财务数据和关键指标变化 - 第三季度酒店总营收为6.42亿美元，调整后EBITDA为1.66亿美元，调整后EBITDA利润率近26%，受旧金山需求疲软影响，利润率下降200个基点 [38] - 第三季度飓风对RevPAR影响20个基点，调整后EBITDA影响不到200万美元 [39] - 截至季度末流动性约19亿美元，包括循环信贷额度超9亿美元和现金10亿美元，完成待售资产出售后预计超20亿美元 [40] - 净债务39亿美元，较年初减少近3亿美元 [41] - 第四季度RevPAR指引约1.63 - 1.66亿美元，中点为2019年的92%；调整后EBITDA指引1.4 - 1.55亿美元，AFFO每股0.35 - 0.43美元；酒店调整后EBITDA利润率预计在24% - 25%，中点较2019年低470个基点 [43][44] - 第四季度股息预计每股0.21 - 0.26美元，其中约0.07 - 0.12美元来自运营分配，其余0.14美元来自今年资产出售收益 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 第三季度休闲趋势强劲，度假酒店RevPAR较2019年增长14%，房价超2019年23%，入住率达2019年的93% [19] - 两家夏威夷酒店第三季度RevPAR较2019年平均增长13%，希尔顿夏威夷度假村7、8月平均入住率达90%以上，7月ADR创历史新高，有望实现接近纪录的EBITDA [20] 城市业务 - 城市酒店需求持续改善，第三季度入住率环比提高近400个基点，达到68%，9月平均入住率约71% [22] - 纽约市场表现出色，第三季度入住率超74%，较第二季度提高500个基点，9月RevPAR比2019年高近2%，入住率超88%，房价超2019年10% [24] - 旧金山市场持续复苏，第三季度入住率环比提高近1400个基点，达65%，但房价仍面临挑战，较2019年低14%，RevPAR较2019年下降41%；第四季度入住率预计达60%以上，RevPAR较2019年的差距预计缩小至29%；2023年预计受益于约64万间夜的会议日程，较2022年增长63% [26][28][29] 企业协议业务 - 第三季度企业协议收入持续改善，达到2019年的72%，较上季度的64%有所提高，主要受入住率提升推动 [23] 团体业务 - 第三季度团体业务呈现积极趋势，预订量和潜在客户数量增加，转化率提高，9月2023年团体预订量比2019年同期增长106%，团体ADR预计提高40% [30] - 第四季度团体预订量增加2100万美元，超过一半的新预订来自9月；2022年第四季度团体预订进度为2019年的77%，较6月提高800个基点，确定预订房间数较第二季度增加超9万间夜；全年确定预订量环比增长近10%，超过170万间夜，是去年同期的三倍多 [31][32] - 2023年多数市场的城市会议日程持续改善，酒店本季度为2023年增加了超5100万美元的团体收入，目前2023年团体预订进度提高到2019年的75%，较第二季度提高300个基点 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场复苏强劲，第三季度入住率超74%，9月RevPAR比2019年高近2%，预计第四季度入住率达80% - 85% [24][83] - 旧金山市场持续复苏，第三季度入住率达65%，第四季度预计达60%以上，2023年预计受益于约64万间夜的会议日程，较2022年增长63% [26][28][29] - 夏威夷市场表现出色，两家夏威夷酒店第三季度RevPAR较2019年平均增长13%，希尔顿夏威夷度假村有望实现接近纪录的EBITDA，预计2023年随着日本游客回归，RevPAR将实现两位数增长 [20][73] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 专注资本循环，自7月以来完成三项非核心资产出售，总收益约5800万美元，年初至今净收益约3.17亿美元，预计全年完成和待完成处置的净金额超5亿美元 [13] - 实施效率措施，预计2022年全年劳动力成本较2019年降低15%，过去三年实现8500万美元的费用节省和近300个基点的利润率提升，且认为这些改善是永久性的 [14][15] - 通过价值提升的ROI项目挖掘投资组合的潜在价值，包括Bonnet Creek的1.1亿美元会议空间扩建、Signia Hilton的9万平方英尺多功能会议空间增加和8000万美元的综合翻新、Casa Marina度假村的7000万美元全面翻新 [16][17][18] 行业竞争 - 尽管债务市场近期波动，但酒店房地产的投资兴趣仍然很高，公司预计将继续执行非核心资产出售计划，包括潜在的超1亿美元交易 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住宿业基本面在第三季度保持积极势头，受益于强劲的劳动力市场、健康的消费者和企业资产负债表，商务散客和团体需求持续增长，预计第四季度及以后团体、商务散客和国际需求将继续改善 [12] - 对公司的复苏前景持乐观态度，认为公司将受益于更广泛的需求趋势、重新构想的运营模式、ROI项目和资本循环努力，未来几年有望实现强劲的盈利增长 [34] 其他重要信息 - 会议中提及的许多评论属于前瞻性陈述，受众多风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述内容存在重大差异 [5] - 所有与上一年度的比较均为预估基础，相关重要风险因素可参考公司向SEC提交的文件 [6] - 会议讨论了某些非GAAP财务信息，可在昨日的收益报告、向SEC提交的8 - K文件以及公司网站上找到相关信息及与最直接可比GAAP财务指标的对账 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年的团体预订是房间数还是收入数据，以及从企业客户处了解到的情况和预订窗口 - 2023年团体预订进度为75.4%，较之前提高300个基点，代表收入；公司认为企业协议费率在7% - 