业绩总结 - 2023年第四季度，过渡性贷款组合的未偿本金（UPB）增长至24亿美元[14] - 2023年第四季度的总经济回报为7.8%，全年股东回报为30.7%[25] - GAAP每普通股净收入为0.80美元，分配收益为每股0.49美元[28] - 2023年第四季度的净收入为8970万美元，较上季度的净收入有所改善[106] - 2023年第四季度的可分配收益为4970万美元，较上季度的可分配收益增长[107] 用户数据 - 截至2023年12月31日，Lima One的贷款组合中，表现良好的贷款占比为40%[6] - 2023年，Lima One的贷款组合中，平均FICO评分为747[14] - 2023年第四季度，Lima One的贷款组合中，60天逾期率为5.1%[14] - 2023年第四季度，60天以上逾期贷款的比例为3.9%[47] - 截至2023年12月31日，贷款组合的当前贷款价值比（LTV）为59%[29] 新产品和新技术研发 - 2023年第四季度，Lima One发放了9600万美元的单户住宅租赁(SFR)贷款，平均贷款余额为24.7万美元，贷款价值比(LTV)为67%[49] - 2023财年，发放的SFR贷款总额为3.64亿美元，平均LTV为68%，平均利率为8.4%[49] - 2023年第四季度，非合格抵押贷款(Non-QM)的发放额为2.82亿美元，平均LTV为71%，平均利率为8.8%[50] 市场扩张和并购 - 自2021年MFA收购以来，Lima One已发放56亿美元的商业目的贷款(BPLs)[55] - 2023年，Lima One通过其循环证券化结构融资的贷款总额达到13亿美元[14] - 2023年共发行了18亿美元的证券化债务[29] 财务状况 - 截至2023年12月31日，总资产为108亿美元，总股本为19亿美元[25] - 截至2023年12月31日，GAAP总股东权益为18.99亿美元，较2022年12月31日的19.88亿美元下降约4.5%[83] - 截至2023年12月31日，经济账面价值每股为14.57美元，较2023年9月30日的13.84美元增长5.3%[84] - 2023年第四季度的有效资金成本为4.33%[32] - 2023年第四季度的净利息收入为4650万美元，较上季度增长[106] 负面信息 - 2023年，Lima One出售了7900万美元的低利率非合格抵押贷款和1800万美元的与抵押服务权相关的证券[11] - 2023年，Lima One的贷款组合中，60天逾期率为5.1%[14] - 截至2023年12月31日，60天以上逾期率为3.9%，低于5%的目标[91]

公司业务概述 - 公司是一家专业金融公司，通过杠杆投资住宅全贷款、住宅抵押证券和其他房地产资产[261] - 公司全资子公司Lima One是全国领先的商业目的贷款发起人和服务商[261] 公司资产构成 - 截至2023年9月30日，公司总资产约为101亿美元，其中住宅全贷款为84亿美元，占比83%[263] - 截至2023年9月30日，公司证券投资约为7.24亿美元，包括机构MBS、以MSR为抵押的定期票据、CRT证券和非机构MBS[263] - 2023年9月30日，公司剩余投资相关资产约占总资产的3%，主要包括REO、对贷款发起合作伙伴的资本出资、其他生息资产和贷款相关应收款[263] 部分贷款组合平均CPR及过渡性贷款还款率 - 2023年第三季度，公司部分贷款组合的平均CPR分别为：非QM贷款8.5%、单户租赁贷款6.5%、购买的信用恶化贷款7.4%、购买的不良贷款9.9%[268] - 2023年第三季度，公司过渡性贷款的还款率（包括自愿和非自愿本金还款）为36.7%[268] 公司业务运营影响因素 - 公司业务运营受净利息收入水平、资产负债和套期保值的市场价值等因素影响[264] 利率变动影响 - 利率上升会导致借款利息费用增加、部分住宅抵押资产和证券化债务价值下降等[265] - 利率下降会导致借款利息费用减少、部分住宅抵押资产和证券化债务价值上升等[265] - 利率上升100个基点，估计净投资组合价值减少129,142千美元，净利息收入变化0.86%，投资组合价值变化 -1.32%[414] - 利率上升50个基点，估计净投资组合价值减少58,705千美元，净利息收入变化0.27%，投资组合价值变化 -0.60%[414] - 利率下降50个基点，估计净投资组合价值增加46,975千美元，净利息收入变化0.09%，投资组合价值变化0.48%[414] - 利率下降100个基点，估计净投资组合价值增加82,219千美元，净利息收入变化 -1.25%，投资组合价值变化0.84%[414] 账面价值变化 - 2023年第三季度GAAP账面价值下降6.5%，经济账面价值下降8.5%[271] - 2023年第三季度末GAAP每股账面价值为13.48美元，经济账面价值为13.84美元，均较上季度下降[279] 新增目标资产 - 第三季度新增近10亿美元目标资产，包括4.795亿美元商业用途贷款、1.561亿美元非优质贷款和1.52亿美元机构抵押贷款支持证券[271] 住宅抵押贷款资产组合公允价值 - 截至2023年9月30日，住宅抵押贷款资产组合公允价值约为93亿美元，高于6月30日的89亿美元[272] 住宅整笔贷款利息收入及收益率 - 2023年第三季度住宅整笔贷款利息收入约为1.405亿美元，有效收益率为6.34%[275] - 截至2023年9月30日的三个月，住宅整贷平均余额88.60261亿美元，利息收入1.40538亿美元，收益率6.34%；截至6月30日平均余额84.02307亿美元，利息收入1.28048亿美元，收益率6.10%[319] - 2023年第三季度住宅整体贷款利息收入增加1250万美元，达1.405亿美元，增幅9.8%，平均余额增加4.58亿美元至89亿美元，收益率从6.10%升至6.34%[330] - 2023年前9个月住宅整笔贷款平均余额85.636亿美元，利息收入3.881亿美元，平均收益率6.04%；2022年同期平均余额83.762亿美元，利息收入3.162亿美元，平均收益率5.03%[351] - 2023年前9个月住宅整贷利息收入增至3.881亿美元，较2022年同期增加7190万美元，增幅22.7%，收益率从5.03%升至6.04%，平均余额增加1.874亿美元至86亿美元[363] 公允价值证券相关数据 - 截至2023年9月30日，持有7.24亿美元公允价值证券，净收益率为7.38%[276] - 2023年第三季度公允价值证券组合利息收入增加200万美元，达1190万美元，平均摊销成本增加1.285亿美元，但净收益率从7.67%降至7.38%[331] - 2023年前9个月证券按公允价值计算平均余额5.012亿美元，利息收入2920万美元，平均收益率7.77%；2022年同期平均余额2.070亿美元，利息收入1620万美元，平均收益率10.42%[351] - 2023年前9个月公允价值证券组合利息收入增至2920万美元，较2022年同期增加1300万美元，平均摊销成本增加2.942亿美元，但净收益率从10.42%降至7.77%[364] 证券化交易 - 2023年第三季度完成两笔以6.015亿美元未偿还本金余额贷款为抵押的证券化交易[278] 住宅整笔贷款相关数据 - 截至2023年9月30日，住宅整笔贷款总额为73.14051亿美元，其中一年内到期11.69188亿美元[286] 机构抵押贷款支持证券数据 - 截至2023年9月30日，机构抵押贷款支持证券公允价值为5.25012亿美元，加权平均收益率为5.14%[290] 住宅整笔贷款信用损失准备 - 2023年第三季度住宅整笔贷款信用损失准备转回130万美元，9月30日信用损失准备总额为2860万美元[277] - 2023年第三季度住宅整体贷款信用损失拨备转回130万美元，二季度为计提29.4万美元[334] - 2023年前9个月住宅整贷信用损失拨备转回97.7万美元，2022年同期为110万美元，主要因账面价值贷款减少，部分被贷款冲销影响抵消[366] 公司纳税情况 - 2023年前9个月公司REIT应纳税所得额约为1.022亿美元[292] - 2023年前9个月公司净TRS应纳税亏损为3870万美元[298] 监管规则变动 - 2022年2月25日，FHFA宣布最终规则，将房利美和房地美的固定杠杆缓冲率从调整后总资产的1.5%替换为稳定资本缓冲的50%，将保留CRT风险权重的审慎下限从10%降至5% [306] - 2022年5月16日，FHFA调整房利美和房地美资本框架的最终规则生效[307] - 2022年6月1日，FHFA发布最终规则，要求房利美和房地美提交年度资本计划并对某些资本行动提前通知，该规则于8月2日生效[308] - 2023年FHFA采取一系列行动，包括对GSE收取的单户贷款前期费用框架进行定价调整、更新GSE年度公平住房融资计划等[309] - 2023年3月13日，FHFA发布关于企业监管资本框架（ERCF）的拟议规则制定通知[309] - FHFA计划在2023年12月31日前发布加强企业监管资本框架（ERCF）的最终规则[309] - 2021年6月28日，CFPB发布最终规则，修订《房地产结算程序法》下的X条例，为借款人提供额外止赎保护[310] - 2021年10月27日，FHFA宣布就拟议规则制定征求意见，将为房利美和房地美的企业监管资本框架引入额外公共披露要求[306] 公司亏损及收益情况 - 2023年第三季度公司普通股和参与性证券可获得的净亏损为6470万美元，摊薄和基本每股亏损0.64美元，第二季度分别为3410万美元和0.34美元[314] - 2023年第三季度其他净亏损为5940万美元，较上一季度减少3110万美元，主要因风险管理衍生品净收益降低和部分证券按公允价值计量的市值损失[314] - 2023年第三季度净利息收入为4610万美元，较第二季度增加160万美元，净利息利差和利润率分别为2.17%和3.02%，第二季度分别为2.14%和2.99%[316] - 2023年第三季度住宅整贷组合净利息收入较第二季度增加120万美元，主要因平均余额和资产收益率提高，部分被融资利率上升和融资协议借款平均余额增加抵消[316] - 2023年第三季度现金投资额外利息收入约36.3万美元，公允价值证券组合净利息收入较第二季度增加约14.2万美元[316] - 