业绩总结 - IRSA的调整后EBITDA为141百万美元[20] - 2022年第二季度的整体出租率为89.1%[21] - 2022年第二季度的租金为每平方米24.9美元[25] - IRSA的租赁EBITDA在2021年达到165百万美元，较2019年增长了66%[45] - IRSA的净资产价值为2,390百万美元，贷款价值比（LTV）为21.0%[42] - IRSA的净债务在2021年12月31日为501百万美元，较2020年下降34%[46] - IRSA的债务偿还计划显示，2022财年的偿还金额为427.7百万美元[47] 用户数据 - IRSA在阿根廷的租赁组合超过500,000平方米的可租用面积（GLA）[8] - IRSA的开发物业约为20百万平方米的优质土地储备[8] - IRSA在购物中心市场的市场份额为67%[14] - 办公楼组合的GLA为109,800平方米，市场份额为10%[14] 未来展望 - "Costa Urbana"项目的建设能力约为895,000平方米，将推动IRSA未来15至20年的增长[29] - 合并将简化结构，提高流动性，并消除潜在的利益冲突[38] 并购与合并 - IRSA与IRCP的合并提案获得99.88%和94.57%的股东投票支持，合并自2021年7月1日起生效[34] - 合并后，IRSA的流通股将从658,712,382股增加至810,870,597股，新增发行152,158,215股[36] 市场表现 - IRSA在过去130年中保持了良好的交易记录，且在阿根廷房地产市场中处于领先地位[34] - IRSA的资本市场记录显示，已发行超过180亿美元的债务[48] - IRSA的租赁资产估值在2021年持续增长，显示出强劲的市场表现[40]

公司基本信息 - 公司财政年度为第79年，始于2021年7月1日[4] - 公司注册编号为213036，章程于1943年6月23日在商业公共登记处注册[5][7] 公司资本与股权结构 - 公司资本为8.10870597亿股，普通股认购、发行和实收面值为8.11亿阿根廷比索[7] - 母公司直接和间接持有的普通股为4.34263359亿股，在股东权益中的投票权占比为53.68%[8][9] - 2021年12月22日，公司批准通过与IRSA Propiedades Comerciales S.A.吸收合并增加资本1.52158215亿阿根廷比索[11] - 2021年11月行使的5181份认股权证相关的增资和股份发行正在“Inspección General de Justicia”登记中[11] 公司资产负债情况 - 2021年12月31日非流动资产总计266.792亿，流动资产总计21.523亿，总资产为288.315亿[18] - 2021年6月30日非流动资产总计251.552亿，流动资产总计16.769亿，总资产为268.321亿[18] - 2021年12月31日股东权益总计124.709亿，负债总计163.606亿[18] - 2021年6月30日股东权益总计99.633亿，负债总计168.688亿[18] - 截至2021年7月1日股东权益为996.33亿美元，截至2021年12月31日为1247.09亿美元[26] - 2020年7月1日，股东权益总额为22.1886亿美元[32] - 2020年，公司亏损及其他综合损失共计1.4051亿美元[32] - 截至2020年12月31日，股东权益总额为13.9292亿美元[32] - 2020年，因分配结果、股息分配等事项对股东权益产生不同影响，如分配结果使相关储备金增加2.0611亿美元，股息分配使股东权益减少87500万美元等[32] - 2020年，因控制权丧失使股东权益减少7.5299亿美元[32] - 截至2021年12月31日，股东权益为117,150百万，较2021年6月30日的74,787百万增长约56.64%[168] - 2020年6月30日股东权益为10.1302亿，2020年12月31日为10.6617亿[180] 公司经营业绩 - 六个月内，2021年12月31日营收为110.51亿美元，2020年12月31日为74.73亿美元[21] - 六个月内，2021年12月31日毛利润为68.35亿美元，2020年12月31日为35.05亿美元[21] - 三个月内，2021年12月31日投资性房地产公允价值调整净收益为296.07亿美元，2020年12月31日为亏损264.92亿美元[21] - 六个月内，2021年12月31日运营利润为265.11亿美元，2020年12月31日为139.45亿美元[21] - 六个月内，2021年12月31日所得税前利润为307.77亿美元，2020年12月31日为150.34亿美元[21] - 六个月内，2021年12月31日持续经营业务当期利润为255.20亿美元，2020年12月31日为89.90亿美元[21] - 归属于母公司股东的基本每股收益，2021年12月31日为31.80美元，2020年12月31日为亏损1.53美元[22] - 归属于母公司股东的摊薄每股收益，2021年12月31日为28.87美元，2020年12月31日为亏损1.53美元[22] - 2021年下半年，公司收入为11,051，成本为4,216，毛利润为6,835，运营利润为26,511，可报告资产为288,315，可报告负债为163,606，净可报告资产为124,709[77] - 2020年下半年，公司收入为7,473，成本为3,968，毛利润为3,505，运营利润为13,945，可报告资产为302,078，可报告负债为162,788，净可报告资产为139,290[77] - 2021年下半年收入为7,658百万，较2020年下半年的3,143百万增长约143.65%；2021年第四季度收入为4,230百万，较2020年第四季度的1,924百万增长约120%[171] - 2021年下半年毛利润为4,806百万，较2020年下半年的1,249百万增长约284.79%；2021年第四季度毛利润为2,704百万，较2020年第四季度的992百万增长约172.58%[171] - 2021年下半年投资性房地产公允价值调整净收益为23,767百万，较2020年下半年的7,008百万增长约239.14%；2021年第四季度为29,349百万，而2020年第四季度为 - 5,221百万[171] - 2021年下半年运营利润为26,428百万，较2020年下半年的6,727百万增长约292.87%；2021年第四季度为30,496百万，而2020年第四季度为 - 5,551百万[171] - 2021年下半年净利润为25,375百万，较2020年下半年的939百万增长约2602.34%；2021年第四季度为25,664百万，而2020年第四季度为 - 13,156百万[171] - 2021年12月31日基本每股收益为31.37，2020年12月31日为1.63；2021年第四季度为31.72，2020年第四季度为 - 22.88[171] - 2021年12月31日摊薄每股收益为28.48，2020年12月31日为1.63；2021年第四季度为28.80，2020年第四季度为 - 22.88[171] - 2021年和2020年期间利润分别为253.75亿和9.39亿[185] 公司现金流情况 - 2021年12月31日，公司持续经营活动产生的净现金为46.92亿美元，2020年为29.13亿美元[38] - 2021年12月31日，公司投资活动产生的净现金为63.69亿美元，2020年为770.49亿美元[38] - 2021年12月31日，公司融资活动使用的净现金为60.94亿美元，2020年为588.97亿美元[38] - 