公司战略与业务调整 - 2022年9月公司董事会批准业务战略重新定位，将适时处置多户房产合资企业股权[221] - 公司目标投资包括住宅贷款、多户房产结构化投资、非机构RMBS、机构RMBS、CMBS等[222] - 公司预计更注重获取长期和非按市值计价的融资安排，回购协议融资占比将低于历史水平[223] - 公司将继续在住宅房地产领域进行选择性投资，考虑资产处置，提高投资组合周转率[224] - 公司于2022年9月宣布业务重新定位，将适时处置多户住宅物业的合资企业股权投资，并将资本重新分配至目标资产[321] 公司投资组合数据 - 截至2022年6月30日公司总投资组合扩大至约46亿美元，高于2021年12月31日的36亿美元[220] - 截至2023年3月31日的三个月，公司投资组合公允价值从379387.4万美元降至375902.9万美元，收购21924万美元，还款28943.5万美元，销售16.6万美元，其他变化3551.6万美元[226] - 截至2023年3月31日，公司总投资组合账面价值为37.61151亿美元，净公司资本分配为17.37506亿美元，公司追索杠杆率为0.4倍，投资组合追索杠杆率为0.3倍[254] - 截至2022年12月31日，公司总投资组合账面价值为37.95428亿美元，净公司资本分配为17.67216亿美元，公司追索杠杆率和投资组合追索杠杆率均为0.3倍[255] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司总资产均约为62亿美元[299] - 截至2023年3月31日，合并SLST持有的资产约为8.323亿美元，与多户房产股权投资相关的资产为17亿美元[299] - 截至2022年12月31日，合并SLST持有的资产约为8.308亿美元，与多户房产股权投资相关的资产为17亿美元[299] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司收购的住房贷款公允价值分别为2545703000美元和2697498000美元，合并SLST分别为829153000美元和827582000美元[301] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，重新履约住房贷款策略的加权平均FICO分别为632和631，加权平均LTV分别为61%和62%，加权平均票面利率分别为5.0%和4.9%[303] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，贷款购买时LTV在50%及以下的占比分别为14.8%和14.6%[304] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，贷款购买时FICO分数在550及以下的占比分别为8.8%和8.4%[304] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，当前票面利率在3.00%及以下的占比均为7.4%[304] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，贷款当前状态为正常的占比分别为88.5%和90.6%[304] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司在合并SLST的投资中，RMBS的合计账面净值分别为1.885亿美元和1.915亿美元[308] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，合并SLST支持的首批损失次级证券的当前公允价值分别为829153000美元和827582000美元[309] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，住房贷款回购协议的未偿还金额分别为562371000美元和688487000美元，加权平均利率分别为7.34%和6.65%[311] - 截至2023年3月31日，公司在合并SLST和其他住宅贷款证券化的净投资分别为1.899亿美元和3.238亿美元[312] - 截至2023年3月31日，合并SLST的CDO未偿面值为6.88916亿美元，账面价值为6.38513亿美元，加权平均利率为2.75%；住宅贷款证券化的CDO未偿面值为14.16155亿美元，账面价值为13.90991亿美元，加权平均利率为3.58%[313] - 截至2023年3月31日，一笔优先股权投资额逾期超过90天，占夹层贷款投资组合总公允价值的1.8%[317] - 截至2023年3月31日，优先股权投资额为2.63685亿美元，加权平均优先回报率为12.13%，加权平均剩余期限为3.7年；截至2022年12月31日，优先股权投资额为2.4297亿美元，加权平均优先回报率为11.98%，加权平均剩余期限为3.4年[317] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，分别有9530万美元和8750万美元的优先股权投资计入多户住宅贷款；分别有1.661亿美元和1.522亿美元的优先股权投资计入股权投资[317] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司在合并多户住宅物业和待售处置组的净权益分别为3.733亿美元和3.888亿美元[317] - 截至2023年3月31日，公司在未纳入待售处置组的合并多户住宅物业的净权益投资为1.429亿美元，主要包括对一家合资企业的优先股权和普通股股权投资；该合资企业的第三方投资者拥有可赎回的非控股权益约5440万美元[323] - 截至2023年3月31日，得克萨斯州的净权益投资为4102.4万美元，占比41.6%；佛罗里达州为1442.2万美元，占比14.6%；田纳西州为1299万美元，占比13.2%；南卡罗来纳州为1059.8万美元，占比10.8%；肯塔基州为961.3万美元，占比9.8%；阿拉巴马州为593.8万美元，占比6.0%[325] - 截至2022年12月31日，得克萨斯州的净权益投资为4082.5万美元，占比40.7%；田纳西州为1595.9万美元，占比15.9%；佛罗里达州为1407.5万美元，占比14.0%；南卡罗来纳州为1193.5万美元，占比11.9%；肯塔基州为925.7万美元，占比9.2%；阿拉巴马州为581.2万美元，占比5.8%[326] - 截至2023年3月31日，公司持有的待售处置组中的多户住宅物业共19处，平均入住率89.8%，平均月租金1338美元，平均贷款价值比76.7%[329] - 截至2023年3月31日，公司在产生住宅贷款的实体中的投资所有权权益为50%，公允价值25000千美元；2022年12月31日所有权权益无，公允价值27500千美元[330] - 截至2023年3月31日，公司投资证券组合包括机构RMBS、非机构RMBS、CMBS和ABS等，总账面价值1113060千美元，总公允价值391089千美元，加权平均票面利率3.09%，加权平均收益率6.17%[332] - 截至2023年3月31日，公司机构固定利率RMBS当前票面价值105713千美元，摊销成本106116千美元，公允价值107200千美元，票面利率5.47%，收益率5.46%[332] - 截至2023年3月31日，公司非机构RMBS高级部分当前票面价值40千美元，公允价值35千美元，票面利率3.41%，收益率3.38%[332] - 截至2023年3月31日，公司非机构RMBS夹层部分当前票面价值26500千美元，公允价值24249千美元，票面利率4.75%，收益率5.69%[332] - 截至2023年3月31日，公司非机构RMBS次级部分当前票面价值39071千美元，公允价值14688千美元，票面利率5.33%，收益率7.31%[332] - 截至2023年3月31日，公司非机构RMBS IO部分当前票面价值509669千美元，公允价值25239千美元，票面利率1.46%，收益率26.88%[332] - 截至2023年3月31日，公司CMBS夹层部分当前票面价值26025千美元，公允价值24906千美元，票面利率8.21%，收益率8.20%[332] - 截至2023年3月31日，公司CMBS次级部分当前票面价值6000千美元，公允价值5762千美元，票面利率12.03%，收益率12.03%[332] - 截至2022年12月31日，公司投资证券总成本3.39665亿美元，公允价值2.91092亿美元，加权平均票面利率3.09%，加权平均收益率6.19%[333] 公司财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度，公司普通股股东净收入为1.0521亿美元，每股基本净收入为0.12美元；未折旧收益为1.2641亿美元，每股未折旧收益为0.14美元[246] - 2023年第一季度，平均生息资产收益率为6.24%，利息收入为5713.6万美元，利息支出为3933.5万美元，净利息收入为1780.1万美元，净利息利差为0.41%[246] - 2023年第一季度，公司购买约8850万美元住宅贷款和约1.061亿美元机构住房抵押贷款支持证券（Agency RMBS）[248] - 2023年第一季度，公司为约2190万美元夹层贷款投资提供资金，以约5840万美元回购面值5990万美元的住宅贷款证券化抵押债务凭证（CDOs）[248] - 2023年第一季度，公司执行出售合资企业股权投资持有的两处多户住宅物业的协议，代表总净股权投资2370万美元；进行1比4反向股票分割[248] - 2023年第一季度净利息收入为1780.1万美元，较2022年同期的3703.6万美元减少1923.5万美元，主要因高收益商业目的贷款还款致利息收入减少及回购协议和证券化融资借款增加、利率上升致利息支出增加[258][259] - 2023年第一季度总非利息收入为6682.7万美元，较2022年同期的 - 4678.4万美元增加1.13611亿美元[258] - 2023年第一季度实现净收益108.1万美元，较2022年同期的380.6万美元减少272.5万美元，主要因住宅贷款组合净实现收益减少[260] - 