公司概况 - 纽约抵押信托是房地产投资信托公司，目标是通过净息差和资本收益为股东提供长期稳定分配[13] - 总投资组合46亿美元，市值15亿美元，资本分配中，单户占比55%，多户占比33%，现金及其他占比12%[14][15] 财务表现 - 每股亏损0.22美元，未折旧每股亏损0.13美元，未折旧账面价值每股4.24美元，较上季度下降4.7%[17] - 宣布第二季度普通股股息为每股0.10美元，截至6月30日回购280万股，季度末后又回购90万股[17] - 净利息收入2.61亿美元，非利息损失2.02亿美元，净亏损归属于普通股股东为8.24亿美元[21][22] 市场与策略 - 美国住房市场虽基本面强劲，但正经历重大转变，公司采取谨慎增长策略，注重优化投资组合灵活性[28][30] - 关注住宅投资者贷款、S&D市场、多户发起等机会，执行低杠杆信贷策略[34][35] 资产组合 - 单户投资组合包括BPL - 桥梁、BPL - 租赁等，多户投资组合包括夹层贷款和合资企业股权[47][49] - 多户资产夹层贷款组合入住率稳定在95%，租金增长率2021年为8%，2022年为12%[51] 财务指标对比 - 第二季度投资组合净息差为3.48%，较上季度下降39个基点，主要因融资成本增加[62] - 第二季度投资组合净利息收入较上季度增加，主要因对高收益商业目的贷款的持续投资[65]

公司投资业务数据 - 2022年第一季度公司资助收购和发起9.846亿美元投资，创纪录，包括7.825亿美元住宅贷款和1.569亿美元新结构化多户投资[203] - 2022年第一季度公司投资组合净增约5.338亿美元，2021年第四季度净增3.223亿美元[203] - 2022年公司购买约7.825亿美元住宅贷款和约4520万美元单户租赁房产[231] - 截至2022年3月31日的三个月，公司投资组合总额从3595947000美元增至4129794000美元，其中住宅贷款从2504719000美元增至2983574000美元[210] 公司融资情况数据 - 截至2022年3月31日，公司按市值计价的回购协议融资较2019年12月31日水平下降78% [204] - 2022年第一季度公司完成多笔住宅贷款证券化，总收益5.096亿美元，用于偿还约3.167亿美元未偿融资[204] - 公司预计更注重获取长期和/或更有保障的融资安排，回购协议融资占比将低于历史水平[207] - 截至2022年3月31日，公司净分配资本为2.217618亿美元，公司追索杠杆率为0.5倍，投资组合追索杠杆率为0.4倍[237] - 截至2021年12月31日，公司净分配资本为2.341031亿美元，公司追索杠杆率为0.4倍，投资组合追索杠杆率为0.2倍[239] - 截至2022年3月31日，公司与三家第三方金融机构有回购协议，未偿还回购协议金额为783,168千美元，加权平均利率3.05%，距到期月数5.60个月；2021年12月31日未偿还回购协议金额为554,784千美元，加权平均利率2.79%，距到期月数4.38个月[286] - 2022年第一季度回购协议季度平均余额682,867千美元，季末余额783,168千美元，月末最高余额783,168千美元；2021年第四季度季度平均余额397,651千美元，季末余额554,784千美元，月末最高余额554,784千美元[286] - 2020年公司消除证券回购协议敞口，2022年3月31日有第三方回购协议未偿还金额，一季度平均余额1.16766亿美元，期末余额1.44852亿美元[305][307] - 截至2022年3月31日，公司有1亿美元5.75%高级无担保票据未偿还，总成本约6.64%，2026年4月30日到期[310] - 截至2022年3月31日，子公司有4500万美元信托优先证券未偿还，加权平均利率4.53%，2035年到期[311] - 2022年1月公司赎回1.38亿美元6.25%高级可转换票据，到期前无转换[312] - 截至2022年3月31日，公司股东权益22.17618亿美元，较2021年12月31日的23.41031亿美元有所减少[314] - 截至2022年3月31日，公司将按市值计价的回购协议融资较2019年12月31日水平降低78%，投资组合追索杠杆率为0.4倍[316] - 截至2022年3月31日，公司有3.038亿美元现金及现金等价物和8410万美元无抵押投资证券，占短期回购协议融资安排的267.7%[326] - 截至2022年3月31日，公司住宅贷款回购协议的风险敞口约为1.766亿美元[327] - 截至2022年3月31日，公司高级无担保票据未偿还本金总额为1亿美元，年利率为5.75%[328] - 截至2022年3月31日，公司其他长期债务包括账面价值为11亿美元的公司发起的住宅贷款证券化CDO[329] - 截至2022年3月31日，公司的公司追索杠杆率约为0.5:1，投资组合追索杠杆率约为0.4:1[331] 公司住宅贷款业务数据 - 2022年第一季度公司住宅贷款组合记录约6330万美元未实现损失，较2021年12月31日全年未实现收益5530万美元，价格下降约2.0% [205] - 截至2022年3月31日，公司住宅贷款总额为39.53427亿美元，2021年12月31日为35.75601亿美元[277] - 2022年3月31日，公司收购的住宅贷款公允价值为29.83574亿美元，2021年12月31日为25.04719亿美元[277] - 2022年3月31日，再履约住宅贷款策略的加权平均FICO为629，贷款价值比（LTV）为64%，票面利率为4.8%；2021年12月31日分别为628、65%、4.8%[279] - 2022年3月31日，收购住宅贷款购买时LTV在70% - 80%的占比为30.5%，2021年12月31日为26.8%[280] - 2022年3月31日，收购住宅贷款购买时FICO分数在751 - 800的占比为26.5%，2021年12月31日为22.1%[280] - 2022年3月31日，收购住宅贷款当前票面利率在8.01%及以上的占比为28.1%，2021年12月31日为28.2%[280] - 2022年3月31日，收购住宅贷款的逾期状态中90天以上的占比为3.9%，2021年12月31日为4.1%[280] - 截至2022年3月31日，公司住宅贷款组合中不足1%有活跃的新冠援助计划，多户投资组合中一笔贷款拖欠，占比1.4%[317] 公司业务战略与目标 - 公司核心投资组合为单户和多户住宅信贷资产，目标投资包括住宅贷款、结构化多户房产投资等[206] - 鉴于当前市场条件，公司打算在住宅房地产领域进行选择性投资，增加高息短期住宅投资者贷款配置[208] - 公司考虑机会性处置资产，审慎管理负债，以保护普通股每股未折旧账面价值[208] - 公司目标是通过净息差和多元化投资组合的资本收益，为股东提供长期稳定分配[200] - 公司董事会授权最高2亿美元的普通股回购计划[232] - 2022年2月，董事会批准了2亿美元的股票回购计划，截至2022年3月31日，尚未回购任何股票[335] 宏观经济数据 - 2022年第一季度美国实际GDP年化率下降1.4%，而2021年第四季度和第一季度分别增长6.9%和6.3%[215] - 2022年3月美国工资同比增长4.7%，失业率从2021年12月底的3.9%降至3.6%，失业人数同比减少370万至600万[216] - 2022年3月31日，2年期和10年期美国国债收益率利差收窄至4个基点，4月初短暂倒挂后，4月中旬扩大至39个基点[217] - 2022年2月，20个城市综合房价较2021年2月平均上涨20.2%，3月中位现房价格为375000美元，同比上涨15.0%[219] - 截至2022年3月31日的季度，单户住宅开工量季节性调整后年率为119.6万套，高于2021年同期[219] - 