公司战略与目标 - 公司目标是成为卓越的酒店房地产投资信托基金，通过积极资产管理和外部增长策略为股东提供回报[21] - 公司业务战略是收购酒店和投资组合，但无法保证未来能成功收购，且面临竞争[69] 公司发展历程与交易 - 2017年1月3日，希尔顿母公司完成分拆，公司成为独立上市公司[43] - 2019年9月完成25亿美元的Chesapeake收购，自剥离后出售39家酒店获超20亿美元[22] 财务与债务管理 - 2022年12月修订循环信贷协议，到期日延至2026年，承诺总额增至9.5亿美元[24] - 2023年2月用出售迈阿密机场希尔顿酒店净收益偿还循环信贷协议5000万美元欠款[24] - 公司需将至少90%的REIT应税收入分配给股东，需依靠外部资本来支持增长、偿还债务和进行资本支出[84] - 公司债务及合同义务会影响财务状况、运营能力和偿债能力，债务协议有诸多限制，不遵守可能导致违约[93][94][95] - 公司未来可能增加大量债务，会加剧财务风险，限制业务增长和营收[96] - 截至2022年12月31日，固定利率债务账面价值45.94亿美元，公允价值42.17亿美元，平均利率5.04%[186] - 截至2022年12月31日，可变利率债务账面价值和公允价值均为5000万美元，平均利率6.22%[186] 公司规模与资产 - 截至2023年2月23日，公司拥有和租赁46处酒店和度假村，共29210间客房[26] - 截至2023年2月23日，各酒店土地租赁剩余期限和续租、购买权情况不同[48] - 截至2022年12月31日，佛罗里达、旧金山、夏威夷、芝加哥、纽约市、新奥尔良和波士顿的酒店约占公司房间总数的66%，其中佛罗里达、旧金山和夏威夷的酒店各自占房间总数超12%，并贡献了2022年48%的总收入[81] 公司荣誉与可持续发展 - 2022年参与GRESB评估，排名前35%，较2020年得分提高，较2021年略有下降[30] - 2022年连续第三年被《新闻周刊》评为美国最具责任感公司，排名前三分之一[30] - 2022年获Nareit酒店行业“光明领袖奖”[30] - 2021年一家酒店试点审计预计使温室气体排放一年降低15%，目标2025年前完成全量审计[30] - 五家酒店获能源之星认证，85%的酒店通过希尔顿LightStay计划获谷歌生态认证[30] 协议与合同 - 管理协议初始期限为5至30年，假设所有续期均被行使，总期限为5至70年[33][34] - 管理协议采用两层收费结构，基础管理费为酒店总收入的2% - 4%，激励管理费按特定绩效指标百分比计算[35] - 4家酒店有特许经营协议，初始期限为13至20年，需获特许方同意才能延期[38][40] - 特许经营协议需支付客房总收入4.5% - 6%的特许权使用费，部分酒店还需支付餐饮收入3%的费用[41] - 分拆相关的资产和负债分配按协议执行，共享或有负债按希尔顿65%、公司26%、HGV 9%的比例分摊[44][45] - 公司与希尔顿母公司等签订税务事项协议，明确各方税务责任和交叉赔偿条款[47] 公司治理与员工 - 截至2022年12月31日公司有91名员工[60] - 公司董事会有8名独立董事，其中2名性别多元化；高管团队有6名成员，其中2名性别多元化，3名种族多元化[60] - 2022年公司进行了两次脉冲调查和一次年度员工敬业度调查[62] - 2022年Park Cares发起两个社区服务倡议，85名员工参与[65] - 2022年公司通过慈善捐款、赞助和奖学金支持15个组织或项目，现金捐赠总额达30.3万美元[65] 行业特性与风险 - 酒店行业竞争激烈，公司面临多种类型竞争对手，竞争可能影响酒店业绩和盈利能力[51] - 公司在收购和出售酒店时，会受到其他买家和卖家竞争的影响[52] - 住宿行业具有季节性和周期性，会导致酒店客房收入、入住率、房价、运营费用和现金流波动[53][54] - 酒店行业具有季节性波动，可能导致公司财务状况和经营业绩波动，且公司无法保证现金流能弥补波动造成的短缺[90] - 公司面临行业竞争，包括其他酒店业主、互联网预订渠道等，可能影响收入、盈利能力和未来增长[89] 合规与法律风险 - 公司业务受联邦和州法律法规约束，不遵守《美国残疾人法案》可能面临法律救济、罚款等[55] - 公司需遵守环境、健康和安全法律法规，虽已产生相关成本但预计不会对财务状况等产生重大不利影响[56][57] - 公司为符合房地产投资信托（REIT）资格，可能需放弃有吸引力的机会并限制扩张[58][59] - 公司面临环境合规成本，环保、健康和安全要求趋严或增加成本，未遵守ADA规定会对业务产生不利影响[91][92] - 公司可能需承担与分拆相关的美国联邦所得税负债，若分拆不符合免税条件，会产生巨额税务责任[97][98] - 公司可能需承担分配给希尔顿母公司或HGV母公司的义务，或有赔偿义务，相关赔偿可能不足以保障公司[98][99][100] - 若公司未能保持REIT资格，将按C类公司征税，面临巨额税务责任，后续四年一般无资格重新获得REIT资格[101] - 公司未能保持REIT资格会损害业务和增长战略执行能力，增加融资和偿债难度，且无需向股东分配股息[102] - 若公司或子公司REITs未符合美国联邦所得税REIT资格，将产生不利税收后果，“禁止交易”净收入需缴纳100%税[103] - 公司与TRS交易若未按公平交易原则进行，特定收入或扣除项可能面临100%惩罚性税收[104] - 公司章程规定任何人未经董事会批准，不得收购超过9.8%（按价值或股数，以更严格者为准）的已发行普通股或优先股[108] - 为维持REIT资格，每个纳税年度最后半年内，不得有超过50%价值的已发行股票由五个或更少个人直接或间接持有[110] 其他风险 - 新冠疫情和通货膨胀等经济干扰已对公司业务、财务表现和现金流产生重大不利影响，未来可能持续[68] - 通胀和新冠疫情影响酒店业复苏，可能导致酒店收入和收益波动，且无法保证能将成本增加转嫁给旅客[69] - 出售酒店可能面临无法及时或有利处置的风险，还可能产生赔偿义务和流动性短缺[70][71] - 公司多数酒店使用希尔顿品牌，希尔顿品牌声誉和忠诚度计划变化可能影响公司业务[72] - 与第三方酒店经理和特许经营商的合同纠纷可能导致责任和费用[73] - 公司依赖第三方酒店经理，若其管理不善或存在利益冲突，可能影响公司业绩[74][75] - 网络威胁和数据泄露风险可能影响公司业务，增加成本和面临诉讼[76][77] - 数据收集和使用的监管增加可能提高公司合规和运营成本，限制业务增长[78] - 未能维持品牌运营标准可能导致特许经营许可证取消和财产改善成本增加[79] - 失去品牌许可证可能导致酒店价值下降、关系受损和获取新许可证成本增加[79] - 公司面临物业开发、翻新的风险，包括施工延迟、成本超支、许可证获取问题等，可能影响收入和利润[80] - 公司酒店地理集中，易受当地市场不利变化、自然灾害、气候变化及恐怖袭击等影响，可能导致入住率和财务表现下降[81] - 若保险不足以覆盖物业损失或负债，公司利润可能减少，恐怖主义保险计划2027年到期，若不延期或更新，保费可能增加[82] - 公司在合资项目中作为少数参与者，可能面临第三方风险，合资企业内部控制缺陷可能影响财务报告准确性[83] - 酒店人力雇佣存在风险，特别是工会化劳动力，可能增加运营成本、限制劳动力调整灵活性，影响收入和盈利能力[85] - 若违反或无法续签地面租赁协议，公司将失去酒店运营权和经济利益，可能影响收入[86] 财务报表相关 - 公司评估对实体的控制财务利益时运用判断，判断变化可能对合并财务报表产生重大影响[185] 市场风险 - 公司主要面临利率变动带来的市场风险，会通过金融安排对冲部分利率波动风险[185] - 公司可变利率债务基于SOFR，对该利率变化最敏感[186]

