员工相关 - 截至2022年12月31日公司约有290名员工分布在20个州女性占比约52%男性占比约48%高级领导团队女性占比18%男性占比82%经理及以上职位女性占比约36%男性占比约64%[34] - 2022年整体人员流动率为16%自愿离职率为13%前三年整体人员流动率平均为16%自愿离职率为11%[34] - 2022年员工体验调查参与率为96%敬业指数得分为90%[35] - 2022年100%符合条件的员工获得公司基于服务的限制性股票单位授予[36] - 2022年公司员工参加内部培训时长超4700小时[40] 环保与设施相关 - 2022年公司92%的投资组合完成向LED的改造[47] - 公司购物中心17个太阳能电池阵列系统产生超4.5兆瓦太阳能[47] - 通过节水措施节约超5500万加仑水节省成本90万美元[47] - 到2030年在符合条件的物业建立新的废物转移计划目标实现25%的总转移率[47] - 到2030年在50%符合条件的物业安装电动汽车设施目前已在22%的物业安装[47] 债务与利率相关 - 截至2022年12月31日公司有四个利率互换将7.55亿美元无担保定期贷款工具的担保隔夜融资利率固定[358] - 截至2022年12月31日2.79亿美元无担保债务未通过衍生金融工具固定利率公司面临利率上升潜在影响[359] - 2022年12月31日可变利率债务余额利率每上升1个百分点每年将增加约280万美元利息支出[360] - 2022年已将2021年12月31日前与LIBOR挂钩的合同转换为SOFR[362] - 2022年5月修正案将无担保循环信贷工具和两笔2.4亿美元高级无担保定期贷款的基准利率由LIBOR替换为SOFR[363] - 2022年8月修改了总名义金额为4.3亿美元的两个利率互换将基准利率由LIBOR替换为SOFR[363] - 2022年11月修改了名义金额为4.75亿美元的剩余LIBOR定期贷款将基准利率由LIBOR替换为SOFR[363] - 2022年12月修改了总名义金额为3.25亿美元的剩余两个LIBOR互换将基准利率由LIBOR替换为SOFR[363] 外汇风险相关 - 公司无海外业务不面临外汇波动风险[365]

Phillips Edison & Company, Inc. (NASDAQ:PECO) Q4 2022 Earnings Conference Call February 10, 2023 12:00 PM ET Company Participants Kimberly Green - Head of IR Jeffrey Edison - Chairman and CEO Devin Murphy - President John Caulfield - CFO Conference Call Participants Craig Schmidt - Bank of America Merrill Lynch Ravi Vaidya - Mizuho Tayo Okusanya - Credit Suisse Juan Sanabria - BMO Capital Markets Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Floris van Dijkum - compass point Paulina Rojas - Green Street Michael Mue ...

PHILLIPS EDISON & COMPANY® Supplemental Disclosure Quarter Ended December 31, 2022 Grocery Centered. Community Focused. FINANCIAL RESULTS Consolidated Statements of Operations 14 EBITDAre Metrics (Quarterly) 19 Supplemental Statement of Operations Detail 23 Summary of Outstanding Debt 28 Disposition and Acquisition Summary 32 Glossary of Terms 61 | --- | --- | |----------------------------------------|-------| | | | | Wholly-Owned Portfolio Summary | 34 | | ABR by Neighbor Category | 35 | | Occupancy and AB ...

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Phillips Edison & Company, Inc. (NASDAQ:PECO) Q3 2022 Earnings Conference Call November 4, 2022 12:00 PM ET Company Participants Kimberly Green - Vice President of Investor Relations Jeff Edison - Chairman & Chief Executive Devin Murphy - President John Caulfield - Chief Financial Officer Conference Call Participants Ravi Vaidya - Mizuho Mike Mueller - JPMorgan Ronald Kamdem - Morgan Stanley Paulina Rojas - Green Street Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Tayo Okusanya - Credit Suisse Craig Schmidt - Ban ...