截至2022年3月31日的季度，含五个及以上单元的多户住宅开工量季节性调整后年率为536667套，高于2021年同期[220] - 2022年第一季度，10年期美国国债收益率从1月3日的0.85%升至3月31日的2.32%，4月26日收于2.77%[222] - 2020年3月至2022年3月，美联储资产负债表从约4.2万亿美元增至约8.9万亿美元，2022年6月1日起将开始缩表[223] - 2022年3月16日和5月4日，美联储分别将联邦基金利率目标区间上调0.25%和0.50%，部分官员主张年底前将目标上调至接近2.5%[224] 公司财务关键指标 - 2022年第一季度公司普通股股东净亏损8434.3万美元，每股净亏损0.22美元[229] - 2022年第一季度公司普通股股东综合亏损8653.1万美元，每股综合亏损0.23美元[229] - 2022年第一季度平均生息资产收益率为6.80%，净利息收入为2987.9万美元[229] - 2022年第一季度投资组合净利息收入为3953.6万美元，净利息利润率为3.87%[229] - 2022年第一季度末每股账面价值为4.36美元，未折旧每股账面价值为4.45美元[229] - 2022年第一季度经济账面价值回报率为 - 5.11%，未折旧经济账面价值回报率为 - 4.01%[229] - 2022年第一季度净利息收入2987.9万美元，较2021年的3034万美元减少46.1万美元[242] - 2022年单户利息收入增加1160万美元，多户利息收入减少280万美元，房地产相关应付抵押贷款利息支出增加680万美元[244] - 2022年第一季度平均生息资产为3.091844亿美元，收益率为6.80%，平均投资组合融资成本为-2.93%，投资组合净息差为3.87%[247] - 2021年第一季度平均生息资产为2.846776亿美元，收益率为6.03%，平均投资组合融资成本为-3.61%，投资组合净息差为2.42%[248] - 2022年第一季度实现净收益380.6万美元，较2021年的705.8万美元减少325.2万美元[251] - 2022年第一季度未实现净损失8365.9万美元，2021年为未实现净收益2616.6万美元，同比减少1.09825亿美元[254] - 2022年第一季度股权投资额收入为605.3万美元，较2021年的339.9万美元增加265.4万美元[256] - 2022年第一季度总非利息损失为4678.4万美元，2021年为收入3972万美元，同比减少8650.4万美元[242] - 2022年第一季度所得税收益为2.2万美元，2021年为费用6.6万美元，同比减少8.8万美元[242] - 2022年第一季度归属于公司普通股股东的净损失为8434.3万美元，2021年为收入4191.1万美元，同比减少1.26254亿美元[242] - 2022年第一季度房地产净亏损2.9557亿美元，2021年为173.9万美元，同比增加2781.8万美元[258] - 2022年第一季度其他收入为142.7万美元，2021年为160.2万美元，同比减少17.5万美元[259] - 2022年第一季度一般及行政费用为1435.8万美元，2021年为1144.1万美元，同比增加291.7万美元[260] - 2022年第一季度投资组合运营费用为483万美元，2021年为948.9万美元，同比减少465.9万美元[261] - 2022年第一季度归属于公司普通股股东的综合亏损为8653.1万美元，2021年为4479.1万美元，同比增加1.31322亿美元[262] - 截至2022年3月31日，公司普通股GAAP账面价值为16.60493亿美元，每股4.36美元[265] - 2022年第一季度未折旧亏损收益为6420.5万美元，2021年为4262.5万美元，每股未折旧亏损收益为0.17美元[268] - 截至2022年3月31日，未折旧账面价值为16.95568亿美元，每股未折旧账面价值为4.45美元[270] - 截至2022年3月31日，公司总资产约65亿美元，2021年12月31日约为57亿美元[275] - 2022年第一季度末，公司净现金、现金等价物和受限现金增加6620万美元[320] - 2022年第一季度末，公司经营活动产生的净现金流为3820万美元[321] - 2022年第一季度末，公司投资活动使用的净现金流为5.778亿美元[322] - 2022年第一季度末，公司融资活动提供的现金流为6.057亿美元[325] 公司其他投资业务数据 - 截至2022年3月31日，公司在合并SLST的投资为2.141亿美元，2021年12月31日为2.303亿美元[283] - 2022年3月31日，合并SLST基础住宅贷款的当前公允价值为9.69853亿美元，2021年12月31日为10.70882亿美元[285] - 截至2022年3月31日，公司在合并SLST和其他住宅贷款证券化的净投资分别为2.155亿美元和1.739亿美元[287] - 截至2022年3月31日，合并SLST的CDO未偿面值780,539千美元，账面价值754,264千美元，加权平均利率2.75%，规定到期日2059年；住宅贷款证券化的CDO未偿面值1,150,186千美元，账面价值1,143,855千美元，加权平均利率2.73%，规定到期日2026 - 2061年[288] - 截至2022年3月31日，一笔夹层贷款策略中的优先股权投资额逾期超90天，占该投资组合总公允价值的1.4%[291] - 截至2022年3月31日，优先股权投资数量30笔，公允价值292,712

New York Mortgage Trust, Inc. (NASDAQ:NYMT) Q1 2022 Earnings Conference Call May 4, 2022 11:30 AM ET Company Participants Jason Serrano - President, CEO & Director Kristine Nario-Eng - CFO & Principal Accounting Officer Conference Call Participants Douglas Harter - Crédit Suisse Bose George - KBW Jason Stewart - JonesTrading Institutional Services Christopher Nolan - Ladenburg Thalmann & Co. Eric Hagen - BTIG Operator Good morning, ladies and gentlemen, and thank you for standing by. Welcome to the New York ...