财务数据和关键指标变化 - 2022年劳动成本较2019年降低16%，预计2023年员工数量保持在比目标少约1200个岗位，即减少9%的水平 [46] - 2022年总流动性提升至19亿美元，较过去12个月增加约3亿美元，净债务较2022年初减少近3亿美元，目前为39亿美元 [46][58] - 2022年资本支出1.68亿美元，预计2023年增至超3亿美元，近一半为投资回报率（ROI）项目 [47] - 2022年向股东返还超2.9亿美元资本，包括普通股股息和股票回购 [48] - 第四季度可比每间可售房收入（RevPAR）同比增长47%，恢复至2019年的91%，若排除旧金山则较2019年第四季度增长0.3% [49] - 第四季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1.59亿美元，调整后每股运营资金（FFO）为0.45美元 [80] - 2023年全年RevPAR指引为同比增长7% - 14%，调整后EBITDA预计在6.1亿 - 6.9亿美元之间，酒店调整后EBITDA利润率预计在26.7% - 27.3%之间，较上一年提高约80 - 140个基点 [55] - 第一季度RevPAR预计在1.56亿 - 1.62亿美元之间，同比增长37%（区间中点），调整后EBITDA预计在1.24亿 - 1.4亿美元之间，酒店调整后EBITDA利润率预计在22.8% - 23.4%之间，较上一年提高约400 - 460个基点 [59] - 第一季度目标定期股息为每股0.15美元，实际金额待3月中旬董事会批准 [60] - 调整后每股FFO指引预计在1.60 - 1.99美元之间 [79] - 第一季度调整后每股FFO预计在0.30 - 0.37美元之间 [82] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度集团收入超出预期9%，约900万美元，较第三季度增长12% [77] - 2023年已预订5500万美元新业务，主要集中在旧金山、纽约和奥兰多，2023年集团收入预订进度较疫情前水平提高300个基点，达到78%，较去年同期增长28%，从第三季度末的15%在本季度近乎翻倍 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷希尔顿夏威夷村酒店第四季度RevPAR比2019年高出2%，平均每日房价（ADR）比2019年高出11% [49] - 佛罗里达基韦斯特是第四季度公司投资组合中唯一面临显著逆风的度假市场，需求因压缩减少而放缓，飓风伊恩和妮可也对该岛产生负面影响，导致RevPAR下降420个基点 [50] - 第四季度城市市场复苏稳健，预计今年反弹将加速，多数城市市场需求持续改善，纽约希尔顿酒店表现受优于预期的集团需求推动，入住率和房价均有提升，ADR平均约365美元，比2019年高出13% [51] - 旧金山第四季度表现弱于预期，但1月初步结果令人鼓舞，预计2023年及以后将持续改善，政治和商业领袖正努力重振该市，已宣布近50项经济复苏举措 [52][53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括运营卓越、审慎的资产负债表管理和投资增值项目，持续通过出售非核心资产和对核心资产进行翻新及ROI项目来重塑和升级投资组合 [69][79] - 2022年出售8家非核心酒店权益，获得4.35亿美元，预计2023年再出售2亿 - 3亿美元资产，所得款项将用于再投资公司或在不增加杠杆的基础上回购股票 [70][11] - 计划在2024年第一季度完成Signia会议平台扩建和里斯·琼斯锦标赛高尔夫球场翻新，完成对该世界级度假村为期五年、规模达2.2亿美元的全面翻新；今年晚些时候完成基韦斯特标志性卡萨玛丽娜度假村的Curio转换，投资7000万美元，包括客房全面翻新和公共空间重新设计，并实施气候变化缓解升级 [71] - 董事会批准补充股票回购计划，公司未来两年可在不增加杠杆的基础上回购至多3亿美元普通股 [83] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在通胀、利率、地缘政治等不确定性，但消费者依然有韧性，劳动力市场强劲，通胀似乎已过峰值，公司投资组合多元化带来诸多积极因素，预计2023年及以后前景乐观，RevPAR同比增长7% - 14%，有望实现加速盈利增长 [104][105] - 集团需求预计在2023年继续改善， Moscone中心预计今年将产生近70万个全市客房需求，高于2022年的38万个；多家航空公司计划恢复或扩大关键国际航线，将带来经济活动，2019年该市国际消费几乎是国内消费的3倍 [76] - 公司对夏威夷市场充满信心，随着国际需求的恢复，希尔顿夏威夷村酒店EBITDA有望达到2亿美元或更多；预计奥兰多Bonnet Creek度假村项目完成后将成为世界级度假村 [87][88] - 虽然当前信贷市场存在挑战，但公司认为市场上有充足资本，债务市场将恢复流动性，公司有能力完成资产出售和交易融资 [141][142] 其他重要信息 - 公司重新构想的运营模式在疫情期间发挥作用，帮助降低成本，提高运营效率 [46] - 公司拥有经验丰富的团队，能够应对各种挑战，如在疫情期间成功完成债券交易、推迟债务到期日等 [91] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请谈谈酒店行业的经济背景 - 公司认为当前处于不确定性较大的时期，存在通胀、利率、地缘政治等问题，但消费者有韧性，劳动力市场强劲，通胀似乎已过峰值。公司投资组合多元化带来诸多积极因素，预计2023年及以后前景乐观，RevPAR同比增长7% - 14%，有望实现加速盈利增长 [104][105] 问题2: 夏威夷资产的前景如何，希尔顿夏威夷村酒店EBITDA能否达到2亿美元 - 公司认为通过重新构想运营模式降低了成本，随着对夏威夷资产的持续投资和升级，希尔顿夏威夷村酒店EBITDA达到2亿美元或更多是有可能的 [102][103] 问题3: 为什么不使用资产负债表上的闲置现金偿还即将到期的CMBS贷款，这对盈利预期有何影响 - 公司表示贷款利息与现金收益相近，且19亿美元的整体流动性中现金部分有更重要的用途，不会立即用现金全额偿还7.25亿美元的贷款。