About Park and Safe Harbor Disclosure About Park Hotels & Resorts Inc. Park (NYSE: PK) is one of the largest publicly-traded lodging REITs with a diverse portfolio of iconic and market-leading hotels and resorts with significant underlying real estate value. Park's portfolio currently consists of 45 premium-branded hotels and resorts with over 29,000 rooms primarily located in prime city center and resort locations. Visit www.pkhotelsandresorts.com for more information. Forward-Looking Statements This suppl ...

财务数据和关键指标变化 - Q1可比RevPAR同比增长37%，入住率提高1400个基点至65%，平均房价同比上涨近7% [9] - 集团收入同比增长74%至1.24亿美元，恢复至2019年水平的83% [9] - 酒店调整后EBITDA利润率同比提高约550个基点，达到24.2%，比指引中点高出约115个基点 [9] - 整体餐饮收入超预期1500万美元以上 [10] - Q1集团收入超预测15%，约1600万美元 [10] - 2023年集团收入进度提高410个基点，达到疫情前水平的82%，不包括旧金山为90% [10] - 提高2023年全年调整后EBITDA预测2%以上，即1400万美元，新范围为6.24亿 - 7.04亿美元；调整后FFO指引提高约9%，即每股0.15美元，新范围为每股1.76 - 2.12美元，代表调整后EBITDA同比增长10%，AFFO每股增长26% [17] - Q1 RevPAR约为159美元，入住率65%，ADR同比增长7%至244美元，比2019年水平高8% [19] - Q1酒店收入6.23亿美元，酒店调整后EBITDA为1.51亿美元，酒店调整后EBITDA利润率超24%，比2022年同期高550个基点 [19] - Q1调整后EBITDA为1.46亿美元，调整后FFO每股0.42美元，比上季度设定的指引中点高25% [19] - 全年RevPAR预测不变，为167 - 179美元，中点同比增长10%；酒店调整后EBITDA利润率预测较之前指引提高10个基点，新范围为26.8% - 27.4%，中点较上一年提高约125个基点 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 城市酒店Q1 RevPAR同比增长81%，度假酒店RevPAR同比增长13% [11] - 夏威夷Q1 RevPAR较2022年增长26%，希尔顿夏威夷村酒店RevPAR同比增长32%，餐饮收入同比增长约1000万美元或78%，酒店调整后EBITDA利润率达39.8%，比2022年高440个基点，比2019年高100个基点 [11] - 希尔顿怀基洛阿酒店RevPAR同比增长5%，酒店调整后EBITDA利润率为39.3%，比2022年高150个基点，比2019年高840个基点 [12] - 旧金山Q1会议客房夜数同比增长超200%，达14万多间夜，四家酒店集团收入同比增长超530%，集团房价超过2019年15%，Q1 RevPAR平均为142美元，ADR比2019年水平低8%，四家酒店本季度均实现正EBITDA [13] - 华盛顿特区RevPAR同比增长超80%，芝加哥和波士顿市场RevPAR同比分别增长约50%和42%，希尔顿新奥尔良河滨酒店RevPAR同比增长37%，集团业务同比增长49% [14] - 纽约市RevPAR同比增长113%，比2019年水平低5%，集团收入超过2019年水平约64万美元，预计2023年酒店调整后EBITDA将超过2019年水平 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场中，旧金山会议客房夜数预计全年达67.5万间夜，同比增长78%，超60%的客房夜数已预订在今年下半年 [14] - 夏威夷市场，预计两家酒店全年剩余时间RevPAR实现中个位数增长，国际需求仍比2019年水平低60%，预计下半年来自日本的入境活动将增加 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行内部增长战略和资本配置优先事项，包括持续减少债务、回购股票和进行ROI投资，以创造长期股东价值 [8] - 计划今年投资超3亿美元用于资产组合，包括希尔顿夏威夷村酒店的客房翻新、基韦斯特卡萨玛丽娜度假村的全面翻新和品牌重塑、奥兰多博内特溪综合体的改造性翻新和会议空间扩建 [16] - 预计今年实现2 - 3亿美元的非核心资产销售，利用多余流动性进一步降低杠杆，并通过增值ROI项目重新投资回资产组合，同时通过杠杆中性股票回购利用公开和私人市场定价的相对脱节机会 [143] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司前景持乐观态度，认为公司将继续实现行业领先的RevPAR和盈利增长 [8] - 宏观背景仍不确定，但目前业务未受显著影响，预计酒店基本面将保持良好，需求趋势将保持健康，特别是美国主要城市的会议客房夜数增加将支持集团业务趋势改善，夏威夷的休闲旅游强劲将继续推动业绩表现 [143] - 公司拥有约18亿美元的流动性，能够应对经济波动，将专注于审慎的资本配置举措，为股东创造长期价值 [143] 其他重要信息 - 本季度使用出售希尔顿迈阿密机场酒店的现金收益和手头现金全额偿还了5000万美元的循环信贷余额，并以近10%的隐含资本化率和相对于共识净资产价值的大幅折扣回购了880万股股票 [16] - 第二季度预计偿还由W芝加哥市中心酒店担保的7500万美元贷款；对于11月到期的7.25亿美元旧金山CMBS贷款，公司将继续评估选项，包括可能延长现有贷款，有信心在初夏前解决 [20] - 基韦斯特卡萨玛丽娜度假村的全面翻新将从5月中旬至第四季度大部分时间暂停运营，预计全年对收益的负面影响约为1400万美元，第二季度对RevPAR增长的拖累约为130个基点，对酒店调整后EBITDA利润率的拖累超过30个基点，预计全年对RevPAR增长的拖累为110个基点，对酒店调整后EBITDA利润率的拖累为30个基点，该影响已计入全年指引 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请谈谈旧金山市场今年剩余时间的情况以及未来几年的展望，能否大致估算这些物业今年和明年的EBITDA范围？ - 第一季度旧金山市场表现强劲，但仍面临挑战，虽相信市场会复苏，但需要时间，预计第二季度RevPAR较2022年增长15% - 20%，今年该市场对公司的贡献预计在2000 - 2500万美元之间 [27][29][146] 问题2: 提到目标是出售2 - 3亿美元的非核心资产，能谈谈这些资产的估值情况，如资本化率或EBITDA倍数吗？ - 去年出售了七项资产，收入超3亿美元，今年早些时候完成了迈阿密酒店的出售，市场仍有大量资本，但债务市场受限，1亿美元以下的资产出售更容易完成，公司有信心今年至少完成2亿美元的资产出售 [30] 问题3: 对于旧金山的资产，如何看待归还钥匙这一选项，其利弊如何？ - 公司正在与服务商进行讨论，所有选项都在探索中，预计夏季前解决；若归还钥匙，会有债务减免收入，但也会失去旧金山的增长故事和一些选择权，公司会谨慎评估，以股东利益最大化为原则 [36] 问题4: 为什么认为纽约的EBITDA能超过2019年水平，驱动因素是什么，哪些细分市场领先，这种情况可持续吗？ - 纽约团队努力工作，劳动成本降低，本季度RevPAR同比增长113%，预计全年EBITDA将超过2019年水平；纽约市场活跃，公司拥有良好的会议场地和领导团队，预计第二季度RevPAR将实现两位数增长 [39][44] 问题5: 纽约第一季度酒店EBITDA为负300万美元，2019年全年为4700万美元，这意味着增长幅度很大，这种看法正确吗？ - 第一季度是纽约的淡季，入住率约69%，RevPAR约170美元，EBITDA为负340万美元，这意味着全年剩余时间的EBITDA将超过5000万美元，公司对此有信心；目前集团客房夜数约18万间，80%的需求来自国内，国际需求在增长 [47][48] 问题6: 第一季度回购了880万股股票并出售了一家酒店，如果今年年底前还要出售2亿美元资产，资金将如何在股票回购和债务偿还之间分配，是否还需要用于再开发资本支出？ - 公司希望在保持杠杆中性的基础上进行资金分配，可能会更多地倾向于资产组合内的再投资或去杠杆，同时仍会有一些股票回购 [50] 问题7: 第二季度的情况与60 - 90天前的预期相比如何，全年的预测是否考虑了宏观因素或保守因素？ - 第二季度面临艰难的同比比较，但公司对RevPAR增长7% - 11%的预测有信心；市场仍存在不确定性，如美联储加息周期、潜在的信贷紧缩等，但消费者仍然强劲，公司的业绩也受到集团业务和休闲旅游的推动，同时公司在疫情期间采取的措施使资产组合更加聚焦，对第二季度和未来前景持乐观态度 [54][55] 问题8: 能谈谈集团业务的优势，哪些细分市场推动了增长，以及这些细分市场的盈利能力吗？ - 公司第一季度集团业务表现出色，在各个市场中跑赢市场并抢占份额，总RevPAR同比增长40%，高于客房RevPAR的37%；集团业务预订仍以短期为主，但正在延长，会议策划者开始更有信心提前预订；公司看到企业集团和会议业务的复苏，预计企业集团业务全年将快速恢复，会议业务已接近2019年水平的90%；此外，仍有30%的因疫情取消的活动需要重新预订，这将为公司带来顺风 [56][57][59] 问题9: 商务散客业务本季度的趋势如何，对今年下半年的复苏有何预期？ - 商务散客业务整体恢复良好，预计到今年下半年收入将实现高个位数甚至两位数增长；虽然企业协商业务在金融服务、科技和专业服务等领域表现不佳，但RAC费率、政府和本地协商业务弥补了部分差距，RAC费率平均比企业协商费率高30%，预计商务散客业务到年中或下半年将轻松恢复到2019年水平 [62] 问题10: 之前提到在夏威夷购买了土地并计划建造塔楼，能更新一下该项目的范围、时间和机会吗？ - 公司有机会在夏威夷增加一座六塔楼，正在进行产权审批流程，预计需要12 - 18个月，可能增加约500间客房；夏威夷市场表现出色，预计将实现中个位数的RevPAR增长和创纪录的EBITDA，未来投资将具有极高的增值潜力；此外，公司还发现希尔顿怀基洛阿酒店有增加200间客房的权利 [64] 问题11: 全年指引似乎意味着下半年RevPAR增长2% - 3%，这与费用方面的预期相比如何，费用方面的主要压力有哪些？ - 第二季度费用可能高于收入，利润率同比下降，但下半年收入和费用增长将更加平衡，利润率有望同比改善；费用方面，工资同比增长4% - 5%，自2019年以来整体工资增长20%，但第一季度名义上下降3%至19%；管理FTE职位较2019年下降14%，小时工下降19%；主要压力来自保险和公用事业成本，自2019年以来，公用事业成本增长22%，每间入住客房的成本增长40%，保险成本预计增长近40%，但这些成本也可能随时间下降，公司在保险方面的风险敞口低于许多同行 [67][68][69] 问题12: 对于旧金山市场的资产，为保持未来几年的竞争力，需要投入多少资本进行投资？ - 帕克55酒店预计在五年内完成约1024间客房的全面翻新，总投资约2亿美元；旧金山希尔顿酒店在五年内的投资也在2亿美元左右 [74] 问题13: 能谈谈夏威夷彩虹塔明年的翻新计划，包括预计成本、翻新干扰和最终的潜在收益吗？ - 公司正在规划彩虹塔的翻新，今年将完成塔帕塔的第三阶段翻新；由于酒店入住率较高，翻新需要谨慎规划，以减少对运营的干扰；目前没有具体的干扰数据，将在信息更明确时跟进 [77] 问题14: 提到2024年集团收入进度同比增长9%，这是相对于2019年的什么情况？ - 2024年集团收入进度，不包括旧金山，达到90.2% [82] 问题15: 旧金山有很多酒店出售，政府或其他方购买用于其他用途会对市场产生什么影响，是否会出现意外的高价或低价出售情况，这对公司的再融资和对市场的长期看法有何影响？ - 旧金山是供应受限的市场，虽然目前面临挑战，但公司相信市场会复苏；办公室空置率上升需要关注，但办公室改酒店的转换难度较大；公司正在仔细评估所有选项，以实现股东价值最大化；旧金山市场今年对公司的贡献较小，公司的业绩主要由其他城市推动 [88][89][90] 问题16: 在夏威夷的扩张机会中，考虑到建筑成本上升，是否会采用更轻资产的方式，或者后期通过资产出售来抵消成本？ - 公司不会进行稀释股权的融资，将继续通过回收资本来偿还债务、回购股票和再投资回资产组合；目前尚未到做出决策的时候，未来会综合考虑各种选项，希望在更正常的市场环境下进行资本运作 [92][93] 问题17: 本季度集团业务的优势体现在哪些业务类型上，今年剩余时间和明年的业务构成会有变化吗，哪些行业表现强劲？ - 公司认为远程和混合工作模式增加了人们聚集的需求，公司的资产组合和会议空间使其能够受益于这一趋势；公司对实现集团业务目标充满信心，目前看到企业集团和会议业务的复苏，各个行业都在逐渐恢复到集团活动中；集团旅游业务本季度表现强劲，SMERF业务在疫情后也开始恢复 [101][102][107] 问题18: 目标出售2 - 3亿美元资产，净收益情况如何，如何利用这些资金改善杠杆？ - 公司历史上一直进行资本回收，今年设定了2 - 3亿美元的资产出售目标，已完成迈阿密酒店的出售；目前市场上有大量资本，但债务市场更具挑战性；公司将谨慎使用资金，在股票交易价格相对于净资产价值有较大折扣时，预计会继续进行杠杆中性的股票回购，并将资金重新投资回资产组合 [111][112] 问题19: 排除旧金山后，城市RevPAR与2019年相比下降约10%，比第四季度的下降2%更差，能解释一下城市RevPAR的情况，这是普遍现象吗？ - 城市RevPAR的下降主要是由于季节性因素，在较弱的季节表现会更差，但总体情况相对稳定，预计随着时间推移会有所改善 [117] 问题20: 关于圣何塞双树酒店的潜在品牌重塑，最新想法是什么，项目的时间和范围有新消息吗？ - 圣何塞双树酒店的品牌升级在计划中，公司认为这是正确的举措，已经完成了一些样板房，但该项目可能在2024年底或2025年进行，目前不是公司的首要转换项目 [123] 问题21: 能谈谈分类为其他市场的12家酒店的亮点吗，这些酒店是否推动了业绩超预期，是否存在季节性因素？ - 这些酒店大多是非核心市场区域，其中克里贝酒店表现出色，对业绩有较大贡献；该组酒店整体表现优于市场，因为它们不在中央商务区，也不在休闲市场受到压缩的地区 [125] 问题22: 日本游客是否会有永久性的旅游模式转变，公司对其复苏的乐观态度是否合理？ - 公司认为日本游客不会有长期的旅游模式转变，随着日本政府放松限制，预计下半年日本游客数量将开始改善，2024 - 2025年及以后将成为公司的顺风因素；目前飞往檀香山的航班座位数在第一季度同比增长21%，较去年增长，比2019年水平低3% [129][132] 问题23: 如果归还旧金山资产的钥匙，潜在的税收影响是什么，是否有办法避免税收冲击，如使用1031交换或特别股息？ - 归还钥匙可能会产生债务减免收益，从而触发更多的分配，类似于特别股息，预计约为1.5 - 2亿美元；由于资产的税收基础较低

