财务数据和关键指标变化 - 本季度公司净亏损，归属于控股股东的亏损为6亿阿根廷比索，去年同期盈利127亿阿根廷比索 [17] - 本季度公允价值变动损失65亿阿根廷比索，去年同期收益367亿阿根廷比索，2020财年收益188亿阿根廷比索 [19] - 净财务结果收益13亿阿根廷比索，去年亏损14亿阿根廷比索 [30] - 净外汇收益28亿阿根廷比索，去年轻微亏损1300万阿根廷比索 [30] - 净资产价值约12亿美元，贷款价值比为21.9% [32] - 目前净债务为3.316亿美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 购物中心 - 运营面积略有增加，入住率为89.6%，排除Falabella影响后为94.3% [8] - 租户销售额较去年增长322%，较2020财年实际下降10.7% [9] - 调整后EBITDA收益15亿阿根廷比索，较上一年经通胀调整后低35% [24][25] 办公楼 - 投资组合面积稳定在11.4万平方米，入住率降至78.9%，平均租金降至每平方米25美元 [10] - 去年底收入660万美元，本季度收入630万美元 [28][29] - 调整后EBITDA与上一年相似，较2020年低35% [25] 酒店 - 本季度产生7900万阿根廷比索的正向现金流，但仍受疫情影响 [27] 销售与开发 - 本季度无重大进展 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度阿根廷通胀率为9%，官方汇率贬值3%，蓝筹股掉期贬值7% [20][21][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行向优质资产转移的战略，适时出售楼层并开发新建筑 [13] - 公司提出与IRCP的合并提案，已获两家公司董事会批准，待股东大会通过 [7][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为购物中心和酒店租赁业务正在复苏，办公楼租金和入住率略有下降，但流动性高且售价强劲 [4] - 公司对Costa Urbana项目获批充满期待，认为该项目将促进建设和经济活动 [14][16] - 公司对未来持乐观态度，希望合并提案获批，认为这将降低成本、提高结构效率 [39] 其他重要信息 - 公司出售了200 Della Paolera大楼的三层，面积3582平方米，售价每平方米8950美元，收款3200万美元 [13] - Costa Urbana项目已获市议会第一阶段批准，公众听证会已结束，等待最终批准 [14][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司合并后节省了多少钱？公司是否仍在以色列投资，是否计划在阿根廷以外投资？ - 合并将简化公司结构、增加流动性、消除潜在利益冲突，还能产生协同效应和成本效益，预计节省约100万美元成本，并带来税收效率 [36] - 公司去年9月宣布对以色列投资进行脱合并，目前无相关权益短期内因阿根廷的情况和资本限制，不太可能在国外找到投资机会 [37]

财务信息通胀调整 - 公司自2018年7月1日起按IAS 29对财务信息进行通胀调整[592] 宏观经济数据 - 2021财年阿根廷GDP增长17.9%，2020财年收缩19.1% [595][597] - 2021财年阿根廷IPIM通胀率65.1%，CPI通胀率50.2% [595][602] - 2021年6月30日，阿根廷失业率为9.6%，低于2020年的13.1% [597] - 截至年报发布日，阿根廷已接种超6430万剂新冠疫苗，超2440万人完全接种，占总人口约54% [600] 公司业务模式及影响因素 - 公司购物中心租户租金为月基础租金与月总销售额3%-12%中的较高者 [606] - 公司业务受季节性影响，夏季假期销售额最低，冬季假期和圣诞节最高 [607] - 公司大部分美元债务按固定利率计息，利率上升会增加融资成本 [608] - 公司部分债务和写字楼租金以美元计价，比索贬值会增加债务和违约风险 [610][611] 疫情对公司业务的影响 - 2021财年第四季度，布宜诺斯艾利斯大都市区购物中心4月16日至6月11日暂停运营，疫情对该财年最后几个月收入的影响为40.3%[617] - 2020年3月20日至2021年7月12日，公司直接或间接拥有的拉鲁尔、布宜诺斯艾利斯和埃斯特角城会议中心以及竞技场体育场关闭[632] - 布宜诺斯艾利斯的利伯塔多尔和洲际酒店自2020年12月开始运营，但入住率较低；巴里洛切的拉奥劳度假村在第四季度凭借国内旅游实现了平均入住率[632] 公司物业资产变动 - 2019年6月30日结束的年度，公司办公物业组合纳入泽塔大楼，可出租总面积32,173平方米[620] - 2020年6月30日结束的年度，公司将位于布宜诺斯艾利斯的德拉·保莱拉大楼作为投资性房地产，可出租总面积35,208平方米[621] - 2021年4月29日，公司在布宜诺斯艾利斯的新办公开发项目开业，公司拥有该建筑80%的所有权（28,000平方米）[621] - 2018年7月11日，公司收购了面积为147,895平方米、约40,000平方米可出租面积的麦芽厂地块[624] - 2019财年，公司购物中心业务面积减少11,875平方米，原因是布宜诺斯艾利斯设计中心的特许权于2018年11月到期[625] 公司整体财务数据 - 2021财年公司收入为1.36亿美元（129.78亿比索），成本为6900万美元（65.64亿比索），毛利润为6700万美元（64.14亿比索）[631] - 本年度总利润/（亏损）为4.9885亿美元[633] - 本年度总综合收益/（亏损）为7.017亿美元[633] - 2021年6月30日止财年，总资产为222.782亿美元[634] - 2021年6月30日止财年，股东权益为82.724亿美元[635] - 2021年6月30日止财年，总负债为140.058亿美元[635] - 持续经营业务的利润/（亏损）为2.7879亿美元[633] - 终止经营业务的利润/（亏损）为2.2006亿美元[633] - 经营活动产生的净现金为3.0671亿美元[633] - 投资活动产生的净现金为 - 4.586亿美元[633] - 融资活动产生的净现金为 - 0.9256亿美元[633] - 2021财年基本每股普通股持续经营净亏损为0.41美元，2020年为52.02美元[636] - 2021财年折旧和摊销为6.42亿美元，2020年为7.16亿美元[636] - 2021财年资本支出为26.93亿美元，2020年为167.18亿美元[636] - 2021财年营运资金为 - 82.15亿美元，2020年为936.25亿美元[636] - 2021财年流动比率为0.63，2020年为1.43[636] - 2021财年股东权益与总负债比率为0.59，2020年为0.24[636] - 2021财年非流动资产与总资产比率为0.94，2020年为0.67[636] - 2021财年支付股息为2.587亿美元，2020年为3.33亿美元[636] - 2021财年6月30日，集团运营收入为129.78亿阿根廷比索，2020年为212.63亿阿根廷比索[647] - 2021财年6月30日，集团运营亏损为59.49亿阿根廷比索，2020年运营利润为58.051亿阿根廷比索[647] - 截至2021、2020和2019年6月30日，投资联营企业负权益净额分别为7阿根廷比索、26阿根廷比索和13006阿根廷比索[650] - 2021年6月30日总营收为129.78亿阿根廷比索，较2020年6月30日的212.63亿减少82.85亿[659] - 2021年6月30日总成本为65.64亿阿根廷比索，较2020年6月30日的88.72亿减少23.08亿[659] - 2021年6月30日总毛利润为64.14亿阿根廷比索，较2020年6月30日的123.91亿减少59.77亿[659] - 2021年6月30日投资性房地产公允价值调整净亏损为77.7亿阿根廷比索，较2020年6月30日的506.64亿减少584.34亿[659] - 2021年6月30日运营亏损为59.49亿阿根廷比索，较2020年6月30日的580.51亿减少640亿[659] - 2021年6月30日可报告资产为2227.82亿阿根廷比索，较2020年6月30日的9420.54亿减少7192.72亿[659] - 2021年6月30日可报告负债为140.058亿阿根廷比索，较2020年6月30日的757.826亿减少617.768亿[659] 阿根廷运营中心财务数据 - 2021财年阿根廷运营中心总营收101.14亿阿根廷比索，总成本34.55亿阿根廷比索，运营亏损5.736亿阿根廷比索，部门亏损9.724亿阿根廷比索[651] - 2020财年阿根廷运营中心总营收167.31亿阿根廷比索，总成本41.01亿阿根廷比索，运营利润58.486亿阿根廷比索，部门利润69.07亿阿根廷比索[652] - 2019财年阿根廷运营中心总营收226.13亿阿根廷比索，总成本47.73亿阿根廷比索，运营亏损48.294亿阿根廷比索，部门亏损57.354亿阿根廷比索[653][655] - 2021财年阿根廷运营中心营收中97.38亿阿根廷比索来自阿根廷，3.76亿阿根廷比索来自美国；资产中2020.44亿阿根廷比索位于阿根廷，28.39亿阿根廷比索位于其他国家[651] - 2020财年阿根廷运营中心营收中167.13亿阿根廷比索来自阿根廷，0.17亿阿根廷比索来自美国；资产中2333.84亿阿根廷比索位于阿根廷，43.36亿阿根廷比索位于其他国家[652] - 2019财年阿根廷运营中心营收中218.73亿阿根廷比索来自阿根廷，7.19亿阿根廷比索来自乌拉圭，0.21亿阿根廷比索来自美国；资产中1771.36亿阿根廷比索位于阿根廷， - 95.61亿阿根廷比索位于其他国家[655] - 阿根廷运营中心2020年6月30日可报告资产为741.76亿阿根廷比索，较2019年减少15.48亿阿根廷比索[759] 以色列运营中心财务数据 - 2020年以色列运营中心运营资产675.918亿阿根廷比索，运营负债602.315亿阿根廷比索，净运营资产73.603亿阿根廷比索[656] - 2019年以色列运营中心运营资产804.267亿阿根廷比索，运营负债692.205亿阿根廷比索，净运营资产112.062亿阿根廷比索[656] 各业务线收入数据 - 2021年6月销售额达158.058亿阿根廷比索，较2020年6月增长448.8%，较2019年6月增长59.5% [597][598] - 2021年6月30日购物中心营收为53.21亿阿根廷比索，较2020年6月30日的89.15亿减少35.94亿[660] - 2021年6月30日办公室营收为27.64亿阿根廷比索，较2020年6月30日的35.42亿减少7.78亿[660] - 2021年6月30日销售与开发营收为6.64亿阿根廷比索，较2020年6月30日的11.04亿减少4.4亿[660] - 销售、租赁和服务收入从2020财年的212.63亿阿根廷比索降至2021财年的129.78亿阿根廷比索，减少82.85亿阿根廷比索，降幅39.0%[663] - 费用和集体促销基金收入从2020财年的46.55亿阿根廷比索降至2021财年的29.45亿阿根廷比索，降幅36.7%[664] - 合资企业收入从2020财年的9000万阿根廷比索降至2021财年的5000万阿根廷比索，降幅44.4%[665] - 购物中心业务收入从2020财年的89.15亿阿根廷比索降至2021财年的53.21亿阿根廷比索，降幅40.3%[667] - 办公室业务收入从2020财年的35.42亿阿根廷比索降至2021财年的27.64亿阿根廷比索，降幅22.2%[668] - 酒店业务收入从2020财年的30.36亿阿根廷比索降至2021财年的9.21亿阿根廷比索，降幅69.7%[670] - 国际业务收入从2020财年的1700万阿根廷比索增至2021财年的3.76亿阿根廷比索，增加3590万阿根廷比索[671] - 2020财年销售、租赁和服务收入从280.04亿阿根廷比索降至212.63亿阿根廷比索，减少67.41亿阿根廷比索，降幅24.1%[760] - 2020财年费用和集体推广基金收入从55.67亿阿根廷比索降至46.55亿阿根廷比索，降幅16.4%[761] - 2020财年合资企业收入从1.4亿阿根廷比索降至0.9亿阿根廷比索，降幅35.7%[762] - 