公司资产负债表强劲，有多种选择解决贷款问题，会在第三季度前解决该问题 [107][108] 问题4: 旧金山的商务散客情况如何，2023年EBITDA预计怎样 - 公司认为旧金山情况复杂，过去复苏滞后，但目前有一些积极迹象，政治和商业领袖正努力重振该市，集团业务也在逐渐恢复。虽然商务散客情况仍不确定，但如果能稳固基础，带动休闲旅游，旧金山有望在2024 - 2025年及以后实现复苏 [112][113][132] 问题5: 夏威夷村新塔楼项目的时间安排和资金筹集情况如何 - 公司表示目前处于项目审批流程中，距离需要资金还有几年时间，2023 - 2024年不需要资金投入。增加塔楼将增强度假村的竞争力 [115] 问题6: 重新构想的运营模式是否完成，如何看待今年及以后的利润率 - 公司认为行业将发生永久性变化，需要找到既能提高客户满意度和回头率，又能使运营模式具有经济意义的方法。公司通过努力降低成本来扩大利润率，并将继续寻找提高效率的方法 [120][121] 问题7: 信贷市场改善对出售2亿 - 3亿美元资产有多重要，是否预期市场会继续改善 - 公司认为市场上有充足资本，如私募股权、家族办公室、业主运营商和地区银行等仍有交易意愿。债务市场将恢复流动性，公司有信心完成资产出售和交易融资 [141][142] 问题8: 商务散客情况如何，城市RevPAR在第四季度的环比改善情况如何 - 公司认为从城市投资组合来看，入住率从第三季度到第四季度有一定改善，但进入第一季度速度较慢。金融服务等行业的商务旅行有所犹豫，但公司预计今年商务散客将实现复苏 [146][147] 问题9: 旧金山是否开始实现正现金流 - 公司认为旧金山有望实现正现金流，但目前还未恢复到2019年的峰值水平 [148] 问题10: 城市物业的RevPAR指数趋势如何 - 公司表示旧金山的RevPAR指数滞后，通常为90% - 95%，目前处于60% - 70%之间，预计随着市场压缩改善将有所提升。纽约表现与过去相当，甚至略好于2019年；芝加哥与2019年相比保持在5% - 10%以内；新奥尔良表现较好，略高于过去水平 [152][173] 问题11: 什么情况会使公司对旧金山的前景不那么乐观 - 公司认为旧金山有一些内在优势，如地理位置、教育资源、科技产业和与亚洲的紧密联系等。虽然目前面临挑战，但一旦市场复苏，由于运营杠杆作用，可能会比预期更快恢复。公司将仔细研究资产再融资方案，有信心解决问题 [154][156][157] 问题12: 目前的集团预订情况与疫情前相比有何不同 - 公司认为目前集团预订规模较小，但从预订管道来看，一些大型集团开始提前规划，预订窗口在延长，预计集团规模将逐渐增大，但客户群体和结构与过去相比变化不大 [182]

业绩总结 - 2022年第四季度总收入为6.65亿美元，较2021年同期的4.51亿美元增长47.5%[19] - 2022年全年总收入为25.01亿美元，较2021年的13.62亿美元增长83.5%[19] - 2022年第四季度净收入为3500万美元，较2021年同期的亏损6500万美元有所改善[19] - 2022年全年净收入为3.4亿美元，较2021年的亏损4.59亿美元显著改善[19] - 2022年第四季度每股收益为0.15美元，较2021年同期的每股亏损0.28美元有所改善[19] - 2022年第四季度的调整后EBITDA为1.59亿美元，较2021年同期的8100万美元增长96.3%[24] - 2022年全年调整后EBITDA为6.26亿美元，较2021年的1.75亿美元增长258.8%[75] 用户数据 - 2022年第四季度的可比每间可用房收入（RevPAR）为162.81美元，同比增长46.7%[55] - 2022年第四季度的整体入住率为67.7%，较2021年同期提高了15.6个百分点[55] - 2022年第四季度的平均每日房价（ADR）为240.57美元，同比增长12.7%[55] - 2022年全年可比酒店收入为26.26亿美元，同比增长258.8%[60] - 2022年全年所有市场的可比酒店总RevPAR为243.87美元，同比增长89.7%[64] 未来展望 - 2023年第一季度RevPAR预期在156美元至162美元之间，较2022年增长34%至40%[39] - 2023年全年的净收入预期在9200万美元至1.8亿美元之间[39] - 2023年全年的调整后EBITDA预期在6.1亿美元至6.9亿美元之间[39] - 2023年第一季度的总收入预计将增长至6.49亿美元[41] 新产品和新技术研发 - 2022年核心酒店的调整后EBITDA利润率从2021年的14.7%提升至27.2%，增加1250个基点[75] - 所有其他酒店的调整后EBITDA利润率为20.5%，较去年同期提高730个基点[69] 市场扩张和并购 - 截至2023年2月22日，公司的综合酒店投资组合包含42家酒店，总房间数为26,554[53] - 2022年共售出7家酒店，房间总数为2,207，毛收益为3.17亿美元[106] 负面信息 - 2022年全年的净损失为174百万美元，相较于2021年的452百万美元减少61%[117] - 2022年第四季度的运营收入为84百万美元，较第三季度的92百万美元下降8.7%[113] - 2022年第四季度的净收入为36百万美元，较第三季度的40百万美元下降10%[113] 其他新策略和有价值的信息 - 2022年第四季度的Nareit FFO为9000万美元，2021年同期为200万美元[28] - 2022年第四季度的调整后FFO为1.01亿美元，2021年同期为1000万美元[28] - 净债务与调整后EBITDA比率为4.84倍[32]

业绩总结 - 2022年第三季度的入住率为71.7%[12] - 平均每日房价(ADR)比2019年第三季度高出7.2%[12] - 每间可用房收入(RevPAR)比2019年第三季度低8.8%[12] - 2022年第三季度调整后的EBITDA预计在1.4亿到1.55亿美元之间[20] - 2022年预计的调整后EBITDA为5.95亿美元，较2019年水平低49%[33] - 2022年已回购1200万股普通股，平均价格为每股18.23美元，总回购金额为2.18亿美元[20] - 预计2022年第四季度RevPAR在163到166美元之间，较2019年第四季度中点低8%[20] - 2022年第四季度的调整后EBITDA预期为1.4亿至1.55亿美元[56] 用户数据 - 2022年第三季度，Park的度假酒店RevPAR比2019年同期高出14%[53] - 2022年第三季度，Park的度假酒店ADR比2019年同期高出23%[61] - 2022年第三季度，Park的商业旅客酒店周中入住率在9月和10月分别为80%和76%[53] - 