文章核心观点 - 公司是拥有10年投资银行从业经验的资深研究分析师，对Gladstone Land的优先股感兴趣，尤其关注LANDM的价值，虽公司业绩不佳主要影响普通股股东，但优先股股息有保障，且有大量次级股权，认为LANDM无论是获得7.4%年化回报还是股息率提高到8.3 - 8.4%都可接受 [1][14] 公司业务模式 - Gladstone Land是一家REIT，拥有农田并将其出租给农民，不受收成好坏影响，仅受租户情况影响，截至2023年底，在15个州的168个农场拥有近11.2万英亩土地 [1] 财务表现 第四季度 - 净亏损430万美元，加回折旧费用和资产出售损失后，FFO为620万美元，AFFO为540万美元，每股AFFO为0.15美元，足以覆盖每股0.139美元的分红 [3] 全年 - AFFO为2030万美元，每股约0.57美元，虽能覆盖每股0.554美元的分红，但派息率升至97%，表现较弱，不过在支付优先股股息前产生约4500万美元AFFO，优先股股息近2500万美元，派息率约55% [5][7] 资产负债情况 - 资产负债表包含13.9亿美元资产，7.2亿美元权益，其中约4.1亿美元为优先股权益，约有1635万股优先股流通，D系列优先股因强制赎回日期在资产负债表中列为负债 [8] - 最坏情况下，若公司不赎回优先股，优先股将转回权益，总权益约7.8亿美元，其中约4.7亿美元为优先股权益，缓冲资金3.1亿美元较薄，但公司农田公允价值约16亿美元，高于账面价值，资产覆盖率安全网可能远高于3.1亿美元 [10] 优先股情况 - 关注的LANDM优先股每年股息1.25美元，分12个月支付，2026年1月底前须赎回，若不赎回，股息将增至每年每股2美元 [12] - 假设2026年1月赎回，基于当前股价23.97美元，资本收益约4.3%，强制赎回收益率约7.4%；若公司选择支付8%息票而非赎回，2美元的年优先股股息收益率略超8.3% [13] 投资策略 - 分析师无Gladstone Land普通股持仓，也无做多打算，曾卖出4月和5月到期、行权价12.50美元的看跌期权，希望不被指派股票并可能提前平仓 [14] - 目前持有少量D系列优先股（LANDM），可能会增持，认为优先股股息有保障，且对LANDM两种收益情况都能接受 [14]

分组1 - Gladstone Land (LAND)上周收盘价为$13.17，较过去四周上涨了1.2%[1] - 华尔街分析师设定的短期价格目标显示，股票仍有潜在的上涨空间，平均价格目标为$18，涨幅达36.7%[1] - 分析师们对公司的盈利预期较之前的估计更为乐观，这种正面的盈利预期修订趋势在预测股价上涨方面已被证明有效[4] 分组2 - 研究表明，分析师设定的价格目标往往更容易误导投资者，而不是指导他们[5] - 分析师们往往会设定过于乐观的价格目标，这可能是为了吸引对公司股票感兴趣的投资者[6] - 分析师们对股票价格走势的高度一致性，即低标准差，表明他们对股价走势的方向和幅度有很高的一致性[7] 分组3 - 尽管投资者不应完全忽视价格目标，但仅基于价格目标做出投资决策可能导致投资回报率令人失望[8] - 分析师们对公司盈利前景的乐观态度，以及他们在修订每股收益预期方面的一致性，可能是预期股票上涨的合理理由[9] - LAND目前拥有Zacks Rank 2（买入），这是对股票短期潜在上涨更具有决定性的指标[10]

文章核心观点 - Gladstone Land作为房地产投资信托基金（REITs）在农业领域提供投资机会，具有稳定性和增长潜力，能为投资者带来稳定被动收入并支持农业发展 [1][8] 公司特点 - 作为农田REIT，拥有并出租种植永久作物和季节性农产品的农场 [3] - 与租户农民签订长期净租赁协议，确保稳定租金收入 [3] 股票优势 - 每月分红，区别于多数按季度分红的股票，适合寻求稳定被动收入的投资者 [2] - 截至2024年3月20日，股价为12.91美元，年初以来小幅上涨0.030美元（0.23%） [4] 股息情况 - 月股息收益率为4.3%，每投资1000美元可获43美元年收入 [5][7] - 自上市以来连续132个月分红，展现定期收入分配的承诺 [5][7] - 在过去36个季度中33次提高派息，旨在长期匹配或超过通胀率 [5][7] 发展前景 - 虽因市场条件近期未进行农场收购，但资产负债表稳健，市场有利时可进行机会性购买 [5] - 随着全球人口增长，农产品需求强劲，公司通过农场收购战略扩张，投资该公司可实现财务目标并促进可持续农业发展 [7]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度净收益约180万美元,全年净收益约1460万美元 [22] - 2023年第四季度调整后FFO约540万美元,全年约2030万美元,同比下降 [22][23] - 2023年第四季度每股调整后FFO0.151美元,全年0.569美元,同比下降 [22][23] - 2023年第四季度每股普通股股息0.139美元,全年0.554美元,同比增加 [22][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定租金收入同比增长1%,主要由于完成的资本改善项目带来的额外租金收入 [24] - 参与租金收入同比下降,主要由于产量下降和价格下降,尤其是杏仁市场 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 加州农场的水资源管理项目取得进展,确保了长期可持续的水供应 [16][17] - 佛罗里达农场销售获得较高价格,超过最近的评估价值 [12] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续谨慎收购新农场,因为资本成本和土地价格仍然较高 [11] - 公司专注于加强水资源管理,确保农场长期可持续发展 [16][17] - 公司认为农业行业前景良好,特别是在生鲜农产品领域 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2024年前景乐观,如果利率下降,公司将恢复收购农场 [61][62] - 管理层认为公司的资产质量和财务状况良好,有足够的流动性应对未来挑战 [29][30] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Rob Stevenson 提问** 15处空置农场的作物类型和原因 [36][37][38] **David Gladstone 回答** 主要是蓝莓农场,由于之前租户出现个人问题无法经营,公司正在寻找新的租户 [37][38] 问题2 **Mike Albanese 提问** 公司各类农产品的价格和供需情况 [52][53][54] **David Gladstone 回答** 总体来说,公司主要农产品的价格和供需已基本恢复到2021-2022年的水平,前景良好 [54] 问题3 **Barry Oxford 提问** 公司未来在加州水资源管理方面的计划 [63][64][65][66][67] **David Gladstone 回答** 公司将继续加大水资源的储备和管理,确保农场长期水源充足 [67][69]

财务表现 - Gladstone Land (LAND)在最近的季度财务运营中，每股FFO为0.15美元，低于Zacks Consensus Estimate的0.18美元[1] - 过去四个季度，公司未能超过共识FFO预期[2] - Gladstone在2023年12月结束的季度中，营收为2,445万美元，超过Zacks Consensus Estimate 1.63%[3] 股价走势 - 公司股价的短期走势将主要取决于管理层在财报电话会议中的评论[4]

