文章核心观点 2025年2月5日中美洲公寓社区公司（MAA）公布2024年第四季度运营结果 虽部分指标有下滑但公司对未来发展持积极态度 并给出2025年业绩指引 [1][3] 各部分总结 财务亮点 - 2024年第四季度摊薄后每股收益1.42美元 2023年为1.37美元；2024年全年为4.49美元 2023年为4.71美元 [2][38] - 2024年第四季度摊薄后每股运营资金（FFO）2.21美元 2023年为2.53美元；2024年全年为8.77美元 2023年为9.39美元 [2][38] - 2024年第四季度摊薄后每股核心FFO 2.23美元 2023年为2.32美元；2024年全年为8.88美元 2023年为9.17美元 [2][38] 同店组合运营结果 - 2024年第四季度同店组合平均实际入住率95.6% [5] - 2024年第四季度同店组合收入下降0.2% 平均每单元有效租金下降0.5% 其他物业收入增长1.8% [5] - 2024年第四季度同店组合物业运营费用增长3.4% 净运营收入（NOI）下降2.1% [5] - 截至2024年12月31日 居民周转率为42.0% 处于历史低位 [5] 收购与处置活动 - 2024年10月收购位于德克萨斯州达拉斯的386单元多户社区 约1.06亿美元 [10] - 2024年12月收购北卡罗来纳州罗利的3英亩土地 约500万美元 [10] - 2024年10月出售北卡罗来纳州夏洛特的216单元多户社区 净收益约3800万美元 [11] - 2024年12月出售弗吉尼亚州里士满的272单元多户社区 净收益约4700万美元 [11] 开发与租赁活动 - 截至2024年第四季度末 有7个开发项目 共2312个单元 预计总成本8.515亿美元 剩余资金3.743亿美元 [12] - 2024年第四季度为当前和计划项目提供约6400万美元资金 [13] - 2024年第四季度完成科罗拉多州丹佛的MAA Milepost 35开发 并启动219单元二期扩建 [14] - 2024年第四季度完成亚利桑那州凤凰城的Novel Val Vista开发 [14] - 截至2024年第四季度末 有8个租赁项目 共2763个单元 入住率69.7% 成本7.6609亿美元 [14] 物业重建与重新定位活动 - 截至2024年12月31日 室内重建项目完成5665个单元 平均每单元成本6219美元 平均每单元有效租金增加106美元 [15] - 截至2024年12月31日 超96000个单元安装智能家居技术 自2019年第一季度以来 平均每单元有效租金每月增加约25美元 [15] - 2024年在物业重新定位项目上花费480万美元 [16] 资本支出 - 2024年第四季度核心FFO归属普通股股东和有限合伙人2.674亿美元 2023年为2.778亿美元 [17] - 2024年第四季度经常性资本支出2340万美元 2023年为2640万美元 [17] - 2024年第四季度核心调整后FFO归属普通股股东和有限合伙人2.44亿美元 2023年为2.514亿美元 [17] 资产负债表与融资活动 - 截至2024年12月31日 公司有10亿美元现金和可用信贷额度 [18] - 2024年第四季度普通股和非控股权益股息和分配1.763亿美元 2023年同期为1.678亿美元 [18] - 2024年12月发行3.5亿美元10年期无担保优先票据 票面利率4.950% 发行价99.170% [19] 企业可持续发展 - 截至2024年12月31日 公司在关键可持续发展领域取得显著进展 重新设定2028年目标 [22] - 截至2023年12月31日 能源使用强度（EUI）降低29% 温室气体排放强度（GEI）降低36% 目标到2028年分别降低35%和45% [22] - 截至2024年12月31日 完成公共区域灯具LED改造 有51个绿色认证社区 占比超15% [22] 股息与业绩指引 - 宣布第124次连续季度普通股股息 2025年1月31日支付 目前年股息率为每股6.06美元 [24] - 提供2025年初步业绩指引 摊薄后每股收益5.51 - 5.83美元 核心FFO每股8.61 - 8.93美元 核心AFFO每股7.63 - 7.95美元 [27] - 同店组合物业收入增长 - 0.35% - 1.15% 物业运营费用增长2.45% - 3.95% NOI增长 - 2.15% - - 0.15% [28][29]

