财务数据和关键指标变化 - 第三季度收入为16亿美元,同比下降12%,与交易量下降一致 [9][28] - 第三季度经营EBITDA为1.07亿美元,同比下降,主要受交易量下降、佣金成本略有上升以及员工激励计提时间影响,但部分被成本节省抵消 [28] - 第三季度自由现金流为9500万美元,与去年同期持平,体现了公司审慎的现金管理纪律 [29] - 公司已完成2023年200百万美元成本节省目标的相关行动,并有望超额完成 [15][46][47] 各条业务线数据和关键指标变化 - Anywhere Brands业务(包括线索和调迁)第三季度经营EBITDA为1.55亿美元,同比下降4700万美元,主要由于交易量下降导致收入减少,部分被运营和营销成本降低抵消 [42] - Anywhere Advisors业务第三季度经营EBITDA为负800万美元,同比下降700万美元,主要由于交易量下降和佣金成本略有上升,但部分被运营和营销成本降低抵消 [44] - Anywhere Integrated Services业务第三季度经营EBITDA为200万美元,同比下降700万美元,主要由于购买和再融资业务量下降,但部分被运营成本节省和GRA合资公司业绩改善抵消 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州和科罗拉多州市场表现优于整体市场 [11] - 豪宅市场(100万美元以上房产)表现最好,公司的Sotheby's International Realty品牌与去年持平 [12] - 加利福尼亚州和纽约州市场表现弱于整体市场 [13] - 低端市场受限供和高抵押贷款利率影响最大 [13] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在简化、自动化和精简运营,已完成2023年200百万美元成本节省目标的相关行动,并有望超额完成 [15][46][47] - 公司将继续专注于债务减少,第三季度减少债务2.81亿美元,过去几年共减少近9亿美元 [39][40][41] - 公司正在利用更好的竞争环境,招聘代理商的边际成本和现金支出都低于2022年,特许经营销售和续约也取得了更好的结果 [17] - 公司正在整合经纪和产权服务,为代理商和消费者提供更好的交易协调服务,提升交易体验,同时也有利于公司捕获更多的产权、抵押和保险收益 [22][23] - 公司正在利用行业领先的数据规模和生成式AI,开发了多个应用于营销、文档处理等领域的概念验证,并正在努力将其规模化以创造价值 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认识到当前房地产市场的挑战,并及时采取了成本削减和债务偿还等措施 [14] - 预计2023年全年交易量将下降15%-20%,佣金压力约50-60个基点 [49][50] - 尽管2023年充满挑战,但公司已证明能够在艰难的市场环境中保持盈利和自由现金流,并将继续投资于增长和债务减少,为未来更强劲的表现做好准备 [53] - 公司认为,从长期来看,美国房地产市场前景依然良好,人口结构和供需关系都支持这一观点 [66][67] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Soham Bhonsle提问** 对行业未来的整体看法,包括代理人数量和市场份额变化 [64][65] **Ryan Schneider回答** - 当前最大的挑战是房地产市场的低迷,预计2023年交易量将是15年或30年来最低 - 但从长期来看,公司有规模和盈利能力优势,能够在艰难时期继续投资,相对竞争对手有优势 - 公司正在简化运营、提高效率,在正常市场环境下将能够产生大量利润 [66][67][68][69][70][71][72] 问题2 **Anika Dholakia提问** 对于佣金费率的影响,以及代理人流失情况 [80][83] **Ryan Schneider回答** - 公司同意的实践变革主要是增加透明度,支持买卖双方代理的价值 - 预计不会出现大幅佣金费率变化,行业内通常top 20%代理的佣金率略高于平均水平,底部50%略低 [81][85][86] - 确实看到一些低效或无产出代理离开行业,但公司的高产代理流失率很低,这是正常的周期性变化 [85][86] 问题3 **John Campbell提问** 关于法律费用的情况 [104][105][106][107] **Charlotte Simonelli和Ryan Schneider回答** - 不会披露具体的法律费用,但预计明年会有一定的费用下降 - 公司过去一直没有将这些费用从调整后EBITDA中剔除,因为这是公司的经营实际情况 [109][110][111]

业绩总结 - 2023年第三季度公司实现收入16亿美元，同比下降13%[56] - 2023年第三季度的净收入为1.29亿美元，较2022年第三季度的5500万美元增长134%[108] - 2023年第三季度的运营EBITDA为1.07亿美元，较2022年第三季度的1.66亿美元下降59%[69] 用户数据 - 关闭的房屋交易数量为272,413笔，同比下降17%[15] - 购房标题和结算单位为28,453个，同比下降19%[59] - 平均房屋销售价格为470,818美元，同比增长5%[59] 成本与支出 - 2023年迄今实现成本节约1.6亿美元，预计全年将达到2亿美元[5] - 2023年第三季度的利息支出为3700万美元，较2022年第三季度的3000万美元增加23%[77] - 资本支出在2023年第三季度为1800万美元，较2022年同期的2700万美元减少33.3%[112] 负债与现金流 - 公司自2019年以来减少了约9亿美元的净债务，降幅为25%[70] - 截至2023年9月30日，公司的净企业债务为24.57亿美元，净债务杠杆比率为7.8倍[103] - 自由现金流在2023年第三季度为9500万美元，较2022年同期的9900万美元下降4.0%[112] 其他财务指标 - 2023年第三季度的所得税费用为4500万美元，较2022年第三季度的800万美元显著增加[77] - 净利息费用为3700万美元，较2022年同期的3000万美元增加23.3%[112] - 重组成本及前母公司遗留项目的净费用为100万美元，较2022年同期的1200万美元减少91.7%[112] 未来展望 - 公司计划在2023年实现2亿美元的成本节省，约70%的节省将来自于人员和办公空间的调整[96] - 2023年第三季度的工作资本调整为4700万美元，较2022年同期的负200万美元显著改善[112]

净收入相关数据变化 - 2023年Q2净收入为1900万美元，2022年同期为9000万美元；2023年上半年净亏损为1.19亿美元，2022年同期净收入为1.13亿美元[35] - 2023年Q2净收入为16.71亿美元，2022年同期为21.42亿美元；2023年上半年净收入为28.02亿美元，2022年同期为37.77亿美元[35] - 2023年上半年净亏损1.19亿美元，2022年同期净利润1.13亿美元[40] - 2023年和2022年3个月净收入分别为16.71亿美元和21.42亿美元；6个月净收入分别为28.02亿美元和37.77亿美元[55] - 2023年3月31日至6月30日净收入为1900万美元，2022年同期为8800万美元[127] - 2023年第二季度净收入为1900万美元，较2022年同期的9000万美元减少7100万美元[185] - 2023年第二季度净收入归因于Anywhere和Anywhere Group为1900万美元，较2022年同期的8800万美元减少6900万美元[185] - 2023年第二季度净收入减少主要是由于自有经纪集团和特许经营集团房屋销售交易量下降，净收入减少4.71亿美元，降幅22%[186] - 2023年上半年净收入亏损1.19亿美元，较2022年同期的1.13亿美元减少2.32亿美元[204] - 2023年上半年净收入归因于Anywhere和Anywhere