公司基本信息 - 公司是农业REIT，拥有168个农场共111,836英亩，分布在美国15个州，还拥有多个农场相关设施[25] - 公司是农业REIT，拥有168个农场共111,836英亩土地，分布在美国15个州，还拥有多个农场相关设施[25] - 公司通过UPREIT结构开展业务，控制运营合伙企业的唯一普通合伙人，直接或间接拥有其100.0%的有限合伙权益普通股单位[28] - 公司通过UPREIT结构开展业务，控制运营合伙企业的唯一普通合伙人，直接或间接拥有其100.0%的有限合伙权益普通股单位[28] - 公司普通股于2013年1月29日在纳斯达克全球市场上市，还有多类优先股在纳斯达克交易，另有一类优先股已注册但未上市[30] - 公司普通股于2013年1月29日在纳斯达克全球市场上市，还有多类优先股在纳斯达克交易，另有一类优先股已注册但未上市[30] - 公司由外部顾问管理，行政服务由关联公司提供[29] 业务目标与策略 - 公司主要业务目标是通过月度现金分配、土地增值和物业出售资本收益最大化股东回报，策略是投资和多元化现有农田及相关物业组合[31] - 公司主要业务目标是通过月度现金分配、土地增值和物业出售资本收益最大化股东回报，策略是投资和多元化现有农田及相关物业组合，还可能收购支持农业社区的商业物业[31] - 未来公司预计有选择性地收购更多种植商品作物的农田和农场相关设施[27] - 公司农场土地主要集中在种植新鲜农产品一年生行作物或某些永久性作物的地区，未来计划有选择地收购更多种植商品作物的农田及农场相关设施[26][27] - 公司计划继续在地理上扩张业务，未来将在美国其他农业地区收购物业，主要关注美国西部和东南部地区[34] - 公司目前在美国15个州拥有房产，未来计划在美国其他农业地区收购房产，重点关注西部和东南部，也会考虑太平洋西北、大西洋中部和中西部部分地区[34][38][60] - 公司目前在美国15个州拥有房产，未来计划在美国其他地区扩张，包括太平洋西北地区、中西部和大西洋中部[38][60] - 公司将继续扩大作物品种，在保持对新鲜农产品一年生行作物和某些永久性作物农场关注的同时，拓展其他永久性作物和少量商品作物[34] - 公司目前租户种植的作物主要是新鲜农产品一年生行作物和某些多年生作物，少量为商品作物，未来将继续扩大多年生作物种植，适度扩大商品作物种植[34] - 公司策略是通过借款融资以最大化股东回报，治理文件和政策未对借款金额设限[62] - 公司策略是通过借款融资以最大化股东回报，治理文件和政策未对单笔投资物业借款额及整体借款水平设限[62] - 公司预计大部分投资为产生收入的农业不动产，多数租约为三净租赁，还可能收购支持农业社区的商业地产[38] - 公司预计大部分投资仍为产生收入的农业房地产，多数租约为三净租约，也可能收购支持农业社区的企业使用的房产[38] 融资与借款 - 公司为最大化投资数量，打算通过长期抵押贷款借款，也可能短期借款或产生其他债务[35] - 公司为最大化投资数量，打算通过房产长期抵押贷款借款，也可能短期借款或产生其他债务[35] - 公司在某些情况下可能向农民发放以农场或相关房地产为抵押的高级有担保第一留置权抵押贷款，预计持有的抵押贷款不超过总资产公允价值的5.0%[36] - 公司在特定情况下会向农民提供以农场或农场相关房地产为抵押的高级有担保第一留置权抵押贷款，预计持有的抵押贷款不会超过总资产公允价值的5.0%[36] - 公司可能在利率下降、现有抵押贷款到期或有有吸引力投资时对房产进行再融资[65] - 公司可能在利率下降、现有贷款到期或有有吸引力投资机会时对物业进行再融资[65] - 公司与Gladstone Securities签订融资安排协议，由其协助安排物业融资并收取费用[87] - 2017年4月11日公司与关联方Gladstone Securities签订融资安排协议，后者协助安排物业融资，公司支付融资费用[87] 优先股发行 - 公司就优先股发行与Gladstone Securities签订经销商 - 经理协议，由其提供销售、推广和营销服务[88] - 公司就系列优先股发行与Gladstone Securities签订经销商 - 经理协议，后者提供销售、推广和营销服务[88] 农场与物业收购 - 公司预计收购的农场和相关设施多来自独立农民或农业公司，部分交易可能与租户的收购、资本重组等公司交易相关[39] - 公司选择农田时考虑水可用性、土壤成分、位置、价格等因素，顾问会对潜在收购房产进行尽职调查[43][44][45][46][48] - 公司选择农田时会考虑水可用性、土壤成分、位置和价格等因素，顾问会对潜在房产收购进行尽职调查[43][44][45][46][48] - 