业绩总结 - 公共储存2020年收入为29亿美元，净运营收入（NOI）为20亿美元[13] - 公共储存的每平方英尺租金收入为16.40美元，净运营收入每平方英尺为12.86美元，运营利润率为76%[24] - 公共储存的2020年运营利润率为76%，高于自储存REIT同行的70%[24] 用户数据 - 公共储存的设施数量超过2600个，净可租用面积达到1.82亿平方英尺[13] - 公共储存的员工人数为5600人，客户数量达到160万[13] - 公共储存的数字化转型使客户旅程完全数字化，提升了客户体验和运营优化[136] - 公共储存的eRental®租赁方式已占到近50%的租赁比例，显示出快速的客户采纳[176] 市场地位与扩张 - 公共储存在其15个主要市场中占据14个市场的第一位置，显示出其市场领导地位[15] - 公共储存在过去15年中增加的投资组合平方英尺为9000万平方英尺，领先于竞争对手[16] - 公共储存的投资总额为6亿美元，覆盖2100个物业，由75人团队执行，优先考虑高收入市场[131] 可持续发展与技术 - 公共储存的可持续发展承诺包括减少能源和水的使用，碳排放强度比其他物业类型低89%[36] - 公共储存的能源消耗为每平方英尺1.7515千瓦时，相较于其他物业类型的14.0604千瓦时减少了88%[126] - 公共储存的碳排放为每平方英尺0.0006公吨二氧化碳当量，相较于其他物业类型的0.0055公吨减少了89%[126] - 公共储存的水消耗为每平方英尺0.0016千加仑，相较于其他物业类型的0.0262千加仑减少了94%[126] - 公共储存的废物产生为每平方英尺0.0001公吨，相较于其他物业类型的0.0007公吨减少了86%[126] - 预计到2025年，公共储存将在超过1000个物业安装太阳能发电系统[124] - 公共储存的LED照明项目正在进行中，外部照明已完成，内部照明预计到2022年完成50%[124] - 公共储存的智能摄像头和安全系统正在进行快速升级，超过30000个设备正在更新中[124] 员工与多样性 - 公共储存的多元化团队中，52%为有色人种，69%为女性，显示出其对多样性的重视[36] - 公司员工总数为5600人，其中69%为女性，39%为女性管理者，52%为有色人种[48] - 公司在2020年1月以来，起始工资水平提高了9%[62] - 员工参与年度匿名调查的比例为80%，员工参与度得分为76%[60] - 公司在每个市场的工资目标为零售中位数的10%以内[62] 营销与品牌 - 公司在数字营销方面的预算占总营销预算的95%[97] - 公共储存品牌在自存储行业的知名度为73%[78] - 公司在谷歌搜索中，93%的顶级自存储搜索结果中显示了公共储存的有机列表[91] - 公司在过去五年的平均营销支出占同店收入的1.7%[100] - 公司在网站上完成的租赁中，48%是通过网站完成的[120] - 公司在数字营销中，43%的付费搜索流量来自“公共储存”这一关键词[84]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告第一季度核心FFO为3.65美元，同比增长29.4% [14] - 同店收入同比增长15.8%，较2021年下半年的13%-14%有所加速 [15] - 同店净营业收入（NOI）同比增长20.5% [16] - 非同店NOI几乎翻了三倍，资产平均入住率为86% [10] - 公司预计2022年核心FFO中点为15.20美元，同比增长17.5% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 市场对市场业务表现强劲，新客户需求持续增长，现有客户的平均停留时间延长 [7] - 传统旺季需求强劲，空置率约为5%，消费者和商业客户积极寻求存储空间 [9] - 非同店资产组合增长显著，收入增长和入住率提升 [10] - 公司开发平台增长至8.33亿美元，预计2022年和2023年每年将有500至600个资产交付 [11] - 数字客户体验持续受到新租户欢迎，超过50%的客户选择电子租赁 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶市场表现强劲，同店收入增长从1月的8%加速至3月的15% [15] - 佛罗里达市场表现优异，迈阿密第一季度入住率增长31% [45] - 纽约和旧金山市场表现良好，部分得益于租金限制的解除 [34][47] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续通过数字平台提升客户体验和员工效率 [12] - 公司通过收购和开发新资产扩展业务，ezStorage和All Storage资产表现超出预期 [10] - 公司预计2022年和2023年行业供应量相对稳定，每年将有500至600个资产交付 [11] - 公司通过数字租赁和集中物业访问提升客户体验 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2022年表现持乐观态度，预计客户需求将持续强劲 [17] - 公司预计租金增长将是未来增长的主要驱动力 [18] - 管理层认为消费者资产负债表健康，商业活动强劲，需求前景良好 [24] - 公司预计租金限制解除将带来1.5%至2%的同店收入增长 [40][43] 其他重要信息 - 公司预计在第三季度完成PS Business Parks的出售，将获得27亿美元现金，并确认23亿美元的税收收益 [18][19] - 公司资产负债表杠杆率低，拥有40亿美元的优先股和10亿美元现金 [20] - 公司预计2022年将产生6亿至7亿美元的自由现金流 [76] 问答环节所有提问和回答 问题: 4月需求情况 - 公司4月需求强劲，网络访问量和销售电话增加，入住率同比下降120个基点，但租金增长强劲 [23][24] 问题: 为何维持2022年指引 - 公司认为年初表现符合预期，尽管需求强劲，但考虑到不确定性，维持指引不变 [26][27] 问题: 租金增长趋势 - 公司预计租金增长将继续，尽管面临更难的同比比较，但需求强劲和库存紧张将支持租金增长 [30][31] 问题: 现有租户租金增长计划 - 公司现有租户租金增长计划表现良好，消费者行为符合预期 [33][34] 问题: 4月促销活动变化 - 公司4月促销活动没有变化，广告支出低于3月 [36] 问题: COVID相关需求变化 - 公司认为疫情相关需求有所减弱，但其他因素如住房负担能力和混合工作环境继续支持需求 [38] 问题: 租金限制解除的影响 - 公司预计租金限制解除将带来1.5%至2%的同店收入增长，洛杉矶市场表现强劲 [40][43] 问题: 不同市场表现差异 - 公司认为不同市场表现存在差异，佛罗里达市场表现优异，纽约和旧金山市场表现良好 [45][47] 问题: 交易市场情况 - 公司预计2022年交易市场活跃度低于2021年，但仍有一些较小规模的交易机会 [51][53] 问题: 客户人口统计和偏好变化 - 公司未观察到客户人口统计或偏好的显著变化，消费者资产负债表健康 [55][57] 问题: 客户离开原因 - 客户离开的主要原因是他们不再需要存储空间，平均停留时间从2019年的33个月增加到40个月 [59] 问题: 洛杉矶市场租金水平 - 公司预计洛杉矶市场租金限制解除将带来1.5%至2%的同店收入增长 [62] 问题: 入住率变化 - 公司预计入住率下降80个基点对收入影响较小，需求依然强劲 [79][80] 问题: 第三方管理资产买家 - 第三方管理资产的买家包括公共运营商、私募股权和私人投资者 [84] 问题: 租户保险渗透率 - 同店租户保险渗透率在60%以上，非同店渗透率较低 [86] 问题: 供应情况 - 公司预计2022年和2023年每年将有500至600个资产交付，供应增长受到城市审批和建筑成本上升的限制 [89][91] 问题: 电子租赁平台影响 - 超过50%的客户选择电子租赁，提升了员工效率和客户体验 [92] 问题: 长期工资成本削减目标 - 公司预计将在未来一两年内实现25%的工资成本削减目标 [97] 问题: 土地储备和开发时间 - 公司通过合同控制土地储备，预计开发时间为一到四年 [99][100]

财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度，归属于普通股股东的净收入为4.641亿美元（摊薄后每股2.63美元），2021年同期为3.858亿美元（摊薄后每股2.21美元），增长7830万美元（摊薄后每股0.42美元）[115] - 2022年第一季度，资金运营（FFO）摊薄后每股3.83美元，2021年同期为3.08美元，增长24.4%（摊薄后每股0.75美元）[118] - 2022年第一季度，核心资金运营（Core FFO）摊薄后每股3.65美元，2021年同期为2.82美元，增长29.4%[121] - 2022年第一季度总营收9.17015亿美元，较2021年的7.16347亿美元增长28.0%[123] - 2022年第一季度总成本2.45494亿美元，较2021年的2.12105亿美元增长15.7%[123] - 2022年第一季度总净营业收入6.71521亿美元，较2021年的5.04242亿美元增长33.2%[123] - 2022年第一季度总折旧和摊销费用2.22128亿美元，较2021年的1.46859亿美元增长51.3%[123] - 2022年第一季度总净收入4.49393亿美元，较2021年的3.57383亿美元增长25.7%[123] - 截至2022年3月31日，门店总数2797家，较2021年的2563家增长9.1%[123] - 截至2022年3月31日，可出租净面积1.99118亿平方英尺，较2021年的1.76165亿平方英尺增长13.0%[123] - 2022年第一季度末同店设施平方英尺入住率为95.1%，较2021年的95.9%下降0.8%[128] - 