截至2023年9月30日的三个月，总生息资产平均余额100.32297亿美元，利息收入1.59165亿美元，收益率6.35%；截至6月30日平均余额94.63634亿美元，利息收入1.4435亿美元，收益率6.10%[319] - 截至2023年9月30日的三个月，总付息负债平均余额79.84009亿美元，利息支出1.13024亿美元，成本率5.59%；截至6月30日平均余额74.27623亿美元，利息支出9984.5万美元，成本率5.34%[319] - 生息资产收入净变化中，因规模增加9758万美元，因利率增加5057万美元，总计增加1.4815亿美元；付息负债支出净变化中，因规模增加9479万美元，因利率增加3700万美元，总计增加1.3179亿美元[324] - 净利息收入净变化中，因规模增加279万美元，因利率增加1357万美元，总计增加1636万美元[324] - 2023年第三季度利息支出增加1320万美元，达1.13亿美元，增幅13.2%，主要因融资协议利率和平均余额上升[332] - 2023年第三季度其他净亏损为5940万美元，二季度为2830万美元[335] - 2023年第三季度薪酬福利和其他一般行政费用为3470万美元，二季度为3290万美元，薪酬福利增加230万美元，其他一般行政费用减少56.4万美元[336] - 2023年第三季度住宅整体贷款服务及相关运营费用为900万美元，较上季度增加140万美元，增幅18.3%[337] - 2023年第三季度和二季度无形资产摊销分别为80万美元和130万美元[338] - 截至2023年9月30日季度，平均总资产回报率为 - 0.56%，平均总股东权益回报率为 - 2.96%[339] - 2023年前9个月公司净亏损3420万美元，每股亏损0.34美元，2022年同期净亏损2.629亿美元，每股亏损2.54美元[345] - 2023年前9个月其他净亏损减少2.357亿美元，主要因住宅整笔贷款按市值计价损失降低[346] - 2023年前9个月净利息收入减少3790万美元，降幅22.6%，至1.3亿美元，2022年同期为1.679亿美元[348] - 2023年前9个月净利息利差和利润率分别为2.02%和2.89%，2022年同期分别为1.64%和2.39%[348] - 2023年前9个月计息负债平均余额75.366亿美元，利息支出3.057亿美元，平均成本5.37%；2022年同期平均余额70.875亿美元，利息支出1.716亿美元，平均成本3.19%[351] - 2023年前9个月利息收入增加9618万美元，其中因利率变动增加7.064亿美元，因规模变动增加2.554亿美元[357] - 2023年前9个月利息支出增加1.3409亿美元，其中因利率变动增加12.405亿美元，因规模变动增加1.004亿美元[357] - 2023年前9个月净利息收入净变动减少3791万美元，其中因利率变动减少5.341亿美元，因规模变动增加1.550亿美元[357] - 2023年前9个月利息支出增至3.057亿美元，较2022年同期增加1.341亿美元，增幅78.1%，主要因融资协议利率和平均余额上升[365] - 2023年前9个月其他净损失为1240万美元，2022年同期为2.482亿美元，各项组成有不同变化[369] - 2023年前9个月薪酬福利和其他一般行政费用增至9860万美元，较2022年同期增加1090万美元，薪酬福利和其他费用分别增加680万和410万美元[370] - 2023年前9个月住宅整贷贷款服务及相关运营费用为2610万美元，较上年同期减少约890万美元，降幅25.3%[371] - 2023年和2022年前9个月无形资产摊销分别为340万和790万美元[372] - 2023年前9个月平均总资产回报率为 - 0.10%，平均总股东权益回报率为 - 0.50%，2022年同期分别为 - 2.50%和 - 10.21%[374] - 2023年9月30日季度GAAP净亏损为6477.6万美元，摊薄后每股亏损0.64美元；可分配收益为4108.1万美元，摊薄后每股可分配收益0.40美元[379] - 2023年9月30日季度，按可分配收益计算的平均总资产回报率为1.97%，平均总股东权益回报率为10.33%，股息支付率为0.88[380] - 2023年9月30日，抵押相关资产可分配收益为4385.8万美元，Lima One为1934万美元，公司层面为 - 2211.7万美元[383] 公司权益及融资情况 - 2023年9月30日，GAAP总股东权益为18.485亿美元，经济账面价值为14.107亿美元，GAAP每股账面价值为13.48美元，经济账面价值每股为13.84美元[385] - 截至2023年9月30日，公司有大约200万股普通股可根据折扣豁免、直接股票购买和股息再投资计划发行[388] - 2023年前九个月，公司通过股息再投资计划发行6666股普通股，筹集净收益约7.4万美元[388] - 截至2023年9月30日，公司股票回购计划下董事会授权的普通股购买额度还剩约2.025亿美元[389] - 2023年2月，董事会授权回购不超过1亿美元

财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度GAAP账面价值下降6.5%，经济账面价值下降8.5%，自9月30日以来账面价值可能持平或略有上升1% - 2% [25] - 可分配收益连续第二个季度达到每股0.40美元，轻松覆盖0.35美元的股息 [54] - 净利息利差增至217个基点，净利息收益率增至302个基点，较去年同期分别增加超50个基点 [54][87] - 2023年收购超21亿美元贷款，平均票面利率约9.7%，第三季度生息资产收益率升至6.35%，较上季度增加25个基点，较去年同期增加111个基点 [27] - 第三季度末净久期从第二季度末的119个基点降至105个基点，第四季度末进一步降至约100个基点 [27][56] - 第三季度末非按市值计价的贷款融资比例从73%增至77%，季度末持有3亿美元无限制现金 [87] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第三季度收购8亿美元贷款和1.5亿美元机构证券，贷款平均票面利率9.9% [3] - 2023年预计贷款发放量约22亿美元，第四季度预计发放量在5.5 - 6亿美元 [67] - 购买的优质贷款组合60天以上逾期率从第二季度的2.8%升至第三季度的3.1%，遗留RPL NPL组合60天以上逾期率季度内改善1.5个百分点至25.9% [7] - Lima One第三季度发放6.71亿美元商业用途贷款，较第二季度增长15%，占公司本季度贷款收购量超80%，自收购以来已为公司资产负债表发放约50亿美元商业用途贷款 [5] - Lima One第三季度发放的贷款平均贷款价值比（LTV）为65%，平均FICO评分为754，60天以上逾期率升至3.2% [67] 证券化业务 - 第三季度执行两笔证券化交易，分别为3.43亿美元非QM抵押品支持和超2亿美元Lima One发起的单户租赁贷款支持，债务成本分别锁定在6.7%和7.2% [58] - 第四季度完成一笔2.25亿美元过渡性贷款证券化，截至第四季度末，过渡性贷款证券化未偿还总额超6亿美元 [3][90] - 自2020年以来已发行超65亿美元购买优质贷款支持的证券化产品，贷款通过证券化融资的比例超60% [91] 房地产投资信托（REO）业务 - 第三季度出售77处房产，收入2600万美元，实现超300万美元收益 [30] 机构抵押贷款支持证券（Agency MBS）业务 - 第三季度增加1.52亿美元Agency MBS，该投资组合增至约5.25亿美元，收益率超6.25% [88] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第三季度10年期利率大幅上升，收益率曲线倒挂程度收窄，利差较去年大部分时间减少65 - 75个基点 [25] - 第三季度GDP达4.9%，远超市场预期，劳动力市场有所降温但仍强劲，3个月平均非农就业人数增长20.4万人，失业率3.9% [56] - 今年以来房价上涨约5%，低库存和住房供应不足抵消了低 affordability的影响 [89] - 上季度末前机构MBS利差处于历史高位，上周利率反弹和抵押信贷收紧 [4][64] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过全资子公司Lima One创造自有信贷资产，利用高票面利率和回报优势增加高收益资产 [47][66] - 持续执行Agency MBS战略，认为其具有吸引力且能为信贷组合提供风险管理益处 [88] - 致力于通过证券化将更多资金期限化，预计第四季度再次进入市场，认为抵押贷款证券化是重要业务战略 [91] - 专注于流动性和融资可用性，支持商业用途贷款发放 [57] - 行业竞争方面，私人贷款领域的干扰和地区银行竞争减少，为Lima One提供了扩大市场份额和吸引人才的机会 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度利率环境极度动荡，是2023年最具挑战性的季度，也是当前美联储紧缩周期开始20个月以来最困难的季度之一，美联储似乎已接近紧缩周期尾声，但债券市场仍在适应高利率持续更久的预期 [2] - 尽管贷款存在未实现公允价值损失，但第三季度仍有亮点，可分配收益表现良好，净利息利差和收益率增加 [54] - 信贷组合受益于强劲的劳动力市场和有限的住房供应，信用表现良好 [7][89] - 预计第四季度Lima One的贷款发放量将略有下降，但全年发放量可观，信贷质量仍是商业用途贷款战略的基础 [67] 其他重要信息 - 公司在2021年末和2022年初的工作有效固定了融资成本，现在有机会以高收益率增加新资产 [3] - 公司内部资产管理团队与Lima One的服务团队合作良好，有助于降低商业用途贷款组合的风险 [69] - 公司大部分利率互换合约在2024年第四季度前未到期 [65] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 本季度公允价值调整是否可完全恢复，以及账面价值的潜在上升空间情况如何 - 