Public Storage (NYSE:PSA) Q1 2021 Earnings Conference Call April 29, 2021 12:00 PM ET Company Participants Ryan Burke - VP, IR Joseph Russell - CEO, President & Trustee Thomas Boyle - CFO & SVP Conference Call Participants Jeffrey Spector - Bank of America Merrill Lynch Juan Sanabria - BMO Capital Markets Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Smedes Rose - Citigroup Samir Khanal - Evercore ISI Richard Hill - Morgan Stanley Ki Bin Kim - Truist Securities David Balaguer - Green Street Todd Stender - Wells Far ...

财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度，归属于普通股股东的净收入为3.858亿美元，摊薄后每股2.21美元，较2020年增加7270万美元，摊薄后每股增加0.42美元[182] - 2021年第一季度，运营资金（FFO）摊薄后每股3.08美元，较2020年同期增加18.0%，即摊薄后每股增加0.47美元[186] - 2021年3月31日稀释每股收益为2.21美元，2020年为1.79美元；2021年FFO每股收益为3.08美元，2020年为2.61美元[187] - 2021年核心FFO每股收益为2.82美元，2020年为2.58美元，同比增长9.3%[188] - 2021年第一季度运营成本（不包括折旧和摊销）较2020年同期下降4.3%，主要因物业税、现场物业经理工资和监督工资减少，部分被股份支付和其他直接物业成本增加抵消[212] - 预计2021年全年物业税费用较2020年增长约5.0%，主要因评估价值提高和税率上升[213] - 2021年第一季度其他直接物业成本同比增长8.6%[220] - 2021年第一季度监管人员薪资支出同比下降9.9%[221] - 2021年第一季度集中管理成本同比下降5.8%，预计2021年剩余时间因员工数量增加而上升[222] - 2021年第一季度同店折旧和摊销同比下降0.8%，预计2021年剩余时间因资本支出增加而适度上升[224] - 2021年第一季度，公司的一般和行政费用为1957.4万美元，较2020年同期的1786.8万美元增加170.6万美元[281] - 2021年第一季度，公司的利息和其他收入较2020年同期减少310万美元，其中现金余额利息减少290万美元[290] - 2021年第一季度，公司的利息支出为1620万美元，较2020年同期的1460万美元增加，主要因2021年1月发行5亿美元的高级票据[291] - 2021年第一季度，公司的外汇收益为4540万美元，较2020年同期的890万美元增加[293] - 2021年第一季度，公司在房地产投资销售上的收益为940万美元，2020年同期为110万美元[294] - 公司分配给优先股股东的净收入从2020年第一季度的5200万美元降至2021年同期的4610万美元，预计2021年第一季度的季度分配约为4520万美元[295] - 公司预计明年资本资源约29亿美元，超过目前确定的约26亿美元资本需求[304] - 截至2021年3月31日，公司债务本金约30亿美元，其中包括2470万美元的有担保债务、10亿美元的欧元无担保债务和20亿美元的美元无担保债务[307] - 2021年前三个月资本支出总计3580万美元，预计2021年全年约2.5 - 3亿美元[309] - 2021年4月21日，董事会宣布普通股季度股息为每股2美元，总计约3.5亿美元，将于6月底支付[312] - 预计2021年3月31日流通在外的优先股年度分配要求约为1.807亿美元[313] - 预计向2021年3月31日流通在外的非控股权益每年支付约510万美元的分配[314] - 截至2021年3月31日，公司开发和扩建项目总成本约5.103亿美元，已发生成本2.013亿美元，剩余成本3.09亿美元预计在未来18 - 24个月发生[317] - 董事会授权管理层在公开市场或私下协商交易中回购最多3500万股普通股，从回购计划开始到2021年4月28日，已回购2372.1916万股，总成本约6.791亿美元[319] - 截至2021年3月31日，公司债务约30亿美元，占股权账面价值的34.9%[325] 自存业务线数据关键指标变化 - 