UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission file number 001-38160 Redfin Corporation (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 74-3064240 (State or other ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收6.07亿美元，同比增长29%，低于6.13 - 6.50亿美元的指引区间下限，主要因Bay Equity再融资和购房贷款量下降快于预期 [49] - 总毛利1.18亿美元，同比下降6%，总毛利率为19.4%；总运营费用同比增加3620万美元，即23%，占营收的32%，低于去年的33% [53] - 净亏损7800万美元，低于7200 - 6000万美元的指引区间下限，摊薄后每股普通股亏损0.73美元，去年同期为0.29美元 [63][64] - 预计第三季度合并营收在5.90 - 6.27亿美元之间，同比增长9% - 16%；总净亏损在8700 - 7900万美元之间，调整后EBITDA亏损在4700 - 3900万美元之间 [65][66] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产服务业务 - 营收2.52亿美元，与去年同期持平且符合指引；经纪业务营收增长1%，交易数量下降2%；合作伙伴业务营收下降23%，交易数量减少13%且房屋价值降低 [50] - 每笔交易的房地产服务营收同比增长4%；毛利率为29.4%，同比下降550个基点；净亏损1880万美元，去年同期为净利润780万美元 [50][58][59] 房产部门（RedfinNow） - 营收2.63亿美元，同比增长52%，主要因售出房屋数量增加45%；毛利率为2.6%，同比下降30个基点；净亏损320万美元，去年同期为净亏损140万美元 [51][60] 租赁业务 - 营收3800万美元，同比下降10%，但较2022年第一季度略有增长，这是多年来首次实现季度环比营收增长；毛利率为79.3%，同比下降290个基点；净亏损1920万美元，去年同期为净亏损1410万美元 [52][61] 抵押贷款业务 - 营收5300万美元，低于指引区间；毛利率为12.8%，低于31% - 36%的隐含指引；净亏损650万美元，其中490万美元来自遗留抵押贷款业务的收尾活动，160万美元来自Bay Equity [52][62] 其他业务 - 营收600万美元，同比增长72%，主要因产权和结算服务的附加率提高；毛利率为 - 0.1%，较去年的 - 6.1%有所改善；净亏损210万美元，去年同期为净亏损110万美元 [53][63] 各个市场数据和关键指标变化 - 从2021年6月到2022年6月，待售房屋销售下降20%；仅从2022年5月到6月，降幅就达9%，而经济学家预期为1%；现有房屋销售年化率可能降至500万套以下，这是自2014年以来全年未突破的水平 [42] - 2022年6月降价房屋的比例从2021年的9%翻倍至18%，预计7月数据公布后这一趋势将加速；从3月到7月中旬，同比价格涨幅从16%放缓至9% [43] - 7月和8月的市场销售数据将反映6月需求的下降程度，但7月第二、三、四周需求已略有改善；若住房市场和整体经济稳定，需求可能进一步提升 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 扩大网站覆盖范围，从覆盖美国91%的房屋扩大到94%，以成为全国性而非区域性的房地产平台 [10] - 调整定价策略，如考虑取消购房者佣金返还，预计最早在2023年1月全面取消，这将使核心业务全年毛利率提高超500个基点；在部分市场重新推广1%的挂牌费率，预计2023年增加广告投入后挂牌市场份额将加速增长 [13][15] - 加强各业务间协同，通过雇佣经纪人销售贷款、产权和装修服务，提高业务附加率，如Redfin购房者获得Redfin抵押贷款的比例在6月升至11%，7月升至15%，Title Forward第二季度附加率从2021年的12%增至2022年的32% [12] - 提升RentPath竞争力，将其重新推出为rent，并以rent.com为旗舰网站，目标是超越realtor.com，成为仅次于Zillow的房地产流量平台 [22] - 简化业务，目标是在2024年实现首次年度净收入，2023年实现调整后EBITDA盈利，除租赁业务外，其他主要业务预计在2023年接近盈亏平衡 