财务数据和关键指标变化 - 调整后EBITDA从上年的590亿阿根廷比索降至360亿阿根廷比索，下降40%；剔除一次性影响后，经常性的租赁EBITDA增长25%，达到425亿阿根廷比索 [28] - 购物中心利润率从近71%提升至74.5%，办公室利润率从80%降至75%，酒店利润率稳定在25% [29] - 剔除投资性房地产公允价值影响后，营业收入从269亿阿根廷比索降至230亿阿根廷比索，减少15%；投资性房地产公允价值损失490亿阿根廷比索，上年为收益290亿阿根廷比索 [30] - 净财务结果从上年的255亿阿根廷比索降至155亿阿根廷比索；净利息从166亿阿根廷比索降至110亿阿根廷比索；金融资产公允价值收益74亿阿根廷比索 [31][32] - 所得税方面，因最高法院相关决定获得660亿阿根廷比索收益 [33] - 本财年净结果为580亿阿根廷比索；过去12个月EBITDA约1.67亿美元，2019年疫情前为1.31亿美元 [34] - 净债务降至2.47亿美元，贷款价值比（LTV）为10%，净债务与EBITDA之比为1.5倍 [35] - 本财年支付股息1.24亿美元；拟在2024财年发放重要股息，股息收益率约15% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 购物中心：租户实际销售额增长16%，较疫情前水平增长27%；入住率较上年提升4个百分点，接近满租 [10][11] - 办公室：出售部分楼层后，总存量约7.2万平方米；优质物业组合中A+和A类建筑占比高，入住率达87%，租金稳定在每月每平方米26美元 [12] - 酒店：入住率接近65%，部分酒店在房价和入住率方面表现良好 [13] 房地产交易业务 - 收购：以780万美元在拍卖中购得Paseo Colon一处房产；以低于每平方米600美元的价格购得靠近总统府的建筑 [5][19] - 出售：出售资产超1.61亿美元，包括Catalinas大楼九层、Maipu大楼、Suipacha大楼、Quality公司50%股份等 [5][21][22] - 开发项目：Costa Urbana项目取得多项进展，包括地籍测量计划获批、法院裁决、提交相关文件等；本财年完成近3900平方米住宅置换，待接收面积近8900平方米 [23][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 阿根廷宏观经济方面，通胀从上年的64%加速至116%；官方汇率升值100%，实际比索升值5%；蓝芯片掉期汇率升值93%，实际升值10% [26][27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于推动Costa Urbana等项目开发，聚焦开发、营销、定位和项目融资，以获取更高利润 [22] - 持续推进数字化，通过忠诚度应用程序“¡appa!”提升购物体验，用户和交易数量增长 [16][17] - 注重ESG发展，在环境、社会和治理方面取得进展，部分建筑获得LEED认证，开展多项社会行动，融入可持续发展指数 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司管理层认为在通胀和货币超发的经济环境下，房地产等实物资产是较好的保值方式，公司在运营和销售方面实现增长，同时优化了资本结构 [8] - 对于阿根廷未来经济形势，存在不确定性，预计选举后可能出现制度变化，经济初期可能放缓，但公司资本结构保守，有能力应对变化并准备好未来扩张 [48][49] 其他重要信息 - 公司忠诚度应用程序“¡appa!”用户达180万，同比增长39%，累计交易超350万笔 [17] - 公司办公室Santo Della Paolera和Santo大楼获LEED认证，占布宜诺斯艾利斯优质办公室组合的74% [14] - 公司通过基金会开展超200项社会行动，惠及超10万人，社会投资实际增长21% [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：若阿根廷货币美元化，对公司业务的影响 - 公司认为房地产交易多以美元计价，办公室和酒店收入协议多为美元，主要现金收入协议与通胀挂钩，货币制度变化预计不会造成重大干扰 [41] 问题：本财年董事会额外补偿的情况 - 这是一个三年周期的一次性影响，公司在资产出售、结构合并、债务重组、资本结构调整等方面有大量工作，补偿增加与此相关 [42][43] 问题：股份拆分的情况及预计时间 - 股份拆分是技术问题，待CMB最终批准，预计未来几天完成，对股东无经济影响，目的是为支付更多股息做准备 [44] 问题：拟议股息的资金来源及支付后杠杆表现 - 股息预计为640亿阿根廷比索，约8500万美元，公司有足够流动性支付，可使用自有现金或其他来源，具体支付方式待股东会议决定 [46] 问题：当前每股净资产（NAV）评估 - 截至2023财年，按官方汇率计算约为21亿美元，每股全球存托凭证（GDS）约25 - 26美元 [47] 问题：阿根廷宏观形势对2024年业务的影响 - 阿根廷未来经济不确定，选举后可能制度变化，初期经济可能放缓，但公司资本结构保守，有能力应对变化并准备扩张 [48][49] 问题：股息水平是否会持续，是否受最高法院税收决定影响 - 股息并非固定政策，会根据资本支出、债务和流动性等因素决定；与最高法院税收决定无关 [51] 问题：为何分配回购股份而非注销 - 分配和注销效果相同，公司过去常分配回购股份，此次选择重复该做法 [52] 问题：处置资产和支付股息后净债务目标水平 - 当前债务低于最优水平，支付约8500万美元股息和出售约2500万美元房产后，债务预计增加约6000万美元，未考虑每月约1000万美元的现金生成 [53]

股息分配情况 - IRSA公司在2023年10月5日举行的股东大会上批准的股息已在阿根廷分配[3] - 由于阿根廷的外汇和证券法规限制增加，BONY目前无法分配公司支付的股息给全球存托股（GDS）持有人[4] - 公司已将相应资金存入由Banco Santander管理的“Super Ahorro $”共同投资基金，以便在BONY能够将其转移给GDS持有人之前，为任何决定如此的股东提供以阿根廷比索收取股息的可能性[5]

财务数据和关键指标变化 - 调整后EBITDA增长20%至41.8%，租金EBITDA实际增长38.7% [8] - 净金融结果去年收益高于今年，去年净外汇收益为220亿阿根廷比索，今年为50亿阿根廷比索 [9] - 过去12个月租金EBITDA达1.62亿美元，高于2019年疫情前的1.31亿美元 [10] - 运营收入（含投资性房地产公允价值）增长33%，投资性房地产在9个月内亏损约340 - 350亿阿根廷比索 [25] - 信用评级机构将公司评级从AA提升至AA+ [26] - 截至3月净债务为1.96亿美元，预计目前约为3亿美元 [26] - 本财年已分配1.24亿美元股息，约占EBITDA的70%，预计每股全球存托凭证（GDS）股息约为0.58美元 [27] - 官方外汇贬值67%，美元地图（蓝芯片掉期）贬值59%，比索实际升值4%，美元实际升值8% [24][45] - 购物中心利润率提高600个基点，办公室提高12个基点，酒店从27.6%提高到34.6% [46] - 净利息支出因去杠杆化显著减少，9个月内所得税产生积极影响 [47] - 9个月内公司收益为317亿阿根廷比索，去年为235亿阿根廷比索 [67] - 公司债务从2020年的7.55亿美元降至目前的3亿美元 [68] 各条业务线数据和关键指标变化 购物中心业务 - 2023财年第三季度购物中心实际同店销售额较2022年同期增长近10%，较2019年第三季度增长33% [19] - 购物中心目标区域（占收入85%、面积87%）的入住率略高于布宜诺斯艾利斯行业水平 [62] 办公室业务 - 优质办公室组合入住率达100%，Della Paolera大楼在本季度达到100%入住率 [1] - 目前办公室组合可租赁总面积（GLA）为7.4万平方米，优质建筑入住率截至3月23日增至87%，B类建筑表现不佳 [41] - 本季度出售200 Della Paolera大楼7层，面积占比达76%，剩余8500平方米为顶层 [22] 酒店业务 - 酒店EBITDA表现强劲，入住率高于上一季度 [1] - 酒店组合入住率达68.6%，平均每间客房价格为231美元 [4] - 布宜诺斯艾利斯酒店入住率恢复至63%，3月达83%，每间客房价格涨至413美元 [42] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 因阿根廷市场波动，公司对启动新项目持谨慎态度，过去三年未启动新项目，两次收购更具机会性，未来一年也无启动计划 [29] - 对于新收购的办公楼，未来1.5年考虑是保留办公用途还是转为住宅用途 [14] - 公司过去通过轮换投资组合，出售旧楼、改建为优质新楼来运营，此次出售新楼获得良好收益 [52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2023年第三季度业绩满意，购物中心入住率和租户销售额增加，办公室和酒店表现良好，去杠杆、股息支付和项目获批等都是好消息，公司准备在阿根廷市场波动中捕捉机会 [37] 其他重要信息 - 去年12月通过拍卖以790万美元（每平方米不到600美元）收购布宜诺斯艾利斯市中心一栋1.37万平方米的混合用途办公楼 [5] - 本季度完成去杠杆化，取消此前债券剩余债务，发行两只新债券 [18] - 3月该市公园创意竞赛获胜者为阿根廷工作室Polo，公司正与其沟通合作事宜 [32] - 圣玛丽亚城市海岸项目的环境影响评估将在未来几个月进行，法律程序已无限制，可开始建设 [36] - 公司每季度需按公允价值对投资性房地产进行估值，外汇和通胀波动直接影响财务报表 [65] - 公司账面上为以色列潜在负债计提2000万美元准备金 [67] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 办公室业务的策略是什么，未来一年的入住率预期如何？ - 公司过去出售部分楼层或建筑，用新建筑替代，目前因与城市签订的合同，未来一年部分建筑无法投入使用，今年将确定后续计划，目前暂无新业务宣布 [71][73] 问题2: 收购给城市的建筑在18个月免租期后的策略是什么，是出租给私人公司还是出售？ - 未来几个月将开始办理相关手续，一切进展顺利，但未明确18个月免租期后的具体策略 [74][75]

公司基本信息 - 公司财政年度从2022年7月1日开始，编号为80，公司章程将于2043年4月5日到期[4][6] - 公司自1991年起主要从事阿根廷房地产持有管理业务[171] - 公司拥有、管理和开发布宜诺斯艾利斯的办公及其他租赁物业组合[172] - 这些未经审计的中期单独财务报表于2023年2月8日获董事会批准发布[173] 公司股权结构 - 公司资本为810,895,390股，普通股认购、发行和实收面值为8.11亿阿根廷比索，母公司直接和间接持股448,405,846股，占股东权益投票权的56.08%[8][10][11] 公司资产负债情况 - 截至2022年12月31日，公司总资产489.232亿比索，较6月30日的533.355亿比索有所下降；股东权益250.095亿比索，较6月30日的242.828亿比索有所上升；负债239.137亿比索，较6月30日的290.527亿比索有所下降[20] - 2022年12月31日止六个月可报告资产489,232，2021年同期为561,618，同比下降12.9%[63] - 2022年12月31日止六个月可报告负债239,137，2021年同期为318,693，同比下降24.9%[63] - 截至2022年12月31日，公司总资产为54,068，总负债为102,410；截至2022年6月30日，总资产为68,808，总负债为124,230[86][87] - 截至2022年12月31日，公司总资产45.2591亿美元，股东权益23.4657亿美元，总负债21.7934亿美元[152] - 截至2022年6月30日股东权益总额为2276.02亿，截至2022年12月31日为2346.57亿[160] - 2021年6月30日股东权益为145,680，2021年12月31日增至228,199[165] 公司收入成本利润情况 - 2022年下半年收入30.89亿比索，较2021年下半年的21.527亿比索有所增长；2022年第四季度收入17.205亿比索，较2021年第四季度的12.12亿比索有所增长[23] - 2022年下半年成本10.479亿比索，较2021年下半年的8.212亿比索有所增长；2022年第四季度成本5.478亿比索，较2021年第四季度的4.447亿比索有所增长[23] - 2022年下半年毛利润20.411亿比索，较2021年下半年的13.315亿比索有所增长；2022年第四季度毛利润11.727亿比索，较2021年第四季度的7.673亿比索有所增长[23] - 2022年下半年投资性房地产公允价值调整净亏损29.53亿比索，2021年下半年为净收益43.731亿比索；2022年第四季度净亏损21.755亿比索，2021年第四季度为净收益57.674亿比索[23] - 2022年下半年运营亏损17.422亿比索，2021年下半年为运营利润51.642亿比索；2022年第四季度运营亏损16.184亿比索，2021年第四季度为运营利润62.12亿比索[23] - 2022年下半年净利润15.436亿比索，较2021年下半年的49.712亿比索有所下降；2022年第四季度净利润13.915亿比索，较2021年第四季度的51.887亿比索有所下降[23] - 2022年12月31日止六个月公司总收入30,890，2021年同期为21,527，同比增长43.5%[63] - 2022年12月31日止六个月公司运营亏损17,422，2021年同期运营利润为51,642[63] - 2022年12月31日止六个月投资物业公允价值调整净损失29,530，2021年同期为净收益43,731[63] - 2022年和2021年截至12月31日六个月的利润分别为15,436和49,712[93] - 2022年和2021年截至12月31日六个月经营活动产生的净现金（税前）分别为11,124和9,348[93] - 2022年和2021年截至12月31日六个月所得税调整分别为 - 25,284和10,241[93] - 2022年和2021年截至12月31日六个月投资性房地产公允价值调整净损失/（收益）分别为29,530和 - 43,731[93] - 2022年12月31日止六个月集团总收入为3.089亿，2021年同期为2.1527亿[117] - 2022年12月31日集团总费用为1.5721亿，2021年12月31日为1.3537亿[119] - 2022年和2021年总成本分别为10479和8212[120] - 2022年和2021年其他经营净结果分别为 - 3061和 - 79[122] - 2022年和2021年财务净结果分别为6256和8545[123] - 2022年和2021年与关联方交易六个月结果分别为285和 - 1434[126] - 2022年和2021年与关联方交易六个月资本贡献分别为0和1295[127] - 2022年12月31日六个月营收为190.7亿，2021年同期为149.17亿[155] - 2022年12月31日六个月毛利润为125.5亿，2021年同期为93.61亿[155] - 