2021年和2020年六个月期间经营活动净现金流分别为30.54亿和 - 4700万[185] - 2021年和2020年六个月期间投资活动净现金流分别为35.87亿和10.47亿[185] - 2021年和2020年六个月期间融资活动净现金流分别为 - 48.06亿和 - 49.03亿[185] - 2021年和2020年期末现金及现金等价物分别为26.65亿和8000万[186] 公司业务线数据 - 截至2021年12月31日，公司运营14个购物中心，面积335,279平方米，7个高级办公室，面积109,859平方米[42] - 2021年8月2日，公司出售位于Hudson的房地产地块，交易价格为60万美元[58] - 2021年8月9日，公司出售Mariano Acosta地块，总价70万美元，签约时收到50万美元[59] - 2021年11月2日，公司出售Catalinas Tower大楼部分楼层及停车位，交易价格约31.97亿阿根廷比索，折合900万美元[61][62] - 2021年12月21日，公司出售Libertador Building 498的33个停车位，价值80万美元[64] - 2021年11月19日，Condor出售美国15家酒店组合，金额3.05亿美元，公司获特别股息约2530万美元[66][67] - 2021年下半年，购物中心业务收入为5,991，成本为582，毛利润为5,409，运营亏损为1,345[81] - 2020年下半年，购物中心业务收入为2,933，成本为441，毛利润为2,492，运营亏损为5,976[85] - 2021年下半年，投资性房地产公允价值调整净收益为22,450，主要受宏观经济条件变化影响，如预计收入增长率变化、汇率转换、折现率提高等[81] - 2021年下半年，因通胀调整，购物中心有10,387从“公允价值调整净收益”重分类至“通胀调整”[83] - 截至2021年12月31日的六个月内，办公楼和其他租赁物业实际价值下降0.67%[84] - 截至2021年12月31日六个月及2021年6月30日年度，集团对联营企业和合营企业的投资期末余额分别为12,256和14,644[87] - 截至2021年12月31日，集团对New Lipstick、BHSA、Condor等联营企业的持股比例分别为49.96%、29.91%、21.70%等[88] - 截至2021年12月31日六个月及2021年6月30日年度，集团投资性房地产期末公允价值分别为238,739和220,590[91] - 2021年12月31日和2020年12月31日，集团租赁和服务收入分别为9,543和6,319[92] - 公司位于布宜诺斯艾利斯市的约70公顷物业获批开发，建设容量约89.5万平方米[96][97] - 公司将50.8公顷物业用于公共用途，占总面积约71%，并将现金200万美元和300万张主权债券（AL35）等捐赠[98] - 公司将负责物业基础设施和道路工程，投入最多4000万美元用于公共空间建设及维护[99] - 截至2021年12月31日，该物业公允价值约3.6亿美元[101] - 截至2021年12月31日六个月及2021年6月30日年度，集团物业、厂房及设备期末账面净值分别为6,009和4,993[102] - 截至2021年12月31日六个月及2021年6月30日年度，集团交易性房地产期末余额分别为2,096和2,117[104] - 截至2021年12月31日六个月和2021年6月30日一年，集团无形资产成本分别为3965和127288，净账面价值分别为2669和50265[105] - 截至2021年12月31日和2021年6月30日，集团使用权资产分别为949和977，折旧费用分别为35和2252[106] - 截至2021年12月31日，集团金融资产总计25749，其中摊销成本计量的为13958，公允价值计量的为7078[107] - 截至2021年12月31日，集团金融负债总计72678，其中摊销成本计量的为67811，公允价值计量的为33[108] - 截至2021年6月30日，集团金融资产总计22267，其中摊销成本计量的为10079，公允价值计量的为6178[108] - 截至2021年6月30日，集团金融负债总计82720，其中摊销成本计量的为78308，公允价值计量的为69[108] - 截至2021年12月31日和2021年6月30日，集团3级金融工具余额分别为0和58[112] - 截至2021年12月31日和2021年6月30日，集团贸易及其他应收款分别为13053和13636[113] - 截至2021年12月31日和2021年6月30日，集团坏账准备分别为887和1025[113] - 2021年12月31日无形资产摊销费用在“成本”中确认11阿根廷比索，在“一般及行政费用”中确认44阿根廷比索[105] - 2021年和2020年截至12月31日的六个月内，公司持续经营业务税前净现金分别为4799和2964，终止经营业务税前净现金分别为0和4033[114] - 2021年12月31日和6月30日，公司贸易及其他应付款分别为8149和7817[115] - 2021年12月31日和6月30日，公司借款总额分别为64496和74834，公允价值分别为62794和71105[117] - 2021年8月26日，公司在当地市场发行5810万美元不可转换票据，固定利率3.9%[118] - 2021年11月25日，公司提前赎回2022年1月21日到期的VII系列票据，赎回价格为面值的100%加应计未付利息[119] - 2021年截至12月31日的六个月和截至6月30日的年度，公司准备金期末总额分别为1792和314[121] - 2021年和2020年12月31日，公司当期所得税分别为 - 779和15，递延所得税分别为 - 4478和

财务数据和关键指标变化 - 公司合并IRSA和IRCP后首份财报显示，6个月期收益为255亿阿根廷比索，去年同期亏损17亿阿根廷比索 [25] - 公允价值变动收益224亿阿根廷比索，去年约140亿阿根廷比索，主要因Costa Urbana项目获批，土地价值从2.1亿美元重估至3.6亿美元 [26] - 净财务收益43亿阿根廷比索，主要因阿根廷汇率变动，比索实际升值11%，产生60亿阿根廷比索净外汇差异收益，净利息损失减少25% [32] - 所得税确认45亿阿根廷比索递延税，与土地重估有关 [27] - 官方汇率下净债务降至5.01亿美元，目标降至4.7亿美元，净资产价值达19亿美元，贷款价值比为21% [34] - 合并后IRSA未偿股份将从6.58亿股增至8.101亿股 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 购物中心 - Alto Palermo扩建后总可出租面积达33.5万平方米，空置部分剔除后出租率可达95%，与上季度持平，低于疫情前95%水平 [11][12] - 同店销售额实际增长7.6%，高于疫情前水平，访客量仍在恢复中 [13] - 6个月调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）达43亿阿根廷比索，同比大幅回升227%，但仍低于疫情前55亿阿根廷比索水平 [28] - 上季度美元计价EBITDA达2510万美元，恢复良好 [31] 办公楼 - 持有面积约10.9万平方米，与上季度基本持平，每平方米租金稳定在25美元，出租率降至76.7% [15][16] - 去年出售Boston Tower和Bouchard Tower，今年出售200 Della