财务数据和关键指标变化 - 公司发行XV和XVI系列票据，总额9000万美元，用于取消短期负债；赎回II和IX系列票据，持续去杠杆，目前净债务2.85亿美元，较之前减少62.2%；净债务与EBITDA比率为1.8倍，贷款价值比（LTV）为12%，覆盖率超8倍 [4][9] - 剔除公允价值影响后，运营收入增长53%；去年投资性房地产公允价值收益437亿阿根廷比索，今年亏损295亿阿根廷比索 [17] - 本季度净财务结果为盈利，但较去年小，同比下降26.8%；净利息从去年的64亿阿根廷比索降至44亿阿根廷比索，降幅约50%；净外汇收益从去年的117亿阿根廷比索降至18亿阿根廷比索；本季度盈利154亿阿根廷比索，去年为497亿阿根廷比索 [33] - 调整后EBITDA方面，购物中心增长50%，酒店增长150%，办公室减少14%；购物中心利润率从去年的70.7%提升至78.6%，办公室从65.7%提升至81.2%，酒店从25.8%提升至34.7% [45] - 上季度EBITDA为5100万美元，过去12个月EBITDA达1.56亿美元，超过2019年疫情前水平 [55] - 本季度销售EBITDA为1110万美元，租金为8730万美元，调整后EBITDA近8000万美元，去年因资产销售EBITDA更高 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 租赁业务保持稳定，每平方米租金为25美元；中央德拉波莱拉大楼在期末签约租赁五层后，剩余近6000平方米空置空间全部租出，达到100%入住率 [5] - 办公物业组合目前管理面积8.2万平方米，主要为优质办公物业；A+和A类建筑入住率较高且呈上升趋势；B类建筑中，布宜诺斯艾利斯市中心一栋建筑空置，北部地区飞利浦大楼半入住 [42][29] 购物中心业务 - 购物中心可租赁总面积增至33.6万平方米，入住率达94%；正在替换疫情期间大型租户留下的空置服务区域；2023年第二季度销售额较疫情前水平增长20.9%，较去年同期增长12.4% [28] 酒店业务 - 酒店业务蓬勃发展，整体入住率达71.4%，平均房价为208美元/间，创历史记录；布宜诺斯艾利斯酒店因企业活动和国际旅游流入而复苏，布宜诺斯艾利斯酒店房价为135美元/间，拉奥劳酒店房价近400美元/间，较往年有所提高 [30][31] 各个市场数据和关键指标变化 - 当地市场通胀率为43%，货币贬值率为41%，实际外汇汇率为比索升值1%；去年通胀率为20%，贬值率为7%，实际升值11% [32] - 蓝芯片掉期和美元地图方面，贬值率为31%，比索升值8%；去年基本持平为1% [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续去杠杆，优化债务结构，降低融资成本，解决美元支付债务问题，目前已无债务限制，未来有望进入新的增长周期 [4][9][59] - 公司正在分析购物中心旁的土地，计划进行混合用途开发，包括住宅和办公空间 [50] - 科斯塔乌尔巴纳项目初步设计已完成，除电力外，其他公用设施已就绪，目前存在法律情况，等待法院裁决 [22][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对业绩表示满意，各业务线均取得良好成果，消除了流动性风险，取消了短期债务 [16] - 对股价表现持乐观态度，认为股票有很大价值有待释放，未来一年股价表现前景良好 [41] - 公司已为新的增长周期做好准备，各业务线现金生成情况良好，有望在短期内推出更多项目 [53] 其他重要信息 - 去年11月22日，公司分红43亿阿根廷比索，股息收益率为4.5% [41] - 公司收到关于以色列投资的索赔要求，索赔金额高达1.4亿以色列新谢克尔，公司决定计提50%的准备金 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 5000万美元季度EBITDA水平是否可持续？ - 这取决于不同变量，运营方面销售趋势良好，预算与上一季度一致，但也受外汇走势影响 [35] 问题2: 为支付拒绝交换债券的持有人，如何进入官方外汇市场？ - 过去几年的债务取消均按官方外汇汇率进行，符合央行规定；去年与央行协商提前交换时，仅能支付本金的30%，其余需 refinance [36] 问题3: 本季度销售和开发的详细情况？ - 本季度销售EBITDA为1110万美元，租金为8730万美元，调整后EBITDA近8000万美元，去年因资产销售EBITDA更高 [48] 问题4: 2023年上半年合并损益表中，其他运营结果里法律事务的近期运营费用为37亿阿根廷比索，能否提供更多细节？ - 文档未提及相关回答内容 问题5: 能否提供公司办公物业组合的计划更新，包括考虑的未来变化？以及科斯塔乌尔巴纳开发项目的最新情况，何时能听到更多消息？ - 公司正在分析购物中心旁的土地，计划进行混合用途开发，包括住宅和办公空间；科斯塔乌尔巴纳项目初步设计已完成，除电力外，其他公用设施已就绪，目前存在法律情况，等待法院裁决 [50][22][61] 问题6: 关于2月预计的9900万美元短期债务摊销情况？ - 这是2月的预估数据，更多是流动性管理，未来会取消大部分该债务 [63]

业绩总结 - 2022年同类购物中心销售同比增长21.9%[19] - 2022年资产销售总额为223.5百万美元[32] - 2022年债务发行总额为229.3百万美元[32] - 公司在2022年的净资产价值为2,208百万美元[34] 用户数据 - 购物中心的市场份额为67%[11] - 购物中心的整体出租率在2023年第一季度为94.3%[18] - 酒店的平均房价在2023年第一季度为227美元，入住率为62.7%[23] 财务状况 - 购物中心的租金收入中74%与通货膨胀挂钩[15] - 办公楼的租金收入中，科技/电子商务行业占59%[14] - 净债务演变的摊销计划显示，2023财年净债务为121亿，2024财年为204.6亿，2025财年为112.9亿，2026财年为42.1亿，2027财年为27.3亿，2028财年为27.3亿[36] 股东回报 - 公司批准的股份回购计划最大投资额为10亿阿根廷比索，回购价格最高为每股140阿根廷比索，或每个美国存托股份7美元，回购期间为2022年3月至2022年11月，共回购9,419,623股普通股，占计划的99.51%[39] - 公司在2022年10月28日的年度股东大会上批准的股息总额为43.4亿阿根廷比索，占股本的541.44%，每股股息为5.41阿根廷比索，股息收益率约为4.5%[40]

公司股权结构 - 公司资本为810,888,515股，普通股认购、发行和实收面值为8.11亿阿根廷比索，母公司直接和间接持股436,031,776股，占股东权益投票权的54.53%[10][13][14] 公司资产负债情况 - 截至2022年9月30日，公司总资产为430.844亿比索，较6月30日的454.718亿比索有所下降[23] - 截至2022年9月30日，股东权益为207.385亿比索，较6月30日的207.027亿比索略有增加[23] - 截至2022年9月30日，总负债为223.459亿比索，较6月30日的247.691亿比索有所减少[23] - 截至2022年9月30日，非流动资产为395.828亿比索，较6月30日的402.978亿比索有所减少[23] - 截至2022年9月30日，流动资产为35.016亿比索，较6月30日的51.74亿比索有所减少[23] - 截至2022年9月30日，公司总资产41,558，总负债84,572；截至2022年6月30日，总资产58,662，总负债105,914[88][89] - 截至2022年9月30日和6月30日，关联方余额总计分别为5000和7241[120] - 截至2022年9月30日和6月30日，外币资产总计分别为14753和24605，外币负债总计分别为64978和79172（单位均为百万）[125] - 2022年9月30日总资产为4.0039亿，较6月30日的4.23616亿有所下降；总负债为2.06075亿，较6月30日的2.29571亿有所下降[141] - 截至2022年9月30日，公司总资产为183,838，总负债为154,938，总净资产为28,900[180] 公司营收利润情况 - 2022年第三季度，公司收入为11.667亿比索，较2021年同期的8.02亿比索有所增长[26] - 2022年第三季度，公司净利润为1.297亿比索，而2021年同期净亏损1.855亿比索[26] - 2022年第三季度，归属于母公司股东的基本每股收益为1.45比索，2021年同期为 - 1.67比索[26] - 2022年第三季度，归属于母公司股东的摊薄每股收益为1.30比索，2021年同期为 - 1.67比索[26] - 2022年该季度公司利润为1162万比索，其他综合损失为245万比索，总综合收益为917万比索[29] - 2021年该季度公司亏损1097万比索，其他综合损失为297万比索，总综合损失为1394万比索[33] - 