净收入相关指标变化 - 2022年第三季度净收入为5600万美元，2021年同期为1.16亿美元；2022年前九个月净收入为1.69亿美元，2021年同期为3.01亿美元[36] - 2022年第三季度净收入归属于Anywhere和Anywhere Group为5500万美元，2021年同期为1.14亿美元；2022年前九个月为1.66亿美元，2021年同期为2.96亿美元[36] - 2022年第三季度综合收入为5500万美元，2021年同期为1.16亿美元；2022年前九个月综合收入为1.69亿美元，2021年同期为3.02亿美元[38] - 2022年前九个月净收入1.69亿美元，2021年为3.01亿美元[41] - 2022年第三季度和前九个月，公司净收入分别为18.08亿美元和55.85亿美元，2021年同期分别为21.86亿美元和60.09亿美元[61] - 2022年第三季度和前九个月，公司净收入分别为5600万美元和1.16亿美元[122] - 2022年前三季度公司净利润为1.66亿美元，2021年同期为2.96亿美元[131] - 2022年第三季度和前九个月，公司总营收分别为18.08亿美元和55.85亿美元，2021年同期分别为21.86亿美元和60.09亿美元[181] 每股收益相关指标变化 - 2022年第三季度基本每股收益为0.49美元，2021年同期为0.98美元；2022年前九个月基本每股收益为1.44美元，2021年同期为2.55美元[36] - 2022年第三季度和前三季度基本每股收益分别为0.49美元和1.44美元，2021年同期分别为0.98美元和2.55美元[131] - 2022年第三季度和前三季度摊薄每股收益分别为0.48美元和1.42美元，2021年同期分别为0.95美元和2.46美元[131] 现金及等价物、应收账款、负债和权益相关指标变化 - 2022年9月30日现金及现金等价物为2.72亿美元，2021年12月31日为7.35亿美元[40] - 2022年9月30日应收账款（扣除坏账准备）为1.65亿美元，2021年12月31日为1.23亿美元[40] - 2022年9月30日总负债为47.97亿美元，2021年12月31日为50.18亿美元[40] - 2022年9月30日股东权益总额为22.13亿美元，2021年12月31日为21.86亿美元[40] - 2022年9月30日总负债和权益为70.13亿美元，2021年12月31日为72.10亿美元[40] - 2022年前九个月经营活动净现金使用7100万美元，2021年提供4.89亿美元[41] - 2022年前九个月投资活动净现金使用2500万美元，2021年使用6800万美元[41] - 2022年前九个月融资活动净现金使用3.67亿美元，2021年使用2.38亿美元[43] - 2022年前九个月现金、现金等价物和受限现金净减少4.66亿美元，2021年增加1.83亿美元[43] - 截至2022年9月30日，公司合同负债（递延收入）为1亿美元，较年初的9300万美元有所增加[64] - 2022年9月30日商誉总计29.16亿美元，较2021年12月31日的29.23亿美元略有减少[75] - 2022年9月30日无形资产净值总计18.41亿美元，2021年12月31日为18.86亿美元[79] - 2022年9月30日应计费用和其他流动负债总计5.31亿美元，2021年12月31日为6.66亿美元[82] - 2022年9月30日短期和长期债务总计28.4亿美元，2021年12月31日为29.5亿美元[83] - 2022年9月30日证券化义务总计1.69亿美元，2021年12月31日为1.18亿美元[83] - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司权益法投资余额分别为1.99亿美元和1.31亿美元[116] - 2022年9月30日公司普通股股份数为1.095亿股，2021年12月31日为1.166亿股[123] - 2022年9月30日和2021年12月31日，应付前母公司余额分别为2000万美元和1900万美元[175] - 2022年9月30日，托管和信托存款总计10.71亿美元，FDIC保险机构存款保险上限为25万美元[177] 资产出售与收益 - 2022年3月29日，公司以2.1亿美元出售Title Resources Guaranty Company，并获30%股权，交易后确认1.31亿美元净收益[50] - 2022年4月，公司出售部分Title Insurance Underwriter Joint Venture股权，股权从30%降至26%，获400万美元收益[51] 公允价值相关指标变化 - 2022年9月30日，递延补偿计划资产公允价值100万美元，利率互换公允价值100万美元，收购或有对价公允价值1400万美元[55] - 2021年12月31日，递延补偿计划资产公允价值100万美元，利率互换公允价值4600万美元，收购或有对价公允价值900万美元[56] - 2022年9月30日或有对价公允价值为14美元，较2021年12月31日的9美元有所增加[57] - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司债务本金分别为225、340、900、1000、403美元等，公允价值分别为219、332、648、683、283美元等[57] 所得税费用变化 - 2022年和2021年第三季度所得税费用分别为800万美元和4800万美元，前九个月分别为5200万美元和1.25亿美元[58] 利率互换协议相关 - 2022年9月公司终止了5.5亿美元的利率互换协议，截至9月30日，公司利率互换协议的名义价值为4.5亿美元[59] 重大非现金交易 - 2022年前九个月，公司发生重大非现金交易，包括建立9000万美元的投资和900万美元的融资租赁增加[67] 重组计划成本 - 2022年第三季度，公司因2022年重组计划产生成本1000万美元，预计总费用约为1500万美元[69] - 2022年第三季度和前九个月，公司因先前重组计划产生成本分别为600万美元和1300万美元，预计先前重组计划总成本约为1.66亿美元[70] - 2022年第三季度，公司产生1000万美元重组成本，预计总成本约1500万美元，节约成本约2000万美元[194] - 2022年全年，公司预计额外节约成本约1.3亿美元[195] 会计政策变更影响 - 2022年1月1日，公司采用ASU 2020 - 06简化可转换工具和权益合同的会计处理[72] - 2022年1月1日采用ASU 2020 - 06，长期债务增加6500万美元，额外实收资本减少5300万美元，递延所得税负债减少1700万美元，累计亏损减少500万美元[73][74] - 2022年1月1日采用ASU 2020 - 06后，长期债务增加6500万美元，额外实收资本减少5300万美元，递延所得税负债减少1700万美元，累计亏损减少500万美元[107] 无形资产摊销费用变化 - 2022年第三季度无形资产摊销费用为2500万美元，2021年同期为2300万美元；2022年前九个月为7400万美元，2021年同期为6900万美元[81] 循环信贷额度相关 - 循环信贷额度可用容量为11亿美元，截至2022年9月30日和11月1日，均无未偿还借款，有4200万美元未使用信用证[85] - 2022年9月30日循环信贷额度下循环贷款的利率基于SOFR，附加10个基点信用利差调整和1.75%的额外利差[86] 借款与还款相关 - 2022年第一季度，公司发行10亿美元5.25%优先票据，用于赎回5.5亿美元9.375%优先票据和5.5亿美元7.625%优先担保第二留置权票据[7][92] - 截至2022年9月30日，公司在Apple Ridge Funding LLC证券化计划下有2亿美元借款额度，已使用1.69亿美元，剩余0.31亿美元可用额度[9] - 2022年和未来四年长期借款到期金额分别为：2022年剩余时间300万美元、2023年3.56亿美元、2024年2200万美元、2025年1.84亿美元、2026年4.03亿美元[89] - 2022年前九个月，公司回购6700万美元4.875%优先票据，并将于2022年11月17日赎回全部3.4亿美元该票据[91] - 2021年6月，公司发行4.03亿美元0.25%可交换优先票据，2026年6月15日到期[96][97] - 2022年10月18日，公司发出赎回通知，将于11月17日赎回全部3.4亿美元4.875%优先票据[186] - 2022年11月17日，公司赎回3.4亿美元未偿还的4.875%优先票据[192] 可交换优先票据相关 - 可交换优先票据初始交换率为每1000美元本金兑换40.8397股公司普通股，初始交换价格约为每股24.49美元[101] - 可交换优先票据发行时，公司将3.19亿美元分配至债务负债，5300万美元分配至额外实收资本，2021年确认非现金利息费用800万美元[106] - 可交换票据套期交易总成本为6700万美元[108] - 公司出售认股权证交易获得4600万美元现金收益，认股权证初始行权价为每股30.6075美元[109] - 可交换票据套期和认股权证交易使整体交换价格从每股24.49美元提高到30.6075美元[110] - 发行时，可交换高级票据债务折扣记录递延所得税负债2000万美元，可交换票据套期交易记录递延所得税资产1800万美元[111] - 可交换高级票据初始交换价格为每股24.49美元，截至9月30日，公司普通股收盘价低于该价格，票据无摊薄影响[130] 提前偿债损失 - 2022年前九个月，公司提前偿债损失9200万美元，其中8000万美元与提前赎回高级担保第二留置权票据和高级票据的全额溢价有关[113] - 2021年前九个月，公司提前偿债损失2100万美元，注销融资成本100万美元[114] 股票回购相关 - 