公司概况 - Mid - America Apartment Communities（MAA）是专注于美国东南部、西南部和大西洋中部地区公寓社区的房地产投资信托基金（REIT），将于2月5日收盘后公布2024年第四季度和全年业绩 [1] 过往业绩表现 - 上一季度核心运营资金（FFO）实现1.38%的正向惊喜，同店组合需求健康、入住率高、租户周转率低，但同店组合物业运营费用增加部分抵消积极因素 [2] - 过去四个季度，MAA三次超过Zacks共识预期，一次未达预期，平均超出幅度为0.68% [3] 美国公寓市场第四季度情况 - 2024年第四季度美国公寓需求升至近三年最高，吸纳230,819套市场租金公寓，新增供应155,408套，全年供应588,883套，需求达666,699套 [4] - 因需求超过供应，12月美国公寓入住率达94.8%，年增长率0.7%，但租金增长停滞，2024年租金仅上涨0.5%，月有效租金变化为 - 0.3%，平均有效租金为1,823美元 [5] 影响MAA即将公布业绩的因素 - MAA多元化的阳光地带投资组合有望受益于市场强劲需求，该地区商业环境好、税收低、城市人口密度小推动就业增长和人口迁入，提升租赁需求，公司还升级物业吸引和留住租户 [6] - 公司推进三项内部投资计划，即室内升级、物业重新定位和智能家居安装，以促进租金增长、提高回报和收益 [7] - 阳光地带部分市场供应增加可能限制公司第四季度提高租金或改善入住率的能力，高利率增加公司借贷成本，影响收购和开发策略 [8] MAA业绩预测 - 季度收入预计为5.5248亿美元，较上年同期增长1.89% [9] - 第四季度预计平均实际入住率为95.6%，较上一季度下降10个基点，利息费用预计同比增长38.3% [9] - 2024年第四季度核心FFO每股预计在2.15 - 2.31美元之间，中点为2.23美元，Zacks共识估计为2.24美元，同比下降3.45% [10][11] - 2024年全年核心FFO每股预计在8.80 - 8.96美元之间，中点为8.88美元，Zacks共识估计为8.89美元，同比下降3.05%，收入为21.9亿美元 [11] - 2024年同店物业收入预计增长0.25% - 0.75%，运营费用预计增长3.25% - 4.25%，同店净营业收入（NOI）预计下降1.90% - 0.70%，同店组合平均实际入住率预计在95.4% - 95.6%之间，中点为95.5% [12] - 预计全年同店物业净营业收入同比下降1.0%，平均实际入住率为95.5%，较上一年下降10个基点，利息费用预计同比增长19.1% [13] 量化模型预测 - 模型未明确预测MAA本季度FFO每股会有惊喜，公司目前Zacks排名为4（卖出），收益ESP为 - 0.03% [14] 其他值得关注的REIT股票 - Ventas（VTR）将于2月12日公布季度业绩，收益ESP为 + 0.89%，Zacks排名为3 [15] - Vornado Realty Trust（VNO）将于2月10日公布季度业绩，收益ESP为 + 2.25%，Zacks排名为3 [16]