2022年9月的入住率为80%，2022年10月的初步入住率为76%[74] - 2022年团体业务的进展为2019年的68%，较2022年第二季度提高400个基点[78] - 2023年团体业务的进展为2019年的75%，较上季度提高300个基点[78] - 2022年第三季度旧金山的入住率为65%，ADR较2019年第三季度下降14%[86] 财务状况 - 截至2022年第三季度，净债务为39亿美元，98%的债务为固定利率[12] - Park的流动性可用金额为19亿美元[112] - Park的净资产值（NAV）估计为每股28.50美元，折合6.3%的资本化率[136] - Park的总资产价值为100.05亿美元，包含43家酒店，房间总数为26376间[136] - 2022年9月30日的净债务为3.87亿美元，Pro-forma调整后EBITDA比率为4.6倍[171] 市场展望 - 预计2023年每股AFFO增长36%[37] - Park预计其投资组合在2023年的年均供应增长率为1.3%[48] - 公园的2023年调整后EBITDA预计将同比增长约18%[96] - 预计2022年第四季度的股息将增加至每股0.21到0.26美元[20] 负面信息 - 飓风伊恩造成美国和古巴超过100人遇难，佛罗里达州的福特迈尔斯海滩和那不勒斯受到严重影响[139] - Casa Marina Key West酒店因洪水相关损害暂停运营7天[140] - Caribe Hilton酒店在圣胡安因风驱雨水造成的水渗透而受到轻微损害[142] 其他信息 - 2022年第三季度，Park在佛罗里达州的酒店RevPAR比2019年高出17%[70] - Park自2020年5月以来已筹集超过21亿美元的企业债务，用于偿还近期到期债务、增强流动性和改善债务指标[112] - 2022年第三季度的RevPAR（每间可用房收入）较2019年第三季度下降21%[84]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度酒店总营收为6.42亿美元，调整后EBITDA为1.66亿美元，调整后EBITDA利润率近26%，受旧金山需求疲软影响，利润率下降200个基点 [38] - 第三季度飓风对RevPAR影响20个基点，调整后EBITDA影响不到200万美元 [39] - 截至季度末流动性约19亿美元，包括循环信贷额度超9亿美元和现金10亿美元，完成待售资产出售后预计超20亿美元 [40] - 净债务39亿美元，较年初减少近3亿美元 [41] - 第四季度RevPAR指引约1.63 - 1.66亿美元，中点为2019年的92%；调整后EBITDA指引1.4 - 1.55亿美元，AFFO每股0.35 - 0.43美元；酒店调整后EBITDA利润率预计在24% - 25%，中点较2019年低470个基点 [43][44] - 第四季度股息预计每股0.21 - 0.26美元，其中约0.07 - 0.12美元来自运营分配，其余0.14美元来自今年资产出售收益 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 第三季度休闲趋势强劲，度假酒店RevPAR较2019年增长14%，房价超2019年23%，入住率达2019年的93% [19] - 两家夏威夷酒店第三季度RevPAR较2019年平均增长13%，希尔顿夏威夷度假村7、8月平均入住率达90%以上，7月ADR创历史新高，有望实现接近纪录的EBITDA [20] 城市业务 - 城市酒店需求持续改善，第三季度入住率环比提高近400个基点，达到68%，9月平均入住率约71% [22] - 纽约市场表现出色，第三季度入住率超74%，较第二季度提高500个基点，9月RevPAR比2019年高近2%，入住率超88%，房价超2019年10% [24] - 旧金山市场持续复苏，第三季度入住率环比提高近1400个基点，达65%，但房价仍面临挑战，较2019年低14%，RevPAR较2019年下降41%；第四季度入住率预计达60%以上，RevPAR较2019年的差距预计缩小至29%；2023年预计受益于约64万间夜的会议日程，较2022年增长63% [26][28][29] 企业协议业务 - 第三季度企业协议收入持续改善，达到2019年的72%，较上季度的64%有所提高，主要受入住率提升推动 [23] 团体业务 - 第三季度团体业务呈现积极趋势，预订量和潜在客户数量增加，转化率提高，9月2023年团体预订量比2019年同期增长106%，团体ADR预计提高40% [30] - 第四季度团体预订量增加2100万美元，超过一半的新预订来自9月；2022年第四季度团体预订进度为2019年的77%，较6月提高800个基点，确定预订房间数较第二季度增加超9万间夜；全年确定预订量环比增长近10%，超过170万间夜，是去年同期的三倍多 [31][32] - 2023年多数市场的城市会议日程持续改善，酒店本季度为2023年增加了超5100万美元的团体收入，目前2023年团体预订进度提高到2019年的75%，较第二季度提高300个基点 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场复苏强劲，第三季度入住率超74%，9月RevPAR比2019年高近2%，预计第四季度入住率达80% - 85% [24][83] - 旧金山市场持续复苏，第三季度入住率达65%，第四季度预计达60%以上，2023年预计受益于约64万间夜的会议日程，较2022年增长63% [26][28][29] - 夏威夷市场表现出色，两家夏威夷酒店第三季度RevPAR较2019年平均增长13%，希尔顿夏威夷度假村有望实现接近纪录的EBITDA，预计2023年随着日本游客回归，RevPAR将实现两位数增长 [20][73] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 专注资本循环，自7月以来完成三项非核心资产出售，总收益约5800万美元，年初至今净收益约3.17亿美元，预计全年完成和待完成处置的净金额超5亿美元 [13] - 实施效率措施，预计2022年全年劳动力成本较2019年降低15%，过去三年实现8500万美元的费用节省和近300个基点的利润率提升，且认为这些改善是永久性的 [14][15] - 通过价值提升的ROI项目挖掘投资组合的潜在价值，包括Bonnet Creek的1.1亿美元会议空间扩建、Signia Hilton的9万平方英尺多功能会议空间增加和8000万美元的综合翻新、Casa Marina度假村的7000万美元全面翻新 [16][17][18] 行业竞争 - 尽管债务市场近期波动，但酒店房地产的投资兴趣仍然很高，公司预计将继续执行非核心资产出售计划，包括潜在的超1亿美元交易 