2020财年部门间交易收入从0.36亿阿根廷比索降至0.33亿阿根廷比索，减少0.03亿阿根廷比索[764] - 2020财年各部门总收入从226.13亿阿根廷比索降至167.31亿阿根廷比索，减少58.82亿阿根廷比索，降幅26.0%[764] - 2020财年购物中心部门收入从128.28亿阿根廷比索降至89.15亿阿根廷比索，降幅30.5%[765] - 2020财年办公室部门收入从33.62亿阿根廷比索增至35.42亿阿根廷比索，增幅5.4%[766] - 2020财年销售与开发部门收入从16.81亿阿根廷比索降至11.04亿阿根廷比索，降幅34.3%[767] - 2020财年酒店部门收入从44.35亿阿根廷比索降至30.36亿阿根廷比索，降幅31.5%[768] - 国际业务收入从2019财年的2100万阿根廷比索降至2020财年的1700万阿根廷比索，减少400万阿根廷比索[769] - 其他业务收入从2019财年的2.86亿阿根廷比索降至2020财年的1.17亿阿根廷比索，降幅59.1%[770] 各业务线成本数据 - 总综合成本从2020财年的88.72亿阿根廷比索降至2021财年的65.64亿阿根廷比索，减少23.08亿阿根廷比索，降幅26.6%[674] - 费用和集体促销基金成本从2020财年的48.51亿阿根廷比索降至2021财年的31.79亿阿根廷比索，降幅34.5%[675] - 合资企业成本从2020财年的8000万阿根廷比索降至2021财年的7000万阿根廷比索，减少1000万阿根廷比索[676] - 购物中心板块成本从2020财年的8.51亿阿根廷比索增至2021财年的8.65亿阿根廷比索，增幅1.6%，占该板块收入百分比从9.5%增至16.3%[679] - 办公室板块成本从2020财年的2.07亿阿根廷比索增至2021财年的2.26亿阿根廷比索，增幅9.2%，占该板块收入百分比从5.8%增至8.2%[680] - 销售与开发板块成本从2020财年的10.08亿阿根廷比索降至2021财年的7.51亿阿根廷比索，降幅25.5%，占该板块收入百分比从91.3%增至113.1%[681] - 酒店板块成本从2020财年的18.7

业绩总结 - IRSA的LTM调整后EBITDA为4000万美元，占总收入的28%[27] - IRSA的净资产价值为10.58亿美元，贷款价值比（LTV）为24%[31] - IRSA的总债务为USD 363.9百万，净债务为USD 331.9百万[35] 用户数据 - IRSA在阿根廷的购物中心市场占有率为67%，共有15个购物中心和1,557家商店[5] - 办公室组合的GLA为35,000平方米，市场占有率为10%[6] - IRSA的酒店组合包括3家高端酒店，总面积为79,000平方米，拥有718个房间[10] 未来展望 - IRSA在2021年5月的资本增加中筹集了2880万美元，超额认购19%[32] - 预计2022财年的债务摊销为USD 144.5百万[37] 新产品和新技术研发 - 从2018年到2020年，IRSA的购物中心能源消耗减少了22%[19] 市场扩张和并购 - IRSA在阿根廷拥有大量土地储备，可用于开发混合用途项目[34] - IRSA在CONDOR的投资占18.9%[11] 负面信息 - 短期债务为USD 4.0百万，系列IV债务为USD 46.5百万，均在2021年到期[35] - 系列X债务为ARS 701.6百万，利率为5.0%，到期日为2022年3月31日[37] - 系列XI债务为USD 15.8百万，利率为5.0%，到期日为2024年3月31日[37] - 系列XII债务为相当于USD 42.1百万，利率为4.0%，到期日为2024年3月31日[37] 其他新策略和有价值的信息 - IRSA的购物中心使用折现现金流（DCF）法进行估值，估计总价值为13亿美元[29] - CRESUD发行658.7百万股新普通股，认购价格为每股ARS 58.35或USD 0.36[33] - ADS认购价格为每ADS USD 4.32，相当于每股USD 0.432[33] - 2021年3月31日，IRSA在本地资本市场发行USD 65.5百万，资金将用于再融资短期债务和营运资金[37]

纪要涉及的行业或者公司 - 公司：IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima（NYSE:IRS）、Banco Hipotecario、IRSA Commercial Property、IDB - 行业：房地产、酒店、金融 纪要提到的核心观点和论据 公司财务表现 - 2021财年净亏损380亿阿根廷比索，去年盈利近370亿阿根廷比索；归属于控股公司的净亏损近300亿阿根廷比索，去年盈利210亿阿根廷比索，主要原因是投资性房地产公允价值变动和所得税税率从25%提高到35% [5][6] - 调整后EBITDA有所增加，租赁业务从60亿降至27亿，降幅55%，但销售、开发及其他业务因出售重要办公楼资产增至90亿，使调整后EBITDA增长55% [7] - 2021年Banco Hipotecario为IRSA带来7.57亿阿根廷比索亏损，去年亏损5.72亿阿根廷比索，主要受央行监管和产品定价影响，银行正专注于保持流动性和偿付能力 [19] 各业务板块情况 - **购物中心**：面积33.5万平方米保持不变， occupancy率降至90%，主要因沃尔玛和Falabella等大型租户离开，小租户替换情况良好；实际销售额全年较去年下降28%，7月重新开放后业务更活跃 [10][11] - **办公楼**：面积总体平衡，occupancy率下降，主要因租户离开或扩大规模、居家办公普及，B级区域空置率增加，AAA级区域表现较好，租金价格基本稳定 [12] - **酒店**：全年大部分时间关闭，本季度occupancy率仅12%，Llao Llao酒店恢复较好，因外国人受限，主要接待阿根廷国内游客 [13] 资产处置与项目进展 - 出售两座办公楼，Bouchard 710大楼12层以近8000万美元出售，另一座塔楼13层以8300万美元出售，平均资本化率6%，所得款项用于公司融资 [13][14] - 完成Catalinas大楼建设并投入使用，吸引优质租户 [14] - 