UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarter Ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period From _______to ________ Commission File Number: 001-38106 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) (I.R.S. Employer Identification No.) PLYMOUTH INDUST ...

业绩总结 - 2022年第一季度，投资组合的入住率为97.0%[19] - 2022年第一季度，租金收取率为99.5%[19] - 2022年，完成了240万平方英尺的新租约和续租，现金租金率较2021年增长19.5%[18] - 2022年，完成了超过500万平方英尺的新租约和续租[18] - 2022年第一季度，现金租金率较2021年增长11.1%[18] - 2022年第二季度，新签和续签租约的租金比到期租金高出22.6%[64] - 2022年第一季度，新签和续签租约的租金比到期租金高出16.8%[64] - 2021年，新签和续签租约的租金比到期租金高出11.1%[64] - 2020年，新签和续签租约的租金比到期租金高出8.7%[64] 用户数据 - Plymouth的资产管理策略使得租金收取率保持稳定，租户需求得到积极响应[18] - 在俄亥俄州的收购中，Plymouth的规模超过990万平方英尺，新增了领先制造商和医疗保健公司的租户[34] 市场扩张与并购 - 2022年，收购了价值1.883亿美元的资产，增加了350万平方英尺的空间，预计初始收益率为6.2%，每平方英尺成本为61美元[19] - 2022年第二季度，Plymouth已收购5栋建筑，总面积464,449平方英尺，总考虑金额为4890万美元，初始收益率为5.7%，每平方英尺加权平均价格约为105美元[30] - 2021年，Plymouth收购了24栋全资建筑，总面积640万平方英尺，总考虑金额为3.71亿美元，预计初始收益率为6.7%，每平方英尺加权平均价格约为63美元[30] - 2020年，Plymouth收购了27栋全资建筑，总面积550万平方英尺，总考虑金额为2.436亿美元，预计初始收益率为7.8%，每平方英尺加权平均价格约为47美元[30] - Plymouth已收购价值16亿美元的全资工业物业，正在建设的工业项目总面积为637,000平方英尺，预计2022年交付367,000平方英尺，预计2023年交付[30] - 2022年第一季度，Plymouth在亚特兰大、哥伦布、杰克逊维尔、印第安纳波利斯和孟菲斯收购了38栋建筑，总面积350万平方英尺，总考虑金额为1.883亿美元，初始收益率为6.2%，每平方英尺加权平均价格约为61美元[30] 未来展望 - 预计到2025年，工业空间需求将增加10亿平方英尺[14] 负面信息 - Plymouth处置了三项资产，总成本约为1000万美元[30] 其他新策略 - 2022年第二季度，Plymouth将无担保信贷额度增加了3亿美元，总额达到8亿美元[70] - 2022年第一季度，通过自动柜员机（ATM）出售60万股股票，净收益为1710万美元[70] - 2021年，通过自动柜员机（ATM）出售1050万股股票，净收益为2.12亿美元[70] 资本结构 - Plymouth的资本结构中，固定债务占80%，浮动债务占20%[72] - Plymouth目前拥有206栋建筑，总面积3360万平方英尺，位于美国主要工业、分销和物流走廊，成本低于替代成本[57]

财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO每股同比增长17.5%，AFFO每股同比增长25% [11][43] - 一季度GAAP口径同店NOI同比增长5.3%，现金口径增长5.1% [45] - 截至3月31日，总债务与总市值之比为42.6%，净债务与EBITDA之比为7.5倍 [47] - 一季度末80%的债务为固定利率或通过利率互换固定，加权平均债务成本为3.54%，其中54.2%为无担保债务 [49] - 截至一季度末，持有约1800万美元与开发活动相关的投资 [50] - 目前流动性状况良好，持有现金2420万美元、运营托管资金400万美元，循环信贷额度可用1.15亿美元 [51] - 一季度租金收取率为99.5%，4月为97.4%，目前无租金延期情况 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 一季度完成1.883亿美元的收购，涉及38栋建筑，总面积350万平方英尺，加权平均初始收益率为6.2%，加权平均成本为每平方英尺61美元 [19] - 