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场在6月显著恶化，但7月有所改善；买家对价格和抵押贷款利率下降已开始做出反应，若市场和经济稳定，仍有大量美国人有购房需求 [41][46] - 尽管本季度业绩未达预期，但公司在市场疲软时变得更强，如网站覆盖范围扩大、经纪业务份额加速增长、业务附加率提高等 [9][10] - 公司目标不仅是在市场低迷中生存，还要在市场复苏后变得更强，通过提高利润纪律和销售执行力来实现这一目标 [16] 其他重要信息 - 6月14日裁员约6%的员工，产生1030万美元的遣散费；7月28日Bay Equity进行了裁员 [9][58] - 公司将在网站上提供本次电话会议的准备发言副本，会议结束后不久还将提供完整文字记录和音频回放 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何平衡大小市场中经纪业务和合作伙伴业务，以及是否有其他可操作的杠杆？ - 公司将管理业务以实现每个客户的毛利润最大化；随着小市场的发展，价格上涨将增加毛利润贡献和毛利率；员工经纪人的成交率和忠诚度更高，但如果合作伙伴能更好地服务客户并产生更多毛利润，公司也会选择合作伙伴；7月需求强于预期，第三季度初将适度转向合作伙伴业务 [73][75][76] 问题2：如何管理未来几年的现金流，特别是考虑到可转换债券的到期问题？ - 公司的目标是在2023 - 2024年提高盈利能力，2024年实现净收入为正，这将有助于改善资本状况，与可转换债券到期问题相匹配 [77][78] 问题3：RedfinNow业务第三季度毛利率预计为负，但全年仍有望保持正毛利率，能否说明支持利润率的业务杠杆，以及如果当前趋势持续会怎样？ - 公司假设房价将继续下跌，但该业务全年仍将产生可观的毛利润；业务杠杆包括快速响应市场、降低购房出价、说服客户选择Redfin经纪服务、快速销售和装修房屋等；公司预计下周库存将达到峰值，之后将下降，除非出现极端价格下跌，否则RedfinNow业务不会陷入负利润区间 [82][83][85] 问题4：本季度营销支出的情况如何，能否谈谈品牌推广活动的效率？ - 营销支出更多是季节性因素；公司提前一个月停止了电视广告活动，因为活动基调与市场情绪不符；公司将部分资金转向1%挂牌费率的广告活动，该活动反响良好；公司每年都会在夏季进行广告宣传 [86][90] 问题5：从长期来看，假设其他部门限制营销支出，房地产经纪业务的毛利率和EBITDA利润率如何，以及是否会对经纪人薪酬方式进行进一步调整？ - 经纪业务一直是公司的盈利引擎，去年产生了可观的调整后EBITDA，长期来看应保持较高的毛利率（超过30%），并通过抵押贷款和产权业务进一步实现客户价值；目前除年初因预期成交率提高而调整经纪人薪酬外，暂无重大调整计划 [93][94][97]

2022年第二季度亮点 - 房地产服务收入2.52亿美元，达市场份额0.82%，同比增加5个基点[8] - 平均每月访客5300万，同比增长9%[8] - 房产连续6个季度实现正毛利润，6月重新推出Rent.，实现连续季度收入增长[8] 关键财务结果 - 2022年第二季度收入6.07亿美元，同比增长29%[11][12] - 2022年第二季度毛利率19.4%，同比下降740个基点[13] - 2022年第二季度净亏损9100万美元[18] 各业务板块情况 - 房地产服务收入2.52亿美元，同比无增长，毛利率29.4%，同比下降550个基点[20][21] - 房产收入2.63亿美元，同比增长52%，毛利率2.6%，同比下降30个基点[26] 运营费用 - 2022年第二季度运营费用占收入的31.7%，同比下降150个基点[30] 流量和市场份额 - 2022年第二季度平均每月访客5300万，同比增长9%[41] - 2022年第二季度美国市场份额按单位计算为0.82%，同比增加5个基点[43] 2022年第三季度展望 - 总收入预计在5.9 - 6.27亿美元，同比增长9% - 16%[47] - 预计净亏损在7900 - 8700万美元[47]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission file number 001-38160 Redfin Corporation (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 74-3064240 (State or other juris ...