积极进行土地置换交易，涉及阿根廷多地及乌拉圭，预计未来季度将增加销售和开发业务 [15] - 科斯塔乌尔巴纳项目（原圣玛丽亚德尔普拉塔项目）8月获布宜诺斯艾利斯市议会首次批准，待公众听证会和二次投票，预计明年获批后开始基础设施建设，项目面积近90万平方米，为期至少10年，公司将67%区域给政府用于公共用途，保留33% [16][17][18] 财务状况与展望 - 净金融结果从去年亏损1820万阿根廷比索转为今年盈利330万阿根廷比索，主要因外汇收益、利息支出减少和金融资产公允价值收益 [22][25] - 净资产价值11亿美元，市值仅3.05亿美元，公司股价相对于净资产价值有折价 [26] - 上季度增资2900万美元，由现有股东全额认购，超募近20%，所得资金用于降低公司杠杆 [26] - 净债务3.01亿美元，其中1.2亿美元为公司间贷款，第三方债务1.8亿美元，2022财年需摊销7260万美元，已在8月发行810万美元美元挂钩票据，信用评级从A提升至AA，财务状况更可控 [27] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司不打算近期回购纽约市场价格异常的新发行认股权证，投资者可关注此机会 [35][36] - 国际旅游业恢复需等待政府批准开放边境，酒店平均入住率达到60%尚需时间，开放边境对购物中心也有积极影响 [37][38][39] - 乌拉圭住宅项目一座塔楼接近完工，将开始置换和销售部分面积，第二座塔楼启动时间尚未确定 [43]

财务数据和关键指标变化 - 2021年上半年净亏损12亿阿根廷比索，去年同期盈利66亿阿根廷比索；归属于控股公司的亏损为6亿阿根廷比索，去年同期亏损19亿阿根廷比索 [5] - 房地产活动调整后EBITDA从去年的45亿阿根廷比索增长至近80亿阿根廷比索，涨幅77% [6] - 剔除终止经营业务后，结果为近60亿阿根廷比索的正收益，去年同期亏损35.81亿阿根廷比索 [22] - 投资物业公允价值变动方面，季度亏损近175亿阿根廷比索，上半年总收益92亿阿根廷比索 [23] - 净财务结果方面，今年收益12亿阿根廷比索，去年亏损，主要与汇率变化有关 [26] - 净利息损失在上半年下降17.1%，本季度下降27.3% [27] - 总成本加费用低于通胀，经通胀调整后，上半年下降22%，本季度下降27% [25] - 净资产总值14亿美元，净债务3.23亿美元，净资产价值11亿美元，杠杆率22% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 办公室和购物中心租赁业务同比大幅下降近75% [6] 购物中心业务 - 规模不变， occupancy率降至88%，主要受Falabella离开阿根廷的影响 [10] - 调整后EBITDA与去年相比下降76.2%，本季度下降47.1%，目前正逐季改善 [28] 办公楼业务 - 因Catalinas Della Paolera大楼开业，面积增至11.4万平方米，二季度 occupancy率接近80%，平均租金略低于去年，约为每平方米26美元 [12] - 调整后EBITDA下降，与处置两栋大楼有关，面积减少，空置率上升也有影响 [30] 酒店业务 - 房间数量不变， occupancy率接近8%，较上季度略有增加，平均房价为每间175美元 [14] - 受疫情影响严重，运营情况比购物中心更差 [32] 销售与开发业务 - 本半年与销售相关的金额为67亿阿根廷比索 [6] - 主要是两栋大楼的处置，一季度和二季度各有一笔 [32] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 银行方面，主要关注流动性和偿付能力，已在流动性覆盖率等比率上取得良好表现 [20] - 公司对债务进行了成功的交换和再融资，以降低债务和利息成本 [9][19][34] - 考虑出售部分资产以实现资金回笼，如美国投资项目、部分酒店和土地储备 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 购物中心在封锁后的销售情况好于预期，部分店铺激励措施超过通胀水平 [52] - 办公楼方面，Della Paolera大楼已开业，虽签约率达75%，但租金收入尚未体现 [52] - 部分酒店 occupancy率达到80%以上，显示国家正在开放，公司资产状况好转 [53] - 公司财务状况比去年更好，预计新冠疫情不会再次严重影响业务 [53] 其他重要信息 - 购物中心自10月重新开放，办公楼200 Della Paolera于12月开业，公司为首个租户 [8] - 6个月内办公楼销售额超过1.7亿美元，酒店自12月重新开放，Llao Llao酒店表现较好 [8] - 11月以实物形式分配了价值4.84亿阿根廷比索的IRSA Commercial Property股票股息 [9] - 出售了两栋大楼，Bouchard 710售价8700万美元，回报率16%，波士顿塔剩余楼层售价4200万美元 [15] - 新总部大楼面积3.5万平方米，已出售部分，剩余2.8万平方米 occupancy率75% [16] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司目前现金余额及IRSA Commercial Properties二季度现金分红情况 - IRSA Commercial Properties在11月分配了97亿阿根廷比索的股息，以美元支付，公司用所得款项偿还了内部贷款，目前仍有6000万美元的内部贷款余额 [39] - IRSA仍有与IRSA Commercial Properties高达1.8亿美元的信贷额度，可作为应对债务到期的备用资金 [40] 问题2: 是否会再次使用与IRSA Commercial Properties的内部信贷额度 - 公司战略是各业务单元直接融资，但使用信贷额度是一种可能的选择 [41] 问题3: 最佳情况下是否会展期即将到期的债务 - 是的，公司会像去年一样尝试展期债务，出售资产也会带来现金流入，且IRSA Commercial Properties有分配股息的战略 [42] 问题4: 目前公司投资组合中是否有计划出售的资产，以及一季度重估和二季度减值的具体变量和受影响的投资组合部分 - 公司可能出售的资产包括美国投资项目、部分酒店和土地储备 [46] - 购物中心采用DCF模型，受宏观经济变量影响；办公楼和土地储备采用蓝筹互换估值，因汇率和通胀因素导致一季度增值二季度减值，但以美元计算投资组合价值保持稳定 [47][48] 问题5: 未来是否会根据蓝筹汇率调整办公楼投资组合价值，以及NOI是否继续按官方汇率转换到损益表 - 是的，公司会根据蓝筹汇率调整办公楼投资组合价值，NOI按官方汇率转换到损益表，且租户按官方汇率支付租金 [50]