2023年第一季度未实现净收益为2848.9万美元，较2022年同期的 - 8365.9万美元增加1.12148亿美元，主要因收益率收紧影响信贷资产定价[263] - 2023年第一季度股权投资额收入为451.1万美元，较2022年同期的605.3万美元减少154.2万美元，主要因住宅贷款实体股权投资额未实现损失[265] - 2023年第一季度其他（损失）收入为 - 900万美元，较2022年同期的142.7万美元减少1042.7万美元，主要因多户房地产资产减值损失[266] - 2023年第一季度一般和行政费用为1268.3万美元，较2022年同期的1435.8万美元减少167.5万美元，主要因基于股票的补偿费用减少[267] - 2023年第一季度投资组合运营费用为707万美元，较2022年同期的948.9万美元减少241.9万美元，主要因住宅贷款组合减少致服务费用降低[268] - 2023年第一季度归属于公司普通股股东的净收入为1052.1万美元，较2022年同期的 - 8434.3万美元增加9486.4万美元[258] - 2023年第一季度房地产净亏损为2.0524万美元，较2022年的2.979万美元减少9266美元[269] - 2023年第一季度归属于公司普通股股东的综合收益为1.1112万美元，较2022年的 - 8.6531万美元增加9.7643万美元[271] - 截至2023年3月31日，公司普通股GAAP账面价值期初余额为12.10091亿美元，期末余额为11.80861亿美元[274] - 2023年第一季度调整后利息收入为5.0821万美元，调整后利息支出为3.302万美元，调整后净利息收入为1.7801万美元[280] - 2023年第一季度单户、多户和企业/其他类别的平均生息资产收益率分别为6.03%、11.54%和10.63%，总体为6.24%[280] - 2023年第一季度单户、多户和企业/其他类别的平均融资成本分别为 - 5.74%、0%和 - 7.20%，总体为 - 5.83%[280] - 2023年第一季度单户、多户和企业/其他类别的净利息利差分别为0.29%、11.54%和3.43%，总体为0.41%[280] - 2022年第一季度调整后利息收入为5.2523万美元，调整后利息支出为1.5487万美元，调整后净利息收入为3.7036万美元[281] - 2022年第一季度单户、多户和企业/其他类别的平均生息资产收益率分别为6.40%、9.29%和42.46%，总体为6.80%[281] - 2022年第一季度单户、多户和企业/其他类别的平均融资成本分别为 - 2.93%、 - 2.39%和 - 6.03%，总体为 - 3.20%[281] - 2023年调整后利息收入减少约170万美元，

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度公司综合收益为每股0.12美元，调整后账面价值较上季度下降3%，季度经济回报率为负0.5% [44] - 第一季度未折旧每股收益为0.14美元，而第四季度为每股亏损0.50美元 [47] - 第一季度净利息收入为1780万美元，贡献每股0.20美元，低于第四季度的每股0.24美元 [48] - 第一季度非利息相关收入为6680万美元，即每股0.73美元 [51] - 第一季度发生1030万美元减值损失 [52] - 第一季度总一般、行政和运营费用为7040万美元，略高于上一季度的6820万美元 [53] - 截至季度末，公司追索杠杆率和投资组合追索杠杆率分别略微增至0.40倍和0.32倍 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 商业目的贷款（BPL）业务 - BPL投资组合从2022年第二季度的峰值17亿美元降至目前的11亿美元，公司利息收入从2022年第二季度的峰值6900万美元降至今年第一季度的5700万美元，下降了17% [17][18][41] - BPL投资组合平均约14个月到期，面临与到期相关的逾期率上升问题，但损失至今仍低于一个基点 [78][79][82] 多户住宅夹层贷款业务 - 多户住宅夹层贷款组合去年提前还款率为32%，预计2023年提前还款活动仍将活跃，尽管第一季度较慢 [85] - 多户住宅投资区域租金在2022年增长11%，2023年第一季度又增长3%，组合表现良好，仅有一笔逾期贷款预计近期还清 [83] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国近期发生三起历史上最大的银行倒闭事件，存款总资产约5500亿美元，高于2008年的3650亿美元，地区银行存款问题远未结束 [29] - M2货币供应量增长率为负4.11%，为最低增速，多项领先指标显示美国可能迎来衰退 [31] - 美国住房市场供应持续低迷，待售房屋不足100万套，供应不足三个月 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在未来几个季度继续有选择地投资机构MBS资产类别，等待住宅和多户住宅投资更有吸引力的机会 [23] - 公司考虑收购运营业务，利用过剩流动性寻找机会，认为在市场混乱时可低价收购运营业务 [11][13][14] - 公司优先保护账面价值，降低投资活动，导致季度利息收入下降 [44] - 公司保持较低的一般和行政费用（G&A）水平，灵活在一级和二级市场之间转换 [45] - 公司正在变现资产负债表上的多户住宅普通股权益，有6处房产处于高级出售阶段，总投资6200万美元 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度经营环境充满挑战，地区银行陷入流动性漩涡，市场出现避险心态 [21] - 美国住房市场在此次衰退中有望表现出色，为困境投资者提供有利的二级市场机会 [31][36] - 公司认为新周期的收入潜力将超过过去一年，如果资金得到充分重新配置，投资机会将极具吸引力 [39] - 公司认为其永久资本在新市场中具有独特优势，有信心在未来一年获得经风险调整后的出色回报 [9] 其他重要信息 - 公司在2022年3月美联储首次加息后，大幅减少投资管道，保持防御姿态，为在低迷市场中积极出击做准备 [38] - 公司计划创造5亿美元的资金储备，以参与市场低迷时期的投资，截至季度末，过剩流动性达5.52亿美元，占市值的42%，还有14亿美元的借款能力 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 另外四处房产相对于其账面价值的损益情况如何 - 公司按房产价值或成本的较低者计价，因未降低这些房产价值，认为房产价值等于或高于成本，下季度将披露这些资产的销售收益和定价 [2] 问题2: 未来12个月可用流动性是否会全部投入使用，市场何时见底，是否有清算水平 - 目前看到一些地区银行出售资产，但联邦存款保险公司（FDIC）出售的大多是低息抵押贷款支持证券（MBS），对公司吸引力不大，公司认为未来供应会增加，难以从3.5%息票的MBS债券中获得净息差（NIM），更关注资本增值和长期利率走势 [6] - 单户住宅市场信贷可用性大幅降低，公司可在二级市场和一级市场利用这一机会，还可利用服务能力重组一些贷款 [7] - 公司认为永久资本管理在当前市场有优势，有信心在高级贷款上获得类似股权的回报，会积极投入资本，期待未来一年获得经风险调整后的出色回报 [9] 问题3: 公司长期是否会收购运营业务，是否会有行业变革使公司转向新方向 - 公司G&A水平较低，因为未在单户住宅贷款市场进行垂直整合，认为运营方面存在机会 [11] - 去年有很多运营平台出售，但时机不合适，在市场混乱时，公司认为可以用少量现金或甚至获得报酬来收购运营业务，目前时机尚未成熟，但会关注并可能利用过剩流动性寻找机会 [12][13][14] 问题4: 投资者应如何看待投资组合的久期，季度现金流预期如何，如何区分投资组合中的现金收益和非现金收益或折价增值 - 从2020年底开始，公司专注于BPL业务，投资组合在2022年第二季度达到峰值17亿美元，目前已降至11亿美元，预计该投资组合将快速还款并偿还债务 [17][18] - 优先夹层贷款预还款组合季度还款率约为15%，该组合也已成熟，公司自2022年第二季度起停止大量投入资本 [19] 问题5: BPL借款人的情况如何，与12 - 18个月前相比回报预期有何变化 - 借款人的预期难以准确估计，高度依赖房价升值，但很多项目的商业计划是通过翻新增值而非依赖房价上涨 [63] - 目前新业务中经验丰富的借款人增多，因为他们执行能力更强，对自身能力更有信心，不太依赖房价升值 [65] - 过去几年房价升值强劲，为项目提供了更大的容错空间，但现在市场动态发生了变化，贷款方更倾向于向有经验的借款人放贷，寻求高成本债务的也多是有信心的专业人士 [66][67] 问题6: 多户住宅中计提减值的两处房产与其他17处有何不同 - 这两处房产处于出售的高级阶段，是正在进行资本支出（CapEx）计划的增值型B级房产，公司认为在CapEx计划完成前出售这些房产能为公司带来更多价值，因此进行了价值调整 [90][91]

