业务规模与人员情况 - 公司2023年支持约100万笔已完成的房屋销售交易[26] - 公司在美国拥有约188,300名独立销售代理，在118个其他国家和地区拥有约134,200名独立销售代理[26] - 截至2023年12月31日，公司房地产特许经营系统和自有品牌在全球约有322,500名独立销售代理，其中美国约188,300名[46] - 截至2023年12月31日，公司房地产特许经营系统和自有品牌在全球约有18,900个办事处，分布在119个国家和地区，其中美国约5,600个[46] - 截至2023年12月31日，公司自有经纪公司附属的独立销售代理数量较2022年12月31日下降5%，特许经纪公司附属的独立销售代理数量下降3%[47] - 截至2023年12月31日，美国加盟商的平均任期约为22年[48] - 截至2023年12月31日，公司通过自有经纪集团拥有并运营约620个办事处，约56,700名独立销售代理，其中约88%为科威国际不动产品牌，约7%为苏富比国际地产品牌，约5%为科科伦品牌[61][69] - 截至2023年12月31日，公司约有7,965名全职员工和125名兼职员工，约600名员工位于美国境外[105] - 约39%的个体经纪人和独立销售代理与特许经营商有关联[122] 债务情况 - 公司7.00%高级有担保第二留置权票据于2023年8月发行，2030年到期[27] - 公司5.75%高级票据2029年到期，5.25%高级票据2030年到期[27] - 公司4.875%高级票据于2022年11月全额赎回，9.375%高级票据于2022年2月全额赎回，7.625%高级有担保第二留置权票据于2022年2月全额赎回[27] - 公司0.25%可交换高级票据2026年到期[27] - 公司高级有担保信贷安排中的定期贷款B于2021年9月全额偿还[27] 业务风险 - 公司面临住宅房地产市场周期性、宏观经济条件不利等多种风险[18] - 房地产经纪行业新参与者进入门槛低，吸引外部资本投资[117] - 公司房地产经纪业务面临来自全国和地区独立经纪公司、特许经营商、折扣和有限服务经纪公司等多方面竞争[112] - 公司企业搬迁业务主要与全球外包和地区搬迁服务提供商竞争，竞争预计加剧[123] - 公司业务受反垄断和竞争、RESPA合规、TCPA合规和工人分类等方面监管审查[130] - 公司业务受众多法律法规监管，违反反垄断和竞争法处罚严重[131] - 传统分级佣金模式市场份额在过去几年下降[116] - 自2022年年中以来，美国住宅房地产市场的显著下滑对公司财务业绩产生重大负面影响[162] - 美国联邦储备委员会在2022年和2023年采取激进措施控制通胀，包括提高联邦基金目标利率和减少抵押贷款支持证券持有量，导致过去两年住宅房地产房屋销售交易量显著下降[167] - 行业结构变化可能导致平均房屋销售经纪佣金率、平均买方佣金率或公司及其加盟商获得的佣金收入份额显著下降，从而对公司财务业绩产生重大不利影响[171] - 平均房屋销售价格和地理组合因素导致平均房屋销售经纪佣金率下降，高价房屋的经纪佣金率往往较低[172] - 公司及其加盟商在招募和留住独立销售代理方面面临激烈竞争，这对代理佣金费用产生上行压力，影响公司盈利能力[175] - 整体住房库存水平多年来一直是行业关注问题，库存不足对房屋销售交易和相关辅助服务产生负面影响，可能影响公司收入、收益和财务业绩[179] - 公司未能遵守“受控业务”法规，可能导致支付罚款或无法续签提供产权、托管和结算服务的许可证[157] - 公司未能成功提升价值主张，可能导致佣金收入和特许权使用费减少，影响经营业绩[184] - 公司可能无法开发或采购支持战略举措的产品、服务和技术，对经营业绩产生重大不利影响[185] - 公司可能无法为附属独立销售代理和加盟商产生大量高质量潜在客户，对收入和盈利能力产生重大不利影响[190] - 公司可能无法通过成本节约举措实现或维持成本节约和其他收益，影响竞争地位和财务状况[191] - 公司自有经纪业务面临地理和高端房地产市场风险，可能对收入和盈利能力产生不利影响[192] - 公司、合资企业和加盟商所处行业竞争激烈，可能无法有效竞争，影响市场份额和财务结果[195] - 公司特许经营业务竞争激烈，若无法为加盟商提供有吸引力的价值主张，可能导致特许权使用费减少[202] - 消费者对购房和售房体验的偏好变化可能快于公司业务调整速度，影响经营业绩和财务状况[205] - 行业规则变化和颠覆性产品服务的引入，可能增加不使用销售代理服务的交易数量，影响公司市场份额和交易 volume[206] - 上市聚合商的集中和市场力量预计将持续扰乱住宅房地产经纪行业，影响公司运营和财务状况[208] - 聚合商可能采取多种不利业务策略，如设立竞争业务、扩大服务、提高收费等[209] - 这些策略会增加公司旗下经纪业务盈利压力，降低市场份额和特许经营服务收入[210] - 公司财务结果受加盟商运营结果影响，若行业趋势或经济条件变差，公司特许权使用费收入可能下降[211] - 公司需增加坏账和票据准备金，部分加盟商所有权模式转变增加多种风险[211] - 前250名加盟商的整合可能使公司特许权使用费收入增长慢于房屋销售交易量[212] - 前250名加盟商的集中增加续约或谈判不利风险，影响特许权使用费收入[212] - 加盟商及其独立销售代理的疏忽或故意行为可能损害公司业务形象和声誉[213] - 涉及加盟商或主加盟商的不当行为可能导致公司面临索赔，增加成本和责任[213] 商标与品牌 - 公司拥有或有权使用CENTURY 21、COLDWELL BANKER等多个商标[22] 业务分部 - 公司运营分为Anywhere Brands等三个报告分部[27] 市场数据 - 2023年约89%的购房者和卖房者使用了代理或经纪人[35] - 2023年美国约480万笔房屋销售中，约410万笔为现有房屋销售，占总销售量的约86%[38] 业务板块情况 - 公司自有经纪集团经营全方位服务的房地产经纪业务，旗下有Coldwell Banker、Corcoran和Sotheby's International Realty等品牌[33] - 公司综合服务部门提供全方位的产权、托管和结算服务，还包括少数股权合资企业的股权收益或损失[33] - 公司主要从现有房屋买卖服务中获得收入，房地产行业受房价和销售交易数量影响[34] - 2023年公司平均房屋销售经纪佣金率为2.42%，自有经纪集团向特许经营集团支付营销费和特许权使用费，2023年和2022年分别为3.15亿美元和3.73亿美元[70] - 公司向苏富比支付的苏富比国际地产品牌许可费为特许经营集团从该品牌加盟商处获得净特许权使用费的9.5%，向梅雷迪思运营公司支付的美好家园房地产品牌许可费为该品牌加盟商净特许权使用费的9.0%[62][64] - 部分品牌采用基于交易量的激励模式，初始特许权使用费率为加盟商总佣金收入的6%，可根据交易量激励降低[56] - 部分加盟商采用固定百分比特许权使用费模式，一般低于6%，通常无交易量激励[57] - 美好家园房地产特许经营业务采用封顶费用模式，特许权使用费一般为佣金收入的5%，按独立销售代理每年设定上限[58] - 科科伦和科威国际不动产住宅特许经营业务采用分级特许权使用费模式，初始费率分别为6%和5.5%，最低降至4%和3%[58] - 2023年公司为38%的《财富》50强公司提供员工搬迁服务，截至2023年12月31日，前25大客户平均合作约22年[65] - 公司通过自有经纪集团拥有并运营全服务房地产经纪业务，主要收入来自房地产交易结束时的总佣金收入[69][70] - 公司通过战略联盟计划为第三方服务提供商提供向加盟商及其客户营销产品的机会，服务提供商需支付初始接入费、后续营销费和/或佣金[68] - 公司在43个州和华盛顿特区获产权代理许可，25个州和华盛顿特区有实体地点，截至2023年12月31日约有361个办事处，约140个与公司自有经纪办事处共址[77] - 2023年产权、托管和结算服务业务涉及自有经纪集团约40,000笔交易，从公司自有经纪代表的买家或卖家处的捕获率约为31%[79] - 