财务数据和关键指标变化 - 公司本季度实现收益110亿阿根廷比索，较去年增长21%，主要因Gav - Yam公司的非合并处理产生的收益 [4] - 归属于IRSA的净收益为33亿阿根廷比索，调整后EBITDA为53亿阿根廷比索，较去年增长28% [5] - 阿根廷业务调整后EBITDA为14亿阿根廷比索，经通胀调整后较去年下降8%；以色列业务调整后EBITDA为38亿阿根廷比索，较去年增长51% [5][6] - 公司净收入为10983亿阿根廷比索，去年为900亿阿根廷比索 [30] - 终止经营业务的净收入为151亿阿根廷比索，与Gav - Yam公司的非合并处理有关 [31] - 公允价值变动方面，今年阿根廷业务板块为90亿阿根廷比索，去年为102亿阿根廷比索 [32] - 阿根廷业务板块净财务结果为 - 84亿阿根廷比索，去年为92亿阿根廷比索；以色列业务板块金融资产公允价值方面，去年第一季度为正34%，今年为负14% [34][36] 各条业务线数据和关键指标变化 阿根廷业务 购物中心 - 调整后EBITDA为11亿阿根廷比索，经通胀调整后较去年下降14.5% [8] - 租户销售额下降5.1%，但较前几个季度有所恢复 [8] - 总可租赁面积（GLA）为33.2万平方米，略有减少；入住率为94.3%，较去年下降4个百分点 [10] 写字楼 - 调整后EBITDA较去年增长62%，达到4.24亿阿根廷比索 [11] - 美元计价租金稳定在每平方米每月2660万美元，总GLA增长39%，达到11.6万平方米 [11] - 入住率下降5个百分点 [12] 酒店 - EBITDA为9400万阿根廷比索，较去年下降33% [13] - 房价从199美元降至167美元，下降11% [14] - 房间数量增加4间，整体入住率从64.5%降至61.6% [15] 销售与开发 - 该板块出现亏损，亏损额为7500万阿根廷比索，去年为亏损4700万阿根廷比索 [16] 以色列业务 - 9月公司董事会批准任命Eran Saar为IDB和DIC首席执行官 [18] - 公司解决了集中法相关问题，出售Ispro公司债券使其私有化，出售Gav - Yam公司16.7%的股份，持股比例从51%降至34.9%，失去对该公司的控制权 [19] - 出售Gav - Yam公司股份使公司流动性增加超过6.8亿以色列新谢克尔（约2亿美元），为公司资产负债表带来150亿阿根廷比索的收益 [21] - 在Clal公司的持股方面，通过一系列交易，目前公司控制30%的股份，其中15%通过掉期交易持有，15%为直接持股 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 以美元计算，房地产板块调整后EBITDA增长3%，电信板块增长55%，其他板块（主要为公司成本分配）从860万美元降至30万美元 [27][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司会在资产估值良好时进行变现，如正在出售以色列PBC的一个购物中心50%的股份，将资金重新投资于战略资产或转向优质资产 [49][50] - 公司持续进行新建筑开发和新场地建设，如Gav - Yam公司在耶路撒冷购买新场地用于建设新建筑 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 未提及相关内容 其他重要信息 - 公司于9月支付1.35亿美元到期票据，随后阿根廷央行实施新的资本管制，导致部分投资者将资金从阿根廷转移到国外需支付约6%的成本，公司正协助投资者解决操作问题 [38][40] - 公司批准支付股息，占IRSA商业地产股份的1.85%，将于11月中旬进行 [54] 问答环节所有提问和回答 问题: 考虑到阿根廷的新情况，以及以色列业务为遵守控股公司规定进行的重组，公司是否认为阿根廷业务部门、以色列业务部门或商业地产投资组合中有值得变现或简化结构的资产？ - 公司表示只要资产估值良好就会进行变现，如正在出售以色列PBC的一个购物中心股份，公司会将资金重新投资于战略资产或转向优质资产，在集团各部分都会进行此类操作 [49][50]