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财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度Nareit FFO增长18.8%至7.11亿美元，摊薄后每股0.55美元，受益于租金收入增加、利息费用降低和合资企业激励实现 [30] - 第二季度核心FFO增长11.8%至7.18亿美元，受物业收入增加、入住率提高、租赁利差扩大和杠杆降低导致的利息费用减少驱动，但摊薄后每股核心FFO降至0.56美元 [31] - 第二季度同店NOI增长4.3%至8970万美元，主要因入住率提高和平均每平方英尺基本租金上涨2.8%，部分被当期较低的可收回储备逆转所抵消 [32] - 截至6月30日，净债务与调整后EBITDAre的杠杆比率为5.5倍，低于2021年12月31日的5.6倍 [33] - 2022年6月30日，债务加权平均利率为3.2%，加权平均到期期限为4.9年，约87%的债务为固定利率，期末总流动性约7.844亿美元，其中8亿美元信贷额度中有7.41亿美元可用借款额度 [34] - 第二季度通过ATM工具筹集9010万美元，加权平均股价34.23美元 [36] - 提高Nareit FFO和核心FFO每股指引，核心FFO每股新范围提高至2.19 - 2.25美元，同店NOI指引提高至3.75% - 4.5% [40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度末，租赁组合入住率达96.8%，较2021年6月30日的94.7%提高210个基点，锚定租赁入住率提高190个基点至98.7%，非锚定租赁入住率提高260个基点至93.2% [18] - 第二季度执行105份新租约和160份续租租约及期权，总面积160万平方英尺，可比新租约利差39%，可比续租租金利差14.4%，本季度总综合租金利差10.7% [20] - 第二季度租户保留率92.1% [26] 开发与再开发业务 - 目前有23个新建和再开发项目正在建设中，其中19个在自有土地上开发，4个在相邻收购土地上开发 [27] - 这23个项目总投资估计6000万美元，平均估计收益率10% - 12%，本季度6个项目稳定运营，向租户交付超4.5万平方英尺新空间 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场方面，公司因资本成本变化重新评估收购，更新2022年净收购指引至2 - 3亿美元 [12][38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有并运营以优质小型食品杂货店为核心的购物中心，利用高入住率提升定价权，吸引零售商，受益于租户需求和租金增长 [7][8] - 鉴于交易市场不确定性，公司在资本配置决策上保持谨慎，确保收购资产符合财务回报预期，预计未来收购的无杠杆内部收益率在8.5% - 9%以上 [13][16] - 公司目标是从美国5800个目标食品杂货购物中心市场中识别并收购项目，以实现增长并扩大市场份额 [43] - 行业新的食品杂货购物中心供应受限，因建设成本高和通胀压力，现有购物中心将受益于供应减少和租户搬迁意愿低 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对食品杂货购物中心组合表现持乐观态度，虽对交易市场谨慎，但鉴于运营结果强劲，提高同店NOI和核心FFO每股增长指引 [17] - 公司谨慎乐观，将宏观经济现实纳入决策，关注租户组合和信用质量，以应对市场干扰 [12] - 公司认为当前运营环境下，有能力将非锚定入住率提高到95%，总入住率提高到97% - 98% [19] 其他重要信息 - 公司在第二季度将明尼阿波利斯的Centennial Lakes购物中心纳入投资组合，该中心由Whole Foods锚定，有租赁和净营业收入增长潜力 [14][15] - 董事会授权并批准2.5亿美元股票回购计划，作为未来资本配置决策工具 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司目标入住率设定较高，结构性空置是否会限制达到98%的目标？ - 公司认为从当前租赁积压和市场情况看，有能力将小型店铺空间入住率提高100 - 200个基点，会持续监测市场环境 [46] 问题2: 购物中心建设障碍会持续多久？ - 与杂货商沟通发现，部分市场有开发但整体有限，全国范围内新建食品杂货购物中心很少，短期内不会改变，这为公司带来定价权和高入住率 [48] 问题3: 随着租赁入住率增长，是否期望保持租赁和实际入住率之间的差距小于100个基点？ - 历史差距约60个基点，公司认为可以继续保持，得益于中心规模、高锚定入住率、小租户规模和运营团队激励措施，能让租户快速入驻并支付租金 [53][54] 问题4: 目前可变债务敞口约13%，是否舒适，目标可变债务利率敞口是多少？ - 公司目前87%债务为固定利率，认为债务与EBITDA比率低且到期安排合理，可接受13%的可变利率，会持续评估市场，目前对该比例感到舒适，并会把握利率机会 [62][64] 问题5: 本季度租赁利差强劲，组合中有哪些按市值计价的机会？ - 公司认为非锚定租赁若按市值计价可能有15% - 20%的增长，这得益于定价权，包括入住率提高、保留率上升、租赁利差扩大和合同租金增长，以及供应有限和需求受宏观趋势驱动 [65][68] 问题6: 除租赁利差外，是否有其他方式提高同店基础增长，如增加固定租金涨幅，以及如何看待再开发项目的扩展潜力？ - 公司认为从租赁到经济入住的短周期是优势，能更快影响业绩。目前通过提高保留率、小租户规模和预购设备等方式维持60个基点的差距。在租金增长方面，本季度续租复合年增长率从2021年第二季度的2.2%提高到2.64%，会继续利用定价权争取更多租金增长。再开发项目回报率有吸引力，目前管道约6000万美元，预计每年可开展约5000万美元项目，会积极寻找机会 [72][81] 问题7: 为何推出股票回购计划，何时会进行回购？ - 股票回购计划是增加资本配置工具，目前无使用计划，若市场情况合适会考虑使用，当前公司专注于收购机会以实现外部增长 [84][86] 问题8: 公司投资组合中是否有零售类别或特定市场开始疲软？ - 从一线反馈、租赁积压和保留率看，目前未发现疲软类别。公司租户基础多元化，食品杂货租户表现良好，最大非食品杂货租户占比低，小租户占比也低，因此目前无特定类别担忧 [88][91]

公司概况 - 公司专注于杂货店主导的社区购物中心，拥有289处物业，市值44亿美元，企业总值63亿美元[18][6][7] - 流通股1.158亿股，管理层持股8%，股息年化每股1.08美元，预期收益率3.2%[11][12][10] 业务策略 - 专注全渠道杂货店主导的邻里购物中心，89%的基本租金来自排名前二的杂货店，97%来自全渠道杂货店[23] - 目标区域集中，约50%的基本租金来自阳光地带，业务覆盖31个州的289处物业[31] 业务优势 - 杂货店中心抗经济衰退，71%的基本租金来自生活必需品零售商，每周平均客流量约2.3万次[26] - 抗电商冲击，电商杂货配送不经济，实体店仍至关重要，约95%的物业有路边取货服务[28] 财务表现 - 租赁物业入住率达96.8%，同店净营业收入增长强劲，2022年第二季度为8.2%[69] - 投资级资产负债表，穆迪评级Baa3，标普评级BBB - ，流动性达7.844亿美元，净债务/调整后EBITDAre为5.5倍[76] 增长驱动 - 有成功收购记录，2012 - 2018年完成280次收购，价值47亿美元，2021年7月 - 2022年6月收购11处中心和3个外铺，价值4.37亿美元[86] - 可收购目标多，已确定全国5800多个符合收购标准的中心[93]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度Nareit FFO增长49.1%，达到6710万美元，即摊薄后每股0.52美元，主要因租金收入增加、收款改善以及非现金费用减少 [22] - 第一季度FFO增长14.2%，达到7260万美元，核心FFO摊薄后每股降至0.56美元，环比因收入增加和费用降低而上升 [23] - 2022年第一季度同店净营业收入（NOI）增至8980万美元，同比增长6.8%，主要受入住率提高、平均每平方英尺基础租金上涨和收款情况改善驱动 [24] - 截至2022年3月31日，净债务与调整后EBITDAre的比率为5.7倍，债务加权平均利率为3.2%，加权平均期限为5.1年，约96%的债务为固定利率 [25] - 期末总流动性约4.62亿美元，包括1700万美元现金及等价物和受限现金，以及4.45亿美元信贷额度借款能力 