业绩总结 - 2023年第一季度每股收益（基本）为0.12美元，综合每股收益为0.12美元[120] - 第一季度的非利息收入为6680万美元，每股0.73美元[8] - 第一季度的利息收入为5710万美元[134] - 第一季度的总支出为7040万美元，每股支出为0.77美元[194] - 第一季度的调整后净利息收入为1780万美元，每股收益为0.20美元[164] - 2023年第一季度经济回报率为-0.5%[120] 用户数据 - 截至2023年3月31日，公司的可用现金为227.8百万美元，扣除12.0百万美元的现金后，实际可用现金为215.8百万美元[6] - 截至2023年3月31日，公司的总资产为1,715,217千美元，其中房地产净值为543,471千美元，待售处置组资产为1,150,379千美元[62] - 截至2023年3月31日，公司的总负债为1,300,448千美元，其中房地产应付抵押贷款为397,316千美元，待售处置组负债为896,983千美元[62] - 截至2023年3月31日，公司的股东权益为1,737,506千美元，较2022年第四季度的1,767,216千美元有所下降[63] 未来展望 - 截至2023年3月31日，公司的投资组合回报率（IRR）目标范围为合资企业投资的预估内部回报率[55] - 截至2023年3月31日，公司的可用融资包括未抵押资产的融资估算，约为787,902千美元[9] - 截至2023年3月31日，公司的市场资本化百分比为可用现金、未抵押资产融资、额外融资和总部署可用性与公司总市值的比值[9] 新产品和新技术研发 - 2022年，32%的夹层贷款投资提前偿还[2] - 第一季度因两项多家庭房地产资产的减值损失，导致房地产净损失增加[23] - 第一季度的未实现收益主要归因于收益收紧，影响了信用资产的定价[18] 市场扩张和并购 - 投资组合收购总额为2.19亿美元，回购债务6000万美元[122] - 公司回购计划已增加至2.46亿美元，并授权1亿美元的优先股回购计划[121] 负面信息 - 第一季度调整后的净利息收入较上一季度下降，主要由于BPL桥接投资组合的调整利息收入减少[15] - 每股调整后的账面价值在报告期内为15.41美元至18.14美元，环比下降3.0%[120] - 2023年第一季度的平均FICO评分为732，平均贷款价值比为65%[156] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2023年3月31日，公司的未偿还本金余额（UPB）为3,374,856千美元[79] - 截至2023年3月31日，公司的加权平均利率（WAR）为X%（具体数据未提供）[69] - 截至2023年3月31日，公司的加权平均贷款价值比（LTV）为Y%（具体数据未提供）[69]

公司资产持有情况 - 截至2022年12月31日，公司持有非机构住宅抵押贷款支持证券（RMBS）价值2.601亿美元[31] - 截至2022年12月31日，公司拥有491套单户租赁房产，多数位于伊利诺伊州和马里兰州[33] - 截至2022年12月31日，公司拥有多户房产合资企业股权，通常提供合资企业70% - 95%的普通股资本[42] - 2021年12月公司参与的合资企业截至2022年12月31日拥有13处多户房产，公司持有约22%普通股权益和约1.377亿美元优先股权益[43] - 公司投资的多户商业抵押贷款支持证券（CMBS）中，首亏PO证券通常占整体证券化的7.5%，证券化初始总额约10亿美元[45] - 公司拥有的多户CMBS中IOs投资范围为10 - 17个基点，基础名义金额约为10亿美元[45] - 截至2022年12月31日，公司总投资组合100%为“信贷资产”[101] - 截至2022年12月31日，约17.4%的总投资组合为对多户住宅物业的直接或间接投资[111] - 截至2022年12月31日，夹层贷款投资未偿还余额的33.8%、17.7%和13.9%分别投向佛罗里达州、得克萨斯州和阿拉巴马州的物业[111] - 截至2022年12月31日，合资企业股权投资的42.9%、28.7%和10.1%分别持有位于佛罗里达州、得克萨斯州和阿拉巴马州的多户住宅物业[111] - 截至2022年12月31日，约78.0%的总投资组合由住宅贷款和非机构住宅抵押贷款支持证券组成[112] - 截至2022年12月31日，公司总投资组合资产价值约40.3%由商业用途贷款构成[117] - 截至2022年12月31日，公司投资组合包含约1.854亿美元次级、首亏非机构住宅抵押贷款支持证券和90万美元首亏资产支持证券[123] - 截至2022年12月31日，公司持有3.888亿美元多户房产合资企业股权，占总投资组合约10.2%[146] 公司贷款相关指标 - 公司优先股权与首笔抵押贷款结合时，贷款价值比为60% - 97%[38] - 公司夹层贷款与首笔抵押贷款结合时，贷款价值比为70% - 90%[41] - 公司夹层贷款期限通常为3 - 10年[41] 公司投资目标与范围 - 公司多户房产投资优先股权和夹层贷款目标物业位于有租金增长前景的子市场、服务不足的小市场等[40] 公司融资情况 - 公司自2020年第一季度以来完成了9笔无追索权证券化和3笔非按市值计价的回购协议融资[51] - 公司目前对不同资产设定了最大杠杆比率，流动性较强的机构证券为8:1，非机构RMBS和夹层CMBS等非流动性资产为4:1至6:1，住宅贷款为8:1，目标总债务杠杆比率不超过3:1[52] - 截至2022年12月31日，公司追索权杠杆比率和约为0.3:1，投资组合追索权杠杆比率约为0.3:1[53] - 截至2022年12月31日，公司有3笔回购协议，未偿还余额总计4.468亿美元，且不受抵押品市值变化的追加保证金通知影响[57] 公司员工情况 - 截至2022年12月31日，公司有74名全职员工[67] - 截至2022年12月31日，女性占公司员工总数的24%，30%的员工自我认定为具有不同种族背景，50%的高管具有性别或种族多样性，71%的董事会成员具有性别、种族或民族多样性[68] - 截至2022年12月31日，公司高管团队的平均任期为13年[68] 公司政策与规划 - 2022年公司采用了完全灵活的工作场所政策[70] - 公司在2021年成立了业务连续性规划小组以应对潜在危机[71] 公司REIT资格相关 - 公司需将至少90%的普通应税收入（经某些调整后）分配给股东以符合REIT资格[77] - 公司若未能符合REIT资格且无法定救济条款，将按常规企业税率缴纳美国联邦所得税，且后续四年可能无法再获资格[78] - 公司宪章规定，为维持REIT资格，任何个人不得拥有超过公司已发行和流通股本价值的9.9%，或超过公司已发行和流通普通股价值或股数的9.9%（以更严格者为准）[211] - 为符合REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括任何净资本收益），若分配比例在90%至100%之间，将对未分配的REIT应税收入征收企业所得税[215] - 公司若未能在任何纳税年度符合REIT资格且不符合某些法定救济条款，将按常规企业税率缴纳美国联邦所得税，且一般会在失去REIT资格后的四个纳税年度内被取消REIT待遇[213] - 公司需满足“5/50测试”，即每个纳税年度的后半年内，不得有超过50%价值的已发行和流通股本由五个或更少的个人（包括某些实体）实际或推定拥有[211] - 每个纳税年度至少335天内，需至少有100人受益拥有公司的股本[211] - 公司若某些分配支付低于特定金额之和，将需缴纳4%的不可扣除消费税，该金额为当年普通REIT收入的85%、REIT资本净收益的95%以及以前年度未分配REIT应税收入的100%之和[215] - 为符合REIT资格，公司需满足多项测试，可能导致放弃有吸引力的投资、限制有效对冲能力等，影响投资表现[221][222] 公司《投资公司法》相关 - 依据《投资公司法》3(a)(1)(C)节，公司及其子公司若投资证券价值超非合并基础总资产（不含美国政府证券和现金项目）40%，将被视为投资公司[78] - 投资住宅抵押贷款的子公司依赖《投资公司法》3(c)(5)(C)节豁免注册，要求至少55%资产为合格房地产资产，至少80%投资组合为合格房地产资产及房地产相关资产[80] - 为维持《投资公司法》的豁免，公司收购资产受该法案及相关规则限制，若豁免受限或无法获得，可能对公司运营和股价产生重大不利影响[205] 公司基本信息 - 公司于2003年在马里兰州成立，总部位于纽约公园大道90号23层，电话(212) 792 - 0107，在北卡罗来纳州夏洛特和加利福尼亚州伍德兰希尔斯也设有办公室[81] - 公司网站为www.nymtrust.com，会在网站免费提供向美国证券交易委员会提交的定期报告[82] 前瞻性陈述说明 - 前瞻性陈述含“将”“相信”等表述，基于管理层估计等，不保证未来表现，实际结果可能因多种因素与预测有重大差异[86][87] 公司面临的市场风险 - 市场价值下降、利率上升、信用利差变化等因素会影响公司业务和投资结果[88] - 2022年大部分时间利率上升，通常会减少经济活动，降低抵押贷款需求和多户住宅物业新建、重建或翻新的数量[105] - 2022年最近一次出现短期利率超过长期利率（收益率曲线倒挂）的情况，公司借款成本可能超过利息收入并产生重大经营亏损[107] - 公司投资组合中的生息资产与用于购买这些资产的借款之间存在利率错配，可能导致净收入减少或亏损[108] - 公司资产组合有时会集中在某些资产类型或特定房地产行业或地理位置，增加了经济衰退和相关行业风险的暴露[110] - 提前还款率变化会影响公司资产表现，公司投资组合包含溢价和折价资产，提前还款变化可能产生不利影响[124][126] - 2021年公司因目标资产需求增加，投资水平降低，净收益受负面影响[156] - 2020年新冠疫情和2008年金融危机使资本和信贷市场波动，影响公司融资[165] - 2020年第一季度，因新冠疫情，公司部分资产被回购协议对手方减记，需支付现金和证券满足追加保证金要求[170] - 2022年美联储将联邦基金目标利率提高425个基点以降低通胀，市场波动大，政府行动对公司业务和市场的长期影响不确定[191] - 2011年8月，标准普尔将美国长期主权信用评级从“AAA”降至“AA+”，进一步降级或影响公司业务、流动性、财务状况和经营业绩[194] - 2008年9月，美国政府将房利美和房地美置于联邦住房金融局的托管之下，未来其角色可能大幅缩减[196] - 英国金融行为监管局于2021年12月31日停止发布一周和两个月期美元伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR），并计划于2023年6月30日停止发布其余期限的美元LIBOR[199] 公司面临的业务风险 - 资产市值下降、利率不匹配、资产集中等债务融资和对冲策略相关风险会影响公司业绩和财务状况[92] - 抵押贷款、房地产等市场不利发展，以及组织、结构和税收等方面风险会对公司产生负面影响[93][95] - 公司若无法维持REIT资格或《投资公司法》豁免，将对运营和分红能力产生不利影响[95] - 