公司概况 - 纽约抵押信托是一家房地产投资信托公司，投资组合达33亿美元，市值22亿美元，有65名专业人员[12][13] - 投资组合中，单户住宅占比74%，多户住宅占比20%，其他占比6%[13][14] 财务表现 - 第三季度GAAP每股收益0.10美元，综合每股收益0.08美元，账面价值每股4.74美元，季度经济回报率2.1%[8][16] - 宣布第三季度普通股股息为每股0.10美元，股息收益率9.4%，季度总回报率 -2.5%，年初至今总回报率23.6%[16] 投资活动 - 购买3.71亿美元住宅贷款和2900万美元非机构RMBS，出售非机构RMBS和CMBS获1.33亿美元，出售住宅贷款获5000万美元[16] - 完成9600万美元多户住宅合资企业和夹层贷款投资[16] 融资情况 - 赎回2.04亿美元与RPL策略贷款证券化相关的债务，发行2.56亿美元新的RPL策略贷款证券化债务，降低票面利率210个基点[16][34] - 发行575万股6.875% F系列优先股，净收益1.39亿美元，赎回7.875% C系列优先股1.05亿美元，降低成本100个基点[16] 市场策略 - 针对住房供应不足、发起人流动性紧张和国内移民趋势，采取选择性投资策略，如专注短期过桥贷款、购买有缺陷贷款和多户住宅市场[25] - 执行低杠杆信贷策略，通过专有渠道和批量购买建立投资组合，追求可持续收益增长[26] 业务板块 - 单户住宅投资组合包括RPL、BPL、优质贷款等策略，第三季度购买3.71亿美元住宅贷款，RPL策略表现稳定，BPL和S&D无信用损失[33][34] - 多户住宅投资组合包括夹层贷款、合资企业股权和证券，第三季度投资组合入住率提高，仅一笔贷款拖欠，预计第四季度发起管道处于历史最高水平[36][38][39] 财务指标对比 - 第三季度投资组合净息差为3.25%，较上一季度增加，主要因高收益业务目的贷款投资增加和借款成本降低[45] - 净利息收入与上一季度基本持平，单户住宅利息收入增加170万美元，多户住宅利息收入减少150万美元，利息费用减少60万美元[48] 风险因素 - 实际结果可能与前瞻性陈述存在差异，受业务和投资策略、利率、信用利差、市场波动等多种因素影响[2][3] 未来展望 - 公司将继续通过专有渠道实现资产增长，审慎管理负债，以提高盈利能力[41] - 利用强大的资产负债表捕捉市场机会，投资不同资本结构和行业，保护账面价值[42]

公司融资情况 - 2021年4月公司完成1亿美元5年期评级高级无担保票据私募配售，年利率5.75%[192] - 2021年7月公司完成F系列优先股发行，净收益约1.386亿美元，票面利率6.875%[192] - 公司用F系列优先股发行部分净收益赎回7.875%的C系列优先股，降低赎回优先股资本成本100个基点[192] - 公司短期回购协议借款期限通常为30 - 90天，较长期回购协议借款期限为1 - 24个月[195] - 公司长期融资包括期限超过一年的证券化、可转换票据和高级无担保票据[195] - 公司寻求平衡多样的资金组合，未来将更注重长期和承诺性融资协议[195] - 2021年7月，公司完成575万股6.875% F系列固定至浮动利率优先股的承销公开发行，净收益约1.386亿美元[331] - 公司赎回所有7.875% C系列优先股，降低了100个基点的息票率[331] 公司投资目标与策略 - 公司是美国联邦所得税目的房地产投资信托基金，目标是通过净息差和多元化投资组合资本收益为股东提供长期稳定分配[190] - 公司目标投资包括住宅贷款、多户房产结构化投资、非机构RMBS、机构RMBS、CMBS等[193] - 公司将继续关注单户住宅和多户信贷资产核心投资组合，预计保持防御性投资姿态[194] 公司投资组合规模与价值变化 - 新冠疫情导致金融和抵押相关资产市场受冲击，公司2020年大幅缩减投资组合规模和杠杆[192] - 2021年第三季度公司继续进行单户和多户信贷投资，投资组合期末总值为32.73632亿美元，较期初32.2554亿美元有所增加[197] - 截至2021年9月30日，公司总投资组合账面价值为32.74513亿美元，净公司分配资本为23.57793亿美元，总杠杆率为0.3，投资组合杠杆率为0.1[224] - 截至2020年12月31日，公司总投资组合账面价值为31.51679亿美元，净公司分配资本为23.01202亿美元，总杠杆率为0.3，投资组合杠杆率为0.2[226] 宏观经济数据 - 2021年第三季度美国GDP仅增长2.0%，低于第二季度的6.7%[201] - 2021年9月美国工资同比增长4.6%，失业率从6月底的5.9%降至9月底的4.8%，失业人数从950万降至770万[202] - 2021年7月20城综合房价较2020年7月平均上涨19.9%，高于前一个月的19.1%[203] - 截至2021年9月30日，单户住宅开工量年化率为109.0667万套（三季度）和111.7667万套（前九个月），高于2020年的100.2万套[203] - 截至2021年9月30日，多户住宅（含五个及以上单元）开工量年化率为46.6万套（三季度）和45.4444万套（前九个月），高于2020年的38.2万套[205] - 2021年10月6日，78.4%的公寓住户支付了全部或部分租金，较2020年同期下降1个百分点[205] - 2021年第三季度，10年期美国国债收益率在1.19% - 1.55%之间波动，季度末收于1.52%[207] - 2021年9月30日，2年期和10年期美国国债收益率利差为124个基点，较6月30日增加4个基点[207] - 美联储计划在2021年11月会议上决定是否开始缩减资产购买规模，联邦基金利率目标区间维持在0% - 0.25%[208] 公司财务关键指标 - 2021年第三季度，公司普通股股东应占净收入为3686.1万美元，每股基本净收入为0.10美元；前九个月，普通股股东应占净收入为1.21716亿美元，每股基本净收入为0.32美元[214] - 2021年第三季度，公司普通股股东应占综合收入为3145.3万美元，每股基本综合收入为0.08美元；前九个月，普通股股东应占综合收入为1.22763亿美元，每股基本综合收入为0.32美元[214] - 2021年第三季度，公司净利息收入为3103.1万美元；前九个月，净利息收入为9284.6万美元[214] - 2021年第三季度，公司普通股每股账面价值为4.74美元；前九个月，普通股每股账面价值为4.74美元[214] - 2021年第三季度，公司账面价值经济回报率为2.1%；前九个月，账面价值经济回报率为7.0%[214] - 2021年第三季度净利息收入为3103.1万美元，较2020年同期增加550.2万美元；前九个月净利息收入为9284.6万美元，较2020年同期减少828.8万美元[230] - 2021年第三季度总非利息收入（损失）为4941.2万美元，较2020年同期减少4111.6万美元；前九个月总非利息收入（损失）为1.32409亿美元，较2020年同期增加5.59469亿美元[230] - 2021年第三季度归属于公司普通股股东的净收入为3686.1万美元，较2020年同期减少5448.3万美元；前九个月归属于公司普通股股东的净收入为1.21716亿美元，较2020年同期增加5.21535亿美元[230] - 2021年第三季度基本和摊薄每股收益均为0.10美元，较2020年同期分别减少0.14美元和0.13美元；前九个月基本和摊薄每股收益均为0.32美元，较2020年同期分别增加1.40美元[230] - 2021年第三季度，公司平均生息资产增加，单户利息收入增加1040万美元，多户利息收入减少360万美元，利息支出增加190万美元[232] - 2021年前九个月，公司净利息收入减少主要是由于平均生息资产减少6.809亿美元，部分被高收益商业用途贷款的收购所抵消[233] - 2021年第三季度，公司投资组合净息差从上年同期的2.18%增至3.25%，主要由于持续投资高收益商业用途贷款和降低平均投资组合融资成本[234][237][238] - 2021年前九个月，公司投资组合净息差从上年同期的增加，主要由于持续投资高收益商业用途贷款，但被非按市值计价融资的平均借款成本增加所抵消[235] 公司业务线投资与收益情况 - 2021年，公司购买约3.707亿美元住宅贷款和约2880万美元非机构住宅抵押贷款支持证券[217] - 2021年，公司为约4260万美元的多户家庭优先股股权投资和约5310万美元的多户家庭合资企业投资提供资金[217] - 2021年，公司出售住宅贷款所得约4950万美元，非机构住宅抵押贷款支持证券所得约4360万美元，商业抵押贷款支持证券所得约8950万美元[217] - 2021年前9个月公司在住宅贷款、投资证券和相关对冲方面实现净收益分别为1.05亿美元和9861万美元，总计2.04亿美元[245] - 2020年前9个月公司在住宅贷款、投资证券和相关对冲方面实现净亏损分别为1.55亿美元和13.45亿美元，总计15亿美元[245] - 2020年前9个月公司出售约25亿美元资产，在出售机构RMBS、机构CMBS等方面确认净亏损6140万美元，终止利率互换确认亏损7310万美元[249] - 2020年3月公司出售首批损失POs和夹层证券，总收益约5.55亿美元，合并K系列去合并化实现净亏损5410万美元[250] - 2021年前三季度股权投资收入为2.2021亿美元，2020年为1.4573亿美元，增加7448万美元；2021年第三季度为8015万美元，2020年为9966万美元，减少1951万美元[253] - 2020年前三季度，公司对多户投资报告单元的商誉进行减值测试，确认减值2520万美元[255] - 2021年前三季度其他收入为2244万美元，2020年为337万美元，增加1907万美元；2021年第三季度为 - 1035万美元，2020年为431万美元，减少1466万美元[257] - 2021年前三季度运营房地产净亏损为6218万美元，2020年无此项亏损；2021年第三季度为5322万美元，2020年无此项亏损[259] - 2021年前三季度公司确认折旧和摊销费用分别为570万美元和1000万美元[259] - 2021年前三季度一般及行政费用为3.6419亿美元，2020年为3.257亿美元，增加3849万美元；2021年第三季度为1.2458亿美元，2020年为1.0159亿美元，增加2299万美元[260] - 