业绩总结 - IRSA在2020财年第一季度的净收益为110亿阿根廷比索，同比增长21.2%[1] - 调整后的EBITDA为53亿阿根廷比索，同比增长28.6%[2] - 阿根廷业务中心的调整后EBITDA为14亿阿根廷比索，同比下降8%[2] - 以色列业务中心的调整后EBITDA为38亿阿根廷比索，同比增长51%[2] - 阿根廷购物中心的租户销售为183.67亿阿根廷比索，同比下降5.1%[3] - 阿根廷办公楼的调整后EBITDA为4.24亿阿根廷比索，同比增长62.5%[3] - 酒店业务的调整后EBITDA为9400万阿根廷比索，同比下降33.8%[3] 财务状况 - IRSA的净金融债务为5.55亿美元，现金及现金等价物为3.18亿美元[14] - 阿根廷2020年第一季度净利息损失为1,155百万阿根廷比索，较2019年第一季度的995百万阿根廷比索增加16.1%[17] - 阿根廷2020年第一季度净外汇损失为6,684百万阿根廷比索，较2019年第一季度的10,152百万阿根廷比索减少34.2%[17] - 阿根廷2020年第一季度金融资产和负债的公允价值损失为331百万阿根廷比索，较2019年第一季度的1,757百万阿根廷比索下降118.8%[17] - 阿根廷2020年第一季度的其他金融结果为83百万阿根廷比索，较2019年第一季度的294百万阿根廷比索下降71.8%[17] - 阿根廷2020年第一季度的净金融结果为8,387百万阿根廷比索，较2019年第一季度的9,170百万阿根廷比索减少8.5%[17] - 以色列2020年第一季度净利息损失为5,296百万阿根廷比索，较2019年第一季度的4,793百万阿根廷比索增加210.5%[17] - 阿根廷2020年第一季度的通货膨胀调整损失为300百万阿根廷比索，较2019年第一季度的74百万阿根廷比索增加305.4%[17] - 阿根廷2020年第一季度的总净金融结果为13,683百万阿根廷比索，较2019年第一季度的4,377百万阿根廷比索增加212.6%[17] 股息与资产处置 - IRSA宣布以480万阿根廷比索的股息，支付日期为2019年11月14日[1] - IRSA在2019年出售了16.8%的Gav-Yam股份，总金额为6.8亿新谢克尔[6] 其他信息 - 2019年9月30日，IRSA的净债务为364.5百万美元[20] - 2019年9月9日，IRSA按时支付了1.35亿美元的本金和利息[25]

公司财务数据关键指标变化 - 2019财年公司收入为16.43亿美元，成本为9.89亿美元，毛利润为6.54亿美元；2018财年收入为588.24亿比索，成本为346.46亿比索，毛利润为241.78亿比索[45] - 2019财年公司运营亏损2.84亿美元，2018财年运营利润为27.521亿比索[45] - 2019财年公司持续经营业务亏损6.44亿美元，2018财年持续经营业务利润为2.86亿美元[45] - 2019财年公司总亏损6.32亿美元，2018财年总利润为23.237亿美元[45] - 截至2019年6月30日，公司非流动资产为78.51亿美元，流动资产为33.27亿美元，总资产为111.78亿美元；截至2018年6月30日，非流动资产为377.424亿比索，流动资产为149.432亿比索，总资产为526.856亿比索[46] - 截至2019年6月30日，公司股东权益为20.21亿美元，负债为91.57亿美元；截至2018年6月30日，股东权益为119.515亿比索，负债为407.341亿比索[46] - 2019财年基本每股持续经营业务净亏损为1.05美元，2018财年为25.61美元[47] - 2019财年折旧和摊销为1.77亿美元，资本支出为3.09亿美元；2018财年折旧和摊销为67.63亿比索，资本支出为133.39亿比索[47] - 2019财年流动比率为1.91，股东权益与总负债比率为0.22，非流动资产与总资产比率为0.70；2018财年流动比率为2.05，股东权益与总负债比率为0.29，非流动资产与总资产比率为0.72[47] 汇率数据关键指标变化 - 2019年6月30日阿根廷国家银行公布的比索兑美元卖出汇率为42.463比索/美元，2019财年平均卖出汇率为37.929比索/美元，2019年10月30日为59.7200比索/美元[48] - 2017 - 