二季度截至目前，完成两栋工业建筑收购，总面积15.5万平方英尺，总价1580万美元，加权平均成本为每平方英尺102美元，加权平均初始预计收益率为5.9% [19] - 预计二季度末前还将完成7400万美元的收购 [12][19] 租赁业务 - 2022年一季度新签租约总面积130万平方英尺，其中续租面积95万平方英尺，新租户面积35万平方英尺，续租率为68.1%，加权平均租约期限为四年 [32][33] - 截至4月底，已租赁2022年到期租约总面积670万平方英尺中的370万平方英尺，占比55.4%，续租率为75.3%，加权平均租约期限为4.2年 [34][35] - 2022年新签租约租金较之前现金基础上增长16.1% [36] - 2022年后到期的90万平方英尺租约租金较到期租金上涨8.4% [37] - 一季度末投资组合整体入住率为97%，较2021年底下降40个基点 [39] 开发业务 - 开发项目包括9栋A类工业建筑，总投资3700万美元，预计回报率为高个位数 [13][16] - 公司拥有130万平方英尺可开发土地 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在孟菲斯、杰克逊维尔、圣路易斯、芝加哥和佐治亚州奥古斯塔等市场有业务布局 [19][20] - 市场空置率处于历史低位，租金增长强劲，租户重新评估供应链基础设施，公司能够实现两位数的租金增长 [26] - 公司目标市场中，优质物业的资本化率较历史水平压缩，大型投资组合交易的资本化率在4% - 4.5%之间，单笔交易的初始资本化率平均在5% - 6%之间 [25][26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续参与工业市场，扩大市场份额，推动租金增长，发展开发项目，简化资产负债表 [10] - 收购方面，继续寻找合适的交易机会，关注单笔交易和小型投资组合，注重初始收益率和稳定收益率 [25][26][29] - 开发方面，利用现有土地资源进行开发，创造价值，目前有9个开发项目正在进行中 [13] - 租赁方面，提高续租率，实现租金增长，积极推进太阳能租赁业务 [32][36][38] - 行业竞争激烈，公司保持定价纪律，关注市场动态，寻找具有潜力的市场和项目 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业市场基本面强劲，预计市场不会放缓，租金增长趋势将持续 [17][28] - 公司运营表现良好，核心FFO和AFFO增长强劲，能够支持股息增加 [11][17] - 尽管面临一些挑战，如通货膨胀和供应链问题，但公司通过积极管理和市场策略，能够应对并实现增长 [102][111] 其他重要信息 - 公司将继续将租约转换为三净租约，截至期末，三净租约占ABR的近76%，较2021年12月31日增加1.5% [57] - 4月29日，麦迪逊系列B优先股的50%（约220万股）转换为普通股 [59] - 公司预计2022年核心FFO每股和单位范围保持不变，尽管一季度增长17.5%，但全年仍有一些因素需要考虑，如同一门店NOI、系列B股转换影响和预期杠杆 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Series B优先股转换是否为与麦迪逊的协商结果，剩余50%预计如何处理 - 转换是合同约定，并非协商结果，预计剩余50%今年会转换 [63][67] 问题2：亚马逊仓库扩张计划收缩对公司市场的影响 - 公司认为影响不大，甚至可能对B类现有空间有积极影响 [69] 问题3：下半年目标资产的资本化率和资产定价趋势，投资偏好和回报门槛是否改变 - 回报门槛基本不变，管道充足，资本化率有轻微变化，市场竞争激烈，预计继续按近期回报指标收购资产 [72] 问题4：是否积极探索与其他潜在合作伙伴和资金来源的合作，未来合作目标是什么 - 是，但需看具体情况，与麦迪逊保持良好关系并继续讨论合作机会 [73] 问题5：指导中停机时间和免租金假设的详细情况，FAS 141中非现金租金是否正常化及二季度调整情况 - 停机时间和TI按市场假设，通常能优于假设；非现金租金调整不是运行率，二季度调整范围约为500 [74][75][77] 问题6：运输成本上升是否会影响近期租赁谈判的基调，如租赁价差或空间需求 - 不会，租金持续上涨，预计租金仍低于市场11% - 13%，到期空间大多已提前租赁 [81] 问题7：租户是否有建立安全库存的需求 - 有，这是长期趋势，部分租户因原材料供应中断要求增加空间 [82][83] 问题8：收购策略及今年剩余时间的发展情况 - 策略不变，关注单笔交易和小型B类投资组合，管道中的交易规模在1000 - 2000万美元，初始资本化率在5% - 6%之间 [88][89][90] 问题9：杠杆目标及近期情况 - 目标是谨慎使用杠杆，年底净债务与EBITDA之比可能略有上升，但净债务加优先股比率会显著下降 [93] 问题10：新租赁情况，包括未开始的租约面积和特定租户的停机时间 - 90万平方英尺租约为未来年份，今年约110万平方英尺到期租约已提前租赁；Geodis和Schenker的租约正在签署中 [96] 问题11：开发项目成本是否受通货膨胀影响，回报是否受影响 - 通货膨胀存在，但租金上涨使利差扩大，目前回报未受影响 [102][104] 问题12：供应链问题是否影响开发项目进度 - 存在延迟，但公司通过提前采购材料进行管理 [109][111] 问题13：是否考虑购买和储备生地 - 不打算进入生地储备业务，主要利用收购时附带的土地进行开发 [114][117] 问题14：供应前景是否有变化，是否有担忧 - 需求强劲，供应增加是合理的，公司物业租金与新物业有较大差距，能够实现租金增长，不担忧供应问题 [125][126][128] 问题15：投资组合的市值调整情况 - 约为12.5% [131] 问题16：同店投资组合指导中已知迁出情况及租赁价差 - 指导有一定保守性，约9份租约占下半年到期面积110万平方英尺的71%，续租可能性高；租赁价差预计在12% - 16%之间 [132][133] 问题17：现在筹集固定利率债务的利率情况 - 利率会更高，若执行年初的利率互换，需额外支付100个基点 [134] 问题18：是否计划将浮动利率债务降至总债务的10% - 正在评估固定新定期贷款中1.5亿美元可变债务的可能性，会适时更新 [136]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarter Ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period From _______to ________ Commission File Number: 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 27-5466153 (State o ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度核心FFO为每股0.46美元，高于去年同期的每股0.42美元和第三季度的每股0.43美元 [33] - 2021年第四季度AFFO为每股0.39美元，高于去年同期的每股0.38美元和第三季度的每股0.31美元 [34] - 同店NOI在GAAP基础上增长4.4%，现金基础上增长7.6%，年初至今增长2.8% [35] - 季度末债务与总市值之比为34.8%，净债务与EBITDA之比为6.6倍 [36] - 2022年核心FFO每股预计同比增长5.3% - 8.2% [41] - 2022年同店NOI预计增长3.25% - 4.25%，入住率预计在96.5% - 98% [42] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 2021年第四季度完成1.945亿美元的收购，总面积290万平方英尺，加权平均初始收益率为6.2%，加权平均成本为每平方英尺69美元 [19] - 2021年全年收购总额达3.71亿美元，较去年增长52% [19] - 2022年开局良好，已完成2210万美元收购，本周预计完成4300万美元，第二季度初预计完成1.54亿美元 [19] 租赁业务 - 2021年解决了92%到期租约，共540万平方英尺，其中260万平方英尺续租，240万平方英尺租给新租户，剩余38.5万平方英尺待解决 [27] - 2021年租金现金基础上增长11.1%，第四季度增长22.1% [28] - 2021年底投资组合整体入住率为97.4%，较第三季度末上升110个基点 [28] - 截至2月14日，2021年租金收取率为99.9%，1月租金收取率为99.2% [29] - 2021年共执行140份租约，涉及面积550万平方英尺，另有52份租约涉及面积220万平方英尺将于2021年后到期 [29] - 2022年到期的610万平方英尺租约中，截至2月14日已出租260万平方英尺，占比约43%，租金较到期租金增长11.5% [30] 开发业务 - 目前有10个项目处于不同规划和开发阶段，分布在四个市场，总面积115万平方英尺，预计投资约8700万美元，目标收益率为高个位数 [12] - 辛辛那提Fisher工业园区第四季度完成15万平方英尺新空间建设，投资约430万美元，目前已全部出租并入住 [12] - 波特兰7万平方英尺的开发项目12月完成外壳建设，本季度预计获得入住证书，一半面积7月1日起出租 [13] - 亚特兰大24万平方英尺的工业建筑第四季度破土动工，预计今年第三季度完工，已有潜在租户洽谈 [14] - 杰克逊维尔四个建筑处于设计阶段，总面积约17.5万平方英尺，预计今年夏天前开工，2023年中前全部出租 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国工业市场空置率低，租金增长高于平均水平，租户重新评估供应链基础设施 [21] - 