财务数据和关键指标变化 - 第三季度未折旧每股亏损0.27美元，未折旧账面价值下降8.3%，至3.89美元，主要因投资组合按市值计价变化所致，公司认为该损失随时间可恢复 [8][9] - 第三季度经济回报率为负5.9%，公允价值变动对收益和账面价值影响显著，每股产生0.34美元未实现损失 [15] - 第三季度GAAP净利息收入为1420万美元，即每股0.04美元；调整后净利息收入贡献每股0.08美元收益 [19] - 第三季度处置投资证券和房产实现总收益2060万美元，即每股0.05美元，其中一处房产净收益1400万美元 [20] - 第三季度投资组合资产价格下跌，产生1.281亿美元未实现损失，即每股0.34美元，其中6700万美元归因于证券化工具中的住宅贷款 [21] - 第三季度G&A和投资组合运营费用较第二季度减少410万美元 [22] - 截至9月30日，公司追索杠杆率和投资组合追索杠杆率分别降至0.5倍和0.4倍，低于6月30日的0.7倍和0.6倍 [16] - 仅23%的总融资安排面临按市值计价的追加保证金风险，低于6月30日的33% [17] - 支付普通股每股0.10美元股息，与上一季度持平 [18] - 截至10月初，股票回购授权剩余约1.76亿美元 [79] 各条业务线数据和关键指标变化 单户住宅业务 - 单户住宅投资组合稳定，最高信用风险类别为RPL，自2021年初以来，60天以上逾期率下降3.15% [46] - 该投资组合99.5%已证券化，过去几个季度在过桥贷款、租赁和优质贷款机会方面配置较多，目前暂停并等待错位机会 [47] 多户住宅业务 - 短期内多户住宅租赁需求旺盛，特别是美国南部和东南部，全国租金持续缓慢上涨，东南部表现突出 [48] - 高级贷款预支率下降约10个百分点，为夹层融资提供机会，公司认为该业务是核心战略，但贷款利率未达预期，预计2023年或本季度晚些时候改善 [49][50] - 本季度有两笔多户住宅和夹层贷款提前还款赎回，总金额1900万美元，终身内部收益率17.66%，倍数1.42倍，平均票面利率11.9%，该板块稳定，仅一笔贷款逾期，预计全额按面值偿还 [51] - 多户住宅合资企业方面，上季度出售一处休斯顿房产，内部收益率66.3%，倍数2.8倍，目前仍持有19处房产，2021年和2022年租金分别增长16%和17%，公司计划变现这些资产 [52][53] 各个市场数据和关键指标变化 固定收益市场 - 第三季度末，两年期国债收益率升至4.22%，较去年增加349个基点，美联储加息导致国债收益率曲线倒挂，9月底，两年期和10年期国债收益率利差收于负39个基点，而2021年底为正79个基点 [6] 美国住房市场 - 受利率上升影响，美国住房市场放缓，新屋和现房销售低于2019年水平，每月抵押贷款支付比去年高出60% - 90%，住房可负担性降至多年来最差水平 [24][25] - 2022年上半年，融资市场高效，证券化市场活跃；第三季度，证券化活动减少，融资效率降低，折扣融资成为常态 [26] - 第四季度市场出现错位，买卖价差扩大，市场交易受阻，预计2023年初市场将出现抛售，届时将有深度折价资产可供投资 [28][29] - 单户租赁市场出现15% - 30%的折扣定价，交易稀少，卖家期望以15%的折扣出售，买家希望以30%的折扣购买 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2023年初市场抛售时积极投资深度折价资产，通过运营灵活性和资产组合管理，保持短期、灵活和流动性，以应对市场风险并寻找机会 [29][30] - 公司将继续关注股票回购，若普通股继续大幅低于未折旧账面价值，预计第四季度将继续进行回购 [10] - 公司积极考虑变现合资企业投资增值部分，未来折旧和摊销费用预计将大幅减少，资本收益将成为该投资组合收益的主要驱动力 [23] - 公司计划将BPL租赁策略投资组合进行证券化，以降低按市值计价的风险敞口，同时关注无需杠杆的资产 [70] - 公司预计未来将继续在多户住宅夹层贷款领域投入资金，但时机取决于市场抛售和更高利率的出现 [66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第三季度，美国经济活动受利率上升、货币政策收紧、近两位数通胀和地缘政治不稳定等因素影响，股市面临挑战，固定收益市场也受到冲击，预计市场和资产定价将持续波动至年底和2023年 [5][7] - 公司认为当前市场环境下，资产价格下跌提供了投资机会，但需等待市场抛售和买卖价差缩小，以实现无杠杆的两位数回报 [101] - 公司对多户住宅市场前景持乐观态度，认为租金增长和高级贷款预支率下降为夹层融资提供了机会，同时计划变现合资企业资产以实现收益 [49][53] 其他重要信息 - 第三季度公司有5.02亿美元追加保证金要求，相对于第二季度末3.69亿美元现金和43亿美元投资组合规模而言较低，预计第四季度回购杠杆风险敞口将因额外证券化而下降 [40][41] - 公司资产负债表上有三笔债券，分别为2026年到期的1亿美元有担保固定债券和2035年到期的两笔次级债务，公司追索杠杆率为0.5倍，无到期压力 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来合资企业股权交易的节奏如何？ - 公司目前正在处理多个房产交易，包括个别销售、组合销售和战略机会，但交易节奏取决于市场情况，难以确定，市场目前不稳定，更多人持观望态度，预计2023年情况会更明朗 [57][58] 问题2: 合资企业股权交易的回报机会是否与休斯顿房产类似？ - 难以确定回报情况，市场利率上升，但由于机构融资支持，资本化率相对较低，为市场提供了一定支撑，公司认为这些资产目前价值更高，希望在年内证明其价值 [59][60] 问题3: 截至目前本季度账面价值有何更新？ - 公司账面价值下降不到1% [61] 问题4: 合资企业退出后，是否计划通过夹层贷款继续涉足多户住宅市场？ - 是的，公司认为目前夹层贷款机会更好，高级贷款预支率下降，为夹层贷款提供了更大的股权缓冲，公司在该领域有良好的承销和资源获取能力，预计将继续投入资金，但时机取决于市场情况 [65][66] 问题5: 当前的夹层贷款是否属于硬钱贷款？ - 不属于，这是传统的第二留置权夹层贷款，硬钱贷款期限较短，通常为一年，更像是贷款收购机会，目前市场尚未达到这种情况，公司短期内不会涉足，2023年将有1300亿美元银行高级贷款到期，为夹层贷款提供了机会 [67][68] 问题6: 未来是否会进一步降低追索杠杆率？ - 是的，公司计划将BPL租赁策略投资组合进行证券化，以显著降低按市值计价的风险敞口，同时关注无需杠杆的资产，但BPL短期贷款策略中的循环证券仍会继续使用 [70] 问题7: 如何平衡股票回购和保持强大流动性？目前股票回购授权还剩多少？ - 过去18个月，公司建立了超过10亿美元的短期BPL贷款组合，旨在利用这些资产进入更高收益市场，目前公司认为股票回购机会优于投资市场，因为股价存在折扣，但会综合考虑流动性和2023年的资本配置计划，若股价维持在低位，将继续进行回购，截至9月30日，股票回购授权剩余约1.78亿美元，10月初交易后降至约1.76亿美元 [74][79] 问题8: 如何考虑股息政策？现有账面的净资产收益率是否能支持股息？ - 公司股息政策基于18个月的利息收入和预计实现的收益，目前认为可以支持每股0.10美元的股息，净利息收入约贡献每股0.08美元收益，未来资产变现可能带来额外收益，公司一直将资产出售或实现收益作为股息支付的一部分，未来希望将BPL短期贷款再投资于更高收益机会，以支持股息支付 [81][85] 问题9: 下一批资产出售后，运营房地产的季度运营费用率将如何变化？