财务数据和关键指标变化 - 2023年公司获得约10亿美元现金，总杠杆减少4.62亿美元或11%，年末流动性增至超13亿美元，现金及现金等价物同比增长67% [11] - 2023年可分配收益为1.677亿美元，每股可分配收益为1.34美元，股权回报率为10.9%；第四季度可分配收益为4000万美元，每股可分配收益为0.32美元 [15][50] - 调整后杠杆率降至1.6倍，无担保公司债券占债务的41%，加权平均期限近四年，固定利率为4.7% [57] - 股息覆盖率升至146%，第四季度宣布每股0.23美元股息并于2024年1月16日支付 [51][58] - 未来资金承诺减少超1亿美元或36%，无抵押资产增至总资产的55% [51] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 贷款组合年末为31亿美元，加权平均收益率为9.65%，平均贷款规模为2700万美元，未来资金承诺仅2.04亿美元 [21] - 2023年贷款组合收到7.27亿美元还款，减少19%，包括35笔全额还款和1亿美元写字楼贷款还款；年末后又收到7000万美元还款 [52] - 第四季度贷款还款1.67亿美元，部分被1100万美元现有承诺资金抵消 [55] 证券业务 - 证券投资组合2023年收到1.96亿美元本金还款和偿付，收购超8800万美元新头寸，年末为4.86亿美元，主要为AAA级证券，无杠杆收益率为6.82% [14] 房地产投资业务 - 房地产投资组合为9.47亿美元，主要是净租赁物业，2023年贡献5900万美元净租金收入，第四季度贡献1500万美元 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年末是多户住宅市场的危险点，当时资本化率低、杠杆率高，预计今年上半年市场仍有压力 [5] - 购买上限的前瞻性使资本化率下降，预计利率也会有所下降 [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于无担保资本结构，受益于16亿美元低固定利率无担保债券，加权平均票面利率为4.7% [11] - 公司计划在2024年迅速转向进攻，利用市场机会进行新投资，特别是在中型市场银行退出的情况下 [12] - 公司偏好收购贷款而非再融资贷款，但目前市场上再融资贷款居多，随着收购活动增加，公司将更活跃 [35] - 公司认为非银行商业房地产贷款机构的长期优势大于短期障碍，将继续与资金充足的赞助商合作 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年市场动荡，但公司财务状况得到显著加强，为应对当前商业房地产市场低迷做好了准备 [12][29] - 预计美联储暂时不会加息，若降息将对业主有利，私人信贷将填补市场空白，公司计划利用现金进行更有吸引力的投资 [64] - 公司认为市场正在重置，虽然会有痛苦，但也将带来机会，预计大部分困难将在6月或7月结束，之后情况会好转 [129] 其他重要信息 - 第四季度将一笔1500万美元贷款列为非应计状态，预计2024年上半年取得该资产所有权 [13] - 2023年完成两笔非应计贷款的止赎程序，共计5800万美元，增加三项房地产拥有资产，出售1.44亿美元酒店资产，实现80万美元收益 [24] - 2023年回购6800万美元本金的无担保债券，实现1070万美元收益 [26] - 2024年1月将公司循环信贷协议延长至2029年，利率为SOFR加250个基点，无担保 [25] - 公司持有超10亿美元短期国债，收益率约为5.4%，到期日少于90天 [61] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否会在本季度开始发放新贷款，还是等待美联储降息？ - 公司预计本季度开始发放贷款，实际上第四季度就已开始报价，但因利率和竞争对手等原因，申请签约成功率不高 [34][66] 问题2: 公司贷款组合中是否有特定部分在利率持续升高的情况下会成为更大的担忧？ - 目前贷款组合表现良好，但如果资产持有成本持续高企，赞助商可能会资金耗尽，不过目前有能力的赞助商仍在坚持 [36][38] 问题3: 新贷款发放与证券投资的相对回报如何，公司购买了哪些证券？ - 公司主要关注静态交易，今日购买了一笔2021年的静态交易证券，该交易中的所有贷款都表现良好 [40][41] 问题4: 公司对股息政策有何规划？ - 公司目前不打算调整股息政策，认为资本在当前市场中很重要，持有现金进行高收益投资将在未来推动股息增长 [74] 问题5: 公司对CMBS管道贷款市场的看法，是否会参与？ - 公司预计会参与CMBS管道贷款市场，该市场正在回升，但需要收益率曲线正常化，可能在今年下半年更活跃 [75][76][77] 问题6: 公司2021和2022年的多户住宅资产是否会有更多房产被收回？ - 目前多户住宅资产的股权回报率下降，但债务方面尚未出现问题，只要利率保持稳定或下降，情况乐观；若利率上升，未来六个月可能面临压力 [68][69] 问题7: 公司在阳光地带的多户住宅资产表现如何，债务收益率如何？ - 阳光地带的租金表现良好，入住率保持稳定，公司避开了一些压力较大的市场；资产的债务收益率在高个位数，随着租赁情况改善有望上升 [81][82][149] 问题8: 当贷款到期，房产债务收益率达到6.5% - 7%时会发生什么？ - 公司期望赞助商购买上限并补充储备金，必要时偿还部分债务；若赞助商无法做到，可能会引入夹层债务市场 [112] 问题9: 公司是否会发行新的CLO或无担保债券，是否会倾向于浮动利率债务？ - 公司认为在开始发放更多贷款之前不会发行新的CLO；希望发行固定利率、期限超过七年的无担保债券，但需等待市场条件改善，确保贷款利率高于借款利率 [124] 问题10: 公司贷款组合表现良好与市场头条新闻中商业房地产危机的脱节原因是什么？ - 公司贷款规模较小，且对风险保持高度谨慎；市场问题主要集中在一些大城市，如华盛顿特区，受远程工作和其他因素影响较大 [131][132][133] 问题11: 纽约社区银行的问题是否会引发危机，对公司是否是机会？ - 纽约社区银行的问题较为特殊，可能与大量租金控制贷款和大额写字楼贷款有关；公司过去曾从该行购买贷款，若其出售贷款，公司可能会考虑，但对纽约写字楼贷款不太感兴趣 [134][135] 问题12: 在正常运营环境下，公司预计持有多少现金或流动性，资金部署后的增量盈利情况如何？ - 正常情况下，公司可能持有5000万 - 1亿美元现金，加上循环信贷协议，足以满足日常流动性需求；资金部署后，若按一定杠杆率计算，将具有强大的盈利潜力 [73][98] 问题13: 阳光地带多户住宅市场的新租赁租金和入住率是否会受到压力？ - 公司认为阳光地带的租金表现良好，资产多为新建或低杠杆产品，对资产表现和收益率感到满意 [159]

S-0 2012 44010 11 NEW YORK | MIAMI | LOS ANGELES This presentation contains forward-looking statements regarding possible or assumed future results of the business, financial condition, plans and objectives of Ladder Capital Corp and its subsidiaries (collectively, "Ladder Capital," "Ladder," "LADR," or the "Company"). Any statement concerning future events or expectations, express or implied, is a forward-looking statement. Words such as "may," "will," "seek," "should," "expect," "anticipate," "project," " ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2023 Or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 001-36299 Ladder Capital Corp (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 80-0925494 (Sta ...

