财务数据和关键指标变化 - 第二季度收入为95.8百万美元,同比增加1.5百万美元 [2][5] - 第二季度FFO为5.9百万美元,每股0.06美元,受到15.1百万美元的和解费用、7.4百万美元的代理费用和6.3百万美元的并购交易费用的影响 [5] - 第二季度AFFO为41.4百万美元,每股0.40美元,较上年同期的0.43美元有所下降,但较第一季度的0.38美元有所增加 [3][5] - 公司净债务为24亿美元,加权平均利率为4.8%,流动性为3.74亿美元 [5] - 净债务/调整后EBITDA比率为8.3倍 [5] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有317处资产,总价值46亿美元,加权平均剩余租期7.6年 [3] - 236处资产位于美国和加拿大,占年化租金收入的60%;81处资产位于英国和西欧,占40% [3] - 公司有139家租户,涉及51个行业,单一行业占比不超过12%,单一租户占比不超过5% [3] - 约95%的租约包含年度租金上涨条款,其中60.1%为固定上涨,27.5%与CPI挂钩,7.1%采用其他指标 [3] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国和加拿大的资产占比较高,达60%,体现了公司在北美市场的布局 [3] - 公司在英国和西欧的资产占比为40%,体现了公司在欧洲市场的布局 [3] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在推进与The Necessity Retail REIT的合并,预计将于9月完成,将成为第三大净租赁REIT,拥有全球布局 [1][3][6][12] - 合并后预计将实现约7.5亿美元的年度成本节约,有利于提升AFFO [3] - 公司将通过内部管理和公司治理的改革,提升自身实力,为未来发展奠定基础 [3][6][12] - 公司将继续关注收购机会,但目前市场上没有发现足够吸引人的标的 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在租赁续约和扩租方面取得了良好进展,体现了资产的重要性和租户的稳定性 [3][4][6] - 公司的大部分债务为固定利率,有利于抵御利率上升的影响,外汇风险也得到有效管理 [3] - 合并后公司将拥有更强的资产规模和多元化,为未来发展奠定基础 [6][12][38] - 公司将继续关注提升资产质量和财务状况,推动向投资级评级的目标 [38] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Bryan Maher 提问** 公司2023年和2024年的租约到期情况如何,是否存在重大空置风险 [10][11] **Jim Nelson 回答** 公司非常重视租约续签工作,已经提前与大部分租户进行了续签,未来一年内到期的租约占比较低,公司目前没有发现重大空置风险 [10] 问题2 **Barry Oxford 提问** 公司在收购方面的策略和偏好是什么,是否有特定的资产类型或地区更感兴趣 [19][20][21][22] **Jim Nelson 回答** 合并后公司将拥有更多在欧洲市场收购零售资产的机会,这是公司未来的一个重点方向 [19][20][21][22] 问题3 **Todd Thomas 提问** 公司2024年到期的债务规模和偿还计划是什么,未来的杠杆目标是什么 [31][32][33][34][37][38] **Chris Masterson 和 Mike Weil 回答** 公司将利用信用额度进行再融资,未来目标是将杠杆率降至6倍左右,并争取获得投资级评级,这需要一定时间推进 [37][38]

物业组合与租赁情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有317处物业，总计3960万平方英尺的可出租面积，出租率为97.7%，加权平均剩余租期为7.6年[278] - 公司60%的物业位于美国和加拿大，40%位于欧洲，按年化租金收入计算[278] - 公司物业组合中，55%为工业/物流地产，40%为办公地产，5%为零售地产[278] - 公司60%的年化租金收入来自投资级租户，其中33.3%为实际投资级评级租户，26.7%为隐含投资级评级租户[280] - 公司持有的商业物业组合包括多个国家和地区的物业，总面积为数千平方英尺[301] - 公司持有的物业组合中，平均剩余租期从0.7年到15.6年不等[301] - 公司持有的物业组合中，最大的物业面积为806,000平方英尺[301] - 公司持有的物业组合中，最小的物业面积为7,000平方英尺[301] - 公司持有的物业组合中，部分物业的剩余租期已接近到期[301] - 公司在2023年第二季度执行了11份租约续签和1个扩建项目，涉及约90万平方英尺，新增净直线租金为460万美元/年，新租约的租金较之前下降了3.1%[306] - 公司总资产组合包括317处物业，总面积达3955.1万平方英尺，加权平均剩余租期为7.6年[304] - 公司在2023年第二季度的租赁活动新增了2020万美元的净直线租金，覆盖新租约期限[306] - 公司资产组合的平均剩余租期基于截至2023年6月30日的平方英尺加权计算[304] - 2023年第二季度的租赁活动显示新租约的租金水平较之前有所下降，表明市场租金压力[306] - 公司资产组合的租赁结构显示，部分物业的剩余租期较短，可能面临续租或空置风险[304] - 公司截至2023年6月30日拥有317处物业，总租赁面积为39.6百万平方英尺，出租率为97.7%[278] - 公司截至2023年6月30日的房地产投资组合包括多个国家的物业，总面积为数千平方英尺，平均剩余租期从0.7年到15.6年不等[301] - 公司在英国的物业包括McDonald's、Wickes Building Supplies、Thames Water等，总面积超过1,000千平方英尺[301] - 公司在美国的物业包括PPD Global Labs、XPO Logistics、Wolverine等，总面积超过2,000千平方英尺[301] - 公司在德国的物业包括Rheinmetall、OBI DIY等，总面积超过460千平方英尺[301] - 公司在2014年收购的物业中，FedEx系列物业总面积超过1,000千平方英尺，平均剩余租期为4.6年[302] - 公司在2014年收购的Dollar General - 39-Pack物业包括21个物业，总面积为200千平方英尺，平均剩余租期为4.7年[302] - 公司在2016年收购的ID Logistics II物业包括2个物业，总面积为964千平方英尺，平均剩余租期为3.2年[303] - 公司在2017年收购的Contractors Steel Company物业包括5个物业，总面积为1,392千平方英尺，平均剩余租期为4.9年[303] - 公司在2018年收购的Rubbermaid - Akron OH物业面积为669千平方英尺，平均剩余租期为5.6年[303] - 公司在2019年收购的Metal Technologies物业面积为228千平方英尺，平均剩余租期为10.9年[303] 财务表现与费用 - 2023年第二季度归属于普通股股东的净亏损为3140万美元，较2022年同期的580万美元大幅增加[307] - 2023年第二季度来自租户的收入为9580万美元，较2022年同期的9520万美元略有下降，主要受外汇汇率变动影响[308] - 2023年第二季度的净亏损增加主要由于运营费用和财务费用的上升[307] - 租户收入中，除基本租金外，租户还需支付或报销物业运营费用，包括保险和房地产税[308] - 公司2023年第二季度收入按固定汇率计算为9600万美元，同比增长20万美元[309] - 公司2023年第二季度物业运营费用为900万美元，同比增长15.4%[310] - 公司2023年第二季度支付给关联方的运营费用为1010万美元，与去年同期持平[311] - 公司2023年第二季度物业管理费用为200万美元，同比增长11.1%[312] - 公司2023年第二季度合并和交易成本为630万美元，同比增长4636.8%[316] - 公司2023年第二季度结算成本为1510万美元，包括880万美元的现金报销和630万美元的非现金股权费用[317] - 公司2023年第二季度一般和行政费用为1070万美元，同比增长189.2%[318] - 公司2023年第二季度利息费用为2770万美元，同比增长18.4%[322] - 