2022年12月31日六个月运营亏损为132.46亿，2021年同期运营利润为514.78亿[155] - 2022年12月31日六个月所得税前亏损为94.13亿，2021年同期利润为591.2亿[155] - 2022年12月31日六个月净利润为150.9亿，2021年同期为494.28亿[155] 公司每股收益情况 - 2022年12月31日，归属于母公司股东的基本每股收益为18.85比索，稀释每股收益为16.92比索；2021年12月31日，若按相同股数计算，基本每股收益为62.58比索，稀释每股收益为56.17比索[23] - 2022年12月31日基本每股收益为18.85，2021年同期为61.1[155] - 2022年12月31日摊薄每股收益为16.92，2021年同期为55.47[155] 公司股份及权证情况 - 2022年7月1日流通股数量为805万股，2022年12月31日为800万股[27] - 2022年7月1日库存股数量为6万股，2022年12月31日为11万股[27] - 截至2022年12月31日，剩余待行使认股权证数量为7993.9561万份，相当于同等数量的股份[28] - 截至2022年12月31日，公司已回购941.9623万股[28] - 2022年12月31日止六个月内，因15561份认股权证转换为普通股，公司收到6718美元[136] - 截至2022年12月31日，剩余待行使认股权证数量为7993.9561万份[161] - 截至2021年12月31日，剩余待行使认股权证数量为79,964,078[166] 公司现金流量情况 - 2022年和2021年6个月期间，经营活动产生的净现金分别为106.4亿和91.4亿比索[37] - 2022年和2021年6个月期间，投资活动产生的净现金分别为33.71亿和124.06亿比索[37] - 2022年和2021年6个月期间，融资活动使用的净现金分别为263.37亿和118.69亿比索[37] - 2022年和2021年6个月期间，现金及现金等价物净增减分别为 - 123.26亿和96.77亿比索[37] - 2022年和2021年六个月期间经营活动产生的净现金流分别为8,278百万和5,947百万[169] - 2022年和2021年六个月期间投资活动产生的净现金流分别为3,802百万和6,988百万[169] - 2022年和2021年六个月期间融资活动使用的净现金流分别为25,446百万和9,360百万[169] - 2022年12月31日现金及现金等价物期末余额为1,563百万，2021年为5,192百万[170] 公司物业资产情况 - 截至财务报表期末，集团拥有15个购物中心、6座办公楼、3家酒店及大量土地储备，持有Banco Hipotecario S.A. 29.91%的权益[41] - 2022年12月31日投资物业中购物中心价值124,561，2021年为128,966，同比下降3.4%[74] - 2022年12月31日投资物业中未开发土地价值168,079，2021年为183,067，同比下降8.2%[74] - 2022年12月31日投资物业中开发中物业价值211，2021年为811，同比下降74.0%[74] - 2022年12月31日止六个月投资物业公允价值期末Nivel 2为273,739，Nivel 3为117,458[73] - 2022年12月31日和2022年6月30日，房地产存货分别为4445和4627[121] - 截至2022年12月31日，办公楼和其他租赁物业实际价值下降8.68%[75] - 2022年12月31日止六个月和2022年6月30日止年度，物业、厂房及设备期末账面净值分别为9,066和11,431阿根廷比索[82] - 2022年12月31日止六个月和2022年6月30日止年度，交易性房地产期末总额分别为4,445和4,627阿根廷比索[83] - 2022年12月31日止六个月和2022年6月30日止年度，无形资产期末账面净值分别为5,054和4,834阿根廷比索[84] - 2022年12月31日和2022年6月30日，使用权资产分别为1,723和1,777阿根廷比索[85] - 2022年12月31日和2022年6月30日，使用权资产折旧分别为55和69阿根廷比索[85] - 截至2022年12月31日的六个月和2022年6月30日的年度，公司对附属公司、联营公司和合资企业的投资期末金额分别为104,737和113,812[186] - 截至2022年12月31日，公司对附属公司Tyrus S.A.、Efanur S.A.、Ritelco S.A.等的所有权权益分别为100.00%、0%、100.00%等[187] - 截至2022年12月31日，附属公司Tyrus的普通股数量为21,365,969,546，股本面值为12,213，该期利润为1,096，股东权益为5,209[188] - 截至2022年12月31日，联营公司BHSA的所有权权益为4.93%，公司在综合（损失）/收入中的权益为207（损失59）[187] - 截至2022年12月31日，合资企业IRSA - Galerías Pacífico S.A. - U.T.的所有权权益为50.00%，公司在综合（损失）/收入中的权益为546（收入329）[187] - 2022年12月31日，Banco Hipotecario S.A的股票市场价格为18.50阿根廷比索[189] - Efanur S.A.于2022年10月31日清算[190] - Emprendimiento Recoleta S.A.的特许权于2018年11月18日结束，截至2022年12月31日处于清算状态[189] - 截至2022年12月31日和2022年6月30日，投资性房地产余额分别为298,377和322,024[195] - 2022年12月31日和2022年6月30日，销售收入分别为18,725和14,672[195] - 2022年12月31日和2022年6月30日，租赁和服务成本分别为 - 6,400和 - 5,294[195] - 截至2022年12月31日和2022年6月30日，物业、厂房及设备净值分别为2,860和2,982[196] - 截至2022年12月31日和2022年6月30日，交易性房地产总额分别为2,072和2,

财务数据和关键指标变化 - 公司发行XV和XVI系列票据，总额9000万美元，用于取消短期负债；赎回II和IX系列票据，持续去杠杆，目前净债务2.85亿美元，较之前减少62.2%；净债务与EBITDA比率为1.8倍，贷款价值比（LTV）为12%，覆盖率超8倍 [4][9] - 剔除公允价值影响后，运营收入增长53%；去年投资性房地产公允价值收益437亿阿根廷比索，今年亏损295亿阿根廷比索 [17] - 本季度净财务结果为盈利，但较去年小，同比下降26.8%；净利息从去年的64亿阿根廷比索降至44亿阿根廷比索，降幅约50%；净外汇收益从去年的117亿阿根廷比索降至18亿阿根廷比索；本季度盈利154亿阿根廷比索，去年为497亿阿根廷比索 [33] - 调整后EBITDA方面，购物中心增长50%，酒店增长150%，办公室减少14%；购物中心利润率从去年的70.7%提升至78.6%，办公室从65.7%提升至81.2%，酒店从25.8%提升至34.7% [45] - 上季度EBITDA为5100万美元，过去12个月EBITDA达1.56亿美元，超过2019年疫情前水平 [55] - 本季度销售EBITDA为1110万美元，租金为8730万美元，调整后EBITDA近8000万美元，去年因资产销售EBITDA更高 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 租赁业务保持稳定，每平方米租金为25美元；中央德拉波莱拉大楼在期末签约租赁五层后，剩余近6000平方米空置空间全部租出，达到100%入住率 [5] - 办公物业组合目前管理面积8.2万平方米，主要为优质办公物业；A+和A类建筑入住率较高且呈上升趋势；B类建筑中，布宜诺斯艾利斯市中心一栋建筑空置，北部地区飞利浦大楼半入住 [42][29] 购物中心业务 - 购物中心可租赁总面积增至33.6万平方米，入住率达94%；正在替换疫情期间大型租户留下的空置服务区域；2023年第二季度销售额较疫情前水平增长20.9%，较去年同期增长12.4% [28] 酒店业务 - 酒店业务蓬勃发展，整体入住率达71.4%，平均房价为208美元/间，创历史记录；布宜诺斯艾利斯酒店因企业活动和国际旅游流入而复苏，布宜诺斯艾利斯酒店房价为135美元/间，拉奥劳酒店房价近400美元/间，较往年有所提高 [30][31] 各个市场数据和关键指标变化 - 当地市场通胀率为43%，货币贬值率为41%，实际外汇汇率为比索升值1%；去年通胀率为20%，贬值率为7%，实际升值11% [32] - 蓝芯片掉期和美元地图方面，贬值率为31%，比索升值8%；去年基本持平为1% [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续去杠杆，优化债务结构，降低融资成本，解决美元支付债务问题，目前已无债务限制，未来有望进入新的增长周期 [4][9][59] - 公司正在分析购物中心旁的土地，计划进行混合用途开发，包括住宅和办公空间 [50] - 科斯塔乌尔巴纳项目初步设计已完成，除电力外，其他公用设施已就绪，目前存在法律情况，等待法院裁决 [22][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对业绩表示满意，各业务线均取得良好成果，消除了流动性风险，取消了短期债务 [16] - 对股价表现持乐观态度，认为股票有很大价值有待释放，未来一年股价表现前景良好 [41] - 公司已为新的增长周期做好准备，各业务线现金生成情况良好，有望在短期内推出更多项目 [53] 其他重要信息 - 去年11月22日，公司分红43亿阿根廷比索，股息收益率为4.5% [41] - 公司收到关于以色列投资的索赔要求，索赔金额高达1.4亿以色列新谢克尔，公司决定计提50%的准备金 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 5000万美元季度EBITDA水平是否可持续？ - 这取决于不同变量，运营方面销售趋势良好，预算与上一季度一致，但也受外汇走势影响 [35] 问题2: 为支付拒绝交换债券的持有人，如何进入官方外汇市场？ - 过去几年的债务取消均按官方外汇汇率进行，符合央行规定；去年与央行协商提前交换时，仅能支付本金的30%，其余需 refinance [36] 问题3: 本季度销售和开发的详细情况？ - 本季度销售EBITDA为1110万美元，租金为8730万美元，调整后EBITDA近8000万美元，去年因资产销售EBITDA更高 [48] 问题4: 2023年上半年合并损益表中，其他运营结果里法律事务的近期运营费用为37亿阿根廷比索，能否提供更多细节？ - 文档未提及相关回答内容 问题5: 能否提供公司办公物业组合的计划更新，包括考虑的未来变化？以及科斯塔乌尔巴纳开发项目的最新情况，何时能听到更多消息？ - 公司正在分析购物中心旁的土地，计划进行混合用途开发，包括住宅和办公空间；科斯塔乌尔巴纳项目初步设计已完成，除电力外，其他公用设施已就绪，目前存在法律情况，等待法院裁决 [50][22][61] 问题6: 关于2月预计的9900万美元短期债务摊销情况？ - 这是2月的预估数据，更多是流动性管理，未来会取消大部分该债务 [63]

业绩总结 - 2022年同类购物中心销售同比增长21.9%[19] - 2022年资产销售总额为223.5百万美元[32] - 2022年债务发行总额为229.3百万美元[32] - 公司在2022年的净资产价值为2,208百万美元[34] 用户数据 - 购物中心的市场份额为67%[11] - 购物中心的整体出租率在2023年第一季度为94.3%[18] - 酒店的平均房价在2023年第一季度为227美元，入住率为62.7%[23] 财务状况 - 购物中心的租金收入中74%与通货膨胀挂钩[15] - 办公楼的租金收入中，科技/电子商务行业占59%[14] - 净债务演变的摊销计划显示，2023财年净债务为121亿，2024财年为204.6亿，2025财年为112.9亿，2026财年为42.1亿，2027财年为27.3亿，2028财年为27.3亿[36] 股东回报 - 公司批准的股份回购计划最大投资额为10亿阿根廷比索，回购价格最高为每股140阿根廷比索，或每个美国存托股份7美元，回购期间为2022年3月至2022年11月，共回购9,419,623股普通股，占计划的99.51%[39] - 公司在2022年10月28日的年度股东大会上批准的股息总额为43.4亿阿根廷比索，占股本的541.44%，每股股息为5.41阿根廷比索，股息收益率约为4.5%[40]

公司股权结构 - 公司资本为810,888,515股，普通股认购、发行和实收面值为8.11亿阿根廷比索，母公司直接和间接持股436,031,776股，占股东权益投票权的54.53%[10][13][14] 公司资产负债情况 - 截至2022年9月30日，公司总资产为430.844亿比索，较6月30日的454.718亿比索有所下降[23] - 截至2022年9月30日，股东权益为207.385亿比索，较6月30日的207.027亿比索略有增加[23] - 截至2022年9月30日，总负债为223.459亿比索，较6月30日的247.691亿比索有所减少[23] - 截至2022年9月30日，非流动资产为395.828亿比索，较6月30日的402.978亿比索有所减少[23] - 截至2022年9月30日，流动资产为35.016亿比索，较6月30日的51.74亿比索有所减少[23] - 截至2022年9月30日，公司总资产41,558，总负债84,572；截至2022年6月30日，总资产58,662，总负债105,914[88][89] - 截至2022年9月30日和6月30日，关联方余额总计分别为5000和7241[120] - 截至2022年9月30日和6月30日，外币资产总计分别为14753和24605，外币负债总计分别为64978和79172（单位均为百万）[125] - 2022年9月30日总资产为4.0039亿，较6月30日的4.23616亿有所下降；总负债为2.06075亿，较6月30日的2.29571亿有所下降[141] - 截至2022年9月30日，公司总资产为183,838，总负债为154,938，总净资产为28,900[180] 公司营收利润情况 - 2022年第三季度，公司收入为11.667亿比索，较2021年同期的8.02亿比索有所增长[26] - 2022年第三季度，公司净利润为1.297亿比索，而2021年同期净亏损1.855亿比索[26] - 2022年第三季度，归属于母公司股东的基本每股收益为1.45比索，2021年同期为 - 1.67比索[26] - 2022年第三季度，归属于母公司股东的摊薄每股收益为1.30比索，2021年同期为 - 1.67比索[26] - 2022年该季度公司利润为1162万比索，其他综合损失为245万比索，总综合收益为917万比索[29] - 2021年该季度公司亏损1097万比索，其他综合损失为297万比索，总综合损失为1394万比索[33] - 2022年第三季度，公司收入为116.67亿比索，成本为42.64亿比索，毛利润为74.03亿比索[63] - 2022年第三季度，公司运营亏损为10.57亿比索，联营企业和合营企业的利润份额为9.57亿比索[63] - 