如何将其降至零？ - 资产出售后，大部分房产的折旧和摊销费用将基本为零，但合并合资企业结构中持股不到20%的多户住宅物业仍会有一定折旧，但较之前季度会减少 [88][89] 问题10: 出售资产所得现金是用于偿还未偿还的回购债务还是继续投资？ - 现金将用于投资，回购债务将通过证券化偿还，若证券化交易成功，将通过定期证券化杠杆偿还债务 [90] 问题11: 资产出售的资本化率是多少？ - 资本化率较难确定，因为市场租金上涨，需要考虑租金增长对现金流的影响，简单来说，约为5.2% - 5.5%，但租赁损失是现金流预测中的重要因素 [92][93] 问题12: 何时开始积极进行资本部署？ - 当能够在无杠杆情况下实现两位数股权回报时，公司将开始积极投资，预计2023年市场融资环境将更加困难，一些卖家可能因融资压力而提供折价资产，目前市场存在买卖价差，交易失败较多，公司将等待市场抛售机会 [100][103] 问题13: 如何看待整体贷款的仓库融资？未来获取额外仓库融资的能力如何？仓库中的抵押品类型有哪些？BPL投资组合的未出资承诺是多少？ - 公司有增加仓库融资额度的提案，目前仓库融资额度充足，没有问题，BPL业务每季度融资约7300万美元，预计未来几个季度会逐渐减少，仓库中的抵押品主要是BPL过桥贷款，还有一些租赁贷款和优质贷款，RPL投资组合约99.5%已证券化 [112][116]

公司投资组合规模及变化 - 2022年第二季度公司资助收购和发起的投资金额为8.902亿美元，包括7.736亿美元住宅贷款、5950万美元单户租赁房产和5710万美元新的结构化多户投资，本季度投资组合净增加约4.888亿美元[209] - 2022年第一季度和2021年第四季度公司投资组合分别净增加5.338亿美元和3.223亿美元[209] - 截至2022年6月30日的三个月内，公司投资组合总额从412979.4万美元增至461862.6万美元，其中住宅贷款从298357.4万美元增至340841.4万美元[216] 公司融资情况 - 截至2022年6月30日，公司按市值计价的回购协议融资较2019年12月31日水平下降70%[210] - 2022年上半年公司完成多笔住宅贷款证券化，总收益为5.096亿美元，用于偿还约3.167亿美元未偿融资[210] - 2022年上半年公司与新老交易对手建立并获得非按市值计价的回购协议融资，提供约9.453亿美元的总融资[210] - 公司预计增加对长期和/或更有保障的融资安排的重视，减少回购协议融资占比[213] - 2022年公司通过回购协议为住宅贷款获得8.764亿美元融资[236] - 截至2022年6月30日，公司净资本分配为2.092991亿美元，公司追索杠杆率为0.7倍，投资组合追索杠杆率为0.6倍[241] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，回购协议的最高未承诺本金分别为21.40048亿美元和12.52352亿美元[303] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，回购协议的加权平均利率分别为3.81%和2.79%[303] - 截至2022年6月30日，公司与四家第三方金融机构有回购协议，对瑞士信贷的风险敞口占股东权益的6.23%[302] - 截至2022年6月30日，公司在合并SLST和其他住宅贷款证券化中的净投资分别为2.1亿美元和1.422亿美元[304] - 截至2022年6月30日，合并SLST CDO和公司住宅贷款证券化CDO的未偿面值分别为7.42601亿美元和11.12421亿美元[305] - 截至2022年6月30日，合并SLST CDO和公司住宅贷款证券化CDO的加权平均利率分别为2.75%和2.77%[305] - 截至2022年6月30日，公司有1亿美元本金的5.75%优先无担保票据未偿还，总成本约6.64%，2026年4月30日到期[328] - 截至2022年6月30日，公司子公司有4500万美元信托优先证券未偿还，加权平均利率5.66%，2035年到期[329] - 2022年1月，公司赎回1.38亿美元本金的6.25%高级可转换票据[330] - 截至2022年6月30日，公司按市值计价的回购协议融资较2019年12月31日水平降低70%，投资组合追索杠杆比率为0.6倍[334] - 截至2022年6月30日，公司住宅贷款回购协议的风险敞口约3.208亿美元，有3.689亿美元现金及现金等价物和8830万美元无抵押投资证券可用于满足追加保证金要求[344][345] - 截至2022年6月30日，公司其他长期债务中公司发起的住宅贷款证券化CDO账面价值为11亿美元[347] - 截至2022年6月30日，公司追索杠杆比率约为0.7比1，投资组合追索杠杆比率约为0.6比1[349] 公司投资组合收益及亏损情况 - 2022年上半年公司住宅贷款组合记录了约1.283亿美元的未实现损失，而2021年全年为5530万美元的未实现收益[211] - 2022年第二季度公司普通股股东净亏损为1.66732亿美元，每股净亏损0.44美元[234] - 2022年第二季度公司平均生息资产收益率为6.74%，利息收入为1.26521亿美元，利息支出为7051.3万美元[234] - 2022年第二季度公司投资组合净利息收入为8097.2万美元，净利息收益率为3.64%[234] - 2022年第二季度公司普通股每股账面价值为4.06美元，未折旧账面价值为4.24美元[234] - 2022年第二季度公司普通股每股股息为0.20美元[234] - 2022年Q2和H1利息收入分别为6.802亿美元和12.6521亿美元，较2021年同期分别增加1.5834亿美元和2.4296亿美元[246] - 2022年Q2和H1利息支出分别为4.1891亿美元和7.0513亿美元，较2021年同期分别增加2.118亿美元和3.0103亿美元[246] - 2022年Q2和H1净利息收入分别为2.6129亿美元和5.6008亿美元，较2021年同期分别减少0.5346亿美元和0.5807亿美元[246] - 2022年Q2单户、多户和其他投资组合平均生息资产收益率分别为6.37%、9.49%和43.33%，总平均生息资产收益率为6.69%[256] - 2022年Q2单户、多户和其他投资组合平均投资组合融资成本分别为 -3.21%、 -2.65%和0，总平均投资组合融资成本为 -3.21%[256] - 2022年Q2单户、多户和其他投资组合净利息利润率分别为3.16%、6.84%和43.33%，总净利息利润率为3.48%[256] - 2022年H1单户、多户和其他投资组合平均生息资产收益率分别为6.38%、9.39%和42.87%，总平均生息资产收益率为6.74%[258] - 2022年H1单户、多户和其他投资组合平均投资组合融资成本分别为 -3.10%、 -2.61%和0，总平均投资组合融资成本为 -3.10%[258] - 2022年H1单户、多户和其他投资组合净利息利润率分别为3.28%、6.78%和42.87%，总净利息利润率为3.64%[258] - 单户投资组合净利息收入2022年Q2为3599.6万美元，2021年Q2为2870.8万美元；2022年上半年为6984.2万美元，2021年上半年为5492.3万美元[260] - 2022年Q2实现净收益238.6万美元，2021年Q2为498.9万美元；2022年上半年为619.2万美元，2021年上半年为1204.7万美元[261] - 2022年Q2住宅贷款组合实现净收益238.6万美元，2021年Q2为459.7万美元；2022年上半年为581.8万美元，2021年上半年为728.1万美元[261] - 