2022年第一季度亮点 - 房地产服务收入超指引，同比增长5%，市场份额达1.18%，同比增加2个基点[8] - 平均每月访客达5130万，同比增长11%[8] - 房产部门连续五个季度实现正毛利润，2022年3月成功推出租赁房源，4月1日完成对Bay Equity的收购[8] 关键财务结果 - 2022年第一季度收入5.97亿美元，同比增长123%[10] - 2022年第一季度毛利率12.1%，同比下降370个基点[13] - 2022年第一季度净亏损9100万美元[15] 各业务板块表现 - 房地产服务收入1.77亿美元，同比增长5%，毛利率13.4%，同比下降1060个基点[19][20] - 房产部门收入3.8亿美元，同比增长310%，毛利率5.5%，同比增加380个基点[24][25] 运营费用 - 2022年第一季度运营费用占收入的26.4%，同比下降220个基点，费用为1.58亿美元，同比增长105%[27][29] 关键指标 - 2022年第一季度平均每月访客5100万，同比增长11%，美国市场份额按价值计算为1.18%，同比增加2个基点[33] 2022年第二季度展望 - 预计总收入在6.13 - 6.5亿美元之间，同比增长30% - 38%，净亏损在6000 - 7200万美元之间[41]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度整体收入5.97亿美元，比上一年同期增长123%，超出上次财报电话会议预测范围上限3700万美元 [8][36] - 核心业务房地产销售经纪业务收入1.77亿美元，同比增长5%，超出预测范围上限600万美元 [8] - 净亏损9100万美元，比最乐观预测好2400万美元，预计全年净亏损将显著改善 [9] - 毛利润7300万美元，同比增长71% [9] - 运营费用同比增加8080万美元，占收入的26%，低于去年同期的29% [42] - 稀释后每股普通股亏损0.86美元，去年同期为0.37美元 [47] - 预计第二季度综合收入在6.13 - 6.50亿美元之间，同比增长30% - 38%，综合净亏损在7200 - 6000万美元之间 [49][52] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产服务业务 - 收入1.77亿美元，同比增长5%，其中经纪业务收入增长7%，合作伙伴业务收入下降21%，每笔交易的房地产服务收入同比增长4% [37] - 毛利润率为13.4%，同比下降10.6个百分点，主要是由于人员成本和交易奖金增加 [40] - 预计第二季度该业务收入在2.49 - 2.56亿美元之间，毛利润率将同比下降 [49][52] 房产销售业务（RedfinNow） - 收入3.80亿美元，高于去年同期的9300万美元，交易数量增长310% [38] - 毛利润率同比提高380个基点，连续五个季度实现正毛利润，主要得益于人员成本和房屋销售费用的降低 [41] 租赁业务 - 收入3800万美元，对总收入增长贡献约14个百分点，毛利润率为81.1% [36][42] - 预计第二季度收入为3800万美元，对净亏损的贡献约为2100万美元 [49] 抵押贷款业务 - 第一季度收入300万美元，同比下降49%，毛利润率为负89.1%，低于去年同期的负2.8% [39][42] - 预计第二季度收入在6800 - 7300万美元之间，对净收入的贡献约为400万美元 [50] 其他业务 - 收入400万美元，同比增长20%，毛利润率为负6.9%，低于去年同期的正14.5% [39][42] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场需求从大型沿海城市向美国其他地区转移，公司在3月的市场份额达到创纪录的1.25%，预计2022年市场份额增长将加速，但季度间的增长可能更难预测 [10][11] - 在线房源搜索的月平均访问量同比增幅从2021年第四季度的1%加速至2022年第一季度的11%，增长速度超过两个主要在线竞争对手Zillow.com和Realtor.com [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是将Redfin.com打造成房地产信息的完整目的地以推动客户需求，并通过成为一站式购房或售房平台从每个客户身上获取更多收入 [17] - 推出Redfin.com的租赁搜索功能，并连接全国房源列表，预计年底能展示美国几乎所有待售房屋，扩大竞争优势 [13] - 投资于更广泛的产品组合，包括收购Bay Equity Home Loans和发展RentPath，以提高盈利能力 [17][23] - 加强对净收入改善的承诺，使毛利润增长速度约为间接费用的两倍，预计2023年超过一半的毛利润增长将转化为净利润 [27] - 行业竞争方面，随着CoStar的加入，行业共识认为独立的租赁网站或购房网站将难以竞争，公司希望通过RentPath成为美国租赁和购房搜索的第一或第二目的地 