财务数据和关键指标变化 - 公司已连续7个季度降低杠杆率至6.5倍，比年底预期目标提前了0.5倍 [5] - 公司长期净债务与EBITDA目标为5 - 7倍，预计2024年运营在6倍左右 [10] - 公司预计2024年FFO每股中点将增长超3%，主要得益于投资组合运营、租赁和同店NOI增长 [10] - 董事会决定从第一季度起将股息提高6.7%，预计2024年FFO派息率维持在50% - 51% [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年指导假设中约有25个基点，实际实现约12个基点；观察名单组成和规模无重大变化，若所有租户问题未解决，注销比例不到10个基点 [24] - 芝加哥资产每季度NOI约为300 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为其所在市场正面临一个可能持续数十年的趋势 [5] - 交易市场开始活跃，公司跟踪到2 - 3个此前未出现的投资组合 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2024年专注于增值增长以实现FFO增长，预计通过资产销售、使用信贷工具、可能进入投资级无担保票据市场和/或选择性使用ATM来为增长提供资金 [10][31] - 公司对传统收购和潜在JV解决方案持中立态度，将根据机会而定；若资产需要大量资本支出和租赁且具有真正的增值潜力，可能会放在JV中 [16] - 公司专注于现有市场，特别是金三角地区，未来可能进入德克萨斯州；已出售新泽西的资产，并可能出售在其他无规模市场的资产 [18][37] - 公司不会拥有专门为制造业建造的纯制造设施，更倾向于能赚钱的建筑；开发将由定制建造场景驱动，收购是关键，各市场均出现机会 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 金三角地区将受益于制造业回流和近岸外包，以及供应商和分销商的互补浪潮 [30] - 交易市场开始活跃，公司期待年底和2025年的机会，市场上出现了增值、不同租期和定价合理的产品 [23] 其他重要信息 - 公司将财报披露时间改为昨日下午，以便投资者有更多时间消化收益结果和补充信息，并希望今后采用此做法 [7][9] - 公司提醒投资者阅读补充演示文稿第1页的前瞻性声明，其适用于本次电话会议、新闻稿、准备的评论和补充财务信息 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 指导范围中开发租赁和其他非同店租赁的影响因素及达到高端的条件 - 中点假设圣路易斯物业保持租赁，此外还有约25个基点的非特定投资组合空置和信用损失；高端则是芝加哥和另一个圣路易斯物业加速租赁，以及利息和一般费用节省 [13] 问题2: 传统收购和潜在JV解决方案的偏好 - 公司持中立态度，将根据机会而定；若资产需要大量资本支出和租赁且具有真正的增值潜力，可能会放在JV中 [16] 问题3: 对圣路易斯和芝加哥物业的租赁兴趣和策略 - 联邦快递物业希望有单一用户，也有其他选择；圣路易斯9150 Latty Ave物业有潜在租户正在谈判，预计很快签约 [33][34] 问题4: 芝加哥资产的时间和第四季度NOI - 每季度NOI约为300 [34] 问题5: 交易市场的机会和新市场机会 - 公司专注于小型一次性REIT收购，可获得较高资本化率；已确定未来可能进入德克萨斯州，但目前专注于金三角地区市场 [36][37] 问题6: 2025年较大租赁到期的租户沟通情况 - 公司与所有租户有沟通，预计大型租户会尝试谈判，公司也会进行回应 [51] 问题7: 市场趋势是否改变公司愿意拥有的产品类型 - 公司不会拥有纯制造设施，具体取决于面前的机会和物业 [39] 问题8: 2024年开发与收购的机会及市场 - 开发将由定制建造场景驱动，收购是关键，各市场均出现机会 [39] 问题9: 租户观察名单和同店指南的坏账预期 - 观察名单组成和规模无重大变化，若所有租户问题未解决，注销比例不到10个基点 [24] 问题10: 是否有区域的物业准备处置 - 公司可能出售密尔沃基和堪萨斯城的物业，但并非基于区域，而是出于房地产原因；若有业主用户愿意购买，公司会考虑 [42][43] 问题11: 近岸外包趋势对租赁管道需求的影响 - 目前基于近岸外包租赁给特定公司的结果有限，但过去两年在亚特兰大新建建筑有相关活动 [57] 问题12: 开发租赁对2024年影响的节奏 - 影响在指导中体现为后重；若剩余开发面积加速，可能会超过中点 [61] 问题13: 2024年季度节奏对收益分析的影响 - 预计季度节奏与2023年相似，第一季度因天气和专业费用影响较平淡，下半年随着第一阶段开发稳定和租赁到期执行而加速 [62] 问题14: 交易的可能性和理想交易条件 - 公司跟踪市场上一些因债务到期、租赁到期需再融资和寻找新租户而交易的小型一次性高资本化率交易，也可能有JV机会 [64][66] 问题15: 联邦快递搬出对同店范围的敏感性 - 若圣路易斯物业纳入同店范围，范围将为6 - 6.5 [70] 问题16: 圣路易斯物业指导中点是否为最可能结果 - 是的，中点假设圣路易斯物业保持租赁且无干扰 [69]

公司股权与员工情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有运营合伙企业98.9%的股权[21] - 截至2023年12月31日，公司有43名全职员工[40] - 截至2023年12月31日，女性员工约占员工总数的40%，占管理人员的40%[41] - 截至2023年12月31日，公司有490,299个OP单位已发行，未来运营合伙可能向第三方发行额外OP单位，会降低公司在运营合伙中的所有权百分比[148] 投资组合整体情况 - 截至2023年12月31日，公司投资组合包含156处工业地产，共211栋建筑，可出租面积约3400万平方英尺，出租率为98.1%，租户465个，涉及33个行业类型[22] - 公司是专注于收购、拥有和管理单租户和多租户工业地产的REIT，投资组合包括156处工业地产，分布在12个州，约3400万平方英尺租给465个租户[209] - 截至2023年12月31日，公司现有工业物业组合总面积34,025,101平方英尺，出租率98.1%，年化租金1.5074731亿美元，每平方英尺年化租金4.52美元[176] - 公司投资组合总可出租面积3402.51万平方英尺，年化基础租金1.5074731亿美元，每平方英尺年化基础租金4.52美元[192] 各市场物业租金占比情况 - 截至2023年12月31日，公司全资持有的物业组合在各市场的年化租金占比分别为：芝加哥20.1%、克利夫兰12.3%、孟菲斯11.8%、杰克逊维尔10.4%、圣路易斯10.1%、印第安纳波利斯10.0%、哥伦布9.0%、辛辛那提7.2%、亚特兰大6.5%、波士顿1.4%、夏洛特0.8%、堪萨斯城0.4%[55] 物业租约到期情况 - 公司组合中占可出租面积13.4%、23.2%和16.7%的工业物业租约将分别在2024年、2025年和2026年到期[59] - 2024年1月1日至2025年12月31日期间，公司组合中36.6%的年化基础租金租约将到期[215] 公司业务风险 - 公司业务集中于工业房地产领域，易受该行业经济衰退影响[50][53] - 公司面临单租户租赁风险，租户违约可能对经营和财务结果产生重大不利影响[50][54] - 公司物业地理上集中在两个主要市场和十个次要市场，易受这些市场不利发展的影响[50][55] - 公司业务战略依赖目标市场工业空间需求增长，经济复苏延迟或弱于预期会影响公司及增长前景[57] - 公司可能无法续租、出租空置空间或在租约到期后重新出租，影响财务状况和股价[59] - 公司可能无法识别和完成符合投资标准的物业收购，限制增长[60] - 公司收购活动可能带来债务、股权稀释等风险，未来收购可能无法达到预期回报[61][65] - 公司在租赁市场面临激烈竞争，可能导致入住率和租金下降，影响财务状况和股价[69] - 公司大部分租约的租户为非投资级信用评级，可能导致租户违约、增加资本成本、限制融资选择或影响股价[72] - 公司可能因吸引和留住租户而进行租金减免或资本支出，若无法筹集资金，可能影响财务状况和股价[70] - 公司通过递延税贡献交易收购物业可能导致股东摊薄，并限制资产出售能力[74] - 公司可能无法快速有效整合新收购物业，市场状况可能导致空置率上升和租金下降[70] - 