财务数据和关键指标变化 - 公司在第三季度实现可分配收益3900万美元,每股0.31美元,实现10.1%的税后权益收益率 [7] - 公司维持了较低的调整后杠杆比率1.6倍,拥有充足的流动性 [9][10] - 公司的贷款组合规模为34亿美元,加权平均收益率为9.77%,平均贷款规模为2700万美元 [12] - 公司在第三季度收到1.19亿美元的贷款偿还,全年累计贷款偿还达5.6亿美元 [14] - 公司增加了CECL准备金750万美元,将一般准备金提升至贷款组合的1.1% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的房地产投资组合贡献了1600万美元的净租金收入 [22] - 公司的证券投资组合规模为4.77亿美元,99%为投资级证券,其中83%为AAA级 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在第三季度收购了5800万美元的AAA级CLO证券,提供了约7.68%的未杠杆收益率 [21] - 公司观察到借款人在贷款到期时更加谨慎,需要更多的资本投入才能维持资产所有权 [49] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司保持谨慎的态度,等待更好的投资机会,同时维持高流动性和低杠杆 [23][24] - 公司正在考虑从贷款业务转向证券投资和房地产权益投资,以获得更高的收益 [46][172][173] - 公司认为地区银行的融资能力下降将为替代贷款机构带来更多机会 [51][52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为利率持续上升将对商业房地产市场造成压力,但公司的固定利率负债结构将有助于维持高净利差 [43][50] - 管理层认为信贷质量总体良好,但仍将密切关注借款人的还款能力 [19][20] - 管理层对未来保持谨慎乐观,认为一旦联储停止加息,资产价值将会反弹 [43][54][55] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Sarah Barcomb 提问** 询问公司在贷款市场的竞争格局变化 [58] **Brian Harris 回答** 地区银行仍在贷款市场,但审批流程变得更加谨慎,需要更多的尽职调查 [60][61][62] 问题2 **Jade Rahmani 提问** 询问公司的资本结构和最优现金持有水平 [76][77] **Paul Miceli 回答** 公司通常会保持1亿美元左右的现金,如果降至5000万美元也可以,这样可以实现10%以上的权益收益率 [77][78][79] 问题3 **Matthew Howlett 提问** 询问公司是否应该更积极回购股票 [124] **Brian Harris 回答** 公司没有反对回购股票的理由,会在窗口期内适当进行,同时也会考虑回购公司债券 [126][127][128]

公司历史业务规模 - 公司自2008年10月成立至2023年6月30日，已发放297亿美元商业房地产贷款，收购131亿美元主要为投资级评级的证券和20亿美元选定的净租赁及其他房地产资产[233] - 2008年10月至2023年6月30日，公司发放169亿美元管道贷款，其中168亿美元出售给71个商业抵押贷款支持证券（CMBS）证券化项目，成为同期美国第二大非银行CMBS贷款贡献者[234] 公司财务状况（资产、权益） - 截至2023年6月30日，公司总资产56亿美元，总权益15亿美元，资产主要包括35亿美元贷款、6.867亿美元房地产、4.582亿美元证券和7.771亿美元无限制现金[235] 公司管理团队情况 - 截至2023年6月30日，公司管理团队和董事持有公司超过10%的总权益，管理团队成员平均行业经验超过27年[237] 公司投资组合资产分布 - 截至2023年6月30日，公司投资组合中贷款账面价值34.959亿美元，占比62.1%；房地产6.867亿美元，占比12.2%；证券4.582亿美元，占比8.2%；其他投资655.3万美元，占比0.1%[239] 公司贷款持有情况 - 截至2023年6月30日，公司持有125笔资产负债表一级抵押贷款，总账面价值35亿美元，加权平均贷款价值比为66.9%[241] - 截至2023年6月30日，公司持有10笔其他商业房地产相关贷款，总账面价值3740万美元，加权平均贷款价值比为77.7%[242] - 截至2023年6月30日，公司持有1笔管道一级抵押贷款，账面价值2690万美元，贷款价值比为84.7%[243][244] 公司房地产持有情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有156处单租户净租赁物业，总账面价值4.878亿美元，总面积380万平方英尺，100%出租，平均房龄18.6年，加权平均剩余租赁期限9.5年[248] - 截至2023年6月30日，公司拥有48处多元化商业房地产物业，总账面价值1.989亿美元，2023年第二季度租金收取率达100%[249] 公司CMBS投资情况 - 截至2023年6月30日，公司CMBS投资加权平均期限为1.4年，按物业数量和市值计算，分别有62.6%和65.4%的抵押品分布在美国前25大城市统计区[255] 公司其他投资情况 - 截至2023年6月30日，公司对Grace Lake LLC的投资账面价值为660万美元，该公司拥有账面价值为4840万美元的办公楼园区，由3920万美元的长期债务提供资金[256] 公司国债持有情况 - 截至2023年6月30日，公司持有6.093亿美元美国国债[257] 公司债券未偿还情况 - 截至2023年6月30日，公司有16亿美元无担保公司债券未偿还，包括2025年到期的3.278亿美元5.25%优先票据、2027年到期的6.124亿美元4.25%优先票据和2029年到期的6.417亿美元4.75%优先票据[259] 公司CLO债务情况 - 截至2023年6月30日，公司有11亿美元匹配期限、非按市值计价和无追索权的CLO债务，未摊销债务发行成本为390万美元[263] 公司贷款回购协议信贷额度及借款情况 - 公司多个承诺贷款回购协议安排的信贷额度总计12亿美元，截至2023年6月30日，有6.788亿美元借款未偿还，另有5.632亿美元承诺融资可用[264] 公司CMBS定期主回购协议信贷额度及借款情况 - 公司与一家美国主要银行机构签订的CMBS定期主回购协议信贷额度为1亿美元，截至2023年6月30日，无借款未偿还，另有1亿美元承诺融资可用[266] 公司房地产抵押贷款融资情况 - 截至2023年6月30日，公司房地产抵押贷款融资总额为4.691亿美元，利率为4.39% - 8.84%，2024 - 2031年到期，包括210万美元未摊销溢价[268] 公司循环信贷额度及借款情况 - 公司循环信贷额度最高借款额为3.239亿美元，截至2023年6月30日，无未偿还借款[269] 公司Tuebor借款情况 - 截至2023年6月30日，Tuebor从FHLB的借款余额为1.75亿美元，期限为0.2 - 1.3年，利率为2.74% - 5.54%，预付款率为71.7% - 95.7%[272] 2023年第二季度财务指标变化 - 2023年第二季度净利息收入4048.7万美元，较上一季度减少256万美元；净收入2809.2万美元，较上一季度增加590.1万美元[281] - 2023年第二季度商业抵押贷款本金发放1160万美元，本金还款3.093亿美元，贷款组合净减少3.965亿美元；证券购买1440万美元，销售60万美元，摊销和偿还7550万美元，证券投资组合净减少6180万美元[282] - 2023年第二季度利息收入减少200万美元，主要因未偿还贷款余额减少，部分被现行利率上升抵消；利息支出增加60万美元，主要因现行利率上升和贷款回购工具利用率增加[284][285] - 2023年第二季度贷款损失准备金拨备为690万美元，主要因宏观经济状况不利变化；第一季度为470万美元[290] - 2023年第二季度房地产经营收入增加270万美元，主要因房地产资产酒店运营改善[291] - 2023年第二季度手续费及其他收入增加150万美元，主要因抵押贷款债务还清产生的手续费[293] - 2023年第二季度衍生品交易净收益410万美元，上一季度净损失220万美元，主要因利率变动[294] 2023年上半年与2022年同期财务指标对比 - 2023年上半年利息收入2.05625亿美元，较2022年同期的1.21473亿美元增加8415.2万美元；利息支出1.22092亿美元，较2022年同期的8974.1万美元增加3235.1万美元；净利息收入8353.3万美元，较2022年同期的3173.2万美元增加5180.1万美元[304] - 