自存业务分为四类设施，2021年第一季度总营收7.16347亿美元，同比增长6.3%[189][191] - 自存业务2021年第一季度总成本2.12105亿美元，同比增长0.5%[191] - 自存业务2021年第一季度总净营业收入5.04242亿美元，同比增长8.9%[191] - 自存业务2021年第一季度总折旧和摊销费用1.46859亿美元，同比增长8.1%[191] - 自存业务2021年第一季度总净收入3.57383亿美元，同比增长9.2%[191] - 截至2021年3月31日，自存业务设施总数为2563个，较2020年的2492个增长2.8%[191] - 截至2021年3月31日，自存业务净可出租面积为1.76165亿平方英尺，较2020年的1.69773亿平方英尺增长3.8%[191] 同店设施业务线数据关键指标变化 - 2021年第一季度同店设施收入较2020年同期增长3.4%，同店入住率为95.6%，较2020年同期增加2.8%，每平方英尺合同租金较2020年3月31日高1%[176] - 2021年第一季度同店设施收入增加2110万美元，运营成本减少820万美元[183] - 2021年第一季度同店设施平均入住率提高2.8%至95.6%[193] - 2021年第一季度同店设施收入6.47817亿美元，较2020年同期增长3.4%，主要因平均入住率提高2.8%和每平方英尺实际租金增长1.7%，但滞纳金和管理费减少24.9%[197][200] - 2021年第一季度同店设施运营直接成本1.51972亿美元，较2020年同期下降5.7%，主要因物业税、现场物业经理工资等减少[197] - 2021年第一季度同店设施净营业收入4.66805亿美元，较2020年同期增长6.7%，净利润3.57398亿美元，增长9.2%[197] - 2021年第一季度末，同店设施平方英尺入住率为96.0%，较2020年同期提高3.6%；每平方英尺年合同租金为18.06美元，增长1.0%[197] - 2021年第一季度，新入住租户平均年合同租金每平方英尺14.95美元，较2020年同期增长15.8%；搬出租户平均年合同租金每平方英尺16.26美元，增长2.7%[207] - 2021年第一季度，新入住租户平方英尺数为2.4534万，较2020年同期下降6.3%；搬出租户平方英尺数为2.1842万，下降11.3%[207] - 2021年第一季度，促销折扣为1650.5万美元，较2020年同期下降20.5%[207] - 2021年第一季度同店设施总收入为647,817千美元，2020年同期为626,691千美元[226] - 2021年第一季度同店设施总运营成本为181,012千美元，2020年同期为189,189千美元[226] - 2021年第一季度同店设施加权平均入住率为95.6%，2020年同期为93.0%[226] - 2021年第一季度各市场同店设施净营业收入均有增长，总体同比增长6.7%[227] 收购设施业务线数据关键指标变化 - 自2019年初以来，公司共收购121处设施，净可出租面积930万平方英尺，花费14亿美元；新开发和扩建自存仓空间总成本5.632亿美元，增加净可出租面积510万平方英尺[177][178] - 2021年3月31日后，公司签订合同以18亿美元收购ezStorage组合，含48处物业，净可出租面积420万平方英尺，预计到2023年面积增加10%，预计4月下旬完成收购[179] - 收购设施包括2019年、2020年和2021年前三个月收购的121个设施[229] - 截至2021年3月31日的三个月，收购设施总收入为2016.9万美元，较2020年的774.3万美元增加1242.6万美元；总成本为1070.7万美元，较2020年的370.6万美元增加700.1万美元；净运营收入为946.2万美元，较2020年的403.7万美元增加542.5万美元；净亏损为429.3万美元，较2020年的328.1万美元增加101.2万美元[231] - 截至2021年3月31日，收购设施的总收购成本为14.29023亿美元，其中2019年收购成本为4.2985亿美元，2020年为7.96065亿美元，2021年为2.03108亿美元[233] - 2019 - 2021年收购设施的净可出租面积分别为315.4万平方英尺、507.5万平方英尺和108.7万平方英尺，总计931.6万平方英尺，较2020年的389.3万平方英尺增加542.3万平方英尺[231] - 2021年3月31日后，公司收购或签约收购18个州的87个自助存储设施，净可出租面积760万平方英尺，总价23亿美元，其中ezStorage组合48处房产（420万平方英尺）收购成本18亿美元，预计2021年4月底完成交易[238] - 2021年和2020年3月31日止三个月，收购设施的折旧和摊销分别为1380万美元和730万美元，预计2021年12月31日止年度折旧和摊销约4430万美元[241] - 