预计未来几年市场租金将实现中到高个位数增长，部分近期收购项目有望实现低两位数租金增长 [23] - 大型投资组合资本化率继续压缩，中小投资组合和一次性交易的初始资本化率在5% - 6%之间 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司未来12 - 18个月将进行转型，继续在市场中增长，简化和加强资产负债表 [9] - 开发项目与现有物业相邻，利用自有土地，控制规模和范围，与收购和市场集群战略互补 [15] - 收购标准不变，寻找实用工业建筑和有积极吸收、强劲租金增长、有限机构竞争的市场 [22] - 行业竞争激烈，新投资资本涌入美国工业市场，但公司管道强大，能高效识别和分析有吸引力的交易 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济实力、供应链挑战和劳动力供应推动工业领域基本面，是拥有工业建筑的好时机 [17] - 公司对开发项目需求有信心，预计能以高于预期的租金填满物业 [58] - 预计2022年市场租金将实现中个位数增长 [85] 其他重要信息 - 公司被纳入RMZ，提升了在REIT领域的知名度 [10] - 董事会决定从2022年第一季度起将普通股季度股息提高4.8%，公司仍保持行业内较低的派息率 [16] - 首席财务官Dan Wright将卸任，Anthony Saladino将接任，Dan将继续担任公司顾问 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待G&A和平台投资未来的增长 - 公司已建立有效平台，随着业务增长，部分成本结构会增加，但主要在生产层面，而非高管层面 [52] - 公司有13人从事物业管理，纳入G&A，区域办公室自行管理物业可提高服务质量并节省成本，规模增长主要是增加物业和资产管理人员 [52] 问题2: 2022年已签约租约的预期按市值计价是否能代表全年情况 - 年初实际情况已超过预期，该数据可靠 [53] 问题3: 欧洲地缘政治局势对开发管道和租户需求有何影响 - 与租户讨论未涉及该话题，开发项目专注自有土地，基础设施完备，执行简单，将按计划推进，对需求有信心 [57] 问题4: 是否有机会购买相邻土地进行绿地项目开发 - 公司大部分产品为填充式，除亚特兰大外，周边可开发土地有限，但会持续寻找机会 [59] 问题5: 收购管道的构成、深度以及全年2亿美元收购指引的保守程度 - 管道比以往更广泛，正在关注资本化率在4% - 6%之间的交易，公司对收购价格和投资策略感到满意 [65] 问题6: 剩余300万平方英尺租赁面积的停机时间和应对措施 - 今年续租率较高，预计三分之二续租，三分之一为新租户，大型项目中多数已解决，预计停机时间不多 [69] 问题7: 公司是否能强制转换B类优先股 - 公司不能强制转换，但可现金赎回，因协议限制对方持股数量 [71] 问题8: 1.97亿美元收购项目及未来收购的资金来源 - 已通过债务和股权筹集到所需资金，相关项目已全部获得资金支持 [75] 问题9: 对B类优先股转换的预期 - 从公司角度看，若股价下跌，明年可按应计利率赎回；从对方角度看，今年转换更有利，因此预计对方今年会转换 [77] 问题10: 圣路易斯7500万美元收购项目的租户续租情况和收益率预期 - 正在与租户协商续租，租户希望留用，具体细节暂不透露 [80] 问题11: 圣路易斯项目租约是否在2022年到期 - 是的，在第三季度到期 [81] 问题12: 2022年目标市场的租金增长预期 - 总体预计为中个位数增长，公司自身资产表现优于此 [85] 问题13: 目标市场和子市场的供应情况 - 有新供应进入市场，但仍未满足需求，2021年全国租赁面积达4.3亿平方英尺，同比增长80%，平均租金首次超过每平方英尺9美元 [86] - 公司主要收购现有B类物业，平均租金仅略高于每平方英尺4美元，与全国平均水平有较大差距，租户不太可能迁往新的A类物业 [87] 问题14: 投资组合的按市值计价情况 - 现金基础上为12.5%，截至2月14日租金增长11.5%，之后实际增长更高，仍有增长空间 [88] - 公司通常不披露GAAP基础上的数据 [89]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 Form 10-K (Mark One) ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 (State or other jurisdiction of incorporation of organization) (I.R.S. Employer Identification Number) 20 Custom House St, 11 Floor Boston, MA 02110 (Address of principal executive offices) Regist ...