2022年第三季度，公司收入为116.67亿比索，成本为42.64亿比索，毛利润为74.03亿比索[63] - 2022年第三季度，公司运营亏损为10.57亿比索，联营企业和合营企业的利润份额为9.57亿比索[63] - 2022年第三季度公司总营收9314，成本1844，毛利润7470，运营亏损1105，净亏损82[66] - 2021年第三季度公司总营收6279，成本1363，毛利润4916，运营亏损9085，净亏损9231[67] - 2022年9 - 11月，集团总营收为11667，2021年同期为8020[113] - 2022年9月30日，集团总费用为6285，2021年9月30日为5177[115] - 2022年9月30日，集团销售商品和提供服务总成本为4264，2021年同期为3210[116] - 2022年9 - 11月，集团其他经营净成果为190，2021年同期为111[118] - 2022年9 - 11月，集团财务净成果为2916，2021年同期为2847[119] - 2022年和2021年第三季度与关联方的交易结果总计分别为 - 104和 - 660[121] - 2022年和2021年第三季度资本出资总计分别为0和1105，其他交易总计分别为59和0[122] - 2022年第三季度收入为75.47亿，较2021年同期的7500万大幅增长；本季度利润为11.62亿，而2021年同期亏损11.04亿[144] - 2022年9月30日基本每股盈利为1.45，2021年同期每股亏损1.68；稀释后每股盈利为1.30，2021年同期每股亏损1.68[144] - 2022年9月30日计算基本每股盈利使用8.01778031亿股，2021年使用5.76478838亿股；计算稀释后每股盈利2022年使用8.90834675亿股，2021年使用7.38676471亿股[145] - 2022年第三季度其他综合损失为2.45亿，主要是子公司、联营公司和合资企业的货币换算调整[144][149][150] 公司现金流情况 - 截至2022年9月30日，公司经营活动产生的净现金为43.3亿比索，2021年同期为30.25亿比索[39] - 截至2022年9月30日，公司投资活动产生的净现金为19.43亿比索，2021年同期为-4.03亿比索[39] - 截至2022年9月30日，公司融资活动使用的净现金为184.25亿比索，2021年同期为18.91亿比索[39] - 2022年第三季度，运营活动产生的净现金在支付所得税前为5,195，2021年同期为3,036[95] - 2022年9月30日与6月30日相比，现金及现金等价物中银行及手头现金从12,216降至2,368，短期投资从3,368降至1,021[88] - 2022年第三季度经营活动净现金流为31.4亿美元，2021年同期为-4200万美元[160] - 2022年第三季度投资活动净现金流为22.4亿美元，2021年同期为3.99亿美元[160] - 2022年第三季度融资活动净现金流为-177.85亿美元，2021年同期为-3.32亿美元[160] - 2022年9月30日现金及现金等价物为4.81亿美元，2021年同期为10.87亿美元[160] 公司认股权证及股份回购情况 - 截至2022年9月30日，剩余待行使认股权证数量为7994.616万份，相当于同等数量的股份[30] - 截至2022年9月30日，公司已回购941.9623万股[30] - 2022年该季度认股权证行使增加权益1万比索，回购库存股减少权益688万比索[29] - 2021年该季度认股权证行使增加权益3万比索，资本公积增加权益15万比索[33] - 2022年9月22日，公司完成股票回购计划，收购9419623股，占批准计划的99.51%，占流通股的1.16%[128] - 截至2022年9月30日的三个月内，因8962份认股权证转换为普通股，公司收到3872美元[129] - 2021年9月17日至25日，30741份认股权证行权并发行了相应股份[155] - 截至2022年9月30日，未行使的认股权证数量为7994.616万，相当于相同数量的股份[150] - 2022年6月30日至9月30日，库存股从6增加到11，库存股回购导致股东权益减少6.88亿[149] 公司业务资产情况 - 公司拥有15个购物中心、6座办公楼、3家酒店和大量土地储备，还持有Banco Hipotecario S.A. 29.91%的股份[43] - 2022年8月17日，公司出售“261 Della Paolera”塔楼一层，交易价格约为1260万美元[59] - 2022年8月18日，公司进行科尔多瓦易货交易，交易价格为200万美元[60] - 截至2022年9月30日，公司投资物业和交易物业价值361443，联营企业和合资企业投资15100，其他运营资产13159，运营资产总计389702[66] - 截至2021年9月30日，公司投资物业和交易物业价值367601，联营企业和合资企业投资18496，其他运营资产12713，运营资产总计398810[67] - 2022年第三季度公司投资物业公允价值调整净损失6629，主要受宏观经济条件变化影响[73][74] - 2022年9月30日止三个月，公司联营企业和合资企业投资从期初19670增至期末20581[68] - 2022年9月30日，公司对New Lipstick、BHSA、Quality等联营企业和合资企业有不同比例所有权权益和权益价值[69] - 2022年第三季度公司投资物业公允价值期初357750，期末349952，期间有增减变动[73] - 2022年9月30日，公司办公室建筑和其他租赁物业实际价值在三个月内下降1.19%[74] - 2022年9月30日，公司联营企业和合资企业综合收益为970，2021年同期为亏损526[69] - 2022年9月30日租赁和服务收入为6,858，2021年9月30日为5,351[75] - 公司拥有约70公顷土地，建设容量约895,000平方米，将分配50.8公顷用于公共用途，占总面积约71%[78] - 公司将为可持续城市发展基金和创新信托等贡献200万美元现金和300万份主权债券（AL35）[78] - 公司负责基础设施和道路工程，为公共空间工程出资最高4000万美元，并维护公共空间10年或直至完成1000万美元[78] - 截至2022年9月30日和2022年6月30日，公司对附属公司、联营公司和合营企业的投资期末值从97,032降至96,262[184] - 截至2022年9月30日，公司对Tyrus、Efanur的所有权权益均为100.00%[186] - 截至2022年9月30日，公司对BHSA的所有权权益为4.93%，对BACS为37.72%[186] - 截至2022年9月30日，公司对IRSA - Galerías Pacífico S.A. - U.T.、Cyrsa S.A.的所有权权益均为50.00%[186] - 2022年9月30日至6月30日，公司投资性房地产公允价值从77,276增至274,545[190] - 2022年9月30日至6月30日，公司投资性房地产新增444，处置(1,814)[190] - 2022年9月30日至6月30日，公司投资性房地产发生转移513[190] - 公司主要子公司包括Tyrus、Efanur、Panamerican Mall S.A.和Torodur S.A.等[183] - 公司主要联营公司包括BHSA，主要合营企业包括Cyrsa S.A.、Puerto Retiro S.A.和Quality S.A.[183] - 截至2022年9月30日，销售、租赁和服务收入为7263，2021年9月30日为75[194] - 截至2022年9月30日，租赁和服务成本为 - 2576，2021年9月30日为 - 57[194] - 截至2022年9月30日，销售和开发成本为 - 89，2021年9月30日为 - 24[194] - 截至2022年9月30日，投资性房地产公允价值调整的未实现净损失为 - 5823，2021年9月30日为 - 1742[194] - 截至2022年9月30日，投资性房地产公允价值调整的已实现净收益为907，2021年9月30日为192[194] 公司财务报表相关情况 - 2022年9月30日止三个月的价格变动率为22%，财务报表按IAS 29进行重述[52] - 未经审计的中期合并财务报表除未转录到库存和资产负债表账簿外，在重大方面符合相关规定[138] - 这些未经审计的财务报表按照IAS 34编制，并根据IAS 29进行重述[165][172] - 截至2022年9月30日的三个月累计价格变动为22%[171] 公司业务季节性情况 - 公司购物中心业务存在季节性影响，7 - 12月业务活动水平预计高于1 - 6月[56] 公司资产折旧及费用情况 - 截至2022年9月30日三个月及2022年6月30日年度，物业、厂房及设备成本分别为22,680和22,582[82] - 截至2022年9月30日三个月及2022年6月30日年度，交易性房地产总额分别为3,790和3,944[83] - 截至2022年9月30日三个月及2022年6月30日年度，无形资产总额分别为4,376和4,1