新冠疫情对公司业务的影响 - 新冠疫情自2020年3月中旬起对公司业务产生重大不利影响，导致全球金融和信贷市场大幅波动[21] - 新冠疫情导致的市场和经济混乱对公司业务产生负面影响，疫情持续或未来流行病及相关应对措施可能加剧其他风险[84][91] - 2020年3 - 4月，抵押支持证券和其他信贷相关资产市场波动大、利差扩大、流动性骤降，严重影响公司投资组合[93] - 2020年公司出售大量抵押支持证券组合，记录到重大已实现损失，还因资产公允价值下降记录到大量未实现损失[93] - 美国政府应对疫情的政策及未来政策变化对公司业务和市场的影响不确定[183] 公司投资策略 - 公司投资策略是构建以抵押相关的单户和多户住宅资产为主的投资组合，同时通过合资股权增加对多户房产的直接投资[22] - 鉴于新冠疫情初期市场严重动荡及当前市场和融资条件，公司目前专注于通过自有渠道构建低杠杆、高收益的信贷资产组合[23] 公司资产持有情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有140套单户租赁房产，多数位于伊利诺伊州[34] - 截至2021年12月31日，公司在拥有多户房产的实体中持有合资股权，通常提供合资企业70% - 95%的普通股资本[43] - 2021年12月，公司参与合资企业，拥有7个州的11处多户房产，截至2021年12月31日，持有约20%的普通股权益和约1.148亿美元的优先股权[44] - 截至2021年12月31日，公司不持有机构CMBS[46] - 截至2021年12月31日，公司总投资组合的100.0%为“信贷资产”[104] - 截至2021年12月31日，公司总投资组合中约16.8%为对多户住宅物业的直接或间接投资[118] - 截至2021年12月31日，公司总投资组合中约79.6%由住宅贷款和非机构住宅抵押贷款支持证券（RMBS）组成[119] - 截至2021年12月31日，公司投资组合中约有3.443亿美元的次级非机构RMBS，其中包括2.138亿美元的首亏证券，以及3970万美元的首亏资产支持证券（ABS）[120] 公司贷款相关指标 - 公司的优先股权与首笔抵押贷款结合时，贷款价值比通常为60% - 95%，预计持有至强制赎回日[39] - 夹层贷款与首笔抵押贷款结合时，贷款价值比通常在70% - 90%，投资期限一般为3 - 10年[42] - 公司多户商业抵押贷款支持证券（CMBS）投资中，优先损失PO证券通常占整体证券化的7.5%，底层多户住宅贷款初始总额约10亿美元，IO投资范围为10至17个基点，底层名义金额各约10亿美元[45] 公司杠杆比率情况 - 公司目前对不同资产设定了最大杠杆比率，流动性较强的机构证券为8比1，流动性较差的资产如非机构RMBS和夹层CMBS为2比1，目标总债务杠杆比率约为1至1.5倍[52] - 截至2021年12月31日，公司总追索权杠杆比率约为0.4比1，投资组合追索权杠杆比率约为0.2比1[53] 公司融资情况 - 自2020年第一季度以来，公司完成了七次无追索权证券化和两次非按市值计价的回购协议融资[51] 公司风险管理 - 公司在风险管理活动中会使用衍生工具，包括利率互换、互换期权、利率上限、期货、期货期权和抵押衍生品等，2020年3月终止了利率互换，目前无对冲措施[60][61] 公司竞争情况 - 公司主要竞争对手包括银行、专业金融公司、保险公司、机构投资者、对冲基金和其他抵押房地产投资信托基金等[64] 公司人员情况 - 截至2021年12月31日，公司有64名全职员工和1名兼职员工[65] - 截至2021年12月31日，女性占公司总员工数的25%，35%的员工自我认定为具有不同种族背景，50%的高管和董事会成员具有性别或种族多样性[66] - 截至2021年12月31日，公司高管团队的平均任期为12年[66] 公司基本信息 - 公司成立于2003年，总部位于纽约公园大道90号23层，电话(212) 792 - 0107，在北卡罗来纳州夏洛特和加利福尼亚州伍德兰希尔斯也设有办公室[73] - 公司网站为www.nymtrust.com，会在网站免费提供向美国证券交易委员会提交的各类报告[74] - 公司采用了适用于高管和员工的商业行为和道德准则，以及高级财务人员的道德准则，相关修订或豁免信息会在网站“公司治理”板块公布[75] 公司前瞻性陈述相关 - 包含“将”“相信”“期望”等表述的非历史性陈述为前瞻性陈述，可能涉及已知和未知风险、不确定性和假设[78] - 前瞻性陈述受多种因素影响，如业务和投资策略变化、利率和资产公允价值变化等，实际结果可能与预测有重大差异[79][81] 利率对公司的影响 - 利率上升可能减少某些目标资产的可用性，利率不匹配可能降低净收入或导致亏损[86] - 利率上升通常会降低公司净收入和投资组合市值，市场利率变化会影响公司资产账面价值[99] - 利率上升可能减少公司目标资产的可用性，增加利息支出，影响公司获取资产、盈利和向股东分配的能力[107] - 利率波动会导致收益率曲线变化，可能降低公司净收入，甚至造成重大运营损失[110] - 公司投资组合中资产与借款的利率错配，在利率变动期间可能降低净收入或导致亏损[111] 提前还款率对公司的影响 - 提前还款率难以预测，公司投资组合包含溢价和折价资产，提前还款率变化可能对其产生不利影响[112][113] - 实际提前还款率与预期不同，可能对公司业务、财务状况、经营业绩和向股东分配的能力产生重大不利影响[114] - 公司部分多户房地产投资和贷款允许借款人提前还款或延长贷款期限，公司可能无法准确预测这些事件的时间，影响收益、现金流和资产融资能力[115] 公司业务风险 - 公司业务目的贷款组合占比不断增加，面临违约和止赎损失风险，还受租户支付能力等因素影响[125][126] - 部分业务目的贷款可能逾期，面临更高信用损失风险，重组也存在不确定性[127] - 业务目的过渡性桥梁贷款比传统抵押贷款风险更高，受市场和借款人因素影响大[130] - 公司依赖第三方服务提供商，其服务质量影响贷款违约频率和损失严重程度[132] - 第三方服务提供商可能无法按公司利益行事，存在欺诈、疏忽等风险[134] - 贷款服务提供商面临法律要求和监管行动，可能影响公司业务[135] - 止赎或清算住宅贷款相关房产可能减少房产收益、增加损失，部分州止赎诉讼可能耗时数年以上[136] - 优先股权和夹层贷款投资比收益性房产担保的高级贷款面临更高损失风险[137] - 多户房产投资受房产所有者产生净收入能力以及拖欠、违约和止赎风险影响[139] - 贷款违约时，公司将承担抵押物价值与未偿本金及应计利息差额的损失风险[140] - 运营伙伴的行为可能使公司承担超出预期的负债，降低投资回报[142] - 房地产及相关资产面临自然灾害、战争、经济变化、法规变更和气候变化等风险[145] - 收购或承销资产时的尽职调查可能有限，无法揭示所有风险，导致重大损失[146] - 部分资产缺乏流动性，难以适时出售，快速清算可能导致资产价值大幅缩水[147] - 资产估值使用的模型可能不准确、误导或基于不完整信息，使公司面临潜在风险[149] - 部分资产估值存在不确定性，可能与市场价值不同，若估值过高将对公司产生不利影响[150] - 公司住宅贷款投资难估值，受借款人偿债或再融资能力影响，再履约贷款可能变成不良贷款，影响收益[151] - 再融资策略执行存在障碍，如房贷信贷减少、房屋价值下降、利率上升等，使再融资更难且利润降低[152] - 公司处于竞争激烈的投资市场，可能无法以有利利差获取目标资产，影响业务、财务状况和运营结果[153] - 公司高度依赖信息和通信系统，系统故障和运营中断会严重影响业务和财务状况[155] - 网络安全事件或不足会对公司业务、财务状况和运营结果产生负面影响[156] - 公司融资渠道受限，资本和信贷市场波动会影响融资可用性和成本[157] - 公司依赖短期回购协议融资，市场条件变化可能使续约或更换融资困难，导致资产低价出售[158] - 金融市场混乱时，融资问题会加剧，可能导致资产低价出售和融资成本增加[160] - 回购协议可能要求公司提供额外抵押品，导致资产低价出售和重大损失[162] - 公司通过借款杠杆化股权，可能加剧投资损失，减少可分配现金[164] - 部分融资期限长达40年，公司过去和未来可能在SPE债务到期或偿还前不接收资产现金流，或降低流动性和可分配给股东的现金[168] - 若证券化披露文件存在重大错误或遗漏，公司可能承担赔偿责任并产生费用[170] - 若公司关于资产的陈述和保证被指不准确，可能产生费用并回购资产导致损失[171] - 回购交易中若交易对手违约或公司违约，公司可能产生损失，且协议含交叉违约条款[172] - 回购协议借款使公司在破产时让渡更多权利给贷款人，增加资产风险[173] - 重大市场干扰可能使公司难以满足融资安排中的财务契约，违约将产生严重后果[174][175] - 