2021年前三季度投资组合运营费用为1.8558亿美元，2020年为8812万美元，增加9746万美元；2021年第三季度为7039万美元，2020年为3265万美元，增加3774万美元[261] - 2021年前三季度归属于公司普通股股东的综合收益为12.2763亿美元，2020年为 - 43.6889亿美元，增加55.9652亿美元；2021年第三季度为3.1453亿美元，2020年为11.3834亿美元，减少8.2381亿美元[263] - 2021年前三季度其他综合收益为1047万美元，2020年为 - 3.707亿美元，增加3.8117亿美元；2021年第三季度为 - 5408万美元，2020年为2.249亿美元，减少2.7898亿美元[263] - 2021年前三季度归属于公司普通股股东的净收入为12.1716亿美元，2020年为 - 39.9819亿美元，增加52.1535亿美元；2021年第三季度为3.6861亿美元，2020年为9.1344亿美元，减少5.4483亿美元[263] 公司资产情况 - 截至2021年9月30日，公司总资产约49亿美元，2020年12月31日约为47亿美元；其中，合并SLST资产在2021年9月30日约为11亿美元，2020年12月31日约为13亿美元[267] - 截至2021年9月30日，公司住宅贷款总额为32.73807亿美元，2020年12月31日为30.49166亿美元[269] - 截至2021年9月30日，公司收购的住宅贷款公允价值为21.36802亿美元，2020年12月31日为17.82381亿美元[271] - 截至2021年9月30日，再履约住宅贷款策略下贷款数量为5851笔，未偿还本金为8.06867亿美元，公允价值为8.50733亿美元；2020年12月31日贷款数量为6453笔，未偿还本金为9.45625亿美元，公允价值为9.45038亿美元[271] - 截至2021年9月30日，商业目的贷款策略下贷款数量为1780笔，未偿还本金为7.53704亿美元，公允价值为7.53279亿美元；2020年12月31日贷款数量为980笔，未偿还本金为3.71562亿美元，公允价值为3.71360亿美元[271] - 截至2021年9月30日，履约住宅贷款策略下贷款数量为2737笔，未偿还本金为5.39452亿美元，公允价值为5.32790亿美元；2020年12月31日贷款数量为2472笔，未偿还本金为4.76884亿美元，公允价值为4.65983亿美元[271] - 2021年9月30日，购买时贷款价值比在50%及以下的占比为12.7%，2020年12月31日为13.9%[272] - 2021年9月30日，购买时FICO分数在550及以下的占比为14.0%，2020年12月31日为18.9%[273] - 截至2021年9月30日，公司在合并SLST的投资为2.311亿美元，2020年12月31日为2.121亿美元[275] - 截至2021年9月30日，合并SLST中底层住宅贷款的当前公允价值为11.37005亿美元，2020年12月31日为12.66785亿美元[276] - 截至2021年9月30日，公司与三家第三方金融机构有回购协议，未承诺本金总额12.57003亿美元，未偿还回购协议3.35434亿美元，加权平均利率2.82%，加权平均到期月数3.24个月[277] - 截至2020年12月31日，未承诺本金总额13.01389亿美元，未偿还回购协议4.07213亿美元，加权平均利率2.92%，加权平均到期月数11.92个月[277] - 截至2021年9月30日，公司在合并SLST和其他住宅贷款证券化的净投资分别为2.327亿美元和1.283亿美元[278] - 截至2021年9月30日，合并SLST的CDO未偿面值8.61184亿美元，账面价值9.04976亿美元，加权平均利率2.75%，规定到期日为2059年；住宅贷款证券化的CDO未偿面值7.14058亿美元，账面价值7.10102亿美元，加权平均利率2.42%，规定到期日为2026 - 2061年[279] - 截至2021年9月30日，一笔优先股投资逾期超过90天，占优先股和夹层贷款总公允价值的1.1%[282] - 截至2021年9月30日，优先股投资40笔，公允价值3.47447亿美元，投资金额3.45484亿美元，加权平均利率或优先回报率1

财务数据和关键指标变化 - GAAP每股收益为0.10美元，综合每股收益为0.08美元，受非经常性一次性费用影响，包括340万美元与提前赎回7.875% C系列优先股相关的费用，以及160万美元递延债务发行成本加速摊销 [7] - 投资组合总计33亿美元，市值22亿美元，投资组合较上季度增加约1亿美元，市值与上季度持平 [9] - 宣布每股0.10美元的普通股股息，账面价值为4.74美元，与上季度持平，季度经济回报率为2.1% [10] - 第三季度净利息收入为3100万美元，与上季度基本持平；非利息收入为4940万美元，主要来自资产价格持续改善带来的3010万美元未实现净收益 [16][19] - 净收入为3700万美元，综合收入为3150万美元，归属于普通股股东 [15] - 第三季度净利息利润率为3.25%，较上季度增加28个基点，投资组合加权平均资产收益率为6.39%，提高8个基点，融资成本改善20个基点，降至3.14% [12] - 总一般及行政费用为1250万美元，与上季度基本持平；投资组合运营费用为700万美元，主要因商业目的贷款组合增长而增加 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 单户住宅业务 - 资本分配占比74%，主要为住宅贷款，各类贷款平均贷款价值比（LTV）为65% [9][33] - 收购住宅贷款3.71亿美元，出售住宅贷款收入总计5000万美元，住宅贷款还款约3.07亿美元 [14][15] - RPL贷款中66%已还款，价格从89美元升至97美元，可纳入评级证券化，提供较高月度回报；划痕和凹痕贷款组合提前还款率（CPR）持续高于30% [36] 多户住宅业务 - 资本分配占比20%，夹层贷款和合资机会业务规模增长，专注于向150 - 300单元的花园式低层物业提供贷款 [9][41] - 为多户住宅合资企业和夹层贷款投资分别提供5300万美元和4300万美元资金，出售非机构住宅抵押贷款支持证券（RMBS）和商业抵押贷款支持证券（CMBS）收入总计1.33亿美元 [14] - 多户公寓物业运营收入为400万美元，利息费用和运营费用分别为110万美元和850万美元，净亏损530万美元 [23] 商业目的贷款（BPL）业务 - BPL投资组合规模达7.53亿美元，资产负债表上有超过1700笔贷款，平均票面利率超过9% [39] 投资证券业务 - 购买投资证券2900万美元 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国住房供应短缺，满足短期和中期需求需550万套住房，但市场上仅有120万套待售，比过去20年平均水平少100多万套，供应链和劳动力限制使新屋建设量维持在100万套左右 [25] - 回购市场活跃，可用性高于疫情前，但公司杠杆率较低，为0.1倍，仍能提供有吸引力的股息 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于信贷投资，认为可通过更稳定的资金获得更好的风险调整回报 [9] - 短期住房改造和翻新贷款、划痕和凹痕贷款市场以及多户住宅领域的夹层贷款和合资机会是公司关注的重点领域，预计这些领域能带来两位数回报 [26][27] - 公司通过技术支持的高效流程与发起人建立合作关系，在多个维度上竞争，而不仅仅是价格，以实现投资组合增长 [28] - 公司主要关注不依赖短期可赎回按市值计价杠杆的策略，利用定期证券化市场降低按市值计价的回购余额，自2019年底以来降低了90% [31] - 随着市场竞争加剧，公司通过运营平台和合作关系维持业务，并寻求向投资者贷款产品（DSCR贷款）市场转型 [49][50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于需求持续超过供应，预计美国住房信贷风险在2020年后仍将可控，短期住房贷款业务是应对供需失衡的有效方式 [26] - 公司将继续通过结构交易降低资金成本，这将对未来收益产生积极影响 [8] - 公司有信心通过现有管道和合作关系增加投资组合规模，并通过证券化市场实现有机增长 [111][112] - 尽管市场存在不确定性，但公司认为有机会在住房市场价格下跌时以更具吸引力的价格购买资产，并通过非市场金融工具进行杠杆操作 [89][90] 其他重要信息 - 公司在多户公寓物业的股权投资产生净亏损，但主要是由于折旧和摊销费用，公司追求这些投资是为了潜在的房地产增值收益 [23][58] - 公司BPL贷款有1.8亿美元的证券化融资，采用循环结构，可在贷款还款时补充新贷款 [62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: BPL市场竞争加剧对回报和业务来源的影响 - 公司通过运营平台和合作关系维持业务，并评估向投资者贷款产品（DSCR贷款）市场转型的机会，以应对市场变化 [49][50] 问题2: 回购资金是否有进一步降低的空间 - 公司正在进行证券化交易，预计将使最大的回购线减少约80% [51] 问题3: 降低融资成本的工作是否已完成，是否还有进一步降低的机会 - 公司计划通过证券化交易降低整体融资成本，减少回购敞口，并考虑赎回可赎回优先股，以进一步降低资本成本 [55][56] 问题4: 房地产投资的未来展望 - 房地产投资的净亏损主要来自折旧和摊销费用，公司追求这些投资是为了潜在的增值收益，未来可能会增加合资投资，但对现金流无实际压力 [58][60] 问题5: BPL资产是否考虑增加融资结构 - 公司BPL贷款已有证券化融资，采用循环结构，可在贷款还款时补充新贷款 [62] 问题6: 证券化后如何补充资产基础以及对短期资产增长的信心 - 公司计划通过RPL和划痕和凹痕贷款市场以及DSCR贷款来增长住宅贷款业务，通过与合作伙伴的策略增加投资组合管道，并寻求增加贷款期限以减少再投资挑战 [68][69] 问题7: 短期贷款转向长期资产时收益率的变化 - 短期修复和翻转贷款的票面利率高于长期DSCR投资者贷款，但证券化市场对这些贷款的接受度较高，公司将根据管道情况评估进入证券化市场的时机 [71][72] 问题8: 美联储政策对划痕和凹痕及BPL市场的影响 - 曲线扁平化可能对证券化和回购融资产生负面影响，但公司认为这是一个以更低价购买资产的机会，将利用非市场金融工具进行杠杆操作 [88][89] 问题9: 评估整笔贷款投标与证券化的逻辑以及资本重新配置到多户夹层领域的考虑 - RPL市场投标强劲但供应有限，公司认为目前整笔贷款投标不是有吸引力的机会，更关注保护账面价值；多户住宅领域有增长机会，预计下季度资本分配将更多倾向该领域 [95][96] 问题10: 多户住宅项目的竞争情况和资本部署的最佳点 - 公司关注人口迁移趋势，在东南部的二级和三级市场寻找机会，提供夹层和合资融资，关注B +级过渡型资产，可通过管理改进和维护项目增加物业价值 [100][101] 问题11: 公司是否有可赎回的无担保债务以及证券化是否达到临界规模 - 公司有可赎回优先股和将于2022年1月到期的五年期可转换债务工具；公司已通过自己的货架发行证券化产品多年，通常不通过管道交易出售 [105][107] 问题12: 投资组合未来12个月的增长节奏 - 公司有足够的空间在不增加额外资本的情况下将投资组合从33亿美元增长到40亿美元，预计第四季度的交易将加速管道机会，通过证券化和现有管道实现有机增长 [109][111]

