酒店资产情况 - 公司持有59家酒店的投资，拥有超33000间客房，超86%为豪华和高档酒店[72] - 截至2021年5月7日，45家合并酒店开放，有21622间客房；7家合并酒店暂停营业，有7212间客房；7家非合并酒店开放，有4297间客房[79] 酒店运营指标变化 - 2020年Q1至2021年Q1，公司合并投资组合的入住率、平均每日房价（ADR）和每间可售房收入（RevPAR）均显著下降，如2020年Q2，Pro - forma ADR下降43.2%，入住率下降79.7个百分点，RevPAR下降95.9% [76] 资本支出与融资情况 - 公司推迟了约1.5亿美元2020年的资本支出计划，将2021年维护项目的预算资本支出降至约4000万美元[78] - 2020年公司通过循环信贷安排借款并完成两次公司债券发行，总计14亿美元[78] 酒店营业规划 - 公司预计在未来几个季度随着旅行限制放宽和需求恢复，开放剩余7家暂停营业的酒店[79] 收入来源拓展 - 公司积极寻求来自政府部门和医院的替代收入来源[80] 经济环境影响 - 经济指标虽在过去9个月有所改善，但仍远低于疫情前水平[81] 疫情对业务的影响预期 - 公司认为新冠疫苗的分发和公众接受度或使2021年下半年业务加速增长，但无法保证酒店收入和收益不会进一步下降[77] - 公司无法确定新冠疫情对业务的运营和财务影响的程度和持续时间[75] 财务关键指标对比（2021年Q1与2020年Q1） - 2021年第一季度净亏损1.91亿美元，2020年同期为6.89亿美元[94] - 2021年第一季度酒店调整后EBITDA为 - 3600万美元，2020年同期为9100万美元[94] - 2021年第一季度Nareit FFO归属于股东为 - 1.15亿美元，2020年同期为2100万美元[97] - 2021年第一季度调整后FFO归属于股东为 - 1.13亿美元，2020年同期为5700万美元[97] 各业务线收入变化（2021年Q1与2020年Q1） - 2021年第一季度客房收入为1.06亿美元，2020年同期为3.62亿美元，减少2.56亿美元[99] - 2021年第一季度食品和饮料收入为2200万美元，2020年同期为1.61亿美元，减少1.39亿美元[99] - 2021年第一季度支持服务收入为800万美元，2020年同期为1700万美元，减少52.9%[102] - 2021年第一季度洗衣收入为0，2020年同期为200万美元，减少100%[102] 各业务线费用变化（2021年Q1与2020年Q1） - 2021年第一季度支持服务费用为700万美元，2020年同期为1700万美元，减少58.8%[103] - 2021年第一季度洗衣费用为0，2020年同期为400万美元，减少100%[103] - 2021年第一季度公司一般及行政总费用为1800万美元，较2020年的1600万美元增长12.5%，其中基于股份的薪酬费用从200万美元增至600万美元，增幅200%，遣散费从200万美元降至0，降幅100%[104] - 2021年第一季度公司总利息费用为6300万美元，较2020年的4000万美元增长57.5%，主要因循环信贷额度借款、发行高级有担保票据，部分被2016年定期贷款全额偿还抵消[107][108] - 2021年第一季度公司所得税费用为100万美元，较2020年的1000万美元下降90%，主要是对2020年利用《CARES法案》净营业亏损结转规定确认的收益进行调整[109] 2020年第一季度特殊财务事项 - 2020年第一季度公司确认净损失6.94亿美元，主要因6.07亿美元商誉减值损失和8800万美元酒店减值损失[105] - 2020年第一季度公司确认资产销售净收益6200万美元，主要来自两家合并酒店出售收益6300万美元[106] 现金及流动性情况 - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物为8.68亿美元，受限现金为3200万美元[111] - 2021年3月公司每月现金消耗率为2600万美元，若无债务偿还，预计有超50个月流动性满足财务义务[113] - 2021年第一季度公司经营活动净现金使用量为7100万美元，较2020年增加5800万美元，主要因新冠疫情影响运营现金减少[120][121] 负债与表外安排情况 - 截至2021年3月31日，公司总负债约51亿美元，包括循环信贷额度借款6.01亿美元、2025年高级有担保票据6.5亿美元和2028年高级有担保票据7.25亿美元[126] - 截至2021年3月31日，公司资产负债表外安排包括约5200万美元物业资本支出建设合同承诺[127]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度和全年RevPAR分别下降85%和73% [38] - 