公允价值变动主要是由于市场利率变动，在当前利率环境下，收回部分价值需要时间，因为贷款提前还款速度不如以往快 [71] 问题: 过渡性贷款组合中49%的多户住宅部分，是否大多可通过政府支持企业（GSE）进行永久性融资收购 - 绝大多数符合小额机构收购条件，这些多户住宅贷款平均规模约320万美元，主要集中在南部和东南部地区 [72] 问题: Lima One表现出色的原因是什么 - Lima One一直在招聘有经验的人员，从竞争对手处获取人才；MFA和Lima One是一个紧密整合的组织，双方在贷款定价和证券化市场方面有直接反馈机制；Lima One高度多元化，在产品、地理分布和借款人集中度方面表现均衡，能够适应房地产投资者需求的变化 [95][97] 问题: 如何看待公司当前估值（约为账面价值的70%），以及董事会在股息和股票回购之间的平衡考虑 - 公司年化股息在经济账面价值上约为10%，感觉处于合适水平；近期董事会认为股票回购效果不佳，考虑到全球账面价值的变化，缩小公司规模不一定是更好的选择，具体决策将在12月的董事会会议上讨论 [98] 问题: 随着票面利率上升，如何在不过度提高票面利率的情况下，寻找更低的附着点或其他方式来获得更优质的信贷贷款，其中的权衡是什么 - 未在文档中明确提及相关回答内容 问题: 目前证券化留存权益用于回购融资的质押比例是多少 - 不确定具体答案，但据了解没有质押任何第一损失部分，质押了一些投资级资产，可后续进一步沟通 [18] 问题: 对于明年6月到期的无担保债务，再融资计划如何，考虑的利率水平、当前市场吸引力如何，是否会再次选择可转换债券路线 - 可转换市场目前可能不太可行，因为股票相对于账面价值的交易价格较低，即使有较高的转换溢价（如15%），仍远低于账面价值；公司在第三季度在二级市场回购了超1000万美元的相关债券，未来也会关注二级市场的机会 [81] 问题: 如果投资者想在抵押房地产投资信托（REIT）领域的非QM和商业用途贷款组合中寻找差异化，公司会强调哪些特征 - 公司的追索杠杆率为2倍；约77%的整体贷款组合是非按市值计价形式，负债结构良好；从利率和流动性角度看，约30亿美元的利率互换对应约28亿美元按市值计价融资的资产，两者平衡较好 [82]

业绩总结 - 截至2023年6月30日，总资产为97亿美元[12] - 2023年第二季度可分配收益为每股0.40美元，宣布每股股息为0.35美元[8] - 2023年第二季度GAAP净亏损为34.3百万美元，而2023年第一季度为净收入64.4百万美元[67] - 2023年第二季度的可分配收益为40.4百万美元，较2023年第一季度的30.8百万美元增长31.1%[67] - 2023年第二季度的总调整为74.7百万美元，较2023年第一季度的调整（33.6百万美元）显著增加[67] - GAAP净收入为$(34.3)百万，基本每股收益为$(0.34)[93] 用户数据 - 贷款组合的当前贷款价值比（LTV）为59%[18] - 贷款组合的60天以上逾期率为2.2%[43] - 过渡贷款组合增长超过2.2亿美元，达到18亿美元，较第一季度增长15%[44] - 单家庭租赁(SFR)贷款组合增长4%，总UPB为16.04亿美元，平均FICO评分为737[45] - SFR贷款的3个月预付款率略微上升至6 CPR，60天以上逾期率下降20个基点至2.4%[45] - 60天以上逾期的购买表现贷款逾期率下降至2.8%，较第一季度的3.1%有所改善[50] 未来展望 - 贷款组合的平均余额为49.8万美元，第二季度收益率为4.69%[46] - 2023年第二季度的净利息收入为44.5百万美元，较第一季度的净利息收入显著增加[91] - 2023年第二季度的证券公允价值调整为3.7百万美元，较第一季度的（2.9百万美元）有所改善[67] - 贷款的加权平均债务服务覆盖率（DSCR）为公司评估的重要指标[93] 新产品和新技术研发 - Lima One在第二季度发放了5.84亿美元的贷款，较第一季度增长50%[18] - Lima One在第二季度新发放的过渡贷款总额为4.93亿美元，平均ARV-LTV为66%，平均FICO评分为738[44] - 2023年第二季度收购了3.37亿美元的非合格贷款，贷款组合增长6%至39.18亿美元[57] 负面信息 - 2023年第二季度GAAP和经济账面价值分别下降4.8%和5.6%[18] - 截至2023年6月30日，GAAP总股东权益为1944.8百万美元，较2023年3月31日的2018.6百万美元下降3.6%[88] - 截至2023年6月30日，经济账面价值每股为15.12美元，较2023年3月31日的16.02美元下降5.6%[89] - 2023年第二季度的非执行贷款（NPL）剩余未偿本金为741百万美元，贷款组合的贷款价值比（LTV）降至52%[75] 其他新策略和有价值的信息 - 公司的无抵押现金为3.29亿美元[31] - 第二季度的有效资金成本上升1个基点至3.96%[24] - 贷款组合的贷款价值比（LTV）反映了自收购以来的本金摊销和估计的房价升值[93] - 业务目的贷款包括$1.7B的过渡贷款和$1.5B的单户出租贷款[93]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度可分配收益为每股0.40美元，轻松超过每股0.35美元的股息 [53] - 第二季度账面价值略有下降，上半年总经济回报率为2% [53] - 净息差从1.74%增至2.14%，增加40个基点；生息资产收益率增加41个基点，利息支出仅增加1个基点 [20] - 第二季度新增近10亿美元新投资，投资组合增长5%至约89亿美元 [20][55] 各条业务线数据和关键指标变化 利马一号（Lima One） - 第二季度发放约5.84亿美元商业用途贷款，较第一季度增长50%；自2年前收购以来，已为资产负债表发放约43亿美元商业用途贷款 [24] - 7月发放量约2.5亿美元，预计第三和第四季度发放量均超6亿美元 [57] - 第二季度发放贷款平均贷款价值比（LTV）为66%，平均FICO评分为738分；60天以上逾期率极低，为2.2% [57] 证券化业务 - 第二季度发行一笔以非合格抵押贷款（Non - QM）为抵押的证券化产品，5月出售3亿美元未偿本金（UPB），锁定6.1%的债务成本 [25] - 两笔未到期的循环交易已将超3亿美元贷款循环投入这些结构中 [25] 信贷业务 - 购买执行贷款中60天以上逾期率从第一季度的3.1%降至2.8% [34] - 遗留RPL/NPL投资组合中60天以上逾期率较上一季度改善超3个百分点，降至27.4% [34] - 遗留RPL投资组合条件提前还款率（CPR）较上一季度增加近3%，遗留NPL投资组合CPR大幅增加超10%至14% [35] 各个市场数据和关键指标变化 利率市场 - 2023年第二季度利率环境波动剧烈，2年期国债收益率季度末较季度初上涨近100个基点，2 - 10年期收益率曲线倒挂从约50个基点扩大至约100个基点 [28] 住房市场 - 去年下半年全国房价下跌约3%，但今年迄今上涨约2%，住房衰退目前似乎已结束 [32] 证券化市场 - 第二季度利率波动仍较高，导致利差扩大，但技术供应有限起到了平衡作用 [25] - 近期证券化利差收紧，AAA级证券利差接近1月水平 [77] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过证券化和利率互换锁定融资成本，继续以更高收益率增加资产投资 [20] - 认为机构抵押贷款支持证券（MBS）收益率和利差具有吸引力，可改善投资组合流动性并在经济疲软时期表现良好，预计第二季度和第三季度新增资产的股权回报率约为中两位数 [31] - 专注于非合格抵押贷款和商业用途贷款，认为这些贷款类别提供了卓越的风险调整后投资回报，且竞争较少 [40] - 利用利马一号作为自有商业用途贷款发起机构的优势，持续产生高质量、高收益资产 [21] - 预计第三季度再次进入证券化市场，认为抵押贷款证券化将是重要业务战略，可提供无追索权、非按市值计价的融资，使投资组合免受市场波动影响 [77] - 区域银行竞争减少使利马一号在吸引借款人方面受益 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率环境不确定，但美联储似乎已接近或处于加息周期尾声，预计未来几个季度将维持利率稳定 [29] - 经济表现出韧性，第二季度GDP初值高于预期，劳动力市场保持强劲 [56] - 住房市场在高抵押贷款利率下表现出韧性，低库存抵消了低 affordability的影响，为信贷投资组合创造了有利背景 [32] - 利马一号产品和服务需求强劲，预计第三和第四季度发放量可观，信贷质量保持良好 [57] 其他重要信息 - 资产负债表上未偿承诺约为5.8亿美元，通过过渡性贷款组合的还款以及证券化中的仓库线自然融资 [15] - 过渡性贷款为固定利率、短期贷款，当前管道中的混合票面利率高于10%，过渡性贷款票面利率约为10.5% - 10.75%，三个月CPR约为42% [43] - 资产平均期限约为4 - 5年，非合格抵押单户租赁贷款和部分购买信贷调整（PCD）贷款受利率上升影响价值下降最多 [71] - 本季度出售95处房产，收入3200万美元，实现收益400万美元，REO投资组合持续缩减 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：公司如何得出当前的久期缺口，与更中性的久期缺口相比如何 - 公司在2021年末和2022年初进行了大量套期保值和证券化活动，随着利率上升，在投资组合中保留一定久期是合适的，大部分套期保值在曲线前端，以稳定资金成本和利差 [78] - 目前久期为1，在竞争环境中相对较低，且公司杠杆率仅约3.9倍，大部分回报来自信贷和信贷敞口 [78] 问题：银行动荡可能带来哪些投资机会 - 银行资本规则变化可能为抵押贷款利率带来投资机会，但目前一些卖家不愿或无法按市场价格出售优质大额低息贷款 [40] - 银行希望保留与借款人的关系并保留服务权，这对以证券化为融资策略的买家构成挑战，定价预期与现实相符以及克服运营摩擦可能需要时间 [40] 问题：第二季度经济账面价值下降约5% - 6%，是否在过去几个月增加了利率互换以保护账面价值 - 公司未增加额外的利率互换，账面价值下降主要是由于非合格抵押贷款和单户租赁贷款价格下跌 [42] - 公司认为整体利率风险比一年前更加平衡，且第二季度新增资产期限较短，因此未增加大量套期保值，但会每日重新评估 [67] 问题：过渡性贷款利率是浮动还是固定 - 过渡性贷款是固定利率、短期贷款，票面利率逐季大幅上升，当前管道中的过渡性贷款票面利率约为10.5% - 10.75% [43] 问题：非合格抵押贷款组合中，若利率下降或期限缩短，将证券化债务按市值计价会有何影响，负债端是否有可考虑的期权性 - 文档未提及该问题的回答内容 问题：能否提供第二季度使用可分配收益计算的可分配权益回报率数字 - 文档未明确提及该问题的回答内容，但提到年化后可能在账面价值上达到10%或11% [94] 问题：幻灯片10显示的经济账面价值潜在上行空间中，大部分折扣位于哪些资产，如何考虑这些资产的期限以及恢复折扣所需的时间 - 大部分折扣可能在非合格抵押单户租赁贷款以及部分PCD贷款中，这些较长期限资产受利率上升影响价值下降最多 [71] - 整个投资组合平均期限约为4年，较长期资产本金平均期限约为5年 [71] 问题：这些折扣是否会在贷款偿还时重新计入可分配收益，账面价值会如何变化 - 贷款偿还时本金按面值收回，会反映在账面价值中，同时也会提高收益率 [86] - 公允价值随利率升降会反映在损益表中 [86]