财务数据和关键指标变化 - 本季度净收入达83亿阿根廷比索，归属于控股股东的净利润为66亿阿根廷比索，去年为45亿阿根廷比索 [3][17] - 公允价值变动收益达240亿阿根廷比索，去年为123亿阿根廷比索 [18] - 净财务结果方面，去年亏损114亿阿根廷比索，本季度亏损11亿阿根廷比索 [18] - 所得税方面，因公允价值变动需确认递延税项，但为非现金影响 [19] - 本季度终止经营业务亏损63 - 64亿阿根廷比索，去年为盈利139亿阿根廷比索 [19] - 调整后EBITDA方面，购物中心业务呈负结果，办公室业务实际下降32.9%，酒店业务基本无收入，销售和开发业务因办公室处置产生49亿阿根廷比索收益 [20][21] - 净外汇方面，去年损失91亿阿根廷比索，今年仅1.59亿阿根廷比索 [22] - 净利息损失较去年减少7.2%，主要因债务减少和贬值幅度降低 [23] - 金融资产和负债公允价值收益达8.16亿阿根廷比索 [23] - 公司总资产净值为13亿美元，资产负债率为24%，杠杆率较低 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 购物中心业务 - 物业数量不变，入住率约93%，虽有大租户离开，但小租户填补空缺，第一季度有轻微复苏 [6] - 第一季度仅4%的商场开放，目前布宜诺斯艾利斯地区商场已全部开放，部分商场销售额开始超过历史水平 [7] - 4 - 9月公司免除租户基本租金和商业基金，目前租户销售情况好转并偿还欠款 [8] 办公楼业务 - 物业数量因销售减少，入住率约92%，高于布宜诺斯艾利斯市平均水平，平均租金降至每平方米26美元 [9] - 业务运营基本正常，空置率略有上升但高于市场平均水平 [9] - Della Paolera大楼建设已恢复，工程进度完成97%，61%已签约租赁，将于第二季度开放 [9] 酒店业务 - 酒店数量为3家，入住率接近零，洲际酒店自3月起仅应急运营，另外两家关闭，Llao Llao酒店本周重新开业 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 去年汇率实际贬值20.5%，本季度贬值幅度与通胀相近，无实际贬值 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过销售物业和发行新债券成功进行债务重组，平衡了投资组合 [32] - 利用建筑成本机会，计划在下个季度完成Catalinas大楼建设，并考虑开展符合国家利益的项目 [33] - 重新开放购物中心和酒店业务，开始在主要业务中实现EBITDA [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司财务状况良好，债务重组成功，对购物中心和酒店业务的复苏持乐观态度，预计第二季度销售额将回升 [3][7][32] 其他重要信息 - 9月20日，公司对IDB进行财务报表合并处理，本季度确认6300万阿根廷比索的终止经营业务损失 [4][15] - 本周公司以实物形式分配IRSA Commercial Properties股份作为股息，金额为4.84亿阿根廷比索 [5] - 公司成功完成债务交换要约，98.31%的持有人接受，100%的票据得到重组，降低了债务成本 [25][26][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 无 - 回答: 若没有问题，问答环节结束，随后由Alejandro Elsztain进行总结发言 [31]

阿根廷宏观经济数据变化 - 2020财年阿根廷GDP收缩19.1%，2019财年收缩3.7%[858][861] - 2020财年阿根廷全国购物中心销售额较2019财年下降82.2%，6月销售额为28.416亿阿根廷比索[861][862] - 截至2020年6月30日，阿根廷失业率为13.1%，2019年同期为10.6%[861] - 2020年6月30日，阿根廷经济活动月度估计值较2019年同期收缩12.3%[861] - 2020年第二季度，阿根廷活动率为38.4%，就业率为33.4%，失业率为13.1%[861] - 2020财年阿根廷消费者物价指数（CPI）为42.8%，批发物价指数（IPIM）为39.7%[858][866] - 2020财年比索兑美元贬值66.1%，平均汇率为1美元兑70.36阿根廷比索[858][882] - 2020年阿根廷国内生产总值增长率从2.2%降至 - 11%，6月至6月阿根廷比索兑美元贬值66%，购物中心美元贴现率提高8个基点[962] 以色列宏观经济数据变化 - 以色列2018年经济增长预计为3.7%，2019年为3.6%[864] 公司租金与房地产估值政策 - 公司购物中心租金为月基本租金与店铺月总销售额2%-10%中的较高者，基本租金每半年累计增长10%-15%[869] - 公司投资性房地产按季度重估，其公允价值变动会影响经营业绩[879] 公司物业收购与面积变化 - 2019年6月30日，IRSA CP的办公物业组合在纳入新落成的Zetta大楼后，总可出租面积（GLA）为115,378平方米，还收购了Maltería Hudson地块，面积147,895平方米，约40,000平方米GLA[883] - 2020年6月30日，公司收购位于布宜诺斯艾利斯Catalinas区的“200 Della Paolera”大楼作为投资性房地产，总可出租面积35,208平方米，有30层办公空间和4层地下室共316个停车位[884] - 2019财年，购物中心业务面积减少11,875平方米，原因是Buenos Aires Design的特许权于2018年11月到期归还[885] 