Paolera 4层，获120万美元，平均每平方米8600美元，该楼还有20层2.4万平方米待售 [17] - 6个月EBITDA按比索计低于去年，受空置率上升和楼层出售影响；按美元计与去年基本持平，出售部分原产生160万美元EBITDA，新面积产生290万美元，空置造成160万美元差异，租金下降造成50万美元减少 [29][31] 酒店 - 布宜诺斯艾利斯酒店入住率仍低，为36%；Llao Llao酒店恢复良好，但受部分客房改造影响 [18] - 与去年相比有所恢复，但仍远低于疫情前水平 [30] 销售与开发 - 今年仅出售办公楼4层，去年出售一栋整楼和另一栋半栋楼 [30] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 合并IRSA和IRCP，整合业务，节省运营和税务成本 [5] - 业务分为租赁、开发和金融三个板块，租赁板块涵盖购物中心、办公楼和酒店；开发板块以Costa Urbana项目和其他综合用地为主；金融板块持有Banco Hipotecario 30%股份 [9] - 出售Condor股份，基本退出国际市场，仅保留少量海外资产 [10] - 购物中心方面，计划用小租户填补大租户留下的空间，提升出租率 [12] - 办公楼方面，持续出售部分楼层，若价格合适会继续出售，同时看好优质办公楼未来出租情况 [17][59] - 酒店业务期待随着旅游限制解除，入住率逐步恢复 [18] - Costa Urbana项目获批，将推动公司未来增长，项目将分阶段开发，预计未来2年不会有大规模资本支出，今年需向市政府支付约300万美元，未来2 - 5年需投入约4000万美元用于基础设施和道路建设 [20][45][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为今年是特殊一年，全球流动性转向大宗商品的周期将对公司市场产生积极影响 [6] - 对Costa Urbana项目获批感到非常满意，认为这是公司过去20年的重大成果，将推动公司未来10 - 20年的增长 [20][61] - 认为公司已度过疫情影响，随着运营恢复正常，购物中心将产生良好现金流，酒店业务也在恢复，对公司未来前景持乐观态度 [62] 其他重要信息 - 合并IRSA和IRCP的交易已获股东批准，IRSA通过率为99.88%，IRCP为94.57%，已向美国证券交易委员会（SEC）和当地证券委员会（CNV）提交最终合并协议，预计未来2 - 3个月完成股份交换 [7] - 土地重估产生的递延税不会产生即时现金税影响，若出售土地可通过再投资新项目递延纳税 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过去12个月EBITDA 8350万美元在购物中心、办公楼、酒店和销售开发业务间的细分情况 - 购物中心约5470万美元，办公楼1840万美元，酒店250万美元，销售与开发1160万美元 [37] 问题2: Costa Urbana项目重估的税务影响 - 物业重估和投资性房地产公允价值变动不产生税务或现金影响，仅需确认递延税，出售时若再投资新项目可递延纳税 [39] 问题3: Costa Urbana项目何时开始投入资金开发、是否有总体规划、是否选定合作伙伴及融资方式 - 项目获批前团队主要精力在获批上，后续需确定开发方式，项目将分阶段进行，预计未来2年不会有大规模资本支出，今年需向市政府支付约300万美元，未来2 - 5年需投入约4000万美元用于基础设施和道路建设，后续会公布相关进展 [44][46] 问题4: Costa Urbana项目土地重估至6.95亿美元的原因 - 土地账面价值从2.1亿美元增至3.6亿美元，主要因获批后有近90万平方米的建设容量，重估考虑了建设容量对土地价值的影响，采用每平方米约400美元的保守地价 [52][53] 问题5: 1、2月购物中心和办公楼销售、客流量和出租率与2021年相比有无显著变化，Omicron变种是否有显著影响 - 12月销售额大幅增长，1、2月是阿根廷假期，且Omicron变种导致病例增加，可能对销售有影响，具体情况需等3月数据公布 [54] 问题6: 是否用Condor清算所得资金按蓝筹互换汇率偿还债务 - 12月数据未包含该影响，Condor清算所得仍以现金形式持有 [55] 问题7: Suipacha大楼的潜在出售价格及疫情后办公楼市场预期，Zetta大楼出租率提高8.7个百分点，如何看待租赁活动 - 不会透露潜在交易价格，若达成交易将公布；预计办公楼市场受企业调整办公规模影响的情况已过去，未来出租率有望改善，优质办公楼租金稳定在每平方米25 - 30美元，受影响较小，B级及以下建筑受影响较大 [56][57] 问题8: 未来季度是否会继续出售办公楼楼层 - 通常不提供此类交易指引，若每平方米售价合适会继续出售，以较低成本建造新楼更合理，会继续执行该策略 [59]

公司基本信息 - 公司本财年为第79个财年，始于2021年7月1日[4] - 公司成立于1943年，1991年起在阿根廷从事多元化房地产活动[47] - 公司成立于1943年，自1991年起主要从事阿根廷房地产资产的管理[179] - 公司主要子公司包括IRSA CP、Tyrus和Efanur，主要联营公司包括BHSA[196] 公司资本与股权结构 - 公司资本为658,707,201股，普通股认购、发行和实收面值为6.59亿阿根廷比索[10] - 母公司直接和间接持有的普通股为408,746,837股，在股东权益中的投票权占比为62.22%[13][14] - 截至财报发布日，公司直接和间接持有Condor 3191213股普通股，占总股本21.7%[66] 财务报表编制相关 - 财务报表编制需管理层进行估计和评估，实际结果可能与估计不同[59] - 财务报表应与年度财报附注5一起阅读，自年末以来集团风险管理及政策无变化[74] - 编制财务报表时采用的会计政策与2021年6月30日年度财务报表一致[189] 资产相关数据变化 - 截至2021年9月30日，非流动资产总计22.1796亿，较6月30日的22.8247亿有所减少[22] - 截至2021年9月30日，流动资产总计1.5308亿，较6月30日的1.5216亿略有增加[22] - 截至2021年9月30日，总资产为23.7104亿，较6月30日的24.3463亿有所下降[22] - 截至2021年9月30日，集团对关联公司和合资企业投资期末余额为13608，较期初增加321[82] - 截至2021年6月30日，集团对关联公司和合资企业投资期末余额为13287，较期初减少108807[82] - 截至2021年9月30日三个月及2021年6月30日年度，集团物业、厂房及设备成本分别为11208阿根廷比索和11111阿根廷比索，净账面价值分别为4521阿根廷比索和4531阿根廷比索[97] - 截至2021年9月30日三个月及2021年6月30日年度，集团交易性房地产期末总额分别为1928和1922[98] - 截至2021年9月30日三个月及2021年6月30日年度，集团无形资产净账面价值分别为2480和2623[99] - 截至2021年9月30日和6月30日，集团使用权资产分别为871和886[100] - 截至2021年9月30日，公司金融资产总计19,944，金融负债总计72,581；截至2021年6月30日，金融资产总计20,204，金融负债总计75,055[101][102] - 截至2021年9月30日，三级金融工具投资余额为54，6月30日为52[105] - 截至2021年9月30日，贸易应收款为4,466，其他应收款为8,175；6月30日贸易应收款为4,089，其他应收款为8,284[106] - 