公司拥有住房抵押贷款合资企业49.9%的股份，Guaranteed Rate间接拥有其余50.1%[85] - 截至2023年12月31日，公司自有经纪业务约占Guaranteed Rate Affinity购买交易和抵押贷款发起业务的一半[84] - 公司拥有产权保险承销商合资企业25%的股权，其他合资伙伴以优先股形式拥有多数股权[88] - 2021年公司开始向自有和特许经纪公司及其附属独立销售代理推出MoxiWorks产品套件[92] 员工管理与培训 - 2023年公司员工敬业度得分达88%，响应率为84%[106] - 过去三年中每年近100%的活跃员工完成了公司年度道德准则培训[107] - 2022年公司向员工提供重视多样性培训，并要求完成美国公平住房法培训模块[107] - 2022年公司完成总部改造，从可容纳约1000名员工变为每日约200人办公的开放式创新中心[108] - 截至2023年12月31日，约一半员工全职远程工作[108] - 截至2023年12月31日，公司有八个活跃的员工资源团体[109] 法规政策影响 - 2021年7月美国司法部撤回2020年11月与NAR拟议的同意令并自愿驳回民事诉讼，2024年2月在Nosalek诉讼中表明对拟议修订和解协议的立场[132] - 2023年12月美国司法部和联邦贸易委员会宣布大幅修订的合并指南，将使更多潜在交易接受监管审查[134] - 2019年加利福尼亚州通过的工人分类法规面临合宪性和可执行性挑战，若被认定违宪可能影响房地产专业人员分类测试[143] - 2020年11月加利福尼亚州通过第24号提案，2023年1月1日生效的加利福尼亚隐私权利法案对公司业务合规和运营风险产生影响[145] - 2023年多个州颁布隐私立法，未来18 - 24个月生效，使要求企业遵守隐私义务的州数量和有隐私权利的个人数量翻倍[145] - 2020年欧盟法院使欧盟 - 美国隐私盾失效，2021年欧盟委员会发布标准合同条款使用决定，2023年通过欧盟 - 美国数据隐私框架充分性决定[147][148] - 美国电话消费者保护法限制某些电话营销和短信，公司易受集体诉讼消费者索赔影响[149] - 美国特许经营销售受联邦和州法律监管，公司虽未受现有法规重大不利影响，但无法预测未来法规影响[150] - 公司自有和特许经营的经纪业务需遵守州和地方关于双重代理的法律，相关监管增加可能限制业务参与某些房地产交易[152] - 公司业务受联邦和州住房反歧视法律约束，部分州或地区正在扩大相关法律[153] - 2023年12月31日财年，公司自有经纪集团约22%的收入来自加利福尼亚州，21%来自纽约都会区，14%来自佛罗里达州，总计约占其收入的57%[192] - 2023年第四季度加利福尼亚州颁布的气候相关法案，要求公司在2026年前披露温室气体排放和气候相关风险[159] 业务参与情况 - 公司通过持有49.9%的Guaranteed Rate Affinity股份参与抵押贷款发起业务[158]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年收入56亿美元,经营EBITDA2亿美元,其中由于计提约5000万美元的诉讼准备金,经营EBITDA本应更高 [31] - 2023年自由现金流6700万美元,如果不包括与债务交易相关的税款和诉讼付款,自由现金流应该超过1亿美元 [31][32] - 2023年共减少3亿美元债务,自2019年以来共减少9亿美元债务 [33] - 2023年实现2.22亿美元成本节省,超出目标10%,2024年还有1亿美元成本节省目标 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 品牌业务2023年经营EBITDA5.27亿美元,受行业交易量下滑影响有所下降,但该业务具有经常性特点和较高利润率 [35] - 经纪业务2023年经营EBITDA为负1.44亿美元,但扣除转付特许权使用费和营销费用后,该业务实现1.71亿美元经营EBITDA [35] - 2023年佣金分成率为80.2%,同比上升46个基点,其中15个基点来自新开发业务下降 [36][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年12月公司开盘量同比增长8%,为2021年12月以来首次正增长 [19] - 2024年1月公司成交量同比增长9%,剔除1个工作日影响后仍同比增长4% [19][20] - 超过80%的地区公司组合中房价实现增长,反映了市场供给不足的挑战 [20] - 公司组合中有更多房源在2周内售出,取消率也有所下降 [21][22] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续推进简化、自动化和精简运营的成本节省计划,并将在2024年实现1亿美元的进一步成本节省 [10][34] - 公司通过整合和数字化经纪和产权业务、扩大特许经营网络、加强奢侈品领导地位等举措来增强价值主张,为未来增长做好准备 [12][13] - 公司成功达成全国性的卖家反垄断集体诉讼和解,将把更多时间和资源投入到业务增长和客户支持上 [15][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年房地产交易量创1995年以来新低,但公司在艰难的市场环境中仍保持了良好的业绩 [8][9] - 公司看到一些积极迹象,如12月和1月的成交量同比增长、房价保持韧性等,但2024年仍将是具有挑战的一年 [17][20][21] - 公司对中期房地产市场前景保持乐观,相信未来人口因素和利率下降将带来强劲需求 [25] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Soham Bhonsle 提问** 长期来看,公司的利润率水平能否达到过去的低双位数水平 [50] **Charlotte Simonelli 回答** 公司之前确实有过低双位数的利润率水平,未来随着成本结构的优化,即使在市场回暖时也能保持较高的利润率水平 [51][52][53] 问题2 **Matthew Bouley 提问** 公司就佣金费率问题的诉讼和解对公司的影响 [67][68] **Ryan Schneider 回答** 公司很高兴能够通过全国性和解来降低风险敞口,现在可以把更多时间和资金投入到业务增长和客户支持上 [69] 问题3 **Tommy McJoynt 提问** 公司目前的现金流状况和未来的资本结构优化计划 [76][77][78] **Charlotte Simonelli 回答** 公司将根据房地产市场的表现来灵活管理现金流和债务水平,保持充足的流动性同时也会继续优化资本结构 [79]

业绩总结 - 2023年公司总收入为56亿美元，同比下降18.4%（2022年为69.08亿美元）[24] - 2023年第四季度净收入为12.5亿美元，同比下降5.5%（2022年为13.23亿美元）[24] - 2023年全年净亏损为0.97亿美元，较2022年的2.87亿美元减少66.1%[41] - 2023年第四季度净亏损为1.07亿美元，相较于2022年同期的4.53亿美元减少76.4%[41] 用户数据 - 2023年关闭交易数量为979,000笔，同比下降20%[21] - 2023年特许经营组的关闭交易数量为720,853笔，同比下降21%[23] - 2023年整合服务（标题组）中的购房标题和结算单位为102,967笔，同比下降23%[23] - 2023年公司在购房和再融资交易中涉及约112,000笔交易[15] 财务数据 - 2023年公司实现自由现金流6700万美元，较2022年的负1.59亿美元改善142.1%[41] - 2023年第四季度自由现金流为负1300万美元，较2022年同期的负5300万美元改善75.5%[41] - 2023年公司执行了1.5亿美元的成本削减措施[21] - 2023年预计实现约1亿美元的成本节约[29] - 截至2023年12月31日，净企业债务为24.82亿美元，净债务杠杆比率为7.8倍[33] - 自2019年以来，公司整体总债务减少约9亿美元（下降26%），2023年减少约3.1亿美元[30] 运营表现 - 2023年运营EBITDA为2亿美金，同比下降55.5%（2022年为4.49亿美元）[25] - 2023年第四季度运营EBITDA为1900万美元，同比上升58.3%（2022年为1200万美元）[25] - 2023年第四季度的折旧和摊销费用为4700万美元，较2022年同期的5500万美元减少14.5%[41] - 2023年全年折旧和摊销费用为1.96亿美元，较2022年的2.14亿美元减少8.4%[41] - 2023年第四季度的资本支出为2000万美元，较2022年同期的2600万美元减少23.1%[41] - 2023年全年资本支出为7200万美元，较2022年的1.09亿美元减少34.0%[41] 未来展望 - 2023年公司在全美拥有约2,000个特许经营商[14] - 2023年特许经营的净特许权使用费为每笔429美元，同比增长6%[23]