财务数据和关键指标变化 - 本季度通胀约22%，去年同期为9%；外汇汇率变化18%，去年同期为3%；实际比索兑美元升值4%，去年为6%；蓝筹股掉期实际保持稳定 [23] - 调整后EBITDA同比增长93.8%；办公室业务下降约50%；酒店业务恢复到659的水平；销售和开发业务产生约11亿阿根廷比索的利润 [24][25] - 购物中心EBITDA利润率近76%，办公室为82%，酒店为33% [26] - 营业收入同比增长88.6%；投资性房地产公允价值产生66亿阿根廷比索的损失，以美元计算保持稳定 [27] - 净财务结果为正，今年净外汇结果为21亿阿根廷比索，去年为52亿；净利息从去年的30亿降至今年的16亿 [28] - 本季度净收益为13亿阿根廷比索，归属于控股股东的为12亿阿根廷比索 [29] - 公司净债务降至3亿美元，过去12个月产生约1.34亿美元，约为EBITDA的两倍；LTV约为12% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 购物中心业务 - 可租赁总面积达33.6万平方米，主要因Alto Palermo和Alto [Indiscernible]扩张；空置率主要因Falabella疫情期间退出产生，目前入住率升至近94% [9][10] - 实际销售同比2020年第一季度增长22%；EBITDA和利润率恢复到疫情前水平 [11] 办公室业务 - 与2022年第一季度相比，投资组合减少3万平方米，主要因中央Della Paolera大楼部分楼层出售 [12] - 甲级和A+级入住率达82%，平均租金为每月每平方米25美元；近期企业回归办公室趋势增加，租赁需求上升 [13] 酒店业务 - 酒店业务创EBITDA纪录，主要受Llao Llao酒店推动；酒店业务持续强劲复苏，房价和入住率上升 [14][15] - 布宜诺斯艾利斯的酒店业务发展良好，但仍期待国际旅游和会议活动全面恢复以达到疫情前水平 [16] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续去杠杆化进程，利用出售资产资金偿还债务；完成2023年票据交换要约，接受率约67%；完成股票回购计划并宣布股息支付 [6][7] - 公司未来将加强购物中心、酒店和办公楼的运营；努力推进Costa Urbana项目，等待政府批准调查计划 [53] - 公司将在下一季度努力解决剩余债务的再融资问题 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对各业务线运营表现满意，购物中心、酒店和办公室业务均有良好发展；对未来业务发展持乐观态度，预计购物中心和酒店将推动业绩增长，办公室业务将保持稳定 [5][30] - 酒店业务未来前景良好，阿根廷旅游吸引力增加、成本低，政府新法律将促进旅游业发展，航班增加将使五星级酒店受益；酒店相关监管政策变化也带来积极影响 [37][38][39] 其他重要信息 - 本季度出售200 Della Paolera大楼五层，售价1260万美元，每平方米1.06万美元，该大楼还有14层待售 [18] - 公司Costa Urbana项目完成初步设计阶段，已支付200万美元现金和300万美元测量债券，等待政府批准调查计划 [19] - 公司于2021年10月29日收到的集体法律保护诉讼，法院正在分析各方论点，预计很快作出裁决 [21] - 在科尔多瓦，公司达成一项价值200万美元的易货协议，未来36个月将获得该建筑部门销售额的16% [22] 问答环节所有提问和回答 问题: 酒店价格使用的是官方美元还是美元地图 - 酒店价格使用官方美元，演示中所有信息均基于官方外汇汇率 [36] 问题: 公司计划达到的净债务水平是多少 - 目前没有具体目标，可能高于当前水平，但有机会继续偿还债务；若央行允许，可能在3月偿还所有款项；公司对当前债务水平感到满意，与全球其他房地产公司相比，LTV较低，净债务与EBITDA之比低于平均水平 [40][41][42] 问题: 公司对短期到期债务的再融资计划是什么 - 公司有1.21亿美元的交换要约留存票据，根据当前规定，央行最多出售其中的40%，即约8800万美元；公司需寻找其他途径筹集约7000万美元；这并非价格或外汇问题，而是监管问题，公司将尽力遵守规定并支付款项，未来可能宣布相关交易 [43][44] 问题: 演示中显示的1.5亿美元现金主要是比索吗？如何投资这笔现金？若央行不允许购买官方美元，公司是否会不惜一切代价避免违约 - 现金主要是比索，公司通过购买美元挂钩票据或期货对冲部分比索风险，同时持有一些证券；公司希望避免违约，但这并非完全由公司控制，需遵守监管规定，将与央行努力协商 [45][46] 问题: La Plata大楼有何最新进展和计划 - 公司正在研究将该空置办公楼改造成公寓的可能性，已了解改造成本，布宜诺斯艾利斯市的一项法律有助于此项投资，但尚未作出决定 [47] 问题: 公司预计今年购物中心的入住率将达到什么水平 - 公司一般不提供未来指导，但预计2023年剩余时间内入住率将继续提高，接近疫情前水平；小面积空间入住率已达约98%，大面积空置主要因Walmart和Falabella退出，公司将其分割成小块出租，进展良好 [48][50][51]

宏观经济数据 - 2022财年二季度阿根廷GDP同比增长6.9%，2021年同期为17.9%[752][756] - 2022年6月全国购物中心当前价格销售额达579.946亿阿根廷比索，较2021年6月增长266.9%[756] - 2022年前六个月累计销售额按当前价格计算增长185.7%，按实际价格计算增长70.9%[756] - 2022年6月30日经济活动月度估计值较2021年同月增长6.4%[756] - 2022年6月30日失业率为6.9%，2021年6月30日为9.6%[756] - 2022年二季度活动率为47.9%，上一年同期为45.9%；就业率升至44.6%，上一年同期为41.5%[756] - 2020 - 2022财年消费者价格指数分别为42.8%、50.2%、64.0%，批发价格指数分别为39.7%、65.1%、57.3%[752][759] - 2020 - 2022财年比索兑美元贬值率分别为66.1%、35.9%、30.9%[752][772] - 2020 - 2022财年平均汇率（每1美元）分别为70.36、95.62、125.13阿根廷比索[752] 公司运营情况 - 公司购物中心租金通常为月基本租金和店铺月总销售额3% - 12%中的较高者[762] - 2021财年第四季度，布宜诺斯艾利斯都会区购物中心4月16日至6月11日暂停运营，疫情对该财年最后几个月收入影响为40.3%，2022财年开始后100%购物中心恢复运营[773] - 截至2022年3月，拉鲁尔、布宜诺斯艾利斯和埃斯特角城会议中心恢复运营，此前于2020年3月20日至2021年7月12日关闭[773] - 2022和2021财年，公司分别出售“Della Paolera”大楼约9674平方米和2369平方米面积楼层，后续于2022年8月17日又出售约1184平方米面积楼层及8个停车位，截至年报日期，公司保留该大楼14层约16832平方米可租赁面积[777] - 2022年4月19日，公司出售“República”大楼100%权益，该大楼有20层办公楼层，可租赁总面积19885平方米及178个停车位[779] 公司整体财务数据 - 2022年6月30日财年，公司收入255.93亿阿根廷比索，成本53.33亿阿根廷比索，毛利润202.6亿阿根廷比索，运营利润250.47亿阿根廷比索，净利润255.13亿阿根廷比索，可报告资产3258.37亿阿根廷比索，可报告负债2030.65亿阿根廷比索，净可报告资产1697.27亿阿根廷比索[790] - 2021年6月30日财年，公司收入165.85亿阿根廷比索，成本56.65亿阿根廷比索，毛利润109.2亿阿根廷比索，运营亏损94.04亿阿根廷比索，净亏损159.45亿阿根廷比索，可报告资产3359.73亿阿根廷比索，可报告负债2296.72亿阿根廷比索，净可报告资产1356.53亿阿根廷比索[790] - 2020年6月30日财年，公司收入274.34亿阿根廷比索，成本67.25亿阿根廷比索，毛利润207.09亿阿根廷比索，运营利润959.1亿阿根廷比索，净利润1132.77亿阿根廷比索，可报告资产14982.1亿阿根廷比索，可报告负债9876.92亿阿根廷比索，净可报告资产5105.18亿阿根廷比索[791] - 截至2022、2021和2020年6月30日，包含特定项目的净额分别为800万、1200万和4300万阿根廷比索[792] - 2022财年总营收2.5593亿阿根廷比索，成本5333万阿根廷比索，毛利润2.026亿阿根廷比索[793] - 