公司收购和管理的住宅贷款面临更高的损失风险，包括违约、特殊危害和破产风险等[113] - 商业用途贷款面临违约和止赎导致的损失风险，其价值受底层房产价值、借款人信用和财务状况等因素影响[117] - 商业用途过渡性贷款在利率上升或房价下跌期间损失风险更大，借款人可能无法获得永久融资偿还贷款[122] - 公司多数投资采用公允价值计量，可能导致公认会计原则下的经营业绩波动[129] - 公司依赖第三方服务提供商，其服务质量影响贷款违约频率和严重程度，服务提供商可能不按公司利益行事[130][131] - 住宅贷款止赎过程可能漫长且昂贵，借款人可能抵抗，止赎可能降低房产价值，导致公司损失[134][135] - 提前还款可能导致某些投资直接损失、投资表现不及对冲工具，且再投资收益可能降低[127] - 部分多户房地产投资和贷款允许借款人提前还款或展期，公司可能无法准确预测时间，影响收益和现金流[128] - 夹层贷款和优先股投资风险高于高级抵押贷款，违约时需先偿还高级债务[136] - 多户房产投资面临拖欠、违约和止赎风险，净运营收入减少会影响还款和投资回报[137] - 贷款违约时公司需承担抵押物价值与未偿本金及应计利息差额的损失风险[139] - 公司计划处置多户房产合资企业股权，但面临无法按可接受条款完成出售的风险[146] - 尽职调查可能有限，无法揭示资产所有风险和弱点，可能导致重大损失[148] - 公司资产面临自然灾害、战争、经济变化、法律法规变更和气候变化等风险[149] - 部分资产缺乏流动性，可能影响公司及时出售资产和调整投资组合的能力[150] - 资产估值模型可能不准确，依赖错误模型和数据会对公司业务和增长前景产生重大不利影响[151] - 部分资产估值存在不确定性，若公允价值确定高于市场实际可实现价值，会对公司产生重大不利影响[152] - 公司住宅贷款投资难估值，受借款人偿债或再融资能力影响，RPLs可能变为NPLs，影响收益[153] - 再融资NPLs和RPLs可能面临阻碍，如房贷信贷减少、房屋价值下降、利率上升等[155] - 公司可能因系统安全漏洞承担损失赔偿责任，还会面临通知成本、监管罚款等[159] - 公司依赖信息和通信系统，系统故障或运营中断会影响业务和财务状况[163] - 公司依赖短期回购协议融资，若无法续约或安排新融资，可能低价处置资产[166] - 金融市场混乱时，融资问题加剧，融资成本可能增加，流动性可能降低[168] - 公司通过借款杠杆化股权，市场条件变化可能增加融资成本，加剧损失[172] - 债务偿还会减少可分配给股东的净收入，公司可能无法履行偿债义务，有资产损失风险[173] - 若无法按预期利用股权杠杆，部分资产回报会降低，可能限制或消除向股东分配的能力[174] - 公司利用非追索权证券化和有追索权结构化融资，面临资产损失、融资受限等风险[175] - 回购交易中，交易对手或公司违约会导致损失，且回购协议在破产时有特殊处理，使质押资产面临风险[180][181] - 业务受负面影响可能导致违反融资协议中的财务契约，引发违约和交叉违约[182][183] - 套期保值可能对公司业务、财务状况和业绩产生不利影响，且存在多种导致套期失败的因素[185][186][188] - 抵押、房地产、信贷和金融市场的不利发展会使公司未来面临损失，经济放缓会增加违约风险[189][190] 公司政策变更风险 - 公司可能在未获股东同意的情况下改变投资、融资、对冲策略以及资产配置和运营管理政策，这可能对公司产生不利影响[201][202] 公司法律与监管风险 - 美国国会和各级立法机构过去曾考虑、未来可能通过影响公司业务的立法，贷款修改计划或立法行动可能影响公司资产价值和回报[206] - 公司可能因潜在的掠夺性贷款法律违规行为承担责任，这可能对公司业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响[207] - 公司业务受联邦和州政府当局、自律组织和证券交易所的广泛监管，相关法律法规变化可能对公司产生不利影响[208] - 马里兰州法律、公司章程和细则的某些条款可能阻碍、延迟或阻止控制权变更，对公司证券价值产生不利影响[210] 公司税务相关 - 国内个人、信托和遗产股东从REIT获得的股息最高美国联邦所得税税率为29.6%（加上3.8%的净投资收入附加税，如适用），而普通公司股息最高税率为20%，普通REIT股息的20%扣除将于2026年1月1日到期[219] 公司治理相关 - 公司董事可在无理由的情况下，经至少三分之二有权在董事选举中投票的股东的肯定投票被罢免[214] - 公司董事会有权不时发行优先股，无需股东批准[214]

财务数据和关键指标变化 - 公司全年G&A费用率为2.6%，是所在复杂行业中最低之一，且有望在2023年进一步节省成本 [2] - 第四季度未折旧每股亏损0.12美元，较第三季度的0.27美元改善超50% [11] - 第四季度引入调整后账面价值指标，较上一季度下降4.8%，季度经济回报率为负2.4% [8][59] - 第四季度净利息收入2220万美元，贡献每股0.06美元，低于第三季度的每股0.08美元 [30] - 第四季度总一般、行政和运营费用为6820万美元，低于上一季度的9160万美元 [31] - 截至12月31日，公司追索杠杆率和投资组合杠杆率分别降至0.3倍和0.25倍，9月30日分别为0.5倍和0.4倍 [59] - 仅13%的融资安排面临按市值计价的追加保证金风险，低于9月30日的23% [63] - 预计第一季度调整后账面价值较上季度上涨3% - 4% [116] 各条业务线数据和关键指标变化 单户住宅业务 - 第四季度投资1.06亿美元，较去年第二季度的峰值下降89% [66] - 住宅投资组合LTV在60%多，多数情况下即使经济环境不佳也足以实现平价偿还 [68] - 桥接贷款逾期率从8%升至13.5%，主要因贷款到期未支付气球款，但实际本金损失极小 [72][73] 多户住宅业务 - 多户住宅合资企业正剥离资产，2022年租金增长11%，2021年为8% [78] - 2022年底投资组合入住率稳定在93%，有3600万美元贷款以12.5%的内部收益率偿还 [79] - 夹层贷款拖欠率低，仅一笔贷款逾期且预计会偿还 [79] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年美国抵押贷款利率从3%多升至7%以上，住房费用与收入比同比约高35% [7] - 2022年市场房价和租金两位数增长减半，部分市场投资者接受房价较两年前下跌20% - 25% [7] - 过去两年市场住房供应处于历史低位，目前约为三个月库存 [19] - 美国消费者新增贷款和信用卡产品受限，信用卡债务创历史新高，个人储蓄率降至2.7% [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取灵活投资策略，等待更好投资机会，避免在当前市场承担过高风险 [6] - 专注于短期BPL桥接贷款，利用资产周转和高收益率提升收益 [71] - 加强资产管理平台建设，以应对困境市场机会 [21] - 关注多户住宅夹层贷款机会，等待收益率达到13% - 15%范围 [76] - 考虑参与机构市场，作为现金管理工具和收益补充 [103] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场波动将持续，公司将利用低杠杆和低成本结构应对，等待买家市场机会 [81] - 消费者面临压力，资产拖欠率可能大幅上升，住房供应可能增加，为公司带来机会 [19][27] - 公司有信心通过投资组合增长提升每股收益，且不稀释投资者权益和承担高成本债务 [26] 其他重要信息 - 公司完成商业目的贷款和租赁业务证券化，降低按市值计价风险和提升流动性 [59] - 公司不提供股息指引，每季度评估股息政策，考虑净利息收入和资本利得 [64] - 公司进行债务和股票回购，认为在市场折价时具有增值作用和提供更多灵活性 [96][98] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: JV多户住宅资产变现进展如何 - 公司有19项资产，正在考虑多种变现方式，市场有潜在需求，但暂不提供时间和回报指引 [87][88] 问题: 未来一年盈利和股息政策如何考虑 - 公司股息政策基于18个月预测，考虑利息收入和资本利得，目前不提供股息指引，将综合考虑各项因素制定审慎政策 [90][91][92] 问题: 回购债务的决策依据和吸引力是什么 - 公司认为单户和多户住宅桥接贷款及夹层贷款有两位数回报机会，但当前市场融资可能稀释股东权益，因此选择持有现金等待更好回报；回购债务可立即实现折价收益，并为未来交易提供更多灵活性 [93][94][96] 问题: 如何看待将资本部署到机构市场的波动性和风险 - 公司认为目前机构市场部分领域有吸引力，这是短期策略，但可能在中期保持一定头寸，因部分波动性已过去 [105] 问题: 桥接贷款拖欠率历史范围是多少 - 当前桥接贷款拖欠率处于历史较高水平，但过去几个季度投资放缓，贷款到期时借款人因资金保存或等待再融资、出售而逾期较为常见，公司对投资组合表现仍满意 [108][109] 问题: BPL业务拖欠率上升受房屋销售冻结和永久融资可用性影响的程度如何 - 借款人主要面临融资可用性降低问题，公司会与借款人合作并收取适当延期费用；项目完成时间延长也是导致延期和拖欠的原因，解决时间通常为3 - 6个月，延期费用在过去6 - 12个月有所增加 [112][113][115] 问题: 第一季度账面价值有何变化 - 截至目前，预计调整后账面价值较上季度上涨3% - 4% [116] 问题: 第四季度利息费用下降是否与抵押贷款应付利息有关 - 利息费用从利息支出重新分类为与房地产相关的费用，相关调整已在文件和新闻稿中体现 [118] 问题: 多户住宅LTV估值多久进行一次 - 待售投资组合按季度估值，非待售或非处置组的投资组合按年度估值，部分2.44亿美元的投资组合按季度更新，1.4亿美元左右的合资企业结构按年度更新 [119] 问题: 第四季度2650万美元追加保证金通知涉及哪些资产，何时集中发生 - 追加保证金主要与住宅贷款有关，这是季度支付的总额，公司大部分资产在非按市值计价的融资安排中，因此金额较小 [125][127] 问题: 进行四比一反向股票分割的主要原因是什么 - 反向股票分割不会对公司产生实质性影响，主要是为提高股价，增强股票市场流动性，使投资者交易更灵活 [129] 问题: 未来加息对公司底线有何影响 - 公司投资组合已承受历史性加息，单户和多户住宅投资组合期限短，资产偿还率高；多户住宅合资企业股权资产受益于通胀带来的租金上涨，且有融资成本上限保护，公司认为加息是机会 [131]

