文章核心观点 - 公司对纽约抵押信托（NYMT）四只优先股进行更新分析，认为当前是锁定当前收益率潜在周期峰值的好时机，维持并扩大对每只优先股的持有评级，其中NYMTZ综合表现最佳，但因公司经济表现不佳和低覆盖率仍仅给予持有评级 [2][19] 纽约抵押信托公司概况 - 公司于2003年成立，在美国收购、投资、融资和管理与抵押相关的单户和多户住宅资产，目标投资包括住宅贷款、结构化多户房产投资、非机构住宅抵押贷款支持证券等 [6] - 公司认为强大的资产负债表使其能把握市场机会，策略包括保持低投资组合杠杆、利用单户和多户市场的专有机会、在竞争较小的市场发展高回报资产机会管道、专注于需高度关注和积极管理以释放价值的资产 [7] - 2023年3月普通股进行了1比4的反向拆分，多数季度处于亏损状态 [7] 公司财务表现 - 截至2024年3月31日，资本配置从2023年第三季度起发生转变，对住宅和多户贷款的敞口降低，增加了对RMBS资产的配置 [8] - 第一季度未折旧每股亏损0.68美元，每股账面价值10.21美元，较上一季度下降9.73%；调整后每股账面价值11.51美元，较上一季度下降9.08%；季度经济回报率为 -7.96% [9] - 自2021年以来，每股账面价值下降了40%，过去一年公司将普通股股息削减了一半，过去两年普通股权益/优先股比率从超过3倍降至不足2倍 [12] 优先股情况 - 四只优先股分别为New York Mortgage Trust, Inc. 6.875% PFD SER F（NASDAQ:NYMTL）、7.875% SER E PFD（NASDAQ:NYMTM）、8% RED D PFD（NASDAQ:NYMTN）、7% SER G PFD（NASDAQ:NYMTZ），均为累积优先股，2020年3月的股息支付曾延迟，均不符合降低税率条件且未被评级 [2][15] - NYMTL发行于2021年6月28日，规模500万股，票面利率6.875%，赎回日期为2026年10月15日，价格20.80美元，收益率8.26%，赎回收益率16.08%，浮动公式为3mSOFR + 6.13% [15] - NYMTM发行于2019年10月10日，规模600万股，票面利率7.875%，赎回日期为2025年1月15日，价格23.20美元，收益率8.49%，赎回收益率25.00%，浮动公式为3mSOFR + 6.69% [15] - NYMTN发行于2017年10月5日，规模500万股，票面利率8.000%，赎回日期为2027年10月15日，价格20.99美元，收益率9.53%，赎回收益率14.33%，浮动公式为3mSOFR + 5.696% [15] - NYMTZ发行于2021年11月17日，规模300万股，票面利率7.000%，赎回日期为2027年1月15日，价格19.22美元，收益率9.18%，赎回收益率19.00%，无浮动公式 [15] 优先股分析 - NYMTN的当前收益率（YOC）最佳，略高于NYMTZ，NYMTL最低 [18] - NYMTZ的赎回收益率（YTC）最高，NYMTL次之，公司曾在2021年赎回两只优先股，存在再次赎回的可能性 [18] - 若追求最长的赎回保护期，NYMTZ和NYMTN是更好的选择，均要到2027年才可赎回 [18] - 对于三只可赎回时开始浮动利率的优先股，NYMTN当前收益率的持续时间最长 [18] - 假设NYMTM明年1月被赎回，其赎回收益率最佳，但意味着在利率可能下降100多个基点时进行再投资 [18] - 若利率大幅下降，NYMTZ的固定利率能“保证”当前收益率，其他优先股则不能 [18] - 浮动公式显示的被赎回风险与赎回日期相符，预计NYMTL最先被赎回，可作为判断其他优先股是否会被赎回的参考，除非SOFR降至接近1%，否则NYMTZ最不可能被赎回 [18] 投资策略 - 专家预计美联储开始降息已过去近一年，虽延迟但未影响四只优先股中三只的价格，自第一季度末以来，NYMTN未随其他优先股价格上涨，若能赶上其他优先股，可能存在资本利得的交易机会 [20] - 投资者可选择的房地产投资信托（mREIT）发行的优先股较多，如Rithm Capital Corporation（RITM）发行的优先股提供更多违约保护，但当前收益率和赎回收益率较低 [20]