2022财年投资性房地产公允价值调整净收益1.2328亿阿根廷比索，运营利润2.5047亿阿根廷比索[793][794] - 2022财年各业务板块可报告资产总计32.5837亿阿根廷比索，其中阿根廷境内32.3901亿阿根廷比索，其他国家1936万阿根廷比索[794][795] - 2021财年总营收1.6585亿阿根廷比索，成本5665万阿根廷比索，毛利润1.092亿阿根廷比索[796] - 2021财年投资性房地产公允价值调整净亏损1.2542亿阿根廷比索，运营亏损9404万阿根廷比索[796] - 2021财年各业务板块可报告资产总计33.5973亿阿根廷比索，其中阿根廷境内32.8863亿阿根廷比索，其他国家7110万阿根廷比索[796][797] - 2020财年总营收2.7434亿阿根廷比索，成本6725万阿根廷比索，毛利润2.0709亿阿根廷比索[798] - 2020财年投资性房地产公允价值调整净收益8.3728亿阿根廷比索，运营利润9.591亿阿根廷比索[798] - 2020财年各业务板块可报告资产总计38.9821亿阿根廷比索，其中阿根廷境内40.5499亿阿根廷比索，其他国家 - 1.5678亿阿根廷比索[798][799] - 公司运营利润从2021财年的 - 94.04亿阿根廷比索增至2022财年的250.47亿阿根廷比索，增长344.51亿阿根廷比索[803] - 公司可报告资产从2021年的3359.73亿阿根廷比索降至2022年的3258.37亿阿根廷比索，降幅101.36亿阿根廷比索[803] - 公司可报告负债2021年为 - 22967.2亿阿根廷比索，2022年为 - 20306.5亿阿根廷比索，减少2660.7亿阿根廷比索[803] - 公司净可报告资产从2021年的1356.53亿阿根廷比索增至2022年的1697.27亿阿根廷比索，增长340.74亿阿根廷比索[803] - 公司销售费用从2021年的24.77亿阿根廷比索降至2022年的22.42亿阿根廷比索，减少2.35亿阿根廷比索[803] - 投资性房地产公允价值调整净收益从2021财年亏损12.742亿阿根廷比索转为2022财年盈利13.65亿阿根廷比索，增加26.392亿阿根廷比索[818] - 财务结果从2021财年盈利54.69亿阿根廷比索增至2022财年盈利118.51亿阿根廷比索[849] - 公司年度利润从2021财年亏损616.41亿阿根廷比索转为2022财年盈利348.92亿阿根廷比索[851] - 2021年6月30日总营收为1.6585亿ARS，较2020年6月30日的2.7434亿ARS减少1.0849亿ARS[853] - 2021年6月30日总成本为0.5665亿ARS，较2020年6月30日的0.6725亿ARS减少0.106亿ARS[853] - 2021年6月30日总毛利润为1.092亿ARS，较2020年6月30日的2.0709亿ARS减少0.9789亿ARS[853] - 2021年6月30日投资性房地产公允价值调整净亏损为1.2542亿ARS，2020年6月30日为净收益8.3728亿ARS，减少9.627亿ARS[853] - 2021年6月30日运营亏损为0.9404亿ARS，2020年6月30日为运营利润9.591亿ARS，减少10.5314亿ARS[853] - 2021年6月30日联营企业和合营企业的亏损份额为0.6541亿ARS，2020年6月30日为利润0.17367亿ARS，减少0.23908亿ARS[853] - 2021年6月30日可报告资产为3.35973亿ARS，较2020年6月30日的14.9821亿ARS减少11.62237亿ARS[853] - 2021年6月30日可报告负债为0，较2020年6月30日的9.87692亿ARS减少9.87692亿ARS[853] - 2021年6月30日净可报告资产为3.35973亿ARS，较2020年6月30日的5.10518亿ARS减少1.74545亿ARS[853] - 截至2022年6月30日，公司营运资金为负4.401亿阿根廷比索，现金及现金等价物为1.2776亿阿根廷比索[909][911] - 2022、2021、2020财年经营活动产生的净现金流入分别为1.2677亿、0.2389亿、7.663亿阿根廷比索[914] - 2022、2021、2020财年投资活动产生的净现金流入分别为1.1195亿、11.0455亿、11.2306亿阿根廷比索[914] - 2022、2021、2020财年融资活动使用的净现金分别为1.3663亿、7.9234亿、19.9697亿阿根廷比索[914] - 2022、2021、2020财年现金及现金等价物净增加（减少）分别为1.0209亿、3.361亿、 - 1.0761亿阿根廷比索[914] - 2022财年资本支出为0.9751亿阿根廷比索，包括购置和改进物业、厂房及设备0.0335亿，租赁物业改进0.2791亿，物业开发0.6625亿[926] - 2021财年资本支出为0.4414亿阿根廷比索，包括购置和改进物业、厂房及设备0.2715亿，租赁物业改进0.1699亿[927] - 2020财年资本支出为2.7415亿阿根廷比索，包括购置和改进物业、厂房及设备1.3969亿，租赁物业改进0.6651亿，物业开发0.6795亿[928] - 截至2022年6月30日，未偿还债务总额为7.4734亿阿根廷比索，其中1年内到期6.1682亿，1 - 2年到期1.047亿，2 - 3年到期0.215亿，3 - 4年到期0.0115亿，4 - 5年到期0.0317亿[929] 公司业务板块情况 - 公司业务分为购物中心、办公室、酒店、销售与开发和其他五个板块[782] - 公司大部分运营收入和资产来自阿根廷，“其他”板块部分联营公司损益来自美国[786] - 公司各报告板块收入来自广泛多样客户群，无收入集中于特定板块情况[787] - 购物中心业务收入从2021财年的87.27亿阿根廷比索增至2022财年的173.34亿阿根廷比索，增幅98.6%[804] - 办公业务收入从2021财年的44.01亿阿根廷比索降至2022财年的30.41亿阿根廷比索，降幅30.9%[805] - 销售与开发业务收入从2021财年的12.71亿阿根廷比索降至2022财年的7.46亿阿根廷比索，降幅41.3%[806] - 酒店业务收入从2021财年的15.10亿阿根廷比索增至2022财年的43.00亿阿根廷比索，增幅184.8%[807] - 其他业务收入从2021财年的6.76亿阿根廷比索降至2022财年的1.72亿阿根廷比索，降幅74.6%[807] - 购物中心成本从2021财年的14.28亿阿根廷比索增至2022财年的14.95亿阿根廷比索，增幅4.7%，占营收比例从16.4%降至8.6%[808] - 办公室成本从2021财年的2.36亿阿根廷比索增至2022财年的2.93亿阿根廷比索，增幅24.2%，占营收比例从5.4%增至9.6%[809] - 销售与开发成本从2021财年的13.79亿阿根廷比索降至2022财年的5.81亿阿根廷比索，降幅57.9%，占营收比例从108.5%降至77.9%[810] - 酒店成本从2021财年的17.46亿阿根廷比索增至2022财年的24.56亿阿根廷比索，增幅40.7%，占营收比例从115.6%降至57.1%[811] - 购物中心毛利润从2021财年的72.99亿阿根廷比索增至2022财年的158.39亿阿根廷比索，增幅117.0%，占营收比例从83.6%增至91.4%[813] - 办公室毛利润从2021财年的41.65亿阿根廷比索降至2022财年的27.48亿阿根廷比索，降幅34.0%，占营收比例从94.6%降至90.4%[814] - 销售与开发毛利润从2021财年亏损1.08亿阿根廷比索转为2022财年盈利1.65亿阿根廷比索，增幅252.8%，占营收比例从 - 8.5%增至22.1%[815] - 酒店毛利润从2021财年亏损2.36亿阿根廷比索转为2022财年盈利18.44亿