公司概况 - 公司是房地产投资信托，目标是通过净利息利差和资本收益为股东提供长期稳定分配[78] - 总投资组合38亿美元，市值13亿美元，有74名专业人员分布在多地[65] 市场与策略 - 2022年下半年市场开始转变，住房供应增加，预计2023年下半年有新机会[67]

公司总投资组合规模变化 - 截至2022年6月30日，公司总投资组合扩大至约46亿美元，较2021年9月30日的33亿美元有所增加[216] - 截至2022年9月30日的三个月，公司投资组合从46.19亿美元降至42.15亿美元，其中收购1.19亿美元，还款3.58亿美元，销售3621.5万美元，公允价值变化和其他损失1.28亿美元[224] - 截至2022年9月30日，公司总投资组合账面价值为42.16524亿美元，净公司资本分配为19.17506亿美元，公司追索杠杆率为0.5倍，投资组合追索杠杆率为0.4倍[252] - 截至2021年12月31日，公司总投资组合账面价值为35.97066亿美元，净公司资本分配为23.41031亿美元，公司追索杠杆率为0.4倍，投资组合追索杠杆率为0.2倍[254] - 2022年9月30日公司总资产约68亿美元，2021年12月31日约57亿美元[298] 公司资产处置与收益情况 - 2022年第三季度，公司处置资产实现净收益3240万美元[216] - 截至2022年9月30日，公司完成住宅贷款证券化，获得约2.208亿美元净收益用于偿还相关融资[217] - 2022年第三季度公司出售投资证券约3620万美元，实现收益约1800万美元；合资企业出售多户公寓社区获约4800万美元，公司普通股股东净收益约1440万美元[246] - 2022年公司完成住宅贷款证券化，扣除交易费用后净收益约2.208亿美元，用于偿还住宅贷款回购协议融资[249] - 2022年前三季度和前九个月，公司分别确认1800万美元和1.84亿美元的资产支持证券销售实现收益[259][260] 公司住宅贷款组合情况 - 2022年前九个月，公司住宅贷款组合录得约2.525亿美元未实现损失，而2021年全年为未实现收益5530万美元[217] - 2022年前三季度和前九个月，公司住宅贷款实现净收益分别为170万美元和750万美元，2021年分别为320万美元和1050万美元[259][260] - 2022年9月30日公司住宅贷款总额为39.33176亿美元，2021年12月31日为35.75601亿美元[300] - 截至2022年9月30日，重新履约住宅贷款策略有5083笔贷款，未偿本金6.91741亿美元，公允价值6.48671亿美元，加权平均FICO为631，LTV为62%，票面利率为4.9%[302] - 截至2022年9月30日，购置时贷款价值比在50%及以下占比13.5%，2021年12月31日占比11.8%[303] - 截至2022年9月30日，购置时FICO分数在550及以下占比7.6%，2021年12月31日占比11.3%[303] - 截至2022年9月30日，当前票面利率在3.00%及以下占比7.2%，2021年12月31日占比10.0%[303] - 截至2022年9月30日，贷款逾期状态为当前的占比92.8%，2021年12月31日占比92.6%[303] - 截至2022年9月30日，贷款发放年份为2022年的占比33.3%，2021年12月31日无相关数据[304] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，底层住宅贷款当前公允价值分别为8.60785亿美元和10.70882亿美元，当前未偿还本金余额分别为9.73944亿美元和10.71228亿美元[308] - 2022年9月30日和2021年12月31日，底层住宅贷款加权平均原始贷款期限均为351个月，加权平均贷款价值比（LTV）分别为68%和67%[308] 公司融资安排情况 - 截至2022年9月30日，公司总融资安排中仅23%面临按市值计价的追加保证金风险，低于2019年12月31日的99%[217] - 公司预计增加长期和/或更有保障的融资安排，减少回购协议融资占比[221] - 2022年9月30日和2021年12月31日，回购协议未承诺本金总额分别为20.64587亿美元和12.52352亿美元，未偿还金额分别为11.63408亿美元和5.54784亿美元[310] - 截至2022年9月30日，公司有53159千美元回购协议未偿还[332][337] - 2022年6月30日，公司回购协议季度平均余额132712千美元，期末余额129331千美元，月最高余额138301千美元[337] - 2022年3月31日，公司回购协议季度平均余额116766千美元，期末余额144852千美元，月最高余额144852千美元[337] - 截至2022年9月30日，公司债务包括高级无担保票据和次级债券[339] - 截至2022年9月30日，公司有1亿美元5.75%高级无担保票据未偿还，到期日为2026年4月30日，总成本约6.64%[340] - 截至2022年9月30日，公司子公司有4500万美元信托优先证券未偿还，加权平均利率7.12%，2035年到期[341] - 2022年1月，公司以1.38亿美元赎回2021年12月31日未偿还的6.25%高级可转换票据[342] - 截至2022年9月30日，公司将按市值计价的回购协议融资较2019年12月31日水平降低81%，投资组合追索杠杆比率为0.4倍[346] - 2022年前九个月，公司完成三笔证券化交易，从非按市值计价回购协议获得9.499亿美元收益[347] 公司投资策略与目标 - 自2020年起，公司通过合资股权对20多处多户住宅物业进行投资[219] - 公司目标投资包括住宅贷款、多户住宅物业结构化投资、非机构RMBS、机构RMBS、CMBS等[220] - 公司计划继续在住宅房地产领域进行选择性投资，考虑处置资产，提高投资组合周转率并谨慎管理负债[222] - 公司目标是在未来波动时期保护每股未折旧账面价值，在高利率环境中重新配置投资组合[222] 美国宏观经济数据 - 2022年第三季度，美国股市连续三个季度下跌，道琼斯工业平均指数和纳斯达克综合指数分别下跌6.7%和4.1%[228] - 2022年以来，美联储累计加息3.00%，2年期美国国债收益率从0.73%升至4.22%，增加349个基点[229] - 2022年第三季度，美国实际GDP年化增长率为2.6%，而第二季度和第一季度分别下降0.6%和1.6%[230] - 2022年9月，美国新增就业26.3万个，失业率从3.6%降至3.5%，劳动力参与率恢复到疫情前水平，工资同比增长5.0%[231] - 2022年第三季度，消费者价格指数维持在8%以上的数十年高位，9月30日，2年期和10年期美国国债收益率利差收于负39个基点[232] - 经济学家调查显示，未来12个月美国经济衰退的概率为63%，较7月上升14%[233] - 2022年9月，美国成屋销售环比下滑1.5%，连续第八个月下降，中位成屋价格为38.4万美元，同比上涨8.4%[234] - 2022年第三季度和前九个月，美国多户住宅开工量的季节性调整年率分别为53.4万和53.1万，高于2021年的46.2万[235] - 2022年第三季度，投资级和高收益信用利差扩大，10年期美国国债收益率从2.88%升至3.83%[236][237] 公司财务关键指标 - 2022年第三季度公司普通股股东净亏损为1.2577亿美元，前三季度为2.92501亿美元；基本每股净亏损分别为0.33美元和0.77美元[244] - 2022年第三季度和前三季度平均生息资产收益率分别为6.66%和6.71%[244] - 2022年第三季度和前三季度综合亏损分别为1.26879亿美元和2.96333亿美元；基本每股综合亏损分别为0.34美元和0.78美元[244] - 2022年第三季度和前三季度净利息收入分别为1421万美元和7022.9万美元；调整后净利息收入分别为3035.7万美元和1.06674亿美元[244] - 2022年第三季度和前三季度经济账面价值回报率分别为 -7.64%和 -15.96%；未折旧账面价值经济回报率分别为 -5.90%和 -11.60%[244] - 2022年和2021年前三季度及前九个月，利息收入分别为6.892亿美元和5.2323亿美元、1.95441亿美元和1.54548亿美元，增长1.6597亿美元和4.0893亿美元[257] - 2022年和2021年前三季度及前九个月，利息支出分别为5.4699亿美元和2.1292亿美元、1.25212亿美元和6170.2万美元，增长3.3407亿美元和6.351亿美元[257] - 2022年和2021年前三季度及前九个月，净利息收入分别为1.4221亿美元和3.1031亿美元、7022.9万美元和9284.6万美元，减少1.681亿美元和2.2617亿美元[257] - 2022年和2021年前三季度及前九个月，公司净未实现损失分别为1.281亿美元和3010万美元、2.794亿美元和8020万美元[261][262] - 2022年和2021年前三季度及前九个月，公司股权投资额收入分别为 - 309.8万美元和801.5万美元、1105.6万美元和2202.1万美元，减少1111.3万美元和1096.5万美元[263] - 2022年前三季度其他收入为1.5275亿美元，2021年同期为2244万美元，增加1.3031亿美元[264] - 2022年前三季度一般及行政费用为3641.9万美元，2021年同期为3914.3万美元，减少272.4万美元[265] - 