9%的范围内是合理的，目前相关讨论正在进行中，预计团体业务将继续加速增长 [49][50] 问题2: 如何考虑旧金山资产债务的再融资，以及与目前4%左右的成本相比如何 - 公司正在考虑多种市场选择，包括银行融资或CMBS，高个位数的债务收益率下，成本约为3.5 - 4亿美元；更倾向于以无抵押资产（如Bonnet Creek综合体）进行抵押贷款的方式，同时也会继续关注债券市场 [51][52][53] 问题3: 请说明第四季度11月和12月RevPAR的预计进展情况 - 预计11月和12月RevPAR将环比改善，降幅收窄至中个位数，旧金山市场对RevPAR有一定拖累，若排除该市场，10月RevPAR已略高于2019年 [59] 问题4: 第四季度利润率较2019年下降约100个基点，其中季节性因素和市场结构变化的影响各占多少 - 团体业务占比相对2019年下降约300个基点，随着入住率回升，利润率将有所改善，但由于旧金山市场的拖累和2019年第四季度的业务中断保险收益，比较基数较难 [60][61] 问题5: 未来两年在维护和ROI项目上的预计支出以及预期回报 - 正常情况下，维护和ROI项目支出约占收入的6%；目前正在进行的项目包括Bonnet Creek的后续8000万美元投资和Casa Marina度假村的7000万美元翻新，预计总支出为几亿美元；公司对这些项目的回报持乐观态度，将继续出售非核心资产以降低杠杆并重新投资于投资组合 [66][67][68] 问题6: 考虑到旧金山明年的会议日程和日本游客有望重返檀香山，2023年RevPAR可能会受到哪些积极影响 - 旧金山市场预计将有显著改善，2023年会议日程的房间夜数预计达64万，较2022年增长63%，公司预计RevPAR将大幅增加；夏威夷市场，希尔顿夏威夷度假村预计2023年RevPAR将实现两位数增长，目前日本游客占比从正常的30%降至10%，随着日本游客回归，将带来巨大的积极影响 [69][70][73] 问题7: 纽约市场收入快速恢复，但利润率仍落后，改善该物业运营结构的机会和进展如何 - 公司资产管理团队与运营合作伙伴合作，通过优化运营流程（如客房服务模式）、减少餐饮和营销成本等方式，提高运营效率；随着入住率上升，利润率将得到改善，预计第四季度利润率将从第三季度的高个位数提升至中高两位数 [79][80][85] 问题8: 旧金山市场中商务散客的重要性如何，目前商务散客情况以及明年是否存在逆风风险 - 历史上，旧金山市场的商务散客、休闲和会议需求都很强劲；尽管科技行业的变化会对该市场产生一定影响，但随着会议市场的恢复和办公回归，公司对旧金山市场的中期和长期前景持谨慎乐观态度 [87][88][89] 问题9: 日本入境游客的旺季季节性与夏威夷整体旺季是否一致 - 历史上，日本入境游客的旺季季节性较为一致，在春季的日本黄金周会有小高峰；日本游客通常停留时间更长、消费更高，公司预计随着日本游客回归，将推动RevPAR增长 [95][96][97] 问题10: 请提供2022年和2023年的资本支出情况 - 正常情况下，资本支出约占收入的6%；目前正在进行的ROI项目预计总支出为几亿美元，具体金额会根据项目进度和Casa Marina度假村的翻新情况有所调整 [102] 问题11: 从团体业务角度看，旧金山市场的价格未达预期，是否存在结构性问题，以及对公司EBITDA恢复的影响 - 公司认为并非结构性问题，旧金山市场在高端教育、制药等领域有其独特优势，过去表现良好；目前市场受疫情和负面舆论影响，正在逐步改善；2023年团体预订进度良好，平均房价较之前有所提高，公司对该市场的团体业务持乐观态度 [108][109][110] 问题12: 未来利润率的变化趋势如何，包括团体利润率、附属业务和品牌举措等方面 - 随着入住率提高，固定成本的分摊将更有效，部分市场的房价也在增长；团体业务占比相对2019年仍有差距，随着团体业务的恢复，宴会和餐饮收入将增加，从而推动利润率增长；公司认为通过之前的运营调整和人员配置优化，未来利润率有望超过2019年水平 [116][117][118] 问题13: 请说明潜在的额外资产处置情况，包括资产类型和目的 - 公司正在不断重塑投资组合，潜在的额外资产处置是非核心资产，价值超1亿美元；目前不考虑出售大型城市酒店，因为涉及税务和法律问题以及当前债务市场情况；公司有信心完成5亿美元的资产处置目标，并将所得款项用于降低杠杆和重新投资于投资组合 [127][128] 问题14: 公司提到可能在防御和进攻之间切换，是否意味着有收购意向 - 公司希望在合适的时机进行收购，但目前的优先事项是完成循环信贷额度的延期、出售非核心资产、重新投资于投资组合和根据股价情况进行回购；公司建立强大的流动性是为了在合适的时候进行进攻性投资，但目前认为时机尚未成熟 [135][136][137] 问题15: 公司在收购市场不活跃的原因是什么 - 公司在疫情和后疫情时期专注于重新构想运营模式，通过出售和循环利用资本来重塑投资组合；目前的优先事项是将所得款项重新投资于投资组合或进行杠杆中性的回购；未来会有成为买家的时机，但目前认为对公司来说时机不合适 [144][145][146] 问题16: 目前讨论的团体业务和传统市场的复苏是否忽略了市场的范式转变，新兴市场（如坦帕、纳什维尔等）是否会取代传统市场 - 公司认为新兴市场和传统市场并非相互排斥，传统市场（如芝加哥、波士顿、旧金山等）有其基础设施和航空运输等优势，仍然是团体业务的重要选择；市场存在周期和轮换，预计传统市场将继续在团体业务中发挥重要作用 [152] 问题17: 请说明第四季度餐饮收入的趋势以及2023年随着团体需求和会议日程增加，餐饮业务的表现 - 第四季度餐饮收入将比第三季度有所改善，随着假期和团体业务的增加，餐饮收入有望接近第二季度水平；2023年随着团体业务的正常化，餐饮收入预计将恢复到2019年水平 [160] 问题18: 作为活跃的卖家，过去几个月市场价值有何变化，能否按主要市场进行区分 - 由于利率上升，资本化率有所扩大，但酒店房地产市场仍然健康，有大量的私人股权基金、家族办公室和业主运营商等投资者；市场需求仍然存在，有故事和机会的资产更受关注，但具体情况因子市场和资产而异；公司在交易过程中没有遇到问题，致力于实现股东价值最大化和资本循环 [165][166][167]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) Delaware 36-2058176 (State or other ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司实现总运营收入6.7亿美元，酒店调整后EBITDA为2.07亿美元，利润率为30.8%，仅比2019年运营利润率低30个基点 [35] - 第二季度，公司净债务为40亿美元，较第一季度减少2亿美元；流动性约为17亿美元，包括循环信贷额度的9亿多美元和7.58亿美元现金 [37] - 第二季度，公司回购了1.57亿美元股票，年初至今累计回购2.18亿美元，董事会授权的回购计划还剩8000多万美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 休闲业务持续强劲，推动公司整体业绩提升 [9] 商务旅行业务 - 商务旅行需求在第二季度显著改善，收入达到2019年第二季度的95% [9][15] 团队业务 - 团队业务需求超预期，第二季度团队收入较第一季度增长68% [14] 各个市场数据和关键指标变化 城市市场 - 城市市场复苏强劲，城市酒店第二季度平均入住率为64%，较第一季度增长25个百分点；平均每日房价（ADR）较第一季度增长24%，略高于2019年第二季度 [13] 度假市场 - 度假酒店表现出色，特别是夏威夷、佛罗里达和南加州的资产，ADR较2019年同期增长近27% [13] 国际市场 - 国际入境需求正在逐步恢复，目前约为2019年水平的500 - 750个基点 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略举措 - 优化运营模式，通过增加收入和提高运营效率来提升利润率，预计可实现8500万美元的成本节约和300个基点的永久利润率提升 [16][19] - 继续进行资产出售和资本回收，年初至今已出售2.7亿美元资产，目标是再出售3 - 4亿美元资产，以降低杠杆率并重新投资于投资组合 [20][21] - 强化资产负债表，通过延长债务期限、降低杠杆率、增强流动性和保持灵活性来应对市场变化 [22] - 推进高回报率项目，如Bonnet Creek会议空间扩建项目，预计将释放投资组合的潜在价值 [24] 行业竞争 - 尽管宏观经济存在不确定性，但公司认为酒店行业的基本面依然强劲，需求有望继续增长，而供应增长将受到限制，这将为公司提供定价权和竞争优势 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性和可能的衰退风险，但公司尚未看到需求回落的迹象，预计酒店需求将继续得到支持，特别是随着休闲市场的持续强劲和城市及商务市场的加速复苏 [25][27] - 公司对酒店行业的复苏持乐观态度，预计2022年下半年和2023年将实现逐步改善，特别是团队业务和国际入境需求的增长将为公司带来积极影响 [27][29] 其他重要信息 - 公司提前一个季度结束了信贷协议的豁免期，显示了公司运营基本面的改善 [10][38] - 公司预计Hilton Hawaiian Village和Hilton Denver Hotels的抵押贷款将在8月初解除现金限制，释放约9000万美元的受限现金，从而增加公司的总流动性至18亿美元 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：国际入境客户的回归情况以及与疫情前水平的差距，不同市场的具体情况 - 2019年美国国际入境收入约为7900万美元，去年恢复至约2200万美元，今年预计约为5300万美元 [45] - 主要市场目前较2019年水平低500 - 750个基点，夏威夷市场的日本游客占比20%，目前下降了95%，预计随着复苏将带来积极影响 [46] - 旧金山、纽约和芝加哥等城市的国际入境需求正在逐步恢复，目前处于个位数到低两位数的水平 [48] 问题2：资产出售的估值情况以及剩余资产出售的预期 - 公司团队将继续努力寻找合适的买家，尽管成本上升，但市场上仍有大量股权对酒店房地产感兴趣 [54] - 公司对继续实现良好的资产出售结果持谨慎乐观态度，预计债务市场将在第三、四季度和明年有所改善 [55] 问题3：第三季度RevPAR增长指导以及对不同月份的预期 - 第三季度是传统的团队业务淡季，预计将出现从团队业务向散客业务的季节性转变，RevPAR增长可能会有所放缓 [57][58] - 7月初步数据显示酒店入住率平均约为73%，平均每日房价预计约为248美元，较2019年增长12% [34] - 8月可能相对疲软，9月有机会回升，特别是商务旅行和团队业务的需求可能会增加 [62] 问题4：夏威夷市场的增长潜力以及对明年的展望 - 夏威夷市场在第二季度和第三季度表现出色，入住率和房价均有所增长，预计将继续成为公司的重要增长点 [65] - 随着国际需求的恢复，特别是日本游客的回归，夏威夷市场的增长潜力巨大，预计明年将继续表现强劲 [66] 问题5：股票回购的计划以及是否会在资产出售后进行 - 公司的资本配置优先考虑投资于投资组合或回购股票，目前有3亿美元的回购授权 [67] - 短期内，公司将专注于出售非核心资产，降低杠杆率，并解决循环信贷和旧金山CMBS的问题，同时密切关注市场情况，如有合适机会将考虑回购股票 [68] 问题6：团队业务的预订情况以及与商务旅行业务的复苏对比 - 团队业务的预订窗口较短，但预计随着公司恢复办公和经济环境的改善，将继续加速增长 [73][74] - 商务旅行和团队业务都将受益于休闲旅行的增长，预计两者都将保持强劲 [100][101] 问题7：解决2022年和2023年到期债务的选项 - 2022年没有重大到期债务，将使用现金解决一些小额抵押贷款 [82] - 对于2023年底到期的循环信贷和旧金山CMBS，公司正在与银行进行积极沟通，考虑多种选项，包括利用未抵押资产、现金和高收益市场 [83][84] 