文章核心观点 - 投资股息股票是建立持久收入流的好方法， Realty Income 和 Mid - America Apartment Communities 是优质股息股票，适合长期持有以获取持续增长的股息收入 [1][2][13] 分组1：Realty Income公司情况 股息表现 - 自1969年成立以来连续支付655次月度股息，1994年上市后每年增加股息支付，连续109个季度增加，上市以来共提高股息128次，复合年增长率4.2% [3] - 目前每月股息为每股0.264美元，即每年3.168美元，近期股价低于55美元，股息收益率为5.8% [4] 财务基础 - 拥有多元化房地产投资组合，通过净租赁给全球领先公司获得稳定租金收入，租户承担运营成本 [5] - 股息支付占调整后运营资金约75%，有资金缓冲且可留存现金用于新投资，资产负债表强劲，是仅有的八个拥有A3/A - 或更高两个债券评级的公司之一 [6] 未来展望 - 过去三十年调整后每股运营资金以中个位数增长，未来有望保持该速度，有财务灵活性进行增值收购，全球净租赁潜在市场约14万亿美元，未来几十年有望持续增加高股息 [7] 分组2：Mid - America Apartment Communities公司情况 股息表现 - 1994年上市以来从未暂停或减少股息支付，过去15年连续提高股息，去年12月股息提高3.1%，每季度每股1.515美元，即每年6.06美元，近期股价低于150美元，股息收益率超4% [8][9] 财务基础 - 因阳光地带地区住房需求增长，租金收入稳定，入住率高且租金稳定增长，股息支付率保守，约占核心运营资金66%，资产负债表优秀，拥有A3/A - 债券评级 [10] 未来展望 - 计划投资约10亿美元在阳光地带建造新公寓社区，预计2028年初稳定，今年将启动3 - 4个新项目，有未来开发项目储备，也会进行收购，如去年收购约4亿美元，目标2025年维持该投资水平，还会升级现有社区和单元以提高租金，未来几十年增长动力持久，有望长期增加股息 [11][12]

文章核心观点 - 中美洲公寓公司（MAA）受益于集中在阳光地带的多元化投资组合、强劲的租户需求、内部投资举措、稳健的资产负债表和稳定的股息支付，但面临租赁单元供应增加、竞争加剧和利息费用上升的挑战 [1][2] 利好因素 市场需求 - 阳光地带市场就业和人口迁入强劲，高房价和高利率持续推动租赁公寓需求，公司预计短期内保持高入住率 [3] - 预计2024年平均实际入住率为95.5%，2025年和2026年分别为95.8%和95.9%；预计2024年总收入增长1.8%，2025年和2026年分别同比增长2.6%和4% [4] 内部投资 - 公司专注于内部投资举措，包括室内重建、物业重新定位项目和智能家居安装，有望利用租金增长机会，提高现有物业组合收益 [5] 财务状况 - 公司资产负债表稳健，杠杆率低，循环信贷额度充足；截至2024年9月30日，现金和无担保循环信贷额度可用容量合计8.057亿美元，净债务/调整后EBITDA比率为3.9；2024年第三季度未抵押净营业收入占比95.8%，必要时可获取额外有担保债务资本 [6] 股息支付 - 公司过去五年七次提高股息，五年年化股息增长率为10.70%，股息支付率低于行业，预计未来股息分配可持续 [9] 不利因素 市场竞争 - 阳光地带多个市场租赁单元供应预计维持高位，吸引租户面临挑战，影响租金增长；住宅房地产行业竞争加剧，削弱公司提高租金、改善入住率和激进定价收购的能力 [10] 利息费用 - 尽管美联储近期降息，但利率仍处高位，增加公司借贷成本，阻碍其收购或开发新项目；截至2024年9月30日，公司总债务达49亿美元，预计2024年利息费用同比增长19.1% [11] 其他建议 - 住宅房地产投资信托行业中，Equity Lifestyle Properties和UMH Properties排名较好，目前均为Zacks Rank 2（买入）；Equity Lifestyle Properties 2024年每股FFO共识估计在过去三个月略有上调至2.92美元；UMH Properties 2024年每股FFO共识估计为93美分，同比增长8.1% [12][13]

公司公告 - 公司宣布2024年向股东支付的分配款项的应税构成 公司预计2024年向股东支付的分配款项中没有任何部分代表资本回报 公司未产生任何外国税款 该构成适用于2024年期间的所有股息分配 [1] 普通股分配详情 - 2024年1月12日记录 1月31日支付 每股分配1.4700美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [2] - 2024年4月15日记录 4月30日支付 每股分配1.4700美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [2] - 2024年7月15日记录 7月31日支付 每股分配1.4700美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [2] - 2024年10月15日记录 10月31日支付 每股分配1.4700美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [2] 优先股分配详情 - 2024年3月15日记录 4月1日支付 每股分配1.0625美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [3] - 2024年6月14日记录 7月1日支付 每股分配1.0625美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [3] - 2024年9月13日记录 9月30日支付 每股分配1.0625美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [3] - 2024年12月13日记录 12月31日支付 每股分配1.0625美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [3] 公司背景 - 公司是标准普尔500指数成分股 是一家自我管理的房地产投资信托基金(REIT) 专注于通过在美国东南部 西南部和中大西洋地区拥有 管理 收购 开发和重建公寓社区 为股东提供强劲的全周期投资表现 [4] 前瞻性声明 - 公司预计2024年分配的应税构成不会发生重大变化 该预期基于公司对其年终申报的初步工作以及当前可获得的信息 [5]