Group亏损1.19亿美元，较2022年同期的1.11亿美元减少2.3亿美元[204] - 2023年上半年净收入减少9.75亿美元，降幅26%，主要是由于自有经纪集团和特许经营集团房屋销售交易量下降，以及Title Group因出售Title Insurance Underwriter而减少8000万美元收入[205] - 2023年上半年总营收28.02亿美元，较2022年减少9.75亿美元，降幅26%；运营EBITDA为7400万美元，较2022年减少1.97亿美元，降幅73%[213] 每股收益相关数据变化 - 2023年Q2基本每股收益为0.17美元，2022年同期为0.76美元；2023年上半年基本每股亏损为1.08美元，2022年同期为0.95美元[35] - 2023年Q2稀释每股收益为0.17美元，2022年同期为0.75美元；2023年上半年稀释每股亏损为1.08美元，2022年同期为0.93美元[35] - 2023年第二季度基本每股收益为0.17美元，2022年同期为0.76美元；2023年上半年基本每股亏损为1.08美元，2022年同期为0.95美元[135] - 2023年第二季度摊薄后每股收益为0.17美元，2022年同期为0.75美元；2023年上半年摊薄后每股亏损为1.08美元，2022年同期为0.93美元[135] - 2023年第二季度计算摊薄每股收益时，排除660万股激励性股权奖励相关股份；2022年第二季度和上半年分别排除540万和470万股[135] 资产负债相关数据变化 - 2023年6月30日现金及现金等价物为1.79亿美元，2022年12月31日为2.14亿美元[39] - 2023年6月30日总流动资产为7.96亿美元，2022年12月31日为8.34亿美元[39] - 2023年6月30日总负债为45.66亿美元，2022年12月31日为46.16亿美元[39] - 2023年6月30日股东总权益为16.5亿美元，2022年12月31日为17.64亿美元[39] - 2023年6月30日总资产为62.19亿美元，2022年12月31日为63.83亿美元[39] - 2023年6月30日，或有对价公允价值为800万美元，2022年12月31日为1200万美元[50][51][52] - 2023年6月30日，公司债务本金总额为28.68亿美元，估计公允价值为22.45亿美元[52] - 2023年6月30日和2022年12月31日，公司权益法投资余额分别为1.8亿美元和1.84亿美元[62] - 2022年12月31日和2023年6月30日，公司商誉余额分别为25.23亿美元和25.24亿美元[66] - 2023年上半年收购一家房地产经纪业务产生100万美元商誉[66] - 累计减值损失为29.73亿美元，其中2022年减值3.94亿美元[66][67] - 2023年1月1日和6月30日，公司合同负债余额分别为9400万美元和9500万美元[56] - 截至2023年6月30日，可摊销特许经营协议净账面价值为921美元，较2022年12月31日的954美元有所下降[68] - 截至2023年6月30日，其他流动资产总计2.09亿美元，较2022年12月31日的2.05亿美元略有增加；应计费用和其他流动负债总计5.25亿美元，高于2022年12月31日的4.7亿美元[72] - 截至2023年6月30日，公司短期和长期债务总计28.44亿美元，较2022年12月31日的28.49亿美元略有减少；苹果岭融资有限责任公司的证券化义务为2亿美元，高于2022年12月31日的1.63亿美元[73] - 2023年6月30日，公司在Apple Ridge Funding LLC证券化计划下的借款能力为2亿美元，7月17日至10月15日可临时增至2.15亿美元，截至该日已使用2亿美元[80] - 2023年6月30日和2022年12月31日，证券化义务的抵押资产分别为2.58亿美元和2.06亿美元[80] - 2023年6月30日总权益为16.53亿美元，2022年同期为22.09亿美元[127] - 公司承担Cendant某些或有及其他公司负债的62.5%，Wyndham Worldwide承担37.5%，截至2023年6月30日对前母公司的欠款余额为3600万美元，2022年12月31日为2000万美元[123] - 因OTA在Cendant遗留税务事项上的裁决，公司在2023年第一季度增加该遗留税务事项准备金，截至2023年6月30日准备金为3600万美元[124] 现金流相关数据变化 - 2023年上半年经营活动净现金使用量为2000万美元，2022年同期为2.05亿美元[40] - 2023年上半年投资活动净现金使用量为2000万美元，2022年同期为净提供7000万美元[40] - 2023年上半年融资活动净现金提供量为900万美元，2022年同期为净使用2.82亿美元[40] - 2023年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少3000万美元，2022年同期为4.81亿美元[40] 所得税相关数据变化 - 2023年第二季度所得税费用为800万美元，2022年同期为3200万美元[53] - 2023年上半年所得税为收益3800万美元，2022年同期为费用4400万美元[53] - 2023年第二季度所得税费用为800万美元，较2022年同期的3200万美元减少2400万美元，有效税率分别为30%和26%[189] - 2023年上半年所得税拨备为收益3800万美元，2022年同期为费用4400万美元；有效税率分别为24%和28%[211] 利率互换合约相关数据 - 2022年3个月和6个月利率互换合约收益分别为900万美元和3500万美元[54] - 公司剩余利率互换合约于2022年11月到期，截至2023年6月30日无利率互换合约[54] 非现金交易相关数据 - 2023年和2022年6个月非现金交易中，融资租赁增加额分别为400万美元和700万美元，2022年第一季度建立了9000万美元投资[59] 权益法投资损益相关数据 - 2023年和2022年3个月权益法投资的损益分别为 - 500万美元和400万美元；6个月分别为 - 300万美元和1400万美元[65] 无形资产摊销费用相关数据 - 2023年第二季度无形资产摊销费用为2200万美元，2022年同期为2500万美元；2023年上半年摊销费用为4500万美元，2022年同期为4900万美元[71] - 预计2023年剩余时间及后续四年和之后的无形资产摊销费用分别约为4500万美元、8900万美元、8900万美元、8900万美元、7400万美元和6.46亿美元[71] 借款及利息相关数据 - 截至2023年6月30日，公司循环信贷额度借款能力为11亿美元，未偿还借款为3.5亿美元，未使用信用证为3600万美元；7月24日，未偿还借款为3.1亿美元[75] - 2023年剩余时间及未来四年长期借款到期金额分别为3.59亿美元、2200万美元、1.84亿美元、4.03亿美元和0美元[77] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，借款利息分别为300万美元和100万美元；六个月分别为600万美元和200万美元[80] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，证券化义务的加权平均利率分别为7.1%和3.3%[80] 重组费用相关数据 - 2023年第二季度和上半年重组费用分别为600万美元和3100万美元，2022年同期分别为300万美元和700万美元[79] 运营效率计划相关数据 - 运营效率计划相关，2022年12月31日储备余额为1200万美元，2023年6月30日为1500万美元[83] - 运营效率计划预计总成本为5100万美元，已发生4800万美元，剩余300万美元待发生[84] 战略举措相关负债数据 - 2019 - 2020年战略举措相关，2022年12月31日剩余负债为1200万美元，2023年6月30日为900万美元，待发生成本为2100万美元[86] 法律诉讼相关数据 - Burnett反垄断集体诉讼中，法院认证的集体涉及超31万笔交易，原告寻求全额退还买方经纪人佣金[104] - Burnett反垄断集体诉讼定于2023年10月16日开庭，备用开庭日期为2024年2月26日[105] - TCPA集体诉讼原定于2023年5月开庭，现已推迟至2024年1月[92] - Moehrl案中损害赔偿类涵盖约350万笔交易，远大于Burnett案的超31万笔交易[107] - TCPA诉讼中原告曾称约120万个勿扰电话和约26.5万个预录消息符合类别，后于2023年3月29日申请将类别缩小至约32.1万个勿扰电话和约16.5万个预录消息[118] - Moehrl案于2023年3月29日认证两个类别，损害赔偿类涵盖2015年3月6日至2020年12月31日在20个MLS支付佣金的住宅房地产卖家，禁令类涵盖当前和未来在这20个MLS挂牌的卖家[107] - Batton案于2021年1月25日提起，2022年7月6日原告提交修正诉状，增加州反垄断和消费者保护法规相关索赔，驳回动议待决，尚未开始调查[110][111] - Nosalek案中MLS Property Information Network于2023年6月30日提交和解初步批准动议，和解期为1997年1月15日至最终判决和驳回令日期，公司非该动议或和解方[114] - TCPA诉讼中法院于2022年3月批准原告对公司被告的类别认证动议，驳回Mojo，2024年1月29日设陪审团审判日期，1月11日设审前会议日期[117][119] - MLS Property Information Network若和解获批，需支付300万美元至和解基金用于支付原告在该诉讼中产生的法律费用[114] 股票相关数据 - 2022年2月董事会授权最高3亿美元的股票回购计划，截至2023年6月30日，还有2.03亿美元可用于回购[130] - 2023年第一季度，公司授予与150万股相关的限制性股票单位，加权平均授予日公允价值为每股5.80美元；授予与150万股相关的绩效股票单位，加权平均授予日公允价值为每股4.76美元[131] - 2023年5月3日股东大会批准将2018年长期激励计划预留股份增加500万股[132] - 2023年6月30日，公司普通股收盘价低于可交换优先票据初始交换价格24.49美元，该票据无摊薄影响[134] 运营EBITDA相关数据 - 2023年Q2和H1公司运营EBITDA分别为1.26亿美元和7400万美元，2022年同期分别为2.02亿美元和2.71亿美元[140] - 2023年第二季度运营EBITDA为1.26亿美元，较2022年同期的2.02亿美元减少7600万美元，降幅38%[190] - 2023年上半年特许经营集团营收4.91亿美元，较2022年减少1.15亿美元，运营EBITDA为2.61亿美元，较2022年减少8100万美元[213][219] - 2023年上半年自有经纪集团营收22.95亿美元，较2022年减少7.44亿美元；运营EBITDA亏损8500万美元，较2022年多亏损5600万美元[213] - 2023年上半年产权集团营收1.72亿美元，较2022年减少1.62亿美元；运营EBITDA亏损700万美元

财务数据和关键指标变化 - Q2营收17亿美元，同比下降22%，与交易成交量下降一致 [13] - Q2运营EBITDA为1.26亿美元，同比下降，原因是交易成交量降低和代理佣金成本略有上升，不过企业整体成本节约部分抵消了这一影响 [13] - Q2自由现金流为1.05亿美元，公司谨慎管理现金，用于业务投资和部分偿还循环信贷借款，目前循环信贷借款为3.1亿美元 [13] - Q2佣金分成同比上升32个基点，优于预期，部分业务尤其是奢侈品业务的分成低于去年同期 [14] - 年初至今已实现约1亿美元的成本节约计划，全年预计实现2亿美元成本节约，约三分之二为永久性节约，2022 - 2023年预计实现总计3.5亿美元成本节约 [15] - 预计2023年全年交易成交量同比下降15% - 20%，且可能处于该区间较好水平，运营自由现金流将略有正值 [45] - 预计Q3成交成交量同比下降约10%，基于年初至今的分成趋势，预计全年分成压力约为50 - 75个基点 [106] 各条业务线数据和关键指标变化 - Anywhere Brands业务（包括线索和搬迁业务）Q2运营EBITDA为1.64亿美元 [93] - Anywhere集成服务Q2运营EBITDA为1000万美元，同比下降1100万美元，原因是购买和再融资成交量降低，不过成本节约举措带来的运营费用降低和GRA合资企业业绩改善300万美元部分抵消了这一影响 [105] - Anywhere Advisors Q2运营EBITDA为负1000万美元，同比下降2100万美元，原因是成交量降低和代理佣金成本略有上升，不过运营和营销费用降低部分抵消了这一影响 [132] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业预计2023年将达到420 - 430万笔年度单位交易，为十多年来最低水平，Q2交易成交量同比下降23% [89] - 约三分之二的地区（包括得克萨斯州和佛罗里达州等大州）房价平均同比上涨约3%，但加利福尼亚州和纽约州等较大市场房价出现中个位数下降，与第一季度趋势一致 [101] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续投资以推动战略议程，包括发展高利润率的特许经营业务、扩大奢侈品市场领导地位、简化和整合消费者交易体验以及进一步转变成本结构 [3] - 整合全国经纪和产权支持业务，使房地产交易对经纪人和消费者更简单，便于获取产权和抵押经济利益并提高成本效益 [11] - 利用生成式AI和大语言模型寻找令人兴奋的机会，致力于在行业中处于前沿地位 [41] - 推出Affiliate Insights产品，利用技术和数据规模帮助加盟商取得更好业绩 [102] - 公司认为自身在艰难的房地产市场中具有独特优势，包括高影响力的特许经营业务、端到端的全国资产、强大的线索生成能力、高影响力的技术和数据规模等，能够在竞争中脱颖而出 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产市场仍处于周期的艰难阶段，但公司按计划应对2023年挑战，采取了成本削减和未来投资行动，成交量指标符合预期 [89] - 管理层对中期房地产市场持乐观态度，相信公司能够在市场反弹时实现更大增长，通过永久简化成本结构、重新构想代理和消费者体验以及加强分析领导地位等举措，为未来做好准备 [46] 其他重要信息 - 公司宣布与一位债券持有人进行债务交换交易，并有意以类似条款进行更广泛的交换要约 [3] - 公司减少了15%的员工数量，并预计今年将经纪和产权业务的办公场所面积减少约10%，大部分行动已完成 [133] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 债务交换计划应如何看待，是利息费用持平且本金随时间减少吗，这是机会主义行为还是会持续进行此类交易？ - 公司认为这是机会主义行为，旨在去杠杆化，增量利息费用极低，过去几年一直秉持去杠杆化的理念 [56] 问题: 从NAR数据看，公司市场份额是否下降？ - 公司认为自身与NAR数据表现相近，考虑到公司在加利福尼亚州和纽约州这两个最大市场的价格拖累，实际可能保持或略优于市场份额 [61][145] 问题: 行业诉讼若导致买家代理佣金广泛脱钩，对公司基于佣金的商业模式有何影响？ - 公司认为诉讼存在不确定性，有信心有力辩护，10月有一场审判，公司对指控有实质性抗辩理由 [54] 问题: 房屋保险企业撤出部分地区市场对房屋销售活动有何影响，是否是代理商、买家和卖家关注的焦点？ - 情况较为轶事性，在佛罗里达州不太受关注，在加利福尼亚州有一定影响，是该州面临的又一逆风因素，但并非最主要问题 [37][68] 问题: 若房地产市场持续低迷，公司成本节约措施全部实施后，盈利潜力如何？ - 公司认为目前处于历史低位的房地产市场，大量永久性成本节约将在市场恢复正常（超过500万笔交易）时使公司受益 [81] 问题: 佣金分成趋势如何，尤其是奢侈品业务分成下降情况，以及如何平衡佣金分成与代理工具扩展？ - 由于竞争环境改善，公司在招募和留存方面的投入减少，随着成交量改善，分成压力减轻。奢侈品业务部分品牌的分成计划在1月重置，带来同比下降的好处。除佣金分成外，公司还通过其他方式为代理商提供价值 [48][109] 问题: 代理商认为当前购房者面临的主要问题是什么，是库存问题还是利率问题？ - 代理商认为购房者面临的最大问题是房源供应不足，高利率是导致供应不足的重要原因，超过60%的人房贷利率低于4%，形成了供应障碍 [110] 问题: 公司如何确保Q3成交成交量同比下降10%的目标，这是否与行业成交量一致？ - 公司拥有大量地理、全国性数据，包括开盘、新挂牌、预约等数据，结合7月大部分数据，认为该目标合理，且与行业预测（如房利美和高盛预测的420万笔单位交易）一致，全年趋势处于预期范围较好水平 [118] 问题: 本季度是否继续计提诉讼相关费用？ - 本季度没有因诉讼进展而进行计提，但诉讼情况复杂，每季度都会变化，公司会在10 - Q报告中提供季度更新 [122] 问题: 公司在代理招募方面，与全服务模式、独立模式等竞争对手相比情况如何？ - 目前竞争环境比过去几年有所改善，公司全频谱运营，与各类竞争对手积极竞争，与行业内其他大公司相比表现较好 [143] 问题: 公司交易成交量在买家和卖家之间的大致分配情况，以及新挂牌房源情况，如何恢复到正常挂牌节奏，是否有积极迹象？ - 基于公司规模和规模，买家和卖家挂牌比例大致为50:50，挂牌量较去年下降，主要是供应问题，在大众市场和首次购房者市场压力最大。7月奢侈品挂牌情况比其他市场有所改善 [76][126] 问题: 法律费用是否下降，公司对NAR强制参与规则的立场是什么？ - 法律费用相关项目数字较上季度略有下降，是由于一些项目从去年滚动下来，并非核心情况改变，诉讼成本仍是成本逆风因素。公司公开表示认为NAR的强制参与规则并非必要 [83][159]

业绩总结 - 第二季度关闭交易量为279,000笔，产生收入17亿美元[45] - Anywhere的总收入为16.71亿美元，同比下降471百万美元[49] - 2023年第二季度的净收入为1900万美元，相较于2022年同期的8800万美元下降了78.4%[109] - 2023年第二季度的经营EBITDA为1.26亿美元，较2022年同期的2.02亿美元下降了37.8%[85] 用户数据 - Anywhere品牌的关闭房屋交易量同比下降23%[46] - Anywhere顾问的关闭房屋交易量同比下降21%[48] - Anywhere品牌的平均房屋销售价格为473,312美元，未发生变化[48] - Anywhere顾问的平均房屋销售价格为709,764美元，同比下降3%[48] 成本管理 - 实现成本节省5000万美元，年初至今已实现1亿美元，预计全年将实现2亿美元的成本节省[45] - Anywhere计划在2023年实现2亿美元的成本节省，预计大约三分之二为永久性成本削减[58] - Anywhere预计到2026年将实现3亿美元的成本削减目标，目前已接近该目标[78] - 预计约70%的成本节省将来自于人员和办公场所的调整[76] 财务状况 - 自由现金流为1.05亿美元，现金及现金等价物为1.79亿美元[45] - Anywhere的净企业债务（不包括证券化）为27.12亿美元，EBITDA为4.19亿美元，净债务杠杆比率为6.5倍[95] - 2023年第二季度的重组费用为600万美元，较2022年同期的300万美元增加了100%[85] - 2023年第二季度的利息支出为3900万美元，较2022年同期的2800万美元增加了39.3%[109] - 2023年第二季度的折旧和摊销费用为4900万美元，较2022年同期的2200万美元增加了122.7%[109] - 2023年第二季度的所得税费用为800万美元，较2022年同期的3200万美元下降了75%[109]

财务数据和关键指标变化 - Q1营收11亿美元，同比下降31%，与交易量下降一致 [13] - Q1运营EBITDA为负5200万美元，较上年下降，主要因交易量下降和代理佣金成本上升，部分被企业成本节约抵消，且受重大法律应计费用影响 [13] - Q1末现金为1.22亿美元，Q1自由现金流为负1.2亿美元，结果好于季节性最慢的第一季度正常水平 [13] - 季度末循环信贷借款为3.8亿美元，仅比2022年末高3000万美元，得益于审慎现金管理和改善的营运资金 [13] - 预计Q2成交交易量同比下降约25% [41] - 基于Q1分成趋势，预计2023年全年分成压力约为100个基点，好于此前估计 [41] - 预计2023年全年交易量同比下降约15% - 20%，与过去估计一致且符合行业预测，且交易量将逐季改善 [41] - 预计运营自由现金流将略有正值，有利的营运资金、强劲的节约计划和现金管理纪律将有助于抵消房地产市场艰难的影响 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - Anywhere Brands业务（包括线索和搬迁业务）运营EBITDA为9700万美元，同比减少4100万美元，主要因交易量下降导致收入降低，部分被运营和营销成本下降抵消 [6] - Anywhere Advisors Q1运营EBITDA为负7500万美元，较上年下降3500万美元，因交易量降低和代理佣金成本上升，部分被运营和营销费用降低抵消，Q1佣金分成同比上升84个基点 [6] - Anywhere Integrated Services Q1运营EBITDA为负1700万美元，同比下降1400万美元，因购买和再融资交易量降低，以及出售产权保险承销商业务导致收益减少600万美元，部分被成本节约举措带来的运营费用降低和GRA JV业绩改善600万美元抵消 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 多数预测认为房屋销售处于400万套左右的低位，这将是多年来最糟糕的年份之一 [63] - Q1房屋销售在所有市场均大幅下降，但价格变化存在显著地域差异，加州、纽约市等少数市场价格同比下降5% - 10%，约三分之二的州（包括得克萨斯州和佛罗里达州等大州）价格保持稳定甚至同比上涨 [73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于为现有业务的未来增长定位，特别是特许经营和高端业务，在自有经纪公司代理招募和留存以及各品牌特许经营销售方面取得成功 [3] - 大幅降低成本基础，致力于实现全年2亿美元的成本节约，约三分之二的全年节约被认为是永久性的 [3][7] - 持续投资于重塑代理和消费者体验，以创造更简单、更集成的房地产交易，并获取更多经济利益 [3] - 推出One Click Title简化和集成产权订购流程，Q1近30%完成交易的CBR代理使用该功能；新的多特许经营产权合资企业计划Upward Title在佛罗里达州首个市场上线，并计划于今年晚些时候在加利福尼亚州和宾夕法尼亚州推出 [12] - 整合行政运营，将产权和经纪业务的实体业务和运营整合，以更好地服务代理、降低成本并改善交易体验 [14] - 推动创新议程，如RealVitalize产品为卖家提供一站式解决方案，Q1在卖家控制市场的RealVitalize交易中产权捕获率超过80%；扩大Leads Engine产品规模，简化并加速消费者与代理匹配过程 [64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管房地产市场充满挑战，但公司仍取得有意义的进展，为未来更大的成功奠定基础 [3] - 预计住房市场将在年内改善，对中期住房市场和公司在其中的领导能力保持乐观 [8] - 认为长期住房前景因人口结构和非宽松信贷环境而较为乐观，且无15年前的资产负债表问题 [18] - 市场竞争环境有所改善，可能存在向优质企业的转移趋势 [27] 其他重要信息 - 公司在电话会议中会做出有关未来业绩的前瞻性陈述，这些陈述基于当前预期和经济环境，存在重大经济、竞争、诉讼、监管等不确定性和意外情况 [2] - 公司被评为《财富》杂志最具创新力的公司之一 [37] - 