2019财年6月30日，阿根廷比索兑美元最高汇率分别为16.5800、28.8000、45.8700，最低汇率分别为14.5100、16.7500、27.1600，平均汇率分别为15.4017、19.4388、37.8373 [54] - 2017 - 2019财年6月30日，新以色列谢克尔兑美元最高汇率分别为3.8875、3.6573、3.7767，最低汇率分别为3.4882、3.3902、3.5597，平均汇率分别为3.7387、3.5275、3.6443 [57] - 2015 - 2019年前九个月，美元兑比索汇率分别较上一年增长53%、22%、18%、104%、52%[119] 阿根廷经济数据关键指标变化 - 2019年7月，阿根廷月度经济活动估计值较2018年同期变化0.6%，5月较去年同期降低8.8% [65] - 2019年阿根廷通胀率预计为54.9%，GDP预计为 - 2.5%，2020年经济活动预计收缩1.1% [65] - 2015 - 2018年阿根廷GDP分别为2.7%、 - 2.1%、2.7%、 - 2.5%，2019财年初步估计GDP较上年同期下降3.7%，二季度比一季度高12.8% [66] - 2019年阿根廷主要赤字预计为GDP的0.3% [66] - 2017 - 2019年阿根廷原设定主要赤字目标分别为GDP的4.2%、3.2%、2.2%，后调整为2018年2.6%，2019年平衡预算，2020年主要财政盈余1.0%，2018年实际主要财政赤字为GDP的2.4% [67] - 截至2019年10月30日，阿根廷货币政策利率为68.002%，2018年10月至2019年10月，比索兑美元贬值51% [69] - 2019年上半年阿根廷贫困线以下人口比例为35.4%，二季度失业率为10.6% [70] - 2019年1 - 8月累计通胀率为30%，与2018年8月相比增长54.5%[74] - 2020财年预算法案预计GDP盈余1%，收入增长47%，支出增长36%，12月通胀率34%，平均43%，12月汇率为75比索/美元，平均67比索/美元，贸易顺差今年为161亿美元，2020年预计增至175亿美元[77] - 2017年CPI增长24.8%，2018年增长47.6%，2019年前9个月各月通胀率分别为2.9%、3.8%、4.7%、3.4%、3.1%、2.7%、2.2%、4%和5.9%，2019年9月同比2018年同月的年通胀率为53.5%[82] - 2014 - 2016年IPCNu衡量的通胀率分别为23.9%、31.6%和31.4%[96] - 2013 - 2016年GDP增长率分别为2.4%、 - 2.5%、2.7%和 - 1.8%[98] - 2015 - 2018年政府支出较上一年分别增长34.4%、42.8%、25.9%和13.1%，对应年份的初级财政赤字分别为GDP的3.8%、4.2%、3.8%和2.4%，2018年金融赤字增至2.8%，总赤字为5.2%[100] - 2019年9月7日“precios cuidados”计划结束，9月10日宣布续约至2020年1月7日，包含553种产品（比上次多10种），平均涨幅4.66%[87] - 2018 - 2020年若CPI变化超过55%、30%和15%，将适用税收指数化，当年确定的税收指数化分配为当年1/3，后两年各1/3，2021年起按IAS 29类似标准触发[92] - 2018年阿根廷干旱致第二季度GDP收缩3.8%，农牧业同比下降31.6%[184] 阿根廷政府政策相关 - 2017年4月4日，阿根廷因税收赦免法，申报资产总计1.168万亿美元 [73] - 退休人员历史赔偿计划将为超200万退休人员支付款项，为超30万退休人员提供追溯补偿，追溯补偿总额超4.7亿比索，覆盖潜在受益人的费用高达7.5亿比索[74] - 2019年3月1日，政府宣布普遍儿童津贴增加46%，5月31日宣布自6月起额外增加10.74%[74] - 税收改革后，阿根廷税务居民房地产销售资本利得税为15%，特定银行存款和证券销售收益税为5%或15%，企业所得税2018 - 2019财年降至30%，2020财年起降至25%，社保缴费自2022年起逐步增至19.5%[74] - 企业刑事犯罪责任法规定，定罪法人将被处以年度总收入1% - 