2023年上半年贷款损失准备金拨备为1161.7万美元，2022年同期为释放准备金12.8万美元[304] - 2023年上半年房地产经营收入4908.6万美元，较2022年同期的5499.9万美元减少591.3万美元[304] - 2023年上半年净收入5028.1万美元，较2022年同期的6236.6万美元减少1208.5万美元[304] - 2023年上半年公司发放商业抵押贷款本金4420万美元，收到本金还款4.405亿美元，贷款组合净减少2.999亿美元；购买证券1790万美元，出售证券1420万美元，证券摊销和偿还1.357亿美元，证券组合净减少1.293亿美元；购买短期美国国债21亿美元，到期15亿美元[305] - 2022年上半年公司发放商业抵押贷款本金11亿美元，收到本金还款6亿美元，出售贷款收入2250万美元；收购新证券4520万美元，出售证券470万美元，证券摊销1.104亿美元，证券组合净减少8620万美元；收购房地产1540万美元，出售房地产收入1.636亿美元[306] - 2023年上半年衍生品交易净收益190.7万美元，较2022年同期的581.4万美元减少390.7万美元[304] - 2023年上半年债务清偿收益967.9万美元，较2022年同期的68.5万美元增加899.4万美元[304] - 2023年上半年运营费用较2022年同期增加0.1百万美元，主要因法律和行政费用增加[325] - 2023年上半年房地产运营费用较2022年同期增加0.8百万美元，源于酒店运营增加和一次收购[326] - 2023年上半年投资相关费用较2022年同期增加0.7百万美元，主要是交易相关费用增加[327] 公司收益率及借款比例变化 - 截至2023年6月30日，抵押贷款应收款加权平均收益率为9.5%，高于3月31日的9.1%；借款加权平均利率为7.2%，高于3月31日的6.5%；未偿还借款占抵押贷款应收款账面价值的49.3%，高于3月31日的45.1%[287] - 截至2023年6月30日，证券加权平均收益率为6.2%，高于3月31日的5.6%；借款加权平均利率为5.4%，高于3月31日的5.2%；未偿还借款占证券账面价值的39.5%，低于3月31日的63.7%[288] - 截至2023年6月30日，抵押贷款应收款加权平均收益率为9.5%，高于2022年同期的6.1%；借款加权平均利率为7.2%，高于2022年同期的3.0%；抵押贷款应收款担保的未偿还借款占其账面价值的49.3%，高于2022年同期的37.7%[310] - 截至2023年6月30日，证券加权平均收益率为6.2%，高于2022年同期的2.9%；借款加权平均利率为5.4%，高于2022年同期的2.0%；证券担保的未偿还借款占房地产证券账面价值的39.5%，低于2022年同期的73.3%[311] 公司现金情况 - 2023年6月30日公司持有现金、现金等价物和受限现金873.9百万美元，其中无限制现金和现金等价物777.1百万美元，受限现金96.9百万美元[338] - 2023年上半年公司现金、现金等价物和受限现金净增加214.3百万美元，经营活动提供现金44.1百万美元，投资活动提供现金523.3百万美元，融资活动使用现金353.0百万美元[340] - 2022年上半年公司现金、现金等价物和受限现金净减少338.6百万美元，经营活动使用现金13.9百万美元，投资活动使用现金253.0百万美元，融资活动使用现金99.6百万美元[344] 公司无抵押资产情况 - 截至2023年6月30日，公司持有无抵押现金777.1百万美元、无抵押贷款15亿、无抵押证券244.0百万美元、无抵押房地产75.1百万美元和其他无抵押资产360.5百万美元[348] 公司借款总额情况 - 截至2023年6月30日，公司各项融资安排下的借款总额为3958.095百万美元[349] 公司信贷额度及可用情况（重复提及部分） - 截至2023年6月30日，公司多个承诺贷款回购协议安排下的信贷额度为12亿，已借款678.8百万美元，还有563.2百万美元可用[352] - 公司与一家美国主要银行机构的CMBS定期主回购协议信贷额度为100.0百万美元，截至2023年6月30日无借款，还有100.0百万美元可用[354] - 公司循环信贷额度最高借款额为3.239亿美元，含2500万美元信用证子限额，截至2023年6月30日无未偿还借款[356] 公司房地产定期债务协议情况 - 2023年上半年公司未签订房地产定期债务协议，非追索权债务融资利率4.39% - 8.84%，平均期限3.2年[359] 公司CLO交易收益情况 - 2021年7月和12月公司子公司完成CLO交易，分别获4.982亿和5.662亿美元毛收益[360][361] 公司CLO债务及未摊销成本变化 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司CLO债务均为11亿美元，未摊销债务发行成本分别为390万和590万美元[362][363] 公司Tuebor借款详细情况 - 截至2023年6月30日，Tuebor有1.75亿美元借款未偿还，加权平均期限0.9年，加权平均利率5.34%[366] 公司无担保公司债券情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司无担保公司债券均为16亿美元，2023年上半年回购部分债券并确认净收益[369][370][373] 公司股票回购授权情况 - 2022年7月董事会授权回购5000万美元A类普通股，截至2023年6月30日剩余4450万美元可回购[374] 公司REIT资格分配要求 - 公司为维持REIT资格，需每年分配至少90%应税收入[376] 公司上半年现金流入情况 - 2023年上半年抵押贷款应收款还款提供净现金4.337亿美元，房地产证券还款提供1.353亿美元[377] - 2023年上半年证券销售提供净现金1420万美元，无房地产和抵押贷款销售收益[378][379][380] 公司合同义务情况 - 截至2023年6月30日，公司合同义务总计3464171000美元，其中1年内到期206024000美元，1 - 3年到期1406573000美元，3 - 5年到期1092908000美元，超过5年到期758666000美元[382] 公司表外安排情况 - 截至2023年6月30日，公司表外安排包含2.722亿美元未出资的投资性抵押贷款应收款承诺，其中58%与特定“利好消息”事件相关；2022年12月31日为3.218亿美元[385] 公司利率计息情况 - 截至2023年6月30日，公司所有浮动利率贷款按基于Term SOFR的利率计息，91.7%的浮动利率债务按Term SOFR计息，其余基于LIBOR的债务将在下次重置日转换为基于SOFR的利率[386] 公司贷款损失准备情况 - 2023年第二季度和2022年第二季度的贷款损失准备分别为690万美元和 - 100万美元，2023年上半年和2022年上半年分别为1160万美元和 - 10万美元[396] 公司贷款损失准备估算模型 - 公司使用当前预期信用损失模型（CECL）估算贷款组合的贷款损失准备，该模型考虑工具整个

财务数据和关键指标变化 - 截至6月30日，公司调整后杠杆率为1.7倍，资产中有7.77亿美元（占比14%）为现金及现金等价物，当日流动性达11亿美元，包括未动用的无抵押循环信贷额度 [3] - 第二季度，公司实现可分配收益4150万美元，每股0.33美元，税后股权回报率为10.8%，股息由净利息收入和净租金收入良好覆盖 [13] - 第二季度，公司增加了3200万美元的CECL准备金，以应对当前市场前景 [50] - 第二季度，公司偿还了1.5亿美元与证券相关的债务，节省了利息支出并降低了公司杠杆率 [51] - 截至6月30日，公司贷款摊薄后每股账面价值为13.72美元，基于1.269亿股流通股 [53] - 第二季度，公司宣布每股0.23美元的股息，并于7月17日支付 [53] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至6月30日，公司资产负债表贷款组合总额为35亿美元，加权平均票面利率为9.15%，第二季度因收到3.09亿美元贷款还款而减少，同时有1300万美元用于现有承诺的资金投入 [4][19] - 第二季度，公司新增一笔3500万美元的混合用途物业贷款至非应计项目 [15][20] - 公司房地产投资组合本季度产生了1600万美元的净租金收入，超过70%（6.53亿美元）的较大投资组合由156处净租赁物业组成，这些物业租给了强大的必需消费品租户，其中69%为投资级，加权平均租赁期限超过9年 [16] - 截至6月30日，公司证券投资组合的账面价值为4.58亿美元，其中82%为AAA级，99%为投资级证券，第二季度收到7500万美元的还款 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 办公室市场的股权回报率受到短期利率上升的负面影响，但大多数赞助商如果有可用资金，会通过注入额外资本来保护投资 [57] - 酒店在驱动型市场表现良好，多户住宅资产价值在一些东南部市场趋于平稳，但运营成本上升，特别是税收和保险，影响了该领域的ROE [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续积极监控贷款组合，包括占公司总资产16%的办公室贷款，同时利用机会增加证券投资组合，收购AAA级CLO证券 [46] - 公司认为夹层贷款市场在特殊情况下具有潜力，同时看好多户住宅和三重净租赁房地产的收购机会 [40][43] - 公司预计随着市场活动的恢复，将增加新贷款和证券的收购，并在年底前更好地评估是否提高股息 [80][83] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储可能接近结束激进的加息周期，美国经济有望实现软着陆，资本市场正在缓慢复苏 [54] - 公司认为随着利率下降和资本市场的持续复苏，耐心的投资者可能会获得意外收益，公司下半年将以低杠杆和充足的流动性进入市场 [59] 其他重要信息 - 公司的企业信用评级在本季度得到了3家评级机构中2家的确认，比投资级低一级，公司认为其大量无抵押资产池、适度杠杆的稳定使用以及多样化的负债结构有助于维持评级 [7] - 公司年初至今回购了230万美元的普通股，截至6月30日，5000万美元的股票回购授权还有4400万美元的剩余额度 [22] - 公司净租赁投资组合的融资加权平均票面利率为5.54%，与当前10年期SOFR掉期利率相比具有优势，暗示利差为190个基点，这让公司对再融资的可行性感到放心 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 借款人是否愿意锁定更高的固定利率，还是处理当前的浮动利率债务，甚至在某些情况下放弃房产 - 管道业务有所改善，主要集中在5年期贷款，因为5年期利率高于10年期，公司最近开始投资AAA级CLO证券，收益率良好，对再融资有利，地区银行危机比预期更可控，小贷款业务正在增加 [32][33][35] 问题: 公司在贷款发起环境方面的情况，以及为何本季度没有进行任何贷款业务 - 公司在收取本金方面存在困难，许多再融资项目杠杆过高，如果没有资金去杠杆，借款人有失去房产的风险，但现在市场上的报价和问题显示出一定的严肃性，公司认为人们开始意识到借款能力的下降 [37][38] 问题: 公司是否考虑进行夹层贷款业务，以及是否有兴趣扩大房地产投资组合 - 公司认为现在是进行夹层贷款的好时机，特别是在特殊情况下，同时看好多户住宅和三重净租赁房地产的收购机会，公司还在考虑将浮动利率贷款再融资为固定利率贷款 [40][41][43] 问题: 公司在证券市场上是否看到管道市场和SASB市场开放的迹象，以及这是否支持借款人的再融资能力 - 管道业务正在回升，利差在过去几个月中收紧，SASB市场交易需预约，贷款市场利率由市场决定，地区银行虽然面临存款成本上升的挑战，但仍在积极放贷，贷款业务正在增加 [62][63][65] 问题: 公司管理股息的灵活性如何，以及是否有预计在年底前实现的损失会降低REIT分配要求 - 公司认为遵守REIT规则没有问题，因为公司的可分配收益超过股息，并且有能力将去年的部分超额股息结转至今年使用，REIT应税收入与可分配收益不同，因为可以扣除折旧 [73][74] 问题: 公司股票价格的上涨是否与股息提升有关，以及公司在年底前对股息的考虑 - 公司认为年底前会更好地评估是否提高股息，需要确保有足够的资金用于贷款再融资和应对可能的违约情况，同时公司内部股东希望提高股息，但会谨慎行事，避免先提高后削减 [80][82] 问题: 公司资产负债表中现金增加，贷款和证券减少，导致第二季度净利息收入相对于第一季度下降250万美元，公司对此有何看法 - 公司认为由于美联储多次加息，公司的企业债务固定利率结构使其处于有利地位，第二季度有许多2021年底发放的贷款进行了展期并伴有还款，这导致净利息收入下降，但公司认为证券投资具有吸引力，且回报超过股息，公司有足够的现金并计划增加证券和贷款投资 [100][101][103]

公司业务规模与历史业绩 - 公司自2008年10月成立至2023年3月31日，已发起297亿美元商业房地产贷款，收购131亿美元主要为投资级评级的证券和20亿美元选定的净租赁及其他房地产资产[218] - 2008年10月至2023年3月31日，公司发起169亿美元管道贷款，其中168亿美元出售给71个商业抵押贷款支持证券（CMBS）证券化项目，成为同期美国第二大非银行CMBS贷款贡献者[219] 公司资产状况 - 截至2023年3月31日，公司总资产59亿美元，总权益15亿美元，资产主要包括38亿美元贷款、6.933亿美元房地产、5.2亿美元证券和6.261亿美元无限制现金[220] - 截至2023年3月31日，公司持有137笔资产负债表第一抵押贷款，总账面价值38亿美元，加权平均贷款价值比为67.9%[226] - 截至2023年3月31日，公司持有11笔其他商业房地产相关贷款，总账面价值4330万美元，加权平均贷款价值比为77.7%[227] - 截至2023年3月31日，公司持有一笔管道第一抵押贷款，账面价值2720万美元，贷款价值比为58.9%[228][229] - 截至2023年3月31日，公司拥有156处单租户净租赁物业，总账面价值4.929亿美元，总面积380万平方英尺，100%出租，平均建筑年龄18.7年，加权平均剩余租赁期限9.5年[233] - 截至2023年3月31日，公司拥有48处多元化商业房地产物业，总账面价值2.004亿美元[234] - 截至2023年3月31日，公司CMBS投资组合的估计公允价值总计4.947亿美元，其中99.5%被评为投资级[238] - 截至2023年3月31日，公司CMBS投资加权平均期限为1.0年，按物业数量和市值计算，分别有53.4%和76.7%的抵押品分布在美国前25大城市统计区[240] - 截至2023年3月31日，公司在Grace Lake LLC的投资账面价值为630万美元，该公司拥有账面价值4910万美元的办公楼园区，由4000万美元长期债务融资[241] - 截至2023年3月31日，公司有29亿美元无抵押资产池，主要由第一抵押贷款和无限制现金组成[244] - 截至2023年3月31日，公司持有无抵押现金6.261亿美元、无抵押贷款16亿美元、无抵押证券1.387亿美元、无抵押房地产1.702亿美元和其他无抵押资产3.598亿美元；2022年12月31日，分别为6.091亿美元、17亿美元、9750万美元、1.403亿美元和3.516亿美元[333] 公司管理团队情况 - 截至2023年3月31日，公司管理团队和董事持有公司超过10%的总权益，管理团队成员平均行业经验超过26年，公司雇佣63名全职行业专业人员[222] 公司债务情况 - 截至2023年3月31日，公司有16亿美元无担保公司债券未偿还，包括2025年到期的3.278亿美元5.25%优先票据、2027年到期的6.144亿美元4.25%优先票据和2029年到期的6.429亿美元4.75%优先票据[243] - 截至2023年3月31日，公司合并资产负债表上有11亿美元匹配期限、非按市值计价和无追索权的CLO债务，未摊销债务发行成本为480万美元[247] - 截至2023年3月31日，公司承诺贷款回购协议安排的信贷额度为12亿美元，有6.512亿美元借款未偿还，另有5.488亿美元承诺融资可用[248] - 截至2023年3月31日，公司与一家美国主要银行机构的CMBS定期回购协议信贷额度为1亿美元，有80万美元借款未偿还，另有920万美元承诺融资可用[250] - 截至2023年3月31日，公司房地产抵押贷款融资总额为4.697亿美元，固定利率范围为4.25% - 8.53%，到期时间为2024 - 2031年[252] - 公司循环信贷额度为3.239亿美元，包括250万美元信用证子限额，截至2023年3月31日无未偿还借款[253] - 截至2023年3月31日，Tuebor从FHLB的借款余额为2.13亿美元，期限0.4 - 1.5年，利率2.74% - 5.18%，合格抵押品的预支率为71.7% - 97.1%[256] - 