2022年Q2和上半年分别确认净未实现损失6770万美元和1.514亿美元，2021年Q2和上半年分别确认净未实现收益2390万美元和5000万美元[263][264] - 2022年Q2和上半年股权投资收益分别为810万美元和1415.3万美元，2021年Q2和上半年分别为1060.7万美元和1400.6万美元[265] - 2022年Q2和上半年房地产净亏损分别为4804万美元和7759.8万美元，2021年Q2和上半年分别为219.3万美元和393.2万美元[266] - 2022年Q2和上半年归属于公司的房地产净亏损分别为2911.8万美元和4380.6万美元，2021年Q2和上半年分别为56.8万美元和89.8万美元[266] - 2022年Q2住宅贷款利息收入为5152.2万美元，2021年Q2为3008.8万美元；2022年上半年为9298.8万美元，2021年上半年为5771.7万美元[260] - 2022年Q2投资证券利息收入为169.2万美元，2021年Q2为403.9万美元；2022年上半年为364.6万美元，2021年上半年为845.5万美元[260] - 2022年Q2合并SLST利息收入为925.4万美元，2021年Q2为1047.9万美元；2022年上半年为1863.5万美元，2021年上半年为2079.7万美元[260] - 2022年Q2其他收入为110.5万美元，较2021年Q2的167.6万美元减少57.1万美元；2022年上半年其他收入为253.1万美元，较2021年上半年的327.8万美元减少74.7万美元[268] - 2022年Q2一般及行政费用为1317.5万美元，较2021年Q2的1252万美元增加65.5万美元；2022年上半年一般及行政费用为2753.3万美元，较2021年上半年的2396.1万美元增加357.2万美元[271] - 2022年Q2投资组合运营费用为668.8万美元，较2021年Q2的1269万美元减少600.2万美元；2022年上半年投资组合运营费用为2217.9万美元，较2021年上半年的1151.8万美元增加1066.1万美元[273] - 2022年Q2归属于公司普通股股东的综合亏损为8292.4万美元，较2021年Q2的4651.9万美元增加亏损12944.3万美元；2022年上半年归属于公司普通股股东的综合亏损为16945.5万美元，较2021年上半年的9131万美元增加亏损26076.5万美元[274] - 截至2022年6月30日，公司普通股GAAP账面价值在Q2末为153586.6万美元，每股4.06美元；上半年末同样为153586.6万美元，每股4.06美元[277] - 2022年Q2未折旧亏损收益为 - 4917万美元，2021年Q2为4402.1万美元；2022年上半年未折旧亏损收益为 - 11337.5万美元，2021年上半年为8664.7万美元[280] - 2022年Q2未折旧亏损收益每股为 - 0.13美元，2021年Q2为0.12美元；2022年上半年未折旧亏损收益每股为 - 0.30美元，2021年上半年为0.23美元[280] - 2022年Q2其他收入减少主要因优先股和夹层贷款提前赎回溢价减少[268] - 2022年上半年其他收入减少主要因住宅物业和贷款投资实体收入减少及房地产抵押贷款清偿损失[269] - 2022年Q2和上半年综合收入（亏损）变化主要因未选择公允价值选项的投资证券公允价值下降[274] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，GAAP每股账面价值分别为4.06美元和4.70美元，未折旧每股账面价值分别为4.24美元和4.74美元[282] - 2022年和2021年第二季度，GAAP利息收入分别为6.802亿美元和5.2186亿美元，GAAP利息支出分别为4.1891亿美元和2.0711亿美元[286] - 2022年和2021年上半年，GAAP利息收入分别为12.6521亿美元和10.2225亿美元，GAAP利息支出分别为7.0513亿美元和4.041亿美元[286] 公司投资方向及策略 - 公司目标投资包括住宅贷款、结构化多户房产投资、非机构RMBS、机构RMBS、CMBS等[212] - 公司打算在住宅房地产领域进行选择性投资，增加对高息短期住宅投资者贷款的配置，考虑机会性处置资产并谨慎管理负债[214] - 2022年公司购买约7.736亿美元住宅贷款和约5950万美元单户租赁房产[236] - 2022年公司为多户合资企业投资提供约5710万美元资金，并从夹层贷款投资赎回中获得约1100万美元收益[236] 公司税务情况 - 公司是美国联邦所得税目的下的房地产投资信托基金，若满足相关测试和记录保存要求，预计对分配给股东的REIT应税收入不缴纳联邦所得税，但TRS产生的收入仍需缴纳部分联邦、州和地方税[206][207] 宏观经济环境 - 2022年美联储累计加息2.25%，其中6月和7月各加息75个基点，2年期美国国债收益率从2021年12月31日的0.73%升至2022年6月30日的2.92%，增加219个基点[219] - 2022年第二季度美国实际GDP年化率下降0.9%，第一季度下降1.6%，2021年第二季度增长6.7%[220] - 2022年6月工资同比增长5.3%，失业率稳定在3.6%，失业人数同比减少360万至590万，非农就业人数增加37.2万[221] - 2022年第二季度美联储两次加息，6月30日2年期与10年期美国国债收益率利差收窄至6个基点，7月以来收益率曲线持续倒挂[222] - 44%的受访经济学家认为美国经济将在未来12个月陷入衰退，较4月调查上升16%[223] - 2022年4月20个城市综合房价较2021年4月平均上涨21.2%，6月中位现房价格为41.6万美元，同比上涨13.4%[224] - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，多户住宅开工率分别为56万套和53.7万套，高于2021年的46.2万套[225] - 2022年第二季度，10年期美国国债收益率从4月1日的2

财务数据和关键指标变化 - 二季度每股亏损0.22美元，主要因资产负债表未实现损失，导致账面价值季度内负0.4%损失 [3] - 宣布0.10美元股息后，未折旧账面价值季度经济回报率为负2.5% [3] - 二季度回购280万股股票，之后又回购90万股，价格分别为每股2.69美元和2.73美元 [4] - 二季度收购8.9亿美元投资，获得8.76亿美元融资，其中77%为非按市值计价融资 [4][5] - 季度末杠杆率0.7倍，有追索权杠杆率和投资组合基础杠杆率为0.6倍，资产负债表持有3.83亿美元现金 [6] - GAAP每股账面价值4.06美元，未折旧每股账面价值4.24美元，较3月31日下降4.7，季度内未折旧账面价值经济回报率为负2.5% [7] - 未折旧账面价值季度下降含每股0.18美元未实现损失，主要因信贷利差扩大和利率上升 [8] - 投资组合净息差3.48%，较上季度下降39个基点，融资成本增加28个基点，平均生息资产收益率下降11个基点 [8] - 投资组合净利息收入增加190万美元，总净利息收入降至2610万美元 [9] - 非利息相关损失2020万美元，主要为未实现损失6770万美元，部分被已实现收益和其他收入抵消 [10] - 房地产收入3590万美元，产生GAAP净亏损2910万美元，扣除折旧等费用后，季度和年初至今未折旧收益分别为410万美元和960万美元 [11][12] - 总G&A费用320万美元，较上季度减少，投资组合运营费用1270万美元，因投资组合增长而增加 