自2022年6月以来，公司已将员工人数减少11% [66] - 公司正在执行2亿美元的成本节约计划，第一季度实现5000万美元，预计其余部分将在今年剩余时间内较为均衡地确认，大部分节约将来自人员和房地产足迹效率提升，约占2023年节约的70% [66] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否看到大型抵押贷款信贷收紧对高端住房市场产生影响 - 公司未看到因抵押贷款收紧对住房业绩造成压力，住房业绩受抵押贷款利率、供应问题影响较大，高端市场现金交易占比较高，抵押贷款信贷收紧不是影响公司或行业业绩的主要因素 [45] 问题: 如何看待G&A支出，能否量化法律应计费用以及如何考虑正常化的G&A支出水平 - 连续三个季度的重大法律应计费用影响了EBITDA，这些费用包含在运营EBITDA中，公司不会公布具体数字，但表示若无这些费用，G&A和EBITDA会更好；可根据公司较长时间的企业G&A和成本节约情况自行估算企业G&A的运行水平 [21][22] 问题: 法律应计费用还会持续多少个季度 - 这些案件仍在发展，目前的应计费用是基于当前的最佳猜测，需逐月重新评估 [24] 问题: 从Anywhere的角度看，公司代理在新单户住宅建设中的参与程度如何，这对佣金分成或佣金率有何影响 - 公司代理会参与新单户住宅建设销售，但在业务组合中占比不大，市场好时开发商不需要代理，市场不好时参与的代理会增多，业务主要受二手房市场影响 [26] 问题: 过去几年公司产权交易的附加率情况如何，长期来看附加率能达到什么水平 - 产权附加率多年来变化不大，公司做大量第三方业务；认为仅按行业传统方式难以提高产权和抵押贷款捕获率，需通过创新和改变体验，如RealVitalize产品，将其嵌入人们需要的产品中，才有可能提高捕获率 [53][54] 问题: Cordis业务目前的收入和利润率与疫情前相比如何 - 该业务在搬迁方面实现了同比不错的改善，收入增长受需求反弹、与现有客户的新业务以及新客户的市场份额增长驱动；但下半年可能面临挑战，因使用搬迁服务的部分行业有自身议程，可能对搬迁有不同计划 [59] 问题: 假设全年交易交易量下降15% - 20%，合理的佣金分成范围相对于去年会是多少 - 预计全年佣金分成比去年差约100个基点，第一季度下降84个基点，主要驱动因素是先前招募和留存支付的摊销以及过去一年招募的代理组合 [78]

公司概况 - 美国综合住宅房地产服务领导者，拥有经纪、抵押、产权和保险等端到端全国资产[7][15] - 获2023年《财富》最具创新力公司等多项荣誉，旗下关联代理占2022年顶级拉丁裔代理报告的20% [16] 业务表现 - 2023年Q1总营收11.31亿美元，较2022年Q1的16.35亿美元减少5.04亿美元 [22] - 2023年Q1运营EBITDA为 - 5200万美元，较2022年Q1的6900万美元减少1.21亿美元 [35] - 2023年Q1净亏损1.38亿美元，2022年Q1净利润2300万美元 [42] 业务数据 - 全球关联代理33.8万，完成交易20.4万笔，产生收入11亿美元 [66] - 2023年Q1与2022年Q1相比，综合房屋销售成交边数下降29%，平均房价下降3%，总交易金额下降31% [99] 财务状况 - 截至2023年3月31日，公司净企业债务（不包括证券化）为28.03亿美元，净债务杠杆率为5.3倍 [26] 发展策略 - 减少消费者交易摩擦，提供更简单的交易体验，吸引更多代理和交易 [64] - 专注解决代理和消费者痛点，提高买卖体验，扩大单位经济效益 [78]

净收入与每股收益变化 - 2023年第一季度净收入为 - 1.38亿美元，2022年同期为0.23亿美元[34] - 2023年第一季度基本每股亏损1.26美元，2022年同期每股收益0.20美元[34] - 2023年第一季度净亏损1.38亿美元，2022年同期净利润为2300万美元[39] - 2023年和2022年第一季度净收入分别为11.31亿美元和16.35亿美元[54] - 2023年第一季度，公司净亏损1.38亿美元，基本和摊薄后每股亏损均为1.26美元；2022年同期净利润为2300万美元，基本每股收益为0.20美元，摊薄后每股收益为0.19美元[139] - 2023年第一季度净收入为11.31亿美元，较2022年同期的16.35亿美元减少5.04亿美元，降幅31%，主要因房屋销售交易量和均价下降及出售产权保险承销商所致[190] 资产负债变化 - 2023年3月31日现金及现金等价物为1.22亿美元，2022年12月31日为2.14亿美元[38] - 2023年3月31日总流动资产为7.25亿美元，2022年12月31日为8.34亿美元[38] - 2023年3月31日总资产为61.95亿美元，2022年12月31日为63.83亿美元[38] - 2023年3月31日总负债为45.65亿美元，2022年12月31日为46.16亿美元[38] - 2023年3月31日，递延补偿计划资产公允价值为100万美元，或有对价公允价值为1100万美元[49] - 2022年12月31日，或有对价公允价值为1200万美元，2023年3月31日降至1100万美元[50][51] - 2023年3月31日，公司债务本金总额为2902亿美元，估计公允价值为2275亿美元[51] - 2023年第一季度末合同负债总额为1.02亿美元，年初为9400万美元[57] - 2023年3月31日和2022年12月31日权益法投资余额分别为1.76亿美元和1.84亿美元[65] - 2023年3月31日和2022年12月31日商誉余额均为25.23亿美元[69] - 2023年3月31日和2022年12月31日无形资产净值分别为17.14亿美元和17.36亿美元[70] - 截至2023年3月31日，其他流动资产总计2.14亿美元，较2022年12月31日的2.05亿美元有所增加；应计费用和其他流动负债总计5.17亿美元，较2022年12月31日的4.7亿美元有所增加[74] - 截至2023年3月31日，短期和长期债务总计28.78亿美元，较2022年12月31日的28.49亿美元有所增加；证券化义务为1.73亿美元，较2022年12月31日的1.63亿美元有所增加[75] - 截至2023年3月31日，公司普通股数量为11040万股，总股本为100万美元，额外实收资本为4.805亿美元，累计亏损为3.132亿美元，累计其他综合损失为470万美元，非控股权益为300万美元，总权益为1.63亿美元[130] - 截至2023年3月31日，应付前母公司余额为3600万美元，截至2022年12月31日为2000万美元[126] - 截至2023年3月31日，代管和信托存款约为8.2亿美元，存款在联邦存款保险公司投保机构的保险额度最高为25万美元[129] - 截至2023年3月31日，公司总资产减少1.88亿美元，总负债减少5100万美元，总权益减少1.37亿美元[209] - 2023年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金为1.26亿美元，较2022年12月31日减少9200万美元[220] 综合亏损与收益变化 - 2023年第一季度综合亏损为1.37亿美元，2022年同期综合收入为0.24亿美元[36] 各业务收入变化 - 2023年第一季度毛佣金收入为9.03亿美元，2022年同期为12.47亿美元[34] - 2023年第一季度服务收入为1.27亿美元，2022年同期为2.46亿美元[34] - 2023年第一季度特许经营费为0.69亿美元，2022年同期为0.99亿美元[34] - 2023年第一季度，公司总营收为11.31亿美元，2022年同期为16.35亿美元[143] - 2023年第一季度，特许经营集团收入减少6000万美元至2.07亿美元，运营EBITDA减少4100万美元至9700万美元[200] - 自有经纪集团收入减少3.49亿美元至9.15亿美元，运营EBITDA减少3500万美元，亏损达7500万美元[204] - 产权集团收入减少1.18亿美元至7200万美元，运营EBITDA减少1400万美元，亏损达1700万美元[205] 