2022年第三季度公司总营收9314，成本1844，毛利润7470，运营亏损1105，净亏损82[66] - 2021年第三季度公司总营收6279，成本1363，毛利润4916，运营亏损9085，净亏损9231[67] - 2022年9 - 11月，集团总营收为11667，2021年同期为8020[113] - 2022年9月30日，集团总费用为6285，2021年9月30日为5177[115] - 2022年9月30日，集团销售商品和提供服务总成本为4264，2021年同期为3210[116] - 2022年9 - 11月，集团其他经营净成果为190，2021年同期为111[118] - 2022年9 - 11月，集团财务净成果为2916，2021年同期为2847[119] - 2022年和2021年第三季度与关联方的交易结果总计分别为 - 104和 - 660[121] - 2022年和2021年第三季度资本出资总计分别为0和1105，其他交易总计分别为59和0[122] - 2022年第三季度收入为75.47亿，较2021年同期的7500万大幅增长；本季度利润为11.62亿，而2021年同期亏损11.04亿[144] - 2022年9月30日基本每股盈利为1.45，2021年同期每股亏损1.68；稀释后每股盈利为1.30，2021年同期每股亏损1.68[144] - 2022年9月30日计算基本每股盈利使用8.01778031亿股，2021年使用5.76478838亿股；计算稀释后每股盈利2022年使用8.90834675亿股，2021年使用7.38676471亿股[145] - 2022年第三季度其他综合损失为2.45亿，主要是子公司、联营公司和合资企业的货币换算调整[144][149][150] 公司现金流情况 - 截至2022年9月30日，公司经营活动产生的净现金为43.3亿比索，2021年同期为30.25亿比索[39] - 截至2022年9月30日，公司投资活动产生的净现金为19.43亿比索，2021年同期为-4.03亿比索[39] - 截至2022年9月30日，公司融资活动使用的净现金为184.25亿比索，2021年同期为18.91亿比索[39] - 2022年第三季度，运营活动产生的净现金在支付所得税前为5,195，2021年同期为3,036[95] - 2022年9月30日与6月30日相比，现金及现金等价物中银行及手头现金从12,216降至2,368，短期投资从3,368降至1,021[88] - 2022年第三季度经营活动净现金流为31.4亿美元，2021年同期为-4200万美元[160] - 2022年第三季度投资活动净现金流为22.4亿美元，2021年同期为3.99亿美元[160] - 2022年第三季度融资活动净现金流为-177.85亿美元，2021年同期为-3.32亿美元[160] - 2022年9月30日现金及现金等价物为4.81亿美元，2021年同期为10.87亿美元[160] 公司认股权证及股份回购情况 - 截至2022年9月30日，剩余待行使认股权证数量为7994.616万份，相当于同等数量的股份[30] - 截至2022年9月30日，公司已回购941.9623万股[30] - 2022年该季度认股权证行使增加权益1万比索，回购库存股减少权益688万比索[29] - 2021年该季度认股权证行使增加权益3万比索，资本公积增加权益15万比索[33] - 2022年9月22日，公司完成股票回购计划，收购9419623股，占批准计划的99.51%，占流通股的1.16%[128] - 截至2022年9月30日的三个月内，因8962份认股权证转换为普通股，公司收到3872美元[129] - 2021年9月17日至25日，30741份认股权证行权并发行了相应股份[155] - 截至2022年9月30日，未行使的认股权证数量为7994.616万，相当于相同数量的股份[150] - 2022年6月30日至9月30日，库存股从6增加到11，库存股回购导致股东权益减少6.88亿[149] 公司业务资产情况 - 公司拥有15个购物中心、6座办公楼、3家酒店和大量土地储备，还持有Banco Hipotecario S.A. 29.91%的股份[43] - 2022年8月17日，公司出售“261 Della Paolera”塔楼一层，交易价格约为1260万美元[59] - 2022年8月18日，公司进行科尔多瓦易货交易，交易价格为200万美元[60] - 截至2022年9月30日，公司投资物业和交易物业价值361443，联营企业和合资企业投资15100，其他运营资产13159，运营资产总计389702[66] - 截至2021年9月30日，公司投资物业和交易物业价值367601，联营企业和合资企业投资18496，其他运营资产12713，运营资产总计398810[67] - 2022年第三季度公司投资物业公允价值调整净损失6629，主要受宏观经济条件变化影响[73][74] - 2022年9月30日止三个月，公司联营企业和合资企业投资从期初19670增至期末20581[68] - 2022年9月30日，公司对New Lipstick、BHSA、Quality等联营企业和合资企业有不同比例所有权权益和权益价值[69] - 2022年第三季度公司投资物业公允价值期初357750，期末349952，期间有增减变动[73] - 2022年9月30日，公司办公室建筑和其他租赁物业实际价值在三个月内下降1.19%[74] - 2022年9月30日，公司联营企业和合资企业综合收益为970，2021年同期为亏损526[69] - 2022年9月30日租赁和服务收入为6,858，2021年9月30日为5,351[75] - 公司拥有约70公顷土地，建设容量约895,000平方米，将分配50.8公顷用于公共用途，占总面积约71%[78] - 公司将为可持续城市发展基金和创新信托等贡献200万美元现金和300万份主权债券（AL35）[78] - 公司负责基础设施和道路工程，为公共空间工程出资最高4000万美元，并维护公共空间10年或直至完成1000万美元[78] - 截至2022年9月30日和2022年6月30日，公司对附属公司、联营公司和合营企业的投资期末值从97,032降至96,262[184] - 截至2022年9月30日，公司对Tyrus、Efanur的所有权权益均为100.00%[186] - 截至2022年9月30日，公司对BHSA的所有权权益为4.93%，对BACS为37.72%[186] - 截至2022年9月30日，公司对IRSA - Galerías Pacífico S.A. - U.T.、Cyrsa S.A.的所有权权益均为50.00%[186] - 2022年9月30日至6月30日，公司投资性房地产公允价值从77,276增至274,545[190] - 2022年9月30日至6月30日，公司投资性房地产新增444，处置(1,814)[190] - 2022年9月30日至6月30日，公司投资性房地产发生转移513[190] - 公司主要子公司包括Tyrus、Efanur、Panamerican Mall S.A.和Torodur S.A.等[183] - 公司主要联营公司包括BHSA，主要合营企业包括Cyrsa S.A.、Puerto Retiro S.A.和Quality S.A.