财务数据和关键指标变化 - 第三季度公司总资产增加约1.28亿美元，增幅20%，主要源于新收购项目，通过新的固定利率贷款和股权发行所得现金收益提供资金支持 [24] - 截至9月30日，公司总农田资产的贷款价值比约为55%，公司对此水平表示满意 [25] - 第三季度净收入约为52.3万美元，普通股股东净亏损约为64.4万美元，即每股亏损0.03美元；调整后资金运营（AFFO）较上一季度增加约65.7万美元，增幅29%，每股AFFO从上个季度的0.123美元增至本季度的0.141美元；每季度股息均为每股0.134美元 [27] - 年初至今，截至9月30日，每股AFFO为0.399美元，宣布的股息为每股0.401美元，缺口约为2.9万美元，公司预计近期收购的收益和第四季度预期记录的参与租金将足以弥补这一缺口 [28] - 本季度22个农场进行了重新估值，整体价值较约一年前的估值增加约370万美元，增幅2.9%；截至9月30日，农场估值约为8.25亿美元；基于更新后的估值，包括债务和优先股的公允价值，9月30日每股净资产价值为11.49美元，较上一季度下降0.12美元，降幅约1% [30] - 第三季度加权平均资本成本（WACC）为4.1%，若包括普通股股权2%的管理费，该数字增至4.2%；截至9月30日，累计WACC为4.5%，若包括普通股股权全额2%的管理费，则接近5.1% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度公司收购了7个农场，价值1.53亿美元，种植多种作物；季度末后又收购了6个农场，价值约5200万美元；这些收购的初始净现金收益率约为6.4%，且所有租约包含年度递增或参与租金等条款，预计未来该收益率将提高 [13] - 季度内和季度后，公司签订并执行了新租约，对6处房产的租约进行了延期或修订；其中一份租约从三净租约改为部分净租约，公司需支付房产税，但考虑这些税后，新租约预计将使年收入增加超过60万美元，较之前租约增长约11% [14] - 2019年剩余时间内仅有两份租约到期，占总最低年化租金的约2%，公司已基本达成续约条款，预计很快签署 [14] - 2020年有几份租约到期，截至9月30日，已续约两份原定于2020年到期的租约，占2020年到期租约总额的约47%；剩余2020年到期租约占总租赁收入的约10%，公司正在与现有和潜在新租户进行谈判 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体优质农田和种植浆果、蔬菜的市场需求在公司农场所在的大部分地区保持稳定至强劲，主要集中在西海岸（包括加利福尼亚州、俄勒冈州和华盛顿州）和东海岸（特别是佛罗里达州） [42] - 美国国家房地产投资信托协会（NCREIF）跟踪的农田指数目前由约105亿美元的农业地产组成，过去15年的年回报率约为14.7%，而标准普尔指数同期回报率仅为6.9% [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是在优质种植区域购买高质量农场，目标是使农田总持有量达到足够规模，实现充分多元化，为现金流和股东股息提供安全保障 [9] - 公司认为投资于种植有助于健康生活方式的农作物（如水果、蔬菜和坚果）的农田符合市场趋势，目前超过85%的总收入来自种植此类作物的农场；公司约40%以上的新鲜农产品种植面积为有机或正在向有机转型，超过20%的多年生作物种植面积属于有机类别；公司95%的投资组合为非转基因作物 [40] - 公司计划将部分收购的种植商品作物（如玉米和大豆）的农场转换为有机农场，以进入有机市场，该市场交易价格约为普通市场的150% - 200% [58] - 公司希望随着资产规模的扩大，能够进入RMZ指数，吸引更多机构投资者，提高股票的日常流动性 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为农田投资是对食品价格和其他领域通胀的有效对冲，预计食品领域通胀将上升，农田价值也将增加，特别是新鲜农产品领域 [46] - 公司对当前的债务水平和利率锁定情况感到满意，认为在债务方面能够抵御未来利率上升的风险，并且在面临经济衰退时能够应对潜在的流动性问题 [25] - 公司预计近期收购和第四季度的参与租金将弥补年初至今的收益缺口，并为利润和股息带来提升 [28] 其他重要信息 - 公司定义了资金运营（FFO）、核心FFO和调整后FFO等非公认会计准则（GAAP）会计术语，认为这些指标能更好地反映公司经营成果，便于进行各期业绩比较 [6] - 自2019年6月30日以来，公司通过出售非交易B系列优先股筹集了约2400万美元的净收益，截至目前已出售约9200万美元，接近1亿美元；还通过出售少量普通股筹集了约500万美元的净收益 [18][19] - 公司近期将股息提高至每股每月0.0446美元，过去58个月内已16次提高股息，使每月向股东的分配率总体增长了48.7%；自2013年以来，已连续81个月向股东进行月度分配，总分配额达到每股4.31美元 [32] - 2019年12个月截至6月30日，公司向顾问和管理人支付的总费用相当于截至该日公司总资产公允价值的约0.4%，前12个月该比例略低于0.7%；公司认为支付给顾问的费用合理，与同类规模基金相比具有优势 [33][35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前用于增量收购的资金有多少，B系列优先股销售情况及趋势如何，能否在2020年年中达到目标金额 - 目前公司有大约1300万美元的可用资金，周一预计还有500 - 700万美元的B系列优先股销售收益到账；B系列优先股销售平均每月约600万美元，且有轻微增长趋势，但交易完成情况存在一定波动 [49][51] 问题2: 第三和第四季度收购的主要作物除了开心果还有哪些 - 第三季度收购的农场种植作物包括保水农场作物、草莓、蔬菜、酿酒葡萄等；第四季度到目前为止，有开心果农场的第二阶段收购，以及内布拉斯加州两个种植食用豆、大豆和玉米的农场，这些农场将转型为有机农田 [53] 问题3: 公司投资组合大幅增长的原因是市场结构变化还是市场规模大且分散以及公司资金充足 - 主要是后者原因，第三季度的交易原本应在第一或第二季度完成，导致交易集中在第三季度；市场没有结构性变化，公司规模扩大使更多人愿意接受公司的非交易UPREIT股份进行免税交易 [56] 问题4: 收购种植玉米和大豆等商品作物的农场是为了多元化还是对商品市场感兴趣，是否会将其转换为有机农场 - 公司一直避开商品作物市场，因为其在国际市场竞争激烈；公司看好有机市场，其交易价格高于普通市场，正在测试将部分商品作物农场转换为有机农场的项目 [58] 问题5: 公司将部分租约转为较低固定租金、较高参与租金结构的决策依据和风险回报考量是什么 - 公司希望在参与租金方面不过多承担风险，选择与多年来盈利良好且为作物购买了联邦政府作物保险的运营商合作；这样虽然前几个季度表现可能不佳，但第四季度可能有较好的收益；公司不会让一半的作物收益集中在年底，以确保股息稳定 [61][62] 问题6: 公司计划如何平衡普通股和优先股的比例，认为怎样的比例较为合适 - 目前公司普通股市值略超过2.5亿美元，若优先股达到1.5亿美元，普通股与优先股比例仍将高于1:1；公司未来不会仅依赖优先股融资，会根据新农场收购情况，通过ATM或隔夜交易等方式适时筹集普通股资金 [64] 问题7: 除了不再租赁发电机，在基本管理费和物业运营费用方面是否还有降低成本的空间，本季度报告中的费用是否还包含临时成本 - 本季度有一处加州房产记录了约5万美元的补充房产税，其中约3 - 4万美元是与前期相关的一次性费用；公司购买了5台发电机以应对PG&E供电问题，未来可能会根据情况再购买 [68][69] 问题8: 公司是否受到加州停电影响，对租户灌溉农场等运营是否造成额外费用或麻烦 - 停电主要影响山区居民，公司大部分农场位于平原地区，目前未受影响；公司担心的是PG&E在需要连接发电机线路时不能及时到场，因此购买了发电机 [71] 问题9: 随着固定收益产品收益率下降，农田市场是否出现资本化率压缩现象 - 资本化率变化更多取决于种植区域；不同种植区域会经历不同周期，如奥克斯纳德地区曾因春季问题和墨西哥产品倾销受到影响，但目前已恢复；公司认为拥有多个不同地区的物业可以降低单一地区波动的影响 [73][74] 问题10: 公司如何应对加州农场的供水风险 - 公司要求所有农场都有井或其他供水方式，部分农场靠近有处理厂的城镇，可以使用处理后的水；加州政府对抽取井水收费，使用井水和处理后的水价格相近；公司不会涉足依赖降雨的旱作农业 [77][78]