酒店资产情况 - 公司持有46家酒店的投资，拥有超29000间客房，约88%为豪华和高档酒店[33] - 自2022年1月1日起，公司处置了六家合并酒店，这些酒店的运营结果仅在公司拥有期间计入合并结果[48] 酒店交易动态 - 2023年2月，公司出售508间客房的迈阿密机场希尔顿酒店，总收益1.1825亿美元，每间客房23.3万美元，并偿还5000万美元循环信贷额度欠款[34] - 2023年3月，公司以约1800万美元购买夏威夷威基基海滩希尔顿度假村附近两块土地，计划开发新塔楼[34] 股票回购情况 - 2023年第一季度，公司回购约880万股普通股，总价1.05亿美元[34] - 2023年2月公司董事会终止2022年2月的股票回购计划，批准新的股票回购计划，可在两年内回购至多3亿美元普通股；截至3月31日，已回购约880万股，总价1.05亿美元，剩余2.25亿美元额度[62] 业绩预期 - 受通胀等经济挑战影响，酒店收入和收益可能波动，但基于当前需求趋势，预计2023年剩余时间积极势头将持续，下半年国际旅游需求有望改善[35] 财务指标对比（2023年Q1与2022年同期） - 2023年第一季度净收入为3300万美元，2022年同期亏损5600万美元[44] - 2023年第一季度EBITDA为1.52亿美元，2022年同期为7600万美元[44] - 2023年第一季度调整后EBITDA为1.46亿美元，2022年同期为8200万美元[44] - 2023年第一季度酒店调整后EBITDA为1.52亿美元，2022年同期为8900万美元[44] - 2023年第一季度调整后归属于股东的FFO为9200万美元，2022年同期为1800万美元；摊薄后调整后FFO每股为0.42美元，2022年同期为0.08美元[47] - 2023年第一季度酒店客房收入3.82亿美元，2022年同期为2.92亿美元，增长9000万美元；餐饮收入1.81亿美元，2022年同期为1.10亿美元，增长7100万美元[49] - 2023年第一季度旧金山酒店入住率和ADR分别增长23.3个百分点和45.7%；夏威夷酒店分别增长10.6个百分点和10.4%；纽约希尔顿中城酒店分别增长35.2个百分点和4.2%[51] - 2023年第一季度公司一般及行政费用为1600万美元，与2022年同期持平；利息收入增加1000万美元；利息费用减少200万美元，降幅3.2%[53][55][56] - 2023年第一季度经营活动提供净现金1.04亿美元，2022年同期为4400万美元，增长136.4%；投资活动提供净现金4900万美元，2022年同期使用2100万美元；融资活动使用净现金2.17亿美元，2022年同期使用6900万美元[63] 业绩衡量指标 - 公司采用Nareit FFO和调整后FFO作为非GAAP业绩衡量指标，以促进REIT运营业绩的行业比较[45] 现金流情况 - 2023年第一季度投资活动提供4900万美元净现金，主要源于出售酒店获1.16亿美元净收益，部分被6500万美元资本支出和土地收购抵消；2022年同期投资活动使用2100万美元净现金，归因于资本支出[64] - 2023年第一季度融资活动使用2.17亿美元净现金，主要用于1.05亿美元回购约880万股普通股、5600万美元支付股息和5200万美元偿还债务；2022年同期融资活动使用6900万美元净现金，主要用于6100万美元回购约340万股普通股[65] 资金状况 - 截至2023年3月31日，公司拥有现金及现金等价物8.42亿美元，受限现金3300万美元；循环信贷额度下可用资金约9.50亿美元[58] 债务偿还计划 - 公司预计在2023年第二季度末解决11月到期的7.25亿美元抵押贷款；预计在到期前用手头现金全额偿还8月到期的7500万美元抵押贷款[58] 股息派发 - 公司作为REIT需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，2023年宣布向普通股股东派发股息，3月31日为记录日，4月17日为支付日，每股股息0.15美元[66] 负债情况 - 截至2023年3月31日，公司总负债约46亿美元，包括约21亿美元高级票据，不包括约1.69亿美元对附属公司投资的债务份额[66] 资本支出承诺 - 公司有1.68亿美元的物业资本支出建设合同承诺，包括邦内特溪综合体5100万美元、基韦斯特卡萨玛丽娜酒店3900万美元、夏威夷威基基海滩希尔顿度假村3000万美元等项目[61] 财务报表编制 - 公司编制财务报表需进行估计和假设，关键会计政策、方法和假设自2022年年报以来无重大变化[67] 市场风险 - 公司主要面临利率变动带来的市场风险，可能通过金融安排对冲部分风险[67] 内部控制 - 截至2023年3月31日，公司披露控制和程序有效，能确保信息及时记录、处理、汇总和报告，并传达给管理层[68] - 最近一个财季公司财务报告内部控制无重大变化[70] 法律诉讼 - 公司涉及多起日常业务相关索赔和诉讼，多数有保险覆盖，公司认为有足够准备金，目前诉讼结果不会对财务状况产生重大不利影响，但不利结果可能影响特定时期经营业绩[71] 风险因素 - 公司风险因素与2022年年报披露相比无重大变化[71]

业绩总结 - 2023年第一季度总收入为6.48亿美元，较2022年同期增长35.8%[31] - 2023年第一季度净收入为3300万美元，而2022年同期为亏损5700万美元[38] - 2023年第一季度调整后的EBITDA为1.46亿美元，较2022年同期的8200万美元增长78.0%[37] - 2023年第一季度可比酒店收入为6.23亿美元，较2022年同期增长40.2%[37] - 2023年第一季度每股稀释后Nareit FFO为0.37美元，较2022年同期的0.05美元增长640%[38] 用户数据 - 2023年第一季度可比RevPAR为158.84美元，较去年同期增长36.5%[125] - 2023年第一季度可比入住率为65.0%[7] - 2023年第一季度的平均每日房价（ADR）为244.38美元，较2022年第一季度增长6.6%[127] - 2023年第一季度的在线预订比例为60%，相比2019年提高了15个百分点[197] - 2023年第一季度的客户满意度评分为4.5分，较2019年提高了0.2分[197] 未来展望 - 2023年预计归属于股东的净收入在1.01亿至1.78亿美元之间[12] - 2023年全年的调整后EBITDA预期为6.24亿美元至7.04亿美元[60] - 