公司2023年第二季度总债务为25亿美元，加权平均有效利率从2022年同期的3.5%上升至4.8%[323] - 公司2023年上半年租户收入为1.902亿美元，同比下降1.1%，主要受汇率变动影响[334] - 物业运营费用在2023年上半年为1720万美元，较2022年同期的1530万美元增加，主要由于可报销成本的时机变化，部分被英镑对美元汇率下降5.1%和欧元对美元汇率下降1.2%所抵消[336] - 2023年上半年支付给关联方的运营费用为2020万美元，与2022年同期持平，主要包括资产管理和物业管理费用[337] - 2023年上半年物业管理费用为390万美元，较2022年同期的360万美元增加，其中包含摊销的租赁佣金费用[338] - 2023年上半年公司未记录任何减值费用，而2022年同期因两处物业公允价值低于账面价值，记录了1630万美元的减值费用[340] - 2023年上半年合并、交易和其他成本为640万美元，较2022年同期的10万美元大幅增加，主要由于与拟议交易相关的咨询、法律和其他专业费用[341] - 2023年上半年利息费用为5470万美元，较2022年同期的4760万美元增加，主要由于总债务增加和加权平均有效利率从3.5%上升至4.8%[347] - 2023年上半年公司总债务中约22%以欧元计价，18%以英镑计价，1%以加元计价，与2022年同期相比，欧元计价债务比例下降，英镑计价债务比例上升[349] - 2023年上半年公司通过运营活动产生的净现金流为8440万美元，较2022年同期的1.059亿美元下降，主要由于净亏损和非现金项目调整[356] - 2023年上半年公司用于投资活动的净现金流为9250万美元，主要用于物业收购和资本支出[358] - 2023年上半年公司通过融资活动获得的净现金流为420万美元，主要来自循环信贷额度的借款，部分被抵押贷款支付和股息支付所抵消[359] - 公司在2023年上半年用于融资活动的净现金为3970万美元，主要用于支付抵押贷款、股息和分配给非控股股东[360] - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为1.009亿美元，较2022年底的1.033亿美元略有下降[361] - 公司在2023年上半年通过运营现金流支付了90%的股息[362] - 公司在2023年上半年以8140万美元收购了8处房产[365] - 公司计划通过发行3.25亿美元的普通股、D系列优先股和E系列优先股，以及支付5000万美元现金来完成拟议交易[367] - 公司已签署一份具有约束力的买卖协议，计划以5000万美元出售一处房产，并签署了一份非约束性意向书，计划以6700万美元出售另一处房产[368] - 截至2023年6月30日，公司总债务为25亿美元，加权平均年利率为4.8%[375] - 公司债务杠杆率从2022年底的56.6%上升至2023年6月30日的58.8%，主要由于2023年上半年增加了循环信贷额度的借款[377] - 截至2023年6月30日，公司循环信贷额度的借款为10亿美元，较2022年底的6.7亿美元有所增加[382] - 公司计划通过补充契约承担RTL的高级票据，并预计承担RTL的所有抵押贷款[380][381] - 公司修改并重述了信贷协议，将定期贷款转换为循环信贷额度，总承诺金额从11.7亿美元增加到14.5亿美元，并增加了5000万美元的信用证子限额和5000万美元的摆动贷款子限额[383] - 公司计划通过“手风琴功能”增加5亿美元的信贷承诺，以偿还RTL的信贷额度并在交易完成后增加可用资金[391] - 截至2023年6月30日，公司信贷额度的加权平均有效利率为6.1%，考虑了利率互换的影响[385] - 公司信贷额度的未使用部分需支付年费，未使用余额超过或等于总承诺的50%时，年费为0.25%，低于50%时为0.15%[388] - 公司通过信用证解决了抵押贷款中的现金扫荡事件，信用证金额从320万美元增加到740万美元，减少了未来循环信贷额度的可用资金[393] - 公司通过增加信用证金额解决了债务服务覆盖率不足的问题，信用证金额从90万美元逐步增加到340万美元，减少了未来循环信贷额度的可用资金[394] - 公司通过信用证解决了租赁扫荡事件，信用证金额上限为80万美元，用于重新租赁物业的费用[395] - 公司使用非GAAP财务指标（如FFO、Core FFO和AFFO）来评估业绩，这些指标排除了折旧和摊销等非现金项目，便于与其他REIT进行比较[397][399] - 公司通过恒定汇率计算收入，消除了汇率波动的影响，提高了业绩的可比性[401] - 公司计算FFO时遵循NAREIT的定义，排除了与房地产相关的折旧和摊销、房地产销售损益等项目[403] - 2023年第二季度净亏损为3135.7万美元，去年同期为584.7万美元[409] - 2023年第二季度核心FFO（Funds from Operations）为2770.7万美元，去年同期为4995.6万美元[409] - 2023年第二季度AFFO（Adjusted Funds from Operations）为4141万美元，去年同期为4501.9万美元[409] - 2023年第二季度租金收入为9584.4万美元，按固定汇率计算为9601.2万美元[410] - 2023年上半年公司支付了每股1.60美元的年度股息，预计将调整为每股1.42美元[412] - 2023年第二季度公司支付了与Blackwells/Related Parties诉讼相关的1508.4万美元和解费用[409] - 2023年第二季度公司支付了与代理权争夺相关的737.1万美元费用[409] - 2023年第二季度公司支付了627.9万美元的并购和交易相关费用[409] - 2023年第二季度公司支付了404万美元的债务提前偿还损失[409] - 2023年第二季度公司支付了287万美元的非现金股权补偿费用[409] - 公司2023年第二季度向普通股股东支付的股息为41,664千美元，总计上半年为83,322千美元[415] - 公司2023年第二季度向A系列优先股股东支付的股息为3,081千美元，总计上半年为6,162千美元[415] - 公司2023年第二季度向B系列优先股股东支付的股息为2,018千美元，总计上半年为4,036千美元[415] - 公司2023年第二季度向LTIP单位持有者分配的金额为100千美元，总计上半年为200千美元[415] - 公司2023年第二季度的运营现金流为21,343千美元，占股息和分配总额的45.5%[415] - 公司2023年上半年的运营现金流为84,358千美元，占股息和分配总额的90.0%[415] - 公司2023年上半年的净亏损为27,148千美元[415] - 公司2023年第二季度净亏损为3140万美元，相比2022年同期的580万美元亏损大幅增加[307] - 2023年第二季度租户收入为9580万美元，与2022年同期的9520万美元基本持平，主要受汇率波动影响[308] - 2023年第二季度物业运营费用为900万美元，相比2022年同期的780万美元有所增加，主要由于可报销成本的时机影响[310] - 2023年第二季度与合并交易相关的费用为630万美元，相比2022年同期的13.3万美元大幅增加，主要由于与拟议交易相关的咨询和法律费用[316] - 2023年第二季度结算成本为1510万美元，包括向Blackwells及相关方的880万美元现金报销和630万美元的非现金股权费用[317] - 2023年第二季度一般和行政费用为1070万美元，相比2022年同期的370万美元大幅增加，主要由于与Blackwells代理权争夺相关的法律费用[318] - 2023年第二季度折旧和摊销费用为3730万美元，相比2022年同期的3940万美元有所减少，主要受汇率波动影响[320] - 公司未在2023年第二季度记录任何减值费用，而2022年同期因出售Sagemcom物业记录了1600万美元的减值费用[315] 合并与内部化交易 - 公司计划通过合并和内部化交易，将外部管理的REIT转变为内部管理的REIT，并负责招聘和维护自己的员工队伍[282] - 公司计划通过合并交易，将RTL的A类普通股转换为0.670股公司普通股[283] - 公司计划通过合并交易，将RTL的A系列和C系列优先股转换为新创建的D系列和E系列优先股[284] - 公司计划通过合并交易，增加5亿美元的信贷额度，以偿还RTL的信贷额度并为交易完成后创造额外可用资金[287] - 公司计划在合并交易前，寻求与RTL和公司相关的贷款协议中的贷款人同意[288] - 