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司战略比以往任何时候都更乐观，尽管房地产市场恶化，但预计公司将在2022年获得显著市场份额，抵押贷款业务和RedfinNow销售也将取得进展 [17][67] - 利率上升导致购房者需求有时会退缩，但也促使他们转移搜索地点，市场流动性有所增加，但房地产市场仍面临逆风，正在经历某种调整，库存仍将是主要问题 [68][69] - 公司预计市场流量将放缓，但由于在搜索份额上的优势，有望获得更多经纪业务份额 [72] - 尽管担心整体经济和房地产市场，但认为由于住房需求的刚性，不会出现大规模的价格崩溃和止赎增加 [78][80] 其他重要信息 - 公司使用非GAAP指标调整后EBITDA来展示财务结果，鼓励投资者查看相关的非GAAP调整说明 [5] - 公司将在下次财报电话会议上分享各业务的净收入细分情况，预计2022年抵押贷款和房产销售业务将实现盈利或基本收支平衡，公司今年将从运营中产生现金，2024年实现净收入 [29] - 公司计划支付季度股息，向优先股股东支付30,640股普通股 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：市场份额同比仅增长2个基点，数字看似较低的原因，以及租赁业务机会和公司优势 - 市场份额增长低是因为大量新员工正在适应工作，且需求从沿海市场转移到南部和阳光地带，随着新员工经验积累，特别是在招聘最多的东南部地区，市场份额有望增加 [59][60] - 开展租赁业务是为了让用户在早期就与Redfin建立关系，增加网站流量，目前租赁业务库存和收入呈上升趋势，Redfin.com推出租赁搜索功能后，每周为RentPath的物业管理客户带来数千个咨询 [61][62] 问题2：对宏观经济和利率的看法，库存水平和住房可负担性的影响，以及网站流量加速增长的原因和利率及房价上涨对市场的影响 - 公司对房地产市场整体仍持谨慎态度，但认为2022年将获得显著市场份额，抵押贷款业务和RedfinNow销售也将取得进展 [67] - 利率上升使购房者需求有时退缩，但也促使他们转移搜索地点，市场流动性有所增加，库存仍将是主要问题，除少数市场外，住房市场正在经历调整 [68][69] - 网站流量增长部分是由于在与竞争对手的排名中有所提升，但季度内流量增速有所放缓，市场可能降温，但公司希望通过获取搜索份额来获得更多经纪业务份额 [71][72] - 人口流动缓冲了房价上涨的影响，租金上涨也促使人们购房，尽管担心整体经济和房地产市场，但由于住房需求的刚性，不会出现大规模的价格崩溃和止赎增加 [76][77][80] 问题3：整合新房源列表的情况，以及市场从沿海向南部和阳光地带转移对租赁和iBuying业务的影响 - 新的全国房源列表简化了技术整合，但仍需遵守当地规则，预计年底完成剩余9%的整合，增加房源是增加流量的可靠手段，也有助于提升公司的全国品牌形象 [86][87][88] - 市场转移主要影响公司招聘代理的地点，在较小市场的成交率较高，利润率与沿海市场相似，RedfinNow业务在全国分布，市场条件对利润率的影响不大 [91][92][94] 问题4：领先代理数量超出预期，但房地产收入指导低于预期的原因，以及如何看待每个代理的交易数量和每笔交易的房地产收入增长 - 公司年初招聘时对市场有预期，但抵押贷款利率上升影响了第二季度的指导，潜在购房者面临更多不确定性 [98] 问题5：诉讼和解是否会改变公司业务运营方式，特别是在核心经纪业务和合作伙伴渠道之间引导客户的方式 - 诉讼在监管机构做出裁决前已和解，公司认为价格是决定服务客户的公平方式，和解不会对业务经济产生太大影响，公司将在某些社区以亏损方式销售房屋，但会谨慎控制成本 [101][102][103] 问题6：代理薪酬中固定工资和基于交易及成功的比例，以及John Ziegler在RentPath的工作和租赁业务的未来预期 - 代理薪酬约20%为固定工资，其余为绩效奖金，公司招聘顶级人才没有问题，预计代理会积极争取业务 [108] - John Ziegler在RentPath的工作有两个重点，一是恢复销售增长，二是优化资源分配，他在短时间内实现了收入和客户数量的环比增长，公司认为他具备建立企业销售团队的宝贵技能 [110][111][113]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 or 1099 Stewart Street Suite 600 Seattle WA 98101 (Address of Principal Executive Offices) (Zip Code) (206) 576-8333 Registrant's telephone number, including area code (Former name, former address and former fiscal year, if changed since last report) Securities registered pursuant t ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度总收入6.43亿美元，超出预期，同比增长163% [11][49] - 核心业务收入2.25亿美元，处于预期范围低端，同比增长14% [11] - 市场份额为1.15%，较去年第四季度上升11个基点 [11] - 第四季度净亏损2700万美元，好于上次财报电话会议的预测 [11] - 2022年第一季度，预计合并收入在5.35 - 5.60亿美元之间，同比增长99% - 109% [62] - 预计综合净亏损在1.15 - 1.22亿美元之间，而2021年第一季度总净亏损为3600万美元 [64] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产服务业务 - 2021年第四季度收入2.25亿美元，同比增长14% [49] - 经纪业务收入同比增长16%，交易数量增长15%；合作伙伴业务收入同比下降16%，交易数量下降7% [50] - 每笔交易的房地产服务收入同比增长4% [51] - 2021年第四季度毛利率为33.5%，同比下降740个基点 [53] 房产销售业务（RedfinNow） - 2021年第四季度收入3.77亿美元，上年同期为3900万美元 [51] - 交易数量同比增长857% [51] - 2021年第四季度毛利率同比上升580个基点，实现全年正毛利 [55] 租赁业务（RentPath） - 2021年第四季度收入3900万美元，对总收入增长贡献约16个百分点 [49] - 2021年第四季度毛利率为82.6% [56] 抵押贷款业务 - 2021年第四季度收入400万美元，同比下降22% [52] - 2021年第四季度毛利率为 - 67.4%，上年同期为10.8% [56] 其他业务（包括产权和其他服务） - 2021年第四季度收入300万美元，同比增长9% [52] - 2021年第四季度毛利率为 - 17.7%，上年同期为19.7% [56] 各个市场数据和关键指标变化 - 自年初以来，抵押贷款利率从3.1%升至3.9%，预计还会进一步上升 [35] - 从2021年1月到2022年1月，美国中等价位房屋的抵押贷款还款额增加了超过25% [35] - 12月待售房屋销售同比下降7%，西部地区下降15% [36] - 1月新上市房屋数量日均下降13% [37] - 1月中旬新上市的房屋中，58%在两周内下架，创历史新高 [38] - 12月新建单户住宅占待售房屋的比例超过三分之一，创历史记录 [39] - 投资者在2021年第四季度占美国房屋购买量的18%，创历史新高 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 构建一个完整的房地产平台，提供购房、租房服务，提高客户成功率和忠诚度，扩大经纪业务份额，将抵押贷款、产权和iBuying业务扩展为全国性综合服务 [13] - 投资广告和软件开发，支持新业务和高增长业务 [12] - 收购Bay Equity Home Loans，以增加贷款收入和提高毛利率 [14] - 对RentPath进行投资和重组，提高其销售业绩和运营效率 [15] - 扩大网站和移动应用的覆盖范围，增加租赁房源和相关数据，提高搜索份额 [18] - 降低部分市场的购房者和经纪人支持比例，提高购房者的成交率 [19] - 发展合作伙伴计划，选择性地开展业务，提供一致的客户体验 [78][80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临经济压力，但公司预计2022年将实现显著增长，得益于流量增长、租赁房源上线、更好的客户服务以及iBuying和抵押贷款业务的盈利 [36] - 住房市场库存短缺问题预计在春季有所缓解，但在2022年可能不会完全解决 [40][43] - 公司相信在困难时期能够夺取更多市场份额，凭借强大的企业文化和竞争力 [46] 其他重要信息 - 公司将在网站上发布本次电话会议的准备发言、完整记录和音频回放 [8] - 预计Bay Equity交易将在2022年第二季度完成 [63] - 公司将在2022年第一季度支付季度股息，并承担500万美元的重组费用 [66] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：RentPath的增长路径和EBITDA盈利情况，以及经纪业务每笔交易收入下降的原因 - RentPath方面，首要任务是推动销售增长，随着redfin.com流量的增加，将为其物业客户带来更多咨询。2022年要实现销售增长，之后逐步改善EBITDA [70][71] - 经纪业务每笔交易收入方面，第四季度合作伙伴交易略有增加，可能影响了总体数据，但情况基本稳定 [72] 问题2：RentPath的长期利润率目标，以及iBuying业务的扩张意愿 - RentPath长期目标未对外公布，将租赁房源上线redfin.com是重要一步，有助于改变业务模式和降低客户获取成本 [77] - iBuying业务方面，公司致力于该业务，将发展合作伙伴计划，选择性地购买房产，以实现理想的利润率和风险水平 [78][79] 问题3：收购Bay Equity和产权业务改善后，中期业务和利润率的发展情况 - 公司认为这是执行阶段而非投资阶段。