净收入相关数据变化 - 2023年第三季度净收入为1.29亿美元，2022年同期为5600万美元；2023年前九个月净收入为1000万美元，2022年同期为1.69亿美元[36] - 2023年第三季度综合收入为1.29亿美元，2022年同期为5500万美元；2023年前九个月综合收入为1100万美元，2022年同期为1.69亿美元[38] - 2023年第三季度净收入归属于Anywhere和Anywhere Group为1.29亿美元，2022年同期为5500万美元；2023年前九个月为1000万美元，2022年同期为1.66亿美元[36] - 2023年前三季度净收入为1亿美元，2022年同期为16.9亿美元[41] - 2023年和2022年三季度净收入分别为1584万美元和1808万美元，前九个月净收入分别为4386万美元和5585万美元[56] - 2023年第三季度净收入为12.9亿美元，较2022年第三季度的5500万美元增加7400万美元；净收入下降2.24亿美元或12%，主要因Owned Brokerage Group和Franchise Group房屋销售交易量下降[200] - 2023年第三季度公司净收入为1.29亿美元，2022年同期为5500万美元；运营EBITDA为1.07亿美元，2022年同期为1.66亿美元[206] - 2023年前三季度公司净收入为1000万美元，2022年同期为1.66亿美元；净收入减少1.56亿美元，降幅94%[220] - 2023年前三季度净收入减少11.99亿美元，降幅21%，主要因自有经纪集团和特许经营集团房屋销售交易量下降[220] 每股收益相关数据变化 - 2023年第三季度基本每股收益为1.17美元，2022年同期为0.49美元；2023年前九个月基本每股收益为0.09美元，2022年同期为1.44美元[36] - 2023年9月30日流通在外普通股加权平均数基本为1.102亿股，稀释后为1.116亿股；2022年同期基本为1.153亿股，稀释后为1.17亿股[36] - 截至2023年9月30日的三个月，归属于公司股东的净利润为1.29亿美元，基本每股收益为1.17美元，摊薄每股收益为1.15美元；截至2023年9月30日的九个月，净利润为1000万美元，基本和摊薄每股收益均为0.09美元[144] 资产负债相关数据变化 - 2023年9月30日现金及现金等价物为1.51亿美元，2022年12月31日为2.14亿美元[40] - 2023年9月30日应收账款净额为1.35亿美元（坏账准备1500万美元），2022年12月31日为2.01亿美元（坏账准备1200万美元）[40] - 2023年9月30日总资产为60.59亿美元，2022年12月31日为63.83亿美元[40] - 2023年9月30日总负债为42.74亿美元，2022年12月31日为46.16亿美元[40] - 2023年9月30日股东权益总额为17.83亿美元，2022年12月31日为17.64亿美元[40] - 截至2023年9月30日，递延补偿计划资产公允价值为100万美元，或有对价公允价值为600万美元[51] - 截至2022年12月31日，递延补偿计划资产公允价值为100万美元，或有对价公允价值为1200万美元[52] - 2023年9月30日和2022年12月31日权益法投资余额分别为181万美元和184万美元[63] - 2022年12月31日和2023年9月30日商誉余额分别为2523万美元和2524万美元[67] - 累计减值损失为2973万美元，其中2022年减值39400万美元[67][68] - 截至2023年9月30日，可摊销特许经营协议无形资产净值为904美元，2022年12月31日为954美元[69] - 截至2023年9月30日，其他流动资产总计198美元，2022年12月31日为205美元；应计费用和其他流动负债总计579美元，2022年12月31日为470美元[73] - 截至2023年9月30日，公司短期和长期债务总计25.6亿美元，2022年12月31日为28.49亿美元[74] - 截至2023年9月30日，公司循环信贷安排下借款能力为11亿美元，未偿还借款为3亿美元，未使用信用证为3400万美元；10月23日，未偿还借款为3.25亿美元，未使用信用证为3400万美元[75] - 截至2023年9月30日，长期借款2023年剩余时间及后续四年到期金额分别为3.04亿美元、2200万美元、1.85亿美元、4.03亿美元和0美元[77] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，应付前母公司余额分别为3700万美元和2000万美元 [132] - 截至2023年9月30日，托管和信托存款约为8.16亿美元，存款由联邦存款保险公司承保，最高保额为25万美元 [135] 现金流相关数据变化 - 2023年前三季度经营活动提供的净现金为12.5亿美元，2022年同期使用的净现金为7.1亿美元[41] - 2023年前三季度投资活动使用的净现金为3.9亿美元，2022年同期为2.5亿美元[41] - 2023年前三季度融资活动使用的净现金为14.6亿美元，2022年同期为36.7亿美元[41] - 2023年前三季度现金、现金等价物和受限现金净减少6亿美元，2022年同期减少46.6亿美元[41] 所得税费用相关数据变化 - 2023年第三季度所得税费用为4500万美元，2022年同期为800万美元[54] - 2023年前三季度所得税费用为700万美元，2022年同期为5200万美元[54] - 2023年第三季度所得税费用为4500万美元，2022年同期为800万美元；有效税率分别为26%和13%[205] 利率互换合约相关数据 - 2022年三季度和前九个月利率互换合约收益分别为500万美元和4000万美元[55] - 公司剩余利率互换于2022年11月到期，截至2023年9月30日无利率互换[55] 非现金交易相关数据变化 - 2023年和2022年前九个月非现金交易中融资租赁增加额分别为500万美元和900万美元，2022年前九个月还包括9000万美元的投资[60] 权益法投资损益相关数据变化 - 2023年和2022年三季度权益法投资的损益分别为 - 4万美元和2万美元，前九个月分别为 - 7万美元和16万美元[66] 合同负债相关数据变化 - 2023年1月1日合同负债余额为94万美元，增加127万美元，确认为收入131万美元，期末余额为90万美元[57] 租赁义务相关数据 - 公司2023年9月30日租赁义务与2022年10 - K报告金额相比无重大变化[61] 无形资产摊销相关数据 - 基于2023年9月30日可摊销无形资产，公司预计2023年剩余时间及后续四年和之后的摊销费用分别约为2300万美元、8900万美元、8900万美元、8900万美元、7400万美元和6.45亿美元[72] 债务交易相关数据 - 2023年8月24日，公司完成债务交换交易，发行6.4亿美元7.00%高级有担保第二留置权票据，交换2.98亿美元5.75%高级票据和5.03亿美元5.25%高级票据[78] - 