公司计划通过内部化合并交易，将顾问和物业管理功能内部化[289] - 公司将以29,614,825股普通股（总价值3.25亿美元）和5000万美元现金作为内部化合并交易的代价[292] - 内部化合并完成后，现有的咨询管理协议和物业管理协议将被终止[292] - RTL限制性股票将在REIT合并生效时自动完全归属，并转换为普通股[293] - RTL LTIP单位将在REIT合并生效时转换为普通股的限制性股票单位（RSUs）[293] - 公司计划在内部化合并完成后注册顾问母公司股票以供转售[292] - 公司计划与The Necessity Retail REIT进行合并，并内部化管理和咨询服务[281] - 公司将发行29,614,825股普通股，总价值为3.25亿美元，作为内部化合并交易的对价[292] - 公司将支付5000万美元现金作为内部化合并交易的一部分[292] - 公司计划通过修改或再融资信贷额度，增加5亿美元的可用资金，以偿还RTL的信贷额度[287] - 公司将在内部化合并完成后终止现有的咨询管理和物业管理协议[291] - 公司将在内部化合并完成后，将RTL的限制性股票转换为普通股的受限股票单位（RSUs）[293] - 公司将在内部化合并完成后，将RTL的LTIP单位转换为普通股的受限股票单位（RSUs）[295] - 公司将在内部化合并完成后，将2021年OPP的LTIP单位转换为250万股RSUs[297] - 公司将在内部化合并完成后，将RTL的限制性股票和LTIP单位的未归属部分全部归属[293] - 公司将在内部化合并完成后，将RTL的限制性股票和LTIP单位的未归属部分全部归属[295] - 公司将在内部化合并完成后，将2021年OPP的LTIP单位的未归属部分全部归属[297]

合并与市场扩张 - 全球净租赁公司与必要零售REIT达成合并协议，预计交易将在2023年9月完成[1] - 合并后公司将成为第三大上市净租赁REIT，年化AFFO每股在合并后第一个季度将比2023年第一季度增加9%[5] - 自2018年以来，77%的收购为工业或配送资产，增强了GNL对可靠资产类别的曝光[8] 财务表现 - 2023年第二季度来自租户的收入为9580万美元，净亏损为3140万美元，调整后的运营资金为4140万美元[69] - 2023年第二季度的每股核心资金来自运营（Core FFO）为0.27美元，较去年同期的0.48美元下降了43.75%[126] - 2023年第二季度的每股调整后的资金来自运营（AFFO）为0.40美元，较去年同期的0.43美元下降了6.98%[126] - 2023年第二季度的净亏损为每股0.30美元，相较于去年同期的每股亏损0.06美元[126] - 2023年第二季度的资金来自运营（FFO）受到16,031万美元的减值费用影响[126] 用户数据与租赁活动 - 截至2023年6月30日，投资级租户占投资组合年化直线租金的60%[6] - GNL的投资组合租赁率为98%，连续第十一季度实现现金租金全额收取[24] - 2023年上半年，GNL的租赁活动总计达到170万平方英尺，新增净直线租金约6410万美元，平均剩余租期为6.5年[43] 未来展望与成本节省 - 预计到2023年第四季度，净债务与调整后的年化EBITDA比率将降至7.6倍[1] - 预计每年将节省约7500万美元的成本[1] - 公司预计加权平均剩余租期为7.6年[107] 负面信息与风险 - 公司面临的风险包括无法以有利条款收购物业，可能影响财务表现[93] - 公司在未来可能无法继续以当前水平支付股息，且可能需要依赖借款、资产出售或股权发行来支付股息[93] - 公司可能面临的其他风险包括股东诉讼、整合RTL业务的挑战以及市场价值波动[112] 资产与流动性 - 截至2023年6月30日，GNL的流动性充足，现金及现金等价物为3.74亿美元，其中现金为1.01亿美元，未来借款可用额度为2.73亿美元[67] - 截至2023年6月30日，GNL的净债务为24亿美元，企业价值为37亿美元，净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率为8.3倍[86] - GNL的加权平均债务到期时间为13.5年，利息覆盖率为2.9倍[85] 租约与租金结构 - 95%的租赁合同包含年度现金租金增长，其中60%为固定利率，28%基于消费者物价指数[8] - 截至2023年6月30日，GNL的固定利率租金占比为60.1%，基于消费者物价指数的租金占比为27.5%[52] - 2023年，95%的租约包含年现金基础租金增长，平均增长率为1.2%[67]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度收入为9430万美元 归属于普通股股东的净亏损为600万美元 FFO和AFFO分别为3100万美元和3980万美元 即每股030美元和038美元 [8] - 按固定汇率计算 若应用2022年第一季度的平均月度汇率 2023年第一季度收入将同比增长320万美元至9750万美元 [8] - AFFO受到美元相对于欧元和英镑走强的影响 但公司的综合对冲计划帮助减轻了强势美元对收入的负面影响 [8] - 公司第一季度AFFO为3980万美元 即每股038美元 较2022年第一季度有所下降 [4] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合中55%为工业和分销资产 40%为办公资产 5%为零售资产 [7] - 公司完成了对Boots UK Limited的7500万美元收购 涉及8处物业 总面积超过323000平方英尺 剩余租期115年 初始资本化率为106% [6] - 公司第一季度通过7份租约续签了超过675000平方英尺的物业 租金涨幅为42% 新增净直线租金为3960万美元 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合中61%的年度直线租金收入来自美国和加拿大的236处物业 39%来自英国和西欧的81处物业 [7] - 公司投资组合中有140个租户 分布在52个行业 没有任何单一行业或租户占比超过12%或5% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于收购北美和欧洲高度可靠的单一租户工业和分销物业 [7] - 公司通过固定利率债务和综合对冲策略 尽量减少利率和外汇波动的影响 [10] - 公司将继续通过战略收购和处置来创造价值 并与租户合作续签和扩展租约 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其投资组合具有长期资本增值潜力 并为股东提供极具吸引力的当前收益率 [4] - 公司认为其独特的全球能力 强劲的资产负债表和一流的不动产资产将继续支持其积极表现 [5] - 公司对未来充满信心 并期待在今年剩余时间内继续取得进展 [7] 其他重要信息 - 公司投资组合的加权平均剩余租期为78年 98%的物业已出租 [4] - 公司投资组合中605%的租约具有固定利率递增 271%的租约基于消费者价格指数递增 7%的租约基于其他指标递增 [7] - 公司第一季度向普通股股东分配了4170万美元的股息 即每股040美元 [8] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于G&A费用和未来预期 - 第一季度G&A费用较高 主要是由于审计 代理费用和税务工作的完成 预计全年G&A费用将与去年相似 [13] - 诉讼费用将计入G&A 但具体金额尚不确定 [14] 问题: 关于AFFO的影响 - 外汇远期合约对AFFO的影响约为100万美元 [15] 问题: 关于固定利率债务比例下降 - 固定利率债务比例从70%降至67% 主要是由于信贷额度的后续提取尚未通过掉期固定 [17] 问题: 关于2024年租约到期 - 公司正在积极续签和延长租约 预计2024年和2025年的租约续签将取得成果 [18] 问题: 关于剩余租约的地理和产品分布 - 租约到期分布在欧美两地 没有与债务到期相关的重大空置 [21] 问题: 关于FFO增长计划 - FFO增长将依赖于战略处置 资本再投资和收购等多种因素 [24] 问题: 关于战略处置 - 战略处置通常基于物业特定原因 而非债务偿还 出售所得资金将用于收购更具增值潜力的资产 [25] 问题: 关于债务市场差异 - 欧洲利率仍低于美国 公司将根据股东利益选择最具增值潜力的融资方式 [26] 问题: 关于债务到期处理 - 计划将2023年到期的债务通过信贷额度再融资 [45] 问题: 关于投资管道 - 公司有强大的投资管道 正在等待最佳时机进行收购 [41] 问题: 关于股息政策 - 董事会每季度审查股息 目前没有改变股息的计划 [33] 问题: 关于空置物业 - 北加州的一处空置物业已签订合同 预计将在第二季度出售 [38]