投资组合和资产负债表 - 公司继续购买Agency RMBS并选择性地追求新的单户住宅贷款和非Agency RMBS[430] - 公司的投资活动主要被提前偿还和分配所抵消[430] - 公司的资产负债表包括住宅贷款、投资证券、优先股权投资、夹层贷款和股权投资、合并多户家庭房地产以及单户出租房地产[430,431,432,433,437] - 公司已宣布通过逐步处置其在多户家庭房地产的合资股权投资并将资本重新分配到其目标资产来重新定位其业务[433] - 公司通过自有渠道建立了一个低杠杆、高收益的单一家庭和多户家庭资产组合[440] - 公司计划专注于单一家庭和多户家庭住宅资产,并将投资于住房贷款、机构RMBS、非机构RMBS等[442] - 公司的资本负债率和投资组合资本负债率有所上升,公司将继续获取长期和非保证金融资[443] - 公司将继续出售资产,并选择性地投资于信用资产,同时保持谨慎的负债管理[444] 经营业绩 - 公司在2023年出售了5处多户家庭物业,获得净收益1.7百万美元[441] - 公司在第二季度购买了约4.675亿美元的机构住房抵押贷款证券,平均票息为6.00%[461] - 公司在第二季度购买了约4.207亿美元的住房贷款,平均总票息为10.42%[461] - 公司完成了一笔商业贷款证券化交易,获得约2.416亿美元的净收益,用于偿还了约1.636亿美元的与住房贷款相关的回购协议[462] - 公司回购了587,347股普通股,平均回购价格为5.95美元,具有增值效果[463] - 公司发行了6000万美元9.125%的2029年到期的高级票据,获得约5750万美元的净收益[464] - 公司的单一家庭租赁房地产投资组合的账面价值为1.475亿美元[466] - 公司的公司追索性杠杆率为2.1倍,投资组合追索性杠杆率为2.0倍[467] - 公司持有现金和现金等价物3.598亿美元,受限现金1.326亿美元[466] - 公司的普通股每股账面价值为9.69美元,调整后每股账面价值为11.02美元[459] - 公司的经济收益率为-3.13%,调整后经济收益率为-2.52%[459] 财务数据 - 公司总资产为51.472亿美元，其中单户住宅贷款为30.843亿美元，多户住宅贷款为9.579亿美元[1] - 公司资产负债率为公司资本回报率为1.6倍，投资组合资本回报率为1.5倍[2] - 三个月内利息收入增加3.3235亿美元，利息支出增加2.9327亿美元[3] - 房地产净亏损增加5.351亿美元，主要由于出售或取消合并某些多户住宅房地产资产[4] - 三个月内实现净亏损7.491亿美元，主要来自于房地产拥有资产的亏损[5] - 三个月内未实现净亏损1.6512亿美元，主要来自于投资证券的亏损[6] - 公司净亏损同比减少1.1339亿美元，主要由于其他收益增加[7] - 公司每股基本和稀释亏损同比减少0.12美元[8] - 公司经营现金流同比增加，主要由于投资组合变化[9] - 公司于2024年上半年完成了新的证券化融资[10] 市场环境 - 美国经济在2024年上半年保持温和增长,失业率有所上升,通胀有所放缓[446][447] - 美联储加息导致利率环境不确定,可能对公司投资和经营产生负面影响[448] - 单户住宅和多户住宅市场基本面有所下降,可能对公司投资组合产生不利影响[450][451]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度未折旧亏损每股0.25美元,较上一季度的0.68美元有所改善 [23] - 公司净利息收入贡献从上季度的0.20美元增加到0.21美元 [25] - 公司调整后净利息收入从上季度的26.2百万美元增加到27.3百万美元 [25] - 公司净利差在过去几个季度中稳步提高,本季度增加2个基点,同比增加31个基点 [25] - 公司利率掉期使平均融资成本在本季度和年初至今分别下降75和78个基点 [26] - 公司从房地产中确认的净亏损从16.4百万美元下降到13.1百万美元 [26] - 公司调整后每股账面价值为11.02美元,较上季度下降4.3% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第二季度在机构抵押贷款证券(Agency RMBS)投资方面购买了4.67亿美元,占资产组合的44% [37][40] - 公司在商业目的贷款(BPL)方面购买了4.12亿美元,其中3.44亿美元为BPL-Bridge贷款,0.68亿美元为BPL-Rental贷款 [38] - 公司多家贷款发起人和聚合商的BPL-Bridge贷款业务量持续增长,预计第三季度将继续保持这一趋势 [42] - 公司完成了首笔评级的BPL-Bridge贷款证券化交易,提供了更高的贷款占比和更低的融资成本 [45] - 公司多家贷款发起人和聚合商的BPL-Bridge贷款业务量持续增长,预计第三季度将继续保持这一趋势 [42] - 公司重启了30年期BPL-Rental贷款的购买,随着证券化市场执行力的改善和经济形势的变化,公司对增加住宅信贷组合的久期持谨慎乐观态度 [46] - 公司合资股权投资组合规模已降至总资产的1%以下,正在积极处置剩余头寸 [47][48] 各个市场数据和关键指标变化 - 机构抵押贷款证券(Agency RMBS)市场方面,本季度当前票面利率抵押贷款息差扩大10个基点至148个基点 [39] - 公司主要购买6%票面利率的低偿付率特殊池,使组合加权平均票面利率上升3个基点至5.87% [40] - 公司认为在当前历史较高的息差水平下,Agency RMBS仍是一个核心策略,可在未来降息周期中表现出色,并在经济衰退时期展现抗风险能力 [41] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司开始着手将资产组合从较低收益的多户家庭房地产投资转向收益较高的机构抵押贷款证券和短期商业目的贷款 [14] - 公司正在寻求与第三方资本提供商合作,成立最高可达3亿美元的多户家庭夹层贷款联合投资平台 [13] - 公司希望利用自身在多户家庭夹层贷款领域的丰富经验和良好往绩,通过吸引第三方资本参与来扩大在该领域的投资规模 [51] - 公司认为在当前经济环境下,多户家庭夹层贷款资产更适合通过第三方资本运作,而非公司自身资产负债表 [51] - 公司正在评估通过股票回购等方式优化资本结构,提高每股收益 [16] - 公司正在寻求其他可产生持续收益的融资渠道,如发行无担保债券等 [17][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为美国经济增长正在放缓,个人储蓄下降是导致GDP增长放缓的一个因素,消费者债务水平创历史新高,表明美国消费者已经捉襟见肘 [8] - 公司自2022年3月首次加息后就开始着手调整资产组合,以降低长期信用风险,提高流动性 [9] - 公司认为当前经济环境为固定收益资产创造了有利条件,预计未来降息周期将为公司带来利好 [36][41] - 公司认为在当前经济环境下,多户家庭夹层贷款资产更适合通过第三方资本运作,而非公司自身资产负债表 [51] 其他重要信息 - 公司第二季度发行了6000万美元的无担保债券,利率为9.125% [17] - 公司正在评估通过股票回购等方式优化资本结构,提高每股收益 [16] - 公司已完成对部分表现欠佳的多户家庭房地产资产的处置,预计每季度可增加200万至250万美元的收益 [27] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Doug Harter提问** 公司继续持有较高水平的流动性的考虑因素,以及未来可能出现的更高收益率的机会与当前较高的证券化市场收益率的权衡 [52][53][55] **Jason Serrano回答** 公司正在审慎选择资产,在有限的高收益机会和较大规模的中等收益机会之间寻求平衡 [53][55] 公司将继续密切关注利率市场的变化,寻找合适的时机增加机构抵押贷款证券投资 [55] 问题2 **Jason Weaver提问** 公司在机构抵押贷款证券投资中如何应对未来可能的加速提前偿还风险 [57][58][59] **Nick Mah回答** 公司正在关注6%票面利率的较高信用质量抵押贷款,同时也在逐步增加中间票面利率的投资,以分散投资组合 [58][59] 公司认为随着利率下降,重performing贷款的自愿提前偿还可能会略有增加,但幅度有限 [70] 问题3 **Frank Labetti提问** 如果未来联储继续降息,对公司投资组合会产生什么影响 [65] **Jason Serrano回答** 公司认为利率下降