2023年9月30日和2022年9月30日止九个月，苹果岭融资有限责任公司证券化安排借款利息分别为1000万美元和400万美元，加权平均利率分别为7.2%和3.7%[78] - 公司向Angelo Gordon管理的基金发行2.18亿美元2030年到期、利率7.00%的优先担保第二留置权票据，交换2.73亿美元2029年和2030年到期的优先票据[79] - 公司通过交换要约，以4.22亿美元2030年到期、利率7.00%的优先担保第二留置权票据，交换2.43亿美元2029年到期、利率5.75%的优先票据和2.85亿美元2030年到期、利率5.25%的优先票据[79] - 2023年8月下旬交换要约到期后及9月1日，公司在公开市场回购2600万美元利率5.75%的优先票据和4000万美元利率5.25%的优先票据，总购买价4800万美元[80] - 2023年前九个月，公司提前清偿债务实现收益1.69亿美元，其中债务交换交易带来1.51亿美元，公开市场回购带来1800万美元[84] - 2022年前九个月，公司因再融资交易提前清偿债务损失9200万美元，其中8000万美元与提前赎回7.625%优先担保第二留置权票据和9.375%优先票据的全额溢价有关[85] - 2023年8月24日，公司完成债务交换交易，发行6.4亿美元2030年到期的7.00%高级有担保第二留置权票据，换出2.98亿美元2029年到期的5.75%高级票据和5.03亿美元2030年到期的5.25%高级票据[159] - 债务交换交易使公司录得1.51亿美元的债务提前清偿收益[160] - 2023年8月末和9月1日，公司公开市场回购2600万美元5.75%优先票据和4000万美元5.25%优先票据，总价4800万美元，提前偿债收益1800万美元[161] - 截至2023年9月30日，2029年到期的5.75%优先票据余额为5.76亿美元，2030年到期的5.25%优先票据余额为4.57亿美元[162] - 2023年第三季度因债务交换和公开市场回购产生1.69亿美元的债务提前清偿收益[204] 重组费用相关数据变化 - 2023年第三季度和前九个月，公司重组费用分别为900万美元和4000万美元；2022年同期分别为1600万美元和2300万美元[86] - 截至2023年9月30日，运营效率计划相关的人员和设施成本预计分别为3100万美元和2800万美元，已发生成本分别为3000万美元和2600万美元，剩余待发生成本分别为100万美元和200万美元[90] - 截至2022年12月31日，先前重组计划剩余负债为1200万美元；2023年前九个月，发生成本400万美元，支付或结算成本700万美元，截至9月30日剩余应计费用为900万美元[91] - 2023年第三季度运营效率计划产生成本800万美元，包括500万美元的设施相关成本和300万美元的人员相关成本，2022年同期为1000万美元；预计该计划总重组成本为5900万美元，截至2023年第三季度已发生5600万美元[203] - 2023年前三季度公司发生与运营效率计划相关成本3600万美元，2022年同期为1000万美元[223] 法律诉讼相关数据 - 公司涉及反垄断、TCPA和工人分类等多起诉讼，虽认为有充分辩护理由，但诉讼结果不确定，可能对财务状况产生重大不利影响[92][97] - Burnett等诉多家公司案于2023年10月31日进行陪审团审判，原告指控被告违反《谢尔曼法案》，不合理限制贸易和商业[102][103] - 2022年4月22日法院批准Burnett案集体诉讼认证，原告涉及超25万笔交易并寻求全额退还买方经纪人佣金[108] - 2023年9月5日公司与Burnett和Moehrl案原告达成全国和解协议，将提供8350万美元经济补偿及禁令救济[109][110] - 按和解协议，公司将在初步法院批准后14个工作日内存入1000万美元，法院批准费用和成本后14个工作日内存入2000万美元，最终法院批准且上诉权用尽后21个工作日内存入剩余款项[112] - 2023年11月1日，非和解被告在Burnett案中被判决赔偿原告17.85亿美元（三倍赔偿前）[114] - 2023年3月29日，Moehrl案法院认证两个集体，损害赔偿集体涵盖约350万笔交易[116] - 2023年9月12日，法院暂停Moehrl案对公司的所有诉讼程序，若Burnett案和解协议获批将解决Moehrl案[118] - 若最终获批，MLS Property Information Network, Inc.需支付300万美元到和解基金并进行规则变更[123] - 2023年10月27日，Nosalek案法院批准原告和公司联合动议，暂停对公司诉讼30天[124] - 原告曾称约120万个勿扰电话和约26.5万个预录消息符合集体诉讼条件，2023年3月29日申请将范围缩小至约32.1万个勿扰电话和约16.5万个预录消息[128] - 2024年1月29日将进行Bumpus案陪审团审判，1月11日进行审前会议[128] 公司分离及负债承担相关数据 - 2006年7月31日安惠集团从胜腾集团分离，安惠集团承担胜腾集团62.5%或有及其他公司负债，温德姆环球承担37.5% [132] 股票相关数据变化 - 2023年第二季度末至第三季度末，公司普通股股数从1.104亿股增至1.105亿股，总股本从16.53亿美元增至17.85亿美元 [136] - 2022年第二季度末至第三季度末，公司普通股股数从1.144亿股减至1.095亿股，总股本从22.09亿美元增至22.16亿美元 [136] - 2023年前三季度

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收入为16亿美元,同比下降12%,与交易量下降一致 [9][28] - 第三季度经营EBITDA为1.07亿美元,同比下降,主要受交易量下降、佣金成本略有上升以及员工激励计提时间影响,但部分被成本节省抵消 [28] - 第三季度自由现金流为9500万美元,与去年同期持平,体现了公司审慎的现金管理纪律 [29] - 公司已完成2023年200百万美元成本节省目标的相关行动,并有望超额完成 [15][46][47] 各条业务线数据和关键指标变化 - Anywhere Brands业务(包括线索和调迁)第三季度经营EBITDA为1.55亿美元,同比下降4700万美元,主要由于交易量下降导致收入减少,部分被运营和营销成本降低抵消 [42] - Anywhere Advisors业务第三季度经营EBITDA为负800万美元,同比下降700万美元,主要由于交易量下降和佣金成本略有上升,但部分被运营和营销成本降低抵消 [44] - Anywhere Integrated Services业务第三季度经营EBITDA为200万美元,同比下降700万美元,主要由于购买和再融资业务量下降,但部分被运营成本节省和GRA合资公司业绩改善抵消 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州和科罗拉多州市场表现优于整体市场 [11] - 豪宅市场(100万美元以上房产)表现最好,公司的Sotheby's International Realty品牌与去年持平 [12] - 加利福尼亚州和纽约州市场表现弱于整体市场 [13] - 低端市场受限供和高抵押贷款利率影响最大 [13] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在简化、自动化和精简运营,已完成2023年200百万美元成本节省目标的相关行动,并有望超额完成 [15][46][47] - 公司将继续专注于债务减少,第三季度减少债务2.81亿美元,过去几年共减少近9亿美元 [39][40][41] - 公司正在利用更好的竞争环境,招聘代理商的边际成本和现金支出都低于2022年,特许经营销售和续约也取得了更好的结果 [17] - 公司正在整合经纪和产权服务,为代理商和消费者提供更好的交易协调服务,提升交易体验,同时也有利于公司捕获更多的产权、抵押和保险收益 [22][23] - 公司正在利用行业领先的数据规模和生成式AI,开发了多个应用于营销、文档处理等领域的概念验证,并正在努力将其规模化以创造价值 