20%的罚款，活动最多暂停10年[75] - 财政共识承诺未来五年将扭曲性税收降低GDP的1.5%，2018年向布宜诺斯艾利斯省支付2.1亿比索并逐年增加[75] - 2019年8月14日，政府采取缓解措施，最低工资提高20%，自雇工人应税费用扣除50%等，财政成本达4亿比索[76] - 短期本地债券延期支付，15%在原到期日支付，25%和60%分别在第3和第6个月支付[79] - 2019年10月阿根廷举行总统、国会及部分市政和省级政府选举，阿尔韦托·费尔南德斯当选总统，将于12月10日就职；届时参议院中“全民阵线”占38席多数，“共同变革”为第一少数派占28席；众议院中“共同变革”为第一少数派占119席，“全民阵线”为第二少数派占108席[139] - 2019年8月30日，阿根廷生产和劳动部发布第6/2019号决议，更新公共行政劳动契约制度下所有工人的最低月工资，8月1日起为14,125比索，9月1日起为15,625比索，10月1日起为16,875比索；同时相应提高最低和最高失业救济金[140] - 2019年9月26日，阿根廷政府发布第665/2019号法令，规定雇主在10月向私营部门所有工人一次性额外支付5,000比索[141] - 2019年9月1日起至12月31日，阿根廷政府实施外汇管制措施，包括出口商品和服务的外汇收入须在阿根廷外汇市场转移和出售，购买外汇并汇往国外需事先批准；央行对支付股息、非居民进入外汇市场（月累计超100美元）、居民自然人构成外部资产等交易（月超200美元，最多100美元可现金购买）需央行事先批准[147][148] 阿根廷债务相关 - 2005和2010年债务互换后，阿根廷重组了约92.1%符合重组条件的违约债务[102] - 2016年年中，阿根廷政府向约50000名意大利债券持有人支付9亿美元以摆脱违约[103] - 2016年2月，阿根廷政府与债权方达成协议，就违约主权债券支付46.5亿美元，较应还本息总额有25%的折扣[105] - 2016年4月，阿根廷政府与近90%未参与2005和2010年债券交换交易的债务持有者达成协议，发行164亿美元债券[107] - 2015年12月31日至2018年9月30日，阿根廷主权债务增加669.91亿美元[107] - 2019年2月，阿根廷政府与日本债券债权人就2600万美元债务达成协议[108] - 2019年8月，国家风险指标升至2200个基点，债券价格贬值，阿根廷政府宣布债务调整措施[109] - 2019年10月30日，根据摩根大通新兴市场债券指数+，阿根廷国家风险恶化至2,206个基点[162] 评级与市场分类相关 - 2018年6月20日，MSCI将阿根廷重新分类并提升至新兴市场地位；2019年2月19日，MSCI批准该重新分类，但在第二个混合类别指数中仍将其列为前沿市场；5月将阿根廷纳入新兴市场类别；9月1日宣布外汇和资本管制后，MSCI开始咨询关于MSCI阿根廷指数的可复制性和分类问题，12月13日前征求市场参与者意见，12月31日公布结果[154][156][157] - 2018年11月7日，惠誉评级将阿根廷评级展望从稳定下调至“B”（负面）；2019年8月16日，将阿根廷外币发行人违约评级从“B”降至“CCC”，原因是8月11日初选后政治不确定性增加、金融条件收紧和宏观经济环境恶化[163] 国际经济与事件影响 - 巴西2015年和2016年GDP收缩3.5%，2017年增长1.0%，其经济状况影响阿根廷出口和经济活动[166] - 2018年7月6日美国对340亿美元中国商品加征25%关税，7月10日宣布对5745项中国产品加征10%税，9月18日中国对5207项美国商品加征5% - 10%关税[168] - 2018年美国联邦储备委员会将参考利率提高到2.5%，2019年三次降息至1.5% - 1.75%[169] - 英国脱欧可能使伦敦失去欧洲金融中心地位，英国占阿根廷进出口总额约1%，或影响阿根廷债务发行[174] - 2019年9月14日沙特石油设施遇袭，致全球石油产量减少5%，油价上涨[181] - 大豆平均月价格从2012年8月的684美元/公吨降至2018年12月的324美元/公吨，影响阿根廷经济[183] - 2019年6月28日阿根廷政府同意欧盟 - 