业绩总结 - 第二季度调整后的利息收入为8400万美元，同比增加63%[6] - 第二季度的净利息收入为19.1百万美元，净损失为26.0百万美元，摊薄每股收益为-0.29美元[61] - 2024年第二季度归属于公司普通股股东的净亏损为26,028千美元，较2024年第一季度的68,340千美元有所改善[104] 用户数据 - 2023年第二季度的BPL-Bridge贷款投资组合的平均FICO为740，平均利率为10.3%[49] - 2024年第二季度的单户住宅的平均收益资产为$5,103,593千，较1Q'24的$4,798,871千增长6.36%[63] - 2024年第二季度的单户住宅的净利差为1.32%，较1Q'24的1.26%上升4.76%[63] 未来展望 - 2024年，公司将继续关注在结构性市场变化中出现的机会，预计资产负债表将继续增长[58] - 公司计划通过增强流动性和谨慎的资产管理来捕捉长期价值[59] - 截至2024年6月30日，公司的投资组合总规模为26亿美元，其中包括26亿美元的Agency RMBS[117] 新产品和新技术研发 - 新投资的收购总额为9.34亿美元，其中包括4.67亿美元的机构RMBS，平均票息为6.00%[12] - 发行了2.44亿美元的BPL循环证券化，实际成本为6.80%[12] - 机构对新发行的非代理RMBS的需求强劲，导致信用利差收窄[53] 市场扩张和并购 - 总投资组合较上季度增加5.63亿美元，环比增长11%[12] - 2023年第二季度的投资活动净额为3.05亿美元，第三季度为8.04亿美元[38] - 截至2024年6月30日，公司的净资本分配为14.32亿美元，公司的回购杠杆比率为2.1倍[124] 负面信息 - 第二季度的经济回报率为-2.52%[12] - 2024年第二季度的总回报率为(16.1)%，较第一季度的(13.2)%有所下降[91] - 2024年第二季度，衍生工具的净收益为15,471千美元，相较于第一季度的49,211千美元下降了68.6%[74] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2024年6月30日，公司的现金及现金等价物为359.78百万美元[124] - 公司的流动性比率为2.1倍，投资组合流动性比率为2.0倍[12] - 2024年第二季度的调整后净利息收入为$28,264千，较第一季度的$26,664千增长[97]

文章核心观点 - 纽约抵押信托公司本季度亏损，收益不及预期，但营收超预期，其股价走势取决于管理层财报电话会议评论，当前Zacks排名为3（持有），未来表现有待观察，同行业的艾灵顿信贷公司即将公布财报 [1][2][3][6] 纽约抵押信托公司业绩情况 - 本季度每股亏损0.25美元，Zacks共识预期为每股盈利0.05美元，去年同期每股亏损0.33美元，此次财报收益意外为 - 600% [1] - 上一季度预期每股盈利0.12美元，实际每股亏损0.30美元，收益意外为 - 350% [1] - 过去四个季度公司仅一次超过共识每股收益预期 [2] - 截至2024年6月季度营收1904万美元，超Zacks共识预期9.45%，去年同期营收1514万美元，过去四个季度公司两次超过共识营收预期 [2] 纽约抵押信托公司股价表现 - 自年初以来公司股价下跌约22.6%，而标准普尔500指数上涨14% [3] 纽约抵押信托公司未来展望 - 公司未来股价走势取决于管理层财报电话会议评论 [3] - 投资者可通过公司盈利前景判断股票走向，盈利前景包括当前对未来季度的共识盈利预期及预期变化 [4] - 近期盈利预测修正趋势与短期股价走势有强相关性，投资者可自行跟踪或借助Zacks排名工具 [5] - 财报发布前公司盈利预测修正趋势喜忧参半，当前Zacks排名为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [6] - 未来季度和本财年的盈利预期变化值得关注，当前未来季度共识每股收益预期为0.07美元，营收2532万美元，本财年共识每股收益预期为 - 0.46美元，营收9485万美元 [7] 行业情况及同行业公司表现 - Zacks行业排名中，房地产投资信托和股权信托行业目前处于250多个Zacks行业前33%，排名前50%的行业表现优于后50%行业两倍多 [8] - 同行业的艾灵顿信贷公司尚未公布截至2024年6月季度财报，预计即将公布的财报中每股收益0.24美元，同比增长41.2%，过去30天该季度共识每股收益预期未变，预计营收635万美元，较去年同期增长492% [8][9]

