UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) Delaware 36-2058176 (State or other j ...

业绩总结 - 截至2020年12月31日，公司总资产为10,587百万美元，较2019年下降6.2%[13] - 截至2020年12月31日，公司总负债为5,744百万美元，较2019年增加18.6%[13] - 2020年第四季度总收入为113百万美元，较2019年同期下降86.0%[17] - 2020年全年净亏损为1,444百万美元，较2019年净收入316百万美元大幅下降[17] - 2020年第四季度每股亏损为0.92美元，2019年同期每股收益为0.51美元[17] - 2020年全年每股亏损为6.11美元，2019年每股收益为1.44美元[17] - 2020年公司房间收入为526百万美元，较2019年下降70.2%[17] - 2020年公司食品和饮料收入为189百万美元，较2019年下降74.5%[17] - 2020年公司总费用为2,116百万美元，较2019年下降13.2%[17] 用户数据 - 2020年第四季度每间可用房收入（RevPAR）为136.27美元，较2019年同期下降[30] - 2020年第四季度所有市场的入住率为80.8%，较2019年下降60.4个百分点[52] - 2020年全年所有市场的入住率为82.3%，同比下降55.5个百分点[56] - 核心酒店2020年入住率为24.6%，较2019年下降59.5个百分点[64] - 所有其他酒店2020年入住率为33.2%，较2019年下降43.8个百分点[64] 未来展望 - 截至2021年2月25日，公司酒店总数为50家，运营状态为开放的酒店数量为22家[48] - 2021年计划的资本支出约为4000万美元[86] - 公司流动资金为14亿美元，预计可维持约33个月的流动性[84] 新产品和新技术研发 - 公司在2020年进行了信用设施的修订，将循环信贷额度增加至10.75亿美元[82] 市场扩张和并购 - 2019年收购的酒店总房间数为5,981间[72] - 2019年收购的切萨皮克酒店信托的总考虑金额约为25亿美元[72] 负面信息 - 2020年全年调整后FFO为-3.89亿美元，2019年同期为6.13亿美元[29] - 2020年第四季度调整后EBITDA为-6500万美元，2019年同期为2.23亿美元[25] - 2020年核心酒店调整后的EBITDA为负1.12亿美元，较2019年下降74.4%[66] - 所有其他酒店2020年调整后的EBITDA为负3.7亿美元，较2019年下降66.3%[66] 其他新策略和有价值的信息 - 公司采取了多项措施以降低资金消耗，包括推迟支付和冻结招聘[85] - 公司使用EBITDA、调整后的EBITDA等作为非GAAP财务指标，以评估运营表现[98]

业绩总结 - Park Hotels & Resorts目前拥有60家高端品牌酒店和度假村，房间总数超过33,000间[13] - 2019年总收入为2844百万美元，较2016年的2727百万美元增长4.3%[106] - 2019年净收入为316百万美元，相较于2016年的139百万美元增长126.6%[109] - 2019年EBITDA为772百万美元，较2016年的724百万美元增长6.6%[109] - 2019年调整后EBITDA为786百万美元，较2016年的814百万美元下降3.4%[109] - 2019年核心30酒店的收入为2536百万美元[106] - 2019年可比酒店收入为2976百万美元[106] - 2019年核心30家酒店的调整后EBITDA为779百万美元[109] - 2019年可比酒店的调整后EBITDA为879百万美元[109] 用户数据 - 2020年10月，酒店的平均入住率为43%，相比4月的14%有所回升[32][36] - Park的酒店在2020年第三季度有12家实现了盈亏平衡的EBITDA[22] 财务状况 - 截至2020年9月30日，净债务为42亿美元，流动性为16亿美元，月烧钱率为5000万美元，流动性跑道为32个月[19] - 2020年第二季度，公司的流动性为16亿美元，预计可维持32个月的流动性[73] - 2020年第二季度的月现金消耗为5900万美元，第三季度降至5000万美元[76] - 