公司基本信息 - 公司是一家专业金融公司，通过杠杆投资住宅全贷款、住宅抵押证券和其他房地产资产[94] - 公司全资子公司Lima One是全国领先的商业目的贷款发起人和服务商[94] - 公司主要业务目标是通过产生可分配收入和与住宅抵押信贷基本面相关的资产表现来为股东创造价值[94] - 公司是一家内部管理的房地产投资信托基金[94] - 公司于2022年4月4日进行了1比4的反向股票拆分[94] 公司资产结构 - 截至2023年6月30日，公司总资产约为97亿美元，其中住宅全贷款为81亿美元，占比84%[94] - 截至2023年6月30日，公司证券投资约为5.943亿美元[94] - 截至2023年6月30日，公司其余投资相关资产约占总资产的3%[94] - 截至2023年6月30日，住宅抵押资产组合公允价值约为89亿美元，高于3月31日的84亿美元[97] - 截至2023年6月30日，公司持有公允价值为5.943亿美元的证券，本季度机会性增加3.963亿美元机构抵押支持证券[97] 贷款还款率 - 2023年第二季度，公司部分贷款组合的平均条件提前还款率分别为：非优质贷款8.1%、单户租赁贷款5.8%、已发生信用减值贷款7.3%、不良贷款14.4%[95] - 2023年第二季度，公司过渡性贷款的还款率为42.2%[95] 业务新增情况 - 2023年第二季度公司新增近10亿美元住宅整贷和住宅抵押证券，其中Lima One提供5.23亿美元高收益商业用途贷款，较上一季度增长44%[96] 关键财务指标变化（季度） - 2023年第二季度净息差为2.14%，较上一季度增加40个基点；GAAP账面价值下降约5%，经济账面价值下降约6%[96] - 2023年第二季度公司普通股和参与性证券可获得净亏损3410万美元，每股基本和摊薄亏损0.34美元，第一季度为净收入6460万美元，每股基本收益0.63美元，摊薄收益0.62美元[114] - 其他收入减少1.036亿美元至2830万美元亏损，主要因住宅整笔贷款按市值计价损失，部分被衍生品和证券化债务净收益抵消[114][115] - 2023年第二季度净利息收入增加510万美元至4450万美元，主要因住宅抵押贷款资产组合利息收入增加[115][116] - 2023年第二季度净利息利差和利润率分别为2.14%和2.99%，第一季度分别为1.74%和2.64%[116] - 2023年第二季度住宅整笔贷款平均余额84.02307亿美元，利息收入1.28048亿美元，收益率6.10%；第一季度平均余额84.23319亿美元，利息收入1.1951亿美元，收益率5.68%[117] - 2023年第二季度证券按公允价值计算平均余额5.18958亿美元，利息收入994.8万美元，收益率7.67%；第一季度平均余额3.33808亿美元，利息收入730.8万美元，收益率8.76%[117] - 2023年第二季度计息负债总成本9984.5万美元，成本率5.34%；第一季度总成本9283.6万美元，成本率5.17%[117] - 利息收入变化中，住宅整笔贷款因利率变化增加883.7万美元，因规模变化减少29.9万美元，净增853.8万美元[121] - 利息支出变化中，住宅整笔贷款融资协议因利率变化增加350万美元，因规模变化减少298.5万美元，净增51.5万美元[121] - 净利息收入变化中，因利率变化增加349.3万美元，因规模变化增加164.3万美元，净增513.6万美元[121] - 2023年第二季度公司净利息利差为2.14%，净利息收益率为2.99%[122] - 2023年第二季度住宅整体贷款利息收入增加850万美元，达1.28亿美元，增幅7.1%[126] - 2023年第二季度证券按公允价值计算的投资组合利息收入增加260万美元，达990万美元[126] - 2023年第二季度利息支出增加700万美元，达9980万美元，增幅7.5%[126] - 2023年第二季度住宅整体贷款信用损失拨备为29.4万美元，第一季度为转回拨备1.3万美元[127] - 2023年第二季度其他净亏损为2830万美元，第一季度其他净收入为7530万美元[127] - 2023年第二季度薪酬福利和其他一般行政费用为3290万美元，第一季度为3100万美元[127] - 2023年第二季度贷款服务及其他相关运营费用为760万美元，较上一季度减少190万美元，降幅20.3%[127] - 2023年6月30日季度平均总资产回报率为 - 0.27%，平均总股东权益回报率为 - 1.31%[128] - 2023年6月30日股东权益与总资产比率为20.99%，杠杆倍数为3.9，无追索权杠杆倍数为1.9[128] - 2023年第二季度，GAAP净亏损为3426.5万美元，可分配收益为4038.5万美元 [150] - 2023年第二季度，使用可分配收益计算的平均总资产回报率为2.05%，平均总股东权益回报率为9.79% [150] - 2023年第二季度可分配收益为4.0385亿美元，第一季度为3.0817亿美元[151] 关键财务指标变化（上半年） - 预计2023年上半年公司房地产投资信托应税收入约为7230万美元[104] - 2023年上半年公司净TRS应税亏损预计为3190万美元[106] - 2023年上半年公司普通股和参与性证券的净收入为3040万美元，基本每股收益0.30美元，摊薄后每股收益0.29美元；2022年同期净亏损1.997亿美元，基本和摊薄后每股亏损1.91美元[132][133] - 其他收入从2022年上半年的净亏损1.84亿美元增加2.309亿美元至2023年上半年的4700万美元[133] - 净利息收入从2022年上半年的1.156亿美元减少3180万美元（27.5%）至2023年上半年的8390万美元[134] - 2023年上半年净利息利差和利润率分别为1.94%和2.82%，2022年同期分别为1.65%和2.37%[134] - 2023年上半年住宅全贷款组合净利息收入较2022年同期减少3850万美元[134] - 2023年上半年公允价值证券组合净利息收入较2022年同期减少约130万美元[134] - 2023年上半年现金和其他生息资产带来额外利息收入约850万美元，较2022年同期增加[134] - 2023年上半年住宅全贷款平均余额84.12755亿美元，收益率5.89%；2022年同期平均余额82.44026亿美元，收益率4.90%[135] - 2023年上半年总生息资产平均余额93.75169亿美元，收益率5.90%；2022年同期平均余额89.84722亿美元，收益率4.80%[135] - 2023年上半年总付息负债平均余额73.09257亿美元，成本率5.26%；2022年同期平均余额69.37192亿美元，成本率2.87%[135] - 2023年6月30日止六个月，住宅整笔贷款利息收入增加4570万美元，达2.476亿美元，增幅22.7% [143] - 2023年6月30日止六个月，按公允价值计量的证券投资组合利息收入增加670万美元，达1730万美元 [143] - 2023年6月30日止六个月，利息支出增加9260万美元，达1.927亿美元，增幅92.6% [143] - 2023年6月30日止六个月，住宅整笔贷款信用损失拨备为28.1万美元，2022年同期为转回170万美元 [143] - 2023年6月30日止六个月，其他收入净额为4700万美元，2022年同期为其他损失净额1.84亿美元 [144] - 2023年6月30日止六个月，薪酬福利及其他一般行政费用为6400万美元，2022年同期为5780万美元 [144] - 2023年6月30日止六个月，贷款服务及其他相关运营费用减少约650万美元，降幅27.5% [144] - 2023年6月30日止六个月，平均总资产回报率为1.00%，平均总股东权益回报率为4.68% [145] 证券化交易 - 2023年第二季度公司完成一笔以3.716亿美元非优质贷款未偿本金余额为抵押的证券化交易[98] 国债收益率变化 - 2023年第二季度，2年期国债收益率上涨近90个基点，5年期国债收益率上涨近60个基点，10年期收益率上涨近40个基点[98] 法规政策相关 - 2022年10月19日，第五巡回上诉法院裁定CFPB的资金结构违宪[108] - 2023年2月27日，最高法院同意审查第五巡回上诉法院的裁决，预计10月初进行口头辩论[108] - 2023年3月23日，第二巡回上诉法院裁定CFPB的资金结构符合宪法[108] - 2022年2月25日，FHFA修订ERCF的最终规则，将固定杠杆缓冲替换为动态杠杆缓冲，将保留CRT风险权重的审慎下限从10%降至5% [110] - 2022年6月1日，FHFA发布最终规则，要求房利美和房地美提交年度资本计划并提前通知某些资本行动[111] - 2023年，FHFA对GSE收取的单户贷款前期费用框架进行了一系列定价调整[112] - 2023年3月13日，FHFA发布关于ERCF的拟议规则制定通知，包括对混合证券担保等方面的潜在修改[112] - 