问题8：出售旧金山资产的可能性以及对去杠杆化和再投资的影响 - 公司表示所有选项都在考虑范围内，但目前不急于出售，将密切关注市场情况和旧金山市场的复苏趋势 [94][96] 问题9：公司在哪些市场实现了RevPAR溢价以及最大的机会市场 - 公司认为城市和团队业务的复苏将是重要的增长点，特别是国际需求的恢复将为城市中心的酒店带来积极影响 [110][111] - 希尔顿夏威夷村是一个重要的资产，尽管尚未看到休闲业务的大幅增长，但预计将接近历史最高盈利水平，随着日本游客的回归，增长潜力巨大 [113] 问题10：第三季度RevPAR指导低于6月和7月的原因以及对休闲旅行者价格敏感性的看法 - 第三季度的RevPAR指导考虑了季节性因素和团队业务的减少，同时也采取了保守的态度 [123][125] - 8月由于商务旅行减少和休闲旅行回落，可能会出现一定程度的下降，9月有望回升 [124][125] - 休闲旅行者的价格敏感性可能会受到市场竞争和替代选择的影响，但目前公司认为需求仍然相对强劲 [127][128] 问题11：希尔顿夏威夷村第二季度利润率的情况以及未来的预期 - 第二季度利润率受益于劳动谈判的应计费用释放 [133] - 展望未来，希尔顿夏威夷村的RevPAR水平与2019年基本持平，预计利润率将在200 - 250个基点的范围内改善，特别是随着团队业务的恢复 [134][136] 问题12：航空公司航班容量问题对公司入住率恢复的影响 - 目前航空公司的航班容量问题对公司的影响不大，特别是在夏威夷等目的地，仍有充足的运力 [140][141] - 机场酒店可能会受益于航班中断和旅客的谨慎出行，一些旅客选择过夜而不是当日往返 [142] 问题13：商务旅行和休闲需求在经济衰退情况下的表现以及退出契约豁免期的灵活性 - 商务旅行由于仍处于复苏阶段，预计在经济衰退情况下受到的影响较小，因为仍有大量的积压需求 [146] - 休闲需求可能会受到一定影响，但由于远程工作和混合工作模式的存在，休闲旅行的需求模式可能会发生变化 [147] - 退出契约豁免期并没有为公司带来显著的灵活性，因为在豁免期内已经给予了足够的灵活性，公司仍将按照既定战略进行业务发展 [149] 问题14：资产出售的估值平衡和策略 - 公司一直积极进行资产出售和投资组合优化，目标是实现股东价值最大化 [153][154] - 公司将继续寻找合适的买家，确保资产出售的价格合理且具有增值性，同时关注债务市场的变化和流动性情况 [155][156]

(Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other jurisdiction of incorpora ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other jurisdiction of incorpor ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总运营收入为4.63亿美元，酒店调整后EBITDA为8900万美元，调整后EBITDA利润率为19.3%，调整后EBITDA为8200万美元，调整后每股FFO为0.08美元，3月FFO近3500万美元 [38][39] - 第一季度Pro forma RevPAR环比提高至116美元，入住率下降60个基点至51.9%，平均房价为224美元，较2021年第四季度环比增长7%，与2019年同期持平 [36] - 第二季度RevPAR指引为160 - 164美元，中点较2019年低15%；调整后EBITDA指引为1.6 - 1.8亿美元，中点较2019年调整后EBITDA低18%；酒店调整后EBITDA利润率为27% - 29%；每股FFO为0.40 - 0.49美元 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 集团业务 - 过去两个月集团需求显著增加，第一季度集团需求较第四季度环比改善35%，2022年和2023年3月集团预订量较上月增长两倍，新增集团业务超4400万美元 [12] - 2022年第二至四季度集团预订进度为2019年3月时的66%，2023年全年为2018年3月时的73% [13] - 城市酒店集团需求改善明显，部分市场2022年集团预订进度从2月到3月增长25%，城市酒店集团需求从1月到3月提高400% [13] 商务散客业务 - 商务散客需求2月开始改善，2月和3月分别环比增长25%和46%，3月商务散客收入较2019年3月低16% [14] - 3月面向商务旅客酒店的周中入住率从1月的27%提高到56%，第二季度散客预订进度较2019年同期仅低11%，过去四周整体散客预订量较2019年增长7% [15] 各个市场数据和关键指标变化 夏威夷市场 - 怀基洛阿第一季度RevPAR超2019年同期32%，EBITDA超2019年同期120万美元，即9.5%，酒店EBITDA利润率超2019年近700个基点，宴会收入超2019年第一季度19% [18] - 希尔顿夏威夷村3月RevPAR较2019年低5%，EBITDA利润率较2019年3月提高140个基点，预计第二季度夏威夷酒店RevPAR将超2019年同期 [19] 南佛罗里达市场 - 基韦斯特酒店第一季度入住率超83%，ADR达752美元，较2019年同期高60%以上 [20] - 迈阿密入住率超82%，皇家棕榈酒店房价较2019年第一季度高近30%，预计夏季增长将适度放缓 [21] 纽约市场 - 1月受奥密克戎影响严重，2月入住率环比提高近21个百分点至34%，3月达54%，4月预计约70%，预计全年入住率超80%，平均每日房价超2019年水平 [22][23][24] 旧金山市场 - 4月开放酒店预计入住率超64%，较3月提高超22%，预计第二季度持续改善，希尔顿旧金山和联合广场酒店4月入住率从3月的30%提高到60%，帕克55酒店计划5月19日左右重新开业 [24][25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于提升投资组合整体质量，计划通过有针对性的资产出售利用私人市场对房地产的强劲需求，今年目标处置2 - 3亿美元非核心资产，目前超1亿美元已签约 [30] - 处置所得将用于偿还债务、回购股票、投资ROI项目，如博内特溪会议平台、华尔道夫等酒店的改造和品牌重塑，预计回报率超15% - 20% [31] - 公司认为行业将在2023年底前全面复苏，公司凭借多元化投资组合、快速改善的背景和健康的资产负债表，在未来几个季度和几年处于有利地位 [11][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管全球地缘政治不确定性和大宗商品价格上涨，但美国经济持续增长，消费者支出健康、企业利润强劲、失业率创历史新低，加上新冠病例减少和企业重返办公室政策的转变，宏观环境将推动酒店业在2023年底前全面复苏 [11] - 公司对2022年剩余时间和2023年的前景感到兴奋，夏威夷预计将继续表现出色，城市资产的集团和商务散客需求加速将推动增长，预计明年城市资产将全面复苏 [32] - 劳动力在某些市场仍是短期逆风，但公司相信成本节约举措将随着需求复苏转化为更高效的运营，公司拥有超15亿美元流动性，2022年到期债务仅1%，有足够资金执行资本配置优先事项 [33] 其他重要信息 - 公司自疫情开始重新构想运营模式，成本节约举措预计将使利润率峰值到峰值扩大300个基点，已消除8500万美元运营费用，主要是管理薪资和福利，预计即使需求恢复到疫情前水平仍将维持 [27][28] - 公司第一季度重新启动季度股息，每股0.01美元，预计未来几个季度继续支付，年底可能有第四季度额外股息，第一季度回购6100万美元股票，平均价格略低于18美元，仍有近1.9亿美元回购额度 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 其他收入线高于预期，客户支出情况及是否有取消费用计入 - 由于奥密克戎相关的集团取消，取消费用较疫情前水平升高，本季度约1000万美元，正常季度约200万美元；度假村费用较疫情前下降5%，两者综合可能导致预测偏差 [49][50] 问题2: 鉴于债务成本上升和CMBS市场情况，近期潜在买家情况及是否考虑卖方融资 - 市场上有大量资本，包括私募股权、高净值人士和主权基金，尽管债务市场有波动，但不影响交易达成，目前不考虑卖方融资 [51] 问题3: 如何权衡资本在潜在新投资（如夏威夷建塔）和其他用途间的分配 - 当公司股票交易存在30% - 40%折扣时，最佳资金用途是回购股票或投资ROI项目；公司设定了出售2 - 3亿美元非核心资产的目标，预计至少完成，所得将谨慎分配；夏威夷项目尚处审批阶段，无需近期做决策 [59][60][61] 问题4: 预计何时摆脱契约豁免，年底度假村和城市资产的比例及是否有最优比例 - 契约豁免期到第三季度，预计分析第二季度数据时契约情况将很强劲，但真正摆脱可能要到第三季度；公司认为夏威夷资产占25%，目前不打算增减；城市市场方面，将继续评估，预计城市市场复苏将加速 [62][63][64] 问题5: 休闲物业夏季定价能否超过2021年水平，是否担心通胀影响购买力 - 基韦斯特市场增长将适度放缓，但仍将保持强劲，预计RevPAR较2019年增长40% - 50%；夏威夷市场表现令人鼓舞，第二季度两家酒店综合RevPAR预计超2019年7%，怀基洛阿预计增长45% [70][71] 问题6: 日元处于21年低位，对下半年夏威夷市场日本游客回归的影响 - 日本游客长期以来是夏威夷重要客源，过去两年因疫情缺席，需求被压抑，预计回归将强劲且显著，尽管日元贬值，但不影响其回归趋势 [73] 问题7: 4月是否是本季度最强月份，第二季度指引是否保守 - 公司给出的指引是基于趋势的保守估计，管理层对业务加速增长有信心，希望未来能超预期 [80][81] 问题8: 除未来几个季度每股0.01美元股息外，长期股息目标 - 公司近期将采用第四季度额外股息策略，会根据资产出售和业务运营情况调整股息，后续会提供更多信息 [82] 问题9: 第二季度RevPAR展望低于4月运营率，5月和6月情况及原因 - 5月因4月休闲需求强劲后有所回落，表现稍弱，6月与4月持平或略好，整体对指引有信心 [89] 问题10: 如何看待全年利润率恢复模式及是否有重要里程碑 - 恢复集团业务稳定占比将有助于提升利润率，目前集团业务占比和宴会收入较2019年下降，集团业务利润率约45%，而其他业务约12% - 15%；公司重新构想运营模式，削减8500万美元成本，随着入住率和业务回升，将展现不同运营模式和更好的盈利状况 [91][92][93] 问题11: 集团预订价格情况及近期预订与2019年比较，是否有提价空间 - 品牌运营商表示集团业务定价权增强，合同中开始考虑通胀调整因素 [98] 问题12: 2023年集团预订进度73%与去年底持平，差距是否会缩小 - 预计差距会缩小，奥兰多、纽约、夏威夷、华盛顿特区和旧金山等市场表现令人鼓舞，预订量有望加速增长 [99] 问题13: 城市市场复苏情况，旧金山改善原因及需求类型 - 旧金山市长领导、与警方等合作改善了安全状况，第二季度有多个会议活动，增强了重新开放帕克55酒店的信心；希尔顿旧金山酒店4月入住率从3月的30%提高到60%，预计第二季度达65%，JW万豪和希尔顿渔人码头酒店4月表现强劲，预计第二季度入住率达70%多 [104][105] 问题14: 夏季国际需求回归预期，特别是考虑到海外新冠病例增加 - 预计国际需求主要来自英国、加拿大和墨西哥，中国市场占比较小；预计几年内难以恢复到2019年近7900万美元的入境水平，但对日本游客回归有信心 [109] 问题15: 是否考虑2023年衰退情景，如何进行资本配置 - 衰退是大家关注的问题，但公司有应对危机的经验，会在防御和进攻间灵活切换；将继续重塑投资组合，出售非核心资产，通过回购股票、投资ROI项目或偿还债务找到平衡，确保资产负债表安全 [115] 问题16: 集团需求增长是否意味着小团体增多，哪些市场集团预订进度改善 - 城市市场集团预订进度改善明显，纽约、芝加哥、华盛顿特区和波士顿表现较好，旧金山取消预订减少并开始回升，度假区表现较稳定 [117] 问题17: 