公司融资与资本结构变化 - 2021年4月完成1亿美元5年期评级高级无抵押票据私募，年利率5.75%[195] - 2021年7月完成F系列优先股发行，净收益约1.386亿美元，票面利率6.875%[195] - 公司用F系列优先股发行部分净收益赎回7.875%的C系列优先股，降低赎回优先股资本票面利率100个基点[195] - 公司完成1亿美元5.75%高级无抵押票据私募发行，2026年4月到期[218] - 公司发行575万股6.875% F系列固定至浮动利率累积可赎回优先股，净收益约1.386亿美元，用于赎回1.049亿美元7.875% C系列优先股[218] - 2021年7月，公司完成575万股6.875% F系列优先股公开发行，净收益约1.386亿美元，用于赎回7.875% C系列优先股，降低票面利率100个基点[320] 公司投资策略与目标 - 公司目标投资包括住宅贷款、多户房产结构化投资、非机构RMBS等[196] - 公司将继续聚焦单户住宅和多户信贷资产核心投资组合[197] - 公司预计在新投资上保持防御姿态，关注长期低利率环境下可通过积极管理获益的资产[197] - 公司将继续选择性变现非机构RMBS和CMBS投资价格回升带来的收益[197] 公司资金组合与融资安排 - 公司寻求平衡多样的资金组合，未来更注重长期和承诺性融资协议[198] - 公司近期将探索更多融资安排以加强资产负债表和为未来投资机会做准备[198] 公司投资组合数据变化 - 截至2021年6月30日的三个月，公司投资组合总额从3242836千美元变为3225540千美元，其中住宅贷款从1994774千美元变为2026204千美元，优先股权等投资从411901千美元变为331416千美元，投资证券从816131千美元变为835694千美元，其他投资从20030千美元变为32226千美元[200] - 截至2021年6月30日，公司总投资组合账面价值为32.25702亿美元，净公司分配资本为23.21161亿美元，总杠杆率为0.3，投资组合杠杆率为0.1[225] - 截至2020年12月31日，公司总投资组合账面价值为31.51679亿美元，净公司分配资本为23.01202亿美元，总杠杆率为0.3，投资组合杠杆率为0.2[226] - 截至2021年6月30日，公司普通股账面价值在3个月内从1787031千美元增至1799339千美元，6个月内从1779380千美元增至1799339千美元[227] - 截至2021年6月30日，公司总资产约48亿美元，其中约12亿美元为合并SLST持有的资产；截至2020年12月31日，总资产约47亿美元，其中13亿美元为合并SLST资产[260] - 截至2021年6月30日，公司收购的住宅贷款总数为10062笔，未偿还本金为20.12319亿美元，公允价值为20.26204亿美元；截至2020年12月31日，贷款总数为9905笔，未偿还本金为17.94071亿美元，公允价值为17.82381亿美元[263] - 公司在合并SLST的投资，2021年6月30日和2020年12月31日分别为2.283亿美元和2.121亿美元[267] - 截至2021年6月30日，公司有与三家第三方金融机构的回购协议，未承诺本金总额12.89237亿美元，未偿还回购协议3.41791亿美元，加权平均利率2.93%，加权平均到期月数6.64个月；2020年12月31日未承诺本金总额13.01389亿美元，未偿还回购协议4.07213亿美元，加权平均利率2.92%，加权平均到期月数11.92个月[269] - 截至2021年6月30日，公司在合并SLST和其他住宅贷款证券化的净投资分别为2.298亿美元和2.001亿美元[270] - 截至2021年6月30日，合并SLST的CDO未偿面值9.06703亿美元，账面价值9.4809亿美元，加权平均利率2.75%，规定到期日2059年；住宅贷款证券化的CDO未偿面值6.88404亿美元，账面价值6.83724亿美元，加权平均利率3.10%，规定到期日2025 - 2060年[271] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司优先股权和夹层贷款投资总额分别为3.26547亿美元和3.55841亿美元[274] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，优先股权和夹层贷款投资分别有1.267亿美元和1.636亿美元计入多户家庭贷款，优先股权分别有1.897亿美元和1.828亿美元计入股权投资[274] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为5283.4万美元和5398.3万美元，总负债分别为3776.2万美元和3817.8万美元[275] - 截至2021年6月30日，公司投资证券组合包括机构RMBS、非机构RMBS、CMBS和ABS等，总账面价值为8.35694亿美元[278][279] - 截至2021年6月30日，机构固定利率RMBS当前票面价值为1.29518亿美元，摊销成本为1.34461亿美元，公允价值为1.31299亿美元[279] - 截至2021年6月30日，非机构RMBS高级部分当前票面价值为5406.5万美元，摊销成本为5406.9万美元，公允价值为5385.7万美元[279] - 截至2021年6月30日，CMBS夹层部分当前票面价值为6521.9万美元，摊销成本为6355.5万美元，公允价值为6631万美元[279] - 截至2021年6月30日，ABS剩余部分当前票面价值为11.7万美元，摊销成本为2791.7万美元，公允价值为4262万美元[279] - 截至2020年12月31日，公司投资证券的加权平均票面利率为0.55%，加权平均收益率为5.35%，总投资证券的当前票面价值为1.3771947亿美元，摊销成本为9.66755亿美元，公允价值为9.3687亿美元[280] - 截至2021年6月30日，公司在多户合资企业投资的净资产为2060万美元，所有权权益为90% - 95%[286] - 截至2021年6月30日，公司在投资住宅物业实体的所有权权益为11%，公允价值为1495.1万美元；2020年12月31日在投资住宅贷款实体的所有权权益为49%，公允价值为6329万美元[287] - 截至2021年6月30日，公司投资组合杠杆降至0.1倍，拥有现金及现金等价物3.249亿美元、无抵押证券8.357亿美元、无抵押住宅贷款7.298亿美元、无抵押优先股投资3.281亿美元[300] 宏观经济数据 - 2021年第二季度美国GDP增长6.5%（预估），高于第一季度的6.3%[203] - 美国失业率从3月底的6.0%降至6月底的5.9%，失业人数从3月的970万降至6月的950万，6月非农就业人数增加85万[204] - 2021年4月20城综合房价较2020年4月上涨14.9%，高于上月的13.4%；截至2021年6月30日的三个月和六个月，单户住宅新开工量季节性调整后年率分别为1104000和1129833，高于2020年全年的1002000；截至2021年6月30日，公司住宅贷款组合中1.2%的借款人仍在新冠救济计划中[205] - 截至2021年6月30日的三个月和六个月，含五个及以上单元的多户住宅新开工量季节性调整后年率分别为452333和439833，高于2020年全年的382000；76.5%的公寓住户在7月6日前支付了7月房租，较2020年7月6日下降0.9个百分点，低于6月6日的77.0%；公司多户投资组合中，有两笔贷款存在问题，占优先股权和夹层贷款投资组合的4.7%[207] - 2021年第二季度信贷利差进一步收紧[208] - 2021年第二季度10年期美国国债收益率在1.45% - 1.73%之间，季度末收于1.45%；截至6月30日，2年期和10年期美国国债收益率利差为120个基点，较3月31日下降38个基点[209] - 2021年6月，美联储宣布继续每月至少增持800亿美元美国国债和400亿美元机构MBS，维持联邦基金利率目标区间在0% - 0.25%[210] - 自2020年3月23日起，FHFA采取措施实施《CARES法案》部分内容，支持抵押贷款服务商；符合条件的多户借款人可获得宽限期至2021年9月30日，单户抵押贷款宽限期无限期，直至GSE另行通知；机构RMBS服务商只需垫付四个月的逾期款项[211] - 《2021年美国救援计划法案》将每周300美元的额外失业救济金和针对自雇或零工的疫情失业援助计划延长至2021年9月6日[212] 公司财务指标变化 - 2021年第二季度，公司普通股股东净利润为4294.4万美元，上半年为8485.5万美元；每股基本净利润分别为0.11美元和0.22美元[215] - 2021年第二季度，公司普通股股东综合收益为4651.9万美元，上半年为9131万美元；每股基本综合收益分别为0.12美元和0.24美元[215] - 2021年第二季度，公司净利息收入为3147.5万美元，上半年为6181.5万美元[215] - 2021年第二季度和上半年，公司账面价值经济回报率分别为2.8%和4.9%[215] - 2021年Q2净利息收入为31475千美元，较2020年Q2的28526千美元增加2949千美元；2021年H1净利息收入为61815千美元，较2020年H1的75607千美元减少13792千美元[229] - 2021年Q2公司净收入为53240千美元，较2020年Q2的117813千美元减少64573千美元；2021年H1净收入为105448千美元，较2020年H1的 - 470570千美元增加576018千美元[229] - 2021年Q2归属于普通股股东的净收入为42944千美元，较2020年Q2的107517千美元减少64573千美元；2021年H1为84855千美元，较2020年H1的 - 491163千美元增加576018千美元[229] - 2021年Q2基本和摊薄每股收益均为0.11美元，较2020年Q2的0.28美元减少0.17美元；2021年H1为0.22美元，较2020年H1的 - 1.35美元增加1.57美元[229] - 3个月期间，因投资证券持有量减少，平均生息资产下降，但净利息收入增加，主要源于对高收益商业用途贷款的投资增加，带来单户利息收入增加790万美元，部分被多户贷款投资减少导致的310万美元利息收入减少所抵消，同时利息支出增加230万美元[231] - 6个月期间，净利息收入减少主要是由于2020年资产出售使平均生息资产减少11亿美元，部分被过去12个月收购的高收益商业用途贷款所抵消[232] - 2021年Q2单户、多户和其他投资的平均生息资产收益率分别为5.91%、7.94%和24.10%，平均投资组合融资成本分别为 - 3.34%、0和0，投资组合净息差分别为2.57%、7.94%和24.10%，总体平均生息资产收益率为6.31%，平均投资组合融资成本为 - 3.34%，投资组合净息差为2.97%[235] - 2021年H1单户、多户和其他投资的平均生息资产收益率分别为5.77%、7.93%和21.64%，平均投资组合融资成本分别为 - 3.47%、0和0，投资组合净息差分别为2.30%、7.93%和21.64%，总体平均生息资产收益率为6.17%，平均投资组合融资成本为 - 3.47%，投资组合净息差为2.70%[237] - 2021年和2020年Q2多户家庭投资组合净利息收入分别为573.4万美元和879.6万美元，H1分别为1188.6万美元和3247.8万美元[239] - 2021年和2020年Q2单户家庭投资组合净利息收入分别为2870.7万美元和2163.2万美元，H1分别为5492.3万美元和4700.6万美元[239] - 2021年和2020年Q2已实现净收益分别为498.9万美元和-93.4万美元，H1分别为1204.7万美元和-14885.2万美元[242] - 2021年H1公司在CMBS和非机构RMBS出售中分别实现净收益560万美元和净损失80万美元，住宅贷款净收益730万美元[243] - 截至2021年6月30日的三个月和六个月，公司的次级债券、可转换票据、高级无担保票据和合并VIE应付抵押贷款总计分别为481.3万美元和836.4万美元，2020年同期分别为332.1万美元和670.5万美元[241] - 2021年Q2其他收入为382.6万美元，2020年同期为亏损163.8万美元，变化为546.4万美元；2

财务数据和关键指标变化 - GAAP每股收益为0.11美元，综合每股收益为0.12美元，账面价值增至4.74美元，本季度总经济回报率为2.8% [6] - 本季度公司投资组合净利润率较上一季度提高55个基点，达到2.97%；加权平均收益率提高28个基点，达到6.31%；资金成本降低27个基点 [13][14] - 净利息收入为3150万美元，较上一季度增加110万美元；非利息收入为4330万美元；总G&A费用为1250万美元，较上一季度增加约110万美元；运营费用为1060万美元 [18][19][21][22] - 普通股股东净收入为4300万美元，综合收入为4700万美元，账面价值从4.71美元增至4.74美元，较2020年6月底增长9%，股价与账面价值比率从0.60升至0.94 [17][25] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅贷款业务 - 本季度收购住宅贷款2.58亿美元，出售住宅贷款和CMBS所得总计1500万美元，住宅贷款还款约3.09亿美元，提前还款带来约500万美元额外收入 [16][17] - 业务目的贷款组合增长导致运营费用增加，业务目的贷款资产价值在第二季度末达到6.22亿美元，至今无损失 [22][41] 多户住宅业务 - 完成一笔1200万美元的多户住宅合资企业投资，有四笔多户住宅贷款赎回，产生150万美元赎回溢价收入 [16][17] - 多户住宅公寓物业运营收入为210万美元，利息费用和运营费用分别为40万美元和390万美元，净亏损60万美元 [23][24] - 多户住宅投资包括优先股和合资企业普通股投资，优先股有100%担保，合资企业投资关注过渡性项目 [105][106][107] 证券投资业务 - 购买1900万美元投资证券，出售大部分多户住宅证券，预计出售证券将提高总生息资产收益率 [16][120] 各个市场数据和关键指标变化 住宅市场 - 美国住宅市场供需紧张，预计需550万套新住房满足需求，预计新建130万套后，短期内市场仍将紧张 [28] - 住房价格同比增长16%，公司8.95亿美元的投资组合难以在当前市场复制，贷款估值随市场改善而增值 [39] 多户住宅市场 - 多户住宅估值因租金上涨而提高，平均租金同比上涨7%，亚特兰大、坦帕和罗利等市场涨幅达两位数 [32] - 机构部门高级融资成本下降约30个基点，公司相关业务管道增加 [46] 证券化市场 - 无评级RPL领域融资成本下降约28个基点至2%，评级领域AAA融资水平本季度改善约15个基点至1% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续青睐BPL、有瑕疵贷款、多户住宅贷款和合资企业投资，核心战略聚焦单户和多户住宅投资，注重负债管理，寻求长期融资安排 [9][26][27] - 在BPL领域，尽管市场竞争加剧，公司坚持定价策略，通过专业团队和技术优势竞争，专注短期贷款和有瑕疵贷款收购 [29][30] - 在多户住宅领域，公司关注美国南部和东南部市场，聚焦低中高层物业，通过可靠流程竞争，提高资产平均收益率 [32][33][34] - 公司计划增加核心战略的资金分配，预计第三季度收购活动将显著增加 [35] - 公司预计保持低杠杆，多户住宅贷款和合资企业投资采用无杠杆策略，住宅市场主要采用证券化债务或定期无追索权融资 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前经营环境有利于其战略实施，住房市场强劲，证券化市场融资成本下降，为公司带来投资和融资机会 [38][39] - 公司对新的投资前景和融资安排感到兴奋，目标是实现高回报和低波动性 [50] 其他重要信息 - 公司在4月完成1亿美元的五年期评级高级无担保票据私募发行，利率为5.75%；7月完成优先股发行，净收益约1.39亿美元，赎回部分优先股，降低资本成本100个基点 [7][8] - 公司完成首笔1.67亿美元的BPL循环证券化交易 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司提高无担保债务和优先股规模的决策考虑及不同资本形式的权衡 - 发行优先股是为降低总体资本成本，测试市场并为即将到期的可转换债券做准备，同时考虑到Delta变种病毒对流动性的潜在影响，采取更保守的融资策略 [55][56][58] 问题2: 循环证券化的循环期限和规模 - 循环期限为两年，之后有三年的逐步提升期，可有效为业务管道融资 [59][61][63] 问题3: BPL业务的采购策略及竞争对预期回报的影响 - 尽管市场竞争加剧，公司通过专业服务和高效流程，维持与原有发起人合作，保持收益率稳定 [67][68][70] 问题4: 是否考虑收购发起人或其股权结构变化 - 公司评估过相关机会，但认为当前市场不稳定，估值波动大，决定不进行此类资本运作，更倾向长期策略 [71][72][74] 问题5: 季度末后账面价值的趋势 - 公司不提供具体前瞻性指引，但鉴于信贷市场强劲，账面价值可能略有上升 [75] 问题6: 机构多户住宅指南变化对公司投资机会的影响 - 机构政策变化对公司有一定影响，但市场机会众多，公司增加多户住宅领域投资，关注不同类型物业的合资和夹层投资机会 [79][80][81] 问题7: 第三季度证券化交易的机会及收益情况 - 公司将对部分证券化交易进行赎回，预计节省200个基点的利息成本，将部分贷款转为评级交易，CMBS销售按估值进行，赎回交易无收益或损失 [84][85][87] 问题8: 2020 - SP1证券化交易的预期高级利率、释放资本及SLST交易的预期损失率 - 重新证券化可获得更好融资水平，释放资本不显著；不披露SLST交易具体违约参数，提前还款有助于债券表现 [94][95] 问题9: 运营费用的构成及驱动因素 - 运营费用为1060万美元，因业务目的贷款组合增长和多户住宅物业合并而增加，交易费用计入债务成本 [98][100][101] 问题10: 多户住宅股权投资的类型、优先股担保情况及合资项目的资本化率 - 包括优先股和合资企业普通股投资，优先股有100%担保；不设定具体资本化率，关注项目过渡性机会和退出资本化率 [105][106][108] 问题11: 佛罗里达建筑倒塌事件对公司物业建设、翻新或维护成本的影响 - 公司主要投资于二三线市场的花园式公寓，不受该事件影响，主要进行美观性改善 [113] 问题12: 能否维持3%的GAAP投资组合利润率 - 公司低杠杆率和资产结构调整会影响利润率，证券化市场利率收紧和资产轮换将继续改善净利息利润率 [117][118][121] 问题13: BPL证券化的回报率及融资方式 - BPL证券化可实现高回报率，通过信托锁定融资成本，两年内可循环利用还款资金 [122][123][125] 问题14: 7亿美元无抵押资产的融资计划 - 公司将评估住宅贷款资产，优化无评级和RPL领域的证券化融资 [127][128] 问题15: 优先股定价及是否测试6%利率 - 公司持续监测市场，优化资本成本结构 [131]