公司保险可能无法覆盖潜在损失，如恶劣天气和自然灾害，未来可能无法以合理成本获得足够保险[75] - 公司可能无法按预期出售物业，且出售前可能需投入资金修复缺陷或进行改善[78] - 公司合资企业投资可能受缺乏决策权、依赖合营方财务状况和纠纷等因素不利影响[80] - 现有贷款协议及未来债务可能包含各种契约，违反契约将对公司财务状况等产生重大不利影响[91] - 高抵押贷款利率或无法获得抵押贷款，会使公司融资或再融资困难，减少可收购房产数量、净收入和现金分配[92] - 现有贷款协议和部分未来融资安排涉及气球式付款义务，可能影响公司财务状况和分配能力[93] - 某些贷款协议以公司投资组合中的房产作抵押，违约可能导致抵押房产损失[94] - 房地产投资流动性差，限制公司应对不利变化的能力，影响财务状况[97] - 经济衰退、利率上升等可能导致租金下降或租户违约增加，影响公司财务状况和股价[100] - 房地产开发和再开发活动面临多种风险，可能导致延误、费用增加，影响公司财务状况[106] - 不利经济条件和信贷市场混乱，可能限制公司获取债务和再融资能力，影响财务状况和股价[111] - 公司收购新市场房产可能面临缺乏市场知识、建立新业务关系和不熟悉当地政府程序等风险[113] - 公司房产可能遭受未投保损失，如洪水、地震等，这会影响财务状况和股价[115] - 公司房产税费可能因税率变化或重新评估而增加，进而影响现金流和股息支付能力[116] - 公司房产可能存在环境问题，如污染、石棉等，可能导致重大成本和责任[117][118][122] - 公司房产可能出现有害霉菌或空气质量问题，导致责任和修复成本[125] - 公司需遵守各种法律法规，可能面临成本增加和业务受限风险[126][127] - 公司成功依赖关键人员，其离职可能影响业务管理和增长战略[128] - 公司股东和OP单位持有人之间可能存在利益冲突，影响业务决策[130] - 公司面临网络攻击、网络入侵等信息安全风险，虽采取多种防范措施，但信息系统仍可能受威胁[159][160] - 公司依赖第三方提供关键信息技术服务，第三方安全措施可能无法有效防止系统被入侵[161] - 投资者关注企业社会责任相关指标和报告，公司若在ESG评级系统中表现不佳或未提供特定披露，可能损害声誉并影响融资能力[162] 公司债务情况 - 截至2023年12月31日，公司总合并债务约为8.734亿美元，可能会为未来收购和开发活动承担更多债务[85] - 过去两年美联储加息525个基点，截至2023年12月31日，公司有大约5540万美元（占当时未偿还债务的6.3%）未通过利率互换进行套期保值的可变利率债务未偿还[89] - 公司可变利率债务的69.3%已通过利率互换协议进行套期保值[90] 公司税收相关情况 - 公司需每年至少分配90%的房地产投资信托（REIT）应纳税所得额，若分配低于100%，将按常规公司税率缴纳所得税[83] - 公司自2012年12月31日结束的纳税年度起选择作为房地产投资信托（REIT）纳税，若失去REIT资格，将面临严重税收后果，影响资金分配和股价[149] - 公司维持REIT资格，每年至少95%的总收入需来自合格来源，且每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[150] - 若公司与应税REIT子公司的交易未按公平交易条款进行，将对某些收入或扣除项征收100%的惩罚性税；若应税REIT子公司拥有另一公司超过35%的总投票权或已发行证券价值，该公司也将被视为应税REIT子公司[152] - 公司每年分配少于REIT应纳税所得的100%，将按常规企业所得税税率纳税；若分配少于特定金额，将对差额部分征收4%的不可抵扣消费税[153] - 美国个人、信托和遗产股东收到的“合格股息收入”最高税率为20%，公司普通股息通常按普通收入适用的较高税率征税，当前最高税率为37%；2026年前，个人股东可扣除20%的普通股息总额，最高边际有效联邦所得税税率降至29.6%[154] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税[155] 公司治理相关规定 - 作为运营合伙企业的普通合伙人，公司在利益冲突时可优先考虑公司或股东利益[131] - 公司运营合伙协议规定，一般情况下公司作为普通合伙人对运营合伙或任何合伙人的行为、债务等不承担责任，运营合伙需对公司等相关人员进行赔偿[132] - 马里兰州法律规定，“业务合并”条款禁止公司与持有10%或以上投票权的“利益相关股东”进行某些业务组合；“控制股”条款规定控制股股东在未获至少三分之二股东赞成票时无投票权[135] - 公司章程禁止任何人实际、受益或推定拥有超过9.8%价值或数量的已发行股票，董事会可在满足条件时豁免[140] - 董事会有权在无需股东批准的情况下增加授权股票数量、分类和重新分类未发行股票并发行股票，可能会延迟或阻止涉及普通股溢价的交易或控制权变更[142] - 董事会可在无需股东批准的情况下改变投资和融资政策，公司可能会增加杠杆，增加违约风险[143] - 公司作为控股公司，依赖运营合伙的资金支付负债，股东权益在结构上从属于运营合伙及其子公司的所有负债和义务[146] 公司网络安全管理情况 - 公司基于NIST CSF设计和评估网络安全风险管理计划，将网络安全风险信息纳入企业风险管理[164][165][166] - 公司董事会将网络安全风险纳入风险监督职能，委托网络安全委员会监督网络安全和信息技术风险[168] - 公司信息安全总监在信息技术和信息安全领域有超20年经验，托管服务提供商有超20年管理跨国IT运营经验[170] - 公司管理网络安全委员会由首席财务官和信息技术总监领导，负责评估和管理网络安全威胁带来的重大风险[170] 部分物业详细信息 - 截至2023年12月31日，位于佐治亚州阿代尔斯维尔的1099 Dodds Avenue物业，面积150,000平方英尺，入住率100%，年化租金637,500美元，占比0.4%，每平方英尺租金4.25美元[174] - 位于佐治亚州科文顿的11236 Harland Drive物业，面积32,361平方英尺，入住率100%，年化租金137,534美元，占比0.1%，每平方英尺租金4.25美元[174] - 位于佐治亚州奥古斯塔的1413 Lovers Lane物业，面积200,000平方英尺，入住率100%，年化租金721,527美元，占比0.5%，每平方英尺租金3.61美元[174] - 位于佐治亚州罗马的6777 - 6785 New Calhoun Highway NE物业，面积416,600平方英尺，入住率100%，年化租金2,386,950美元，占比1.6%，每平方英尺租金5.73美元[174] - 位于佐治亚州桃树城的Peachtree City II物业，面积117,000平方英尺，入住率99%，年化租金937,516美元，占比0.6%，每平方英尺租金8.08美元[174] - 位于缅因州波特兰的54 - 56 Milliken物业，面积268,713平方英尺，入住率100%，年化租金2,118,916美元，占比1.4%，每平方英尺租金7.89美元[174] - 位于北卡罗来纳州牛顿的1570 East P Street Extension物业，面积155,220平方英尺，入住率100%，年化租金1,229,184美元，占比0.8%，每平方英尺租金7.92美元[174] - 位于伊利诺伊州奥兰公园的11351 W. 183rd物业，面积18,768平方英尺，入住率100%，年化租金211,970美元，占比0.1%，每平方英尺租金11.29美元[174] - 费舍尔工业园区面积1403932平方英尺，年化租金4530062美元，占比3.1%[175] - 中心角商业园年化租金4320700美元，占比3.0%，面积537800平方英尺[175] - 自由商业园年化租金4722609美元，占比3.2%，面积466666平方英尺[175] - 辛辛那提11540 - 11630 Mosteller物业面积358386平方英尺，年化租金1216271美元，占比0.8%[175] - 印第安纳波利斯2900 Shadeland物业面积933439平方英尺，年化租金2458329美元，占比1.6%[175] - 哥伦布1650 - 1654 Williams Road物业面积772450平方英尺，年化租金2312163美元，占比1.5%[175] - 坎顿2210 International Parkway物业面积350000平方英尺，年化租金1491000美元，占比1.0%[175] - 