一季度新入驻租户平均年合同租金每平方英尺为17.15美元，较2021年增长15.1%；入驻面积23,366平方英尺，下降4.9%；合同租金增加100,182千美元，增长9.5%；促销折扣为9,339千美元，下降43.7%[139] - 一季度搬出租户平均年合同租金每平方英尺为19.35美元，较2021年增长19.4%；搬出面积22,933平方英尺，增长5.0%；合同租金损失110,938千美元，增长25.3%[139] - 一季度同店运营成本（不包括折旧和摊销）增长3.6%，主要因物业税、维修保养和集中管理成本增加，部分被营销费用减少抵消[140] - 一季度物业税费用增长4.8%，预计2022年剩余时间增长约5.0%[141] - 一季度现场物业经理工资费用增长6.8%，预计2022年剩余时间将继续增加[142] - 一季度维修保养费用增长19.0%，含雪除成本2022年为330万美元，2021年为200万美元；不含雪除成本增长10.2%[143] - 一季度营销费用减少23.1%，主要因同店物业需求旺盛和高入住率，付费搜索项目使用量降低[144] - 一季度集中管理成本增长17.5%，预计2022年剩余时间因技术和数据平台投资继续增加[145] - 一季度股份支付费用减少30.3%，主要因2021年某些绩效奖励费用较高[146] - 2022年和2021年第一季度，其他非同店设施平均入住率分别为91.7%和90.6%，每平方英尺租金分别为16.90美元和13.23美元[169] - 2022年第一季度自助存储业务折旧和摊销费用较2021年同期增加7530万美元，主要因2021年新收购51亿美元设施[170] - 2022年第一季度租户再保险保费收入较2021年同期增加550万美元，增幅13.9%，同店设施收入增长3.6%[172] - 2022年第一季度一般和行政费用为2306.9万美元，较2021年同期增加349.5万美元[185] - 2022年和2021年第一季度利息及其他收入分别为340万美元和290万美元，商业运营收入分别为210万美元和200万美元[189] - 2022年和2021年第一季度利息支出分别为3430万美元和1620万美元，资本化利息分别为120万美元和90万美元，2022年3月31日应付票据为74亿美元，加权平均利率约1.8%[190] - 2022年和2021年第一季度外币汇兑收益分别为3540万美元和4540万美元，2022年3月31日欧元兑美元汇率约为1.111 [191] - 2021年第一季度房地产销售收益为940万美元，2022年同期无此项收益[192] - 公司年度运营留存现金流从近年的每年2亿美元增至3亿美元，2021年约为7亿美元，预计未来12个月与2021年相近[194] - 2022年前三个月资本支出为9130万美元，预计全年约3亿美元，其中特定项目前三个月支出4200万美元，预计全年1.8亿美元，LED照明和太阳能板项目前三个月支出1500万美元，预计全年3000万美元[205] 业务收购与开发情况 - 自2020年初以来，公司收购304个设施，净可出租面积2770万平方英尺，花费60亿美元；非同店组合开发和扩建自存仓空间，花费14亿美元，增加净可出租面积1660万平方英尺[110] - 2021年收购ezStorage组合，含48处物业，净可出租面积410万平方英尺，收购成本18亿美元，2022年第一季度营收2400万美元[152] - 2021年收购All Storage组合，含56处物业，净可出租面积750万平方英尺，收购成本15亿美元，2022年第一季度营收1680万美元[153] - 2022年3月31日后，公司收购或签约收购11个自助存储设施，净可出租面积90万平方英尺，花费1.472亿美元[154] - 截至2022年3月31日，已完成扩建的设施直接成本6.022亿美元，拆除110万平方英尺，新建570万平方英尺[164] - 截至2022年3月31日，有26个设施在建，总面积220万平方英尺，总成本约4.061亿美元，预计18 - 24个月开业[165] - 截至2022年3月31日，公司有开发和扩建项目总成本约8.338亿美元，已发生成本3.376亿美元，剩余4.962亿美元预计未来18 - 24个月发生[213] 各业务线数据关键指标变化 - 2022年第一季度，同店设施收入增长15.8%（1.021亿美元），运营成本增长3.6%（650万美元）[109] - 2022年第一季度，收购设施和新开发及扩建设施的净营业收入增长241.8%（6790万美元）[110] - 2022年第一季度，自存仓净营业收入增加1.673亿美元，其中同店设施增加9560万美元，非同店设施增加7170万美元[116] - 2022年第一季度同店设施收入7.4927亿美元，较2021年的6.472亿美元增长15.8%[123] - 2022年第一季度同店设施净收入4.4809亿美元，较2021年的3.55118亿美元增长26.2%[123] - 一季度同店设施总收入749,270千美元，较2021年增长15.8%；净营业收入561,341千美元，增长20.5%[149] - 2020 - 