UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________ FORM 10-Q QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction (Commission File Number) 919-872-4924 (Registrants' telephone number, including area code) ______________ (I.R.S. Employer Identification Nu ...

财务数据和关键指标变化 - 2018年公司每股FFO为3.45美元，接近原预期3.35 - 3.47美元的高端 [12] - 2018年同店物业现金NOI增长0.7%，调整后为1.1%，原预期范围为1% - 2% [12] - 2018年二代办公租赁现金租金价差为4%，GAAP租金价差为19% [13] - 2018年宣布2.85亿美元98.3%预租开发项目，交付8500万美元99.6%租赁项目 [13] - 2018年出售8600万美元非核心物业 [14] - 2018年第四季度每股FFO为0.86美元，同店物业现金NOI增长1.5% [15] - 2018年年底投资组合入住率为91.9% [15] - 2018 - 2019年连续第三年提高股息至每股年化1.90美元，自2017年初以来股息增长12% [16] - 2019年每股FFO初始展望为3.44 - 3.56美元，中点为3.50美元 [16] - 调整后2019年每股FFO中点增长3.8% [17] - 2019年同店物业现金NOI增长展望为2% - 3% [18] - 2019年处置物业展望为1 - 1.5亿美元，收购物业展望为0 - 2亿美元，开发展望为1 - 3.75亿美元 [18][19] - 2019年第四季度净收入为每股0.51美元 [47] - 2019年G&A预计在4050 - 4250万美元，调整后中点下降2% [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年第四季度二代办公租赁签约91.8万平方英尺，现金租金价差5.8%，GAAP租金价差20.2% [15] - 2019年第四季度新二代租赁38.4万平方英尺，净有效租金每平方英尺16美元，GAAP租金价差20.2%，现金租金价差5.8% [29] 各个市场数据和关键指标变化 亚特兰大 - 2018年第四季度净吸纳量为33.1万平方英尺，有330万平方英尺开发项目在建，约30%预租 [35] - 2018年第四季度签约30万平方英尺二代租赁，GAAP租金价差16.9% [35] 罗利 - 2018年第四季度净吸纳量为94.4万平方英尺，甲级要价同比上涨8%，甲级市场入住率年末为90% [37] - 有220万平方英尺办公空间在建，约55%预租 [38] - 2018年第四季度签约9.3万平方英尺二代租赁，GAAP租金价差21.1% [39] 纳什维尔 - 2018年第四季度净吸纳量为18.1万平方英尺，市场入住率年末为90%，较上季度提高20个基点 [40][41] - 有250万平方英尺竞争性投机空间，约17%预租，预计2019年交付100万平方英尺，目前39%预租 [41] - 2018年第四季度签约12万平方英尺二代租赁，GAAP租金价差32.1% [41] 坦帕 - 2018年净吸纳量为13.6万平方英尺，甲级租金同比上涨3.6%，约58万平方英尺在建 [43] - 2018年签约18.9万平方英尺二代租赁，GAAP租金价差23.8%，年末入住率为95.3% [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续以开发为关键增长引擎，持续筛选投资组合，出售非核心物业，改善资产负债表 [13][14] - 公司致力于在目标债务与EBITDAre比率4.5 - 5.5倍的范围内增长，有灵活性为开发管道剩余3.3亿美元提供资金 [55] - 公司在寻找收购机会时，因资产质量和价格回报问题未找到合适项目，也会常规考察新市场 [76][77][78] - 对于纳什维尔120万平方英尺土地，公司希望有重要锚定客户后再开发，可分小部分建设 [68] - 公司在罗利、纳什维尔、亚特兰大、坦帕、匹兹堡等地就定制开发项目与潜在用户进行常规对话 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 金融市场波动是新常态，但经济基本面有利于增长，公司市场需求健康，新供应风险可控，租金持续上涨 [5][6][7] - 公司对纳什维尔前景感到兴奋，对投资组合表现满意，对其前景感到鼓舞 [7][11] - 2019年公司预计同店物业NOI增长加速，入住率年初下降后下半年回升，年末目标为91.25% - 92.75% [30][33] - 公司认为市场环境健康，对优质、位置好的办公产品需求将持续 [45] 其他重要信息 - 公司宣布开发罗利西部7号格伦湖项目，造价4100万美元，12.6万平方英尺，2019年第二季度动工，2020年第三季度完工，2021年第四季度稳定，目前28%预租 [20][21] - 公司获得2.25亿美元远期利率互换，锁定美国10年期国债利率2.86%，若融资将用于偿还2020年6月到期的2.25亿美元定期贷款并减少信贷额度借款 [56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑填补较大空置空间的指导 - 公司年末入住率指导范围91.25% - 92.75%，包含多种租赁情景，预计填补部分较大空置空间，世纪中心FBI空间约83%已签意向书 [59][60][61] 问题2: FBI空间是否包含在指导中 - 已包含，约83%签意向书的部分将在年末入住 [61] 问题3: T - Mobile空间对NOI的影响 - 2019年无影响，若2020年腾空且无回填，同店NOI全年影响约60 - 75个基点，2020年有部分NOI [62][63] 问题4: 2020年是否有其他较大规模迁出 - 2020年只有三份超10万平方英尺租约到期，两份情况良好，T - Mobile将迁出 [66] 问题5: 纳什维尔120万平方英尺土地的开发策略 - 公司希望有重要锚定客户后再开发，目前市中心有大量投机性建设，会谨慎对待，但有合适客户可随时动工 [68][69] 问题6: 定制开发项目可能所在市场 - 主要在罗利、纳什维尔、亚特兰大、坦帕、匹兹堡，公司有土地和设计，正与潜在用户常规对话 [70] 问题7: 未进行收购的原因及是否考虑新市场 - 未收购是因资产质量和价格回报问题，公司会常规考察新市场，需合适价格和规模机会进入 [76][77][79] 问题8: 租户需求中跨市场或新进入市场租户情况及租户迁出市场情况是否变化 - 因市场而异，第四季度部分新交易有跨市场租户，亚特兰大、纳什维尔和罗利有较多跨市场迁入，租户迁出市场情况无明显变化 [80][81] 问题9: 4.87亿美元开发管道的稳定收益率预期及新格伦湖项目情况 - 公司未按项目披露回报，开发项目实现A + %的GAAP回报并持续以此为目标 [87] 问题10: 材料和劳动力成本增加的影响 - 增加了用户成本，但公司未降低回报要求 [88] 问题11: 同店NOI指导中费用是否会回归较低水平 - 预计运营费用增长约2.5%，为通胀和正常增长水平 [89] 问题12: 如何在劳动力市场紧张情况下控制G&A费用 - 公司有强大系统和人员基础，减少了总建筑面积和建筑数量，向单一地址集中，延长了租约期限 [91] 问题13: 2019年主要市场租金增长预期及排名 - 最强市场为纳什维尔、罗利、坦帕，其次是亚特兰大，其他市场增长较慢，整体租金增长2% - 5% [95] 问题14: 同店NOI全年节奏及免租期结束时间和下半年加速情况 - NOI预计全年加速增长，随着直线租金和优惠结束及控制运营费用，下半年将提升，2019年同店入住率同比略低，年初入住率逆风更明显 [98][99][101] 问题15: 租户决策时间是否变化 - 整体变化不大，与GSA的续约讨论近期放缓，租户决策时间因交易而异，自金融危机后决策更谨慎 [104][105] 问题16: 建筑成本和土地成本变化情况 - 建筑成本每年约增长0.5%，因项目而异，劳动力是重要因素，全国差异不大 [106] 问题17: 收购竞标者减少是否会促使公司更积极处置非核心资产 - 收购和处置的买家群体不同，处置资产的资本化率在7.5% - 8.5%，规模较小，部分处置销售周期可能较长 [109][111] 问题18: 对联合办公或灵活租赁供应商的看法及市场接受度变化 - 联合办公行业发展迅速，模式从针对小企业转向企业客户，更多房东感兴趣并寻求合作，公司已进行六笔交易，占年收入0.85%，会注意客户组合和规模，传统房东可一定程度复制 [115][116][120] 问题19: 复制联合办公空间是否需要额外资本支出 - 若公司开展相关业务，可能采用小开放套房加公共区域形式，目前交易为直接租赁，管理协议租赁需谨慎考虑资本支出和回报 [122][123] 问题20: 是否会采用管理协议类型租赁 - 目前未采用，但不排除未来可能性 [124]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-K [X] Annual Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 OR [ ] Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from________ to___________ HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (Commission File Number) Maryland 001-13100 56-1871668 (I.R.S. Emplo ...