业绩总结 - Omega Healthcare的总房地产投资为101亿美元，企业价值为126亿美元[9] - Omega的调整后EBITDA在2021年达到1,047百万美元，年均增长率为16.4%[149] - Omega的核心运营收入在2021年达到1,063百万美元，年均增长率为16.0%[146] - 2021年股东总回报为41.4%，年化回报率为7%[166] - 2021年每股可分配资金为0.72美元[197] - 2021年AFFO（每股可分配资金）派息比率为9.1%[160] - 2021年FAD（自由可分配资金）派息比率为92.5%[186] 用户数据 - 2021年第四季度，Omega Healthcare收取的合同租金和抵押贷款支付的比例为92.9%[19] - 约12.2%的运营商在2021年第四季度未支付其合同义务[19] - 2021年第四季度，运营商的合同租金和抵押贷款利息中，约3.5%未支付[20] - 2021年第四季度，运营商的合同租金和抵押贷款利息中，约2.4%未支付[21] - Omega的平均设施统计数据显示，平均每个设施约有100张床位，入住率为74%[54] - 由于COVID-19，2020年2月至2021年1月期间，入住率下降约13%[17] - 2021年11月，患者每日费用比2020年1月增加约33美元[17] 市场展望 - 预计到2030年，75岁及以上人群的SNF需求将超过供应[136] - Omega的投资组合中，32.4%的租赁和抵押贷款到期时间在2024年之前[95] - 预计未来10年内公司规模将翻倍[180] 投资与财务状况 - 自2010年1月以来的新投资总额为122亿美元[173] - 2021年总债务与调整后EBITDA比率为5.28倍[197] - 2021年调整后总债务占总市场资本化的比例为42.2%[197] - 2021年公司债务的99.9%为固定利率债务[193] - Omega的租赁组合中，97%的收入与长期三网租赁相关[88] - Omega的收入中94%与固定利率的租金增长相关，平均固定增长率为2.3%[89] 其他信息 - Omega的投资组合覆盖939个设施，分布在42个州和英国[80] - SNFs在过去五年的平均投资收益率为9.2%[68] - Medicare和Medicaid是Skilled Nursing Facilities的主要资金来源，Medicare的每日费用在450至575美元之间[50][51] - SNFs（熟练护理设施）为Medicaid患者提供平均每日约240美元的24小时医疗护理[67] - Omega的运营商中，70%的投资在过去五年中与现有运营商进行[114] - 2021年股息年化增长率为68.6%[163]

运营商相关情况 - 2021年有4个运营商错过合同付款或告知无法支付租金，6个运营商采用现金收入确认法，这6个运营商在2021年和2020年分别占公司总收入的6.6%和7.3%[115] - 运营商可能无法按时或按预算完成项目，面临获取许可延迟、成本增加等风险[115] - 运营商受疫情多方面影响，包括病例爆发、死亡、运营调整、成本增加、入住率下降等[117][118] 财务处理与减值情况 - 2021年公司注销约3600万美元直线应收租金收入，对Agemo Holdings、Gulf Coast Health Care和Guardian Healthcare的未偿还贷款计提8340万美元减值[115] REIT相关规定 - 作为REIT，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，需依靠外部资本满足未来资本需求[125] - 公司需每年至少将90%的应税收入分配给股东以维持REIT资格，若未分配全部净资本收益或分配比例在90%-100%之间，将按普通和资本利得公司税率纳税[152] 资本筹集风险 - 公司通过股权销售筹集资本的能力部分取决于普通股市场价格，未达市场预期等因素会产生负面影响[126] 债务融资风险 - 债务融资存在风险，信用评级变化会影响业务、限制向股东分配和偿还到期债务的能力[128] 疫情影响 - 疫情导致全球经济、市场等严重中断，影响公司获取资本和资金来源[122] 股息支付限制 - 公司支付股息受信贷协议、契约等限制，未来支付能力无保证[124] LIBOR过渡风险 - 公司可变利率借款余额为5000万美元，与LIBOR挂钩的衍生工具名义价值为4.5亿美元，LIBOR过渡或导致借款成本增加[129] 收购风险 - 公司收购长期护理设施可能面临管理困难、资本需求增加等风险[130] 资产减值风险 - 公司资产包括房地产和贷款，可能面临减值损失，估值和准备金估计基于假设，可能需要调整[131] 债务相关风险 - 公司有大量债务，未来可能增加，债务水平和类型可能对股东产生重要影响[132] - 公司债务文件中的契约限制了运营灵活性，违反契约可能对业务、运营结果和财务状况产生重大不利影响[133] 房地产相关风险 - 公司房地产所有权面临多种风险，如租赁续约、保险损失、市场流动性等问题[134][136] - 公司房地产投资相对不流动，受多种因素影响，出售可能面临困难并导致减值损失[138] - 公司大量房产位于易受恶劣天气、自然灾害或气候变化影响的地区，可能导致收入损失、成本增加或财产损失[139] 环境责任风险 - 公司作为房地产所有者或贷款人，可能面临环境责任，租户和抵押人可能无法履行赔偿义务[141][142] 行业竞争风险 - 公司所在行业竞争激烈，投资者兴趣增加和行业整合可能加剧竞争，降低盈利能力[143] 投资集中情况 - 2021年12月31日，两家运营商各自占公司投资比例超10%，投资最集中的三个州为佛罗里达州（15%）、得克萨斯州（10%）和密歇根州（6%）[147] - 公司资产集中于长期护理行业，面临地理和运营商集中风险，受区域不利条件影响大[147] 英国脱欧影响 - 英国脱欧使公司英国设施运营商面临供应中断、成本增加、人员招聘困难等风险，还会导致外汇汇率波动[146] 股息分配依赖风险 - 公司依赖Omega OP的分配来支付股息和费用，若Omega OP受限无法分配，会影响公司流动性和财务状况[148] 利益不一致风险 - 公司管理层和董事会成员持有Omega OP合伙权益，其利益可能与公众股东不同[149] 合资企业风险 - 截至2021年12月31日，公司拥有一个合并合资企业和多个非合并合资企业的所有权权益，合资企业存在多种风险[150] 证券发行风险 - 公司发行额外资本股票、认股权证或债务证券可能降低现有证券市场价格，稀释现有股东所有权权益[155] 人员依赖风险 - 公司成功部分取决于能否留住关键人员和吸引合格人员，否则会影响业务战略实施[157] 信息技术风险 - 公司依赖信息技术运营，技术故障、安全漏洞等会损害业务，且需遵守严格监管要求[158] 利息支出相关 - 2021年12月31日止年度，公司与循环信贷安排下未偿还的浮动利率借款相关的利息支出为110万美元，假设未偿还余额不变，利率提高1%不会显著影响循环信贷安排的年度利息支出[234] - 2021年12月31日，公司OP定期贷款未偿还本金5000万美元，通过两份名义利率互换合约进行套期保值，有效将可变利率部分固定在1.84%，假设未偿还余额不变，利率提高1%不会影响年度利息支出[234] 长期固定利率借款公允价值变动 - 2021年12月31日，公司长期固定利率借款的估计公允价值约为56亿美元，利率提高1%将导致长期固定利率借款的公允价值减少约3.198亿美元[235] 远期利率互换合约情况 - 2021年12月31日，公司有4亿美元的远期利率互换合约未到期，记录在合并资产负债表的其他资产中[236] 汇率变动影响 - 基于2021年12月31日止年度的结果，若适用汇率变动10%，公司来自英国的合并投资净收入将相应变动100万美元[237] 外汇远期合约情况 - 2021年12月31日，公司有四份名义金额总计1.74亿英镑的外汇远期合约，用于对冲部分在英国的净投资，合约于2024年3月8日到期[238]