2023年全年的总收入预期为25.38亿美元至27.76亿美元[87] - 2023年全年的RevPAR预期在167美元至179美元之间，较2022年增长7%至14%[84] - 预计2023年将偿还7500万美元的抵押贷款[84] 新产品和新技术研发 - Casa Marina Key West酒店的全面翻新预计将在2023年第四季度完成，造成1400万美元的酒店调整后EBITDA损失[84] 市场扩张和并购 - Consolidated Portfolio总计42家酒店，房间总数为26554间，会议空间总面积为2208000平方英尺[67] - Unconsolidated Joint Venture Portfolio包含4家酒店，总房间数为2656间，会议空间总面积为318000平方英尺[67] 负面信息 - 2023年第一季度的资产销售损失为1500万美元[74] - 旧金山地区的可比酒店调整后EBITDA为900万美元，同比下降78.8%[103] - 2023年第一季度可比酒店调整后的EBITDA利润率为24.2%，较2019年下降360个基点[106] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2023年3月31日，公司的可用信贷额度约为9.5亿美元[176] - 2023年第一季度的利息支出为6000万美元，较2022年第一季度的6200万美元有所下降[74] - 2023年第一季度的税收支出为200万美元，较2019年同期的700万美元有所下降[74]

公司战略与目标 - 公司目标是成为卓越的酒店房地产投资信托基金，通过积极资产管理和外部增长策略为股东提供回报[21] - 公司业务战略是收购酒店和投资组合，但无法保证未来能成功收购，且面临竞争[69] 公司发展历程与交易 - 2017年1月3日，希尔顿母公司完成分拆，公司成为独立上市公司[43] - 2019年9月完成25亿美元的Chesapeake收购，自剥离后出售39家酒店获超20亿美元[22] 财务与债务管理 - 2022年12月修订循环信贷协议，到期日延至2026年，承诺总额增至9.5亿美元[24] - 2023年2月用出售迈阿密机场希尔顿酒店净收益偿还循环信贷协议5000万美元欠款[24] - 公司需将至少90%的REIT应税收入分配给股东，需依靠外部资本来支持增长、偿还债务和进行资本支出[84] - 公司债务及合同义务会影响财务状况、运营能力和偿债能力，债务协议有诸多限制，不遵守可能导致违约[93][94][95] - 公司未来可能增加大量债务，会加剧财务风险，限制业务增长和营收[96] - 截至2022年12月31日，固定利率债务账面价值45.94亿美元，公允价值42.17亿美元，平均利率5.04%[186] - 截至2022年12月31日，可变利率债务账面价值和公允价值均为5000万美元，平均利率6.22%[186] 公司规模与资产 - 截至2023年2月23日，公司拥有和租赁46处酒店和度假村，共29210间客房[26] - 截至2023年2月23日，各酒店土地租赁剩余期限和续租、购买权情况不同[48] - 截至2022年12月31日，佛罗里达、旧金山、夏威夷、芝加哥、纽约市、新奥尔良和波士顿的酒店约占公司房间总数的66%，其中佛罗里达、旧金山和夏威夷的酒店各自占房间总数超12%，并贡献了2022年48%的总收入[81] 公司荣誉与可持续发展 - 2022年参与GRESB评估，排名前35%，较2020年得分提高，较2021年略有下降[30] - 2022年连续第三年被《新闻周刊》评为美国最具责任感公司，排名前三分之一[30] - 2022年获Nareit酒店行业“光明领袖奖”[30] - 2021年一家酒店试点审计预计使温室气体排放一年降低15%，目标2025年前完成全量审计[30] - 五家酒店获能源之星认证，85%的酒店通过希尔顿LightStay计划获谷歌生态认证[30] 协议与合同 - 管理协议初始期限为5至30年，假设所有续期均被行使，总期限为5至70年[33][34] - 管理协议采用两层收费结构，基础管理费为酒店总收入的2% - 4%，激励管理费按特定绩效指标百分比计算[35] - 4家酒店有特许经营协议，初始期限为13至20年，需获特许方同意才能延期[38][40] - 特许经营协议需支付客房总收入4.5% - 6%的特许权使用费，部分酒店还需支付餐饮收入3%的费用[41] - 分拆相关的资产和负债分配按协议执行，共享或有负债按希尔顿65%、公司26%、HGV 9%的比例分摊[44][45] - 公司与希尔顿母公司等签订税务事项协议，明确各方税务责任和交叉赔偿条款[47] 公司治理与员工 - 截至2022年12月31日公司有91名员工[60] - 公司董事会有8名独立董事，其中2名性别多元化；高管团队有6名成员，其中2名性别多元化，3名种族多元化[60] - 2022年公司进行了两次脉冲调查和一次年度员工敬业度调查[62] - 2022年Park Cares发起两个社区服务倡议，85名员工参与[65] - 2022年公司通过慈善捐款、赞助和奖学金支持15个组织或项目，现金捐赠总额达30.3万美元[65] 行业特性与风险 - 酒店行业竞争激烈，公司面临多种类型竞争对手，竞争可能影响酒店业绩和盈利能力[51] - 公司在收购和出售酒店时，会受到其他买家和卖家竞争的影响[52] - 住宿行业具有季节性和周期性，会导致酒店客房收入、入住率、房价、运营费用和现金流波动[53][54] - 酒店行业具有季节性波动，可能导致公司财务状况和经营业绩波动，且公司无法保证现金流能弥补波动造成的短缺[90] - 公司面临行业竞争，包括其他酒店业主、互联网预订渠道等，可能影响收入、盈利能力和未来增长[89] 合规与法律风险 - 公司业务受联邦和州法律法规约束，不遵守《美国残疾人法案》可能面临法律救济、罚款等[55] - 公司需遵守环境、健康和安全法律法规，虽已产生相关成本但预计不会对财务状况等产生重大不利影响[56][57] - 公司为符合房地产投资信托（REIT）资格，可能需放弃有吸引力的机会并限制扩张[58][59] - 公司面临环境合规成本，环保、健康和安全要求趋严或增加成本，未遵守ADA规定会对业务产生不利影响[91][92] - 公司可能需承担与分拆相关的美国联邦所得税负债，若分拆不符合免税条件，会产生巨额税务责任[97][98] - 公司可能需承担分配给希尔顿母公司或HGV母公司的义务，或有赔偿义务，相关赔偿可能不足以保障公司[98][99][100] - 若公司未能保持REIT资格，将按C类公司征税，面临巨额税务责任，后续四年一般无资格重新获得REIT资格[101] - 公司未能保持REIT资格会损害业务和增长战略执行能力，增加融资和偿债难度，且无需向股东分配股息[102] - 若公司或子公司REITs未符合美国联邦所得税REIT资格，将产生不利税收后果，“禁止交易”净收入需缴纳100%税[103] - 公司与TRS交易若未按公平交易原则进行，特定收入或扣除项可能面临100%惩罚性税收[104] - 公司章程规定任何人未经董事会批准，不得收购超过9.8%（按价值或股数，以更严格者为准）的已发行普通股或优先股[108] - 为维持REIT资格，每个纳税年度最后半年内，不得有超过50%价值的已发行股票由五个或更少个人直接或间接持有[110] 其他风险 - 新冠疫情和通货膨胀等经济干扰已对公司业务、财务表现和现金流产生重大不利影响，未来可能持续[68] - 