2022年2月公司董事会授权最高3亿美元的股票回购计划，截至9月30日，已回购880万股，花费9700万美元，剩余2.03亿美元额度[126][127] - 2022年第三季度，公司回购并注销490万股普通股，花费5200万美元，截至9月30日，2022年2月股票回购计划剩余约2.03亿美元授权额度[190] - 2022年第三季度，公司通过公开市场购买回购了本金700万美元的4.875%优先票据[191] 激励股权奖励相关 - 2022年第一季度，公司授予与90万股相关的限制性股票单位，加权平均授予日公允价值为17.97美元，授予与80万股相关的绩效股票单位，加权平均授予日公允价值为16.51美元[128] - 2022年前三季度和2021年前三季度分别排除500万股和360万股激励股权奖励的普通股，因其对摊薄每股收益计算具有反摊薄作用[132] 法律诉讼相关 - 公司涉及反垄断、电话消费者保护法和工人分类等诉讼，部分案件将于2023年2 - 4月开庭审理[140] - 公司认为已对法律事项进行适当预提，若未来发生不利判决或和解，可能对财务状况产生重大不利影响[136][139] - Burnett案中，法院认证的集体诉讼涉及超310,000笔交易，原告寻求全额退还买方经纪人佣金[152] - Burnett案审判日期定于2023年2月21日，公司预计日程无重大变化[153] - Moehrl案原告提起诉讼，涉及20个MLS，交易时间从2015年3月6日至2020年12月31日[154] - Batton案中，公司于2022年5月2日动议驳回起诉获法院准许，原告于7月6日提交修正诉状[159] - Nosalek案于2020年12月17日提起，2021年12月10日法院驳回公司动议，2022年3月1日原告提交修正诉状[161][162] - Bumpus案中，2022年3月法院批准原告对Anywhere被告的集体认证动议，10月24日审判日期移至2023年4月[164][165][166] - Whitlach案于2018年12月20日提起，2020年11月10日法院准许世纪21 M&M的异议，驳回案件，原告于2021年1月提起上诉[167][169] - Burnett案于2019年4月29日提起，2019年8月22日法院驳回被告转移诉讼地动议，10月16日驳回被告驳回诉讼动议[146][151] - Moehrl案中，2019年10月美国司法部提交利益声明，2020年10月法院驳回NAR和公司驳回诉讼动议[156] - Batton案中，公司于2022年9月7日动议驳回修正诉状，原告于10月21日反对，被告回复定于11月22日[159] - 2022年10月，公司与Compass就诉讼事项达成保密和解协议，相关诉讼被驳回[170

财务数据和关键指标变化 - Q3营收18亿美元，同比下降17%，与交易成交量下降一致 [22] - Q3运营EBITDA为1.66亿美元，因交易量下降、代理佣金成本上升和产权业务下滑而下降，但部分被搬迁业务的强劲收益所抵消 [22] - Q3末现金为2.72亿美元，自由现金流为9900万美元，高级担保杠杆率为0.02倍，净债务杠杆率为3.8倍 [23] - 全年成本节约目标提高至超过1.5亿美元，其中约三分之一的额外8000万美元节约将是永久性的 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - Anywhere Brands业务Q3运营EBITDA为2.02亿美元，主要因交易成交量下降导致收入降低，但运营和营销成本下降部分抵消了这一影响，搬迁业务表现出色 [24] - Anywhere Advisors业务Q3运营EBITDA为负100万美元，代理基数同比增长7%，佣金分成同比增加215个基点，但较Q2下降15个基点并持续缓和 [25][26] - Anywhere Integrated Services业务Q3运营EBITDA为900万美元，同比下降4500万美元，主要由于转售和再融资量下降、产权承销商出售以及抵押贷款合资企业收益降低 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - Q3交易成交量下降17%，符合此前10% - 20%的预期，但市场情况持续恶化，预计Q4交易量下降超过25% [5][30] - 西部地区交易量下降约25%，中西部和东北部地区为高个位数下降；Coldwell Banker在Q3的平均营销天数较上年增加5天至20天，东北部地区持平，西部地区增加11天 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 提高效率，持续进行成本削减，增加法律应计费用，赎回2023年票据 [10][12] - 整合经纪、产权和抵押贷款服务，以提高服务交付速度和效率 [10][11] - 有选择地进行投资，改善消费者体验，在市场疲软时减少营销和资本支出 [11] - 利用竞争环境改善的机会，在特许经营销售、经纪人招募和保留以及搬迁业务方面取得优势 [13][14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产市场面临宏观经济挑战，如抵押贷款利率上升、房价上涨、库存不足和经济不确定性，但公司具备应对能力 [5][6][7] - 长期来看，房地产市场前景良好，受积极的人口结构、强劲的消费者资产负债表和住房需求的推动 [33] 其他重要信息 - 公司面临大量行业集体诉讼和其他诉讼，其中两起已确定在未来六个月内开庭审理 [12] - 计划在2022年年报及以后将经纪和产权业务的财务板块合并报告 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年临时成本节约变为永久性或长期保留的情况 - 若2023年交易量仍下降，部分临时成本节约将保持，如营销费用、部分员工相关成本和处理成本等与市场交易量相关的成本 [37][38] 问题: 市场疲软时的资本分配 - 首要任务是赎回2023年票据，其次会根据自由现金流情况，在股票回购、并购和业务投资等方面进行平衡分配 [39][40] 问题: 近期竞争环境改善下的经纪人招募和佣金分成情况及对2023年的影响 - 竞争环境改善，第三季度招募成本降低，特许经营销售和续约情况好于去年；预计Q4佣金分成进一步缓和 [43][45][46][48] 问题: 2023年市场环境下EBITDA能否持平 - 取决于交易量的变化，公司成本基数80%可变，20%固定，将根据交易量调整成本，目前无法给出全年成本节约目标，需等待下一季度观察情况 [49][50] 问题: 房地产市场放缓时竞争水平缓和的原因 - 主要是一些经纪公司面临困境关闭，以及仍在经营的公司调整经营策略，减少投入 [54][55] 问题: 交易量下降时佣金分成能否下降及幅度和时间 - 难以确定具体数字，高度依赖交易量和经纪人组合，Q2到Q3有改善，预计Q4继续缓和 [58][59] 问题: 本季度对RealSure合资企业的投资 - 低于上季度的600万美元亏损，为个位数 [63][64] 问题: 公司是否仍追求低利润率下的盈利增长 - 继续追求盈利增长，同时注重成本控制和选择性投资，目前竞争环境改善带来了一些好处 [69][70] 问题: 交易量每变动1个百分点对EBITDA的影响是否有变化 - 年度数据上仍适用每变动1个百分点对应约1500万美元EBITDA的敏感度，但需考虑其他因素的影响 [73][74] 问题: RealSure和其他战略举措约4000万美元的投入是否仍是合理的运行率 - 由于市场情况，投入可能有所减少，RealSure本季度投资低于上季度的600万美元 [75][76] 问题: 奢侈品市场是否能保持相对强劲 - 在公司投资组合中，奢侈品市场表现优于其他市场，交易量和挂牌量下降较少，因该领域受抵押贷款和库存问题影响较小 [82][83][84] 问题: 预计交易量下降25%中，单位和价格的情况 - 下降主要来自单位数量，价格基本持平或略有上升，第三方预测未来的下降也主要是单位数量方面 [85][86]

公司业务 - 公司是美国住宅房地产服务领先且最具整合性的供应商，业务涵盖经纪、特许经营、产权和结算服务等[7][8][9] - 公司在文化和人才方面获认可，2022年Swanepoel Power 200中有更多领导和女性，附属代理占2022年Top 250拉丁裔代理报告的20% [11] 投资亮点 - 2021年完成150万笔交易，拥有全国性网络、端到端资产、对消费者的深入理解以及技术和数据规模[13] - 技术和数据领先，开放架构可连接100多个外部产品，有25个以上机器学习模型在运行，8个在开发中，2021年部署或改进约30个产品[14] 第三季度业绩 - 营收18亿美元，运营EBITDA为1.66亿美元，自由现金流为9900万美元，现金及现金等价物为2.72亿美元[17][18][19] - 净债务/EBITDA为3.8倍，提高2022年全年成本节约目标至1.5亿美元，发布赎回通知赎回所有3.4亿美元2023年到期的4.875%优先票据[20] 交易数据 - 综合业务成交房屋销售端数下降21%，平均房价上涨5%，总房屋销售交易金额下降17%；特许经营集团成交房屋销售端数下降23%，总交易金额下降19%；自有经纪集团成交房屋销售端数下降15%，总交易金额下降13% [23] 收入详情 - 特许经营集团净收入3.06亿美元，自有经纪集团14.86亿美元，产权集团1.13亿美元，公司及其他为 - 9700万美元，总收入18.08亿美元，较2021年第三季度减少3.78亿美元[28] 运营EBITDA详情 - 特许经营集团2.02亿美元，自有经纪集团 - 100万美元，产权集团900万美元，公司及其他 - 4400万美元，运营EBITDA为1.66亿美元，较2021年第三季度减少1.07亿美元[30] 资本结构 - 公司企业债务（不包括证券化）为28.92亿美元，净企业债务（不包括证券化）为26.2亿美元，净债务杠杆率为3.8倍[35]