南方共同市场战略伙伴关系协定，但10月18日奥地利议会否决，法国总统表示不签署[180] - 2019年10月18日起智利因地铁票价上涨爆发抗议活动，局势仍不稳定[167] 阿根廷能源价格相关 - 2016年2月阿根廷政府取消能源补贴致能源成本增加超500%，10月天然气关税约提高200%[190] - 2016年10月28日能源分销商提议电价提高31%，阿根廷政府宣布电价涨幅在60% - 148%[191] - 2017年3月31日天然气供应价格约提高24%，2017年12月 - 2018年2月天然气涨幅在34% - 57%，电价涨幅34%[191] - 2018年12月27日政府宣布2019年电价累计平均提高55%，分四期实施[191] - 2019年6月21日能源部对天然气和丙烷住宅用户发票提供22%延期支付，推迟10月家庭燃气提价至2020年1月[192] - Edesur报告8月本应调整的电价为25%，对最终消费者平均影响为8%[192] 阿根廷营商与法律环境 - 世界银行《2019年营商环境报告》中，阿根廷在190个国家中排名第119位[197] - 2018年9月17日，前总统克里斯蒂娜·费尔南德斯·德基什内尔等因非法关联被起诉，价值40亿比索的物品被没收[199] - 调查一年后，审判已有174名被告，71人等待口头审判，103人待联邦上诉法院确认起诉[201] - 2014年阿根廷因反洗钱和反恐融资取得进展被移出FATF监测程序，但不能保证未来持续合规[208][210][215] - 公司运营受反贪污贿赂法律法规约束，内部政策和程序可能不足以确保合规，违规会带来不利影响[216][217] - 2018年5月9日，阿根廷国会

财务数据和关键指标变化 - 公司2019财年调整后EBITDA为197亿阿根廷比索，较去年增长13% [4] - 公司净亏损268亿阿根廷比索，去年为盈利230亿阿根廷比索 [6] - 公司在Banco Hipotecario的投资市值降至8700万美元，今年亏损17亿阿根廷比索，去年盈利2.91亿阿根廷比索 [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 阿根廷业务 - 购物中心总可出租面积降至33.2万平方米，出租率降至95%，实际销售额下降13.5%，名义销售额增长36% [9][10] - 办公物业总可出租面积从8.3万平方米增至11.5万平方米，每平方米月租金26.4美元，出租率88.3% [11][12] - 酒店入住率从70%降至65%，房价从191美元涨至197美元，EBITDA从7100万阿根廷比索增至5.88亿阿根廷比索 [15] 海外业务 - Lipstick大楼出租率97%，每平方英尺年租金77美元，NOI为2740万美元，债务从5300万美元 refinance至1100万美元 [17] - Condor与非关联公司合并，IRSA预计获得约2900万美元收益 [19][20] 以色列业务 - DIC受Cellcom影响估值下降，公司在Cellcom和Elron股价下跌时增持 [27][28] - Gav - Yam出租物业，公司将其持股降至35%并进行了资产剥离 [24] - Shufersal持股降至26%，PBC仍持有大量股份 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 阿根廷通胀率达55%，消费增长率为35% - 37%，货币贬值47% [39][43] - 以色列新谢克尔与阿根廷比索贬值22% [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续开展全球房地产投资业务，解决以色列业务的集中法问题和Clal投资问题 [23][30][50] - 以色列电信行业竞争激烈，各公司业绩低于去年 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为这是活跃的一年，在以色列和阿根廷解决了很多问题，房地产项目进展良好，预计未来继续开展全球房地产投资业务 [50] 其他重要信息 - 2019年2月，公司收购Hoteles Argentinos公司20%股份 [16] - 公司计划在2020财年第四季度开放200 Della Paolera大楼，预计投资9000万美元，稳定EBITDA在1000 - 1200万美元之间 [14] - 公司与IRCP建立信贷额度，IRCP可向公司贷款最高1.8亿美元 [47] - 公司在2019年5月和8月分别发行债券，总金额达2263万美元 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 无提问内容 - 公司表示这是活跃的一年，在以色列和阿根廷解决了很多问题，房地产项目进展良好，预计未来继续开展全球房地产投资业务 [50]