经纪业务预计每季度夺取市场份额，降低客户负载将提高成交率和毛利率；抵押贷款业务方面，收购Bay Equity将节省成本并提高效率，增加毛利率 [85][87][88] 问题4：公司目前的市场份额情况，以及加速市场份额增长的潜在因素 - 公司过去市场份额年增长10 - 15个基点，通过降低客户负载、提高客户成功率、增加忠诚客户业务以及有效的媒体宣传，有望长期提高市场份额增长幅度 [92][93][94] 问题5：经纪人招聘与业务增长的关系对生产力的影响 - 为获取市场份额可能会牺牲一定毛利率，但通过减少购房者退款已基本抵消。公司认为客户信任比经纪人时间更重要，降低经纪人生产力可换取更高毛利率、市场份额和业务增长，预计经纪人生产力会略有下降 [98][99] 问题6：房地产服务业务指引的影响因素，以及Bay Equity的整合计划 - 房地产服务业务指引谨慎的原因是2021年市场火热，且公司业务在西部市场集中，该地区受库存下降和价格冲击影响较大。尽管需求旺盛，但难以确定有多少需求能转化为实际成交 [103][104][105] - Bay Equity整合相对简单，主要是将其贷款官员介绍给Redfin经纪人，通过经纪人向客户推荐，后期网站也会有相关入口 [109] 问题7：搬迁需求和第二套房需求的趋势，以及礼宾服务的情况 - 搬迁需求在第四季度有所下降，回到2020年初水平；第二套房需求仍然强劲 [113] - 礼宾服务受客户和经纪人欢迎，但存在履约挑战，因为难以找到合适的人员完成相关工作 [113][114] 问题8：房地产服务毛利率全年的趋势，以及iBuying业务在利率上升环境下的风险 - 房地产服务毛利率预计上半年同比下降，下半年随着相关举措实施将有所改善 [120] - iBuying业务方面，12月提高报价是正确决策，公司在iBuying业务上会谨慎操作，不确定时会降低报价 [124] 问题9：提高网站流量所需的营销投入，以及合作伙伴业务组合对毛利率的影响 - 网站流量与营销投入相关性较弱，流量增长主要得益于流量的持续改善、地理覆盖范围扩大、新的房源信息以及更多数据的添加 [131][132][133] - 合作伙伴业务组合对房地产服务毛利率有轻微负面影响，但变化不显著 [134] 问题10：库存预计在2022年松动的原因，以及第一季度房地产服务收入大幅下降的原因 - 库存预计改善的原因包括：与客户沟通中了解到房屋准备情况，以及市场季节性因素导致更多人在春季和夏季上市房屋 [141][142] - 第一季度房地产服务收入下降是因为尽管网站客户活动和服务咨询较多，但交易预订环节较慢，低库存是主要原因之一 [138][139][140] 问题11：看房业务的情况，以及房产销售业务的翻新天数和利润率潜力 - 看房业务方面，2021年主要增加容量，现在更注重看房质量，赢得客户信任 [148][149] - 房产销售业务方面，第四季度翻新时间比第三季度有所改善，利润率达到了长期预期水平，未来仍有运营改善空间 [150] 问题12：首席经纪人招聘增加的原因，以及虚拟看房的比例和变化情况 - 经纪人招聘增加是因为降低客户负载可提高成交率，公司希望通过增加经纪人数量获得更多成交，长期来看可通过提价实现毛利率中性或接近中性 [154] - 虚拟看房比例在疫情初期超过20%，后降至10%左右，受Omicron和搬迁便利性影响，目前在十几% [155]

2021年第四季度亮点 - 经纪业务需求强劲，市场份额达1.15%，同比增加11个基点[9] - 平均每月访客4470万，同比增长1%[9] - 房产业务产生正毛利润，计划2022年3月在Redfin.com推出租赁列表[9] 关键财务结果 - 2021年第四季度收入6.43亿美元，同比增长163%[11] - 2021年第四季度毛利率16.8%，同比下降1600个基点[13] - 2021年第四季度净收入1400万美元，净亏损2700万美元[15] 各业务板块表现 - 房地产服务收入2.25亿美元，同比增长14%，毛利率33.5%，同比下降740个基点[19][20] - 房产收入3.77亿美元，同比增长857%，毛利率1.1%，同比增加590个基点[24][25] 运营费用 - 2021年第四季度运营费用占收入的20.7%，同比变化±160个基点[29] 2022年第一季度展望 - 预计总收入在5.35 - 5.6亿美元之间，同比增长99% - 109%[39] - 预计净亏损在1.15 - 1.22亿美元之间[39]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission file number 001-38160 Redfin Corporation (Exact name of registrant as specified in its charter) | Delaware | | 74-3064240 | | --- | --- | --- ...