业绩总结 - 第二季度GAAP每股收益为0.11美元，综合每股收益为0.12美元[8] - 第二季度净收入归属于公司为532百万美元，归属于普通股东的净收入为429百万美元[23] - 第二季度净利息收入为315百万美元，非利息收入为433百万美元，总净利息和非利息收入为748百万美元[23] - 2021年第二季度的净收入为42,944千美元，较上季度的41,911千美元增长2.5%[69] - 2021年第二季度的账面价值从4.71美元增加至4.74美元[76] - 2021年第二季度的总经济回报率为2.8%[76] 投资活动 - 公司在第二季度的投资活动中，购买了价值2.58亿美元的住宅贷款，购买非机构RMBS价值1900万美元[18] - 完成了价值1.67亿美元的贷款证券化，并在循环信贷中存入3300万美元现金，以资助未来的投资管道[18] - 7月发行了575,000股6.875%系列F优先股，净收益约为1.39亿美元，并全额赎回了价值1.05亿美元的7.875%系列C优先股[18] - 公司的总投资组合规模为32亿美元，市值为22亿美元[14] - 公司的流动资产包括16亿美元的无担保资产和3.25亿美元的无限制现金[18] 贷款组合 - 单户住宅业务贷款数量为1,437，未偿还本金（UPB）为6.22亿美元[38] - 多户住宅贷款占投资组合的66%，资产价值为3.28亿美元，净资本为3.24亿美元，平均债务服务覆盖率（DSCR）为1.59倍[39] - 贷款组合的占用率从2021年3月的93.6%提高至2021年6月的94.3%[40] - 贷款组合中仅有2笔贷款（占总组合的4.7%）因COVID-19相关干扰而逾期或处于宽限状态[40] 财务指标 - 贷款证券化融资成本在季度内有所改善，贷款利率降低了58个基点[9] - 公司的投资组合净利差比上季度提高了55个基点，受益于平均资产收益率的改善和负债的平均融资成本降低[8] - 2021年第二季度的平均融资成本为3.34%[48] - 2021年第二季度的投资组合净利息利润率为2.97%，较第一季度的2.42%有所上升[47] 市场展望 - 预计美国住房供应缺口至少为550万套，2020年住房生产速度不足130万套[25] - 公司的投资策略专注于非标记市场的融资安排，以实现高预期回报[29] 其他信息 - 公司的投资组合杠杆比率为0.6倍，显示出稳健的资本结构[36] - 截至2021年6月30日，公司的现金及现金等价物总额为397,685千美元[99] - 2020年总经济回报率为16.5%[76] - 2020年总回报率为19.4%[77]

公司定位与投资目标 - 公司为美国联邦所得税目的的房地产投资信托基金，目标是通过净利息差和资本收益为股东提供长期稳定分配[177] - 公司目前目标投资包括住宅贷款、多户房产结构化投资、非机构RMBS、机构RMBS、CMBS等[180] - 公司将继续聚焦单户住宅和多户信贷资产核心组合优势，有多余营运资金时会投资更具流动性资产[181] - 公司期望在新投资上保持防御姿态，专注在长期低利率环境下可从积极管理中受益的资产[181] - 公司将继续选择性变现非机构RMBS和CMBS投资价格回升带来的收益[181] 公司融资策略 - 公司寻求平衡多样的资金组合，通常包括短期、长期回购协议借款和长期融资[182] - 公司将更注重获取长期或更具承诺性的融资协议，以管理流动性风险和减少市场事件影响[182] - 公司近期将继续探索额外融资安排，以加强资产负债表和为未来投资机会做准备，但无法保证能获得融资[182] - 公司资金来源包括经营现金流、普通股和优先股股权及债务证券发行所得，包括可转换票据、优先无担保票据等[208] 财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日的三个月，公司总投资组合从315.1373亿美元增至324.2836亿美元，收购3.64356亿美元，还款1.83696亿美元，销售1.18261亿美元，其他变化0.29064亿美元[184] - 2021年第一季度净利息收入为3.034亿美元，归属于公司普通股股东的净收入为4.1911亿美元，每股基本净收入为0.11美元[201] - 2021年第一季度经济账面价值回报率为2.1%，每股股息为0.10美元[201] - 2021年第一季度净利息收入为3034万美元，较2020年的4708.2万美元减少1674.2万美元[216] - 2021年第一季度非利息收入为3972万美元，2020年为亏损6.22003亿美元，同比增加6.61723亿美元[216] - 2021年第一季度公司归属净利润为5220.8万美元，2020年为亏损5.88383亿美元，同比增加6.40591亿美元[216] - 2021年第一季度公司出售约1.183亿美元资产，实现净收益440万美元[224] - 2020年第一季度公司出售约20亿美元资产，实现净亏损5870万美元[225] - 2020年3月公司出售第一损失POs组合，实现净亏损5410万美元[226] - 2021年第一季度公司实现净未实现收益2620万美元，2020年为净未实现亏损3.968亿美元[227] - 2021年第一季度股权投资收入为339.9万美元，较2020年的49.4万美元增加290.5万美元[230] - 2021年第一季度其他收入为309.7万美元，较2020年的154.1万美元增加155.6万美元[233] - 2021年第一季度，公司的一般、行政和运营费用分别为1144.1万美元和775.4万美元，较2020年分别增加78.9万美元和452.1万美元[234][235] - 2021年第一季度综合收入为4479.1万美元，较2020年的 - 74084.4万美元增加78563.5万美元[236] - 2021年第一季度，净现金、现金等价物和受限现金增加1610万美元，经营活动产生净现金流2510万美元，投资活动使用净现金流2850万美元，融资活动提供净现金流1950万美元[282][283][284][287] 各业务线数据关键指标变化 - 2021年第一季度单户平均生息资产收益率为5.63%，多户为7.93%，其他为19.25%[220] - 2021年第一季度单户平均投资组合融资成本为-3.61%，总平均为-3.61%[220] - 截至2021年3月31日，公司收购的住宅贷款公允价值为199477.4万美元，较2020年12月31日的178238.1万美元有所增加[242] - 2021年3月31日，公司收购住宅贷款的贷款价值比在60.01% - 70.00%的占比为25.5%，较2020年12月31日的23.4%有所上升[242] - 2021年第一季度，公司收购住宅贷款的当前状态为“当前”的占比为87.5%，较2020年12月31日的85.0%有所上升[243] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，底层住宅贷款当前公允价值分别为12.11508亿美元和12.66785亿美元，当前未偿还本金余额分别为12.03223亿美元和12.31669亿美元[246] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，优先股和夹层贷款总公允价值分别为3.48151亿美元和3.55792亿美元，加权平均利率均为11.54%[254] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，合并VIE中优先股投资分别为1048万美元和943.4万美元[255] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，优先股和夹层贷款在投资时的综合贷款价值比在60.01% - 70.00%的分别为17.1%和16.5%，在70.01% - 80.00%的分别为19.7%和19.0%，在80.01% - 90.00%的分别为61.5%和62.9%，在90.01% - 100.00%的分别为1.7%和1.6%[255] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司对投资住宅物业和贷款实体的所有权权益公允价值分别为7.423亿美元和7.633亿美元，其中Morrocroft Fund II, LP所有权权益分别为1.4228亿美元和1.304亿美元，Headlands Asset Management Fund III (Cayman), LP分别为6.0002亿美元和6.329亿美元，所有权权益比例均未变[265] 宏观经济环境 - 2021年第一季度美国GDP增长6.4%，高于2020年第四季度的4.3%[187] - 美国失业率从2020年底的6.7%降至2021年3月底的6.0%，失业人数从1070万降至970万，3月非农就业人数增加91.6万[188] - 2021年3月，20城综合房价较2020年3月上涨11.1%，高于上月的10.2%；2021年第一季度单户住宅开工率为115.4667万套，低于2020年第四季度的123.7万套[189] - 2021年第一季度，含五个及以上单元的多户住宅开工率为44.0333万套，高于2020年的38.2万套；4月6日，79.8%的专业管理公寓家庭支付了全部或部分租金，较2020年4月6日增加1.9个百分点[191] - 2021年第一季度信用利差进一步收紧，通常会增加公司许多信用敏感资产的价值[192] - 2021年第一季度，10年期美国国债收益率在0.93%至1.74%之间波动，季度末收于1.74%；2年期与10年期国债收益率利差为158个基点，较2020年12月31日增加78个基点[193] - 美联储自2020年3月以来采取多项措施稳定市场，包括大规模隔夜回购操作、每月至少增持800亿美元美国国债和400亿美元机构MBS，维持联邦基金利率目标区间在0%至0.25%，预计到2023年不会加息[194] - 2020年和2021年1月，联邦政府颁布多项疫情救济法案，其中2021年1月的《美国救援计划法案》规模达1.9万亿美元[195] - 自2020年3月23日起，FHFA采取措施实施《CARES法案》，支持抵押贷款服务商，符合条件的多户借款人可获得宽限期至2021年6月30日，单户抵押贷款宽限期无限期[197] 公司税务情况 - 即使公司维持REIT资格，预计仍需就TRS产生的收入缴纳一些联邦、州和地方税[178] 公司交易与运营 - 2021年4月27日，公司完成1亿美元5.75%优先无担保票据私募配售，2026年4月到期[203] - 公司出售非机构RMBS和CMBS，收益分别约为7210万美元和3950万美元，购买约3.473亿美元住宅贷款[203] - 2020年6月公司完成部分非机构RMBS的重新证券化，2021年2月行使赎回权，赎回本金余额为1470万美元[263] - 公司投资了位于德克萨斯州休斯顿的多户公寓社区合资企业，该实体为可变利益实体，公司是主要受益人并将其合并报表[264] - 2021年4月，公司完成1亿美元评级高级无担保票据发行[280] 公司资产负债情况 - 