净收入相关数据变化 - 2022年Q2净收入为9000万美元，2021年同期为1.51亿美元；2022年上半年净收入为1.13亿美元，2021年同期为1.85亿美元[31] - 2022年Q2归属于Anywhere和Anywhere Group的净收入为8800万美元，2021年同期为1.49亿美元；2022年上半年为1.11亿美元，2021年同期为1.82亿美元[31] - 2022年Q2综合收入为9000万美元，2021年同期为1.52亿美元；2022年上半年为1.14亿美元，2021年同期为1.86亿美元[33] - 2022年上半年净收入为1.13亿美元，2021年同期为1.85亿美元[36] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月净收入分别为21.42亿美元和22.76亿美元，六个月分别为37.77亿美元和38.23亿美元[57] - 2022年第二季度和上半年，公司净收入分别为8800万美元和1.11亿美元，2021年同期分别为1.49亿美元和1.82亿美元[166] 每股收益相关数据变化 - 2022年Q2基本每股收益为0.76美元，2021年同期为1.28美元；2022年上半年为0.95美元，2021年同期为1.57美元[31] - 2022年第二季度，归属于公司股东的净收入为8800万美元，基本每股收益为0.76美元，摊薄每股收益为0.75美元；2022年上半年，归属于公司股东的净收入为1.11亿美元，基本每股收益为0.95美元，摊薄每股收益为0.93美元[128] 资产负债相关数据变化 - 2022年6月30日现金及现金等价物为2.51亿美元，2021年12月31日为7.35亿美元[35] - 2022年6月30日总资产为69.78亿美元，2021年12月31日为72.1亿美元[35] - 2022年6月30日总负债为47.69亿美元，2021年12月31日为50.18亿美元[35] - 2022年6月30日股东权益总额为22.05亿美元，2021年12月31日为21.86亿美元[35] - 2022年6月30日总权益为22.09亿美元，2021年12月31日为21.92亿美元[35] - 2022年6月30日负债和权益总额为69.78亿美元，2021年12月31日为72.1亿美元[35] - 公司合同负债（递延收入）从2022年1月1日的93美元增加到6月30日的102美元[59] - 2022年6月30日，公司商誉总额为29.1亿美元，较2021年12月31日的29.23亿美元略有减少，期间收购增加1900万美元，出售业务减少3200万美元[68] - 2022年6月30日，可摊销特许经营协议无形资产净值为9880万美元，较2021年12月31日的1.021亿美元有所减少[72] - 2022年6月30日，应计费用和其他流动负债总额为5.19亿美元，较2021年12月31日的6.66亿美元有所减少[76] - 2022年6月30日，公司短期和长期债务总额为28.49亿美元，较2021年12月31日的29.5亿美元有所减少[77] - 截至2022年6月30日，应付前母公司余额为2000万美元，2021年12月31日为1900万美元[159] 现金流量相关数据变化 - 2022年上半年经营活动净现金使用为2.05亿美元，2021年同期为提供1.86亿美元[36] - 2022年上半年投资活动净现金提供为7000万美元，2021年同期为使用5100万美元[36] - 2022年上半年融资活动净现金使用为2.82亿美元，2021年同期为提供2.08亿美元[38] - 2022年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少4.81亿美元，2021年同期为增加3.43亿美元[38] - 2022年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为2.62亿美元，2021年同期为8.66亿美元[38] 资产出售与收益确认 - 2022年3月29日，公司以2.1亿美元出售Title Resources Guaranty Company，并获得30%股权，交易后确认净收益1.31亿美元[46] - 2022年4月，公司出售部分Title Insurance Underwriter Joint Venture股权，股权从30%降至26%，确认收益400万美元[47] - 2022年4月，公司出售部分Title Insurance Underwriter Joint Venture权益，股权从30%降至26%，实现收益400万美元[112] 公允价值相关数据变化 - 2022年6月30日，递延补偿计划资产公允价值为100万美元，利率互换公允价值为200万美元，收购或有对价公允价值为1700万美元[52] - 2021年12月31日，递延补偿计划资产公允价值为100万美元，利率互换公允价值为4600万美元，收购或有对价公允价值为900万美元[52] - 或有对价公允价值从2021年12月31日的9美元增加到2022年6月30日的17美元[53] - 2022年6月30日与2021年12月31日相比，部分债务本金和公允价值有变化，如扩展定期贷款A本金从232美元降至228美元，公允价值从231美元降至215美元[53] 所得税费用相关数据变化 - 2022年和2021年截至6月30日的三个月所得税费用分别为3200万美元和6000万美元，六个月分别为4400万美元和7700万美元[54] 利率互换相关数据 - 截至2022年6月30日，公司有利率互换协议，总名义价值为10亿美元，包括4.5亿美元（2017年11月开始，2022年11月到期）、4亿美元（2020年8月开始，2025年8月到期）和1.5亿美元（2022年11月开始，2027年11月到期）[55] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，利率互换合约损失分别为6美元和 - 9美元；六个月分别为 - 35美元和 - 7美元[56] 重大非现金交易 - 2022年上半年重大非现金交易包括建立9000万美元投资，2022年和2021年上半年融资租赁增加分别为700万美元和300万美元[61] 准则采用影响 - 2022年1月1日公司采用ASU 2020 - 06，采用修改追溯法，导致长期债务增加6500万美元，额外实收资本减少5300万美元，递延所得税负债减少1700万美元[65][66] - 采用ASU 2020 - 06后，公司记录了500万美元的采用累积效应调整，减少了累计亏损[66] - 截至2022年1月1日，公司采用新准则对合并资产负债表的累计影响：长期债务从29.4亿美元增至30.05亿美元，递延所得税从3.53亿美元减至3.36亿美元等[67] - 2022年1月1日起，公司采用ASU 2020 - 06，累计影响使期初累计亏损净减少500万美元，期初额外实收资本净减少5300万美元[116] 无形资产摊销费用相关数据变化 - 2022年第二季度无形资产摊销费用为2500万美元，2021年同期为2300万美元；2022年上半年摊销费用为4900万美元，2021年同期为4600万美元[75] 循环信贷额度相关数据 - 截至2022年6月30日，循环信贷额度下2023年非延期循环信贷承诺可用额度为4.77亿美元，2025年延期循环信贷承诺可用额度为9.48亿美元，无未偿还借款，有4200万美元未使用信用证[78] 债务发行与赎回 - 2022年第一季度，公司发行10亿美元5.25%的高级票据，用于赎回9.375%的高级票据和7.625%的高级有担保第二留置权票据[81] - 2022年1月10日公司发行10亿美元本金的5.25%优先票据，2月4日赎回5.5亿美元本金的9.375%优先票据和5.5亿美元本金的7.625%优先担保第二留置权票据[86] - 2022年第二季度公司以5900万美元加应计利息回购6000万美元本金的4.875%优先票据[85] 证券化相关数据 - 截至2022年6月30日，苹果岭融资有限责任公司证券化计划借款能力2亿美元，已使用1.74亿美元，可用额度2600万美元[88] - 2021年6月公司发行4.03亿美元本金的0.25%可交换优先票据，2026年到期[91] - 可交换优先票据初始交换率为每1000美元本金兑换40.8397股公司普通股，初始交换价格约为每股24.49美元[96] - 可交换票据套期交易总成本6700万美元，公司出售认股权证获得现金收益4600万美元[103][104] 债务提前清偿损失 - 2022年上半年公司因债务再融资交易记录债务提前清偿损失9200万美元，其中8000万美元与提前赎回票据的全额补偿溢价有关[108] - 2021年上半年公司因债务再融资交易和偿还定期贷款B额度记录债务提前清偿损失1800万美元，并注销100万美元融资成本[109] 权益法投资相关数据变化 - 公司采用权益法核算对联营企业有重大影响但无控制权的投资[110] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司权益法投资余额分别为2亿美元和1.31亿美元[111] - 2022年第二季度和2021年第二季度，公司在Guaranteed Rate Affinity的投资分别记录了100万美元的亏损和800万美元的收益；2022年和2021年截至6月30日的六个月，分别记录了900万美元的亏损和3800万美元的收益[111] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月，公司从Guaranteed Rate Affinity分别收到0美元和3500万美元的现金股息[111] - 2022年3月，公司在Title Underwriter出售交易完成时记录了9000万美元的投资；交易完成后，收到1200万美元股息，投资余额降至7800万美元[112] - 