主要得益于与McLaren Group的2.36亿美元交易[26] - 2021年，欧洲资产比例从36%增加到40%，显示出公司在欧洲市场的扩展能力[26] 财务数据 - 公司流动性充足，现金及现金等价物为1.76亿美元，未来借款可用额度为1.04亿美元[29] - 公司净债务与企业价值比率为53.0%，净债务与调整后EBITDA比率为7.4倍[33] - 加权平均利率为3.4%，加权平均债务到期时间为4.5年[33] - 截至2021年9月30日，公司的总债务为24亿美元，减去现金及现金等价物后净债务为22亿美元[36] 未来展望与风险 - 公司面临的风险包括无法以有利条款收购物业，或物业收购未能如预期表现[46] - 公司实施增长战略的能力依赖于能否以有吸引力的条款获得额外的债务或股权融资[47] - 如果公司无法从运营中产生足够的现金，可能需要减少股息支付或寻找其他融资来源[48] - 公司依赖租户的经济可行性，租金收入受到租户成功与否的影响[50] 其他信息 - 公司在COVID-19大流行期间给予租户的所有让步均为租金延期，原租约期限不变[59] - 公司计算的资金运营（FFO）不等同于根据公认会计原则（GAAP）确定的净收入或损失[61] - 调整后的EBITDA为75,220万美元，相较于2020年同期的63,606万美元增长了25.5%[72] - 宣布的股息为40,302万美元，较2020年同期的35,794万美元增长了12.5%[73]

业绩总结 - 公司2021年第二季度的现金净运营收入为8550万美元[14] - 2021年6月30日的净收入为5,530万美元，较2020年同期的9,601万美元下降了42.9%[81] - 2021年6月30日的EBITDA为57,734万美元，较2020年同期的60,533万美元下降了4.7%[81] - 2021年第二季度的调整后每股基金运营收益（AFFO）为每股0.44美元[55] - 2021年6月30日的每股FFO为0.39美元，较2020年同期的0.43美元下降了9.3%[83] - 2021年6月30日的调整后资金运营（AFFO）为39,777万美元，较2020年同期的39,822万美元下降了0.1%[83] 用户数据 - 公司整体物业出租率为99.7%[3] - 第二季度现金租金收取率连续第三个季度保持在100%[8] - 94%的租赁合同包含固定租金增长或基于国家消费者物价指数的增长[6] - 截至2021年6月30日，34%的租赁资产租给具有实际投资级评级的租户，29%的租赁资产租给具有隐含投资级评级的租户[18] 市场扩张与收购 - 截至目前为止，已完成和在建的收购总额为3.88亿美元，平均资本化率为9.7%[3] - 2021年第二季度，完成的收购总额为2.499亿美元，年化收益率为10.5%[29] - 公司在2021年第二季度收购了麦克拉伦汽车的全球总部，交易金额为2.36亿美元，并签署了20年的NNN租约[53] - 预计2021年第三季度的收购管道总额为1.381亿美元，年化收益率为7.7%[31] 资产与财务状况 - 公司资产负债表稳健，包括5亿美元的高级无担保债券，评级为投资级，外加20亿美元的有担保债务，平均利率为3.4%[3] - 截至2021年6月30日，公司拥有流动资金2.69亿美元，其中包括1.75亿美元的现金及现金等价物和9400万美元的可用信贷额度[54] - 截至2021年6月30日，公司的净债务与企业价值比率为51.4%[58] - 加权平均利率为3.4%，加权平均债务到期时间为4.7年[58] 负面信息与风险 - 公司面临无法以有利条款收购物业的风险，可能影响财务表现[68] - 公司依赖租户的经济状况，租金收入受租户成功与否的影响[68] - 公司可能需要减少股息支付，若无法从运营中产生足够现金[68] - 公司面临 substantial indebtedness，可能无法按期偿还或重组债务[70] - 公司预计未来的经营结果可能与预测存在重大差异，受多种风险和不确定性影响[72] 新产品与技术研发 - 公司在第二季度完成了三项租约延长和一项租户扩展项目，涉及88万平方英尺和680万美元的年租金[45] - McLaren集团的校园总面积为841,000平方英尺，包含三栋关键性建筑[37]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度现金NOI增长21.1%至8550万美元，AFFO为每股0.44美元 [7] - 第二季度调整后EBITDA为7320万美元，同比增长22.8%，收入为9960万美元，同比增长22.8% [19] - FFO和AFFO分别为4400万美元和4280万美元，每股分别为0.46美元和0.44美元 [20] - 公司净债务为23亿美元，加权平均利率为3.4%，净债务与调整后EBITDA比率为7.8倍 [21] - 公司流动性为2.685亿美元，第二季度向股东分配了3810万美元的普通股股息，每股0.40美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司资产组合中工业与物流资产占比从去年的47%增长至52%，办公资产占比从48%下降至43%，零售资产占比保持5%不变 [15] - 公司311处物业组合的出租率为99.7%，加权平均剩余租期为8.5年 [14] - 公司物业组合中64%的年化直线租金来自投资级或隐含投资级租户 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司物业组合中239处位于美国和加拿大，72处位于英国和西欧，分别占年化直线租金收入的60%和40% [14] - 