2022年前三季度投资组合运营费用为3230.3万美元，2021年同期为1855.8万美元，增加1374.5万美元[267] - 2022年前三季度房地产净收入为10.2243亿美元，2021年同期为762.6万美元，增加9.4617亿美元[268] - 2022年前三季度房地产相关总费用为1.72431亿美元，2021年同期为1538.6万美元，增加1.57045亿美元[268] - 2022年前三季度房地产净收益为4098.3万美元，2021年同期为0，增加4098.3万美元[268] - 2022年前三季度归属于公司的房地产净收入为 - 2924.1万美元，2021年同期为 - 621.8万美元，减少2302.3万美元[268] - 2022年前三季度归属于公司普通股股东的净亏损为2.92501亿美元，2021年同期为1.21716亿美元，减少4.14217亿美元[272] - 2022年前三季度其他综合亏损为383.2万美元，2021年同期为104.7万美元，减少487.9万美元[272] - 2022年前三季度归属于公司普通股股东的综合亏损为2.96333亿美元，2021年同期为1.22763亿美元，减少4.19096亿美元[272] - 2022年9月30日结束的三个月和九个月，公司普通股GAAP账面价值期初余额分别为1535866000美元和1783906000美元，期末余额均为1360381000美元[275] - 2022年9月30日结束的三个月，公司调整后利息收入为62309000美元，调整后利息支出为31952000美元，调整后净利息收入为30357000美元[280] - 2022年9月30日结束的三个月，公司平均生息资产为3744285000美元，平均计息负债为2828153000美元[280] - 2022年9月30日结束的三个月，公司平均生息资产收益率为6.66%，平均融资成本为 - 4.48%，净息差为2.18%[280] - 2021年9月30日结束的三个月，公司调整后利息收入为45207000美元，调整后利息支出为13029000美元，调整后净利息收入为32178000美元[281] - 2021年9月30日结束的三个月，公司平均生息资产为2830503000美元，平均计息负债为1323540000美元[281] - 2021年9月30日结束的三个月，公司平均生息资产收益率为6.39%，平均融资成本为 - 3.94%，净息差为2.45%[281] - 2022年9月30日结束的九个月，公司调整后利息收入为176645000美元，调整后利息支出为69971000美元，调整后净利息收入为106674000美元[282] - 2022年9月30日结束的九个月，公司平均生息资产为3510070000美元，平均计息负债为2474972000美元[282] - 2022年9月30日结束

财务数据和关键指标变化 - 第三季度未折旧每股亏损0.27美元，未折旧账面价值下降8.3%，至3.89美元，主要因投资组合按市值计价变化所致，公司认为该损失随时间可恢复 [8][9] - 第三季度经济回报率为负5.9%，公允价值变动对收益和账面价值影响显著，每股产生0.34美元未实现损失 [15] - 第三季度GAAP净利息收入为1420万美元，即每股0.04美元；调整后净利息收入贡献每股0.08美元收益 [19] - 第三季度处置投资证券和房产实现总收益2060万美元，即每股0.05美元，其中一处房产净收益1400万美元 [20] - 第三季度投资组合资产价格下跌，产生1.281亿美元未实现损失，即每股0.34美元，其中6700万美元归因于证券化工具中的住宅贷款 [21] - 第三季度G&A和投资组合运营费用较第二季度减少410万美元 [22] - 截至9月30日，公司追索杠杆率和投资组合追索杠杆率分别降至0.5倍和0.4倍，低于6月30日的0.7倍和0.6倍 [16] - 仅23%的总融资安排面临按市值计价的追加保证金风险，低于6月30日的33% [17] - 支付普通股每股0.10美元股息，与上一季度持平 [18] - 截至10月初，股票回购授权剩余约1.76亿美元 [79] 各条业务线数据和关键指标变化 单户住宅业务 - 单户住宅投资组合稳定，最高信用风险类别为RPL，自2021年初以来，60天以上逾期率下降3.15% [46] - 该投资组合99.5%已证券化，过去几个季度在过桥贷款、租赁和优质贷款机会方面配置较多，目前暂停并等待错位机会 [47] 多户住宅业务 - 短期内多户住宅租赁需求旺盛，特别是美国南部和东南部，全国租金持续缓慢上涨，东南部表现突出 [48] - 高级贷款预支率下降约10个百分点，为夹层融资提供机会，公司认为该业务是核心战略，但贷款利率未达预期，预计2023年或本季度晚些时候改善 [49][50] - 本季度有两笔多户住宅和夹层贷款提前还款赎回，总金额1900万美元，终身内部收益率17.66%，倍数1.42倍，平均票面利率11.9%，该板块稳定，仅一笔贷款逾期，预计全额按面值偿还 [51] - 多户住宅合资企业方面，上季度出售一处休斯顿房产，内部收益率66.3%，倍数2.8倍，目前仍持有19处房产，2021年和2022年租金分别增长16%和17%，公司计划变现这些资产 [52][53] 各个市场数据和关键指标变化 固定收益市场 - 第三季度末，两年期国债收益率升至4.22%，较去年增加349个基点，美联储加息导致国债收益率曲线倒挂，9月底，两年期和10年期国债收益率利差收于负39个基点，而2021年底为正79个基点 [6] 美国住房市场 - 受利率上升影响，美国住房市场放缓，新屋和现房销售低于2019年水平，每月抵押贷款支付比去年高出60% - 90%，住房可负担性降至多年来最差水平 [24][25] - 2022年上半年，融资市场高效，证券化市场活跃；第三季度，证券化活动减少，融资效率降低，折扣融资成为常态 [26] - 第四季度市场出现错位，买卖价差扩大，市场交易受阻，预计2023年初市场将出现抛售，届时将有深度折价资产可供投资 [28][29] - 单户租赁市场出现15% - 30%的折扣定价，交易稀少，卖家期望以15%的折扣出售，买家希望以30%的折扣购买 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2023年初市场抛售时积极投资深度折价资产，通过运营灵活性和资产组合管理，保持短期、灵活和流动性，以应对市场风险并寻找机会 [29][30] - 公司将继续关注股票回购，若普通股继续大幅低于未折旧账面价值，预计第四季度将继续进行回购 [10] - 公司积极考虑变现合资企业投资增值部分，未来折旧和摊销费用预计将大幅减少，资本收益将成为该投资组合收益的主要驱动力 [23] - 公司计划将BPL租赁策略投资组合进行证券化，以降低按市值计价的风险敞口，同时关注无需杠杆的资产 [70] - 公司预计未来将继续在多户住宅夹层贷款领域投入资金，但时机取决于市场抛售和更高利率的出现 [66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第三季度，美国经济活动受利率上升、货币政策收紧、近两位数通胀和地缘政治不稳定等因素影响，股市面临挑战，固定收益市场也受到冲击，预计市场和资产定价将持续波动至年底和2023年 [5][7] - 公司认为当前市场环境下，资产价格下跌提供了投资机会，但需等待市场抛售和买卖价差缩小，以实现无杠杆的两位数回报 [101] - 公司对多户住宅市场前景持乐观态度，认为租金增长和高级贷款预支率下降为夹层融资提供了机会，同时计划变现合资企业资产以实现收益 [49][53] 其他重要信息 - 第三季度公司有5.02亿美元追加保证金要求，相对于第二季度末3.69亿美元现金和43亿美元投资组合规模而言较低，预计第四季度回购杠杆风险敞口将因额外证券化而下降 [40][41] - 公司资产负债表上有三笔债券，分别为2026年到期的1亿美元有担保固定债券和2035年到期的两笔次级债务，公司追索杠杆率为0.5倍，无到期压力 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来合资企业股权交易的节奏如何？ - 公司目前正在处理多个房产交易，包括个别销售、组合销售和战略机会，但交易节奏取决于市场情况，难以确定，市场目前不稳定，更多人持观望态度，预计2023年情况会更明朗 [57][58] 问题2: 合资企业股权交易的回报机会是否与休斯顿房产类似？ - 难以确定回报情况，市场利率上升，但由于机构融资支持，资本化率相对较低，为市场提供了一定支撑，公司认为这些资产目前价值更高，希望在年内证明其价值 [59][60] 问题3: 截至目前本季度账面价值有何更新？ - 公司账面价值下降不到1% [61] 问题4: 合资企业退出后，是否计划通过夹层贷款继续涉足多户住宅市场？ - 是的，公司认为目前夹层贷款机会更好，高级贷款预支率下降，为夹层贷款提供了更大的股权缓冲，公司在该领域有良好的承销和资源获取能力，预计将继续投入资金，但时机取决于市场情况 [65][66] 问题5: 当前的夹层贷款是否属于硬钱贷款？ - 不属于，这是传统的第二留置权夹层贷款，硬钱贷款期限较短，通常为一年，更像是贷款收购机会，目前市场尚未达到这种情况，公司短期内不会涉足，2023年将有1300亿美元银行高级贷款到期，为夹层贷款提供了机会 [67][68] 问题6: 未来是否会进一步降低追索杠杆率？ - 是的，公司计划将BPL租赁策略投资组合进行证券化，以显著降低按市值计价的风险敞口，同时关注无需杠杆的资产，但BPL短期贷款策略中的循环证券仍会继续使用 [70] 问题7: 如何平衡股票回购和保持强大流动性？目前股票回购授权还剩多少？ - 过去18个月，公司建立了超过10亿美元的短期BPL贷款组合，旨在利用这些资产进入更高收益市场，目前公司认为股票回购机会优于投资市场，因为股价存在折扣，但会综合考虑流动性和2023年的资本配置计划，若股价维持在低位，将继续进行回购，截至9月30日，股票回购授权剩余约1.78亿美元，10月初交易后降至约1.76亿美元 [74][79] 问题8: 如何考虑股息政策？现有账面的净资产收益率是否能支持股息？ - 公司股息政策基于18个月的利息收入和预计实现的收益，目前认为可以支持每股0.10美元的股息，净利息收入约贡献每股0.08美元收益，未来资产变现可能带来额外收益，公司一直将资产出售或实现收益作为股息支付的一部分，未来希望将BPL短期贷款再投资于更高收益机会，以支持股息支付 [81][85] 问题9: 下一批资产出售后，运营房地产的季度运营费用率将如何变化？如何将其降至零？ - 资产出售后，大部分房产的折旧和摊销费用将基本为零，但合并合资企业结构中持股不到20%的多户住宅物业仍会有一定折旧，但较之前季度会减少 [88][89] 问题10: 出售资产所得现金是用于偿还未偿还的回购债务还是继续投资？ - 现金将用于投资，回购债务将通过证券化偿还，若证券化交易成功，将通过定期证券化杠杆偿还债务 [90] 问题11: 资产出售的资本化率是多少？ - 资本化率较难确定，因为市场租金上涨，需要考虑租金增长对现金流的影响，简单来说，约为5.2% - 5.5%，但租赁损失是现金流预测中的重要因素 [92][93] 问题12: 何时开始积极进行资本部署？ - 当能够在无杠杆情况下实现两位数股权回报时，公司将开始积极投资，预计2023年市场融资环境将更加困难，一些卖家可能因融资压力而提供折价资产，目前市场存在买卖价差，交易失败较多，公司将等待市场抛售机会 [100][103] 问题13: 如何看待整体贷款的仓库融资？未来获取额外仓库融资的能力如何？仓库中的抵押品类型有哪些？BPL投资组合的未出资承诺是多少？ - 公司有增加仓库融资额度的提案，目前仓库融资额度充足，没有问题，BPL业务每季度融资约7300万美元，预计未来几个季度会逐渐减少，仓库中的抵押品主要是BPL过桥贷款，还有一些租赁贷款和优质贷款，RPL投资组合约99.5%已证券化 [112][116]

公司投资组合规模及变化 - 2022年第二季度公司资助收购和发起的投资金额为8.902亿美元，包括7.736亿美元住宅贷款、5950万美元单户租赁房产和5710万美元新的结构化多户投资，本季度投资组合净增加约4.888亿美元[209] - 2022年第一季度和2021年第四季度公司投资组合分别净增加5.338亿美元和3.223亿美元[209] - 截至2022年6月30日的三个月内，公司投资组合总额从412979.4万美元增至461862.6万美元，其中住宅贷款从298357.4万美元增至340841.4万美元[216] 公司融资情况 - 截至2022年6月30日，公司按市值计价的回购协议融资较2019年12月31日水平下降70%[210] - 2022年上半年公司完成多笔住宅贷款证券化，总收益为5.096亿美元，用于偿还约3.167亿美元未偿融资[210] - 2022年上半年公司与新老交易对手建立并获得非按市值计价的回购协议融资，提供约9.453亿美元的总融资[210] - 公司预计增加对长期和/或更有保障的融资安排的重视，减少回购协议融资占比[213] - 2022年公司通过回购协议为住宅贷款获得8.764亿美元融资[236] - 截至2022年6月30日，公司净资本分配为2.092991亿美元，公司追索杠杆率为0.7倍，投资组合追索杠杆率为0.6倍[241] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，回购协议的最高未承诺本金分别为21.40048亿美元和12.52352亿美元[303] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，回购协议的加权平均利率分别为3.81%和2.79%[303] - 截至2022年6月30日，公司与四家第三方金融机构有回购协议，对瑞士信贷的风险敞口占股东权益的6.23%[302] - 截至2022年6月30日，公司在合并SLST和其他住宅贷款证券化中的净投资分别为2.1亿美元和1.422亿美元[304] - 截至2022年6月30日，合并SLST CDO和公司住宅贷款证券化CDO的未偿面值分别为7.42601亿美元和11.12421亿美元[305] - 截至2022年6月30日，合并SLST CDO和公司住宅贷款证券化CDO的加权平均利率分别为2.75%和2.77%[305] - 截至2022年6月30日，公司有1亿美元本金的5.75%优先无担保票据未偿还，总成本约6.64%，2026年4月30日到期[328] - 截至2022年6月30日，公司子公司有4500万美元信托优先证券未偿还，加权平均利率5.66%，2035年到期[329] - 2022年1月，公司赎回1.38亿美元本金的6.25%高级可转换票据[330] - 截至2022年6月30日，公司按市值计价的回购协议融资较2019年12月31日水平降低70%，投资组合追索杠杆比率为0.6倍[334] - 截至2022年6月30日，公司住宅贷款回购协议的风险敞口约3.208亿美元，有3.689亿美元现金及现金等价物和8830万美元无抵押投资证券可用于满足追加保证金要求[344][345] - 截至2022年6月30日，公司其他长期债务中公司发起的住宅贷款证券化CDO账面价值为11亿美元[347] - 截至2022年6月30日，公司追索杠杆比率约为0.7比1，投资组合追索杠杆比率约为0.6比1[349] 公司投资组合收益及亏损情况 - 2022年上半年公司住宅贷款组合记录了约1.283亿美元的未实现损失，而2021年全年为5530万美元的未实现收益[211] - 2022年第二季度公司普通股股东净亏损为1.66732亿美元，每股净亏损0.44美元[234] - 2022年第二季度公司平均生息资产收益率为6.74%，利息收入为1.26521亿美元，利息支出为7051.3万美元[234] - 2022年第二季度公司投资组合净利息收入为8097.2万美元，净利息收益率为3.64%[234] - 2022年第二季度公司普通股每股账面价值为4.06美元，未折旧账面价值为4.24美元[234] - 2022年第二季度公司普通股每股股息为0.20美元[234] - 2022年Q2和H1利息收入分别为6.802亿美元和12.6521亿美元，较2021年同期分别增加1.5834亿美元和2.4296亿美元[246] - 2022年Q2和H1利息支出分别为4.1891亿美元和7.0513亿美元，较2021年同期分别增加2.118亿美元和3.0103亿美元[246] - 2022年Q2和H1净利息收入分别为2.6129亿美元和5.6008亿美元，较2021年同期分别减少0.5346亿美元和0.5807亿美元[246] - 2022年Q2单户、多户和其他投资组合平均生息资产收益率分别为6.37%、9.49%和43.33%，总平均生息资产收益率为6.69%[256] - 2022年Q2单户、多户和其他投资组合平均投资组合融资成本分别为 -3.21%、 -2.65%和0，总平均投资组合融资成本为 -3.21%[256] - 2022年Q2单户、多户和其他投资组合净利息利润率分别为3.16%、6.84%和43.33%，总净利息利润率为3.48%[256] - 2022年H1单户、多户和其他投资组合平均生息资产收益率分别为6.38%、9.39%和42.87%，总平均生息资产收益率为6.74%[258] - 2022年H1单户、多户和其他投资组合平均投资组合融资成本分别为 -3.10%、 -2.61%和0，总平均投资组合融资成本为 -3.10%[258] - 2022年H1单户、多户和其他投资组合净利息利润率分别为3.28%、6.78%和42.87%，总净利息利润率为3.64%[258] - 单户投资组合净利息收入2022年Q2为3599.6万美元，2021年Q2为2870.8万美元；2022年上半年为6984.2万美元，2021年上半年为5492.3万美元[260] - 2022年Q2实现净收益238.6万美元，2021年Q2为498.9万美元；2022年上半年为619.2万美元，2021年上半年为1204.7万美元[261] - 2022年Q2住宅贷款组合实现净收益238.6万美元，2021年Q2为459.7万美元；2022年上半年为581.8万美元，2021年上半年为728.1万美元[261] - 2022年Q2和上半年分别确认净未实现损失6770万美元和1.514亿美元，2021年Q2和上半年分别确认净未实现收益2390万美元和5000万美元[263][264] - 2022年Q2和上半年股权投资收益分别为810万美元和1415.3万美元，2021年Q2和上半年分别为1060.7万美元和1400.6万美元[265] - 2022年Q2和上半年房地产净亏损分别为4804万美元和7759.8万美元，2021年Q2和上半年分别为219.3万美元和393.2万美元[266] - 2022年Q2和上半年归属于公司的房地产净亏损分别为2911.8万美元和4380.6万美元，2021年Q2和上半年分别为56.8万美元和89.8万美元[266] - 2022年Q2住宅贷款利息收入为5152.2万美元，2021年Q2为3008.8万美元；2022年上半年为9298.8万美元，2021年上半年为5771.7万美元[260] - 2022年Q2投资证券利息收入为169.2万美元，2021年Q2为403.9万美元；2022年上半年为364.6万美元，2021年上半年为845.5万美元[260] - 2022年Q2合并SLST利息收入为925.4万美元，2021年Q2为1047.9万美元；2022年上半年为1863.5万美元，2021年上半年为2079.7万美元[260] - 2022年Q2其他收入为110.5万美元，较2021年Q2的167.6万美元减少57.1万美元；2022年上半年其他收入为253.1万美元，较2021年上半年的327.8万美元减少74.7万美元[268] - 2022年Q2一般及行政费用为1317.5万美元，较2021年Q2的1252万美元增加65.5万美元；2022年上半年一般及行政费用为2753.3万美元，较2021年上半年的2396.1万美元增加357.2万美元[271] - 2022年Q2投资组合运营费用为668.8万美元，较2021年Q2的1269万美元减少600.2万美元；2022年上半年投资组合运营费用为2217.9万美元，较2021年上半年的1151.8万美元增加1066.1万美元[273] - 