业绩总结 - 2019财年第三季度，收入为482.68亿阿根廷比索，同比增长22%[19] - 2019财年第三季度，净亏损为88亿阿根廷比索，相较于2018财年同期的净收益为105亿阿根廷比索[3] - 2019财年第三季度，运营收入为-21.03亿阿根廷比索，同比下降122%[19] - 2019财年第三季度，净收入为-48.95亿阿根廷比索，同比下降137%[19] 用户数据 - 阿根廷业务中心的调整后EBITDA为138亿阿根廷比索，同比增长6.9%[5] - 阿根廷业务中心的租赁EBITDA增长7.1%，主要受益于办公室和酒店部门的美元挂钩收入[4] - 以色列业务中心的房地产EBITDA增长42.2%，达到56.59亿阿根廷比索[21] - 2019财年第三季度，阿根廷业务中心的酒店EBITDA为4.83亿阿根廷比索，同比增长600%[20] - 2019财年第三季度，阿根廷业务中心的购物中心EBITDA为31.55亿阿根廷比索，同比下降13.9%[20] 财务状况 - 2019年9个月，阿根廷的净利息损失为-2,287百万阿根廷比索，同比增加78%[22] - 2019年9个月，阿根廷的净外汇损失为-2,508百万阿根廷比索，同比增加694%[22] - 2019年9个月，阿根廷的金融资产和负债公允价值变动收益为1,066百万阿根廷比索，同比增加333%[22] - 2019年9个月，阿根廷的其他金融结果为315百万阿根廷比索，同比增加544%[22] - 2019年9个月，阿根廷的净金融结果为-3,974百万阿根廷比索，同比增加119%[22] - 2019年9个月，阿根廷的通货膨胀调整损失为-560百万阿根廷比索，同比增加44%[22] - 2019年9个月，整体净金融结果为-13,090百万阿根廷比索，同比增加11%[22] 融资与信用 - 截至2019年3月31日，IRSA的净债务为313.2百万美元[25] - 2019年5月，IRSA发行了一笔金额为96.3百万美元的本地债券，固定年利率为10.0%[25] - IRSA与IRCP签订了最高可达180百万美元的信用额度，期限最长为3年[26]

财务数据和关键指标变化 - 2019年前九个月，公司实现调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）138亿阿根廷比索（ARS），较去年增长近7%；阿根廷业务实现40亿比索，较去年略有下降，降幅近4%；以色列业务实现98亿比索，较去年增长12% [4] - 九个月净亏损91亿比索，去年同期为大幅盈利，归属于股东的亏损为88亿比索，主要原因是阿根廷物业公允价值下降以及Clal相关业务影响 [6] - 投资Banco Hipotecario产生5.33亿比索损失，去年同期为盈利3.48亿比索，主要因可疑账户准备金增加；其他市场业务量较去年下降超30%，去年为1.79亿比索，期末份额为1.33亿比索 [25] - 九个月财务报表显示，公司亏损90亿比索，去年同期盈利105亿比索，主要因公允价值变动，阿根廷业务中心公允价值从去年盈利58亿比索变为今年亏损59亿比索 [26] - 净财务结果为亏损130亿比索，去年为亏损117亿比索 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 阿根廷业务 - **购物中心**：总可出租面积（GLA）因布宜诺斯艾利斯设计购物中心特许权到期略有减少，现为33.2万平方米；入住率为95%，若排除沃尔玛空置面积，入住率为98.3%；租户销售额名义增长29%，实际下降14.7%，排除沃尔玛影响，名义增长31.2%，实际下降13.6%；调整后EBITDA较去年下降14% [11][12][29] - **办公室**：库存增长，新增3.2万平方米Zetta大楼，即将新增3万平方米200 