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住宿业基本面在第三季度保持积极势头，受益于强劲的劳动力市场、健康的消费者和企业资产负债表，商务散客和团体需求持续增长，预计第四季度及以后团体、商务散客和国际需求将继续改善 [12] - 对公司的复苏前景持乐观态度，认为公司将受益于更广泛的需求趋势、重新构想的运营模式、ROI项目和资本循环努力，未来几年有望实现强劲的盈利增长 [34] 其他重要信息 - 会议中提及的许多评论属于前瞻性陈述，受众多风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述内容存在重大差异 [5] - 所有与上一年度的比较均为预估基础，相关重要风险因素可参考公司向SEC提交的文件 [6] - 会议讨论了某些非GAAP财务信息，可在昨日的收益报告、向SEC提交的8 - K文件以及公司网站上找到相关信息及与最直接可比GAAP财务指标的对账 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年的团体预订是房间数还是收入数据，以及从企业客户处了解到的情况和预订窗口 - 2023年团体预订进度为75.4%，较之前提高300个基点，代表收入；公司认为企业协议费率在7% - 9%的范围内是合理的，目前相关讨论正在进行中，预计团体业务将继续加速增长 [49][50] 问题2: 如何考虑旧金山资产债务的再融资，以及与目前4%左右的成本相比如何 - 公司正在考虑多种市场选择，包括银行融资或CMBS，高个位数的债务收益率下，成本约为3.5 - 4亿美元；更倾向于以无抵押资产（如Bonnet Creek综合体）进行抵押贷款的方式，同时也会继续关注债券市场 [51][52][53] 问题3: 请说明第四季度11月和12月RevPAR的预计进展情况 - 预计11月和12月RevPAR将环比改善，降幅收窄至中个位数，旧金山市场对RevPAR有一定拖累，若排除该市场，10月RevPAR已略高于2019年 [59] 问题4: 第四季度利润率较2019年下降约100个基点，其中季节性因素和市场结构变化的影响各占多少 - 团体业务占比相对2019年下降约300个基点，随着入住率回升，利润率将有所改善，但由于旧金山市场的拖累和2019年第四季度的业务中断保险收益，比较基数较难 [60][61] 问题5: 未来两年在维护和ROI项目上的预计支出以及预期回报 - 正常情况下，维护和ROI项目支出约占收入的6%；目前正在进行的项目包括Bonnet Creek的后续8000万美元投资和Casa Marina度假村的7000万美元翻新，预计总支出为几亿美元；公司对这些项目的回报持乐观态度，将继续出售非核心资产以降低杠杆并重新投资于投资组合 [66][67][68] 问题6: 考虑到旧金山明年的会议日程和日本游客有望重返檀香山，2023年RevPAR可能会受到哪些积极影响 - 旧金山市场预计将有显著改善，2023年会议日程的房间夜数预计达64万，较2022年增长63%，公司预计RevPAR将大幅增加；夏威夷市场，希尔顿夏威夷度假村预计2023年RevPAR将实现两位数增长，目前日本游客占比从正常的30%降至10%，随着日本游客回归，将带来巨大的积极影响 [69][70][73] 问题7: 纽约市场收入快速恢复，但利润率仍落后，改善该物业运营结构的机会和进展如何 - 公司资产管理团队与运营合作伙伴合作，通过优化运营流程（如客房服务模式）、减少餐饮和营销成本等方式，提高运营效率；随着入住率上升，利润率将得到改善，预计第四季度利润率将从第三季度的高个位数提升至中高两位数 [79][80][85] 问题8: 旧金山市场中商务散客的重要性如何，目前商务散客情况以及明年是否存在逆风风险 - 历史上，旧金山市场的商务散客、休闲和会议需求都很强劲；尽管科技行业的变化会对该市场产生一定影响，但随着会议市场的恢复和办公回归，公司对旧金山市场的中期和长期前景持谨慎乐观态度 [87][88][89] 问题9: 日本入境游客的旺季季节性与夏威夷整体旺季是否一致 - 历史上，日本入境游客的旺季季节性较为一致，在春季的日本黄金周会有小高峰；日本游客通常停留时间更长、消费更高，公司预计随着日本游客回归，将推动RevPAR增长 [95][96][97] 问题10: 请提供2022年和2023年的资本支出情况 - 正常情况下，资本支出约占收入的6%；目前正在进行的ROI项目预计总支出为几亿美元，具体金额会根据项目进度和Casa Marina度假村的翻新情况有所调整 [102] 问题11: 从团体业务角度看，旧金山市场的价格未达预期，是否存在结构性问题，以及对公司EBITDA恢复的影响 - 公司认为并非结构性问题，旧金山市场在高端教育、制药等领域有其独特优势，过去表现良好；目前市场受疫情和负面舆论影响，正在逐步改善；2023年团体预订进度良好，平均房价较之前有所提高，公司对该市场的团体业务持乐观态度 [108][109][110] 问题12: 未来利润率的变化趋势如何，包括团体利润率、附属业务和品牌举措等方面 - 随着入住率提高，固定成本的分摊将更有效，部分市场的房价也在增长；团体业务占比相对2019年仍有差距，随着团体业务的恢复，宴会和餐饮收入将增加，从而推动利润率增长；公司认为通过之前的运营调整和人员配置优化，未来利润率有望超过2019年水平 [116][117][118] 问题13: 请说明潜在的额外资产处置情况，包括资产类型和目的 - 公司正在不断重塑投资组合，潜在的额外资产处置是非核心资产，价值超1亿美元；目前不考虑出售大型城市酒店，因为涉及税务和法律问题以及当前债务市场情况；公司有信心完成5亿美元的资产处置目标，并将所得款项用于降低杠杆和重新投资于投资组合 [127][128] 问题14: 公司提到可能在防御和进攻之间切换，是否意味着有收购意向 - 公司希望在合适的时机进行收购，但目前的优先事项是完成循环信贷额度的延期、出售非核心资产、重新投资于投资组合和根据股价情况进行回购；公司建立强大的流动性是为了在合适的时候进行进攻性投资，但目前认为时机尚未成熟 [135][136][137] 问题15: 公司在收购市场不活跃的原因是什么 - 公司在疫情和后疫情时期专注于重新构想运营模式，通过出售和循环利用资本来重塑投资组合；目前的优先事项是将所得款项重新投资于投资组合或进行杠杆中性的回购；未来会有成为买家的时机，但目前认为对公司来说时机不合适 [144][145][146] 问题16: 目前讨论的团体业务和传统市场的复苏是否忽略了市场的范式转变，新兴市场（如坦帕、纳什维尔等）是否会取代传统市场 - 公司认为新兴市场和传统市场并非相互排斥，传统市场（如芝加哥、波士顿、旧金山等）有其基础设施和航空运输等优势，仍然是团体业务的重要选择；市场存在周期和轮换，预计传统市场将继续在团体业务中发挥重要作用 [152] 问题17: 请说明第四季度餐饮收入的趋势以及2023年随着团体需求和会议日程增加，餐饮业务的表现 - 第四季度餐饮收入将比第三季度有所改善，随着假期和团体业务的增加，餐饮收入有望接近第二季度水平；2023年随着团体业务的正常化，餐饮收入预计将恢复到2019年水平 [160] 问题18: 作为活跃的卖家，过去几个月市场价值有何变化，能否按主要市场进行区分 - 由于利率上升，资本化率有所扩大，但酒店房地产市场仍然健康，有大量的私人股权基金、家族办公室和业主运营商等投资者；市场需求仍然存在，有故事和机会的资产更受关注，但具体情况因子市场和资产而异；公司在交易过程中没有遇到问题，致力于实现股东价值最大化和资本循环 [165][166][167]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) Delaware 36-2058176 (State or other ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司实现总运营收入6.7亿美元，酒店调整后EBITDA为2.07亿美元，利润率为30.8%，仅比2019年运营利润率低30个基点 [35] - 第二季度，公司净债务为40亿美元，较第一季度减少2亿美元；流动性约为17亿美元，包括循环信贷额度的9亿多美元和7.58亿美元现金 [37] - 第二季度，公司回购了1.57亿美元股票，年初至今累计回购2.18亿美元，董事会授权的回购计划还剩8000多万美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 休闲业务持续强劲，推动公司整体业绩提升 [9] 商务旅行业务 - 商务旅行需求在第二季度显著改善，收入达到2019年第二季度的95% [9][15] 团队业务 - 团队业务需求超预期，第二季度团队收入较第一季度增长68% [14] 各个市场数据和关键指标变化 城市市场 - 城市市场复苏强劲，城市酒店第二季度平均入住率为64%，较第一季度增长25个百分点；平均每日房价（ADR）较第一季度增长24%，略高于2019年第二季度 [13] 度假市场 - 度假酒店表现出色，特别是夏威夷、佛罗里达和南加州的资产，ADR较2019年同期增长近27% [13] 国际市场 - 国际入境需求正在逐步恢复，目前约为2019年水平的500 - 750个基点 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略举措 - 优化运营模式，通过增加收入和提高运营效率来提升利润率，预计可实现8500万美元的成本节约和300个基点的永久利润率提升 [16][19] - 继续进行资产出售和资本回收，年初至今已出售2.7亿美元资产，目标是再出售3 - 4亿美元资产，以降低杠杆率并重新投资于投资组合 [20][21] - 强化资产负债表，通过延长债务期限、降低杠杆率、增强流动性和保持灵活性来应对市场变化 [22] - 推进高回报率项目，如Bonnet Creek会议空间扩建项目，预计将释放投资组合的潜在价值 [24] 行业竞争 - 尽管宏观经济存在不确定性，但公司认为酒店行业的基本面依然强劲，需求有望继续增长，而供应增长将受到限制，这将为公司提供定价权和竞争优势 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性和可能的衰退风险，但公司尚未看到需求回落的迹象，预计酒店需求将继续得到支持，特别是随着休闲市场的持续强劲和城市及商务市场的加速复苏 [25][27] - 公司对酒店行业的复苏持乐观态度，预计2022年下半年和2023年将实现逐步改善，特别是团队业务和国际入境需求的增长将为公司带来积极影响 [27][29] 其他重要信息 - 公司提前一个季度结束了信贷协议的豁免期，显示了公司运营基本面的改善 [10][38] - 公司预计Hilton Hawaiian Village和Hilton Denver Hotels的抵押贷款将在8月初解除现金限制，释放约9000万美元的受限现金，从而增加公司的总流动性至18亿美元 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：国际入境客户的回归情况以及与疫情前水平的差距，不同市场的具体情况 - 2019年美国国际入境收入约为7900万美元，去年恢复至约2200万美元，今年预计约为5300万美元 [45] - 主要市场目前较2019年水平低500 - 750个基点，夏威夷市场的日本游客占比20%，目前下降了95%，预计随着复苏将带来积极影响 [46] - 旧金山、纽约和芝加哥等城市的国际入境需求正在逐步恢复，目前处于个位数到低两位数的水平 [48] 问题2：资产出售的估值情况以及剩余资产出售的预期 - 公司团队将继续努力寻找合适的买家，尽管成本上升，但市场上仍有大量股权对酒店房地产感兴趣 [54] - 公司对继续实现良好的资产出售结果持谨慎乐观态度，预计债务市场将在第三、四季度和明年有所改善 [55] 问题3：第三季度RevPAR增长指导以及对不同月份的预期 - 第三季度是传统的团队业务淡季，预计将出现从团队业务向散客业务的季节性转变，RevPAR增长可能会有所放缓 [57][58] - 7月初步数据显示酒店入住率平均约为73%，平均每日房价预计约为248美元，较2019年增长12% [34] - 8月可能相对疲软，9月有机会回升，特别是商务旅行和团队业务的需求可能会增加 [62] 问题4：夏威夷市场的增长潜力以及对明年的展望 - 夏威夷市场在第二季度和第三季度表现出色，入住率和房价均有所增长，预计将继续成为公司的重要增长点 [65] - 随着国际需求的恢复，特别是日本游客的回归，夏威夷市场的增长潜力巨大，预计明年将继续表现强劲 [66] 问题5：股票回购的计划以及是否会在资产出售后进行 - 公司的资本配置优先考虑投资于投资组合或回购股票，目前有3亿美元的回购授权 [67] - 短期内，公司将专注于出售非核心资产，降低杠杆率，并解决循环信贷和旧金山CMBS的问题，同时密切关注市场情况，如有合适机会将考虑回购股票 [68] 问题6：团队业务的预订情况以及与商务旅行业务的复苏对比 - 团队业务的预订窗口较短，但预计随着公司恢复办公和经济环境的改善，将继续加速增长 [73][74] - 商务旅行和团队业务都将受益于休闲旅行的增长，预计两者都将保持强劲 [100][101] 问题7：解决2022年和2023年到期债务的选项 - 2022年没有重大到期债务，将使用现金解决一些小额抵押贷款 [82] - 对于2023年底到期的循环信贷和旧金山CMBS，公司正在与银行进行积极沟通，考虑多种选项，包括利用未抵押资产、现金和高收益市场 [83][84] 问题8：出售旧金山资产的可能性以及对去杠杆化和再投资的影响 - 公司表示所有选项都在考虑范围内，但目前不急于出售，将密切关注市场情况和旧金山市场的复苏趋势 [94][96] 问题9：公司在哪些市场实现了RevPAR溢价以及最大的机会市场 - 公司认为城市和团队业务的复苏将是重要的增长点，特别是国际需求的恢复将为城市中心的酒店带来积极影响 [110][111] - 希尔顿夏威夷村是一个重要的资产，尽管尚未看到休闲业务的大幅增长，但预计将接近历史最高盈利水平，随着日本游客的回归，增长潜力巨大 [113] 问题10：第三季度RevPAR指导低于6月和7月的原因以及对休闲旅行者价格敏感性的看法 - 第三季度的RevPAR指导考虑了季节性因素和团队业务的减少，同时也采取了保守的态度 [123][125] - 8月由于商务旅行减少和休闲旅行回落，可能会出现一定程度的下降，9月有望回升 [124][125] - 休闲旅行者的价格敏感性可能会受到市场竞争和替代选择的影响，但目前公司认为需求仍然相对强劲 [127][128] 问题11：希尔顿夏威夷村第二季度利润率的情况以及未来的预期 - 第二季度利润率受益于劳动谈判的应计费用释放 [133] - 展望未来，希尔顿夏威夷村的RevPAR水平与2019年基本持平，预计利润率将在200 - 250个基点的范围内改善，特别是随着团队业务的恢复 [134][136] 问题12：航空公司航班容量问题对公司入住率恢复的影响 - 目前航空公司的航班容量问题对公司的影响不大，特别是在夏威夷等目的地，仍有充足的运力 [140][141] - 机场酒店可能会受益于航班中断和旅客的谨慎出行，一些旅客选择过夜而不是当日往返 [142] 问题13：商务旅行和休闲需求在经济衰退情况下的表现以及退出契约豁免期的灵活性 - 商务旅行由于仍处于复苏阶段，预计在经济衰退情况下受到的影响较小，因为仍有大量的积压需求 [146] - 休闲需求可能会受到一定影响，但由于远程工作和混合工作模式的存在，休闲旅行的需求模式可能会发生变化 [147] - 退出契约豁免期并没有为公司带来显著的灵活性，因为在豁免期内已经给予了足够的灵活性，公司仍将按照既定战略进行业务发展 [149] 问题14：资产出售的估值平衡和策略 - 公司一直积极进行资产出售和投资组合优化，目标是实现股东价值最大化 [153][154] - 公司将继续寻找合适的买家，确保资产出售的价格合理且具有增值性，同时关注债务市场的变化和流动性情况 [155][156]

(Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other jurisdiction of incorpora ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other jurisdiction of incorpor ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总运营收入为4.63亿美元，酒店调整后EBITDA为8900万美元，调整后EBITDA利润率为19.3%，调整后EBITDA为8200万美元，调整后每股FFO为0.08美元，3月FFO近3500万美元 [38][39] - 第一季度Pro forma RevPAR环比提高至116美元，入住率下降60个基点至51.9%，平均房价为224美元，较2021年第四季度环比增长7%，与2019年同期持平 [36] - 第二季度RevPAR指引为160 - 164美元，中点较2019年低15%；调整后EBITDA指引为1.6 - 1.8亿美元，中点较2019年调整后EBITDA低18%；酒店调整后EBITDA利润率为27% - 29%；每股FFO为0.40 - 0.49美元 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 集团业务 - 过去两个月集团需求显著增加，第一季度集团需求较第四季度环比改善35%，2022年和2023年3月集团预订量较上月增长两倍，新增集团业务超4400万美元 [12] - 2022年第二至四季度集团预订进度为2019年3月时的66%，2023年全年为2018年3月时的73% [13] - 城市酒店集团需求改善明显，部分市场2022年集团预订进度从2月到3月增长25%，城市酒店集团需求从1月到3月提高400% [13] 商务散客业务 - 商务散客需求2月开始改善，2月和3月分别环比增长25%和46%，3月商务散客收入较2019年3月低16% [14] - 3月面向商务旅客酒店的周中入住率从1月的27%提高到56%，第二季度散客预订进度较2019年同期仅低11%，过去四周整体散客预订量较2019年增长7% [15] 各个市场数据和关键指标变化 夏威夷市场 - 怀基洛阿第一季度RevPAR超2019年同期32%，EBITDA超2019年同期120万美元，即9.5%，酒店EBITDA利润率超2019年近700个基点，宴会收入超2019年第一季度19% [18] - 希尔顿夏威夷村3月RevPAR较2019年低5%，EBITDA利润率较2019年3月提高140个基点，预计第二季度夏威夷酒店RevPAR将超2019年同期 [19] 南佛罗里达市场 - 基韦斯特酒店第一季度入住率超83%，ADR达752美元，较2019年同期高60%以上 [20] - 迈阿密入住率超82%，皇家棕榈酒店房价较2019年第一季度高近30%，预计夏季增长将适度放缓 [21] 纽约市场 - 1月受奥密克戎影响严重，2月入住率环比提高近21个百分点至34%，3月达54%，4月预计约70%，预计全年入住率超80%，平均每日房价超2019年水平 [22][23][24] 旧金山市场 - 4月开放酒店预计入住率超64%，较3月提高超22%，预计第二季度持续改善，希尔顿旧金山和联合广场酒店4月入住率从3月的30%提高到60%，帕克55酒店计划5月19日左右重新开业 [24][25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于提升投资组合整体质量，计划通过有针对性的资产出售利用私人市场对房地产的强劲需求，今年目标处置2 - 3亿美元非核心资产，目前超1亿美元已签约 [30] - 处置所得将用于偿还债务、回购股票、投资ROI项目，如博内特溪会议平台、华尔道夫等酒店的改造和品牌重塑，预计回报率超15% - 20% [31] - 公司认为行业将在2023年底前全面复苏，公司凭借多元化投资组合、快速改善的背景和健康的资产负债表，在未来几个季度和几年处于有利地位 [11][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管全球地缘政治不确定性和大宗商品价格上涨，但美国经济持续增长，消费者支出健康、企业利润强劲、失业率创历史新低，加上新冠病例减少和企业重返办公室政策的转变，宏观环境将推动酒店业在2023年底前全面复苏 [11] - 公司对2022年剩余时间和2023年的前景感到兴奋，夏威夷预计将继续表现出色，城市资产的集团和商务散客需求加速将推动增长，预计明年城市资产将全面复苏 [32] - 劳动力在某些市场仍是短期逆风，但公司相信成本节约举措将随着需求复苏转化为更高效的运营，公司拥有超15亿美元流动性，2022年到期债务仅1%，有足够资金执行资本配置优先事项 [33] 其他重要信息 - 公司自疫情开始重新构想运营模式，成本节约举措预计将使利润率峰值到峰值扩大300个基点，已消除8500万美元运营费用，主要是管理薪资和福利，预计即使需求恢复到疫情前水平仍将维持 [27][28] - 公司第一季度重新启动季度股息，每股0.01美元，预计未来几个季度继续支付，年底可能有第四季度额外股息，第一季度回购6100万美元股票，平均价格略低于18美元，仍有近1.9亿美元回购额度 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 其他收入线高于预期，客户支出情况及是否有取消费用计入 - 由于奥密克戎相关的集团取消，取消费用较疫情前水平升高，本季度约1000万美元，正常季度约200万美元；度假村费用较疫情前下降5%，两者综合可能导致预测偏差 [49][50] 问题2: 鉴于债务成本上升和CMBS市场情况，近期潜在买家情况及是否考虑卖方融资 - 市场上有大量资本，包括私募股权、高净值人士和主权基金，尽管债务市场有波动，但不影响交易达成，目前不考虑卖方融资 [51] 问题3: 如何权衡资本在潜在新投资（如夏威夷建塔）和其他用途间的分配 - 当公司股票交易存在30% - 40%折扣时，最佳资金用途是回购股票或投资ROI项目；公司设定了出售2 - 3亿美元非核心资产的目标，预计至少完成，所得将谨慎分配；夏威夷项目尚处审批阶段，无需近期做决策 [59][60][61] 问题4: 预计何时摆脱契约豁免，年底度假村和城市资产的比例及是否有最优比例 - 契约豁免期到第三季度，预计分析第二季度数据时契约情况将很强劲，但真正摆脱可能要到第三季度；公司认为夏威夷资产占25%，目前不打算增减；城市市场方面，将继续评估，预计城市市场复苏将加速 [62][63][64] 问题5: 休闲物业夏季定价能否超过2021年水平，是否担心通胀影响购买力 - 基韦斯特市场增长将适度放缓，但仍将保持强劲，预计RevPAR较2019年增长40% - 50%；夏威夷市场表现令人鼓舞，第二季度两家酒店综合RevPAR预计超2019年7%，怀基洛阿预计增长45% [70][71] 问题6: 日元处于21年低位，对下半年夏威夷市场日本游客回归的影响 - 日本游客长期以来是夏威夷重要客源，过去两年因疫情缺席，需求被压抑，预计回归将强劲且显著，尽管日元贬值，但不影响其回归趋势 [73] 问题7: 4月是否是本季度最强月份，第二季度指引是否保守 - 公司给出的指引是基于趋势的保守估计，管理层对业务加速增长有信心，希望未来能超预期 [80][81] 问题8: 除未来几个季度每股0.01美元股息外，长期股息目标 - 公司近期将采用第四季度额外股息策略，会根据资产出售和业务运营情况调整股息，后续会提供更多信息 [82] 问题9: 第二季度RevPAR展望低于4月运营率，5月和6月情况及原因 - 5月因4月休闲需求强劲后有所回落，表现稍弱，6月与4月持平或略好，整体对指引有信心 [89] 问题10: 如何看待全年利润率恢复模式及是否有重要里程碑 - 恢复集团业务稳定占比将有助于提升利润率，目前集团业务占比和宴会收入较2019年下降，集团业务利润率约45%，而其他业务约12% - 15%；公司重新构想运营模式，削减8500万美元成本，随着入住率和业务回升，将展现不同运营模式和更好的盈利状况 [91][92][93] 问题11: 集团预订价格情况及近期预订与2019年比较，是否有提价空间 - 品牌运营商表示集团业务定价权增强，合同中开始考虑通胀调整因素 [98] 问题12: 2023年集团预订进度73%与去年底持平，差距是否会缩小 - 预计差距会缩小，奥兰多、纽约、夏威夷、华盛顿特区和旧金山等市场表现令人鼓舞，预订量有望加速增长 [99] 问题13: 城市市场复苏情况，旧金山改善原因及需求类型 - 旧金山市长领导、与警方等合作改善了安全状况，第二季度有多个会议活动，增强了重新开放帕克55酒店的信心；希尔顿旧金山酒店4月入住率从3月的30%提高到60%，预计第二季度达65%，JW万豪和希尔顿渔人码头酒店4月表现强劲，预计第二季度入住率达70%多 [104][105] 问题14: 夏季国际需求回归预期，特别是考虑到海外新冠病例增加 - 预计国际需求主要来自英国、加拿大和墨西哥，中国市场占比较小；预计几年内难以恢复到2019年近7900万美元的入境水平，但对日本游客回归有信心 [109] 问题15: 是否考虑2023年衰退情景，如何进行资本配置 - 衰退是大家关注的问题，但公司有应对危机的经验，会在防御和进攻间灵活切换；将继续重塑投资组合，出售非核心资产，通过回购股票、投资ROI项目或偿还债务找到平衡，确保资产负债表安全 [115] 问题16: 集团需求增长是否意味着小团体增多，哪些市场集团预订进度改善 - 城市市场集团预订进度改善明显，纽约、芝加哥、华盛顿特区和波士顿表现较好，旧金山取消预订减少并开始回升，度假区表现较稳定 [117] 问题17: 酒店交易债务市场动态变化因素，与住宅抵押贷款市场的关联及对酒店资本化率的影响 - 目前未看到市场疲软迹象，资本化率可能有25 - 50个基点变化；由于市场上有大量资本寻找投资机会，酒店资产类别更具吸引力，公司营销资产过程顺利，无需卖方融资 [121] 问题18: 黑石是否会关注酒店行业，今年酒店行业并购或私募股权私有化可能性 - 公司认为行业有整合或私有化需求，鉴于市场上大量资本和酒店资产净值与市值差距，预计酒店交易将加速，但无法预测黑石等私募股权公司何时进入 [126] 问题19: 休闲ADR是否可持续，沿海休闲酒店的人口结构和趋势 - 随着混合工作模式发展，休闲与商务结合提供更多选择，酒店可在产品、服务和定价上找到平衡；休闲市场仍强劲，基韦斯特市场虽预计增长适度放缓，但仍将保持强劲 [130] 问题20: 2023年集团需求能否超过2019年水平，未开会团体回归原因 - 预计2023年集团需求将继续加速，有望在2023年达到2019年水平，部分市场可能更早恢复，如夏威夷第二季度预计增长超7% [135][136] 问题21: 第二季度RevPAR较2019年下降14% - 16%，三个客户细分市场（休闲散客、商务散客和集团）的预期情况 - 休闲市场4月表现强劲，5月有所回落；集团业务有望与指引保持一致，但仍低于正常水平；商务散客仍在恢复中，进入季度时约为2019年水平的60% - 65%，预计仍下降20%左右 [143][144] 问题22: 投资组合供应背景，哪些市场有积极或消极表现，供应前景对城市市场复苏信心的影响 - 夏威夷、旧金山和奥兰多供应低，夏威夷几乎无新增供应，旧金山供应低于1%，奥兰多供应也低；行业2023 - 2025年供应低于长期平均水平2%，预计在1%左右；城市市场复制公司投资组合困难，纽约虽有一定供应但也有酒店退出，重置水平可能低于2019年；通胀环境下，酒店置换成本上升10% - 15%以上 [149][150] 问题23: 资产出售目标2 - 3亿美元的由来及可能增加的限制因素 - 目标是基于对投资组合的评估设定，公司过去成功出售资产，预计将超过目标；限制因素主要是找到合适时机和情况执行交易，市场上有大量资本寻求房地产和酒店投资机会 [154][155][158]