芬德利14801 County Rd 212物业面积405000平方英尺，年化租金1530200美元，占比1.0%[175] - 锡德尼2800 Howard Street物业面积480000平方英尺，年化租金1640807美元，占比1.1%[175] - 莫加多尔Gilchrist Road II物业面积473046平方英尺，年化租金1720216美元，占比1.1%[175] 按建筑类型和市场区域划分的物业情况 - 按建筑类型划分，仓库/配送物业96处，总面积21,677,544平方英尺，占比63.7%，年化租金84,902,285美元，占比56.3%，每平方英尺年化租金3.98美元[181] - 按建筑类型划分，仓库/轻型制造物业38处，总面积8,877,785平方英尺，占比26.1%，年化租金39,790,739美元，占比26.4%，每平方英尺年化租金4.59美元[181] - 按建筑类型划分，小海湾工业物业22处，总面积3,469,772平方英尺，占比10.2%，年化租金26,054,286美元，占比17.3%，每平方英尺年化租金7.69美元[181] - 按市场区域划分，芝加哥市场有39处物业，总面积6,624,335平方英尺，占比19.5%，年化租金30,279,237美元，占比20.1%[183] - 按市场区域划分，孟菲斯市场有25处物业，总面积4,783,046平方英尺，占比14.1%，年化租金17,858,182美元，占比11.8%[183] 物业抵押债务情况 - 截至2023年12月31日，公司156处物业中有51处存在抵押债务，总计267,964美元（不包括未摊销的递延融资费用和债务发行成本）[178] 租金计算方式 - 年化租金

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股0.46美元，得益于租赁利差的持续改善、一期开发项目的贡献、略低于预期的利息支出以及较低的专业费用和公司运营费用 [43] - 净债务与净债务加优先股指标已趋同，第三季度末净债务与调整后EBITDA的比率为6.7倍，连续六个季度去杠杆 [44] - 截至同期，93%的债务为固定利率或通过利率互换固定，总债务加权平均成本为4.01%，无担保债务占总债务的58% [44] - 季度末后偿还了AIG贷款，这是最大的有担保债务本金，约占未偿总债务的12% [45] - 本季度同店现金NOI增长5.4%，年初至今增长6.8% [46] - 全年利息费用范围不变，G&A预期降至1420万 - 1460万美元 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第三季度新租约租金现金基础上增长25.9%，续约租约增长23.6%，整体现金基础租金增长24.1%，续约率68%，9%与合同租金增长相关 [19] - 租赁业务：年初至今已处理2023年到期总面积的93.5%，2023年开始的租约现金基础上总计增长20.1%，续租率67.5%，12.5%的续约为合同增长 [22] - 租赁业务：总投资组合入住率为97.6%，同店入住率为98.6%，均较第二季度略有下降，10月总投资组合入住率回升至98%，同店保持98.6% [23] - 租赁业务：已租赁2024年初始到期面积的34%，租金现金基础上总计增长14.3%，续约增长13.9%，新租户增长31.8% [24] - 开发业务：本季度交付两个项目，亚特兰大第二栋建筑7.2万平方英尺9月开始新租约，其余空间有提案在考虑；杰克逊维尔一栋建筑9月开始单租户全租约；杰克逊维尔一期开发最后一栋建筑在建，已全租，预计2024年年中交付 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 金三角市场有积极的空间吸纳、持续的市场租金增长和有利的供需环境 [10] - 全国平均入住率为95.6%，公司入住率表现优于该水平 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于金三角市场，预计本月在NAREIT之前发布关于该地区的白皮书，认为该地区因近岸和在岸业务未来多年有大量需求 [11] - 改善资本结构是主要举措，本季度消除了A类优先股，以接近资产净值的价格执行ATM计划，并出售芝加哥一栋工业建筑获得可观收益 [13] - 未来将专注于完成开发项目剩余空间的租赁，利用现有投资组合的租赁机会，评估处置收益用于减债或增值收购 [17] - 不再进行投机性开发，未来12 - 14个月专注于特定地点的定制开发项目 [49] - 市场上交易情况分化，部分市场有多个竞标者和负杠杆，部分市场卖家未达预期价格撤单，公司等待合适房地产项目并确保增值 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司物业位于金三角地区，能满足广泛用户需求，租金增长良好，入住率表现出色，对未来发展有信心 [9] - 租户决策时间变长，但公司仍有积极租赁活动，租金持续加速增长 [23] - 预计2024年租金利差与2023年相似，市场租金将强劲增长 [26] - 高利率环境导致建筑活动放缓，大盒子市场有疲软迹象 [63] 其他重要信息 - 公司将在近期对约1亿美元名义价值的债务进行利率互换，涉及三个交易对手，期限与剩余贷款期限匹配 [26] - 公司已确定一些可能处置的房产，如芝加哥和新泽西的房产，未来将继续评估不再希望持有的建筑 [15][16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：开发项目租赁的租户需求和潜在时间线，以及未来新开工计划 - 辛辛那提接近与两个潜在租户达成协议，未来几周有进展；佐治亚州与一家食品制造商的租约接近达成，电力供应问题正在解决，预计很快签约 [48] - 一期开发项目基本完成，杰克逊维尔在建的一栋已出租建筑将于2024年初交付，未来不进行投机性开发，可能在辛辛那提进行定制开发，未来12 - 14个月专注于此 [49] 问题：杠杆率的下一个目标以及未来几个季度的预期 - 公司目标是维持净债务与调整后EBITDA比率在5 - 7倍之间，目前已低于7倍目标，随着2024年开发项目稳定，有望再降低0.5倍，下一个目标是维持在6.5倍左右 [51] 问题：2024年租赁中大型已知到期租约的情况 - 联邦快递明年1月31日有续约通知日期，已开始与其接触，预计年底后有进展；可行供应公司的33万平方英尺空间预计续约；银线公司已知将搬出，正在营销该空间，有六到八个潜在租户 [52] 问题：2023年第四季度FFO和同店NOI增长的驱动因素 - 第四季度收入有小幅度提升，部分临时空置将被填补，但主要是成本回收，前期高于预期的房地产税、维护费用和保险费用大多可回收，同时团队将遗留租约转换为更有利类型，第四季度完成后将有改善，2024年及以后回收情况也将改善 [54] 问题：处置资产的资本化率和资产的市场估值 - 芝加哥处置资产的资本化率为4.9%，完全稳定基础上收益率约为6% [15][40] 问题：建筑活动是否因高利率环境放缓，以及降低杠杆后是否增加收购意愿和资金来源 - 高利率环境导致建筑活动放缓，大盒子市场有疲软迹象 [63] - 公司不会增加杠杆进行收购，也不会发行稀释股权，会考虑与股权成本匹配的交易，目前市场有疲软，部分交易被卖家撤回，负杠杆情况在减少，公司正在与OP单位持有者讨论，但不会提高杠杆 [64] 问题：市场收购机会和不进行投机性开发的原因 - 市场交易情况分化，部分市场有多个竞标者和负杠杆，部分市场卖家未达预期价格撤单，公司会仔细评估房地产项目的资本支出需求等，寻找合适且增值的项目 [68] - 租户决策时间变长，市场有放缓，不进行投机性开发 [86] 问题：2023年租赁利差加速的原因以及2024年是否会有类似情况 - 2023年初部分续约租约为固定利率，起始水平较低，随着更多市场利率租约加入，整体利差上升 [39] 问题：孟菲斯入住率下降的原因 - 有一个租户出现付款问题并破产，公司重组租约，将空间一分为二，多余空间刚推向市场，已与破产后新成立的公司达成长期协议，且已收回所有欠租 [76] 问题：利率互换的预期利率，观察名单是否变化以及坏账准备金是否会恢复到之前水平 - 利率互换的综合利率约为6.5% [93] - 观察名单没有实质性变化，一进一出，只有少数租户，预计坏账率不会大幅增加 [94] 问题：市场供应情况 - 供应情况与建筑规模有关，小面积空间有多个提案，大面积空间无人问津，大型建筑建设热潮已大幅消退 [97] 问题：合同续约是按市场价格还是约定价格，AIG贷款互换结构是否可无惩罚提前还款，2024年利率是否会因债务结构变化上升 - 未明确说明合同续约价格情况 [99] - AIG贷款互换将采用多批次结构，保留提前还款灵活性，以便在资产出售后进一步偿还债务 [99] - 2024年利率会因AIG贷款转换为信用额度而略有上升 [100] 问题：定制开发项目的回报要求，以及未来几个季度处置资产的情况 - 定制开发项目回报率达到8% - 9%即为增值 [104] - 未来会在一定程度上进行资产处置，如芝加哥的建筑适合业主自用，业主更关注长期需求而非资本化率 [105]