公司参会人员 - 资产管理总监Michele Reber [1] - 首席执行官Taylor Pickett [1] - 首席财务官Robert Stephenson [1] - 首席运营官Daniel Booth [1] - 运营高级副总裁Megan Krull [1] 会议参与者 - Raymond James的Jonathan Hughes [1] - Berenberg的Connor Siversky [1] - Citigroup的Nicholas Joseph [1] - Capital One的Daniel Bernstein [1] - Credit Suisse的Omotayo Okusanya [1] - Mizuho的Vikram Malhotra [1] - Wolfe Research的Andrew Rosivach [1] - Green Street Advisors的John Pawlowski [1] - Bank of America的Joshua Dennerlein [1] 前瞻性声明相关 - 会议中作出的非历史事实陈述可能为前瞻性声明，涉及财务预测、股息政策、投资组合重组、租金支付、运营商财务状况或前景、预期收购、处置或过渡以及业务和投资组合展望等内容 [4] - 前瞻性声明存在风险和不确定性，可能导致实际结果与预期有重大差异，具体影响因素可查看公司新闻稿和向美国证券交易委员会提交的文件，包括最新的10 - K表格报告 [5] 非GAAP财务指标 - 会议将提及一些非GAAP财务指标 [6]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.85美元，可分配资金为每股0.81美元，季度股息维持在每股0.67美元，股息支付率占调整后FFO的79%，占可分配资金的83%，约每股0.07美元的可分配资金来自信用证和其他抵押品用于支付租金和利息 [6] - 第三季度NAREIT FFO为1.81亿美元，摊薄后每股0.73美元，去年同期为1500万美元，摊薄后每股0.06美元；调整后FFO为2.09亿美元，每股0.85美元；收入约2.82亿美元，去年同期为1.19亿美元，同比增长主要因2020年第三季度对3家运营商进行直线和租赁诱导注销1.42亿美元 [10] - 9月30日，14.5亿美元循环信贷安排无未偿还借款，现金约1.03亿美元，2023年8月前无债券到期；第三季度通过ATM和股息再投资及普通股购买计划发行130万股普通股，获得4900万美元现金收益，年初至今发行750万股，获得2.8亿美元现金收益；99%以上的53亿美元债务为固定利率，净负债与调整后年化EBITDA之比为4.9倍，固定费用覆盖率为4.6倍 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理设施业务 - 截至9月30日，运营资产组合有944个设施，超9.6万张运营床位，分布在63家第三方运营商和42个州及英国 [16] - 截至6月30日，核心投资组合的12个月运营商EBITDARM和EBITDA覆盖率分别降至1.63倍和1.28倍，而截至3月31日的12个月分别为1.81倍和1.44倍；2021年第二季度，运营商累计记录约4900万美元联邦刺激资金，第一季度约7400万美元 [16] - 2021年第三季度，包括应用保证金、信用证和其他抵消项，租金和利息收取百分比为99%，排除后降至93%；10月分别为91%和88% [19] 高级住房业务 - 截至第一季度末，高级住房投资组合在资产负债表上的投资总额为23亿美元，所有资产均为三网主租赁，包括24个新收购的Brookdale资产，整体高级住房投资包括美国和英国的157个辅助生活、独立生活和记忆护理资产 [34] - 第二季度末，该投资组合的12个月EBITDAR租赁覆盖率下降4个基点至0.98倍 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 熟练护理设施行业，Omega投资组合入住率持续改善，目前为76%，约20%的设施达到或超过疫情前入住水平 [7] - 高级住房市场，Maplewood投资组合在疫情初期入住率大幅下降，2020年6月初降至80.4%，2021年8月回升至88.6% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与运营商合作，采取租金延期、资产出售或过渡给新运营商、租金重置及修订租赁条款等措施应对运营商流动性问题，希望保护资产价值和长期现金流 [8] - 高级住房市场，公司对私人支付高级住房前景持建设性态度，但因疫情和通胀影响，采取更具选择性的投资方法，继续与运营商合作对现有资产进行战略再投资 [35] - 投资方面，公司主要业务是购买物业的完整所有权，抵押贷款业务有限，目前投资机会有限，主要关注与现有运营商的非公开交易，英国市场有一定交易量，美国市场投资难度较大 [55][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 熟练护理设施行业有积极趋势，如入住率改善、联邦政府发放250亿美元提供商救济资金、多数州提供补充医疗补助报销；也有消极趋势，如劳动力短缺、工资上涨、使用代理劳动力成本增加、运营商偿还医疗保险预付款影响流动性、入住率恢复速度不确定、联邦和州支持的金额和时间不确定 [7] - 公司认为持续的联邦和州政府支持对长期护理行业复苏至关重要，虽对近期政府举措持谨慎乐观态度，但希望未来提供更多有针对性的支持 [26][30] - 高级住房运营商面临疫情带来的独特挑战，如劳动力短缺导致成本上升，且私人支付高级住房运营商未获得与其他老年护理领域相同水平的政府支持 [32] 其他重要信息 - 9月，美国卫生与公众服务部宣布从提供商救济基金中发放25.5亿美元，包括17亿美元用于一般分配和8.5亿美元用于农村提供商，申请截止日期为10月26日，尚不清楚运营商将获得多少资金 [25] - 佛罗里达州批准1亿美元FMAP资金用于疗养院，但最终每个运营商的支付金额尚不清楚 [26] - Omega设施内的新冠病例数在过去两个月下降，疫苗接种率上升，设施开始接种加强针，联邦政府发布医疗工作者疫苗强制令，截止日期为1月4日 [27] - 劳动力短缺持续存在，影响入住率恢复，2021年至今核心投资组合的代理费用是2019年的4倍多，且可能因疫苗强制令而恶化 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未履行现金义务的运营商Q3收入情况及构成 - 回答: 墨西哥湾海岸第三季度未支付合同款项，但通过应用90万美元保证金和法律权利抵消未付租金，确认7400万美元收入，第四季度将使用次级债务义务抵押品记录7400万美元收入；Agemo第三季度记录1.29亿美元收入，其中4500万美元为7月支付，8400万美元来自保证金和信用证，第四季度剩余合同收入和利息为1.28亿美元，需视Agemo支付情况确认；Guardian第三季度支付所有合同款项，记录9300万美元收入，10月未支付，第四季度收入取决于谈判结果，目前有7400万美元信用证 [37][38][39] 问题2: 未支付现金的运营商备用金继续确认收入的能力 - 回答: 墨西哥湾海岸第四季度末将耗尽抵押品，可能还有约800万美元个人担保；Agemo第四季度剩余11.5万美元保证金，已用于部分支付10月租金 [41] 问题3: 使Agemo租赁恢复合规的措施 - 回答: 讨论正在进行中，可能涉及资产出售或过渡，预计运营商将在第四季度末或第一季度初收到联邦刺激资金，佛罗里达州的刺激资金也可能在同一时间到位 [43] 问题4: 运营商使用代理费用占总补偿或运营费用的百分比及第四季度是否有缓和 - 回答: 未看到代理费用缓和，情况可能在过去一两个季度恶化，不同市场差异较大，需进一步了解代理费用占比 [46][47] 问题5: 处置资产时，私人交易市场对表现不佳资产的需求和定价情况 - 回答: 表现不佳的资产仍能以接近正常市场环境的价格出售，市场需求仍然强劲，希望这种情况能持续 [49][51] 问题6: 当前资本成本与未来潜在外部增长机会的吸引力 - 回答: 公司作为卖方较为成功，但投资机会有限，主要关注与现有运营商的非公开交易，英国市场有一定交易量，美国市场投资难度较大，虽资本成本较高，但公司有现金，资本循环利用有意义 [55][57] 问题7: 未来对抵押贷款投资的偏好 - 回答: 公司主要业务是购买物业的完整所有权，抵押贷款业务有限，仅在特定结构需要时进行 [59] 问题8: 联邦政府为该行业提供额外帮助的情况及游说情况 - 回答: 联邦政府同意发放17亿美元和8.5亿美元相关资金，但难以确定有多少会流向该行业，取决于申请人数量、城乡差异等因素；OCA一直在游说政府提供更多有针对性的支持，医疗保险预付款不太可能取消，大多数运营商将在2022年第一季度末或第二季度初偿还大部分预付款 [63][64][65] 问题9: EBITDA覆盖率分布情况及未来趋势 - 回答: 由于联邦刺激资金减少，覆盖率自然下降，希望季度改善趋势能持续，使覆盖率停止下降并开始回升 [69] 问题10: 疫苗强制令是否会在某些地区导致劳动力压力增加 - 回答: 美国部分地区疫苗接种率较低，这些地区将更受疫苗强制令影响，可能在1月强制令生效时显现 [70]

