财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO和AFFO每股分别为0.40美元和0.32美元，高于此前预测的0.38美元核心FFO中点和0.29美元AFFO中点，主要因利息费用低于预期和非同店物业池NOI贡献增加，但同店NOI因冬季风暴影响下降 [35] - 同店物业NOI现金基础上本季度预期增长1%，但因极端冬季运营费用增加11.9%，导致下降1.8% [36] - 季度末净债务与EBITDA比率为6.7倍，符合年底低于7倍的预期 [38] - 重申2021年全年核心FFO为1.70 - 1.74美元和AFFO为1.43 - 1.48美元的指导范围，同时微调净亏损范围及相关假设 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，截至4月底已续租76%的2021年到期租约，其中230万平方英尺续租，120万平方英尺租给新租户，9.5万平方英尺空置，另有12.5万平方英尺年初空置空间已出租；预计全年租金现金增长率为8% - 9% [29][30] - 收购业务方面，第一季度完成多笔收购，包括堪萨斯城860万美元、哥伦布2900万美元、芝加哥790万美元、圣路易斯780万美元和克利夫兰的收购；将全年全资收购目标从1.47亿美元提高到近2亿美元 [19][21][22][23][28] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场新供应相对受限，供需平衡，约一半新建筑已预租；市场租金上涨，资产价值上升 [17][54][55] - 堪萨斯城位于最大内陆水道和最大铁路中心，人均州际公路里程比其他城市多30%，公司看好其长期发展 [19][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略上专注于一英里到最后一英里的工业地产，通过收购一次性物业或小投资组合逐步扩大规模，同时开展开发和再开发项目以创造价值 [17][24] - 计划在孟菲斯开设新区域办公室，以更好服务当地市场 [15] - 行业竞争方面，有一些同行具备规模、资本和运营经验，但公司能保持充足收购管道，审慎评估资产并增加价值；近期来自私人买家的竞争有所加剧，但公司作为上市REIT，资金充足、成本低、交易快的优势明显 [25][75][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对工业基本面和市场前景非常乐观，认为当前是持有此类工业地产的好时机，市场租金上涨、新供应受限、租户需求增长将推动资产价值上升 [17] - 公司运营表现良好，租赁、租金收取、收购管道和资产负债表均有改善，有信心实现全年目标 [9] 其他重要信息 - 公司在辛辛那提的费舍尔公园大楼进行再开发，增加可销售面积4万平方英尺，并开始建设5.8万平方英尺，预计现金收益率为14% [12] - 波特兰正在进行一个7万平方英尺的工业建筑开发项目，预计秋季完工，已与潜在租户进行讨论；亚特兰大正在探索建设25万平方英尺新建筑的可能性 [13] - 董事会决定将第二季度普通股股息提高5%，基于运营表现和股息覆盖情况 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道情况及B与A类资产的资本化率压缩情况 - 公司第一季度和第二季度在ATM有一定活动，获得更多资金用于收购；目前收购管道约7亿美元，公司会审慎选择项目；近期市场出现了资本化率压缩 [46][47][49] 问题2: 同店收入受天气影响后能否收回损失 - 公司因天气在第一季度损失约50万美元，部分损失可通过租赁结构的回收机制收回，最终回收金额需到年底确定 [50][51] 问题3: 堪萨斯城的供应增长和竞争动态 - 堪萨斯城新供应受限，供需平衡，约一半新建筑已预租；公司看好该市的地理位置和发展潜力，将继续扩大业务 [53][54][56] 问题4: 波特兰开发项目的决策原因及开发策略 - 波特兰土地受限，公司拥有额外土地且有租户有扩张需求；项目目前是按计划开发，但预计年底可出租；开发项目预计有高个位数收益率，与收购收益率相匹配；公司开发是基于机会，并非大规模开发战略 [58][59][63] 问题5: 开发项目的收益率和规模 - 开发项目收益率预计为高个位数，比收购收益率高100 - 200个基点；公司有内部开发经验，但通过总承包商进行建设；开发规模视机会而定，不设固定金额 [65][66][70] 问题6: 董事会提高股息的原因和股息政策 - 提高股息是因为公司接近应税净收入门槛，同时也是为了回报股东；股息政策主要考虑派息比率和市场情况 [71][72][74] 问题7: 公司在市场中面临的竞争情况 - 公司一直面临来自私人买家的竞争，近期竞争有所加剧；但公司作为上市REIT，资金充足、成本低、交易快的优势明显，策略不变，对结果满意 [75][76][77] 问题8: 关于市场上出售的投资组合及公司收购能力 - 市场上有多个投资组合出售，其中一个超1亿美元的组合预计交易资本化率低于6%；公司通过关注中小投资组合和一次性交易，仍能找到7% - 7.5%资本化率的项目 [79][80][81]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarter Ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period From _______to ________ Commission File Number: 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 27-5466153 (State o ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年末投资成本为每平方英尺41美元，重置成本为每平方英尺75美元，基于昨日股价的隐含企业总价值为每平方英尺46美元 [16] - 2020年全年现金释放利差为8.7%，预计2021年在8% - 10%之间 [13][14] - 2020年第四季度同店净营业收入（NOI）现金基础增长3.7%，预计2021年同店NOI现金基础增长在3%以上 [13][14] - 2020年核心FFO和AFFO股息支付率分别为52%和59% [13] - 2020年末净债务与调整后EBITDAre比率为6.7倍，目标是到2021年末低于7倍 [46][20] - 2020年第四季度FFO和AFFO分别为每股0.42美元和0.38美元，处于全年FFO范围中点，AFFO低于中点两美分 [44] - 2021年全年核心FFO和AFFO指引中点分别为1.72美元和1.46美元，第一季度核心FFO和AFFO指引中点分别为0.38美元和0.29美元 [47][50] - 2021年加权平均股数和单位数较2020年全年增长48%，自2020年9月30日以来总股数增加13% [49][18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至2020年底，已续租88%的到期租约，涉及290万平方英尺，其中190万平方英尺续租，60.1万平方英尺租给新租户，38.3万平方英尺空置，此外还出租了年初空置的23.8万平方英尺 [34] - 2020年末投资组合整体入住率为96.4%，较第三季度上升90个基点，租金率现金基础较之前租约增长8.7% [35] - 2020年第四季度有23份租约开始，总面积60.8万平方英尺，其中38.3万平方英尺续租，17.5万平方英尺租给新租户，租金率现金基础较之前租约下降0.4% [36][37] - 2021年初始有440万平方英尺（占当前投资组合18.8%）租约到期，截至目前已处理200万平方英尺（占计划到期的45.2%），租金率现金基础较之前租约增长8.5% [41] 收购业务 - 2020年9月至2021年第一季度计划投入1.65亿美元，实际完成情况与计划相符，包括圣路易斯和杰克逊维尔的5100万美元交易，第四季度在俄亥俄州的两笔共1.06亿美元交易，以及2月中旬在堪萨斯城的860万美元交易 [24][25][27] - 2020年第四季度与麦迪逊国际完成首笔合资收购，收购孟菲斯28栋建筑组合，交易金额8600万美元，公司出资600万美元股权，预计每年获得30万美元资产管理费 [28][29] - 2021年计划全资收购略低于1.5亿美元，预计收购资本化率在7%以下，甚至可能达到6%以上 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国范围内，2020年总吸纳量达2.25亿平方英尺，创历史记录，比2019年增长11.8%，空置率为4.6%，要价租金上涨至8.25美元，较2019年上涨8.3% [83][84] - 堪萨斯城市场，2020年吸纳约730万平方英尺，接近历史记录，仅次于2017年的770万平方英尺，空置率降至4.2% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司看好工业地产前景，尤其是目标市场，认为租金上涨、新供应受限，当前是持有工业地产的好时机，但会保持投资组合增长的纪律性 [22][23] - 