自5月以来，公司已筹集14亿美元的企业债务，用于偿还近期到期债务和增强流动性[67] - 2019年净债务与调整后EBITDA比率为4.3倍[94] - 预计2022年第一季度的净杠杆比率上限为8.5倍，逐步降低至7.25倍[103] 成本与效率 - Park的替代成本估计为197亿美元，按每间房650美元计算，当前交易价格比替代成本低63%[22][46] - 酒店运营模式的优化预计将带来每年7000万美元的节省[47] - 2019年，Park的酒店调整后EBITDA利润率为29.5%，比同行低100个基点[43] 未来展望 - 预计在2021年下半年恢复的沃尔多夫/希尔顿博内特溪会议空间扩展项目，投资9000万美元，预期内部收益率为18%[61] 风险提示 - 公司提到当前面临的重大风险之一是COVID-19的潜在不利影响，包括可能的复发[134] - 公司强调，实际结果可能与前瞻性声明中表达的内容有重大差异[135]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度末RevPAR下降86%，因部分大型酒店暂停运营 [30] - 合并开业酒店的入住率从6月的30%依次提升至7月的32%、8月的39%、9月的42%和10月的43% [31] - 9月，自驾休闲度假酒店入住率平均为45%，机场和郊区开业酒店入住率分别为40%和30%，城市开业酒店入住率平均为45% [33] - 截至9月，39家开业合并酒店中有三分之一达到EBITDA盈亏平衡或更好，产生了320万美元的EBITDA [35] - 每月现金消耗率从第二季度的5900万美元改善至第三季度的5000万美元，整体流动性延长至超30个月 [36] - 预计全年剩余时间运营环境仍具挑战，团体收入预计下降超90%，RevPAR下降超80%，入住率将较第三季度再提高150个基点 [37] - 截至季度末，净债务总计42亿美元，流动性为16亿美元，其中循环信贷额度可用4.74亿美元 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自驾休闲市场第三季度入住率平均超30%，高于第二季度的8%，基韦斯特的两家酒店入住率平均为57% [15] - 第三季度新增14家酒店开业，奥兰多1500间客房的博内特溪酒店综合体入住率超30%，新奥尔良河畔希尔顿酒店平均入住率42% [14] - 第四季度已开业两家酒店，计划在未来几周开业夏威夷的两家酒店，预计年底60家酒店中将有50家开业，占总客房数的74% [16][18] - 第三季度NBA相关业务和大学相关需求为公司带来900万美元收入 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷10月中旬开始接受72小时内阴性新冠检测证明以绕过14天隔离，最初几周数据显示需求强劲，航空公司载客量超50%，夏威夷航空预计12月达到超50%运力，联合航空和西南航空预计未来两个月大幅增加飞往夏威夷的航班 [17] - 预计第四季度休闲业务将继续表现出色，40%的酒店位于自驾可达地区，基韦斯特、圣巴巴拉和圣地亚哥等度假市场趋势良好 [23] - 2020年剩余时间团体需求极少，2021年上半年团体预订继续疲软，但2021年下半年团体预订情况保持稳定，取决于明年年初医疗解决方案的可用性 [25] - 超25%（45万间夜）因新冠取消的团体业务已预订到未来几年，约6%预订到2021年下半年，5.5%预订到2022年 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 优先确保员工和酒店客人的健康与安全，通过积极管理资产组合降低现金消耗率，加强资产负债表，包括筹集额外流动性、消除短期债务到期和延长债务契约宽限期 [8] - 9月中旬成功发行7.25亿美元8年期有担保票据，消除了即将到期的债务风险和流动性担忧 [10] - 继续有选择地出售非核心资产，净收益预计用于偿还债务，预计复苏路径更明确后交易市场将更活跃 [11] - 对酒店重新开业采取战略和审慎的方法，考虑州和地方法规限制、空运能力、需求和预订趋势等因素 [34] - 重组物业层面管理，预计每年节省7000万美元，基于2019年营收水平，利润率提高超200个基点 [27] - 与品牌合作伙伴合作，确定消除业务模式成本的方法，包括重新审视运营和资本支出品牌标准、整合职位、重塑餐饮模式和减少物业以上费用分配 [28] - 