公司财年报表合并情况 - 2020年6月30日财年合并报表包含IDBD和DIC 2019年4月1日至2020年3月31日的12个月经营结果，并调整2020年4月1日至6月30日的重大交易影响[886] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年6月30日财年，阿根廷运营中心收入1.1138亿阿根廷比索，以色列运营中心收入8.1637亿阿根廷比索，总计9.2775亿阿根廷比索[894] - 2019年6月30日财年，阿根廷运营中心收入1.5055亿阿根廷比索，以色列运营中心收入7.3537亿阿根廷比索，总计8.8592亿阿根廷比索[894] - 2020年6月30日财年，公司运营利润为3.8339亿阿根廷比索，2019年6月30日财年运营亏损为2.7727亿阿根廷比索[894] - 2020年6月30日财年，可报告资产总计62.7199亿阿根廷比索，可报告负债总计50.4544亿阿根廷比索，净可报告资产为12.2655亿阿根廷比索[894] - 2019年6月30日财年，可报告资产总计67.836亿阿根廷比索，可报告负债总计55.5704亿阿根廷比索，净可报告资产为12.2656亿阿根廷比索[894] - 2020年6月30日公司总营收为9.5793亿阿根廷比索，较2019年的9.2181亿增长3612万阿根廷比索[908] - 2020年6月30日公司总成本为6.2204亿阿根廷比索，较2019年的5.9391亿增长2813万阿根廷比索[908] - 2020年6月30日公司总毛利润为3.3589亿阿根廷比索，较2019年的3.279亿增长799万阿根廷比索[908] - 2020年6月30日公司投资性房地产公允价值调整净收益为3.0742亿阿根廷比索，较2019年的 - 3.7877亿增加6.8619亿阿根廷比索[908] - 2020年6月30日公司一般及行政费用为1.0869亿阿根廷比索，较2019年的1.0643亿增长226万阿根廷比索[908] - 2020年6月30日公司销售费用为1.3757亿阿根廷比索，较2019年的1.227亿增长1487万阿根廷比索[908] - 2020年6月30日公司联营企业及合营企业减值为2470万阿根廷比索，2019年无此项减值[908] - 2020年6月30日公司经营利润为3.8339亿阿根廷比索，较2019年的 - 2.7727亿增加6.6066亿阿根廷比索[908] - 2020年6月30日公司可报告资产为62.7199亿阿根廷比索，较2019年的67.836亿减少5.1161亿阿根廷比索[908] - 2020年6月30日公司可报告负债为50.4544亿阿根廷比索，较2019年的55.5704亿减少5.116亿阿根廷比索[908] - 公司2020财年销售、租赁和服务收入为957.93亿阿根廷比索，较2019财年的921.81亿阿根廷比索增加36.12亿阿根廷比索；排除以色列运营中心收入后，该收入下降24.1%[912] - 公司2020财年费用和集体推广基金收入为31亿阿根廷比索，较2019财年的37.06亿阿根廷比索下降16.4%[913] - 公司2020财年合资企业收入为6000万阿根廷比索，较2019财年的9300万阿根廷比索下降35.5%[914] - 公司2020财年部门间交易收入为2200万阿根廷比索，较2019财年的2400万阿根廷比索减少200万阿根廷比索[915] - 公司2020财年各部门总收入为927.75亿阿根廷比索，较2019财年的885.92亿阿根廷比索增加41.83亿阿根廷比索；排除以色列运营中心收入后，该收入下降26%[916] - 总合并成本从2019财年的593.91亿阿根廷比索增至2020财年的622.04亿阿根廷比索，增加了28.13亿阿根廷比索；排除以色列运营中心成本后，成本下降15.2%；合并总成本占合并总收入的百分比从2019财年的64.4%增至2020财年的64.9%[927] - 与费用和集体促销基金相关的成本从2019财年的38.55亿阿根廷比索降至2020财年的32.3亿阿根廷比索，下降了16.2%，主要因购物中心成本下降16.4%[928] - 合资企业成本从2019财年的6600万阿根廷比索降至2020财年的5300万阿根廷比索，下降了19.7%[929] - 总合并毛利从2019财年的327.9亿阿根廷比索增至2020财年的335.89亿阿根廷比索，增加了7.99亿阿根廷比索；排除以色列运营中心影响后，毛利下降29.4%；总合并毛利占收入的百分比从2019财年的35.6%降至2020财年的35.1%[944] - 投资性房地产公允价值调整的合并净收益从2019财年亏损378.77亿阿根廷比索增至2020财年收益307.42亿阿根廷比索，增加686.19亿阿根廷比索[960] - 总行政费用从2019财年的106.43亿阿根廷比索增至2020财年的108.69亿阿根廷比索，增加2.26亿阿根廷比索，占收入百分比从11.5%降至11.3%[967] - 总销售费用从2019财年的122.7亿阿根廷比索增至2020财年的137.57亿阿根廷比索，增加14.87亿阿根廷比索，占收入百分比从13.3%增至14.4%[983] - 公司2020财年联营企业和合营企业减值损失为24.7亿阿根廷比索，2019财年无此项记录[996] - 公司其他经营净成果从2019财年的2.73亿阿根廷比索净利润增至2020财年的11.04亿阿根廷比索净利润，增长8.31亿阿根廷比索；排除以色列运营中心影响，增长6.13亿阿根廷比索[997][1001] - 公司运营总合并利润从2019财年的277.27亿阿根廷比索净亏损增至2020财年的383.39亿阿根廷比索净利润；排除以色列运营中心影响，运营利润变化223.6%，占收入百分比从167.6%负增长增至272.9%正增长[1012] - 公司合营企业运营利润从2019财年的10.3亿阿根廷比索降至2020财年的2.2亿阿根廷比索净亏损[1013] - 公司运营净利润从2019财年的净亏损286.25亿阿根廷比索转为2020财年的净利润386.72亿阿根廷比索，运营利润率从亏损32.3%提升至盈利41.7%[1014] - 金融业绩从2019财年的亏损148.35亿阿根廷比索扩大至2020财年的亏损343.41亿阿根廷比索，主要因阿根廷比索兑美元贬值[1039] - 