截至2021年9月30日，贸易应付款为5,333，其他应付款为2,121；6月30日贸易应付款为5,357，其他应付款为1,736[109] - 截至2021年9月30日和6月30日，集团借款总额分别为65,082和67,900[110] - 截至2021年9月30日和2021年6月30日，集团准备金分别为248和286[112] - 截至2021年9月30日和6月30日，关联方交易余额总计分别为2600和3494[124] - 截至2021年9月30日和6月30日，外币资产总计分别为10242和10795，外币负债总计分别为56745和58673[131] - 截至2021年9月30日，公司非流动资产为119,967百万阿根廷比索，流动资产为2,122百万阿根廷比索，总资产为122,089百万阿根廷比索[158] - 截至2021年9月30日的三个月和2021年6月30日的年度，公司子公司、联营公司和合营企业投资期初金额分别为76,840和108,762，期末金额分别为75,941和76,840[199] 负债相关数据变化 - 截至2021年9月30日，非流动负债总计12.6629亿，较6月30日的12.8868亿有所减少[22] - 截至2021年9月30日，流动负债总计2.1251亿，较6月30日的2.4192亿有所减少[22] - 截至2021年9月30日，总负债为14.788亿，较6月30日的15.306亿有所下降[22] 股东权益相关数据变化 - 截至2021年9月30日，股东权益总计8.9224亿，较6月30日的9.0403亿有所减少[22] - 2021年7月1日股东权益总额90403百万，9月30日为89224百万[31] - 2020年7月1日至9月30日公司股东权益从20.1329亿变为14.2926亿[37] - 2021年6月30日股东权益为6.786亿美元，9月30日为6.7089亿美元[166] - 2020年6月30日股东权益为9.1919亿美元，9月30日为10.8153亿美元[171] - 2021年9月30日其他储备金为3.2337亿美元，2020年9月30日为1.4928亿美元[167][172] - 2021年第三季度其他储备金因其他综合亏损减少1620万美元，因非控股股东权益变动增加200万美元[167] - 2020年第三季度其他储备金因其他综合亏损减少5643万美元，因非控股股东权益变动增加9035万美元[172] - 2021年9月30日库藏股成本为2.79亿美元，2020年9月30日为2.79亿美元[167][172] - 截至2021年9月30日，公司股东权益为67,089百万阿根廷比索，负债为55,000百万阿根廷比索[158] 营收、利润及亏损相关数据变化 - 2021年9月30日三个月营收4382百万，2020年同期为2453百万[26] - 2021年9月30日三个月毛利润2628百万，2020年同期为780百万[26] - 2021年9月30日三个月运营亏损4689百万，2020年同期运营利润35856百万[26] - 2021年9月30日三个月所得税前亏损3480百万，2020年同期利润34601百万[26] - 2021年9月30日三个月持续经营业务亏损1014百万，2020年同期利润22468百万[26] - 2021年9月30日基本每股亏损0.91，2020年同期每股盈利17.53[27] - 2021年9月30日其他综合亏损164百万，2020年同期为13223百万[26] - 2021年9月30日归属于母公司股东的综合亏损762百万，2020年同期综合收入4443百万[26] - 2020年7 - 9月公司当期利润为1.2716亿，其他综合损失为1.3223亿[37] - 2021年第三季度，公司收入3430，成本745，毛利润2685，运营亏损4774，报告资产217894，报告负债0，净报告资产217894[76] - 2020年第三季度，公司收入1857，成本993，毛利润864，运营利润37158，报告资产282110，报告负债0，净报告资产282110[77] - 2021年第三季度阿根廷运营中心总营收3430，总成本745，总毛利润2685，运营亏损4774，部门亏损4854[79] - 2020年第三季度阿根廷运营中心总营收1857，总成本993，总毛利润864，运营利润37158，部门利润36438[81] - 2021年9月30日，租金和服务收入3909，直接运营费用1417，开发报销/费用32[91] - 2020年9月30日，租金和服务收入1989，直接运营费用996，开发报销/费用26[91] - 2021年9月30日，投资性房地产公允价值调整净实现收益122，净未实现收益 - 6616；2020年9月30日分别为8163和28565[91] - 2021年9月30日，Casona Hudson、Merlo Plot和Mariano Acosta Plot销售分别为18阿根廷比索、55阿根廷比索和49阿根廷比索；2020年9月30日，Boston Tower和Bouchard 710销售分别为2732阿根廷比索和5431阿根廷比索[96] - 2021年第三季度公司亏损1,014，2020年同期盈利12,716[107] - 2021年第三季度和2020年第三季度，集团收入分别为4,382和2,453[118] - 2021年9月30日和2020年9月30日，集团费用分别为2,829和3,341[120] - 2021年9月30日和2020年9月30日，集团销售商品和提供服务成本分别为1,754和35,230[121] - 2021年第三季度和2020年第三季度，集团其他经营净结果分别为252和16[122] - 2021年第三季度和2020年第三季度，集团财务净结果分别为1,364和 - 1,480[123] - 2021年和2020年第三季度终止经营业务亏损分别为0和9752[134] - 2020年第三季度终止经营业务收入为41357，成本为-33557，毛利润为7800[134] - 2020年第三季度终止经营业务归属于母公司股东的每股亏损基本和摊薄均为-13.39[134] - 2021年第三季度，公司收入为41百万阿根廷比索，成本为51百万阿根廷比索，净亏损604百万阿根廷比索[161] - 2021年第三季度，公司每股基本亏损为0.92阿根廷比索，使用656,700,315股计算，2020年9月30日每股收益为19.47阿根廷比索[161][162] - 2021年第三季度公司亏损6040万美元，其他综合亏损1620万美元[166] - 2020年第三季度公司盈利1.2789亿美元，其他综合亏损5643万美元[171] 现金流量相关数据变化 - 2021年和2020年9月30日止三个月持续经营活动产生的净现金分别为16.53亿和17.3亿[43] - 2021年和2020年9月30日止三个月投资活动产生的净现金分别为 - 2.05亿和63.187亿[43] - 2021年和2020年9月30日止三个月融资活动使用的净现金分别为1.048亿和41.387亿[43] - 2021年和2020年9月30日止三个月现金及现金等价物净增加分别为4000万和2.6925亿[43] - 2021年第三季度持续经营活动税前净现金为1,659，2020年同期为1,735；2020年第三季度已终止经营活动税前净现金为3,667，2021年无[107] - 2021年第三季度非现金交易中，股份分红575，因借款增加投资性房地产117；2020年相关交易涉及金额有增租使用权37等[108] - 