第四季度调整后EBITDA亏损6500万美元，全年亏损1.94亿美元 [38] - 第四季度运营亏损被500万美元的物业税调整和500万美元的取消及损耗收入抵消 [38] - 截至季度末，流动性略高于14亿美元，其中循环信贷额度可用4.74亿美元；净债务总计44亿美元，到2022年到期债务不足1亿美元，占总债务不到2%，加权平均到期期限近五年 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度休闲业务整体下降78%，自驾休闲业务相对表现较好，自驾休闲组合的入住率季度平均超过33%，较第三季度提高120个基点 [15] - 第四季度团体和商务业务受疫情影响仍受损 [15] 各个市场数据和关键指标变化 基韦斯特 - 四季度两家酒店Casa Marina和The Reach入住率平均达70%，表现优于子市场 [16] - 2021年1月入住率平均68%，预计2月将远超80%，平均每日房价与疫情前水平相当 [17] 迈阿密 - 皇家棕榈酒店四季度入住率56%，1月升至69%，2月有望达到85% [18] 夏威夷 - 希尔顿怀基洛亚村11月中旬重新开业，希尔顿夏威夷村12月15日部分重新开业 [19] - 希尔顿夏威夷村12月开业前两周表现令人鼓舞，圣诞周入住率达20%以上，新年达到31%，假日期间入住率和RevPAR分别比同类酒店高出33%和19% [20][21] - 2月需求明显回升，希尔顿夏威夷村在情人节和总统日周末组合期间入住900间客房，怀基洛亚接待了500多间入住客房，房价随着更多预订通过高评级渠道流入而提高 [23] 旧金山 - 四季度两家开业酒店入住率约24%，1月和2月约16% - 17%，预计2月为25% - 26%，预计第一季度将维持在20%左右的低水平 [55] - 2022年1月摩根大通医疗保健会议有望恢复到疫情前的水平，旧金山酒店组合中2021年的大部分团体合同已成功以与今年持平的价格转移到2022年 [40] 纽约 - 纽约希尔顿酒店受益于周边酒店的永久关闭，开始承接与罗斯福酒店有长期合作关系的团体业务，其他两家酒店流失的企业客户资源也很可观 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司未来12个月的关键优先事项包括：专注于资产负债表去杠杆化，目标是使净债务与调整后EBITDA的比率回到3 - 5倍，计划在2021年出售3 - 4亿美元的非核心酒店；安全高效地重新开放剩余酒店，目标是在下半年实现收支平衡；与运营合作伙伴合作，优化酒店运营模式，提高效率和利润率 [25][26][27] - 公司认为行业复苏将由休闲旅游引领，自驾休闲将在复苏初期领先，随着疫苗接种推进和旅行限制放宽，下半年有望迎来加速增长，公司凭借在自驾市场的布局，有望在复苏初期占据优势 [31] - 公司将根据需求模式和人口增长情况，继续评估在自然市场的机会，如凤凰城、丹佛、奥斯汀、纳什维尔和南佛罗里达等，但不会轻易涉足非前25大市场 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是行业面临的最困难时期，公司迅速采取措施保护员工、保存流动性并为长期发展做规划，目前业务已稳定，需求趋势有所改善 [11] - 公司对行业复苏持乐观态度，认为疫苗接种进展、美国经济刺激计划、高个人储蓄率和被压抑的需求将推动行业在2021年下半年加速增长 [28][29][30] - 公司认为自身在行业复苏中处于有利地位，将通过去杠杆化、重新开放酒店和优化运营模式等措施，实现长期成功 [31] 其他重要信息 - 公司在2020年成功发行两期公司债券，筹集近14亿美元资金，并修订了银行信贷安排 [12] - 公司已永久削减7000万美元的成本，并继续积极寻求其他潜在的成本节约措施 [13] - 公司预计2021年将在维护资本支出上花费约4000万美元，并在Bonnet Creek重启一个9000万美元的项目，预计到2023年底完成 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 夏威夷的预订情况以及2022年的前景如何？ - 夏威夷病例和死亡人数相对较少，目前正在放宽旅行限制，疫苗接种进展良好，有大量被压抑的需求 [50][51] - 航空公司正在增加运力，近期入住率有所上升，公司对夏威夷市场非常乐观，认为下半年可能会带来惊喜，对2022年及以后也持积极态度 [52][53] 问题2: 旧金山在商务旅行恢复较慢的情况下，有哪些策略来提高需求？ - 旧金山在疫情期间实施了严格的限制措施，目前仍面临挑战，但下半年有一些重要会议计划举行，如游戏开发者大会和Dreamforce大会 [54][55] - 公司对旧金山市场的中长期前景持乐观态度，认为旅游业是当地经济的重要组成部分，近期的讨论显示出对旅游业的重视 [56][57] 问题3: 除纽约外，其他市场是否也出现了供应收缩的情况？ - 纽约市场由于过去几年有限服务酒店的供应增加，导致市场竞争激烈，目前部分酒店的永久关闭为公司带来了机会，公司预计将获得更多业务 [62][63][64] - 公司认为纽约市场将在中期和长期内复苏，随着供应收缩，2022年的团体业务前景看好 [66][68] 问题4: 随着行业复苏，公司的战略是否会发生变化，是否会更注重休闲和度假业务？ - 公司认为专注于在顶级25大市场或优质度假目的地打造高端和豪华资产组合的战略是正确的定位 [70] - 公司将根据需求模式和人口增长情况，继续评估在自然市场的机会，但不会轻易放弃具有高进入壁垒和高替代成本的强大市场 [71][72][73] 问题5: 2021年和2022年有哪些重大的ROI项目，维护方面是否有延迟或递延的工作需要处理？ - 公司将重启Bonnet Creek度假村的项目，计划将其升级为希尔顿的Signia品牌 [79] - 公司还在探索其他投资机会，如希尔顿夏威夷村的外地块开发、新奥尔良河畔希尔顿酒店的相邻地块开发等 [79][80] 问题6: 纽约希尔顿酒店的未来前景如何，如何提高其盈利能力？ - 纽约希尔顿酒店目前受疫情和工会合同的影响，运营环境较为艰难，但公司认为该酒店具有重要的会议设施，随着市场复苏和供应收缩，有望获得更多业务 [88][89][91] - 公司正在与运营合作伙伴和工会合作，探索优化运营模式和降低成本的机会，同时也在考虑该酒店的分时度假业务和其他增值机会 [89][96] 问题7: 资产出售和股权发行在去杠杆化方面的权衡如何？ - 公司认为目前进行股权发行会稀释股东权益，且公司股价仍较重置成本和内部净资产价值有较大折扣，因此不考虑股权发行 [98][99] - 公司计划继续出售非核心资产，预计随着市场条件改善，2021年出售这些资产将更有利可图，并将所得款项用于去杠杆化 [100][101] 问题8: 竞争对手在市场上投入大量资金进行酒店翻新，公司的酒店是否需要进行维护资本支出以保持竞争力？ - 公司过去的资本支出占收入的比例约为6%，较为稳定，目前没有大量的递延维护工作 [110][112] - 公司有许多潜在的投资机会，将在未来进行评估和优先排序，以实现投资回报率的最大化 [112] 问题9: 如何看待在夏威夷和旧金山等市场获得超过20%的EBITDA，以及这种市场集中的风险？ - 公司认为在夏威夷拥有标志性的酒店组合，具有不可复制性，虽然希望单个市场的占比不超过15% - 18%，但会通过在其他市场的增长来降低对单一市场的依赖 [114][115] - 公司对旧金山市场的长期前景有信心，可能会适当调整在该市场的权重，但不会放弃该市场 [115] 问题10: 芝加哥市场的未来前景如何，W芝加哥酒店的情况怎样？ - 芝加哥市场目前面临挑战，但公司认为它是一个伟大的城市，将会复苏 [120] - 公司停止支付W芝加哥酒店的债务服务是为了与特殊服务商进行对话，同时也在与万豪合作整合两家W酒店的运营，以寻找更多的选择和机会 [121] 问题11: 公司是否能在主要市场恢复到疫情前的盈利水平，如何看待劳动力和安全立法等问题？ - 公司认为纽约、芝加哥和旧金山等市场目前受政府限制影响较大，但这些城市有大量的投资和基础设施，不应过早放弃 [131][132] - 公司将继续坚持在顶级25大市场的战略，同时寻找现有资产组合中的投资机会，以实现长期增长 [134] 问题12: 公司如何平衡资产负债表的改善和增长机会，是否会进行行业整合？ - 公司目前专注于重新开放酒店、出售非核心资产和减少债务，短期内不会进行行业整合 [138][139] - 公司认为随着市场复苏，2022年及以后可能会有更多的战略交易机会，届时公司将有能力参与竞争 [140] 问题13: 公司削减的7000万美元永久劳动力成本涉及哪些岗位，是否统一适用于所有酒店？ - 削减的成本主要涉及管理岗位，如宴会经理、前台经理等，较大的酒店受影响的员工数量相对较多 [144] - 这些削减是为了提高运营效率，公司对这些削减的永久性有信心 [145] 问题14: 公司的EBITDA对RevPAR增长的敏感度如何？ - 随着入住率的恢复，每增加一美元收入的EBITDA转化率在50% - 60%之间，纯房价增长的转化率约为89% [146] - 公司认为由于一些成本控制措施，如“清洁住宿”计划，入住率恢复初期的转化率可能会更好 [147] 问题15: 7000万美元的成本削减是否考虑了分销渠道变化的影响，是否有其他永久性的成本节约措施？ - 7000万美元的成本削减仅涉及裁员，不包括分销渠道变化的影响 [151] - 公司预计在线旅行社（OTA）的份额将在未来下降，品牌和其他渠道将成为更重要的驱动力；同时，公司在一些司法管辖区看到了物业税评估和账单的下降，预计保险市场也将有所缓和 [152][153] 问题16: 公司对企业的合适杠杆率的看法是否发生了变化，目前关注哪些重要指标？ - 公司仍然认为净债务与EBITDA的比率在3 - 5倍之间是合适的目标，希望达到较低的水平 [154] - 公司将通过出售资产和利用现金流来减少债务，以接近这一目标 [154] 问题17: 随着疫情结束，取消政策将如何演变，是否有新的机会来提高收益？ - 公司希望在疫情后恢复到疫情前的取消政策，以减少酒店和其他服务的低价竞争 [159] - 公司认为业主、运营商和品牌公司之间的沟通和合作将继续加强，技术进步也将促使行业思考新的成本节约方式 [160][161] 问题18: 如何定义非核心资产，出售这些资产的目标是什么？ - 非核心资产可能是低RevPAR、位于增长缓慢市场、功能过时或需要大量资本支出的资产，也可能是不符合公司长期战略或市场集中度较高的资产 [166] - 出售这些资产的目标是优化资产组合，实现股东价值最大化，并将所得款项用于降低杠杆率 [168] 问题19: 公司在购买度假村之前是否会等待资产负债表达到投资级，目标是什么？ - 公司不会等待资产负债表达到投资级才进行收购，预计在今年下半年至2022年及以后会有更多的收购活动 [169] - 公司认为休闲旅游将引领行业复苏，度假村资产将面临激烈竞争 [169] 问题20: 夏威夷的欧胡岛和大岛的复苏情况会有何不同？ - 公司认为希尔顿怀基洛亚村（位于大岛）经过调整后规模更加合理，与欧胡岛的酒店具有协同效应 [172] - 公司对两个资产都持乐观态度，认为它们将共同受益于市场复苏 [172]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) Delaware 36-2058176 (State or other j ...

业绩总结 - 截至2020年12月31日，公司总资产为10,587百万美元，较2019年下降6.2%[13] - 截至2020年12月31日，公司总负债为5,744百万美元，较2019年增加18.6%[13] - 2020年第四季度总收入为113百万美元，较2019年同期下降86.0%[17] - 2020年全年净亏损为1,444百万美元，较2019年净收入316百万美元大幅下降[17] - 2020年第四季度每股亏损为0.92美元，2019年同期每股收益为0.51美元[17] - 2020年全年每股亏损为6.11美元，2019年每股收益为1.44美元[17] - 2020年公司房间收入为526百万美元，较2019年下降70.2%[17] - 2020年公司食品和饮料收入为189百万美元，较2019年下降74.5%[17] - 2020年公司总费用为2,116百万美元，较2019年下降13.2%[17] 用户数据 - 2020年第四季度每间可用房收入（RevPAR）为136.27美元，较2019年同期下降[30] - 2020年第四季度所有市场的入住率为80.8%，较2019年下降60.4个百分点[52] - 2020年全年所有市场的入住率为82.3%，同比下降55.5个百分点[56] - 核心酒店2020年入住率为24.6%，较2019年下降59.5个百分点[64] - 所有其他酒店2020年入住率为33.2%，较2019年下降43.8个百分点[64] 未来展望 - 截至2021年2月25日，公司酒店总数为50家，运营状态为开放的酒店数量为22家[48] - 2021年计划的资本支出约为4000万美元[86] - 公司流动资金为14亿美元，预计可维持约33个月的流动性[84] 新产品和新技术研发 - 公司在2020年进行了信用设施的修订，将循环信贷额度增加至10.75亿美元[82] 市场扩张和并购 - 2019年收购的酒店总房间数为5,981间[72] - 2019年收购的切萨皮克酒店信托的总考虑金额约为25亿美元[72] 负面信息 - 2020年全年调整后FFO为-3.89亿美元，2019年同期为6.13亿美元[29] - 2020年第四季度调整后EBITDA为-6500万美元，2019年同期为2.23亿美元[25] - 2020年核心酒店调整后的EBITDA为负1.12亿美元，较2019年下降74.4%[66] - 所有其他酒店2020年调整后的EBITDA为负3.7亿美元，较2019年下降66.3%[66] 其他新策略和有价值的信息 - 公司采取了多项措施以降低资金消耗，包括推迟支付和冻结招聘[85] - 公司使用EBITDA、调整后的EBITDA等作为非GAAP财务指标，以评估运营表现[98]