公司不计划迁移到门户市场，因其定价过高，而是专注于目标市场，这些市场资本化率持续压缩，尤其是大型投资组合 [32] - 公司通过合资企业扩大投资能力，与麦迪逊国际的合资企业有超过3亿美元的收购能力，同时积极审查现有市场的更多机会 [21][30] - 公司注重平衡合资企业和REIT的业务，核心是审慎地发展REIT，员工薪酬与股票挂钩 [122][123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年虽具挑战性，但公司投资组合表现出色，市场基本面强劲，预计2021年将延续这种优势 [11][14] - 公司认为自身核心FFO和AFFO指引坚实，虽较去年略有下降，但反映了股权发行和ATM活动增加股数的影响，预计下半年业绩将显著提升 [18][19] - 公司财务状况良好，有能力利用市场租金增长机会，扩大市场覆盖范围，实现投资目标 [54] 其他重要信息 - 公司补充文件增加了重置成本、净资产价值（NAV）组成、租金收取、市场集中度、可开发土地和价值创造、合资企业及优先股相关特征等数据，以帮助投资者正确评估投资组合 [15] - 公司拥有近200万平方英尺的开发能力，可在某些市场实现预期收益率，若租户有需求，会考虑开发项目 [111] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于Mason Kean和Stonecrop两份租约情况及剩余55%待处理租约情况 - Stonecrop物业已有租约待签署，Mason Kean空间目前一半租给新租户，另一半租户想长期租赁并可能扩大面积 [58][59] 问题2: 能否在2021年保持8.5%的现金基础租金增长 - 过去几年租金增长较为稳定，预计可以保持 [61] 问题3: 2021年收购资金部署总额及收购管道规模 - 收购管道约5.2 - 5.3亿美元，合资企业管道活动约3亿美元，有信心在年底前部署大部分资金 [65][66] 问题4: 股息是否会在2021年增加 - 有可能增加，但需谨慎考虑 [70] 问题5: 2021年是否会继续利用ATM进行股权发行 - 公司在制定指引时未考虑未来股权发行，但ATM已被证明有效，一切皆有可能，若收购管道活跃且股价合适，会考虑利用ATM [74][76] 问题6: 指引中的1.05亿美元收购是否已完全确定 - 尚未完全确定，有部分已确定但仍有浮动 [81] 问题7: 如何评估收购价格与公司股票隐含资本化率的关系 - 公司会评估每个交易，当前市场租金增长强劲，若收购资本化率在6%以上，可能收购的资产租户支付低于市场租金，有望在短期内实现市场定价 [83][85] 问题8: 公司对稳定资本化率与收购时资本化率的目标范围 - 可能在50 - 100个基点，甚至更多，具体取决于交易类型 [87][88] 问题9: 哪些市场和产品类型的资本化率降至6% - 资本化率下降受市场、建筑质量和租户质量等因素影响，如亚特兰大、芝加哥等市场，大型投资组合资本化率下降明显 [89] 问题10: 8% - 10%的释放利差是否包含Stonecrop - 历史数据不包含Stonecrop，预计公司整体释放利差将延续到今年和明年 [95] 问题11: Stonecrop的释放利差情况 - 不会低于预期 [96] 问题12: 与麦迪逊的合资企业回报是否为杠杆回报 - 是的，公司已处于12%的回报区间 [97][99] 问题13: 1.5亿美元收购是否能在6月30日前完成及后续收购节奏 - 公司有信心达到或超过文件中的收购目标，收购机会众多 [102] 问题14: 截至6月30日收购的债务与股权比例 - 公司不按单个收购项目考虑债务与股权比例，目标是保持净债务与EBITDA比率低于7% [104][106] 问题15: 可开发土地的长期规划 - 公司有能力在某些市场开发近200万平方英尺的空间，若租户有需求且能实现预期收益率，会考虑开发项目 [111] 问题16: 多大规模的投资组合会导致资本化率变化 - 通常1亿美元以上的投资组合有明显的溢价，2000 - 3000万美元的投资组合溢价不显著 [118][119] 问题17: 对合资企业获取管理费收入及长期发展的看法 - 合资企业是REIT业务的延伸，公司喜欢管理费收入，但更注重战略意义，会平衡合资企业和REIT的业务，核心是发展REIT [120][122] 问题18: 除收购外，推动2021年业绩指引的其他增长因素 - 主要是投资组合的内生增长，包括租金率上涨 [130][133] 问题19: 何时股权成本与信贷成本达到平衡 - 股权成本与债务成本的交叉点主要由市场价格决定，目前公司股价被低估，随着市值上升可能会出现交叉，同时利用现有结构进行收购有助于提升NOI和业绩 [137][138] 问题20: 对堪萨斯城市场的看法及未来发展计划和其他潜在新市场 - 堪萨斯城市场吸纳量大、空置率低、经济驱动因素多样，是公司理想市场，预计未来会有更多项目，公司还在关注东南部的一些新市场 [143][145] 问题21: 2020年第四季度优先股回购情况及2021年预期 - 优先股回购是基于财务计算，票面利率为7.5%，约两年后可赎回，目前回购规模较小，未来会继续利用多余现金进行回购 [147]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 Form 10-K (Mark One) ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation of organiz ...

公司概况 - 普利茅斯工业房地产投资信托基金专注美国工业地产收购与管理，拥有131栋建筑，面积2120万平方英尺，分布于11个州，年总租金8390万美元，入住率95.5%[10][11] - 公司于2017年6月完成首次公开募股，自上市以来已收购价值7.08亿美元的工业地产[11][20] 投资亮点 - 房地产运营经验助力增长战略执行，通过增值收购实现显著增长[14] - 工业领域基本面强劲，预计到2025年电商增长将使工业空间需求增加10亿平方英尺[14] - 专注B级工业地产的差异化策略，投资组合位于有大量熟练蓝领工人的市场[15] - 相对估值有吸引力，较同行有大幅折扣且有增长记录[16] 运营与财务 - 2019年完成240万平方英尺新租约和续租约，租金现金基础上涨11.6%；2020年至今新租约和续租约租金现金基础上涨12.1%[17] - 2020年和2019年分别收购17栋和32栋建筑，面积分别为340万和580万平方英尺，总价分别为1.496亿和2.201亿美元[26] - 2020年10月与麦迪逊国际成立1.5亿美元股权合资企业，可收购约4.3亿美元工业地产[77] 市场与策略 - 美国工业部门租金上涨、空置率下降，源于新建筑有限、需求增长、经济顺风、电商发展和国内制造业复苏[31] - 公司采用差异化投资策略，目标是二级市场工业地产，追求高于平均的增长和风险调整后回报[34] - 公司有强大的收购管道，目标收购初始资本化率在7% - 8.5%的物业[75]

财务数据和关键指标变化 - FFO和AFFO方面，第三季度FFO和AFFO每股分别为0.42美元和0.38美元，加回0.02美元非现金费用后FFO为0.44美元，较第二季度有所下降；全年预计FFO在1.83 - 1.85美元/股，加回相关费用后为1.85 - 1.87美元/股，AFFO预计为1.65 - 1.67美元/股，年化股息支付率仅48% [56][57][68] - 杠杆率方面，截至9月30日，基于债务与总资产价值比的杠杆率为14.8%，较第二季度末的49.7%大幅下降；净债务与年化调整后EBITDAre的倍数为5.9倍，包含债务和优先股时为8.2倍，较去年的6.3倍和9.5倍有所下降 [62] - 现金流方面，截至11月5日，公司有1260万美元运营现金，加上房地产税和保险运营费用托管金共约770万美元，小额信贷可用额度为1.11亿美元 [64] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，截至9月30日，已处理82%的2020年到期租约和29%的2021年预计到期租约；第三季度16份租约开始，总面积48万平方英尺，其中超6个月租约面积24.2万平方英尺，现金租金率较之前租约提高14%；前三个季度，250万平方英尺租约面临续约或到期，其中160万平方英尺续约，40万平方英尺租给新租户，20万平方英尺空置空间租出，现金租金率较之前租约提高12.1% [44][45] - 收购业务方面，第三季度用8月股权发行所得完成三笔交易，总金额5100万美元；10月在俄亥俄州购买一处价值1050万美元房产，并与Madison达成1.5亿美元股权合资协议；预计用股权发行所得以40%杠杆完成约1.65亿美元收购 [20][33][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场需求方面，工业空间需求增长，特别是填充位置的B级物业所在市场，电商增长、供应链合理化等因素推动需求，市场基本面强劲持久 [28][29] - 市场价格方面，过去几个月，主要和次要市场的单一资产物业出现10 - 50个基点的资本化率压缩，多租户物业资本化率变化较小 [109] - 市场交易数量方面，夏季交易数量较少，劳动节后市场上交易数量有所增加，公司目前收购管道超过3.6亿美元 [112] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略方面，平衡增长与降低杠杆，通过股权发行和合资企业获取资金进行收购；利用合资企业收购增值或机会型物业；关注现有和新市场的B级、B +级和部分A -级物业机会 [20][27][32] - 行业竞争方面，行业内对工业地产投资热情高，资本追逐工业地产，公司利用产品所有权分散的特点寻找机会 [41][110] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，疫情对公司核心业务影响较小，租金收取情况良好，租赁活动和出租率保持稳定；工业市场整体环境积极，价格稳定甚至有些收紧 [15][49][41] - 未来前景方面，公司预计第四季度有正吸纳量，对2021年租赁活动有信心；有机会在现有和新市场继续发展，通过合资企业增加规模和价值 [48][118][42] 其他重要信息 - 公司在10月完成3亿美元无担保信贷安排，包括2亿美元循环信贷安排和1亿美元分别于2024年和2025年到期的贷款，降低了借款成本并增强了资产负债表灵活性 [22][65][66] - 公司与Madison International Realty成立合资企业，公司占20%权益，目标初始股权投资1.5亿美元，杠杆率60% - 65%，购买力约4.3亿美元，用于收购增值或机会型物业 [23][24][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Stonecrop物业相关情况 - 回答: Stonecrop物业面积52.8万平方英尺，预计空置三个月，公司已在营销该空间，目前正在等待招标书，Stonecrop本月关闭运营并允许公司进入大楼，若有新租户可提前终止其租约 [73][74] 问题2: 合资企业相关问题 - 回答: 从回报角度，Plymouth在合资企业现金流达到15%时会有收益，门槛为12%；合资企业结构允许收取资产管理费和Plymouth收益，具体细节可能根据交易调整；合资企业较高杠杆有益，若行使优先购买权会根据交易时价值重新评估；合资企业目标内部收益率在中高个位数，REIT相对较低 [76][77][83] 问题3: 孟菲斯收购交易情况 - 回答: 交易尚未完成，预计未来30天内完成，目前暂不提供具体信息，因交易可能会有调整 [91][92] 问题4: Madison在合资企业交易采购中的参与度 - 回答: 双方共同合作，Madison是国际资本提供者，也是公司大股东，双方利益一致，交易来自公司所在市场，未来可能将合资企业物业纳入REIT [93][94][95] 问题5: 未来坏账费用情况 - 回答: 公司坏账费用控制较好，经验显示坏账极少，租金收取率超99% [103] 问题6: 租金延期支付的收回时间 - 回答: 已收回超50%的延期租金，预计年底前收回大部分，少量会延至明年1、2月 [104] 问题7: 过去几个月收购定价和市场库存情况 - 回答: 过去几个月资本化率出现压缩，主要和次要市场单一资产物业压缩10 - 50个基点，多租户物业变化小；夏季交易数量少，劳动节后有所增加，公司收购管道超3.6亿美元 [109][112] 问题8: 年底航运限制对租户和租赁的影响 - 回答: 公司未与租户讨论过航运限制问题，未看到明年租赁放缓迹象，已在处理上半年大部分到期租约 [118] 问题9: 2021年资产处置和资本回收机会 - 回答: 公司杠杆率良好，有资本可部署，资本回收不是主要问题，可能会有选择性销售，部分老用户可能会高价购买物业 [119][122][124] 问题10: Mason Kean物业情况 - 回答: Mason Kean物业约35万平方英尺，6月到期，已全部转租给两个租户，其中一个租户已与公司签订17.2万平方英尺的七年租约，另一个租户想等年初确定租赁面积，可能租17 - 30万平方英尺 [128][129][131]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarter Ended September 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period From _______to ________ Commission File Number: 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 27-5466153 FORM 10-Q (Mark One) (Sta ...

