财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股1美元，较2021年第二季度增长8% [24] - 净收入为5050万美元，即每股0.48美元 [40] - 调整FFO展望至每股3.92 - 4.00美元，中点较之前提高0.06美元，自2月引入2022年展望以来中点提高超3% [42] - 6月30日债务与EBITDAre比率为5.2倍，已恢复到收购PAC前的水平 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度签署117笔二代交易，总面积68.3万平方英尺，包括24.3万平方英尺新交易，扩张与收缩比例为2:1；签署49笔新交易，7月签署超35万平方英尺二代租约，包括13万平方英尺新交易 [27] - 第二季度GAAP租金增长12.6%，净有效租金为每英尺16.98美元，较前五个季度平均水平高10%，为2020年第三季度以来最高 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场持续有迁入人口，失业率低于全国平均水平，周二至周四实体入住率最高，多个BBD和资产达到或接近疫情前水平，二季度活动多来自小用户，主要在郊区BBD [29] - 罗利季度末入住率91.9%，租赁量最大，达19.9万平方英尺，市场租金同比增长6%，连续三个季度实现正净吸纳量 [30] - 夏洛特季度末入住率94%，签署3.3万平方英尺租约，包括美国银行大厦2.2万平方英尺新交易，650 South Tryon有良好租赁势头 [30] - 纳什维尔签署9.5万平方英尺租约，包括17笔新交易，入住率稳定在95%，Virginia Springs II开发项目已100%出租，市场租金同比增长6%，就业增长率达5.5%，高于全国平均水平 [31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略是通过开发、收购和持有优质差异化办公楼组合，在市场的BBD区域实现长期有吸引力和可持续回报，选择人口和就业增长超全国平均、经济实惠且商业友好的市场 [9] - 进入达拉斯市场，与Granite Properties合作开发两个项目，分别是Granite Park Six和23Springs，增加总开发管道至5.59亿美元，32.7%已预租 [11][12][15] - 出售1.01亿美元非核心物业，包括9100万美元办公楼和1000万美元土地，实现到2022年年中将资产负债表指标恢复到收购PAC前水平的目标 [19] - 计划通过退出匹兹堡市场为进入达拉斯市场提供资金，预计完成达拉斯新项目稳定和匹兹堡市场退出后，结合预期的G&A节省，将大致保持杠杆中性并增加现金流，同时提高投资组合质量和长期增长率 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其地理位置、BBD选择、投资组合质量、开发管道、土地储备和强大的资产负债表使其相信未来会更好 [26] - 尽管投资销售市场因利率上升和资本稀缺而不确定，但公司资产负债表状况良好，无需筹集外部资本来支持收购和开发项目，预计未来几个季度市场仍将波动，但低杠杆运营使其能够抓住机会进行额外投资 [20][21] - 公司团队在按时和按预算交付项目方面的成功记录，使其对当前开发管道和未来机会充满信心，包括土地储备支持的超40亿美元未来潜在开发项目 [33] 其他重要信息 - 二季度有一笔土地销售收益0.02美元，以及与单个客户租金损失和直线租金应收账款非现金信贷损失相关的损失0.02美元，两者基本相互抵消 [40] - 重新安排2亿美元无担保银行定期贷款，将到期日从2022年11月延长至2026年5月，借款利率降低约15个基点；获得1.5亿美元延迟提取无担保银行定期贷款，需在2022年8月前提取，2027年5月到期 [44][45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明二季度租户减值的背景，以及信用观察名单情况，是否会持续出现此类问题 - 是纳什维尔的一个客户因合同取消业务下滑，公司保守处理，冲销其直线租金储备和应收账款，但该客户已转租部分空间，公司预计可直接与转租租户合作，未来风险较小，不代表投资组合存在其他信用问题，自疫情以来公司每月租金收取率超99% [57][58] 问题2: 该客户所在行业及是否仍在投资组合内 - 该客户在医疗保健行业，已被移出占用名单，这也是降低年末入住率范围上限的原因之一 [59] 问题3: 年底前进行更多资产出售并导致数据下降的可能性 - 由于资本市场波动，价格发现困难，债务成本上升且可用性降低，公司对今年剩余时间的资产处置持保守态度；即使有处置收益，也可能在年底，对FFO展望影响较小 [63][64][65] 问题4: 市场价格发现情况，是否有资本回报率、内部收益率或每英尺价格的变化 - 6月和7月有少量交易完成，但价格是5月确定的，亚特兰大有一笔高调交易未达到指导价格，但资本回报率仍有中4%左右，公司在等待过去45天定价的交易情况 [66] 问题5: 买家群体情况 - 更多是现金买家，债务市场困难，全现金买家可能有机会以市场清算价格购买卖家需要出售的资产，买家群体较浅 [67] 问题6: 除650 Tryon收购外，是否有其他已知事项对第三或第四季度FFO每股收益有重大正负影响 - 主要影响因素包括650 Tryon收购、利率上升导致利息费用增加、第三季度通常是利润率最低的季度，第四季度利润率与第二季度相似，这些因素可帮助推测FFO范围中点的变化 [72][73][74] 问题7: Tivity是否仍在协商，是否确定搬出 - Tivity确定搬出，公司正在协商大部分空间的回填，谈判正在进行中，有一个强劲的潜在租户 [76] 问题8: 夏洛特南端开发项目的时间安排，是否可以分开出售建筑并让公寓先开工而不与办公楼开工绑定 - 该地块有多种开发方式，可先建住宅再建办公楼，也可增加酒店组件，目前有一些现有建筑有租期，公司可收取租金并在未来几年规划开发 [78][79] 问题9: 匹兹堡何时进入待售和终止运营类别，是否会有减值和FFO影响项目，如遣散费等在2022年下半年还是2023年影响财务报表 - 不会进入终止运营类别，因为不是单独的业务板块；待售情况取决于何时签订合同，目前没有预设时间表；预计遣散费或关闭办公室相关成本不会对G&A费用产生重大影响 [81][82] 问题10: 解释进入达拉斯采用合资开发结构的原因，特别是考虑到该市场供应增加的情况 - 达拉斯是增长最快的市场之一，疫情期间增长加速，公司与Granite Properties合作，该公司在达拉斯有30年运营经验，在最佳BBD区域有开发经验且经历过市场周期考验，合资开发可实现更好回报，是进入达拉斯市场的最佳方式 [85][86][88] 问题11: 计划退出匹兹堡市场的考虑时间和时机因素 - 匹兹堡市场表现良好，但考虑到达拉斯的机会和公司股价情况，需要通过资产出售为进入达拉斯提供资金，经过数月考虑，认为匹兹堡是进入达拉斯的合适匹配，从长期增长角度做出该决定 [91][92] 问题12: 本季度FFO指导上调的主要驱动因素，是基本面还是资产和资本循环 - 中点上调0.06美元，其中0.02美元与净投资活动（650收购和处置及相应利息费用影响）有关，0.04美元是核心NOI增加，包括较低运营费用、较高租金和停车收入；部分增长来自非同店资产，同店资产增长未达到调整范围的程度，因此维持同店NOI增长范围0.5% - 2%不变 [97][98][99] 问题13: 谈谈租赁速度，过去30 - 60天是否看到科技公司租赁需求下降，对投资组合和目标市场有何影响 - 第三季度租赁开局良好，7月已签署35万平方英尺租约，包括13.3万平方英尺新客户租约，潜在客户管道良好；尽管是夏季，市场参观活动仍良好，需求多样，二季度新租赁主要来自金融和商业服务、律师事务所、保险公司和工程公司；扩张与收缩比例为2:1，超半数新客户扩大了租赁面积 [102][103][104] 问题14: 退出匹兹堡市场前需要克服的障碍，如租赁、空置或净税收收益问题 - PPG资产运营良好，租赁情况好，但受资本市场波动影响，需等待合适时机出售；EQT有一个租约将于2024年9月到期，部分楼层在转租市场，存在不确定性，公司正在处理；如果能在同一年出售两个资产，税收上可能最有利，可相互抵消收益和损失，若不能，公司有税收策略减轻影响 [108][109][111] 问题15: 达拉斯两个项目是否已开工，是否需要更多租赁才能动工，还是已完全投入项目 - 两个项目均已完全投入，Granite Park Six已开工建设，租赁活动良好，预计2023年第四季度末完工；23 Springs正在拆除现有建筑，为基础施工和停车场做准备 [112] 问题16: 谈谈整体开发管道的区域活动情况，如佛罗里达州和亚特兰大与卡罗来纳州相比的入住趋势，租赁方面哪些地区表现特别强或特别弱 - 整体较为均衡，郊区表现出色；佛罗里达州坦帕市Midtown开发项目按计划填充，奥兰多有公司迁入创造新就业机会，租赁情况良好；纳什维尔市场租金增长，郊区活动良好；夏洛特美国银行大厦和650 South Tryon租赁兴趣浓厚，南公园郊区市场需制造空间；罗利市中心是热门子市场 [115][116][119] 问题17: 进入达拉斯市场后，是否有机会立即进行增值收购，这是否会改变市场轮换的杠杆和收益增值计算 - 公司正在积极寻找收购机会，作为现金买家，如果有卖家愿意交易，公司会考虑；进入达拉斯市场的三个BBD区域将为公司提供增长机会，无论是现在还是未来 [124] 问题18: 未来一两年是否有其他市场轮换计划 - 目前没有明确计划，公司对现有平台和市场布局满意，主要集中在阳光地带，但会进行常规市场调研，不排除未来有新的市场机会 [125] 问题19: 关于Tivity，预计多久能找到新租户，以及市场估值情况 - 预计有6 - 7个月的空置期，新租户可能会逐步入驻，市场估值大致持平 [130] 问题20: 目前对股票回购的看法 - 公司会与董事会讨论股票回购问题，鉴于公司股票交易价格有折扣，会将其作为资本配置的考虑选项之一，但要确保符合公司长期利益，同时保护强大的资产负债表，不会为回购股票而增加杠杆，股票回购将视情况而定 [134][135]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 2022年第二季度租金及其他收入为1.83亿美元，同比增长9.9%，主要受收购、新开发项目投入运营及同店收入增长推动[142] - 2022年第二季度净营业收入（NOI）为1.415亿美元，去年同期为1.293亿美元；2022年上半年NOI为2.864亿美元，去年同期为2.569亿美元[200] - 2022年第二季度整体NOI比2021年同期增加1220万美元，增幅9.4%[130] - 2022年第二季度同物业净营业收入（NOI）比2021年同期减少40万美元，降幅0.4%[129] - 2022年第二季度同物业净营业收入（Same Property NOI）为1.194亿美元，与去年同期的1.198亿美元基本持平[200] - 2022年第二季度同物业现金净营业收入（Same Property Cash NOI）为1.166亿美元，略高于去年同期的1.162亿美元[200] - 2022年第二季度归属于普通股股东的运营资金（FFO）为1.081亿美元，每股1.00美元，去年同期为9950万美元，每股0.93美元[195] - 2022年上半年归属于普通股股东的运营资金（FFO）为2.185亿美元，每股2.03美元，去年同期为1.970亿美元，每股1.84美元[195] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 2022年第二季度利息支出为600万美元，同比增长31.7%，主要因平均债务余额和利率上升[147] - 浮动利率债务的加权平均利率变动100个基点，将导致年度利息费用增加或减少290万美元[205] 业务线表现：办公室租赁业务 - 公司办公室投资组合的出租率从2021年12月31日的91.2%下降至2022年6月30日的90.6%，预计2022年剩余时间平均出租率约为90.0%至91.0%[124] - 2022年第二季度新签和续签的所有办公室租约，年化GAAP租金为每平方英尺31.15美元，比相同空间之前的租约高出12.6%[125][126] - 2022年第二季度新租约的平均租期为6.1年，续租约的平均租期为4.9年，所有办公室租约的加权平均租期为5.3年[125] - 2022年第二季度新租约的租户改善成本为每平方英尺5.59美元，续租约为每平方英尺2.69美元，所有办公室租约为每平方英尺3.72美元[125] - 截至2022年6月30日，美国银行（4.0%）、Asurion（3.8%）和联邦政府（3.1%）占公司年化现金收入的3%以上[127] 业务线表现：资产组合与处置 - 匹兹堡资产（215.5万平方英尺，截至2022年6月30日出租率92.9%）占公司整体净营业收入约6%，计划退出但无明确时间表[140] - 2022年第二季度因将匹兹堡资产列为非核心，计提了3500万美元的减值损失，涉及EQT Plaza（61.6万平方英尺）[145] - 公司在2022年第二季度以1.007亿美元的总售价（扣除给买家的110万美元交割抵免前）出售了亚特兰大、格林斯博罗和坦帕的办公楼及土地，并记录了5000万美元的资产处置总收益[172] 业务线表现：开发与投资项目 - 公司通过合资方式进入达拉斯市场，开发两个甲级资产，总投资权益部分需出资5570万美元，项目已获得总计3.8亿美元的建设贷款[140] - 截至2022年6月30日，公司正在开发140万平方英尺的可出租办公物业，其中110万平方英尺属于与Granite Properties新成立合资企业的开发项目[173] - 公司开发项目总投资预计为8.336亿美元，截至2022年6月30日已投资4768.2万美元，加权平均预租率为20.6%[173] 