物业维护与租赁收入 - 2018年12月31日止年度，公司在科罗拉多一处物业更换23个灌溉枢纽，总成本约140万美元，2019年9月30日止九个月的租赁修订协议使其每年额外获得约11.7万美元直线租金收入，租约2021年2月28日到期[51] - 2019年9月30日后，公司在科罗拉多一处物业更换17个灌溉枢纽，总成本约110万美元，每年将增加直线租金收入约8万美元[121] 不可撤销租约未来租赁付款 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，不可撤销租约未来租赁付款分别为（单位：千美元）：2019年30,290、2020年26,917、2021年20,980、2022年19,775、2023年19,413、此后59,934，总计177,309[53] 加利福尼亚州农场数据 - 截至2019年9月30日和2018年9月30日九个月，加利福尼亚州农场数量分别为41个和31个，总面积分别为13,731英亩（占比16.8%）和8,435英亩（占比12.4%），租赁收入分别为13,872千美元（占比51.0%）和9,887千美元（占比46.3%）[55] 租户租赁情况 - 截至2019年9月30日，租户A租赁五个农场，租赁收入约330万美元，占总租赁收入12.2%，无其他租户占比超10%[56] 各州农场租赁收入占比 - 2019年9月30日止九个月，加利福尼亚州和佛罗里达州农场租赁收入分别约1390万美元（占比51.0%）和780万美元（占比28.6%），无其他州占比超10%[57] 固定利率应付票据与债券 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，固定利率应付票据账面价值分别为360,459千美元和247,249千美元，利率3.16% - 5.70%（加权平均4.08%）；固定利率应付债券分别为90,380千美元和90,877千美元，利率2.80% - 4.57%（加权平均3.55%）[59] 总借款净额 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，总借款净额分别为452,104千美元和335,888千美元[59] 借款抵押与利率 - 截至2019年9月30日，借款由账面价值约7.434亿美元农场抵押，2019年9月30日止三个月和九个月加权平均利率分别为4.03%和3.97%，2018年同期分别为3.76%和3.63%[60] 新提款情况 - 2019年8月16日，公司从大都会人寿定期票据提取1650万美元，新提款利率3.70%（2027年1月4日前固定）[61] 大都会人寿信贷安排 - 截至2019年9月30日，大都会人寿信贷安排包括2亿美元定期票据和7500万美元循环信贷额度，定期票据本金余额138,408千美元，利率3.35%（2027年1月4日前固定）；循环信贷额度本金余额4100千美元，利率3个月LIBOR + 2.00% - 2.25%[62] 与Farm Credit贷款协议 - 2019年前9个月公司与Farm Credit签订多笔贷款协议，总金额达81255千美元，利率在3.84%-5.45%之间[64] 利息补贴 - 2019年第一季度公司记录了约700000美元的利息补贴，使借款利率降低21.2%（约95个基点）[65] 与Prudential和Rabo贷款协议 - 2019年6月17日公司与Prudential签订17130千美元贷款协议，利率4.00%；7月10日与Rabo签订5514千美元贷款协议，利率为1 - Month LIBOR + 1.75% [66] 未来计划本金还款 - 截至2019年9月30日，公司未来各期计划本金还款总额为450839千美元，其中2019年剩余3个月为4825千美元[68] 应付票据和债券公允价值与账面价值 - 截至2019年9月30日，公司应付票据和债券的公允价值约为454500000美元，账面价值约为450800000美元[69] 利率互换协议 - 截至2019年9月30日，公司利率互换协议名义金额为5514千美元，公允价值资产为0，公允价值负债为347千美元[70] 利率互换损失 - 2019年第三季度和前9个月，公司利率互换在综合收益中确认的损失均为347千美元[72] A类定期优先股情况 - 2016年8月公司发行1150000股A类定期优先股，总收益约28800000美元，截至2019年9月30日未赎回，公允价值约29600000美元[74] 咨询协议管理费 - 修订后的咨询协议中，顾问公司的基本管理费按季度支付，为上一季度总调整后普通股权益的2.0%（每季度0.50%）[78] 咨询协议激励费 - 激励费按季度计算并支付，若季度预激励费用FFO超过上一季度总调整后普通股权益的1.75%（年化7.0%），顾问公司将按不同比例收取[79] 咨询协议资本利得费 - 资本利得费为累计实现资本利得减去累计实现资本损失的15%，再减去前期已支付的资本利得费总和，若计算结果为负则无需支付[80] 咨询协议终止费 - 若公司终止修订后的咨询协议，需向顾问支付终止费，金额为终止前24个月顾问平均年度基本管理费和激励费总和的三倍[81] 土地顾问公司相关协议 - 2017年10月17日，土地顾问公司签订169英亩农场的农业租赁转让和承担协议，该协议于2018年7月13日到期，同时土地顾问公司向公司发行170万美元无担保本票，年利率为优惠利率加5.0%，于2018年7月31日到期[83] - 2018年8月1日起，该农场以10年租约租给新的第三方租户[83] 顾问公司成本分配 - 2018年第三季度和前九个月，顾问公司分别约1.5万美元和17.6万美元的累计成本分配至已售作物成本[85] 公司支付给土地顾问公司管理费 - 2018年第三季度和前九个月，公司支付的管理费分别约1.8万美元和4.8万美元分配给土地顾问公司[86] 向Gladstone Securities支付融资费 - 公司向Gladstone Securities支付的融资费最高为融资额的0.5% - 1.0%，2019年第三季度和前九个月分别支付约16万美元和18.8万美元，2018年同期分别支付约5.7万美元和5.9万美元，截至2019年9月30日，支付的融资费约占总融资额的0.14%[88][90] 向Gladstone Securities支付销售佣金和经销商管理费 - 公司向Gladstone Securities支付的销售佣金最高为B系列优先股销售总收入的7.0%，经销商管理费为3.0%，2019年第三季度和前九个月分别支付约180万美元和510万美元，2018年同期分别支付约89万美元和94万美元，截至2019年9月30日，约93.9%的费用已汇给第三方[91] 应付关联方款项 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司应付关联方款项分别为119.4万美元和94.5万美元[94] 应收Gladstone Securities款项 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司应收Gladstone Securities款项分别为3.8万美元和2万美元[94] 农场资本改进承诺 - 公司在多个农场有资本改进承诺，总承诺金额不同，如Salinas, CA为10万美元，Ventura, CA为100万美元等[95] 地面租赁相关 - 公司因两项地面租赁，于2019年1月1日确认使用权资产约21.8万美元和租赁负债约21.3万美元，折现率为2.47% - 2.53%[96] - 截至2019年9月30日，地面租赁的使用权资产为18.8万美元，租赁负债为17.1万美元，加权平均剩余租赁期限为4.8年，加权平均折现率为4.20%[97] - 2019年和2018年三、九两个月的地面租赁费用分别约为1.2万美元和3.9万美元、1.2万美元和3.6万美元[98] 优先股与普通股数量变化 - 2018年1月10日，公司重新分类指定650万股为B系列优先股，普通股数量从9800万股减至9150万股[101] 优先股与普通股发行情况 - 截至2019年9月30日，B系列优先股发行346.5527万股，清算价值约8660万美元；普通股发行2088.8075万股[102] 持有运营合伙企业OP单位情况 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司分别持有运营合伙企业约98.6%和96.9%的OP单位[103] OP单位赎回与普通股发行 - 2019年前九个月，57.0879万个OP单位被赎回，发行57.0879万股普通股[104] 2019年股票发行收益 - 2019年，公司通过2017年注册声明发行普通股和B系列优先股，分别获得约9610万美元和8560万美元的总收益[105] 2019年6 - 7月普通股发行收益 - 2019年6月和7月，公司公开发行普通股，分别获得约2350万美元和330万美元的总收益[110] ATM计划下普通股发行情况 - 截至2019年9月30日，公司在ATM计划下发行并出售1,744,150股普通股，平均售价12.82美元/股，总收益约2240万美元，净收益约2200万美元[112] 各类股票分红情况 - 2019年第三季度和前九个月，A系列定期优先股每股分红分别为0.3984375美元和1.1953125美元；B系列优先股分别为0.375美元和1.125美元；普通股分别为0.13365美元和0.40050美元[115] 租赁收入变化 - 2019年第三季度和前九个月，公司租赁收入分别为1101.2万美元和2720.3万美元，2018年同期分别为801.5万美元和2134.4万美元[116] 归属于普通股股东净亏损与每股收益变化 - 