物业组合与租赁情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有317处物业，总计3960万平方英尺的可出租面积，出租率为98.0%，加权平均剩余租期为7.8年[225] - 公司61%的物业位于美国和加拿大，39%位于欧洲，按年化租金收入计算[225] - 公司物业组合中，55%为工业/分销物业，40%为办公物业，5%为零售物业[225] - 公司物业组合中，最大的租户包括麦当劳、Wickes Building Supplies、Everything Everywhere等，分布在英国、美国、德国等多个国家[231][232] - 公司物业组合中，最大的物业为Crown Crest，位于英国，面积为806,000平方英尺，剩余租期为15.9年[231] - 公司物业组合中，最短的剩余租期为0.0年，涉及多个物业，如GSA I、Nimble Storage等[231][232] - 公司物业组合中，最长的剩余租期为15.9年，涉及Crown Crest物业[231] - 公司物业组合中，最大的单一物业面积为806,000平方英尺，位于英国[231] - 公司物业组合中，最小的单一物业面积为3,000平方英尺，位于英国[231] - 公司2023年3月31日的投资组合包括317处物业，总租赁面积为39.6百万平方英尺，出租率为98.0%，加权平均剩余租期为7.8年[225] - 公司2023年3月31日的投资组合中，61%的物业位于美国和加拿大，39%位于欧洲[225] - 公司2023年3月31日的投资组合中，55%为工业/分销物业，40%为办公物业，5%为零售物业[225] - 截至2023年3月31日，公司总资产组合包括317处物业，总面积达3955.1万平方英尺，加权平均剩余租期为7.8年[234] - 公司在2023年第一季度新增了8处物业，总面积达324万平方英尺，加权平均剩余租期为11.3年[234] - 公司在2023年第一季度新增的物业中，最大的一笔交易是与Walgreens Boots Alliance Inc.的租约，涉及8处物业，总面积达324万平方英尺[234] 财务表现 - 公司2023年第一季度净亏损为600万美元，而2022年同期净利润为550万美元[236] - 2023年第一季度租户收入为9430万美元，同比下降2.9%，主要受汇率波动影响[237] - 2023年第一季度物业运营费用为810万美元，同比增长8%，主要由于可报销成本的时机变化[239] - 2023年第一季度与相关方的运营费用为1010万美元，与2022年同期持平[240] - 2023年第一季度物业管理费用为170万美元，同比下降5.6%[241] - 2023年第一季度未记录任何减值费用，而2022年同期记录了20万美元的减值费用[242] - 2023年第一季度一般及行政费用为570万美元，同比增长46.2%，主要由于法律费用增加[244] - 2023年第一季度股权激励费用为290万美元，同比增长7.4%[245] - 2023年第一季度折旧和摊销费用为3700万美元，同比下降7.3%，主要由于英镑对美元汇率下降9.4%和欧元对美元汇率下降4.4%[246] - 2023年第一季度利息支出为2700万美元，同比增加12.0%，主要由于加权平均有效利率从3.4%上升至4.4%[247] - 2023年第一季度衍生工具亏损170万美元，主要由于英镑和欧元对美元汇率变动导致未实现亏损260万美元[250] - 2023年第一季度经营活动产生的现金流为6300万美元，主要由于租金收入和运营费用支付[255] - 2023年第一季度投资活动使用的现金流为8880万美元，主要用于8140万美元的物业收购[257] - 2023年第一季度融资活动产生的现金流为3950万美元，主要来自9100万美元的循环信贷额度借款[258] - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物为1.192亿美元，较2022年底增加15.4%[260] - 2023年第一季度公司以8140万美元收购了8处物业，未出售任何物业[264] - 公司2023年第一季度净亏损为598.9万美元，而2022年同期净利润为548.3万美元[306] - 2023年第一季度FFO（根据NAREIT定义）为3104万美元，较2022年同期的4560.2万美元下降31.9%[306] - 2023年第一季度Core FFO为3113.9万美元，较2022年同期的4561万美元下降31.7%[306] - 2023年第一季度AFFO为3980.6万美元，较2022年同期的4433.1万美元下降10.2%[306] - 2023年第一季度折旧和摊销费用为3702.9万美元，较2022年同期的3988.9万美元下降7.2%[306] - 2023年第一季度非现金股权补偿为292.5万美元，较2022年同期的272.7万美元增长7.3%[306] - 2023年第一季度与代理权争夺和诉讼相关的费用为171.6万美元[306] - 2023年第一季度按固定汇率计算的租户收入为9750.8万美元，较实际收入9433.2万美元增长3.4%[307] - 公司2023年第一季度普通股股息为每股0.40美元，年化股息为每股1.60美元[309] - 公司A系列优先股季度股息为每股0.453125美元，B系列优先股季度股息为每股0.429688美元[310] - 公司2023年第一季度向普通股股东支付的股息为41,658千美元，A类优先股股息为3,081千美元，B类优先股股息为2,018千美元，LTIP单位分配为100千美元，总计46,857千美元[312] - 公司2023年第一季度经营活动产生的现金流为46,857千美元，覆盖了100%的股息和分配支付[312] - 公司2023年第一季度按GAAP计算的净亏损为890千美元[312] - 公司2023年第一季度净亏损600万美元，而2022年同期净利润为550万美元[236] - 2023年第一季度租户收入为9430万美元，较2022年同期的9710万美元有所下降，主要受汇率变动影响[237] - 2023年第一季度物业运营费用为810万美元，较2022年同期的750万美元有所增加[239] - 2023年第一季度支付给关联方的运营费用为1010万美元，与2022年同期持平[240] - 2023年第一季度物业管理费用为170万美元，较2022年同期的180万美元有所下降[241] - 2023年第一季度未记录任何减值费用，而2022年同期记录了20万美元的减值费用[242] - 2023年第一季度一般和行政费用为570万美元，较2022年同期的390万美元大幅增加[244] - 2023年第一季度利息费用为2700万美元，较2022年同期的2410万美元有所增加[247] - 2023年第一季度净现金流入为6300万美元，较2022年同期的6180万美元有所增加[255] - 2023年第一季度投资活动净现金流出为8880万美元，主要用于物业收购和资本支出[257] - 2023年第一季度融资活动净现金流入为3950万美元，主要来自循环信贷额度的借款[258] - 公司在2023年第一季度收购了8处房地产，总价值为8140万美元，包括资本化收购成本[264] - 公司签署了一份非约束性意向书，计划以5000万美元的价格出售一处房地产[265] - 公司2023年第一季度净亏损为598.9万美元，而2022年同期净利润为548.3万美元[306] - 公司2023年第一季度FFO（按NAREIT定义）为3104万美元，较2022年同期的4560.2万美元下降31.9%[306] - 公司2023年第一季度AFFO为3980.6万美元，较2022年同期的4433.1万美元下降10.2%[306] - 公司2023年第一季度租户收入为9433.2万美元，按固定汇率计算为9750.8万美元，受汇率影响减少317.6万美元[307] - 公司2023年第一季度普通股股息为4165.8万美元，优先股A股息为308.1万美元，优先股B股息为201.8万美元[312] - 公司2023年第一季度因代理权争夺和相关诉讼支出171.6万美元，该费用不计入正常运营表现[306] - 