财务数据和关键指标变化 - 截至3月的九个月，公司实现收益110亿阿根廷比索，而去年同期亏损228亿阿根廷比索，2020年同期亏损92亿阿根廷比索 [21] - 本财年投资性房地产公允价值变动产生负面影响110亿阿根廷比索，本季度净负面影响为370亿阿根廷比索 [22] - 净财务结果为正收益96亿阿根廷比索，所得税方面，当期税收首次出现负结果59亿阿根廷比索 [23] - 调整后EBITDA方面，购物中心本季度增长72%，九个月增长147%；办公室业务有所下降；酒店业务在三个月和九个月期间均有复苏 [28] - 公司过去两个季度每季度产生2500万美元现金，高于疫情前水平 [30] - 公司净金融结果最终收益为96亿阿根廷比索，主要是美元计价债务汇兑产生107亿阿根廷比索利润 [31] - 公司总资产价值维持在23亿阿根廷比索，净债务降至4.45亿美元，净资产价值为18亿美元，贷款价值比为19.6% [33] - 截至3月净债务为4.47亿美元，较2020年水平降低40%，出售共和大厦后净债务将降至3.47亿美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 购物中心业务 - 购物中心业务在疫情后开始复苏，入住率优于上一季度，实际销售额较2019年同期增长21% [11][12] - 阿尔托帕勒莫购物中心大部分新区域已开放，预计下季度开放美食广场，新区域已全部租出 [13] 办公楼业务 - 因前期处置，办公楼组合面积减少，预计本财年结束时为8.3万平方米 [14] - AAA和A类办公楼入住率保持稳定，B类受新趋势影响，部分建筑空置率较高，每平方米价格稳定在25美元 [15] - 本季度出售德拉保利拉大厦五层，售价超5200万美元，目前已出售11层，价值1.1亿美元，剩余1.8万平方米预计价值超1.5亿美元 [16] - 整栋出售共和大厦，售价1.318亿美元，其中1.05亿美元为现金收入，还获得一块建筑面积超50万平方米的土地 [17] 酒店业务 - 疫情后酒店业务开始复苏，拉奥劳酒店入住率达90%，布宜诺斯艾利斯酒店整体入住率为35% [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 本财年官方汇率下比索仅贬值16%，而通胀指数为40%，实际比索升值，美元相关资产以比索计价产生损失，负债产生利润 [24][26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司推进与IRSA CP的合并，预计未来两周完成股份交换，IRSA将成为阿根廷唯一上市的主要房地产公司 [4][10] - 公司积极处置资产，若有合适价格会出售，同时也会寻找收购机会，如以2000万美元收购阿尔托帕勒莫前的地块 [14][19] - 公司计划对收购的地块进行混合用途开发，可能包括零售和办公 [19] - 公司推出10亿阿根廷比索的股票回购计划，已完成7.3% [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为阿根廷市场前景积极，因阿根廷人杠杆率极低，房地产债务与GDP之比不足1% [7] - 全球通胀背景下，实物资产需求增加，阿根廷作为大宗商品生产国，将受益于GDP增长 [8] - 公司对购物中心和酒店业务的租赁复苏持乐观态度，预计下季度会有更好表现 [55] 其他重要信息 - 收购地块需免费租给布宜诺斯艾利斯市30个月，30个月后才能开始建设 [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请澄清本季度和过去12个月按美元计算的EBITDA细分情况 - 过去12个月EBITDA为1.1亿美元，其中61%来自购物中心，16%来自办公室，4%来自酒店，26%来自销售和开发；本季度购物中心EBITDA为2500万美元，办公室为500万美元，酒店为300万美元，销售和开发为1900万美元 [38] 问题: 共和大厦出售后获得的新地块开发潜力如何，与城市海岸项目在时间上如何比较，城市海岸项目有何进展 - 城市海岸项目优先有进展，公司于去年12月获得批准，目前正在努力确定项目和商业化及开发阶段，预计两年后才有较高资本支出；新地块可能有不同开发策略，不一定由公司开发 [40][41] 问题: 未来资产出售更可能是办公楼、零售还是酒店 - 难以确定，公司策略是有合适价格就会分析出售，不执着于特定资产 [42][44] 问题: 本季度资本支出为何为2700万美元 - 主要是收购阿尔托帕勒莫前地块花费2000万美元，其余700万美元用于阿尔托帕勒莫购物中心扩建的收尾工作 [46] 问题: 公司是否向董事会建议明年债务再融资，是否计划进入国际市场、进行交换要约或其他选择 - 公司正在努力解决，央行规定公司可在到期前45天内对60%的美元债务进行再融资，公司预计明年2月有机会，希望尽快有消息 [47] 问题: 今年是否考虑向股东分红 - 公司将在年底根据业绩、流动性和债务再融资情况确定 [48] 问题: 对B级办公楼入住率的复苏有何预期 - 靠近居民区的B级办公楼表现良好，甚至优于疫情前；市中心的B级办公楼表现不佳，未来情况有待观察 [50][51] 问题: 请详细说明城市海岸项目的前景 - 公司按计划推进，下周将提交首个项目，正在分析未来开发和基础设施的商业化阶段，目前进展顺利；此前获批后虽有法律诉讼，但公司和城市方面有信心，预计不会有重大影响 [52][53]

业绩总结 - IRSA的调整后EBITDA为141百万美元[20] - 2022年第二季度的整体出租率为89.1%[21] - 2022年第二季度的租金为每平方米24.9美元[25] - IRSA的租赁EBITDA在2021年达到165百万美元，较2019年增长了66%[45] - IRSA的净资产价值为2,390百万美元，贷款价值比（LTV）为21.0%[42] - IRSA的净债务在2021年12月31日为501百万美元，较2020年下降34%[46] - IRSA的债务偿还计划显示，2022财年的偿还金额为427.7百万美元[47] 用户数据 - IRSA在阿根廷的租赁组合超过500,000平方米的可租用面积（GLA）[8] - IRSA的开发物业约为20百万平方米的优质土地储备[8] - IRSA在购物中心市场的市场份额为67%[14] - 办公楼组合的GLA为109,800平方米，市场份额为10%[14] 未来展望 - "Costa Urbana"项目的建设能力约为895,000平方米，将推动IRSA未来15至20年的增长[29] - 合并将简化结构，提高流动性，并消除潜在的利益冲突[38] 并购与合并 - IRSA与IRCP的合并提案获得99.88%和94.57%的股东投票支持，合并自2021年7月1日起生效[34] - 合并后，IRSA的流通股将从658,712,382股增加至810,870,597股，新增发行152,158,215股[36] 市场表现 - IRSA在过去130年中保持了良好的交易记录，且在阿根廷房地产市场中处于领先地位[34] - IRSA的资本市场记录显示，已发行超过180亿美元的债务[48] - IRSA的租赁资产估值在2021年持续增长，显示出强劲的市场表现[40]

公司基本信息 - 公司财政年度为第79年，始于2021年7月1日[4] - 公司注册编号为213036，章程于1943年6月23日在商业公共登记处注册[5][7] 公司资本与股权结构 - 公司资本为8.10870597亿股，普通股认购、发行和实收面值为8.11亿阿根廷比索[7] - 母公司直接和间接持有的普通股为4.34263359亿股，在股东权益中的投票权占比为53.68%[8][9] - 2021年12月22日，公司批准通过与IRSA Propiedades Comerciales S.A.吸收合并增加资本1.52158215亿阿根廷比索[11] - 2021年11月行使的5181份认股权证相关的增资和股份发行正在“Inspección General de Justicia”登记中[11] 公司资产负债情况 - 2021年12月31日非流动资产总计266.792亿，流动资产总计21.523亿，总资产为288.315亿[18] - 2021年6月30日非流动资产总计251.552亿，流动资产总计16.769亿，总资产为268.321亿[18] - 2021年12月31日股东权益总计124.709亿，负债总计163.606亿[18] - 2021年6月30日股东权益总计99.633亿，负债总计168.688亿[18] - 截至2021年7月1日股东权益为996.33亿美元，截至2021年12月31日为1247.09亿美元[26] - 2020年7月1日，股东权益总额为22.1886亿美元[32] - 2020年，公司亏损及其他综合损失共计1.4051亿美元[32] - 截至2020年12月31日，股东权益总额为13.9292亿美元[32] - 2020年，因分配结果、股息分配等事项对股东权益产生不同影响，如分配结果使相关储备金增加2.0611亿美元，股息分配使股东权益减少87500万美元等[32] - 2020年，因控制权丧失使股东权益减少7.5299亿美元[32] - 截至2021年12月31日，股东权益为117,150百万，较2021年6月30日的74,787百万增长约56.64%[168] - 2020年6月30日股东权益为10.1302亿，2020年12月31日为10.6617亿[180] 公司经营业绩 - 六个月内，2021年12月31日营收为110.51亿美元，2020年12月31日为74.73亿美元[21] - 六个月内，2021年12月31日毛利润为68.35亿美元，2020年12月31日为35.05亿美元[21] - 三个月内，2021年12月31日投资性房地产公允价值调整净收益为296.07亿美元，2020年12月31日为亏损264.92亿美元[21] - 六个月内，2021年12月31日运营利润为265.11亿美元，2020年12月31日为139.45亿美元[21] - 六个月内，2021年12月31日所得税前利润为307.77亿美元，2020年12月31日为150.34亿美元[21] - 