现金流量变化 - 2023年第一季度经营活动净现金使用量为1.13亿美元，2022年同期为2.33亿美元[39] - 2023年第一季度投资活动净现金使用量为500万美元，2022年同期为提供3600万美元[39] - 2023年第一季度融资活动净现金提供量为2600万美元，2022年同期为使用2.37亿美元[39] - 2023年第一季度现金及现金等价物和受限现金净减少9200万美元，2022年同期为减少4.34亿美元[39] - 2023年第一季度，公司经营活动使用现金较2022年同期减少1.2亿美元，投资活动提供现金减少4100万美元，融资活动提供现金2600万美元[220] 出售资产收益 - 2022年3月29日，公司出售产权保险承销商获2.08亿美元现金和9000万美元投资，确认净收益1.31亿美元[45] 所得税费用变化 - 2023年第一季度所得税费用为收益4600万美元，2022年同期为费用1200万美元[52] - 2023年第一季度所得税为收益4600万美元，2022年同期为费用1200万美元，有效税率分别为25%和34%[196] 利率互换合约收益 - 2022年第一季度利率互换合约收益为2600万美元[53] 非现金融资租赁与投资 - 2023年和2022年第一季度非现金融资租赁增加额分别为200万美元和300万美元，2022年第一季度还建立了9000万美元的投资[62] 权益法投资损失 - 2023年和2022年第一季度权益法投资损失分别为200万美元和1000万美元[68] - 2023年第一季度权益损失为200万美元，2022年同期为1000万美元[193] 无形资产摊销费用 - 2023年和2022年第一季度无形资产摊销费用分别为2300万美元和2400万美元[73] - 基于2023年3月31日可摊销无形资产，预计2023年剩余时间及后续四年和之后的摊销费用分别约为6700万美元、8900万美元、8900万美元、8900万美元、7400万美元和6.46亿美元[73] 循环信贷安排与借款 - 截至2023年3月31日，公司循环信贷安排下的借款能力为11亿美元，未偿还借款为3.8亿美元，未使用的未提取信用证为3500万美元；2023年5月1日，未偿还借款为4.3亿美元，未使用的未提取信用证为3600万美元[77] - 2023年第一季度末，循环信贷安排下的循环贷款利率基于有担保隔夜融资利率（SOFR）加10个基点的信用利差调整或摩根大通银行的优惠利率（ABR）加额外利差，利差根据当时的高级担保杠杆比率调整，前一季度高级担保杠杆比率对应的利差为1.75%，ABR利差为0.75%[78] 证券化项目借款 - 截至2023年3月31日，Apple Ridge Funding LLC证券化项目的借款能力为2亿美元，已使用1.73亿美元，剩余可用额度为2700万美元；2023年和2022年第一季度该融资安排下的借款利息分别为300万美元和100万美元，平均加权利率分别为7.0%和3.2%[78] 长期借款到期金额 - 截至2023年3月31日，2023年剩余时间及未来四年长期借款到期金额分别为3.93亿美元、2200万美元、1.84亿美元、4.03亿美元和0美元[79] 债务提前清偿损失 - 2022年第一季度，公司因再融资交易记录了9200万美元的债务提前清偿损失，其中8000万美元与提前赎回7.625%高级担保第二留置权票据和9.375%高级票据的全额溢价有关[80] 重组费用 - 2023年和2022年第一季度的重组费用分别为2500万美元和400万美元，2023年第一季度的重组费用中2300万美元与运营效率计划有关，200万美元与先前的重组计划有关[81] - 运营效率计划预计总成本为4700万美元，已发生4300万美元，剩余400万美元待发生；按成本类型划分，人事相关成本预计2700万美元，已发生2500万美元，剩余200万美元；设施相关成本预计2000万美元，已发生1800万美元，剩余200万美元[85] - 2019 - 2020年公司采取战略举措进行成本削减和效率提升，截至2022年12月31日，相关剩余负债为1200万美元；2023年第一季度发生成本200万美元，支付或结算成本400万美元，截至2023年3月31日剩余应计负债为1000万美元，剩余待发生金额为2200万美元，主要与公司总部改造有关[86] - 2023年第一季度运营效率计划预计总重组成本为4700万美元，截至第一季度已发生4300万美元，第一季度实现约5000万美元成本节约，预计2023年剩余时间再实现约1.5亿美元成本节约[194] 法律诉讼相关 - 反垄断集体诉讼Burnett案定于2023年10月进行陪审团审判，认证的集体包含超31万笔交易[92,103] - TCPA集体诉讼原定于2023年5月进行陪审团审判，现已推迟至2023年秋季[92] - 2023年3月29日，Moehrl反垄断集体诉讼获得集体认证，其集体涵盖约350万笔交易，远大于Burnett案[92,108] - Burnett案原告要求被告禁止要求卖家支付买家经纪人佣金等，寻求损害赔偿、律师费等，还包括对密苏里州居民的MMPA诉讼[100,101] - Moehrl案原告寻求损害赔偿和禁令救济，承认卖家提供买家补偿有经济原因，但称买家经纪人因NAR政策被多支付[106,107] - Batton案原告指控被告违反谢尔曼法，寻求禁令、损害赔偿等，公司驳回原诉后原告提交修正诉状，驳回动议待决[110,111] - Nosalek案原告指控被告违反谢尔曼法，寻求禁令、损害赔偿等，案件已开始调查[113,114] - 诉讼和其他法律事务辩护成本高，某些类型索赔可能无保险覆盖，保险赔偿可能不足[89] - 公司可能因未来事件产生费用、判决或达成和解，负债可能远超应计金额，影响财务状况[91] - 公司对各案件指控有异议，认为有充分辩护理由并积极抗辩[93,105,109,112,115] - 原告最初称约120万个勿扰电话和约26.5万个预录消息符合类别条件，后于2023年3月29日申请将类别范围缩小至约32.1万个勿扰电话和约16.5万个预录消息[119] - 2022年3月，法院批准原告对Anywhere被告的集体认证动议，驳回共同被告Mojo并将其从案件中剔除[117] - 2022年5月11日，原告和Anywhere被告的简易判决交叉动议未受损害被驳回[117] - 2022年5月26日，公司向第九巡回上诉法院申请对集体认证进行上诉的请求被驳回，原告的集体通知计划获得批准[117] - 2022年8月，双方的调解未解决此事[118] - 2023年1月18日，法院设定2023年5月15日为审判日期，2023年4月27日为听证会和审前会议日期，后取消并要求双方在2023年5月22日前提议2023年秋季的审判日期[118][119] 或有负债承担 - 公司承担Cendant某些或有及其他公司负债的62.5%，Wyndham Worldwide承担37.5%[126] 税务事项 - 2023年3月，加州税务上诉办公室就Cendant遗留税务事项作出有利于加州特许税务委员会的决定，公司在第一季度增加了该遗留税务事项的准备金[127] 股票回购与激励计划 - 2022年2月，公司董事会授权最高3亿美元的股票回购计划，截至2023年3月31日，仍有2.03亿美元可用于回购[133] - 2023年第一季度，公司授予与150万股相关的限制性股票单位，加权平均授予日公允价值为每股5.80美元，授予与150万股相关的绩效股票单位，加权平均授予日公允价值为每股4.76美元[134] - 2023年2月27日，董事会批准将2018年长期激励计划预留股份增加500万股，该计划于2023年5月3日获得股东批准[136] - 2022年2月授权至2022年12月31日，公司回购并注销880万股普通股，花费9700万美元，截至2023年3月31日，回购计划还有2.03亿美元可用[215] 经营EBITDA相关 - 2023年第一季度，公司经营EBITDA亏损5200万美元，2022年同期盈利6900万美元[145] - 公司报告的经营EBITDA可能与其他公司使用的类似指标不可比[142] - 2023年第一季度运营EBITDA为亏损5200