公司2023年第一季度现金分红和分配总额为4685.7万美元，全部由运营现金流覆盖[312] - 公司2023年第一季度折旧和摊销费用为3702.9万美元，较2022年同期的3988.9万美元下降7.2%[306] - 公司2023年第一季度非现金股权补偿为292.5万美元，较2022年同期的272.7万美元增长7.3%[306] 债务与融资 - 截至2023年3月31日，公司总债务为25亿美元，其中22.0%以欧元计价，18.0%以英镑计价，1.0%以加元计价[248] - 截至2023年3月31日，公司67.0%的债务为固定利率，加权平均利率为3.9%，33.0%为浮动利率，加权平均利率为5.3%[271] - 公司债务杠杆比率在2023年3月31日和2022年12月31日分别为58.3%和56.6%，主要由于2023年第一季度增加的循环信贷额度借款[272] - 截至2023年3月31日，公司有12亿美元的抵押贷款应付，净额为12亿美元，扣除抵押折扣和递延融资成本[274] - 2023年公司需偿还的抵押贷款本金总额为2.501亿美元，其中第二季度需偿还5600万美元，第三季度需偿还1.94亿美元，加权年利率为3.3%[275] - 截至2023年3月31日，公司循环信贷额度下的未偿还借款为7.679亿美元，较2022年12月31日的6.7亿美元有所增加，主要用于2023年第一季度的收购[278] - 公司循环信贷额度的总承诺金额从11.7亿美元增加到14.5亿美元，并包括一个未承诺的“手风琴功能”，允许在满足条件的情况下增加5亿美元的承诺[279] - 截至2023年3月31日，公司循环信贷额度的加权平均有效利率为5.5%，考虑了利率互换的影响[281] - 公司循环信贷额度的未使用部分需支付年费，未使用余额超过或等于总承诺的50%时，年费为未使用余额的0.25%，否则为0.15%[284] - 公司需维持足够的无限制现金及现金等价物，以满足其在英国41处物业抵押贷款下的2000万英镑（约2470万美元）担保义务[285] - 公司通过信用证解决了多租户抵押贷款III下的现金扫除事件，截至2023年3月31日，信用证金额为740万美元，减少了循环信贷额度的可用性[289] - 公司通过增加信用证金额解决了多租户抵押贷款III下的债务服务覆盖率触发事件，截至2023年3月31日，信用证金额增加了120万美元[290] - 截至2023年3月31日，公司总债务为25亿美元，加权平均年利率为4.4%[270] - 公司67%的总债务为固定利率或已转换为固定利率，加权平均年利率为3.9%，33%为浮动利率，加权平均年利率为5.3%[271] - 公司债务杠杆率从2022年12月31日的56.6%上升至2023年3月31日的58.3%[272] - 公司在2023年第一季度通过循环信贷额度增加了9790万美元的借款，主要用于收购[278] - 公司计划在2023年5月偿还英国物业批量贷款的剩余本金，预计金额为1.914亿美元[277] - 公司循环信贷额度的加权平均有效利率为5.5%，考虑了利率互换的影响[281] - 公司循环信贷额度的总承诺金额从11.7亿美元增加到14.5亿美元，并增加了5000万美元的备用信用证额度[279] - 公司计划在2023年偿还2.501亿美元的抵押贷款本金，其中5600万美元在第二季度偿还，1.94亿美元在第三季度偿还[275] - 2020年12月31日，一名租户未能续租，触发了由7处物业担保的抵押贷款的现金扫荡事件，贷款余额为9850万美元[289] - 2021年第一季度，公司通过提供320万美元的信用证解决了现金扫荡事件，该信用证金额随后在2021年第三季度增加至740万美元[289] - 2022年3月31日，借款人未能维持贷款协议要求的债务服务覆盖率（DSCR），触发了另一笔现金扫荡事件，公司通过提供90万美元的信用证解决了该事件[290] - 2022年9月30日，DSCR扫荡事件持续，信用证金额增加了130万美元，达到220万美元[290] - 2021年9月30日，一名租户行使了终止租约的权利，触发了由16处物业担保的抵押贷款的租约扫荡事件，贷款余额为9750万美元[291] - 租约扫荡事件触发的现金扫荡被存入不超过80万美元的滚动储备账户，该储备由贷款人持有[291] 租赁收入与租户情况 - 公司59.6%的年化租金收入来自投资级租户，其中33.2%为实际投资级租户，26.4%为隐含投资级租户[227] - 公司2023年3月31日的租赁收入中，59.6%来自投资级租户，其中33.2%为实际投资级评级，26.4%为隐含投资级评级[227] - 公司2023年3月31日的租赁合同中，94.9%包含租金递增条款，平均每年递增1.2%[316] - 公司2023年3月31日的租赁合同中，60.5%为固定利率递增，平均递增1.7%，27.1%基于消费者价格指数，7.0%基于其他指标，5.4%无递增条款[316] - 公司94.9%的租约包含租金递增条款，平均每年递增1.2%，其中60.5%为固定递增，平均递增1.7%[316] 非GAAP财务指标 - 公司使用非GAAP财务指标（FFO、Core FFO和AFFO）来评估业绩，这些指标排除了房地产资产的折旧和摊销以及房地产销售损益[293][295] - FFO、Core FFO和AFFO有助于比较不同时期和其他REITs的运营表现，但不反映可用于现金分配的现金[296] - 公司认为FFO、Core FFO和AFFO与GAAP指标结合使用，能更全面地反映运营表现，尤其是在房地产价值波动的情况下[301] - AFFO排除了某些非核心收入和支出项目，如债务提前偿还成本和未实现的损益，以提供更准确的运营表现信息[303][304] 汇率影响 - 英镑兑美元汇率同比下降9.4%，欧元兑美元汇率同比下降4.4%，导致收入减少[238] - 2023年第一季度英镑兑美元平均汇率下降9.4%，欧元兑美元平均汇率下降4.4%[238] - 2023年第一季度按固定汇率计算的租户收入为9750.8万美元，较实际收入9433.2万美元增长3.4%[307] - 公司2023年第一季度租户收入为9433.2万美元，按固定汇率计算为9750.8万美元，受汇率影响减少317.6万美元[307] 其他 - 公司2023年第一季度完成了7份租约续签，包括与Rheinmetall的租约，涉及70万平方英尺，年租金为680万美元[235] - 公司在2023年第一季度完成了7份租约续签，其中包括与Rheinmetall的租约，涉及70万平方英尺，每年净新增直线租金680万美元，总租金为3960万美元[235] - 公司签署了一份非约束性意向书，计划以5000万美元的价格出售一处房地产[265]

物业组合与租赁情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有309处物业，总计3920万平方英尺的可出租面积，出租率为98.0%，加权平均剩余租期为8.0年[19] - 公司65%的物业位于美国和加拿大，35%位于欧洲，工业/分销物业占56%，办公物业占41%，零售物业占3%[19] - 公司35%的物业位于欧洲（英国、荷兰、芬兰、法国、德国和海峡群岛），65%位于美国和加拿大，基于2022年12月31日的年化租金收入[54] - 公司总资产组合包括309处物业，总面积达39,227千平方英尺，平均剩余租期为8.0年[207] - 美国物业占总组合的71.4%，面积为28,000千平方英尺，平均剩余租期为8.3年[207] - 英国物业占总组合的12.5%，面积为4,913千平方英尺，平均剩余租期为8.6年[207] - 公司房地产投资组合截至2022年12月31日，总面积为469,000平方英尺[201] - 公司房地产投资组合中，平均剩余租赁期限最长的为16.1年[201] - 公司房地产投资组合中，最大的单一物业面积为806,000平方英尺[201] - 公司房地产投资组合中，最短的剩余租赁期限为0.2年[201] - 公司房地产投资组合中，涉及多个国家和地区的物业[201] - 公司未来十年及以后的最低基础租金收入预计为26.47674亿美元，其中2023年为3.35047亿美元[214] - 2023年将有20份租约到期，涉及年化直线租金943.8万美元，占总组合的2.8%[215] - 2024年将有31份租约到期，涉及年化直线租金3631.5万美元，占总组合的10.7%[215] - 2028年将有42份租约到期，涉及年化直线租金3498.8万美元，占总组合的10.3%[215] - 2029年将有24份租约到期，涉及年化直线租金3333.9万美元，占总组合的9.8%[215] - 