2022年收购304个设施，2022年第一季度总营收8637.1万美元，较2021年增长7524.8万美元[151] - 开发和扩建设施包括54个新开发和91个扩建设施，2022年第一季度总营收6007.6万美元，较2021年增长1859.9万美元[156][157] - 2022年3月31日，收购设施的总成本为60.39044亿美元，开发设施的总成本为14.12298亿美元[152][160] - 2022年3月31日，收购设施的净运营收入为5534万美元，较2021年增长5139.4万美元[151] - 2022年3月31日，开发和扩建设施的净收入为2603.2万美元，较2021年增长1715.9万美元[157] - 2022年3月31日，收购设施的平均平方英尺入住率为82.6%，较2021年增长14.4%[151] - 2022年3月31日，开发和扩建设施的平均平方英尺入住率为87.2%，较2021年增长2.7%[158] 资金筹集与分配情况 - 2022年第一季度，公司通过公开发行优先股筹集2.5亿美元[111] - 公司预计2022年在“明日物业”计划上花费约1.8亿美元，预计2025年底完成[112] - 公司有5亿美元循环信贷额度，截至2022年3月31日和5月3日无借款，有2120万美元未偿还信用证，借款能力受限为4.788亿美元，信贷额度2024年4月19日到期[197] - 截至2022年3月31日，公司债务本金约75亿美元，2022 - 2026年及以后各期本金到期和利息支付情况明确[203] - 2022年4月28日，董事会宣布普通股季度股息为每股2美元，总计约3.5亿美元，将于6月底支付，优先股年度分配要求约为1.947亿美元，PSB合并交易预计向普通股股东分配约23亿美元应税收益[209][210] 公司股权与投资情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有PSB约41%普通股权益，预计PSB并购交易完成后获约27亿美元现金，确认约22亿美元收益[177][180] - 截至2022年3月31日，公司拥有Shurgard约35%股权，Shurgard拥有254个设施，约1400万平方英尺[182][183] 业务分类情况 - 公司自存仓业务分为四类：2282个同店设施、304个收购设施、145个新开发或扩建设施、66个其他非同店设施[122] 业务特性情况 - 新开发或扩建的自助存储设施通常需3 - 4年实现收入稳定，物理入住率可在完工后2 - 3年通过低价出租实现[161] - 公司通常按成本约8.0%的净营业收入收益率承保新开发项目[163]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度核心FFO为3.54美元，全年为12.93美元，同比增长21.9%，超出公司指引范围 [20] - 同店收入同比增长13.7%，主要受租金上涨推动，新租户租金同比上涨19%，较2019年上涨33% [21] - 同店净营业收入（NOI）同比增长12.2%，全年同店运营费用下降2% [22] - 2022年核心FFO指引中值为15.20美元，同比增长17.5%，预计同店收入增长13.5% [24] - 2022年预计运营费用增长6%至8%，NOI增长中值为15.7% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年公司通过收购232个资产，增加了2200万平方英尺的存储空间，总价值约51亿美元 [11] - 开发项目管道增长至约8亿美元，新增79个资产至管理平台 [11] - 非同店资产组合占总组合的25%，包含513个资产，约5000万平方英尺，当前入住率为84% [17] - 2022年计划新增10亿美元收购和2.5亿美元开发项目 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶市场的租金限制解除，预计将为同店收入增长贡献1.5%至2% [25] - 迈阿密和亚特兰大市场表现强劲，第四季度新租户租金分别增长31%和30% [40][50] - 纽约市场新租户租金增长开始放缓，第四季度增长7% [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过数字化平台提升运营效率，约50%的新客户通过电子租赁选择存储空间 [9] - 公司推出PS应用程序，下载量超过100万次，提供自助服务选项 [10] - 公司通过低成本的债务和优先股发行融资，2021年发行50亿美元新债务工具，将债务和优先股的综合成本从3.9%降至2.7% [13] - 公司预计未来三年全国新供应量将保持在每年500至600个物业的水平，主要受城市审批、组件成本和劳动力成本上升的影响 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2022年充满信心，认为客户需求强劲，住房成本高企、经济强劲、代际存储需求增加等因素将继续推动客户获取和保留 [15] - 