投资组合情况 - 公司在第二季度购买了约4.675亿美元的机构住房抵押贷款证券(Agency RMBS),平均票面利率为6.00%[4] - 公司购买了约4.207亿美元的住房贷款,平均总票面利率为10.42%[4] - 公司单一家庭资产的收益率为6.37%,平均融资成本为5.05%,净利差为1.32%[18] - 公司持有的住宅贷款公允价值为35.03亿美元,较上年同期增加13.6%[30] - 公司持有的投资证券公允价值为26.72亿美元,较上年同期增加32.7%[30] - 公司持有的多户家庭贷款公允价值为9,300万美元,较上年同期下降2.9%[30] - 公司持有的权益投资公允价值为1.43亿美元,较上年同期下降2.9%[30] 财务状况 - 公司资产总额为82.29亿美元,较上年同期增长11.2%[30] - 公司负债总额为67.64亿美元,较上年同期增长17.2%[30] - 公司发行的优先股总额为5.35亿美元,未发生变化[31] - 公司发行的普通股股数为9,059.21万股,较上年同期下降0.1%[32] - 公司归属于母公司股东权益为14.32亿美元,较上年同期下降9.4%[32] 经营业绩 - 公司在第二季度的调整利息收入为8400万美元,较2023年同期增加63%[9] - 公司单一家庭资产的调整利息收入为8.1315亿美元,调整利息支出为5.3051亿美元,调整净利息收入为2.8264亿美元[16] - 公司2024年上半年总利息收入为1.75亿美元,同比增长52.3%[34] - 公司2024年上半年总利息支出为1.38亿美元,同比增长68.5%[34] - 公司2024年上半年总净利息收入为3,690万美元,同比增长11.9%[34] - 公司2024年上半年总房地产净亏损为2,947万美元,同比增加76.2%[34] - 公司2024年上半年总其他损失为6,340万美元,而2023年上半年为利润5,830万美元[34] - 公司2024年上半年总管理及运营费用为4,794万美元,同比增加23.8%[34] - 公司2024年第二季度每股基本亏损为0.29美元,2023年同期为0.41美元[36] - 公司2024年第二季度净亏损为2,408万美元,2023年同期为3,082万美元[36] 其他事项 - 公司完成了一笔商业贷款证券化交易,获得约2.416亿美元的净收益,用于偿还了1.636亿美元的与住房贷款相关的回购协议[6] - 公司回购了587,347股普通股,平均回购价格为5.95美元,具有增值效果[7] - 公司发行了6000万美元的9.125%优先票据,获得约5750万美元的净收益[8] - 公司在第二季度末拥有4.24亿美元的潜在剩余流动性,占市值的42%,将致力于在下半年大幅提高经常性收入[9] - 公司的公司债务杠杆比率为2.1倍,投资组合债务杠杆比率为2.0倍[12] - 公司调整后的净利息收入和净利差受到融资成本、对冲成本和投资收益率等因素的影响[40][41][42] - 公司提供调整后的利息收入、利息支出和净利息收入等非GAAP财务指标以更好地反映公司的投资收益和融资成本[40][41][42] - 公司剔除了并表的SLST CDO利息支出和包含了利率掉期的净利息支出影响来计算调整后的利息收支[45][46][49][50][53][54][57][58][61][62] - 公司持有的多户家庭房地产合资投资中有部分资产被划分为持有待售[80] - 公司持有的多户家庭房地产合资投资净权益为2.018亿美元[85]

文章核心观点 - 公司在第二季度录得净亏损2602.8万美元,每股亏损0.29美元 [2][3] - 公司调整后利息收入为8402.3万美元,较2023年同期增加63% [14] - 公司拥有4.24亿美元的潜在剩余流动性,占市值的42%,将致力于在未来几个季度大幅提高经常性收入 [14] - 公司正在执行资本再配置计划,出售收益较低的资产,同时利用剩余流动性提高经常性收入 [14] 单一家庭投资 - 公司在第二季度购买了4.675亿美元的机构住房抵押贷款证券,平均票面利率为6% [10] - 公司在第二季度购买了4.207亿美元的住房贷款,平均总票面利率为10.42% [10] - 公司在第二季度完成了一笔商业目的贷款证券化,获得约2.416亿美元的净收益 [11] - 公司在第二季度回购了58.7万股普通股,平均回购价格为5.95美元,具有增值效果 [12] 多家庭投资 - 公司在第二季度完成了9.125%的6亿美元优先票据发行,获得约5750万美元的净收益 [13] - 公司在第二季度的多家庭投资组合包括9299.7万美元的多家庭贷款和27.443亿美元的权益投资 [16][17] 其他投资 - 公司在第二季度的其他投资组合包括3884.4万美元的权益投资 [16][17]