公司进行套期保值交易可能无法实现预期效果，且受法律法规限制[177][179] - 抵押、房地产、信贷和金融市场不利发展会使公司未来面临损失，影响业务和财务状况[181] 政策及评级变化对公司的影响 - 2011年8月美国主权信用评级从“AAA”降至“AA+”，进一步降级或影响公司业务和财务状况[186] - 2008年9月美国政府将房利美和房地美置于联邦住房金融局托管，并要求其减少抵押贷款持有或担保规模，未来其角色和担保性质可能大幅受限甚至消除[188] - 英国金融行为监管局于2021年12月31日停止发布一周和两个月期美元LIBOR，计划于2023年6月30日停止发布其余期限美元LIBOR，替代参考利率委员会推荐有担保隔夜融资利率（SOFR）作为替代[191] 公司REIT资格相关 - 为维持房地产投资信托（REIT）资格，公司资本股票发行和流通股价值的不超过50%不得由五个或更少个人（含特定实体）在每个纳税年度最后半年内实际或推定拥有，即“5/50测试”，且至少100人须在每个纳税年度至少335天内实益拥有公司资本股票[203] - 公司章程限制资本股票收购和所有权，除非获董事会豁免，任何人不得拥有超过公司已发行流通股总价值的9.9%或普通股已发行流通股总价值或股数（以更严格者为准）的9.9% [203] - 若公司未能符合REIT资格且不符合法定救济条款，将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，可能需借款或清算投资缴税，且不再需向股东分配，一般会在失去REIT地位后的四个纳税年度内丧失REIT待遇[205] - 公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本利得）以符合REIT资格，否则将对未分配部分缴纳企业所得税[207] - 若公司某日历年特定分配少于当年普通REIT收入的85%、REIT资本利得净收入的95%与前几年未分配REIT应税收入的100%之和，需缴纳4%的不可抵扣消费税[207] - 2017 - 45号税收程序规定，公开上市REIT进行可选现金/股票股息分配时，至少20%的总股息需为现金；2021 - 53号税收程序在2022年6月30日前将该比例降至10%[210] - 美国国内个人、信托和遗产股东从REIT获得的股息最高联邦所得税率为29.6%（加上3.8%净投资收入附加税，如适用），普通REIT股息可享受20%扣除，但该扣除政策将于2026年1月1日到期[211] - 公司投资组合中RMBS的套期保值交易产生的收入，若符合特定条件将被排除在REIT 75%和95%总收入测试的总收入之外，非合格套期保值等非合格来源的总收入不能超过年度总收入的5%[214] - REIT的禁止交易净收入需缴纳100%的税，公司可能因出售被视为禁止交易的资产而承担重大税务责任[218] - 公司持有合资企业或有限责任公司的非管理成员权益以及优先股权益，若这些实体的行动危及公司REIT资格或导致纳税，公司可能需处置权益[219] - 公司作为REIT，通常不能为租户提供非房东惯常提供的服务，此类服务可通过TRS提供，但TRS的收入需缴纳美国联邦企业所得税[220] - 公司的夹层贷款可能不符合REIT资产测试的安全港要求，国税局可能质疑其作为合格房地产资产的处理方式，影响公司REIT资格[216] - 公司参与的回购协议中的投资若不被视为房地产资产，可能对公司REIT资格产生不利影响[215] 公司运营政策及监管相关 - 公司可在未获股东同意下改变投资、融资、对冲策略、资产配置及运营和管理政策，可能导致购买风险更高资产、使用更高杠杆或采取商业上不合理行动[193] - 维持《投资公司法》豁免对公司运营有限制，若美国证券交易委员会（SEC）缩小豁免范围或公司不符合豁免条件，可能需改变运营方式或注册为投资公司[196] - 抵押贷款修改计划和未来立法行动可能影响公司目标资产价值和回报，包括允许有限受让人责任、司法修改贷款本金等立法[197] - 公司可能因潜在掠夺性贷款法律违规承担责任，若投资组合中的贷款被认定违反相关法律，可能导致声誉损害、经济处罚和借款人撤销贷款[198] - 公司业务受广泛监管，相关法律法规频繁变化，难以预测未来立法是否会影响业务或要求改变做法[199]

公司概况 - 公司是美国联邦所得税目的的房地产投资信托，目标是通过多元化投资组合为股东提供长期稳定分配[11] - 总投资组合36亿美元，市值20亿美元，有64名专业人员分布在多地[12] - 资本分配中，单户占74%，多户占25%，其他占1%[13][14] 财务表现 - 第四季度每股收益0.06美元，综合每股收益0.06美元，未折旧每股收益0.08美元[17] - 实现季度经济回报率1.3%，年度经济回报率8.3%；未折旧账面价值季度经济回报率1.7%，年度经济回报率9.1%[17] - 宣布第四季度普通股股息为每股0.10美元，普通股股息收益率为10.8%，年度总回报率为11.7%[17] 投资活动 - 第四季度贷款购买和直接多户发起额达7.95亿美元，包括购买6.06亿美元住宅贷款等[17] - 出售非机构和机构RMBS获得1.84亿美元收益[17] - 2022年第一季度截至2月9日，购买2.54亿美元住宅贷款，资助7100万美元新多户合资企业投资[18] 融资情况 - 发行300万股7.000%系列G优先股，净收益7200万美元，赎回7.750%系列B优先股8000万美元，降低资本成本75个基点[17] - 拥有14亿美元无抵押资产，占总投资组合的39%，无限制现金1.52亿美元[17] - 公司追索杠杆比率为0.4倍，投资组合追索杠杆比率为0.2倍[17] 市场策略 - 针对美国住房供应不足、发起人流动性紧张、国内迁移趋势等市场主题，采取住宅投资者贷款、S&D市场、多户发起等策略[34] - 核心策略围绕单户和多户业务，通过专有渠道有机增长，如单户与BPL - 租赁发起人达成协议，多户内部化RiverBanc团队[36] - 预计2022年第一季度融资活动可提供7.88亿美元现金，投资组合追索杠杆比率将增至0.4倍，50%现金再投资有望增加每股收益[43] 投资组合 - 单户投资组合包括BPL - 桥、BPL - 租赁等多个子板块，第四季度购买6.06亿美元住宅贷款，RPL策略违约率低，BPL和S&D回报可观[50][51] - 多户投资组合包括夹层贷款和合资企业股权，第四季度物业入住率提高到94.3%，租金增长率为8%，仅一笔贷款拖欠[53][55] - 投资组合净利息利润率第四季度为3.63%，较上一季度增加38个基点，主要因高收益业务目的贷款投资和借款成本降低[71]

New York Mortgage Trust, Inc. (NASDAQ:NYMT) Q4 2021 Earnings Conference Call February 18, 2022 9:00 AM ET Company Participants Steve Mumma – Executive Chairman Jason Serrano – Chief Executive Officer Kristine Nario – Chief Financial Officer Conference Call Participants Eric Hagen – BTIG Stephen Laws – Raymond James Christopher Nolan – Ladenburg Thalmann Doug Harter – Credit Suisse Matthew Erdner – JonesTrading Bose George – KBW Matthew Howlett – B. Riley Operator Good morning, ladies and gentlemen, and than ...