截至2021年3月31日，公司总投资组合账面价值为32.4222亿美元，净公司分配资本为23.08853亿美元，总杠杆率为0.3，投资组合杠杆率为0.2[210] - 截至2020年12月31日，公司总投资组合账面价值为31.51679亿美元，净公司分配资本为23.01202亿美元，总杠杆率为0.3，投资组合杠杆率为0.2[212] - 2021年第一季度，公司普通股账面价值期初余额为17.7938亿美元，期末余额为17.87031亿美元，每股账面价值为4.71美元[213] - 2021年第一季度，公司普通股发行净增99.4万美元，股息和股息等价物宣告为 - 3813.4万美元[213] - 2021年第一季度，公司投资证券可供出售净变化为288万美元，归属于公司普通股股东的净收入为4191.1万美元[213] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总资产均约为47亿美元，其中合并SLST资产分别约为12亿美元和13亿美元[239] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司对合并SLST的投资分别为2.198亿美元和2.121亿美元[245] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，回购协议最大未承诺本金金额分别为14.56691亿美元和13.01389亿美元，未偿还回购协议金额分别为5.38632亿美元和4.07213亿美元[247] - 2021年第一季度回购协议季度平均余额为4.41006亿美元，季度末余额为5.38632亿美元，任何月末的最大余额为5.38632亿美元[248] - 截至2021年3月31日，公司在合并SLST和其他住宅贷款证券化中的净投资分别为2.214亿美元和1.712亿美元[249] - 截至2021年3月31日，合并SLST的CDO未偿票面金额为9.47719亿美元，账面价值为9.92288亿美元，加权平均利率为2.75%；住宅贷款证券化的CDO未偿票面金额为5.37112亿美元，账面价值为5.33822亿美元，加权平均利率为3.36%[250] - 截至2021年3月31日，一项优先股投资逾期超过90天，一项优先股投资处于宽限期，这些投资合计占优先股和夹层贷款总公允价值的4.0%[253] - 截至2021年3月31日，公司投资证券组合包括机构RMBS、非机构RMBS、CMBS和ABS，无单一发行人或实体的投资证券总账面价值超过总资产的5%[257] - 截至2021年3月31日，公司投资证券组合的总当前票面价值为1.3476051亿美元，摊销成本为835.752万美元，公允价值为816.131万美元，加权平均票面利率为0.55%，加权平均收益率为5.00%[258] - 截至2020年12月31日，公司投资证券组合的总当前票面价值为1.3771947亿美元，摊销成本为966.755万美元，公允价值为936.87万美元，加权平均票面利率为0.55%，加权平均收益率为5.35%[259] - 2021年3月31日，可供出售的机构固定利率RMBS当前票面价值为13.1365万美元，摊销成本为13.6491万美元，公允价值为13.1625万美元，加权平均票面利率为2.00%，加权平均收益率为1.39%[258] - 2020年12月31日，可供出售的机构固定利率RMBS当前票面价值为13.3231万美元，摊销成本为13.8541万美元，公允价值为13.9395万美元，加权平均票面利率为2.00%，加权平均收益率为1.38%[259] - 2021年3月31日，合并SLST的非机构RMBS次级部分当前票面价值为25.5504万美元，摊销成本为21.3192万美元，公允价值为19.2662万美元，加权平均票面利率为4.62%，加权平均收益率为4.79%[258] - 2020年12月31日，合并SLST的非机构RMBS次级部分当前票面价值为25.6651万美元，摊销成本为21.3593万美元，公允价值为18.4037万美元，加权平均票面利率为4.66%，加权平均收益率为4.92%[259] - 截至2021年3月31日，公司有1.38亿美元6.25%高级可转换票据未偿还，发行成本约8.24%，2022年1月15日到期[272] - 截至2021年3月31日，公司子公司有4500万美元信托优先股未偿还，加权平均利率4.04%，2035年到期[273] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司股东权益均为23亿美元，累计其他

财务数据和关键指标变化 - 公司一季度经济回报率为2.1%，GAAP每股收益0.11美元，综合每股收益0.12美元 [4] - 账面价值维持在4.71美元不变，投资组合债务利润率扩大12个基点至2.42%，投资组合净利息收入较上一季度增加440万美元，增幅17% [4] - 市值为220万美元，较12月31日增长18% [5] - 普通股股息为0.10美元，截至3月31日，股息收益率为8.9%，普通股总回报率为24% [6] - 净利息收入为3030万美元，较上一季度增加440万美元；利息收入增加410万美元，利息支出减少30万美元 [9] - 非利息收入为3970万美元，主要来自2620万美元的未实现净收益；实现净收益710万美元；多户家庭优先股投资和股权投资贡献340万美元收入 [9] - 总G&A费用为1140万美元，较上一季度增加约180万美元；运营费用为780万美元 [10] - 多户家庭公寓物业运营收入为150万美元，利息支出30万美元，运营费用290万美元，净亏损30万美元 [11] - 账面价值在本季度保持在4.71亿美元不变，但较2020年3月底增长21%；股价大幅回升，市净率从2020年3月底的40%升至95% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 单户业务 - 单户贷款业务增长3.47亿美元，本季度变现7200万美元非机构RMBS并实现收益 [19] - BPL策略方面，公司偏好高信用评分、低LTV的借款人，借款人平均信用评分为720，LTV在公允价值后为65%，相对于借款人成本基础为72% [20] 多户业务 - 多户贷款业务或直接发起业务是公司的重点，平均LTV为81%，DCR水平稳定在1.4倍，债务定价约为11.5% [21] - 本季度有三笔贷款还款，内部收益率为15.3% [24] 各个市场数据和关键指标变化 住房市场 - 美国许多地区住房供应低迷，可供购买的住房单元不足100万套，新单户住宅建设难以与现有库存价格竞争，建筑成本和劳动力成本飙升 [14] - 房屋销售速度创历史新高，43%的房屋在一周内签约，平均价格很少或没有折扣 [14] 抵押贷款市场 - 2020年住房贷款发放量同比增长25%，但自2020年末达到峰值以来，一级和二级市场抵押贷款利差缩小23%，机构贷款发放商的运营利润率受到影响 [15] 多户家庭市场 - 美国利率迁移趋势持续，许多东北部居民迁往东南部，多户家庭房产价值在南部和东南部上升，公司投资组合中83%的底层房产位于这些地区 [15] - 疫情期间，资本化率压缩约100个基点，增强了信贷支持 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续从低收益CUSIP证券过渡，专注于单户和多户贷款策略，预计未来净利息利润率和净利息收入将持续改善 [4][5] - 公司将继续扩大长期非按市值计价的融资安排，4月完成首笔1亿美元、利率5.75%的五年期评级无担保债券交易 [5] - 公司核心投资策略包括BPL、scratch and dent和多户直接贷款机会，投资时会考虑可投资机会的规模、市场定价和动态以及自身核心竞争力和竞争优势 [13] - 公司将限制追索权按市值计价杠杆的使用，预计证券化融资将成为公司杠杆的增长来源，并将推出新的证券化计划系列 [17] - 公司将继续通过服务合作伙伴提高借款人信用评分，以加快收回折扣 [19] - 公司多户贷款业务将继续专注于二级和三级市场的中低层多户房产，同时开始评估和定价合资企业投资 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场持续强劲，随着人们接种疫苗和经济开放，预计信贷资产短期内表现将更好，但利率市场走势有待观察 [36] - 公司对证券投资组合的持有和变现将根据市场情况而定，认为贷款市场有更好的风险调整后回报 [32][33] - 预计二季度和三季度多户贷款业务的发起量将强劲增长 [24] 其他重要信息 - 公司一季度收购3.47亿美元住宅贷款，完成1000万美元多户合资企业投资，购买600万美元投资证券，出售非机构RMBS和CMBS获得1.12亿美元收益 [8] - 住宅贷款提前还款带来约330万美元额外收入，三笔多户贷款赎回产生60万美元赎回溢价收入 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: BPL的定价和采购策略如何 - 公司以平价为基础为BPL贷款提供资金，在投资组合购买方面有一定机会，价格略高于平价；市场活跃，公司与合作伙伴合作，为交付的贷款管道提供资金 [28] 问题2: 是否考虑对贷款发起方进行股权投资 - 公司密切关注该市场，但认为这更像是一种交易而非业务，目前不想承担过高的成本和风险，更倾向于现有的贷款购买模式 [30][31] 问题3: 证券向贷款过渡的时间线、收入与多户业务的最佳平衡以及对运营收益的影响 - 公司将根据市场情况变现证券资产，认为贷款市场有更好的风险调整后回报；没有设定单户和多户业务的具体比例，将根据机会和投资组合的总回报进行配置 [32][33][34] 问题4: 4月和5月账面价值的趋势如何 - 市场持续强劲，预计信贷资产短期内表现将更好，但利率市场走势有待观察 [36] 问题5: 需要持有多少无抵押资产，近期的无担保债务交易如何影响无抵押资产需求 - 公司没有必须持有无抵押资产的要求，无担保债务融资与多户业务期限匹配，是一种低成本的融资方式，也为公司提供了另一种融资来源 [38][40] 问题6: 当前资产组合能支持的杠杆水平，以及0.2倍杠杆未来的变化趋势 - 公司将增加证券化杠杆，0.2倍杠杆可能在0.2 - 0.4之间波动，预计投资组合将从32亿美元增长到40 - 4.5亿美元，短期内杠杆率将保持相对稳定 [43] 问题7: 一季度应税收入的估计和趋势，以及是否有结转亏损来抵消 - 公司未披露应税收入具体数据，但随着净利润率增加，应税收入会上升；2020年的实现资本损失可以抵消部分实现资本收益 [46] 问题8: 本季度预计进行的证券化交易的相关情况 - 公司将推出BPL证券化新计划系列，本季度将进行首笔交易；也在研究RPL市场的证券化机会，并将继续利用非按市值计价的仓库线为BPL贷款提供资金 [47] 问题9: 证券化的预付款率、资金成本和可能涉及的地区 - 公司预计证券化的资金成本将低于当前水平，但具体情况将由市场决定 [48] 问题10: 单户业务的资本分配预计会增加到多少 - 目前单户业务资本分配占比为75%，随着多户业务管道的建立，预计多户业务占比将逐渐增加 [50] 问题11: 在单户业务中，BPL是否会占据更大的投资组合比例 - BPL业务将进行证券化，短期内可能会降低公司在该策略中的股权比例；BPL和scratch and dent业务的管道都很活跃，预计将继续保持一定的投资分配 [52] 问题12: 多户业务是否会考虑东北部市场 - 目前东北部市场的机会和赞助吸引力不如南部市场，公司将继续关注南部市场，直到东北部市场出现价格下跌的机会 [53]