通胀和新冠疫情影响酒店业复苏，可能导致酒店收入和收益波动，且无法保证能将成本增加转嫁给旅客[69] - 出售酒店可能面临无法及时或有利处置的风险，还可能产生赔偿义务和流动性短缺[70][71] - 公司多数酒店使用希尔顿品牌，希尔顿品牌声誉和忠诚度计划变化可能影响公司业务[72] - 与第三方酒店经理和特许经营商的合同纠纷可能导致责任和费用[73] - 公司依赖第三方酒店经理，若其管理不善或存在利益冲突，可能影响公司业绩[74][75] - 网络威胁和数据泄露风险可能影响公司业务，增加成本和面临诉讼[76][77] - 数据收集和使用的监管增加可能提高公司合规和运营成本，限制业务增长[78] - 未能维持品牌运营标准可能导致特许经营许可证取消和财产改善成本增加[79] - 失去品牌许可证可能导致酒店价值下降、关系受损和获取新许可证成本增加[79] - 公司面临物业开发、翻新的风险，包括施工延迟、成本超支、许可证获取问题等，可能影响收入和利润[80] - 公司酒店地理集中，易受当地市场不利变化、自然灾害、气候变化及恐怖袭击等影响，可能导致入住率和财务表现下降[81] - 若保险不足以覆盖物业损失或负债，公司利润可能减少，恐怖主义保险计划2027年到期，若不延期或更新，保费可能增加[82] - 公司在合资项目中作为少数参与者，可能面临第三方风险，合资企业内部控制缺陷可能影响财务报告准确性[83] - 酒店人力雇佣存在风险，特别是工会化劳动力，可能增加运营成本、限制劳动力调整灵活性，影响收入和盈利能力[85] - 若违反或无法续签地面租赁协议，公司将失去酒店运营权和经济利益，可能影响收入[86] 财务报表相关 - 公司评估对实体的控制财务利益时运用判断，判断变化可能对合并财务报表产生重大影响[185] 市场风险 - 公司主要面临利率变动带来的市场风险，会通过金融安排对冲部分利率波动风险[185] - 公司可变利率债务基于SOFR，对该利率变化最敏感[186]

财务数据和关键指标变化 - 2022年劳动成本较2019年降低16%，预计2023年员工数量保持在比目标少约1200个岗位，即减少9%的水平 [46] - 2022年总流动性提升至19亿美元，较过去12个月增加约3亿美元，净债务较2022年初减少近3亿美元，目前为39亿美元 [46][58] - 2022年资本支出1.68亿美元，预计2023年增至超3亿美元，近一半为投资回报率（ROI）项目 [47] - 2022年向股东返还超2.9亿美元资本，包括普通股股息和股票回购 [48] - 第四季度可比每间可售房收入（RevPAR）同比增长47%，恢复至2019年的91%，若排除旧金山则较2019年第四季度增长0.3% [49] - 第四季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1.59亿美元，调整后每股运营资金（FFO）为0.45美元 [80] - 2023年全年RevPAR指引为同比增长7% - 14%，调整后EBITDA预计在6.1亿 - 6.9亿美元之间，酒店调整后EBITDA利润率预计在26.7% - 27.3%之间，较上一年提高约80 - 140个基点 [55] - 第一季度RevPAR预计在1.56亿 - 1.62亿美元之间，同比增长37%（区间中点），调整后EBITDA预计在1.24亿 - 1.4亿美元之间，酒店调整后EBITDA利润率预计在22.8% - 23.4%之间，较上一年提高约400 - 460个基点 [59] - 第一季度目标定期股息为每股0.15美元，实际金额待3月中旬董事会批准 [60] - 调整后每股FFO指引预计在1.60 - 1.99美元之间 [79] - 第一季度调整后每股FFO预计在0.30 - 0.37美元之间 [82] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度集团收入超出预期9%，约900万美元，较第三季度增长12% [77] - 2023年已预订5500万美元新业务，主要集中在旧金山、纽约和奥兰多，2023年集团收入预订进度较疫情前水平提高300个基点，达到78%，较去年同期增长28%，从第三季度末的15%在本季度近乎翻倍 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷希尔顿夏威夷村酒店第四季度RevPAR比2019年高出2%，平均每日房价（ADR）比2019年高出11% [49] - 佛罗里达基韦斯特是第四季度公司投资组合中唯一面临显著逆风的度假市场，需求因压缩减少而放缓，飓风伊恩和妮可也对该岛产生负面影响，导致RevPAR下降420个基点 [50] - 第四季度城市市场复苏稳健，预计今年反弹将加速，多数城市市场需求持续改善，纽约希尔顿酒店表现受优于预期的集团需求推动，入住率和房价均有提升，ADR平均约365美元，比2019年高出13% [51] - 旧金山第四季度表现弱于预期，但1月初步结果令人鼓舞，预计2023年及以后将持续改善，政治和商业领袖正努力重振该市，已宣布近50项经济复苏举措 [52][53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括运营卓越、审慎的资产负债表管理和投资增值项目，持续通过出售非核心资产和对核心资产进行翻新及ROI项目来重塑和升级投资组合 [69][79] - 2022年出售8家非核心酒店权益，获得4.35亿美元，预计2023年再出售2亿 - 3亿美元资产，所得款项将用于再投资公司或在不增加杠杆的基础上回购股票 [70][11] - 计划在2024年第一季度完成Signia会议平台扩建和里斯·琼斯锦标赛高尔夫球场翻新，完成对该世界级度假村为期五年、规模达2.2亿美元的全面翻新；今年晚些时候完成基韦斯特标志性卡萨玛丽娜度假村的Curio转换，投资7000万美元，包括客房全面翻新和公共空间重新设计，并实施气候变化缓解升级 [71] - 董事会批准补充股票回购计划，公司未来两年可在不增加杠杆的基础上回购至多3亿美元普通股 [83] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在通胀、利率、地缘政治等不确定性，但消费者依然有韧性，劳动力市场强劲，通胀似乎已过峰值，公司投资组合多元化带来诸多积极因素，预计2023年及以后前景乐观，RevPAR同比增长7% - 14%，有望实现加速盈利增长 [104][105] - 集团需求预计在2023年继续改善， Moscone中心预计今年将产生近70万个全市客房需求，高于2022年的38万个；多家航空公司计划恢复或扩大关键国际航线，将带来经济活动，2019年该市国际消费几乎是国内消费的3倍 [76] - 公司对夏威夷市场充满信心，随着国际需求的恢复，希尔顿夏威夷村酒店EBITDA有望达到2亿美元或更多；预计奥兰多Bonnet Creek度假村项目完成后将成为世界级度假村 [87][88] - 虽然当前信贷市场存在挑战，但公司认为市场上有充足资本，债务市场将恢复流动性，公司有能力完成资产出售和交易融资 [141][142] 其他重要信息 - 公司重新构想的运营模式在疫情期间发挥作用，帮助降低成本，提高运营效率 [46] - 公司拥有经验丰富的团队，能够应对各种挑战，如在疫情期间成功完成债券交易、推迟债务到期日等 [91] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请谈谈酒店行业的经济背景 - 公司认为当前处于不确定性较大的时期，存在通胀、利率、地缘政治等问题，但消费者有韧性，劳动力市场强劲，通胀似乎已过峰值。