2021年9月30日经营活动净现金流为-2300万美元，2020年同期为590500万美元[176] - 2021年9月30日投资活动净现金流为21800万美元，2020年同期为38000万美元[176] - 2021年9月30日融资活动净现金流为-18000万美元，2020年同期为-988100万美元[176] - 2021年9月30日现金及现金等价物净增加1500万美元，2020年同期为减少359600万美元[176] - 2021年9月30日现金及现金等价物期末余额为59500万美元，2020年同期为2100万美元[176] 公司重大事件 - 2021年9月17日至25日，30741份认股权证被行使并发行了相应股份[32] - 2020年9月25日法院裁定IDBD破产清算，其结果计入2020年9月30日的终止经营业务[48] - 2021年8月2日，子公司IRSA CP出售位于Hudson的房地产地块，交易价格为0.6美元[62] - 2021年8月9日，出售Mariano Acosta地块，总价0.7美元，签票时收到0.5美元，签契约时收0.2美元[63] - 2021年8月9日，出售Merlo地块，总价0.7美元，签票时收到0.5美元，签契约时收0.2美元[64] - IRSA与IRSA CP拟合并，吸收合并生效日期为2021年7月1日

财务数据和关键指标变化 - 本季度公司净亏损，归属于控股股东的亏损为6亿阿根廷比索，去年同期盈利127亿阿根廷比索 [17] - 本季度公允价值变动损失65亿阿根廷比索，去年同期收益367亿阿根廷比索，2020财年收益188亿阿根廷比索 [19] - 净财务结果收益13亿阿根廷比索，去年亏损14亿阿根廷比索 [30] - 净外汇收益28亿阿根廷比索，去年轻微亏损1300万阿根廷比索 [30] - 净资产价值约12亿美元，贷款价值比为21.9% [32] - 目前净债务为3.316亿美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 购物中心 - 运营面积略有增加，入住率为89.6%，排除Falabella影响后为94.3% [8] - 租户销售额较去年增长322%，较2020财年实际下降10.7% [9] - 调整后EBITDA收益15亿阿根廷比索，较上一年经通胀调整后低35% [24][25] 办公楼 - 投资组合面积稳定在11.4万平方米，入住率降至78.9%，平均租金降至每平方米25美元 [10] - 去年底收入660万美元，本季度收入630万美元 [28][29] - 调整后EBITDA与上一年相似，较2020年低35% [25] 酒店 - 本季度产生7900万阿根廷比索的正向现金流，但仍受疫情影响 [27] 销售与开发 - 本季度无重大进展 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度阿根廷通胀率为9%，官方汇率贬值3%，蓝筹股掉期贬值7% [20][21][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行向优质资产转移的战略，适时出售楼层并开发新建筑 [13] - 公司提出与IRCP的合并提案，已获两家公司董事会批准，待股东大会通过 [7][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为购物中心和酒店租赁业务正在复苏，办公楼租金和入住率略有下降，但流动性高且售价强劲 [4] - 公司对Costa Urbana项目获批充满期待，认为该项目将促进建设和经济活动 [14][16] - 公司对未来持乐观态度，希望合并提案获批，认为这将降低成本、提高结构效率 [39] 其他重要信息 - 公司出售了200 Della Paolera大楼的三层，面积3582平方米，售价每平方米8950美元，收款3200万美元 [13] - Costa Urbana项目已获市议会第一阶段批准，公众听证会已结束，等待最终批准 [14][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司合并后节省了多少钱？公司是否仍在以色列投资，是否计划在阿根廷以外投资？ - 合并将简化公司结构、增加流动性、消除潜在利益冲突，还能产生协同效应和成本效益，预计节省约100万美元成本，并带来税收效率 [36] - 公司去年9月宣布对以色列投资进行脱合并，目前无相关权益短期内因阿根廷的情况和资本限制，不太可能在国外找到投资机会 [37]

财务信息通胀调整 - 公司自2018年7月1日起按IAS 29对财务信息进行通胀调整[592] 宏观经济数据 - 2021财年阿根廷GDP增长17.9%，2020财年收缩19.1% [595][597] - 2021财年阿根廷IPIM通胀率65.1%，CPI通胀率50.2% [595][602] - 2021年6月30日，阿根廷失业率为9.6%，低于2020年的13.1% [597] - 截至年报发布日，阿根廷已接种超6430万剂新冠疫苗，超2440万人完全接种，占总人口约54% [600] 公司业务模式及影响因素 - 公司购物中心租户租金为月基础租金与月总销售额3%-12%中的较高者 [606] - 公司业务受季节性影响，夏季假期销售额最低，冬季假期和圣诞节最高 [607] - 公司大部分美元债务按固定利率计息，利率上升会增加融资成本 [608] - 公司部分债务和写字楼租金以美元计价，比索贬值会增加债务和违约风险 [610][611] 疫情对公司业务的影响 - 2021财年第四季度，布宜诺斯艾利斯大都市区购物中心4月16日至6月11日暂停运营，疫情对该财年最后几个月收入的影响为40.3%[617] - 2020年3月20日至2021年7月12日，公司直接或间接拥有的拉鲁尔、布宜诺斯艾利斯和埃斯特角城会议中心以及竞技场体育场关闭[632] - 布宜诺斯艾利斯的利伯塔多尔和洲际酒店自2020年12月开始运营，但入住率较低；巴里洛切的拉奥劳度假村在第四季度凭借国内旅游实现了平均入住率[632] 公司物业资产变动 - 2019年6月30日结束的年度，公司办公物业组合纳入泽塔大楼，可出租总面积32,173平方米[620] - 2020年6月30日结束的年度，公司将位于布宜诺斯艾利斯的德拉·保莱拉大楼作为投资性房地产，可出租总面积35,208平方米[621] - 2021年4月29日，公司在布宜诺斯艾利斯的新办公开发项目开业，公司拥有该建筑80%的所有权（28,000平方米）[621] - 2018年7月11日，公司收购了面积为147,895平方米、约40,000平方米可出租面积的麦芽厂地块[624] - 2019财年，公司购物中心业务面积减少11,875平方米，原因是布宜诺斯艾利斯设计中心的特许权于2018年11月到期[625] 公司整体财务数据 - 2021财年公司收入为1.36亿美元（129.78亿比索），成本为6900万美元（65.64亿比索），毛利润为6700万美元（64.14亿比索）[631] - 本年度总利润/（亏损）为4.9885亿美元[633] - 本年度总综合收益/（亏损）为7.017亿美元[633] - 2021年6月30日止财年，总资产为222.782亿美元[634] - 2021年6月30日止财年，股东权益为82.724亿美元[635] - 2021年6月30日止财年，总负债为140.058亿美元[635] - 持续经营业务的利润/（亏损）为2.7879亿美元[633] - 终止经营业务的利润/（亏损）为2.2006亿美元[633] - 经营活动产生的净现金为3.0671亿美元[633] - 投资活动产生的净现金为 - 4.586亿美元[633] - 