公司物业组合覆盖48个行业的135个租户，单一行业占比不超过12% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过增值收购和选择性处置来增强投资组合，并利用历史低利率和资本市场经验进一步强化资产负债表 [24] - 公司正在评估战略处置机会，并寻找符合严格投资要求的收购目标 [11] - 公司将继续减少零售资产敞口，并专注于工业和物流资产 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司管理层对第二季度的表现表示满意，认为公司在AFFO、调整后EBITDA和现金NOI方面的增长反映了收购的影响 [24] - 公司管理层认为其物业组合的稳定性和租约的长期性有助于减少潜在租约到期的风险 [13] - 公司管理层预计2021年下半年将继续保持强劲增长，并通过增值收购和战略处置实现增长 [18] 其他重要信息 - 公司已完成和待完成的收购总额超过3.8亿美元，加权平均资本化率为9.7%，加权平均剩余租期为16.9年 [8] - 公司正在评估几处办公物业的处置机会，并计划出售一处空置物业 [30] - 公司正在努力争取投资级评级，并认为这将有助于降低融资成本 [32][33] 问答环节所有的提问和回答 问题: 公司正在评估的处置资产类型和地理分布 - 公司正在评估几处办公物业的处置机会，并计划出售一处空置物业 [30] - 公司将继续减少零售资产敞口，并专注于工业和物流资产 [31] 问题: 公司是否考虑争取投资级评级 - 公司正在努力争取投资级评级，并认为这将有助于降低融资成本 [32][33] 问题: 公司如何看待办公资产的投资机会 - 公司认为办公资产的投资机会仍然存在，尤其是在非大都市区域，公司将继续关注价格合理的优质办公物业 [51][52][55] 问题: 公司如何看待资本市场的融资机会 - 公司将继续利用ATM（自动柜员机）融资工具，以低成本高效地筹集资金 [44] 问题: 公司如何看待工业与物流资产的资本化率趋势 - 公司认为工业与物流资产的资本化率有所压缩，但公司主要通过关系驱动的收购来获取资产，不会追逐低资本化率的交易 [51]

物业资产情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有311处物业，可出租面积3820万平方英尺，出租率99.7%，加权平均剩余租期8.5年[233] - 截至2021年6月30日，按直线法计算的年化租金收入百分比，60%的物业位于美国和加拿大，40%位于欧洲；投资组合中52%为工业/配送物业，43%为办公物业，5%为零售物业[233] - 2014年7月至2021年4月期间公司共收购311处物业，总面积达38153千平方英尺，平均剩余租期8.5年[246] - 2014年7月收购AT&T Services 1处物业，面积402千平方英尺，平均剩余租期5.1年[244] - 2014年9月收购Dollar General - 39 - Pack 21处物业，面积200千平方英尺，平均剩余租期6.8年[244] - 2015年8月收购Crown Group II 2处物业，面积411千平方英尺，平均剩余租期14.3年[244] - 2016年12月收购ID Logistics II 2处物业，面积964千平方英尺，平均剩余租期3.5年[245] - 2018年9月收购Bush Industries - Jamestown NY 1处物业，面积456千平方英尺，平均剩余租期17.3年[245] - 2019年8月收购C.F. Sauer SLB 6处物业，面积598千平方英尺，平均剩余租期18.2年[246] - 2020年3月收购Fedex（中国）1处物业，面积29千平方英尺，平均剩余租期18.8年[246] - 2021年上半年，公司收购五处房产，花费2.649亿美元，最大一笔是以2.363亿美元收购迈凯伦集团全球总部[302] - 公司签署两项购买协议，拟以4750万美元收购两处净租赁房产；签署两项意向书，拟以9070万美元收购三处净租赁房产[304] - 公司签署一项出售协议，拟以750万美元出售位于休斯顿的一处净租赁房产；签署一项意向书，拟以320万美元出售位于康罗的一处净租赁房产[305] 租户相关情况 - 2021年第二季度末，按直线法计算，公司64%的租金收入来自投资级租户，其中34%租给有实际投资级评级的租户，29%租给有隐含投资级评级的租户[235] - 截至2021年7月31日，公司在2021年第二季度的整个投资组合中收取了约100%的原现金租金，美国、英国和欧洲其他地区的资产均为约100% [237] - 剔除递延租金支付的影响，公司在2021年第二季度的整个投资组合中收取了99%的原现金租金，美国资产约为99%，英国资产为100%，欧洲其他地区资产约为100% [238] - 租户租赁协议除基本租金外，还需支付或报销物业运营费用，主要为保险费和房地产税[249] 财务数据关键指标变化（季度对比） - 2021年第二季度归属普通股股东净亏损240万美元，2020年同期净利润为100万美元[248] - 2021年和2020年第二季度租户收入分别为9960万美元和8110万美元，增长主要源于物业收购和外汇汇率影响，英镑和欧元兑美元平均汇率分别上涨12.6%和9.4%[250] - 2021年和2020年第二季度物业运营费用分别为750万美元和780万美元，减少主要因可报销成本支付时间，汇率上涨部分抵消了减少幅度[251] - 