2022年第二季度，Owned Brokerage Group的权益法投资记录了600万美元的亏损；2021年第二季度无盈亏记录；2022年和2021年截至6月30日的六个月，分别记录了900万美元的亏损和无盈亏记录[115] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月，公司分别向Owned Brokerage Group的权益法投资投入1500万美元和300万美元现金[115] 股票相关交易 - 2022年3月31日至6月30日，公司普通股回购390万股，花费4500万美元；股票薪酬为800万美元；股息支付100万美元[117] - 2022年6月30日，公司总股本为1.144亿股，总权益为2.209亿美元[117][119] - 2022年2月，公司董事会授权最高3亿美元的股票回购计划，截至2022年6月30日，已回购并注销390万股，花费4500万美元，剩余2.55亿美元可用于回购[124] - 2022年第一季度，公司授予与90万股相关的限制性股票单位，加权平均授予日公允价值为17.97美元，授予与80万股相关的绩效股票单位，加权平均授予日公允价值为16.51美元[125] - 2022年第二季度，公司回购并注销390万股普通股，花费4500万美元，截至6月30日，2022年2月的股票回购计划还有约2.55亿美元授权额度可用[173] 摊薄每股收益相关调整 - 2022年第二季度和上半年分别排除540万股和470万股激励股权奖励的普通股，因其对摊薄每股收益计算具有反摊薄作用；2021年第二季度和上半年分别排除470万股和440万股[128][129] - 可交换高级票据在2022年6月30日无摊薄影响，因公司普通股收盘价低于初始交换价格24.49美元/股[127] - 公司使用库存股法计算未行使股票薪酬的摊薄影响，使用假设转换法计算可交换高级票据的摊薄影响[127] 法律诉讼相关 - 公司涉及多项诉讼，包括反垄断诉讼、TCPA相关诉讼、工人分类诉讼等，难以预测可能的损失[132][134] - Burnett等诉多家公司的反垄断诉讼，原告指控被告违反谢尔曼法，寻求永久禁令、损害赔偿等，案件预计2023年2月21日开庭[139][140][145] - 公司在Moehrl案中，2022年5月31日提交对原告集体认证动议的反对意见，原告于8月22日回复[147] - 公司在Batton案中，2021年4月20日提交驳回投诉动议，2022年5月2日法院准予无 prejudice驳回，7月6日原告提交修正投诉[148] - 公司在Nosalek案中，2021年12月10日法院驳回公司于2021年3月提交的驳回动议，2022年3月1日原告提交修正投诉[150] - 公司在Bumpus案中，2022年3月法院准予原告对公司被告的集体认证动议，5月11日双方交叉简易判决动议被无 prejudice驳回，5月26日公司上诉许可申请被拒、原告集体通知计划获批，8月1日法院设定11月28日为审判日期，8月25日安排调解[151] - 公司在Whitlach案中，2020年11月10日法院准予世纪21 M&M和世纪21对原告修正投诉的异议，驳回案件且不准再诉，2021年1月原告上诉，2022年1月14日提交答辩状[153] - 公司在与Compass的诉讼中，2021年4月22日法院依双方约定无 prejudice驳回Compass第三方索赔及部分

净收入相关数据变化 - 2022年第一季度净收入为2.3亿美元，2021年同期为3.4亿美元[31] - 2022年第一季度综合收入为2.4亿美元，2021年同期为3.4亿美元[32] - 2022年和2021年第一季度，公司净收入分别为16.35亿美元和15.47亿美元，各业务板块收入有不同变化[54] - 2022年第一季度净收入为2300万美元，2021年同期为3300万美元[112] - 2022年第一季度，公司总营收为16.35亿美元，2021年同期为15.47亿美元；2022年第一季度净收入为2300万美元，2021年同期为3300万美元[139][141] - 2022年第一季度净收入为2300万美元，较2021年第一季度的3300万美元减少1000万美元[202] - 2022年第一季度净收入同比下降30%，主要由于权益亏损和所得税费用增加[202][204][206] 每股收益相关数据变化 - 2022年第一季度基本每股收益为0.20美元，2021年同期为0.28美元[31] - 2022年第一季度基本每股收益为0.20美元，摊薄每股收益为0.19美元；2021年第一季度基本和摊薄每股收益均为0.28美元[112] 现金及现金等价物、资产负债相关数据变化 - 2022年3月31日现金及现金等价物为3.06亿美元，2021年12月31日为7.35亿美元[35] - 2022年3月31日总资产为68.57亿美元，2021年12月31日为72.10亿美元[35] - 2022年3月31日总负债为47.00亿美元，2021年12月31日为50.18亿美元[35] - 截至2022年3月31日，商誉总额为28.97亿美元，较2021年12月31日的29.23亿美元减少0.26亿美元[66] - 截至2022年3月31日，无形资产净值为18.55亿美元，较2021年12月31日的18.89亿美元减少0.34亿美元[68] - 截至2022年3月31日，应计费用和其他流动负债总额为5.17亿美元，较2021年12月31日的6.66亿美元减少1.49亿美元[71] - 截至2022年3月31日，短期和长期债务总额为29.11亿美元，较2021年12月31日的29.50亿美元减少0.39亿美元[73] - 截至2022年3月31日，证券化义务总额为1.05亿美元，较2021年12月31日的1.18亿美元减少0.13亿美元[73] - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司权益法投资余额分别为2.05亿美元和1.31亿美元[101] - 2022年3月31日和2021年12月31日，应付前母公司余额分别为2000万美元和1900万美元[134] 现金流量相关数据变化 - 2022年第一季度经营活动净现金使用量为2.33亿美元，2021年同期为0.37亿美元[37] - 2022年第一季度投资活动净现金流入为0.36亿美元，2021年同期净现金使用量为0.32亿美元[37] - 2022年第一季度融资活动净现金使用量为2.37亿美元，2021年同期为0.45亿美元[37] 公允价值相关数据变化 - 2022年3月31日，递延补偿计划资产公允价值为100万美元，利率互换公允价值为1500万美元，收购或有对价公允价值为1100万美元；2021年12月31日，对应数值分别为100万美元、4600万美元和900万美元[48] - 截至2022年3月31日，公司或有对价公允价值从2021年12月31日的900万美元增加到1100万美元，期间新增200万美元[49] - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司债务本金和估计公允价值有所变化，如2022年3月31日，扩展定期贷款A本金2.31亿美元，公允价值2.27亿美元；2021年12月31日，本金2.32亿美元，公允价值2.31亿美元[49] - 2022年3月31日和2021年12月31日，利率互换合约公允价值分别为1500万美元和4600万美元[52] 费用相关数据变化 - 2022年第一季度利息支出为1800万美元，2021年同期为3800万美元[31] - 2022年和2021年第一季度，公司所得税费用分别为1200万美元和1700万美元[50] - 2022年和2021年第一季度，利率互换合约在利息费用中确认的收益分别为 - 2600万美元和 - 1300万美元[53] - 2022年第一季度无形资产摊销费用为2400万美元，2021年同期为2300万美元[70] - 2022年和2021年第一季度，证券化义务的利息支出均为100万美元，平均加权利率分别为3.2%和3.9%[81] - 2022年第一季度总费用为1.59亿美元，较2021年第一季度的1.527亿美元增加630万美元，增幅为4%[202][203] 重大交易相关 - 2022年3月29日，公司以2.1亿美元（扣除费用和税前）出售旗下产权保险承销商，并获得产权保险承销商合资企业30%的股权，交易完成后收到2.08亿美元现金，记录9000万美元投资，处置1.66亿美元净资产，确认1.31亿美元净收益[44] - 2022年第一季度重大非现金交易包括建立9000万美元投资，获得产权保险承销商合资企业30%股权；2022年和2021年第一季度融资租赁增加额分别为300万美元和100万美元[60] - 2022年1月10日，公司发行10亿美元5.25%高级票据，2月4日赎回5500万美元9.375%高级票据和5500万美元7.625%高级有抵押第二留置权票据[80] - 2022年第一季度再融资交易使公司记录债务提前清偿损失9200万美元，其中8000万美元与提前赎回7.625%高级有担保第二留置权票据和9.375%高级票据的全额溢价有关[98] - 2022年3月29日，公司以2.1亿美元出售产权保险商，并获得产权保险商合资企业30%的股权[147] - 2022年1月10日，公司发行10亿美元5.25%的优先票据，2月4日赎回5.5亿美元9.375%的优先票据和5.5亿美元7.625%的优先有担保第二留置权票据[149] 新会计准则影响 - 2022年1月1日公司采用ASU 2020 - 06，导致长期债务增加6500万美元，额外实收资本减少5300万美元，递延所得税负债减少1700万美元，累计亏损减少500万美元[64] - 2022年1月1日采用新会计准则后，公司将可交换高级票据的债务负债和权益成分重新组合，长期债务增加6500万美元，额外实收资本减少5300万美元，递延所得税负债减少1700万美元[93] - 