2032年将有32份租约到期，涉及年化直线租金2569.7万美元，占总组合的7.5%[215] - 公司没有单一租户的租金收入或租赁面积超过总组合的10%[216] - 位于英国的McLaren物业年化租金收入占总组合年化直线租金的5.0%[217] 租户与租金收入 - 公司60.5%的租金收入来自投资级租户，其中34.9%为实际投资级租户，25.6%为隐含投资级租户[23] - 截至2022年12月31日，公司94.5%的租约包含租金递增条款，平均每年递增1.2%[24] - 公司63.4%的租约为固定租金递增，平均增幅为1.7%，25.9%的租约基于消费者价格指数（CPI）调整，5.2%基于其他指标调整，5.5%不含任何递增条款[107] - 公司5.5%的年化租金收入来自不含租金递增条款的租约，这影响了公司覆盖运营成本的能力[86] - 公司18%的年度租金收入来自剩余租期超过10年的长期租约，长期租约可能导致租金收入低于市场水平[85] - 公司的主要租户之一占2022年12月31日年度租金收入的5%，租户财务状况恶化可能导致投资价值下降[71] - 公司租户行业集中度较高，汽车制造业和金融服务业各占2022年12月31日年度租金收入的12%[74] - 汽车制造业物业占总组合的11%，年化直线租金为40,889千美元，占总组合的12%[209] - 金融服务业物业占总组合的8%，年化直线租金为40,432千美元，占总组合的12%[209] - 美国密歇根州物业占总组合的16.1%，年化直线租金为52,938千美元，占总组合的15.5%[213] - 英国物业占总组合的12.4%，年化直线租金为59,000千美元，占总组合的17.4%[213] - 荷兰物业占总组合的2.6%，年化直线租金为15,616千美元，占总组合的4.6%[213] - 芬兰物业占总组合的3.7%，年化直线租金为13,500千美元，占总组合的4.0%[213] - 德国物业占总组合的4.0%，年化直线租金为10,113千美元，占总组合的3.0%[213] 融资与债务 - 公司通过多种融资方式支持业务，包括发行普通股和优先股、物业抵押贷款、循环信贷额度以及2027年到期的5亿美元3.75%优先票据[27] - 公司持有12亿美元（6.653亿美元、2.616亿英镑和2.454亿欧元）的抵押贷款应付票据[59] - 公司循环信贷额度下未偿还债务为6.7亿美元（2.87亿美元、5700万英镑、2.671亿欧元和3800万加元）[60] - 截至2022年12月31日，公司总债务为24亿美元，其中12亿美元为有担保债务，6.7亿美元为循环信贷额度，5亿美元为高级票据[125] - 2023年公司有2.495亿美元的债务到期，加权平均利率为2.8%[128] - 公司30%的债务为浮动利率，截至2022年12月31日，加权平均利率为4.4%[131] - 公司可能面临利率上升的风险，2022年信贷设施的利率从2.7%上升至4.6%[128] - 公司可能无法以有利条件获得债务或股权融资，从而限制其通过物业收购实现增长战略的能力[45] - 公司可能无法增加可用于支付股息的现金，可能需要减少股息支付或寻找其他融资来源[46] - 公司债务协议中的条款限制了其支付股息的能力，包括普通股、A系列优先股和B系列优先股的股息[48] - 公司可能无法以可接受的条款借入资金，这可能限制公司购买物业或满足其他资本需求的能力[133] - 债务市场状况可能影响房地产投资资本总量，进而导致房地产资产价格或价值下降，影响公司资产价值和出售资产的价格[134] - 债务协议中的限制性条款可能影响公司业务，包括限制公司及其子公司进行某些交易，并要求公司遵守多项财务维护条款，如最大债务与资产价值比率、最低固定费用覆盖率等[135] - 公司可能无法在发生“控制权变更触发事件”时筹集足够资金回购高级票据，可能导致债务加速到期并触发违约[138] - 评级机构对公司债务证券的评级下调或撤销可能增加未来借款成本并减少资本获取途径[139] 风险与挑战 - 公司面临与代理权争夺相关的不确定性和成本[41] - 公司面临与COVID-19大流行相关的风险，包括对租户及其业务的负面影响[41] - 公司国际投资面临外汇风险，汇率波动可能影响其收入和运营现金流[61] - 公司使用外汇衍生品（如期权、货币远期和交叉货币互换协议）来管理GBP-USD和EUR-USD汇率波动的风险，但无法保证对冲策略的成功[63] - 公司面临来自股东代理权争夺和激进股东行动的风险，Blackwells Onshore已提名两名董事候选人并提交六项非约束性提案，可能导致诉讼和业务中断[64][65][66] - 公司物业的地理集中度较高，英国占2022年12月31日年度租金收入的17%，欧洲其他国家占18%，美国密歇根州占16%[72] - 英国脱欧可能导致英镑和欧元汇率波动，影响公司在英国和欧洲的物业和运营表现[75] - 公司大部分物业为单一租户，租户违约可能导致收入减少和重新租赁成本增加[76][77] - 公司40%的租户未获得信用评级或评级低于“投资级”，增加了租户违约的风险[84] - 公司可能因无法获得未来租户改善或资本需求的资金而影响物业价值或租赁条件[89] - 公司可能因物业空置时间过长而导致收入减少，进而影响物业的转售价值[87] - 公司可能因无法在需要时出售物业而受到限制，尤其是持有不足两年的物业可能面临100%的禁止交易税[91] - 公司可能因物业锁定期条款而无法出售或再融资，进而影响现金流[92] - 公司可能因物业运营费用增加而减少现金流，尤其是租金不足以覆盖运营费用时[93] - 公司可能因物业税增加而减少现金流，尤其是增加的税费无法转嫁给租户时[94] - 公司可能因气候变化和极端天气事件导致物业受损或需求下降，进而影响现金流[100] - 公司依赖于顾问和物业经理提供关键人员和服务，任何顾问财务状况或声誉的恶化都可能影响公司的运营表现[110] - 公司成功很大程度上依赖于顾问及其附属机构的关键人员，包括首席执行官James L. Nelson和首席财务官Christopher J. Masterson[111] - 公司顾问的初始合同期限至2035年6月1日，若提前终止合同，公司可能需要支付高达前一年顾问补偿2.5倍的终止费用[114] - 公司可能在未来收购或发起商业房地产债务或投资于商业房地产相关证券，这将增加公司的风险敞口[121] - 公司顾问和其他服务提供方的网络安全措施可能不足以保护公司免受所有风险，任何重大网络安全事件都可能对公司产生不利影响[116] - 公司依赖顾问及其关联方进行投资决策，可能面临利益冲突，导致投资机会被分配给其他实体[141] - 公司可能通过发行额外股票稀释现有股东权益，截至2022年12月31日，公司已发行104,141,899股普通股、6,799,467股A系列优先股和4,695,887股B系列优先股[154] - 公司普通股和优先股的交易价格可能因市场因素大幅波动，包括公司财务状况、收购能力、租户财务状况等[150] - 公司依赖其运营合伙公司及其子公司提供现金流，但在破产或清算时，公司资产将优先用于偿还运营合伙公司及其子公司的债务[153] - 公司可能通过发行额外优先股或增加债务影响普通股和优先股的股息支付能力，并可能稀释现有股东权益[155] - 公司可能通过现有或未来的市场计划发行普通股或B系列优先股，用于支付顾问费用或收购物业时发行OP单位[156] - 公司未来发行股票的时间和数量取决于市场条件和其他不可控因素，无法预测[157] - 公司章程规定，除非董事会豁免，任何个人不得持有超过9.8%的公司股票，这可能延迟或阻止控制权变更[158] - A系列和B系列优先股的转换和赎回条款可能使第三方收购公司更加困难，从而影响股东获得溢价的机会[159] - 公司董事会分为三类，每类董事任期三年，这种分类可能延迟或阻止控制权变更[160] - 公司董事会通过的股东权利计划可能使第三方收购公司更加困难，计划将于2024年4月8日到期[161] - 马里兰州法律禁止某些业务合并，可能使公司被收购更加困难[162] REIT相关事项 - 公司自2013年起选择作为REIT纳税，需每年分配至少90%的REIT应税收入以保持资格[30] - 公司可能因未能保持REIT资格而面临美国联邦所得税和潜在的州和地方税[170] - 如果公司失去REIT资格，将按公司税率缴纳美国联邦所得税，并在四年内无法重新获得REIT资格[171] - 失去REIT资格将减少公司可用于投资或分配给股东的净收益，并可能要求借款或出售资产以支付税款[172] - 