认为城市中心仍是有吸引力的投资主题，相信纽约、波士顿、华盛顿特区、芝加哥、旧金山、洛杉矶和夏威夷等城市长期将有大量需求，公司在这些城市的布局是战略优势 [53] - 预计行业供应增长将在近期和中期减少，公司因布局受供应风险影响小于同行，是竞争优势 [82][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对行业影响深远，预计在疫苗和治疗方法广泛可用之前，需求不会有显著增加，公司在酒店重新开业方面保持审慎，以保存流动性 [21] - 冬季病例激增的担忧可能会抑制今年剩余时间的商务散客和团体需求，但休闲业务预计将继续表现出色 [22][23] - 对夏威夷市场的重新开放和需求回升感到鼓舞，预计日本市场需求也将在未来几周和几个月重建 [24] - 相信公司团队在应对危机方面的工作，认为公司拥有强大平台和优质资产，随着需求复苏将实现超额收益和运营杠杆，公司将努力为利益相关者服务并实现长期成功 [29] 其他重要信息 - 会议中讨论的许多评论属于前瞻性陈述，受众多风险和不确定性影响，公司无义务公开更新或修订这些陈述 [3] - 会议将讨论某些非GAAP财务信息，相关信息及与最直接可比GAAP财务指标的对账可在今早的收益报告、向SEC提交的8 - K文件和公司网站上找到 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否考虑更有意义的去杠杆方式，如引入资本合作伙伴或进行资产出售 - 公司历史上倾向低杠杆资产负债表，目标是将净债务与EBITDA比率降至4倍以下，目前正在积极讨论资产出售，预计未来几个月会有资产出售，收益将用于去杠杆和加强资产负债表及流动性，目前不需要运营合作伙伴或稀释股权的融资 [47][48][50] 问题2: 是否想减少对大型团体资产的敞口 - 公司认为疫情结束且医疗解决方案到位后，在大城市的布局将是战略优势，虽然会对某些市场进行调整，但不会放弃纽约、波士顿、华盛顿特区、芝加哥、旧金山、洛杉矶和夏威夷等城市的长期投资 [52][53] 问题3: 城市酒店的长期价值与短期和中期价值的对比，以及商务旅行复苏的轨迹 - 公司坚信城市中心仍是有吸引力的投资主题，纽约等城市虽目前面临挑战，但长期会复苏，远程工作不会取代人们面对面交流的需求，团体业务需求可能会增加，公司会对部分市场的敞口进行调整，但看好自身布局 [59][62][63] 问题4: 非核心与核心资产的定义在近期的演变 - 公司前30家酒店占约90%的价值，与同行相比表现良好，看好丹佛、奥斯汀、纳什维尔等市场的增长，不会放弃迈阿密海滨、夏威夷、旧金山等地的资产，公司倾向于专注品牌，预计品牌合作将继续扩大 [67][68][69] 问题5: 对夏威夷村CMBS资产的长期价值与债务的看法，以及希尔顿联合广场公园55酒店CMBS被列入观察名单的情况 - 公司估计整个投资组合的重置成本约为165亿美元，目前企业总价值低于70亿美元，交易价格较重置成本有65% - 70%的折扣，夏威夷村资产价值高，CMBS抵押贷款2026年到期，公司不担心；旧金山的两家酒店债务为7.25亿美元，目前能按时偿还债务，预计未来会重新开业并恢复业绩 [76][77][79] 问题6: 如何看待行业未来供应情况 - 公司认为疫情促使行业重置，预计近期和中期供应增长将减少，债务资本减少，开发项目减少，公司受供应风险影响小于同行，是竞争优势，同时疫情也促使公司重新思考运营模式，已节省7000万美元成本 [82][84][85] 问题7: 夏威夷市场的需求情况、客源地，以及大岛未加入测试计划对需求的影响 - 夏威夷州长取消14天隔离，改为72小时阴性检测，该州疫情影响较小，有大量被压抑的需求，客源主要来自美国西海岸，第四季度航班时刻表预计为2019年水平的35% - 40%，12月预计达50%，2021年夏季预计比2019年低15% - 25%，希尔顿夏威夷村和希尔顿威克洛阿村已有良好预订信号，大岛市长考虑放宽部分检测要求，预计将是积极进展 [89][90][94] 问题8: 今年的亏损是否可用于抵消未来资产出售的应税收益 - 公司在分拆后的五年内受建造成本收益税限制，目前运营亏损不能抵消，但该限制明年初结束，近期出售资产有税务有效解决方案，长期亏损可用于抵消股息分配收入的收益 [96][97] 问题9: 剩余关闭酒店中，旧金山市场的情况及重新开业的考虑 - 旧金山的JW万豪酒店和凯悦中心酒店未关闭，第三季度和10月入住率平均在28% - 