2022年1月1日起采用新会计准则，公司记录累计亏损期初净额减少500万美元，额外实收资本期初净额减少5300万美元[106] 可交换高级票据相关 - 2021年6月，公司发行4.03亿美元0.25%可交换高级票据，初始交换率为每1000美元本金兑换40.8397股公司普通股，初始交换价格约为每股24.49美元[83][88] - 发行可交换高级票据时，公司将3.19亿美元分配至债务负债，5300万美元分配至额外实收资本，2021年确认非现金利息费用800万美元[92] - 可交换票据套期交易总成本6700万美元，权证交易公司获得现金收益4600万美元，权证初始行权价格为每股30.6075美元[94][95] - 可交换优先票据相关操作使整体交换价格从每股24.49美元提高至30.6075美元[96] - 发行时，公司记录与可交换优先票据债务折扣相关的递延所得税负债2000万美元，与可交换票据套期交易相关的递延所得税资产1800万美元[97] 股票相关 - 2022年第一季度，公司授予与90万股相关的限制性股票单位，加权平均授予日公允价值为18.00美元；授予与80万股相关的绩效股票单位，加权平均授予日公允价值为16.51美元[109] - 2022年3月31日和2021年3月31日，分别排除350万股和580万股激励性股权奖励的普通股，因其对摊薄每股收益计算具有反摊薄作用[113] 法律诉讼相关 - 公司涉及反垄断、员工分类等诉讼，无法估计合理可能损失范围[117] - Sitzer诉讼于2019年4月29日提起，2022年4月22日获法院集体诉讼认证，审判日期定在2023年2月21日[119][122] - Moehrl诉讼原告于2022年2月23日提交集体诉讼认证动议，公司反对动议截止日期为2022年5月31日[123][124] - Leeder诉讼于2022年5月2日被法院无偏见驳回起诉[125] - Nosalek诉讼于2021年12月10日法院驳回公司等被告驳回起诉动议[126] - Whitlach诉讼于2020年11月10日被法院驳回且不准再诉，原告于2021年1月提起上诉[127][129] - 公司于2019年7月10日起诉Compass，2021年4月22日法院无偏见驳回Compass部分第三方索赔和反诉[130] - 其他法律事项可能涉及反垄断、违反RESPA等法规、员工分类问题[131] - 日常法律程序包括商业安排、特许经营安排等相关纠纷[132] - 随着数据法规要求增加，相关索赔可能更常见[132] 托管和信托存款相关 - 2022年3月31日，托管和信托存款总计13.99亿美元，FDIC保险机构存款最高保险额为25万美元[136] 运营EBITDA相关 - 2022年第一季度总运营EBITDA为6900万美元，2021年同期为1.62亿美元[139][141] - 2022年第一季度公司整体运营EBITDA利润率从10%降至4%，下降6个百分点[211] - Realogy Franchise Group利润率从56%降至52%，下降4个百分点[211] - Realogy Brokerage Group利润率从0降至 - 3%，下降3个百分点[211] - Realogy Title Group利润率从30%降至 - 2%，下降32个百分点[211] - 2022年第一季度Corporate and Other运营EBITDA改善900万美元至 - 2600万美元[212] - Realogy Franchise Group收入增加1300万美元至2.67亿美元，运营EBITDA减少300万美元至1.38亿美元[213] - Realogy Brokerage Group收入增加9300万美元至12.64亿美元，运营EBITDA减少3500万美元至亏损4000万美元[217] 业务板块房屋销售交易相关 - 2022年第一季度，Realogy Franchise和Brokerage集团的房屋销售交易总量同比增长4%，其中Brokerage集团增长10%，Franchise集团增长1%[151] - 2022年第一季度，与2021年第一季度相比，房屋销售交易总量增长4%，主要因平均房价上涨9%，部分被房屋销售交易减少5%所抵消[152] - 2022年第一季度NAR成屋销售交易降至120万套，同比下降5%；Realogy特许经营和经纪集团的房屋销售交易同比下降10%[159] - 2022年第一季度NAR成屋销售均价同比上涨9%；Realogy特许经营和经纪集团的房屋销售均价同比上涨15%，其中经纪集团上涨16%，特许经营集团上涨14%[163] - 2022年第一季度Realogy经纪集团的购房产权和结算单位数量下降5%；Realogy产权集团的再融资产权和结算单位数量下降59%[167][168] - 2022年第一季度Realogy Franchise Group的已完成房屋销售端数为217,764，较2021年的244,698减少11%[192] - 2022年第一季度Realogy Brokerage Group的已完成房屋销售端数为71,371，较2021年的74,993减少5%[192] - 2022年第一季度Realogy Title Group的购买产权和结算单位为30,867，较2021年的32,502减少5%[192] - 2022年第一季度Realogy Title Group的再融资产权和结算单位为8,068，较2021年的19,806减少59%[192] - Realogy Brokerage Group房屋销售交易数量增长10%，其中平均房屋销售价格增长16%，现有房屋销售交易减少5% [218] 业务板块其他数据相关 - 2022年第一季度，不断上升的抵押贷款利率环境影响了Realogy Title Group的业绩，再融资产权和结算单位下降59%，Guaranteed Rate Affinity的收益权益减少3800万美元[156] - 2022年第一季度平均每笔结算单位费用为3033美元，较2021年的2348美元增加29%[192] - Realogy Franchise Group第三方国内加盟商特许权使用费收入减少400万美元，主要因现有房屋销售交易减少11% [214] - Realogy Franchise Group品牌营销基金收入增加300万美元，相关费用增加400万美元[214] 利率及市场环境相关 - 2022年3月，美联储自2018年以来首次加息，预计2022年再加息6次；截至2022年4月28日当周，30年期固定利率抵押贷款平均利率为5.10%，较上年增加近210个基点[155] - 截至2022年3月31日，10年期国债收益率为2.32%，高于2021年3月31日的1.74%；2022年第一季度30年期固定利率首套房抵押贷款

财务数据和关键指标变化 - 2022年Q1营收16亿美元，同比增加8800万美元或6%，主要因交易量增长4% [21] - 2022年Q1运营EBITDA为6900万美元，较上年减少9300万美元，主要因抵押贷款合资企业收益降低、运营费用增加和产权代理收益降低 [22] - 2022年Q1实现成本节约1100万美元，全年预计节约约7000万美元 [23] - 2022年Q1利息支出同比改善2000万美元，因利率互换的按市值计价收益增加和债务减少及再融资 [24] - 2022年Q1出售70%承销业务获1.31亿美元收益 [24] - 2022年Q1末高级担保杠杆比率为零倍，净债务杠杆比率为三倍 [32] - 2022年Q1末现金为3.06亿美元，自由现金流使用2.75亿美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产特许经营集团 - 2022年Q1营收2.67亿美元，同比增加1300万美元，每单净特许权使用费为413美元，同比增加31美元 [25] - 运营EBITDA为1.38亿美元，与2021年Q1高位基本持平 [25] 房地产经纪集团 - 2022年Q1营收13亿美元，同比增加9300万美元，交易量增长10%，由苏富比国际地产和科科伦的强劲表现推动 [26] - 运营EBITDA为负4000万美元，同比下降3500万美元，主要因费用时间安排、佣金成本增加和损益表季节性回归正常 [27] - 自有经纪业务代理数量同比增长6%，连续第七个季度实现连续增长，且代理留存率创历史新高 [28] 房地产产权集团 - 2022年Q1营收1.9亿美元，同比下降1100万美元，主要因出售承销业务少了三天以及购买和再融资交易量下降 [29] - 运营EBITDA为负300万美元，同比下降6400万美元，主要因上年同期GRA合资企业收益异常强劲 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 超过50%的房源在两周内售出，每套房的多份报价和高于挂牌价的销售价格指标仍远高于历史正常水平 [15] - 50万美元及以上房产的房源数量较2021年有所增加，而特许经营业务中低于30万美元和自有经纪业务中低于40万美元的房源数量较2021年有所下降 [15][16] - 截至4月第三周左右，已完成交易 volume 与当前预测相符，未完成交易 volume 略低于当月当前预测 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续战略转型业务，专注房地产合资企业，对纯iBuying概念持怀疑态度，持续投资Realsure，本季度将RealSure Buy产品扩展到七个城市，RealSure Sell产品已覆盖25个城市 [11] - 公司计划在5月12日的投资者日阐述新的战略机会，帮助改变购房和售房方式，新首席运营官将介绍转型情况，包括产品和技术创新成果，首席财务官将分享2026年财务目标 [38][39][40] - 公司最高资本配置优先级是投资以实现盈利增长，包括有机增长和战略并购，也会考虑相邻业务和技术投资，多余自由现金流可通过董事会授权的股票回购计划返还给股东 