新冠疫情对公司业务的影响 - 新冠疫情自2020年3月中旬起对公司业务产生重大不利影响，导致全球金融和信贷市场大幅波动[26] - 2020年3 - 4月，抵押支持证券和其他信贷相关资产市场波动大、信用利差扩大、流动性下降，影响公司投资组合[86] - 2020年公司出售大量抵押支持证券组合，记录到重大已实现损失[86] - 2020年公司因资产公允价值下降记录到大量未实现损失[87] - 新冠疫情导致的经济和市场混乱或使公司未来记录额外已实现和未实现损失、面临追加保证金通知或财务困境[87] - 新冠疫情或继续影响公司运营伙伴和借款人财务状况，增加拖欠或违约数量[88] - 一些州实施临时止赎禁令，或限制公司止赎和追偿能力[88] - 拖欠、违约和延期还款请求因新冠疫情导致的经济活动放缓而增加[89] - 未来还款延期、拖欠、违约等情况或影响公司净利息收入、资产公允价值和业务增长能力[89] - 若当前状况持续或恶化，房地产价值可能下降，减少公司投资机会、降低收益和流动性[89] - 新冠疫情导致的市场动荡或使贷款服务机构难以履职，影响公司业务和财务业绩[90] 公司投资策略 - 公司投资策略聚焦于扩大单户和多户信贷资产组合，目前更倾向于追求需积极管理的信贷资产[27] 单户住宅投资业务 - 公司单户住宅投资包括住宅贷款、非机构RMBS和机构RMBS，2020年二季度起出售部分非机构RMBS和夹层CMBS[32][34] 多户住宅投资业务 - 公司多户住宅投资始于2011年，包括优先股权、夹层贷款、合资股权和多户CMBS等[36] - 优先股权与首笔抵押贷款结合时，贷款价值比通常为60% - 90%，预计持有至强制赎回日[39] - 夹层贷款与首笔抵押贷款结合时，贷款价值比通常在70% - 90%，期限一般为3 - 10年[41] - 合资股权中公司通常提供75% - 90%的总股权资本[42] - 公司多户CMBS投资曾包括首笔损失PO证券，其占整体证券化的7.5%，基础多户住宅贷款约10亿美元[43] - 公司持有的IO投资范围为10 - 17个基点，基础名义金额约为10亿美元[43] 市场动荡应对措施 - 2020年3月公司为应对市场动荡，清算机构RMBS和机构CMBS投资组合[35][44] 公司杠杆比率 - 公司目标杠杆比率：流动性较强的机构证券为8比1，流动性较差的资产为2比1，目标总债务杠杆比率约为1至1.5倍[48] - 截至2020年12月31日，公司总债务杠杆比率约为0.3比1，投资组合杠杆比率约为0.2比1[49] 公司员工情况 - 截至2020年12月31日，公司有56名全职员工和1名兼职员工[60] - 截至2020年12月31日，女性占公司员工总数的26%，35%的员工认为自己具有不同种族背景[61] - 截至2020年12月31日，50%的公司高管在性别或种族方面具有多样性，43%的董事会成员在性别、种族或民族方面具有多样性[61] - 截至2020年12月31日，公司高管团队的平均任期为11年[61] 公司融资相关 - 公司回购协议期限通常为30天至12个月，利率与伦敦银行同业拆借利率挂钩[53] - 公司使用衍生工具进行风险管理，包括利率互换、互换期权、利率上限、期货等[55] - 公司自2020年第一季度以来完成了三笔无追索权证券化和两笔非按市值计价的回购协议融资[47] 公司基本信息 - 公司成立于2003年，总部位于纽约公园大道90号23层[67] 公司投资组合构成 - 截至2020年12月31日，约95.6%的总投资组合为“信贷资产”[97] - 截至2020年12月31日，约11.3%的总投资组合为对多户家庭房产的直接或间接投资[109] - 截至2020年12月31日，公司约74.6%的投资组合由住房贷款和非机构住宅抵押贷款支持证券组成[110] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包含约4.652亿美元的次级非机构住宅抵押贷款支持证券，其中包括1.84亿美元的首亏证券，以及4320万美元的首亏资产支持证券[112] 公司投资面临的风险 - 公司对多数投资采用公允价值计量，会导致财务业绩波动，2020年第一季度就出现过[91] - 投资组合资产市值下降会影响定期报告业绩和信贷可得性，降低收益和可分配给股东的现金[94] - 利率上升会减少目标资产供应、增加利息支出，影响公司获取资产、盈利和分配能力[100] - 利率波动导致收益率曲线变化，可能降低公司净收入，甚至造成运营亏损[102] - 资产和负债的利率错配，在利率变动时可能降低净收入或导致亏损[103] - 提前还款率变化会影响公司资产表现，若与预期不同，会对公司业务和财务产生不利影响[104] - 资产组合可能集中于某些资产类型或特定房地产领域、地理位置，增加经济下行风险和损失可能性[108] - 公司收购和管理的住房贷款面临更高的损失风险，因其通常无联邦政府或政府支持企业担保，且无结构性信用增级[113] - 公司依赖第三方服务提供商执行各类服务，若其未能履行职责，可能对公司业务和财务结果产生不利影响[117] - 公司对住宅贷款进行止赎或清算时，可能面临成本和延误，这会减少财产处置收益并增加损失[120] - 公司出售或转让住宅贷款时，若违反陈述和保证，可能需回购贷款或赔偿第三方[121] - 未来公司可能获取超额服务利差权，这将使其面临与拥有抵押贷款服务权类似的风险[122] - 公司的优先股权和夹层贷款投资比由创收性房产担保的高级贷款面临更高的损失风险[124] - 公司对多户住宅和其他商业地产的投资面临物业所有者产生净收入能力的风险，以及拖欠、违约和止赎风险[126] - 公司投资的次级证券在基础抵押品重组或清算时首先承担损失，且对经济状况变化和违约、拖欠及损失增加更敏感[112] - 公司投资集中于多户房产，需求下降会对营收和经营成果产生更大不利影响[128] - 公司运营伙伴的行为可能使公司承担超出预期的负债，降低投资回报[129][130][131] - 公司房地产及相关资产面临自然灾害、战争、经济环境变化等特定风险[132][134] - 公司资产收购或承销过程中的尽职调查可能有限，无法揭示所有风险，导致重大损失[133] - 公司部分资产缺乏流动性，难以适时出售，快速清算可能导致资产价值大幅缩水[134] - 公司资产估值使用的模型可能不准确、误导或基于不完整信息，带来潜在风险[135] - 公司部分资产估值存在不确定性，可能与市场价值不同，高估会对公司产生不利影响[136] - 公司对住宅贷款的投资难以估值，依赖借款人偿债或再融资能力，否则影响流动性和经营成果[137] - 公司在竞争激烈的市场中获取资产可能面临困难，影响业务、财务状况和经营成果[139] - 公司高度依赖信息和通信系统，系统故障和运营中断会严重影响业务[140] - 网络安全事件可能导致公司运营中断、机密信息受损、业务关系和声誉受损，对业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[141] - 公司依赖充足的资本和融资来源，但资本和信贷市场近年来波动和中断，可能影响公司获取融资的能力和成本[142] - 公司历史上依赖短期回购协议融资，若无法续期或更换融资，可能需低价处置资产，导致重大损失[143] - 金融市场重大混乱时，融资问题会加剧，可能导致公司被迫低价出售资产[144] - 近期证券化活动受限，公司可能需依赖股权发行或低效债务融资，可能稀释股东权益或限制运营[145] - 公司大量借款为回购协议形式的抵押借款，若协议利率上升快于投资利率，盈利能力将受不利影响[146] - 回购协议可能要求公司提供额外抵押品，可能导致公司低价出售资产以满足追加保证金要求，造成重大损失[148] - 公司通过借款杠杆化股权，可能加剧投资损失，减少可分配给股东的现金[149] - 公司债务服务支付将减少可分配给股东的净收入，若无法履行债务义务，可能损失部分或全部资产[150] - 公司利用非追索权证券化和追索权结构化融资，可能面临资产损失、流动性降低和法律责任等风险[152] - 回购交易对手方或公司违约可能导致损失，影响公司收益和股东分红[157] - 回购协议借款使公司在破产时让贷款人有更大权利，质押资产面临风险[158] - 重大市场干扰可能使公司难以满足融资协议中的财务契约，导致违约[159] - 套期保值可能无法达到预期效果，还会对公司业务和财务状况产生不利影响[161] - 衍生品工具相关法律法规复杂，不遵守可能导致诉讼和声誉损害[163] - 经济放缓和市场动荡会导致公司在抵押贷款和投资证券上遭受损失[164] 外部经济和政策事件 - 2021年1月拜登政府拟额外支出1.9万亿美元用于新冠疫情救济[166] - 2011年8月标准普尔将美国长期主权信用评级从“AAA”降至“AA+”[168] - 2008年9月美国政府将房利美和房地美置于联邦住房金融局的托管之下[170] 外部政策对公司的影响 - 房利美、房地美和吉利美结构变化或政府减少支持，会影响公司获取MBS的能力[171] - 公司回购协议、次级债务、抵押债务等与LIBOR挂钩，2021年底停止新的美元LIBOR发行，2023年6月30日停止所有其他美元LIBOR期限发布[173] - 公司可随时改变投资、融资等策略和政策，可能购买风险更高资产，增加风险敞口[174][175] - 为维持《投资公司法》豁免，公司资产收购受限，SEC可能修改豁免条件[177] - 美国国会和各级立法机构可能出台影响公司业务的立法，导致资产价值和回报受影响[178] - 公司可能因潜在掠夺性贷款法律违规承担责任，影响业务和财务状况[179] - 