29%，但由于全市业务和商务散客需求极少，目前重新开业不划算，保持关闭可减少亏损，公司会谨慎评估需求和运营成本后再决定重新开业时间，长期看好旧金山市场 [100][101][102] 问题10: 夏威夷市场对日本客源的预订窗口和初始需求趋势 - 目前还没有相关数据，历史上日本客源占公司夏威夷业务国际需求的约30%，预计未来会继续保持，但现在判断还为时过早，目前美国西海岸客源在假期的需求情况令人鼓舞 [103][104] 问题11: 公司投资组合是否有因素会使利润率增益超出100 - 200个基点的范围 - 公司认为切萨皮克交易有2400万美元协同效应，截至2月已实现2000万美元，公司已节省7000万美元成本，利润率提高超200个基点，疫情促使行业重置，预计未来利润率将继续改善，公司可能处于利润率增益范围的较高端 [111][112][114] 问题12: 大型团体酒店关闭或减少非客房收入业务后，如何利用相关空间获取经济收益 - 公司认为酒店可成为办公室的卫星场所，用于培训、庆祝活动、激励旅行等，这是公司的优势，可带来更多利润，同时公司也在积极寻找其他增量收入来源 [121][122][123] 问题13: 作为上市酒店REIT，如何看待上市的利弊，以及酒店REIT长期保持上市是否合理 - 公司认为上市可获得公开市场的股权和债务融资，在一定周期内具有规模和低成本资本优势，疫情是行业重置的机会，公司会以股东利益最大化为目标，采取合适的行动 [125][126] 问题14: 开放酒店8 - 10月入住率上升但房价下降的原因，以及酒店超过盈亏平衡点后运营成本的恢复策略 - 房价下降主要受新奥尔良河畔希尔顿酒店与泽维尔大学合同业务的影响，该业务使每月房价有400 - 500个基点的影响，去除该因素后房价下降更正常；酒店超过盈亏平衡点后，公司将采用零基预算方式，谨慎考虑每一个入住率水平下运营成本的恢复，确保满足客人需求并保持市场份额，目前还没有具体数字和策略 [130][131][132] 问题15: 2022 - 2023年团体业务是否能恢复，以及是否会比2019年有更高的团体业务集中度；全服务酒店与精选服务酒店界限模糊时，房价完整性能否保持 - 公司认为疫苗和治疗方法广泛应用后，2021年下半年情况会改善，2022 - 2023年团体业务可能会有大量被压抑的需求，有望更快恢复到2019年水平；全服务酒店通过合理管理，不会变成大宗商品业务，客户对有限接触服务的需求可能带来盈利提升，公司对自身资产布局和未来发展有信心 [140][141][145] 问题16: 是否考虑进行分时度假转换以获取资本，以及管理和特许经营合同结构应如何调整以更好地使业主、经理和品牌保持一致 - 公司认为分时度假业务具有弹性，是公司投资组合的优势，会继续探索相关机会；公司认为品牌和管理公司系统中存在大量多余成本，需要与它们合作降低业务成本 [151][152][153] 问题17: 分时度假和住宅估值与疫情前及当前酒店新冠折扣的对比 - 公司目前没有相关信息，公司目前专注于酒店重新开业、降低现金消耗、加强资产负债表和延长债务到期日等优先事项，未来会继续探索非核心资产出售和创新想法，公司投资组合具有很多选择权和内在价值，目前交易价格较重置成本有较大折扣 [155][156][157] 问题18: 目前计划出售的资产是否比疫情前更多 - 公司一直在评估投资组合，有部分资产因历史低税基、对家族办公室或私募股权有吸引力等因素可能会出售，但不会以30% - 40%的折扣出售，会等待折扣缩小后再行动，会对某些市场进行自然筛选和调整，决策会谨慎和有纪律性 [161][163] 问题19: 在运营效率方面，从当前环境中学到的经验能否应用于正常环境下的团体运营 - 公司认为可以从空白画布开始，重新思考劳动力和技术应用，根据客户需求进行调整，未来会看到更多运营效率的提升，业务可能会更盈利 [170]

☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-37795 ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION For the quarterly period ended September 30, 2020 Washington, D.C. 20549 OR FORM 10-Q (Mark One) Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other jurisdiction of inco ...