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年公司预计运营EBITDA在7.5亿 - 8亿美元之间，主要因抵押贷款业务挑战导致指导调整 [13] - 短期内住房市场存在不确定性，但需求仍然强劲，尤其是高端和豪华市场，中期住房前景乐观，受积极的人口统计和社会趋势支撑 [14][15][18] - 公司将积极进行成本管理，执行全年成本节约计划 [13] 其他重要信息 - 公司在2022年Q1赎回11亿美元高息票据，降低年度利息支出超4000万美元，将固定利率资本成本从一年前的近8%降至4.6% [10][32] - 公司在2022年3月关闭与Centerbridge Partners的承销合资企业，获得2.1亿美元收购价格，保留部分所有权 [10] - 公司收购Coldwell Banker Bain，填补太平洋西北地区豪华高端自有经纪业务的战略空白，预计将带来增长潜力 [75][76][77] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年指导调整是否意味着经纪和特许经营业务的交易量展望未变，以及如何看待转售市场和交易量全年走势 - 公司表示交易量指导目前维持在中个位数增长不变，指导调整主要因抵押贷款业务受利率和利润率影响损失800万美元，市场需求强劲，尤其是50万美元以上市场 [45][46][47] 问题2: 如果2023年行业交易量下降，公司如何应对以限制利润率影响 - 公司将通过提高效率、自动化和系统集成等方式进一步节约成本，同时在住房市场出现严重情况时，会削减差旅、娱乐、会议等可自由支配支出 [49][50] 问题3: 第二季度需要考虑哪些因素来清理数据，如抵押贷款合资企业和承销业务出售的影响 - 营收方面，需考虑去年同期85.5%的交易量增长；承销业务出售对营收和产权业务有重大影响；抵押贷款业务仍面临挑战，主要因销售利润率降低；运营费用在第一季度较高，第二季度影响将减小 [57][58][59] 问题4: 第一季度运营费用较高是季节性因素还是第二季度会降低 - 第一季度成本节约1100万美元，预计全年会逐步增加；第一季度运营费用同比增加3500万美元主要是追赶前期支出和一次性因素，第二季度同比增加幅度将大幅减小 [60][61] 问题5: 公司衡量市场份额的指标是什么 - 公司以总交易量为指标，与NAR交易量对比衡量市场份额，第一季度整体保持份额，自有经纪业务增长超NAR两倍 [63] 问题6: 如何看待行业关于买方佣金的诉讼及可能的佣金拆分影响 - 公司认为诉讼没有依据，将积极辩护，同时有经验丰富的团队处理此类诉讼，目前无法对未决诉讼发表更多评论 [66] 问题7: 剔除产权承销业务收益后，产权代理业务的潜在EBITDA利润率是多少 - 首席财务官表示暂无确切数据，将在后续电话中提供，在剔除GRA部分前，比例为40 - 60 [71][73] 问题8: Coldwell Banker Bain收购对交易量的预期影响，以及是否意味着公司对并购的兴趣增加 - 收购填补了太平洋西北地区的战略空白，短期内交易量只是从特许经营转向经纪业务，但经纪业务每单利润更高，公司对其增长潜力和市场增长潜力感到兴奋 [75][76][77] 问题9: 4月的未完成订单情况如何 - 50万美元及以上房源数量增加、低端房源数量减少的情况包括4月，4月未完成交易 volume 略低于当月当前预测，已完成交易 volume 与当前预测相符 [79] 问题10: 目前规模下，抵押贷款业务的盈亏平衡利率框架是怎样的，随着业务扩大，盈亏平衡利率会如何变化 - 利率变化速度影响竞争，短期内行业会出现利润率下降，公司选择投资业务以实现长期增长，愿意承受短期痛苦；需考虑购买和再融资业务差异，应根据购买交易量规划投资 [84][85][87] 问题11: 佣金拆分变化对指导调整的影响，以及更新的目标和全年拆分节奏 - 佣金拆分变化对指导调整影响较小，第一季度拆分增加部分是季节性因素和新招募代理的影响，随着业务量增长，代理处于较高分成阶段；公司招募的代理带来的收入能抵消佣金拆分增加的影响 [90][91] 问题12: 公司品牌面向高端市场，买家群体是否受高利率影响较小，以及全现金交易的比例是多少 - 公司经纪业务、苏富比和科科伦特许经营业务偏向高端市场，受利率影响较小，全现金交易比例较高，但公司也有大量大众市场业务，并非完全不受影响 [96][97][98] 问题13: 是否担心近期住房活动是因担心利率进一步上升而提前拉动的 - 公司认为目前市场是供应受限、需求强劲的环境，需求受人口结构、迁移和远程工作等因素驱动，利率上升并未阻止需求，且调查显示因利率上升停止购房搜索的比例较低 [99][100][101] 问题14: RealSure业务从客户兴趣到实际交易的转化情况如何 - 公司认为RealSure业务有机会，赢得了大量额外房源，因代理成功销售，实际购买房屋数量很少，目前仍处于增长阶段，在七个城市开展购买业务，正在培训代理和进行营销实验 [107][109][110] 问题15: 何时股票回购更具吸引力，与有机增长的优先级关系如何 - 公司优先偿还2023年到期的4.07亿美元债务，会根据核心业务投资机会和回报情况进行投资，同时关注资本市场，会在合适时机为公司和股东做出正确选择 [111] 问题16: 什么因素会促使房主将新房源推向市场 - 市场上有很多人卖房，只是由于需求高，房屋很快售出，库存显得紧张；促使房主卖房的因素包括社会迁移、远程工作趋势以及正常的搬家需求，同时公司鼓励房屋建设以增加供应 [115][116][117] 问题17: 搬迁业务的发展情况如何 - 搬迁业务有复苏迹象，本季度业务更强，对第二季度有信心，但短期内搬迁类型可能发生变化，部分公司可能选择成本较低的搬迁方式，且不同地区受COVID影响不同，业务情况存在差异 [120][121] 问题18: 出售产权承销业务的2.1亿美元现金何时计入资产负债表 - 现金已到账，但大部分因需转移与业务相关的监管现金而立即流出，公司无法使用这部分现金，后续现金与可随时使用现金的差距将缩小 [123][124][125]

公司概况 - 公司是美国住宅房地产服务的领先和最具整合性的提供商，业务涵盖经纪、特许经营、产权、抵押和搬迁等领域[5][8] - 拥有知名全球品牌、全国分销网络和豪华市场领导力，具备有吸引力的盈利能力和自由现金流[6] 财务亮点 - 2022年第一季度运营EBITDA为6900万美元，收入约16亿美元，净债务/EBITDA为3.0倍[12] - 成功发行10亿美元利率5.25%的票据，赎回11亿美元高息票据，减少1亿美元总债务，年化利息支出节省超4000万美元，固定利率资本成本降至约4.6% [10] 业务表现 - 第一季度交易数量方面，Realogy Franchise Group减少11%，Realogy Brokerage Group减少5%，Realogy Title Group的购买产权和结算单位减少5%，再融资产权和结算单位减少59% [13] - 平均房价方面，Realogy Franchise Group增长14%，Realogy Brokerage Group增长16%，Realogy Title Group平均每结算单位费用增长29% [13] 资本分配 - 优先投资有吸引力的增长机会，包括有机增长、无机增长和技术投资 [12] - 实施3亿美元股票回购计划，保持强大灵活的资产负债表，承诺在2023年到期前偿还4.07亿美元4.875%的高级票据 [12] 风险提示 - 公司预测具有前瞻性，受经济、竞争等不确定性影响，如库存受限、通胀和抵押贷款利率上升、房地产市场和疫情危机的不确定性 [1]

公司业务交易数据 - 公司在2021年支持约150万笔房屋交易[31] - 2021年美国约690万笔房屋销售中，约610万笔为现有房屋销售，占总销售量的约89%[39] - 2021年，公司产权、托管和结算业务参与了约22万笔交易，其中约5.9万笔与Realogy Brokerage Group有关，捕获率约为32%[89] 公司销售代理与办事处数据 - 公司在美国拥有约196,700名独立销售代理，在118个其他国家和地区拥有约136,700名独立销售代理[31] - 截至2021年12月31日，公司房地产特许经营系统和自有品牌在全球约有333400名独立销售代理，在美国约有196700名；全球约有21000家办事处，在美国约有5800家[47] - 截至2021年12月31日，公司自有经纪业务的独立销售代理增长6%，特许经纪业务的独立销售代理增长2%[48] - 截至2021年12月31日，公司拥有约680家自营经纪办事处和约56300名独立销售代理，其中约90%的办事处使用Coldwell Banker品牌，约6%使用Sotheby's International Realty品牌，4%使用Corcoran品牌[73] - 截至2021年12月31日，公司产权、托管和结算服务业务有大约392个办事处，其中约166个与自营经纪办事处共址[87] 公司债务与融资情况 - 公司的Term Loan B Facility和Non - extended Term Loan A在2021年9月全额偿还[31] - 公司的9.375% Senior Notes于2022年2月全额赎回，7.625% Senior Secured Second Lien Notes也于2022年2月全额赎回[31] - 公司在2022年第一季度发行了2030年到期的5.25% Senior Notes[31] 公司面临的风险 - 公司面临住宅房地产市场周期性、宏观经济条件、竞争和消费者动态等多方面风险[19] - 房贷利率上升或承销标准收紧会导致房屋销售交易增长、房贷和再融资活动下降，影响公司财务和运营结果[177][178] - 平均经纪佣金率显著下降会对公司财务结果产生重大不利影响[179][180] - 库存持续或加速下降会导致供应不足，对房屋销售交易增长和相关服务产生负面影响[181] - 