业绩总结 - Plymouth的总年化基础租金（ABR）为7840万美元[11] - 2019年，Plymouth的收入为7529万美元，净运营收入为4805万美元[70] - 2020年上半年，Plymouth新签和续签的租约现金基础上比到期租金高出11.9%[61] - 2020年第一季度和第二季度，Plymouth收取了99%的预期租金，2020年7月的租金收取率约为97%[17] - 截至2020年6月30日，Plymouth的整体物业平均占用率为95.1%[41] 用户数据 - Plymouth的总投资组合包括125栋工业建筑，覆盖约2000万平方英尺，分布在11个州[11] - 截至2020年6月30日，Plymouth的总租赁面积为460万平方英尺[49] - Plymouth拥有96个物业，总面积为2000万平方英尺，主要位于美国的工业、分销和物流走廊[40] 市场展望 - 预计到2025年，电子商务的加速增长将使工业空间的需求增加10亿平方英尺[14] - 由于新建物业有限和需求增长，美国工业部门的租金率正在上升，空置率正在下降[24] - 预计到2025年，电子商务增长和仓库空间需求将增加额外10亿平方英尺的工业空间[79] 收购与投资策略 - 自首次公开募股以来，Plymouth已收购价值6.46亿美元的工业物业，主要市场包括芝加哥、印第安纳波利斯和亚特兰大等[19] - 2020年，Plymouth在亚特兰大、芝加哥和圣路易斯等地收购了11栋建筑，总面积为220万平方英尺，交易总额为8800万美元[22] - Plymouth的收购管道约为3.5亿美元，目标物业的初始资本化率在7%到8.5%之间[67] - 公司在目标市场通过增值收购实现了显著增长[79] 资本结构与财务状况 - Plymouth的资本结构中，固定债务占68%，浮动债务占32%[75] - 截至2020年6月30日，Plymouth的总债务到期安排中，2023年之前没有重大到期[74] - Plymouth在2019年和2020年期间，已成功完成多项资本管理和债务再融资，降低了资本成本[17] 竞争优势 - 相较于同行，公司的估值存在显著折扣，提供了投资工业部门的吸引机会[81] - 公司在美国主要工业、分销和物流走廊的市场中，拥有接触大量熟练蓝领工人的物业组合[80]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO和AFFO可分配给每股和单位持有人分别为0.51美元和0.45美元，额外股份的影响被持续处于历史低位的利率带来的较低利息成本所抵消 [29] - 季度末杠杆率为49.7%，总债务与年化第二季度EBITDAre之比为8.1倍，与去年年底的48.3%和8.1倍相比有所变化，公司预计随着时间推移杠杆率将稳定在50%左右 [32] - 截至8月5日，公司拥有约450万美元现金、约910万美元运营费用代管金（含房地产税和保险），信贷额度可用余额为2990万美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至第二季度末，已处理78%的2020年到期租约，第二季度有21份租约开始，总面积达139.8万平方英尺，其中134.9万平方英尺的租约期限为6个月或更长，包括128.6万平方英尺的续租和约11.2万平方英尺的新租约，现金租金较之前租约增长9% [21] - 6月30日，投资组合整体入住率为95.1%，较第一季度下降90个基点，主要因芝加哥一处物业的11.8万平方英尺租约到期，7月入住率升至95.4% [22] - 