公司股权结构 - 截至2021年9月30日，母公司持有Omega OP约97%的已发行和流通合伙权益单位，其他投资者持有约3% [147] 应收账款冲销与减值 - 2020财年，公司因四家运营商受疫情影响将其收入确认改为现金制，并冲销约1.43亿美元的应收账款等[148] - 2021年前九个月，公司冲销约2080万美元的直线法应收账款，第三季度记录与Agemo两笔未偿贷款相关的1670万美元减值费用[149] - 2021年前九个月，除Gulf Coast外，公司还因将三个运营商改为现金收入确认法，冲销了340万美元的直线租金应收款余额，这三个运营商2021年和2020年前九个月分别占总收入的0.3%和0.5%（排除2021年相关冲销影响）[212] 运营商经营情况 - 截至2021年9月30日，错过租金或利息支付等情况的运营商分别占2021年和2020年前九个月总收入的7.6%和9.3% [149] - 2021年10月，Guardian未能支付26个运营设施的租金和1.125亿美元抵押贷款的利息[148] - 2021年10月14日，Gulf Coast根据美国破产法第11章启动自愿破产程序[148] - 2021年10月，Gulf Coast依据美国破产法第11章启动自愿破产程序[194] - 2021年10月，Guardian未支付租金和利息，公司与其协商重组未达成协议[195] - 2021年8 - 9月Agemo未支付租金和利息，2021年和2020年前九个月，Agemo分别占公司总收入的4.7%和6.0%（排除2020年相关冲销影响）[201] - 2021年第二季度Gulf Coast停止支付租金，2021年前九个月和2020年分别占公司总收入的2.6%和2.8%（排除2021年相关冲销影响），公司已采取一系列措施应对[206][207] 新冠疫情相关情况 - 2021年10月27日，公司949个运营设施中有263个（27.7%）报告有新冠病例，较2020年12月22日的64%有所下降，但高于7月27日的16% [151] - 2021年8月和9月，美国联邦政府宣布要求SNF和医护人员接种新冠疫苗，11月5日生效的紧急实施条例要求相关人员在指定时间完成接种[152] - 2020年美国通过联邦CARES法案等为SNF等提供大量政府支持，2021年联邦和部分州的救济工作受限[153] - 2021年9月宣布为受疫情影响的医疗保健提供者提供255亿美元联邦资金，但资金分配情况不明[153] - 2020年1月31日美国宣布公共卫生紧急状态，该状态延长至2022年1月16日，期间HHS提供临时监管豁免和新报销规则[159] - 2020年《家庭第一冠状病毒应对法案》使各州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比临时提高6.2%，自2020年1月1日起生效，持续至公共卫生紧急状态结束的日历季度最后一天[162] 政府资金支持 - 2020年《CARES法案》授权通过提供者救济基金分配约1780亿美元，2021年9月HHS宣布通过该法案和《美国救援计划法案》提供255亿美元的提供者资金[164] - 2020年5月HHS宣布向合格的熟练护理机构提供约95亿美元的定向分配资金，其中约25亿美元为基于绩效的激励付款[165] - 2021年9月HHS宣布发放255亿美元资金，包括170亿美元的第四阶段提供者救济基金付款和85亿美元的农村提供者资金[165] - 2021年9月CDC宣布拨款5亿美元用于州立养老院和长期护理“突击队”的人员配备、培训和部署[165][169] - 2022财年SNF的医疗保险A部分总付款预计比2021财年增加4.1亿美元，即1.2%[172] - 2021年11月4日佛罗里达州批准约1亿美元的额外FMAP资金用于养老院，将通过提高医疗补助费率在三个月内分配[171] 公司收入情况 - 2021年第三季度公司收入总计2.817亿美元，比2020年同期增加约1.625亿美元[176] - 2021年第三季度租金收入增加主要源于净减少直线租金应收款和租赁激励注销以及设施收购等，部分被加速某些现有租赁负债等因素抵消[176] - 2021年前三季度收入为8.129亿美元，较2020年同期增加约1.843亿美元[179] - 2021年第三季度其他收入为5480万美元，较2020年同期增加约5650万美元[178] - 2021年前三季度其他收入为1.299亿美元，较2020年同期增加约1.176亿美元[182] 公司费用情况 - 2021年第三季度费用为1.942亿美元，较2020年同期减少约1800万美元[177] - 2021年前三季度费用为5.604亿美元，较2020年同期增加约1800万美元[181] 公司FFO情况 - 2021年前三季度Nareit FFO为5.31735亿美元，2020年同期为3.82622亿美元[186] 公司资产收购与投资 - 2021年前九个月公司进行多笔资产收购，总投资6.04亿美元[188] - 2021年第三季度公司投资2000万美元于SafelyYou，获5%优先股及5%普通股认股权证[193] - 2021年第一季度公司将14个Daybreak设施转让给现有运营商并出售2个，第二季度出售剩余2个，转让该组合实现的年租金或租金等价物为1660万美元[198] 公司资产减值 - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，公司分别对6个和13个设施记录了约490万美元和4250万美元的减值[199] 公司净应收款变化 - 2021年9月30日与2020年12月31日相比，各类净应收款有变化，如合同应收款净额从1040.8万美元增至1665.8万美元等[200] 公司对Agemo贷款情况 - 截至2021年9月30日，公司对Agemo有两笔未偿贷款，分别为3200万美元的定期贷款和2500万美元的担保营运资本贷款，2021年第三季度记录了1670万美元的信贷损失准备[204][205] 公司财务状况 - 截至2021年9月30日，公司总资产98亿美元，总权益42亿美元，债务53亿美元，占总资本的55.7%[214] 公司信贷与贷款协议 - 2021年4月30日，公司签订新的14.5亿美元高级无抵押多货币循环信贷协议，取代之前的12.5亿美元协议，还签订了5000万美元高级无抵押定期贷款协议，取代2017年的同类协议[215][218] 公司票据发行 - 2021年3月，公司发行7亿美元2033年到期的3.250%高级票据，记录了约2970万美元的相关费用[220] 公司金融衍生品协议 - 2020年3月27日公司签订五份远期起息互换协议，总额4亿美元，固定利率约0.8675%，2021年3月停止套期会计处理[223] - 2019年5月公司签订两份利率互换协议，名义本金总额5000万美元，用于对冲OP定期贷款可变利率利息支付现金流波动风险[224] - 2021年3月公司签订四份外汇远期合约，名义本金总额1.74亿英镑，2024年3月8日到期，用于对冲英国净投资部分风险[226] 公司高级票据情况 - 截至2021年9月30日，母公司已发行约49亿美元高级票据，由Omega OP担保[227] 公司股票发售计划 - 2015年第三季度公司启动2015年“按市价”发售计划，出售5亿美元普通股；2021年第二季度终止该计划并启动2021年“按市价”发售计划，最高可出售10亿美元普通股，销售佣金不超过每股总售价2%[231][232] - 2021年前九个月，2021年和2015年“按市价”发售计划共发行420万股，平均净价每股36.56美元，总收益1.551亿美元，佣金330万美元，净收益1.518亿美元[233] 公司股息再投资与购买计划 - 2021年前九个月，股息再投资和普通股购买计划共发行330万股，总收益1.245亿美元[234] 公司剩余承诺资金 - 截至2021年9月30日，公司剩余承诺资金为2.41134亿美元，其中包括华盛顿特区房地产项目1.777亿美元的再开发承诺[235] 公司股息支付 - 2021年前九个月，公司向普通股股东支付股息约4.771亿美元，2021年2月、5月、8月和11月每股股息均为0.67美元[238] 公司现金情况 - 截至2021年9月30日，公司现金、现金等价物和受限现金总额为1.06亿美元，较2020年12月31日减少6160万美元[243] 公司市场风险敞口 - 截至2021年9月30日的季度，公司主要市场风险敞口及其管理方式较2020年12月31日年度报告披露内容无重大变化[248] 公司披露控制与程序 - 管理层评估截至2021年9月30日公司披露控制与程序设计和运行有效[251] 公司财务报告内部控制 - 截至2021年9月30日的季度，公司财务报告内部控制无重大影响的变化[252] 公司法律诉讼事项 - 法律诉讼事项参考财务报表附注18[253]

财务数据和关键指标变化 - 二季度调整后FFO为每股0.85美元，可分配资金为每股0.81美元，季度股息维持在每股0.67美元，股息支付率保守，分别为调整后FFO的79%和可分配资金的83% [10] - NAREIT FFO为1.81亿美元，摊薄后每股0.74美元，而2020年二季度为1.86亿美元，摊薄后每股0.80美元；调整后FFO为2.07亿美元，每股0.85美元 [18] - 二季度收入约2.57亿美元，因一名运营商无法支付租金，将其收入确认方式改为现金制，租金收入减少1740万美元 [19] - 二季度收取了超99%的合同租金、抵押贷款和利息付款，7月为98% [20] - 二季度G&A费用为900万美元，略好于预期；利息费用为5600万美元 [20] - 截至6月30日，无信贷安排下的未偿借款，现金为1亿美元；3月发行7亿美元3.25%的高级票据，用于回购和偿还借款；无债券到期至2023年8月 [22] - 5月推出10亿美元ATM计划，二季度通过ATM和相关计划发行410万股普通股，获得1.54亿美元现金收益，年初至今发行620万股，获得2.31亿美元现金收益 [23] - 截至6月30日，有资金支持的债务与调整后年化EBITDA约为4.9倍，固定费用覆盖率为4.5倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 截至2021年3月31日，核心投资组合的12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.8倍和1.44倍，而2020年12月31日为1.86倍和1.5倍 [28] - 2021年一季度，运营商累计获得约7400万美元联邦刺激资金，四季度约为1.15亿美元 [28] - 若排除联邦刺激资金，2021年一季度12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.24倍和0.9倍，四季度为1.38倍和1.04倍 [29] - 截至2021年3月31日，核心投资组合单季度EBITDAR覆盖率为1.17倍（含联邦刺激资金）和0.83倍（不含），四季度为1.33倍和0.78倍 [30] 高级住房业务 - 截至一季度末，高级住房投资组合投资达22亿美元，包括美国和英国的155处资产，均为三重净主租赁 [52] - 不包括24处Brookdale房产，该投资组合的12个月EBITDAR租赁覆盖率降至1.02倍 [53] - 二季度高级住房投资组合有小幅入住率改善，某些市场有稳定和加强的迹象 [50] - Maplewood投资组合在纽约和波士顿市场，2020年二季度入住率低至80.4%，2021年6月回升至87.6% [51] 各个市场数据和关键指标变化 - 自1月以来，入住率每月改善，7月至今平均约75.7%，高于1月的72.3% [31] - 6月，一名代表约3000万美元（占年收入3%）的运营商告知无法支付6月约250万美元租金及未来租金 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为运营伙伴长期前景积极，希望联邦和州政府提供短期支持，以克服疫情挑战 [15] - 2021年采取措施改善流动性、资本结构、到期期限和借款成本，下半年将继续评估增强流动性的措施 [21][25] - 与运营商积极讨论，可能对其投资组合进行重组，包括释放设施或出售部分或全部投资组合 [32] - 继续通过ATM使用股权资金，逐步实现目标资本结构 [24] - 对高级住房前景持建设性态度，但疫情使开发更具选择性，将与运营商合作进行战略投资 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司二季度业绩强劲，但运营商面临入住率恢复时间不确定和劳动力短缺问题 [10][11] - 入住率虽有改善，但需超过80%才能缓解疫情对现金流的影响 [12] - 劳动力短缺导致部分设施限制新入住，工资持续上涨，可能形成新的工资基线 [13][14] - 行业需要政府支持，尤其是考虑到Delta变种的潜在影响 [42] - 疫苗接种对控制疫情有积极作用，但员工接种率低，可能加剧劳动力短缺和入住限制 [43] - 居民接种率接近80%是亮点，行业有望避免2020年和2021年初的严重临床影响和相关费用 [44] 其他重要信息 - CMS最终支付规则包括1.2%的费率上调，并推迟了与PDPM相关的5%削减 [38] - 提供商释放基金约有245亿美元未分配资金，部分州宣布为长期护理行业提供额外刺激资金，但最终影响尚不确定 [40][41] - 6月1日，公司为现有运营商提供640万美元抵押贷款融资；7月1日，提供6600万美元；7月14日，完成950万美元的购买租赁交易 [33][34][35] - 2021年二季度，公司剥离6处设施，获得1240万美元；截至6月30日，共剥离30处设施，约2亿美元 [36] - 纽约的ALS Memory Care高层公寓于3月底开业，正在租赁中，租赁势头良好 [48] - 二季度在新建设和战略投资中投入3110万美元，其中1950万美元用于在建项目，1160万美元用于投资组合资本支出再投资计划 [55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 若未来更多运营商出现租金支付问题，公司将如何披露？ - 公司会确保不进行选择性披露，若与投资者讨论潜在问题，会在对话前进行披露，披露相对及时 [60] 问题2: 佛罗里达州和得克萨斯州的报销率、政府支持前景如何，以及得克萨斯州Daybreak的过渡情况？ - 得克萨斯州疫情初期为医疗补助费率增加每日19美元，已延长至今年10月，若联邦紧急计划继续，该增加可能持续；佛罗里达州未提供此类支持，情况日益严峻 [62][63] - Daybreak资产在二季度完成重新租赁或出售，过渡符合预期 [64][66] 问题3: 如何促使佛罗里达州提供更多支持？ - 运营商和游说团体一直在推动，但目前没有明显进展，不过相关努力在增加，公司对此抱有希望 [68] 问题4: 公司新增董事的情况？ - Ed Lowenthal将在任期结束时退休，Dr. Lisa Egbuonu - Davis加入董事会，她有丰富医疗经验，将对公司有帮助 [71][72] 问题5: 公司收购活动相对平静的原因？ - 收购环境不稳定，虽有交易，但情况复杂，英国活动有所增加，未出现大量低价困境资产机会 [78] 问题6: 运营商接收更高 acuity患者对成本结构和费率变化的影响？ - 接收更高 acuity患者的趋势已存在数十年，近期无显著变化，是缓慢演变过程，目前无重大影响 [80] 问题7: 公司对股息支付率的看法，是否会短期超过100%？ - 董事会从未处理过支付率超过100%的情况，曾达到90%范围，公司对此感到舒适，会根据前景判断是否调整股息，长期来看现金流不受重大影响 [82][84] 问题8: 6月无法支付租金的运营商的运营情况，是个别情况还是地区性问题？ - 该运营商面临入住率和劳动力压力，两者相互影响，同时员工和居民流失率较高，无其他特殊情况 [88] 问题9: 运营商是否激励员工接种疫苗，失业救济到期是否有帮助？ - 运营商一直在激励员工接种，有一定效果，Delta变种使更多员工愿意接种；失业救济到期将有助于缓解劳动力短缺 [91][92] 问题10: 其他租户租金支付问题的潜在观察名单情况？ - 观察名单变化不大，覆盖率低于1倍的运营商通常有二次还款来源；受Delta变种影响大的州和地区的运营商易出现流动性问题，公司密切关注相关社区 [95][96] 问题11: 疫情前劳动力成本上升对利润率的影响？ - 2% - 3%的工资通胀会使覆盖率变动几个基点，目前部分地区工资通胀超7% - 8%，但增加入住率是关键，多数运营商仍有生存能力 [98][99] 问题12: 佛罗里达州疫情激增对入住率的影响？ - 从州层面看暂无影响，但有小规模疫情爆发的建筑入住率可能下降 [102] 问题13: 设施内劳动力短缺和工资压力的具体情况？ - 运营商指出护理助理和饮食工作人员是压力点，这些岗位工资14 - 15美元/小时，员工有转向非医疗工作的流动性 [104] 问题14: 未支付租金的租户是否在特定EBITDAR池中？ - 该租户情况不在补充文件披露范围内 [105] 问题15: 收购机会不足的原因是否是价格问题？ - 部分买家积极收购房地产，愿意高价购买，尽管运营可能不佳 [107] 问题16: 能否量化租金支付问题观察名单的收入百分比，下季度是否可能出现类似情况？ - 无法具体量化，公司与所有运营商保持沟通，评估风险；结果取决于联邦资金分配时间和数量，以及佛罗里达州等地区的资金支持情况，目前未与其他运营商进行类似6月的对话 [110][111][113] 问题17: 公司未来是否会更加多元化？ - 公司将继续向合作伙伴运营商配置资本，但高级住房等资产占比约五分之一，预计该比例将随时间上升 [115][116] 问题18: Maplewood入住率达到87%的情况如何？ - Maplewood在疫情期间持续进行营销投资，在某些当地市场得到回报，这可能是入住率较高的原因之一 [118] 问题19: 租赁 escalators 是否有通胀保护？ - 约97% - 98%的租赁为固定 escalators [121] 问题20: 季度内350万美元信用损失拨备的情况？ - 信用损失拨备由多个因素构成，公司需对每笔贷款进行评估并预留准备金，每季度都会有相关损失 [122]

公司权益结构 - 截至2021年6月30日，公司拥有Omega OP约97%已发行和流通的合伙权益单位，投资者拥有约3% [127] 运营商租金问题 - 2021年6月，一家占公司2021年和2020年上半年约3%收入的运营商告知无法在可预见的未来支付租金，截至6月30日，公司有250万美元的合同租金未收回，并冲销了该运营商250万美元的保证金，本季度冲销了约1740万美元的直线应收款 [129] 运营设施COVID - 19病例情况 - 截至2021年7月27日，公司949个运营设施中有153个（16%）报告有COVID - 19病例，低于2020年12月22日的614个（64%）和2021年4月27日的212个（22%） [130] 运营商持续经营疑虑 - 2020年第三和第四季度，四家运营商在财务报表中表示对其持续经营能力存在重大疑虑 [132] 公共卫生紧急状态 - 美国卫生与公众服务部于2020年1月31日宣布公共卫生紧急状态，该状态已延长至2021年10月17日 [139] 医疗保健相关政策拨款 - 美国联邦通过《关怀法案》和提供者救济基金拨款1780亿美元给医疗保健提供者[142][143] - 2020年1月1日起，符合条件的州和地区医疗补助联邦医疗援助百分比临时提高6.2%，有效期至公共卫生紧急状态结束的日历季度最后一天[142] - 2020年5月，约95亿美元定向拨款将提供给合格的专业护理机构，其中约25亿美元为基于绩效的激励付款[144] - 2021年3月11日，《美国救援计划法案》为提供者救济基金增加约85亿美元，仅限农村提供者和供应商[144] - 截至2021年3月15日，提供者救济基金剩余未分配资金少于290亿美元[145] 专业护理机构医疗保险付款 - 2022财年，专业护理机构的医疗保险A部分总付款预计将增加4.1亿美元，即1.2%[153] 公司收入情况 - 2021年第二季度，公司收入总计2.574亿美元，较2020年同期增加约100万美元[158] - 2021年上半年收入为5.312亿美元，较2020年同期增加约2180万美元[161] 公司费用情况 - 2021年第二季度，公司费用总计1.751亿美元，较2020年同期增加约710万美元[159] - 2021年上半年费用为3.663亿美元，较2020年同期增加约3600万美元[162] 公司其他收入情况 - 2021年第二季度，公司其他收入总计430万美元，较2020年同期减少约870万美元[160] - 2021年上半年其他收入为7520万美元，较2020年同期增加约6120万美元[163] 公司优先票据发行情况 - 2020年第四季度发行7亿美元2031年到期的优先票据，2021年第一季度发行7亿美元2033年到期的优先票据[159] - 2021年3月，公司发行7亿美元2033年到期、利率3.250%的高级票据，发行价为面值的99.304%，记录相关费用约2970万美元[188] 公司Nareit FFO情况 - 2021年第二季度末Nareit FFO为3.511亿美元，2020年同期为3.675亿美元[165] 公司重大资产收购投资情况 - 2021年前六个月重大资产收购投资总计5.944亿美元，初始年现金收益率分别为8.43%和9.25%[168] 公司设施出售情况 - 2021年第一季度出售24个设施，净现金收益约1.883亿美元，净收益约1.003亿美元；第二季度出售6个设施，净现金收益约1290万美元，净收益约410万美元[162][173] 公司房地产减值情况 - 2021年第一季度房地产减值约2870万美元，第二季度约880万美元[174] 公司净应收账款情况 - 截至2021年6月30日，净应收账款总计2.29509亿美元，2020年12月31日为2.34666亿美元[175] 公司定期贷款未偿还金额情况 - 截至2021年6月30日，Genesis两笔定期贷款未偿还金额分别约为6820万美元和1890万美元[177][179] 公司资产、权益和债务情况 - 截至2021年6月30日，公司总资产98亿美元，总权益42亿美元，债务53亿美元，占总资本的约55.9%[182] 公司循环信贷协议情况 - 2021年4月30日，公司签订新的14.5亿美元高级无抵押多货币循环信贷协议，取代之前12.5亿美元的协议，最高承贷额可增至25亿美元[183] - 循环信贷利率为伦敦银行同业拆借利率加适用百分比（95至185个基点），2025年4月30日到期，可分两期各展期6个月，美元额度11.5亿美元，其他货币额度3亿美元[184] 公司高级票据担保情况 - 截至2021年6月30日，公司已发行高级票据本金约49亿美元，由Omega OP担保[191] 公司股票发售计划情况 - 2021年第二季度，公司终止2015年的“按市价”股票发售计划，开启新的最高10亿美元的发售计划，销售佣金不超过每股总售价的2%[196] 公司“按市价”发售计划发行股票情况 - 