公司顾问会对潜在投资进行评估并提交投资委员会决定是否推进，投资前可能由外部顾问进行额外尽职调查[52] 租户与租约 - 公司农业租约原始期限，一年生作物农场为3 - 10年，多年生作物农场为7 - 15年，租金通常提前支付，有定期递增条款[40] - 公司评估租户信用时考虑经验、财务实力、遵守质量标准等因素，还会采取增强和保护价值的租约条款及信用增强措施[54][55][56][57][58] - 公司顾问评估租户信用时会考虑经验、财务实力、遵守质量标准等因素，还会通过一些条款增强和保护投资价值[54][55][56][57] - 公司顾问可能寻求交叉违约条款、信用证或租户关联公司担保等信用增强措施，以降低风险[58] - 公司许多物业租给中型独立农业经营和企业，其财务和人员资源有限，可能影响公司租金收入[11] - 部分租户可能无法支付租金，影响公司向股东分配现金的能力和投资价值[12] 投资限制与规定 - 公司规定未经董事会许可，不得将50%或以上总资产投资于单个物业，不得将超5%资产投资于单一发行人证券，不得投资超10%的单一发行人已发行证券[66] - 公司投资政策规定未经董事会许可，不得将50%或以上总资产投资于单个物业，不得将超5%资产投资于单一发行人证券，不得投资超10%单一发行人流通证券[66] - 未经多数独立董事批准，公司不得与对相关实体有超5%权益的人员进行资产交易、借款或其他交易[69] - 公司政策规定未经多数独立董事批准，不得与利益相关方（利益超5%）进行资产买卖、借贷等交易[69] 外部顾问管理 - 公司外部由顾问管理，于2021年7月1日修订并重述投资顾问协议，顾问负责管理资产负债、日常运营及投资交易[74] - 公司外部管理由顾问负责，顾问有投资委员会评估和批准投资，顾问董事会授权投资委员会按协议授权和批准投资[74][78][79] - 顾问按协议需为公司提供符合投资政策的投资机会，进行房地产投资相关的各项操作及日常管理[81] - 若满足物业总成本不超估值且符合投资目标和政策条件，顾问可不经董事会事先批准代表公司投资物业[82] - 某些交易需董事会（含多数独立董事）事先批准，如投资成本超总资产50%的收购及涉及与顾问利益冲突的交易[83] - 公司预计2024年约15至25名顾问和管理人全职员工将大量投入公司事务，若投资增加，投入人员将增多[89] - 2024年预计约15至25名顾问和管理人全职员工将投入大量时间处理公司事务[89] - 截至2023年12月31日，顾问和管理人共有69名全职员工，其中执行管理13人、投资管理等35人、行政等21人[90] - 截至2023年12月31日，顾问和管理人共有69名全职员工，其中执行管理13人、投资管理等35人、行政等21人[90] 竞争情况 - 公司在农田收购上面临来自开发商、农民、农业公司、投资机构等多类主体的竞争[91] - 公司在农田面积方面面临来自开发商、市政当局等不同实体的竞争[91] - 公司可能直接竞争的投资公司包括Hancock Agricultural Investment Group等农业投资公司[92] - 公司可能直接竞争的投资公司包括汉考克农业投资集团等农业投资公司[92] - 公司面临来自其他农业REITs、农业私募股权基金和在线农田众筹平台的竞争[92] 风险因素 - 公司房地产投资组合集中在少数州，若当地天气、经济或监管变化，可能面临重大损失风险[10] - 公司农场投资部分现金流受作物价格下降和产量低于平均水平等风险影响，可能影响租金收入和现金分配能力[13] - 公共卫生紧急情况相关法规可能影响公司2024年运营及经营成果[93] - 公司作为房地产所有者受各类环境法律法规约束，环境责任成本可能巨大[94] 财务信息获取 - 公司相关财务信息可参考10 - K表格中的合并财务报表及附注[96] - 公司10 - K、10 - Q、8 - K等报告可在公司网站免费获取[97]