2021年和2020年第二季度支付给关联方的运营费用分别为950万美元和890万美元，增加部分源于可变基础管理费增加50万美元[252] - 2021年第二季度确认减值费用670万美元，2020年同期无减值费用[254] - 2021年和2020年第二季度一般及行政费用分别为420万美元和340万美元，增长主要因专业费用增加[256] - 2021年和2020年第二季度折旧和摊销费用分别为3970万美元和3400万美元，增加源于物业收购和汇率影响[259] - 2021年和2020年第二季度利息费用分别为2400万美元和1750万美元，增加与2020年12月发行的5亿美元高级票据和2021年4月的1.01亿英镑抵押贷款有关[261] - 2021年和2020年第二季度衍生工具损失分别为50万美元和30万美元，主要受英镑和欧元兑美元汇率变化影响[265] - 2021年和2020年第二季度所得税费用分别为190万美元和70万美元[268] 财务数据关键指标变化（上半年对比） - 2021年和2020年上半年归属于普通股股东的净（亏损）收入分别为亏损330万美元和收入600万美元[269] - 2021年和2020年上半年租户收入分别为1.89亿美元和1.604亿美元，增长源于物业收购、外汇汇率影响和520万美元应收融资成本[271] - 2021年和2020年上半年支付给关联方的运营费用分别为1910万美元和1770万美元，可变基础管理费增加80万美元[273] - 2021年和2020年上半年物业管理费分别为360万美元和290万美元，租赁佣金分别为50万美元和150万美元[274] - 2021年上半年减值费用为670万美元，2020年上半年无减值费用[275] - 2021年和2020年上半年收购、交易及其他成本分别为4.5万美元和30万美元[276] - 2021年和2020年上半年一般及行政费用分别为830万美元和640万美元，主要因专业费用增加[277][278] - 2021年和2020年上半年股权薪酬费用分别为560万美元和500万美元，因2021年OPP费用及新增股份摊销费用增加[279][280] - 2021年和2020年上半年折旧和摊销费用分别为7940万美元和6750万美元，因房产收购及汇率变动[281] - 2021年和2020年上半年利息费用分别为4540万美元和3400万美元，债务总额从2020年的20亿美元增至2021年的25亿美元，加权平均有效利率从3.2%增至3.4%[283] - 2021年和2020年上半年外汇和利率衍生工具收益分别为130万美元和280万美元，主要受英镑和欧元兑美元汇率变化影响[286] - 2021年和2020年上半年所得税费用分别为400万美元和170万美元[289] - 2021年和2020年上半年经营活动净现金流分别为5790万美元和8970万美元，投资活动净现金使用分别为2.698亿美元和1.471亿美元，融资活动净现金提供分别为2.647亿美元和1.034亿美元[290][291][292][293][294][296] 资金与债务情况 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司现金及现金等价物分别为1.749亿美元和1.242亿美元[299] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司未偿还债务总额分别为25亿美元和23亿美元，加权平均年利率分别为3.4%和3.3%[309] - 截至2021年6月30日，公司债务杠杆率为59.1%，债务加权平均到期期限为4.7年[312] - 截至2021年6月30日，公司有担保应付抵押票据为15亿美元，2021年下半年仅该笔债务到期，约2620万美元，7月已支付约2090万美元[314] - 截至2021年6月30日，公司循环信贷安排下未偿还借款为1.679亿美元，定期贷款未偿还余额为2.912亿美元，信贷安排总承诺约为11亿美元[315][316] - 循环信贷安排未使用余额超或等于总承诺50%，每年按未使用余额0.25%支付未使用费用；低于50%，每年按0.15%支付；获投资级信用评级后，将按总承诺0.30%收取设施费，评级提高费用降低[319] - 截至2021年6月30日，循环信贷安排约有9360万美元可用于未来借款[320] - 2020年9月30日止三个月，英国物业抵押借款实体未维持贷款价值比，公司提供2000万英镑（约2760万美元）有限无担保公司担保解决现金陷阱问题[322] - 2020年12月31日止三个月，同一抵押借款实体再次未维持贷款价值比，2021年7月8日公司与贷款人达成协议，用1140万英镑（约1580万美元）被困现金偿还部分本金，剩余1080万英镑（约1490万美元）被困现金返还，若资产组合价值下降，贷款价值比超55%将违约[323] - 2020年12月31日止三个月，一主要租户未续租触发9850万美元抵押贷款现金清扫事件，2021年第一季度公司提供320万美元信用证解决，信用证金额后增至740万美元[324] - 2021年6月30日止三个月，因抵押资产组合加权平均剩余租赁期限少于三年，7000万欧元贷款触发现金清扫事件，贷款人将清扫30%超额现金流，资产组合加权平均剩余租赁期限超四年时资金释放[325] 股权与股息情况 - 2021年第二季度，公司通过普通股ATM计划出售2597694股普通股，获得毛收入5100万美元；上半年出售8502164股，获得毛收入1.586亿美元[306] - 