文章核心观点 公司预计2月5日收盘后发布2024年第四季度和全年业绩，并于2月6日上午9点召开电话会议回顾业绩并进行问答环节 [1] 业绩发布与会议安排 - 公司预计2025年2月5日收盘后发布2024年第四季度和全年业绩 [1] - 公司将于2025年2月6日上午9点（中部时间）召开电话会议，回顾第四季度和全年业绩并进行问答环节 [1] 会议参与方式 - 电话会议国内拨打号码为(800) 715 - 9871，国际拨打号码为+1 (646) 307 - 1963，会议ID为5215035 [2] - 电话会议回放可在2月6日至20日拨打国内号码(800) 770 - 2030或国际号码+1 (609) 800 - 9909收听 [2] - 电话会议将在公司网站www.maac.com的“投资者专区”进行直播，结束后音频存档也将发布在该网站 [3] 公司简介 - 公司是标普500成分股，是一家自我管理的房地产投资信托基金，主要通过在美国东南部、西南部和中大西洋地区拥有、管理、收购、开发和重建公寓社区，为股东提供强劲的全周期投资回报 [4] - 如需更多详情，可访问公司网站www.maac.com或联系投资者关系部 [email protected] [4]

文章核心观点 - 房地产投资信托公司 Realty Income、Rexford Industrial 和 Mid - America Apartment Communities 因股价下跌提供了较高股息收益率，且有坚实增长前景，是当前值得购买的优质股息股票 [2][13] 各公司情况 Realty Income - 股价从今年早些时候的峰值下跌超 15%，股息收益率升至超 6%，远高于标准普尔 500 指数约 1.2% 的股息收益率 [3] - 拥有多元化房地产投资组合，净租赁给全球领先公司，净租赁提供稳定租金收入 [4] - 股息支付占现金流比例保守，约为调整后资金运营的 75%，资产负债表强劲，自 1994 年上市以来已 128 次提高股息 [5] Rexford Industrial - 今年股价从峰值暴跌超 30%，股息收益率升至 4.4%，主要受南加州工业房地产市场放缓影响 [6] - 尽管需求从峰值降温但仍强劲，推动租金强劲增长，第四季度初执行的新租约和续租租金较之前上涨 60%，入住率达 95.9% [7] - 预计未来三年净营业收入增加 7200 万美元，未来三年 NOI 将增长 34%，过去五年股息复合年增长率达 18% [8] Mid - America Apartment Communities - 股价从近期高点下跌近 10%，股息收益率升至约 4% [9] - 今年受供应问题影响租金增长，但强劲住房需求已消化新公寓供应，预计 2025 年进入需求超过供应的新增长周期 [11] - 未来一年租金增长将加速，未来几年近 10 亿美元公寓开发项目上线，有财务能力开展新项目和进行收购，连续 15 年提高股息，最近一次提高 3.1% [12]