业绩总结 - Park Hotels & Resorts目前拥有60家高端品牌酒店和度假村，房间总数超过33,000间[13] - 2019年总收入为2844百万美元，较2016年的2727百万美元增长4.3%[106] - 2019年净收入为316百万美元，相较于2016年的139百万美元增长126.6%[109] - 2019年EBITDA为772百万美元，较2016年的724百万美元增长6.6%[109] - 2019年调整后EBITDA为786百万美元，较2016年的814百万美元下降3.4%[109] - 2019年核心30酒店的收入为2536百万美元[106] - 2019年可比酒店收入为2976百万美元[106] - 2019年核心30家酒店的调整后EBITDA为779百万美元[109] - 2019年可比酒店的调整后EBITDA为879百万美元[109] 用户数据 - 2020年10月，酒店的平均入住率为43%，相比4月的14%有所回升[32][36] - Park的酒店在2020年第三季度有12家实现了盈亏平衡的EBITDA[22] 财务状况 - 截至2020年9月30日，净债务为42亿美元，流动性为16亿美元，月烧钱率为5000万美元，流动性跑道为32个月[19] - 2020年第二季度，公司的流动性为16亿美元，预计可维持32个月的流动性[73] - 2020年第二季度的月现金消耗为5900万美元，第三季度降至5000万美元[76] - 自5月以来，公司已筹集14亿美元的企业债务，用于偿还近期到期债务和增强流动性[67] - 2019年净债务与调整后EBITDA比率为4.3倍[94] - 预计2022年第一季度的净杠杆比率上限为8.5倍，逐步降低至7.25倍[103] 成本与效率 - Park的替代成本估计为197亿美元，按每间房650美元计算，当前交易价格比替代成本低63%[22][46] - 酒店运营模式的优化预计将带来每年7000万美元的节省[47] - 2019年，Park的酒店调整后EBITDA利润率为29.5%，比同行低100个基点[43] 未来展望 - 预计在2021年下半年恢复的沃尔多夫/希尔顿博内特溪会议空间扩展项目，投资9000万美元，预期内部收益率为18%[61] 风险提示 - 公司提到当前面临的重大风险之一是COVID-19的潜在不利影响，包括可能的复发[134] - 公司强调，实际结果可能与前瞻性声明中表达的内容有重大差异[135]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度末RevPAR下降86%，因部分大型酒店暂停运营 [30] - 合并开业酒店的入住率从6月的30%依次提升至7月的32%、8月的39%、9月的42%和10月的43% [31] - 9月，自驾休闲度假酒店入住率平均为45%，机场和郊区开业酒店入住率分别为40%和30%，城市开业酒店入住率平均为45% [33] - 截至9月，39家开业合并酒店中有三分之一达到EBITDA盈亏平衡或更好，产生了320万美元的EBITDA [35] - 每月现金消耗率从第二季度的5900万美元改善至第三季度的5000万美元，整体流动性延长至超30个月 [36] - 预计全年剩余时间运营环境仍具挑战，团体收入预计下降超90%，RevPAR下降超80%，入住率将较第三季度再提高150个基点 [37] - 截至季度末，净债务总计42亿美元，流动性为16亿美元，其中循环信贷额度可用4.74亿美元 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自驾休闲市场第三季度入住率平均超30%，高于第二季度的8%，基韦斯特的两家酒店入住率平均为57% [15] - 第三季度新增14家酒店开业，奥兰多1500间客房的博内特溪酒店综合体入住率超30%，新奥尔良河畔希尔顿酒店平均入住率42% [14] - 第四季度已开业两家酒店，计划在未来几周开业夏威夷的两家酒店，预计年底60家酒店中将有50家开业，占总客房数的74% [16][18] - 第三季度NBA相关业务和大学相关需求为公司带来900万美元收入 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷10月中旬开始接受72小时内阴性新冠检测证明以绕过14天隔离，最初几周数据显示需求强劲，航空公司载客量超50%，夏威夷航空预计12月达到超50%运力，联合航空和西南航空预计未来两个月大幅增加飞往夏威夷的航班 [17] - 预计第四季度休闲业务将继续表现出色，40%的酒店位于自驾可达地区，基韦斯特、圣巴巴拉和圣地亚哥等度假市场趋势良好 [23] - 2020年剩余时间团体需求极少，2021年上半年团体预订继续疲软，但2021年下半年团体预订情况保持稳定，取决于明年年初医疗解决方案的可用性 [25] - 超25%（45万间夜）因新冠取消的团体业务已预订到未来几年，约6%预订到2021年下半年，5.5%预订到2022年 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 优先确保员工和酒店客人的健康与安全，通过积极管理资产组合降低现金消耗率，加强资产负债表，包括筹集额外流动性、消除短期债务到期和延长债务契约宽限期 [8] - 9月中旬成功发行7.25亿美元8年期有担保票据，消除了即将到期的债务风险和流动性担忧 [10] - 继续有选择地出售非核心资产，净收益预计用于偿还债务，预计复苏路径更明确后交易市场将更活跃 [11] - 对酒店重新开业采取战略和审慎的方法，考虑州和地方法规限制、空运能力、需求和预订趋势等因素 [34] - 重组物业层面管理，预计每年节省7000万美元，基于2019年营收水平，利润率提高超200个基点 [27] - 与品牌合作伙伴合作，确定消除业务模式成本的方法，包括重新审视运营和资本支出品牌标准、整合职位、重塑餐饮模式和减少物业以上费用分配 [28] - 认为城市中心仍是有吸引力的投资主题，相信纽约、波士顿、华盛顿特区、芝加哥、旧金山、洛杉矶和夏威夷等城市长期将有大量需求，公司在这些城市的布局是战略优势 [53] - 预计行业供应增长将在近期和中期减少，公司因布局受供应风险影响小于同行，是竞争优势 [82][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对行业影响深远，预计在疫苗和治疗方法广泛可用之前，需求不会有显著增加，公司在酒店重新开业方面保持审慎，以保存流动性 [21] - 冬季病例激增的担忧可能会抑制今年剩余时间的商务散客和团体需求，但休闲业务预计将继续表现出色 [22][23] - 对夏威夷市场的重新开放和需求回升感到鼓舞，预计日本市场需求也将在未来几周和几个月重建 [24] - 相信公司团队在应对危机方面的工作，认为公司拥有强大平台和优质资产，随着需求复苏将实现超额收益和运营杠杆，公司将努力为利益相关者服务并实现长期成功 [29] 其他重要信息 - 会议中讨论的许多评论属于前瞻性陈述，受众多风险和不确定性影响，公司无义务公开更新或修订这些陈述 [3] - 会议将讨论某些非GAAP财务信息，相关信息及与最直接可比GAAP财务指标的对账可在今早的收益报告、向SEC提交的8 - K文件和公司网站上找到 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否考虑更有意义的去杠杆方式，如引入资本合作伙伴或进行资产出售 - 公司历史上倾向低杠杆资产负债表，目标是将净债务与EBITDA比率降至4倍以下，目前正在积极讨论资产出售，预计未来几个月会有资产出售，收益将用于去杠杆和加强资产负债表及流动性，目前不需要运营合作伙伴或稀释股权的融资 [47][48][50] 问题2: 是否想减少对大型团体资产的敞口 - 公司认为疫情结束且医疗解决方案到位后，在大城市的布局将是战略优势，虽然会对某些市场进行调整，但不会放弃纽约、波士顿、华盛顿特区、芝加哥、旧金山、洛杉矶和夏威夷等城市的长期投资 [52][53] 问题3: 城市酒店的长期价值与短期和中期价值的对比，以及商务旅行复苏的轨迹 - 公司坚信城市中心仍是有吸引力的投资主题，纽约等城市虽目前面临挑战，但长期会复苏，远程工作不会取代人们面对面交流的需求，团体业务需求可能会增加，公司会对部分市场的敞口进行调整，但看好自身布局 [59][62][63] 问题4: 非核心与核心资产的定义在近期的演变 - 公司前30家酒店占约90%的价值，与同行相比表现良好，看好丹佛、奥斯汀、纳什维尔等市场的增长，不会放弃迈阿密海滨、夏威夷、旧金山等地的资产，公司倾向于专注品牌，预计品牌合作将继续扩大 [67][68][69] 问题5: 对夏威夷村CMBS资产的长期价值与债务的看法，以及希尔顿联合广场公园55酒店CMBS被列入观察名单的情况 - 公司估计整个投资组合的重置成本约为165亿美元，目前企业总价值低于70亿美元，交易价格较重置成本有65% - 70%的折扣，夏威夷村资产价值高，CMBS抵押贷款2026年到期，公司不担心；旧金山的两家酒店债务为7.25亿美元，目前能按时偿还债务，预计未来会重新开业并恢复业绩 [76][77][79] 问题6: 如何看待行业未来供应情况 - 公司认为疫情促使行业重置，预计近期和中期供应增长将减少，债务资本减少，开发项目减少，公司受供应风险影响小于同行，是竞争优势，同时疫情也促使公司重新思考运营模式，已节省7000万美元成本 [82][84][85] 问题7: 夏威夷市场的需求情况、客源地，以及大岛未加入测试计划对需求的影响 - 夏威夷州长取消14天隔离，改为72小时阴性检测，该州疫情影响较小，有大量被压抑的需求，客源主要来自美国西海岸，第四季度航班时刻表预计为2019年水平的35% - 40%，12月预计达50%，2021年夏季预计比2019年低15% - 25%，希尔顿夏威夷村和希尔顿威克洛阿村已有良好预订信号，大岛市长考虑放宽部分检测要求，预计将是积极进展 [89][90][94] 问题8: 今年的亏损是否可用于抵消未来资产出售的应税收益 - 