截至2023年3月31日，公司各项融资安排下借款总额为4.082428亿美元，包括回购协议、抵押贷款融资、CLO债务、联邦住房贷款银行借款和高级无担保票据等[334] - 公司有多笔承诺贷款回购协议安排，信贷额度共计12亿美元，截至2023年3月31日，已使用6.512亿美元，剩余5.488亿美元可用；2022年12月31日，已使用6.169亿美元，剩余6.831亿美元可用[336] - 公司与一家美国大型银行机构有一项CMBS定期主回购协议，信贷额度为1亿美元，截至2023年3月31日，已使用800万美元，剩余9200万美元可用；2022年12月31日，已使用860万美元，剩余9140万美元可用[338] - 公司循环信贷额度为3.239亿美元，包括2500万美元的信用证子限额，截至2023年3月31日，无未偿还借款，仍可动用3.239亿美元；2022年12月31日也无未偿还借款[341] - 2023年3月31日，公司非追索权债务协议下贷款账面价值为4.697亿美元，2022年12月31日为4.98亿美元；2023年第一季度和2022年第一季度分别记录0.2百万美元和0.3百万美元的溢价摊销[344] - 2023年3月31日和2022年12月31日，公司合并资产负债表中匹配期限、非按市值计价和非追索权的CLO债务均为11亿美元，未摊销债务发行成本分别为480万美元和590万美元[347][348] - 2023年3月31日和2022年12月31日，Tuebor未偿还借款均为2.13亿美元；2023年加权平均期限1.0年，加权平均利率4.98%，抵押品主要为2.507亿美元CMBS；2022年加权平均期限1.25年，加权平均利率4.52%，抵押品为2.488亿美元CMBS和美国机构证券[350][351] - 2023年3月31日和2022年12月31日，公司无担保公司债券未偿还金额均为16亿美元；2023年第一季度，公司回购1620万美元2025年票据、3640万美元2027年票据和610万美元2029年票据，分别确认130万美元、640万美元和140万美元债务清偿收益[353][354][357] 公司财务指标变化（2023年第一季度与2022年同期对比） - 2023年第一季度利息收入增加910万美元，主要因现行利率上升，部分被未偿贷款余额减少抵消；利息支出增加340万美元，与回购工具使用增加和利率上升有关[268][269] - 2023年第一季度净利息收入增加570万美元，贷款损失准备金拨备为470万美元，主要因宏观经济情景不利变化[265][274] - 2023年第一季度房地产经营收入减少240万美元，主要因2022年第四季度有房地产销售[275] - 2023年第一季度出售房地产实现收益减少5390万美元，因该季度无销售活动，而2022年第四季度有销售[277] - 2023年第一季度费用及其他收入减少100万美元，主要因2022年第四季度有房地产销售带来的贷款还款费用[278] - 2023年第一季度衍生品交易净亏损220万美元，主要因利率变动，而2022年第四季度为 immaterial 亏损[279] - 2023年第一季度债务清偿收益为920万美元，因公司回购部分债券，2022年第四季度无此项收益[281] - 2023年第一季度薪酬及员工福利增加540万美元，主要因年度股权薪酬发放时间不同[282] - 2023年第一季度公司商业抵押贷款发放3260万美元，部分被1.313亿美元本金还款抵消；证券投资组合净减少6750万美元；购买10亿美元短期美国国债，其中5.74亿美元到期[266] - 2023年第一季度利息收入为1.038亿美元，较2022年同期的5620.5万美元增加4759.1万美元；利息支出为6074.9万美元，较2022年同期的4703.5万美元增加1371.4万美元[290] - 2023年第一季度净利息收入为4304.7万美元，较2022年同期的917万美元增加3387.7万美元；计提贷款损失准备金后净利息收入为3831.1万美元，较2022年同期的829.6万美元增加3001.5万美元[290] - 2023年第一季度其他收入为3183.8万美元，较2022年同期的6524.3万美元减少3340.5万美元；总成本和费用为4623.8万美元，较2022年同期的5569.4万美元减少945.6万美元[290] - 2023年第一季度税前收入为2391.1万美元，较2022年同期的1784.5万美元增加606.6万美元；净利润为2219.1万美元，较2022年同期的1915.4万美元增加303.7万美元[290] - 2023年第一季度公司发放商业抵押贷款本金3260万美元，被1.313亿美元的本金还款抵消；收购新证券350万美元，被6020万美元的投资组合摊销和1360万美元的销售抵消，证券投资组合净减少6750万美元[291] - 2022年第一季度公司发放商业抵押贷款本金7.034亿美元，被3.499亿美元的本金还款抵消；收购新证券2980万美元，被430万美元的销售和5780万美元的投资组合摊销抵消，证券投资组合净减少4030万美元[292] - 截至2023年3月31日，公司抵押贷款应收款加权平均收益率为9.1%，高于2022年同期的5.4%；借款加权平均利率为6.5%，高于2022年同期的2.7%；抵押贷款应收款担保的未偿还借款占其账面价值的45.1%，高于2022年同期的40.7%[296] - 截至2023年3月31日，公司证券加权平均收益率为5.6%，高于2022年同期的2.0%；借款加权平均利率为5.2%，高于2022年同期的1.0%；证券担保的未偿还借款占房地产证券账面价值的63.7%，低于2022年同期的73.2%[297] - 2023年第一季度贷款损失准备金计提为470万美元，主要由于宏观经济情景的不利变化；2022年第一季度贷款损失准备金计提增加90万美元，主要由于期间资产负债表上第一抵押贷款组合规模的整体增加[299][300] - 2023年第一季度公司债务清偿收益为921.7万美元，主要是由于公司回购了部分债券；2022年同期无债务清偿收益[308] - 2023年第一季度所得税费用增加300万美元，主要因应税房地产投资信托子公司公认会计原则收入增加[314] 公司现金流情况 - 2023年3月31日，公司持有现金、现金等价物和受限现金6.513亿美元，其中无限制现金和现金等价物6.261亿美元，受限现金2520万美元；2022年12月31日，持有现金和现金等价物6.091亿美元，受限现金5050万美元[323] - 2023年第一季度，公司现金、现金等价物和受限现金净增加1.014亿美元，经营活动提供现金1.114亿美元，投资活动提供现金1.883亿美元，融资活动使用现金1.983亿美元[325] - 2022年第一季度，公司现金、现金等价物和受限现金净减少1.263亿美元，经营活动使用现金3000万美元，投资活动使用现金1.719亿美元，融资活动提供现金7560万美元[329] - 2023年第一季度和2022年第一季度，抵押贷款应收款还款提供净现金分别为1.502亿美元和3.582亿美元，房地产证券还款提供净现金分别为6020万美元和5780万美元[361] - 2023年第一季度和2022年第一季度，证券销售所得净现金分别为1360万美元和430万美元；2023年第一季度无房地产销售所得，2022年第一季度为7950万美元[363][364] 公司CLO交易情况 - 2021年7月13日，公司子公司完成CLO交易，获得4.982亿美元总收益，融资6.075亿美元贷款，预付款率82%，公司保留18%次级和控制权权益[345] - 2021年12月2日，公司子公司完成CLO交易，获得5.662亿美元总收益，融资7.294亿美元贷款，最高预付款率77.6%，公司保留15.6%次级和控制权权益及6.8%投资权益[346] 公司股票回购情况 - 2022年7月27日，董事会授权回购5000万美元A类普通股；截至2023年3月31日，剩余可回购金额4450万美元，占已发行A类普通股总数的3.7%[358] 公司合同义务与表外安排 - 截至2023年3月31日，公司合同义务总计36.79699亿美元，包括有担保融资14.51389亿美元、高级无担保票据15.85063亿美元等[366] - 公司合并CLO债务义务为11亿美元，相关债务发行成本为480万美元，履行这些负债无需公司现金支出[368] - 截至2023年3月31日，公司表外安排包含2.898亿美元用于投资的抵押贷款应收款未履行承诺，其中54%的额外资金与特定“利好消息”事件相关；截至2022年12月31日，该未履行承诺为3.218亿美元[370] 公司交易结算与利率指数情况 - 截至2023年3月31日，公司有1.097亿美元美国国债交易未结算[371] - 截至2023年3月31日，