六个月内，2021年12月31日持续经营业务当期利润为255.20亿美元，2020年12月31日为89.90亿美元[21] - 归属于母公司股东的基本每股收益，2021年12月31日为31.80美元，2020年12月31日为亏损1.53美元[22] - 归属于母公司股东的摊薄每股收益，2021年12月31日为28.87美元，2020年12月31日为亏损1.53美元[22] - 2021年下半年，公司收入为11,051，成本为4,216，毛利润为6,835，运营利润为26,511，可报告资产为288,315，可报告负债为163,606，净可报告资产为124,709[77] - 2020年下半年，公司收入为7,473，成本为3,968，毛利润为3,505，运营利润为13,945，可报告资产为302,078，可报告负债为162,788，净可报告资产为139,290[77] - 2021年下半年收入为7,658百万，较2020年下半年的3,143百万增长约143.65%；2021年第四季度收入为4,230百万，较2020年第四季度的1,924百万增长约120%[171] - 2021年下半年毛利润为4,806百万，较2020年下半年的1,249百万增长约284.79%；2021年第四季度毛利润为2,704百万，较2020年第四季度的992百万增长约172.58%[171] - 2021年下半年投资性房地产公允价值调整净收益为23,767百万，较2020年下半年的7,008百万增长约239.14%；2021年第四季度为29,349百万，而2020年第四季度为 - 5,221百万[171] - 2021年下半年运营利润为26,428百万，较2020年下半年的6,727百万增长约292.87%；2021年第四季度为30,496百万，而2020年第四季度为 - 5,551百万[171] - 2021年下半年净利润为25,375百万，较2020年下半年的939百万增长约2602.34%；2021年第四季度为25,664百万，而2020年第四季度为 - 13,156百万[171] - 2021年12月31日基本每股收益为31.37，2020年12月31日为1.63；2021年第四季度为31.72，2020年第四季度为 - 22.88[171] - 2021年12月31日摊薄每股收益为28.48，2020年12月31日为1.63；2021年第四季度为28.80，2020年第四季度为 - 22.88[171] - 2021年和2020年期间利润分别为253.75亿和9.39亿[185] 公司现金流情况 - 2021年12月31日，公司持续经营活动产生的净现金为46.92亿美元，2020年为29.13亿美元[38] - 2021年12月31日，公司投资活动产生的净现金为63.69亿美元，2020年为770.49亿美元[38] - 2021年12月31日，公司融资活动使用的净现金为60.94亿美元，2020年为588.97亿美元[38] - 2021年和2020年六个月期间经营活动净现金流分别为30.54亿和 - 4700万[185] - 2021年和2020年六个月期间投资活动净现金流分别为35.87亿和10.47亿[185] - 2021年和2020年六个月期间融资活动净现金流分别为 - 48.06亿和 - 49.03亿[185] - 2021年和2020年期末现金及现金等价物分别为26.65亿和8000万[186] 公司业务线数据 - 截至2021年12月31日，公司运营14个购物中心，面积335,279平方米，7个高级办公室，面积109,859平方米[42] - 2021年8月2日，公司出售位于Hudson的房地产地块，交易价格为60万美元[58] - 2021年8月9日，公司出售Mariano Acosta地块，总价70万美元，签约时收到50万美元[59] - 2021年11月2日，公司出售Catalinas Tower大楼部分楼层及停车位，交易价格约31.97亿阿根廷比索，折合900万美元[61][62] - 2021年12月21日，公司出售Libertador Building 498的33个停车位，价值80万美元[64] - 2021年11月19日，Condor出售美国15家酒店组合，金额3.05亿美元，公司获特别股息约2530万美元[66][67] - 2021年下半年，购物中心业务收入为5,991，成本为582，毛利润为5,409，运营亏损为1,345[81] - 2020年下半年，购物中心业务收入为2,933，成本为441，毛利润为2,492，运营亏损为5,976[85] - 2021年下半年，投资性房地产公允价值调整净收益为22,450，主要受宏观经济条件变化影响，如预计收入增长率变化、汇率转换、折现率提高等[81] - 2021年下半年，因通胀调整，购物中心有10,387从“公允价值调整净收益”重分类至“通胀调整”[83] - 截至2021年12月31日的六个月内，办公楼和其他租赁物业实际价值下降0.67%[84] - 截至2021年12月31日六个月及2021年6月30日年度，集团对联营企业和合营企业的投资期末余额分别为12,256和14,644[87] - 截至2021年12月31日，集团对New Lipstick、BHSA、Condor等联营企业的持股比例分别为49.96%、29.91%、21.70%等[88] - 截至2021年12月31日六个月及2021年6月30日年度，集团投资性房地产期末公允价值分别为238,739和220,590[91] - 2021年12月31日和2020年12月31日，集团租赁和服务收入分别为9,543和6,319[92] - 公司位于布宜诺斯艾利斯市的约70公顷物业获批开发，建设容量约89.5万平方米[96][97] - 公司将50.8公顷物业用于公共用途，占总面积约71%，并将现金200万美元和300万张主权债券（AL35）等捐赠[98] - 公司将负责物业基础设施和道路工程，投入最多4000万美元用于公共空间建设及维护[99] - 截至2021年12月31日，该物业公允价值约3.6亿美元[101] - 截至2021年12月31日六个月及2021年6月30日年度，集团物业、厂房及设备期末账面净值分别为6,009和4,993[102] - 截至2021年12月31日六个月及2021年6月30日年度，集团交易性房地产期末余额分别为2,096和2,117[104] - 截至2021年12月31日六个月和2021年6月30日一年，集团无形资产成本分别为3965和127288，净账面价值分别为2669和50265[105] - 截至2021年12月31日和2021年6月30日，集团使用权资产分别为949和977，折旧费用分别为35和2252[106] - 截至2021年12月31日，集团金融资产总计25749，其中摊销成本计量的为13958，公允价值计量的为7078[107] - 截至2021年12月31日，集团金融负债总计72678，其中摊销成本计量的为67811，公允价值计量的为33[108] - 截至2021年6月30日，集团金融资产总计22267，其中摊销成本计量的为10079，公允价值计量的为6178[108] - 截至2021年6月30日，集团金融负债总计82720，其中摊销成本计量的为78308，公允价值计量的为69[108] - 截至2021年12月31日和2021年6月30日，集团3级金融工具余额分别为0和58[112] - 截至2021年12月31日和2021年6月30日，集团贸易及其他应收款分别为13053和13636[113] - 截至2021年12月31日和2021年6月30日，集团坏账准备分别为887和1025[113] - 2021年12月31日无形资产摊销费用在“成本”中确认11阿根廷比索，在“一般及行政费用”中确认44阿根廷比索[105] - 2021年和2020年截至12月31日的六个月内，公司持续经营业务税前净现金分别为4799和2964，终止经营业务税前净现金分别为0和4033[114] - 2021年12月31日和6月30日，公司贸易及其他应付款分别为8149和7817[115] - 2021年12月31日和6月30日，公司借款总额分别为64496和74834，公允价值分别为62794和71105[117] - 2021年8月26日，公司在当地市场发行5810万美元不可转换票据，固定利率3.9%[118] - 2021年11月25日，公司提前赎回2022年1月21日到期的VII系列票据，赎回价格为面值的100%加应计未付利息[119] - 2021年截至12月31日的六个月和截至6月30日的年度，公司准备金期末总额分别为1792和314[121] - 2021年和2020年12月31日，公司当期所得税分别为 - 779和15，递延所得税分别为 - 4478和