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 商业目的贷款（BPL）业务 - BPL桥贷款季度末加权平均票面利率8.41%，低于3月31日的8.53% [8] - BPL桥贷款资产票面利率增加约2%，市场竞争参与者减少，有增长机会 [28] - BPL租赁业务因证券化市场不稳定，暂停购买 [29] 住宅房地产贷款（RPL）业务 - 96%资产已处于定期证券化结构，收益稳定，整个投资组合拖欠率稳定，低于2019年疫情前水平 [30] 多户住宅业务 - 夹层贷款业务暂停，票面利率12%，自开展业务以来无损失 [33] - 多户住宅合资企业股权业务有20项资产，股权占比70% - 95%，2021 - 2022年租金分别增长16%和17% [35] - 多户住宅夹层贷款相关物业95%已出租，2021 - 2022年租金分别增长8%和12%，季度内有两笔1000万美元贷款还清 [34] 各个市场数据和关键指标变化 住宅住房市场 - 现房销售放缓，库存处于历史低位，新房建设量和可售单位数量呈连续增长 [17] 贷款发起市场 - 部分发起机构面临压力，有机构申请破产，划痕和凹痕贷款市场出现30%折扣 [19] 多户住宅市场 - 南方地区租金和房产增值强劲，有机会实现收益，中期有机会提供缺口资金 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 市场正从融资利差模式向资产回报率模式转变，公司将利用资产负债表灵活性，将资产转向高收益回报 [15][16] - 住宅住房市场，公司将有选择地增加投资，等待市场机会 [17][18] - 贷款发起市场，公司将关注划痕和凹痕贷款市场，提供流动性 [19] - 多户住宅市场，短期公司将实现部分投资组合收益，中期提供缺口资金 [20] - 公司将继续增加按市值计价融资，寻找证券化市场机会 [23] - 公司计划将资产从短期资产转向长期折扣资产 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场已转变为买方市场，公司资产负债表结构使其能利用最新趋势 [3] - 2023年市场可能出现深度折扣资产，流动性和现金可用性将带来机会 [15] - 公司有高资产周转率投资组合，可将现金重新配置到高收益机会 [37] 其他重要信息 - 公司证券化债务11亿美元，为固定利率债务，若按市值计价，账面价值将增加3.7% [26] - 公司企业侧债务较低，有灵活性投资市场，可进一步降低债务权益比 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：多户住宅合资企业投资组合的潜在收益及资产是否按市值计价 - 资产按成本减去折旧和摊销计价，目前处于初步阶段，暂不评论潜在收益，未来季度将分享更多信息 [40] 问题2：多户住宅合资企业投资组合变现时机与未来机会的匹配 - 公司有足够现金通过BPL投资组合获取机会，多户住宅股权变现为短期机会，桥梁贷款缺口资金为中期机会 [41] 问题3：缺口资金策略是硬钱贷款还是直接投资普通股 - 缺口资金为贷款形式，非股权投资，贷款期限短，旨在帮助赞助商获得更优惠资金 [48] 问题4：赞助商是否因银行或房利美要求筹集股权，公司有无保护措施 - 机会源于2021 - 2022年短期高级融资到期，非赞助商困境，公司作为贷款人帮助赞助商获得长期固定利率资金 [50][51] 问题5：赞助商投资物业的资本成本是否高于资本回报率 - 市场租金增长可抵消部分成本增加，具体取决于物业位置和租金增长情况，南方市场收益超过资金成本增加 [53] 问题6：买方市场的 hurdle rate 是否改变，SLST 投资组合按市值计价变化及债务能否再杠杆化 - 预计不同策略回报将增加，BPL 投资回报率将提高2%；SLST 第一季度损失1500万美元，第二季度损失400万美元，可通过回购协议杠杆化，也可证券化，但目前倾向不采用证券化策略 [57][58][59] 问题7：如何考虑房地产资产的收益建模及未来杠杆目标 - 目前不评论未来房地产资产实现收益情况，未来将分享更多信息；预计杠杆率将保持低位，未来可能下降 [62][63] 问题8：公司对利率的净敏感性 - 浮动利率债务利率预计未来上升，但多户住宅投资收益取决于物业表现，预计租金增长将带来收入改善；BPL 回购融资为短期策略，利率上升影响有限 [64][66] 问题9：投资者如何看待公司收益和股息覆盖，是否需考虑实现收益 - 公司收益包括实现收益部分，股息政策基于18个月盈利预测，包括实现收益活动 [70] 问题10：多户住宅投资的公司战略选择是否为分拆子公司 - 所有选项都在考虑范围内，包括公司战略和变现出售，将以最有效和低成本方式为股东实现价值最大化 [72]

公司概况 - 纽约抵押信托是房地产投资信托公司，目标是通过净息差和资本收益为股东提供长期稳定分配[13] - 总投资组合46亿美元，市值15亿美元，资本分配中，单户占比55%，多户占比33%，现金及其他占比12%[14][15] 财务表现 - 每股亏损0.22美元，未折旧每股亏损0.13美元，未折旧账面价值每股4.24美元，较上季度下降4.7%[17] - 宣布第二季度普通股股息为每股0.10美元，截至6月30日回购280万股，季度末后又回购90万股[17] - 净利息收入2.61亿美元，非利息损失2.02亿美元，净亏损归属于普通股股东为8.24亿美元[21][22] 市场与策略 - 美国住房市场虽基本面强劲，但正经历重大转变，公司采取谨慎增长策略，注重优化投资组合灵活性[28][30] - 关注住宅投资者贷款、S&D市场、多户发起等机会，执行低杠杆信贷策略[34][35] 资产组合 - 单户投资组合包括BPL - 桥梁、BPL - 租赁等，多户投资组合包括夹层贷款和合资企业股权[47][49] - 多户资产夹层贷款组合入住率稳定在95%，租金增长率2021年为8%，2022年为12%[51] 财务指标对比 - 第二季度投资组合净息差为3.48%，较上季度下降39个基点，主要因融资成本增加[62] - 第二季度投资组合净利息收入较上季度增加，主要因对高收益商业目的贷款的持续投资[65]

公司投资业务数据 - 2022年第一季度公司资助收购和发起9.846亿美元投资，创纪录，包括7.825亿美元住宅贷款和1.569亿美元新结构化多户投资[203] - 2022年第一季度公司投资组合净增约5.338亿美元，2021年第四季度净增3.223亿美元[203] - 2022年公司购买约7.825亿美元住宅贷款和约4520万美元单户租赁房产[231] - 截至2022年3月31日的三个月，公司投资组合总额从3595947000美元增至4129794000美元，其中住宅贷款从2504719000美元增至2983574000美元[210] 公司融资情况数据 - 截至2022年3月31日，公司按市值计价的回购协议融资较2019年12月31日水平下降78% [204] - 2022年第一季度公司完成多笔住宅贷款证券化，总收益5.096亿美元，用于偿还约3.167亿美元未偿融资[204] - 公司预计更注重获取长期和/或更有保障的融资安排，回购协议融资占比将低于历史水平[207] - 截至2022年3月31日，公司净分配资本为2.217618亿美元，公司追索杠杆率为0.5倍，投资组合追索杠杆率为0.4倍[237] - 截至2021年12月31日，公司净分配资本为2.341031亿美元，公司追索杠杆率为0.4倍，投资组合追索杠杆率为0.2倍[239] - 截至2022年3月31日，公司与三家第三方金融机构有回购协议，未偿还回购协议金额为783,168千美元，加权平均利率3.05%，距到期月数5.60个月；2021年12月31日未偿还回购协议金额为554,784千美元，加权平均利率2.79%，距到期月数4.38个月[286] - 