Public Storage (NYSE:PSA) Q2 2019 Earnings Conference Call July 31, 2019 12:00 PM ET Company Participants Ryan Burke - VP, IR Joe Russell - CEO Tom Boyle - CFO Conference Call Participants Shirley Wu - Bank of America Merrill Lynch Jeremy Metz - BMO Capital Markets Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Ronald Kamdem - Morgan Stanley Smedes Rose - Citigroup Steve Sakwa - Evercore Eric Frankel - Green Street Advisors Todd Stender - Wells Fargo Michael Mueller - JPMorgan Ki Bin Kim - SunTrust Robinson Humphrey ...

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度收入增长保持在120万至150万美元之间，预计第二季度收入将保持在这一范围内 [9] - 第一季度街边租金上涨略高于1%，但实际入住租金下降1%，这是公司近年来最好的入住租金表现 [15] - 第一季度营销支出增加，主要由于在线广告竞争加剧，导致每次点击成本上升 [35][51] - 公司预计2019年将保留2亿至2.5亿美元的现金流，这一数字在过去几年中保持稳定 [108] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度交付了1.37亿美元的新建项目，主要集中在休斯顿的重新开发项目 [41] - 公司开发管线的60%以上与现有物业的重新开发相关，主要集中在优化物业性能和扩展市场 [43] - 公司计划在2019年投入约1亿美元用于第五代物业升级计划，预计未来几年将投入5亿美元 [75][76] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区和芝加哥等市场的入住率有所改善，分别增长了180和160个基点 [38] - 新供应量在丹佛、夏洛特、休斯顿、奥斯汀和坦帕等市场有所减少，但在波特兰、波士顿、西雅图、迈阿密和纽约等市场有所增加 [21] - 洛杉矶和东海岸市场的入住租金表现良好，而休斯顿等受新供应影响的市场则继续出现负增长 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在通过第五代物业升级计划优化现有物业，包括增强标识、更新油漆方案、优化用水和LED照明等 [73][74] - 公司预计2020年新供应量可能会开始减少，但仍需密切关注市场动态 [23] - 公司通过收购破产物业和离场交易增加了收购量，第一季度收购量已超过2018年全年 [24][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对现有租户的表现感到满意，租户搬出率下降，居住时间略有增加，这得益于强劲的劳动力市场 [10][11] - 公司预计2019年将是一个新供应量较大的年份，但市场动态正在发生变化，部分市场的供应量有所减少 [21][22] - 管理层认为，随着一些开发商退出市场，收购机会可能会增加，特别是在回报未达预期的物业上 [23][26] 其他重要信息 - 公司推出了第五代网站，旨在提升移动端的用户体验，并增强在线营销能力 [52][53] - 公司预计2019年物业税将增长约5%，与过去几年的趋势一致 [65] - 公司计划在未来几年内逐步升级整个物业组合，预计将投入超过5亿美元 [76][78] 问答环节所有的提问和回答 问题: 收入增长前景 - 公司预计收入增长将保持稳定，主要受现有租户表现和强劲劳动力市场的支持 [10][11] - 公司将在第二季度进入季节性繁忙的搬入期，这将决定2019年的收入趋势 [13] 问题: 新供应量的影响 - 公司预计2019年新供应量将保持在较高水平，但部分市场的供应量有所减少 [21][22] - 公司认为2020年新供应量可能会开始减少，但仍需密切关注市场动态 [23] 问题: 营销支出增加的原因 - 营销支出增加主要由于在线广告竞争加剧，导致每次点击成本上升 [35][51] - 公司预计营销支出将继续增加，但具体增长幅度将根据市场动态调整 [36] 问题: 物业升级计划的细节 - 公司计划在2019年投入约1亿美元用于第五代物业升级计划，预计未来几年将投入5亿美元 [75][76] - 升级计划包括增强标识、更新油漆方案、优化用水和LED照明等 [73][74] 问题: 收购策略的变化 - 公司通过收购破产物业和离场交易增加了收购量，第一季度收购量已超过2018年全年 [24][26] - 公司预计随着一些开发商退出市场，收购机会可能会增加 [23][26] 问题: 物业税的增长趋势 - 公司预计2019年物业税将增长约5%，与过去几年的趋势一致 [65] 问题: 现金流和融资策略 - 公司预计2019年将保留2亿至2.5亿美元的现金流，这一数字在过去几年中保持稳定 [108] - 公司计划继续使用优先股和长期债务作为主要融资工具 [63][64]

财务数据和关键指标变化 - 公司第四季度入住率从负110个基点提升至正20个基点 [15] - 第四季度广告支出增加29% 主要用于付费搜索 [18] - 全年物业税预计增长5% 现场物业经理薪酬也面临压力 [20] - 2019年资本支出预计为2亿美元 较2018年增加40% 主要用于现有物业的升级改造 [67][68] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务从零开始 目前已管理50处物业 并有健康的后备项目 [55][56] - 开发项目继续表现良好 过去3-4年投入市场的物业达到或超过预期 [25] - 现有租户表现稳定 约60%的租户租期超过1年 [47] 各个市场数据和关键指标变化 - 丹佛 达拉斯 芝加哥 夏洛特等市场仍受新供应影响 [12] - 波士顿 费城 洛杉矶 纽约 亚特兰大 旧金山 奥兰多等市场表现较好 [13] - 西海岸市场(除波特兰外)对新供应表现出较强韧性 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司准备在市场出现压力时更积极地收购资产 [22][23] - 继续推进开发项目 同时加大现有物业的改造力度 [24][25][67] - 第三方管理业务取得良好进展 未来将继续扩大规模 [55][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管仍处于高供应环境 但对2018年第四季度和2019年初的表现感到鼓舞 [14][27] - 预计2019年交付量与2018年相似 约50亿美元 [10] - 一些市场可能出现业主经营困难 可能带来收购机会 [11][23] 其他重要信息 - 公司赎回6.38%的Y系列优先股 计划在3月底完成 [60] - 公司持有Shurgard Europe 35%的股份 将继续支持其发展 [58] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2019-2020年供应展望 - 预计2019年交付量与2018年相似 约50亿美元 一些市场可能出现业主经营困难 [10][11] 问题: 第四季度和第一季度租金趋势 - 第四季度街面租金下降1.4% 实际入住租金下降3.5% 但入住率有所提升 [15] 问题: 2019年费用展望 - 物业税预计增长5% 现场物业经理薪酬面临压力 将继续增加在线营销支出 [20] 问题: 开发项目现状和收购机会 - 开发项目表现良好 准备在市场出现压力时更积极地收购资产 [21][22][23] 问题: 业务是否趋于稳定 - 相比一年前更加乐观 但仍需观察旺季表现 [26][27][28] 问题: 租金增长和租户流失率 - 60%租户租期超过1年 现有租户表现稳定 [47][48] 问题: 第三方管理业务进展 - 目前已管理50处物业 并有健康的后备项目 [55][56] 问题: Shurgard Europe持股情况 - 持有35%股份 将继续支持其发展 [58] 问题: 资本支出增加原因 - 主要用于现有物业的升级改造 预计2019年支出1亿美元 [67][68] 问题: 非同店物业转入同店池 - 2016年收购和2013-2015年开发的部分物业可能转入同店池 [70][71]