财务数据和关键指标变化 - 公司合并IRSA和IRCP后首份财报显示，6个月期收益为255亿阿根廷比索，去年同期亏损17亿阿根廷比索 [25] - 公允价值变动收益224亿阿根廷比索，去年约140亿阿根廷比索，主要因Costa Urbana项目获批，土地价值从2.1亿美元重估至3.6亿美元 [26] - 净财务收益43亿阿根廷比索，主要因阿根廷汇率变动，比索实际升值11%，产生60亿阿根廷比索净外汇差异收益，净利息损失减少25% [32] - 所得税确认45亿阿根廷比索递延税，与土地重估有关 [27] - 官方汇率下净债务降至5.01亿美元，目标降至4.7亿美元，净资产价值达19亿美元，贷款价值比为21% [34] - 合并后IRSA未偿股份将从6.58亿股增至8.101亿股 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 购物中心 - Alto Palermo扩建后总可出租面积达33.5万平方米，空置部分剔除后出租率可达95%，与上季度持平，低于疫情前95%水平 [11][12] - 同店销售额实际增长7.6%，高于疫情前水平，访客量仍在恢复中 [13] - 6个月调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）达43亿阿根廷比索，同比大幅回升227%，但仍低于疫情前55亿阿根廷比索水平 [28] - 上季度美元计价EBITDA达2510万美元，恢复良好 [31] 办公楼 - 持有面积约10.9万平方米，与上季度基本持平，每平方米租金稳定在25美元，出租率降至76.7% [15][16] - 去年出售Boston Tower和Bouchard Tower，今年出售200 Della Paolera 4层，获120万美元，平均每平方米8600美元，该楼还有20层2.4万平方米待售 [17] - 6个月EBITDA按比索计低于去年，受空置率上升和楼层出售影响；按美元计与去年基本持平，出售部分原产生160万美元EBITDA，新面积产生290万美元，空置造成160万美元差异，租金下降造成50万美元减少 [29][31] 酒店 - 布宜诺斯艾利斯酒店入住率仍低，为36%；Llao Llao酒店恢复良好，但受部分客房改造影响 [18] - 与去年相比有所恢复，但仍远低于疫情前水平 [30] 销售与开发 - 今年仅出售办公楼4层，去年出售一栋整楼和另一栋半栋楼 [30] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 合并IRSA和IRCP，整合业务，节省运营和税务成本 [5] - 业务分为租赁、开发和金融三个板块，租赁板块涵盖购物中心、办公楼和酒店；开发板块以Costa Urbana项目和其他综合用地为主；金融板块持有Banco Hipotecario 30%股份 [9] - 出售Condor股份，基本退出国际市场，仅保留少量海外资产 [10] - 购物中心方面，计划用小租户填补大租户留下的空间，提升出租率 [12] - 办公楼方面，持续出售部分楼层，若价格合适会继续出售，同时看好优质办公楼未来出租情况 [17][59] - 酒店业务期待随着旅游限制解除，入住率逐步恢复 [18] - Costa Urbana项目获批，将推动公司未来增长，项目将分阶段开发，预计未来2年不会有大规模资本支出，今年需向市政府支付约300万美元，未来2 - 5年需投入约4000万美元用于基础设施和道路建设 [20][45][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为今年是特殊一年，全球流动性转向大宗商品的周期将对公司市场产生积极影响 [6] - 对Costa Urbana项目获批感到非常满意，认为这是公司过去20年的重大成果，将推动公司未来10 - 20年的增长 [20][61] - 认为公司已度过疫情影响，随着运营恢复正常，购物中心将产生良好现金流，酒店业务也在恢复，对公司未来前景持乐观态度 [62] 其他重要信息 - 合并IRSA和IRCP的交易已获股东批准，IRSA通过率为99.88%，IRCP为94.57%，已向美国证券交易委员会（SEC）和当地证券委员会（CNV）提交最终合并协议，预计未来2 - 3个月完成股份交换 [7] - 土地重估产生的递延税不会产生即时现金税影响，若出售土地可通过再投资新项目递延纳税 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过去12个月EBITDA 8350万美元在购物中心、办公楼、酒店和销售开发业务间的细分情况 - 购物中心约5470万美元，办公楼1840万美元，酒店250万美元，销售与开发1160万美元 [37] 问题2: Costa Urbana项目重估的税务影响 - 物业重估和投资性房地产公允价值变动不产生税务或现金影响，仅需确认递延税，出售时若再投资新项目可递延纳税 [39] 问题3: Costa Urbana项目何时开始投入资金开发、是否有总体规划、是否选定合作伙伴及融资方式 - 项目获批前团队主要精力在获批上，后续需确定开发方式，项目将分阶段进行，预计未来2年不会有大规模资本支出，今年需向市政府支付约300万美元，未来2 - 5年需投入约4000万美元用于基础设施和道路建设，后续会公布相关进展 [44][46] 问题4: Costa Urbana项目土地重估至6.95亿美元的原因 - 土地账面价值从2.1亿美元增至3.6亿美元，主要因获批后有近90万平方米的建设容量，重估考虑了建设容量对土地价值的影响，采用每平方米约400美元的保守地价 [52][53] 问题5: 1、2月购物中心和办公楼销售、客流量和出租率与2021年相比有无显著变化，Omicron变种是否有显著影响 - 12月销售额大幅增长，1、2月是阿根廷假期，且Omicron变种导致病例增加，可能对销售有影响，具体情况需等3月数据公布 [54] 问题6: 是否用Condor清算所得资金按蓝筹互换汇率偿还债务 - 12月数据未包含该影响，Condor清算所得仍以现金形式持有 [55] 问题7: Suipacha大楼的潜在出售价格及疫情后办公楼市场预期，Zetta大楼出租率提高8.7个百分点，如何看待租赁活动 - 不会透露潜在交易价格，若达成交易将公布；预计办公楼市场受企业调整办公规模影响的情况已过去，未来出租率有望改善，优质办公楼租金稳定在每平方米25 - 30美元，受影响较小，B级及以下建筑受影响较大 [56][57] 问题8: 未来季度是否会继续出售办公楼楼层 - 通常不提供此类交易指引，若每平方米售价合适会继续出售，以较低成本建造新楼更合理，会继续执行该策略 [59]

公司基本信息 - 公司本财年为第79个财年，始于2021年7月1日[4] - 公司成立于1943年，1991年起在阿根廷从事多元化房地产活动[47] - 公司成立于1943年，自1991年起主要从事阿根廷房地产资产的管理[179] - 公司主要子公司包括IRSA CP、Tyrus和Efanur，主要联营公司包括BHSA[196] 公司资本与股权结构 - 公司资本为658,707,201股，普通股认购、发行和实收面值为6.59亿阿根廷比索[10] - 母公司直接和间接持有的普通股为408,746,837股，在股东权益中的投票权占比为62.22%[13][14] - 截至财报发布日，公司直接和间接持有Condor 3191213股普通股，占总股本21.7%[66] 财务报表编制相关 - 财务报表编制需管理层进行估计和评估，实际结果可能与估计不同[59] - 财务报表应与年度财报附注5一起阅读，自年末以来集团风险管理及政策无变化[74] - 编制财务报表时采用的会计政策与2021年6月30日年度财务报表一致[189] 资产相关数据变化 - 截至2021年9月30日，非流动资产总计22.1796亿，较6月30日的22.8247亿有所减少[22] - 截至2021年9月30日，流动资产总计1.5308亿，较6月30日的1.5216亿略有增加[22] - 截至2021年9月30日，总资产为23.7104亿，较6月30日的24.3463亿有所下降[22] - 截至2021年9月30日，集团对关联公司和合资企业投资期末余额为13608，较期初增加321[82] - 截至2021年6月30日，集团对关联公司和合资企业投资期末余额为13287，较期初减少108807[82] - 截至2021年9月30日三个月及2021年6月30日年度，集团物业、厂房及设备成本分别为11208阿根廷比索和11111阿根廷比索，净账面价值分别为4521阿根廷比索和4531阿根廷比索[97] - 截至2021年9月30日三个月及2021年6月30日年度，集团交易性房地产期末总额分别为1928和1922[98] - 截至2021年9月30日三个月及2021年6月30日年度，集团无形资产净账面价值分别为2480和2623[99] - 截至2021年9月30日和6月30日，集团使用权资产分别为871和886[100] - 截至2021年9月30日，公司金融资产总计19,944，金融负债总计72,581；截至2021年6月30日，金融资产总计20,204，金融负债总计75,055[101][102] - 截至2021年9月30日，三级金融工具投资余额为54，6月30日为52[105] - 