2022年第一季度回购协议季度平均余额682,867千美元，季末余额783,168千美元，月末最高余额783,168千美元；2021年第四季度季度平均余额397,651千美元，季末余额554,784千美元，月末最高余额554,784千美元[286] - 2020年公司消除证券回购协议敞口，2022年3月31日有第三方回购协议未偿还金额，一季度平均余额1.16766亿美元，期末余额1.44852亿美元[305][307] - 截至2022年3月31日，公司有1亿美元5.75%高级无担保票据未偿还，总成本约6.64%，2026年4月30日到期[310] - 截至2022年3月31日，子公司有4500万美元信托优先证券未偿还，加权平均利率4.53%，2035年到期[311] - 2022年1月公司赎回1.38亿美元6.25%高级可转换票据，到期前无转换[312] - 截至2022年3月31日，公司股东权益22.17618亿美元，较2021年12月31日的23.41031亿美元有所减少[314] - 截至2022年3月31日，公司将按市值计价的回购协议融资较2019年12月31日水平降低78%，投资组合追索杠杆率为0.4倍[316] - 截至2022年3月31日，公司有3.038亿美元现金及现金等价物和8410万美元无抵押投资证券，占短期回购协议融资安排的267.7%[326] - 截至2022年3月31日，公司住宅贷款回购协议的风险敞口约为1.766亿美元[327] - 截至2022年3月31日，公司高级无担保票据未偿还本金总额为1亿美元，年利率为5.75%[328] - 截至2022年3月31日，公司其他长期债务包括账面价值为11亿美元的公司发起的住宅贷款证券化CDO[329] - 截至2022年3月31日，公司的公司追索杠杆率约为0.5:1，投资组合追索杠杆率约为0.4:1[331] 公司住宅贷款业务数据 - 2022年第一季度公司住宅贷款组合记录约6330万美元未实现损失，较2021年12月31日全年未实现收益5530万美元，价格下降约2.0% [205] - 截至2022年3月31日，公司住宅贷款总额为39.53427亿美元，2021年12月31日为35.75601亿美元[277] - 2022年3月31日，公司收购的住宅贷款公允价值为29.83574亿美元，2021年12月31日为25.04719亿美元[277] - 2022年3月31日，再履约住宅贷款策略的加权平均FICO为629，贷款价值比（LTV）为64%，票面利率为4.8%；2021年12月31日分别为628、65%、4.8%[279] - 2022年3月31日，收购住宅贷款购买时LTV在70% - 80%的占比为30.5%，2021年12月31日为26.8%[280] - 2022年3月31日，收购住宅贷款购买时FICO分数在751 - 800的占比为26.5%，2021年12月31日为22.1%[280] - 2022年3月31日，收购住宅贷款当前票面利率在8.01%及以上的占比为28.1%，2021年12月31日为28.2%[280] - 2022年3月31日，收购住宅贷款的逾期状态中90天以上的占比为3.9%，2021年12月31日为4.1%[280] - 截至2022年3月31日，公司住宅贷款组合中不足1%有活跃的新冠援助计划，多户投资组合中一笔贷款拖欠，占比1.4%[317] 公司业务战略与目标 - 公司核心投资组合为单户和多户住宅信贷资产，目标投资包括住宅贷款、结构化多户房产投资等[206] - 鉴于当前市场条件，公司打算在住宅房地产领域进行选择性投资，增加高息短期住宅投资者贷款配置[208] - 公司考虑机会性处置资产，审慎管理负债，以保护普通股每股未折旧账面价值[208] - 公司目标是通过净息差和多元化投资组合的资本收益，为股东提供长期稳定分配[200] - 公司董事会授权最高2亿美元的普通股回购计划[232] - 2022年2月，董事会批准了2亿美元的股票回购计划，截至2022年3月31日，尚未回购任何股票[335] 宏观经济数据 - 2022年第一季度美国实际GDP年化率下降1.4%，而2021年第四季度和第一季度分别增长6.9%和6.3%[215] - 2022年3月美国工资同比增长4.7%，失业率从2021年12月底的3.9%降至3.6%，失业人数同比减少370万至600万[216] - 2022年3月31日，2年期和10年期美国国债收益率利差收窄至4个基点，4月初短暂倒挂后，4月中旬扩大至39个基点[217] - 2022年2月，20个城市综合房价较2021年2月平均上涨20.2%，3月中位现房价格为375000美元，同比上涨15.0%[219] - 截至2022年3月31日的季度，单户住宅开工量季节性调整后年率为119.6万套，高于2021年同期[219] - 截至2022年3月31日的季度，含五个及以上单元的多户住宅开工量季节性调整后年率为536667套，高于2021年同期[220] - 2022年第一季度，10年期美国国债收益率从1月3日的0.85%升至3月31日的2.32%，4月26日收于2.77%[222] - 2020年3月至2022年3月，美联储资产负债表从约4.2万亿美元增至约8.9万亿美元，2022年6月1日起将开始缩表[223] - 2022年3月16日和5月4日，美联储分别将联邦基金利率目标区间上调0.25%和0.50%，部分官员主张年底前将目标上调至接近2.5%[224] 公司财务关键指标 - 2022年第一季度公司普通股股东净亏损8434.3万美元，每股净亏损0.22美元[229] - 2022年第一季度公司普通股股东综合亏损8653.1万美元，每股综合亏损0.23美元[229] - 2022年第一季度平均生息资产收益率为6.80%，净利息收入为2987.9万美元[229] - 2022年第一季度投资组合净利息收入为3953.6万美元，净利息利润率为3.87%[229] - 2022年第一季度末每股账面价值为4.36美元，未折旧每股账面价值为4.45美元[229] - 2022年第一季度经济账面价值回报率为 - 5.11%，未折旧经济账面价值回报率为 - 4.01%[229] - 2022年第一季度净利息收入2987.9万美元，较2021年的3034万美元减少46.1万美元[242] - 2022年单户利息收入增加1160万美元，多户利息收入减少280万美元，房地产相关应付抵押贷款利息支出增加680万美元[244] - 2022年第一季度平均生息资产为3.091844亿美元，收益率为6.80%，平均投资组合融资成本为-2.93%，投资组合净息差为3.87%[247] - 2021年第一季度平均生息资产为2.846776亿美元，收益率为6.03%，平均投资组合融资成本为-3.61%，投资组合净息差为2.42%[248] - 2022年第一季度实现净收益380.6万美元，较2021年的705.8万美元减少325.2万美元[251] - 2022年第一季度未实现净损失8365.9万美元，2021年为未实现净收益2616.6万美元，同比减少1.09825亿美元[254] - 2022年第一季度股权投资额收入为605.3万美元，较2021年的339.9万美元增加265.4万美元[256] - 2022年第一季度总非利息损失为4678.4万美元，2021年为收入3972万美元，同比减少8650.4万美元[242] - 2022年第一季度所得税收益为2.2万美元，2021年为费用6.6万美元，同比减少8.8万美元[242] - 2022年第一季度归属于公司普通股股东的净损失为8434.3万美元，2021年为收入4191.1万美元，同比减少1.26254亿美元[242] - 