公司投资组合多元化带来诸多积极因素，预计2023年及以后前景乐观，RevPAR同比增长7% - 14%，有望实现加速盈利增长 [104][105] 问题2: 夏威夷资产的前景如何，希尔顿夏威夷村酒店EBITDA能否达到2亿美元 - 公司认为通过重新构想运营模式降低了成本，随着对夏威夷资产的持续投资和升级，希尔顿夏威夷村酒店EBITDA达到2亿美元或更多是有可能的 [102][103] 问题3: 为什么不使用资产负债表上的闲置现金偿还即将到期的CMBS贷款，这对盈利预期有何影响 - 公司表示贷款利息与现金收益相近，且19亿美元的整体流动性中现金部分有更重要的用途，不会立即用现金全额偿还7.25亿美元的贷款。公司资产负债表强劲，有多种选择解决贷款问题，会在第三季度前解决该问题 [107][108] 问题4: 旧金山的商务散客情况如何，2023年EBITDA预计怎样 - 公司认为旧金山情况复杂，过去复苏滞后，但目前有一些积极迹象，政治和商业领袖正努力重振该市，集团业务也在逐渐恢复。虽然商务散客情况仍不确定，但如果能稳固基础，带动休闲旅游，旧金山有望在2024 - 2025年及以后实现复苏 [112][113][132] 问题5: 夏威夷村新塔楼项目的时间安排和资金筹集情况如何 - 公司表示目前处于项目审批流程中，距离需要资金还有几年时间，2023 - 2024年不需要资金投入。增加塔楼将增强度假村的竞争力 [115] 问题6: 重新构想的运营模式是否完成，如何看待今年及以后的利润率 - 公司认为行业将发生永久性变化，需要找到既能提高客户满意度和回头率，又能使运营模式具有经济意义的方法。公司通过努力降低成本来扩大利润率，并将继续寻找提高效率的方法 [120][121] 问题7: 信贷市场改善对出售2亿 - 3亿美元资产有多重要，是否预期市场会继续改善 - 公司认为市场上有充足资本，如私募股权、家族办公室、业主运营商和地区银行等仍有交易意愿。债务市场将恢复流动性，公司有信心完成资产出售和交易融资 [141][142] 问题8: 商务散客情况如何，城市RevPAR在第四季度的环比改善情况如何 - 公司认为从城市投资组合来看，入住率从第三季度到第四季度有一定改善，但进入第一季度速度较慢。金融服务等行业的商务旅行有所犹豫，但公司预计今年商务散客将实现复苏 [146][147] 问题9: 旧金山是否开始实现正现金流 - 公司认为旧金山有望实现正现金流，但目前还未恢复到2019年的峰值水平 [148] 问题10: 城市物业的RevPAR指数趋势如何 - 公司表示旧金山的RevPAR指数滞后，通常为90% - 95%，目前处于60% - 70%之间，预计随着市场压缩改善将有所提升。纽约表现与过去相当，甚至略好于2019年；芝加哥与2019年相比保持在5% - 10%以内；新奥尔良表现较好，略高于过去水平 [152][173] 问题11: 什么情况会使公司对旧金山的前景不那么乐观 - 公司认为旧金山有一些内在优势，如地理位置、教育资源、科技产业和与亚洲的紧密联系等。虽然目前面临挑战，但一旦市场复苏，由于运营杠杆作用，可能会比预期更快恢复。公司将仔细研究资产再融资方案，有信心解决问题 [154][156][157] 问题12: 目前的集团预订情况与疫情前相比有何不同 - 公司认为目前集团预订规模较小，但从预订管道来看，一些大型集团开始提前规划，预订窗口在延长，预计集团规模将逐渐增大，但客户群体和结构与过去相比变化不大 [182]

业绩总结 - 2022年第四季度总收入为6.65亿美元，较2021年同期的4.51亿美元增长47.5%[19] - 2022年全年总收入为25.01亿美元，较2021年的13.62亿美元增长83.5%[19] - 2022年第四季度净收入为3500万美元，较2021年同期的亏损6500万美元有所改善[19] - 2022年全年净收入为3.4亿美元，较2021年的亏损4.59亿美元显著改善[19] - 2022年第四季度每股收益为0.15美元，较2021年同期的每股亏损0.28美元有所改善[19] - 2022年第四季度的调整后EBITDA为1.59亿美元，较2021年同期的8100万美元增长96.3%[24] - 2022年全年调整后EBITDA为6.26亿美元，较2021年的1.75亿美元增长258.8%[75] 用户数据 - 2022年第四季度的可比每间可用房收入（RevPAR）为162.81美元，同比增长46.7%[55] - 2022年第四季度的整体入住率为67.7%，较2021年同期提高了15.6个百分点[55] - 2022年第四季度的平均每日房价（ADR）为240.57美元，同比增长12.7%[55] - 2022年全年可比酒店收入为26.26亿美元，同比增长258.8%[60] - 2022年全年所有市场的可比酒店总RevPAR为243.87美元，同比增长89.7%[64] 未来展望 - 2023年第一季度RevPAR预期在156美元至162美元之间，较2022年增长34%至40%[39] - 2023年全年的净收入预期在9200万美元至1.8亿美元之间[39] - 2023年全年的调整后EBITDA预期在6.1亿美元至6.9亿美元之间[39] - 2023年第一季度的总收入预计将增长至6.49亿美元[41] 新产品和新技术研发 - 2022年核心酒店的调整后EBITDA利润率从2021年的14.7%提升至27.2%，增加1250个基点[75] - 所有其他酒店的调整后EBITDA利润率为20.5%，较去年同期提高730个基点[69] 市场扩张和并购 - 截至2023年2月22日，公司的综合酒店投资组合包含42家酒店，总房间数为26,554[53] - 2022年共售出7家酒店，房间总数为2,207，毛收益为3.17亿美元[106] 负面信息 - 2022年全年的净损失为174百万美元，相较于2021年的452百万美元减少61%[117] - 2022年第四季度的运营收入为84百万美元，较第三季度的92百万美元下降8.7%[113] - 2022年第四季度的净收入为36百万美元，较第三季度的40百万美元下降10%[113] 其他新策略和有价值的信息 - 2022年第四季度的Nareit FFO为9000万美元，2021年同期为200万美元[28] - 2022年第四季度的调整后FFO为1.01亿美元，2021年同期为1000万美元[28] - 净债务与调整后EBITDA比率为4.84倍[32]