公司在分拆后的五年内受建造成本收益税限制，目前运营亏损不能抵消，但该限制明年初结束，近期出售资产有税务有效解决方案，长期亏损可用于抵消股息分配收入的收益 [96][97] 问题9: 剩余关闭酒店中，旧金山市场的情况及重新开业的考虑 - 旧金山的JW万豪酒店和凯悦中心酒店未关闭，第三季度和10月入住率平均在28% - 29%，但由于全市业务和商务散客需求极少，目前重新开业不划算，保持关闭可减少亏损，公司会谨慎评估需求和运营成本后再决定重新开业时间，长期看好旧金山市场 [100][101][102] 问题10: 夏威夷市场对日本客源的预订窗口和初始需求趋势 - 目前还没有相关数据，历史上日本客源占公司夏威夷业务国际需求的约30%，预计未来会继续保持，但现在判断还为时过早，目前美国西海岸客源在假期的需求情况令人鼓舞 [103][104] 问题11: 公司投资组合是否有因素会使利润率增益超出100 - 200个基点的范围 - 公司认为切萨皮克交易有2400万美元协同效应，截至2月已实现2000万美元，公司已节省7000万美元成本，利润率提高超200个基点，疫情促使行业重置，预计未来利润率将继续改善，公司可能处于利润率增益范围的较高端 [111][112][114] 问题12: 大型团体酒店关闭或减少非客房收入业务后，如何利用相关空间获取经济收益 - 公司认为酒店可成为办公室的卫星场所，用于培训、庆祝活动、激励旅行等，这是公司的优势，可带来更多利润，同时公司也在积极寻找其他增量收入来源 [121][122][123] 问题13: 作为上市酒店REIT，如何看待上市的利弊，以及酒店REIT长期保持上市是否合理 - 公司认为上市可获得公开市场的股权和债务融资，在一定周期内具有规模和低成本资本优势，疫情是行业重置的机会，公司会以股东利益最大化为目标，采取合适的行动 [125][126] 问题14: 开放酒店8 - 10月入住率上升但房价下降的原因，以及酒店超过盈亏平衡点后运营成本的恢复策略 - 房价下降主要受新奥尔良河畔希尔顿酒店与泽维尔大学合同业务的影响，该业务使每月房价有400 - 500个基点的影响，去除该因素后房价下降更正常；酒店超过盈亏平衡点后，公司将采用零基预算方式，谨慎考虑每一个入住率水平下运营成本的恢复，确保满足客人需求并保持市场份额，目前还没有具体数字和策略 [130][131][132] 问题15: 2022 - 2023年团体业务是否能恢复，以及是否会比2019年有更高的团体业务集中度；全服务酒店与精选服务酒店界限模糊时，房价完整性能否保持 - 公司认为疫苗和治疗方法广泛应用后，2021年下半年情况会改善，2022 - 2023年团体业务可能会有大量被压抑的需求，有望更快恢复到2019年水平；全服务酒店通过合理管理，不会变成大宗商品业务，客户对有限接触服务的需求可能带来盈利提升，公司对自身资产布局和未来发展有信心 [140][141][145] 问题16: 是否考虑进行分时度假转换以获取资本，以及管理和特许经营合同结构应如何调整以更好地使业主、经理和品牌保持一致 - 公司认为分时度假业务具有弹性，是公司投资组合的优势，会继续探索相关机会；公司认为品牌和管理公司系统中存在大量多余成本，需要与它们合作降低业务成本 [151][152][153] 问题17: 分时度假和住宅估值与疫情前及当前酒店新冠折扣的对比 - 公司目前没有相关信息，公司目前专注于酒店重新开业、降低现金消耗、加强资产负债表和延长债务到期日等优先事项，未来会继续探索非核心资产出售和创新想法，公司投资组合具有很多选择权和内在价值，目前交易价格较重置成本有较大折扣 [155][156][157] 问题18: 目前计划出售的资产是否比疫情前更多 - 公司一直在评估投资组合，有部分资产因历史低税基、对家族办公室或私募股权有吸引力等因素可能会出售，但不会以30% - 40%的折扣出售，会等待折扣缩小后再行动，会对某些市场进行自然筛选和调整，决策会谨慎和有纪律性 [161][163] 问题19: 在运营效率方面，从当前环境中学到的经验能否应用于正常环境下的团体运营 - 公司认为可以从空白画布开始，重新思考劳动力和技术应用，根据客户需求进行调整，未来会看到更多运营效率的提升，业务可能会更盈利 [170]

☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-37795 ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION For the quarterly period ended September 30, 2020 Washington, D.C. 20549 OR FORM 10-Q (Mark One) Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other jurisdiction of inco ...