新冠疫情危机可能会放大公司业务风险，对公司及合资企业和加盟商业务产生重大不利影响[182][183] - 公司盈利增长依赖于吸引和留住独立销售代理和加盟商的能力，否则会影响营收和盈利[187] - 公司佣金收入份额持续下降会进一步影响盈利能力，行业竞争使佣金费用上升[191] - 2021年Realogy经纪集团约25%的收入来自加利福尼亚州，21%来自纽约都会区，13%来自佛罗里达州，合计约占59%，这些地区市场下滑会影响公司财务状况[195] - Realogy经纪集团在高端房地产市场交易集中，税收改革、资本管制等会对其业务产生不利影响[196] - 公司可能无法成功开发或采购支持战略计划的产品、服务和技术，影响运营结果[198] - 技术开发的投资和节奏加快，公司技术产品和服务可能缺乏吸引力，影响竞争地位和财务结果[200] - 公司战略投资的公司和合资企业可能无法带来预期收益或收回投资，如RealSure合资企业可能无法增加收入或盈利[201] - 竞争环境曾对公司市场份额产生负面影响，未来可能继续对公司和加盟商的运营利润率施压[203] - 独立销售代理的竞争压力来自传统经纪公司、新型经纪模式等多种来源[204] - 加盟商可能寻求降低特许权使用费安排或其他激励措施，导致公司特许权使用费减少[206] - 若公司或加盟商无法吸引和留住成功的独立销售代理，公司自营经纪业务和加盟店的毛佣金收入可能下降[208] - 公司特许经营业务竞争激烈，竞争对手可能以更低价格或更有吸引力的产品服务吸引加盟商[209][210] - 为保持竞争力，公司可能采取增加成本或降低特许权使用费的措施，对盈利和增长机会产生重大不利影响[211] - 公司实施战略举措可能导致品牌内部竞争加剧，为提升竞争力可能增加营销和产品服务开发支出[212] - 公司和加盟商面临来自非传统市场参与者的激烈竞争[213] - 消费者购房和售房偏好变化可能快于公司业务适应速度，对经营业绩和财务状况产生重大不利影响[214] 公司品牌与许可 - 公司拥有或有权使用CENTURY 21、COLDWELL BANKER等多个重要商标[24] - 公司拥有Sotheby's International Realty品牌100年许可协议，支付相当于Realogy Franchise Group净特许权使用费9.5%的许可费[64] - 公司拥有Better Homes and Gardens Real Estate品牌50年许可协议，支付相当于Realogy Franchise Group净特许权使用费9.0%的许可费[66] 公司行业数据来源与差异 - 公司的行业数据主要来源于NAR、Fannie Mae、Freddie Mac、Real Trends等[26][27] - 公司认为与NAR和Fannie Mae的房屋销售统计数据会因多种因素而存在差异[28] 公司业务出售计划 - 公司计划出售产权保险承销商业务，交易受成交条件限制[22] - 2021年第四季度，公司计划出售产权保险公司以换取现金和产权保险合资企业30%的普通股股份，预计2022年第一季度完成交易[35] - 2021年，Realogy Title Group计划出售Title Resources，以换取现金和一家产权保险承销商合资企业30%的股权[84][94] - 公司计划出售Title Resources，换取现金和一家拥有Title Resources的产权保险合资企业30%的股权[165] 公司财务关键指标变化 - 2021年公司自有经纪业务和加盟商的总佣金收入约为180亿美元，2020年为140亿美元[32] - 2021年公司市场份额增至约16.4%，2020年约为15.3%；2021年美国现有房屋销售单位交易估计份额略降至约12.5%，2020年为12.6%[33] - 2021年，公司平均房屋销售经纪佣金率为2.42%，Realogy Brokerage Group向Realogy Franchise Group支付的营销费用和特许权使用费分别为4.07亿美元和3.16亿美元（2020年）[74] 美国住宅房地产行业数据 - 2021年美国住宅房地产行业规模约为2.6万亿美元[37] - 过去30年，美国现有房屋销售交易规模的复合年增长率为6.5%[40] - 2005 - 2011年，美国年度现有房屋销售交易数量下降40%，中位现有房屋销售价格下降24%；2011 - 2021年，美国年度现有房屋销售单位数量和中位现有房屋销售价格分别提高44%和109%[41] - 2020年第二季度，美国住宅房地产行业封闭房屋销售交易规模下降16%，下半年增长29%[42] - 2005年下半年至2011年美国住宅房地产行业经历显著且漫长的低迷期[170] - 2020年受COVID - 19疫情影响，美国住宅房地产行业经历显著波动[170] 公司特许权使用费率模式 - 部分品牌采用基于交易量的激励模式，初始特许权使用费率为加盟商毛佣金收入的6%，净或有效特许权使用费率为6% - 3%[58] - 部分加盟商采用固定百分比特许权使用费率模式，支付固定百分比（通常低于6%）的佣金收入[59] - Better Homes and Gardens Real Estate特许经营业务自2019年起采用封顶费用模式，特许权使用费率一般为佣金收入的5%[60] - Corcoran特许经营业务采用分级特许权使用费率模式，初始费率为6%，最低降至4%；Coldwell Banker住宅特许经营业务2021年起采用该模式，初始费率为5.5%，最低降至3%[60] 公司员工搬迁服务数据 - 2021年，公司为42%的财富50强公司提供员工搬迁服务[70] - 截至2021年12月31日，前25名搬迁客户与公司的平均合作任期约为23年[70] 公司合资企业情况 - RealSure合资企业中，公司拥有49%的股份，Home Partners of America间接拥有51%，截至2021年12月31日，RealSure Sell在24个美国城市提供服务，2021年第四季度在3个美国城市推出RealSure Buy试点项目[80][81] - 房地产拍卖合资企业中，公司拥有50%的股权收益或亏损份额，该合资企业持有Concierge Auctions 80%的所有权[83] - 与Guaranteed Rate的非独家抵押贷款发起合资企业Guaranteed Rate Affinity中，公司拥有49.9%的股份，Guaranteed Rate间接拥有50.1%[99] - 2021年，公司自营经纪业务约占Guaranteed Rate Affinity购买交易的一半和抵押贷款发起业务的三分之一[98] - GRA协议初始期限为10年（至2027年8月），自动续约5年，除非一方提前通知终止[100] - 公司通过持有Guaranteed Rate Affinity 49.9%的股份参与抵押贷款发起业务[167] 公司产品推出情况 - 2021年开始向公司自有和特许经营经纪公司及其附属独立销售代理推出MoxiWorks产品套件[105] 公司员工情况 - 截至2021年12月31日，公司有大约9665名全职员工和165名兼职员工，约585名员工位于美国境外[115] - 2021年公司员工参与度得分达到91%，响应率为89%[116] - 过去三年每年100%的活跃员工完成了公司年度道德准则培训[117] - 2022年公司计划完成将企业总部转变为开放式创新中心，设计每天接待约200名过渡员工，取代传统办公室约1000名静态办公员工[118] - 截至2021年12月31日，公司约一半员工全职远程工作[118] - 截至2021年12月31日，公司有八个活跃的员工资源团体[119] 公司业务季节性与竞争情况 - 住宅房地产市场具有季节性，公司业务运营结果和收入历史上在每年第二和第三季度最强[121] - 公司及其附属加盟商在房地产经纪行业面临来自众多全国和地区性竞争对手的竞争[123] - 约42%的个体经纪人和独立销售代理与特许经营商有关联[133] - 2019年公司在一个品牌推出封顶费用模式以应对竞争[133] 行业政策与法规动态 - 2021年7月，美国司法部撤回对2020年11月与全国房地产经纪人协会拟议的同意令的同意，并自愿驳回民事诉讼[143] - 2021年7月，白宫发布行政命令，确定房地产经纪和房源等为进一步调查的关注领域[144] - 2021年7月，美国联邦贸易委员会撤销2015年反垄断政策声明[144] - 2021年9月，美国联邦贸易委员会撤回2020年纵向合并指南[144] - 2021年12月，美国联邦贸易委员会举办关于工人福利和竞争限制的研讨会[144] - 2018年，美国司法部和联邦贸易委员会联合举办公开研讨会，探讨住宅房地产服务行业的竞争问题[145] - 2018年新泽西州立法修正案可能影响该州房地产经纪人的工人分类索赔[152] - 2019年加利福尼亚州通过工人分类法规，其合宪性和可执行性面临挑战[152] - 2020年11月加州通过第24号提案，建立加州隐私权法案，2023年1月1日生效[154] - 弗吉尼亚州和科罗拉多州在2021年通过隐私立法，2023年生效[155] - 2020年欧盟法院使欧盟 - 美国隐私盾失效[157] - 2021年欧盟委员会发布关于使用标准合同条款的实施决定[157] 宏观经济与市场因素 - 2021年美联储宣布加速缩减购买抵押贷款支持证券，预计2022年加息三次[176] - 2021年COVID - 19危机导致搬迁量和房屋销售交易量大幅波动[175]