公司概况 - 纽约抵押信托是一家房地产投资信托公司，投资组合达33亿美元，市值22亿美元，有65名专业人员[12][13] - 投资组合中，单户住宅占比74%，多户住宅占比20%，其他占比6%[13][14] 财务表现 - 第三季度GAAP每股收益0.10美元，综合每股收益0.08美元，账面价值每股4.74美元，季度经济回报率2.1%[8][16] - 宣布第三季度普通股股息为每股0.10美元，股息收益率9.4%，季度总回报率 -2.5%，年初至今总回报率23.6%[16] 投资活动 - 购买3.71亿美元住宅贷款和2900万美元非机构RMBS，出售非机构RMBS和CMBS获1.33亿美元，出售住宅贷款获5000万美元[16] - 完成9600万美元多户住宅合资企业和夹层贷款投资[16] 融资情况 - 赎回2.04亿美元与RPL策略贷款证券化相关的债务，发行2.56亿美元新的RPL策略贷款证券化债务，降低票面利率210个基点[16][34] - 发行575万股6.875% F系列优先股，净收益1.39亿美元，赎回7.875% C系列优先股1.05亿美元，降低成本100个基点[16] 市场策略 - 针对住房供应不足、发起人流动性紧张和国内移民趋势，采取选择性投资策略，如专注短期过桥贷款、购买有缺陷贷款和多户住宅市场[25] - 执行低杠杆信贷策略，通过专有渠道和批量购买建立投资组合，追求可持续收益增长[26] 业务板块 - 单户住宅投资组合包括RPL、BPL、优质贷款等策略，第三季度购买3.71亿美元住宅贷款，RPL策略表现稳定，BPL和S&D无信用损失[33][34] - 多户住宅投资组合包括夹层贷款、合资企业股权和证券，第三季度投资组合入住率提高，仅一笔贷款拖欠，预计第四季度发起管道处于历史最高水平[36][38][39] 财务指标对比 - 第三季度投资组合净息差为3.25%，较上一季度增加，主要因高收益业务目的贷款投资增加和借款成本降低[45] - 净利息收入与上一季度基本持平，单户住宅利息收入增加170万美元，多户住宅利息收入减少150万美元，利息费用减少60万美元[48] 风险因素 - 实际结果可能与前瞻性陈述存在差异，受业务和投资策略、利率、信用利差、市场波动等多种因素影响[2][3] 未来展望 - 公司将继续通过专有渠道实现资产增长，审慎管理负债，以提高盈利能力[41] - 利用强大的资产负债表捕捉市场机会，投资不同资本结构和行业，保护账面价值[42]

公司融资情况 - 2021年4月公司完成1亿美元5年期评级高级无担保票据私募配售，年利率5.75%[192] - 2021年7月公司完成F系列优先股发行，净收益约1.386亿美元，票面利率6.875%[192] - 公司用F系列优先股发行部分净收益赎回7.875%的C系列优先股，降低赎回优先股资本成本100个基点[192] - 公司短期回购协议借款期限通常为30 - 90天，较长期回购协议借款期限为1 - 24个月[195] - 公司长期融资包括期限超过一年的证券化、可转换票据和高级无担保票据[195] - 公司寻求平衡多样的资金组合，未来将更注重长期和承诺性融资协议[195] - 2021年7月，公司完成575万股6.875% F系列固定至浮动利率优先股的承销公开发行，净收益约1.386亿美元[331] - 公司赎回所有7.875% C系列优先股，降低了100个基点的息票率[331] 公司投资目标与策略 - 公司是美国联邦所得税目的房地产投资信托基金，目标是通过净息差和多元化投资组合资本收益为股东提供长期稳定分配[190] - 公司目标投资包括住宅贷款、多户房产结构化投资、非机构RMBS、机构RMBS、CMBS等[193] - 公司将继续关注单户住宅和多户信贷资产核心投资组合，预计保持防御性投资姿态[194] 公司投资组合规模与价值变化 - 新冠疫情导致金融和抵押相关资产市场受冲击，公司2020年大幅缩减投资组合规模和杠杆[192] - 2021年第三季度公司继续进行单户和多户信贷投资，投资组合期末总值为32.73632亿美元，较期初32.2554亿美元有所增加[197] - 截至2021年9月30日，公司总投资组合账面价值为32.74513亿美元，净公司分配资本为23.57793亿美元，总杠杆率为0.3，投资组合杠杆率为0.1[224] - 截至2020年12月31日，公司总投资组合账面价值为31.51679亿美元，净公司分配资本为23.01202亿美元，总杠杆率为0.3，投资组合杠杆率为0.2[226] 宏观经济数据 - 2021年第三季度美国GDP仅增长2.0%，低于第二季度的6.7%[201] - 2021年9月美国工资同比增长4.6%，失业率从6月底的5.9%降至9月底的4.8%，失业人数从950万降至770万[202] - 2021年7月20城综合房价较2020年7月平均上涨19.9%，高于前一个月的19.1%[203] - 截至2021年9月30日，单户住宅开工量年化率为109.0667万套（三季度）和111.7667万套（前九个月），高于2020年的100.2万套[203] - 截至2021年9月30日，多户住宅（含五个及以上单元）开工量年化率为46.6万套（三季度）和45.4444万套（前九个月），高于2020年的38.2万套[205] - 2021年10月6日，78.4%的公寓住户支付了全部或部分租金，较2020年同期下降1个百分点[205] - 2021年第三季度，10年期美国国债收益率在1.19% - 1.55%之间波动，季度末收于1.52%[207] - 2021年9月30日，2年期和10年期美国国债收益率利差为124个基点，较6月30日增加4个基点[207] - 美联储计划在2021年11月会议上决定是否开始缩减资产购买规模，联邦基金利率目标区间维持在0% - 0.25%[208] 公司财务关键指标 - 2021年第三季度，公司普通股股东应占净收入为3686.1万美元，每股基本净收入为0.10美元；前九个月，普通股股东应占净收入为1.21716亿美元，每股基本净收入为0.32美元[214] - 2021年第三季度，公司普通股股东应占综合收入为3145.3万美元，每股基本综合收入为0.08美元；前九个月，普通股股东应占综合收入为1.22763亿美元，每股基本综合收入为0.32美元[214] - 2021年第三季度，公司净利息收入为3103.1万美元；前九个月，净利息收入为9284.6万美元[214] - 2021年第三季度，公司普通股每股账面价值为4.74美元；前九个月，普通股每股账面价值为4.74美元[214] - 2021年第三季度，公司账面价值经济回报率为2.1%；前九个月，账面价值经济回报率为7.0%[214] - 2021年第三季度净利息收入为3103.1万美元，较2020年同期增加550.2万美元；前九个月净利息收入为9284.6万美元，较2020年同期减少828.8万美元[230] - 2021年第三季度总非利息收入（损失）为4941.2万美元，较2020年同期减少4111.6万美元；前九个月总非利息收入（损失）为1.32409亿美元，较2020年同期增加5.59469亿美元[230] - 2021年第三季度归属于公司普通股股东的净收入为3686.1万美元，较2020年同期减少5448.3万美元；前九个月归属于公司普通股股东的净收入为1.21716亿美元，较2020年同期增加5.21535亿美元[230] - 2021年第三季度基本和摊薄每股收益均为0.10美元，较2020年同期分别减少0.14美元和0.13美元；前九个月基本和摊薄每股收益均为0.32美元，较2020年同期分别增加1.40美元[230] - 2021年第三季度，公司平均生息资产增加，单户利息收入增加1040万美元，多户利息收入减少360万美元，利息支出增加190万美元[232] - 2021年前九个月，公司净利息收入减少主要是由于平均生息资产减少6.809亿美元，部分被高收益商业用途贷款的收购所抵消[233] - 2021年第三季度，公司投资组合净息差从上年同期的2.18%增至3.25%，主要由于持续投资高收益商业用途贷款和降低平均投资组合融资成本[234][237][238] - 2021年前九个月，公司投资组合净息差从上年同期的增加，主要由于持续投资高收益商业用途贷款，但被非按市值计价融资的平均借款成本增加所抵消[235] 公司业务线投资与收益情况 - 2021年，公司购买约3.707亿美元住宅贷款和约2880万美元非机构住宅抵押贷款支持证券[217] - 2021年，公司为约4260万美元的多户家庭优先股股权投资和约5310万美元的多户家庭合资企业投资提供资金[217] - 2021年，公司出售住宅贷款所得约4950万美元，非机构住宅抵押贷款支持证券所得约4360万美元，商业抵押贷款支持证券所得约8950万美元[217] - 