2021年上半年，公司通过“按市价”发售计划发行股票，3个月内发行250万股，平均净价36.23美元，总收益9.24亿美元；6个月内发行410万股，平均净价36.60美元，总收益15.38亿美元[197] 公司股息再投资和普通股购买计划发行股票情况 - 2021年上半年，公司通过股息再投资和普通股购买计划发行股票，3个月内发行160万股，总收益6.18亿美元；6个月内发行200万股，总收益7.73亿美元[199] 公司剩余承诺资金情况 - 截至2021年6月30日，公司剩余建设等承诺资金为1.24247亿美元，不包括其他投资承诺约6760万美元[200][201] 公司向普通股股东支付股息情况 - 2021年上半年，公司向普通股股东支付股息约3.165亿美元，2月16日和5月17日每股支付0.67美元[203] 公司现金及等价物情况 - 截至2021年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金共计1.046亿美元，较2020年12月31日减少6300万美元[207] 公司融资活动现金流情况 - 2021年上半年融资活动净现金流流出5430万美元，2020年同期为流出2.241亿美元[210] - 融资活动提供的现金变化为1.698亿美元[210] 公司融资相关指标变化情况 - 2021年普通股发行现金收益较2020年同期增加1.489亿美元[210] - 2021年股息再投资计划净收益较2020年同期增加7350万美元[210] - 2021年其他长期借款净收益较2020年同期增加780万美元[210] - 2021年融资相关成本支付较2020年同期增加4810万美元[210] - 2021年支付的股息较2020年同期增加940万美元[210] 公司市场风险敞口情况 - 2021年第二季度公司主要市场风险敞口及其管理方式与2020年年报披露相比无重大变化[211]

财务数据和关键指标变化 - 一季度调整后每股运营资金（FFO）为0.85美元，可分配资金（FAD）为每股0.81美元，季度股息维持在每股0.67美元，派息率为调整后FFO的79%和可分配资金的83% [10] - 一季度全美房地产投资信托协会（NAREIT）的FFO为1.7亿美元，摊薄后每股0.71美元，而2020年第一季度为1.81亿美元，每股0.77美元；调整后FFO为2.04亿美元，每股0.85美元 [17] - 一季度收入约2.74亿美元，其中包括约1200万美元的非现金收入，一季度及4月收取了超过99%的合同租金、抵押贷款和利息付款 [18] - 一季度一般及行政费用（G&A）为1040万美元，符合950 - 1050万美元的季度预期 [18] - 一季度利息支出为5600万美元 [19] - 3月发行7亿美元3.25%的2033年4月到期高级票据，回购3.5亿美元2023年到期4.375%的票据并偿还基于伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）的借款，记录约3000万美元的债务提前清偿成本 [19] - 3月31日，12.5亿美元信贷安排下有1.35亿美元未偿还借款，2022年到期的定期贷款安排下有5000万美元未偿还借款；4月30日，完成14.5亿美元无担保信贷安排和5000万美元无担保定期贷款安排，均于2025年4月到期 [20][21] - 2021年第一季度通过自动上架发行（ATM）、股息再投资和普通股购买计划发行200万股普通股，产生7600万美元现金收益 [22] - 3月31日，约97%的55亿美元债务为固定利率，已融资债务与调整后年化息税折旧摊销前利润（EBITDA）约为5.2倍，固定费用覆盖率为4.5倍；调整后预计杠杆率约为5.1倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 截至2020年12月31日，核心投资组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.86倍和1.5倍，与截至2020年9月30日的1.87倍和1.51倍相比相对持平 [27] - 2020年第四季度，运营商累计记录约1.15亿美元联邦刺激资金，第三季度约为1.02亿美元；若排除联邦刺激资金的影响，2020年第四季度过去12个月运营商EBITDARM和EBITDA覆盖率将分别降至1.38倍和1.04倍，第三季度分别为1.53倍和1.18倍 [29] - 2020年12月31日独立季度核心投资组合的EBITDA覆盖率为1.33倍（含联邦刺激资金）和0.78倍（不含1.15亿美元联邦刺激资金），第三季度分别为1.44倍和0.97倍 [30] 新投资业务 - 2021年1月20日，以5.1亿美元从Healthpeak收购24个高级住房设施，包括与Brookdale Senior Living的现有主租赁协议，该投资组合主要包括辅助生活、独立生活和记忆护理设施，共2552个单元，分布在11个州，与Brookdale的主租赁协议将在2021年产生约4350万美元的合同现金租金，年增长率为2.4% [33][34] - 2021年第一季度，完成佛罗里达州六个熟练护理设施的8300万美元购买租赁交易，这些设施被添加到现有运营商的主租赁协议中，初始现金收益率为9.25%，年增长率为2.25% [35] 高级住房业务 - 第一季度末，公司高级住房投资组合在资产负债表上的投资总额为22亿美元，包括第一季度完成的Brookdale投资；所有高级住房资产均采用三重净主租赁，包括最近收购的24个Brookdale资产；不包括24个Brookdale物业的投资组合，2020年第四季度过去12个月EBITDA租赁覆盖率下降4个基点至1.08倍 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 核心投资组合的累计入住率在2020年1月为疫情前的84%，秋季降至约75%，12月降至73.3%，1月进一步降至72.3%，2月开始出现复苏迹象，达到72.6%，3月为73.1%；4月至今，入住率继续改善，平均约为73.4% [31][32] - 截至4月30日，基于代表超过90%设施的运营商报告，居民疫苗接种率约为81%，员工接种率约为49%，较上一季度报告的69%和36%有显著提高 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为行业复苏的关键是入住率恢复到疫情前水平，但不确定入住率的恢复速度是否足以避免行业层面的现金流问题 [12] - 公司继续看好运营合作伙伴的长期前景，但也认识到一些熟练护理和高级住房提供商可能面临短期压力 [14] - 公司计划在2021年继续评估是否需要采取额外措施来增强流动性，同时现有措施为应对疫情的潜在长期影响提供了灵活性，并为潜在收购提供了资金 [23] - 公司在高级住房开发方面采取更具选择性的方法，同时与运营商合作对现有资产进行战略再投资；第一季度在新建设和战略再投资方面投资1680万美元，其中940万美元主要与在建项目相关，其余740万美元与正在进行的投资组合资本支出再投资计划相关 [49] - 行业内熟练护理设施（SNF）定价维持在9% - 9%以上，短期内预计不会下降或上升；公司在第一季度有6亿多美元的收购活动，但SNF机会不多，市场上未出现大量困境SNF，有一些困境辅助生活项目，但价格并不低 [57][58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第一季度的强劲业绩感到满意，调整后FFO和可分配资金使其能够维持季度股息 [10] - 公司的流动性和债务到期结构从未如此强劲，有助于应对疫情恢复时间的不确定性 [11] - 疫苗推出后入住率有所稳定并略有上升，但行业复苏仍面临挑战，入住率恢复速度不确定，部分提供商可能出现资金短缺，一些州需要提供更多支持以避免设施财务压力和潜在关闭 [12][13] - 尽管疫苗推出带来了积极变化，但行业仍面临长期恢复的挑战，入住率重建和费用降低需要时间，劳动力短缺仍是运营商的重大担忧 [42] - 公司希望联邦和州政府继续提供财政支持，并在分配剩余或新分配的刺激资金时予以考虑 [43] 其他重要信息 - 提供商救济基金中约有245亿美元剩余，2021年3月11日通过的《美国救援法案》为农村提供商分配了85亿美元，公司运营商希望各州提供新的或增加的刺激措施 [38] - 疫苗推出后，居民和员工病例大幅减少，截至上周，公司建筑中居民和员工病例总数少于550例，涉及建筑少于250座，为去年4月以来的最低水平 [40] - 美国疾病控制与预防中心（CDC）修订了访问和测试建议，减少了已接种疫苗员工的测试要求，放宽了访问限制，这将有助于减轻成本负担，改善居民心理健康，并消除家庭成员将亲人送入长期护理机构的顾虑 [41] - 3月下旬，公司与Maplewood Senior Living合作完成并开放了位于曼哈顿第二大道和第93街的辅助生活记忆护理高层项目，预计最终项目成本约为3.1亿美元，4月运营首月有35人入住 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：若无更多政府直接支持，运营商能继续支付租金多久？ - 公司认为一些评论反映了行业现状，如德州长期护理（LTC）组合的情况；从公司自身来看，运营商到4月支付情况良好，流动性尚可，但若无更多资金，预计下半年运营商将面临压力，行业层面问题可能更早出现；公司认为行业将获得245亿美元中的一部分资金，入住率的恢复时间是关键因素 [53][54] 问题2：若未来几年出现通胀，基于消费者物价指数（CPI）的租赁是否有吸引力？ - 公司目前几乎所有租赁都是固定增长率，平均约为2.3%；过去行业主要采用基于CPI并设上限的租赁方式，但出于多种原因已不再采用，预计不会再转回这种方式，租赁谈判还会涉及其他因素，且长期租赁关系不会轻易改变 [55] 问题3：熟练护理的外部增长机会和定价情况如何？ - 第一季度有6亿多美元的收购活动，但SNF占比小，目前并非机会主义时期，市场上未出现大量困境SNF，有一些困境辅助生活项目，但价格不低；SNF定价维持在9% - 9%以上，短期内预计不会下降或上升 [57][58] 问题4：第一季度到4月入住率上升中，长期护理和短期入住各占多少？ - 难以准确区分，过去两个半月入住率上升约90个基点，幅度不大；长期护理占比大，尽管短期入住人数可能较多，但短期入住周期为15 - 25天，而长期入住标准为一年到一年半 [61] 问题5：公司不提供年度盈利指引是否因行业下半年可能面临压力，如何看待租金延期和租赁条款永久变更的可能性？ - 存在租金延期的可能性，这取决于入住率恢复、政府支持和运营商资产负债表状况等因素；公司认为行业风险可能先影响自身，会考虑以延期形式提供支持，因为最终问题会得到解决，但时间不确定 [66] 问题6：能否预估租户租金延期的规模？ - 由于涉及众多假设，难以预估；可参考无联邦支持时的覆盖率低于1的情况，但这是基于当前入住率水平，还需考虑入住率恢复速度和政府支持的时间和金额等因素 [68] 问题7：如何看待第一季度的收购情况，以及今年剩余时间在熟练护理和高级住房方面的收购前景？ - 与2020年相比，情况更趋于正常，但交易流仍不稳定，难以预测；目前看到一些中小型交易，SNF方面未涉及或看到大型交易；在辅助生活方面，寻找困境项目的努力未取得成果，因为有大量资金追逐这些交易 [72][73] 问题8：如何对当前交易进行承保？ - 不能仅参考正常的过去12个月数据，因为包含疫情结果和刺激资金等因素；需参考2019年疫情前的结果，以及运营商2021年或2022年的预算和预期；承保时需要比正常情况更大的缓冲空间 [74] 问题9：若州和联邦政府支持不足，州政府需要采取什么措施才能确保租户状况良好？ - 部分州需要延续已有的支持措施，并有可能扩大支持范围；大多数州愿意支持该行业，如密歇根、德州和加州；佛罗里达州目前支持较少，希望该州能利用《救援法案》中的资金支持行业 [75][76] 问题10：如何看待医疗保险和医疗补助服务中心（CMS）关于患者驱动支付模式（PDPM）的规定，以及对未来报销的预期？ - CMS在关于PDPM的规定中列出了多种选择，包括推迟费率变化一年或两年、逐步实施或两者结合；公司认为行业会讨论推迟和逐步实施的组合方式，预计最终会得到合适的解决方案 [81][82] 问题11：疫苗接种率是否存在地域因素？ - 并非完全一致，但差异不大，接种率略有高低之分，但不显著 [83] 问题12：考虑到第一季度的资本运作，如何看待利息费用的走势？ - 发行7亿美元债券，偿还3.5亿美元债务节省约100个基点，同时偿还3.5亿美元基于LIBOR的借款，若不考虑信贷安排借款用于交易等情况，利息费用与目前水平相近 [84] 问题13：如何考虑未来收购的资金来源和杠杆水平趋势？ - 第四季度末债务与EBITDA比率为5倍，本季度约为5.1倍；若进行收购，希望更多通过ATM股权融资，目标是将杠杆率降至5倍 [89] 问题14：SNF运营商的出院模式是否有变化，对未来几个季度入住率回升有何影响？ - 医院出院人数历史上较低，部分转向家庭健康护理；希望随着医院入院人数增加和择期手术恢复，患者能重新回到护理院行业 [93] 问题15：为何熟练护理的资本化率未上升至10%或更高，收购面临的竞争情况如何？ - 主要是因为有大量私募股权资金追逐SNF交易，短期内会维持资本化率 [95] 问题16：物业数量按运营商划分的变动情况是否有值得关注之处？ - 没有特别之处，只是正常的分类变动 [98] 问题17：非合并合资企业（JV）的情况如何，包括出售、收益和减值？ - 公司在一个JV中有15%的股份，该JV出售了约5个设施，获得约1000万美元收益（市场份额约4000万美元），同时有约400万美元的减值，导致增量变化约1000万美元 [100] 问题18：500万美元的非经常性收入是什么，在损益表中如何体现？ - 属于租赁收入，是由于两个运营商的过渡、出售或租赁负债变动产生的；通常会在租赁期内摊销，现在一次性确认 [101] 问题19：如何看待未来入住率和SNF运营商成本的恢复情况？ - 过去几个月入住率的变化只是疫苗推出后的初步反应，希望随着夏季临近入住率能更快上升，但具体情况不确定，有人认为需要12个月恢复，也有人认为需要24个月 [105] 问题20：SNF运营商成本的主要问题是什么？ - 主要问题是劳动力成本，这不仅影响高级住房，也影响整个行业；最低工资上涨、失业救济增加使SNF招聘困难，人员流动增加，需要雇佣更多代理人员，成本更高；疫情前环境就困难，现在更甚 [107] 问题21：员工离开行业是因为失业救济高还是工作困难？ - 是两者的结合，部分人可能是因为失业救济好而进行权衡，也有人是因为行业工作困难而离开 [108] 问题22：3月下旬开放的建筑入住情况如何，预计何时稳定？ - 早期情况令人鼓舞，4月已有30多人入住；项目原计划三年稳定，目前没有理由改变这一预期，市场对该物业反应良好，但仍存在诸多不确定因素 [109]

公司权益结构 - 截至2021年3月31日，公司拥有Omega OP约97%的已发行和流通合伙权益单位，投资者拥有约3% [139] 租金收取情况 - 2020年全年和2021年第一季度，公司从运营商处收取了几乎所有合同租金（疫情前处于宽限期协议的运营商除外）[141] COVID - 19病例情况 - 截至2021年4月27日，公司949个运营设施中的212个（占比22%）报告有COVID - 19病例，较2020年12月22日的614个设施（占比64%）有显著下降 [141] 运营商经营情况 - 许多运营商报告因COVID - 19疫情成本大幅增加，部分设施入住率下降，且平均入住率下降趋势似在企稳 [142] - 2020年第三和第四季度，四家运营商在财务报表中表示对其持续经营能力存在重大疑虑 [143] 公共卫生紧急状态相关 - 美国卫生与公众服务部于2020年1月31日宣布公共卫生紧急状态，该状态已延长至2021年7月20日 [150] - 公共卫生紧急状态下，HHS提供临时监管豁免和新报销规则，暂停多项医保患者覆盖标准及文件和护理要求 [150] 运营商收入来源及政策影响 - 运营商很大一部分收入来自政府资助的报销计划，主要是医疗保险和医疗补助 [152] - 政府支付方降低成本的努力可能持续，服务报销范围的重大限制和/或报销率的降低可能对运营商产生重大不利影响 [152] - 