财务数据和关键指标变化 - 核心每股运营资金（Core FFO）为0.43美元，高于第二季度的每股加权平均普通股和单位0.41美元 [26] - 调整后运营资金（AFFO）为0.31美元，尽管有佣金支出，加权平均股份和单位数量环比增长9.6% [26] - 同店净营业收入（NOI）在GAAP基础上增长3.8%，现金基础上增长6.2%，排除三项租约影响后，本季度同店NOI使年初至今增长1.3% [27] - 债务与总市值之比在季度末为39%，净债务与EBITDA之比为5.9倍，低于本季度预期，仍有望在年底达到7倍目标 [30] - 预计第四季度核心FFO在0.46 - 0.50美元之间，AFFO在0.41 - 0.46美元之间 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第三季度完成1.01亿美元收购，总面积180万平方英尺；10月完成1.17亿美元收购，总面积160万平方英尺；另有5400万美元预计年底前完成，使今年迄今收购总额达3.47亿美元，较去年增长42% [14] - 收购物业加权初始资本化率为6.8% [16] 租赁业务 - 截至9月底，已处理88%的2021年到期租约，其中260万平方英尺续租，210万平方英尺租给新租户，剩余64.2万平方英尺待处理 [21] - 第三季度和年初至今，国内租约租金现金基础上分别增长10.9%和9.7%，预计全年在8% - 10%的指导范围内 [21] - 第三季度末投资组合整体入住率为96.3%，较第二季度末上升10个基点；排除重新定位面积后，入住率将升至98.7% [22] - 截至10月31日，第三季度租金收取率为99.7%，10月租金收取率为99% [23] - 2021年到期租约和先前空置物业共执行138份租约，总面积550万平方英尺；2022年到期租约已执行41份，总面积170万平方英尺 [23] - 2022年到期的590万平方英尺租约中，截至10月已租赁150万平方英尺，占2022年到期租约的25%，租金较到期租金增长8.9% [24] 开发业务 - 目前有11个项目处于不同规划和开发阶段，分布在四个市场，其中三个正在建设或积极开发，其余预计2022年启动，预计总面积约130万平方英尺，总投资约8200万美元，目标收益率为高个位数 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣路易斯市场资本化率在过去12个月下降290个基点 [34] - 哥伦布市场可用性率从6.7%降至约5.3% [34] - 芝加哥市场资本化率下降超过100个基点 [34] - 公司目标市场平均租金增长率在5% - 6%之间，预计将持续到2022年甚至2023年 [63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续采用逐个收购策略，同时探索收购小型投资组合以促进增长，保持财务纪律 [16] - 公司专注于收购实用型工业建筑，选择具有积极吸纳率、强劲租金增长、有限机构竞争且能部署物业管理团队的市场 [16] - 公司通过市场集群战略扩大规模，利用流动性支持开发项目以创造额外价值 [13] - 公司将继续平衡资产负债表优先事项，确保股息覆盖良好，改善杠杆状况，保持多渠道资本获取能力 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面改善为公司发展提供支持，但需要战略和团队合作来扩大市场规模 [8] - 目前是拥有工业建筑的好时机，公司具备合适的人员、战略和流动性来实现优先目标 [14] - 公司预计2022年收购活动将保持活跃，继续利用ATM计划和扩大的无担保信贷额度支持增长 [19][29] - 公司开发项目上线后将为收益和净资产价值创造做出贡献 [31] 其他重要信息 - 公司在收益新闻稿中确认了2021年全年指导范围，收购时机和贡献是季度节奏的主要因素 [28] - 公司通过ATM计划成功降低资本成本，扩大的无担保信贷额度改善了资产负债表结构 [29][30] - 公司资产负债表上有与在建工程相关的约1320万美元投资，与总计超过8200万美元的开发活动相关 [31] - 公司目前持有3880万美元现金，440万美元运营费用代管金，以及8500万美元循环信贷额度 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道金额更新及哪些市场资本化率压缩最明显 - 目前公司正在关注约4.4 - 4.5亿美元的交易；圣路易斯、哥伦布和芝加哥市场资本化率压缩最明显，圣路易斯过去12个月下降290个基点，哥伦布可用性率从6.7%降至约5.3%，芝加哥下降超过100个基点 [34] 问题2: 与租户沟通时他们最关心的问题 - 租户面临劳动力短缺问题，但仍有业务需求，不影响租赁空间；此外，运输成本上升，但物流和仓储业务从中受益 [35] 问题3: 2022年到期租约中处于谈判的两份是续租还是新租户 - 这两份是新租户 [37] 问题4: 未来一年股权资本需求ATM计划能否满足 - 今年ATM计划满足了需求，预计未来12个月也能满足，公司股票流动性好，将利用这一优势 [42] 问题5: 开发项目在资产负债表上的情况 - 公司有3000 - 5000亿美元的开发项目，但并非同时进行，未来12个月会有项目启动；公司不会主动购买土地进行开发 [44] 问题6: 资本成本下降是否会改变投资策略 - 公司战略不变，仍会寻找价值，如以B级价格购买A级建筑；开发收益率目标为高个位数，不会涉足低收益率开发项目 [47] 问题7: 开发业务是否有目标利差 - 公司没有专门的开发部门和大规模开发战略，目前开发项目是基于自有土地的自然演变，目标是实现高个位数收益率 [48] 问题8: 同店运营费用增长4.2%的驱动因素 - 年初风暴造成的维修费用延续到第二季度和第三季度，物价有所上涨，但公司回收比例与去年相同 [51] 问题9: 若股价高于26.35美元，是否会考虑转换B系列优先股 - 公司计划在股价满足条件时转换并赎回B系列优先股，预计明年年底有能力进行操作 [54] 问题10: 2021年经常性资本支出预期提高的原因 - 公司有既定的资本支出计划，部分项目在芝加哥延迟，将延续到明年，后续也有更多项目 [56] 问题11: 进入新一年收购管道中单个交易和大型投资组合的比例 - 公司收购策略不变，成功采用单个收购策略，同时也在关注小型投资组合以促进未来6 - 12个月的增长，管道中两者都有 [59] 问题12: 资本成本下降是否有助于收购大型投资组合，中西部市场情况如何 - 今年早些时候资本化率有显著压缩，不确定明年是否会再次出现；公司会根据经济合理性评估收购投资组合的机会，关注资本化率与资本成本之间的利差 [61] 问题13: 目标市场是否有新供应上线，能否以更有利的资本化率收购 - 市场供应开始增加，但需求仍超过供应，租赁和吸纳量创纪录；预计2022年租金增长率在5% - 6%之间，新供应产品不一定与公司产品竞争，租金上涨对公司投资组合有积极影响 [63]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarter Ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period From _______to ________ Commission File Number: 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 27-5466153 (Sta ...