2021年前9个月公司在住宅贷款、投资证券和相关对冲方面实现净收益分别为1.05亿美元和9861万美元，总计2.04亿美元[245] - 2020年前9个月公司在住宅贷款、投资证券和相关对冲方面实现净亏损分别为1.55亿美元和13.45亿美元，总计15亿美元[245] - 2020年前9个月公司出售约25亿美元资产，在出售机构RMBS、机构CMBS等方面确认净亏损6140万美元，终止利率互换确认亏损7310万美元[249] - 2020年3月公司出售首批损失POs和夹层证券，总收益约5.55亿美元，合并K系列去合并化实现净亏损5410万美元[250] - 2021年前三季度股权投资收入为2.2021亿美元，2020年为1.4573亿美元，增加7448万美元；2021年第三季度为8015万美元，2020年为9966万美元，减少1951万美元[253] - 2020年前三季度，公司对多户投资报告单元的商誉进行减值测试，确认减值2520万美元[255] - 2021年前三季度其他收入为2244万美元，2020年为337万美元，增加1907万美元；2021年第三季度为 - 1035万美元，2020年为431万美元，减少1466万美元[257] - 2021年前三季度运营房地产净亏损为6218万美元，2020年无此项亏损；2021年第三季度为5322万美元，2020年无此项亏损[259] - 2021年前三季度公司确认折旧和摊销费用分别为570万美元和1000万美元[259] - 2021年前三季度一般及行政费用为3.6419亿美元，2020年为3.257亿美元，增加3849万美元；2021年第三季度为1.2458亿美元，2020年为1.0159亿美元，增加2299万美元[260] - 2021年前三季度投资组合运营费用为1.8558亿美元，2020年为8812万美元，增加9746万美元；2021年第三季度为7039万美元，2020年为3265万美元，增加3774万美元[261] - 2021年前三季度归属于公司普通股股东的综合收益为12.2763亿美元，2020年为 - 43.6889亿美元，增加55.9652亿美元；2021年第三季度为3.1453亿美元，2020年为11.3834亿美元，减少8.2381亿美元[263] - 2021年前三季度其他综合收益为1047万美元，2020年为 - 3.707亿美元，增加3.8117亿美元；2021年第三季度为 - 5408万美元，2020年为2.249亿美元，减少2.7898亿美元[263] - 2021年前三季度归属于公司普通股股东的净收入为12.1716亿美元，2020年为 - 39.9819亿美元，增加52.1535亿美元；2021年第三季度为3.6861亿美元，2020年为9.1344亿美元，减少5.4483亿美元[263] 公司资产情况 - 截至2021年9月30日，公司总资产约49亿美元，2020年12月31日约为47亿美元；其中，合并SLST资产在2021年9月30日约为11亿美元，2020年12月31日约为13亿美元[267] - 截至2021年9月30日，公司住宅贷款总额为32.73807亿美元，2020年12月31日为30.49166亿美元[269] - 截至2021年9月30日，公司收购的住宅贷款公允价值为21.36802亿美元，2020年12月31日为17.82381亿美元[271] - 截至2021年9月30日，再履约住宅贷款策略下贷款数量为5851笔，未偿还本金为8.06867亿美元，公允价值为8.50733亿美元；2020年12月31日贷款数量为6453笔，未偿还本金为9.45625亿美元，公允价值为9.45038亿美元[271] - 截至2021年9月30日，商业目的贷款策略下贷款数量为1780笔，未偿还本金为7.53704亿美元，公允价值为7.53279亿美元；2020年12月31日贷款数量为980笔，未偿还本金为3.71562亿美元，公允价值为3.71360亿美元[271] - 截至2021年9月30日，履约住宅贷款策略下贷款数量为2737笔，未偿还本金为5.39452亿美元，公允价值为5.32790亿美元；2020年12月31日贷款数量为2472笔，未偿还本金为4.76884亿美元，公允价值为4.65983亿美元[271] - 2021年9月30日，购买时贷款价值比在50%及以下的占比为12.7%，2020年12月31日为13.9%[272] - 2021年9月30日，购买时FICO分数在550及以下的占比为14.0%，2020年12月31日为18.9%[273] - 截至2021年9月30日，公司在合并SLST的投资为2.311亿美元，2020年12月31日为2.121亿美元[275] - 截至2021年9月30日，合并SLST中底层住宅贷款的当前公允价值为11.37005亿美元，2020年12月31日为12.66785亿美元[276] - 截至2021年9月30日，公司与三家第三方金融机构有回购协议，未承诺本金总额12.57003亿美元，未偿还回购协议3.35434亿美元，加权平均利率2.82%，加权平均到期月数3.24个月[277] - 截至2020年12月31日，未承诺本金总额13.01389亿美元，未偿还回购协议4.07213亿美元，加权平均利率2.92%，加权平均到期月数11.92个月[277] - 截至2021年9月30日，公司在合并SLST和其他住宅贷款证券化的净投资分别为2.327亿美元和1.283亿美元[278] - 截至2021年9月30日，合并SLST的CDO未偿面值8.61184亿美元，账面价值9.04976亿美元，加权平均利率2.75%，规定到期日为2059年；住宅贷款证券化的CDO未偿面值7.14058亿美元，账面价值7.10102亿美元，加权平均利率2.42%，规定到期日为2026 - 2061年[279] - 截至2021年9月30日，一笔优先股投资逾期超过90天，占优先股和夹层贷款总公允价值的1.1%[282] - 截至2021年9月30日，优先股投资40笔，公允价值3.47447亿美元，投资金额3.45484亿美元，加权平均利率或优先回报率1

财务数据和关键指标变化 - GAAP每股收益为0.10美元，综合每股收益为0.08美元，受非经常性一次性费用影响，包括340万美元与提前赎回7.875% C系列优先股相关的费用，以及160万美元递延债务发行成本加速摊销 [7] - 投资组合总计33亿美元，市值22亿美元，投资组合较上季度增加约1亿美元，市值与上季度持平 [9] - 宣布每股0.10美元的普通股股息，账面价值为4.74美元，与上季度持平，季度经济回报率为2.1% [10] - 第三季度净利息收入为3100万美元，与上季度基本持平；非利息收入为4940万美元，主要来自资产价格持续改善带来的3010万美元未实现净收益 [16][19] - 净收入为3700万美元，综合收入为3150万美元，归属于普通股股东 [15] - 第三季度净利息利润率为3.25%，较上季度增加28个基点，投资组合加权平均资产收益率为6.39%，提高8个基点，融资成本改善20个基点，降至3.14% [12] - 总一般及行政费用为1250万美元，与上季度基本持平；投资组合运营费用为700万美元，主要因商业目的贷款组合增长而增加 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 单户住宅业务 - 资本分配占比74%，主要为住宅贷款，各类贷款平均贷款价值比（LTV）为65% [9][33] - 收购住宅贷款3.71亿美元，出售住宅贷款收入总计5000万美元，住宅贷款还款约3.07亿美元 [14][15] - RPL贷款中66%已还款，价格从89美元升至97美元，可纳入评级证券化，提供较高月度回报；划痕和凹痕贷款组合提前还款率（CPR）持续高于30% [36] 多户住宅业务 - 资本分配占比20%，夹层贷款和合资机会业务规模增长，专注于向150 - 300单元的花园式低层物业提供贷款 [9][41] - 为多户住宅合资企业和夹层贷款投资分别提供5300万美元和4300万美元资金，出售非机构住宅抵押贷款支持证券（RMBS）和商业抵押贷款支持证券（CMBS）收入总计1.33亿美元 [14] - 多户公寓物业运营收入为400万美元，利息费用和运营费用分别为110万美元和850万美元，净亏损530万美元 [23] 商业目的贷款（BPL）业务 - BPL投资组合规模达7.53亿美元，资产负债表上有超过1700笔贷款，平均票面利率超过9% [39] 投资证券业务 - 购买投资证券2900万美元 