融资活动产生的净现金为 - 0.9256亿美元[633] - 2021财年基本每股普通股持续经营净亏损为0.41美元，2020年为52.02美元[636] - 2021财年折旧和摊销为6.42亿美元，2020年为7.16亿美元[636] - 2021财年资本支出为26.93亿美元，2020年为167.18亿美元[636] - 2021财年营运资金为 - 82.15亿美元，2020年为936.25亿美元[636] - 2021财年流动比率为0.63，2020年为1.43[636] - 2021财年股东权益与总负债比率为0.59，2020年为0.24[636] - 2021财年非流动资产与总资产比率为0.94，2020年为0.67[636] - 2021财年支付股息为2.587亿美元，2020年为3.33亿美元[636] - 2021财年6月30日，集团运营收入为129.78亿阿根廷比索，2020年为212.63亿阿根廷比索[647] - 2021财年6月30日，集团运营亏损为59.49亿阿根廷比索，2020年运营利润为58.051亿阿根廷比索[647] - 截至2021、2020和2019年6月30日，投资联营企业负权益净额分别为7阿根廷比索、26阿根廷比索和13006阿根廷比索[650] - 2021年6月30日总营收为129.78亿阿根廷比索，较2020年6月30日的212.63亿减少82.85亿[659] - 2021年6月30日总成本为65.64亿阿根廷比索，较2020年6月30日的88.72亿减少23.08亿[659] - 2021年6月30日总毛利润为64.14亿阿根廷比索，较2020年6月30日的123.91亿减少59.77亿[659] - 2021年6月30日投资性房地产公允价值调整净亏损为77.7亿阿根廷比索，较2020年6月30日的506.64亿减少584.34亿[659] - 2021年6月30日运营亏损为59.49亿阿根廷比索，较2020年6月30日的580.51亿减少640亿[659] - 2021年6月30日可报告资产为2227.82亿阿根廷比索，较2020年6月30日的9420.54亿减少7192.72亿[659] - 2021年6月30日可报告负债为140.058亿阿根廷比索，较2020年6月30日的757.826亿减少617.768亿[659] 阿根廷运营中心财务数据 - 2021财年阿根廷运营中心总营收101.14亿阿根廷比索，总成本34.55亿阿根廷比索，运营亏损5.736亿阿根廷比索，部门亏损9.724亿阿根廷比索[651] - 2020财年阿根廷运营中心总营收167.31亿阿根廷比索，总成本41.01亿阿根廷比索，运营利润58.486亿阿根廷比索，部门利润69.07亿阿根廷比索[652] - 2019财年阿根廷运营中心总营收226.13亿阿根廷比索，总成本47.73亿阿根廷比索，运营亏损48.294亿阿根廷比索，部门亏损57.354亿阿根廷比索[653][655] - 2021财年阿根廷运营中心营收中97.38亿阿根廷比索来自阿根廷，3.76亿阿根廷比索来自美国；资产中2020.44亿阿根廷比索位于阿根廷，28.39亿阿根廷比索位于其他国家[651] - 2020财年阿根廷运营中心营收中167.13亿阿根廷比索来自阿根廷，0.17亿阿根廷比索来自美国；资产中2333.84亿阿根廷比索位于阿根廷，43.36亿阿根廷比索位于其他国家[652] - 2019财年阿根廷运营中心营收中218.73亿阿根廷比索来自阿根廷，7.19亿阿根廷比索来自乌拉圭，0.21亿阿根廷比索来自美国；资产中1771.36亿阿根廷比索位于阿根廷， - 95.61亿阿根廷比索位于其他国家[655] - 阿根廷运营中心2020年6月30日可报告资产为741.76亿阿根廷比索，较2019年减少15.48亿阿根廷比索[759] 以色列运营中心财务数据 - 2020年以色列运营中心运营资产675.918亿阿根廷比索，运营负债602.315亿阿根廷比索，净运营资产73.603亿阿根廷比索[656] - 2019年以色列运营中心运营资产804.267亿阿根廷比索，运营负债692.205亿阿根廷比索，净运营资产112.062亿阿根廷比索[656] 各业务线收入数据 - 2021年6月销售额达158.058亿阿根廷比索，较2020年6月增长448.8%，较2019年6月增长59.5% [597][598] - 2021年6月30日购物中心营收为53.21亿阿根廷比索，较2020年6月30日的89.15亿减少35.94亿[660] - 2021年6月30日办公室营收为27.64亿阿根廷比索，较2020年6月30日的35.42亿减少7.78亿[660] - 2021年6月30日销售与开发营收为6.64亿阿根廷比索，较2020年6月30日的11.04亿减少4.4亿[660] - 销售、租赁和服务收入从2020财年的212.63亿阿根廷比索降至2021财年的129.78亿阿根廷比索，减少82.85亿阿根廷比索，降幅39.0%[663] - 费用和集体促销基金收入从2020财年的46.55亿阿根廷比索降至2021财年的29.45亿阿根廷比索，降幅36.7%[664] - 合资企业收入从2020财年的9000万阿根廷比索降至2021财年的5000万阿根廷比索，降幅44.4%[665] - 购物中心业务收入从2020财年的89.15亿阿根廷比索降至2021财年的53.21亿阿根廷比索，降幅40.3%[667] - 办公室业务收入从2020财年的35.42亿阿根廷比索降至2021财年的27.64亿阿根廷比索，降幅22.2%[668] - 酒店业务收入从2020财年的30.36亿阿根廷比索降至2021财年的9.21亿阿根廷比索，降幅69.7%[670] - 国际业务收入从2020财年的1700万阿根廷比索增至2021财年的3.76亿阿根廷比索，增加3590万阿根廷比索[671] - 2020财年销售、租赁和服务收入从280.04亿阿根廷比索降至212.63亿阿根廷比索，减少67.41亿阿根廷比索，降幅24.1%[760] - 2020财年费用和集体推广基金收入从55.67亿阿根廷比索降至46.55亿阿根廷比索，降幅16.4%[761] - 2020财年合资企业收入从1.4亿阿根廷比索降至0.9亿阿根廷比索，降幅35.7%[762] - 2020财年部门间交易收入从0.36亿阿根廷比索降至0.33亿阿根廷比索，减少0.03亿阿根廷比索[764] - 2020财年各部门总收入从226.13亿阿根廷比索降至167.31亿阿根廷比索，减少58.82亿阿根廷比索，降幅26.0%[764] - 2020财年购物中心部门收入从128.28亿阿根廷比索降至89.15亿阿根廷比索，降幅30.5%[765] - 2020财年办公室部门收入从33.62亿阿根廷比索增至35.42亿阿根廷比索，增幅5.4%[766] - 2020财年销售与开发部门收入从16.81亿阿根廷比索降至11.04亿阿根廷比索，降幅34.3%[767] - 2020财年酒店部门收入从44.35亿阿根廷比索降至30.36亿阿根廷比索，降幅31.5%[768] - 国际业务收入从2019财年的2100万阿根廷比索降至2020财年的1700万阿根廷比索，减少400万阿根廷比索[769] - 其他业务收入从2019财年的2.86亿阿根廷比索降至2020财年的1.17亿阿根廷比索，降幅59.1%[770] 各业务线成本数据 - 总综合成本从2020财年的88.72亿阿根廷比索降至2021财年的65.64亿阿根廷比索，减少23.08亿阿根廷比索，降幅26.6%[674] - 费用和集体促销基金成本从2020财年的48.51亿阿根廷比索降至2021财年的31.79亿阿根廷比索，降幅34.5%[675] - 合资企业成本从2020财年的8000万阿根廷比索降至2021财年的7000万阿根廷比索，减少1000万阿根廷比索[676] - 购物中心板块成本从2020财年的8.51亿阿根廷比索增至2021财年的8.65亿阿根廷比索，增幅1.6%，占该板块收入百分比从9.5%增至16.3%[679] - 办公室板块成本从2020财年的2.07亿阿根廷比索增至2021财年的2.26亿阿根廷比索，增幅9.2%，占该板块收入百分比从5.8%增至8.2%[680] - 销售与开发板块成本从2020财年的10.08亿阿根廷比索降至2021财年的7.51亿阿根廷比索，降幅25.5%，占该板块收入百分比从91.3%增至113.1%[681] - 酒店板块成本从2020财年的18.7