管理层预计2022年将是一个强劲的年份，客户行为、供应限制和非同店资产组合的增长将推动业绩 [14] - 管理层认为，尽管面临供应链和劳动力成本上升的挑战，但开发活动仍将保持稳定，市场供应不会大幅增加 [64][66] 其他重要信息 - 公司2021年将小时工资提高了14%，并加强了员工培训，被《福布斯》评为美国最佳大型雇主之一 [12] - 公司预计2022年将产生约7亿美元的自由现金流，用于再投资 [28] - 公司计划在2022年新增10亿美元收购和2.5亿美元开发项目 [26] 问答环节所有的提问和回答 问题: 同店NOI增长指引的保守性 - 公司采用严格的同店报告标准，专注于稳定运营的物业，非同店资产组合的增长潜力显著 [34] 问题: 洛杉矶租金限制解除对NOI的影响 - 洛杉矶租金限制解除预计将为同店收入增长贡献1.5%至2%，NOI增长将略高于此 [35] 问题: 2022年同店收入增长指引的驱动因素 - 2022年同店收入增长指引主要受新租户租金增长和现有租户租金上涨推动，预计上半年租金增长强劲，下半年将有所放缓 [38][39][40] 问题: 纽约市场的租金增长趋势 - 纽约市场的租金增长已开始放缓，预计其他市场将跟随类似的趋势 [46][47] 问题: 阳光地带市场的租金和入住率趋势 - 阳光地带市场的租金增长预计将保持强劲，但入住率增长空间有限，预计租金增长将逐步放缓 [53] 问题: NOI增长与FFO增长的关系 - 2022年FFO增长指引主要受收购活动推动，但由于部分收购资产尚未稳定，预计2022年增长将较为温和 [55][56] 问题: 洛杉矶市场租金增长的节奏 - 洛杉矶市场的租金增长预计将在2022年逐步加速，部分市场将加速，部分市场将放缓 [61][62] 问题: 新供应量的限制因素 - 新供应量受城市审批、供应链问题和劳动力成本上升的限制，预计未来几年将保持在每年500至600个物业的水平 [64][66] 问题: 国际扩张的意愿 - 公司目前专注于美国市场，但具备国际扩张的能力，未来将根据市场机会进行战略性扩展 [69][70] 问题: 存储需求的长期驱动力 - 存储需求的长期驱动力包括住房成本高企、人口迁移、代际存储需求增加等，预计这些因素将继续推动需求 [75][77] 问题: 商业客户需求的增长 - 商业客户需求有所增加，特别是小型企业和最后一英里配送需求，但具体数字难以量化 [79] 问题: 开发项目的收益率 - 公司预计已交付的开发项目在稳定后将实现约10%的收益率，但目标收益率仍为8%左右 [82][83] 问题: 客户平均停留时间的变化 - 客户平均停留时间从疫情前的33-34个月增加到目前的约40个月 [87] 问题: 其他市场的租金限制解除 - 除洛杉矶外，其他市场的租金限制解除也将带来一定的增长，但影响较小 [89] 问题: 当前入住率情况 - 2022年初入住率与去年同期持平，但仍处于历史高位 [92] 问题: 2022年租金增长的假设 - 2022年租金增长指引假设新租户租金将保持增长，但增速将逐步放缓 [94] 问题: 2022年收购资产的平均入住率 - 2022年收购资产的平均入住率与2021年相似，约为50%-60% [95] 问题: 同店收入增长指引的范围 - 同店收入增长指引的范围考虑了客户需求、租金增长和客户停留时间的变化 [98] 问题: 季节性对租赁活动的影响 - 2022年租赁活动预计将遵循正常的季节性模式，旺季将加速，淡季将放缓 [100] 问题: 新客户中的“第五D”（整理需求）占比 - 整理需求仍然是新客户的重要组成部分，尽管有所放缓，但仍是一个重要的需求驱动力 [102] 问题: 优先股到期和浮动利率债务的处理 - 公司计划在2022年对到期的5.8亿美元优先股进行再融资，浮动利率债务将根据市场情况进行管理 [104][105] 问题: 对TSG和Shurgard投资的看法 - 公司将继续评估对TSG和Shurgard的投资，目前对这两家实体的表现感到满意 [107] 问题: 洛杉矶市场的租金与市场价格的差距 - 洛杉矶市场的租金增长将来自新租户和现有租户的租金上涨 [109] 问题: 员工工资增长的策略 - 公司通过提高工资和提供职业发展机会来吸引和保留员工 [110]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ Annual Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021. or ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from to . Commission File Number: 001-33519 PUBLIC STORAGE (Exact name of Registrant as specified in its charter) Maryland 95-3551121 (State or other jurisdiction of incorporatio ...