文章核心观点 - 星巴克、MAA和Rexford Industrial Realty股息收益率高于平均水平且有优秀的股息增长记录，有望持续增长，是适合用于积累退休资金的理想股票 [3] 公司情况 星巴克 - 股息颇具吸引力，当前股息收益率约2.7%，超过标准普尔500指数股息收益率（1.2%）两倍多 [2] - 自2010年开始派息以来每年增加股息，复合年增长率达20%，10月给投资者7%的股息提升，连续14年增加派息 [2] - 虽已是全球最大咖啡连锁店仍有望继续增长，新CEO推出“回归星巴克”战略，此前设定到2030年全球门店达55000家目标，未来增长将使其能继续提高股息 [10] 中美洲公寓社区（MAA） - 是美国最大房东之一，房地产投资信托基金，在快速发展的阳光地带拥有约104500套公寓单元 [11] - 30年历史中从未暂停或减少股息，虽未每年提高股息，但12月给投资者3.1%的股息提升，实现连续15年股息增长，目前股息收益率3.9% [6] - 有土地和资产负债表能力通过开展新开发项目和进行收购在未来继续扩张，随着市场条件改善，未来几年股息增长率可能加速 [1] - 预计2025年及以后有更多增长，此前市场新公寓供应激增的逆风预计明年减弱，将进入多年需求超过供应周期，有利于现有投资组合和目前约10亿美元开发项目 [12] 雷克斯福德工业地产 - 是专注于南加州市场仓库的工业房地产投资信托基金，该市场需求高、供应低，使入住率高，推动租金强劲增长 [13] - 专注投资策略使其股息快速增长，自首次公开募股以来复合年股息增长率达15%，过去五年达18%，远高于同行11%的平均水平，目前股息收益率4.3% [7] - 预计未来三年净营业收入增长34%，由重新定位和再开发项目、租金增长及近期收购推动，且有足够财务灵活性继续进行收购，有望继续以高于平均水平的速度增加股息 [14] 投资观点 - 投资股息支付股票可提供被动收入用于再投资，退休时可支付部分费用，历史上股息股票表现出色，过去50年标准普尔500指数中平均股息股票表现超过非股息支付股票两倍多 [4] - 鉴于上述情况，会抓住机会购买高质量股息股票，近期增持了星巴克、MAA和雷克斯福德工业地产的股票，并可能在明年继续增持 [3][9]

文章核心观点 - 分析师对中美洲公寓社区公司（NYSE: MAA）股票评级为“买入”，认为该公司适合对房地产投资信托（REITs）股息感兴趣的投资者长期持有，且公司管理能力强 [1] 分析师信息 - 分析师为耐力资本管理公司创始人兼负责人大卫·A·约翰逊，拥有超30年投资经验，持有波士顿大学金融理学硕士学位、金融规划证书和福特汉姆大学工商管理硕士学位 [1]

文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司（MAA）董事会批准提高季度股息，公司有良好分红记录且股息有望持续，近期还有其他房地产投资信托公司宣布提高股息 [1][3][8] MAA股息情况 - 公司将季度股息提高至每股1.515美元，较之前的1.47美元增长3.1%，年化股息为每股6.06美元，较之前增加18美分，按12月10日收盘价计算年化收益率为3.8%，新股息将于2025年1月31日支付给1月15日登记在册的股东 [1][2] - 这是公司连续第15年提高股息，过去五年中七次提高股息，五年年化股息增长率为10.48% [3] MAA股息可持续性依据 - 公司专注美国阳光地带的多元化投资组合将受益于市场健康的租户需求，技术举措和重建项目有望推动利润率扩张，预计2024年平均实际入住率为95.5% [4] - 公司资产负债表稳健，截至2024年9月30日，无担保循环信贷安排下有8.057亿美元现金和可用额度，净债务/调整后EBITDAre比率为3.9倍，2024年第三季度产生95.8%无抵押净营业收入 [5] - 公司过去12个月的净资产收益率（ROE）为8.38%，高于行业的3.57%，表明公司使用股东资金更有效率 [6] - 公司运营基本面良好、资产负债表强劲且财务管理审慎，有望利用增长机会并丰厚回报股东，股息分配预计可持续 [7] MAA股价表现 - 公司股价上涨15.5%，跑赢行业9.8%的涨幅 [7] 其他公司股息变动 - 12月9日，亚历山大房地产股票公司（ARE）宣布2024年第四季度现金股息环比提高1.5%，将支付每股1.32美元，增加的股息将于2025年1月15日支付给12月31日登记在册的股东 [8] - 12月4日，惠特斯通房地产投资信托公司（WSR）董事会宣布2025年第一季度普通股和运营合伙单位的月现金股息为每股4.5美分，较之前提高9%，增加的月股息将于2025年1月14日支付给1月2日登记在册的股东 [9]