2020年最初有280万平方英尺租约到期，占总投资组合约14%，加上提前终止的10万平方英尺，共需处理290万平方英尺，截至目前已处理230万平方英尺，占2020年需求的80%，平均现金租金较之前租金增长10% [24] - 2021年最初有385万平方英尺租约到期，占投资组合19.3%，已处理70万平方英尺，目前约有92.5万平方英尺空置空间，占总投资组合4.6% [25] 收购业务 - 自3月以来未完成任何交易，但在积极推进之前承保的交易和寻找新机会，目前有价值9000万 - 1亿美元的交易处于意向书发布或接近买卖协议阶段，初步承保阶段的交易价值约为其2 - 2.5倍 [17][50] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业领域价格在疫情期间总体保持良好，但部分交易因买家群体暂时缩小出现价格错位，公司认为这可能带来进入新市场或以较低价格收购优质资产的机会 [18] - JLL预测到2025年美国需要10亿平方英尺的工业空间，CBRE和Prologis此前预测需求为4000万 - 5000万平方英尺，显示工业空间需求强劲 [12][71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与租户密切合作，注重租金收取，第二季度收取了99%的预期租金，7月已收取97% [10][11] - 继续租赁物业，实现有吸引力的现金租金增长，并积极推进2021年到期租约的处理 [10] - 维持新机会的活跃管道，重点关注拥有大量熟练蓝领工人的工业市场和填充市场 [10] - 调整收购策略，聚焦能从工业需求驱动因素中受益更多的资产，同时致力于平衡增长，逐步降低杠杆率 [15] - 关注工业领域中最后一英里物业的机会，目标是在中等市场工业物业和主要地区附近的填充位置寻找新机会 [19] - 行业竞争方面，工业领域吸引了大量来自私人和机构所有者的资本，市场仍高度分散，机构竞争有限，公司有机会整合收购，提高运营效率和增长潜力 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球疫情带来挑战，但公司团队专注于核心业务，结合房地产运营经验和长期战略调整，表现良好 [9] - 租金收取情况良好，资产和物业管理团队有效处理租约续约和空置问题，尽管经济受到干扰，但公司状况良好 [11] - 工业空间需求处于历史增长期，公司物业所在位置能从需求增长中受益，不仅来自电子商务，还来自供应链调整等因素 [12] - 董事会6月调整普通股股息政策，为公司长期增长提供灵活性，使其更好地抓住工业投资的历史机遇 [14] - 虽然目前无法预测未来租金收入的变化，但过去两个季度的业绩和历史表现为2020年剩余时间的预期提供了参考，公司将继续关注收款、资本支出、租赁活动等因素 [33] - 公司对未来3 - 5年的发展持乐观态度，认为工业领域将迎来复苏，公司正积极定位以利用这一趋势，通过公共市场或合资市场获取资本 [71][72] 其他重要信息 - 公司在第二季度通过ATM筹集了约1250万美元净收益 [13][31] - 公司将过渡到普华永道的审计服务，本季度G&A增加，包括约38.3万美元的非现金股票薪酬摊销费用和约15.4万美元的与占用时间相关的非现金费用 [30] - 公司债务中67.9%为固定利率，约4.15%，期限为2 - 8年，其余32.1%为信贷额度借款和1月设立的定期贷款，6月30日适用利率为2.44% [31] - 除2023年之前无重大债务到期外，KeyBanc的定期贷款将于今年10月到期，公司预计将在到期前与KeyBanc完成相关安排 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 