新的和不断发展的与质量和效率挂钩的支付方和供应商计划可能对租户和运营商的流动性、财务状况或经营业绩产生不利影响 [152] 公司收入情况 - 2021年第一季度公司收入为2.738亿美元，较2020年同期增加约2070万美元[168] 公司费用情况 - 2021年第一季度公司费用为1.912亿美元，较2020年同期增加约2880万美元[169] 公司其他收入情况 - 2021年第一季度公司其他收入为7090万美元，较2020年同期增加约6990万美元[170] 公司Nareit FFO情况 - 2021年第一季度公司Nareit FFO为1.702亿美元，2020年同期为1.81亿美元[171] - 2021年第一季度公司净收入为16436.6万美元，2020年同期为9227.9万美元；2021年第一季度Nareit FFO为17024.9万美元，2020年同期为18101.3万美元[173] 政府相关法案及资金分配 - 2020年3月18日美国颁布法案，自2020年1月1日起，符合条件的州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比临时提高6.2%[155] - CARES法案授权通过公共卫生和社会服务应急基金向符合条件的医疗保健提供者分配约1780亿美元[156] - 2020年5月，HHS宣布将向符合条件的专业护理机构提供约95亿美元的定向拨款，其中约25亿美元为基于绩效的奖励金[157] - 2021年3月11日颁布的美国救援计划法案为提供者救济基金增加了约85亿美元，但这些资金仅限于农村提供者和供应商[157] - 截至2021年3月15日，提供者救济基金仍有不到290亿美元未分配[158] - 2020年5月1日至2021年12月31日，CMS暂停了医疗保险扣押付款调整，否则将使医疗保险提供者的付款减少2%[159] 公司资产收购情况 - 2021年第一季度公司进行重大资产收购，总投资5.944亿美元，其中收购17家ALF、7家Specialty设施投资5.113亿美元，初始年现金收益率8.43%；收购6家SNF设施投资8310万美元，初始年现金收益率9.25%[174] 公司信贷及贷款安排 - 2021年4月30日，公司关闭新的四年期14.5亿美元高级无抵押信贷安排，取代原定于2021年5月25日到期的12.5亿美元信贷安排；同时关闭新的四年期5000万美元高级无抵押定期贷款安排，取代原定于2022年5月25日到期的5000万美元定期贷款安排[176][177] 公司待售资产情况 - 截至2021年3月31日，公司有6处设施总计790万美元被列为待售资产，预计未来十二个月出售[178] 公司设施出售情况 - 2021年第一季度，公司出售24处运营租赁设施，净现金收入约1.883亿美元，实现净收益约1.003亿美元[179] 公司资产减值情况 - 2021年第一季度，公司对四处房地产物业计提减值约2870万美元[180] 公司贷款延期情况 - 截至2021年3月31日，公司对Genesis的两笔定期贷款分别约6670万美元和1860万美元，原到期日为2020年7月29日，2021年第一季度均延长至2024年1月1日[182][184] 公司资产负债情况 - 截至2021年3月31日，公司总资产98亿美元，总权益41亿美元，债务55亿美元，占总资本约56.9%[187] 公司票据发行情况 - 2021年3月，公司发行7亿美元2033年到期的3.250%高级票据，发行价为面值的99.304%，记录相关费用约2970万美元[188] 公司股权发行情况 - 2021年第一季度，公司通过股权货架计划发行160万股，平均每股37.16美元，净收益6010万美元；通过股息再投资和普通股购买计划发行40万股，总收益1550万美元[195][196] 公司股息支付情况 - 2021年第一季度，公司向普通股股东支付约1.583亿美元股息，2月16日向2月8日收盘时登记在册的普通股股东每股支付0.67美元股息[200] 公司现金情况 - 截至2021年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金总计5590万美元，较2020年12月31日余额减少1.117亿美元[203] 公司现金流情况 - 2021年第一季度，经营活动产生净现金流1.76亿美元，较2020年同期的1.391亿美元增加3690万美元[204] - 2021年第一季度，投资活动净现金流为流出3.963亿美元，较2020年同期的流出5520万美元增加3.411亿美元[205] - 2021年第一季度，融资活动净现金流为流入1.086亿美元，较2020年同期的流入2.352亿美元减少1.266亿美元[206] 公司REIT分配要求 - 作为REIT，公司需向股东分配至少90%的“REIT应税收入”（不考虑股息支付扣除和净资本利得）和90%的止赎财产净收入（税后）[199] 公司流动性及需求 - 公司认为其流动性和可用资本来源足以支持未来十二个月的运营、偿债和投资[201] - 公司主要短期流动性需求用于支付正常经常性费用、债务本息、资本改善计划、普通股股息和物业收购[207] 公司内部控制情况 - 截至2021年3月31日，公司披露控制和程序在合理保证水平上有效[209] - 2021年第一季度，公司财务报告内部控制无重大变化[210]

公司概况 - 公司于1992年上市，拥有69个运营商、945处物业、95,782张床位，总投资97亿美元，企业价值139亿美元，信用评级为BBB-，3年总股东回报率68%，股息收益率7.4%[9] - 管理团队经验丰富，核心成员在行业平均有30多年经验，在公司平均有10多年经验[12][13] 疫情影响 - 2020年1 - 9月入住率下降约9%，10月费用较1月增加约33美元/患者日，第四季度和2021年1月租金收取率超99%[17] 投资亮点 - 投资具有经验丰富、多元化、增长稳定、收益率高、运营模式稳固、资产负债表管理有效等特点，年化调整后资金流自2004年以来增长8.6%，股息收益率7.4%，市盈率11.2倍[23][27][28][31] 资产类别优势 - 熟练护理设施是医院出院患者的主要去向，过去十年一直是最高出院目的地，是最低成本的急性后24小时护理提供者，平均每日成本530美元[37][40][41] - 主要由医疗保险和医疗补助资助，平均患者年龄80岁出头，医疗保险患者平均住院20 - 25天，费用400 - 500美元/天，医疗补助患者平均住院18个月，费用210美元/天[44][46][48] - 由于监管限制，供应增长有限，过去五年平均收益率9.2%，高于其他医疗房地产资产[53][64] 投资组合 - 投资组合EBITDARM为1.87倍，83%为熟练护理/过渡性设施，租金/利息收入中83.1%来自租赁物业，地理和运营商多元化，有69个运营商分布在41个州和英国，EBITDAR为1.51倍，近期供需前景良好，短期租约到期和续约风险小[68][70][71][72] 长期护理投资 - 65岁以上人口预计未来20年增长44%，将推动熟练护理设施需求增加，预计到2030年需求将超过供应[125][131] 财务表现 - 2009 - 2020年总投资复合年增长率19.2%，核心业务收入复合年增长率15.7%，调整后EBITDA复合年增长率17.3%，调整后资金流复合年增长率18.0%[141][143][146][148] - 股息连续17年增长，2020年调整后资金流派息率82.8%，3年、5年、10年总回报率分别为68%、54%、232%[161][165][166] 投资策略 - 自2010年1月以来新投资113亿美元，通过与优质运营商合作、利用低成本资金收购资产实现增长，有望在未来10年规模翻倍[169][176] 流动性与信用 - 12.5亿美元循环信贷额度可用约1.1亿美元，9.2%的资产受限，债务与调整后预估EBITDA比率为5.00倍，调整后固定费用比率>3.5倍，信用评级为BBB - /Baa3[183][187][188][206][207] ESG原则 - 过去五年超65%的开发项目达到LEED认证标准，入选2021年彭博性别平等指数，88%的董事独立，25%为女性[213]