公司业务规模与人员情况 - 公司2022年支持约120万笔房屋交易[26] - 公司在美国拥有约19.5万名独立销售代理，在118个其他国家和地区拥有约14.24万名独立销售代理[26] - 截至2022年12月31日，公司房地产特许经营系统和自有品牌在全球约有33.74万名独立销售代理，其中美国约19.5万名[45] - 截至2022年12月31日，公司房地产特许经营系统和自有品牌在全球约有2.05万家门店，分布在119个国家和地区，其中美国约5700家[45] - 截至2022年12月31日，公司自有经纪公司的独立销售代理数量较2021年12月31日增长6%，特许经营经纪公司的独立销售代理数量下降4%[46] - 截至2022年12月31日，美国加盟商的平均任期约为24年[47] - 截至2022年12月31日，公司通过Owned Brokerage Group拥有并运营约680个办事处，支付约6%的公司间特许权使用费和营销费 [61] - 截至2022年12月31日，公司有680个自有经纪办事处和约59,800名独立销售代理 [72] - 截至2022年12月31日，公司约有8,890名全职员工和135名兼职员工，约685名员工位于美国境外[110] - 截至2022年12月31日，约一半员工全职远程工作[114] - 截至2022年12月31日，公司有八个活跃的员工资源团体（ERGs）[115] 公司债务情况 - 5.75%高级票据2029年到期，5.25%高级票据2030年到期[27] - 4.875%高级票据2023年到期，已于2022年11月全额赎回；9.375%高级票据2027年到期，已于2022年2月全额赎回；7.625%高级有担保第二留置权票据2025年到期，已于2022年2月全额赎回[27] - 0.25%可交换高级票据2026年到期[27] - 定期贷款B贷款已于2021年9月全额偿还[27] - 非展期定期贷款A已于2021年9月全额偿还[27] 公司基本信息 - 公司总部位于新泽西州麦迪逊市公园大道175号，电话为(973) 407 - 2000[29] - 公司拥有或有权使用CENTURY 21、COLDWELL BANKER等商标[22] 市场环境与行业数据 - 2022年美国约570万笔房屋销售中，约500万笔为二手房销售，占总销量约89%[40] - 2022年约86%的购房者和卖房者使用了房产中介或经纪人[36] - 据NAR称，约41%的个体经纪人和独立销售代理与特许经营商有关联[126] - 传统的分级佣金模式在过去几年市场份额下降[121] - 房地产经纪行业新参与者进入门槛低，吸引外部资本投资[122] 公司业务模式与收费标准 - 某些品牌采用基于交易量的激励模式，初始特许权使用费费率为加盟商毛佣金收入的6%，可根据交易量激励降低[56] - 某些加盟商（包括一些大型加盟商）采用固定百分比特许权使用费模式，通常支付低于6%的佣金收入[57] - 2022年，除自有经纪集团外，没有加盟商产生的收入超过公司房地产特许经营业务总收入的3%[52] - 新的国内特许经营协议一般期限为10年[54] - Better Homes and Gardens Real Estate特许经营业务采用封顶费用模式，特许权使用费一般为佣金收入的5% [58] - Corcoran特许经营业务采用分级特许权使用费模式，初始费率为6%，最低降至4% [58] - Coldwell Banker住宅特许经营业务2021年起采用分级特许权使用费模式，初始费率为5.5%，最低降至3% [58] - 公司拥有Sotheby's International Realty品牌100年许可，支付9.5%的许可费 [62] - 公司拥有Better Homes and Gardens Real Estate品牌50年许可，可续约50年，支付9.0%的许可费 [64] - 2022年公司平均房屋销售经纪佣金率为2.40%，Owned Brokerage Group向Franchise Group支付营销费和特许权使用费，2022年为3.73亿美元，2021年为4.07亿美元 [73] 公司其他业务情况 - 2022年公司为40%的财富50强公司提供员工搬迁服务，前25大客户平均合作约23年 [68] - 公司在房地产拍卖合资企业持股50%，在RealSure合资企业持股49%，2022年第四季度RealSure合资企业停止运营 [78] - 公司产权代理业务在44个州和华盛顿特区获许可，25个州和华盛顿特区有实体地点，截至2022年12月31日约有383个办事处，约151个与公司自有经纪办事处共址[82] - 2022年产权、托管和结算业务约涉及152,000笔交易，其中约48,000笔与自有经纪集团相关，该业务从公司自有经纪代表的买卖双方处的捕获率约为31%[84] - 公司拥有抵押贷款发起合资企业Guaranteed Rate Affinity 49.9%的股权，Guaranteed Rate间接拥有50.1%，截至2022年12月31日，公司自有经纪业务约占其购买交易和抵押贷款发起业务的一半[90][91] - 2021年公司开始向自有和特许经纪公司及其附属独立销售代理推出MoxiWorks产品套件[99] 公司员工相关情况 - 2022年公司员工参与度得分达88%，响应率达86%[111] - 过去三年中每年近100%的活跃员工完成公司年度道德准则培训[112] 公司业务竞争情况 - 公司房地产经纪业务面临来自全国和地区独立房地产经纪公司、特许经营商、折扣和有限服务经纪公司等多方面竞争[117] - 公司企业搬迁业务主要与全球外包和地区搬迁服务提供商竞争，竞争预计将加剧[128] - 公司产权代理业务在不同地区与不同规模的竞争对手竞争，行业竞争激烈且分散[129] 公司监管与合规情况 - 公司业务受反垄断和竞争、RESPA合规、TCPA合规和工人分类等多方面监管审查[134] - 2021年7月美国司法部撤回对2020年11月与NAR拟议和解协议的同意并自愿驳回对NAR的民事诉讼，2023年1月美国哥伦比亚特区地方法院批准NAR撤销新民事调查要求的请愿[136] - 2021年7月白宫发布行政命令确定进一步调查领域包括房地产经纪和房源，2023年1月联邦贸易委员会提议禁止雇主与员工签订非竞争条款的规则[138] - RESPA等法律限制房地产相关服务提供商的支付行为，虽有允许支付或费用拆分的条款，但合规面临挑战，违规可能导致巨额赔偿[141][142] - 新的州和联邦就业法律法规可能将房地产销售代理重新归类为员工，影响公司业务[144] - 公司需遵守国内外众多网络安全和数据隐私法规，如美国的格莱姆 - 利奇 - 比利雷法案、加州消费者隐私法案等，合规成本增加[148] - 2020年11月加州通过24号提案建立加州隐私权法案，于2023年1月1日生效，对公司业务合规和运营风险产生影响[149] - 电话消费者保护法限制某些电话营销和短信，公司易受集体诉讼消费者指控[152] - 美国特许经营受联邦和州法律监管，公司虽目前未受重大不利影响，但无法预测未来法规影响[153][154] - 公司房地产经纪业务受众多联邦、州和地方法律法规约束，包括双重代理相关法规[155][156] - 公司通过持有49.9%的Guaranteed Rate Affinity股份参与抵押贷款发起业务，美国私人抵押贷款机构受全面监管[161] 市场环境对公司的影响 - 公司业务受美国住宅房地产市场、宏观经济条件等多种风险因素影响[18] - 2022年美国住宅房地产市场大幅下滑，负面影响公司财务结果，第三方预测2023年将持续下滑[163] - 多种因素会对住房市场产生负面影响，如利率上升、住房可负担性降低、消费者需求下降等[164] - 美联储2022年采取激进措施控制通胀，包括提高联邦基金目标利率和减少抵押贷款支持证券持有量，并预计2023年继续实施[168] - 高抵押贷款利率环境导致房屋销售交易、产权、抵押和再融资活动下降，并预计持续产生负面影响[169] - 平均房屋销售经纪佣金率下降会对公司财务结果产生重大不利影响[171] - 住房库存持续或加速下降会导致供应不足，对房屋销售交易和附属服务产生负面影响[173] 