2019年第三季度和前九个月，归属于普通股股东的净亏损分别为64.4万美元和186万美元，2018年同期净利润分别为559.3万美元和355.1万美元[118] - 2019年第三季度和前九个月，普通股基本和摊薄每股亏损分别为0.03美元和0.10美元，2018年同期每股收益分别为0.35美元和0.23美元[118] 2019年10 - 11月房产收购情况 - 2019年10 - 11月，公司收购三处房产，总购买价5169万美元，收购成本14.6万美元，年化直线租金364.2万美元[120] 2019年9月30日后租赁活动变化 - 2019年9月30日后，公司对现有物业进行租赁活动，总年化直线租金从510.4万美元增至585万美元，新租约加权平均期限7年[121] 2019年10 - 11月新融资情况 - 2019年10 - 11月，公司获得新融资，总金额3526万美元，利率从1个月LIBOR + 1.75%到4.75%不等[122] Gladstone Securities融资费用 - Gladstone Securities为公司融资获得约4.7万美元融资费用[124] 2019年9月30日后股票出售与赎回情况 - 公司于2019年9月30日后出售B系列优先股244,778股，加权平均发行价每股24.82美元，总收益6,076,000美元，净收益5,508,000美元；出售普通股48,583股，加权平均发行价每股12.01美元，总收益583,000美元，净收益574,000美元[125] - 公司于2019年9月30日后赎回400股B系列优先股，赎回价格每股22.50美元，总赎回成本9,000美元[125] 2019年10 - 12月股票分红宣布 - 公司董事会宣布2019年10月至12月A系列定期优先股每股总分红0.3984375美元，B系列优先股每股总分红0.375美元，普通股每股总分红0.13380美元[126] 公司农场总体情况 - 公司目前拥有103个农场，总面积86,534英亩，分布在美国10个州，还拥有多个农场相关设施[130] 公司控制运营合伙企业权益 - 公司控制运营合伙企业约98.6%的有限合伙权益单位[130] 公司农场租赁总收入及占比 - 截至2019年9月30日九个月，公司农场租赁总收入27,203,000美元，其中加利福尼亚州占比51.0%，为13,872,000美元[133] 公司租赁类型情况 - 公司多数租赁为三净租赁，目前78个农场为纯三净租赁，21个为部分净租赁，4个为毛租赁，30个农场租赁协议含参与租金部分[134] 2020年到期租赁情况 - 截至2019年9月30日，2020年到期租赁涉及32,684英亩，占总面积40.1%，租赁收入5,463,000美元，占总租赁收入20.1%[135] 租赁到期协商情况 - 公司有五个农业租赁将在未来六个月到期，多个租赁将在2020年下半年到期，正与现有及潜在租户协商续租[136] 公司农场组合与租户变化 - 自2013年1月首次公开募股以来，公司农场组合从12个扩展到103个，租户从7个增加到74个[131] 2019年7

财务数据和关键指标变化 - 二季度总资产增加约5300万美元，即9%，主要因新收购项目，资金来自股权发行现金收益和固定利率借款 [16] - 截至6月30日，贷款与总农田持有量的公允价值比率约为49% [17] - 二季度净收入约17.4万美元，普通股股东净亏损约72万美元，即每股0.04美元 [19] - 调整后FFO较上一季度减少约12.7万美元，即5%；AFFO每股从0.133美元降至0.125美元 [19] - 二季度和一季度每股宣布股息分别为0.134美元和0.133美元 [19] - 现金租金方面，租金收入较上一季度增长约6% [20] - 核心运营费用较上一季度显著下降约57.5万美元，即31%；物业运营费用减少约23万美元，即28% [20] - 二季度27个农场重新估值，价值较约一年前的先前估值增加约160万美元，即1.2% [21] - 截至6月30日，净资产价值每股为11.61美元，较上一季度下降0.69美元，即5.9% [21] - 目前流动资金约4500万美元，直接现金收购购买力约1.15亿美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至目前公司收购价值1.12亿美元的农场，当前潜在收购农场的积压量仍很强劲 [8] - 目前拥有约8万英亩、分布在10个不同州的92个农场，这些农场估值约7.35亿美元 [9] - 2019年6月30日结束的季度内，收购四个新农场，价值约4600万美元，种植开心果、蓝莓、蔓越莓和橄榄等作物 [10] - 季度结束后，又收购两个农场，价值约6700万美元，一个是草莓和蔬菜农场，另一个农场具有水资源保留和净化功能 [11] - 这些农场初始净收益率约6%，所有租约包含年度递增等条款，部分还有参与租金条款 [12] - 季度内和季度结束后，对约五个物业执行新租约或延长现有租约，新租约使最低固定现金租金较先前租约增加约29.4万美元，即21% [12] - 2019年剩余时间到期的两份租约占总最低年化租金约2%；2020年有几份租约到期，公司已开始谈判，有望续租且租金不降低甚至增加 [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去15年，NCREIF农田指数平均年回报率为14.7%，而标准普尔指数为6.9%，且农田指数在这15年中从未出现负回报 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司超85%的总收入来自种植可在杂货店农产品区或坚果区找到的食物的农场，超40%的新鲜农产品种植面积为有机或正在转为有机，永久作物种植面积属于有机范畴，20%的有机作物为永久作物 [24] - 公司认为有机领域将继续是强劲增长领域，超95%的投资组合为非转基因 [25] - 公司业务战略聚焦于种植新鲜农产品的农田，因过去20年食品类别中的新鲜水果和蔬菜细分市场的CPI表现优于总体食品CPI 1.6倍 [25] - 公司目标是继续增加股息，使其增长速度超过通货膨胀率 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为新收购项目将提升盈利，预计未来几个月参与租金将带来强劲业绩 [8][9] - 公司对续租2020年到期租约持乐观态度，有望租金不降低甚至增加 [13] - 公司认为农田作为资产类别风险相对较低，目前债务水平舒适，受未来利率波动影响小 [17] - 公司认为有机和健康食品领域是良好的农业领域，公司处于有利地位 [40] 其他重要信息 - 二季度通过出售非交易B系列优先股筹集约2200万美元，通过出售普通股筹集约2600万美元 [13] - 公司在出售B系列优先股过程中，通过关联经纪交易商Gladstone Securities支付佣金和费用，但该公司将约94%的费用支付给参与发行的其他无关第三方 [14] - 公司近期再次提高股息，目前为每股每月0.04455美元，过去55个月已提高15次，月分配率总体增长超48% [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 二、三季度1.12亿美元收购项目中的作物有哪些？ - 季度结束后收购了一个草莓和蔬菜农场以及一个水资源保留农场；季度内收购了开心果、浆果、蔓越莓和橄榄园等永久作物种植园；待收购农场包括行作物和永久作物种植园 [30] 问题2: 公司杏仁业务受中国市场影响如何？ - 美国约三分之一的杏仁作物被中国购买，但公司大部分杏仁为有机产品，价格昂贵且不主要销售到中国，受影响较小；全球坚果作物价格上涨，公司对未来两个季度的参与租金收入持乐观态度 [33][34] 问题3: 过去几年农场价格有何变化？ - 在公司关注的地区，如加利福尼亚、西海岸和佛罗里达州，农场价格总体呈逐年上涨趋势，加利福尼亚的涨幅可能大于内布拉斯加州 [36] 问题4: 目前农民资产负债表状况如何？ - 公司合作的农民状况良好，持续销售农产品；公司考虑在中西部将部分农场转为有机种植，但转换难度较大；公司部分农场情况良好，如亚利桑那的玉米农场、科罗拉多的有机土豆农场 [38][39] 问题5: 净资产价值每股季度环比下降0.69美元，债务按市值计价的影响有多大？ - 下降主要因债务公允价值，约为0.39 - 0.40美元 [42] 问题6: 发电机成本是多少，三季度相关费用较二季度会降低多少？ - 二季度发电机成本约20万美元，较一季度减少约12.5万美元；一季度还有约5万美元的许可证最终费用已消除；不确定三季度费用是否会降至零，但会显著降低 [44] 问题7: 公司对B系列优先股和资本股的发行上限有何考虑？ - B系列优先股上限为1.5亿美元；公司每两周发行约300万美元，预计明年夏天用完额度 [46][48] 问题8: 4月披露与RTS果园的交易是否仍在进行，何时完成？ - 交易仍在进行，预计分两阶段完成，第一阶段在三季度，第二阶段在四季度 [51] 问题9: 两阶段交易的成本分配如何？ - 大致各占一半 [52] 问题10: 二季度及季度结束后收购项目的6%初始资本化率是否代表农田资本化率的总体趋势？ - 一般来说，树木作物对公司的收益率高于地面作物，当收购更多树木作物时，收益率会上升；目前地面作物平均收益率为季度5% - 5.5%，树木作物通常更高 [54] 问题11: 现有投资组合续租和重新出租时租金大幅上涨的趋势在2020年是否会持续？ - 今年还有两份租约待处理，占总收入约2%，预计变化不大；2020年有13份租约，约一半已基本确定，还有五六份未开始谈判，这些农场位置好、租户优质，有望租金上涨，但涨幅不确定 [56][57]