2021年上半年，公司通过B系列优先股ATM计划出售641940股B系列优先股，获得毛收入1620万美元[307] - 2020年3月前普通股股息年化率为每股2.13美元，之后改为每股1.6美元[340] - A系列优先股季度股息为每股0.453125美元，相当于年清算优先权25美元的7.25%；B系列优先股季度股息为每股0.429688美元，相当于年清算优先权25美元的6.875%[341] - 2021年6月公司向顾问支付1060万美元追补分配[342] - 2021年Q1和Q2支付普通股股息分别为3621.3万美元和3813.9万美元，H1共7435.2万美元[346] - 2021年Q1支付股息和分配的资金全部来自经营现金流，Q2经营现金流占比8.7%，可用现金占比91.3%；H1经营现金流占比61%，可用现金占比39%[346] 资金运营计算方式 - 资金运营（FFO）计算为GAAP净收入或损失，排除房地产折旧和摊销、特定房地产资产销售损益等[331] - 核心资金运营（Core FFO）计算以FFO为基础，排除收购、交易等非核心成本，加回递延融资成本非现金注销和提前偿债预付罚金[333] - 调整后资金运营（AFFO）计算以Core FFO为基础，排除反映投资活动的收入或费用项目、非现金收入和费用项目等[335] - 因COVID - 19给予租户的租金减免为租金递延，不影响净收入和NAREIT FFO计算，AFFO计算排除GAAP确认的租金递延金额[337] 公司经营相关政策与风险 - 公司自2013年12月31日起选择按REIT纳税，需每年分配至少90%的REIT应税收入[350] - 公司可能受无指数递增条款的租赁和物业维护运营成本上升的通胀影响[352] - 新冠疫情负面影响导致部分租户无法按时或全额支付租金，影响公司经营现金生成[297] 公司资金用途与来源 - 公司业务是收购房地产并出租给租户，收购资金来源包括现金及现金等价物、股权证券发行所得、循环信贷安排借款、抵押贷款或其他债务所得[301] - 公司处置房产的净收益（偿还抵押债务后）可用于未来收购或其他一般公司用途[301] - 公司未来现金及现金等价物主要用于购置额外房产或其他投资、支付相关收购成本、改善成本、运营和管理费用、偿债及支付股息[299] - 管理层预计现有房产的营业收入加上现有现金足以支付运营费用和向普通股股东、A类优先股股东和B类优先股股东支付季度股息[299] - 公司其他资本来源包括循环信贷安排所得款项、有担保或无担保融资所得、股权证券发行所得、未来房产销售所得和运营未分配资金[299] - 2021年上半年支付股息的现金主要来自经营现金流和手头现金，主要是ATM计划所得款项[300]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 OR (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | 45-2771978 | | --- | --- | | (State or other jurisdiction of incorporation or organization) | (I.R.S. Employer Identification No.) | | 650 Fifth Ave., 30th Floor, New York, NY 10019 | | (Address of principal exec ...

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度AFFO为每股0 44美元 现金NOI增长14 6%至8090万美元 [5] - 第一季度调整后EBITDA为6810万美元 同比增长12 8% 收入为8940万美元 同比增长12 8% [12] - 公司第一季度净亏损为83 2万美元 FFO和AFFO分别为3890万美元和4040万美元 [12] - 公司第一季度支付了3620万美元的普通股股息 每股0 40美元 [12] - 公司第一季度末净债务为20亿美元 加权平均利率为3 3% 净债务与调整后EBITDA比率为7 4倍 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司资产组合中49%为工业和物流资产 46%为办公资产 5%为零售资产 相比去年工业资产占比有所上升 [9] - 公司资产组合中66%的租金来自投资级或隐含投资级租户 [10] - 公司签署了4份租赁续约意向书 涉及62 6万平方英尺的租赁面积 租期延长超过6年 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国和加拿大拥有237处资产 在英国和西欧拥有69处资产 分别占年化租金收入的65%和35% [9] - 公司在英国 欧洲和北美的资产租金收取率为100% [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于租户信用 工业资产收购和零售资产处置 [9] - 公司完成了25700万美元的收购管道 加权平均资本化率为10 5% [16] - 公司收购了迈凯伦集团总部 合同购买价格为1 7亿英镑 约合2 36亿美元 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其全球领先的净租赁REIT地位将继续提供有吸引力的收购机会 [9] - 公司对办公资产组合的表现感到满意 特别是在二级市场的资产 [38] - 公司预计未来将继续追求增值收购 并相信其优质全球资产组合将继续推动未来季度业绩增长 [16] 其他重要信息 - 公司资产组合的加权平均剩余租期为8 3年 出租率为99 7% [9] - 公司流动性约为3 5亿美元 净债务与企业价值比为49 9% [14] - 公司签署了迈凯伦集团总部的20年三重净租赁协议 年租金增长率为1 25%至4% [8] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于迈凯伦收购的细节 - 迈凯伦总部包括三栋建筑 包含研发 制造和办公空间 总面积约90万平方英尺 [20] - 该交易通过管理层关系获得 谈判过程持续了数月 [23] 问题: 关于资本回收和资产出售 - 公司会考虑所有机会 但目前对现有资产组合的表现感到满意 [36] 问题: 关于办公资产市场 - 公司认为其二级市场办公资产将受益于人们从城市迁出的趋势 [38] - 公司没有收到租户要求减少办公空间的请求 [38] 问题: 关于英国资产表现 - 英国资产在疫情期间表现良好 租金收取率接近100% [53] 问题: 关于租赁续约 - 公司通常会提供小幅租金上涨或几个月免租期 以换取长期租约 [54] - 最近签署的两份续约意向书涉及工业资产 [55][56]

业绩总结 - 公司第一季度的现金租金收集率为100%，显示出强劲的运营表现[4] - GNL的现金净运营收入（Cash NOI）在Q1'2021为$80.9百万，较Q4'2019的$70.6百万增加了$10.3百万[10] - 2021年第一季度的EBITDA为67,316万美元，较2020年同期的60,533万美元增长约11.7%[74] - 2021年第一季度的FFO（根据NAREIT定义）为38,852万美元，较2020年同期的38,571万美元增长约0.7%[75] - 2021年第一季度的每股FFO为0.42美元，较2019年第四季度的0.36美元增长约16.7%[75] 用户数据 - 投资组合的整体出租率为99.7%，较去年同期的99.6%略有上升[3] - 前20大租户的现金租金收集率为100%，占第一季度现金租金的48%[6] - 公司投资组合中，36%的租户具有实际投资级评级，30%为隐含投资级评级[1] 未来展望 - 第二季度的收购总额和管道为2.57亿美元，平均资本化率为10.5%[1] - GNL在Q2'2021完成了总额为$249.9百万的收购，平均资本化率为10.5%[16] - McLaren的收购交易预计将以9.5%的初始资本化率进行，平均资本化率为10.8%[20] 资产与负债 - 公司资产负债表强劲，包含5亿美元的高级无担保债券和18亿美元的有担保债务，平均利率为3.3%[1] - 公司的总债务为23亿美元，现金及现金等价物为2.63亿美元[1] - 2021年第一季度，公司的净债务与企业价值比率为49.9%[39] 其他新策略 - 利率互换用于将浮动利率债务转换为固定利率债务，以减少现金流的波动性[4] - 公司的租金收入依赖于租户的经济可行性，租户的破产可能影响租金收入[5] - 公司的流动性为3.52亿美元，其中现金及现金等价物为2.63亿美元[32]

物业资产情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有306处物业，可出租面积达3720万平方英尺，出租率为99.7%，加权平均剩余租期为8.5年[14] - 截至2020年12月31日，按直线法租金收入百分比计算，64%的物业位于美国和加拿大，36%位于欧洲；49%为工业/配送物业，46%为办公物业，5%为零售物业[14] - 截至2020年12月31日，按直线法计算的年化租金收入百分比，公司36%的物业位于欧洲，64%位于美国、波多黎各和加拿大[50] - 截至2020年12月31日，英国、荷兰等欧洲国家占公司直线法计算的合并年化租金收入的36%，美国、波多黎各和加拿大占64%[68] - 截至2020年12月31日，按直线法年化租金收入计算，5%的物业为零售物业[90] - 截至2020年12月31日，公司拥有麦当劳、威克斯建筑用品等多个租户的房地产物业组合[194] - 公司物业分布在英国、美国、德国、波多黎各等国家和地区[194] - 公司物业的面积从数千平方英尺到806000平方英尺不等[194] - 公司物业的平均剩余租赁期限从0.8年到18.1年不等[194] - 截至2020年12月31日，公司投资组合共有306处房产，总面积37175千平方英尺，平均剩余租赁期限8.5年[200] - 美国房产数量为216处，面积27000千平方英尺，占总面积的72.6%，平均剩余租赁期限9.0年[200] - 英国房产数量为44处，面积4126千平方英尺，占总面积的11.1%，平均剩余租赁期限8.2年[200] - 芬兰房产数量为5处，面积1457千平方英尺，占总面积的3.9%，平均剩余租赁期限11.6年[200] - 法国房产数量为8处，面积1664千平方英尺，占总面积的4.5%，平均剩余租赁期限3.7年[200] - 德国房产数量为5处，面积1584千平方英尺，占总面积的4.3%，平均剩余租赁期限4.0年[200] - 2020年12月收购的Whirlpool美国房产有6处，面积2924千平方英尺，平均剩余租赁期限11.0年[200] - 2020年3月收购的Fedex中国房产有1处，面积29千平方英尺，平均剩余租赁期限19.3年[200] - 2020年6月收购的Klaussner美国房产有1处，面积261千平方英尺，平均剩余租赁期限19.3年[200] - 