2021年6月28日，CFPB发布最终规则，修订《房地产结算程序法》下的X条例，为借款人提供额外的止赎保护[112] 股票与融资相关 - 截至2023年6月30日，公司有200万股普通股可根据DRSPP货架注册声明发行，上半年通过DRSPP发行6666股普通股，净收益约7.4万美元[154] - 截至2023年6月30日，股票回购计划下约2.025亿美元仍可用于购买普通股[154] - 2023年2月，董事会授权回购最高1亿美元2024年到期的6.25%可转换优先票据[154] - 截至2023年6月30日，有24亿美元资产支持融资协议有按市值计价抵押条款，52亿美元无此条款[155] - 截至2023年6月30日，公司融资安排未使用融资能力约15亿美元[157] - 截至2023年6月30日，公司有39亿美元住宅整笔贷款和证券以及1960万美元受限现金质押给融资交易对手[157] - 2023年6月30日季度末，资产支持融资协议季度平均余额为31.48269亿美元，证券化债务为39.24422亿美元[158] - 表格信息排除了2019年6月发行的2.3亿美元可转换优先票据[158] - 2023年上半年公司现金、现金等价物和受限现金增加930万美元，投资活动使用6.922亿美元，融资活动提供6.364亿美元，经营活动提供6510万美元[159] - 2023年6月30日，公司债务权益倍数为3.9倍，高于2022年12月31日的3.5倍；追索杠杆倍数为1.9倍，高于2022年12月31日的1.8倍[159] - 2023年6月30日，公司资产支持融资协议借款为34亿美元，其中29亿美元由住宅整笔贷款担保，4.641亿美元由证券担保，2870万美元由房地产拥有权（REO）担保；证券化债务为40亿美元。2022年12月31日，资产支持融资协议借款为32亿美元，其中31亿美元由住宅整笔贷款担保，1.117亿美元由证券担保，2550万美元由REO担保；证券化债务为34亿美元[159] - 2023年上半年，公司投资活动使用6.922亿美元，其中13亿美元用于收购和发起住宅整笔贷款、贷款相关投资和资本化预付款，3.837亿美元用于收购证券；收到住宅整笔贷款和贷款相关投资本金还款6.95亿美元，出售住宅整笔贷款所得2.627亿美元，出售REO所得6620万美元，证券本金还款现金所得1580万美元[159] - 2023年第二季度末，公司为满足追加保证金要求质押证券公允价值为598.2万美元，现金质押为290.9万美元，质押资产总额为889.1万美元，收到反向追加保证金的资产为532.8万美元，净资产为 - 356.3万美元[160] - 2023年上半年，公司支付普通股现金股息和股息等价物7150万美元，支付优先股现金股息1640万美元；2023年6月15日宣布2023年第二季度普通股股息为每股0.35美元，7月31日支付，总额约3580万美元，包括约11.9万美元股息等价物[160] 利率敏感性分析 - 利率上升100个基点，公司估计净投资组合价值变化为 - 1.37971亿美元，净利息收入变化为0.96%，投资组合价值变化为 - 1.45%；利率上升50个基点，估计净投资组合价值变化为 - 6323.7万美元，净利息收入变化为0.35%，投资组合价值变化为 - 0.67%；利率下降50个基点，估计净投资组合价值变化为5174.1万美元，净利息收入变化为0.11%，投资组合价值变化为0.55%；利率下降100个基点，估计净投资组合价值变化为9198.4万美元，净利息收入变化为 - 1.31%，投资组合价值变化为0.97%[164] - 2023年6月30日，公司投资组合估计净有效久期为1.19，估计凸性为 - 0.48[164] - 利率上升100个基点，预计净投资组合价值

公司基本信息 - 公司是一家专业金融公司，通过杠杆投资住宅全贷款、住宅抵押证券和其他房地产资产[86] - 公司全资子公司Lima One是全国领先的商业目的贷款发起人和服务商[86] - 公司的主要业务目标是通过产生可分配收入和与住宅抵押信贷基本面相关的资产表现来为股东创造价值[86] 公司资产结构 - 截至2023年3月31日，公司总资产约93亿美元，其中住宅全贷款78亿美元，占比84%[86] - 截至2023年3月31日，公司证券投资约5.046亿美元，包括机构MBS、以MSR为抵押的定期票据、CRT证券和非机构MBS[86] - 2023年3月31日，公司其余投资相关资产约占总资产的3%，主要包括REO、对贷款发起合作伙伴的资本出资、其他生息资产和贷款相关应收款[86] 贷款组合相关数据 - 2023年第一季度，公司部分贷款组合的平均CPR分别为：非QM贷款7.6%、单户租赁贷款4.6%、购买信用恶化贷款4.5%、购买不良贷款3.7%[87] - 截至2023年3月31日的三个月，公司过渡性贷款的还款率（包括自愿和非自愿本金还款）为39.9%[88] 公司业务运营成果 - 2023年第一季度公司完成三笔贷款证券化，抵押物为6.68亿美元贷款[89][91] - 投资组合增加5.5%至84亿美元，维持30亿美元利率互换头寸[89] - GAAP账面价值增长约2%，经济账面价值增长约3%，无限制现金头寸增加超8%[89] - 第一季度投资净息差（含互换影响）为174个基点，连续三个季度超150个基点[89] - 截至2023年3月31日，住宅抵押贷款资产组合公允价值约84亿美元，较2022年12月31日的80亿美元有所增加[90] - 2023年第一季度住宅全贷款利息收入约1.195亿美元，有效收益率为5.68%[90] - 截至2023年3月31日，公司持有公允价值为5.046亿美元的证券，本季度新增3.018亿美元机构MBS[90] - 2023年第一季度，公司记录住宅全贷款信用损失拨备转回1.3万美元，3月31日信用损失拨备总额为3310万美元[91] - 截至2023年3月31日，GAAP每股账面价值为15.15美元，经济账面价值为16.02美元，较2022年12月31日有所增加[91] 公司税收情况 - 预计2023年第一季度REIT应税收入约为3090万美元[97] - 2023年第一季度，公司净应税房地产投资信托子公司（TRS）预计亏损650万美元[99] - TRS可将净应税亏损无限期结转，以抵消未来年度高达80%的应税收入[99] 行业相关法律裁决 - 2022年10月19日，第五巡回上诉法院裁定消费者金融保护局（CFPB）的资金结构违宪[101] - 2023年2月27日，最高法院同意审查第五巡回上诉法院的裁决[101] - 2023年3月23日，第二巡回上诉法院裁定CFPB的资金结构符合宪法[101] 行业监管政策变化 - 2022年2月25日，联邦住房金融局（FHFA）修订企业监管资本框架（ERCF），将固定杠杆缓冲率从1.5%调整为动态的50%稳定性资本缓冲率，将信用风险转移（CRT）风险权重下限从10%降至5% [102][103] - 2022年6月1日，FHFA要求房利美和房地美提交年度资本计划，并对某些资本行动提前通知，该规则于2022年8月2日生效，首份资本计划需在2023年5月20日前提交[103][104] 历史相关法律政策 - 2020年3月27日，《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》（CARES Act）签署成为法律，为房主提供了广泛的法律保护[104] - 2020年9月1日，美国疾病控制与预防中心（CDC）发布暂停住宅驱逐令，多次延期至2021年10月3日，最高法院于2021年8月26日宣布该命令违宪[104] - 2021年6月28日，CFPB修订《房地产结算程序法》下的X条例，为借款人提供额外的止赎保护，禁止某些新的止赎申请直至2021年12月31日[104] 公司收入及收益指标对比 - 2023年第一季度公司普通股和参与性证券的净收入为6460万美元，每股基本收益0.63美元，摊薄后每股收益0.62美元；2022年第四季度为净亏损150万美元，每股基本亏损和摊薄后每股亏损均为0.02美元[106] - 2023年第一季度其他收入为7530万美元，较上一季度的净亏损1640万美元增加9170万美元[106] - 2023年第一季度净利息收入为3940万美元，较2022年第四季度的5570万美元下降1630万美元[107] - 2023年第一季度净利息利差和利润率分别为1.74%和2.64%，2022年第四季度分别为2.21%和3.04%[107] - 2023年第一季度住宅全贷款组合的净利息收入较2022年第四季度减少930万美元[107] - 2023年第一季度证券的净利息收入较2022年第四季度减少约720万美元[107] - 2023年第一季度利息支出较上一季度增加560万美元[106] - 2023年第一季度运营及其他费用较上一季度增加780万美元[106] - 2023年第一季度末住宅全贷款利息收入为1.1951亿美元，较上一季度减少54.78万美元[105] - 2023年第一季度末证券按公允价值计算的利息收入为730.8万美元，较上一季度减少543.2万美元[105] - 2023年3月31日季度，公司总生息资产和付息负债的净息差为1.74%，净利息收益率为2.64%[114] - 2023年第一季度，住宅整体贷款利息收入降至1.195亿美元，较上季度减少550万美元，降幅4.4%，平均余额降至84亿美元，收益率升至5.68%[118] - 2023年第一季度，公允价值证券组合利息收入降至730万美元，较上季度减少540万美元，净收益率降至8.76%，平均摊销成本增加1.658亿美元[118] - 2023年第一季度，公司利息支出增至9280万美元，较上季度增加560万美元，增幅6.4%[118] - 2023年第一季度，公司对按账面价值持有的住宅整体贷款计提信贷损失拨备转回1.3万美元，上季度为150万美元[119] - 2023年第一季度，其他收入净额为7530万美元，上季度其他损失净额为1640万美元[119] - 2023年第一季度，公司薪酬福利和其他一般行政费用增至3100万美元，上季度为2480万美元[119] - 2023年第一季度，住宅整体贷款业务的贷款服务及其他相关运营费用增至950万美元，较上季度增加约160万美元，增幅20.7%[119] - 2023年3月31日季度，公司平均总资产回报率为2.79%，平均总股东权益回报率为14.40%，股息支付率为0.56 [120] - 2023年3月31日，公司总股东权益与平均总资产之比为21.81%，融资杠杆倍数为3.5，无追索权杠杆倍数为1.6 [120] - 2023年第一季度公司普通股和参与性证券的净收入为6460万美元，每股基本收益0.63美元，摊薄后每股收益0.62美元；2022年同期净亏损9110万美元，每股基本和摊薄亏损0.86美元[124] - 其他收入增加1.828亿美元至7530万美元，净利息收入减少2370万美元[125] - 2023年第一季度净利息利差和利润率分别为1.74%和2.64%，2022年同期分别为1.96%和2.63%；净利息收入减少2370万美元，降幅37.6%至3940万美元[126] - 2023年第一季度住宅全贷款组合净利息收入较2022年同期减少2650万美元，公允价值证券组合净利息收入减少约74.9万美元，现金和其他生息资产增加约380万美元利息收入[126] - 2023年第一季度住宅全贷款平均余额84.23319亿美元，收益率5.68%；2022年同期平均余额80.47777亿美元，收益率4.94%[127] - 2023年第一季度抵押融资协议平均余额31.45555亿美元，成本率6.78%；2022年同期平均余额39.19686亿美元，成本率2.49%[127] - 生息资产收入变化中，住宅全贷款因规模增加收入476.1万美元，因利率变化收入1528.3万美元[131] - 付息负债费用变化中，住宅全贷款融资协议因规模减少费用减少657.5万美元，因利率变化费用增加3239.9万美元[131] - 生息资产收入净变化为增加2585.6万美元，付息负债费用净变化为增加4954万美元，净利息收入净变化为减少2368.4万美元[131] - 净利息收入取决于生息资产和付息负债的规模、利率、收益率曲线斜率、借款成本、贷款拖欠水平和提前还款速度等因素[126] - 2023年第一季度住宅完整贷款利息收入增至1.195亿美元，较2022年同期增加2000万美元，增幅20.2%，收益率从4.94%升至5.68%，平均余额增加3.755亿美元至84亿美元[132] - 2023年第一季度证券按公允价值计量的投资组合利息收入增至730万美元，较2022年同期增加20万美元，收益率从10.13%降至8.76%，平均摊销成本增加1.255亿美元[132] - 2023年第一季度利息支出增至9280万美元，较2022年同期增加4950万美元，增幅114.4%[132] - 2023年第一季度其他收入净额为7530万美元，而2022年同期其他损失净额为1.075亿美元[132] - 2023年第一季度运营及其他费用中，薪酬福利和其他一般行政费用为3100万美元，较2022年同期增加270万美元；贷款服务及相关运营费用为950万美元，较上年同期减少约86.2万美元，降幅8.3%[132][133] - 2023年第一季度GAAP净收入为6440.7万美元，非GAAP可分配收益为3081.7万美元，可分配收益每股0.30美元[134] - 截至2023年3月31日季度，资产回报率为1.33%，平均股东权益回报率为7.73%，股息支付率为1.17[135] - 2023年第一季度，抵押贷款相关资产可分配收益为4116.3万美元，Lima One为1412万美元，公司层面为 - 2446.6万美元[136] 公司股权及融资情况 - 2022年4月4日，公司对已发行和流通的普通股进行了1比4的反向股票拆分[86] - 截至2023年3月31日，公司有200万股普通股可根据DRSPP暂搁注册声明发行，一季度通过DRSPP发行3226股普通股，筹集净收益约3.7万美元[139] - 截至2023年3月31日，公司股票回购计划当前董事会授权下约2.025亿美元可用于购买普通股，一季度未回购普通股[139] - 2023年2月，董事会授权回购计划，可回购至多1亿美元2024年到期的6.25%可转换优先票据[139] - 截至2023年3月31日，公司有资产支持融资协议未偿还本金余额21亿美元（含按市值计价抵押条款）和50亿美元（不含按市值计价抵押条款）[140] - 截至2023年3月31日，公司融资安排未使用融资能力约20亿美元[143] - 截至2023年3月31日，公司有36亿美元住宅整笔贷款和证券以及1370万美元受限现金质押给融资交易对手方[143] - 2023年一季度，公司现金、现金等价物和受限现金增加3350万美元，投资活动使用1.421亿美元，融资活动提供1.883亿美元，经营活动使用1270万美元[145] - 截至2023年3月31日，公司债务权益倍数为3.5倍，与2022年12月31日持平；有追索权杠杆倍数为1.6倍，低于2022年12月31日的1.8倍[146] - 2023年一季度，公司支付普通股现金股息和股息等价物3580万美元，支付优先股现金股息820万美元[147] 公司风险管理 - 公司为降低利率风险敞口，可能会使用包括掉期在内的衍生工具[88] - 公司面临利率风险，可能使用掉期或其他衍生品对冲利率风险[149] - 2023年6月30日后，所有相关LIBOR期限将停止发布或不再具有代表性，公司正推进向SOFR过渡[150][151] - 利率上升100个基点，估计净投资组合价值减少121,799千美元，净利息收入增加1.21%，投资组合价值下降1.34%；利率下降100个基点，估计净投资组合价值增加70,478千美元，净利息收入下降1.63%，投资组合价值增加0.78%[152] - 2023年3月31日，投资组合估计净有效久期为1.04，凸性为 - 0.56[153] - 公司通过信用敏感住宅抵押贷款投资面临信用风险，尤其是住宅全贷款和部分证券投资[154] - 公司投资的CRT证券存在潜在信用损失风险，需评估相关贷款池的当前和预期未来表现[156] - 公司使用互换和其他衍生品降低资产与负债久期差距，进行利率风险管理[150] - 公司估计住宅全贷款、已购买执行贷款、非执行住宅全贷款久期使用管理层假设，估计机构MBS久期使用第三方金融模型[150] - 利率上升100个基点，预计净投资组合价值减少1.21799亿美元，净利息收入增加1.21%，投资组合价值下降1.34%[152] - 利率上升50个基点，预计净投资组合价值减少5448.4万美元，净利息收入增加0.56%，投资组合价值下降0.60%[1

财务数据和关键指标变化 - 公司一季度经济账面价值增长3%，经济回报率达5.3% [47] - 一季度利率互换头寸产生2200万美元正利差，正利差超过350个基点 [35] - 过去3个季度资金成本增幅低于60个基点，同期购买的优质贷款组合收益率增加近120个基点 [4] - 一季度末现金头寸超3.6亿美元 [5] - 一季度末贷款和证券组合规模达84亿美元，较上季度增长6% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 一季度新增约6.3亿美元贷款和证券，其中新增贷款超4.5亿美元，平均票面利率约10%，平均贷款价值比（LTV）为66%，平均FICO信用分数为744分 [15] - Lima One一季度发放约3.8亿美元贷款，占季度新增贷款的80%，3月发放量约1.7亿美元，势头延续至4、5月 [24] 证券化业务 - 一季度执行3笔证券化交易，以6.68亿美元贷款为抵押，发行超5亿美元债券 [4][17] - 一季度公司证券化项目发行的23只债券获评级机构上调评级 [8] 房地产投资信托（REO）业务 - 一季度出售93处房产，收入3400万美元，实现收益500万美元，REO投资组合持续缩小 [39] 机构抵押贷款支持证券（Agency MBS）业务 - 一季度末机构MBS持有量约3亿美元，季度后期增持约1.74亿美元 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年一季度初国债小幅反弹，1月信贷利差逐渐改善，但2月3日就业数据公布后收益率大幅上升，2年期国债在2月下跌近100个基点，3月银行业危机爆发，2年期国债在3月8 - 13日反弹超100个基点 [34] - 机构MBS当前收益率超5%，与10年期国债的名义利差超165个基点，仅在2008年金融危机和去年10、11月比现在更宽 [6] - 非机构住宅债券预计年度发行量不到上一年的一半 [51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自去年二季度以来的利率策略不变，优先考虑流动性，继续对贷款进行证券化，并根据市场利率和资金成本调整资产购买的市场定价和收益率 [5] - 公司认为抵押贷款证券化将是业务战略的重要组成部分，因其提供无追索权、非按市值计价的融资，可使投资组合免受市场波动影响 [8] - 公司认为其独特的商业目的贷款（BPL）证券化项目是竞争优势，特别是在过渡性贷款证券化方面，利益一致和卓越的信用表现将有助于更好地进入证券化市场 [7] - 市场波动和许多BPL发起机构获取资本和杠杆的渠道减少，使Lima One能够继续扩大市场份额并吸引人才，公司认为结合自身资产负债表实力，Lima One今年将继续增加贷款发放量 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 通胀持续高企、美联储关注通胀、地缘政治环境未改善，再加上银行业流动性问题和可能的资产出售，市场波动性大，短期内银行放贷意愿降低，对经济的影响程度尚不确定 [13] - 公司认为当前货币政策快速收紧、市场波动大、流动性不足和杠杆获取受限的环境，有利于像公司这样有经验的市场参与者，高利率、宽利差和公司独特的贷款获取能力提供了增加高收益贷款的机会 [15] - 公司预计Lima One二季度贷款发放量约5亿美元，下半年每季度约6亿美元，全年约20亿美元，且有上行空间 [9] 其他重要信息 - 公司贷款组合信用基本面强劲，季度末加权平均当前LTV为59%，高LTV贷款占比小且多为多年前折价购买 [14] - 一季度购买的优质贷款组合60天以上逾期率与上季度持平，为3%；遗留不良贷款组合60天以上逾期率略降至30.6%；提前还款速度与上季度基本持平，非QM和SFR投资组合3个月恒定提前还款率（CPR）分别为8%和5%，遗留RPL投资组合3个月CPR不变，过渡性贷款组合3个月还款率升至40%，预计二季度提前还款率可能小幅上升 [26] - Lima One发放的BPL贷款60天以上逾期率约为2% [37] - 公司贷款组合按市值计价大幅低于面值，主要因利率上升而非信用基本面恶化，随着借款人偿还本金，公司可收回折价部分，扣除证券化债务折价后，每股潜在经济账面价值有超2.5美元的上行空间 [48] 问答环节所有提问和回答 问题1: 目前能否给出Lima One 2023年贷款发放量的估计范围，与2022年全年相比如何 - 公司预计Lima One二季度贷款发放量约5亿美元，下半年每季度约6亿美元，全年约20亿美元，有上行空间；2022年发放量为23亿美元 [9][53] 问题2: 一季度除了折价摊销，公司持有的资产是否有积极的价格调整 - 贷款账面价值季度内上涨约1.5个百分点，但部分被对冲和证券化债务抵消，主要受利率影响，四季度末显示有正久期，并非意外情况 [21]