2022年Q2归属于公司普通股股东的综合亏损为8292.4万美元，较2021年Q2的4651.9万美元增加亏损12944.3万美元；2022年上半年归属于公司普通股股东的综合亏损为16945.5万美元，较2021年上半年的9131万美元增加亏损26076.5万美元[274] - 截至2022年6月30日，公司普通股GAAP账面价值在Q2末为153586.6万美元，每股4.06美元；上半年末同样为153586.6万美元，每股4.06美元[277] - 2022年Q2未折旧亏损收益为 - 4917万美元，2021年Q2为4402.1万美元；2022年上半年未折旧亏损收益为 - 11337.5万美元，2021年上半年为8664.7万美元[280] - 2022年Q2未折旧亏损收益每股为 - 0.13美元，2021年Q2为0.12美元；2022年上半年未折旧亏损收益每股为 - 0.30美元，2021年上半年为0.23美元[280] - 2022年Q2其他收入减少主要因优先股和夹层贷款提前赎回溢价减少[268] - 2022年上半年其他收入减少主要因住宅物业和贷款投资实体收入减少及房地产抵押贷款清偿损失[269] - 2022年Q2和上半年综合收入（亏损）变化主要因未选择公允价值选项的投资证券公允价值下降[274] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，GAAP每股账面价值分别为4.06美元和4.70美元，未折旧每股账面价值分别为4.24美元和4.74美元[282] - 2022年和2021年第二季度，GAAP利息收入分别为6.802亿美元和5.2186亿美元，GAAP利息支出分别为4.1891亿美元和2.0711亿美元[286] - 2022年和2021年上半年，GAAP利息收入分别为12.6521亿美元和10.2225亿美元，GAAP利息支出分别为7.0513亿美元和4.041亿美元[286] 公司投资方向及策略 - 公司目标投资包括住宅贷款、结构化多户房产投资、非机构RMBS、机构RMBS、CMBS等[212] - 公司打算在住宅房地产领域进行选择性投资，增加对高息短期住宅投资者贷款的配置，考虑机会性处置资产并谨慎管理负债[214] - 2022年公司购买约7.736亿美元住宅贷款和约5950万美元单户租赁房产[236] - 2022年公司为多户合资企业投资提供约5710万美元资金，并从夹层贷款投资赎回中获得约1100万美元收益[236] 公司税务情况 - 公司是美国联邦所得税目的下的房地产投资信托基金，若满足相关测试和记录保存要求，预计对分配给股东的REIT应税收入不缴纳联邦所得税，但TRS产生的收入仍需缴纳部分联邦、州和地方税[206][207] 宏观经济环境 - 2022年美联储累计加息2.25%，其中6月和7月各加息75个基点，2年期美国国债收益率从2021年12月31日的0.73%升至2022年6月30日的2.92%，增加219个基点[219] - 2022年第二季度美国实际GDP年化率下降0.9%，第一季度下降1.6%，2021年第二季度增长6.7%[220] - 2022年6月工资同比增长5.3%，失业率稳定在3.6%，失业人数同比减少360万至590万，非农就业人数增加37.2万[221] - 2022年第二季度美联储两次加息，6月30日2年期与10年期美国国债收益率利差收窄至6个基点，7月以来收益率曲线持续倒挂[222] - 44%的受访经济学家认为美国经济将在未来12个月陷入衰退，较4月调查上升16%[223] - 2022年4月20个城市综合房价较2021年4月平均上涨21.2%，6月中位现房价格为41.6万美元，同比上涨13.4%[224] - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，多户住宅开工率分别为56万套和53.7万套，高于2021年的46.2万套[225] - 2022年第二季度，10年期美国国债收益率从4月1日的2

财务数据和关键指标变化 - 二季度每股亏损0.22美元，主要因资产负债表未实现损失，导致账面价值季度内负0.4%损失 [3] - 宣布0.10美元股息后，未折旧账面价值季度经济回报率为负2.5% [3] - 二季度回购280万股股票，之后又回购90万股，价格分别为每股2.69美元和2.73美元 [4] - 二季度收购8.9亿美元投资，获得8.76亿美元融资，其中77%为非按市值计价融资 [4][5] - 季度末杠杆率0.7倍，有追索权杠杆率和投资组合基础杠杆率为0.6倍，资产负债表持有3.83亿美元现金 [6] - GAAP每股账面价值4.06美元，未折旧每股账面价值4.24美元，较3月31日下降4.7，季度内未折旧账面价值经济回报率为负2.5% [7] - 未折旧账面价值季度下降含每股0.18美元未实现损失，主要因信贷利差扩大和利率上升 [8] - 投资组合净息差3.48%，较上季度下降39个基点，融资成本增加28个基点，平均生息资产收益率下降11个基点 [8] - 投资组合净利息收入增加190万美元，总净利息收入降至2610万美元 [9] - 非利息相关损失2020万美元，主要为未实现损失6770万美元，部分被已实现收益和其他收入抵消 [10] - 房地产收入3590万美元，产生GAAP净亏损2910万美元，扣除折旧等费用后，季度和年初至今未折旧收益分别为410万美元和960万美元 [11][12] - 总G&A费用320万美元，较上季度减少，投资组合运营费用1270万美元，因投资组合增长而增加 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 商业目的贷款（BPL）业务 - BPL桥贷款季度末加权平均票面利率8.41%，低于3月31日的8.53% [8] - BPL桥贷款资产票面利率增加约2%，市场竞争参与者减少，有增长机会 [28] - BPL租赁业务因证券化市场不稳定，暂停购买 [29] 住宅房地产贷款（RPL）业务 - 96%资产已处于定期证券化结构，收益稳定，整个投资组合拖欠率稳定，低于2019年疫情前水平 [30] 多户住宅业务 - 夹层贷款业务暂停，票面利率12%，自开展业务以来无损失 [33] - 多户住宅合资企业股权业务有20项资产，股权占比70% - 95%，2021 - 2022年租金分别增长16%和17% [35] - 多户住宅夹层贷款相关物业95%已出租，2021 - 2022年租金分别增长8%和12%，季度内有两笔1000万美元贷款还清 [34] 各个市场数据和关键指标变化 住宅住房市场 - 现房销售放缓，库存处于历史低位，新房建设量和可售单位数量呈连续增长 [17] 贷款发起市场 - 部分发起机构面临压力，有机构申请破产，划痕和凹痕贷款市场出现30%折扣 [19] 多户住宅市场 - 南方地区租金和房产增值强劲，有机会实现收益，中期有机会提供缺口资金 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 市场正从融资利差模式向资产回报率模式转变，公司将利用资产负债表灵活性，将资产转向高收益回报 [15][16] - 住宅住房市场，公司将有选择地增加投资，等待市场机会 [17][18] - 贷款发起市场，公司将关注划痕和凹痕贷款市场，提供流动性 [19] - 多户住宅市场，短期公司将实现部分投资组合收益，中期提供缺口资金 [20] - 公司将继续增加按市值计价融资，寻找证券化市场机会 [23] - 公司计划将资产从短期资产转向长期折扣资产 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场已转变为买方市场，公司资产负债表结构使其能利用最新趋势 [3] - 2023年市场可能出现深度折扣资产，流动性和现金可用性将带来机会 [15] - 公司有高资产周转率投资组合，可将现金重新配置到高收益机会 [37] 其他重要信息 - 公司证券化债务11亿美元，为固定利率债务，若按市值计价，账面价值将增加3.7% [26] - 公司企业侧债务较低，有灵活性投资市场，可进一步降低债务权益比 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：多户住宅合资企业投资组合的潜在收益及资产是否按市值计价 - 资产按成本减去折旧和摊销计价，目前处于初步阶段，暂不评论潜在收益，未来季度将分享更多信息 [40] 问题2：多户住宅合资企业投资组合变现时机与未来机会的匹配 - 公司有足够现金通过BPL投资组合获取机会，多户住宅股权变现为短期机会，桥梁贷款缺口资金为中期机会 [41] 问题3：缺口资金策略是硬钱贷款还是直接投资普通股 - 缺口资金为贷款形式，非股权投资，贷款期限短，旨在帮助赞助商获得更优惠资金 [48] 问题4：赞助商是否因银行或房利美要求筹集股权，公司有无保护措施 - 机会源于2021 - 2022年短期高级融资到期，非赞助商困境，公司作为贷款人帮助赞助商获得长期固定利率资金 [50][51] 问题5：赞助商投资物业的资本成本是否高于资本回报率 - 市场租金增长可抵消部分成本增加，具体取决于物业位置和租金增长情况，南方市场收益超过资金成本增加 [53] 问题6：买方市场的 hurdle rate 是否改变，SLST 投资组合按市值计价变化及债务能否再杠杆化 - 预计不同策略回报将增加，BPL 投资回报率将提高2%；SLST 第一季度损失1500万美元，第二季度损失400万美元，可通过回购协议杠杆化，也可证券化，但目前倾向不采用证券化策略 [57][58][59] 问题7：如何考虑房地产资产的收益建模及未来杠杆目标 - 目前不评论未来房地产资产实现收益情况，未来将分享更多信息；预计杠杆率将保持低位，未来可能下降 [62][63] 问题8：公司对利率的净敏感性 - 浮动利率债务利率预计未来上升，但多户住宅投资收益取决于物业表现，预计租金增长将带来收入改善；BPL 回购融资为短期策略，利率上升影响有限 [64][66] 问题9：投资者如何看待公司收益和股息覆盖，是否需考虑实现收益 - 公司收益包括实现收益部分，股息政策基于18个月盈利预测，包括实现收益活动 [70] 问题10：多户住宅投资的公司战略选择是否为分拆子公司 - 所有选项都在考虑范围内，包括公司战略和变现出售，将以最有效和低成本方式为股东实现价值最大化 [72]