酒店交易债务市场动态变化因素，与住宅抵押贷款市场的关联及对酒店资本化率的影响 - 目前未看到市场疲软迹象，资本化率可能有25 - 50个基点变化；由于市场上有大量资本寻找投资机会，酒店资产类别更具吸引力，公司营销资产过程顺利，无需卖方融资 [121] 问题18: 黑石是否会关注酒店行业，今年酒店行业并购或私募股权私有化可能性 - 公司认为行业有整合或私有化需求，鉴于市场上大量资本和酒店资产净值与市值差距，预计酒店交易将加速，但无法预测黑石等私募股权公司何时进入 [126] 问题19: 休闲ADR是否可持续，沿海休闲酒店的人口结构和趋势 - 随着混合工作模式发展，休闲与商务结合提供更多选择，酒店可在产品、服务和定价上找到平衡；休闲市场仍强劲，基韦斯特市场虽预计增长适度放缓，但仍将保持强劲 [130] 问题20: 2023年集团需求能否超过2019年水平，未开会团体回归原因 - 预计2023年集团需求将继续加速，有望在2023年达到2019年水平，部分市场可能更早恢复，如夏威夷第二季度预计增长超7% [135][136] 问题21: 第二季度RevPAR较2019年下降14% - 16%，三个客户细分市场（休闲散客、商务散客和集团）的预期情况 - 休闲市场4月表现强劲，5月有所回落；集团业务有望与指引保持一致，但仍低于正常水平；商务散客仍在恢复中，进入季度时约为2019年水平的60% - 65%，预计仍下降20%左右 [143][144] 问题22: 投资组合供应背景，哪些市场有积极或消极表现，供应前景对城市市场复苏信心的影响 - 夏威夷、旧金山和奥兰多供应低，夏威夷几乎无新增供应，旧金山供应低于1%，奥兰多供应也低；行业2023 - 2025年供应低于长期平均水平2%，预计在1%左右；城市市场复制公司投资组合困难，纽约虽有一定供应但也有酒店退出，重置水平可能低于2019年；通胀环境下，酒店置换成本上升10% - 15%以上 [149][150] 问题23: 资产出售目标2 - 3亿美元的由来及可能增加的限制因素 - 目标是基于对投资组合的评估设定，公司过去成功出售资产，预计将超过目标；限制因素主要是找到合适时机和情况执行交易，市场上有大量资本寻求房地产和酒店投资机会 [154][155][158]

业绩总结 - 2022年第一季度总收入为4.79亿美元，相较于2021年的1.65亿美元增长了189%[15] - 2022年第一季度净亏损为5600万美元，而2021年为1.91亿美元，亏损减少了70%[20] - 2022年第一季度每股亏损为0.24美元，2021年为0.81美元[15] - 2022年第一季度酒店调整后的EBITDA为8200万美元，相较于2021年的4900万美元增长了67%[20] - 2022年第一季度房间收入为2.92亿美元，较2021年的1.06亿美元增长了175%[15] - 2022年第一季度食品和饮料收入为1.10亿美元，较2021年的2200万美元增长了400%[15] - 2022年第一季度运营费用为4.78亿美元，较2021年的2.88亿美元增长了66%[15] - 2022年第一季度，酒店收入为4.63亿美元，较2021年同期增长201.6%[25] - 2022年第一季度，调整后基金运营（Adjusted FFO）为1800万美元，较2021年同期的负1130万美元显著改善[27] - 2022年第一季度EBITDA为202百万美元，较2019年同期的274百万美元下降26%[42] 用户数据 - 2022年第一季度RevPAR（每间可用房收入）为116.42美元，入住率为51.9%[31] - 2022年第一季度平均每日房价（ADR）为224.42美元[31] - 夏威夷市场的每间房间平均日收入（ADR）为270.20美元，同比增长35.5%[70] - 新奥尔良市场的每间房间平均日收入（ADR）为204.48美元，同比增长229.7%[70] - 所有市场的整体入住率为51.9%，较去年同期上升26.6个百分点[72] 未来展望 - 2022年第二季度的RevPAR预期在$160到$164之间，较2019年下降16%到14%[56] - 2022年第二季度的调整后EBITDA预期在$160百万到$180百万之间[58] - 2022年第二季度的净收入预期在$16百万到$36百万之间[56] - 2022年第二季度每股收益预期在$0.05到$0.14之间[56] 市场扩张与并购 - 截至2022年5月2日，Park Hotels & Resorts的总酒店组合为53家，客房总数为31,794[68] - 截至目前，Park共售出29家酒店，总房间数为7,663，毛收益为17.12亿美元[96] 负面信息 - 2022年第一季度净收入为9700万美元，较2019年同期的1.26亿美元下降23%[42] - 2022年第一季度核心酒店的调整后EBITDA为7800万美元，相较于2019年第一季度的17700万美元下降了55.6%[88] - 2022年第一季度核心酒店的总收入为37500万美元，较2019年第一季度的59300万美元下降了36.6%[88] 其他新策略与有价值的信息 - 净债务（Net Debt）是公司用来评估财务杠杆的非GAAP财务指标[119] - 净债务对调整后EBITDA比率（Net Debt to Adjusted EBITDA Ratio）是公司用来比较财务状况的非GAAP财务指标[121] - 入住率（Occupancy）是酒店销售的房晚总数与可用房晚总数的比率，反映了酒店的利用率[122] - 每间可用房收入（RevPAR）是房间收入与可用房晚总数的比率，管理层认为这是衡量公司业绩的重要指标[125]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司合并预估每间可售房收入（RevPAR）为110美元，高于预期，得益于平均每日房价（ADR）大幅增长，46家开业合并酒店中有37家本季度产生了正的息税折旧摊销前利润（EBITDA） [19] - 第四季度总运营收入为4.35亿美元，酒店调整后EBITDA为8500万美元，酒店调整后EBITDA利润率接近20%，第四季度调整后EBITDA为8100万美元，调整后每股运营资金（FFO）为0.05美元，这是自疫情开始以来连续第二个季度实现正FFO [37] - 2022年第一季度，由于奥密克戎变种的影响，公司组合遭受了3000万美元的团体预订取消，预计第一季度RevPAR将较去年第四季度略有下降，利润率预计将受到预计同比增加的房地产税的负面影响 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲业务方面，2021年第四季度，夏威夷、南加州和南佛罗里达的休闲业务表现强劲，平均休闲散客ADR比2019年第四季度高出5.2% [20] - 商务散客业务方面，2021年第四季度商务散客收入较第三季度增加了超过1000万美元，占本季度总收入组合的30% [22] - 团体业务方面，2021年第四季度团体收入较第三季度增加了超过9000万美元，占本季度总收入组合的近20%，高于上半年的7% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷市场，2021年第四季度，两家夏威夷酒店表现良好，希尔顿夏威夷度假村在年底最后一周的平均入住率超过96%，威克洛阿的ADR比2019年第四季度高出27%或63美元 [20][21] - 佛罗里达市场，2021年第四季度，公司佛罗里达物业的房价继续大幅增长，较2019年水平上涨了近30%，全年上涨了18%，特别是基韦斯特的两家酒店，2021年第四季度RevPAR较2019年水平增长了76%，全年增长了44% [21] - 纽约市场，纽约希尔顿中城酒店在2021年11月和12月的平均入住率接近60%，房价超过了2019年水平，12月入住率约为63%，房价约为345美元，比2019年水平高出约7% [38][53] - 旧金山市场，2022年该市有34场活动，约52.5万间夜，而2019年的高峰约为100万间夜 [62] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续积极管理酒店组合，追求卓越运营，通过重新构想运营模式，已削减了约8500万美元的费用，预计将带来约300个基点的利润率提升 [24][25] - 公司计划继续出售约2亿 - 3亿美元的非核心资产，同时评估回购至多2.5亿美元股票的机会，认为投资公司自身是最佳的资本配置决策 [26][27] - 随着2022年下半年复苏范围扩大，公司计划在获得董事会批准后恢复适度股息，并选择性地在目标市场进行有吸引力的收购，重点关注前25大城市和优质度假目的地的高端和豪华酒店 [28] - 公司将优先考虑提升组合的投资回报率（ROI）项目，预计未来几年至少投资2亿美元，目前正在进行1.1亿美元的博内特溪会议空间扩建项目，并计划进行两次品牌转换 [29][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管奥密克戎变种带来了近期挑战，但公司认为随着从疫情阶段过渡到地方病阶段，业务和国际旅客的回归将推动业绩增长，预计到2023年将恢复到之前的峰值运营水平 [33] - 公司对纽约和旧金山市场持乐观态度，认为纽约市场随着复工和国际旅行的恢复将表现良好，旧金山市场虽然面临安全和安保问题，但城市的创新和创业环境将吸引商务和团体旅客 [54][60] 其他重要信息 - 公司在过去五年出售或处置了31项资产，价值17亿美元，包括所有14项国际资产，并通过25亿美元收购切萨皮克酒店信托增加了18项优质资产，改善了投资组合指标并实现了地域、品牌和运营的多元化 [9] - 公司在2020 - 2021年期间成功发行了三次债券，筹集了21亿美元的优先担保票据，并通过战略资本回收计划和债券发行，延长了债务到期日，偿还了97%的银行债务，避免了稀释股权的发行 [13][14] - 截至2022年，公司流动性为16亿美元，包括9亿多美元的循环信贷额度和约6.5亿美元的现金，净债务为42亿美元，资产负债表状况良好，2022年到期的债务仅占总未偿债务的2%，99%的债务义务目前为固定利率 [43] 问答环节所有提问和回答 问题: 对纽约和旧金山市场的看法以及2022年的发展预期 - 纽约市场表现超出预期，纽约希尔顿中城酒店开业后入住率和房价表现良好，公司对纽约市场持乐观态度，认为随着复工和国际旅行的恢复，市场将继续增长 [52][54] - 旧金山市场虽然面临安全和安保问题，但城市的创新和创业环境将吸引商务和团体旅客，市长也在积极推动安全和安保问题的解决，公司对旧金山市场的中长期发展持建设性态度 [60][63] 问题: 是否会在2022年正式制定资产处置计划 - 公司将继续积极进行资产回收，已确定了一批非核心资产并将加速出售，同时也会考虑处置一些合资企业，出售所得将用于股票回购、ROI项目和机会性收购 [71][73][74] 问题: 恢复股息的驱动因素和目标派息率 - 恢复股息一方面是因为预计公司将有应税收入，另一方面是为了吸引收入型投资者，同时也是对公司从疫情阶段过渡到地方病阶段的信心体现，将有利于股东 [76][77] 问题: 如何权衡提前偿还高成本担保债务和股票回购 - 公司的首要任务是实现卓越运营，通过削减成本和出售非核心资产来提高股价和缩小估值差距，在此基础上，股票回购是优先考虑的事项，因为公司认为投资自身是最佳的资本配置决策 [84][89][90] 问题: 原计划12月开业的Park 55酒店延迟开业的原因和预计开业时间 - 奥密克戎变种导致开业延迟，考虑到旧金山市场的积极迹象，预计在4 - 5月开业将实现收益最大化 [94][95] 问题: 公司对自身价值的看法以及是否会向投资界更明确地披露 - 公司计划提供更详细的净资产价值（NAV）摘要，认为共识NAV约为每股27美元，公司的NAV范围在28 - 32美元之间，公司认为自身股票交易价格相对于重置成本存在约55%的折扣，被低估 [102][105] 问题: 如何权衡股票回购、退出契约豁免和债券再融资 - 公司将在成本股权方面更加积极主动，但会谨慎平衡，目前的重点是考虑股票回购，同时会根据运营情况和市场条件进行债券再融资 [114][115][118] 问题: 若现在对债券进行再融资，每年能节省多少成本 - 