[183] - 截至2022年9月30日，销售、租赁和服务收入为7263，2021年9月30日为75[194] - 截至2022年9月30日，租赁和服务成本为 - 2576，2021年9月30日为 - 57[194] - 截至2022年9月30日，销售和开发成本为 - 89，2021年9月30日为 - 24[194] - 截至2022年9月30日，投资性房地产公允价值调整的未实现净损失为 - 5823，2021年9月30日为 - 1742[194] - 截至2022年9月30日，投资性房地产公允价值调整的已实现净收益为907，2021年9月30日为192[194] 公司财务报表相关情况 - 2022年9月30日止三个月的价格变动率为22%，财务报表按IAS 29进行重述[52] - 未经审计的中期合并财务报表除未转录到库存和资产负债表账簿外，在重大方面符合相关规定[138] - 这些未经审计的财务报表按照IAS 34编制，并根据IAS 29进行重述[165][172] - 截至2022年9月30日的三个月累计价格变动为22%[171] 公司业务季节性情况 - 公司购物中心业务存在季节性影响，7 - 12月业务活动水平预计高于1 - 6月[56] 公司资产折旧及费用情况 - 截至2022年9月30日三个月及2022年6月30日年度，物业、厂房及设备成本分别为22,680和22,582[82] - 截至2022年9月30日三个月及2022年6月30日年度，交易性房地产总额分别为3,790和3,944[83] - 截至2022年9月30日三个月及2022年6月30日年度，无形资产总额分别为4,376和4,1

财务数据和关键指标变化 - 本季度通胀约22%，去年同期为9%；外汇汇率变化18%，去年同期为3%；实际比索兑美元升值4%，去年为6%；蓝筹股掉期实际保持稳定 [23] - 调整后EBITDA同比增长93.8%；办公室业务下降约50%；酒店业务恢复到659的水平；销售和开发业务产生约11亿阿根廷比索的利润 [24][25] - 购物中心EBITDA利润率近76%，办公室为82%，酒店为33% [26] - 营业收入同比增长88.6%；投资性房地产公允价值产生66亿阿根廷比索的损失，以美元计算保持稳定 [27] - 净财务结果为正，今年净外汇结果为21亿阿根廷比索，去年为52亿；净利息从去年的30亿降至今年的16亿 [28] - 本季度净收益为13亿阿根廷比索，归属于控股股东的为12亿阿根廷比索 [29] - 公司净债务降至3亿美元，过去12个月产生约1.34亿美元，约为EBITDA的两倍；LTV约为12% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 购物中心业务 - 可租赁总面积达33.6万平方米，主要因Alto Palermo和Alto [Indiscernible]扩张；空置率主要因Falabella疫情期间退出产生，目前入住率升至近94% [9][10] - 实际销售同比2020年第一季度增长22%；EBITDA和利润率恢复到疫情前水平 [11] 办公室业务 - 与2022年第一季度相比，投资组合减少3万平方米，主要因中央Della Paolera大楼部分楼层出售 [12] - 甲级和A+级入住率达82%，平均租金为每月每平方米25美元；近期企业回归办公室趋势增加，租赁需求上升 [13] 酒店业务 - 酒店业务创EBITDA纪录，主要受Llao Llao酒店推动；酒店业务持续强劲复苏，房价和入住率上升 [14][15] - 布宜诺斯艾利斯的酒店业务发展良好，但仍期待国际旅游和会议活动全面恢复以达到疫情前水平 [16] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续去杠杆化进程，利用出售资产资金偿还债务；完成2023年票据交换要约，接受率约67%；完成股票回购计划并宣布股息支付 [6][7] - 公司未来将加强购物中心、酒店和办公楼的运营；努力推进Costa Urbana项目，等待政府批准调查计划 [53] - 公司将在下一季度努力解决剩余债务的再融资问题 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对各业务线运营表现满意，购物中心、酒店和办公室业务均有良好发展；对未来业务发展持乐观态度，预计购物中心和酒店将推动业绩增长，办公室业务将保持稳定 [5][30] - 酒店业务未来前景良好，阿根廷旅游吸引力增加、成本低，政府新法律将促进旅游业发展，航班增加将使五星级酒店受益；酒店相关监管政策变化也带来积极影响 [37][38][39] 其他重要信息 - 本季度出售200 Della Paolera大楼五层，售价1260万美元，每平方米1.06万美元，该大楼还有14层待售 [18] - 公司Costa Urbana项目完成初步设计阶段，已支付200万美元现金和300万美元测量债券，等待政府批准调查计划 [19] - 公司于2021年10月29日收到的集体法律保护诉讼，法院正在分析各方论点，预计很快作出裁决 [21] - 在科尔多瓦，公司达成一项价值200万美元的易货协议，未来36个月将获得该建筑部门销售额的16% [22] 问答环节所有提问和回答 问题: 酒店价格使用的是官方美元还是美元地图 - 酒店价格使用官方美元，演示中所有信息均基于官方外汇汇率 [36] 问题: 公司计划达到的净债务水平是多少 - 目前没有具体目标，可能高于当前水平，但有机会继续偿还债务；若央行允许，可能在3月偿还所有款项；公司对当前债务水平感到满意，与全球其他房地产公司相比，LTV较低，净债务与EBITDA之比低于平均水平 [40][41][42] 问题: 公司对短期到期债务的再融资计划是什么 - 公司有1.21亿美元的交换要约留存票据，根据当前规定，央行最多出售其中的40%，即约8800万美元；公司需寻找其他途径筹集约7000万美元；这并非价格或外汇问题，而是监管问题，公司将尽力遵守规定并支付款项，未来可能宣布相关交易 [43][44] 问题: 演示中显示的1.5亿美元现金主要是比索吗？如何投资这笔现金？若央行不允许购买官方美元，公司是否会不惜一切代价避免违约 - 现金主要是比索，公司通过购买美元挂钩票据或期货对冲部分比索风险，同时持有一些证券；公司希望避免违约，但这并非完全由公司控制，需遵守监管规定，将与央行努力协商 [45][46] 问题: La Plata大楼有何最新进展和计划 - 公司正在研究将该空置办公楼改造成公寓的可能性，已了解改造成本，布宜诺斯艾利斯市的一项法律有助于此项投资，但尚未作出决定 [47] 问题: 公司预计今年购物中心的入住率将达到什么水平 - 公司一般不提供未来指导，但预计2023年剩余时间内入住率将继续提高，接近疫情前水平；小面积空间入住率已达约98%，大面积空置主要因Walmart和Falabella退出，公司将其分割成小块出租，进展良好 [48][50][51]

宏观经济数据 - 2022财年二季度阿根廷GDP同比增长6.9%，2021年同期为17.9%[752][756] - 2022年6月全国购物中心当前价格销售额达579.946亿阿根廷比索，较2021年6月增长266.9%[756] - 2022年前六个月累计销售额按当前价格计算增长185.7%，按实际价格计算增长70.9%[756] - 2022年6月30日经济活动月度估计值较2021年同月增长6.4%[756] - 2022年6月30日失业率为6.9%，2021年6月30日为9.6%[756] - 2022年二季度活动率为47.9%，上一年同期为45.9%；就业率升至44.6%，上一年同期为41.5%[756] - 2020 - 2022财年消费者价格指数分别为42.8%、50.2%、64.0%，批发价格指数分别为39.7%、65.1%、57.3%[752][759] - 2020 - 2022财年比索兑美元贬值率分别为66.1%、35.9%、30.9%[752][772] - 2020 - 2022财年平均汇率（每1美元）分别为70.36、95.62、125.13阿根廷比索[752] 公司运营情况 - 公司购物中心租金通常为月基本租金和店铺月总销售额3% - 12%中的较高者[762] - 