2020年12月收购的FCA USA美国房产有1处，面积997千平方英尺，平均剩余租赁期限9.6年[200] - 截至2020年12月31日，公司投资组合的年化直线租金总计340,278,000美元，总面积37,175,000平方英尺，物业总数306处[202][206] - 按租户行业分布，金融服务行业的年化直线租金为42,743,000美元，占比13%，面积3,291,000平方英尺，占比9%；“其他”行业年化直线租金31,389,000美元，占比11%，面积4,568,000平方英尺，占比12%[202] - 按地理分布，美国的年化直线租金为214,809,000美元，占比63.2%，面积27,000,000平方英尺，占比72.6%；英国年化直线租金57,570,000美元，占比16.8%，面积4,127,000平方英尺，占比11.1%[206] - 截至2020年12月31日，公司没有租户的可出租面积或年化租金收入占总投资组合的比例超过10%[209] - 截至2020年12月31日，公司没有物业的可出租面积或年化租金收入占总投资组合的比例超过5%[210] 租户情况 - 2020年全年，公司租赁空间给130个不同租户，涉及48个不同行业，无单一行业占直线法租金收入超10%[17] - 2020年全年，67.0%的直线法租金收入来自投资级租户，其中36.5%租给有实际投资级评级的租户，30.5%租给有隐含投资级评级的租户[18] - 截至2020年12月31日，93.9%的租约包含合同租金增长条款[19] - 截至2020年12月31日，无单一租户占公司直线法计算的合并年化租金收入的5%或以上[66] - 截至2020年12月31日，金融服务、医疗保健等行业占公司直线法计算的合并年化租金收入的5%或以上[68] - 截至2020年12月31日，33%的租户未获信用评级机构评估或排名低于“投资级”，37%的租户有实际投资级评级，31%有“隐含投资级”评级[79][80] - 截至2020年12月31日，17%的直线法年化租金收入来自剩余租期超十年的净租赁[81] 物业收购与融资情况 - 2020年全年，公司收购28处物业，花费4.641亿美元，包含资本化收购成本[20] - 2020年12月16日，公司和运营合伙企业完成5亿美元本金总额、利率3.75%、2027年到期的高级票据私募发行[21] - 截至2020年12月31日，公司有14亿美元（6.898亿美元、2.212亿英镑和3.154亿欧元）的未偿还抵押票据[51] - 截至2020年12月31日，循环信贷安排下有1.111亿美元（1.05亿美元和500万欧元）的未偿还债务，定期贷款下有3.03亿美元（2.471亿欧元）的未偿还债务[51] - 截至2020年12月31日，公司总负债为23亿美元，其中包括14亿美元的有担保债务、1.111亿美元的循环信贷额度、3.03亿美元的定期贷款和5亿美元的优先票据，循环信贷额度还有9450万美元的可用借款额度[118] - 截至2020年12月31日，约6040万美元（占23亿美元总未偿债务的约3%）为与伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）挂钩且未通过掉期固定的可变利率债务[125] - 物业融资情况可查看年度报告中关于抵押贷款应付票据、循环信贷安排和定期贷款、优先票据的附注[211] 租金收取情况 - 截至2020年第四季度末，公司收取约99%的原现金租金，前20大租户收取约100%，占年现金租金49%；英国资产收取约99%，欧洲其他地区资产收取约100%[22] 现金流与股息情况 - 2020年全年运营现金流为1.769亿美元，支付总股息1.729亿美元，100%由运营现金流提供资金[45] 信贷安排与契约情况 - 信贷安排规定，连续四个财季支付的股息等不得超过调整后FFO的100%，每个日历年有一个财季可支付不超过调整后FFO的105%，公司在2020年6月30日结束的季度使用了该例外条款[43] - 公司需维持无抵押资产至少为高级票据项下无担保债务的150%[127] - 发生“控制权变更触发事件”时，公司需以本金的101%回购所有未偿还高级票据[130] - 债务协议中的契约限制公司及子公司开展各类交易，限制运营灵活性[127] - 违反债务协议契约可能导致违约事件，债务可能加速到期[129] 公司运营依赖与风险情况 - 公司增长战略的实施依赖于能否以有利条件获得外部资本，否则通过物业收购实现增长的战略将受限[40] - 若无法从运营中产生足够现金，公司可能需减少股息支付或寻找其他融资来源，且其他来源不一定能以有利条件获得[46] - 市场和经济挑战可能对公司运营结果和状况产生不利影响，影响租户业务和物业价值等[47] - 国际投资使公司面临外国法律、外汇汇率波动等风险，公司使用外汇衍生品管理风险，但不能保证成功[50][54][56] - 新冠疫情已对公司产生不利影响，未来疫情可能进一步恶化公司经营状况[57] - 新冠疫情导致全球经济活动减少，影响租户营收和支付租金能力，公司收租情况不确定[58][60] - 公司可能面临租户违约、租金减免请求，追讨欠款可能受限或延迟[61] - 全球金融市场不稳定或信贷条件恶化，公司可能难以获得有利的债务和股权资本[67] - 公司可能因租户现金流减少导致信贷额度可用资金减少，无法履行信贷协议[67] - 公司可能需对资产计提减值准备，衍生品交易对手可能违约[67] - 单一租户物业的租户违约会大幅减少公司收入，且物业难出售或续租[71][73] - 