2022年第一季度房地产净亏损2.9557亿美元，2021年为173.9万美元，同比增加2781.8万美元[258] - 2022年第一季度其他收入为142.7万美元，2021年为160.2万美元，同比减少17.5万美元[259] - 2022年第一季度一般及行政费用为1435.8万美元，2021年为1144.1万美元，同比增加291.7万美元[260] - 2022年第一季度投资组合运营费用为483万美元，2021年为948.9万美元，同比减少465.9万美元[261] - 2022年第一季度归属于公司普通股股东的综合亏损为8653.1万美元，2021年为4479.1万美元，同比增加1.31322亿美元[262] - 截至2022年3月31日，公司普通股GAAP账面价值为16.60493亿美元，每股4.36美元[265] - 2022年第一季度未折旧亏损收益为6420.5万美元，2021年为4262.5万美元，每股未折旧亏损收益为0.17美元[268] - 截至2022年3月31日，未折旧账面价值为16.95568亿美元，每股未折旧账面价值为4.45美元[270] - 截至2022年3月31日，公司总资产约65亿美元，2021年12月31日约为57亿美元[275] - 2022年第一季度末，公司净现金、现金等价物和受限现金增加6620万美元[320] - 2022年第一季度末，公司经营活动产生的净现金流为3820万美元[321] - 2022年第一季度末，公司投资活动使用的净现金流为5.778亿美元[322] - 2022年第一季度末，公司融资活动提供的现金流为6.057亿美元[325] 公司其他投资业务数据 - 截至2022年3月31日，公司在合并SLST的投资为2.141亿美元，2021年12月31日为2.303亿美元[283] - 2022年3月31日，合并SLST基础住宅贷款的当前公允价值为9.69853亿美元，2021年12月31日为10.70882亿美元[285] - 截至2022年3月31日，公司在合并SLST和其他住宅贷款证券化的净投资分别为2.155亿美元和1.739亿美元[287] - 截至2022年3月31日，合并SLST的CDO未偿面值780,539千美元，账面价值754,264千美元，加权平均利率2.75%，规定到期日2059年；住宅贷款证券化的CDO未偿面值1,150,186千美元，账面价值1,143,855千美元，加权平均利率2.73%，规定到期日2026 - 2061年[288] - 截至2022年3月31日，一笔夹层贷款策略中的优先股权投资额逾期超90天，占该投资组合总公允价值的1.4%[291] - 截至2022年3月31日，优先股权投资数量30笔，公允价值292,712

New York Mortgage Trust, Inc. (NASDAQ:NYMT) Q1 2022 Earnings Conference Call May 4, 2022 11:30 AM ET Company Participants Jason Serrano - President, CEO & Director Kristine Nario-Eng - CFO & Principal Accounting Officer Conference Call Participants Douglas Harter - Crédit Suisse Bose George - KBW Jason Stewart - JonesTrading Institutional Services Christopher Nolan - Ladenburg Thalmann & Co. Eric Hagen - BTIG Operator Good morning, ladies and gentlemen, and thank you for standing by. Welcome to the New York ...

新冠疫情对公司业务的影响 - 新冠疫情自2020年3月中旬起对公司业务产生重大不利影响，导致全球金融和信贷市场大幅波动[21] - 新冠疫情导致的市场和经济混乱对公司业务产生负面影响，疫情持续或未来流行病及相关应对措施可能加剧其他风险[84][91] - 2020年3 - 4月，抵押支持证券和其他信贷相关资产市场波动大、利差扩大、流动性骤降，严重影响公司投资组合[93] - 2020年公司出售大量抵押支持证券组合，记录到重大已实现损失，还因资产公允价值下降记录到大量未实现损失[93] - 美国政府应对疫情的政策及未来政策变化对公司业务和市场的影响不确定[183] 公司投资策略 - 公司投资策略是构建以抵押相关的单户和多户住宅资产为主的投资组合，同时通过合资股权增加对多户房产的直接投资[22] - 鉴于新冠疫情初期市场严重动荡及当前市场和融资条件，公司目前专注于通过自有渠道构建低杠杆、高收益的信贷资产组合[23] 公司资产持有情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有140套单户租赁房产，多数位于伊利诺伊州[34] - 截至2021年12月31日，公司在拥有多户房产的实体中持有合资股权，通常提供合资企业70% - 95%的普通股资本[43] - 2021年12月，公司参与合资企业，拥有7个州的11处多户房产，截至2021年12月31日，持有约20%的普通股权益和约1.148亿美元的优先股权[44] - 截至2021年12月31日，公司不持有机构CMBS[46] - 截至2021年12月31日，公司总投资组合的100.0%为“信贷资产”[104] - 截至2021年12月31日，公司总投资组合中约16.8%为对多户住宅物业的直接或间接投资[118] - 截至2021年12月31日，公司总投资组合中约79.6%由住宅贷款和非机构住宅抵押贷款支持证券（RMBS）组成[119] - 截至2021年12月31日，公司投资组合中约有3.443亿美元的次级非机构RMBS，其中包括2.138亿美元的首亏证券，以及3970万美元的首亏资产支持证券（ABS）[120] 公司贷款相关指标 - 公司的优先股权与首笔抵押贷款结合时，贷款价值比通常为60% - 95%，预计持有至强制赎回日[39] - 夹层贷款与首笔抵押贷款结合时，贷款价值比通常在70% - 90%，投资期限一般为3 - 10年[42] - 公司多户商业抵押贷款支持证券（CMBS）投资中，优先损失PO证券通常占整体证券化的7.5%，底层多户住宅贷款初始总额约10亿美元，IO投资范围为10至17个基点，底层名义金额各约10亿美元[45] 公司杠杆比率情况 - 公司目前对不同资产设定了最大杠杆比率，流动性较强的机构证券为8比1，流动性较差的资产如非机构RMBS和夹层CMBS为2比1，目标总债务杠杆比率约为1至1.5倍[52] - 截至2021年12月31日，公司总追索权杠杆比率约为0.4比1，投资组合追索权杠杆比率约为0.2比1[53] 公司融资情况 - 自2020年第一季度以来，公司完成了七次无追索权证券化和两次非按市值计价的回购协议融资[51] 公司风险管理 - 公司在风险管理活动中会使用衍生工具，包括利率互换、互换期权、利率上限、期货、期货期权和抵押衍生品等，2020年3月终止了利率互换，目前无对冲措施[60][61] 公司竞争情况 - 公司主要竞争对手包括银行、专业金融公司、保险公司、机构投资者、对冲基金和其他抵押房地产投资信托基金等[64] 公司人员情况 - 截至2021年12月31日，公司有64名全职员工和1名兼职员工[65] - 截至2021年12月31日，女性占公司总员工数的25%，35%的员工自我认定为具有不同种族背景，50%的高管和董事会成员具有性别或种族多样性[66] - 