公司投资组合资产情况 - 截至2023年9月30日，公司通过子公司拥有156处工业地产，包含211栋建筑，总面积约3410万平方英尺，以及位于俄亥俄州哥伦布市的物业管理办公楼，总面积约17260平方英尺[116] 公司投资组合运营指标 - 截至2023年9月30日，公司投资组合的入住率约为97.6%[122] - 2023年10月1日至2025年12月31日期间，公司投资组合中38.8%的年化基本租金租约将到期[123] 公司租约情况 - 2023年前九个月，续约租约面积3280867平方英尺，占总面积的70.8%，租金从每平方英尺每年3.76美元涨至4.35美元，涨幅15.7%[126] - 2023年前九个月，新租约面积1352909平方英尺，占总面积的29.2%，租金从每平方英尺每年3.76美元涨至4.96美元，涨幅31.9%[126] - 2023年前九个月，新租约和续约租约总面积4633776平方英尺，加权平均租金从每平方英尺每年3.76美元涨至4.53美元，涨幅20.5%[126] 公司投资策略 - 公司核心投资策略是收购美国主要和次要市场以及部分子市场的工业地产[119] - 公司打算继续与机构合作伙伴开展合资安排，可能涉及机会型或增值型工业资产投资[121] - 公司正在评估将房地产资产组合多元化，包括发起或收购抵押贷款、过桥贷款或夹层贷款[117] 公司会计政策 - 2023年前九个月，公司关键会计政策无重大变化[130] 公司租金收入情况 - 2023年第三季度租金收入增至4973.6万美元，较2022年同期的4778.8万美元增加194.8万美元，增幅4.1%[133] - 2023年前三季度租金收入增至1.49006亿美元，较2022年同期的1.3612亿美元增加1288.6万美元，增幅9.5%[140] 公司物业费用情况 - 2023年第三季度物业费用增至1575.4万美元，较2022年同期的1449.5万美元增加125.9万美元，增幅8.7%[134] - 2023年前三季度物业费用增至4739.8万美元，较2022年同期的4236.9万美元增加502.9万美元，增幅11.9%[141] 公司折旧和摊销费用情况 - 2023年第三季度折旧和摊销费用降至2288.1万美元，较2022年同期的2486万美元减少197.9万美元，降幅8.0%[135] - 2023年前三季度折旧和摊销费用降至7009.8万美元，较2022年同期的7175.9万美元减少166.1万美元，降幅2.3%[142] 公司利息费用情况 - 2023年第三季度利息费用增至947.3万美元，较2022年同期的898.3万美元增加49万美元，增幅5.5%[137] - 2023年前三季度利息费用增至2859.2万美元，较2022年同期的2330.3万美元增加528.9万美元，增幅22.7%[144] 公司出售房地产收益情况 - 2023年第三季度和前三季度出售房地产收益均为1211.2万美元，2022年同期无此项收益[139][146] 公司净收入情况 - 2023年前三季度净收入为443万美元，较2022年同期的亏损1356万美元增加1799万美元，扭亏为盈[140] 公司认股权证情况 - 2022年前九个月公司认股权证折旧为1760美元，2022年第一季度所有普通股认股权证已无现金行使，截至2023年9月30日无未行使认股权证[147] 公司NOI情况 - 2023年第三季度NOI为3398.2万美元，2022年同期为3329.3万美元；2023年前九个月NOI为1.01608亿美元，2022年同期为9375.1万美元[150] 公司EBITDAre情况 - 2023年第三季度EBITDAre为3071.4万美元，2022年同期为2921.7万美元；2023年前九个月EBITDAre为9108万美元，2022年同期为8191.8万美元[151] 公司FFO和Core FFO情况 - 2023年第三季度FFO为2116.9万美元，2022年同期为2023.4万美元；2023年前九个月FFO为6241.6万美元，2022年同期为5846.7万美元[154] - 2023年第三季度Core FFO为2056.4万美元，2022年同期为1935.5万美元；2023年前九个月Core FFO为6006.4万美元，2022年同期为5513.5万美元[154] 公司AFFO情况 - 2023年第三季度AFFO为1903.1万美元，2022年同期为1695.4万美元；2023年前九个月AFFO为5481.8万美元，2022年同期为4817.4万美元[158] 公司现金流量情况 - 2023年前九个月经营活动提供的净现金为6325.9万美元，2022年同期为5885.2万美元，增加约440.7万美元[160] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金为831.1万美元，2022年同期为2.3655亿美元，减少约2.28239亿美元[161] - 2023年前九个月融资活动（使用）提供的净现金为5588.9万美元，2022年同期为1.70577亿美元，减少2.26466亿美元[162] - 2023年前九个月投资活动净现金减少主要因物业收购为0（2022年同期为1.97085亿美元），资本支出减少1314.5万美元，部分被房地产销售净收益增加1800.9万美元抵消[161] 公司可用流动性情况 - 截至2023年9月30日，公司可用流动性约为3.082亿美元，包括2320万美元现金及现金等价物和2.85亿美元KeyBank无担保信贷额度借款能力[166] 公司债务情况 - 截至2023年9月30日，公司有担保债务净额为3.77714亿美元，无担保债务净额为4.47823亿美元，信贷额度借款为6500万美元[168] - 2023年9月，公司无担保债务和信贷额度借款的一个月期SOFR为5.327%[168] 公司证券发行情况 - 截至2023年9月30日，2021年7.5亿美元S - 3备案下公司有5.32693亿美元证券可供发行[171] - 2023年前九个月，公司通过2023年2亿美元ATM计划发行220.06万股普通股，净收益约4951.8万美元，该计划还有约1.49292亿美元可供发行[173] 公司利率互换协议情况 - 截至2023年9月30日，公司有五份利率互换协议，所有利率互换处于资产头寸[176][178] - 未来十二个月，公司估计将有1828.6万美元重新分类为利息费用减少[180] - 截至2023年9月30日，公司有5.15亿美元未偿还浮动利率债务，除余额为6500万美元的KeyBank无担保信贷额度外，其他浮动利率债务通过利率互换固定至到期[181] - 2023年前九个月，KeyBank无担保信贷额度加权平均利率为6.90%，若加权平均借款利率提高25个基点，季度利息费用将增加约4.5万美元[181] - 截至2023年9月30日，公司利率互换以SOFR为指数[182]