业务线表现：收购活动 - 公司计划在2022年8月以总投资2.03亿美元收购夏洛特的650 South Tryon at Legacy Union[165] - 公司在2022年第二季度以2700万美元的总收购价（含资本化收购成本）收购了夏洛特的土地[170] - 公司同意以2.03亿美元的总投资收购夏洛特Uptown CBD子市场的650 South Tryon大楼，其中包含390万美元的预期租赁资本支出，该大楼面积为36.7万平方英尺，目前出租率为79%[171] 财务结构与流动性 - 截至2022年7月19日，公司拥有约2200万美元可用现金，并在7.5亿美元循环信贷额度中提取了1.3亿美元，剩余可用额度为6.199亿美元[134] - 公司拥有7.5亿美元的无抵押循环信贷额度，截至2022年6月30日和7月19日，未使用额度分别为6.599亿美元和6.199亿美元[176] - 公司在2022年第二季度修改了2亿美元的无抵押银行定期贷款，将到期日从2022年11月延长至2026年5月，并获得了1.5亿美元的延迟提取定期贷款，该贷款必须在2022年8月前全额提取，到期日为2027年5月[177] - 公司2026年前无重大债务到期，仅有一笔2023年1月到期的2.5亿美元无担保票据[138] - 公司预计可用资源足以满足短期流动性需求，包括2023年1月到期的2.5亿美元无抵押票据本金[185] - 截至2022年6月30日，公司拥有2500万美元的现金及现金等价物[186] - 2022年上半年经营活动净现金流入为1.974亿美元，同比增长2.01亿美元[164] 资本结构与债务 - 截至2022年6月30日，公司杠杆比率（按抵押贷款、应付票据及优先股占资产未折旧账面价值的比例计算）为39.3%[134] - 截至2022年6月30日，抵押贷款和应付票据以及优先股占总资本化比率为43.5%[167] - 截至2022年6月30日，有担保债务为4.88亿美元（加权平均利率3.63%），无担保债务为23.329亿美元（加权平均利率3.47%）[168] - 截至2022年6月30日，公司固定利率债务本金余额为25.309亿美元，其公允价值估计为23.140亿美元[204] - 利率上升100个基点将导致固定利率债务公允价值减少1.269亿美元，下降100个基点则增加1.368亿美元[204] - 截至2022年6月30日，无利率对冲保护的浮动利率债务为2.900亿美元，较2021年底增加7000万美元[205] 其他财务数据 - 截至2022年6月30日，公司流通在外的普通股稀释股数为1.077亿股[134] - 截至2022年6月30日，同物业组合包含148处物业，可出租面积为2440万平方英尺，较2021年底的2420万平方英尺有所增加[197] 管理层讨论和指引 - 公司在2022年第二季度宣布并支付了每股普通股0.50美元的现金股息[184]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股1.03美元，剔除0.04美元土地出售收益后，FFO为每股0.99美元，较去年第一季度增长超8% [10] - 预计全年FFO为每股3.82 - 3.98美元，较2月初始展望中点上调0.06美元 [19] - 第一季度净收入为4030万美元，即每股0.38美元 [34] - 同一物业现金NOI增长与上一季度持平，为3.1%，预计增长0.5% - 2%，中点上调25个基点 [10][19] - 入住率相对稳定在91.1%，预计年底入住率为91% - 92.5%，中点上调25个基点 [10][19] - 租赁保持势头，本季度签订102笔交易，代表65.8万平方英尺，其中39.1万平方英尺为新租赁 [22] - GAAP基础上租金价差为正14.9%，现金基础上大致持平，平均租期增至6.4年 [11] - 2740万平方英尺在用投资组合每平方英尺平均租金较一年前现金基础上增长4.2% [11] - 利用率提高至约50%，较过去几个月上升约10个百分点 [12] - 净债务与EBITDA比率为5.3倍，低于2021年底的5.4倍 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度签订102笔交易，代表65.8万平方英尺，其中39.1万平方英尺为新租赁，58笔新交易为2014年第二季度以来最高季度数量 [22] 土地出售业务 - 本季度在坦帕的韦斯特肖尔BBD出售一块土地，售价960万美元，包括410万美元收益 [14] 开发业务 - 2.83亿美元、61.5万平方英尺的开发管道目前已预租55%，自2月电话会议以来又租赁2.3万平方英尺 [16] 各个市场数据和关键指标变化 坦帕市场 - 失业率低于3%，办公室就业同比增长近4%，市场租金较去年增长8% [24] - 本季度租赁团队签订26万平方英尺租赁协议，GAAP租金上涨23.8%，平均租期超7年 [24][25] 里士满市场 - 本季度签订9.3万平方英尺租赁协议，市场租金同比上涨4% [26] 罗利和纳什维尔市场 - 本季度实现正净吸纳量，失业率均处于或低于3% [27] - 罗利租金较去年增长6%，过去五年平均同比增长超4%，本季度签订8.3万平方英尺租赁协议，季度末入住率为93.2% [27][28] - 纳什维尔季度末入住率为95%，弗吉尼亚斯普林斯二期开发项目已租赁90%，预计年底稳定 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资战略是通过开发、收购和拥有位于市场最佳商业区的优质差异化办公楼，实现长期有吸引力和可持续的回报 [8] - 开发团队正在探索众多潜在项目启动机会，对收购更多优质资产持乐观态度，并继续推进非核心资产处置计划 [9] - 市场上对优质物业的竞争持续激烈，机构投资者认识到位于最佳子市场资产的长期价值 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度财务和运营结果出色，租赁活动强劲，现金流持续增强，资产负债表状况良好 [7][8] - 尽管利用率低于疫情前水平，客户正在确定办公空间使用计划，但自去年初以来市场租赁活动一直强劲，令人鼓舞 [13] - 公司对未来发展充满信心，认为拥有推动长期可持续增长的基础 [20][21] 其他重要信息 - 公司土地储备价值约3.4亿美元，可支持22亿美元未来办公开发和近20亿美元相邻混合用途开发 [15] - 公司预计在不出售额外非核心资产或筹集股权的情况下，完成现有开发管道并投资至多5亿美元额外机会，同时保持净债务与EBITDAre比率低于6倍 [37] - 公司仅有的两笔2026年前到期债务为今年第四季度到期的2亿美元定期贷款和2023年1月到期的2.5亿美元无担保债券，计划用非核心处置收益、留存现金流和其他融资偿还 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 