财务数据和关键指标变化 - 第四季度总亏损约110万美元，即每股亏损0.08美元 [28] - 与上一季度相比，调整后资金运营收益（FFO）减少约14.7万美元，即6% [28] - 现金收益方面，运营收入较上一季度增长3% [28] - 第四季度记录约30.4万美元的参与租金，而第三季度为89万美元 [28] - 核心运营费用减少约4.6万美元，即2% [29] - 调整后FFO每股收益为13.3美元，与本季度普通股股息持平，较上一季度减少0.12美元，即8% [31] - 截至12月31日，农场估值约为6.18亿美元，净资产价值每股为12.88美元，较上一季度下降0.91美元，即6.6% [32] - 目前有3500万美元的可用资金，相当于约8500万美元的直接现金收购购买力 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年收购13个农场，投资9100万美元，新增1.2万英亩农田，初始现金收益率加权平均为5.6% [22] - 2018年出售俄勒冈州一个农场，售价较净成本基础高49%，并完成免税交换 [24] - 2018年执行9份新租约，年化净租金增加约25.8万美元，其中4份包含参与租金成分 [24] - 第四季度收购3个农场，价值约4000万美元，年末后又购买内布拉斯加州一个小农场，价值200万美元，初始净收益率约为5.3% [17][18] - 自上次电话会议以来，签订或修订10份租约，实际租金减少约29.4万美元，但参与租金成分增加 [19] - 目前农场100%已出租，未来六个月到期租约的最低年化租金占比不到2% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去15年，NCREIF农田指数年均回报率约为14.7%，而标准普尔指数为6.9% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司主要投资于种植高价值新鲜农产品和一年生行作物的农场，次要投资于种植永久性作物的农场 [10] - 目标是成为农民的长期房地产合作伙伴，保持租户稳定 [12] - 注重农场的多元化，包括作物类型、租户和种植区域 [13] - 关注有机产品市场趋势，目前约35%的新鲜农产品种植面积为有机或正在向有机过渡，约20%的永久性作物为有机 [12] - 优先考虑灌溉水源充足、土壤优质的农场 [11] - 计划通过发行B系列优先股来稳定增长投资组合，减少普通股发行的稀释效应 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2018年克服了一些挑战，特别是加利福尼亚州一个草莓农场表现低于预期，但希望未来继续每季度覆盖分红 [8] - 看好有机产品市场的增长，认为健康食品需求将持续增加 [12] - 农田价值受多种因素驱动，包括城市化、水资源可用性和通货膨胀 [14][15][17] - 预计未来食品价格通胀将有利于公司，使农民能够提高作物价格，从而增加公司租金收入 [17] - 希望股票价格在近期上涨，达到或超过净资产价值 [40] 其他重要信息 - 公司位于弗吉尼亚州麦克莱恩，拥有65多名员工，管理着旗下四家上市公司约25亿美元的资产 [4] - 公司将在未来的10 - K和10 - Q报告以及新闻稿中提供更多业务概述信息，缩短电话会议介绍内容 [9] - 公司在社交媒体上有官方账号，可通过网站注册邮件通知服务获取最新信息 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 截至年底进行资本改善的三个物业，稳定后预计的增量净营业收入是多少？ - 过去两个季度，这三个项目总计记录了约50 - 60万美元的费用，预计第一季度会显著减少，第二季度大部分成本将消除，但不确定增量净营业收入 [44][45] 问题2: 目前股权融资剩余现金加上债务能力，在不额外筹集股权的情况下，有多少收购资金？ - 目前有3500万美元的可用资金，若按60%的杠杆率计算，相当于约8500万美元的直接现金收购购买力 [46][47] 问题3: 2018年租金收入中，参与租金和直接净租赁的比例分别是多少？ - 2018年参与租金为120万美元，约占4%或略低于4% [48][49] 问题4: 考虑目前资产的运营情况，参与租金比例在2019年预计会达到多少？ - 预计不会大幅上升，5% - 6%是比较准确的估计，最高不超过6% [50][51] 问题5: 今年到目前为止签订的八份租约，平均期限是多久？ - 2019年签订的租约期限在1 - 3年之间 [52][54] 问题6: 目前有多少租约未锁定2019年的租赁情况？ - 目前所有农场均已出租 [54] 问题7: 2018年参与租金与历史租约相比如何？ - 大部分参与租金租约在2018年首次生效，主要是因为过去收购的未成熟果园开始投产，或收购时带有成熟果园的物业租约在过去一年左右签订 [56][57] 问题8: 未来六个月租约到期，如果出现问题，是否会考虑再次采用Tierra结构？ - 公司希望避免参与农场运营，目标是专注于租赁业务，再次参与农场运营的可能性极低 [59][60] 问题9: 如果再次出现这种情况，在重新租赁过程中何时做出决策？ - 上次采用Tierra结构是因为租户所有者去世、资产出售且买家不想要该农场，加上农场已具备种植条件，但当年天气不佳导致运营困难。公司不喜欢农场运营的不可预测性，依赖农民的多元化经营 [61][62][64] 问题10: 年末从多元化金融机构借款的5.7%有效利率比2018年其他借款高约400个基点，原因是什么，当前债务市场情况如何？ - 这是一笔90%贷款价值比（LTV）的贷款，用于农场的灌溉升级，新设备的收益率超过7%，与不同的当地贷款机构合作，利差与投资回报相匹配 [65][66]

公司上市与注册信息 - 公司于2013年1月29日在纳斯达克全球市场上市，股票代码“LAND”，6.375% A系列累积定期优先股代码“LANDP”，6.00% B系列累积可赎回优先股未上市[10] - 公司于2013年1月29日在纳斯达克全球市场上市，6.375% A系列累积定期优先股在纳斯达克交易，6.00% B系列累积可赎回优先股未上市[10] - 公司于2011年3月24日在马里兰州重新注册，最初于1997年6月14日在加利福尼亚州注册[10] 公司股权与纳税信息 - 公司目前直接或间接持有运营合伙企业约97.8%的有限合伙普通股权益[10] - 公司目前直接或间接持有运营合伙企业约97.8%的有限合伙普通股权益[10] - 公司自2013年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[10] - 公司作为房地产投资信托基金，每年需向股东分配至少90%的应税收入以避免联邦所得税[10] 公司业务目标与模式 - 公司主要业务目标是通过向股东每月现金分红、土地增值和物业出售资本利得最大化股东回报[11] - 公司在2004年出售了农业经营业务，此后主要业务为将农场出租给第三方租户[10] - 2004年公司出售农业经营业务，此后主要业务为将农场出租给第三方租户[10] - 公司主要通过伞形合伙房地产投资信托结构开展业务，所有物业由运营合伙企业直接或间接持有[10] 公司物业分布与规划 - 公司目前物业位于美国10个州，未来计划在美国其他农业地区收购物业[11] - 公司目前的物业分布在美国10个州，未来计划在美国其他农业地区收购物业[11] - 公司目前在美国10个不同州拥有房产，未来计划扩大至美国东南部、太平洋西北部、中西部和大西洋中部等地区[19] - 公司目前在美国10个不同州拥有房产，未来将扩大地理范围并使物业组合多元化[19] 公司租户与租赁信息 - 公司目前大部分租户种植用于新鲜农产品的一年生行作物，也拓展到了一些多年生作物和大宗商品作物[11] - 公司目前大部分租户种植一年生新鲜农产品行作物，也拓展了多年生作物和大宗商品作物种植[11] - 公司一般以三净租赁方式出租物业，租户除租金外还需支付相关税费、保险费、维护费和其他运营成本[10] - 公司预计大部分农业租赁为三净租赁，一年生作物农场租赁初始期限为3 - 10年，多年生作物为5 - 15年[15] - 公司主要拥有单租户农业地产，农业租赁初始期限为一年生作物3 - 10年、多年生作物5 - 15年，租金通常提前支付且有递增条款[15] 公司投资与收购策略 - 公司预计大部分投资将通过运营合伙企业进行，运营合伙企业可通过发行普通股、OP单位、现金或三者结合的方式收购不动产权益[12] - 公司预计收购的农场及相关设施将从独立农民或农业公司处获得，对方会同时回租，部分交易将与收购、资本重组等公司交易结合[13] - 公司认为可收购能以年租金提供5% - 7%净资本化率的农田，但无法保证实现该租金水平[15] - 公司认为可收购能以年租金提供5% - 7%净资本化率的农田，但无法保证[15] OP单位相关信息 - OP单位持有人持有一年后可选择兑换现金，或由公司选择按一比一比例兑换普通股[12] 公司融资策略与限制 - 公司策略是通过借款融资以最大化股东回报，治理文件和政策未对借款金额设限[22] - 公司策略是通过借款融资以最大化股东回报，借款安排无单一物业或总体借款限制[22] 公司投资限制规定 - 未经董事会许可，公司不会将50%或更多总资产投资于单一物业[23] - 未经董事会许可，公司不会将50%或更多的总资产投资于单个物业[23] - 未经董事会许可，公司不会投资顾问及其关联方拥有的房地产[23] - 未经董事会许可，公司投资单一发行人证券的价值不会超过公司资产价值的5%，以免无法维持REIT资格[23] - 未经董事会许可，公司不会投资超过资产价值5%的单一发行人证券，以免无法维持REIT资格[23] - 未经董事会许可，公司投资单一发行人已发行证券（按投票权或价值计算）不会超过10%，以免无法维持REIT资格[23] - 未经董事会许可，公司不会投资代表单一发行人超过10%已发行证券的证券，以免无法维持REIT资格[23] 公司交易限制与批准规定 - 未经多数独立董事批准，公司不会与利益占比超5%的人员或实体进行资产交易、借款或其他交易[25] - 未经多数独立董事批准，公司不会与持有超过5%权益的董事、顾问或行政人员及其关联实体进行资产买卖、借贷或其他交易[25] - 公司与董事、高级管理人员或其关联实体的交易，需向董事会或委员会披露相关事实并获多数非利益相关董事批准，或向股东披露并获多数投票批准，或交易公平合理[25] - 若收购成本超公司总资产50%或涉及与顾问的利益冲突交易，需董事会多数独立董事事先批准[29] - 顾问可代表公司投资不超其估值且符合投资目标政策的房产，无需董事会事先批准；但收购成本超总资产50%或涉及利益冲突的交易需董事会批准[29] 公司协议签订情况 - 2017年4月11日公司与顾问签订经修订的投资顾问协议，顾问负责管理公司资产和日常运营[26] - 公司与顾问于2017年4月11日修订投资顾问协议，顾问负责管理公司资产和负债、日常运营及投资交易[26] - 公司与行政人员于2013年2月1日修订并重述行政服务协议，行政人员提供行政服务[26] - 2017年4月11日公司与Gladstone Securities签订融资安排协议，后者协助公司为房产安排融资[31] - 2017年4月11日公司与Gladstone Securities签订融资安排协议，自2017年6月30日起生效，为房产融资提供服务并收取费用[31] - 2018年1月10日公司与Gladstone Securities签订经销商管理协议，后者为公司B系列优先股公开发行提供销售等服务[34] - 2018年1月10日公司与Gladstone Securities签订经销商 - 经理协议，2018年5月31日修订重述，为公司B系列优先股公开发行提供销售等服务[34] 公司人员情况 - 预计2019年约15至20名顾问和管理人的全职员工将在公司事务上投入大量时间[35] - 预计2019年约15至20名顾问和管理人的全职员工将大量投入公司事务[35] - 截至2018年12月31日，顾问和管理人共有65名全职员工，其中执行管理12人、投资管理33人、行政管理20人[35][36] - 截至2018年12月31日，顾问和管理人共有65名全职员工，其中执行管理12人，投资管理33人，行政管理20人[35][36] 公司竞争与环境责任 - 公司在农田面积上面临来自开发商、农民、农业公司等多类实体的竞争[37] - 公司面临来自开发商、市政当局、个体农民等多类实体对农田面积的竞争[37] - 作为房地产所有者，公司受环境法律法规约束，可能因环境污染或违规承担责任[38] - 公司作为房地产所有者，受各类环境法律法规约束，环境责任可能重大[38] 公司报告获取方式 - 公司的年报、季报等报告可通过官网免费获取，也可书面申请或致电投资者关系热线索取[41] - 公司年度报告、季度报告等文件可在公司网站www.GladstoneFarms.com免费获取，也可书面申请或致电获取[41] - 美国证券交易委员会网站www.SEC.gov包含公司电子提交的报告等信息[41] 公司顾问相关信息 - 公司顾问会评估租户信用，目前未发现租户信用质量变化，所有租户按租约支付租金[21] - 公司顾问的投资委员会由Gladstone和Brubaker组成，负责评估和批准投资[26] - 顾问和管理人总部位于弗吉尼亚州麦克莱恩，顾问在其他几个州也有办公室[28]