2019年收购的44个设施在截至2021年3月31日的三个月，基于净运营收入的加权平均年化成本收益率为5.1%，2020年和2021年收购设施的收益率因不稳定设施或持有期有限而无意义[237] - 收购设施的总面积约930万平方英尺，分布在多个州，其中弗吉尼亚州80万平方英尺，亚利桑那州、佛罗里达州和得克萨斯州各60万平方英尺等[236] - 公司积极寻求收购更多设施，新收购环境有所改善，但未来收购量取决于业主出售意愿，受经济条件和卖方信心等因素影响[239] 开发和扩建设施业务线数据关键指标变化 - 开发和扩建设施包括自2016年1月1日以来在新地点开发的65个设施和71个净可出租面积扩建的设施，其中44个在2020年1月1日完成，10个在2021年3月31日前15个月完成，17个正在进行或预计2021年开始翻新[242] - 截至2021年3月31日的三个月，开发和扩建设施总收入为4293.9万美元，较2020年的3470.1万美元增加823.8万美元；总成本为1813.8万美元，较2020年的1609.2万美元增加204.6万美元；净运营收入为2480.1万美元，较2020年的1860.9万美元增加619.2万美元；净收入为846.6万美元，较2020年的544.1万美元增加302.5万美元[243] - 2021年3月31日止年度，不同年份开发及扩建设施每平方英尺年合同租金有不同变化，如2016年开发的从14.85美元涨至15.61美元，涨幅5.1%[244] - 截至2021年3月31日，公司有开发16个新自助存储设施和扩建25个现有设施的开发计划，将增加约340万净可出租平方英尺，成本5.103亿美元[249] - 2016年开发的设施在2021年3月31日入住率高，且在截至该日的三个月内同比收入增长14.1%，年化成本收益率为8.3%[250] - 公司通常预计新开发项目稳定时净运营收入成本收益率约为8.0%，认为2017 - 2019年开发的设施总体将达此目标[251] - 已完成扩建的设施截至2021年3月31日，直接成本4.787亿美元，拆除110万净可出租平方英尺，新建520万净可出租平方英尺[256] - 正在进行扩建的设施计划增加200万净可出租平方英尺，总直接开发成本2.861亿美元[257] - 2021年和2020年3月31日止三个月，开发和扩建设施折旧及摊销分别为1630万美元和1320万美元，预计2021年全年约4560万美元[258] 其他非同店设施业务线数据关键指标变化 - 其他非同店设施净运营收入在2021年和2020年3月31日止三个月分别为320万美元和300万美元，平均入住率分别为87.4%和77.4%[260] - 2021年和2020年3月31日止三个月，其他非同店设施折旧及摊销分别为740万美元和510万美元，预计2021年剩余时间维持该水平[263] 租户再保险业务线数据关键指标变化 - 2021年3月31日止三个月，租户再保险收入同比增加500万美元，增幅14.4%，主要因平均保费提高和租户基数增加[265] 第三方管理业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司为第三方管理99个设施，另有25个设施签订管理合同，其中24个正在建设中[270] 非合并房地产实体权益业务线数据关键指标变化 - 2021年第一季度，公司在非合并房地产实体的权益收益为1945.6万美元，较2020年同期的2396.8万美元减少451.2万美元[271] 对外投资业务线数据关键指标变化 - 公司持有PSB约42%的普通股权益，PSB在2021年3月31日拥有约2780万平方英尺的商业空间和一个395单元的公寓综合体95%的权益[271][272] - 公司持有Shurgard约35%

Public Storage (NYSE:PSA) Q4 2020 Results Conference Call February 25, 2021 12:00 PM ET Company Participants Ryan Burke - Vice President of Investor Relations Joe Russell - President & Chief Executive Officer Tom Boyle - Senior Vice President & Chief Financial Officer Conference Call Participants Jeff Spector - Bank of America Juan Sanabria - BMO Capital Markets Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Steve Sakwa - Evercore ISI Smedes Rose - Citi Ki Bin Kim - Truist Ronald Kamdem - Morgan Stanley Mike Mueller ...