下半年及2023年到期租约情况及覆盖比例 - 公司预计2022年入住率提升将集中在下半年，整体市场活动良好，已处理2022年最大到期租约，对2023年到期租约前景乐观 [46][47][49] 问题2: 坦帕科技公司租约的按市值计价情况 - 该租约现金基础上为正，GAAP基础上大致持平，公司对该交易满意 [51] 问题3: 今年运营费用情况及是否有变动 - 预计运营费用净回收对2022年每股收益的不利影响在0.08 - 0.10美元之间，较年初预期有所减轻，且NOI的改善已抵消部分不利影响 [52][53] 问题4: 预计增加的0.02 - 0.04美元利息费用的驱动因素 - 完全归因于利率上升，公司根据远期曲线调整费用假设，整体可变利率债务约占总债务的10%，占总资产的不到4% [57][58] 问题5: 本季度开发项目租赁情况是否使公司更愿意近期在自有土地上启动项目，以及纳什维尔市场前景 - 土地储备对公司发展和与潜在客户接触有帮助，开发团队忙碌，但项目启动时间难以预测；纳什维尔有三个重要土地储备位置，部分项目正在推进，公司对该市场机会持乐观态度 [60][61][66] 问题6: 若今年下半年启动项目，建筑成本同比变化及对租金和预期收益率的影响 - 建筑成本每月有0.5% - 1%的增长，预计持续一年，公司通过提前锁定部分主要工程成本来控制收益率侵蚀，目前开发收益率保持稳定 [71][72][73] 问题7: 市场公寓成本和供应不足对办公室利用率和需求的影响 - 公司认为市场上公寓供应不是问题，租金上涨可能是更主要的问题，公司正在通过出售地块建设住宅等方式缓解住房问题 [75][76][77] 问题8: 预计1.4 - 1.9亿美元处置收益的用途 - 计划对定期贷款进行再融资并可能增加1亿美元规模，用1.5亿美元处置收益和再融资所得偿还2023年1月到期债券，相关安排已包含在指引中 [79][80][81] 问题9: 本季度租金经济指标下滑的原因 - 是由于新租赁交易量占总租赁量的比例较高，本季度新租赁面积占比59%，为20多年来最高 [84] 问题10: 利用率情况是否有变化 - 小公司仍主要集中在郊区，大公司开始返回办公室，推动利用率提升，周二至周四利用率最高，周一和周五公司给予员工更多灵活性 [86][89] 问题11: 巴克黑德地区空置情况及活动 - 该地区业务繁忙，有续约、扩张和新入驻情况，开发项目租赁情况良好，公司对该地区前景乐观 [90][91] 问题12: 市场对公司资产的投资需求情况，以及利率上升对资本化率和买家需求的影响 - 高质量核心资产价格总体保持稳定，单租户市场可能受影响，增值交易面临压力，但投资者对市场资产仍有较高需求 [95][96] 问题13: 利率上升或衰退担忧是否影响租户租赁决策 - 租赁活动强劲，未受影响，部分客户因认识到办公空间对人才招聘和保留的重要性，以及装修成本和租金上涨的预期，有加快决策的紧迫感 [97][98][99] 问题14: 租户考虑入驻空间的时间线 - 租户决策因公司而异，有愿意等待新建筑的，也有希望立即入驻现有空间的，公司的即插即用空间也有需求 [103][104] 问题15: 新租赁和旧租赁的利用率是否有差异 - 目前数据不足，大公司最近几个月才开始返回办公室，小公司已基本恢复到疫情前水平 [105] 问题16: 历史上公司投资组合入住率达到什么水平会获得定价权 - 市场空置率降至约10%时，房东的议价能力会增强，但市场情况因地区和建筑而异 [109] 问题17: 特定租赁到期情况，租户转租情况及再租赁机会 - 有部分转租情况，公司正在对相关资产进行重新定位，引入零售、音乐表演场地等，已有良好的再租赁意向和活动 [112][113] 问题18: 新租赁的租赁结构是否有变化 - 本季度租金涨幅略高于平均水平，但预计未来仍将维持在2.5%左右，若通胀持续，可能有上行压力 [115] 问题19: 办公室市场是否会像购物中心市场一样，公司是否有必要出售低质量资产专注于优质资产和开发机会 - 公司认为办公室市场将繁荣，存在向优质资产的转移趋势，但优质不仅指新建筑，还包括位置和房东质量；公司一直在出售认为缺乏弹性或通勤便利性的资产，同时对有潜力的资产进行重新定位；公司有处置和重新配置资产的经验和能力，对未来发展有信心 [120][123][132]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] HIGHWOODS PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 001-13100 56-1871668 (State or other jurisdiction of incorporation ...

业绩总结 - 截至2021年12月31日，Highwoods的办公物业占用率为91.2%[8] - 2021年，Highwoods的净有效租金（签署租约）较2019年疫情前的峰值仅下降6%[13] - 自2013年以来，Highwoods的同物业现金净运营收入（NOI）每年均实现正增长，2022年预计增长范围为0%至2%[15] - 2022年每股基金运营收益（FFO）预期在$3.76至$3.92之间，2021年实际为$3.76[20] - 2021年，Highwoods的新租赁交易数量为15年来的最高水平[19] - 2021年，Highwoods的租金年复合增长率（CAGR）为3.7%[8] - 2021年，Highwoods的同物业现金NOI增长率为2.9%[15] - 2021年，Highwoods在其主要市场中超过80%的收入来自于ULI排名前十的市场[8] - 2021年，Highwoods的平均在位现金租金持续上升，尽管疫情期间也未受影响[13] - 2022年年末预计占用率在90.5%至92.5%之间，较2021年有所提升[20] - 2022年公司FFO每股为3.76美元，较2019年增长了约53%[26] - 公司在疫情期间实现年均增长率为3.8%[22] 资产与投资 - 公司在收购方面总计投资32亿美元，处置资产总计28亿美元[21] - 2021年公司在能源效率项目上投资了5000万美元[41] - 2021年公司完成了价值428百万美元的非核心资产销售[27] - 未来开发潜力总计为472.2万平方英尺，预计建设成本为23亿美元[33] 财务健康 - 2021年公司净债务与年化EBITDA比率为5.4倍[28] - 公司计划在2022年中将杠杆指标恢复至2020年水平[28] 可持续发展 - 公司获得了13百万平方英尺的能源之星认证[42] - 公司计划在未来实现20%的能源强度减少和20%的碳排放减少[38]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股1.06美元，包含0.09美元土地出售收益，全年FFO为每股3.77美元，比10月修订预期上限高0.01美元，比2月原预期中点高0.19美元 [12] - 全年核心FFO增长5%，股息增加4%，同物业现金NOI增长5.5% [24] - 