物业租赁业务数据 - 2019年上半年，公司现有物业租赁活动中，AZ、CA、FL、MI、NE地区有15份租约，总农场面积6817英亩（空置），年化直线租金338.5万美元，新租约年化直线租金364.8万美元，加权平均租期3.9年[48] - 2018年，公司在科罗拉多州一处物业更换23个灌溉枢纽，总成本约140万美元；2019年上半年租约修订后，每年将额外获得约11.7万美元直线租金收入，租约2021年2月28日到期[49] - 截至2019年6月30日和2018年6月30日，公司农场分布在多个州，2019年上半年加州租赁收入790.6万美元，占比48.8%；佛罗里达州468.9万美元，占比29.0% [52] - 截至2019年6月30日，租户A租赁公司5个农场，租赁收入约220万美元，占总租赁收入13.6% [53] - 2019年上半年，加州和佛罗里达州农场租赁收入分别约790万美元（48.8%）和470万美元（29.0%） [54] - 2019年上半年，公司在佛罗里达州一处农场的租赁活动中，原年化直线租金14.3万美元，新租约年化直线租金15.6万美元，新租约加权平均期限6年[109] - 截至2019年6月30日的六个月，公司总租赁收入为16,192,000美元，其中加利福尼亚州占48.8%，佛罗里达州占29.0%[121] - 公司70个农场为纯三净租赁，18个为部分净租赁，4个为毛租赁，23个租赁协议包含参与租金部分[122] - 截至2019年6月30日，2020年到期的租赁面积为33,031英亩，占比43.5%，租赁收入为3,663,000美元，占比22.6%[123] - 自2019年4月1日至文件提交日，公司在亚利桑那州、加利福尼亚州和佛罗里达州的现有物业有5笔租赁交易，总年化直线租金从1,678,000美元变为1,384,000美元[126] 租赁付款与负债数据 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司不可撤销租约未来租赁付款分别为2.01554亿美元和1.77309亿美元[51] - 运营租赁使用权资产为1.98亿美元，运营租赁负债为1.69亿美元，加权平均剩余租赁期限为5.1年，加权平均折现率为4.20%[88] - 2019年3个月和6个月租赁费用分别约为1.5万美元和2.7万美元，2018年同期分别约为1.2万美元和2.4万美元[89] - 截至2019年6月30日，未来未折现租赁付款总额为1.85亿美元，现值为1.69亿美元；截至2018年12月31日，未折现租赁付款总额为2.32亿美元[90] - 2019年3个月和6个月固定租赁付款分别为833.2万美元和1610.5万美元，2018年同期分别为663.2万美元和1330.3万美元[103] - 2019年3月和6月，租户对特定物业运营费用的报销分别约为3万美元和6万美元，参与租金分别约为0和2.7万美元；2018年同期分别约为0.2万美元和0.8万美元，参与租金分别约为0和1.7万美元[104] - 本季度固定租赁付款为8332000美元，较去年同期的6632000美元增长25.6%；上半年为16105000美元，较去年同期的13303000美元增长21.1%[141][143] - 本季度可变租赁付款为30000美元，较去年同期的2000美元增长1400%；上半年为87000美元，较去年同期的25000美元增长248%[141][143] 借款与融资数据 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司借款净额分别为3.50244亿美元和3.35888亿美元 [55] - 截至2019年6月30日，公司借款由87个农场抵押，账面价值约5.732亿美元；2019年3个月和6个月加权平均利率3.93%，2018年分别为3.60%和3.56% [55] - 2019年3月31日，公司农场信贷应付票据利息补贴使借款利率降低21.2%（约95个基点） [55] - 截至2019年6月30日，MetLife信贷安排包括2亿美元定期票据和7500万美元循环信贷额度 [56] - MetLife定期票据总承诺为200,000美元，未偿还本金为124,283美元，利率3.30%固定至2027年1月4日，未使用承诺为64,374美元[57] - MetLife信贷额度为75,000美元，未偿还本金为100美元，利率为3个月LIBOR + 2.00% - 2.25%，未使用额度为74,900美元[57] - 2019年2月7日与Premier Farm Credit, FLCA签订1,440,000美元贷款协议，利率5.45%固定至2023年10月31日[59] - 2019年3月31日止三个月记录约700,000美元利息补贴，使借款利率降低21.2%（约95个基点）[60] - 2019年6月17日与Prudential签订17,130,000美元贷款协议，利率4.00%固定[61] - 2019年6月30日起后续年份计划本金还款总额为352,450,000美元[62] - 2019年6月30日后至文件提交日，公司获得新融资，总金额4728.3万美元，利率在4.24% - 5.05%之间，期限24.5 - 25.2年[110] - 公司有多笔借款，如PGMI RE Finance, LLC于2019年6月17日发行金额为17,130美元，利率4.00%；Rabo AgriFinance, LLC于2019年7月10日发行金额为5,514美元，利率为一个月LIBOR加1.750%等[128] - MetLife信贷安排包括2亿美元定期票据和7500万美元循环信贷额度，目前定期票据未偿还约1.22亿美元，利率3.30%，信贷额度未偿还10万美元，利率4.72%[160] - Farmer Mac债券发行额度1.25亿美元，截至2018年12月11日已发行约1.087亿美元，目前未偿还债券9060万美元，利率3.55%[162] - Farm Credit应付票据总额约1.62亿美元，目前未偿还约1.516亿美元，利率3.89%，加权平均到期日为2036年9月[163] 优先股与普通股数据 - 2016年8月发行1,150,000股A类定期优先股，总收益约2880万美元，净收益约2760万美元[65] - 2019年6月30日A类定期优先股公允价值约2990万美元，账面价值约2880万美元[65] - 2018年1月10日，公司将650万股授权但未发行的资本股票重新分类为B系列优先股，普通股数量从9800万股减至9150万股[92] - 截至2019年6月30日，B系列优先股授权650万股，发行并流通263.6068万股，清算价值约6590万美元；普通股授权9150万股，发行并流通2053.277万股[93] - 2019年上半年，公司根据2017年注册声明发行746.6581万股普通股，收益约9190万美元；发行264.3468万股B系列优先股，收益约6510万美元[96] - 2019年6月20日，公司完成200万股普通股公开发行，收益约2350万美元，净收益约2230万美元[100] - 2019年上半年，公司通过ATM计划发行7.0551万股普通股，收益约89.3万美元，净收益约87.9万美元[101] - 2019年6月30日后至文件提交日，公司出售22.9294万股B系列优先股，总收益约570万美元，净收益约520万美元[111] - 2019年7月16日，承销商行使6月发行的部分超额配售权，公司增发27.7297万股普通股，总收益约330万美元，净收益约310万美元[112] - 公司进行Series B Preferred Stock的连续公开发行，最高可发行6,000,000股，发行价25美元/股，最高总收益1.5亿美元，预计净收益约1.313亿美元；2019年4月1日至文件提交日，售出980,453股，总收益约2420万美元，净收益约2210万美元；2019年6月赎回6,800股，赎回总价15.3万美元[129] - 2019年6月公司完成普通股公开发行，发行价11.73美元/股，共发行2,277,297股，总收益约2670万美元，净收益约2540万美元[130] - 公司有At - the - Market Program，可发行和出售普通股，总发行价最高3000万美元；2019年4月1日至文件提交日，发行并出售70,551股，平均售价12.65美元/股，总收益约89.3万美元，净收益约87.9万美元；至今共发行1,666,142股，加权平均售价12.86美元/股，总收益约2140万美元，净收益约2110万美元[131][132] - 2019年1月1日至文件提交日，B类优先股出售1728369股，每股24.72美元，毛收入42728千美元，净收入38888千美元[164] - 