财务数据和关键指标变化 - 二季度现金同店净营业收入（NOI）增长6%，上半年累计增长7.5%，处于同店NOI指引中点 [7] - 二季度一般及行政费用（G&A）同比绝对值下降，占收入百分比下降210个基点 [7] - 加权平均股数和单位数同比上升，因去年麦迪逊剩余B系列股份转换及两期交易 [104] - 净债务与调整后EBITDA比率为7.06倍，净债务加优先股与调整后EBITDA比率为7.45倍，连续五个季度去杠杆 [80] - 截至6月30日，95%的债务为固定利率或通过利率互换固定，加权平均债务成本为3.96%，58%的债务为无担保 [81] - 目前现金1240万美元，运营托管账户670万美元，循环信贷额度可用2.875亿美元 [81] - 对净亏损范围做了微调，以反映额外折旧、摊销和利息费用，以及剩余一期开发建筑租赁时间的变化 [106] 各条业务线数据和关键指标变化 开发业务 - 开发项目方面，年底前还有三个项目待交付，杰克逊维尔两栋建筑已全部出租，分别在三季度和四季度交付，亚特兰大第二个项目三季度上线，亚特兰大建筑和辛辛那提二季度交付的建筑有待出租 [3] - 佐治亚州18万平方英尺的设施已达成7.2万平方英尺的租赁协议，其余有租户在洽谈 [33] - 6100万美元的开发项目预计初始回报率在7% - 9% [75] 租赁业务 - 二季度租赁续约率75%，续约租赁中21%有合同租金增长 [5] - 已租赁2024年初始到期租赁面积的24%，现金租金将累计增长14.6%，续约增长8.7%，新租户增长43.7%，高于去年同期 [6] - 截至7月31日，下半年起租的租赁租金现金基础上增长23.1%，符合此前趋势超18% - 20%的预期 [98] - 二季度起租的租赁租金现金基础上增长19.3%，新租赁增长36%，续约租赁增长11.2% [100] - 辛辛那提已处理2023年到期总面积的88%以上，2023年起租的租赁现金基础上累计增长20.3% [101] - 2023年租赁续约率67%，总投资组合入住率98%，同店入住率98.9%，与一季度基本持平 [102] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场仍两极分化，部分物业报价多，部分有限，交易融资和资本化率范围较广，预计年底前资本化率情况才会明朗，受债务成本驱动 [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有机增长按计划进行，将继续改善资本结构，目标年底前净债务加优先股与调整后EBITDA比率降至7倍，2024年进一步去杠杆 [30][31] - 宣布赎回4900万美元仍未偿还的7.5% A系列优先股，资金来源包括ATM计划筹集资金和出售物业所得 [31][70] - 继续探索额外开发机会，前提是回报符合门槛且有预租赁前景 [75] - 专注于定制开发项目，而非投机性开发 [58] - 积极探讨合资机会，认为这对公司和股东是双赢，能收取管理费 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租户今年决策时间变长，想观察经济形势，但业务仍良好，租金仍有健康增长，只是签约前需确认宏观情况 [46] - 实现2023年目标将为2024年更好的增长奠定基础 [74] 其他重要信息 - 上个月发布首份ESG报告，可在公司网站专用ESG页面查看 [32] - 马丁·巴伯在6月年度会议后从董事会退休，彭·怀特上个月从总裁兼首席投资官职位退休，但继续担任董事会成员并为公司提供收购和战略建议 [4][76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 永久融资剩余2100万美元优先股赎回的计划，资产出售的预期收益和定价情况 - 公司未详细说明资产出售情况，合同仍需最终尽职调查，已确定约2000万美元的优先事项，出售资产是为赎回A系列优先股 [12] 问题2: 除A系列优先股赎回外，若股价维持在二季度和7月的类似区间，是否会考虑额外发行股权 - 公司不会进行稀释性股权发行，只会发行具有增值性的股权 [13][17] 问题3: 入住率的轨迹以及下半年已知的迁出情况 - 下半年同店入住率持平，整体投资组合运营入住率在97% - 99%，亚特兰大有一处5万平方英尺的物业迁出在预算内，且有一份9月1日或10月1日开始的租约 [14] 问题4: 新租赁和续约租赁价差未来是否会缩小，2024年剩余租赁中固定续约选项的占比 - 未明确回复价差是否会缩小；2024年剩余部分较少，固定续约较早，随着新租赁和市场利率结果增加，比例会从8%提升到20% [18][20] 问题5: 圣路易斯市场和2025年到期的三个超50万平方英尺租户空间情况，以及2024年联邦快递的早期迹象 - 未详细说明圣路易斯市场情况；联邦快递一处租赁7月31日到期，有两个续约选项和2月通知期，目前未收到其续约意向 [21] 问题6: 额外开发项目的管道、新交易的收益率预期以及潜在收购情况 - 若开发项目有成果，收益率预计在7% - 10%，目前实现9%左右，具有增值性和吸引力；收购方面仍有管道 [23] 问题7: 1.1亿美元贷款到期的处理计划，以及租户的整体反馈 - 处理AIG贷款到期的基本方案是利用长期额度或发起5 - 7年期的替代工具，考虑现有贷款人和其他渠道，寿险公司提供的条款有吸引力；租户因观察经济形势决策时间变长，但业务良好，租金仍有增长 [46][54] 问题8: 二季度同店费用增长11%的驱动因素 - 主要是支出时间问题，二季度有增长，预计到四季度会恢复正常，全年有望达到或略高于中点 [48] 问题9: 2024年租赁若排除续约选项，续约租赁价差情况 - 未明确回复 [56] 问题10: 开发业务减少且工业基本面良好的情况下，是否有意愿开发土地项目 - 公司将专注于定制开发项目，而非投机性开发 [58] 问题11: 公司是否愿意进行合资讨论 - 公司会继续探索合资机会，认为这对公司和股东是双赢，能收取管理费 [50] 问题12: 股价上涨，为何更愿意在低于之前认为合适的价格区间筹集资金 - 公司一直坚持不进行稀释性收购 [112]

公司物业资产情况 - 截至2023年6月30日，公司通过子公司拥有157处工业地产，共210栋建筑，总面积约3420万平方英尺，物业管理办公楼位于俄亥俄州哥伦布，面积约17260平方英尺[60] 投资组合入住率情况 - 截至2023年6月30日，公司投资组合的入住率约为98.0%[63] 投资组合租约到期情况 - 2023年7月1日至2025年12月31日期间，公司投资组合中年化基础租金租约的42.7%计划到期[64] 租金变化情况 - 2023年上半年，续约租约租金从每平方英尺每年3.83美元涨至4.27美元，涨幅11.5%；新租约租金从每平方英尺每年3.76美元涨至5.13美元，涨幅36.4%；总体加权平均租金从每平方英尺每年3.81美元涨至4.50美元，涨幅18.1%[64] - 2023年第二季度与2022年同期相比，同店投资组合租金收入从4010.4万美元增至4169.5万美元，增幅4.0%；收购、处置及其他部分租金收入从550.8万美元增至820.4万美元，增幅48.9%；总投资组合租金收入从4561.2万美元增至4989.9万美元，增幅9.4%[68] - 2023年上半年租金收入增至99,270美元，较2022年同期的88,332美元增加10,938美元，增幅12.4%[69] 物业费用变化情况 - 2023年第二季度与2022年同期相比，同店投资组合物业费用从1166万美元增至1288.7万美元，增幅10.5%；收购、处置及其他部分物业费用从213.9万美元增至280.3万美元，增幅31.0%；总投资组合物业费用从1379.9万美元增至1569万美元，增幅13.7%[68] - 2023年第二季度物业费用增至15,690美元，较2022年同期的13,799美元增加1,891美元[69] - 2023年上半年物业费用增至31,644美元，较2022年同期的27,874美元增加3,770美元，增幅13.5%[71] 折旧和摊销费用变化情况 - 2023年第二季度与2022年同期相比，折旧和摊销从2420.8万美元降至2341.7万美元，降幅3.3%[68] - 2023年第二季度折旧和摊销费用降至23,417美元，较2022年同期的24,208美元减少791美元[69] - 2023年上半年折旧和摊销费用增至47,217美元，较2022年同期的46,899美元增加318美元，增幅0.7%[71] 一般及行政费用变化情况 - 2023年第二季度与2022年同期相比，一般及行政费用从414.6万美元降至384.2万美元，降幅7.3%[68] - 2023年第二季度一般及行政费用降至3,842美元，较2022年同期的4,146美元减少约304美元[69] - 2023年上半年一般及行政费用降至7,289美元，较2022年同期的7,698美元减少约409美元，降幅5.3%[71] 利息费用变化情况 - 2023年第二季度与2022年同期相比，利息费用从792.5万美元增至958.4万美元，增幅20.9%[68] - 2023年第二季度利息费用增至9,584美元，较2022年同期的7,925美元增加约1,659美元[69] - 2023年上半年利息费用增至19,119美元，较2022年同期的14,320美元增加约4,799美元，增幅33.5%[71] - 未来十二个月，公司预计将有17,967美元重新分类为利息费用减少[92] - 假设2023年上半年加权平均借款的平均利率提高25个基点，公司该季度的利息费用将增加约39美元[92] 净亏损变化情况 - 