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO为每股0.41美元，AFFO为每股0.32美元，与第一季度相似，核心FFO略高 [39] - 同店NOI在GAAP基础上增长2.6%，现金基础上下降1.6%，主要因免费租金影响 [40] - 净债务与调整后EBITDA比率季末为6.2倍，低于预期，目标是年底保持在7倍以下 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 年初至今完成9100万美元收购，另有8500万美元物业已签约，预计未来几周完成交割 [23] - 全年全资收购目标提高至2.8亿美元 [23] 租赁业务 - 截至7月底，已处理81%今年到期的租约，其中250万平方英尺续租，150万平方英尺租给新租户，还有90万平方英尺待处理 [33] - 第二季度和年初至今租金分别增长7%和9%，预计全年在8% - 10%的指导范围内 [34] - 第二季度末投资组合整体入住率为96.2%，较第一季度末下降40个基点，排除重新定位的面积后入住率为98.4% [35] 开发业务 - 辛辛那提110万平方英尺的Fisher Park大楼重建面积扩大到15万平方英尺，预计现金收益率为14% [14] - 缅因州波特兰7万平方英尺的新建项目第二季度破土动工，预计12月完成货架建设，成本约720万美元，目标回报率为高个位数 [15] - 亚特兰大预计第四季度破土动工建设24万平方英尺的工业建筑，成本预计在1280 - 1320万美元之间，目标回报率为高个位数 [16] 各个市场数据和关键指标变化 圣路易斯 - 收购15万平方英尺的物业，总价880万美元，初始收益率6.7%，使公司在该市场的面积超过100万平方英尺 [24] 孟菲斯 - 收购总面积62.5万平方英尺的物业，使公司在该市场的全资物业面积达到240万平方英尺，还有通过合资企业持有的230万平方英尺 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购是无机增长的主要方式，公司将继续在目标市场收购工业物业，同时探索较小的投资组合和大型交易 [12][30] - 发展开发业务，有计划地部署资本，挖掘现有投资组合中的可开发面积 [13] - 在有规模的市场设立地区办事处，作为资产管理、物业管理、租赁和交易采购的竞争优势 [18] - 收购业务竞争存在，单宗和小宗交易竞争相对较小，投资组合交易竞争较大 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面强劲，现在是拥有工业建筑的好时机，公司将利用机会实现增长 [21] - 对实现2021年收购目标有信心，租赁业务表现良好，能够满足长期租赁和管理要求 [23][36] 其他重要信息 - 股息支付率良好，基于全年中点，核心FFO年化支付率低于50%，AFFO为58% [20] - 公司流动性状况良好，目前手头有1340万美元现金，运营费用托管账户有1130万美元，循环信贷额度有1.32亿美元 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道的深度以及竞争情况如何？ - 公司目前有价值约6亿美元的交易处于不同分析阶段，对实现2021年目标有信心；单宗和小宗交易竞争较小，投资组合交易竞争较大 [53] 问题2: 2022年是否有重大租约到期，租户情况如何？ - 有几个较大租户租约到期，但公司已提前找到替代租户，并正在协商终止协议，到期情况将在年底大幅减少；租户大多因业务扩张而搬迁 [55][58] 问题3: 孟菲斯30万平方英尺建筑成本较低的原因，以及是否需要投入资本和何时进行改善？ - 该建筑以低于重置成本的价格收购，预计会投入资本将其提升至更高水平；租户租约还有两年，公司已做好风险评估；计划在租户在位时进行改善 [61][62] 问题4: 资本化率压缩情况以及收益率走向如何？ - 分析交易时，资本化率只是一部分指标，公司仍能找到6 - 7%资本化率范围的交易；投资组合交易存在溢价，公司会筛选合适的交易 [64][65] 问题5: 开发业务投入资金与收购业务的比例，以及是否会考虑新土地开发和土地储备？ - 难以确定具体资金比例，会根据项目进展和市场情况决定投入；近期没有计划进入大型开发市场购买土地，会关注相邻且合理的机会 [66][69] 问题6: 公司在市场规模扩张上是否有上限，以及波士顿和费城市场的发展计划？ - 公司没有设定具体上限，会在市场间寻求平衡，同时把握机会；正在关注波士顿和费城市场的机会 [72] 问题7: 建筑成本趋势以及对收益率的影响如何？ - 建筑成本上升，但租金也在上涨，两者形成平衡；公司通过固定价格合同和锁定钢材远期合同来控制成本 [73][74] 问题8: 当地办事处人员扩张对G&A的影响，以及目前人员需求情况如何？ - 物业管理人员费用由租户报销，不影响G&A；目前物业管理团队扩张需求不大，公司会根据物业增加情况增加相关人员 [76] 问题9: ODW物流配送中心是否是最大资产，未来是否会瞄准此类资产？ - 该资产并非最大，公司主要业务集中在15 - 30万平方英尺的物业 [77] 问题10: 公司是否考虑建造成套项目，以及收益率情况如何？ - 公司认为建造成套项目和投机性开发的租金收益相当，亚特兰大项目就是因租户扩张需求而先进行投机性开发，租户随后跟进 [79][81] 问题11: 公司是否会考虑提高股息？ - 公司会每年评估股息情况，目前对支付率满意，未来会关注资产负债表和资本留存情况 [85]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q For the Quarter Ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period From _______to ________ Commission File Number: 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 27-5466153 (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 (State or ...