2019年1月1日至文件提交日，普通股二次发行2277297股，每股11.73美元，毛收入26713千美元，净收入25401千美元[164] - 2017年注册声明允许发行总计3亿美元证券，目前已发行约9510万美元普通股和约7020万美元B类优先股[165] 费用与成本数据 - 顾问基本管理费按季度支付，为上一季度总调整后权益的2.0%（每季度0.50%）[68] - 2018年3月和6月，公司顾问累计成本中分别约9.4万美元和16.1万美元被分配至已售作物成本[76] - 2018年3月和6月，公司支付的管理费中分别约1.7万美元和3万美元被分配给Land Advisers[77] - 2019年3月和6月，公司向Gladstone Securities支付的融资费用分别约为2.6万美元和2.8万美元，2018年同期均约为2000美元；截至2019年6月30日，支付的融资费用占总融资额的0.12%[79] - 公司向Gladstone Securities支付的销售佣金最高可达B系列优先股销售毛收入的7.0%，经销商管理费为3.0%[80] - 2019年3月和6月，公司就B系列优先股销售向Gladstone Securities支付的销售佣金和经销商管理费分别约为170万美元和330万美元，其中分别约160万美元和310万美元被转付给第三方；2018年同期均为5万美元，其中约4.7万美元被转付给第三方；截至2019年6月30日，约94.0%的费用已转付给第三方[82] - 2019年3月和6月，公司向顾问支付的净费用分别为0和33.6万美元，2018年同期分别为58万美元和123.7万美元[83] - 2019年3月和6月，公司向Gladstone Securities支付的费用分别为168.5万美元和334.1万美元，2018年同期分别为5.2万美元和5.2万美元[83] - 2019年6月30日止三个月和六个月，毛基础管理费较上年同期分别增加约22万美元和46.8万美元，顾问分别给予约97.4万美元和150万美元的减免[149] - 2019年6月30日止六个月，公司记录来自Farm Credit的约70万美元利息补贴，上年同期约为32.3万美元，使2018年有效利率降低21.2%（约95个基点）[150] 财务关键指标变化数据 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司应付关联方款项分别为36.4万美元和94.5万美元[85] - 公司承诺为部分农场提供资本改进，总承诺金额分别为马里恩25万美元、圣巴巴拉400万美元、马德拉50万美元、哥伦比亚180万美元、科利尔和亨德里200万美元[86] - 公司因两项地面租赁确认使用权资产约21.8万美元和租赁负债约21.3万美元，折现率为国债利率加2.47% - 2.53%的利差[87] - 2019年6月30日长期固定利率票据和债券应付账款公允价值约3.556亿美元，账面价值约3.525亿美元[63] - 2019年3月和6月，归属于普通股股东的净亏损分别为72万美元和121.5万美元，2018年同期分别为174.5万美元和204.2万美元；基本和摊薄后每股亏损2019年3月和6月分别为0.04美元和0.07美元，2018年同期分别为0.11美元和0.14美元[106] - 非控股有限合伙人持有的OP单位加权平均数，2019年3月和6月分别为0和21.5499万个，2018年同期分别为91.3552万个和94.5236万个[106] - 本季度总租赁收入为8362000美元，较去年同期的6634000美元增长26%；上半年为16192000美元，较去年同期的13328000美元增长21.5%[141][143] - 本季度总运营收入为8362000美元，较去年同期的11394000美元下降26.6%；上半年为16192000美元，较去年同期的20639000美元下降21.5%[141][143] - 本季度总运营费用为4241000美元，较去年同期的8922

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总资产增加约1000万美元，即2%，主要因出售B系列优先股获得现金收益以及收购新农场 [15] - 第一季度净收入约为10.8万美元，普通股股东净亏损约49.3万美元，即每股亏损0.03美元 [17] - 与上一季度相比，调整后的运营资金增加约18.6万美元，即8% [17] - 每股调整后运营资金保持在0.133美元，与每季度宣布的普通股股息相等 [17] - 总租金收入下降3%，主要因去年第四季度记录的参与租金金额减少 [17] - 核心运营费用减少约3.2万美元，即2% [18] - 截至3月31日，农场估值约为6.2亿美元，净资产价值每股为12.30美元，较上一季度下降0.58美元，即4.5% [19][20] - 目前拥有约3800万美元的可用资金，相当于约6000万美元的直接现金收购购买力 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 目前拥有87个农场，分布在10个州，约7.5万英亩，农场价值约6.49亿美元 [9] - 本季度收购内布拉斯加州一个小农场，花费约200万美元，季度结束后购买加利福尼亚州一个大型开心果农场，花费约2900万美元 [9] - 这些农场的初始净收益率约为6.6%，租约包含年度递增或参与租金等条款 [10] - 本季度及之后，对10处房产执行新租约或续租，新租约将使最低固定现金租金略有增加，且三份新租约包含参与租金部分 [10] - 目前农场100%已出租，未来六个月没有租约到期，今年12月有两份租约到期，占总最低年化租金的2% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 农田指数目前由价值约104亿美元的农业地产组成，过去15年的平均年回报率为14.7%，而标准普尔指数为6.9% [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于种植新鲜水果、蔬菜、坚果和其他树木作物的农场，认为这些农场符合市场向健康食品转变的趋势 [22] - 目前超过85%的总收入来自种植此类食品的农场，超过40%的新鲜农产品种植面积为有机或正在向有机转变，超过20%的永久性作物为有机，超过95%的投资组合为非转基因 [23] - 公司认为种植新鲜农产品的农田受通胀影响较大，且相对全球市场波动较为稳定 [24] - 公司希望通过发行B系列优先股来稳定增长投资组合，避免过多稀释普通股价值 [12][13] - 公司目标是到2019年资产超过8亿美元，2020年达到10亿美元 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为农田作为一种资产类别风险相对较低，目前的贷款价值比处于舒适水平 [16] - 公司预计能够为即将到期的债务进行再融资，且信贷仍然容易获得，有能力继续借款和购买符合投资标准的新农场 [16][21] - 公司希望能够减少第二季度的物业运营费用，并在第三季度恢复到更正常的水平 [18] - 公司认为农田投资是一种对冲通胀的好方法，且与整体股市不相关 [30] - 公司目标是继续提高股息，使其超过通胀水平 [27] 其他重要信息 - 公司将在季报电话会议中省略公司历史和基本运营策略的介绍，建议投资者访问公司网站了解相关信息 [8] - 公司计划在B系列优先股发行完成后一年内将其在纳斯达克上市 [12] - 公司已连续75个月向股东支付股息，自2013年以来，累计每股股息为4.04美元 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供RTS果园交易的最新情况，何时完成交易，是分多部分还是整体交易？ - 预计交易的两部分分别在第三季度和第四季度完成，2900万美元的开心果收购是另一项独立交易 [32] 问题2: B系列优先股目前已发行约2500万美元，目标是1.5亿美元并随后上市，如何看待优先股在资本结构中的总体限制？ - 可能要到2021年才能达到1.5亿美元的目标，发行速度较慢，以便资金能快速投入使用，公司认为普通股被低估，希望在未来一两年内保护普通股股东利益 [33][34] 问题3: B系列优先股达到1.5亿美元才会公开上市吗？ - 达到1.5亿美元后将在一年内上市，如果五年内未达到1.5亿美元也会上市，目前已售出约5500万美元，但上市后交易情况可能不如达到1.5亿美元时好 [35][36] 问题4: 优先股在资本结构中的占比达到20% - 25%，是否会随着时间通过发行普通股和债务来降低该比例，公司长期是否能接受这一占比？ - 公司对此占比感到舒适，认为资产稳定且长期收益有保障，未来希望平衡资本结构 [37][38][40] 问题5: B系列优先股达到1.5亿美元上市后，是否会开始发行C系列非交易优先股？ - 目前的情况不适合这样做，未来希望根据资产表现和资金流入情况来平衡资本结构 [39][40] 问题6: 到年底如果RTS交易完成，公司在开心果业务上的集中度较高，如何看待这种情况？ - 开心果树寿命长，无需每年种植，开心果的用途越来越广泛，市场需求强劲，目前只有伊朗是主要竞争对手，加利福尼亚州的开心果产业具有优势 [41][42][43] 问题7: 弗雷斯诺县的潜在收购项目，租约结构是否会包含参与权益，预计的资本化率是否与之前的收购项目大致一致？ - 难以确定最终结果，但一般来说，果树作物的回报率较高，公司看好坚果类作物的长期价值，需要研究每个项目的市场情况 [45][46] 问题8: 该交易是否可能涉及运营合伙单位（OP units）？ - 只有佛罗里达州的一个农场会使用约6%的购买价格作为OP units，公司认为资产规模达到10亿美元且盈利良好时，会有更多人接受OP units，过去接受OP units的人大多获得了收益 [48][49] 问题9: 第一季度的恶劣冬季天气是否对公司租户产生影响？ - 公司很幸运，洪水和恶劣冬季天气未对农场造成影响，北卡罗来纳州的一个蓝莓农场虽受风暴影响，但未造成实质性损害，公司和农民都有保险 [54][55][56] 问题10: 本季度租赁活动中，42万美元的改善费用是否会产生额外租金收入，还是属于传统的PI费用？ - 这些费用属于PI费用，用于改善两个农场的植物状况，以吸引优质租户 [58][59]