截至2021年9月30日，贸易应收款为4,466，其他应收款为8,175；6月30日贸易应收款为4,089，其他应收款为8,284[106] - 截至2021年9月30日，贸易应付款为5,333，其他应付款为2,121；6月30日贸易应付款为5,357，其他应付款为1,736[109] - 截至2021年9月30日和6月30日，集团借款总额分别为65,082和67,900[110] - 截至2021年9月30日和2021年6月30日，集团准备金分别为248和286[112] - 截至2021年9月30日和6月30日，关联方交易余额总计分别为2600和3494[124] - 截至2021年9月30日和6月30日，外币资产总计分别为10242和10795，外币负债总计分别为56745和58673[131] - 截至2021年9月30日，公司非流动资产为119,967百万阿根廷比索，流动资产为2,122百万阿根廷比索，总资产为122,089百万阿根廷比索[158] - 截至2021年9月30日的三个月和2021年6月30日的年度，公司子公司、联营公司和合营企业投资期初金额分别为76,840和108,762，期末金额分别为75,941和76,840[199] 负债相关数据变化 - 截至2021年9月30日，非流动负债总计12.6629亿，较6月30日的12.8868亿有所减少[22] - 截至2021年9月30日，流动负债总计2.1251亿，较6月30日的2.4192亿有所减少[22] - 截至2021年9月30日，总负债为14.788亿，较6月30日的15.306亿有所下降[22] 股东权益相关数据变化 - 截至2021年9月30日，股东权益总计8.9224亿，较6月30日的9.0403亿有所减少[22] - 2021年7月1日股东权益总额90403百万，9月30日为89224百万[31] - 2020年7月1日至9月30日公司股东权益从20.1329亿变为14.2926亿[37] - 2021年6月30日股东权益为6.786亿美元，9月30日为6.7089亿美元[166] - 2020年6月30日股东权益为9.1919亿美元，9月30日为10.8153亿美元[171] - 2021年9月30日其他储备金为3.2337亿美元，2020年9月30日为1.4928亿美元[167][172] - 2021年第三季度其他储备金因其他综合亏损减少1620万美元，因非控股股东权益变动增加200万美元[167] - 2020年第三季度其他储备金因其他综合亏损减少5643万美元，因非控股股东权益变动增加9035万美元[172] - 2021年9月30日库藏股成本为2.79亿美元，2020年9月30日为2.79亿美元[167][172] - 截至2021年9月30日，公司股东权益为67,089百万阿根廷比索，负债为55,000百万阿根廷比索[158] 营收、利润及亏损相关数据变化 - 2021年9月30日三个月营收4382百万，2020年同期为2453百万[26] - 2021年9月30日三个月毛利润2628百万，2020年同期为780百万[26] - 2021年9月30日三个月运营亏损4689百万，2020年同期运营利润35856百万[26] - 2021年9月30日三个月所得税前亏损3480百万，2020年同期利润34601百万[26] - 2021年9月30日三个月持续经营业务亏损1014百万，2020年同期利润22468百万[26] - 2021年9月30日基本每股亏损0.91，2020年同期每股盈利17.53[27] - 2021年9月30日其他综合亏损164百万，2020年同期为13223百万[26] - 2021年9月30日归属于母公司股东的综合亏损762百万，2020年同期综合收入4443百万[26] - 2020年7 - 9月公司当期利润为1.2716亿，其他综合损失为1.3223亿[37] - 2021年第三季度，公司收入3430，成本745，毛利润2685，运营亏损4774，报告资产217894，报告负债0，净报告资产217894[76] - 2020年第三季度，公司收入1857，成本993，毛利润864，运营利润37158，报告资产282110，报告负债0，净报告资产282110[77] - 2021年第三季度阿根廷运营中心总营收3430，总成本745，总毛利润2685，运营亏损4774，部门亏损4854[79] - 2020年第三季度阿根廷运营中心总营收1857，总成本993，总毛利润864，运营利润37158，部门利润36438[81] - 2021年9月30日，租金和服务收入3909，直接运营费用1417，开发报销/费用32[91] - 2020年9月30日，租金和服务收入1989，直接运营费用996，开发报销/费用26[91] - 2021年9月30日，投资性房地产公允价值调整净实现收益122，净未实现收益 - 6616；2020年9月30日分别为8163和28565[91] - 2021年9月30日，Casona Hudson、Merlo Plot和Mariano Acosta Plot销售分别为18阿根廷比索、55阿根廷比索和49阿根廷比索；2020年9月30日，Boston Tower和Bouchard 710销售分别为2732阿根廷比索和5431阿根廷比索[96] - 2021年第三季度公司亏损1,014，2020年同期盈利12,716[107] - 2021年第三季度和2020年第三季度，集团收入分别为4,382和2,453[118] - 2021年9月30日和2020年9月30日，集团费用分别为2,829和3,341[120] - 2021年9月30日和2020年9月30日，集团销售商品和提供服务成本分别为1,754和35,230[121] - 2021年第三季度和2020年第三季度，集团其他经营净结果分别为252和16[122] - 2021年第三季度和2020年第三季度，集团财务净结果分别为1,364和 - 1,480[123] - 2021年和2020年第三季度终止经营业务亏损分别为0和9752[134] - 2020年第三季度终止经营业务收入为41357，成本为-33557，毛利润为7800[134] - 2020年第三季度终止经营业务归属于母公司股东的每股亏损基本和摊薄均为-13.39[134] - 2021年第三季度，公司收入为41百万阿根廷比索，成本为51百万阿根廷比索，净亏损604百万阿根廷比索[161] - 2021年第三季度，公司每股基本亏损为0.92阿根廷比索，使用656,700,315股计算，2020年9月30日每股收益为19.47阿根廷比索[161][162] - 2021年第三季度公司亏损6040万美元，其他综合亏损1620万美元[166] - 2020年第三季度公司盈利1.2789亿美元，其他综合亏损5643万美元[171] 现金流量相关数据变化 - 2021年和2020年9月30日止三个月持续经营活动产生的净现金分别为16.53亿和17.3亿[43] - 2021年和2020年9月30日止三个月投资活动产生的净现金分别为 - 2.05亿和63.187亿[43] - 2021年和2020年9月30日止三个月融资活动使用的净现金分别为1.048亿和41.387亿[43] - 2021年和2020年9月30日止三个月现金及现金等价物净增加分别为4000万和2.6925亿[43] - 2021年第三季度持续经营活动税前净现金为1,659，2020年同期为1,735；2020年第三季度已终止经营活动税前净现金为3,667，2021年无[107] - 2021年第三季度非现金交易中，股份分红575，因借款增加投资性房地产117；2020年相关交易涉及金额有增租使用权37等[108] - 2021年9月30日经营活动净现金流为-2300万美元，2020年同期为590500万美元[176] - 2021年9月30日投资活动净现金流为21800万美元，2020年同期为38000万美元[176] - 2021年9月30日融资活动净现金流为-18000万美元，2020年同期为-988100万美元[176] - 2021年9月30日现金及现金等价物净增加1500万美元，2020年同期为减少359600万美元[176] - 2021年9月30日现金及现金等价物期末余额为59500万美元，2020年同期为2100万美元[176] 公司重大事件 - 2021年9月17日至25日，30741份认股权证被行使并发行了相应股份[32] - 2020年9月25日法院裁定IDBD破产清算，其结果计入2020年9月30日的终止经营业务[48] - 2021年8月2日，子公司IRSA CP出售位于Hudson的房地产地块，交易价格为0.6美元[62] - 2021年8月9日，出售Mariano Acosta地块，总价0.7美元，签票时收到0.5美元，签契约时收0.2美元[63] - 2021年8月9日，出售Merlo地块，总价0.7美元，签票时收到0.5美元，签契约时收0.2美元[64] - IRSA与IRSA CP拟合并，吸收合并生效日期为2021年7月1日