业绩总结 - 2021年总收入约为80亿美元，第四季度收入约为20亿美元[16] - 2021年第四季度运营EBITDA为9.02亿美元，全年为8.02亿美元[16] - 2021年全年净收入为3.43亿美元，较2020年的(3.6)亿美元显著改善[44] - 2021年第四季度的净收入为4700万美元，而2020年第四季度则为(3.6)亿美元[44] - 2021年全年Operating EBITDA为9.02亿美元，较2020年的7.26亿美元增长24%[34] 用户数据 - 2021年市场份额增长至16.4%，同比增长29%[16] - 2021年交易量增长32%，其中经纪业务增长27%[16] - 2021年房地产特许经营集团的关闭房屋销售数量为1,163,036套，同比增长7%[17] - 2021年房地产经纪集团的关闭房屋销售数量为371,135套，同比增长11%[17] - 2021年平均房屋销售价格为424,436美元，同比增长19%[17] 未来展望 - 2022年运营EBITDA预期范围为8亿至8.5亿美元，预计住宅交易量中等单数字增长[14] 财务状况 - 自2019年以来，净债务减少约9亿美元，净债务杠杆比率为2.4倍[13] - 截至2021年12月31日，公司的净企业债务为23.31亿美元，净债务杠杆比率为2.4倍[39] - 2021年第四季度的利息支出为4300万美元，较2020年第四季度的2.46亿美元下降83%[44] - 2021年12月31日的利息支出为4300万美元，较2020年同期的3800万美元有所增加[50] 费用与支出 - 2021年第四季度的总重组费用为300万美元，较2020年第四季度的2000万美元下降85%[42] - 2021年第四季度的EBITDA为1.57亿美元，较2020年第四季度的2.06亿美元下降24%[47] - 2021年12月31日的自由现金流为9500万美元，较2020年同期的2.68亿美元下降[50] - 2021年12月31日的工作资本调整为5300万美元，较2020年同期的1.57亿美元显著下降[50] - 2021年12月31日的折旧和摊销费用为5200万美元，与2020年持平[50] 负面信息 - Realogy Brokerage Group在2021年第四季度的Operating EBITDA为(0.7)百万美元，较2020年第四季度的2.3百万美元下降30%[34] - Realogy Title Group在2021年第四季度的Operating EBITDA为0.3百万美元，较2020年第四季度的5.8百万美元下降28%[34] - 2020年全年非现金减值中，Realogy Brokerage Group的商誉减值费用为4.13亿美元[48] - 2020年12月31日的非现金减值包括与Cartus Relocation Services相关的商誉减值费用2200万美元[48]

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年营收约80亿美元，同比增长28%或18亿美元，主要受交易量大增带动 [15] - 2021年全年运营EBITDA达9.02亿美元，较上一年增加1.76亿美元，尽管2020年有1.5亿美元临时成本节约 [16] - 2021年第四季度营收约20亿美元，同比增加8500万美元或4%，尽管2020年第四季度交易量增长45% [16] - 2021年第四季度运营EBITDA为1.57亿美元，较上一年减少4900万美元，较2019年增加3100万美元 [16] - 2021年实现8500万美元成本节约目标，2022年目标是额外节约7000多万美元 [17] - 2021年全年产生5.53亿美元自由现金流，与2020年基本持平，尽管2021年成为现金纳税人 [18] - 2021年末资产负债表更强，高级有担保杠杆率为 - 0.29倍，净债务杠杆率为2.4倍 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 Realogy Franchise Group - 2021年全年营收12亿美元，较上一年增加1.9亿美元 [20] - 每单净特许权使用费为406美元，较上一年增加53美元 [20] - 全年运营EBITDA为7.51亿美元，同比增加1.57亿美元 [20] Realogy Brokerage Group - 2021年全年营收62亿美元，较上一年增加14亿美元 [21] - 交易量同比增长32%，高端业务表现强劲，为未来增长奠定基础 [21] - 运营EBITDA为1.09亿美元，同比增加6100万美元，尽管2020年有8500万美元临时成本节约，并在RealSure和其他战略举措上进行了增长投资 [21] - 自有经纪商代理数量同比增长6%，第四季度是连续第六个季度代理数量环比增长，代理留存率创历史新高 [22] - 全年佣金分成增加215个基点，主要因交易量增长、招聘和留存增加170个基点，业务组合变化增加45个基点 [23] Realogy Title Group - 2021年营收9.52亿美元，较上一年增加2.16亿美元，受代理和承销业务增长推动 [23] - 产权运营EBITDA为2亿美元，较上一年减少2600万美元，主要因抵押贷款合资企业收益下降 [24] - 排除抵押贷款合资企业4900万美元收益后，运营EBITDA为1.51亿美元，较去年增加5100万美元 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年预计交易量实现中个位数增长，高于NAR最新全年预测，同时将消化超过150个基点的代理佣金成本增加 [31][33] - 目前市场对利率反应不明显，最大问题是供应不足，尤其是首次购房者市场 [65] - 不同地区市场表现不同，佛罗里达、得克萨斯等有税收和气候优势的地区表现良好，纽约市市场有显著复苏，加利福尼亚也有所恢复 [119][120][122] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年开始公司新篇章，更注重增长，包括有机增长和选择性并购，优先投资于盈利性增长 [35][36] - 董事会授权3亿美元股票回购计划，若有多余自由现金流将返还给股东 [37] - 公司战略是简化和整合房地产交易，竞争对象包括Zillow等 [54] - 选择性并购将围绕核心业务、相邻业务和技术展开，以加速转型和增长 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2021年取得战略和财务上的非凡成果，市场份额增加，盈利能力提高，资产负债表大幅改善，为2022年及以后的增长奠定基础 [10][11] - 预计2022年全年财务表现与2021年出色表现相似，但将回归正常季节性，第一季度运营EBITDA将是四个季度中最小的 [27][28] - 2022年运营EBITDA预计在8 - 8.5亿美元之间，主要取决于住房市场 [30][31] 其他重要信息 - 与Centerbridge的承销商合资企业预计第一季度完成，完成后公司保留30%所有权将计入非合并业务的股权收益 [25] - 2022年5月12日投资者日，管理层将分享多年财务展望，展示技术和人才 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为何现在引入全年指引和授权回购 - 过去三到四年公司在恢复增长、改善资产负债表和引领行业技术发展方面取得进展，现在是进入下一阶段的时机，这些举措是公司发展的体现 [50][52][53] 问题: 回购股票的意愿、考量因素和限制 - 优先投资业务并偿还2023年到期票据，评估回购时会考虑股票内在价值，将其与自身投资机会进行比较 [56][57] 问题: 2022年交易量中个位数增长的驱动因素 - 更多增长来自价格方面，行业交易单位数量可能略有下降，但公司预计将继续获得市场份额 [61] 问题: 高端买家和其他市场对利率反应是否有差异 - 目前市场对利率反应不明显，最大问题是供应不足，高端市场使用抵押贷款的比例较低 [65][66] 问题: 公司业务利润率未来走向 - 经纪业务利润率因佣金分成压力下降，但因产权和抵押贷款业务的整合及简化，整体利润率上升，未来利润率取决于整合和简化交易的战略成功与否 [70][71][72] 问题: 佣金分成增加的趋势和可见性 - 只要交易量保持高位，且竞争持续，佣金分成可能继续增加，但会有波动，同时公司也有成本节约措施平衡影响 [74][75][77] 问题: 今年前几个月情况及回归正常季节性的表现 - 目前交易量符合指引，抵押贷款利率未影响买家速度和房价，市场表现更像正常年份，预计1月是全年最小月份 [78][79] 问题: 如何平衡宏观风险及战略调整 - 公司战略注重简化交易和发展高端业务，会密切关注库存情况，在经济下行周期有成本削减能力，战略会从长期考虑 [84][85] 问题: 搬迁业务现状及地理迁移的经验 - 搬迁业务受疫情和签证移民限制影响，较疫情前下降15% - 20%，部分亚洲地区和美国国内流动性有所上升 [86][87] 问题: Cartus自疫情初期以来的恢复情况及未来展望 - Cartus业务在2020 - 2021年受疫情影响下降，现在有所恢复，今年将对盈利有积极贡献，但规模较小 [94] 问题: 抵押贷款合资企业贷款专员招聘和地理扩张进展 - 公司继续关注该业务增长，第一季度后业务表现将更易比较 [96] 问题: 战略并购的方向 - 包括核心业务的选择性并购，如纽约市的Warburg Reality收购；相邻业务投资，如购买豪华拍卖公司；以及技术领域投资，如在线远程公证公司 [106][107][108] 问题: 房地产投资业务的市场情况和反馈 - RealSure业务在销售方面覆盖24个城市，反响良好，通过赢得房源获取价值；RealSure副产品已在7个城市推出，可让客户成为现金买家 [114][115] 问题: 不同地区市场的差异 - 佛罗里达、得克萨斯等有税收和气候优势的地区表现良好，纽约市市场显著复苏，加利福尼亚也有所恢复 [119][120][122] 问题: 如何处理2023年到期票据 - 将用现金偿还 [123] 问题: 并购投资规模的考量 - 并购规模预计在7 - 8位数，旨在加速已有业务成功，而非大规模成本削减机会，将在投资者日分享更多信息 [124][125]