业绩总结 - 2019财年第三季度，收入为482.68亿阿根廷比索，同比增长22%[19] - 2019财年第三季度，净亏损为88亿阿根廷比索，相较于2018财年同期的净收益为105亿阿根廷比索[3] - 2019财年第三季度，运营收入为-21.03亿阿根廷比索，同比下降122%[19] - 2019财年第三季度，净收入为-48.95亿阿根廷比索，同比下降137%[19] 用户数据 - 阿根廷业务中心的调整后EBITDA为138亿阿根廷比索，同比增长6.9%[5] - 阿根廷业务中心的租赁EBITDA增长7.1%，主要受益于办公室和酒店部门的美元挂钩收入[4] - 以色列业务中心的房地产EBITDA增长42.2%，达到56.59亿阿根廷比索[21] - 2019财年第三季度，阿根廷业务中心的酒店EBITDA为4.83亿阿根廷比索，同比增长600%[20] - 2019财年第三季度，阿根廷业务中心的购物中心EBITDA为31.55亿阿根廷比索，同比下降13.9%[20] 财务状况 - 2019年9个月，阿根廷的净利息损失为-2,287百万阿根廷比索，同比增加78%[22] - 2019年9个月，阿根廷的净外汇损失为-2,508百万阿根廷比索，同比增加694%[22] - 2019年9个月，阿根廷的金融资产和负债公允价值变动收益为1,066百万阿根廷比索，同比增加333%[22] - 2019年9个月，阿根廷的其他金融结果为315百万阿根廷比索，同比增加544%[22] - 2019年9个月，阿根廷的净金融结果为-3,974百万阿根廷比索，同比增加119%[22] - 2019年9个月，阿根廷的通货膨胀调整损失为-560百万阿根廷比索，同比增加44%[22] - 2019年9个月，整体净金融结果为-13,090百万阿根廷比索，同比增加11%[22] 融资与信用 - 截至2019年3月31日，IRSA的净债务为313.2百万美元[25] - 2019年5月，IRSA发行了一笔金额为96.3百万美元的本地债券，固定年利率为10.0%[25] - IRSA与IRCP签订了最高可达180百万美元的信用额度，期限最长为3年[26]

财务数据和关键指标变化 - 2019年前九个月，公司实现调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）138亿阿根廷比索（ARS），较去年增长近7%；阿根廷业务实现40亿比索，较去年略有下降，降幅近4%；以色列业务实现98亿比索，较去年增长12% [4] - 九个月净亏损91亿比索，去年同期为大幅盈利，归属于股东的亏损为88亿比索，主要原因是阿根廷物业公允价值下降以及Clal相关业务影响 [6] - 投资Banco Hipotecario产生5.33亿比索损失，去年同期为盈利3.48亿比索，主要因可疑账户准备金增加；其他市场业务量较去年下降超30%，去年为1.79亿比索，期末份额为1.33亿比索 [25] - 九个月财务报表显示，公司亏损90亿比索，去年同期盈利105亿比索，主要因公允价值变动，阿根廷业务中心公允价值从去年盈利58亿比索变为今年亏损59亿比索 [26] - 净财务结果为亏损130亿比索，去年为亏损117亿比索 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 阿根廷业务 - **购物中心**：总可出租面积（GLA）因布宜诺斯艾利斯设计购物中心特许权到期略有减少，现为33.2万平方米；入住率为95%，若排除沃尔玛空置面积，入住率为98.3%；租户销售额名义增长29%，实际下降14.7%，排除沃尔玛影响，名义增长31.2%，实际下降13.6%；调整后EBITDA较去年下降14% [11][12][29] - **办公室**：库存增长，新增3.2万平方米Zetta大楼，即将新增3万平方米200 Della Paolera大楼，总GLA将增长约75%；租金稳定，第三季度实际租金为每月每平方米26.03美元；入住率为91%；调整后EBITDA较通胀高出88%，本季度产生1.4亿比索收益 [13][14][30] - **酒店**：本季度平均房价为203美元，入住率为69.3%；九个月EBITDA从去年的6900万比索增至4.83亿比索，增长600%；2019年2月收购Hoteles Argentinos 20%股份，现拥有100%股份，自5月起以Libertador Hotel品牌独立运营，入住率和房价保持稳定 [16][17][30] - **销售与开发**：今年未出售重要物业，去年主要出售了Baicom物业，导致该业务线结果较低 [30] 以色列业务 - **房地产**：调整后EBITDA增长42%，包括会计规则变更影响，商业房地产以谢克尔计算与去年持平，需考虑谢克尔与比索22%的汇率评估 [31] - **电信**：调整后EBITDA下降0.6%，主要因每用户平均收入（ARPU）降低 [31] - **控股公司成本**：较去年高出26% [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 阿根廷名义汇率评估为51%，去年为22%，影响了阿根廷业务段所有美元计价债务 [32] - 以色列Clal股票去年同期增长7%，本时期下降2.3%，且去年与DIC债务的掉期交易产生损失 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2019年继续努力减少层级，以符合集中法要求，在DIC、PBC、Gav - Yam和Mehadrin方面进行相关工作 [20] - 以色列业务积极开展多个租赁物业项目，如GavYam的八个项目、Tel Aviv的ToHa大楼、Jharsewa的第四座大楼、Haifa的物流中心以及Rehovot为亚马逊建造的大楼等，且多数项目完工后入住率较高 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来持乐观态度，将继续在全球开展业务、进行建设和开发，以稀释成本并提高公司利润率 [35] 其他重要信息 - 3月30日后，阿根廷业务上周发行9630万比索、年利率10%的债券以 refinance短期债务；以色列业务方面，Clal旗下IDBD正在申请控制许可证，上周出售10%股份给两个私人投资者，目前持股比例降至44%（20%直接持股，24%通过掉期持股）；PBC昨日发行5.2亿以色列新谢克尔（ILS）、固定利率4.1%、2019年到期的债券以 refinance今年债务 [7][8] - 公司投资的Zetta大楼已全部出租，80%租给Mercado Libre，20%租给Falabella Group，投资约5000万美元，预计年EBITDA约900万美元，资本回报率约15% [15] 问答环节所有提问和回答 问题: 无 - 回答: 无 [35]