预计每年可节省约800 - 1200万美元 [119] 问题: 为什么不在ROI项目上投入更多资金 - 公司希望在投资和回报之间取得平衡，目前正在评估多个ROI项目，包括酒店品牌转换、会议空间扩建等，但会根据项目的可行性和回报进行谨慎投资 [131][132][135] 问题: 纽约市场能够推动房价上涨的原因以及其他城市市场何时能恢复 - 纽约市场有优秀的团队，且需求稳定，有团体业务支撑，能够推动房价上涨，随着市场供需平衡的改善，其他城市市场也有望恢复 [136][137] 问题: 2022年是否会出现酒店房地产私有化交易并成为估值催化剂 - 随着债务市场的改善和需求前景的明朗，预计会出现一些私有化交易和并购活动，行业内的上市公司数量可能会减少 [144][145] 问题: 客户对服务和设施的满意度如何 - 公司未收到负面反馈，与合作伙伴（尤其是希尔顿）的沟通显示，客户满意度得分与疫情前相比没有下降，甚至在很多情况下有所提高 [147][148][149] 问题: 是否会考虑将部分大型市场资产出售给合资企业以实现战略目标 - 公司会考虑所有选项以缩小估值差距，创造股东价值，但首要任务是实现卓越运营，证明运营模式的有效性，增加现金流 [151][152] 问题: 纽约希尔顿酒店潜在替代用途的优先级以及是否会在今年实施 - 所有选项都在考虑范围内，但需要仔细研究，以缩小估值差距并为股东创造价值 [157] 问题: 工资增长情况、2022年的预期以及人员配置情况 - 部分市场（如奥兰多）工资有所增长，但其他市场稳定，公司约60%的员工为工会成员，工资水平受合同约束，整体工资占收入的比例保持稳定，但人员配置情况在不同市场有所差异 [158][159][161] 问题: 工会合同是否有近期到期的情况 - 今年年底前有一些工会合同到期，公司将在旧金山和夏威夷等市场进行谈判 [163] 问题: 旧金山市场是否需要调整价格以吸引团体客户，以及是否存在市场被会议策划者排除的风险 - 旧金山市场需要解决安全和安保问题，并在重建信誉和需求的过程中适当调整价格，但该市场有其独特的吸引力，如资本资源、航空运输和其他便利设施，公司对其复苏持谨慎乐观态度 [167][169][172] 问题: 公司需要看到什么条件才会重新启动收购计划 - 公司将继续关注前25大城市和高端、豪华资产以及优质度假目的地的收购机会，但目前的重点是改善运营现金流、机会性回购股票，以获得更合理的资本成本，收购项目需要具有即时或短期的增值性 [184][185][187] 问题: 随着复工，商务旅行和团体业务的表现是否会趋于一致，以及两者的恢复速度是否相似 - 随着复工，预计商务散客和团体业务都将受益，因为员工返回办公室将增加商务旅行需求，同时公司也需要更多的团体会议，此外，休闲旅行和商务旅行的界限可能会变得模糊，为行业带来新的增长机会 [190][192][194] 问题: 如何重新评估切萨皮克酒店组合的潜力和预期回报 - 公司认为通过消除公司层面的一般及行政费用（G&A）和运营协同效应，仍有500 - 1000万美元的EBITDA协同效应可挖掘，同时可以通过提高房价、增加会议空间和停车收入等方式提高收益 [202][206][207] 问题: 度假村资产的估值倍数是否会长期高于城市资产，以及公司是否能利用这种套利机会 - 公司认为拥有多元化的投资组合很重要，度假村资产目前交易价格较高，但这种溢价是否可持续有待观察，随着国际旅行和邮轮业务的恢复，市场将逐渐平衡 [209][211][212]

Washington, D.C. 20549 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other jurisdiction of incorporation o ...

财务数据 - 截至2021年9月30日，公司总资产为97.94亿美元，较2020年12月31日下降约8.8%[13] - 截至2021年9月30日，公司债务总额为46.70亿美元，较2020年12月31日下降约8.8%[13] - 截至2021年9月30日，公司现金及现金等价物为7.72亿美元，较2020年12月31日下降约18.7%[13] - 截至2021年9月30日，公司股东权益为44.68亿美元，较2020年12月31日下降约7.7%[13] - 截至2021年9月30日，公司应收账款净额为6200万美元，较2020年12月31日增长约138.5%[13] - 截至2021年9月30日，公司其他资产为3400万美元，较2020年12月31日下降约43.3%[13] 业绩总结 - 2021年第三季度总收入为4.23亿美元，较2020年第三季度增长332.7%[15] - 2021年前九个月总收入为9.11亿美元，较2020年前九个月增长23.2%[15] - 2021年第三季度净亏损为8600万美元，较2020年第三季度亏损减少68.8%[15] - 2021年前九个月净亏损为3.92亿美元，较2020年前九个月亏损减少67.9%[15] - 2021年第三季度调整后EBITDA为8300万美元，较2020年同期的-7200万美元大幅改善[22] 用户数据 - 2021年第三季度Pro-forma RevPAR为105.48美元，较2020年同期增长301.1%[27] - 2021年第三季度Pro-forma Occupancy为51.3%，较2020年同期提升168.0%[27] - 2021年第三季度Pro-forma ADR为205.56美元，较2020年同期增长49.9%[27] 未来展望 - 公司预计未来将实现正的酒店调整后EBITDA[4] - 2021年第三季度运营受到COVID-19疫情显著影响，未来业绩将受到疫情发展情况的高度不确定性影响[4] 负面信息 - 2021年第三季度的流动性和资本资源状况受到COVID-19的持续影响，未来财务状况和经营成果存在不确定性[4] - 2021年前九个月的净亏损较2019年同期显著增加[24] 其他新策略 - 公司在评估业绩时使用调整后的FFO作为重要指标，认为排除某些额外项目后能提供更有用的信息[110] - 净债务是公司用来评估财务杠杆的非GAAP财务指标[111]