业绩总结 - 截至2020年9月30日，公司总资产为10853百万美元，较2019年12月31日下降3.3%[14] - 2020年第三季度总收入为98百万美元，较2019年同期下降85.4%[16] - 2020年第三季度净亏损为276百万美元，而2019年同期净收入为2百万美元[16] - 2020年第三季度每股亏损为1.17美元，2019年同期每股收益为0.02美元[16] - 2020年第三季度运营亏损为206百万美元，2019年同期运营收入为278百万美元[16] - 2020年第三季度总费用为303百万美元，较2019年同期下降52.3%[16] - 2020年TTM总收入为1549百万美元，较2019年TTM下降45.3%[38] - 2020年第三季度调整后EBITDA为(89)百万美元，较2019年同期下降149.4%[25] - 2020年第三季度Nareit FFO为(197)百万美元，较2019年同期下降394%[29] - 2020年第三季度Pro-forma Hotel Revenues为95百万美元，较2019年同期下降87.5%[27] 负面信息 - 2020年截至9月30日，公司记录了607百万美元的商誉减值损失[17] - 2020年第三季度的酒店调整后EBITDA为负值，显示出公司在疫情影响下的经营困难[16] - 2020年第三季度的Pro-forma RevPAR为26.14美元，较2019年同期下降86.1%[31] - 2020年第三季度的Pro-forma Occupancy为19.1%，而2019年同期为84.7%[31] - 2020年第三季度的核心酒店调整后EBITDA为负6400万美元，同比下降187%[63] 现金流与债务 - 截至2020年9月30日，公司现金及现金等价物为1134百万美元，较2019年12月31日增加227.0%[14] - 2020年9月的净债务为42.13亿美元，较2019年12月增加13.1%[43] - 2020年9月的长期债务为51.57亿美元，较2019年12月增加32.5%[43] - 2020年第三季度利息支出为59百万美元，较2019年同期上升78.8%[34] - 公司的流动性为16亿美元，预计每月消耗约5000万美元[84] 市场表现 - 2020年第三季度所有市场的平均每日房价（ADR）为137.10美元，同比下降38.3%[53] - 2020年第三季度所有市场的RevPAR为26.14美元，同比下降86.1%[53] - 夏威夷市场2020年第三季度的入住率为0%，ADR为274.08美元，同比下降100%[53] - 旧金山市场2020年第三季度的ADR为176.47美元，同比下降37.0%[53] - 2020年第三季度核心酒店的RevPAR为24.12美元，较2019年同期下降88.3%[61] 未来展望与策略 - 截至2020年11月5日，希尔顿夏威夷村的客房总数为2860间，预计重开日期为2020年12月15日[49] - 希尔顿旧金山联合广场的客房总数为1921间，预计重开日期为2021年第一季度[49] - 公司计划在2022年之前维持最低流动性契约[82] - 公司认为EBITDA、调整后的EBITDA及其利润率为投资者提供了有用的信息，帮助评估公司的财务状况和运营结果[98] - 净债务与调整后的EBITDA比率是公司用来比较财务状况的非GAAP财务指标[105]

业绩总结 - 截至2020年6月30日，公司的总资产为110.59亿美元，较2019年12月31日的112.90亿美元下降了1.16%[13] - 2020年第二季度的总收入为4200万美元，较2019年同期的7.03亿美元下降了94.03%[15] - 2020年第二季度的净亏损为2.59亿美元，较2019年同期的净收入8200万美元下降了415.85%[15] - 2020年上半年公司记录了6.07亿美元的商誉减值损失[15] - 截至2020年6月30日，公司的现金及现金等价物为12.74亿美元，较2019年12月31日的3.46亿美元增长了268.51%[13] 用户数据 - 2020年第二季度的平均每日房价（ADR）为127.65美元，同比下降43.2%[49] - 2020年第二季度的入住率为85.9%，较去年下降79.8个百分点[49] - 2020年第二季度的每房收入（RevPAR）为192.94美元，同比下降95.9%[49] - 2020年第二季度，所有市场的总RevPAR为295.80美元，同比下降95.1%[49] 未来展望 - 预计每月现金消耗率为6500万美元，其中酒店运营费用为4200万美元，债务服务费用为1900万美元[80] - 目前公司流动性为16亿美元，假设在极端情况下可维持两年[80] 新产品和新技术研发 - 公司已出售23家酒店，2019年12月终止了希尔顿谢菲尔德酒店的土地租赁[70] - 2020年5月，公司修订了信贷和贷款设施，将循环信贷到期日延长至2021年12月[78] 负面信息 - 2020年第二季度的运营亏损为2亿美元，较2019年同期的运营收入1.11亿美元下降了280.18%[15] - 2020年第二季度的EBITDA为负1.3亿美元，而2019年同期为正1.88亿美元[21] - 截至2020年6月30日，公司的净债务为40.60亿美元，相较于2019年12月31日的37.25亿美元增加了9.0%[39] 其他新策略和有价值的信息 - 净债务与调整后EBITDA比率为10.4倍，而2019年12月31日为4.3倍，增加了141.9%[39] - Nareit FFO归属于股东的计算标准为净收入（损失）减去折旧和摊销、资产销售的损益、减值及会计原则变更的累计影响[94] - 调整后的FFO排除了与公司独立上市相关的过渡费用、酒店收购或处置的费用、遣散费等[96]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other jurisdiction of incorpora ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other jurisdiction of incorpor ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) Delaware 36-2058176 (State or other j ...