业绩总结 - IRSA的LTM调整后EBITDA为4000万美元，占总收入的28%[27] - IRSA的净资产价值为10.58亿美元，贷款价值比（LTV）为24%[31] - IRSA的总债务为USD 363.9百万，净债务为USD 331.9百万[35] 用户数据 - IRSA在阿根廷的购物中心市场占有率为67%，共有15个购物中心和1,557家商店[5] - 办公室组合的GLA为35,000平方米，市场占有率为10%[6] - IRSA的酒店组合包括3家高端酒店，总面积为79,000平方米，拥有718个房间[10] 未来展望 - IRSA在2021年5月的资本增加中筹集了2880万美元，超额认购19%[32] - 预计2022财年的债务摊销为USD 144.5百万[37] 新产品和新技术研发 - 从2018年到2020年，IRSA的购物中心能源消耗减少了22%[19] 市场扩张和并购 - IRSA在阿根廷拥有大量土地储备，可用于开发混合用途项目[34] - IRSA在CONDOR的投资占18.9%[11] 负面信息 - 短期债务为USD 4.0百万，系列IV债务为USD 46.5百万，均在2021年到期[35] - 系列X债务为ARS 701.6百万，利率为5.0%，到期日为2022年3月31日[37] - 系列XI债务为USD 15.8百万，利率为5.0%，到期日为2024年3月31日[37] - 系列XII债务为相当于USD 42.1百万，利率为4.0%，到期日为2024年3月31日[37] 其他新策略和有价值的信息 - IRSA的购物中心使用折现现金流（DCF）法进行估值，估计总价值为13亿美元[29] - CRESUD发行658.7百万股新普通股，认购价格为每股ARS 58.35或USD 0.36[33] - ADS认购价格为每ADS USD 4.32，相当于每股USD 0.432[33] - 2021年3月31日，IRSA在本地资本市场发行USD 65.5百万，资金将用于再融资短期债务和营运资金[37]

纪要涉及的行业或者公司 - 公司：IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima（NYSE:IRS）、Banco Hipotecario、IRSA Commercial Property、IDB - 行业：房地产、酒店、金融 纪要提到的核心观点和论据 公司财务表现 - 2021财年净亏损380亿阿根廷比索，去年盈利近370亿阿根廷比索；归属于控股公司的净亏损近300亿阿根廷比索，去年盈利210亿阿根廷比索，主要原因是投资性房地产公允价值变动和所得税税率从25%提高到35% [5][6] - 调整后EBITDA有所增加，租赁业务从60亿降至27亿，降幅55%，但销售、开发及其他业务因出售重要办公楼资产增至90亿，使调整后EBITDA增长55% [7] - 2021年Banco Hipotecario为IRSA带来7.57亿阿根廷比索亏损，去年亏损5.72亿阿根廷比索，主要受央行监管和产品定价影响，银行正专注于保持流动性和偿付能力 [19] 各业务板块情况 - **购物中心**：面积33.5万平方米保持不变， occupancy率降至90%，主要因沃尔玛和Falabella等大型租户离开，小租户替换情况良好；实际销售额全年较去年下降28%，7月重新开放后业务更活跃 [10][11] - **办公楼**：面积总体平衡，occupancy率下降，主要因租户离开或扩大规模、居家办公普及，B级区域空置率增加，AAA级区域表现较好，租金价格基本稳定 [12] - **酒店**：全年大部分时间关闭，本季度occupancy率仅12%，Llao Llao酒店恢复较好，因外国人受限，主要接待阿根廷国内游客 [13] 资产处置与项目进展 - 出售两座办公楼，Bouchard 710大楼12层以近8000万美元出售，另一座塔楼13层以8300万美元出售，平均资本化率6%，所得款项用于公司融资 [13][14] - 完成Catalinas大楼建设并投入使用，吸引优质租户 [14] - 积极进行土地置换交易，涉及阿根廷多地及乌拉圭，预计未来季度将增加销售和开发业务 [15] - 科斯塔乌尔巴纳项目（原圣玛丽亚德尔普拉塔项目）8月获布宜诺斯艾利斯市议会首次批准，待公众听证会和二次投票，预计明年获批后开始基础设施建设，项目面积近90万平方米，为期至少10年，公司将67%区域给政府用于公共用途，保留33% [16][17][18] 财务状况与展望 - 净金融结果从去年亏损1820万阿根廷比索转为今年盈利330万阿根廷比索，主要因外汇收益、利息支出减少和金融资产公允价值收益 [22][25] - 净资产价值11亿美元，市值仅3.05亿美元，公司股价相对于净资产价值有折价 [26] - 上季度增资2900万美元，由现有股东全额认购，超募近20%，所得资金用于降低公司杠杆 [26] - 净债务3.01亿美元，其中1.2亿美元为公司间贷款，第三方债务1.8亿美元，2022财年需摊销7260万美元，已在8月发行810万美元美元挂钩票据，信用评级从A提升至AA，财务状况更可控 [27] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司不打算近期回购纽约市场价格异常的新发行认股权证，投资者可关注此机会 [35][36] - 国际旅游业恢复需等待政府批准开放边境，酒店平均入住率达到60%尚需时间，开放边境对购物中心也有积极影响 [37][38][39] - 乌拉圭住宅项目一座塔楼接近完工，将开始置换和销售部分面积，第二座塔楼启动时间尚未确定 [43]

财务数据和关键指标变化 - 2021年上半年净亏损12亿阿根廷比索，去年同期盈利66亿阿根廷比索；归属于控股公司的亏损为6亿阿根廷比索，去年同期亏损19亿阿根廷比索 [5] - 房地产活动调整后EBITDA从去年的45亿阿根廷比索增长至近80亿阿根廷比索，涨幅77% [6] - 剔除终止经营业务后，结果为近60亿阿根廷比索的正收益，去年同期亏损35.81亿阿根廷比索 [22] - 投资物业公允价值变动方面，季度亏损近175亿阿根廷比索，上半年总收益92亿阿根廷比索 [23] - 净财务结果方面，今年收益12亿阿根廷比索，去年亏损，主要与汇率变化有关 [26] - 净利息损失在上半年下降17.1%，本季度下降27.3% [27] - 总成本加费用低于通胀，经通胀调整后，上半年下降22%，本季度下降27% [25] - 净资产总值14亿美元，净债务3.23亿美元，净资产价值11亿美元，杠杆率22% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 办公室和购物中心租赁业务同比大幅下降近75% [6] 购物中心业务 - 规模不变， occupancy率降至88%，主要受Falabella离开阿根廷的影响 [10] - 调整后EBITDA与去年相比下降76.2%，本季度下降47.1%，目前正逐季改善 [28] 办公楼业务 - 因Catalinas Della Paolera大楼开业，面积增至11.4万平方米，二季度 occupancy率接近80%，平均租金略低于去年，约为每平方米26美元 [12] - 调整后EBITDA下降，与处置两栋大楼有关，面积减少，空置率上升也有影响 [30] 酒店业务 - 房间数量不变， occupancy率接近8%，较上季度略有增加，平均房价为每间175美元 [14] - 受疫情影响严重，运营情况比购物中心更差 [32] 销售与开发业务 - 本半年与销售相关的金额为67亿阿根廷比索 [6] - 主要是两栋大楼的处置，一季度和二季度各有一笔 [32] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 银行方面，主要关注流动性和偿付能力，已在流动性覆盖率等比率上取得良好表现 [20] - 公司对债务进行了成功的交换和再融资，以降低债务和利息成本 [9][19][34] - 考虑出售部分资产以实现资金回笼，如美国投资项目、部分酒店和土地储备 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 购物中心在封锁后的销售情况好于预期，部分店铺激励措施超过通胀水平 [52] - 办公楼方面，Della Paolera大楼已开业，虽签约率达75%，但租金收入尚未体现 [52] - 部分酒店 occupancy率达到80%以上，显示国家正在开放，公司资产状况好转 [53] - 公司财务状况比去年更好，预计新冠疫情不会再次严重影响业务 [53] 其他重要信息 - 购物中心自10月重新开放，办公楼200 Della Paolera于12月开业，公司为首个租户 [8] - 6个月内办公楼销售额超过1.7亿美元，酒店自12月重新开放，Llao Llao酒店表现较好 [8] - 11月以实物形式分配了价值4.84亿阿根廷比索的IRSA Commercial Property股票股息 [9] - 出售了两栋大楼，Bouchard 710售价8700万美元，回报率16%，波士顿塔剩余楼层售价4200万美元 [15] - 新总部大楼面积3.5万平方米，已出售部分，剩余2.8万平方米 occupancy率75% [16] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司目前现金余额及IRSA Commercial Properties二季度现金分红情况 - IRSA Commercial Properties在11月分配了97亿阿根廷比索的股息，以美元支付，公司用所得款项偿还了内部贷款，目前仍有6000万美元的内部贷款余额 [39] - IRSA仍有与IRSA Commercial Properties高达1.8亿美元的信贷额度，可作为应对债务到期的备用资金 [40] 问题2: 是否会再次使用与IRSA Commercial Properties的内部信贷额度 - 公司战略是各业务单元直接融资，但使用信贷额度是一种可能的选择 [41] 问题3: 最佳情况下是否会展期即将到期的债务 - 是的，公司会像去年一样尝试展期债务，出售资产也会带来现金流入，且IRSA Commercial Properties有分配股息的战略 [42] 问题4: 目前公司投资组合中是否有计划出售的资产，以及一季度重估和二季度减值的具体变量和受影响的投资组合部分 - 公司可能出售的资产包括美国投资项目、部分酒店和土地储备 [46] - 购物中心采用DCF模型，受宏观经济变量影响；办公楼和土地储备采用蓝筹互换估值，因汇率和通胀因素导致一季度增值二季度减值，但以美元计算投资组合价值保持稳定 [47][48] 问题5: 未来是否会根据蓝筹汇率调整办公楼投资组合价值，以及NOI是否继续按官方汇率转换到损益表 - 是的，公司会根据蓝筹汇率调整办公楼投资组合价值，NOI按官方汇率转换到损益表，且租户按官方汇率支付租金 [50]

财务数据和关键指标变化 - 本季度净收入达83亿阿根廷比索，归属于控股股东的净利润为66亿阿根廷比索，去年为45亿阿根廷比索 [3][17] - 公允价值变动收益达240亿阿根廷比索，去年为123亿阿根廷比索 [18] - 净财务结果方面，去年亏损114亿阿根廷比索，本季度亏损11亿阿根廷比索 [18] - 所得税方面，因公允价值变动需确认递延税项，但为非现金影响 [19] - 本季度终止经营业务亏损63 - 64亿阿根廷比索，去年为盈利139亿阿根廷比索 [19] - 调整后EBITDA方面，购物中心业务呈负结果，办公室业务实际下降32.9%，酒店业务基本无收入，销售和开发业务因办公室处置产生49亿阿根廷比索收益 [20][21] - 净外汇方面，去年损失91亿阿根廷比索，今年仅1.59亿阿根廷比索 [22] - 净利息损失较去年减少7.2%，主要因债务减少和贬值幅度降低 [23] - 金融资产和负债公允价值收益达8.16亿阿根廷比索 [23] - 公司总资产净值为13亿美元，资产负债率为24%，杠杆率较低 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 购物中心业务 - 物业数量不变，入住率约93%，虽有大租户离开，但小租户填补空缺，第一季度有轻微复苏 [6] - 第一季度仅4%的商场开放，目前布宜诺斯艾利斯地区商场已全部开放，部分商场销售额开始超过历史水平 [7] - 4 - 9月公司免除租户基本租金和商业基金，目前租户销售情况好转并偿还欠款 [8] 办公楼业务 - 物业数量因销售减少，入住率约92%，高于布宜诺斯艾利斯市平均水平，平均租金降至每平方米26美元 [9] - 业务运营基本正常，空置率略有上升但高于市场平均水平 [9] - Della Paolera大楼建设已恢复，工程进度完成97%，61%已签约租赁，将于第二季度开放 [9] 酒店业务 - 酒店数量为3家，入住率接近零，洲际酒店自3月起仅应急运营，另外两家关闭，Llao Llao酒店本周重新开业 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 去年汇率实际贬值20.5%，本季度贬值幅度与通胀相近，无实际贬值 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过销售物业和发行新债券成功进行债务重组，平衡了投资组合 [32] - 利用建筑成本机会，计划在下个季度完成Catalinas大楼建设，并考虑开展符合国家利益的项目 [33] - 重新开放购物中心和酒店业务，开始在主要业务中实现EBITDA [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司财务状况良好，债务重组成功，对购物中心和酒店业务的复苏持乐观态度，预计第二季度销售额将回升 [3][7][32] 其他重要信息 - 9月20日，公司对IDB进行财务报表合并处理，本季度确认6300万阿根廷比索的终止经营业务损失 [4][15] - 本周公司以实物形式分配IRSA Commercial Properties股份作为股息，金额为4.84亿阿根廷比索 [5] - 公司成功完成债务交换要约，98.31%的持有人接受，100%的票据得到重组，降低了债务成本 [25][26][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 无 - 回答: 若没有问题，问答环节结束，随后由Alejandro Elsztain进行总结发言 [31]