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度可分配收益4720万美元，每股0.38美元，税后股权回报率12.3% [5][28] - 净利息收入从2022年第一季度的920万美元、2022年第四季度的3730万美元，增至2023年第一季度的4300万美元 [120] - 第一季度回购230万美元普通股，加权平均价格9.14美元，截至3月31日，5000万美元股票回购计划授权剩余4400万美元额度 [80] - 截至3月31日，未折旧每股账面价值13.64美元，基于1.269亿股流通股 [80] - 第一季度回购5900万美元未偿债券，折价回购产生920万美元收益 [87] - 第一季度贷款组合减少9700万美元，因贷款还款获得1.31亿美元收益，新增一笔贷款3400万美元及现有承诺资金 [88] - 第一季度将Cecil储备金提高25%至2550万美元 [88] - 截至3月31日，调整后杠杆率1.8倍，扣除现金和证券后为1.1倍 [76] - 第一季度股息为每股0.23美元，于4月17日支付 [119] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 截至3月31日，资产负债表贷款组合总计38亿美元，加权平均票面利率8.72% [3] - 第一季度及截至4月，贷款还款总额超1.47亿美元，其中写字楼贷款还款7200万美元，包括5笔写字楼贷款全额还清 [3] - 写字楼贷款占贷款组合的24%，76%的写字楼贷款在新冠疫情后发放，56%位于阳光地带 [77] 房地产投资业务 - 房地产投资组合本季度产生1300万美元净租金收入，继续为可分配收益做出贡献 [4] - 房地产板块9亿美元，包括156处净租赁物业，投资级租户长期租赁物业占该板块的73% [31] 证券投资业务 - 截至季度末，证券投资组合余额5.2亿美元，其中84%为AAA级证券，99.5%为投资级证券 [79] - 第一季度证券投资组合获得6000万美元还款 [79] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约表现尚可，迈阿密表现出色，写字楼租赁签约速度较慢，但房东收取的租金高于预期 [37] - 多户住宅市场，在租金快速增长和超低利率时期发放的一些激进贷款，公司相关风险敞口不大，部分贷款将于2024年到期，业务计划进展良好 [39] - 零售市场表现良好，酒店市场多年来表现最佳，工业领域未出现明显压力 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是成为投资级公司，保持适度杠杆使用，债务结构包括16亿美元长期无担保债券，债券到期日为2025年10月 [4] - 作为抵押贷款机构，理解证券业务，但证券业务需要大量杠杆，公司对部分银行的杠杆态度表示担忧 [20] - 公司关注资产收购，尤其是当前市场环境下以合理价格和新股权进行的收购 [66] - 公司不排除参与大型交易，可能会在交易完成后进行联合贷款 [50] - 公司考虑涉足住宅平台业务，但由于该业务资产期限长、利率和管理风险大，目前较为谨慎 [64] - 随着地区和社区银行收缩业务，公司预计未来对其抵押贷款业务的需求将增加，公司资本充足，市场竞争压力较小 [82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 银行业系统压力下，公司资产负债表表现强劲，在公司债券市场波动时，公司回购债券并实现收益，同时降低杠杆和利息成本 [33] - 市场交易活动缓慢，贷款需求存在，但借款人要求的贷款额度与公司可接受额度存在分歧，预计随着时间推移和可能的温和衰退，贷款额度会趋于合理 [91] - 信贷周期方面，市场存在压力，但公司贷款组合表现稳定，若借款人有资金，会保护资产，目前损失主要在股权方面 [123][124] - 公司认为写字楼市场在媒体报道中被过度渲染，部分大城市存在问题，但并非普遍现象，问题是可以解决的 [95] - 公司预计将进入温和衰退，利率较高，但美国消费者有度假需求，公司看好自驾和度假酒店市场，避免涉足市中心酒店市场 [135] 其他重要信息 - 公司内部人士大量持股，有助于确保与股东利益一致，积极管理资产负债表上的潜在风险 [29] - 公司流动性状况良好，截至3月31日，现金及现金等价物超6亿美元，占资产的10%以上，同日流动性达9.5亿美元，包括无担保循环信贷额度 [76] - 公司未来资金承诺为2.9亿美元，其中超半数取决于租赁情况 [86] - 公司未出现非应计贷款和特定减值情况 [122] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 还款率的前景如何？若还款持续且贷款发起市场不佳，公司愿意将杠杆降低到什么程度，是否会购买证券？ - 公司认为有投资者认为现在是放贷的好时机，但仍需谨慎，公司作为抵押贷款机构，理解证券业务，但对部分银行的杠杆态度担忧，目前公司已偿还部分证券回购贷款，以降低杠杆和利息成本 [18][20] 问题2: 公司是否仍向所有行业放贷，是否有不再涉足的行业？ - 公司表示目前除多户住宅外，上一季度未发放其他行业贷款，看好写字楼市场，但会关注项目位置，避免在旧金山、芝加哥等部分大城市放贷，同时看好自驾和度假酒店市场，避免涉足市中心酒店市场 [47][134][135] 问题3: 公司何时考虑特殊股息或提高股息，是按年还是按季度由董事会决定？ - 公司通常在股息宣布日期前按季度评估，预计6月前两周再次评估，去年曾两次提高股息，总计提高15% [67] 问题4: 信用周期与预期相比如何，市场信用趋势如何？ - 公司认为写字楼市场在媒体报道中被过度渲染，部分大城市存在问题，但并非普遍现象，问题是可以解决的，公司贷款组合表现稳定，若借款人有资金，会保护资产，目前损失主要在股权方面 [95][123][124] 问题5: 如何看待当前股价，是否会加快股票回购步伐？ - 公司将股票视为一种投资，会根据资本状况、现金情况和投资预期进行决策 [126] 问题6: 公司是否会考虑收购证券、房地产等资产，以及对第一共和银行可能出售的1000亿美元贷款和证券的看法？ - 公司认为目前一切都是机会主义的，没有常规的放贷业务，第一共和银行出售资产可能导致利差扩大，对公司来说不是一个建设性的环境 [102][103] 问题7: 公司是否考虑与其他公司合并，以及对并购的看法？ - 公司表示在当前市场环境下，更关注资产收购，并购可能会影响投资级目标，需要谨慎考虑 [109][111] 问题8: 银行在贷款回购设施方面的行为是否有变化，如提前还款率、期限延长、要求更高利差等？ - 公司表示近期为展示能力和容量，为部分回购提供了资金，有大量容量，且同行有开设新业务线的需求，银行表现为渴望放贷 [142] 问题9: 什么因素会使公司更愿意积极放贷？ - 公司认为目前的贷款标准更严格，利率更高，放贷决策更多是流动性问题而非信用问题，需要市场环境改善才会更积极放贷 [150] 问题10: 写字楼投资组合中，高风险评级的贷款如何划分？ - 公司表示写字楼业务没有太大问题，尽管媒体报道不佳，但仍有租约签订，公司正在审查业务计划并实地考察项目 [151]

公司债务情况 - 截至2022年12月31日，公司有16亿美元未偿还的无担保公司债券，包括3.44亿美元2025年到期、利率5.25%的优先票据，6.508亿美元2027年到期、利率4.25%的优先票据，6.49亿美元2029年到期、利率4.75%的优先票据[69] - 截至2022年12月31日，公司合并资产负债表上有11亿美元匹配期限、非按市值计价和无追索权的CLO债务，未摊销债务发行成本为590万美元[74] - 公司参与的多个承诺贷款回购协议安排，信贷额度总计13亿美元，截至2022年12月31日，有6.169亿美元未偿还借款，另有7000万美元承诺融资可用[75] - 公司与一家美国主要银行机构签订的CMBS定期主回购协议，信贷额度为1亿美元，截至2022年12月31日，有860万美元未偿还借款，另有9140万美元承诺融资可用[77] - 截至2022年12月31日，公司的房地产抵押贷款融资总额为4.98亿美元，固定利率在4.25%至8.03%之间，2023 - 2031年到期，净未摊销溢价为240万美元，2022年记录了70万美元的溢价摊销[80] - 公司的循环信贷额度最高借款额为3.239亿美元，包括2500万美元的信用证子限额，截至2022年12月31日，无未偿还借款[81] - 