公司面临的风险与挑战 - 公司盈利增长依赖于吸引和留住独立销售代理和加盟商的能力，否则可能影响运营结果[175] - 行业竞争导致公司佣金费用上升，侵蚀公司佣金收入份额，影响盈利能力[179] - 公司可能无法成功开发或采购支持战略举措的产品、服务和技术，影响运营结果[183] - 公司可能无法为附属独立销售代理和加盟商生成大量高质量潜在客户，影响收入和盈利能力[188] - 2022年12月31日财年，自有经纪集团约23%的收入来自加利福尼亚州，21%来自纽约都会区，13%来自佛罗里达州，总计约占其收入的57%[191] - 公司面临房地产市场地理和高端市场风险，区域低迷会对自有经纪集团及相关业务产生不利影响[191] - 公司在住宅房地产服务业务面临激烈竞争，影响市场份额、运营利润率和财务结果[195] - 独立销售代理的竞争压力来自传统和新型经纪模式，公司可能难以提供有吸引力的薪酬[196][197] - 公司预计竞争环境将持续，若无法吸引和留住独立销售代理，会影响佣金收入和财务结果[199][200] - 公司特许经营业务竞争激烈，可能需增加成本或降低特许权使用费以保持竞争力[201][202] - 消费者偏好变化快，非传统市场参与者和新型模式可能影响公司市场份额和交易 volume[204][206] - 顶级房源聚合商的集中和市场力量会扰乱行业，对公司经纪业务产生不利影响[207] - 公司财务结果受加盟商运营结果影响，加盟商财务状况不佳会导致特许权使用费收入下降[211] - 前250名加盟商的整合可能使特许权使用费收入增长慢于房屋销售交易 volume[212] 公司业务发展计划 - 公司计划通过在现有市场招募成功的产权和托管销售人员来发展产权、托管和结算服务业务[81] - 2022年公司宣布将专注于消费者体验，预计继续投资开发和/或采购产品和技术[101] - 2022年公司将总部改造为开放式创新中心，每日可容纳约200名过渡员工，而传统办公室静态空间原设计容纳约1000名员工[114] 公司产权代理业务收入来源 - 公司产权代理业务收入来源包括房地产交易服务费、托管和结算服务费以及每份产权保险单保费的一定比例[86]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年营收69亿美元，运营EBITDA为4.49亿美元；第四季度营收13亿美元，同比下降33%，运营EBITDA为1200万美元，较上年下降 [19] - 2022年底现金为2.14亿美元，全年自由现金流为负1.59亿美元，主要因2022年第一季度营运资金大量负使用 [20] - 2022年Anywhere Brands业务运营EBITDA为6.7亿美元，同比减少8100万美元；Anywhere Advisors运营EBITDA为负8600万美元，较2021年下降1.95亿美元；Anywhere Integrated Services运营EBITDA为900万美元，同比下降1.91亿美元 [21][48][49] - 2022年公司实现成本节约1.5亿美元，预计2023年额外实现成本削减约2亿美元 [24][51] - 2022年底高级担保杠杆比率为0.77倍，净债务杠杆比率为5.1倍；赎回2023年到期票据，2026年前债务到期情况有限 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - Anywhere Brands业务中，线索和搬迁业务2022年运营EBITDA为6.7亿美元，同比减少主要因交易 volume 下降致收入降低，部分被运营和营销成本下降抵消；搬迁业务表现超2021年及2019年疫情前水平 [21] - Anywhere Advisors业务代理基数同比增长4%，佣金分成同比提高203个基点；预计2023年分成压力类似2022年第四季度，同比提高约130个基点 [43][48] - Anywhere Integrated Services业务2022年运营EBITDA为900万美元，同比下降1.91亿美元，主要因抵押贷款合资企业收益降低、购买和再融资 volume 下降以及出售产权保险承销商业务 [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年12月开放交易 volume 下降35%，2023年1月开放 volume 下降31%；预计2023年第一季度成交 volume 同比下降约30%，全年交易 volume 下降15% - 20% [23] - 行业2023年交易预测通常在400 - 450万单位区间，较2022年下降10% - 20% [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 致力于在现有业务中扩大优势地位，尤其在特许经营、高端和交易服务领域，并简化代理商和消费者的交易流程 [4][28] - 加速成本削减，优先进行增长投资，利用改善的竞争环境 [11] - 重新构想房地产经纪办公室，使其更高效、灵活，并与产权和抵押贷款等交易服务整合 [14] - 推出新的创新多加盟商产权合资企业机会，正在佛罗里达州和加利福尼亚州推出前三个项目 [16] - 认为2022年竞争环境改善，市场反弹时公司将受益 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年房地产市场波动，交易量将大幅低于2022年，但公司对自身地位和机会越来越乐观 [5][6] - 认为房地产市场在过去十年前景强劲，目前可能已接近底部，多项住房指标更稳定 [13] - 尽管住房市场仍具挑战，但公司将继续优先投资增长，同时提高效率 [27] 其他重要信息 - 2022年10月公司启动整合自有经纪集团和产权集团的计划，但基于行业和业务发展，2022年12月31日可报告细分市场与前期保持一致 [10] - 公司最大成本结构与运营房地产足迹相关，包括经纪和产权业务的实体场所及其他支持组件 [25] - 成本节约计划包括采购、确保营销支出回报率、识别软件协同效应和审慎管理其他公司费用 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过去提供的1% volume 波动相当于1500万美元 EBITDA 敏感性的经验法则是否仍适用，以及2亿美元成本节约的净影响如何考虑 - 1500万美元的经验法则仍较接近，但当 volume 下降更多基于规模时，对业务影响更大，因会影响产权和抵押贷款业务；大部分成本节约已确定，不包括疫情期间更严格的措施 [57][60] 问题2: 2022 - 2023年成本节约动态中，有多少是原本计划后期实施的结构性成本行动提前进行，有多少是随 volume 回调的可变成本行动 - 约三分之二是结构性成本行动提前进行，三分之一与住房市场相关且可变；若住房市场更快复苏，部分成本可能会更快回升 [65][66] 问题3: 回顾过去困难时期，佣金分成、佣金率和特许经营特许权费率有运营抵消，此次是否会出现类似情况 - 预计2023年这些方面不会改变，除非库存回升时销售房屋的组合发生变化；目前佣金分成受代理组合影响，若代理组合改善，未来可能有积极影响 [68][69] 问题4: 抵押贷款业务的竞争环境如何，以及公司对抵押贷款合资企业明年的指导情况 - 抵押贷款竞争环境可能对公司有利，有人战略转移，公司在招聘和拓展合资企业深度方面有进展；预计2023年抵押贷款业务不会像2022年那样成为拖累，会有同比积极影响 [73][97] 问题5: 公司左轮手枪和部分债务的杠杆契约情况，以及明年 EBITDA 降低是否会导致违反契约 - 目前高级担保杠杆比率为0.77倍，远低于最严格的4.75倍契约要求；公司对资产负债表进行了重大转型，有信心应对挑战，不担心违反契约 [47][74][96] 问题6: 公司指导全年运营自由现金流适度为正，能否深入探讨 Cartus 对营运资金的影响，以及考虑 CapEx 和资本分配计划时还应考虑哪些因素 - Cartus 证券化业务在2022年第四季度对公司造成近5000万美元拖累，2023年第一季度将得到缓解；其他营运资金组件方面，2022年自由现金流营运资金下降主要发生在第一季度 [35][82]