农场租赁业务数据 - 2019年第一季度，公司在亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州、密歇根州和内布拉斯加州的农场租赁活动中，租赁数量为11个，总农场面积4375英亩，之前年化直线租金为214.3万美元，新的年化直线租金为212.7万美元，加权平均租期3.2年[43] - 2018年，公司在科罗拉多州的一处房产更换23个灌溉枢纽，总成本约140万美元；2019年第一季度的租赁修正案显示，在租赁剩余期限内，每年将额外获得约11.7万美元的直线租赁收入，租赁于2021年2月28日到期[44] - 截至2019年3月31日，公司农场分布在多个州，总面积73900英亩，租赁收入783万美元；其中加利福尼亚州农场面积10147英亩，租赁收入373.4万美元，占比47.7%；佛罗里达州农场面积17184英亩，租赁收入233.9万美元，占比29.9%[47] - 截至2019年3月31日，租户A租赁公司5个农场，租赁收入约110万美元，占总租赁收入的14.1%[48] - 截至2019年3月31日，加利福尼亚州和佛罗里达州的农场租赁收入分别约为370万美元（47.7%）和230万美元（29.9%）[49] - 截至2019年3月31日，公司农场租赁收入为783万美元，较2018年同期的669.4万美元有所增长[111] - 2019年第一季度，加利福尼亚州农场租赁收入占比47.7%，为373.4万美元；佛罗里达州占比29.9%，为233.9万美元[111] - 公司大部分租赁为三净租赁，64个农场为纯三净租赁，19个为部分净租赁，4个为毛租赁[112] - 截至2019年3月31日，2020年到期的租赁面积为32,975英亩，占比44.6%，租赁收入为180.1万美元，占比23.0%[113] - 公司农场租赁期限一般为3 - 10年（一年生作物）和5 - 15年（多年生作物），租金通常提前支付且有定期递增条款[112] - 23个农场的租赁协议包含基于农场总收入的参与租金部分[112] - 2019年1月1日以来，AZ、CA、FL、MI和NE地区12份租约涉及4431英亩农场，年化直线租金从215.8万美元增至218.9万美元，公司承诺为农场改良提供至多42万美元资金[116] - 2018年12月31日止年度，公司在科罗拉多州一处物业更换23个灌溉枢纽，花费约140万美元，2019年3月31日止三个月的租约修订后，每年将额外获得约11.7万美元直线租金收入[116] - 2019年第一季度与2018年同期相比，固定租金收入从667.2万美元增至777.3万美元，增幅16.5%；可变租金收入从2.2万美元增至5.7万美元，增幅159.1%；总租赁收入从669.4万美元增至783万美元，增幅17.0%；其他运营收入从255.1万美元降至0[126] - 2019年第一季度固定基础租金净额为777.3万美元，较2018年同期的667.2万美元增长16.5%[128] - 2019年第一季度参与租金约为2.7万美元，2018年同期约为1.6万美元；租户回收收入2019年约为3万美元，2018年约为6000美元[128] 借款与信贷业务数据 - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，不可撤销租赁的未来租赁付款分别为1.72652亿美元和1.77309亿美元[46] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司借款净额分别为3.33935亿美元和3.35888亿美元，加权平均利率分别为3.93%和3.52%[50][51] - 截至2019年3月31日，上述借款由86个农场抵押，总账面价值约5.44亿美元[51] - 截至2019年3月31日，MetLife信贷安排包括2亿美元定期票据和7500万美元循环信贷额度，定期票据本金余额1.24283亿美元，利率3.30%；循环信贷额度本金余额10万美元，利率5.05%[52][53] - 2018年农场信贷应付票据的利息补贴使借款利率降低21.2%（约95个基点），无法估计2019年相关利息补贴金额[51] - 2019年2月7日，公司与Premier Farm Credit, FLCA签订144万美元贷款协议，期限25年，2023年10月31日前固定利率5.45%，之后为浮动利率[54] - 2019年第一季度，公司记录约70万美元利息补贴，使借款利率降低21.2%（约95个基点）[55] - 截至2019年3月31日，公司未来各期应付票据和债券本金还款计划：2019年剩余九个月895.3万美元，2020年2818.1万美元，2021年1620.5万美元，2022年3864.5万美元，2023年3242万美元，2024年2350.8万美元，之后18820.5万美元，总计33611.7万美元[56] - 截至2019年3月31日，公司长期固定利率应付票据和债券公允价值约3.321亿美元，账面价值约3.361亿美元，采用ASC 820 - 10三级输入值估值[57] - 2019年第一季度从Farm Credit获得约70万美元利息赞助，2018年同期约为31.4万美元，使2018年有效利率降低21.2%[132] - 2019年第一季度加权平均借款本金余额约为3.363亿美元，2018年同期约为3.053亿美元，有效利率均为3.10%[134] - 与大都会人寿保险公司的信贷安排包括2亿美元定期票据和7500万美元循环信贷额度，目前定期票据未偿还约1.243亿美元，利率3.30%；信贷额度未偿还约540万美元，加权平均利率4.59%，未提取额度约1.34亿美元，可用额度约1510万美元[144] - 与联邦农业抵押贷款公司的协议原可发行至多1.25亿美元债券，截至2018年12月11日已发行约1.087亿美元，目前未偿还债券约9060万美元，加权平均利率3.55%，加权平均到期日为2022年11月[145][147] - 自2014年9月以来与农场信贷协会达成23笔贷款，总额约1.142亿美元，目前未偿还约1.043亿美元，预期加权平均有效利率3.83%，加权平均到期日为2036年9月[148] 优先股与普通股业务数据 - 2016年8月，公司公开发行115万股6.375% A系列累积定期优先股，发行价每股25美元，总收益约2880万美元，净收益约2760万美元[58][59] - 截至2019年3月31日，A系列累积定期优先股公允价值约2960万美元，账面价值约2880万美元，采用ASC 820 - 10一级输入值估值[59] - 2018年1月10日，公司将650万股授权但未发行的资本股票重新分类并指定为B系列优先股，普通股数量从9800万股减至9150万股[88][89] - 截至2019年3月31日，B类优先股授权650万股，已发行和流通189.1709万股，清算总值约4730万美元；普通股授权9150万股，已发行和流通1846.2219万股[90] - 2017年注册声明允许公司发行总计3亿美元的证券，截至2019年3月31日，已发行539.603万股普通股，总收益约6750万美元，189.2309万股B类优先股，总收益约4660万美元[93] - 2018年5月31日，公司提交招股说明书补充文件，连续公开发行最多600万股6.00%的B类累积可赎回优先股，发行价每股25美元，总收益最多1.5亿美元，预计净收益最多约1.313亿美元；2019年第一季度，出售74.7916万股，总收益约1850万美元，净收益约1680万美元；600股被赎回，支付赎回价格约1.3万美元；截至2019年3月31日，与此次发行相关的总成本约86.1万美元[95] - 2015年8月7日，公司与销售代理签订股权分销协议，可发行和出售总发行价最高3000万美元的普通股；截至2019年3月31日，已发行和出售159.5591万股，平均销售价格每股12.87美元，总收益约2050万美元，净收益约2020万美元；2019年第一季度无股份发行[96] - 