截至2021年12月31日，公司高管团队的平均任期为12年[66] 公司基本信息 - 公司成立于2003年，总部位于纽约公园大道90号23层，电话(212) 792 - 0107，在北卡罗来纳州夏洛特和加利福尼亚州伍德兰希尔斯也设有办公室[73] - 公司网站为www.nymtrust.com，会在网站免费提供向美国证券交易委员会提交的各类报告[74] - 公司采用了适用于高管和员工的商业行为和道德准则，以及高级财务人员的道德准则，相关修订或豁免信息会在网站“公司治理”板块公布[75] 公司前瞻性陈述相关 - 包含“将”“相信”“期望”等表述的非历史性陈述为前瞻性陈述，可能涉及已知和未知风险、不确定性和假设[78] - 前瞻性陈述受多种因素影响，如业务和投资策略变化、利率和资产公允价值变化等，实际结果可能与预测有重大差异[79][81] 利率对公司的影响 - 利率上升可能减少某些目标资产的可用性，利率不匹配可能降低净收入或导致亏损[86] - 利率上升通常会降低公司净收入和投资组合市值，市场利率变化会影响公司资产账面价值[99] - 利率上升可能减少公司目标资产的可用性，增加利息支出，影响公司获取资产、盈利和向股东分配的能力[107] - 利率波动会导致收益率曲线变化，可能降低公司净收入，甚至造成重大运营损失[110] - 公司投资组合中资产与借款的利率错配，在利率变动期间可能降低净收入或导致亏损[111] 提前还款率对公司的影响 - 提前还款率难以预测，公司投资组合包含溢价和折价资产，提前还款率变化可能对其产生不利影响[112][113] - 实际提前还款率与预期不同，可能对公司业务、财务状况、经营业绩和向股东分配的能力产生重大不利影响[114] - 公司部分多户房地产投资和贷款允许借款人提前还款或延长贷款期限，公司可能无法准确预测这些事件的时间，影响收益、现金流和资产融资能力[115] 公司业务风险 - 公司业务目的贷款组合占比不断增加，面临违约和止赎损失风险，还受租户支付能力等因素影响[125][126] - 部分业务目的贷款可能逾期，面临更高信用损失风险，重组也存在不确定性[127] - 业务目的过渡性桥梁贷款比传统抵押贷款风险更高，受市场和借款人因素影响大[130] - 公司依赖第三方服务提供商，其服务质量影响贷款违约频率和损失严重程度[132] - 第三方服务提供商可能无法按公司利益行事，存在欺诈、疏忽等风险[134] - 贷款服务提供商面临法律要求和监管行动，可能影响公司业务[135] - 止赎或清算住宅贷款相关房产可能减少房产收益、增加损失，部分州止赎诉讼可能耗时数年以上[136] - 优先股权和夹层贷款投资比收益性房产担保的高级贷款面临更高损失风险[137] - 多户房产投资受房产所有者产生净收入能力以及拖欠、违约和止赎风险影响[139] - 贷款违约时，公司将承担抵押物价值与未偿本金及应计利息差额的损失风险[140] - 运营伙伴的行为可能使公司承担超出预期的负债，降低投资回报[142] - 房地产及相关资产面临自然灾害、战争、经济变化、法规变更和气候变化等风险[145] - 收购或承销资产时的尽职调查可能有限，无法揭示所有风险，导致重大损失[146] - 部分资产缺乏流动性，难以适时出售，快速清算可能导致资产价值大幅缩水[147] - 资产估值使用的模型可能不准确、误导或基于不完整信息，使公司面临潜在风险[149] - 部分资产估值存在不确定性，可能与市场价值不同，若估值过高将对公司产生不利影响[150] - 公司住宅贷款投资难估值，受借款人偿债或再融资能力影响，再履约贷款可能变成不良贷款，影响收益[151] - 再融资策略执行存在障碍，如房贷信贷减少、房屋价值下降、利率上升等，使再融资更难且利润降低[152] - 公司处于竞争激烈的投资市场，可能无法以有利利差获取目标资产，影响业务、财务状况和运营结果[153] - 公司高度依赖信息和通信系统，系统故障和运营中断会严重影响业务和财务状况[155] - 网络安全事件或不足会对公司业务、财务状况和运营结果产生负面影响[156] - 公司融资渠道受限，资本和信贷市场波动会影响融资可用性和成本[157] - 公司依赖短期回购协议融资，市场条件变化可能使续约或更换融资困难，导致资产低价出售[158] - 金融市场混乱时，融资问题会加剧，可能导致资产低价出售和融资成本增加[160] - 回购协议可能要求公司提供额外抵押品，导致资产低价出售和重大损失[162] - 公司通过借款杠杆化股权，可能加剧投资损失，减少可分配现金[164] - 部分融资期限长达40年，公司过去和未来可能在SPE债务到期或偿还前不接收资产现金流，或降低流动性和可分配给股东的现金[168] - 若证券化披露文件存在重大错误或遗漏，公司可能承担赔偿责任并产生费用[170] - 若公司关于资产的陈述和保证被指不准确，可能产生费用并回购资产导致损失[171] - 回购交易中若交易对手违约或公司违约，公司可能产生损失，且协议含交叉违约条款[172] - 回购协议借款使公司在破产时让渡更多权利给贷款人，增加资产风险[173] - 重大市场干扰可能使公司难以满足融资安排中的财务契约，违约将产生严重后果[174][175] - 公司进行套期保值交易可能无法实现预期效果，且受法律法规限制[177][179] - 抵押、房地产、信贷和金融市场不利发展会使公司未来面临损失，影响业务和财务状况[181] 政策及评级变化对公司的影响 - 2011年8月美国主权信用评级从“AAA”降至“AA+”，进一步降级或影响公司业务和财务状况[186] - 2008年9月美国政府将房利美和房地美置于联邦住房金融局托管，并要求其减少抵押贷款持有或担保规模，未来其角色和担保性质可能大幅受限甚至消除[188] - 英国金融行为监管局于2021年12月31日停止发布一周和两个月期美元LIBOR，计划于2023年6月30日停止发布其余期限美元LIBOR，替代参考利率委员会推荐有担保隔夜融资利率（SOFR）作为替代[191] 公司REIT资格相关 - 为维持房地产投资信托（REIT）资格，公司资本股票发行和流通股价值的不超过50%不得由五个或更少个人（含特定实体）在每个纳税年度最后半年内实际或推定拥有，即“5/50测试”，且至少100人须在每个纳税年度至少335天内实益拥有公司资本股票[203] - 公司章程限制资本股票收购和所有权，除非获董事会豁免，任何人不得拥有超过公司已发行流通股总价值的9.9%或普通股已发行流通股总价值或股数（以更严格者为准）的9.9% [203] - 若公司未能符合REIT资格且不符合法定救济条款，将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，可能需借款或清算投资缴税，且不再需向股东分配，一般会在失去REIT地位后的四个纳税年度内丧失REIT待遇[205] - 公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本利得）以符合REIT资格，否则将对未分配部分缴纳企业所得税[207] - 若公司某日历年特定分配少于当年普通REIT收入的85%、REIT资本利得净收入的95%与前几年未分配REIT应税收入的100%之和，需缴纳4%的不可抵扣消费税[207] - 2017 - 45号税收程序规定，公开上市REIT进行可选现金/股票股息分配时，至少20%的总股息需为现金；2021 - 53号税收程序在2022年6月30日前将该比例降至10%[210] - 美国国内个人、信托和遗产股东从REIT获得的股息最高联邦所得税率为29.6%（加上3.8%净投资收入附加税，如适用），普通REIT股息可享受20%扣除，但该扣除政策将于2026年1月1日到期[211] - 