文章核心观点 纽约抵押信托公司将于2024年7月31日收盘后公布2024年第二季度和上半年财报，管理层将于8月1日上午9点召开财报电话会议并进行网络直播 [1] 分组1：财报及电话会议安排 - 公司将于2024年7月31日收盘后公布2024年6月30日止三个月和六个月的财务业绩 [1] - 公司高管将于2024年8月1日上午9点（东部时间）主持财报电话会议和音频网络直播，需提前注册获取拨入详情 [1] 分组2：网络直播信息 - 电话会议的实时音频网络直播可在公司网站投资者关系板块或指定链接收听，仅提供收听功能 [2] - 电话会议网络直播回放链接将在会议结束约两小时后在公司网站投资者关系板块提供，有效期12个月 [2] 分组3：公司介绍 - 纽约抵押信托公司是一家马里兰州公司，已选择按房地产投资信托（REIT）进行联邦所得税纳税 [3] - 公司是一家内部管理的REIT，主要从事收购、投资、融资和管理与抵押贷款相关的单户和多户住宅资产 [3] 分组4：联系方式 - 投资者关系联系电话：212 - 792 - 0107，邮箱：InvestorRelations@nymtrust.com [3]

文章核心观点 - 纽约抵押信托公司将受益于美联储货币政策转向，其抵押资产和多户房地产投资组合有望增值，系列G优先股表现突出，值得买入 [22][26] 公司概况 - 纽约抵押信托是一家专注单户抵押资产的房地产投资信托基金，单户抵押资产占证券投资组合的87%，多户资产占比8% [19] - 公司持有11.5亿美元房地产投资组合（折旧后净值），占公司资产的15% [20] 杠杆比率 - 按公认会计原则，15亿美元股东权益（包括普通股和优先股）的杠杆率为4.96倍，追索杠杆率为1.6，主要来自按市值计价（MTM）工具 [2] 投资组合概述 - 投资组合中40%的敞口为机构住宅抵押支持证券（RMBS），还包括商业目的贷款（BPLs）、再履约贷款（RPLs）、非机构RMBS和单户租赁物业（SFR）等 [28] 优先股情况 - 截至2024年第一季度末，公司四个优先股系列的名义优先股面值为5.54亿美元，市值6.25亿美元，按面值计算优先股覆盖率为1.13倍，考虑折价后覆盖率提高到1.30倍 [25] - 公司除系列G优先股（固定利率7%）外，系列D、E、F优先股将在未来三年内转换为浮动利率 [31] - 系列G优先股在2024年表现优于iShares优先股和收入证券ETF（PFF），总回报率达15% [9] - 系列G优先股当前收益率第二高，较面值折价最大，资本增值潜力大，若美联储降息至中性利率以下，具有衰退韧性 [26] 美联储利率展望 - 期货定价显示美联储可能在2025年7月将利率降至3.75 - 4.00%，较当前水平低1.5%，2025年后预计进一步降息至长期约2.8% [22] 宏观经济指标展望 - 2024 - 2026年实际GDP变化预计为2.1、2.0、2.0，长期为1.8；失业率预计分别为4.0 - 4.0、4.2 - 4.1、4.1 - 4.0，长期为4.2 - 4.1；PCE通胀预计分别为2.6 - 2.4、2.3 - 2.2、2.0 - 2.0，长期为2.0 - 2.0；核心PCE通胀预计分别为2.8 - 2.6、2.3 - 2.2、2.0 - 2.0 [31] 优先股股息覆盖情况 - 2024年第一季度公司支付1040万美元累积优先股股息，季度净亏损5790万美元，未覆盖股息，自2022年美联储加息以来，公司无法用净收入覆盖优先股股息 [29] - 公司产生正净利息收入，房地产运营在考虑折旧/会计变更后盈利，若不计按市值计价损失和减值费用，未来应能覆盖优先股股息 [30] 风险因素 - 自美联储加息以来，净收入对优先股股息的覆盖率很差，若利率维持高位，将对公司抵押证券投资组合和多户房地产敞口造成压力 [34] - 公司除主要抵押投资组合外，还有大量房地产敞口，不同会计处理方式带来不确定性，不适合寻求纯抵押房地产投资信托的投资者 [34]

文章核心观点 - 公司过去几年采取的多家庭房地产投资策略表现不佳,导致账面价值大幅下降 [3][4] - 公司正在转向增加机构投资组合,这将大幅降低账面价值的波动性和下跌 [4] - 公司正在减少依赖可变保证金回购融资,转向更加稳定的证券化融资 [5] 公司投资组合 - 公司的机构投资组合占比正在不断提高,管理层表示未来会继续增加 [4] - 公司的总杠杆率较低,仅为1.7倍,在同行中属于较低水平 [4] - 公司的信用投资组合的可变保证金回购融资已经大幅减少,主要采用证券化融资 [5] - 公司的机构投资组合的可变保证金回购融资规模较大,但这类资产相对流动性好,即使在2020年疫情期间也没有出现问题 [8][9] 公司债券 - 公司发行了9.125%到期年限为2029年的债券,收益率达9.13%,在当前市场环境下较为吸引人 [2][15]