公司业务受广泛监管，法规变化可能对业务和财务产生不利影响[181] - 马里兰州法律及公司章程和细则某些条款可能阻碍控制权变更，影响证券价值[182] - 公司章程规定股票所有权限制，不超过50%价值的已发行和流通股由五人或更少人持有，单一个人不超过9.9%，可能抑制市场活动[183] - 公司未能符合REIT资格，将按常规公司税率缴纳联邦所得税，可能需借款或清算投资[184][185] - 为符合REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，可能影响流动性[186] - 公司满足90%分配测试需进行应税分配，若以股票支付股息，股东纳税可能超现金所得，且至少20%股息需为现金[189] - 美国国内个人、信托和遗产股东，REIT股息最高联邦所得税率为29.6%（加3.8%净投资收入附加税），20%扣除优惠2026年1月1日到期[190] - 公司非合格对冲、费用等非合格来源总收入不能超年总收入5%[192] - REIT净禁止交易所得需缴纳100%税，公司拟通过TRS避免，但无保证[195] - TCJA将个人最高联邦所得税率降至37%，公司所得税率降至21%，个人普通REIT股息有20%扣除，州和地方税扣除限额为每年10000美元，个人抵押贷款利息扣除限额为750000美元[197] 公司股息相关 - 2020年3月因疫情公司暂停普通股和优先股股息，6月宣布恢复[204] - 公司未设普通股最低股息支付水平，未来支付无保证[204] - 公司未来发行债务或股权证券可能影响普通股和优先股市场价格，稀释现有股东权益[205][206] - 公司股息再投资计划（DRIP）规定可发行最高达2000万美元的普通股[398] 公司股票发行 - 2020年1月和2月公司公开发行普通股8510万股，净收益为511924000美元[399] 公司合同义务 - 截至2020年12月31日，公司运营租赁的合同义务总计13410000美元，其中1年内为1710000美元，1 - 3年为3453000美元，4 - 5年为3152000美元，超过5年为5095000美元[404] - 截至2020年12月31日，公司回购协议的合同义务总计418926000美元，其中1年内为366489000美元，1 - 3年为52437000美元[404] - 截至2020年12月31日，公司次级债券的合同义务总计72015000美元，其中1年内为1860000美元，1 - 3年为3720000美元，4 - 5年为3726000美元，超过5年为62709000美元[404] - 截至2020年12月31日，公司可转换票据的合同义务总计150938000美元，其中1年内为8625000美元，1 - 3年为142313000美元[404] - 截至2020年12月31日，公司就业协议的合同义务为900000美元，均在1年内[404] - 截至2020年12月31日，公司总合同义务为656189000美元，其中1年内为379584000美元，1 - 3年为201923000美元，4 - 5年为6878000美元，超过5年为67804000美元[404] 利率对公司的影响 - 利率上升可能对公司证券市场价格和向股东分配的能力产生不利影响[207] 公司利率风险管理 - 公司通过使用利率互换、互换期权、利率上限、期货、期货期权和美国国债来管理投资组合中的利率风险[412] 公司关键人员依赖 - 公司依赖首席执行官Steven R. Mumma、总裁Jason T. Serrano等关键人员，其突然流失会影响运营[201] 公司投资策略风险 - 公司投资策略风险高，证券市场价格和交易量可能波动[202][203]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度GAAP每股收益为0.19美元，综合每股收益为0.20美元 [7] - 截至2020年12月31日，公司普通股账面价值为4.71美元，较上一季度增长3%，本季度经济回报率为5% [7] - 2020年全年经济回报率为 - 15%，较第一季度末的 - 32%有所改善 [11] - 年末投资组合总计32亿美元，较上一季度增加约4亿美元；总市值为190万美元，较上一季度增加约50万美元 [12] - 第四季度净收入为7000万美元，综合收入为8300万美元 [22] - 第四季度净利息收入为2600万美元，较上一季度增加40万美元 [22] - 第四季度非利息收入为6730万美元，主要来自住宅贷款、多户贷款和投资证券的未实现净收益5250万美元，以及多户和住宅股权投资产生的1210万美元收入 [24] - 第四季度总G&A费用为970万美元，较上一季度减少约50万美元，预计未来每季度G&A费用在1100万 - 1150万美元之间 [25] - 第四季度运营费用为350万美元 [26] - 第四季度净利润率为2.3%，较上一季度增加12个基点；资产收益率增加54个基点，融资成本增加42个基点 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅贷款业务 - 第四季度购买住宅贷款约3.2亿美元 [21] - RPL策略中有近10亿美元资产，贷款价值比（LTV）为75%，票面利率为4.8% [37] 机构RMBS业务 - 第四季度购买机构RMBS约1.39亿美元 [21] 多户贷款业务 - 第四季度完成3100万美元的多户贷款投资 [21] - 多户贷款业务占公司资本部署的25%，直接贷款发起业务的票面利率超过11.5% [47] 各个市场数据和关键指标变化 - 住房市场方面，待售单户住宅供应接近100万套，约为两个月的库存，创历史新低；2020年美国有创纪录的50%的房屋在挂牌两周内签约；12月Case - Shillers房价指数同比变化为10.4% [35][36] - 单户贷款方面，过去一个季度COVID延期还款率有所缓和，预计年末拖欠率会因季节性因素略有上升 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司资本分配为71%到单户业务，25%到多户业务，投资组合增长侧重于贷款投资而非CUSIP证券，认为可获得更好的风险调整回报和更稳定的资金 [13] - 公司计划在未来几个月完成另外两笔证券化交易，以改善成本，继续专注于延长到期日并降低对按市值计价的追加保证金风险的敞口 [19] - 公司通过与受COVID影响的贷款发起人建立关系，在业务目的贷款市场获得市场份额，专注于短期高票面利率的修复和翻转贷款 [65] - 公司评估RPL领域的评级和非评级证券化，以及与BPL策略相关的证券化 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去一年公司和许多其他抵押房地产投资信托基金面临困难，3月因COVID - 19大流行导致市场中断，信贷资产类别出现前所未有的流动性限制，但公司通过调整投资组合和稳定资产负债表，在下半年资产情况有所改善 [9][10][11] - 公司对2021年充满期待，认为在单户和多户领域建立的专有投资管道将带来高资本部署率，强劲的证券化市场将有助于提高投资组合的资产回报率，同时保持低杠杆 [55][56] 其他重要信息 - 公司宣布普通股股息为0.10美元，较上一季度每股增加0.25美元，年末收盘价股息收益率为10.8%，截至昨日收盘价为9.4% [15] - 公司完成了今年的第三笔证券化交易，这是第二笔住宅贷款证券化，总计3.64亿美元，降低了按市值计价的债务，释放了多余保证金并增加了公司的流动性，年末投资组合杠杆率为0.2倍，较2019年12月31日的1.4倍大幅下降 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否存在未实现损失影响账面价值进一步恢复，以及目前账面价值情况 - 公司仍有一些证券相对于3月31日的价格处于水下，未实现损失约为每股0.10 - 0.15美元；由于利率回升，公司信用资产利差在头两个月显著收紧，预计目前账面价值较市场水平上涨1% - 2% [61] 问题2: 投资组合的盈利能力现状及随着资金优化的变化 - 公司投资组合规模仍有很大增长空间，随着证券化的推进，公司将努力提高经常性收入中的净利润率，预计盈利能力将大幅高于当前股息率，在不对公司资本结构造成巨大压力的情况下，投资组合规模还可增长7 - 8亿美元 [62] 问题3: 业务目的贷款的专有管道情况，包括贷款来源和成本，以及计划进行的证券化涉及的贷款类型 - 公司专注于修复和翻转策略的业务目的贷款，通过与受COVID影响的贷款发起人建立关系获得市场份额，新贷款发放为平价市场；公司计划进行的证券化涉及约5亿美元，正在评估RPL领域的评级和非评级证券化，以及与BPL策略相关的证券化 [65][68] 问题4: 商业贷款的到期时间表，以及划痕和凹痕贷款的情况 - 商业贷款（多户贷款发起）通常结构为10年；划痕和凹痕贷款是因技术事件从发起仓库设施中剔除的贷款，一般为正常还款贷款，主要是由于与GSEs要求的细微发起标准相关的问题 [69][70][71] 问题5: 2021年股息是否会增加，以及目前资产负债表上的可用资金 - 公司大部分收益来自未实现收益，不可分配，股息支付率将根据投资组合规模增长和经常性收入流来决定，不做绝对评论；截至第四季度末，公司资产负债表上约有2.93亿美元现金，加上证券化可释放的资金，公司认为有超过10亿美元的可用资金用于投资组合 [76][77] 问题6: BPL贷款是提供给发起人还是购买其贷款产品，以及与市场上其他修复和翻转贷款收益率差异的原因 - BPL贷款是公司为发起人直接为承包商和当地市场发放的贷款提供资金，用于房屋翻转或租赁；公司通过控制贷款风险，专注于低LTV贷款和有经验的承包商，以及特定市场，来管理修复和翻转贷款的风险，因此平均票面利率为6% - 7% [78][80][83] 问题7: 承包商使用公司贷款的盈亏平衡回报率 - 承包商的业务计划有房屋翻转和租赁两种，根据不同市场，租赁的资本回报率约为5%，房屋翻转的回报率为两位数；公司主要关注房屋价值和销售机会，通过低LTV贷款和承包商的现金投入来实现与承包商的利益一致 [84][85] 问题8: 中期ROE的构成，以及是否有最低现金回报率门槛 - 公司在住宅侧证券化使用更多杠杆，多户资产目前大多为夹层贷款，未使用融资；公司目标投资回报率在10% - 12%，住宅侧是资产与杠杆的组合回报，多户侧是贷款票面利率和相关激励机会；公司不针对特定投资组合设定内部收益率目标，而是进行风险调整，通过购买折价资产并随着时间增值来实现账面价值增长 [89][90][93]