公司投资组合中RMBS的套期保值交易产生的收入，若符合特定条件将被排除在REIT 75%和95%总收入测试的总收入之外，非合格套期保值等非合格来源的总收入不能超过年度总收入的5%[214] - REIT的禁止交易净收入需缴纳100%的税，公司可能因出售被视为禁止交易的资产而承担重大税务责任[218] - 公司持有合资企业或有限责任公司的非管理成员权益以及优先股权益，若这些实体的行动危及公司REIT资格或导致纳税，公司可能需处置权益[219] - 公司作为REIT，通常不能为租户提供非房东惯常提供的服务，此类服务可通过TRS提供，但TRS的收入需缴纳美国联邦企业所得税[220] - 公司的夹层贷款可能不符合REIT资产测试的安全港要求，国税局可能质疑其作为合格房地产资产的处理方式，影响公司REIT资格[216] - 公司参与的回购协议中的投资若不被视为房地产资产，可能对公司REIT资格产生不利影响[215] 公司运营政策及监管相关 - 公司可在未获股东同意下改变投资、融资、对冲策略、资产配置及运营和管理政策，可能导致购买风险更高资产、使用更高杠杆或采取商业上不合理行动[193] - 维持《投资公司法》豁免对公司运营有限制，若美国证券交易委员会（SEC）缩小豁免范围或公司不符合豁免条件，可能需改变运营方式或注册为投资公司[196] - 抵押贷款修改计划和未来立法行动可能影响公司目标资产价值和回报，包括允许有限受让人责任、司法修改贷款本金等立法[197] - 公司可能因潜在掠夺性贷款法律违规承担责任，若投资组合中的贷款被认定违反相关法律，可能导致声誉损害、经济处罚和借款人撤销贷款[198] - 公司业务受广泛监管，相关法律法规频繁变化，难以预测未来立法是否会影响业务或要求改变做法[199]

公司概况 - 公司是美国联邦所得税目的的房地产投资信托，目标是通过多元化投资组合为股东提供长期稳定分配[11] - 总投资组合36亿美元，市值20亿美元，有64名专业人员分布在多地[12] - 资本分配中，单户占74%，多户占25%，其他占1%[13][14] 财务表现 - 第四季度每股收益0.06美元，综合每股收益0.06美元，未折旧每股收益0.08美元[17] - 实现季度经济回报率1.3%，年度经济回报率8.3%；未折旧账面价值季度经济回报率1.7%，年度经济回报率9.1%[17] - 宣布第四季度普通股股息为每股0.10美元，普通股股息收益率为10.8%，年度总回报率为11.7%[17] 投资活动 - 第四季度贷款购买和直接多户发起额达7.95亿美元，包括购买6.06亿美元住宅贷款等[17] - 出售非机构和机构RMBS获得1.84亿美元收益[17] - 2022年第一季度截至2月9日，购买2.54亿美元住宅贷款，资助7100万美元新多户合资企业投资[18] 融资情况 - 发行300万股7.000%系列G优先股，净收益7200万美元，赎回7.750%系列B优先股8000万美元，降低资本成本75个基点[17] - 拥有14亿美元无抵押资产，占总投资组合的39%，无限制现金1.52亿美元[17] - 公司追索杠杆比率为0.4倍，投资组合追索杠杆比率为0.2倍[17] 市场策略 - 针对美国住房供应不足、发起人流动性紧张、国内迁移趋势等市场主题，采取住宅投资者贷款、S&D市场、多户发起等策略[34] - 核心策略围绕单户和多户业务，通过专有渠道有机增长，如单户与BPL - 租赁发起人达成协议，多户内部化RiverBanc团队[36] - 预计2022年第一季度融资活动可提供7.88亿美元现金，投资组合追索杠杆比率将增至0.4倍，50%现金再投资有望增加每股收益[43] 投资组合 - 单户投资组合包括BPL - 桥、BPL - 租赁等多个子板块，第四季度购买6.06亿美元住宅贷款，RPL策略违约率低，BPL和S&D回报可观[50][51] - 多户投资组合包括夹层贷款和合资企业股权，第四季度物业入住率提高到94.3%，租金增长率为8%，仅一笔贷款拖欠[53][55] - 投资组合净利息利润率第四季度为3.63%，较上一季度增加38个基点，主要因高收益业务目的贷款投资和借款成本降低[71]

New York Mortgage Trust, Inc. (NASDAQ:NYMT) Q4 2021 Earnings Conference Call February 18, 2022 9:00 AM ET Company Participants Steve Mumma – Executive Chairman Jason Serrano – Chief Executive Officer Kristine Nario – Chief Financial Officer Conference Call Participants Eric Hagen – BTIG Stephen Laws – Raymond James Christopher Nolan – Ladenburg Thalmann Doug Harter – Credit Suisse Matthew Erdner – JonesTrading Bose George – KBW Matthew Howlett – B. Riley Operator Good morning, ladies and gentlemen, and than ...

公司概况 - 纽约抵押信托是一家房地产投资信托公司，投资组合达33亿美元，市值22亿美元，有65名专业人员[12][13] - 投资组合中，单户住宅占比74%，多户住宅占比20%，其他占比6%[13][14] 财务表现 - 第三季度GAAP每股收益0.10美元，综合每股收益0.08美元，账面价值每股4.74美元，季度经济回报率2.1%[8][16] - 宣布第三季度普通股股息为每股0.10美元，股息收益率9.4%，季度总回报率 -2.5%，年初至今总回报率23.6%[16] 投资活动 - 购买3.71亿美元住宅贷款和2900万美元非机构RMBS，出售非机构RMBS和CMBS获1.33亿美元，出售住宅贷款获5000万美元[16] - 完成9600万美元多户住宅合资企业和夹层贷款投资[16] 融资情况 - 赎回2.04亿美元与RPL策略贷款证券化相关的债务，发行2.56亿美元新的RPL策略贷款证券化债务，降低票面利率210个基点[16][34] - 发行575万股6.875% F系列优先股，净收益1.39亿美元，赎回7.875% C系列优先股1.05亿美元，降低成本100个基点[16] 市场策略 - 针对住房供应不足、发起人流动性紧张和国内移民趋势，采取选择性投资策略，如专注短期过桥贷款、购买有缺陷贷款和多户住宅市场[25] - 执行低杠杆信贷策略，通过专有渠道和批量购买建立投资组合，追求可持续收益增长[26] 业务板块 - 单户住宅投资组合包括RPL、BPL、优质贷款等策略，第三季度购买3.71亿美元住宅贷款，RPL策略表现稳定，BPL和S&D无信用损失[33][34] - 多户住宅投资组合包括夹层贷款、合资企业股权和证券，第三季度投资组合入住率提高，仅一笔贷款拖欠，预计第四季度发起管道处于历史最高水平[36][38][39] 财务指标对比 - 第三季度投资组合净息差为3.25%，较上一季度增加，主要因高收益业务目的贷款投资增加和借款成本降低[45] - 净利息收入与上一季度基本持平，单户住宅利息收入增加170万美元，多户住宅利息收入减少150万美元，利息费用减少60万美元[48] 风险因素 - 实际结果可能与前瞻性陈述存在差异，受业务和投资策略、利率、信用利差、市场波动等多种因素影响[2][3] 未来展望 - 公司将继续通过专有渠道实现资产增长，审慎管理负债，以提高盈利能力[41] - 利用强大的资产负债表捕捉市场机会，投资不同资本结构和行业，保护账面价值[42]