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认识到当前房地产市场的挑战,并及时采取了成本削减和债务偿还等措施 [14] - 预计2023年全年交易量将下降15%-20%,佣金压力约50-60个基点 [49][50] - 尽管2023年充满挑战,但公司已证明能够在艰难的市场环境中保持盈利和自由现金流,并将继续投资于增长和债务减少,为未来更强劲的表现做好准备 [53] - 公司认为,从长期来看,美国房地产市场前景依然良好,人口结构和供需关系都支持这一观点 [66][67] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Soham Bhonsle提问** 对行业未来的整体看法,包括代理人数量和市场份额变化 [64][65] **Ryan Schneider回答** - 当前最大的挑战是房地产市场的低迷,预计2023年交易量将是15年或30年来最低 - 但从长期来看,公司有规模和盈利能力优势,能够在艰难时期继续投资,相对竞争对手有优势 - 公司正在简化运营、提高效率,在正常市场环境下将能够产生大量利润 [66][67][68][69][70][71][72] 问题2 **Anika Dholakia提问** 对于佣金费率的影响,以及代理人流失情况 [80][83] **Ryan Schneider回答** - 公司同意的实践变革主要是增加透明度,支持买卖双方代理的价值 - 预计不会出现大幅佣金费率变化,行业内通常top 20%代理的佣金率略高于平均水平,底部50%略低 [81][85][86] - 确实看到一些低效或无产出代理离开行业,但公司的高产代理流失率很低,这是正常的周期性变化 [85][86] 问题3 **John Campbell提问** 关于法律费用的情况 [104][105][106][107] **Charlotte Simonelli和Ryan Schneider回答** - 不会披露具体的法律费用,但预计明年会有一定的费用下降 - 公司过去一直没有将这些费用从调整后EBITDA中剔除,因为这是公司的经营实际情况 [109][110][111]

业绩总结 - 2023年第三季度公司实现收入16亿美元，同比下降13%[56] - 2023年第三季度的净收入为1.29亿美元，较2022年第三季度的5500万美元增长134%[108] - 2023年第三季度的运营EBITDA为1.07亿美元，较2022年第三季度的1.66亿美元下降59%[69] 用户数据 - 关闭的房屋交易数量为272,413笔，同比下降17%[15] - 购房标题和结算单位为28,453个，同比下降19%[59] - 平均房屋销售价格为470,818美元，同比增长5%[59] 成本与支出 - 2023年迄今实现成本节约1.6亿美元，预计全年将达到2亿美元[5] - 2023年第三季度的利息支出为3700万美元，较2022年第三季度的3000万美元增加23%[77] - 资本支出在2023年第三季度为1800万美元，较2022年同期的2700万美元减少33.3%[112] 负债与现金流 - 公司自2019年以来减少了约9亿美元的净债务，降幅为25%[70] - 截至2023年9月30日，公司的净企业债务为24.57亿美元，净债务杠杆比率为7.8倍[103] - 自由现金流在2023年第三季度为9500万美元，较2022年同期的9900万美元下降4.0%[112] 其他财务指标 - 2023年第三季度的所得税费用为4500万美元，较2022年第三季度的800万美元显著增加[77] - 净利息费用为3700万美元，较2022年同期的3000万美元增加23.3%[112] - 重组成本及前母公司遗留项目的净费用为100万美元，较2022年同期的1200万美元减少91.7%[112] 未来展望 - 公司计划在2023年实现2亿美元的成本节省，约70%的节省将来自于人员和办公空间的调整[96] - 2023年第三季度的工作资本调整为4700万美元，较2022年同期的负200万美元显著改善[112]

净收入相关数据变化 - 2023年Q2净收入为1900万美元，2022年同期为9000万美元；2023年上半年净亏损为1.19亿美元，2022年同期净收入为1.13亿美元[35] - 2023年Q2净收入为16.71亿美元，2022年同期为21.42亿美元；2023年上半年净收入为28.02亿美元，2022年同期为37.77亿美元[35] - 2023年上半年净亏损1.19亿美元，2022年同期净利润1.13亿美元[40] - 2023年和2022年3个月净收入分别为16.71亿美元和21.42亿美元；6个月净收入分别为28.02亿美元和37.77亿美元[55] - 2023年3月31日至6月30日净收入为1900万美元，2022年同期为8800万美元[127] - 2023年第二季度净收入为1900万美元，较2022年同期的9000万美元减少7100万美元[185] - 2023年第二季度净收入归因于Anywhere和Anywhere Group为1900万美元，较2022年同期的8800万美元减少6900万美元[185] - 2023年第二季度净收入减少主要是由于自有经纪集团和特许经营集团房屋销售交易量下降，净收入减少4.71亿美元，降幅22%[186] - 2023年上半年净收入亏损1.19亿美元，较2022年同期的1.13亿美元减少2.32亿美元[204] - 2023年上半年净收入归因于Anywhere和Anywhere Group亏损1.19亿美元，较2022年同期的1.11亿美元减少2.3亿美元[204] - 2023年上半年净收入减少9.75亿美元，降幅26%，主要是由于自有经纪集团和特许经营集团房屋销售交易量下降，以及Title Group因出售Title Insurance Underwriter而减少8000万美元收入[205] - 2023年上半年总营收28.02亿美元，较2022年减少9.75亿美元，降幅26%；运营EBITDA为7400万美元，较2022年减少1.97亿美元，降幅73%[213] 每股收益相关数据变化 - 2023年Q2基本每股收益为0.17美元，2022年同期为0.76美元；2023年上半年基本每股亏损为1.08美元，2022年同期为0.95美元[35] - 2023年Q2稀释每股收益为0.17美元，2022年同期为0.75美元；2023年上半年稀释每股亏损为1.08美元，2022年同期为0.93美元[35] - 2023年第二季度基本每股收益为0.17美元，2022年同期为0.76美元；2023年上半年基本每股亏损为1.08美元，2022年同期为0.95美元[135] - 2023年第二季度摊薄后每股收益为0.17美元，2022年同期为0.75美元；2023年上半年摊薄后每股亏损为1.08美元，2022年同期为0.93美元[135] - 2023年第二季度计算摊薄每股收益时，排除660万股激励性股权奖励相关股份；2022年第二季度和上半年分别排除540万和470万股[135] 资产负债相关数据变化 - 2023年6月30日现金及现金等价物为1.79亿美元，2022年12月31日为2.14亿美元[39] - 2023年6月30日总流动资产为7.96亿美元，2022年12月31日为8.34亿美元[39] - 2023年6月30日总负债为45.66亿美元，2022年12月31日为46.16亿美元[39] - 2023年6月30日股东总权益为16.5亿美元，2022年12月31日为17.64亿美元[39] - 2023年6月30日总资产为62.19亿美元，2022年12月31日为63.83亿美元[39] - 2023年6月30日，或有对价公允价值为800万美元，2022年12月31日为1200万美元[50][51][52] - 2023年6月30日，公司债务本金总额为28.68亿美元，估计公允价值为22.45亿美元[52] - 2023年6月30日和2022年12月31日，公司权益法投资余额分别为1.8亿美元和1.84亿美元[62] - 