业绩总结 - 2022年第三季度的入住率为71.7%[12] - 平均每日房价(ADR)比2019年第三季度高出7.2%[12] - 每间可用房收入(RevPAR)比2019年第三季度低8.8%[12] - 2022年第三季度调整后的EBITDA预计在1.4亿到1.55亿美元之间[20] - 2022年预计的调整后EBITDA为5.95亿美元，较2019年水平低49%[33] - 2022年已回购1200万股普通股，平均价格为每股18.23美元，总回购金额为2.18亿美元[20] - 预计2022年第四季度RevPAR在163到166美元之间，较2019年第四季度中点低8%[20] - 2022年第四季度的调整后EBITDA预期为1.4亿至1.55亿美元[56] 用户数据 - 2022年第三季度，Park的度假酒店RevPAR比2019年同期高出14%[53] - 2022年第三季度，Park的度假酒店ADR比2019年同期高出23%[61] - 2022年第三季度，Park的商业旅客酒店周中入住率在9月和10月分别为80%和76%[53] - 2022年9月的入住率为80%，2022年10月的初步入住率为76%[74] - 2022年团体业务的进展为2019年的68%，较2022年第二季度提高400个基点[78] - 2023年团体业务的进展为2019年的75%，较上季度提高300个基点[78] - 2022年第三季度旧金山的入住率为65%，ADR较2019年第三季度下降14%[86] 财务状况 - 截至2022年第三季度，净债务为39亿美元，98%的债务为固定利率[12] - Park的流动性可用金额为19亿美元[112] - Park的净资产值（NAV）估计为每股28.50美元，折合6.3%的资本化率[136] - Park的总资产价值为100.05亿美元，包含43家酒店，房间总数为26376间[136] - 2022年9月30日的净债务为3.87亿美元，Pro-forma调整后EBITDA比率为4.6倍[171] 市场展望 - 预计2023年每股AFFO增长36%[37] - Park预计其投资组合在2023年的年均供应增长率为1.3%[48] - 公园的2023年调整后EBITDA预计将同比增长约18%[96] - 预计2022年第四季度的股息将增加至每股0.21到0.26美元[20] 负面信息 - 飓风伊恩造成美国和古巴超过100人遇难，佛罗里达州的福特迈尔斯海滩和那不勒斯受到严重影响[139] - Casa Marina Key West酒店因洪水相关损害暂停运营7天[140] - Caribe Hilton酒店在圣胡安因风驱雨水造成的水渗透而受到轻微损害[142] 其他信息 - 2022年第三季度，Park在佛罗里达州的酒店RevPAR比2019年高出17%[70] - Park自2020年5月以来已筹集超过21亿美元的企业债务，用于偿还近期到期债务、增强流动性和改善债务指标[112] - 2022年第三季度的RevPAR（每间可用房收入）较2019年第三季度下降21%[84]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度酒店总营收为6.42亿美元，调整后EBITDA为1.66亿美元，调整后EBITDA利润率近26%，受旧金山需求疲软影响，利润率下降200个基点 [38] - 第三季度飓风对RevPAR影响20个基点，调整后EBITDA影响不到200万美元 [39] - 截至季度末流动性约19亿美元，包括循环信贷额度超9亿美元和现金10亿美元，完成待售资产出售后预计超20亿美元 [40] - 净债务39亿美元，较年初减少近3亿美元 [41] - 第四季度RevPAR指引约1.63 - 1.66亿美元，中点为2019年的92%；调整后EBITDA指引1.4 - 1.55亿美元，AFFO每股0.35 - 0.43美元；酒店调整后EBITDA利润率预计在24% - 25%，中点较2019年低470个基点 [43][44] - 第四季度股息预计每股0.21 - 0.26美元，其中约0.07 - 0.12美元来自运营分配，其余0.14美元来自今年资产出售收益 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 第三季度休闲趋势强劲，度假酒店RevPAR较2019年增长14%，房价超2019年23%，入住率达2019年的93% [19] - 两家夏威夷酒店第三季度RevPAR较2019年平均增长13%，希尔顿夏威夷度假村7、8月平均入住率达90%以上，7月ADR创历史新高，有望实现接近纪录的EBITDA [20] 城市业务 - 城市酒店需求持续改善，第三季度入住率环比提高近400个基点，达到68%，9月平均入住率约71% [22] - 纽约市场表现出色，第三季度入住率超74%，较第二季度提高500个基点，9月RevPAR比2019年高近2%，入住率超88%，房价超2019年10% [24] - 旧金山市场持续复苏，第三季度入住率环比提高近1400个基点，达65%，但房价仍面临挑战，较2019年低14%，RevPAR较2019年下降41%；第四季度入住率预计达60%以上，RevPAR较2019年的差距预计缩小至29%；2023年预计受益于约64万间夜的会议日程，较2022年增长63% [26][28][29] 企业协议业务 - 第三季度企业协议收入持续改善，达到2019年的72%，较上季度的64%有所提高，主要受入住率提升推动 [23] 团体业务 - 第三季度团体业务呈现积极趋势，预订量和潜在客户数量增加，转化率提高，9月2023年团体预订量比2019年同期增长106%，团体ADR预计提高40% [30] - 第四季度团体预订量增加2100万美元，超过一半的新预订来自9月；2022年第四季度团体预订进度为2019年的77%，较6月提高800个基点，确定预订房间数较第二季度增加超9万间夜；全年确定预订量环比增长近10%，超过170万间夜，是去年同期的三倍多 [31][32] - 2023年多数市场的城市会议日程持续改善，酒店本季度为2023年增加了超5100万美元的团体收入，目前2023年团体预订进度提高到2019年的75%，较第二季度提高300个基点 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场复苏强劲，第三季度入住率超74%，9月RevPAR比2019年高近2%，预计第四季度入住率达80% - 85% [24][83] - 旧金山市场持续复苏，第三季度入住率达65%，第四季度预计达60%以上，2023年预计受益于约64万间夜的会议日程，较2022年增长63% [26][28][29] - 夏威夷市场表现出色，两家夏威夷酒店第三季度RevPAR较2019年平均增长13%，希尔顿夏威夷度假村有望实现接近纪录的EBITDA，预计2023年随着日本游客回归，RevPAR将实现两位数增长 [20][73] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 专注资本循环，自7月以来完成三项非核心资产出售，总收益约5800万美元，年初至今净收益约3.17亿美元，预计全年完成和待完成处置的净金额超5亿美元 [13] - 实施效率措施，预计2022年全年劳动力成本较2019年降低15%，过去三年实现8500万美元的费用节省和近300个基点的利润率提升，且认为这些改善是永久性的 [14][15] - 通过价值提升的ROI项目挖掘投资组合的潜在价值，包括Bonnet Creek的1.1亿美元会议空间扩建、Signia Hilton的9万平方英尺多功能会议空间增加和8000万美元的综合翻新、Casa Marina度假村的7000万美元全面翻新 [16][17][18] 行业竞争 - 尽管债务市场近期波动，但酒店房地产的投资兴趣仍然很高，公司预计将继续执行非核心资产出售计划，包括潜在的超1亿美元交易 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住宿业基本面在第三季度保持积极势头，受益于强劲的劳动力市场、健康的消费者和企业资产负债表，商务散客和团体需求持续增长，预计第四季度及以后团体、商务散客和国际需求将继续改善 [12] - 