财务数据和关键指标变化 - 第一季度净亏损从2020年的6000万美元收窄至3600万美元 [7] - 毛利润4200万美元，同比增长229% [8] - 总收入2.68亿美元，同比增长40% [9] - 总运营费用同比增长9%，占收入的比例从36.8%降至28.6% [58] - 预计第二季度合并收入在4.46 - 4.57亿美元之间，同比增长109% - 114% [61] - 预计第二季度净亏损在3200 - 3800万美元之间 [65] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产服务业务 - 收入同比增长55%，毛利率同比增加1010个基点至24% [8][9] - 经纪业务收入同比增长53%，合作伙伴业务收入同比增长94% [54] 房产买卖业务 - 收入增长17%至9300万美元，首次实现毛利润 [9][10] - 毛利率从2020年第一季度的 - 0.3%提升至1.7% [35] 其他业务（主要是抵押和产权服务） - 收入增长120%至900万美元 [10] - 毛利率从 - 46.9%提升至3.9% [57] 抵押贷款业务 - 连续两个季度收入同比增长约200% [40] RentPath业务 - 第一季度收入同比下降19%，预计第二季度收入在4100 - 4200万美元之间，同比下降14% - 16%，净亏损在900 - 1000万美元之间 [19][62] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场份额在第一季度增加21个基点至1.14% [11] - 2021年3月美国中位房价达到创纪录的35.3万美元，同比上涨17%；待售房屋数量创历史新低，同比下降29% [45] - 42%的房屋售价高于挂牌价，新房占待售房屋总数的23%，均创历史新高 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 计划在2021年投入5200万美元用于媒体广告，推广Redfin world广告 [15] - 持续增加网站上的房源信息，计划2021年至少新增30个市场 [17] - 预计2022年3月将RentPath房源整合到redfin.com上 [18] - 优先招聘RentPath的长期领导者，招募更多物业管理客户 [21] - 扩大RedfinNow业务，年底服务市场占比将从47%提升至87% [39] - 拓展Redfin抵押贷款业务，年底覆盖94%的购房者 [42] - 提升服务质量，如增加自动预约看房比例、提高响应客户咨询的效率等 [27][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 强劲的房地产市场推动了公司的增长，但库存不足可能会限制销售增长 [11][72] - 尽管新员工流失率较高，但公司采取措施后预计会下降 [73][74] - 认为仍有大量购房者不受房价上涨影响，住房市场需求依然强劲 [51] 其他重要信息 - 公司首席执行官Glenn Kelman表示，公司房地产运营总裁Scott Nagel计划退休，Adam Wiener将负责经纪、产权、抵押和RedfinNow业务 [32][33] - 公司在2021年4月开始为新招聘的经纪人支付1500美元的留任奖金，预计将新员工流失率降至35%以下 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 招聘增长与市场份额扩张的关系，以及高流失率对市场份额的影响 - 市场份额上升是因为2020年下半年网站需求大但缺乏经纪人，现在有了足够的经纪人所以能获取份额；下半年市场份额可能面临逆风，因为库存低是行业销售的制约因素 [71][72] - 新员工流失率高是行业普遍趋势，公司通过连接客户、提供培训和奖金等措施来降低流失率 [73][74] 问题2: 公司经纪业务交易增长何时能超过合作伙伴业务增长 - 公司预计6月人员配备齐全，届时合作伙伴业务和经纪业务将以相似的速度增长 [76] 问题3: RentPath业务需要的投资和改善时间，以及房产收购业务中房价升值的影响 - RentPath需要在销售团队和数据方面进行投资，以证明为物业管理客户提供了高价值；重建销售团队和探索不同定价模式需要约6个月时间 [81][83] - RedfinNow业务受益于房价升值带来的利润率提升，公司的目标是为客户提供公平价格，并让客户在卖给RedfinNow和公开市场销售之间做出选择 [85] 问题4: 五年后RentPath的展望，以及与CoStar相比的结构优势 - 公司希望通过技术让租房过程更便捷，如30分钟内完成租赁、提供虚拟看房等；同时关注长尾房源，为物业管理公司降低销售成本 [89][91] - 与CoStar相比，公司在房产销售方面有优势，且拥有优秀的消费者服务团队 [92] 问题5: RentPath的付费营销是否完全开启 - 公司正在调整RentPath的广告活动，减少不盈利的广告，利用有机流量并招募更多物业管理公司 [93][94] 问题6: 网站添加数据的情况，特别是佣金数据对业务的影响，以及房产业务指导的假设和市场扩张计划 - 公司不断在网站上添加新数据，如洪水风险数据和搜索过滤器，以增强本地化优势；公布佣金数据将促使行业佣金下降，Redfin致力于推动这一变化 [98][101] - 房产业务指导反映了公司在新市场的扩张和库存情况，公司希望为更多客户提供收购选择，业务有很大的增长空间 [102][103] 问题7: RentPath交易完成后可快速实施的成本协同或技术优化措施，以及相关研发投资计划 - 公司首要任务是将RentPath房源整合到redfin.com上，以扩大租客受众，吸引更多客户；目前不考虑短期成本协同 [107] - 研发成本将由Redfin和RentPath共同承担，需要投资开发更好的移动应用和工具，以改善租房体验 [108][109]

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission file number 001-38160 Redfin Corporation UNITED STATES (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 74-3064240 (State or other juri ...

公司概况 - 公司使命是从消费者角度重新定义房地产[7] - 自2006年成立以来，在310,000笔价值超1520亿美元的交易中为客户累计节省10亿美元[8][9] - 是访问量最高的经纪商网站，流量是第二大网站的4倍[9] 市场情况 - 核心市场规模达930亿美元，美国有130,000家经纪商，客户关系不佳且服务分散[12][13] 营收与市场份额 - 2015 - 2020年房地产服务营收增长率分别为49%、44%、35%、23%、21%、24%，总营收增长率分别为49%、43%、38%、32%、60%、14%[15][16] - 2015 - 2020年美国房屋销售价值市场份额从0.44%提升至1.00%[20] 销售优势 - 91.5%的房源在90天内售出，高于行业的78.3%；2000平方英尺房屋售价比行业高2200美元[24][25][26][27] 服务与增长 - 线上重复购买率和回头客业务增长率较高，2020年回头客业务同比增长率达41%[31][32] 代理优势 - 经纪人收入是行业中位数的2倍，每年完成的交易量是行业平均的3倍，留职率为77%高于行业的68%[35][36][38][40] 技术成果 - 超90%的房源在MLS发布后5分钟内出现在Redfin上，机器学习推荐房源的点击率是基于客户搜索标准房源的5倍以上[43] 卖房选择 - 提供经纪服务（1.5%费用，买卖同享1%）、 concierge服务（2.5%费用，买卖同享2%）、RedfinNow（直接购房，可变服务费）等[51] 业务布局 - 抵押贷款业务覆盖20个州和哥伦比亚特区的56个市场，产权业务覆盖13个州和哥伦比亚特区的27个市场[60] 收购信息 - 2月19日签署以6.08亿美元现金收购RentPath的协议，交易待常规成交条件获批[66]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度净收入从2019年的亏损780万美元转为2020年的盈利1400万美元 [7] - 第四季度毛利润为8000万美元，同比增长102% [7] - 第四季度房地产服务毛利率同比增加880个基点至40.9% [8] - 