财务数据关键指标变化 - 截至2021年12月31日，公司应计普通股股息及股息等价物应付金额为4780万美元[147] - 2022年全年，公司通过股票回购计划回购6476746股普通股，平均成本每股15.80美元，总成本约1.021亿美元，截至2022年12月31日，还可再购2.025亿美元[147] - 2022年和2021年，公司通过DRSPP计划分别发行80027股和107925股普通股，净收益分别约为120万美元和190万美元[149] - 截至2022年12月31日，公司约9790万美元投资的现金流依赖MSR，面临相关风险[61] - 截至2022年12月31日，公司对贷款发起人有2830万美元非控股投资，面临相关风险[61] - 截至2022年12月31日，公司有名义本金约32亿美元的互换合约，其利率基于SOFR [76] - 截至2022年12月31日，公司超过5%的股东权益面临风险的融资协议对手方包括巴克莱银行（约15.6%）、富国银行（约11.8%）和瑞士信贷（约9.7%）[71] - 截至2022年12月31日，公司就企业总部租赁记录了约500万美元的费用，原租赁期限约15年，终止日期为2036年12月，有额外续租5年的选择权[140] - 截至2022年12月31日，公司预计未来每年租金费用（不包括可能的租金上涨费用以及正常的维护、保险和税收经常性费用）在约500万美元至600万美元之间[140] 股票相关计划 - 2022年3月11日，董事会授权一项股票回购计划，至2023年底可回购至多2.5亿美元普通股，取代2020年11月的同规模授权[147] - 2019年8月16日，公司签订三年期分销协议，可通过ATM计划出售至多4亿美元普通股，销售代理最高获2%的销售价格作为补偿，2022年和2021年均未出售，该计划于2022年8月到期[149] 业务区域风险 - 公司住宅整体贷款和住宅抵押证券的大量抵押集中在加州、佛罗里达州、德克萨斯州、纽约和佐治亚州等地区，这些地区经济或房地产市场的不利事件可能对相关资产产生重大不利影响[42] 交易对手与尽职调查风险 - 公司面临交易对手风险，若卖方违反贷款购买协议中的陈述和保证，可能无法要求其回购贷款而遭受损失[43] - 公司对潜在投资的尽职调查可能有限，无法揭示所有风险和资产弱点，可能导致损失[44] 资产计量与评估风险 - 公司对部分资产采用公允价值计量，可能导致GAAP经营业绩波动[45] - 公司使用模型评估资产价值和信用损失，若模型不准确、有误导性或信息不完整，可能对财务结果、业务和增长前景产生重大不利影响[46][47] 政策法规对业务影响 - 美国政府实施的房贷修改和再融资计划及未来立法行动或对公司MBS和住宅整贷投资价值和回报产生重大不利影响[52] - 联邦、州和地方对房贷发起人和服务商的监管和调查或增加合规成本和违规风险，影响投资价值和回报[58][59] - 2010年7月美国国会颁布多德 - 弗兰克法案，对银行业实体自营交易活动施加限制，对其他系统重要性实体和活动提高资本要求和量化限制，还对资产支持证券化市场、住宅抵押贷款发起和服务等进行改革[84][85] - 2008年11月美联储宣布大规模购买机构MBS计划以降低长期利率和缓解不利金融状况，其投资组合持有和调整可能影响机构MBS定价和供应[87] - 2020年3月27日《CARES法案》签署成为法律，为受疫情影响的房主提供保护，联邦支持的抵押贷款借款人可申请6个月贷款宽限期，必要时可再延长6个月[87] - 《CARES法案》规定联邦支持的抵押贷款有60天止赎暂停期，从2020年持续到2020年7月24日，后多次延长至2021年7月31日，宽限期注册窗口延长至2021年9月30日[87][89] - 2021年7月30日，FHFA宣布房利美和房地美将单户房地产所有（REO）驱逐禁令延长至2021年9月30日[89] - 2021年6月28日，CFPB敲定联邦抵押贷款服务法规修正案，规则于8月31日生效[90] - 2021年11月10日，多机构宣布停止2020年4月宣布的更灵活监管方式[90] - 2020年12月10日，CFPB发布最终规则，通用合格抵押贷款最终规则3月1日生效，7月1日为强制合规日期； seasoned QM最终规则3月1日生效[93] - 2021年4月27日，CFPB发布最终规则，将通用合格抵押贷款规则强制合规日期延至2022年10月1日，GSE补丁到期日也延至该日或适用GSE退出托管之日[94] 业务风险 - 公司住宅整贷投资面临服务相关风险，包括止赎和清算风险，回报可能取决于服务商质量[53] - 经济疲软或使服务商和第三方供应商面临流动性压力，止赎过程漫长昂贵可能增加损失[56] - 公司REO房产出售能力可能受限，拥有REO可能对流动性和经营业绩产生重大不利影响[59][60] - 公司投资证券市值下降可能导致减值，影响经营业绩和财务状况[61] - 公司业务目的贷款涉及高商业和财务风险，借款人还款能力受多种因素影响[62] - Lima One发起的业务目的贷款受大量州和联邦监管，其业务下滑或影响公司经营业绩[62] - 提前还款风险会影响公司盈利能力，利率下降时房贷提前还款率通常增加，公司资产市值受益可能低于其他固定收益证券，且难以将提前还款资金再投资到高收益资产[63][64][65] 杠杆与融资风险 - 公司业务使用杠杆，若无法达到最优杠杆水平或过度杠杆化，会对流动性、运营结果和财务状况产生重大不利影响[66] - 若无法以可接受利率续借，公司可能被迫在不利市场条件下出售资产，影响流动性和盈利能力[66] - 资产市值下降可能导致追加保证金通知，迫使公司在不利市场条件下出售资产[67] - 主要金融机构或贷款人出现不利发展，会导致公司借款能力迅速下降，影响流动性和盈利能力[68] - 降低杠杆可能对公司盈利能力产生重大不利影响，减少利息收入、利息支出和净收入[70] - 回购交易对手违约或公司违约，可能导致公司遭受损失[71] - 使用回购协议借款，在破产情况下贷款人可能有更大权利，公司收回抵押资产可能困难[72] - 市场条件波动时，公司面临的贷款人违约和破产风险更明显[71][72] - 公司借款协议可能包含限制性条款，若不满足可能导致违约，影响公司融资能力和REIT资格[77] - 公司使用证券化融资，存在无法获取足够资产、无法续约回购协议、证券化发行缺乏吸引力等风险[78] - 公司融资安排中的陈述和保证若不准确，可能需回购贷款、支付赔偿，影响经营和流动性[78] - 公司评级机构可能暂停评级，影响借款可用性、利率等，进而影响经营和流动性[78] 利率与通胀风险 - 2022年美联储7次上调联邦基金利率，2023年已上调1次，市场预计年内还会加息，利率上升或使公司净收入减少甚至出现净亏损[73] - 利率上升时公司借款成本增速可能快于投资利息收入增速，导致净息差和净利息收益率下降[73] - 通胀处于1982年以来最高水平，美联储货币政策转变，收益率曲线趋平甚至倒挂，或对公司经营、财务状况和业务产生重大不利影响[73] - 2023年6月30日后所有基于LIBOR的借款需转换为替代利率，转换可能导致利息成本上升，影响公司经营结果[74][76] 公司收购与业务规模 - 自2014年以来公司已收购超30000笔住宅抵押贷款，2021年7月收购的Lima One子公司自2011年成立以来已发放数千笔抵押贷款[79] 信息系统与网络安全风险 - 公司信息系统故障或网络攻击可能严重扰乱业务，影响运营结果、股价和分红能力，使用开源软件存在安全、许可合规和质量问题[81] - 公司可能因系统安全漏洞承担责任，包括赔偿个人损失、通知受影响者、提供信用监控服务、支付监管罚款等，还可能面临声誉损害和业务损失[80] 市场波动与资产流动性风险 - 市场条件变化可能导致大量抵押相关和其他金融资产被迫出售，造成市场波动和潜在重大损失，利率波动可能增加[82][83] - 公司投资组合资产缺乏流动性，难以按需出售，快速清算可能导致价值大幅损失，调整投资组合能力受限[83] REIT资格与税务相关 - 公司业务运营需使未合并基础上调整后总资产价值的不到40%由“投资证券”构成以避免被定义为投资公司[97] - 公司预计投资住宅抵押贷款的子公司将依靠《投资公司法》第3(c)(5)(C)条豁免注册，要求子公司至少55%的资产由合格房地产资产构成，至少80%的投资组合由合格房地产资产和房地产相关资产构成[97] - 公司部分子公司依赖Section 3(c)(6)豁免，该子公司上一财年至少25%的总收入需来自特定业务[98] - 公司若要符合REIT资格，每年至少75%的总收入需来自特定来源[106] - 公司需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不考虑股息支付扣除并排除净资本利得）[106][107] - 若公司未能在每个日历年分配至少85%的REIT普通收入、95%的REIT资本利得净收入以及任何以前期间的未分配应纳税所得，将需对超出实际分配金额的部分缴纳4%的消费税[107] - 公司若符合REIT资格，在规定时间内向股东分配100%的REIT应纳税所得，则无需缴纳美国联邦所得税[105] - 若公司未能保持REIT资格，股票将从纽约证券交易所摘牌，重新上市难度较大[107] - 若TRS现金积累或收益再投资致其证券公允价值与其他非合格资产合计超公司资产公允价值25%，或TRS证券公允价值超公司资产公允价值20%，公司将无法维持REIT资格[109] - 