2023年第二季度与2022年同期相比，净亏损从446.4万美元降至263.4万美元，降幅41.0%[68] - 2023年上半年净亏损降至5,970美元，较2022年同期的8,934美元减少2,964美元，降幅33.2%[69] FFO和Core FFO情况 - 2023年Q2和H1的FFO分别为2.08亿美元和4.12亿美元，Core FFO分别为1.99亿美元和3.95亿美元[77] AFFO情况 - 2023年Q2和H1的AFFO分别为1.85亿美元和3.58亿美元，较2022年同期有所增长[78] 现金流量情况 - 2023年H1经营活动净现金流入3.95亿美元，较2022年同期增加3840万美元；投资活动净现金流出1.85亿美元，较2022年同期减少1.79亿美元；融资活动净现金流出1.37亿美元，较2022年同期减少1.68亿美元[79][80] 公司流动性情况 - 截至2023年6月30日，公司可用流动性约为2.94亿美元，其中现金及现金等价物为3150万美元，KeyBank无担保信贷额度为2.63亿美元[82] 公司债务情况 - 截至2023年6月30日，公司有担保债务余额为3.88亿美元，无担保债务余额为4.50亿美元，信贷额度借款余额为8750万美元[83] - 截至2023年6月30日，公司有537,500美元的未偿还浮动利率债务[92] - 截至2023年6月30日，除余额为87,500美元的KeyBank无担保信贷额度外，公司所有未偿还浮动债务通过利率互换固定至到期[92] 公司证券发行情况 - 2021年7.5亿美元S - 3文件下，截至2023年6月30日公司有5.81亿美元证券可供发行[86] - 2023年2月28日公司启动2亿美元ATM计划，截至2023年6月30日已发行7万股普通股，净收益约为124.8万美元，还有约1.98亿美元可供发行[87][88] 公司表外安排情况 - 截至2023年6月30日，公司无表外安排[89] 通胀影响情况 - 公司认为通胀对历史财务状况和经营成果无重大影响，多数租约可部分抵消通胀影响[90] 利率互换协议情况 - 截至2023年6月30日，公司有五笔利率互换协议，所有未偿还浮动利率债务（除KeyBank无担保信贷额度外）已通过利率互换固定至到期[91] - 截至2023年6月30日，公司的利率互换以有担保隔夜融资利率（SOFR）为基准[92] KeyBank无担保信贷额度利率情况 - 2023年上半年，KeyBank无担保信贷额度的加权平均利率为6.65%[92]

财务数据和关键指标变化 - 一季度同店净营业收入（NOI）现金基础上增长9.1%，高于全年7.25% - 7.75%的范围 [6][45] - 一季度总管理费用（G&A）同比绝对下降，占收入百分比下降131个基点，全年G&A预计保持区间波动 [46] - 截至3月31日，90%的总债务为固定利率或通过利率互换固定，加权平均债务成本为3.96%，58%的总债务为无担保形式 [48] - 一季度末净债务与调整后EBITDA之比为7.14倍，净债务加优先股与调整后EBITDA之比为7.53倍，后者连续四个季度改善 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度已签署并生效的租约现金基础上租金率增长15.9%，新租约增长37.9%，续约租约增长11.7% [41] - 截至5月1日，2023年将生效的所有租约现金基础上租金率增长19.3%，2023年租赁续约率为56%，已处理超72%原计划2023年到期的总面积 [42] - 2024年初始到期租约已租赁19%，现金基础上租金将增长14.4%，续约增长5.1%，新租户增长61.9%，续约率为79%，34%的续约租约为合同续约 [24] 开发业务 - 开发项目总投资6100万美元，已完成约88%的资金投入，预计初始回报率在7% - 9% [21][27] - 一季度佐治亚州亚特兰大新建工业设施有23.6万平方英尺开始运营 [10] - 第一阶段开发项目中，三个已投入使用，两个已全部出租，另一个正在积极招租，亚特兰大还有一个项目预计本季度晚些时候完成并正在积极招租 [7] - 第一阶段扩展至包括杰克逊维尔的两个小项目，已全部出租，预计分别在第三和第四季度完成 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度末入住率为98.1%，较上一季度有所下降，因当季净空出11万平方英尺且新增15.5万平方英尺新空间 [23] - 同店入住率为99.1%，略高于全年指导率 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 今年有机增长的主要驱动力是同店NOI增长，公司认为自身在该领域表现处于行业前列 [6] - 租赁是现有投资组合和开发项目的首要任务，公司在2023年到期租约处理上情况良好，2024年到期租约也有良好开端 [20] - 继续推进开发项目，有明确预租前景且回报符合门槛时会选择性开展新项目，目前不倾向于进行投机性建设 [21][51] - 持续改善资本结构，随着开发项目上线预计下半年进一步去杠杆，也会寻找其他改善资本结构的机会 [28][40] - 收购业务因资本市场（债务和股权方面）不明朗而暂停，待市场情况清晰后再考虑 [31] - 有少量房产计划根据市场情况进行处置，同时也在考虑与现有合作伙伴进行合资项目 [64][65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 金三角地区有大量回流和近岸外包计划，公司超90%的投资组合位于该地区，预计未来5 - 10年将受益于有利的供需动态 [8] - 预计第二季度同店NOI低于全年趋势线，下半年回升，主要是预期支出时间问题，随着向三净租赁结构转变，未来漏损将减少 [26] - 鉴于一季度业绩符合预期且开发项目按计划出租，公司确认3月发布的2023年指导，全年执行情况主要取决于剩余开发项目的出租速度 [49] 其他重要信息 - 自疫情以来，公司每个季度租金收取率超99%，目前无活跃的租金延期协议 [12] - 公司在财报电话会议中会讨论非GAAP指标，相关定义和与最可比GAAP指标的调节信息包含在向SEC提交的文件中 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 未来资本部署更倾向开发还是收购 - 收购业务在第一季度暂停，在资本市场（债务和股权方面）情况清晰前，公司不会进行太多收购 [31] 问题: 未来到期租约中含嵌入式续约选项的比例 - 约10% [52] 问题: 未收取租金的特定租户情况 - 关注名单租户数量未增加，实际上季度环比减少，预计租金收取率将保持高位，全年不会有重大信用损失影响 [52] 问题: 同店入住率与指导假设差异原因 - 这是基于宏观情况的假设，预计同店组合全年将保持较高入住率 [54] 问题: 杰克逊维尔和亚特兰大第一阶段项目租金开始时间及是否有免租期 - 亚特兰大第一阶段项目租金2月开始，有四个月免租期，租期五年；杰克逊维尔项目一个租期一到十年，另一个租期五年，分别在第三和第四季度开始 [55] 问题: 新供应租金与现有租金差距是否改善 - 现有租金平均上涨约20%，若排除固定利率续约，可能再高约5%；新建筑仍有溢价，但差距在缩小 [69] 问题: 是否考虑延长续约租约的加权平均租赁期限（WALT） - 不太担心WALT，其有所上升，公司不会将其转变为净租赁房地产投资信托基金 [57] 问题: 是否有投机性开发计划 - 目前没有，但辛辛那提有20万平方英尺已设计好，若有租户且租金和建筑成本合适，可实现高个位数收益率，公司土地储备在其他一些地点也有类似情况 [60] 问题: 未来三到五年开发管道的平均总预期投资或规模 - 没有明确数字，开发项目具有机会性，取决于位置、土地可用性和建筑成本等因素，公司希望开展更多项目 [61][62] 问题: 是否考虑出售资产并在收购市场寻找机会 - 有少量房产计划根据市场情况进行处置 [64] 问题: 合资企业讨论是否搁置 - 仍在考虑中，公司每周都在市场上寻找合资项目，愿意与现有合作伙伴进行合适的交易 [65] 问题: 2024年续约租金5%价差的原因 - 未明确提及具体原因 [73]