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国住房供应短缺，满足短期和中期需求需550万套住房，但市场上仅有120万套待售，比过去20年平均水平少100多万套，供应链和劳动力限制使新屋建设量维持在100万套左右 [25] - 回购市场活跃，可用性高于疫情前，但公司杠杆率较低，为0.1倍，仍能提供有吸引力的股息 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于信贷投资，认为可通过更稳定的资金获得更好的风险调整回报 [9] - 短期住房改造和翻新贷款、划痕和凹痕贷款市场以及多户住宅领域的夹层贷款和合资机会是公司关注的重点领域，预计这些领域能带来两位数回报 [26][27] - 公司通过技术支持的高效流程与发起人建立合作关系，在多个维度上竞争，而不仅仅是价格，以实现投资组合增长 [28] - 公司主要关注不依赖短期可赎回按市值计价杠杆的策略，利用定期证券化市场降低按市值计价的回购余额，自2019年底以来降低了90% [31] - 随着市场竞争加剧，公司通过运营平台和合作关系维持业务，并寻求向投资者贷款产品（DSCR贷款）市场转型 [49][50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于需求持续超过供应，预计美国住房信贷风险在2020年后仍将可控，短期住房贷款业务是应对供需失衡的有效方式 [26] - 公司将继续通过结构交易降低资金成本，这将对未来收益产生积极影响 [8] - 公司有信心通过现有管道和合作关系增加投资组合规模，并通过证券化市场实现有机增长 [111][112] - 尽管市场存在不确定性，但公司认为有机会在住房市场价格下跌时以更具吸引力的价格购买资产，并通过非市场金融工具进行杠杆操作 [89][90] 其他重要信息 - 公司在多户公寓物业的股权投资产生净亏损，但主要是由于折旧和摊销费用，公司追求这些投资是为了潜在的房地产增值收益 [23][58] - 公司BPL贷款有1.8亿美元的证券化融资，采用循环结构，可在贷款还款时补充新贷款 [62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: BPL市场竞争加剧对回报和业务来源的影响 - 公司通过运营平台和合作关系维持业务，并评估向投资者贷款产品（DSCR贷款）市场转型的机会，以应对市场变化 [49][50] 问题2: 回购资金是否有进一步降低的空间 - 公司正在进行证券化交易，预计将使最大的回购线减少约80% [51] 问题3: 降低融资成本的工作是否已完成，是否还有进一步降低的机会 - 公司计划通过证券化交易降低整体融资成本，减少回购敞口，并考虑赎回可赎回优先股，以进一步降低资本成本 [55][56] 问题4: 房地产投资的未来展望 - 房地产投资的净亏损主要来自折旧和摊销费用，公司追求这些投资是为了潜在的增值收益，未来可能会增加合资投资，但对现金流无实际压力 [58][60] 问题5: BPL资产是否考虑增加融资结构 - 公司BPL贷款已有证券化融资，采用循环结构，可在贷款还款时补充新贷款 [62] 问题6: 证券化后如何补充资产基础以及对短期资产增长的信心 - 公司计划通过RPL和划痕和凹痕贷款市场以及DSCR贷款来增长住宅贷款业务，通过与合作伙伴的策略增加投资组合管道，并寻求增加贷款期限以减少再投资挑战 [68][69] 问题7: 短期贷款转向长期资产时收益率的变化 - 短期修复和翻转贷款的票面利率高于长期DSCR投资者贷款，但证券化市场对这些贷款的接受度较高，公司将根据管道情况评估进入证券化市场的时机 [71][72] 问题8: 美联储政策对划痕和凹痕及BPL市场的影响 - 曲线扁平化可能对证券化和回购融资产生负面影响，但公司认为这是一个以更低价购买资产的机会，将利用非市场金融工具进行杠杆操作 [88][89] 问题9: 评估整笔贷款投标与证券化的逻辑以及资本重新配置到多户夹层领域的考虑 - RPL市场投标强劲但供应有限，公司认为目前整笔贷款投标不是有吸引力的机会，更关注保护账面价值；多户住宅领域有增长机会，预计下季度资本分配将更多倾向该领域 [95][96] 问题10: 多户住宅项目的竞争情况和资本部署的最佳点 - 公司关注人口迁移趋势，在东南部的二级和三级市场寻找机会，提供夹层和合资融资，关注B +级过渡型资产，可通过管理改进和维护项目增加物业价值 [100][101] 问题11: 公司是否有可赎回的无担保债务以及证券化是否达到临界规模 - 公司有可赎回优先股和将于2022年1月到期的五年期可转换债务工具；公司已通过自己的货架发行证券化产品多年，通常不通过管道交易出售 [105][107] 问题12: 投资组合未来12个月的增长节奏 - 公司有足够的空间在不增加额外资本的情况下将投资组合从33亿美元增长到40亿美元，预计第四季度的交易将加速管道机会，通过证券化和现有管道实现有机增长 [109][111]

公司融资与资本结构变化 - 2021年4月完成1亿美元5年期评级高级无抵押票据私募，年利率5.75%[195] - 2021年7月完成F系列优先股发行，净收益约1.386亿美元，票面利率6.875%[195] - 公司用F系列优先股发行部分净收益赎回7.875%的C系列优先股，降低赎回优先股资本票面利率100个基点[195] - 公司完成1亿美元5.75%高级无抵押票据私募发行，2026年4月到期[218] - 公司发行575万股6.875% F系列固定至浮动利率累积可赎回优先股，净收益约1.386亿美元，用于赎回1.049亿美元7.875% C系列优先股[218] - 2021年7月，公司完成575万股6.875% F系列优先股公开发行，净收益约1.386亿美元，用于赎回7.875% C系列优先股，降低票面利率100个基点[320] 公司投资策略与目标 - 公司目标投资包括住宅贷款、多户房产结构化投资、非机构RMBS等[196] - 公司将继续聚焦单户住宅和多户信贷资产核心投资组合[197] - 公司预计在新投资上保持防御姿态，关注长期低利率环境下可通过积极管理获益的资产[197] - 公司将继续选择性变现非机构RMBS和CMBS投资价格回升带来的收益[197] 公司资金组合与融资安排 - 公司寻求平衡多样的资金组合，未来更注重长期和承诺性融资协议[198] - 公司近期将探索更多融资安排以加强资产负债表和为未来投资机会做准备[198] 公司投资组合数据变化 - 截至2021年6月30日的三个月，公司投资组合总额从3242836千美元变为3225540千美元，其中住宅贷款从1994774千美元变为2026204千美元，优先股权等投资从411901千美元变为331416千美元，投资证券从816131千美元变为835694千美元，其他投资从20030千美元变为32226千美元[200] - 截至2021年6月30日，公司总投资组合账面价值为32.25702亿美元，净公司分配资本为23.21161亿美元，总杠杆率为0.3，投资组合杠杆率为0.1[225] - 截至2020年12月31日，公司总投资组合账面价值为31.51679亿美元，净公司分配资本为23.01202亿美元，总杠杆率为0.3，投资组合杠杆率为0.2[226] - 截至2021年6月30日，公司普通股账面价值在3个月内从1787031千美元增至1799339千美元，6个月内从1779380千美元增至1799339千美元[227] - 截至2021年6月30日，公司总资产约48亿美元，其中约12亿美元为合并SLST持有的资产；截至2020年12月31日，总资产约47亿美元，其中13亿美元为合并SLST资产[260] - 截至2021年6月30日，公司收购的住宅贷款总数为10062笔，未偿还本金为20.12319亿美元，公允价值为20.26204亿美元；截至2020年12月31日，贷款总数为9905笔，未偿还本金为17.94071亿美元，公允价值为17.82381亿美元[263] - 公司在合并SLST的投资，2021年6月30日和2020年12月31日分别为2.283亿美元和2.121亿美元[267] - 截至2021年6月30日，公司有与三家第三方金融机构的回购协议，未承诺本金总额12.89237亿美元，未偿还回购协议3.41791亿美元，加权平均利率2.93%，加权平均到期月数6.64个月；2020年12月31日未承诺本金总额13.01389亿美元，未偿还回购协议4.07213亿美元，加权平均利率2.92%，加权平均到期月数11.92个月[269] - 截至2021年6月30日，公司在合并SLST和其他住宅贷款证券化的净投资分别为2.298亿美元和2.001亿美元[270] - 