2022年12月31日和2023年6月30日，公司商誉余额分别为25.23亿美元和25.24亿美元[66] - 2023年上半年收购一家房地产经纪业务产生100万美元商誉[66] - 累计减值损失为29.73亿美元，其中2022年减值3.94亿美元[66][67] - 2023年1月1日和6月30日，公司合同负债余额分别为9400万美元和9500万美元[56] - 截至2023年6月30日，可摊销特许经营协议净账面价值为921美元，较2022年12月31日的954美元有所下降[68] - 截至2023年6月30日，其他流动资产总计2.09亿美元，较2022年12月31日的2.05亿美元略有增加；应计费用和其他流动负债总计5.25亿美元，高于2022年12月31日的4.7亿美元[72] - 截至2023年6月30日，公司短期和长期债务总计28.44亿美元，较2022年12月31日的28.49亿美元略有减少；苹果岭融资有限责任公司的证券化义务为2亿美元，高于2022年12月31日的1.63亿美元[73] - 2023年6月30日，公司在Apple Ridge Funding LLC证券化计划下的借款能力为2亿美元，7月17日至10月15日可临时增至2.15亿美元，截至该日已使用2亿美元[80] - 2023年6月30日和2022年12月31日，证券化义务的抵押资产分别为2.58亿美元和2.06亿美元[80] - 2023年6月30日总权益为16.53亿美元，2022年同期为22.09亿美元[127] - 公司承担Cendant某些或有及其他公司负债的62.5%，Wyndham Worldwide承担37.5%，截至2023年6月30日对前母公司的欠款余额为3600万美元，2022年12月31日为2000万美元[123] - 因OTA在Cendant遗留税务事项上的裁决，公司在2023年第一季度增加该遗留税务事项准备金，截至2023年6月30日准备金为3600万美元[124] 现金流相关数据变化 - 2023年上半年经营活动净现金使用量为2000万美元，2022年同期为2.05亿美元[40] - 2023年上半年投资活动净现金使用量为2000万美元，2022年同期为净提供7000万美元[40] - 2023年上半年融资活动净现金提供量为900万美元，2022年同期为净使用2.82亿美元[40] - 2023年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少3000万美元，2022年同期为4.81亿美元[40] 所得税相关数据变化 - 2023年第二季度所得税费用为800万美元，2022年同期为3200万美元[53] - 2023年上半年所得税为收益3800万美元，2022年同期为费用4400万美元[53] - 2023年第二季度所得税费用为800万美元，较2022年同期的3200万美元减少2400万美元，有效税率分别为30%和26%[189] - 2023年上半年所得税拨备为收益3800万美元，2022年同期为费用4400万美元；有效税率分别为24%和28%[211] 利率互换合约相关数据 - 2022年3个月和6个月利率互换合约收益分别为900万美元和3500万美元[54] - 公司剩余利率互换合约于2022年11月到期，截至2023年6月30日无利率互换合约[54] 非现金交易相关数据 - 2023年和2022年6个月非现金交易中，融资租赁增加额分别为400万美元和700万美元，2022年第一季度建立了9000万美元投资[59] 权益法投资损益相关数据 - 2023年和2022年3个月权益法投资的损益分别为 - 500万美元和400万美元；6个月分别为 - 300万美元和1400万美元[65] 无形资产摊销费用相关数据 - 2023年第二季度无形资产摊销费用为2200万美元，2022年同期为2500万美元；2023年上半年摊销费用为4500万美元，2022年同期为4900万美元[71] - 预计2023年剩余时间及后续四年和之后的无形资产摊销费用分别约为4500万美元、8900万美元、8900万美元、8900万美元、7400万美元和6.46亿美元[71] 借款及利息相关数据 - 截至2023年6月30日，公司循环信贷额度借款能力为11亿美元，未偿还借款为3.5亿美元，未使用信用证为3600万美元；7月24日，未偿还借款为3.1亿美元[75] - 2023年剩余时间及未来四年长期借款到期金额分别为3.59亿美元、2200万美元、1.84亿美元、4.03亿美元和0美元[77] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，借款利息分别为300万美元和100万美元；六个月分别为600万美元和200万美元[80] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，证券化义务的加权平均利率分别为7.1%和3.3%[80] 重组费用相关数据 - 2023年第二季度和上半年重组费用分别为600万美元和3100万美元，2022年同期分别为300万美元和700万美元[79] 运营效率计划相关数据 - 运营效率计划相关，2022年12月31日储备余额为1200万美元，2023年6月30日为1500万美元[83] - 运营效率计划预计总成本为5100万美元，已发生4800万美元，剩余300万美元待发生[84] 战略举措相关负债数据 - 2019 - 2020年战略举措相关，2022年12月31日剩余负债为1200万美元，2023年6月30日为900万美元，待发生成本为2100万美元[86] 法律诉讼相关数据 - Burnett反垄断集体诉讼中，法院认证的集体涉及超31万笔交易，原告寻求全额退还买方经纪人佣金[104] - Burnett反垄断集体诉讼定于2023年10月16日开庭，备用开庭日期为2024年2月26日[105] - TCPA集体诉讼原定于2023年5月开庭，现已推迟至2024年1月[92] - Moehrl案中损害赔偿类涵盖约350万笔交易，远大于Burnett案的超31万笔交易[107] - TCPA诉讼中原告曾称约120万个勿扰电话和约26.5万个预录消息符合类别，后于2023年3月29日申请将类别缩小至约32.1万个勿扰电话和约16.5万个预录消息[118] - Moehrl案于2023年3月29日认证两个类别，损害赔偿类涵盖2015年3月6日至2020年12月31日在20个MLS支付佣金的住宅房地产卖家，禁令类涵盖当前和未来在这20个MLS挂牌的卖家[107] - Batton案于2021年1月25日提起，2022年7月6日原告提交修正诉状，增加州反垄断和消费者保护法规相关索赔，驳回动议待决，尚未开始调查[110][111] - Nosalek案中MLS Property Information Network于2023年6月30日提交和解初步批准动议，和解期为1997年1月15日至最终判决和驳回令日期，公司非该动议或和解方[114] - TCPA诉讼中法院于2022年3月批准原告对公司被告的类别认证动议，驳回Mojo，2024年1月29日设陪审团审判日期，1月11日设审前会议日期[117][119] - MLS Property Information Network若和解获批，需支付300万美元至和解基金用于支付原告在该诉讼中产生的法律费用[114] 股票相关数据 - 2022年2月董事会授权最高3亿美元的股票回购计划，截至2023年6月30日，还有2.03亿美元可用于回购[130] - 2023年第一季度，公司授予与150万股相关的限制性股票单位，加权平均授予日公允价值为每股5.80美元；授予与150万股相关的绩效股票单位，加权平均授予日公允价值为每股4.76美元[131] - 2023年5月3日股东大会批准将2018年长期激励计划预留股份增加500万股[132] - 2023年6月30日，公司普通股收盘价低于可交换优先票据初始交换价格24.49美元，该票据无摊薄影响[134] 运营EBITDA相关数据 - 2023年Q2和H1公司运营EBITDA分别为1.26亿美元和7400万美元，2022年同期分别为2.02亿美元和2.71亿美元[140] - 2023年第二季度运营EBITDA为1.26亿美元，较2022年同期的2.02亿美元减少7600万美元，降幅38%[190] - 2023年上半年特许经营集团营收4.91亿美元，较2022年减少1.15亿美元，运营EBITDA为2.61亿美元，较2022年减少8100万美元[213][219] - 2023年上半年自有经纪集团营收22.95亿美元，较2022年减少7.44亿美元；运营EBITDA亏损8500万美元，较2022年多亏损5600万美元[213] - 2023年上半年产权集团营收1.72亿美元，较2022年减少1.62亿美元；运营EBITDA亏损700万美元