2022年FFO展望为每股3.76 - 3.92美元，预计同物业运营费用比去年高0.10美元，停车收入仅提高0.01美元，同物业现金NOI增长0 - 2% [21] - 第四季度净收入为1.249亿美元，即每股1.19美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度租赁88.4万平方英尺二代空间，包括28.4万平方英尺新租约和4.7万平方英尺净扩张，租金差价现金基础为3.2%，GAAP基础为11.6%，还签署15.8万平方英尺一代租约，年末入住率达91.2% [13] - 2830万美元开发管道已预租51%，弗吉尼亚斯普林斯二期项目已租90%，坦帕中城西区项目已租65% [17] - 宣布7900万美元2827桃树街办公开发项目，已预租62% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大、罗利、纳什维尔和夏洛特本季度均实现正净吸纳量，失业率接近历史低点，多个市场自疫情开始后办公岗位增加 [31] - 罗利本季度签署22万平方英尺租约，年末入住率92.8% [32] - 坦帕市场写字楼租金上涨7%，本季度签署21.9万平方英尺租约 [33] - 亚特兰大本季度签署13.6万平方英尺二代租约，失业率降至2.5%以下，租金创历史新高 [34] - 纳什维尔年末入住率94.8%，弗吉尼亚斯普林斯二期开发项目已租90% [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略是通过开发、收购和持有优质差异化写字楼组合实现长期有吸引力和可持续回报，持续加强投资组合财务和运营表现、弹性和长期增长前景，出售不符合标准的物业 [8][9] - 2021年收购8亿美元优质写字楼，完成3.56亿美元92%已租写字楼开发，收购约1亿美元土地用于未来开发，出售3.85亿美元非核心物业 [9] - 自2019年初以来，收购310万平方英尺一流办公资产，投资13亿美元，交付140万平方英尺高出租率写字楼开发项目，投资近6亿美元，出售670万平方英尺非核心物业，售价10亿美元 [10] - 计划出售1.5 - 2亿美元非核心资产使资产负债表指标恢复到收购前水平，预计处置稀释影响为每股0.04 - 0.08美元，还包括最多2亿美元潜在处置，收购预留0 - 2亿美元 [22] - 预计宣布1 - 2.5亿美元开发项目，包括7900万美元2827桃树街开发项目 [23] - 自疫情开始，市场BBDs优质物业竞争持续增加，国内外机构投资者认可最佳子市场资产长期价值 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度代表了2021年整体表现，财务结果强劲，租赁指标稳健，现金流增强，投资组合质量和弹性提升，资产负债表稳固，为长期增长奠定基础 [7] - 多数客户计划返回办公室，扩张多于收缩，将办公场所视为留住和招聘人才关键，公司认为有吸引力的办公场所将满员并产生可观经济效益 [28] - 预计入住率上半年略有下降，下半年上升，利用率目前低于疫情前水平，但预计全年稳步上升 [29] - 对2021年结果满意，更有信心拥有推动长期可持续增长的基础 [25] 其他重要信息 - 土地储备可支持23亿美元未来办公开发和近20亿美元相邻混合用途开发 [20] - 2021年收购奥vation剩余77英亩土地，该项目共145英亩，已建成火星宠物护理北美总部，目前获批额外120万平方英尺办公、48万平方英尺商铺和餐厅、950套住宅单元和450间酒店客房 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请谈谈运营费用指导及增长驱动因素，以及净租赁和毛租赁结构占比 - 约25%投资组合为三净租赁，其余为全服务毛租赁，运营费用变动主要在全服务毛租赁 [52] - 2022年大部分时间运营费用将处于“正常化”环境，第一季度可能略低，二、三、四季度恢复正常，预计多数客户二季度返回办公空间，全年大部分时间将承担全额运营费用 [53] - 2020 - 2021年运营费用低，部分租约运营费用低于基年费用上限，费用增加时需达到基年费用上限才能获得回收，2022年费用增加但部分租约未达上限无法回收，影响FFO增长0.08 - 0.12美元，影响同物业增长约200 - 300个基点，2023年后预计不是主要问题 [54][55] 问题: 2022年AFFO或FAD增长预期与FFO增长预期是否有显著差异 - 现金流比FFO更具波动性，主要变动因素为非现金租金和资本支出，非现金租金预计2021 - 2022年相对稳定 [57] - 2021年租赁资本支出略低于正常水平，承诺9100万美元资本支出，更能反映未来支出情况，虽可能增加1000 - 1200万美元租赁资本支出，但过去几年现金流增长超30%，仍很健康，这也是此前提高股息超4%的原因之一 [58][59] 问题: 2021年承诺的9100万美元资本支出，2022年是否会超支 - 难以预测，积压情况稳定，若每季度继续承诺约2000万美元租赁资本，支出将相对稳定，无重大驱动因素导致大幅超支 [61] 问题: 若达到潜在处置和收购范围，对收益有何影响，指导的上下行驱动因素是什么 - 预计2022年上半年处置1.5 - 2亿美元，若2亿美元处置在上半年早期完成，稀释约0.08美元，若1.5亿美元处置在二季度后期完成，稀释约0.04美元，其余情况难以判断，取决于出售资本化率、收购情况和时间等 [62][63] - 收购和处置预留0 - 2亿美元，能否成功不确定，若成功收购会匹配相应处置 [64] 问题: 请谈谈市场资产价值、资本化率及投资市场情况 - 高质量、长加权平均租约期限、高信用资产及新建筑资本化率低于疫情前水平，部分单租户建筑在4%左右，市场竞争激烈，国内外资本都在争夺 [65] - 增值资产市场也有一定深度，买家对市场基本面更有信心，能更积极地评估空置情况 [66] 问题: 请谈谈续租率、到期时间表和保留率的看法 - 今年续租率可能略低于历史水平，但今年没有大量大面积租约到期，最大到期面积为12月6.2万平方英尺和5月5万平方英尺，均已知会腾空，有强劲潜在租户填补，匹兹堡4.4万平方英尺到期租约暂无强劲潜在租户 [67] - 通常第一季度入住率会季节性下降40 - 50个基点，下半年回升，预计2022年符合此模式，年底入住率将高于2021年底 [68][69] - 公司积极关注续租，与许多客户提前数年续约，虽租期可能较短，但客户希望重新定位和升级办公空间以吸引人才 [70] 问题: 2021年第四季度停车收入与2019年相比情况，以及每增加100万美元停车收入对应的增量费用 - 同物业基础上，停车收入每季度比疫情前预期低约100万美元，还有约400万美元提升空间，大部分收入将计入NOI，增量成本较少 [74] 问题: 目前现有租户转租空间规模有多大 - 