员工构成情况 - 公司约有5400名员工，其中4700个为面向客户的岗位，380名为现场管理人员，320名为公司运营人员[50] - 公司员工约70%为女性，约51%为有色人种，其中黑人或非裔美国人占23%，西班牙裔或拉丁裔占18%，亚裔占4%，多族裔占4%，美洲原住民占1%，太平洋岛民占1%[52] - 公司高管团队中女性占25%，有色人种占25%，38%的领导岗位由女性担任，2020年晋升到领导岗位的员工中有54%为多元化员工[53] - 公司员工中婴儿潮一代占16%，X世代占28%，Y世代占47%，Z世代占9%[53] 员工培训与认可情况 - 2020年公司员工完成了超过367000小时的正式培训[63] - 2020年公司颁发了超过54000个员工认可徽章[64] 公司债务情况 - 截至2020年12月31日，公司债务总额约为25亿美元，占股权账面价值的29.7%[312] - 截至2020年12月31日，公司对Shurgard的投资账面价值为3.411亿美元，公允价值为14亿美元，有8.42亿欧元（10亿美元）的欧元计价无担保应付票据[313] - 截至2020年12月31日，公司固定利率债务的公允价值约为28亿美元，加权平均有效利率为2.4%[314] - 公司固定利率债务2021 - 2025年及以后的到期金额分别为185.1万美元、5.02574亿美元、1921.9万美元、1.2277亿美元、2.96952亿美元、16.14563亿美元，总计25.57929亿美元[315]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度营销支出同比增长约8% - 9%，因漏斗顶部需求改善，较第二季度减少了广告支持 [41] - 第二季度末 occupancy 上升约50个基点，第三季度末上升200个基点，10月底上升230个基点 [50] - 第三季度入住率在许多市场达到97% - 98% [69] - 6月30日在租租金下降3.1%，9月30日下降1.8% [71] - 2019年第三季度租金滚动下降约15%，2020年第三季度缩小至约4% [71] - 截至9月30日，总合同租金恢复至正20个基点 [72] - 第三季度公用事业成本下降超过9% [121] - 应收账款在本季度下降约30%，租金核销减少约30%，拍卖减少约30% [140] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务有113处房产，本季度新增7处，业务活动与直接收购业务相匹配，有健康的新资产管道 [127] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年美国所有市场预计交付约40亿美元的自存仓项目，2021年预计交付量下降约15% [33] - 住房市场同比增长超20%，是自存仓业务的传统驱动因素 [32] - 纽约和旧金山等城市因员工灵活工作需求，自存仓需求旺盛，系统内入住率达97% - 98% [30][54] - 夏洛特市场新客户需求良好，入住率和租金提高 [56] - 旧金山湾区圣何塞的租赁业务表现强劲，住房市场也很强劲 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续寻找符合位置和质量要求的资产进行收购，本季度有一个包含36处房产的大型投资组合正在进行中，预计年底前完成24处资产的收购，其余12处将于2021年完成开发 [10][11][12] - 公司将继续在国内外寻找投资机会，利用知识和经验实现业务增长 [80] - 公司认为保持保守的资产负债表和单一A评级是合适的，有能力增加杠杆以支持收购和发展 [100] - 公司将继续使用营销和促销工具吸引新客户，同时优化运营成本 [40][119] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 收购市场已经开放，低利率和充足的资本推动了市场活动，自存仓行业表现良好，公司有机会进行收购 [9] - 现有租户租金增长将继续对在租租金增长产生适度拖累，但客户活动总体良好，入住率上升，新客户需求稳定 [18][19] - 由于疫情和住房市场等因素，自存仓需求持续强劲，但未来需求变化难以预测 [32] - 公司将继续关注市场动态，评估收购和发展机会，优化运营和资本配置 [92][95] 其他重要信息 - 公司通过e - 租赁平台获得了约40%以上的新入住客户，该平台交易便捷，受到消费者欢迎 [89] - 公司现有资产的平均租户停留时间约为10个月，停留时间延长有助于提高租金收入 [114] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前收购市场情况、机会、资本回报率及正在进行的30处房产投资组合交易情况 - 收购市场已开放，低利率和充足资本推动市场活动，自存仓行业表现良好，公司有机会进行收购 [9] - 公司正在进行一个包含36处房产的大型投资组合交易，分布在15个市场和13个州，其中24处已开业运营，平均年龄2 - 3年，为A类优质资产，预计年底前完成收购，其余12处将于2021年完成开发 [11][12] - 由于资本充足和成本因素，资本回报率没有下降趋势，公司将继续关注 [14] 问题2: 何时能恢复对现有客户的历史租金涨幅 - 第三季度公司恢复了对现有租户的租金增长测试，并逐步增加了租金涨幅通知的数量 [16] - 