财务数据和关键指标变化 - Q2营收17亿美元，同比下降22%，与交易成交量下降一致 [13] - Q2运营EBITDA为1.26亿美元，同比下降，原因是交易成交量降低和代理佣金成本略有上升，不过企业整体成本节约部分抵消了这一影响 [13] - Q2自由现金流为1.05亿美元，公司谨慎管理现金，用于业务投资和部分偿还循环信贷借款，目前循环信贷借款为3.1亿美元 [13] - Q2佣金分成同比上升32个基点，优于预期，部分业务尤其是奢侈品业务的分成低于去年同期 [14] - 年初至今已实现约1亿美元的成本节约计划，全年预计实现2亿美元成本节约，约三分之二为永久性节约，2022 - 2023年预计实现总计3.5亿美元成本节约 [15] - 预计2023年全年交易成交量同比下降15% - 20%，且可能处于该区间较好水平，运营自由现金流将略有正值 [45] - 预计Q3成交成交量同比下降约10%，基于年初至今的分成趋势，预计全年分成压力约为50 - 75个基点 [106] 各条业务线数据和关键指标变化 - Anywhere Brands业务（包括线索和搬迁业务）Q2运营EBITDA为1.64亿美元 [93] - Anywhere集成服务Q2运营EBITDA为1000万美元，同比下降1100万美元，原因是购买和再融资成交量降低，不过成本节约举措带来的运营费用降低和GRA合资企业业绩改善300万美元部分抵消了这一影响 [105] - Anywhere Advisors Q2运营EBITDA为负1000万美元，同比下降2100万美元，原因是成交量降低和代理佣金成本略有上升，不过运营和营销费用降低部分抵消了这一影响 [132] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业预计2023年将达到420 - 430万笔年度单位交易，为十多年来最低水平，Q2交易成交量同比下降23% [89] - 约三分之二的地区（包括得克萨斯州和佛罗里达州等大州）房价平均同比上涨约3%，但加利福尼亚州和纽约州等较大市场房价出现中个位数下降，与第一季度趋势一致 [101] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续投资以推动战略议程，包括发展高利润率的特许经营业务、扩大奢侈品市场领导地位、简化和整合消费者交易体验以及进一步转变成本结构 [3] - 整合全国经纪和产权支持业务，使房地产交易对经纪人和消费者更简单，便于获取产权和抵押经济利益并提高成本效益 [11] - 利用生成式AI和大语言模型寻找令人兴奋的机会，致力于在行业中处于前沿地位 [41] - 推出Affiliate Insights产品，利用技术和数据规模帮助加盟商取得更好业绩 [102] - 公司认为自身在艰难的房地产市场中具有独特优势，包括高影响力的特许经营业务、端到端的全国资产、强大的线索生成能力、高影响力的技术和数据规模等，能够在竞争中脱颖而出 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产市场仍处于周期的艰难阶段，但公司按计划应对2023年挑战，采取了成本削减和未来投资行动，成交量指标符合预期 [89] - 管理层对中期房地产市场持乐观态度，相信公司能够在市场反弹时实现更大增长，通过永久简化成本结构、重新构想代理和消费者体验以及加强分析领导地位等举措，为未来做好准备 [46] 其他重要信息 - 公司宣布与一位债券持有人进行债务交换交易，并有意以类似条款进行更广泛的交换要约 [3] - 公司减少了15%的员工数量，并预计今年将经纪和产权业务的办公场所面积减少约10%，大部分行动已完成 [133] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 债务交换计划应如何看待，是利息费用持平且本金随时间减少吗，这是机会主义行为还是会持续进行此类交易？ - 公司认为这是机会主义行为，旨在去杠杆化，增量利息费用极低，过去几年一直秉持去杠杆化的理念 [56] 问题: 从NAR数据看，公司市场份额是否下降？ - 公司认为自身与NAR数据表现相近，考虑到公司在加利福尼亚州和纽约州这两个最大市场的价格拖累，实际可能保持或略优于市场份额 [61][145] 问题: 行业诉讼若导致买家代理佣金广泛脱钩，对公司基于佣金的商业模式有何影响？ - 公司认为诉讼存在不确定性，有信心有力辩护，10月有一场审判，公司对指控有实质性抗辩理由 [54] 问题: 房屋保险企业撤出部分地区市场对房屋销售活动有何影响，是否是代理商、买家和卖家关注的焦点？ - 情况较为轶事性，在佛罗里达州不太受关注，在加利福尼亚州有一定影响，是该州面临的又一逆风因素，但并非最主要问题 [37][68] 问题: 若房地产市场持续低迷，公司成本节约措施全部实施后，盈利潜力如何？ - 公司认为目前处于历史低位的房地产市场，大量永久性成本节约将在市场恢复正常（超过500万笔交易）时使公司受益 [81] 问题: 佣金分成趋势如何，尤其是奢侈品业务分成下降情况，以及如何平衡佣金分成与代理工具扩展？ - 由于竞争环境改善，公司在招募和留存方面的投入减少，随着成交量改善，分成压力减轻。奢侈品业务部分品牌的分成计划在1月重置，带来同比下降的好处。除佣金分成外，公司还通过其他方式为代理商提供价值 [48][109] 问题: 代理商认为当前购房者面临的主要问题是什么，是库存问题还是利率问题？ - 代理商认为购房者面临的最大问题是房源供应不足，高利率是导致供应不足的重要原因，超过60%的人房贷利率低于4%，形成了供应障碍 [110] 问题: 公司如何确保Q3成交成交量同比下降10%的目标，这是否与行业成交量一致？ - 公司拥有大量地理、全国性数据，包括开盘、新挂牌、预约等数据，结合7月大部分数据，认为该目标合理，且与行业预测（如房利美和高盛预测的420万笔单位交易）一致，全年趋势处于预期范围较好水平 [118] 问题: 本季度是否继续计提诉讼相关费用？ - 本季度没有因诉讼进展而进行计提，但诉讼情况复杂，每季度都会变化，公司会在10 - Q报告中提供季度更新 [122] 问题: 公司在代理招募方面，与全服务模式、独立模式等竞争对手相比情况如何？ - 目前竞争环境比过去几年有所改善，公司全频谱运营，与各类竞争对手积极竞争，与行业内其他大公司相比表现较好 [143] 问题: 公司交易成交量在买家和卖家之间的大致分配情况，以及新挂牌房源情况，如何恢复到正常挂牌节奏，是否有积极迹象？ - 基于公司规模和规模，买家和卖家挂牌比例大致为50:50，挂牌量较去年下降，主要是供应问题，在大众市场和首次购房者市场压力最大。7月奢侈品挂牌情况比其他市场有所改善 [76][126] 问题: 法律费用是否下降，公司对NAR强制参与规则的立场是什么？ - 法律费用相关项目数字较上季度略有下降，是由于一些项目从去年滚动下来，并非核心情况改变，诉讼成本仍是成本逆风因素。公司公开表示认为NAR的强制参与规则并非必要 [83][159]