租户破产时，售后回租交易可能被重新定性，影响公司权益[74] - 租户信用状况不佳可能导致租赁违约风险上升、收入降低[79] - 长期租赁可能导致收入低于短期租赁，部分租赁无租金递增条款[81][82] - 物业可能长时间空置，导致收入减少和物业转售价值下降[83] - 购买物业时保修有限，可能损失投资资本和租金收入[84] - 可能无法为租户改进或资本需求筹集资金，影响物业价值和租赁条件[85] - 房地产市场受多种因素影响，可能无法按期望出售物业[86] - 收购或融资的物业可能有锁定条款，限制出售、处置或再融资[87] - 公司依赖咨询方和物业管理方提供高管、关键人员和运营所需服务，运营表现可能受其财务健康或声誉不利变化影响[105] - 公司成功在很大程度上取决于咨询方及其关联方的高管和关键人员贡献，但他们无雇佣协议，无法保证其留任[106] - 咨询方或关联方财务状况、关系的不利变化，或所有权、管理实践的改变，可能阻碍运营管理并影响与各方关系[107] - 咨询方和服务提供方的系统故障、网络事件或网络安全缺陷可能导致业务中断、财务报告错误、信息泄露等后果[109][115] - 公司未来可能收购或发起商业房地产债务或投资相关证券，会面临借款人违约、竞争加剧等额外风险[114][116] - 债务市场变化可能增加借款成本、限制融资能力，影响收购回报和债务再融资[120][121] 公司治理与协议情况 - 咨询协议初始期限至2035年6月1日到期，之后自动续期5年，除非任一方提前365天通知终止；若因控制权变更或未达绩效标准终止协议，需支付最高达上一年支付给咨询方补偿2.5倍的终止费加费用[108] - 公司只能提前12个月通知终止与物业管理方的协议[108] - 顾问在物业买卖租赁、合资企业等方面存在利益冲突，可能损害公司利益[133][135] - 公司高管和董事在关联方任职，存在利益冲突，可能影响公司业务[137] 股票相关情况 - 公司宪章授权发行最多2.8亿股股票，包括2.5亿股普通股和3000万股优先股[146] - 截至2020年12月31日，公司已发行并流通89,614,601股普通股、6,799,467股A类优先股和3,861,953股B类优先股[146] - 公司普通股和优先股交易价格可能大幅波动，受多种因素影响[142] - 公司依赖运营合伙企业及其子公司提供现金流，在支付权利上处于次级地位[145] - 任何人不得拥有超过公司已发行股票总价值的9.8%，或任何类别或系列股票价值或数量（以更严格者为准）的9.8%[150] - 2020年4月公司董事会通过股东权利计划，2021年2月将权利到期日延长至2024年4月8日，若有人获得公司4.9%或以上普通股实益所有权，权利持有人可按大幅折扣购买额外普通股[153] - 马里兰州法律禁止公司与利益相关股东或其关联方进行业务合并五年，五年后需董事会推荐并获至少80%有表决权股票持有人和三分之二非利益相关股东投票赞成[155][156] - 马里兰州控制股份收购法规定，收购人获得的“控制股份”除非获三分之二股东投票批准，否则无投票权，公司细则豁免任何人收购公司股票适用该法[158][159] - 公司董事会可自行决定更改投资政策，无需股东批准[160] - 公司宪章规定个人对公司股票的受益或推定所有权不得超过总流通股价值的9.8%，以及任何类别或系列流通股的9.8%（按价值或股数计算，以更严格者为准）[185] - 公司股票所有权限制可能会抑制市场活动，限制业务合并机会，延迟或阻止涉及溢价的交易或控制权变更[184][186] 税收相关情况 - 为继续符合房地产投资信托基金（REIT）税收资格，公司每年须分配至少90%的REIT应纳税所得额[24] - 公司自2013年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，若失去REIT资格，将按企业税率缴纳联邦所得税，并在四年内丧失REIT待遇[163][164] - 公司作为REIT，出售“经销商”属性且不符合税法安全港规定的房产，净收入需缴纳100%税[165] - 为符合REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，未达要求将面临美国联邦所得税和4%的不可抵扣消费税[166] - 公司处置被视为库存或主要为销售持有的房产，若不符合税法安全港规定，净收入需缴纳100%的惩罚性税[168] - REIT可持有至多100%的TRS股票，TRS直接或间接持有超过35%投票权或股票价值的公司将自动视为TRS，REIT资产总值中TRS股票或证券占比不超20%（2018年1月1日前开始的纳税年度为25%）[170] - 公司为满足分配要求，可能以现金和/或普通股股份形式分配，股份分配占比可达80% [172] - 非公司股东的普通REIT股息可享受20%扣除，至2025年12月31日止，最高有效联邦所得税率为29.6%（含3.8%净投资收入附加税为33.4%）[174][175] - 目前美国个人、信托和遗产股东的合格股息收入最高税率为23.8%，REIT股息通常无此优惠，至2025年12月31日有效税率为33.4% [177] - 为符合REIT要求，公司资产在每个日历季度末至少75%需为现金、政府证券和合格REIT房地产资产等，其余证券投资有多项限制[179] - 公司董事会可不经股东批准撤销REIT资格，若撤销将面临企业级美国联邦所得税，不再需向股东分配大部分应税收入[180] - 公司进行的套期保值交易，若不符合规定