截至2022年12月31日，子公司Tuebor从FHLB的未偿还借款为2.13亿美元，期限0.6至1.8年，利率2.74%至4.70%，合格抵押品的提前还款率为71.7%至95.7%，抵押品包括2.488亿美元的CMBS和美国机构证券[84] 公司资产情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有29亿美元无抵押资产池，主要由第一抵押贷款和无限制现金组成[70] - 截至2022年12月31日，公司用于投资的抵押贷款应收款和相关信用损失准备金分别为39亿美元和2150万美元[507] - 截至2022年12月31日，公司总资产为59.51亿美元，较2021年的58.51亿美元增长1.7%[527] - 截至2022年12月31日，公司总权益为1.53亿美元，较2021年的1.51亿美元增长1.3%[527] - 2019年12月31日股东权益总额为16.38977亿美元，2020年12月31日为15.48425亿美元[543] - 截至2022年12月31日，公司在LCFH拥有100.0%的经济权益并控制其管理[552] 公司CLO交易情况 - 2021年7月13日和12月2日，公司子公司完成的CLO交易分别产生4.982亿美元和5.662亿美元总收益，融资6.075亿美元和7.294亿美元贷款，提前还款率分别为82%和77.6%，公司分别保留18%和15.6%的次级和控股权[72][73] 公司法规遵循与策略调整 - 公司一般寻求将债务与权益比率维持在约3.0:1.0或以下，某些融资协议和承诺回购安排对综合杠杆率、最低净资产、最低流动性等有要求[86][88] - 公司预计子公司依靠《投资公司法》3(c)(5)(C)条排除“投资公司”定义，需至少55%资产投资“合格房地产资产”，至少80%资产投资“合格房地产资产”和“房地产相关资产”[109] - 《投资公司法》3(a)(1)(C)条定义投资公司，若发行人投资证券价值超非美国政府证券和现金项目的非合并总资产价值40%，公司将确保该比例低于40%[107][108] - 公司预计部分子公司依靠《投资公司法》3(c)(6)条豁免，SEC员工相关解释性指导可能使公司调整策略[110] - 多数州不监管商业金融，但部分州对利率、收费、催收和债权人救济有限制，公司需遵守相关法规[96] 公司子公司情况 - 公司子公司LCAM自2021年7月16日起是注册投资顾问，目前只为Ladder发起的CLO发行人提供服务，且已放弃管理费[98] - 公司维持一家附属保险公司Tuebor，受密歇根州监管，违规可能导致授权撤销、谴责或罚款[97] - LCAM自2021年7月16日起成为注册投资顾问，目前仅为Ladder赞助的CLO发行人提供投资咨询服务，且已放弃管理费[494] 公司人员与办公信息 - 截至2022年12月31日，公司有63名全职员工，均由运营子公司Ladder Capital Finance LLC雇佣[113] - 公司主要行政办公室位于纽约公园大道320号15层，电话(212) 715 - 3170，网站为http://www.laddercapital.com [120] 公司业务受利率影响情况 - 公司业务受利率变化影响，净利息收入包括固定和浮动利率债务利息，资产和负债的固定与浮动利率占比会变化[447] - 若2022年12月31日相关基准利率下降1.00%，预计净收入变化为 - 26,950千美元，投资组合价值变化为1,767千美元；若上升1.00%，预计净收入变化为27,285千美元，投资组合价值变化为 - 1,785千美元[479] 公司会计政策与估计 - 公司2022年管理层认为关键会计估计合适，重要会计政策在财报附注2描述，部分政策需重大估计和判断[449] - 公司使用当前预期信用损失模型（CECL）估计贷款组合的贷款损失准备金，考虑工具整个生命周期内可能的信用损失[451] - 资产特定准备金部分与个别减值贷款的损失准备金有关，公司至少每季度评估一次贷款减值情况[452] - 贷款在本金或利息逾期90天，或公司认为无法按合同条款收回本息时，被指定为非应计贷款[455] - 公司使用可分配收益这一非GAAP财务指标评估经营业绩，董事会在确定季度股息时会考虑该指标[468] 公司财务指标变化 - 2022年和2021年贷款损失拨备分别为370万美元和 - 870万美元[457] - 2022年冲销准备金1440万美元，收回处于非应计状态贷款还款310万美元[458] - 2022年和2021年贷款损失准备金分别为2150万美元和3220万美元，其中未使用承诺准备金分别为70万美元和40万美元[458] - 2022年末无分类为待售的房产，2021年末有一处分类为待售的房产[462] - 2022年和2021年均未记录房地产减值[462] - 2022年和2021年税前收入分别为170,214千美元和57,821千美元，可分配收益分别为148,399千美元和61,340千美元[472] - 2022年和2021年GAAP总折旧和摊销分别为32,673千美元和37,801千美元[473] - 2022年和2021年GAAP房地产销售实现收益净额分别为115,998千美元和55,766美元，可分配收益调整后房地产销售收益/损失分别为 - 57,885千美元和 - 24,547千美元[473] - 2022年和2021年衍生品交易净结果分别为 - 12,360千美元和 - 1,749千美元，未确认衍生品结果调整分别为 - 9,381千美元和 - 7,534千美元[473] - 截至2022年12月31日，公司投资组合加权平均贷款价值比为67.9%[487] - 2022年净利息收入为9792万美元，而2021年为净利息支出685万美元[531] - 2022年总其他收入为2.51亿美元，2021年为1.82亿美元，同比增长38.2%[531] - 2022年总费用为1.75亿美元，2021年为1.26亿美元，同比增长39.1%[531] - 2022年税前收入为1.70亿美元，2021年为5782万美元，同比增长194.4%[531] - 2022年净利润为1.65亿美元，2021年为5689万美元，同比增长190.6%[531] - 2022年归属于A类普通股股东的净利润为1.42亿美元，2021年为5652万美元，同比增长151.6%[531] - 2022年基本每股收益为1.14美元，2021年为0.46美元，同比增长147.8%[531] - 2022年综合收入为1.48亿美元，2021年为6324万美元，同比增长134.0%[534] - 2022年、2021年、2020年净收入分别为1.65305亿美元、0.56893亿美元、 - 0.09458亿美元[546] - 2022年、2021年、2020年折旧和摊销分别为0.32673亿美元、0.37801亿美元、0.39079亿美元[546] - 2022年、2021年、2020年经营活动提供（使用）的净现金分别为1.0671亿美元、0.79739亿美元、1.11943亿美元[546] - 2022年、2021年、2020年投资活动中发放用于投资的抵押贷款应收款分别为 - 12.34765亿美元、 - 23.09888亿美元、 - 3.53662亿美元[546] - 2022年、2021年、2020年投资活动中用于投资的抵押贷款应收款还款分别为9.09766亿美元、11.03614亿美元、8.91705亿美元[546] - 2022年、2021年、2020年投资活动中购买房地产证券分别为 - 0.96173亿美元、 - 2.47022亿美元、 - 4.40612亿美元[546] - 2022年、2021年、2020年投资活动中房地产证券还款分别为1.84838亿美元、1.64494亿美元、1.46158亿美元[546] - 2022年、2021年、2020年投资活动中房地产证券销售所得分别为0.578亿美元、4.38594亿美元、9.32158亿美元[546] - 2022年、2021年、2020年投资活动中购买房地产分别为0亿美元、 - 0.20452亿美元、 - 0.0744亿美元[546] - 2022年房地产销售所得为310,527千美元，2021年为190,870千美元，2020年为67,104千美元[547] - 2022年投资活动提供（使用）的净现金为81,590千美元，2021年为 - 651,460千美元，2020年为1,542,265千美元[547] - 2022年融资活动提供（使用）的净现金为 - 150,244千美元，2021年为 - 91,017千美元，2020年为 - 725,670千美元[547] - 2022年现金、现金等价物和受限现金净增加38,056千美元，2021年净减少662,738千美元，2020年净增加928,538千美元[547] - 