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至3月31日，租赁物业入住率为96.2%，较2021年3月31日的94.8%提高140个基点，主力租户租赁入住率提高80个基点至98.1%，非主力租户租赁入住率提高280个基点至92.6%，经济入住率提高至95.7%，租赁与经济入住率差距缩小50个基点 [14][15] - 本季度执行92份新租约和152份续租约，总面积77.6万平方英尺，续租预计占比将更高 [16][17] - 可比新租约租金价差为34%，可比续租约租金价差为14.7%，本季度新租、续租和期权租约总租金价差为14.6% [17][18] - 第一季度租户留存率为89.7% [19] 开发和重建业务 - 目前有20个新建和重建项目在建，总投资约4800万美元，平均无杠杆收益率预计为10% - 12%，第一季度有两个项目稳定运营且已开始收租 [20][21] - 还有10多个项目预计今年开工，有望实现2022年4500 - 5000万美元的重建支出目标，收益率为10%无杠杆 [21] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于由市场排名第一或第二的杂货店锚定的购物中心，团队持续在这些中心寻找价值并实现回报，收购目标内部收益率（IRR）超过8% [12] - 重申2022年净收购3 - 4亿美元的指导目标，预计通过循环信贷工具为收购计划提供资金 [13][26] - 考虑利用股权机会维持资产负债表强劲，任何股权或债务融资所得将用于提升每股财务指标 [28] - 提高2022年核心FFO和同店NOI指导区间中点，收紧同店NOI指导范围至3.25% - 4% [29] - 评估符合投资标准的中心，考虑用额外收购置换现有投资组合中低增长资产 [31] - 行业方面，杂货店锚定的购物中心市场竞争激烈，但公司认为自身运营市场是关键差异化因素 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁环境持续强劲，租赁价差、留存率和入住率高，市场对位于排名第一或第二杂货店锚定中心的需求持续存在 [9][10] - 对2022年收购情况乐观，已收购资产表现优于预期，有信心完成收购指导目标 [13][35] - 宏观环境存在通胀和利率上升的不确定性，但公司运营表现强劲，将谨慎评估资本和融资选项 [26][63] - 预计租赁业务将继续增长，有信心到2023年底实现非主力租户入住率达95% [48] 其他重要信息 - 2月10日提交自动生效的暂搁注册声明，启动2.5亿美元的ATM股权发行计划，尚未使用，将根据市场条件、收购机会和收益用途评估未来使用情况 [27] - 公司预计今年产生近9000万美元自由现金流，是良好的增长动力 [111] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年第一季度租赁活动减少，后续季度是否会持续或只是暂时停顿 - 公司表示第一季度租赁活动总量与历史水平相当，只是留存率高于正常水平，新租约略有下降，租赁积压处于强劲水平 [38] 问题2: 续租表现优于同行的驱动因素 - 公司认为高留存率是商业模式的优势，租户在中心经营良好且希望续租，减少了空置时间和装修成本，同时受益于宏观趋势，预计续租情况将持续良好 [41][42] 问题3: 租赁与入住率价差缩小，过去六个月租赁活动进展、租户类型、入住率增长前景以及租户是否因宏观情况更谨慎 - 本季度价差与历史水平更一致，公司格式优势使租户签约后能快速入驻，租赁管道强劲，有信心到2023年底实现非主力租户入住率达95%，目前未看到租户退缩迹象 [46][48] 问题4: 债务与EBITDA比率为5.7倍，公司希望维持的范围 - 公司表示目前对此比率感到舒适，考虑到增长计划，预计可将其提高到6倍，在低6倍范围内仍感到舒适，会保留所有融资选项以把握机会 [51] 问题5: 非主力租户空间有250个基点的提升空间，总投资组合入住率能否达到约97% - 公司确认该数字正确 [54] 问题6: 2022年第一季度续租价差是否为新常态，2023年同店NOI中续租价差应按何范围考虑 - 公司表示目前未看到价差下降迹象，但鉴于环境不确定性，不愿预测长期续租价差维持在中两位数，认为高个位数到低两位数的价差是强劲水平 [56][57] 问题7: 第一季度表现强劲且前景良好，为何不更激进地调整指导 - 公司称虽第一季度表现出色且全年有望保持，但通胀和利率存在不确定性，第一季度有一些较高项目，如租赁终止收入增加和坏账率略低，为谨慎起见，采取保守态度 [63][64] 问题8: 小商铺和主力租户的最高入住率，以及对达到97%或更高入住率的信心来源 - 公司表示目前入住率处于历史高位，因投资组合质量提高，且看到其他公司达到类似水平，结合租赁团队反馈，对提高入住率有信心 [70] 问题9: 公司资产平均价值较低，未来是否会购买更大资产，以及对投资组合构成的影响 - 公司核心业务模式不会改变，但会把握市场中能获得超额回报的机会，购买稍大或大盒子集中的资产，且这些资产仍会有排名第一或第二的杂货店 [72][73] 问题10: 开发管道中是否看到成本增加，目标收益率10% - 12%是否有风险 - 公司表示开发项目规模小、周期短，能将实时成本增加纳入财务预测，目前已获得所需租金以维持目标收益率 [80] 问题11: 公司是否提高了投资组合租金递增幅度 - 公司表示目前能获得更大的前期租金增长，复合年增长率（CAGR）维持在中2%左右，目标是继续提高CAGR，但目前在租金价差方面看到的效果更明显 [84][85] 问题12: 公司接近实现年度收购指导目标，但杠杆率略有上升，考虑到宏观逆风，投资和增加杠杆的思路是否改变 - 公司表示会权衡利率上升和运营业绩强劲两方面因素，鉴于物业层面表现良好，只要经营环境的积极趋势持续，就会继续进行收购，且2021年收购资产的实际收益率有望高于预期 [90][93] 问题13: 收购资产定价是否有变化，未来管道定价情况 - 公司认为从内部收益率角度看，未来定价优于过去，虽然资本化率可能看起来更激进，但长期回报有显著上升空间，市场需求目前未减弱，但预计随着时间推移会有变化，会持续监测 [95][96] 问题14: 4月到期的1.75亿美元利率互换协议情况及影响 - 公司让该协议到期，4月底固定利率债务占比降至87%，对利息费用影响中性，预计后续利率会上升，已在指导中考虑该因素 [99][100] 问题15: 是否看到更多卖家因预期利率上升和杠杆买家需求下降而进入市场 - 公司表示年初以来看到市场上产品数量增加，部分原因是疫情期间交易量低，且对杂货店锚定购物中心的需求持续扩大了市场上的中心数量 [106] 问题16: 下一批收购项目的资本化率范围，以及如何在计算中仍保证8%的内部收益率 - 公司未披露未完成收购项目的资本化率，称承保方式相似，保持保守，部分项目有更多空置空间可创造上升空间 [107] 问题17: 本季度有几笔处置交易，目前是否有资产待售或计划今年出售更多资产 - 公司已完成市场上的处置项目，将在下半年继续监测收购市场，预计会进行更多处置和收购，以实现3 - 4亿美元的净收购目标 [108]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，NAREIT FFO增长7.3%，达到4940万美元，摊薄后每股0.39美元；核心FFO增长24.5%，达到6080万美元，摊薄后每股0.47美元，增长源于物业收入增加、收款改善和利息支出减少 [31] - 2021年第四季度，公司有740万美元的非现金支出用于业绩奖励负债，预计2022年第一季度还会有180万美元的支出 [32] - 2021年第四季度，一般及行政费用高于其他季度，预计2022年全年G&A与2021年持平，为4880万美元 [33] - 2021年第四季度，资本支出高于其他季度，2021年7月IPO发行1955万股，使加权平均股数增加15%，影响了NAREIT和核心FFO每股收益 [34] - 2021年全年，核心FFO每股2.19美元，超出2.14 - 2.18美元的指引上限 [34] - 2021年第四季度，同店NOI提高至8880万美元，同比增长15.2%，与2019年12月31日相比增长3.9% [37] - 截至2021年12月31日，公司总流动性约为6.04亿美元，净债务与调整后EBITDAre的比率为5.6倍，债务加权平均利率为3.3%，加权平均期限为5.2年，约99%的债务为固定利率 [38] - 2022年，同店NOI增长指引为3% - 4%，核心FFO指引范围为2.16 - 2.24美元，预计总核心FFO将增长约11%至2.82亿美元 [41][42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，2021年第四季度末，租赁组合入住率达96.3%，锚定租户入住率增至98.1%，内铺入住率增至92.7%，租赁入住率与经济入住率差距为100个基点，内铺差距压缩至80个基点 [21][22] - 2021年第四季度，公司签订121份新租约和132份续租及期权租约，总面积140万平方英尺，可比新租约租金差为18.3%，可比续租租金差为7.8% [23] - 2021年第四季度，租户保留率为86%，接近全年的88%，与2017 - 2020年平均保留率87%一致 [25] - 2021年第四季度，续租平均每平方英尺租户改进成本为1.29美元，全年平均为0.95美元 [26] - 再开发业务方面，2021年第四季度，公司稳定了两个地面外铺开发项目，新增可租赁面积7300平方英尺，已全部出租 [27] - 2021年开始的17个再开发项目预计总成本4500万美元，预计无杠杆收益率在10% - 12%之间，2022年管道中有8个项目，投资2300万美元，预计全年在地面和再开发机会上投资4500 - 5000万美元 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司收购资产的市场资本化率在5.75% - 6.75%之间，2021年全年收购加权平均资本化率为6.4%，第一季度接近6% [56] - 市场竞争方面，收购物业竞争加剧，组合资产定价激进，单个资产市场资本化率压缩25 - 50个基点 [66][67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于拥有和运营邻里、以杂货店为锚定的全渠道购物中心，策略是拥有市场排名第一或第二杂货店的中心，中心具有全渠道功能，租户提供必需品和服务，位于人口结构有利的贸易区 [10][13] - 公司目标是三年内净收购10亿美元资产，通过外部收购和内部增长实现长期增长，内部增长驱动因素包括新租约和续租租金差、固定租金增长、出租空置空间和再开发机会 [14][15] - 为优化内部增长，公司将继续选择性地循环资产，将收益投入更高质量、更高增长的资产 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境强劲，租金收款恢复到疫情前水平，零售空间需求持续旺盛，公司处于长期增长的有利位置 [17][19] - 公司对2022年持乐观态度，认为指导目标可实现，格式优势将继续推动业绩，内部和外部增长计划将受益于强劲的经营环境 [52][53][19] 其他重要信息 - 2021年7月IPO后至12月31日，公司收购7个杂货店锚定中心和2个外铺，花费2.674亿美元，2022年已收购2个中心，花费8290万美元，还有一个中心已签约，价值1750万美元 [44] - 2022年，公司指导净收购3 - 4亿美元资产，已确定美国有5800个符合战略的杂货店锚定购物中心 [46] - 自IPO以来，公司处置11个全资中心、2个外铺和1个地块，总面积约110万平方英尺，售价9170万美元，略低于第三季度指引下限 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司指引强劲，是否因投资组合有差异，是否存在较少坏账 - 公司认为格式驱动结果，杂货店和必需品业务在疫情期间表现良好，未来也将如此，核心FFO增长主要源于NOI增长，2021年坏账影响不显著，为2022年提供了稳定基础，预计能收回剩余300万美元付款计划款项，已计入指引上限 [52][54][55] 问题2: 2022年收购资产的资本化率指导 - 公司收购资产的资本化率在5.75% - 6.75%之间，预计未来保持在该范围，2021年全年收购加权平均资本化率为6.4%，第一季度接近6% [56] 问题3: 2022年入住率预期及近期可实现的额外增长 - 公司预计未来24个月内铺入住率达到95%，2022年可能实现其中有意义的一部分，取决于当前强劲的管道情况 [60][61] 问题4: 开发和再开发项目的完成时间、成本趋势及对公司的影响 - 再开发项目周期较短，成本增加已纳入预算，延迟主要在许可流程和物资供应方面，公司对收益有信心，租户需求强劲 [62][63][64] 问题5: 收购市场竞争加剧，公司是否面临同样挑战 - 公司看到收购物业竞争加剧，组合资产市场定价激进，单个资产市场资本化率压缩25 - 50个基点，但仍能选择性找到符合8%无杠杆IRR目标的资产 [66][67] 问题6: 2022年店铺关闭预期及观察名单情况 - 公司对2022年店铺关闭情况持乐观态度，预计不会激增，零售商大多处于稳定状态，观察名单上最大租户集中在健身、宠物用品、办公用品等类别，前五大租户占总ABR不到2.5%，业务模式租户多元化，观察名单风险分散 [68][70][71] 问题7: 从消费者角度看，公司投资组合受通胀压力的最新趋势 - 公司中心客流量高于2019年，消费者对必需品需求稳定，73%的租金来自必需品零售商，目前通胀未构成重大逆风，但公司会密切关注 [73][74][75] 问题8: 是否重新考虑杠杆目标以保持较低杠杆 - 公司将继续坚持收购策略，若能找到符合8%无杠杆IRR和严格承保标准的项目，将继续收购，市场可能推动债务与EBITDA比率升至60%多，但公司致力于保持投资级资产负债表 [77][78] 问题9: 第四季度新租约租金率跃升原因及近期租金差展望 - 剔除2020年疫情影响，2017 - 2019年和2021年平均新租赁租金差为14.9%，2021年的15.7%与历史水平相符，波动较小，原因是平均中心面积小，租户规模小，对大型零售商敞口少 [80][81] 问题10: 第四季度租赁TI费用较高原因及2022年支出预期 - 第四季度TI费用较高是由于租赁量增加，预计2022年CI、TI和租赁佣金总计约5000 - 5500万美元 [83][84] 问题11: 如何看待再开发项目整体管道规模，为何不扩大 - 公司努力扩大再开发项目，但项目规模小、耗时多，目前回报率在9% - 10%，是很好的投资方式，预计未来每年业务规模约5000万美元 [86][87] 问题12: 如何从第四季度每股0.45美元提升到全年平均每股0.55美元 - 第四季度每股0.47美元受前期收款和较高费用影响，两者相互抵消，增长主要来自同店增长、2021年收购和2022年净收购，G&A费用将保持稳定，利息支出因债务减少而降低 [89][90][91] 问题13: 2021年租约租金涨幅与现有投资组合相比情况 - 新租约和续租约租金涨幅在2% - 2.5%之间，现有投资组合中租金涨幅对NOI贡献约60 - 70个基点 [94] 问题14: 2022年同店NOI增长指引除租金涨幅外的其他组成部分 - 2022年同店NOI增长指引3% - 4%中，租金涨幅贡献60 - 70个基点，新租赁租金差贡献70 - 80个基点，再开发贡献70 - 80个基点，入住率提升贡献200 - 250个基点，预计坏账恢复到历史水平，占收入60 - 80个基点 [97][98][99] 问题15: 若能维持高入住率，未来续租租金差是否会更大，是否会给租户带来压力 - 公司未在假设中考虑更高租金差，但认为有机会实现，将在2022年进行测试，杂货店租约长，内铺租户成本占比约10%，租户保留率高，表明租户未感受到压力，通胀可能推动租金差增长 [101][102][103] 问题16: 2022年处置资产情况及预计处置资产的资本化率 - 3.5亿美元是净收购数字，处置将在此基础上进行，历史上每年处置1 - 1.25亿美元，公司更关注净收购带来的增量增长，未给出处置资产资本化率指引 [105] 问题17: 是否有收购中小规模投资组合的意愿，是否会扩大合资和资产管理平台 - 公司会考虑符合8%无杠杆IRR且非溢价收购的投资组合，目前因组合资产溢价高，预计通过单个收购增长，公司经常收到机构投资者合作意向，若能满足资产负债表增长目标，会考虑合作 [108][109][112] 问题18: 本季度收购及管道中的Arapahoe和Town & Country项目，未来投资是否会更大或更多盒子 - 这是本季度的组合情况，Town & Country有两个杂货店锚定，可视为两个中心，Arapahoe是为获得杂货店锚定部分而收购两个盒子，目前进展良好 [114][115][116] 问题19: 本季度直线租金是否会延续到2022年，核心FFO调整中的交易成本和其他费用具体是什么，在损益表中如何体现 - 2022年直线租金预计为200 - 250万美元，交易成本和其他费用包括失败交易或收购成本以及IPO相关费用，部分为非现金费用，将在损益表的其他费用和收入净额中体现，在核心FFO调整中作为加回项，但影响NAREIT FFO [119][120][121]