市场整体转租空间下降，坦帕一所医科大学远程办公使数据有较大变动，但仍呈下降趋势，公司整体转租空间占比约4%，公司内部略有上升，但占投资组合比例仍很小且稳定，多数市场转租空间下降 [76][77] 问题: 2022年上半年计划处置的1.5 - 2亿美元资产，目前有多少已签订合同或意向书，处置时间分布如何 - 暂无资产签订合同，但部分已推向市场并与潜在买家沟通，有信心年中完成1.5 - 2亿美元处置，可能集中在二季度后期 [85] - 2021年预计处置2.5 - 3亿美元，实际完成3.53亿美元，比计划多7500 - 8000万美元，这部分提前到2021年完成，导致2022年处置时间后移 [86] 问题: 租户对办公空间质量的定义，以及非优质物业的处理方式 - 租户认为优质办公空间体现在便利性和配套设施上，包括城市和郊区位置、健康和 wellness 元素、LEED 认证、餐饮设施、户外空间和灵活性等，同时也倾向于选择愿意对资产进行再投资的长期业主 [90][91][94] - 非优质物业可能会进行用途转换，如转为工业、多户住宅或酒店等，也可能进行功能强化和混合用途开发，如将地面停车场改为结构化停车场并搭配多户住宅，增加零售设施等 [95][96] 问题: 新租赁业务主要发生在中央商务区还是郊区，RFP和参观活动与疫情前相比情况如何 - 大部分租赁业务发生在郊区，因为郊区有更多可租赁空间，且公司在城市地区的现有入住率较高 [99][100] - RFP和参观活动目前感觉与疫情前相似，许多客户将办公场所视为竞争优势，愿意为优质办公空间支付租金溢价，目前正在积极参与相关流程，但最终结果有待时间检验 [101][103] 问题: 运营费用增加的具体项目，以及是否集中在某些市场 - 运营费用增加主要来自两个方面，一是多个城市的税收增加，二是随着客户返回办公场所，日常建筑运营费用恢复正常，同时也存在一定的通胀压力 [109] 问题: 净有效租金与疫情前高点相比下降情况，以及2022年净有效租金增长预期 - 净有效租金较疫情前高点下降约5% - 10%，目前可能处于较低端，预计会回升，但不同市场节奏不同，市场竞争仍激烈，租户改善和免租期成本压力较大，纳什维尔已出现租金上涨但租户改善成本也相应增加，希望已触底并开始回升至疫情前水平，但尚未实现 [111] 问题: 目前投资组合中国际租金涨幅，以及当前租约谈判的合同涨幅 - 投资组合整体国际租金涨幅约为2.5%左右，本季度签约租约涨幅为2.7%，公司成功提高了年度租金涨幅，有助于维持净有效租金增长 [112] 问题: 是否有兴趣转向更多三净租赁，还是遵循市场惯例 - 公司经常争取三净租赁，但全服务租赁长期来看对公司有益，因为公司通常能够控制和降低运营费用，节省的费用归公司所有，2020 - 2021年运营费用低，抵消了停车收入下降的影响，虽然现在费用回升需要承担增加部分，但总体仍在正常范围内，公司会在合适情况下争取三净租赁，但全服务租赁通常不是问题，只要费用高于基年费用就有保障 [113][114]

资产收购与处置 - 自2019年初以来，公司收购了310万平方英尺的顶级办公资产，总投资13亿美元[29] - 自2019年初以来，公司出售了670万平方英尺的非核心办公及工业资产，获得9.92亿美元[29] - 自2019年初以来，公司以13亿美元总投资收购了310万平方英尺的顶级办公资产[29] 项目开发与交付 - 自2019年初以来，公司交付了180万平方英尺的高预租率新办公开发项目，总投资6.91亿美元[29] - 自2019年初以来，公司以6.91亿美元总投资将180万平方英尺高度预租的新办公开发项目投入使用[29] 员工规模与结构 - 公司截至2021年12月31日拥有348名全职员工，较2020年减少11名[39] - 公司约71%的员工在分公司工作，直接参与投资组合的管理与维护[40] - 公司约32%的员工为高度专业化的技术工种人员，其平均年龄为52岁[41] - 约71%的员工在区域办公室工作，直接参与物业管理和维护；约2%在企业发展部门；约5%为租赁专业人员[40] - 约32%的员工为高度专业化的技术工人（如维护工程师、HVAC技术员），其平均年龄为52岁，比公司员工平均年龄高约3岁[41] - 截至2021年12月31日，公司员工中女性占比36%，有色人种占比21%[56] - 截至2021年12月31日，36%的员工为女性，21%的员工为有色人种；2021年新入职员工中，42%为女性，26%为有色人种[56] - 2021年新入职员工中，女性占比42%，有色人种占比26%[56] 员工流动与任期 - 公司过去三年平均年员工流失率为11%，2021年流失率为16%[39] - 公司员工平均任期为10.5年，平均年龄为49.8岁[39] - 过去三年平均年员工流动率为11%，远低于全国行业平均的24%；2021年流动率为16%，低于全国行业平均的26%[39] - 2021年员工平均任职年限为10.5年，平均年龄为49.8岁[39] 员工薪酬与激励 - 2021年公司劳动力总成本（含薪资、佣金、奖金、股权与非股权激励及福利）约为5960万美元[40] - 公司约50%的员工有资格获得年度奖金，金额通常为基本工资的5%至30%[45] - 约15%至20%的员工每年获得一次性酌情奖金，金额通常在200美元至2,000美元之间[45] - 约8%的员工（包括高管）有资格获得长期股权激励补偿[46] - 开发现金激励计划的支出通常在1,000美元至10,000美元之间[48] - 2021年员工总成本（包括薪资、佣金、奖金、股权与非股权激励补偿及福利）约为5960万美元[40] - 近50%的员工有资格获得年度奖金，通常为基本工资的5%至30%；约15%至20%的员工每年通常会获得200至2000美元不等的酌情奖金[45] - 约8%的员工（包括高管）有资格获得长期股权激励补偿[46] 员工福利计划 - 超过90%的员工参与了401(k)退休储蓄计划[51] - 近30%的员工参与了员工持股计划，购买普通股可享15%折扣[51] - 超过90%的员工参与了401(k)退休储蓄计划；近30%的员工参与了员工股票购买计划，可享受15%的股票购买折扣[51] 公司所有权结构 - 公司截至2021年12月31日拥有运营合伙企业的全部优先单位及1.045亿（97.7%）普通单位[22]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入7210万美元，即每股0.69美元；FFO为1.028亿美元，即每股0.96美元，较第二季度的每股0.93美元有所增加 [37] - 第三季度同一物业现金NOI增长强劲，达6.4%，排除租金递延还款后仍有5.2%的健康增长，与上一季度一致 [13] - 更新2021年FFO展望至每股3.73 - 3.76美元，中点较之前展望提高0.07美元，较2月初始展望提高0.165美元 [14][42] - 提高同一物业现金NOI增长展望至6% - 7%，中点较之前展望提高超150个基点 [14][45] - 债务与EBITDAre比率在第三季度为5.6倍，较上一季度增加0.2倍 [39] - 自2016年以来，平均在租现金租金增长22%，股息增长18%，派息率稳步下降 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度签署67.2万平方英尺的二次租赁，包括24.5万平方英尺的新交易，共签署96份租约，其中46份为新交易 [8] - 截至目前，今年已签署140份新交易，有望超过年度最高纪录 [8] - 签署租约的租金在GAAP基础上增长19.3%，现金基础上增长4.3%，加权平均租期为6.3年 [9] - 从2019年到2021年年初至今，二次租赁净有效租金的下降幅度约为市场平均5% - 10%降幅的中点 [10] 投资业务 - 7月底以6.8亿美元收购PAC的办公物业组合 [15] - 第三季度完成两笔非核心资产处置，价值1.2亿美元，自宣布收购以来累计处置1.63亿美元 [16] 开发业务 - 交付为Asurion在纳什维尔建造的2.85亿美元定制项目，提前三个月交付 [17][18] - 目前1.09亿美元的开发项目包括弗吉尼亚泉二期、纳什维尔的布伦特伍德BBD、坦帕的中城西区和西岸BBD [18] - 本季度在这些开发项目上签署8.3万平方英尺的租约，使两座建筑的租赁率达到59% [19] - 将开发项目宣布展望的低端从0提高到1亿美元，高端保持在2.5亿美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场整体入住率为90.4%，较上一季度提高90个基点，预计今年剩余时间将保持稳定 [28] - 亚特兰大市场本季度净吸纳量为47.8万平方英尺 [30] - 罗利市场本季度签署13.5万平方英尺租约，市场空置率同比略有下降，市场租金上涨近4% [31] - 纳什维尔市场本季度签署7.6万平方英尺的二次租赁，季度末入住率达95.3% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于BBD战略，在人才集中的优质地段开发和运营办公场所，以应对疫情挑战并实现未来增长 [25] - 计划在2022年年中前加速出售5 - 6亿美元的非核心资产，使资产负债表恢复到收购前水平 [16] - 利用土地储备推动未来开发，预计开发将成为未来增长和价值创造的驱动力 [22][34] - 随着人才向阳光地带迁移，公司认为优质办公空间将成为雇主招聘的竞争优势 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于Delta变种的出现，第三季度办公空间利用率未达预期，预计到新年才会显著增加，但客户仍在签约租赁，停车收入持续恢复 [7] - 市场对优质办公空间的需求依然强劲，公司对未来发展充满信心，特别是在开发项目和租赁业务方面 [21][36] - 尽管供应链存在挑战，但公司认为能够克服困难，并通过创新提高建设效率 [94][96] 其他重要信息 - 公司收购田纳西州富兰克林市Ovation的77英亩开发土地，总价5780万美元，计划与当地合作打造综合用途项目 [22][23] - 首席财务官Mark Mulhern即将退休，Brendan Maiorana将接任该职位 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Ovation地块的产权是否有变化，何时能看到让步措施降至疫情前水平 - Ovation地块目前拥有140万平方英尺办公、950套住宅、40万平方英尺零售和450间酒店客房的产权，公司计划与富兰克林市合作重新规划，预计明年初开始实施 [54][55][57] - 目前市场竞争激烈，让步措施在多数市场已趋于稳定，公司认为净有效租金有望企稳，但仍需应对市场竞争 [58][59] 问题2: 40%的利用率是同一批人还是不同人，买家是否推动年底前完成收购或处置，处置进度和定价情况如何 - 40%的利用率主要来自小客户，大客户大多将员工返回办公室的时间推迟到今年晚些时候或2022年初，除夏洛特的美国银行外，暂无更多数据 [61][62][63] - 公司预计年底前能完成2.5 - 3亿美元的处置目标，目前有几笔交易已签订合同，预计将在11月中旬完成，剩余部分将在明年第一、二季度继续处置 [68][69][72] - 已完成的1.63亿美元处置交易，GAAP资本化率约为6%，现金资本化率为低5%，剩余待售资产的GAAP资本化率为中高6%，现金资本化率为低中6%，整体预计为中6%的GAAP资本化率和低6%的现金资本化率，优于初始预期 [70] 问题3: 本季度二次租赁情况及趋势，能否挽留Pinnacle和Bass Berry，新开发项目的活动是否符合预期，是否有折扣，是否考虑调整投资组合 - 二次租赁在郊区和城市市场均有涉及，公司正在对郊区资产进行重新定位和配套设施升级，以提高市场吸引力 [80][81] - Pinnacle和Bass Berry因需要更新空间和业务增长，将迁至更好的地方，公司对此表示理解，并期待重新租赁这些优质建筑 [78][79][82] - 新开发项目的活动表现出色，租赁进度符合预期，虽然有更多的租户改进和免租期，但公司能够维持表面租金，净效果略有下降 [84][85] - 公司会持续评估核心和非核心资产，进行资本循环和投资组合升级，目前非核心资产质量较过去有所提高，对投资组合的发展充满信心 [87][89][90] 问题4: 考虑到供应链延迟，未来开发与过去有何不同，完成处置后投资组合是否符合预期 - 公司认为商品原材料供应链问题将得到解决，劳动力问题将促使行业提高建设效率，虽然需要考虑更长的时间表和潜在成本，但客户对新开发项目的投资意愿依然强烈 [94][95][97] - 公司将持续进行资本循环和投资组合升级，预计未来每年平均出售5000 - 1.5亿美元的资产，同时保持盈利和现金流增长 [99][100][101] 问题5: 到2022年底最大的租约到期情况，是否会续约和回填，哪些市场或子市场受疫情影响发生结构性变化，提高开发指导的原因及达到2.5亿美元的条件，6.2万平方英尺和4.4万平方英尺租约到期对NOI和入住率的影响 - 到2022年底，最大的租约到期为6.2万平方英尺，将于12月到期，还有5万平方英尺和4.4万平方英尺的租约，其中4.4万平方英尺已知将腾空，5万平方英尺不确定是否续约 [104][105] - 4.4万平方英尺的租约所在建筑条件较好，有一些潜在租户；6.2万平方英尺和5万平方英尺的租约均在坦帕，有一些潜在租户 [107][109] - 目前判断市场或子市场受疫情影响的结构性变化还为时过早，需要等待更多公司确定后疫情时代的办公模式 [111] - 公司正在进行多项定制和预租讨论，因此有信心在年底前启动一两个开发项目，达到2.5亿美元的条件取决于这些讨论的进展 [112] - 6.2万平方英尺和4.4万平方英尺租约到期的年收入在100 - 150万美元之间，占公司约7.3亿美元年收入的比例较小 [113][116]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 (Exact name of registrant as specified in its charter) North Carolina 000-21731 56-1869557 3100 Smoketree Court, Suite 600 Raleigh, NC 27604 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from [ ] to [ ] HIGHWOODS PRO ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度每股FFO为0.93美元，净收入为5930万美元，即每股0.57美元，FFO较第一季度的0.91美元有所增加 [37] - 同店物业现金NOI增长强劲，达11.1%，排除租金递延还款后仍有5.3%的增长 [14] - 更新2021年FFO展望至3.62 - 3.73美元/股，中点较之前提高0.075美元 [15] - 提高同店物业现金NOI增长展望至4.25% - 5.5%，中点提高50个基点 [16] - 提高年末入住率展望下限，新范围为89.5% - 91.5% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第二季度签署89.9万平方英尺二代租约，含32.3万平方英尺新租约，新租约数量52份，均高于长期平均水平；租金利差现金基础略降0.6%，GAAP基础上升8.9% [9][12] - 投资业务：同意从PAC收购办公资产组合，加速出售5 - 6亿美元非核心资产；本季度完成一笔4300万美元的资产处置，预计年底前完成2.5 - 3亿美元非核心资产出售 [17][18] - 开发业务：开发管道价值3.94亿美元，78%已预租；纳什维尔Asurion项目预计四季度交付；弗吉尼亚泉II项目租约率达50%；坦帕中城项目有潜在租户兴趣 [21][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 罗利：本季度签署32.1万平方英尺租约，入住率略降至90.6%，市场租金同比上涨4%，办公就业增长4.5% [30] - 纳什维尔：季度末签署10.6万平方英尺租约，入住率94.1%；弗吉尼亚泉II项目50%预租；Asurion全球总部项目按计划推进 [31] - 亚特兰大：本季度签署超15万平方英尺租约，办公就业同比增长6.1%，高于全国平均，市场租金同比略降不到1% [34] - 里士满：本季度签署超9.8万平方英尺租约，三季度初有科技、保险和建筑行业潜在租户兴趣 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略：收购PAC办公资产组合，加速非核心资产处置；评估额外投资机会，寻求风险调整后回报健康的项目；推进开发项目，有望年内宣布新项目 [17][19][23] - 行业竞争：阳光地带市场对优质资产需求高，BBD地区资产定价竞争激烈 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：疫情发展和经济复苏难以预测，但租赁和停车业务正在恢复，宏观环境改善 [7] - 未来前景：对未来乐观，预计劳动节后利用率将显著提高，租赁活动将提升未来入住率，租金有望企稳回升 [8][11][12] 其他重要信息 - 宣布季度股息0.5美元/股，年化2美元/股，较之前提高4.2%，为2017年以来第五次股息增长 [24] - 首席财务官Mark Mulhern计划年底退休，Brendan Maiorana将接任 [24][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁率与入住率的关系及与历史对比 - 公司未报告租赁率，但目前租赁率与入住率的差距比历史更宽，二季度租赁活动增强了提高年末入住率目标的信心 [52] 问题2: 亚特兰大市场复苏缓慢的原因及担忧 - 过去几个季度有资产到期，但公司对亚特兰大市场长期看好，当地就业增长强劲，虽有高空置率，但公司资产和所处子市场有优势 [54] 问题3: 是否愿意进入增值收购市场及购买空置物业 - 公司正在评估市场上的所有机会，若有合适价格的项目会考虑 [60] 问题4: 是否有兴趣改变投资组合市场暴露 - 公司认为目前市场组合良好，夏洛特市场有增长潜力，未来也考虑开发；同时会持续进行资产轮换 [62][65] 问题5: 未来18个月是否有大型租户迁出 - 最大的到期租约是2022年12月的6.2万平方英尺，之后到期规模较小 [66] 问题6: 年底到期的无担保定期贷款融资想法 - 预计处置资产所得款项将优先用于偿还贷款和收购过桥贷款，2022年上半年所得款项可能用于偿还定期贷款，预计2022年三季度或四季度债务结构恢复正常 [68][70][71] 问题7: 开发项目进展及管道情况 - 公司今年开发展望为0 - 250美元，正在多市场进行多轮对话，有望年内宣布新项目 [73] 问题8: 目前开发项目收益率与疫情前对比 - 成本上升主要因供应链问题，公司通过推进设计增加定价可见性和节省成本；市场对高品质办公场所需求高，愿意为此支付租金 [76][79] 问题9: 目前停车及其他入住依赖型收入与疫情前对比 - 今年至今停车收入1000万美元，预计下半年达1100万美元，全年2100万美元，较2020年预算下降500万美元，约20%；部分市场停车表现良好 [81] 问题10: 租户未全入住的费用节省是否会抵消停车收入增长 - 随着租户返回办公室，运营费用会上升，但停车收入恢复带来的增长仍为净正 [84] 问题11: 收购Preferred Apartment的预计时间 - 交易进展顺利，按计划推进，有信心按时完成，需完成贷款承接 [85] 问题12: 对方正在营销的一项资产是否会被收购 - 该资产正在出售，有较大可能不被公司收购 [86] 问题13: 租赁是否倾向小租约及租约条款变化 - 大型用户决策延迟，目前不能确定是否为未来趋势；本季度租约期限显著改善，平均超过5年；租户终止选项多在7年以上，会有未摊销TI和佣金的全额调整 [91][93][94] 问题14: 非核心资产销售定价情况 - 单租户资产定价强劲，部分超出预期；多租户或增值交易定价符合预期，买家群体较窄但仍有市场 [95] 问题15: 调整后同店现金NOI增长超5%的原因 - 去年同期有大量2019年末签署的租约开始，含免租期，导致与今年差异；排除租金递延还款，预计今年同店NOI增长在3.5% - 4% [97][99] 问题16: 考虑2022年模型更新的主要因素 - 虽不提供2022年展望，但预计年末入住率高于年初预期，对2022年有积极影响；2022年同店组合变化不大 [103][104] 问题17: 夏洛特等关键市场的风险 - 夏洛特虽有大量在建项目，但需求强劲，有大量外地迁入和公司扩张带来的入住；纳什维尔市中心开发多，但部分已预租，公司对自身开发项目有信心 [105][108]