公司收购的非机构MBS和住宅整笔贷款按低于票面价值价格购买，税务和GAAP会计处理差异会导致收入和损失确认时间显著不同[110][111] - REIT禁止交易净收入需缴纳100%税，公司为避免此税可能限制证券化交易结构[112] - 公司或子公司证券化可能产生应税抵押池，公司持有应税抵押池100%股权权益时虽其本身不纳税，但部分收入会被视为超额包含收入，影响股东股息税收[113][114] - 为维持REIT资格，公司须在规定时间内分配至少90%的REIT应税收入（一般在扣除股息支付前计算，不包括净资本利得）[116][117] - 公司报告的GAAP净收入与REIT应税收入和股息分配要求可能不同，GAAP结果不能准确指示未来应税收入和股息分配[118] - 会计原则、惯例、规则和解释的变化可能影响公司报告的GAAP和应税收益以及股东权益[119] - 若回购协议下资产不被认定为房地产资产，公司可能无法维持REIT资格[120] - REIT规定可能限制公司有效套期保值能力，增加套期成本或使公司面临更大利率风险[120] - 公司在二级市场以低于面值收购债务工具，折扣部分一般会被视为“市场折扣”计入应税收入[121] - 若抵押同时由不动产和个人财产担保，且个人财产价值不超过抵押担保财产总价值的15%，该抵押视为仅由不动产担保[122] - 若IRS认定公司抵押贷款由非房地产财产担保，公司可能无法满足REIT 75%的总收入测试[122] - 2026年1月1日前，非公司纳税人可扣除高达20%的特定穿透式业务收入，包括“合格REIT股息”[124] - 为符合REIT资格，每个纳税年度最后半年内，不得有超过50%的已发行股本股票价值由五个或更少个人直接或间接持有[129] 公司治理与股权限制 - 公司章程一般禁止任何人直接或间接拥有超过已发行股本股票数量或价值的9.8%[129] - 《马里兰州普通公司法》的“业务合并”条款禁止公司与“利益相关股东”（即实益拥有公司已发行有表决权股票10%或以上表决权的人）进行某些业务合并[131] - 《马里兰州普通公司法》的“控制股”条款规定，在“控制股收购”中获得公司“控制股”的股东，除非获得至少三分之二有权就该事项投票的股东的赞成票，否则无投票权[131] - 公司细则规定不受《马里兰州普通公司法》“控制股”条款约束，但董事会可随时选择适用该条款[132] - 公司章程和细则规定，罢免董事需获得至少80%有权在董事选举中投票的股东的赞成票，且仅因正当理由才可罢免[132] 证券发行与股息不确定性 - 未来发行债务证券和股权证券可能会对公司普通股的市场价格产生不利影响[133] - 公司董事会可批准发行可能阻止第三方收购公司的股票，还可对未发行股票进行分类或重新分类并设定权利[135] - 公司普通股未来现金股息的宣布、金额和支付因抵押、住房或相关行业的干扰存在不确定性，董事会可自行调整季度现金股息[136] 其他风险与影响因素 - 新冠疫情对公司业务、财务状况、流动性和经营业绩产生不利影响，且可能持续，影响程度取决于多种不确定因素[137] - 公司成功依赖高管和关键人员，他们的离职可能对公司运营和业绩产生重大不利影响[138] - 公司在投资机会市场竞争激烈，可能限制其获取理想投资的能力，对经营业绩产生重大不利影响[139] 套期保值风险 - 公司使用套期保值策略降低利率风险可能无效，套期保值成本可能高昂，且可能无法完全对应风险[99] - 若掉期交易对手无法付款，套期保值的负债将不再受保护，公司可能面临损失[100] - 套期保值工具可能使公司面临或有负债，影响经营业绩和股东分红[101] 历史事件对业务影响 - 2013年10月，因美国债务上限和政府停摆问题，芝加哥商品交易所宣布将其清算所担保的所有场外利率互换投资组合的保证金要求提高12% [104]

财务数据和关键指标变化 - 2022年末公司互换账簿从2022年第一季度末的24亿美元增加到32亿美元 [9] - 过去两个季度净利息利差增加 第四季度账面价值略有下降 全年下降超20% 全年经济回报率按GAAP计算下降13% 按经济账面价值计算下降16% [10] - 贷款组合按面值计算减值7.32亿美元 即每股7.19美元 证券化债务按面值计算减值3.68亿美元 即每股3.62美元 两者相抵后经济账面价值潜在上行空间为每股3.57美元 [10] - 2022年第四季度可分配每股收益为0.48美元 高于第三季度的0.28美元 [34] - 2022年第四季度资金成本为3.7% 仅比第三季度高10个基点 加权平均固定支付利率为169 利率互换账簿目前产生近300个基点的正利差 [25] - 1月份账面价值上涨约7% - 8% 但2月份因利率变动可能回吐涨幅 [62] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第四季度收购4.81亿美元贷款 其中约80%为Lima One发起的商业目的贷款 其余为选择性收购的非优质抵押贷款 [13] - Lima One 2022年发起创纪录的23亿美元贷款 较2021年增长42% 其发起的贷款约占公司2022年贷款收购量的三分之二 [30] - Lima One第四季度发起量降至4.06亿美元 较之前下降约三分之一 预计第一季度发起量仍疲软 但对全年剩余时间的商业目的贷款发起量持乐观态度 [15] 证券化业务 - 2022年通过9次证券化发行23亿美元无追索权证券化债务 2023年已完成3次证券化 总计超过6.5亿美元贷款 [11][16] - 2023年2月完成第二次过渡性贷款证券化 证券化约1.5亿美元过渡性贷款 目前此类循环证券化未偿还金额超过4亿美元 [47] 房地产拥有（REO）业务 - 第四季度出售83处房产 价值2900万美元 实现收益740万美元 全年出售416处房产 价值1.34亿美元 实现收益2900万美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 信贷市场今年以来更具建设性 AAA证券化利差比11月收紧超100个基点 [11] - 2022年利率市场波动剧烈 2年期国债收益率和10年期国债收益率波动明显 机构抵押贷款利差在10月下旬扩大至自金融危机以来的最宽水平 [23] - 今年1月利率反弹 但2月就业报告、CPI和零售销售数据公布后 债券市场反转 国债收益率接近11月高位 [26] - 非优质抵押贷款利差在350 - 400个基点之间 价格接近面值 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自去年第二季度以来的利率策略保持不变 继续优先考虑流动性 进行贷款证券化 并根据市场利率和资金成本调整资产购买的市场定价和收益率 [11][27] - Lima One作为全国领先的商业目的贷款发起机构 凭借专注信贷质量和风险管理、严格的承销以及广泛的产品供应等优势 有望在市场波动中扩大市场份额 [14][30] - 公司通过与Lima One的合作 对信贷流程进行控制 实现了业务目的贷款的证券化 并重新开启了过渡性贷款证券化市场 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年对固定收益和抵押贷款市场来说是极具挑战的一年 但公司提前采取措施应对利率上升 主动的套期保值和负债管理限制了账面价值的下降 [10][23] - 虽然目前市场仍存在不确定性 但信贷市场有所改善 公司对Lima One商业目的贷款发起量的全年前景持乐观态度 [11][15] - 公司认为贷款组合的信用状况良好 能够应对当前不确定的经济环境 [17] 其他重要信息 - 公司贷款组合具有相当大的嵌入式房价增值（HPA） 加上摊销 多数情况下当前贷款价值比（LTV）降至50%多 [12] - 公司各贷款组合的逾期趋势持续改善 购买表现良好的投资组合逾期率从一年前的4%降至3% 非优质和单户租赁投资组合60天以上逾期率稳定在2% - 3% 过渡性贷款投资组合改善至5% RPL投资组合60天以上逾期率为17% 其中超40%的逾期借款人仍在还款 购买的不良贷款组合中41%的剩余贷款逾期60天以上 但31%的借款人仍在还款 [33] 问答环节所有提问和回答 问题: 第四季度0.48美元的可分配每股收益是否可持续 近期证券化交易的ROE情况如何 - 0.48美元的可分配每股收益受一些非经常性项目影响 如MSR票据赎回增加780万美元净利息收入 薪酬福利减少约400万美元等 未来不一定会重复出现 [35][52][53] - 公司收购贷款和新增资产时目标是实现双位数回报 低至中两位数 利马一号发起的贷款息票约为10% 证券化后可达到中两位数回报 过渡性贷款的股权回报率约为中至高两位数 单户租赁和非优质抵押贷款的ROE约为低至中两位数 [36] 问题: 请详细说明Lima One的发起成本与第三方收购成本的差异 以及当前发起量目标和对今年发起量的预期 - 从第三方收购贷款需支付溢价 收益率比票面利率低 幅度可达200个基点 而运营Lima One可收取发起费等费用 目标是使这些费用抵消运营成本 接近成本价创造贷款 从而提高回报 [38] - 2022年中前期有望实现发起费与成本相抵 但第四季度和第一季度发起量下降 成本超过发起费收入 预计2023年随着管道增加和市场份额扩大 情况将得到改善 [57] 问题: 非优质抵押贷款组合的乐观情况如何 与杠杆机构策略相比如何 非优质抵押贷款的提前还款速度如何 新发起和证券化的非优质抵押贷款与旧的相比回报如何 不良贷款组合加快解决时间线的解决方案是什么 目前如何为不良贷款组合融资 - 非优质抵押贷款利差在350 - 400个基点之间 价格接近面值 新发起贷款仍有获取低至中两位数ROE的潜力 [44][67] - 公司正采取一切措施缩短不良贷款组合的解决时间线 凭借过去7年的经验 建立了良好的服务网络 有内部人员处理止赎和破产情况 以及经验丰富的资产管理人员 [65] 问题: 现有投资组合的回报情况如何 请按产品类型细分资金成本增加10个基点的情况 以及杠杆率情况 投资组合中的折价证券对ROE的影响如何 目前账面价值情况如何 - 可参考新闻稿中的资产分配表 其中会显示平均生息资产收益率、平均资金成本和杠杆率 [74] - 折价证券会影响账面价值 但在计算可分配收益时会剔除未实现的损益 若贷款按面值收回 证券化债务按面值偿还 账面价值有潜在增值空间 [61] - 1月底账面价值上涨约7% - 8% 但2月因利率变动可能回吐涨幅 暂无最新数据 [62]