公司物业资产情况 - 截至2023年3月31日，公司通过子公司拥有157处工业地产，共210栋建筑，总面积约3420万平方英尺，还有位于俄亥俄州哥伦布市的物业管理办公楼，约17260平方英尺[58] 公司投资组合入住率与租约情况 - 截至2023年3月31日，公司投资组合的入住率约为98.1%[60] - 2023年4月1日至2025年12月31日期间，公司投资组合中年化基础租金租约的46.1%计划到期[61] 公司租金变化情况 - 2023年第一季度续签租约的租金从每平方英尺每年4.62美元涨至5.16美元，涨幅11.7%；新租约租金从每平方英尺每年4.56美元涨至6.29美元，涨幅37.9%；总体加权平均租金从每平方英尺每年4.61美元涨至5.34美元，涨幅15.9%[61] 公司投资策略 - 公司核心投资策略是收购美国主要和次要市场以及部分子市场的工业地产，期望通过第三方购买和结构化售后回租实现高初始收益率和强劲的持续现金回报率[59] - 公司打算继续与机构合作伙伴开展合资企业安排，可能涉及机会型或增值型工业资产投资[59] 公司资产多元化计划 - 公司正在评估将房地产资产组合多元化，包括发起或收购以符合投资标准的房产为抵押的抵押贷款、过桥贷款或夹层贷款[58] 公司租赁收入与费用相关因素 - 公司租赁收入主要取决于物业入住率、租赁费率、出租可用空间的能力等[60] - 公司租赁费用通常包括公用事业费、房地产税、保险以及维修保养成本，财务结果受向租户转嫁物业费用程度的影响[63] 公司关键会计政策情况 - 2023年第一季度，公司关键会计政策无重大变化[64] 公司第一季度财务数据对比（收入、费用、利润等） - 2023年第一季度租金收入为4937.1万美元，较2022年同期的4272万美元增加665.1万美元，增幅15.6%[66] - 2023年第一季度物业费用为1595.4万美元，较2022年同期的1407.5万美元增加187.9万美元，增幅13.3%[66] - 2023年第一季度折旧和摊销费用为2380万美元，较2022年同期的2269.1万美元增加110.9万美元，增幅4.9%[66] - 2023年第一季度利息费用为953.5万美元，较2022年同期的639.5万美元增加314万美元，增幅49.1%[66][67] - 2023年第一季度净亏损为333.6万美元，较2022年同期的447万美元减少113.4万美元，减幅25.4%[66] - 2023年第一季度NOI为3341.7万美元，较2022年同期的2864.5万美元增加477.2万美元[71] - 2023年第一季度EBITDAre为2999.9万美元，较2022年同期的2503.2万美元增加496.7万美元[71] - 2023年第一季度FFO为2046.4万美元，较2022年同期的1848.9万美元增加197.5万美元[73] - 2023年第一季度Core FFO为1962.9万美元，较2022年同期的1720.6万美元增加242.3万美元[73] 公司认股权证情况 - 截至2023年3月31日，所有普通股认股权证已全部无现金行使，无未行使认股权证[68] 公司第一季度现金流相关数据 - 2023年第一季度可分配给普通股股东和单位持有人的调整后资金营运现金流（AFFO）为1728.9万美元，2022年同期为1469.2万美元[74] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为1860.2万美元，较2022年同期增加约431.4万美元；投资活动使用的净现金为896.8万美元，较2022年同期减少约12847.9万美元；融资活动使用的净现金为241.5万美元，较2022年同期减少12446.9万美元[75] 公司可用流动性情况 - 截至2023年3月31日，公司可用流动性约为3.009亿美元，包括3840万美元现金及现金等价物和2.625亿美元KeyBank无担保信贷额度借款能力[77] 公司债务余额情况 - 截至2023年3月31日，公司有担保债务余额为3.89459亿美元，无担保债务余额为4.5亿美元，信贷额度借款余额为8750万美元[78] 公司债务利率情况 - 2023年3月，公司无担保债务和信贷额度借款的一个月期有担保隔夜融资利率（SOFR）为4.664%；截至2023年3月31日，1亿美元、1.5亿美元和2亿美元KeyBank定期贷款的一个月期SOFR分别互换为1.504%、2.904%和1.5273%的固定利率[78][79] 公司证券发行额度情况 - 截至2023年3月31日，公司在2021年7.5亿美元S - 3文件下有5.83401亿美元证券可供发行[81] 公司股权发行计划情况 - 2023年2月28日，公司启动2亿美元“随行就市”股权发行计划（2023年2亿美元ATM计划），截至2023年3月31日未发行普通股，仍有2亿美元额度可用[82][84] 公司资产负债表外安排情况 - 截至2023年3月31日，公司无资产负债表外安排[85] 公司利率互换协议情况 - 截至2023年3月31日，公司签订了五份利率互换协议，所有未偿还的可变利率债务（KeyBank无担保信贷额度除外）通过利率互换固定至到期[87] 公司利息费用重新分类估计 - 未来十二个月，公司估计将有152.12万美元重新分类为利息费用减少[88] 公司浮动利率债务情况 - 截至2023年3月31日，公司有53.75万美元未偿还的浮动利率债务[89] - 截至2023年3月31日，除KeyBank无担保信贷额度余额为8.75万美元外，公司所有未偿还浮动债务通过利率互换固定至到期[89] 公司KeyBank无担保信贷额度利率情况 - 2023年第一季度，KeyBank无担保信贷额度的加权平均利率为6.17%[89] 公司利率变化对利息费用影响假设 - 假设2023年第一季度加权平均借款的平均利率提高25个基点，公司该季度利息费用将增加约54美元[89] 金融监管局利率政策变化 - 金融行为监管局宣布2023年6月30日后将停止强制银行提交伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）计算所需的利率[89] 公司利率互换基准情况 - 截至2023年3月31日，公司的利率互换以有担保隔夜融资利率（SOFR）为基准[89] 固定利率债务对公司影响情况 - 固定利率债务的利率变化通常影响债务公允价值，但不影响公司收益或现金流[89] 公司市场风险与风险管理情况 - 公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于市场利率，主要市场风险是利率风险[90] - 公司使用衍生金融工具管理部分借款的利率风险，主要通过利率互换[90]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO每股0.44美元，达到全年中点，AFFO每股增长7.7% [111] - 2022年同店NOI现金基础上增长10.7%，超出全年预测上限 [111] - 截至2022年底，净债务与调整后EBITDA之比为7.3倍，净债务加优先股与调整后EBITDA之比为7.7倍，较Q1下降近一倍 [124] - 2023年预计核心FFO每股1.84 - 1.86美元，中点为1.85美元；同店NOI现金基础增长7.25% - 7.75%，假设全入住率98.4% - 98.8% [126] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2022年全年租赁780万平方英尺，其中760万平方英尺租赁期至少6个月，加权平均租赁期限4年，现金租金较之前增长18.5% [119] - 2022年第四季度租赁230万平方英尺，加权平均租赁期限3.3年，现金租金较之前增长18.1%，Q4续约率75% [12][26] - 截至2月20日，已租赁250万平方英尺2023年到期的租约，占总到期面积520万平方英尺的47.1% [120] - 截至2月20日，已租赁100万平方英尺2024年到期的租约，租金较到期现金租金高19.2%，约71%为续约 [121] 开发业务 - 超过64.3万平方英尺已完成或在建，4900万美元投资预计回报率7% - 9% [4] 太阳能业务 - 确定超420万平方英尺屋顶可安装太阳能阵列，发电约42兆瓦，首阶段220万平方英尺已提交伊利诺伊社区太阳能项目，预计2024年初运营 [121] 各个市场数据和关键指标变化 - 中西部和东南部从制造业回流现象中受益最大，半导体、电动汽车和电池行业引领投资，产品供应商吸收工业空间 [7] - 一项调查显示，38%的CEO主要考虑迁往或扩张至中西部，33%选择东南部，仅11%考虑东北部，9%考虑西南部和加利福尼亚 [7] - 2022年俄亥俄、佐治亚、北卡罗来纳和肯塔基是美国因制造业回流和外国直接投资新增就业最多的四个市场 [9] - 