2022年末现金、现金等价物和受限现金为659,602千美元，2021年末为621,546千美元，2020年末为1,284,284千美元[547] - 2022年支付的利息现金净额为177,977千美元，2021年为173,128千美元，2020年为202,939千美元[547] 公司审计情况 - 安永自2022年起担任公司审计师，于2023年2月13日对公司2022年12月31日的合并财务报表发表无保留意见[510] - 安永于2023年2月13日对公司截至2022年12月31日的财务报告内部控制发表无保留意见[512] - 普华永道在2009 - 2021年担任公司审计师，于2022年2月11日对公司截至2021年12月31日的合并财务报表发表无保留意见[524] 公司监管与合规风险 - 若公司投资顾问子公司扩展产品和投资平台，可能面临额外监管和合规负担[496] - 注册投资顾问需遵守美国联邦和州法律法规，违规可能面临员工停职、限制业务活动等制裁[495] 公司财务报表相关 - 公司合并财务报表包含合并资产负债表、合并损益表等多种报表及相关附注[497] - 审计对投资持有的抵押贷款应收款的信用损失准备金具有高度主观性，审计时需评估模型和假设[508] - 公司财务报表是管理层的责任，审计师负责发表审计意见并按PCAOB标准进行审计[503] - 公司财务报告内部控制旨在提供财务报告可靠性的合理保证，但存在固有局限性[517] 公司资产计量与核算方法 - 公司认为原始期限在收购时为三个月或更短的投资为现金等价物，2022和2021年末部分账户余额超过250,000美元的保险限额[561] - 受限现金包括与经纪人维持的账户、租户保证金等[562] - 公司使用当前预期信用损失模型（CECL）估计贷款损失准备金[564] - 贷款逾期90天或公司认为无法按合同收回本息时，贷款被指定为非应计贷款[568] - 抵押贷款应收款按成本与市场价值孰低记录[569] - 非近期出售的证券指定为可供出售，按公允价值计量，未实现损益计入其他综合收益[570] - 机构仅利息证券按公允价值计量，公允价值变动计入收益[571] - 出售证券采用个别认定法确定成本和损益[573] - 公司对权益证券采用公允价值计量，公允价值变动计入当期收益[574] - 房地产资产按成本记录，折旧采用直线法，建筑物折旧年限20 - 55年，建筑固定装置和改良4 - 15年[582] - 收购租赁物业时，按相对公允价值分配购买价格[584] -

财务数据和关键指标变化 - 2022年可分配收益为1.484亿美元，即每股1.16美元，代表9.7%的税后股权回报率；第四季度可分配收益为3890万美元，即每股0.31美元，反映10.2%的税后股权回报率 [6][9][12] - 截至12月31日，未折旧账面价值增至每股13.66美元，当日流动性超9亿美元，调整后杠杆率为1.9倍，扣除现金和证券后为1.1倍 [9] - 2022年净利息收入第四季度为3730万美元，是2021年第四季度的3.5倍 [36] - 2022年房地产销售产生9350万美元的GAAP收益和3580万美元的可分配收益，各资产持有期内内部收益率在14% - 58%之间 [32] - 2022年第四季度回购63.9万美元普通股，全年回购790万美元，董事会将股票回购计划授权提高到5000万美元，截至12月31日剩余4670万美元 [33] - 第四季度宣布每股0.23美元股息，于2023年1月17日支付，2022年季度股息累计提高15% [34] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 2022年发放12亿美元资产负债表贷款，三分之二为多户住宅或制造住房贷款，多户住宅贷款集中于新建物业 [21] - 第四季度资产负债表贷款发放3800万美元，与一笔多户住宅贷款有关 [16] - 收到1.8亿美元贷款还款，通过止赎获得休斯顿一处账面价值1000万美元的办公物业 [17] - 第四季度末，资产负债表贷款组合39亿美元，主要为浮动利率，按抵押品和地理位置划分多样，主要资产类别为多户住宅资产，82%为2021年和2022年发放的贷款 [16] - 截至12月31日，贷款组合加权平均利差为4.25%，加权平均票面利率为8.25% [21] - 第四季度，因当前市场前景将CECL准备金一般部分增加240万美元，即15% [18] 房地产投资业务 - 2022年房地产投资组合产生6790万美元净租金收入，并实现3580万美元房地产销售收益 [25][26] - 第四季度出售一处办公综合体、一处净租赁物业和一处住宅物业，产生3900万美元GAAP收益和380万美元可分配收益 [31] 证券投资业务 - 截至12月31日，证券投资组合账面价值5.88亿美元，86%为AAA评级，99.5%为投资级评级，2022年收到1.85亿美元还款 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国货币供应量从2020年1月的15.4万亿美元增至2021年6月的20.4万亿美元，引发通胀 [50] - 美联储在不到12个月内将联邦基金利率提高450个基点 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于基础贷款和中端市场贷款，注重每平方英尺贷款金额，持续关注贷款流动性和信用表现 [1][23] - 鉴于对美联储加息预期，公司偏好浮动利率资产，发行6.5亿美元无担保固定利率公司票据，以创造利率上升时的正收益相关性 [69] - 公司凭借内部管理、高内部持股、良好信用表现和差异化负债结构，获得行业最高信用评级 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储上半年可能继续加息，公司将受益于利率上升带来的净利息收入增加；若维持峰值利率，公司今明两年净利息收入将进一步提高 [36] - 公司流动性和大量优质无抵押资产为2023年提供财务灵活性和资金储备，有望在高利率环境下实现盈利增长 [27][41] - 公司认为多数贷款在假设轻度衰退情况下进行承销，风险管理有效，资本得以保全 [53] 其他重要信息 - 公司将在电话会议中讨论某些非GAAP财务指标，这些指标与评估公司财务表现相关，但不替代GAAP财务信息，相关指标已在补充报告中与GAAP数据进行调整 [4] - 公司约6%的贷款在2023年到期，所有浮动利率贷款均设有利率上限 [10] - 公司平均最后一美元贷款敞口为每平方英尺112美元，65%的办公贷款为收购贷款，69%为A类物业，58%位于阳光地带，72%为疫情后贷款 [13] - 公司第四季度末总债务资本成本为5.34% [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司CRE证券投资组合在2023年价值是否有改善 - 市场在2021年末至2022年期间，因美联储持续出售抵押贷款支持证券，信贷利差扩大，公司短期证券投资组合若出售会有一定损失，但资产安全性高，不会产生按市值计价损失；目前该组合利差与新发放贷款利差缺乏竞争力，但多数有80%的次级抵押 [82][83][84] 问题2: 如何看待公司当前股票估值，是否会加快股票回购步伐，对股息与盈利水平关系的看法 - 公司在2022年准确预判美联储政策，信用表现良好，但股价从去年底的11.9美元左右降至今年的10.99美元；公司持续提高股息，目前股息覆盖情况良好，且盈利前景乐观；若股价下跌，公司会在合适时机进行股票回购；公司将与投资者和董事会讨论股息政策，只要信贷状况良好，有望继续提高股息 [86][87][88] 问题3: 疫情后发放的贷款，尤其是多户住宅贷款，在市场估值调整背景下的风险如何 - 公司资金成本低且可持续多年，这是竞争优势；公司在多户住宅贷款发放上较为谨慎，注重资产质量和每单位成本，选择新建物业和有发展潜力的市场；预计今年多户住宅市场不会出现信贷问题，但2024年可能面临供应增加的挑战 [91][92][95] 问题4: 第四季度贷款发放量较低的原因，以及该笔多户住宅贷款的承销方式和其他未完成交易情况 - 该笔多户住宅贷款位于佐治亚州，为新建且已全部出租，无特殊承销方式；市场上贷款发放量低是因为市场习惯激进承销方式，而当前租金下降，公司在承销过程中关注租金变化，要求更高的债务收益率 [110][111][112] 问题5: 第四季度另外两笔股权资产销售情况，包括资本回报率等细节 - 一笔是弗吉尼亚州的11栋郊区办公建筑，以1.18亿美元出售，资本回报率为6.8%；另一笔是曼哈顿下东区的一处住宅新开发项目的顶层公寓，以800万美元出售；还有一笔是BJ's Wholesale Club，出售给另一家REIT，收益约为35% [113][120][121]