由于疫情和市场价格监管，租金涨幅较小，预计未来几个季度仍将对在租租金增长产生适度拖累 [17][18] 问题3: 随着市场正常化，入住率可能的变化以及如何鼓励客户续租 - 疫情期间，入住率上升，迁出活动减少，各月迁出量下降12% - 15%，且这种趋势持续到10月 [26][28] - 多种因素导致自存仓需求持续，如员工灵活工作、住房市场强劲等，但未来需求变化难以预测 [30][32] 问题4: 全国自存仓供应情况 - 2020年美国所有市场预计交付约40亿美元的自存仓项目，2021年预计交付量下降约15%，但市场仍有大量资本关注该行业 [33] 问题5: 第三季度营销支出大幅下降的原因及未来趋势 - 第二季度因漏斗顶部需求较低，营销支出增加，第三季度需求改善后减少了广告支持 [41] - 公司将继续使用营销工具，根据市场情况调整支出 [40] 问题6: 黑石收购Simply投资组合，公司是否关注及看法 - 公司活跃于所有市场，关注大多数交易，但未对该特定投资组合发表看法 [42][43] - 该交易体现了机构资本对自存仓行业的兴趣 [44] 问题7: 第三季度迁入趋势、迁入率上升原因及纽约和旧金山市场需求强劲的原因和风险 - 迁入活动在3月激增，4月放缓，5 - 6月恢复，7月以来漏斗顶部需求改善，迁出活动减少，入住率上升，迁入率提高 [48][49][50] - 纽约和旧金山等城市员工灵活工作需求增加了自存仓需求，但未来需求变化难以预测 [52][54] 问题8: 是否看到对大型单元的需求增加 - 与去年相比，小型空间的需求更强 [59] 问题9: 收购资产的收益率及对同店收入的影响 - 稳定资产的现金收益率在5% - 6%以上 [63] - 同店收入从第二季度的 - 3%改善至第三季度的 - 2.7%，入住率提高和租金滚动下降缩小抵消了现有租户租金增长的拖累 [66][71] - 未来费用可能继续对收入增长产生负面影响 [72] 问题10: 关于2021年可赎回的12亿美元优先股的处理及与债务融资的比较 - 公司希望在资本结构中保持约40亿美元的优先股，认为这对业务周期有利 [76] - 2021年有机会进行优先股再融资，可选择债务或优先股，公司将根据市场情况利用两者进行融资 [77] - 30年期债券成本低于优先股 [78] 问题11: 公司对国际投资机会的看法 - 公司将继续在国内外寻找投资机会，利用在Shurgard投资的经验实现业务增长 [80] 问题12: 疫情期间自存仓需求的驱动因素及疫苗推出后需求的变化 - 工作在家、住房市场等因素推动了自存仓需求，但未来需求变化难以预测 [32][85] - 公司将继续监测需求因素，通过技术工具提高客户体验，吸引新客户 [85][89] 问题13: 公司每年的收购机会及限制因素 - 公司有严格的分析方法来评估收购机会，目前资本成本低，有能力进行收购，但会考虑时机、质量和适应性 [92][95] 问题14: 公司对杠杆率的看法及优先股规模和融资方式 - 公司认为应保持保守的资产负债表和单一A评级，有能力增加杠杆以支持收购和发展 [100] - 公司希望在资本结构中保持约40亿美元的优先股，未来随着公司发展，优先股和债务规模可能增加 [102] - 普通股融资是一种选择，但目前公司更倾向于使用债务和优先股融资 [104][105] 问题15: 历史上衰退期间迁出率的变化及当前趋势的可持续性 - 金融危机期间，迁出率连续几个季度上升至中个位数，但本次疫情情况特殊，未来趋势难以预测 [108][109] 问题16: 租户停留时间的现状和趋势及租金增长的影响 - 平均租户停留时间约为10个月，停留时间延长有助于提高租金收入，预计明年年初这种趋势将加速 [114][112] 问题17: 收购投资组合的入住率和净营业收入情况 - 收购的36处房产投资组合中，24处已开业运营的房产入住率约为35%，有良好的租赁机会 [115] - 这些资产需要达到稳定的运营水平才能产生净营业收入，但公司对其前景充满信心 [116] 问题18: 第三季度运营成本下降的原因及未来趋势 - 第三季度运营成本下降，主要是由于优化了工资成本、公用事业成本和维修保养成本，同时营销支出也有所优化 [119][120][121] - 公司将继续寻找优化成本的方法 [121] 问题19: 第三方管理业务的发展趋势 - 第三方管理业务有113处房产，本季度新增7处，业务活动与直接收购业务相匹配，有健康的新资产管道 [127] 问题20: 收购的投资组合是否来自第三方管理业务及品牌情况 - 收购的大型投资组合不在公司的第三方管理平台上，有自己的品牌 [132][134] 问题21: 第三方管理业务作为收购渠道的前景 - 第三方管理业务是建立与业主关系的良好方式，有机会发展成为收购渠道，但具体情况需观察 [133][134] 问题22: 滞纳金下降的原因及趋势 - 滞纳金下降主要是由于客户收款情况改善，自动支付比例提高，客户付款模式加速，应收账款和租金核销减少 [139][140] - 这种趋势预计在可预见的未来将持续，但公司将密切关注 [141]