所得税费用从2019财年的盈利42.51亿阿根廷比索转为2020财年的亏损68.69亿阿根廷比索[1040] - 年度利润从2019财年的亏损383.71亿阿根廷比索转为2020财年的盈利237.31亿阿根廷比索[1041] - 2019年6月30日公司营收9.2181亿阿根廷比索，较2018年6月30日的7.8187亿阿根廷比索增加1.3994亿阿根廷比索[1044] - 2019年6月30日公司成本5.9391亿阿根廷比索，较2018年6月30日的4.9112亿阿根廷比索增加1.0279亿阿根廷比索[1044] - 2019年6月30日公司毛利润3.279亿阿根廷比索，较2018年6月30日的2.9075亿阿根廷比索增加0.3715亿阿根廷比索[1044] - 2019年6月30日公司投资性房地产公允价值调整净亏损3.7877亿阿根廷比索，2018年6月30日为净收益1.916亿阿根廷比索，变动 - 5.7037亿阿根廷比索[1044] - 2019年6月30日公司一般及行政费用1.0643亿阿根廷比索，较2018年6月30日的0.9497亿阿根廷比索增加0.1146亿阿根廷比索[1044] - 2019年6月30日公司销售费用1.227亿阿根廷比索，较2018年6月30日的1.1749亿阿根廷比索增加0.0521亿阿根廷比索[1044] - 2019年6月30日公司经营亏损2.7727亿阿根廷比索，2018年6月30日为经营利润2.9098亿阿根廷比索，变动 - 5.6825亿阿根廷比索[1044] - 2019年6月30日公司应占联营公司及合营企业亏损0.72亿阿根廷比索，较2018年6月30日的0.3722亿阿根廷比索增加0.3478亿阿根廷比索[1044] - 2019年6月30日公司可报告资产67.836亿阿根廷比索，较2018年6月30日的74.2053亿阿根廷比索减少6.3693亿阿根廷比索[1044] - 2019年6月30日公司可报告负债55.5704亿阿根廷比索，较2018年6月30日的58.2185亿阿根廷比索减少2.6481亿阿根廷比索[1044] - 2019年6月30日止年度，公司销售、租赁和服务收入921.81亿阿根廷比索，较2018年的781.87亿阿根廷比索增加139.94亿阿根廷比索；排除以色列运营中心收入后，该类收入增长2.8%[1048] - 2019年6月30日止年度，公司费用和集体推广基金收入3.706亿阿根廷比索，较2018年的4.387亿阿根廷比索下降15.5%[1049] - 2019年6月30日止年度，公司合资企业收入9300万阿根廷比索，较2018年的1.09亿阿根廷比索下降14.7%[1050] 阿根廷运营中心财务数据关键指标变化 - 2020年6月30日阿根廷运营中心总营收为1.1138亿阿根廷比索，其中阿根廷境内营收1.1127亿阿根廷比索，美国营收0.0011亿阿根廷比索[898] - 2019年6月30日阿根廷运营中心总营收为1.5055亿阿根廷比索，其中阿根廷境内营收1.4563亿阿根廷比索，乌拉圭营收0.0478亿阿根廷比索，美国营收0.0014亿阿根廷比索[899] - 2018年6月30日阿根廷运营中心总营收为1.3872亿阿根廷比索，且全部来自阿根廷境内[901] - 2020年6月30日阿根廷运营中心总利润为4.6018亿阿根廷比索

市场表现 - 公司在阿根廷的购物中心市场份额为40%[4] - 公司在阿根廷的办公楼市场占有率为93%[7] - 公司在2020年第一季度的购物中心出租率为99%[6] - 公司在2020年第一季度的办公楼出租率为95.8%[7] - 公司在2020年第一季度的购物中心运营表现显示，销售同比增长为3.4%[6] 财务数据 - IDB的净金融债务为525.1百万美元[23] - DIC的净金融债务为830.9百万美元[23] - IRCP的净债务为346.9百万美元，贷款价值比为26%[27] - IRSA的净债务为367.5百万美元，短期债务为20.7百万美元[28] - IRCP的总债务为536.8百万美元，现金及现金等价物为189.9百万美元[27] - IRSA的总债务为368.7百万美元，现金及现金等价物为1.2百万美元[28] - 2019年12月31日，调整后的EBITDA为107.6百万美元，调整后的FFO为75.4百万美元[26] - 2019年12月31日，IRCP的净资产价值下降32%[26] - 73%的债务为长期债务[27] 投资与扩张 - 公司在200 Della Paolera项目的投资估算为2850万美元，预计开业日期为2021财年[14] - 公司在以色列的Gav-Yam股份的直接持股比例为83.7%[16] - 公司在以色列的市场价值为8亿美元，账面价值为15亿美元[20] 债务管理 - DIC最近的债务回购金额为92百万新谢克尔，系列10[24] - IDB最近的债务发行金额为236百万新谢克尔，收益率为4.7%[24] - 租金收入中，74%来自于固定租金[5] 酒店业务 - 公司在阿根廷的酒店业务包括313间客房的Intercontinental酒店、200间客房的Libertador酒店和205间客房的Llao Llao度假酒店[5]

财务数据和关键指标变化 - 2020年净结果为正49亿阿根廷比索，去年亏损84亿阿根廷比索；归属于控股股东的净结果为负14亿阿根廷比索，去年为81亿阿根廷比索 [4] - 调整后的EBITDA同比提高16%，达到117亿阿根廷比索；阿根廷业务中心下降5%，以色列业务中心因Cellcom采用IFRS 16而有所增加 [5] - 本季度末公司实现收益48亿阿根廷比索，去年亏损83亿阿根廷比索；阿根廷公允价值变动收益近39亿阿根廷比索，去年亏损95亿阿根廷比索；递延税项方面，今年确认潜在增值的递延税项，去年为亏损 [26][27] - 以色列业务中，Gav - Yam合并产生166亿阿根廷比索的巨额利润，去年为30亿阿根廷比索 [28] - 阿根廷业务中，本季度实际贬值13.5%，上一季度贬值3%，影响所有美元计价债务；金融资产和负债公允价值去年增值，今年因阿根廷选举后市场崩溃而减少，亏损1.2亿阿根廷比索，去年为大幅盈利 [32][33] - 以色列业务中，CLAL股价去年上涨3%，本季度下跌15%，反映在财务数据中；DIC回购债券获得20亿阿根廷比索收益 [34] - 公司总净债务稳定在3.67亿美元，2021财年需对债务进行再融资 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 阿根廷业务中心 - 购物中心同店销售额实际增长5.6%（按六个月计算增长0.4%），主要受政府消费政策推动；入住率稳定在95% [7] - 办公物业租金稳定在每月每平方米近27美元，Plus A和AAA级建筑入住率为97.1%；200 Della Paolera办公楼建设进度达86%，预计2020年第三季度开业，租赁活动良好 [8][9] - 酒店销售额下降，主要因Libertador酒店换牌及2019年特殊事件影响，目前正在恢复 [12] - 土地储备方面，进行了两次易货交易，Abasto Airspace项目将获得价值450万美元的公寓和现金组合；Caballito项目将获得价值约550万美元的公寓和零售空间 [13][14] 以色列业务中心 - PBC出售非核心资产和商业地产，专注成本降低和协同效应，在物流中心进行大规模资本投资 [21][22] - Mehadrin任命新管理层，改变控股股东结构，不再是合资企业，并在市场上收购了一些股份 [23] - Cellcom任命新CEO，进行了增资，股价自最低价上涨88% [23] - 购物中心业绩较去年下降18.7%（经通胀调整），实际收入较去年低13%，EBITDA低18.7% [29] - 办公物业表现良好，较去年增长38%，因新的Zetta大楼投入运营且收入以美元计价 [30] - 酒店业务较去年下降29.2%，剔除特殊因素后接近去年水平 [31] - 房地产板块较去年增长26.9%，主要因成本降低；电信板块增长41%，主要因IFRS 16实施成本，收入与去年基本持平 [31] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司各业务专注战略，如PBC出售以色列的两家购物中心，筹集近5亿美元，未来将继续优化投资组合 [45] - 对于IDB的债务，计划出售旅游公司股份、进行IPO，出售拉斯维加斯房地产资产及CLAL股份，以获取资金偿还未来两年债务，之后再决定资本结构调整 [38][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 未提及相关内容 其他重要信息 - 公司努力满足集中度法规，处置Gav - Yam股份，失去控制权；将Mehadrin股份作为股息分配，股东变为DIC [17][18] - 以色列业务任命新CEO，管理团队就位 [19] - 因监管要求，公司出售CLAL股份，目前经济权益为15.6%（直接持股8.5%，通过掉期持股7.1%），市场价值仅为账面价值的53% [20] - IDB以CLAL股份为抵押发行新债券，筹集2.36亿谢克尔，收益率4.7%；DIC用部分流动性回购债券，获利近1亿谢克尔 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: IDB到2022年12月的再融资策略，以及是否计划通过阿根廷子公司为其提供资金 - IDB的债务主要是2022 - 2025年到期的债券，公司计划出售旅游公司股份、进行IPO，出售拉斯维加斯房地产资产及CLAL股份，以获取未来两年的资金；之后再决定资本结构调整 [38][39] - 目前公司在以色列对IDB的唯一承诺是已签署的2.1亿谢克尔协议，已出资2000万美元，剩余承诺为4000万美元 [40][42]

业绩总结 - 2020年上半年，阿根廷业务中心的净结果为-1.4亿阿根廷比索，相较于2019年上半年的-8.1亿阿根廷比索有所改善[1] - 调整后的EBITDA在2020年上半年为34亿阿根廷比索，同比下降5%[1] - 2020年上半年，阿根廷业务中心的总收入为80.19亿阿根廷比索，同比下降8.9%[9] - 2020年上半年，公司的净收入为-3.165亿阿根廷比索，同比下降53.2%[9] - 2020年上半年，公司的总成本和费用为-46.15亿阿根廷比索，同比下降4.3%[9] - 2020年上半年，公司的净财务结果为-70.49亿阿根廷比索，同比下降86.6%[9] 用户数据 - 阿根廷购物中心的销售额在2020年上半年下降了18.7%，从2019年的32.6亿阿根廷比索降至26.5亿阿根廷比索[10] - 以色列业务中心的总收入在2020年上半年为347.67亿阿根廷比索，同比增长12.4%[9] - 以色列电信收入在2020年上半年增长了41.0%，从2019年的44.67亿阿根廷比索增至62.99亿阿根廷比索[11] - 以色列业务中心的房地产收入在2020年上半年增长了26.8%，从2019年的19.37亿阿根廷比索增至24.56亿阿根廷比索[11] 财务状况 - 阿根廷2020年上半年净利息损失为-2,636百万阿根廷比索，较2019年上半年的-2,452百万阿根廷比索增加7.5%[12] - 阿根廷2020年上半年净外汇损失为-4,347百万阿根廷比索，较2019年上半年的-2,327百万阿根廷比索增加86.8%[12] - 阿根廷2020年上半年金融资产和负债的公允价值变动损失为-120百万阿根廷比索，较2019年上半年的1,276百万阿根廷比索下降109.4%[12] - 阿根廷2020年上半年其他金融结果为-152百万阿根廷比索，较2019年上半年的305百万阿根廷比索下降149.9%[12] - 2020年上半年公司总净金融结果为-14,829百万阿根廷比索，较2019年上半年的-10,241百万阿根廷比索增加44.8%[12] - 公司截至2019年12月31日的总债务为368.7百万美元，净债务为367.5百万美元[15] - 短期债务为20.7百万美元，2020年系列债务到期时间为2020年7月和8月[15] - 公司2020年财年的债务摊销计划显示，2020年为26.6百万美元，2021年为306.8百万美元，2022年为35.3百万美元[16] 其他信息 - 阿根廷2020年上半年通货膨胀调整为206百万阿根廷比索，较2019年上半年的-579百万阿根廷比索改善135.6%[12] - 公司在2020年上半年经历了111.2%的净外汇损失增长[12]