固定收益投资 - 固定收益投资在市场波动下需要优化，特别是在10年期国债收益率出现极端波动时[1] Gladstone Land优先股 - Gladstone Land的优先股提供了300到500个基点以上的收益率差距，可能存在定价异常，值得关注[2] - Gladstone Land的6.00% Series B和Series C优先股几乎相同，但在市场价格上存在近7%的价格差异，Series C的收益率更高[3]

公司概况 - Gladstone Land Corporation (LAND)是一家总部位于弗吉尼亚州麦克林的农业房地产投资信托(REIT)，成立于1997年，专注于拥有和租赁农田[1] - 公司目前拥有169个农场，总面积达115,731英亩，分布在15个州，以及一些与农场相关的设施[3] - 公司主要通过向独立和公司农业经营者租赁土地来获取收入，包括希望在出售土地后继续耕种的卖家[4] 财务表现 - 2023年第三季度，公司的运营表现略有下降，尽管保持盈利能力，但收入同比下降了2.8%，运营收入同比下降了2.5%，FFO与2022年同期相比下降了1.26%[5] - 从更长远的角度来看，公司在2022年表现出色，各项关键指标均超过了2021年的数据，收入同比增长18.5%，运营收入同比增长7%，FFO增长15.08%[6] - 公司的偿债能力表现良好，债务资产比率为41.55%，债务与EBITDA比率为8.1倍，利息覆盖率为1.6倍[8] 股票分析 - Series B优先股的股东可以按照每股25美元的清算优先权以固定利率6%的年息获得累积股息，目前的价格对应的股息率为7.32%[9] - 公司的股价目前相对于清算优先权折价17.72%，这增加了安全边际[11] - 尽管公司有权赎回股份，但基于迄今为止尚未赎回大量股份的事实，以及公司可能并不需要这样做的情况，公司不太可能很快赎回股份[11] 投资建议 - 长期投资者应注意潜在的利率上升可能对股价造成压力，最好有意愿长期持有以减少由于波动性导致的损失可能性[13] - 尽管公司的运营表现良好，但短期盈利能力的挫折可能导致股息暂停，累积股息可以在一定程度上帮助减轻这一风险，但在分配暂停期间可能无法显著抵消潜在的机会成本[15] - 总的来说，我认为LANDO对于股息投资组合是一个非常好的选择，我为其评定为买入评级[16]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后的FFO为560万美元,每股0.155美元,较上年同期下降22.7% [19] - 固定基础现金租金下降2%,主要由于自营和不计提租金物业收入减少,以及2022年第四季度签订的一份租约中固定基础租金降低而参与租金上升 [20] - 参与租金下降约60万美元,主要由于产量和价格下降 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有116,000英亩的农场,分布在15个州的29个不同种植区,种植60种不同作物 [10] - 公司正在与第三方农场管理公司就4处密歇根州的蓝莓农场签订新租约,以及与加利福尼亚州1处农场的租约进行谈判 [11] - 公司还解决了2处租金拖欠问题,1处已重新租出,另1处租户已补齐拖欠租金 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为农产品价格将继续保持与或超过通胀的步伐,有助于抵消许多农场租户面临的运营成本上升 [16] - 公司在加州购买了7,000英亩英尺的水权,以应对未来可能出现的干旱 [15] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司由于资本成本上升,在收购方面采取更加谨慎的态度,但预计未来1年内市场将发生变化,公司将恢复收购活动 [13] - 公司认为农地投资是一种长期投资,具有实物资产和现金流的优势,未来农产品价格和农地价值有望继续上升 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为通胀放缓,但仍高于联储目标,食品价格也有降温迹象,有助于缓解租户面临的成本上升压力 [16] - 管理层表示,尽管当前收购活动放缓,但公司财务状况良好,有足够的流动性度过当前环境,并预计未来1-2年内市场将发生变化,公司将恢复收购活动 [13][24][25] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Rob Stevenson 提问** 除密歇根州的蓝莓外,公司还有哪些受到挑战的作物品种? [34] **David Gladstone 回答** 公司还面临阿尔蒙德供给过剩的问题,但阿尔蒙德作为坚果类产品,可以储存一段时间,预计未来1年内情况会好转 [35][36] 问题2 **Mike Albanese 提问** 公司如何看待租户面临的成本压力和供需失衡问题,以及如何帮助他们渡过难关? [50][51] **David Gladstone 回答** 公司认为,通胀放缓和供需关系的变化都将有助于缓解租户的经营压力。公司会继续与租户合作,提供支持,相信长期来看农业行业整体前景向好 [52][53] 问题3 **John Massocca 提问** 公司自营的农场在第三季度的表现如何,未来会如何影响公司的营收和利润? [69][70][71] **Lewis Parrish 回答** 公司已将自营农场的相关成本在资产负债表上作为农产品存货处理,未来这些成本将在收获后从销售收入中扣除,不会对利润产生一次性影响 [72]

公司概况 - 公司是一家外部管理的农业房地产投资信托(REIT)，拥有并租赁农田[130] - 公司目前拥有169个农场，分布在美国15个州，总面积为115,593英亩[131] 农场租赁 - 公司的农场租赁主要采用三重净租赁方式，租期一般为3至10年或7至15年，租金通常提前支付[137] - 公司的农场租赁收入在2023年前九个月达到65,946千美元，占总收入的100%[136] - 公司在2023年前九个月有18个农场处于自营或现金基础上确认租金收入的状态，其中1个加利福尼亚农场和11个密歇根农场目前处于自营状态[143] - 2023年第三季度，公司自经营和空置农场的租赁收入分别为约156,000美元和782,000美元，较去年同期分别为约525,000美元和1.6百万美元[145] 资金筹集和债务管理 - 公司通过系列E优先股发行筹集了约2,243,000美元的净收益[148] - 公司通过ATM计划从2023年7月1日至今筹集了约1,012,000美元的净收益[151] - 公司债务活动中，自2023年7月1日起偿还了约6.9百万美元的到期贷款，加权平均利率为3.39%[146] - 公司99.9%的借款目前采用固定利率，加权平均固定利率为3.35%，对最近的利率上涨影响较小[154] - 公司的债务大部分采用固定利率，已成功过渡从LIBOR到SOFR，对整体运营影响较小[155] 财务表现 - 2023年第三季度，公司营业收入为23,534千美元，较2022年同期下降2.8%[168] - 2023年前九个月，公司营业收入为65,946千美元，较2022年同期增长2.3%[169] - 2023年第三季度，固定租金收入为21,102千美元，较2022年同期下降0.4%[168] - 2023年前九个月，固定租金收入为63,180千美元，较2022年同期增长2.9%[169] - 2023年第三季度，参与租金收入为2,385千美元，较2022年同期下降20.6%[168] - 2023年前九个月，参与租金收入为2,580千美元，较2022年同期下降14.7%[169] 资产估值 - 公司截至2023年9月30日的房地产估值方法和总价值如下：第三方评估约为1,543,309千美元，占总价值的97.7%[239] - 公司管理层认为截至2023年9月30日的农场购买价格和最近的评估价值公平代表了财产的市场价值[243] - 截至2023年9月30日，公司估计每股普通股的净资产价值为20.33美元[248] 风险管理 - 公司的利率风险管理目标是限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低总体借款成本[257] - 公司可能会通过固定利率借款或在有限情况下以最低利差的可变利率借款，并在未来有可能转为固定利率，来实现利率风险管理目标[257] - 公司可能会使用衍生金融工具，如利率互换和上限，来减轻相关金融工具的利率风险[257]