业绩总结 - 截至2020年9月30日，公司总资产为10853百万美元，较2019年12月31日下降3.3%[14] - 2020年第三季度总收入为98百万美元，较2019年同期下降85.4%[16] - 2020年第三季度净亏损为276百万美元，而2019年同期净收入为2百万美元[16] - 2020年第三季度每股亏损为1.17美元，2019年同期每股收益为0.02美元[16] - 2020年第三季度运营亏损为206百万美元，2019年同期运营收入为278百万美元[16] - 2020年第三季度总费用为303百万美元，较2019年同期下降52.3%[16] - 2020年TTM总收入为1549百万美元，较2019年TTM下降45.3%[38] - 2020年第三季度调整后EBITDA为(89)百万美元，较2019年同期下降149.4%[25] - 2020年第三季度Nareit FFO为(197)百万美元，较2019年同期下降394%[29] - 2020年第三季度Pro-forma Hotel Revenues为95百万美元，较2019年同期下降87.5%[27] 负面信息 - 2020年截至9月30日，公司记录了607百万美元的商誉减值损失[17] - 2020年第三季度的酒店调整后EBITDA为负值，显示出公司在疫情影响下的经营困难[16] - 2020年第三季度的Pro-forma RevPAR为26.14美元，较2019年同期下降86.1%[31] - 2020年第三季度的Pro-forma Occupancy为19.1%，而2019年同期为84.7%[31] - 2020年第三季度的核心酒店调整后EBITDA为负6400万美元，同比下降187%[63] 现金流与债务 - 截至2020年9月30日，公司现金及现金等价物为1134百万美元，较2019年12月31日增加227.0%[14] - 2020年9月的净债务为42.13亿美元，较2019年12月增加13.1%[43] - 2020年9月的长期债务为51.57亿美元，较2019年12月增加32.5%[43] - 2020年第三季度利息支出为59百万美元，较2019年同期上升78.8%[34] - 公司的流动性为16亿美元，预计每月消耗约5000万美元[84] 市场表现 - 2020年第三季度所有市场的平均每日房价（ADR）为137.10美元，同比下降38.3%[53] - 2020年第三季度所有市场的RevPAR为26.14美元，同比下降86.1%[53] - 夏威夷市场2020年第三季度的入住率为0%，ADR为274.08美元，同比下降100%[53] - 旧金山市场2020年第三季度的ADR为176.47美元，同比下降37.0%[53] - 2020年第三季度核心酒店的RevPAR为24.12美元，较2019年同期下降88.3%[61] 未来展望与策略 - 截至2020年11月5日，希尔顿夏威夷村的客房总数为2860间，预计重开日期为2020年12月15日[49] - 希尔顿旧金山联合广场的客房总数为1921间，预计重开日期为2021年第一季度[49] - 公司计划在2022年之前维持最低流动性契约[82] - 公司认为EBITDA、调整后的EBITDA及其利润率为投资者提供了有用的信息，帮助评估公司的财务状况和运营结果[98] - 净债务与调整后的EBITDA比率是公司用来比较财务状况的非GAAP财务指标[105]

业绩总结 - 截至2020年6月30日，公司的总资产为110.59亿美元，较2019年12月31日的112.90亿美元下降了1.16%[13] - 2020年第二季度的总收入为4200万美元，较2019年同期的7.03亿美元下降了94.03%[15] - 2020年第二季度的净亏损为2.59亿美元，较2019年同期的净收入8200万美元下降了415.85%[15] - 2020年上半年公司记录了6.07亿美元的商誉减值损失[15] - 截至2020年6月30日，公司的现金及现金等价物为12.74亿美元，较2019年12月31日的3.46亿美元增长了268.51%[13] 用户数据 - 2020年第二季度的平均每日房价（ADR）为127.65美元，同比下降43.2%[49] - 2020年第二季度的入住率为85.9%，较去年下降79.8个百分点[49] - 2020年第二季度的每房收入（RevPAR）为192.94美元，同比下降95.9%[49] - 2020年第二季度，所有市场的总RevPAR为295.80美元，同比下降95.1%[49] 未来展望 - 预计每月现金消耗率为6500万美元，其中酒店运营费用为4200万美元，债务服务费用为1900万美元[80] - 目前公司流动性为16亿美元，假设在极端情况下可维持两年[80] 新产品和新技术研发 - 公司已出售23家酒店，2019年12月终止了希尔顿谢菲尔德酒店的土地租赁[70] - 2020年5月，公司修订了信贷和贷款设施，将循环信贷到期日延长至2021年12月[78] 负面信息 - 2020年第二季度的运营亏损为2亿美元，较2019年同期的运营收入1.11亿美元下降了280.18%[15] - 2020年第二季度的EBITDA为负1.3亿美元，而2019年同期为正1.88亿美元[21] - 截至2020年6月30日，公司的净债务为40.60亿美元，相较于2019年12月31日的37.25亿美元增加了9.0%[39] 其他新策略和有价值的信息 - 净债务与调整后EBITDA比率为10.4倍，而2019年12月31日为4.3倍，增加了141.9%[39] - Nareit FFO归属于股东的计算标准为净收入（损失）减去折旧和摊销、资产销售的损益、减值及会计原则变更的累计影响[94] - 调整后的FFO排除了与公司独立上市相关的过渡费用、酒店收购或处置的费用、遣散费等[96]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other jurisdiction of incorpora ...