对公司的复苏前景持乐观态度，认为公司将受益于更广泛的需求趋势、重新构想的运营模式、ROI项目和资本循环努力，未来几年有望实现强劲的盈利增长 [34] 其他重要信息 - 会议中提及的许多评论属于前瞻性陈述，受众多风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述内容存在重大差异 [5] - 所有与上一年度的比较均为预估基础，相关重要风险因素可参考公司向SEC提交的文件 [6] - 会议讨论了某些非GAAP财务信息，可在昨日的收益报告、向SEC提交的8 - K文件以及公司网站上找到相关信息及与最直接可比GAAP财务指标的对账 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年的团体预订是房间数还是收入数据，以及从企业客户处了解到的情况和预订窗口 - 2023年团体预订进度为75.4%，较之前提高300个基点，代表收入；公司认为企业协议费率在7% - 9%的范围内是合理的，目前相关讨论正在进行中，预计团体业务将继续加速增长 [49][50] 问题2: 如何考虑旧金山资产债务的再融资，以及与目前4%左右的成本相比如何 - 公司正在考虑多种市场选择，包括银行融资或CMBS，高个位数的债务收益率下，成本约为3.5 - 4亿美元；更倾向于以无抵押资产（如Bonnet Creek综合体）进行抵押贷款的方式，同时也会继续关注债券市场 [51][52][53] 问题3: 请说明第四季度11月和12月RevPAR的预计进展情况 - 预计11月和12月RevPAR将环比改善，降幅收窄至中个位数，旧金山市场对RevPAR有一定拖累，若排除该市场，10月RevPAR已略高于2019年 [59] 问题4: 第四季度利润率较2019年下降约100个基点，其中季节性因素和市场结构变化的影响各占多少 - 团体业务占比相对2019年下降约300个基点，随着入住率回升，利润率将有所改善，但由于旧金山市场的拖累和2019年第四季度的业务中断保险收益，比较基数较难 [60][61] 问题5: 未来两年在维护和ROI项目上的预计支出以及预期回报 - 正常情况下，维护和ROI项目支出约占收入的6%；目前正在进行的项目包括Bonnet Creek的后续8000万美元投资和Casa Marina度假村的7000万美元翻新，预计总支出为几亿美元；公司对这些项目的回报持乐观态度，将继续出售非核心资产以降低杠杆并重新投资于投资组合 [66][67][68] 问题6: 考虑到旧金山明年的会议日程和日本游客有望重返檀香山，2023年RevPAR可能会受到哪些积极影响 - 旧金山市场预计将有显著改善，2023年会议日程的房间夜数预计达64万，较2022年增长63%，公司预计RevPAR将大幅增加；夏威夷市场，希尔顿夏威夷度假村预计2023年RevPAR将实现两位数增长，目前日本游客占比从正常的30%降至10%，随着日本游客回归，将带来巨大的积极影响 [69][70][73] 问题7: 纽约市场收入快速恢复，但利润率仍落后，改善该物业运营结构的机会和进展如何 - 公司资产管理团队与运营合作伙伴合作，通过优化运营流程（如客房服务模式）、减少餐饮和营销成本等方式，提高运营效率；随着入住率上升，利润率将得到改善，预计第四季度利润率将从第三季度的高个位数提升至中高两位数 [79][80][85] 问题8: 旧金山市场中商务散客的重要性如何，目前商务散客情况以及明年是否存在逆风风险 - 历史上，旧金山市场的商务散客、休闲和会议需求都很强劲；尽管科技行业的变化会对该市场产生一定影响，但随着会议市场的恢复和办公回归，公司对旧金山市场的中期和长期前景持谨慎乐观态度 [87][88][89] 问题9: 日本入境游客的旺季季节性与夏威夷整体旺季是否一致 - 历史上，日本入境游客的旺季季节性较为一致，在春季的日本黄金周会有小高峰；日本游客通常停留时间更长、消费更高，公司预计随着日本游客回归，将推动RevPAR增长 [95][96][97] 问题10: 请提供2022年和2023年的资本支出情况 - 正常情况下，资本支出约占收入的6%；目前正在进行的ROI项目预计总支出为几亿美元，具体金额会根据项目进度和Casa Marina度假村的翻新情况有所调整 [102] 问题11: 从团体业务角度看，旧金山市场的价格未达预期，是否存在结构性问题，以及对公司EBITDA恢复的影响 - 公司认为并非结构性问题，旧金山市场在高端教育、制药等领域有其独特优势，过去表现良好；目前市场受疫情和负面舆论影响，正在逐步改善；2023年团体预订进度良好，平均房价较之前有所提高，公司对该市场的团体业务持乐观态度 [108][109][110] 问题12: 未来利润率的变化趋势如何，包括团体利润率、附属业务和品牌举措等方面 - 随着入住率提高，固定成本的分摊将更有效，部分市场的房价也在增长；团体业务占比相对2019年仍有差距，随着团体业务的恢复，宴会和餐饮收入将增加，从而推动利润率增长；公司认为通过之前的运营调整和人员配置优化，未来利润率有望超过2019年水平 [116][117][118] 问题13: 请说明潜在的额外资产处置情况，包括资产类型和目的 - 公司正在不断重塑投资组合，潜在的额外资产处置是非核心资产，价值超1亿美元；目前不考虑出售大型城市酒店，因为涉及税务和法律问题以及当前债务市场情况；公司有信心完成5亿美元的资产处置目标，并将所得款项用于降低杠杆和重新投资于投资组合 [127][128] 问题14: 公司提到可能在防御和进攻之间切换，是否意味着有收购意向 - 公司希望在合适的时机进行收购，但目前的优先事项是完成循环信贷额度的延期、出售非核心资产、重新投资于投资组合和根据股价情况进行回购；公司建立强大的流动性是为了在合适的时候进行进攻性投资，但目前认为时机尚未成熟 [135][136][137] 问题15: 公司在收购市场不活跃的原因是什么 - 公司在疫情和后疫情时期专注于重新构想运营模式，通过出售和循环利用资本来重塑投资组合；目前的优先事项是将所得款项重新投资于投资组合或进行杠杆中性的回购；未来会有成为买家的时机，但目前认为对公司来说时机不合适 [144][145][146] 问题16: 目前讨论的团体业务和传统市场的复苏是否忽略了市场的范式转变，新兴市场（如坦帕、纳什维尔等）是否会取代传统市场 - 公司认为新兴市场和传统市场并非相互排斥，传统市场（如芝加哥、波士顿、旧金山等）有其基础设施和航空运输等优势，仍然是团体业务的重要选择；市场存在周期和轮换，预计传统市场将继续在团体业务中发挥重要作用 [152] 问题17: 请说明第四季度餐饮收入的趋势以及2023年随着团体需求和会议日程增加，餐饮业务的表现 - 第四季度餐饮收入将比第三季度有所改善，随着假期和团体业务的增加，餐饮收入有望接近第二季度水平；2023年随着团体业务的正常化，餐饮收入预计将恢复到2019年水平 [160] 问题18: 作为活跃的卖家，过去几个月市场价值有何变化，能否按主要市场进行区分 - 由于利率上升，资本化率有所扩大，但酒店房地产市场仍然健康，有大量的私人股权基金、家族办公室和业主运营商等投资者；市场需求仍然存在，有故事和机会的资产更受关注，但具体情况因子市场和资产而异；公司在交易过程中没有遇到问题，致力于实现股东价值最大化和资本循环 [165][166][167]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) Delaware 36-2058176 (State or other ...