公司作为REIT可能面临100%的禁止交易税，特别是在出售被视为库存或主要用于销售的财产时[176] - 公司必须每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，否则将面临4%的不可抵扣消费税[174] - 公司可能选择保留出售财产所得的净资本收益，并直接支付美国联邦所得税，股东将被视为直接支付该税款[173] - 公司可能因出售租赁回交易被重新定性为融资交易而失去REIT资格[175] - 公司可能因与TRS的交易不符合公平交易原则而面临100%的消费税[178] - 公司可能因OP未能被视为合伙企业或被视为公司而失去REIT资格[179] - 公司可能选择以普通股形式分配股息，股东可能需要支付超过现金部分的联邦所得税[180] - 公司可能因遵守REIT要求而被迫放弃或清算其他有吸引力的投资机会[186] - 公司董事会可能在不经股东批准的情况下撤销REIT资格，导致公司面临联邦所得税并减少股东分配[187] - 公司可能面临不利的税收立法或监管变化，增加税务负担并影响股价[188] - 公司董事会有权在特定情况下撤销REIT选举，转为非REIT的C类公司[190] - REIT的股东限制可能导致市场活动受限，影响业务合并机会[191] - 非美国股东需缴纳30%的美国联邦预扣税，除非适用税收条约[194] 收购与投资 - 2022年，公司收购了三处物业，总价值为3390万美元，包括资本化的收购成本[26] - 公司收购了多个物业组合，包括Malthurst（2处物业，4千平方英尺，剩余租期11.7年）和HBOS Thermo Fisher（3处物业，36千平方英尺，剩余租期2.6年）[203] - 公司收购了Black & Decker的1处物业，面积为71千平方英尺，剩余租期为10.4年[203] - 公司收购了Capgemini的1处物业，面积为90千平方英尺，剩余租期为3.6年[203] - 公司收购了Merck & Co.的1处物业，面积为146千平方英尺，剩余租期为2.7年[203] - 公司收购了Waste Management的1处物业，面积为84千平方英尺，剩余租期为5.0年[203] - 公司收购了Intier Automotive Interiors的1处物业，面积为153千平方英尺，剩余租期为1.4年[203] - 公司收购了HP Enterprise Services的1处物业，面积为99千平方英尺，剩余租期为3.2年[203] - 公司收购了FedEx II的1处物业，面积为12千平方英尺，剩余租期为1.2年[203] - 公司收购了Shaw Aero Devices, Inc.的1处物业，面积为131千平方英尺，剩余租期为10.0年[203] - 公司收购了Dollar General - 39-Pack的21处物业，总面积为200千平方英尺，剩余租期为5.2年[203] 运营与现金流 - 截至2023年1月31日，公司已收取2022年第四季度100%的原始现金租金，与2022年前三个季度一致[28] - 公司主要通过Global Net Lease Operating Partnership, L.P.及其全资子公司开展业务，并由Advisor和Property Manager管理日常运营[29] - 公司直接雇佣的唯一员工位于欧洲，负责提供税务服务，其余服务由Advisor和Property Manager的员工提供[37] - 公司2022年运营现金流为1.818亿美元，支付总股息为1.875亿美元，包括普通股、A系列优先股、B系列优先股和LTIP单位的股息[50]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年收入为3.789亿美元，净亏损为840万美元，主要由于2021年的一次性终止费用和应收款项未在2022年重复 [46] - 2022年调整后EBITDA为2.881亿美元，FFO为1.669亿美元（每股1.61美元），AFFO为1.729亿美元（每股1.67美元） [46] - 第四季度收入为9390万美元，FFO为2360万美元（每股0.23美元），AFFO为4220万美元（每股0.41美元） [47] - 公司2022年支付普通股股息1.668亿美元（每股1.6美元） [46] - 第四季度末净债务为23亿美元，加权平均利率为4%，净债务与调整后EBITDA比率为8.5倍 [48] - 流动性为1.923亿美元，包括1.033亿美元现金和8900万美元的信贷额度 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司2022年完成了12个租约续签和4个租户扩建项目，新增1540万美元的净直线租金，加权平均剩余租期为9.2年 [39] - 2022年完成了3笔物业收购，总价值3330万美元，加权平均资本化率为7.7%，加权平均剩余租期为13.6年 [44] - 2022年处置了3处物业，总价值5600万美元 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司全球投资组合价值45亿美元，包括309处物业，分布在美加英欧，涵盖138个租户和51个行业 [36] - 物业组合中56%为工业和配送物业，41%为办公物业，其余为长期租赁给零售租户 [36] - 2022年底组合入住率为98%，加权平均剩余租期为8年，60.5%的年直线租金来自投资级或隐含投资级租户 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于工业和配送物业，同时保持对零售物业的谨慎态度 [15] - 公司将继续通过租户扩建和租约续签来加强投资组合 [52] - 公司将继续在全球范围内寻找高质租户的物业收购机会 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2022年表现证明了其投资组合的韧性，尽管面临通胀和利率上升的挑战 [34] - 公司预计2023年将继续保持强劲的运营势头，并利用不断变化的房地产市场机会 [42] - 公司预计2023年将是一个良好的收购年，并已完成了7500万美元的收购 [93] 其他重要信息 - 公司2022年普通股表现优于标普500指数11%，优于同行32% [34] - 公司2022年完成了7500万美元的Boots UK物业收购，资本化率为10.6%，租期剩余11.5年 [41] - 公司2022年完成了156000平方英尺的租约续签和租户扩建项目，新增70万美元的年直线租金 [43] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于Boots UK收购的资本化率和零售物业策略 - 公司表示Boots UK收购的资本化率为10.6%，尽管零售物业不是核心资产类别，但由于租户信用良好且资本化率极具吸引力，公司决定进行收购 [25][41][75] - 公司强调不会因此改变策略，仍将专注于工业和配送物业 [25][75] 问题: 关于2023年收购机会和市场展望 - 公司预计2023年将在美国和欧洲看到更多收购机会，资本化率预计在7.5%至8.5%之间 [63][87] - 公司表示将保持选择性，专注于高质量投资级租户和良好位置的物业 [90] 问题: 关于债务管理和利率策略 - 公司计划在短期内使用信贷额度，并考虑在利率下降时进行长期债务融资 [16][95] - 公司正在评估是否增加利率互换以管理固定和浮动利率债务的平衡 [98] 问题: 关于租约续签和租户对话 - 公司表示正在积极与租户进行续签对话，预计2023年将有更多续签和扩建活动 [60] 问题: 关于Boots UK收购的动机和定价 - 公司表示此次收购是由于卖方动机强烈，且公司提供了全现金报价，最终以极具吸引力的价格完成交易 [107]