业绩总结 - 第二季度关闭交易量为279,000笔，产生收入17亿美元[45] - Anywhere的总收入为16.71亿美元，同比下降471百万美元[49] - 2023年第二季度的净收入为1900万美元，相较于2022年同期的8800万美元下降了78.4%[109] - 2023年第二季度的经营EBITDA为1.26亿美元，较2022年同期的2.02亿美元下降了37.8%[85] 用户数据 - Anywhere品牌的关闭房屋交易量同比下降23%[46] - Anywhere顾问的关闭房屋交易量同比下降21%[48] - Anywhere品牌的平均房屋销售价格为473,312美元，未发生变化[48] - Anywhere顾问的平均房屋销售价格为709,764美元，同比下降3%[48] 成本管理 - 实现成本节省5000万美元，年初至今已实现1亿美元，预计全年将实现2亿美元的成本节省[45] - Anywhere计划在2023年实现2亿美元的成本节省，预计大约三分之二为永久性成本削减[58] - Anywhere预计到2026年将实现3亿美元的成本削减目标，目前已接近该目标[78] - 预计约70%的成本节省将来自于人员和办公场所的调整[76] 财务状况 - 自由现金流为1.05亿美元，现金及现金等价物为1.79亿美元[45] - Anywhere的净企业债务（不包括证券化）为27.12亿美元，EBITDA为4.19亿美元，净债务杠杆比率为6.5倍[95] - 2023年第二季度的重组费用为600万美元，较2022年同期的300万美元增加了100%[85] - 2023年第二季度的利息支出为3900万美元，较2022年同期的2800万美元增加了39.3%[109] - 2023年第二季度的折旧和摊销费用为4900万美元，较2022年同期的2200万美元增加了122.7%[109] - 2023年第二季度的所得税费用为800万美元，较2022年同期的3200万美元下降了75%[109]

财务数据和关键指标变化 - Q1营收11亿美元，同比下降31%，与交易量下降一致 [13] - Q1运营EBITDA为负5200万美元，较上年下降，主要因交易量下降和代理佣金成本上升，部分被企业成本节约抵消，且受重大法律应计费用影响 [13] - Q1末现金为1.22亿美元，Q1自由现金流为负1.2亿美元，结果好于季节性最慢的第一季度正常水平 [13] - 季度末循环信贷借款为3.8亿美元，仅比2022年末高3000万美元，得益于审慎现金管理和改善的营运资金 [13] - 预计Q2成交交易量同比下降约25% [41] - 基于Q1分成趋势，预计2023年全年分成压力约为100个基点，好于此前估计 [41] - 预计2023年全年交易量同比下降约15% - 20%，与过去估计一致且符合行业预测，且交易量将逐季改善 [41] - 预计运营自由现金流将略有正值，有利的营运资金、强劲的节约计划和现金管理纪律将有助于抵消房地产市场艰难的影响 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - Anywhere Brands业务（包括线索和搬迁业务）运营EBITDA为9700万美元，同比减少4100万美元，主要因交易量下降导致收入降低，部分被运营和营销成本下降抵消 [6] - Anywhere Advisors Q1运营EBITDA为负7500万美元，较上年下降3500万美元，因交易量降低和代理佣金成本上升，部分被运营和营销费用降低抵消，Q1佣金分成同比上升84个基点 [6] - Anywhere Integrated Services Q1运营EBITDA为负1700万美元，同比下降1400万美元，因购买和再融资交易量降低，以及出售产权保险承销商业务导致收益减少600万美元，部分被成本节约举措带来的运营费用降低和GRA JV业绩改善600万美元抵消 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 多数预测认为房屋销售处于400万套左右的低位，这将是多年来最糟糕的年份之一 [63] - Q1房屋销售在所有市场均大幅下降，但价格变化存在显著地域差异，加州、纽约市等少数市场价格同比下降5% - 10%，约三分之二的州（包括得克萨斯州和佛罗里达州等大州）价格保持稳定甚至同比上涨 [73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于为现有业务的未来增长定位，特别是特许经营和高端业务，在自有经纪公司代理招募和留存以及各品牌特许经营销售方面取得成功 [3] - 大幅降低成本基础，致力于实现全年2亿美元的成本节约，约三分之二的全年节约被认为是永久性的 [3][7] - 持续投资于重塑代理和消费者体验，以创造更简单、更集成的房地产交易，并获取更多经济利益 [3] - 推出One Click Title简化和集成产权订购流程，Q1近30%完成交易的CBR代理使用该功能；新的多特许经营产权合资企业计划Upward Title在佛罗里达州首个市场上线，并计划于今年晚些时候在加利福尼亚州和宾夕法尼亚州推出 [12] - 整合行政运营，将产权和经纪业务的实体业务和运营整合，以更好地服务代理、降低成本并改善交易体验 [14] - 推动创新议程，如RealVitalize产品为卖家提供一站式解决方案，Q1在卖家控制市场的RealVitalize交易中产权捕获率超过80%；扩大Leads Engine产品规模，简化并加速消费者与代理匹配过程 [64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管房地产市场充满挑战，但公司仍取得有意义的进展，为未来更大的成功奠定基础 [3] - 预计住房市场将在年内改善，对中期住房市场和公司在其中的领导能力保持乐观 [8] - 认为长期住房前景因人口结构和非宽松信贷环境而较为乐观，且无15年前的资产负债表问题 [18] - 市场竞争环境有所改善，可能存在向优质企业的转移趋势 [27] 其他重要信息 - 公司在电话会议中会做出有关未来业绩的前瞻性陈述，这些陈述基于当前预期和经济环境，存在重大经济、竞争、诉讼、监管等不确定性和意外情况 [2] - 公司被评为《财富》杂志最具创新力的公司之一 [37] - 自2022年6月以来，公司已将员工人数减少11% [66] - 公司正在执行2亿美元的成本节约计划，第一季度实现5000万美元，预计其余部分将在今年剩余时间内较为均衡地确认，大部分节约将来自人员和房地产足迹效率提升，约占2023年节约的70% [66] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否看到大型抵押贷款信贷收紧对高端住房市场产生影响 - 公司未看到因抵押贷款收紧对住房业绩造成压力，住房业绩受抵押贷款利率、供应问题影响较大，高端市场现金交易占比较高，抵押贷款信贷收紧不是影响公司或行业业绩的主要因素 [45] 问题: 如何看待G&A支出，能否量化法律应计费用以及如何考虑正常化的G&A支出水平 - 连续三个季度的重大法律应计费用影响了EBITDA，这些费用包含在运营EBITDA中，公司不会公布具体数字，但表示若无这些费用，G&A和EBITDA会更好；可根据公司较长时间的企业G&A和成本节约情况自行估算企业G&A的运行水平 [21][22] 问题: 法律应计费用还会持续多少个季度 - 这些案件仍在发展，目前的应计费用是基于当前的最佳猜测，需逐月重新评估 [24] 问题: 从Anywhere的角度看，公司代理在新单户住宅建设中的参与程度如何，这对佣金分成或佣金率有何影响 - 公司代理会参与新单户住宅建设销售，但在业务组合中占比不大，市场好时开发商不需要代理，市场不好时参与的代理会增多，业务主要受二手房市场影响 [26] 问题: 过去几年公司产权交易的附加率情况如何，长期来看附加率能达到什么水平 - 产权附加率多年来变化不大，公司做大量第三方业务；认为仅按行业传统方式难以提高产权和抵押贷款捕获率，需通过创新和改变体验，如RealVitalize产品，将其嵌入人们需要的产品中，才有可能提高捕获率 [53][54] 问题: Cordis业务目前的收入和利润率与疫情前相比如何 - 该业务在搬迁方面实现了同比不错的改善，收入增长受需求反弹、与现有客户的新业务以及新客户的市场份额增长驱动；但下半年可能面临挑战，因使用搬迁服务的部分行业有自身议程，可能对搬迁有不同计划 [59] 问题: 假设全年交易交易量下降15% - 20%，合理的佣金分成范围相对于去年会是多少 - 预计全年佣金分成比去年差约100个基点，第一季度下降84个基点，主要驱动因素是先前招募和留存支付的摊销以及过去一年招募的代理组合 [78]