财务数据和关键指标变化 - 2020年调整后EBITDA同比增长6%至2.487亿美元 2019年为2.345亿美元 [23] - 2020年总收入同比增长7.8%至3.301亿美元 2019年为3.062亿美元 [23] - 2020年净营业收入同比增长7.1%至2.977亿美元 2019年为2.779亿美元 [23] - 2020年FFO为1.309亿美元 合每股1.46美元 AFFO为1.605亿美元 合每股1.79美元 [31] - 2020年第四季度收入同比增长13.5%至8700万美元 [32] - 2020年第四季度FFO为2270万美元 合每股0.25美元 AFFO为4010万美元 合每股0.45美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合总价值43亿美元 包括306处物业 分布在美加英欧 涵盖130个租户和48个行业 [11] - 物业组合构成：工业及物流49% 办公楼46% 零售5% [11] - 2020年底组合出租率达99.7% 加权平均剩余租期8.5年 [11] - 67%的年化直线租金来自投资级或隐含投资级租户 [11] - 2020年完成4.6亿美元收购 加权平均资本化率7.9% 加权平均剩余租期14.5年 [16] - 2020年第四季度完成2.928亿美元收购 预计贡献2100万美元年化直线租金 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年第四季度租金收取率：整体99% 英国99% 欧洲其他地区100% [14] - 前20大租户租金收取率100% 占年化租金收入近50% [14] - 2020年完成12份租约续签 涉及160万平方英尺 占组合4.3% [21] - 续签后加权平均剩余租期从4.7年延长至10.8年 [21] - 2024年到期租约占比从17%降至12% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于工业物流和关键任务办公物业收购 [9][40] - 2020年第四季度完成5亿美元无担保票据发行 获标普BBB-和惠誉BB+评级 [24][25] - 通过票据发行偿还循环信贷额度 偿还8800万美元担保债务 部分偿还定期贷款 [27] - 加权平均债务期限延长至5.4年 [27] - 获得公司级信用评级 为未来无担保票据发行奠定基础 [28] - 利用在欧洲和北美的独特收购能力 执行全球投资战略 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年表现证明公司战略有效性 预计2021年将延续良好势头 [29] - 全球经济环境改善将推动公司成功 [29] - 全球资产组合的多元化将带来优势 [29] - 长期价值导向的交易承销能力使公司在净租赁领域脱颖而出 [30] - 2020年不仅经受住考验 还积极寻求机会增强投资组合和资产负债表 [38] - 在低利率环境下以有吸引力的票面利率发行票据 [39] - 租户续约证明物业的关键性和租户承诺 [39] - 改善的全球经济环境将有利于公司发展 [40] 其他重要信息 - 2020年底净债务22亿美元 加权平均利率3.3% [34] - 净债务与调整后EBITDA比率为8.5倍 [34] - 债务构成：1.111亿美元多币种循环信贷 3.03亿美元定期贷款 14亿美元抵押贷款 5亿美元高级票据 [34] - 95.8%为固定利率 包括利率互换 [34] - 利息覆盖率为3.7倍 [34] - 2020年底流动性2.188亿美元 包括1.242亿美元现金和9450万美元信贷额度 [35] - 净债务与企业价值比率为54.5% 企业价值40亿美元 [35] - 使用对冲策略管理利率和汇率风险 [36] 问答环节所有提问和回答 问题：2021年收购量、交易流、地域和物业类型分布预期 - 公司有强劲的收购渠道 预计2021年将是收购大年 [46] - 正在积极处理美国和欧洲的潜在交易 [47] - 2020年完成12份租约续签 保持市场租金水平 [48] - 继续在欧美寻找高质量资产 [49] - 过去三年收购中约三分之二至四分之三为工业和物流物业 [50] - 长期目标工业物业占比60%以上 [51] 问题：办公物业组合表现及竞争环境 - 始终存在优质物业竞争 [53] - 专注于真正关键任务的高质量物业 [53] - 投资级租户表现证明物业重要性 [53] - 严格的承销流程确保资产质量 [54] 问题：2020年竞争环境变化及2021年展望 - 部分同行在波动期间持观望态度 [60] - 公司保持选择性 遵循严格承销标准 [60] - 凭借收购团队实力和市场地位获得优势 [61] - 美国房地产市场庞大 仍能找到符合标准的优质物业 [62] 问题：2021年收购节奏预期 - 目前难以判断是否集中在第四季度 [70] - 正在推进多个项目 预计2021年将是收购大年 [70] 问题：通胀预期对交易量的影响 - 通胀担忧刚刚显现 市场尚未明显反应 [72] - 欧洲市场目前未受影响 [73] 问题：第四季度收购资本化率变化 - 收购物业平均年租金增长约2% [78] - 7.2%为租期内的平均资本化率 [79] 问题：运营和G&A费用增加原因 - 物业运营费用增加200万美元 但补偿收入也增加200万美元 净影响有限 [84] - G&A增加主要源于租约续签相关法律费用 [85] 问题：收购机会和卖家压力变化 - 未发现明显市场偏好变化 [86] - 关键任务办公物业仍具价值 [87]