2021财年第四季度，布宜诺斯艾利斯都会区购物中心4月16日至6月11日暂停运营，疫情对该财年最后几个月收入影响为40.3%，2022财年开始后100%购物中心恢复运营[773] - 截至2022年3月，拉鲁尔、布宜诺斯艾利斯和埃斯特角城会议中心恢复运营，此前于2020年3月20日至2021年7月12日关闭[773] - 2022和2021财年，公司分别出售“Della Paolera”大楼约9674平方米和2369平方米面积楼层，后续于2022年8月17日又出售约1184平方米面积楼层及8个停车位，截至年报日期，公司保留该大楼14层约16832平方米可租赁面积[777] - 2022年4月19日，公司出售“República”大楼100%权益，该大楼有20层办公楼层，可租赁总面积19885平方米及178个停车位[779] 公司整体财务数据 - 2022年6月30日财年，公司收入255.93亿阿根廷比索，成本53.33亿阿根廷比索，毛利润202.6亿阿根廷比索，运营利润250.47亿阿根廷比索，净利润255.13亿阿根廷比索，可报告资产3258.37亿阿根廷比索，可报告负债2030.65亿阿根廷比索，净可报告资产1697.27亿阿根廷比索[790] - 2021年6月30日财年，公司收入165.85亿阿根廷比索，成本56.65亿阿根廷比索，毛利润109.2亿阿根廷比索，运营亏损94.04亿阿根廷比索，净亏损159.45亿阿根廷比索，可报告资产3359.73亿阿根廷比索，可报告负债2296.72亿阿根廷比索，净可报告资产1356.53亿阿根廷比索[790] - 2020年6月30日财年，公司收入274.34亿阿根廷比索，成本67.25亿阿根廷比索，毛利润207.09亿阿根廷比索，运营利润959.1亿阿根廷比索，净利润1132.77亿阿根廷比索，可报告资产14982.1亿阿根廷比索，可报告负债9876.92亿阿根廷比索，净可报告资产5105.18亿阿根廷比索[791] - 截至2022、2021和2020年6月30日，包含特定项目的净额分别为800万、1200万和4300万阿根廷比索[792] - 2022财年总营收2.5593亿阿根廷比索，成本5333万阿根廷比索，毛利润2.026亿阿根廷比索[793] - 2022财年投资性房地产公允价值调整净收益1.2328亿阿根廷比索，运营利润2.5047亿阿根廷比索[793][794] - 2022财年各业务板块可报告资产总计32.5837亿阿根廷比索，其中阿根廷境内32.3901亿阿根廷比索，其他国家1936万阿根廷比索[794][795] - 2021财年总营收1.6585亿阿根廷比索，成本5665万阿根廷比索，毛利润1.092亿阿根廷比索[796] - 2021财年投资性房地产公允价值调整净亏损1.2542亿阿根廷比索，运营亏损9404万阿根廷比索[796] - 2021财年各业务板块可报告资产总计33.5973亿阿根廷比索，其中阿根廷境内32.8863亿阿根廷比索，其他国家7110万阿根廷比索[796][797] - 2020财年总营收2.7434亿阿根廷比索，成本6725万阿根廷比索，毛利润2.0709亿阿根廷比索[798] - 2020财年投资性房地产公允价值调整净收益8.3728亿阿根廷比索，运营利润9.591亿阿根廷比索[798] - 2020财年各业务板块可报告资产总计38.9821亿阿根廷比索，其中阿根廷境内40.5499亿阿根廷比索，其他国家 - 1.5678亿阿根廷比索[798][799] - 公司运营利润从2021财年的 - 94.04亿阿根廷比索增至2022财年的250.47亿阿根廷比索，增长344.51亿阿根廷比索[803] - 公司可报告资产从2021年的3359.73亿阿根廷比索降至2022年的3258.37亿阿根廷比索，降幅101.36亿阿根廷比索[803] - 公司可报告负债2021年为 - 22967.2亿阿根廷比索，2022年为 - 20306.5亿阿根廷比索，减少2660.7亿阿根廷比索[803] - 公司净可报告资产从2021年的1356.53亿阿根廷比索增至2022年的1697.27亿阿根廷比索，增长340.74亿阿根廷比索[803] - 公司销售费用从2021年的24.77亿阿根廷比索降至2022年的22.42亿阿根廷比索，减少2.35亿阿根廷比索[803] - 投资性房地产公允价值调整净收益从2021财年亏损12.742亿阿根廷比索转为2022财年盈利13.65亿阿根廷比索，增加26.392亿阿根廷比索[818] - 财务结果从2021财年盈利54.69亿阿根廷比索增至2022财年盈利118.51亿阿根廷比索[849] - 公司年度利润从2021财年亏损616.41亿阿根廷比索转为2022财年盈利348.92亿阿根廷比索[851] - 2021年6月30日总营收为1.6585亿ARS，较2020年6月30日的2.7434亿ARS减少1.0849亿ARS[853] - 2021年6月30日总成本为0.5665亿ARS，较2020年6月30日的0.6725亿ARS减少0.106亿ARS[853] - 2021年6月30日总毛利润为1.092亿ARS，较2020年6月30日的2.0709亿ARS减少0.9789亿ARS[853] - 2021年6月30日投资性房地产公允价值调整净亏损为1.2542亿ARS，2020年6月30日为净收益8.3728亿ARS，减少9.627亿ARS[853] - 2021年6月30日运营亏损为0.9404亿ARS，2020年6月30日为运营利润9.591亿ARS，减少10.5314亿ARS[853] - 2021年6月30日联营企业和合营企业的亏损份额为0.6541亿ARS，2020年6月30日为利润0.17367亿ARS，减少0.23908亿ARS[853] - 2021年6月30日可报告资产为3.35973亿ARS，较2020年6月30日的14.9821亿ARS减少11.62237亿ARS[853] - 2021年6月30日可报告负债为0，较2020年6月30日的9.87692亿ARS减少9.87692亿ARS[853] - 2021年6月30日净可报告资产为3.35973亿ARS，较2020年6月30日的5.10518亿ARS减少1.74545亿ARS[853] - 截至2022年6月30日，公司营运资金为负4.401亿阿根廷比索，现金及现金等价物为1.2776亿阿根廷比索[909][911] - 2022、2021、2020财年经营活动产生的净现金流入分别为1.2677亿、0.2389亿、7.663亿阿根廷比索[914] - 2022、2021、2020财年投资活动产生的净现金流入分别为1.1195亿、11.0455亿、11.2306亿阿根廷比索[914] - 2022、2021、2020财年融资活动使用的净现金分别为1.3663亿、7.9234亿、19.9697亿阿根廷比索[914] - 2022、2021、2020财年现金及现金等价物净增加（减少）分别为1.0209亿、3.361亿、 - 1.0761亿阿根廷比索[914] - 2022财年资本支出为0.9751亿阿根廷比索，包括购置和改进物业、厂房及设备0.0335亿，租赁物业改进0.2791亿，物业开发0.6625亿[926] - 2021财年资本支出为0.4414亿阿根廷比索，包括购置和改进物业、厂房及设备0.2715亿，租赁物业改进0.1699亿[927] - 2020财年资本支出为2.7415亿阿根廷比索，包括购置和改进物业、厂房及设备1.3969亿，租赁物业改进0.6651亿，物业开发0.6795亿[928] - 截至2022年6月30日，未偿还债务总额为7.4734亿阿根廷比索，其中1年内到期6.1682亿，1 - 2年到期1.047亿，2 - 3年到期0.215亿，3 - 4年到期0.0115亿，4 - 5年到期0.0317亿[929] 公司业务板块情况 - 