业绩总结 - 截至2022年，公司从租户获得的收入为3.789亿美元，净亏损为840万美元，调整后的运营资金为1.729亿美元[70] - 2022年公司实现了380万平方英尺的租约续签和扩展活动，预计将产生1.54亿美元的新净直线租金[69] - 2022年公司收取了100%的原始现金租金，连续九个季度保持这一水平[64] - 2022年公司核心运营资金（Core FFO）为1.73亿美元，较2021年持平[81] - 2022年调整后的运营资金（Adjusted FFO）为1.73亿美元，较2021年持平[81] - 2022年公司净收入为12,023千美元，较上年的11,366千美元增长了5.8%[132] - 2022年收入来自租户为394,208千美元，较2021年的378,857千美元增长了4.3%[132] 用户数据 - 截至2022年第四季度，GNL的物业总数为309个，租赁率为98.0%[21] - GNL的投资组合中，60.5%的年化直线租金来自投资级评级的租户[6] - GNL的租户中，34.9%为实际投资级评级，25.6%为隐含投资级评级[29] - GNL的租赁合同中，94.5%包含年度现金租金增长条款[21] - 94%的租赁合同包含年现金基础租金增长，平均增长率为1.2%[64] 未来展望 - 2023年第一季度收购了Boots UK Limited的8个物业组合，购买价格为7550万美元，剩余租赁期限为11.5年[43][46] - 2022年公司在租赁扩展中，旧的加权平均剩余租赁期限为3.7年，新的加权平均剩余租赁期限为9.2年[50] - 自2020年以来，GNL超过82%的收购集中在工业和配送领域[2] 新产品和新技术研发 - GNL的管理团队具备丰富经验，能够有效推动跨境收购活动[5] 市场扩张和并购 - 2022年公司完成了三项收购，总金额为3330万美元，平均资本化率为7.7%，剩余租赁期限为13.6年[69] - 2022年公司在英国完成了一项完全非市场交易的收购，显示出其强大的关系网络[36] - GNL的投资组合覆盖11个国家和地区，涉及51个行业[21] 财务状况 - 截至2022年，公司流动性充足，现金及现金等价物为1.03亿美元，未来借款可用额度为8900万美元[80] - 截至2022年，公司总债务为24亿美元，减去现金及现金等价物后净债务为23亿美元[86] - 2022年第四季度，公司的净债务与企业价值比率为60.0%[84] - 2022年第四季度，公司的净债务与调整后EBITDA比率为8.5倍[84] - 2022年第四季度，公司的利息覆盖率为2.9倍[84] - 2022年公司加权平均利率为4.0%[84] 负面信息 - 2022年公司面临的风险包括市场和经济挑战，可能影响运营结果和财务状况[117] - 2022年调整后的运营资金（AFFO）为$147,330千，较2021年的$172,855千有所下降[133] - 2022年每股调整后的运营资金（AFFO per share）为$1.67，较2021年的$1.77有所下降[133] - 2022年资金运营（FFO）为$166,899千，较2021年的$170,419千有所下降[133] - 2022年每股资金运营（FFO per share）为$1.61，较2021年的$1.73有所下降[133]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to __________ Commission file number: 001-37390 Global Net Lease, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 45-277197 ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO同比增长9.6%至4830万美元，合每股0.47美元 AFFO为4130万美元，合每股0.40美元 [8] - 按固定汇率计算，第三季度收入将增加120万美元至9380万美元 同比将增加490万美元至9750万美元 [8] - 第三季度收入为9260万美元，归属于普通股股东的净利润为970万美元 [18] - 截至第三季度末，净债务为22亿美元，加权平均利率为3.5% 现金及等价物为1.28亿美元 [20] - 净债务与过去12个月调整后EBITDA的比率为8倍 [20] - 加权平均债务期限为4.2年，债务包括5亿美元高级票据、6.051亿美元多币种循环信贷额度和13亿美元未偿还抵押贷款 [21] - 利息覆盖率为3.3倍 [21] - 截至2022年9月30日，流动性约为2.069亿美元 [22] - 第三季度向普通股股东分配股息4170万美元，合每股0.40美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自2020年初以来，82%的收购为工业和配送资产，使该类资产占投资组合的56% [7] - 第三季度完成了两项租约续签和一项租户扩建项目，总面积近85万平方英尺 年初至今的活动面积为360万平方英尺 [10] - 年初至今的续租和扩建租赁增加了1.17亿美元的净新增直线租金，新的加权平均剩余租期为9.3年 [11] - 截至第三季度末，44亿美元、310处物业的投资组合的加权平均剩余租期为8.1年 [12] - 投资组合中56%为工业和配送资产，41%为办公资产，3%为零售资产 [14] - 年初至今完成了3330万美元的收购 [15] - 第三季度出售了一处美国物业，并同意出售另外两处物业，总处置金额超过1.1亿美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 地理分布上，236处物业位于美国和加拿大，74处位于英国和西欧，分别占年化直线租金收入的66%和34% [12] - 投资组合中有141个租户，涉及51个行业，没有单一行业占投资组合的12%以上，也没有单一租户占投资组合的5%以上 [13] - 超过94%的租约包含年租金增长条款 [13] - 64%的租约采用固定利率增长，25.6%基于消费者价格指数增长，4.7%基于其他指标增长 [13] - 61%的年直线租金来自投资级或隐含投资级租户 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于增加工业和配送资产的组合，成功延长和扩大租约，保持99%的入住率，并建立有吸引力的收购渠道 [6] - 公司继续推进其差异化的国际和国内战略 [6] - 公司专注于租户信用、工业收购和非核心零售处置 [14] - 公司继续通过收购北美和欧洲高度可靠的单一租户工业和配送物业来扩大投资组合 [16] - 公司的主要固定利率债务和全面的对冲策略有助于减少近期利率和外汇波动的影响 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其最佳投资组合具有良好的资本增值潜力，并为股东提供极具吸引力的当前股息收益率 [7] - 公司认为其独特的全球能力、强大的资产负债表和最佳房地产资产继续支持其积极表现 [9] - 公司对2022年的重点领域之一是资产管理，并继续建立租赁势头 [9] - 公司认为其投资组合具有长期租约、投资级和其他高质量租户、平衡的资产类别以及强大的地理和行业多样性 [24] - 公司认为其处于有利地位，能够在2022年剩余时间和明年继续增强投资组合并为股东增加收益 [24] 其他重要信息 - 公司使用非GAAP财务指标来评估财务表现，这些指标不应孤立考虑或替代根据GAAP编制的财务结果 [4] - 公司提醒投资者注意前瞻性陈述的风险和不确定性 [3] - 公司建议投资者参考其SEC文件以了解可能导致差异的风险因素的更详细讨论 [3] 问答环节所有的提问和回答 问题: 外汇对AFFO每股收益的影响以及增加对冲的考虑 - 外汇对AFFO的影响为260万至270万美元的减少 本季度实现了240万美元的对冲收益 [28] - 公司专注于对冲净现金流，以最小化风险 目前没有计划超出现金流进行对冲 [29] - 对冲成本非常低，不需要在第一天支付现金 [30] 问题: 处置非核心资产的目标 - 公司将继续处置非核心资产，主要是零售资产 其他资产表现良好，只有在租户搬出等特殊情况下才会出售 [31] - 公司的目标是净债务与EBITDA的比率降至6倍左右 目前由于经济环境谨慎部署资本 [33] 问题: 租约续签和新租约的进展 - 新租约的租金增长率为2%至4% 续租时也采用类似策略 由于投资组合质量高，租户没有提出异议 [36] 问题: 欧洲租户信用健康状况和未来收购 - 大多数欧洲租户为投资级，信用状况良好 公司对欧洲收购持谨慎态度，寻求更高的资本化率 [38][39] 问题: 资产出售的详细信息 - 第三季度出售了一处约300万美元的小型物业 预计第四季度将出售一处约4800万美元的法国办公物业 明年将出售一处超过6000万美元的空置物业 [42][43] 问题: 明年到期债务的计划 - 公司正在评估选择，可能使用信贷额度为英国债务再融资 [50] - 公司将在接近到期日时做出决定，以找到最佳定价 [51] 问题: 多币种信贷额度的利率变化 - 由于对冲，利率保持相对稳定 [53] - 约25%的债务为纯浮动利率，无对冲 [56] 问题: 外汇对净利润的影响 - 外汇是净利润的逆风，因为欧元和英镑走弱导致转换为美元的收入减少 [57]