Della Paolera大楼，总GLA将增长约75%；租金稳定，第三季度实际租金为每月每平方米26.03美元；入住率为91%；调整后EBITDA较通胀高出88%，本季度产生1.4亿比索收益 [13][14][30] - **酒店**：本季度平均房价为203美元，入住率为69.3%；九个月EBITDA从去年的6900万比索增至4.83亿比索，增长600%；2019年2月收购Hoteles Argentinos 20%股份，现拥有100%股份，自5月起以Libertador Hotel品牌独立运营，入住率和房价保持稳定 [16][17][30] - **销售与开发**：今年未出售重要物业，去年主要出售了Baicom物业，导致该业务线结果较低 [30] 以色列业务 - **房地产**：调整后EBITDA增长42%，包括会计规则变更影响，商业房地产以谢克尔计算与去年持平，需考虑谢克尔与比索22%的汇率评估 [31] - **电信**：调整后EBITDA下降0.6%，主要因每用户平均收入（ARPU）降低 [31] - **控股公司成本**：较去年高出26% [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 阿根廷名义汇率评估为51%，去年为22%，影响了阿根廷业务段所有美元计价债务 [32] - 以色列Clal股票去年同期增长7%，本时期下降2.3%，且去年与DIC债务的掉期交易产生损失 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2019年继续努力减少层级，以符合集中法要求，在DIC、PBC、Gav - Yam和Mehadrin方面进行相关工作 [20] - 以色列业务积极开展多个租赁物业项目，如GavYam的八个项目、Tel Aviv的ToHa大楼、Jharsewa的第四座大楼、Haifa的物流中心以及Rehovot为亚马逊建造的大楼等，且多数项目完工后入住率较高 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来持乐观态度，将继续在全球开展业务、进行建设和开发，以稀释成本并提高公司利润率 [35] 其他重要信息 - 3月30日后，阿根廷业务上周发行9630万比索、年利率10%的债券以 refinance短期债务；以色列业务方面，Clal旗下IDBD正在申请控制许可证，上周出售10%股份给两个私人投资者，目前持股比例降至44%（20%直接持股，24%通过掉期持股）；PBC昨日发行5.2亿以色列新谢克尔（ILS）、固定利率4.1%、2019年到期的债券以 refinance今年债务 [7][8] - 公司投资的Zetta大楼已全部出租，80%租给Mercado Libre，20%租给Falabella Group，投资约5000万美元，预计年EBITDA约900万美元，资本回报率约15% [15] 问答环节所有提问和回答 问题: 无 - 回答: 无 [35]

财务数据和关键指标变化 - 2019年上半年经通胀调整的EBITDA为86亿阿根廷比索，较去年下降13%，其中阿根廷增长25亿比索，以色列增长61亿比索 [4] - 公司净亏损54亿比索，去年同期为盈利120亿比索，主要因物业公允价值变动损失，其中以色列部分亏损约53亿比索 [6] - 公司在Banco Hipotecario的股份市值从去年的3.28亿美元降至目前的1.53亿美元，该银行给公司带来7900万比索损失，去年同期为盈利3.09亿比索 [23] - 今年净收入亏损61亿比索，去年同期盈利108亿比索；持续经营业务净收入为54亿比索亏损，去年同期盈利121亿比索；归属于股东部分亏损53亿比索，去年同期盈利98亿比索 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 阿根廷业务 - 购物中心和酒店业务本季度销售额按比索计算增长23.8%，按实际价值计算下降16%，上半年内部销售额约减少13% [9] - 购物中心GLA略有减少，因归还布宜诺斯艾利斯设计中心； occupancy从长期的99%降至95%，主要因沃尔玛撤离，若排除其影响，整体 