Public Storage (NYSE:PSA) Q2 2020 Earnings Conference Call August 6, 2020 12:00 PM ET Company Participants Ryan Burke - VP, IR Joe Russell - President and CEO Tom Boyle - SVP and CFO Conference Call Participants Jeff Spector - Bank of America Smedes Rose - Citi Spenser Allaway - Green Street Advisors John Kim - BMO Capital Markets Ki Bin Kim - SunTrust Ronald Kamdem - Morgan Stanley Rick Skidmore - Goldman Sachs Mike Mueller - J.P. Morgan Steve Sakwa - Evercore ISI Todd Stender - Wells Fargo Todd Thomas - K ...

JPMorgan Chase & Co. (JPM) Q1 2020 Results Conference Call May 1, 2020 12:00 PM ET Company Participants Ryan Burke - VP, IR Joe Russell - President and CEO Tom Boyle - SVP and CFO Conference Call Participants Jeff Spector - Bank of America Jeremy Metz - BMO Capital Markets Steve Sakwa - Evercore Todd Thomas - KeyBanc Smedes Rose - Citi Jonathan Hughes - Raymond James Ronald Kamdem - Morgan Stanley Todd Stender - Wells Fargo Ki Bin Kim - SunTrust Mike Mueller - JP Morgan Spenser Allaway - Green Street Adviso ...

Public Storage (NYSE:PSA) Q4 2019 Earnings Conference Call February 26, 2020 12:00 PM ET Company Participants Ryan Burke - Vice President, Investor Relations Joe Russell - President and Chief Executive Officer Tom Boyle - Senior Vice President and Chief Financial Officer Conference Call Participants Shirley Wu - Bank of America Jeremy Metz - BMO Capital Markets Smedes Rose - Citi Steve Sakwa - Evercore ISI Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Ki Bin Kim - SunTrust Ryan Lumb - Green Street Advisors Michael ...

Public Storage (NYSE:PSA) Q3 2019 Earnings Conference Call October 30, 2019 12:00 PM ET Company Participants | --- | --- | |---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------| | | | | Ryan Burke - Vice President, Investor Services Joe Russell - Chief Executive Officer Tom Boyle - Chief Financial Officer | | | Conference Call Participants | | | Shirley Wu - Bank of America Jeremy Metz - BMO Capital Markets | | | Smedes Rose - Ci ...

Public Storage (NYSE:PSA) Q2 2019 Earnings Conference Call July 31, 2019 12:00 PM ET Company Participants Ryan Burke - VP, IR Joe Russell - CEO Tom Boyle - CFO Conference Call Participants Shirley Wu - Bank of America Merrill Lynch Jeremy Metz - BMO Capital Markets Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Ronald Kamdem - Morgan Stanley Smedes Rose - Citigroup Steve Sakwa - Evercore Eric Frankel - Green Street Advisors Todd Stender - Wells Fargo Michael Mueller - JPMorgan Ki Bin Kim - SunTrust Robinson Humphrey ...