2022年东南部地区需求最大，达2.4亿平方英尺，制造业回流和外国直接投资今年在美国可能带来超35万个宣布的就业岗位 [117] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年扩大垂直整合战略，在亚特兰大增设办公室，近70%的投资组合由内部物业管理 [2] - 采用“战略耐心”投资方法，关注潜在升级交易和合资机会 [6] - 等待利率和资本市场稳定，再进行直接收购，目前关注合资和UPREIT等机会 [74][78] - 继续将遗留租约转换为三净租约 [73] - 新供应约1.35亿平方英尺上季度完工，全年约4.5亿平方英尺，但公司认为新供应通常不与多数建筑竞争 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是充满挑战的一年，利率上升、通胀猖獗、交易市场几乎停滞，但公司内部增长在第四季度凸显 [100] - 对2023年持谨慎乐观态度，制造业回流和近岸外包带来新需求，公司在金三角市场有优势，对经济不同结果有应对能力 [101] - 目前基本面未显示放缓迹象，租户有空间需求，租赁速度和续约情况良好 [3] - 市场租金增长预计从2022年的9.2%降至2023年的4.5% - 5% [66] 其他重要信息 - 截至2月20日，已收取2022年第四季度99.9%的租金，目前无活跃的租金控制协议 [14] - 三净租约占同店ABR的比例从去年同期的约74%升至本季度末的近79% [123] - G&A本季度略高于预期，但占收入的百分比同比改善50个基点 [123] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请解释今年同店NOI指导中点7.5%的构成 - 同店组合同比变化大，从占总投资组合面积的65%增至约92%，2023年组合包括2021年收购的建筑和孟菲斯的前合资物业，部分增长在2022年下半年开始体现，2023年受益于其全部影响 [36] 问题2: 今年收购的门槛收益率或内部收益率是多少 - 高于SOFR 155个基点 [37] 问题3: 能否确认年底达到22%的利差，以及新租约和续约租约的差异，是否有地域和建筑方面的不同 - 表述准确，续约租金涨幅通常较小，原因包括固定续约率、部分无NPI和无佣金等 [41] 问题4: 什么情况下会赎回优先股 - 关注利率走向，考虑可用信贷额度和流动性，等待利率稳定 [44] 问题5: 若要达到今年18% - 20%的按市值计价，下半年租金利差会有大幅增长吗 - 正在进行的几笔大空间租约，包括续约和新租户，将提高租金，预计能达到2022年的水平 [58] 问题6: 市场的竞争供应情况如何 - 上季度有1.35亿平方英尺新供应完工，全年约4.5亿平方英尺，但新供应通常不与公司多数建筑竞争 [59] 问题7: 自年初以来入住率有无变化，今年是否有已知的租户迁出 - 入住率反映市场紧张，空置假设主要是出于保守考虑，无重大未预算或未考虑的租户迁出，预计2023年入住率平稳 [65] 问题8: 2023年市场租金增长情况如何，有无预测 - 2022年市场租金加权平均增长9.2%，主要由孟菲斯、哥伦布和亚特兰大推动，涨幅在14% - 17%，预计2023年降至4.5% - 5% [66] 问题9: 11月到期的1.12亿美元债务，指导中如何体现，预期结果如何 - 指导对该债务到期采取保守态度，假设利率较当前提高250个基点，目前正与AIG协商续约和延期，也与银行集团进行了建设性对话，有足够信贷额度应对 [68] 问题10: 非经常性资本支出情况如何，多少已包含在收购成本中，其他部分有哪些，未来是否会维持类似水平 - 大部分归因于开发支出，2023年将减少，有少量第一阶段开发的遗留支出，目前预计2023年剩余时间无持续开发支出 [83] 问题11: 运营费用方面，今年的展望如何，哪些成本增加影响损益表 - 主要成本增加包括房地产税、保险和天气相关影响，预计运营费用整体增长3.5%，随着将遗留租约转换为三净租约，对损益表的影响将减小 [73][85] 问题12: 公司在什么情况下会更积极进取 - 等待利率和资本市场稳定，确定股权成本，且不会通过杠杆资产负债表进行收购 [74] 问题13: 直接收购或合资机会如何考虑 - 会继续从合资角度寻找机会，如孟菲斯投资组合的交易，市场合适时可进行直接收购 [78] 问题14: 与租户协商转换为全三净租约的情况如何 - 过去几年一直在推动，总体成功率较高，在印第安纳波利斯市场约50%，早期在谈判中引入效果较好 [80] 问题15: 开发项目的下一阶段计划如何，涉及哪些地块和市场 - 第二阶段正在评估新收购地块，已确定在辛辛那提可新增20万平方英尺建设，杰克逊维尔有四座建筑，其中一座在建，第二阶段需有租户后才开始 [81]

投资策略 - 公司投资策略聚焦美国主要工业、物流走廊的一、二级市场及部分子市场工业地产，目标市场投资收益率高、竞争小、供应有限、租金和入住率更稳定、增值潜力大[7][10] - 公司投资策略聚焦美国主要工业、物流走廊的一、二级市场及部分子市场工业物业，认为这些市场能提供稳定现金流回报，有更大增值潜力[7] - 公司投资主要关注两类物业，一是租户支付低于市场租金且近期租约到期、大概率按市场租金续约的单租户和多租户工业物业；二是适合公司增值管理模式、能获得更高每平方英尺租金的多租户工业物业[7] 投资标准 - 公司投资标准是结合房地产和企业信用分析评估现金流，用数据和事件驱动分析及调研发掘新兴机会[9] 资产管理 - 公司通过积极资产管理最大化现金流，团队负责战略规划、租赁、第三方管理、物业维护等工作[11] - 公司通过积极的资产管理来最大化现金流，维护与租户的关系[11] 融资策略 - 公司融资策略是保持灵活且利于增长的资本结构，用公开募股净收益和债务收购地产，目标债务价值比低于50%，还会用OP单位收购[12] - 公司长期目标债务与价值比率低于50%[12] - 公司计划用公开募股净收益和额外债务收购工业地产[12] 竞争情况 - 公司在收购和租赁方面面临竞争，优势是目标资产竞争主要来自本地投资者，UPREIT结构可免税非现金收购，且有广泛人脉[13] - 公司在收购物业时面临多类竞争对手，在租赁方面也面临竞争[13] 法律法规合规 - 公司物业需遵守各类法律法规，包括公共区域、消防安全和ADA规定，虽认为大体合规但未全面审计[14][15] - 公司物业需遵守各类法律法规，包括ADA和环保法[14][15][16] 合资安排 - 公司计划继续与机构伙伴开展合资安排，可能涉及机会型或增值型投资，风险和回报与非合资物业不同[8] - 公司可能与机构合作伙伴进行合资安排，涉及机会型或增值型投资，可能需大量前期资本支出、较长招租期，现金流不稳定[8] 收购机会 - 公司目标市场有大量收购机会，碎片化所有权和复杂运营要求使经验不足或专注度低的运营商难以获取类似机会[8] 公司资产 - 公司资产包括157处配送中心、仓库等物业，不包括俄亥俄州哥伦布市的物业管理办公室[5] - 截至2022年12月31日，公司拥有157处物业组合，全职员工44人，女性员工占比约40%，女性管理人员占比40%[5][18] 公司面临风险 - 公司面临多种风险，如疫情、竞争、房地产波动、租户违约、收购风险、自然灾害、利率变化、法规变更等[3] - 公司面临多种风险，包括疫情、竞争、房地产波动、租户违约、自然灾害、经济状况、利率、法律法规变化、融资、保险不足、维持REIT资格、诉讼和环境责任等[3] 环境相关 - 公司物业受各类环境法律法规约束，清理污染物业、应对索赔或遵守环境法的成本可能重大，影响股东可分配资金[16] - 公司通过独立环境顾问进行第一阶段或类似环境评估，但可能无法揭示所有重大环境成本和潜在环境负债[16] 保险情况 - 公司为物业组合购买商业物业、责任和恐怖主义保险，但不涵盖某些特殊损失，产权保险可能无法覆盖物业组合当前总市值[17] - 公司为物业购买商业、责任和恐怖主义保险，但部分特殊损失可能未覆盖[17] 法律诉讼风险 - 公司目前未参与重大法律诉讼，但未来可能面临相关诉讼，可能对财务状况和经营成果产生重大不利影响[20] - 公司目前未卷入重大法律诉讼，但未来可能面临相关风险[20] 员工情况 - 截至2022年12月31日，公司有44名全职员工[18] - 截至2022年12月31日，女性员工约占公司员工总数的40%[18] - 截至2022年12月31日，女性管理人员占公司管理人员总数的40%[18] 薪酬福利 - 公司设计薪酬和福利计划以吸引和留住人才，员工可享受医疗和牙科保险、储蓄/退休计划、残疾保险，并获得受限股票授予[19]