2019年第一季度，A类定期优先股每股分红0.3984375美元，B类优先股每股分红0.375美元，普通股每股分红0.13335美元；2018年第一季度，A类定期优先股每股分红0.3984375美元，普通股每股分红0.13275美元[97] - 2019年第一季度，归属于普通股股东的净亏损为49.6万美元，加权平均流通普通股股数为1802.8826万股，基本和摊薄后每股亏损0.03美元；2018年第一季度，归属于普通股股东的净亏损为29.7万美元，加权平均流通普通股股数为1395.7732万股，基本和摊薄后每股亏损0.02美元[100] - 2019年3月31日后至文件提交日，公司出售34.5031万股B类优先股，总收益约850万美元，净收益约780万美元，销售佣金和经销商管理费约76.7万美元[103] - A系列定期优先股每股分配0.3984375美元，B系列优先股每股分配0.375美元，普通股每股分配0.1335美元[105] - 2019年1月1日至文件提交日，已出售109.2947万股B系列优先股，毛收入约2700万美元，净收入约2460万美元，支付佣金和费用约240万美元；已赎回600股，赎回总价约1.35万美元[119] - 2019年1月1日以来出售1092947股B系列优先股，加权平均发行价每股24.71美元，总收益27012000美元，净收益24591000美元[149] - 2017年注册声明允许发行至多3亿美元证券，已发行约6750万美元普通股和约5510万美元B系列优先股[149] - 截至2019年3月31日，加权平均总流通股为1846.2219万股，2018年同期为1493.5003万股[157] - 2019年第一季度摊薄后FFO每股为0.12美元，2018年同期为0.13美元[157] - 非控股股东持有18462219股普通股，无运营合伙单位[169] 费用与收入业务数据 - 公司顾问的基础管理费按季度支付，为上一季度总调整后权益的2.0%（每季度0.50%），2019年第一季度顾问给予约56.87万美元非合同性豁免[62] - 激励费按季度计算支付，若季度预激励费用FFO超过上一季度总调整后权益的1.75%（年化7.0%），超过部分按不同比例支付[63][65] - 资本利得费在每个财年末或顾问协议终止时计算支付，为累计实现资本利得减去累计实现资本损失后的15%，再减去之前已支付的资本利得费[66] - 2018年第一季度，公司顾问约6.6万美元累计成本分配至已售作物成本，约1.2万美元管理费分配给Land Advisers[73][74] - 2019年第一季度公司向Gladstone Securities支付融资费用约2000美元，2018年同期无此项费用；截至2019年3月31日，支付的融资费用约占自融资安排协议生效以来获得的总融资额的0.12%[76] - 公司与Gladstone Securities签订经销商 - 经理协议，销售B系列优先股时，Gladstone Securities收取最高7.0%的销售佣金和3.0%的经销商 - 经理费；2019年第一季度支付相关费用约170万美元，其中约160万美元由Gladstone Securities汇给第三方；截至2019年3月31日，约93.9%的费用已汇给第三方[77] - 2019年第一季度相关方费用为90.5万美元，2018年同期为65.6万美元；2019年第一季度支付给Gladstone Securities的融资费用约占该期间获得的总融资额的0.15%[79] - 截至2018年12月31日，公司应付相关方款项为94.5万美元[81] - 2019年第一季度与2018年同期相比，折旧和摊销费用从218.9万美元增至259.7万美元，增幅18.6%；物业运营费用从42.8万美元增至81.6万美元，增幅90.7%；基础管理费从65.6万美元降至33.6万美元，降幅48.8%；行政费用从27.4万美元增至30.6万美元，增幅11.7%；其他运营费用从235.9万美元降至0[126] - 2019年第一季度运营收入为322.5万美元，较2018年同期的278.6万美元增长15.8%；其他收入从31.5万美元增至82.6万美元，增幅162.2%；利息费用从283.2万美元增至345.3万美元，增幅21.9%[126] - 2019年第一季度净收入为10.8万美元，2018年同期净亏损31.8万美元；归属于非控股股东的净亏损为3000美元，2018年同期净收入2.1万美元；归属于公司的净收入为10.5万美元，2018年同期净亏损29.7万美元；系列B优先股股息为60.1万美元，2018年同期无[126] - 2019年第一季度折旧和摊销费用为259.7万美元，较2018年同期的218.9万美元增长18.6%[129] - 2019年第一季度物业运营费用为81.6万美元，较2018年同期的42.8万美元增长90.7%[130] - 2019年和2018年第一季度，公司对A

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总亏损约110万美元，即每股亏损0.08美元 [28] - 与上一季度相比，调整后资金运营收益（FFO）减少约14.7万美元，即6% [28] - 现金收益方面，运营收入较上一季度增长3% [28] - 第四季度记录约30.4万美元的参与租金，而第三季度为89万美元 [28] - 核心运营费用减少约4.6万美元，即2% [29] - 调整后FFO每股收益为13.3美元，与本季度普通股股息持平，较上一季度减少0.12美元，即8% [31] - 截至12月31日，农场估值约为6.18亿美元，净资产价值每股为12.88美元，较上一季度下降0.91美元，即6.6% [32] - 目前有3500万美元的可用资金，相当于约8500万美元的直接现金收购购买力 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年收购13个农场，投资9100万美元，新增1.2万英亩农田，初始现金收益率加权平均为5.6% [22] - 2018年出售俄勒冈州一个农场，售价较净成本基础高49%，并完成免税交换 [24] - 2018年执行9份新租约，年化净租金增加约25.8万美元，其中4份包含参与租金成分 [24] - 第四季度收购3个农场，价值约4000万美元，年末后又购买内布拉斯加州一个小农场，价值200万美元，初始净收益率约为5.3% [17][18] - 自上次电话会议以来，签订或修订10份租约，实际租金减少约29.4万美元，但参与租金成分增加 [19] - 目前农场100%已出租，未来六个月到期租约的最低年化租金占比不到2% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去15年，NCREIF农田指数年均回报率约为14.7%，而标准普尔指数为6.9% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司主要投资于种植高价值新鲜农产品和一年生行作物的农场，次要投资于种植永久性作物的农场 [10] - 目标是成为农民的长期房地产合作伙伴，保持租户稳定 [12] - 注重农场的多元化，包括作物类型、租户和种植区域 [13] - 关注有机产品市场趋势，目前约35%的新鲜农产品种植面积为有机或正在向有机过渡，约20%的永久性作物为有机 [12] - 优先考虑灌溉水源充足、土壤优质的农场 [11] - 计划通过发行B系列优先股来稳定增长投资组合，减少普通股发行的稀释效应 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2018年克服了一些挑战，特别是加利福尼亚州一个草莓农场表现低于预期，但希望未来继续每季度覆盖分红 [8] - 看好有机产品市场的增长，认为健康食品需求将持续增加 [12] - 农田价值受多种因素驱动，包括城市化、水资源可用性和通货膨胀 [14][15][17] - 预计未来食品价格通胀将有利于公司，使农民能够提高作物价格，从而增加公司租金收入 [17] - 希望股票价格在近期上涨，达到或超过净资产价值 [40] 其他重要信息 - 公司位于弗吉尼亚州麦克莱恩，拥有65多名员工，管理着旗下四家上市公司约25亿美元的资产 [4] - 公司将在未来的10 - K和10 - Q报告以及新闻稿中提供更多业务概述信息，缩短电话会议介绍内容 [9] - 公司在社交媒体上有官方账号，可通过网站注册邮件通知服务获取最新信息 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 截至年底进行资本改善的三个物业，稳定后预计的增量净营业收入是多少？ - 过去两个季度，这三个项目总计记录了约50 - 60万美元的费用，预计第一季度会显著减少，第二季度大部分成本将消除，但不确定增量净营业收入 [44][45] 问题2: 目前股权融资剩余现金加上债务能力，在不额外筹集股权的情况下，有多少收购资金？ - 目前有3500万美元的可用资金，若按60%的杠杆率计算，相当于约8500万美元的直接现金收购购买力 [46][47] 问题3: 2018年租金收入中，参与租金和直接净租赁的比例分别是多少？ - 2018年参与租金为120万美元，约占4%或略低于4% [48][49] 问题4: 考虑目前资产的运营情况，参与租金比例在2019年预计会达到多少？ - 预计不会大幅上升，5% - 6%是比较准确的估计，最高不超过6% [50][51] 问题5: 今年到目前为止签订的八份租约，平均期限是多久？ - 2019年签订的租约期限在1 - 3年之间 [52][54] 问题6: 目前有多少租约未锁定2019年的租赁情况？ - 目前所有农场均已出租 [54] 问题7: 2018年参与租金与历史租约相比如何？ - 大部分参与租金租约在2018年首次生效，主要是因为过去收购的未成熟果园开始投产，或收购时带有成熟果园的物业租约在过去一年左右签订 [56][57] 问题8: 未来六个月租约到期，如果出现问题，是否会考虑再次采用Tierra结构？ - 公司希望避免参与农场运营，目标是专注于租赁业务，再次参与农场运营的可能性极低 [59][60] 问题9: 如果再次出现这种情况，在重新租赁过程中何时做出决策？ - 上次采用Tierra结构是因为租户所有者去世、资产出售且买家不想要该农场，加上农场已具备种植条件，但当年天气不佳导致运营困难。公司不喜欢农场运营的不可预测性，依赖农民的多元化经营 [61][62][64] 问题10: 年末从多元化金融机构借款的5.7%有效利率比2018年其他借款高约400个基点，原因是什么，当前债务市场情况如何？ - 这是一笔90%贷款价值比（LTV）的贷款，用于农场的灌溉升级，新设备的收益率超过7%，与不同的当地贷款机构合作，利差与投资回报相匹配 [65][66]

公司上市与注册信息 - 公司于2013年1月29日在纳斯达克全球市场上市，股票代码“LAND”，6.375% A系列累积定期优先股代码“LANDP”，6.00% B系列累积可赎回优先股未上市[10] - 公司于2013年1月29日在纳斯达克全球市场上市，6.375% A系列累积定期优先股在纳斯达克交易，6.00% B系列累积可赎回优先股未上市[10] - 公司于2011年3月24日在马里兰州重新注册，最初于1997年6月14日在加利福尼亚州注册[10] 公司股权与纳税信息 - 公司目前直接或间接持有运营合伙企业约97.8%的有限合伙普通股权益[10] - 公司目前直接或间接持有运营合伙企业约97.8%的有限合伙普通股权益[10] - 公司自2013年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[10] - 公司作为房地产投资信托基金，每年需向股东分配至少90%的应税收入以避免联邦所得税[10] 公司业务目标与模式 - 公司主要业务目标是通过向股东每月现金分红、土地增值和物业出售资本利得最大化股东回报[11] - 公司在2004年出售了农业经营业务，此后主要业务为将农场出租给第三方租户[10] - 2004年公司出售农业经营业务，此后主要业务为将农场出租给第三方租户[10] - 公司主要通过伞形合伙房地产投资信托结构开展业务，所有物业由运营合伙企业直接或间接持有[10] 公司物业分布与规划 - 公司目前物业位于美国10个州，未来计划在美国其他农业地区收购物业[11] - 公司目前的物业分布在美国10个州，未来计划在美国其他农业地区收购物业[11] - 公司目前在美国10个不同州拥有房产，未来计划扩大至美国东南部、太平洋西北部、中西部和大西洋中部等地区[19] - 公司目前在美国10个不同州拥有房产，未来将扩大地理范围并使物业组合多元化[19] 公司租户与租赁信息 - 公司目前大部分租户种植用于新鲜农产品的一年生行作物，也拓展到了一些多年生作物和大宗商品作物[11] - 公司目前大部分租户种植一年生新鲜农产品行作物，也拓展了多年生作物和大宗商品作物种植[11] - 公司一般以三净租赁方式出租物业，租户除租金外还需支付相关税费、保险费、维护费和其他运营成本[10] - 公司预计大部分农业租赁为三净租赁，一年生作物农场租赁初始期限为3 - 10年，多年生作物为5 - 15年[15] - 公司主要拥有单租户农业地产，农业租赁初始期限为一年生作物3 - 10年、多年生作物5 - 15年，租金通常提前支付且有递增条款[15] 公司投资与收购策略 - 公司预计大部分投资将通过运营合伙企业进行，运营合伙企业可通过发行普通股、OP单位、现金或三者结合的方式收购不动产权益[12] - 公司预计收购的农场及相关设施将从独立农民或农业公司处获得，对方会同时回租，部分交易将与收购、资本重组等公司交易结合[13] - 公司认为可收购能以年租金提供5% - 7%净资本化率的农田，但无法保证实现该租金水平[15] - 公司认为可收购能以年租金提供5% - 7%净资本化率的农田，但无法保证[15] OP单位相关信息 - OP单位持有人持有一年后可选择兑换现金，或由公司选择按一比一比例兑换普通股[12] 公司融资策略与限制 - 公司策略是通过借款融资以最大化股东回报，治理文件和政策未对借款金额设限[22] - 公司策略是通过借款融资以最大化股东回报，借款安排无单一物业或总体借款限制[22] 公司投资限制规定 - 未经董事会许可，公司不会将50%或更多总资产投资于单一物业[23] - 未经董事会许可，公司不会将50%或更多的总资产投资于单个物业[23] - 未经董事会许可，公司不会投资顾问及其关联方拥有的房地产[23] - 未经董事会许可，公司投资单一发行人证券的价值不会超过公司资产价值的5%，以免无法维持REIT资格[23] - 未经董事会许可，公司不会投资超过资产价值5%的单一发行人证券，以免无法维持REIT资格[23] - 未经董事会许可，公司投资单一发行人已发行证券（按投票权或价值计算）不会超过10%，以免无法维持REIT资格[23] - 未经董事会许可，公司不会投资代表单一发行人超过10%已发行证券的证券，以免无法维持REIT资格[23] 公司交易限制与批准规定 - 未经多数独立董事批准，公司不会与利益占比超5%的人员或实体进行资产交易、借款或其他交易[25] - 未经多数独立董事批准，公司不会与持有超过5%权益的董事、顾问或行政人员及其关联实体进行资产买卖、借贷或其他交易[25] - 公司与董事、高级管理人员或其关联实体的交易，需向董事会或委员会披露相关事实并获多数非利益相关董事批准，或向股东披露并获多数投票批准，或交易公平合理[25] - 若收购成本超公司总资产50%或涉及与顾问的利益冲突交易，需董事会多数独立董事事先批准[29] - 顾问可代表公司投资不超其估值且符合投资目标政策的房产，无需董事会事先批准；但收购成本超总资产50%或涉及利益冲突的交易需董事会批准[29] 公司协议签订情况 - 2017年4月11日公司与顾问签订经修订的投资顾问协议，顾问负责管理公司资产和日常运营[26] - 公司与顾问于2017年4月11日修订投资顾问协议，顾问负责管理公司资产和负债、日常运营及投资交易[26] - 公司与行政人员于2013年2月1日修订并重述行政服务协议，行政人员提供行政服务[26] - 2017年4月11日公司与Gladstone Securities签订融资安排协议，后者协助公司为房产安排融资[31] - 2017年4月11日公司与Gladstone Securities签订融资安排协议，自2017年6月30日起生效，为房产融资提供服务并收取费用[31] - 2018年1月10日公司与Gladstone Securities签订经销商管理协议，后者为公司B系列优先股公开发行提供销售等服务[34] - 2018年1月10日公司与Gladstone Securities签订经销商 - 经理协议，2018年5月31日修订重述，为公司B系列优先股公开发行提供销售等服务[34] 公司人员情况 - 预计2019年约15至20名顾问和管理人的全职员工将在公司事务上投入大量时间[35] - 预计2019年约15至20名顾问和管理人的全职员工将大量投入公司事务[35] - 截至2018年12月31日，顾问和管理人共有65名全职员工，其中执行管理12人、投资管理33人、行政管理20人[35][36] - 截至2018年12月31日，顾问和管理人共有65名全职员工，其中执行管理12人，投资管理33人，行政管理20人[35][36] 公司竞争与环境责任 - 公司在农田面积上面临来自开发商、农民、农业公司等多类实体的竞争[37] - 公司面临来自开发商、市政当局、个体农民等多类实体对农田面积的竞争[37] - 作为房地产所有者，公司受环境法律法规约束，可能因环境污染或违规承担责任[38] - 公司作为房地产所有者，受各类环境法律法规约束，环境责任可能重大[38] 公司报告获取方式 - 公司的年报、季报等报告可通过官网免费获取，也可书面申请或致电投资者关系热线索取[41] - 公司年度报告、季度报告等文件可在公司网站www.GladstoneFarms.com免费获取，也可书面申请或致电获取[41] - 美国证券交易委员会网站www.SEC.gov包含公司电子提交的报告等信息[41] 公司顾问相关信息 - 公司顾问会评估租户信用，目前未发现租户信用质量变化，所有租户按租约支付租金[21] - 公司顾问的投资委员会由Gladstone和Brubaker组成，负责评估和批准投资[26] - 顾问和管理人总部位于弗吉尼亚州麦克莱恩，顾问在其他几个州也有办公室[28]