公司业务分为购物中心、办公室、酒店、销售与开发和其他五个板块[782] - 公司大部分运营收入和资产来自阿根廷，“其他”板块部分联营公司损益来自美国[786] - 公司各报告板块收入来自广泛多样客户群，无收入集中于特定板块情况[787] - 购物中心业务收入从2021财年的87.27亿阿根廷比索增至2022财年的173.34亿阿根廷比索，增幅98.6%[804] - 办公业务收入从2021财年的44.01亿阿根廷比索降至2022财年的30.41亿阿根廷比索，降幅30.9%[805] - 销售与开发业务收入从2021财年的12.71亿阿根廷比索降至2022财年的7.46亿阿根廷比索，降幅41.3%[806] - 酒店业务收入从2021财年的15.10亿阿根廷比索增至2022财年的43.00亿阿根廷比索，增幅184.8%[807] - 其他业务收入从2021财年的6.76亿阿根廷比索降至2022财年的1.72亿阿根廷比索，降幅74.6%[807] - 购物中心成本从2021财年的14.28亿阿根廷比索增至2022财年的14.95亿阿根廷比索，增幅4.7%，占营收比例从16.4%降至8.6%[808] - 办公室成本从2021财年的2.36亿阿根廷比索增至2022财年的2.93亿阿根廷比索，增幅24.2%，占营收比例从5.4%增至9.6%[809] - 销售与开发成本从2021财年的13.79亿阿根廷比索降至2022财年的5.81亿阿根廷比索，降幅57.9%，占营收比例从108.5%降至77.9%[810] - 酒店成本从2021财年的17.46亿阿根廷比索增至2022财年的24.56亿阿根廷比索，增幅40.7%，占营收比例从115.6%降至57.1%[811] - 购物中心毛利润从2021财年的72.99亿阿根廷比索增至2022财年的158.39亿阿根廷比索，增幅117.0%，占营收比例从83.6%增至91.4%[813] - 办公室毛利润从2021财年的41.65亿阿根廷比索降至2022财年的27.48亿阿根廷比索，降幅34.0%，占营收比例从94.6%降至90.4%[814] - 销售与开发毛利润从2021财年亏损1.08亿阿根廷比索转为2022财年盈利1.65亿阿根廷比索，增幅252.8%，占营收比例从 - 8.5%增至22.1%[815] - 酒店毛利润从2021财年亏损2.36亿阿根廷比索转为2022财年盈利18.44亿

财务数据和关键指标变化 - 截至3月的九个月，公司实现收益110亿阿根廷比索，而去年同期亏损228亿阿根廷比索，2020年同期亏损92亿阿根廷比索 [21] - 本财年投资性房地产公允价值变动产生负面影响110亿阿根廷比索，本季度净负面影响为370亿阿根廷比索 [22] - 净财务结果为正收益96亿阿根廷比索，所得税方面，当期税收首次出现负结果59亿阿根廷比索 [23] - 调整后EBITDA方面，购物中心本季度增长72%，九个月增长147%；办公室业务有所下降；酒店业务在三个月和九个月期间均有复苏 [28] - 公司过去两个季度每季度产生2500万美元现金，高于疫情前水平 [30] - 公司净金融结果最终收益为96亿阿根廷比索，主要是美元计价债务汇兑产生107亿阿根廷比索利润 [31] - 公司总资产价值维持在23亿阿根廷比索，净债务降至4.45亿美元，净资产价值为18亿美元，贷款价值比为19.6% [33] - 截至3月净债务为4.47亿美元，较2020年水平降低40%，出售共和大厦后净债务将降至3.47亿美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 购物中心业务 - 购物中心业务在疫情后开始复苏，入住率优于上一季度，实际销售额较2019年同期增长21% [11][12] - 阿尔托帕勒莫购物中心大部分新区域已开放，预计下季度开放美食广场，新区域已全部租出 [13] 办公楼业务 - 因前期处置，办公楼组合面积减少，预计本财年结束时为8.3万平方米 [14] - AAA和A类办公楼入住率保持稳定，B类受新趋势影响，部分建筑空置率较高，每平方米价格稳定在25美元 [15] - 本季度出售德拉保利拉大厦五层，售价超5200万美元，目前已出售11层，价值1.1亿美元，剩余1.8万平方米预计价值超1.5亿美元 [16] - 整栋出售共和大厦，售价1.318亿美元，其中1.05亿美元为现金收入，还获得一块建筑面积超50万平方米的土地 [17] 酒店业务 - 疫情后酒店业务开始复苏，拉奥劳酒店入住率达90%，布宜诺斯艾利斯酒店整体入住率为35% [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 本财年官方汇率下比索仅贬值16%，而通胀指数为40%，实际比索升值，美元相关资产以比索计价产生损失，负债产生利润 [24][26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司推进与IRSA CP的合并，预计未来两周完成股份交换，IRSA将成为阿根廷唯一上市的主要房地产公司 [4][10] - 公司积极处置资产，若有合适价格会出售，同时也会寻找收购机会，如以2000万美元收购阿尔托帕勒莫前的地块 [14][19] - 公司计划对收购的地块进行混合用途开发，可能包括零售和办公 [19] - 公司推出10亿阿根廷比索的股票回购计划，已完成7.3% [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为阿根廷市场前景积极，因阿根廷人杠杆率极低，房地产债务与GDP之比不足1% [7] - 全球通胀背景下，实物资产需求增加，阿根廷作为大宗商品生产国，将受益于GDP增长 [8] - 公司对购物中心和酒店业务的租赁复苏持乐观态度，预计下季度会有更好表现 [55] 其他重要信息 - 收购地块需免费租给布宜诺斯艾利斯市30个月，30个月后才能开始建设 [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请澄清本季度和过去12个月按美元计算的EBITDA细分情况 - 过去12个月EBITDA为1.1亿美元，其中61%来自购物中心，16%来自办公室，4%来自酒店，26%来自销售和开发；本季度购物中心EBITDA为2500万美元，办公室为500万美元，酒店为300万美元，销售和开发为1900万美元 [38] 问题: 共和大厦出售后获得的新地块开发潜力如何，与城市海岸项目在时间上如何比较，城市海岸项目有何进展 - 城市海岸项目优先有进展，公司于去年12月获得批准，目前正在努力确定项目和商业化及开发阶段，预计两年后才有较高资本支出；新地块可能有不同开发策略，不一定由公司开发 [40][41] 问题: 未来资产出售更可能是办公楼、零售还是酒店 - 难以确定，公司策略是有合适价格就会分析出售，不执着于特定资产 [42][44] 问题: 本季度资本支出为何为2700万美元 - 主要是收购阿尔托帕勒莫前地块花费2000万美元，其余700万美元用于阿尔托帕勒莫购物中心扩建的收尾工作 [46] 问题: 公司是否向董事会建议明年债务再融资，是否计划进入国际市场、进行交换要约或其他选择 - 公司正在努力解决，央行规定公司可在到期前45天内对60%的美元债务进行再融资，公司预计明年2月有机会，希望尽快有消息 [47] 问题: 今年是否考虑向股东分红 - 公司将在年底根据业绩、流动性和债务再融资情况确定 [48] 问题: 对B级办公楼入住率的复苏有何预期 - 靠近居民区的B级办公楼表现良好，甚至优于疫情前；市中心的B级办公楼表现不佳，未来情况有待观察 [50][51] 问题: 请详细说明城市海岸项目的前景 - 公司按计划推进，下周将提交首个项目，正在分析未来开发和基础设施的商业化阶段，目前进展顺利；此前获批后虽有法律诉讼，但公司和城市方面有信心，预计不会有重大影响 [52][53]