财务数据和关键指标变化 - 2019年上半年经通胀调整的EBITDA为86亿阿根廷比索，较去年下降13%，其中阿根廷增长25亿比索，以色列增长61亿比索 [4] - 公司净亏损54亿比索，去年同期为盈利120亿比索，主要因物业公允价值变动损失，其中以色列部分亏损约53亿比索 [6] - 公司在Banco Hipotecario的股份市值从去年的3.28亿美元降至目前的1.53亿美元，该银行给公司带来7900万比索损失，去年同期为盈利3.09亿比索 [23] - 今年净收入亏损61亿比索，去年同期盈利108亿比索；持续经营业务净收入为54亿比索亏损，去年同期盈利121亿比索；归属于股东部分亏损53亿比索，去年同期盈利98亿比索 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 阿根廷业务 - 购物中心和酒店业务本季度销售额按比索计算增长23.8%，按实际价值计算下降16%，上半年内部销售额约减少13% [9] - 购物中心GLA略有减少，因归还布宜诺斯艾利斯设计中心； occupancy从长期的99%降至95%，主要因沃尔玛撤离，若排除其影响，整体 occupancy为98.7% [10][11] - 办公物业 occupancy从去年底的90%略有下降，主要因部分租约到期，若排除两个空楼层影响，全年平均约为93%；本季度末GLA略有减少，因出售洲际大厦一层，但本财年末将因新增Polo Dot和Zeta大厦大幅增长，下财年末还将纳入Della Paolera大厦，总GLA将达约14.5万平方米，较目前增长约74% [12][13] - 酒店业务收购Hoteles Argentinos 20%股份实现全资拥有，经通胀调整后账面价值从590万美元增至2540万美元；ADR从195美元涨至205美元，EBITDA增长563%，达3.05亿比索 [15] 以色列业务 - IDB方面，按法律要求出售部分股份，目前持股25.3%，经济权益近55% [16] - DIC方面，本半年出售Shufersal 7.5%股份获4.16亿比索，目前持股26%；增持PBC股份至67%，增持Elron股份至近60% [17] - 房地产方面，除Shufersal外，PBC和Gav - Yam持有的租赁物业面积达120万平方米，已获批土地储备67万平方米， occupancy达97%以上；在建项目8个，面积9.4万平方米，如ToHa大楼已完工并出租， occupancy达94% [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 阿根廷市场，上半年贬值率从去年的12%升至30%，导致更大的净外汇损失和净利息损失 [32] - 以色列市场，利息支付下降，按比索计算增长11%，但考虑17%的贬值，实际低于去年 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在年底前减少DIC层面的一层架构，以符合集中限制规定 [18] - 公司正在考虑多种方式为今年到期的2.05亿美元债务进行再融资 [33][41] - 公司在购物中心业务上，努力为租户提供全渠道销售解决方案，以适应消费趋势变化 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 阿根廷高通胀和贬值环境对公司业务有影响，如购物中心消费下降、银行产生损失等，但酒店业务受益于贬值和通胀 [5][15][23] - 以色列市场房地产表现较好，但销售受竞争环境和贬值影响 [31] 其他重要信息 - 公司开始对阿根廷业务数据进行通胀调整，以反映实际经营情况，并在网站上提供相关说明 [24][27] - 公司批准最高1.5亿比索的股份回购计划，截至12月已回购900万比索 [17] - 公司通过实物和现金方式分配1亿新谢克尔股息 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购Libertador酒店是机会主义行为还是战略布局？ - 这是一次机会主义收购，酒店在公司投资组合中占比小，此次以低价收购20%股份并整合所有权，可决定该资产未来，同时触发对酒店管理方式的改变，公司将用60天决定其未来管理方案 [37] 问题2: 通胀低于何阈值可恢复名义会计核算，若发生是否立即调整？ - 根据规则，若一个国家过去三年累计通胀率超过100%，需进行通胀调整。阿根廷今年已超该阈值，未来两年预计仍会如此，何时低于100%将按规则执行 [38] 问题3: 除Clal外，以色列业务板块是否会长期持有，是否有处置计划以进一步去杠杆？ - 以色列业务中，航空公司Israir正在出售谈判中，公司看好房地产投资组合，其他业务都在考虑中 [39] 问题4: 今年9月到期近2亿美元债券的处理计划及融资成本？ - 公司正在制定计划，过往多数债务通过资本市场融资，同时与银行系统关系良好，将分析多种选择或组合进行再融资，具体方案和成本需在未来季度确定 [41] 问题5: 过去三年购物中心消费模式是否有变化？ - 购物中心销售额下降主要因国内消费能力下降，而非消费者意愿问题。近期工资有所上涨，购物中心销售额有回升迹象。不同品类消费有不同趋势，服装消费略有下降，食品和娱乐消费稳定且呈上升趋势，奥特莱斯购物中心表现良好，线上消费也在增长但增速放缓，公司正在为租户提供全渠道销售解决方案 [43][45]