occupancy为98.7% [10][11] - 办公物业 occupancy从去年底的90%略有下降，主要因部分租约到期，若排除两个空楼层影响，全年平均约为93%；本季度末GLA略有减少，因出售洲际大厦一层，但本财年末将因新增Polo Dot和Zeta大厦大幅增长，下财年末还将纳入Della Paolera大厦，总GLA将达约14.5万平方米，较目前增长约74% [12][13] - 酒店业务收购Hoteles Argentinos 20%股份实现全资拥有，经通胀调整后账面价值从590万美元增至2540万美元；ADR从195美元涨至205美元，EBITDA增长563%，达3.05亿比索 [15] 以色列业务 - IDB方面，按法律要求出售部分股份，目前持股25.3%，经济权益近55% [16] - DIC方面，本半年出售Shufersal 7.5%股份获4.16亿比索，目前持股26%；增持PBC股份至67%，增持Elron股份至近60% [17] - 房地产方面，除Shufersal外，PBC和Gav - Yam持有的租赁物业面积达120万平方米，已获批土地储备67万平方米， occupancy达97%以上；在建项目8个，面积9.4万平方米，如ToHa大楼已完工并出租， occupancy达94% [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 阿根廷市场，上半年贬值率从去年的12%升至30%，导致更大的净外汇损失和净利息损失 [32] - 以色列市场，利息支付下降，按比索计算增长11%，但考虑17%的贬值，实际低于去年 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在年底前减少DIC层面的一层架构，以符合集中限制规定 [18] - 公司正在考虑多种方式为今年到期的2.05亿美元债务进行再融资 [33][41] - 公司在购物中心业务上，努力为租户提供全渠道销售解决方案，以适应消费趋势变化 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 阿根廷高通胀和贬值环境对公司业务有影响，如购物中心消费下降、银行产生损失等，但酒店业务受益于贬值和通胀 [5][15][23] - 以色列市场房地产表现较好，但销售受竞争环境和贬值影响 [31] 其他重要信息 - 公司开始对阿根廷业务数据进行通胀调整，以反映实际经营情况，并在网站上提供相关说明 [24][27] - 公司批准最高1.5亿比索的股份回购计划，截至12月已回购900万比索 [17] - 公司通过实物和现金方式分配1亿新谢克尔股息 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购Libertador酒店是机会主义行为还是战略布局？ - 这是一次机会主义收购，酒店在公司投资组合中占比小，此次以低价收购20%股份并整合所有权，可决定该资产未来，同时触发对酒店管理方式的改变，公司将用60天决定其未来管理方案 [37] 问题2: 通胀低于何阈值可恢复名义会计核算，若发生是否立即调整？ - 根据规则，若一个国家过去三年累计通胀率超过100%，需进行通胀调整。阿根廷今年已超该阈值，未来两年预计仍会如此，何时低于100%将按规则执行 [38] 问题3: 除Clal外，以色列业务板块是否会长期持有，是否有处置计划以进一步去杠杆？ - 以色列业务中，航空公司Israir正在出售谈判中，公司看好房地产投资组合，其他业务都在考虑中 [39] 问题4: 今年9月到期近2亿美元债券的处理计划及融资成本？ - 公司正在制定计划，过往多数债务通过资本市场融资，同时与银行系统关系良好，将分析多种选择或组合进行再融资，具体方案和成本需在未来季度确定 [41] 问题5: 过去三年购物中心消费模式是否有变化？ - 购物中心销售额下降主要因国内消费能力下降，而非消费者意愿问题。近期工资有所上涨，购物中心销售额有回升迹象。不同品类消费有不同趋势，服装消费略有下降，食品和娱乐消费稳定且呈上升趋势，奥特莱斯购物中心表现良好，线上消费也在增长但增速放缓，公司正在为租户提供全渠道销售解决方案 [43][45]