有多少租户使用PPP资金支付租金 - 公司表示跟踪到使用PPP资金支付租金的租户不到5% [41] 问题: 市场上合资伙伴的意向如何，来自哪些类型的投资者 - 公司称投资者需求旺盛，但实际执行的较少，合资意向来自多种类型的投资者，公司希望与能实现双赢的伙伴合作 [42] 问题: 是否看到租户因补货、增加安全库存或回流计划而产生的租赁咨询 - 公司表示在疫情期间有租户因供应链受影响但仍支付租金，并寻求额外空间，部分租户表示需要在美国增加产品库存，还有租户因当地缺乏熟练蓝领工人而计划迁至芝加哥 [45] - 公司还称大部分租户在疫情后的业务表现优于之前，物流和制造类租户有扩张需求 [46] 问题: 调整股息后公司资本情况如何，距离合资机会有多近，市场上是否有合适的大型投资组合 - 公司表示在合资方面有进展且有信心，股权市场开始复苏，公司有资源推进相关事宜 [49] - 公司称有价值9000万 - 1亿美元的活跃交易处于意向书或接近买卖协议阶段，初步承保阶段的交易价值约为其2 - 2.5倍，但未看到太多因疫情出售的大型投资组合，市场上仍有大量资本对工业领域感兴趣 [50] 问题: 合资项目的形式如何，公司会投入现有资产吗，对合资项目的风险敞口有何考虑 - 公司表示会考虑在合资项目中进行增值机会型交易，利用自身平台和专业能力获取收益，但不会仅关注推广收益，会确保项目对公司有利 [52] - 公司称目前没有想出售的资产，大部分资产具有通用性，可用于多种用途 [56] 问题: 公司是否会进行零售转换等增值项目 - 公司认为此类大规模改造可能超出目前关注范围，但公司团队具备建设和翻新能力，目前不会主动寻求此类项目 [57] 问题: 价值9000万 - 1亿美元的活跃交易是针对全资投资组合还是合资项目 - 公司明确这些交易是针对REIT的全资投资组合，不涉及合资项目 [59] 问题: 收购这些项目的资金如何分配 - 公司表示将结合资本和债务进行融资，部分交易可短期内完成，部分可能会推迟，具体取决于信贷额度的可用性 [61] 问题: 市场上价格错位的情况如何，原因是什么 - 公司称价格错位情况因具体交易而异，通常与卖家的出售需求有关，如季度末前出售或合作伙伴清算等，第一季度暂停的部分交易近期重新启动并有小幅重新定价，但不显著，反映了工业领域的资本需求 [62] 问题: 租金延期支付的条款如何 - 公司表示租金延期支付将在8个月内还清，延期期间从5月到8月不等，所有延期租金将在2月底前还清 [64] 问题: 94%的租金收取率、1.6%的延期率和99%的总体收取率如何计算 - 公司解释1.6%是按年度租金计算的，部分租户延期2 - 4个月，累计占年度租金的1.6% [65] 问题: 目前有多少租户处于租金延期状态，延期时长和还款期限如何 - 公司称有11个租户处于租金延期状态，延期时长为2 - 4个月，还款期限为3 - 8个月 [67][69] 问题: 工业空间的积极因素和短期干扰因素需要多长时间才能消除负面影响，迎来积极发展 - 公司表示难以预测具体时间，但认为未来3 - 5年工业领域前景乐观，公司正积极定位以利用这一趋势，通过公共市场或合资市场获取资本 [71][72] 问题: 租户对公司的需求是什么 - 公司指出工业房地产在供应链成本中排名第六，相对不太昂贵，但对于一些租户来说，节省租金仍有意义，且工业租户通常不会追求升级到更高等级的设施 [74][75] - 公司还提到租户有与供应商或姐妹公司共址、整合空间和寻求扩张空间的需求，签约时会关注相邻空间的优先租赁权 [77]

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