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度同店收入同比增长14%，环比增长3.2%，主要受租金上涨驱动 [17] - 同店净营业收入（NOI）同比增长21.7%，主要得益于租金上涨和成本控制 [18] - 公司核心FFO（运营资金）指引上调0.55美元，增幅为4.5% [19] - 预计2021年同店收入增长从9.5%上调至10.5%，但第四季度收入增长将有所放缓 [20] - 预计第四季度同店费用增长0%至0.5%，主要受物业税时间差影响 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司通过电子租赁平台（e-rental）完成近50%的租赁业务，年内已有近50万客户选择电子租赁 [9] - PS应用程序下载量接近100万，客户可以通过该应用程序管理账户和导航物业 [9] - 公司第三季度新增28个第三方管理物业，管理物业总数达到145个，计划到2025年达到500个 [16] - 自2019年初以来，公司投资约70亿美元，新增3600万平方英尺的物业，平均每平方英尺193美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 达拉斯-沃斯堡市场表现强劲，人口增长率是全国平均水平的两倍，公司在该市场的NOI增长率比全国平均水平高150个基点 [13] - 公司在达拉斯-沃斯堡市场通过收购All-Storage组合，新增56个物业，进一步扩大了在该市场的份额 [12] - 公司在东南部市场（如迈阿密、亚特兰大）和阳光地带市场表现强劲，租金增长率超过50% [48] 公司战略和发展方向 - 公司通过收购、开发、重新开发和第三方管理四大外部增长平台推动增长 [11] - 2021年公司已收购或签订合同的总价值达51亿美元，占行业交易量的30% [11] - 公司计划通过技术投资和数字化平台提升客户体验，推动运营模式转型 [8][9] - 公司计划到2025年将第三方管理物业数量增加到500个 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为需求仍然强劲，客户行为趋于稳定，预计2022年及以后的前景良好 [7] - 管理层对劳动力市场压力表示关注，正在通过提高工资和增加专业化职位来应对 [10] - 管理层预计2022年新交付的存储产品数量将继续下降，主要受开发障碍（如审批时间延长、建筑成本上升等）影响 [28][29] 其他重要信息 - 公司任命David Lee为首席运营官，David曾在UPS Store担任高级运营副总裁，负责5200多个零售点的运营 [10] - 公司通过提高物业经理工资来应对劳动力市场压力，预计这将导致未来费用增加，但部分将被运营模式转型带来的效率提升所抵消 [18] - 公司预计2022年新交付的存储产品数量将继续下降，主要受开发障碍（如审批时间延长、建筑成本上升等）影响 [28][29] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于新首席运营官David Lee的角色和贡献 - David Lee将负责领导客户旅程，推动公司运营模式的转型，特别是在数字化和客户体验方面 [26][27] 问题: 关于2023年供应量的担忧 - 管理层预计2022年新交付的存储产品数量将继续下降，主要受开发障碍（如审批时间延长、建筑成本上升等）影响 [28][29] 问题: 关于达拉斯市场的收购策略 - 公司在达拉斯-沃斯堡市场通过收购All-Storage组合，新增56个物业，进一步扩大了在该市场的份额 [35][36] 问题: 关于收购的收益率和稳定化目标 - 公司预计All-Storage组合的稳定化NOI收益率为6%，其他收购物业的收益率也类似 [44][45] 问题: 关于现有客户租金增长的影响 - 现有客户租金增长和新增客户租金增长对收入的贡献大致相当，预计未来现有客户租金增长将继续推动收入增长 [58][59] 问题: 关于开发业务的土地获取挑战 - 公司在获取土地方面面临竞争，但凭借其全国范围内的数据和市场知识，能够找到合适的土地进行开发 [63][64] 问题: 关于通货膨胀对业务的影响 - 公司通过月度租赁模式能够灵活应对通货膨胀带来的成本压力，预计能够有效管理通胀影响 [67] 问题: 关于第三方管理业务的盈利前景 - 公司预计第三方管理业务的利润率在20%至30%之间，随着物业数量的增加，盈利能力将逐步提升 [80][81] 问题: 关于使用股权融资进行收购的意愿 - 公司对使用股权融资持开放态度，特别是在大规模收购交易中 [89][91] 问题: 关于劳动力成本上升的影响 - 公司预计劳动力成本将继续上升，但将通过运营模式转型和效率提升来部分抵消这一影响 [93] 问题: 关于未来资产出售的可能性 - 公司将继续评估资产价值，并在适当时机考虑资产出售以回收资本 [98] 问题: 关于新首席运营官的优先事项 - 新首席运营官的首要任务是优化运营模式，推动数字化和客户体验的提升 [101][102] 问题: 关于供应链问题对业务的影响 - 公司未观察到供应链问题对业务需求的显著影响，但认为部分商业客户可能会因库存增加而使用存储服务 [106] 问题: 关于营销费用的变化 - 公司根据市场需求动态调整营销费用，目前市场需求强劲，营销费用保持稳定 [108][109] 问题: 关于All-Storage组合的租金增长预期 - 公司预计All-Storage组合的租金增长将基于当前市场租金和未来租金上涨潜力 [115] 问题: 关于新首席运营官的历史背景 - David Lee在UPS Store的运营经验使其具备推动公司运营模式转型的能力 [125] 问题: 关于未来物业零售机会的探索 - 公司正在探索多种战略机会，包括物业零售和客户互动方式的创新 [127] 问题: 关于大规模收购的风险 - 公司凭借其规模、运营能力和技术平台，能够有效管理大规模收购的风险 [131][132] 问题: 关于季节性需求变化 - 公司预计季节性需求模式将继续存在，但客户粘性增强可能会减少季节性波动 [134][135] 问题: 关于2022年交易量的预期 - 公司预计2022年交易量仍将保持高位，现有业主有较强的动机出售资产 [136]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 or ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from ____________ to ____________. Commission File Number: 001-33519 Public Storage (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | 95-3551121 | | --- ...

Public Storage (NYSE:PSA) Q2 2021 Earnings Conference Call August 4, 2021 12:00 PM ET Company Participants Ryan Burke - VP, IR Joseph Russell - CEO, President & Trustee Thomas Boyle - CFO & SVP Conference Call Participants Jeffrey Spector - Bank of America Juan Sanabria - BMO Capital Markets Steve Sakwa - Evercore ISI Michael Goldsmith - UBS Smedes Rose - Citi Ki Bin Kim - Truist Ronald Kamdem - Morgan Stanley Mike Mueller - J.P. Morgan Operator Ladies and gentlemen, thank you for standing by, and welcome t ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q [X] Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 or [ ] Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from ____________ to ____________. Commission File Number: 001-33519 Public Storage (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | 95-3551121 | | --- ...

Company Presentation June 2021 Important Information FORWARD-LOOKING STATEMENTS: All statements in this presentation, other than statements of historical fact, are "forward-looking statements" within the meaning of Section 27A of the Securities Act of 1933 and Section 21E of the Securities Exchange Act of 1934. These statements include, but are not limited to, expectations regarding amount and timing of future acquisitions, developments, and redevelopments, estimates of future NOI from non-same-store proper ...