截至2021年6月30日，合并SLST的CDO未偿面值9.06703亿美元，账面价值9.4809亿美元，加权平均利率2.75%，规定到期日2059年；住宅贷款证券化的CDO未偿面值6.88404亿美元，账面价值6.83724亿美元，加权平均利率3.10%，规定到期日2025 - 2060年[271] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司优先股权和夹层贷款投资总额分别为3.26547亿美元和3.55841亿美元[274] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，优先股权和夹层贷款投资分别有1.267亿美元和1.636亿美元计入多户家庭贷款，优先股权分别有1.897亿美元和1.828亿美元计入股权投资[274] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为5283.4万美元和5398.3万美元，总负债分别为3776.2万美元和3817.8万美元[275] - 截至2021年6月30日，公司投资证券组合包括机构RMBS、非机构RMBS、CMBS和ABS等，总账面价值为8.35694亿美元[278][279] - 截至2021年6月30日，机构固定利率RMBS当前票面价值为1.29518亿美元，摊销成本为1.34461亿美元，公允价值为1.31299亿美元[279] - 截至2021年6月30日，非机构RMBS高级部分当前票面价值为5406.5万美元，摊销成本为5406.9万美元，公允价值为5385.7万美元[279] - 截至2021年6月30日，CMBS夹层部分当前票面价值为6521.9万美元，摊销成本为6355.5万美元，公允价值为6631万美元[279] - 截至2021年6月30日，ABS剩余部分当前票面价值为11.7万美元，摊销成本为2791.7万美元，公允价值为4262万美元[279] - 截至2020年12月31日，公司投资证券的加权平均票面利率为0.55%，加权平均收益率为5.35%，总投资证券的当前票面价值为1.3771947亿美元，摊销成本为9.66755亿美元，公允价值为9.3687亿美元[280] - 截至2021年6月30日，公司在多户合资企业投资的净资产为2060万美元，所有权权益为90% - 95%[286] - 截至2021年6月30日，公司在投资住宅物业实体的所有权权益为11%，公允价值为1495.1万美元；2020年12月31日在投资住宅贷款实体的所有权权益为49%，公允价值为6329万美元[287] - 截至2021年6月30日，公司投资组合杠杆降至0.1倍，拥有现金及现金等价物3.249亿美元、无抵押证券8.357亿美元、无抵押住宅贷款7.298亿美元、无抵押优先股投资3.281亿美元[300] 宏观经济数据 - 2021年第二季度美国GDP增长6.5%（预估），高于第一季度的6.3%[203] - 美国失业率从3月底的6.0%降至6月底的5.9%，失业人数从3月的970万降至6月的950万，6月非农就业人数增加85万[204] - 2021年4月20城综合房价较2020年4月上涨14.9%，高于上月的13.4%；截至2021年6月30日的三个月和六个月，单户住宅新开工量季节性调整后年率分别为1104000和1129833，高于2020年全年的1002000；截至2021年6月30日，公司住宅贷款组合中1.2%的借款人仍在新冠救济计划中[205] - 截至2021年6月30日的三个月和六个月，含五个及以上单元的多户住宅新开工量季节性调整后年率分别为452333和439833，高于2020年全年的382000；76.5%的公寓住户在7月6日前支付了7月房租，较2020年7月6日下降0.9个百分点，低于6月6日的77.0%；公司多户投资组合中，有两笔贷款存在问题，占优先股权和夹层贷款投资组合的4.7%[207] - 2021年第二季度信贷利差进一步收紧[208] - 2021年第二季度10年期美国国债收益率在1.45% - 1.73%之间，季度末收于1.45%；截至6月30日，2年期和10年期美国国债收益率利差为120个基点，较3月31日下降38个基点[209] - 2021年6月，美联储宣布继续每月至少增持800亿美元美国国债和400亿美元机构MBS，维持联邦基金利率目标区间在0% - 0.25%[210] - 自2020年3月23日起，FHFA采取措施实施《CARES法案》部分内容，支持抵押贷款服务商；符合条件的多户借款人可获得宽限期至2021年9月30日，单户抵押贷款宽限期无限期，直至GSE另行通知；机构RMBS服务商只需垫付四个月的逾期款项[211] - 《2021年美国救援计划法案》将每周300美元的额外失业救济金和针对自雇或零工的疫情失业援助计划延长至2021年9月6日[212] 公司财务指标变化 - 2021年第二季度，公司普通股股东净利润为4294.4万美元，上半年为8485.5万美元；每股基本净利润分别为0.11美元和0.22美元[215] - 2021年第二季度，公司普通股股东综合收益为4651.9万美元，上半年为9131万美元；每股基本综合收益分别为0.12美元和0.24美元[215] - 2021年第二季度，公司净利息收入为3147.5万美元，上半年为6181.5万美元[215] - 2021年第二季度和上半年，公司账面价值经济回报率分别为2.8%和4.9%[215] - 2021年Q2净利息收入为31475千美元，较2020年Q2的28526千美元增加2949千美元；2021年H1净利息收入为61815千美元，较2020年H1的75607千美元减少13792千美元[229] - 2021年Q2公司净收入为53240千美元，较2020年Q2的117813千美元减少64573千美元；2021年H1净收入为105448千美元，较2020年H1的 - 470570千美元增加576018千美元[229] - 2021年Q2归属于普通股股东的净收入为42944千美元，较2020年Q2的107517千美元减少64573千美元；2021年H1为84855千美元，较2020年H1的 - 491163千美元增加576018千美元[229] - 2021年Q2基本和摊薄每股收益均为0.11美元，较2020年Q2的0.28美元减少0.17美元；2021年H1为0.22美元，较2020年H1的 - 1.35美元增加1.57美元[229] - 3个月期间，因投资证券持有量减少，平均生息资产下降，但净利息收入增加，主要源于对高收益商业用途贷款的投资增加，带来单户利息收入增加790万美元，部分被多户贷款投资减少导致的310万美元利息收入减少所抵消，同时利息支出增加230万美元[231] - 6个月期间，净利息收入减少主要是由于2020年资产出售使平均生息资产减少11亿美元，部分被过去12个月收购的高收益商业用途贷款所抵消[232] - 2021年Q2单户、多户和其他投资的平均生息资产收益率分别为5.91%、7.94%和24.10%，平均投资组合融资成本分别为 - 3.34%、0和0，投资组合净息差分别为2.57%、7.94%和24.10%，总体平均生息资产收益率为6.31%，平均投资组合融资成本为 - 3.34%，投资组合净息差为2.97%[235] - 2021年H1单户、多户和其他投资的平均生息资产收益率分别为5.77%、7.93%和21.64%，平均投资组合融资成本分别为 - 3.47%、0和0，投资组合净息差分别为2.30%、7.93%和21.64%，总体平均生息资产收益率为6.17%，平均投资组合融资成本为 - 3.47%，投资组合净息差为2.70%[237] - 2021年和2020年Q2多户家庭投资组合净利息收入分别为573.4万美元和879.6万美元，H1分别为1188.6万美元和3247.8万美元[239] - 2021年和2020年Q2单户家庭投资组合净利息收入分别为2870.7万美元和2163.2万美元，H1分别为5492.3万美元和4700.6万美元[239] - 2021年和2020年Q2已实现净收益分别为498.9万美元和-93.4万美元，H1分别为1204.7万美元和-14885.2万美元[242] - 2021年H1公司在CMBS和非机构RMBS出售中分别实现净收益560万美元和净损失80万美元，住宅贷款净收益730万美元[243] - 截至2021年6月30日的三个月和六个月，公司的次级债券、可转换票据、高级无担保票据和合并VIE应付抵押贷款总计分别为481.3万美元和836.4万美元，2020年同期分别为332.1万美元和670.5万美元[241] - 2021年Q2其他收入为382.6万美元，2020年同期为亏损163.8万美元，变化为546.4万美元；2