第四季度收入为2.45亿美元，同比增长5% [9] - 第四季度RedfinNow业务收入为3900万美元，同比下降60% [9] - 第四季度核心业务收入同比增长51% [10] - 第四季度市场份额同比增加10个基点至1.04% [11] - 2020年全年交付收入近8.86亿美元，同比增长14%，房地产服务收入增长24% [70] - 2020年全年毛利润为2.32亿美元，同比增长61% [71] - 2020年全年净亏损为1900万美元，2019年为8100万美元 [71] - 预计2021年第一季度收入在2.49 - 2.55亿美元之间，同比增长30% - 34% [72] - 预计2021年第一季度净亏损在3900 - 3600万美元之间，2020年第一季度净亏损为6000万美元 [73] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产服务业务 - 第四季度房地产服务收入（包括经纪和合作伙伴业务）同比增长51%，其中经纪业务收入同比增长47%，合作伙伴业务收入同比增长120% [60] - 第四季度房地产服务毛利率为40.9%，同比增加880个基点，主要因人员成本和交易奖金降低400个基点、房屋巡回和实地成本降低250个基点、占用和办公费用降低70个基点 [62] RedfinNow业务 - 第四季度RedfinNow业务收入为3900万美元，同比下降60% [9][61] - RedfinNow业务毛利率同比下降350个基点至 - 4.8%，主要因人员成本和交易奖金增加590个基点、房屋销售费用增加180个基点，部分被房屋购买成本和相关资本化改进降低570个基点所抵消 [63] 其他业务（包括抵押、产权等服务） - 第四季度其他业务收入为820万美元，同比增长98%，主要由抵押业务增长驱动 [62] - 其他业务毛利率从去年的 - 24.9%提升至14.1%，主要因人员成本和交易奖金降低2080个基点、外部服务成本降低630个基点、会费和费用降低270个基点、占用和办公费用降低200个基点 [64] 抵押业务 - 从2019年第四季度到2020年第四季度，Redfin抵押业务收入增长210%，贷款量增长70%，每笔贷款收入增长84% [42] - 连续两个季度实现毛利润 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 1月房屋销售同比增长24%，价格同比上涨14%，库存降至历史最低，待售房屋数量同比下降26% [54] - 2020年迁往纳什维尔的外地人平均住房预算为71.9万美元，比当地买家的48.5万美元预算高出48% [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 计划通过机器学习改进和本地化网站，扩大redfin.com在中小城市的覆盖范围，2021年将扩展到40个小市场，将覆盖美国人口比例从80%提高到84%，2022年底将纳入RentPath的租赁列表 [22] - 准备拍摄电视广告，2021年大众媒体预算为5200万美元，是2020年的两倍，比2019年的历史最高水平高出33% [26] - 试点通过更好的服务提高客户成功率的计划，2022年可能根据试点结果减少每个代理支持的平均客户数量 [31] - 计划扩大本地持牌坐席代理团队，以更快、更可靠地回答在线咨询，并为RedfinNow即时报价和经纪销售提供服务 [34] - 为RedfinNow业务拓展市场，2020年10月将业务扩展到萨克拉门托、西雅图、旧金山湾区和凤凰城，使服务市场数量从14个增加到18个，预计2021年继续扩展 [40] - 改进Redfin抵押业务的专有贷款发起系统，通过交易抵押证券抵消利率风险，提高抵押业务毛利率 [44][46] 行业竞争 - RedfinNow和其他iBuyers降低了向买家代理支付的佣金，如亚特兰大市场，iBuyer向买家代理支付的典型佣金从2019年第四季度的3%降至2020年第四季度的2.5%，预计消费者会效仿，为Redfin带来价格优势 [41] - 房地产市场竞争激烈，Redfin面临吸引和招聘足够代理以满足需求的挑战，但公司通过提供有竞争力的薪酬、福利和使命吸引代理，且人员流失率低于其他经纪公司 [87][88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2020年经历了疫情挑战，但也实现了多元化发展，增加了有色人种员工比例，认为多元化对公司的长期竞争力至关重要 [50] - 房地产市场需求旺盛，但库存极低，市场像苏联时代的超市，大部分货架空空如也，公司面临满足需求的挑战，但也看到了增长机会 [54] - 尽管市场存在不确定性，但公司对未来增长持乐观态度，认为通过扩大业务覆盖范围、提高服务质量和效率，能够实现长期增长 [39][59] 其他重要信息 - 公司在招聘方面取得进展，截至12月31日，首席代理数量同比增长36%，合作伙伴代理数量增长83% [13] - 提高了副代理的周末工作薪酬，使每个副代理的周末巡回能力提高了55%，整体周末巡回能力提高了66%，预计到2021年6月有足够的巡回能力 [19] - redfin.com的访问量从2019年第四季度到2020年第四季度增长了44%，每个访问者的访问次数同比增加16%，公司在搜索份额方面也有所增加 [20][21] - 从2019年第四季度到2020年第四季度，重复和推荐客户的销售比例增加了16%，购买和出售房屋的经纪客户比例增加了29% [32][33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：iBuyer市场选择策略及对更大市场的预期 - 选择西雅图和旧金山是因为这些市场流量高、品牌知名度强且竞争少，但目前一个市场表现好，另一个市场表现不佳，尚不确定这种策略是否会成功 [78][79] 问题2：抵押业务交易抵押证券的变化及原因 - 从最佳努力交付转变为强制交付，承担更多风险并通过交易抵押支持证券对冲风险，2020年4月停止这种对冲是因为市场行为非理性，现在认为市场将恢复理性，这是扩大利润率的机会 [81][82] 问题3：代理吸引力及iBuyers支付给买家代理佣金减少的原因 - 公司能吸引代理是因为支付的平均薪酬高于其他经纪公司，代理还能获得医疗福利和费用报销，且认同公司使命，公司人员流失率低，但招聘弹性不如传统经纪公司；佣金压缩是因为建筑商和iBuyers更积极地控制成本，且消费者可能会效仿，这对Redfin有利 [86][87][91] 问题4：如何在不确定市场中提前六个月进行招聘规划 - 公司通过将部分需求分配给合作伙伴来降低市场风险，同时正在试验降低代理的客户负载以提高客户成功率，未来会谨慎平衡招聘和需求 [96][97] 问题5：单一点接触试点项目的经验及iBuying业务附属收入流的情况 - 单一点接触试点项目（家庭销售顾问）取得了成功，RedfinNow咨询转化为房源的数量增加了11% - 12%，但仍有改进空间；公司希望将抵押和产权服务附加到每笔销售中，认为抵押业务的附加率取决于与买家的关系，产权业务的附加率因地区而异 [100][102][104] 问题6：RedfinNow业务获取库存的变化及与其他iBuyers的竞争情况 - 卖家在收到RedfinNow报价时会更考虑将房屋在公开市场出售，这在库存紧张的市场中是竞争因素，但公司可以根据客户需求在经纪销售和RedfinNow之间灵活切换；难以区分每个竞争对手的具体价格，但iBuyer市场竞争激烈 [108][109] 问题7：卖方客户对使用公司进行买方交易以获得1%房源费用的接受程度 - 看到显著增加，现在如果客户列出房屋并决定通过Redfin购买，可节省更多费用，公司交叉培训了代理以处理双方销售，全国性经纪平台的一致性也有助于吸引客户，使用Redfin进行买卖的客户数量同比增加了300 - 500个基点 [112][113][114] 问题8：假设拥有足够首席代理，市场份额指标可能达到的水平 - 公司认同如果有更多代理和合作伙伴代理，市场份额有更大提升机会，但无法量化具体数值 [115][116] 问题9：思考房地产毛利润的更好方式及iBuyers之间的竞争担忧 - 公司处于从基于代理生产力到基于每笔交易毛利润的过渡阶段，目前仍是以经纪业务为主，但抵押、产权和iBuying等附属业务的贡献逐渐增加；iBuyers之间存在竞争，Redfin认为自己可以凭借效率和将非即时报价客户转化为房源的能力在竞争中取得优势 [119][120][122] 问题10：市场份额在本季度持平的原因及未来增长预期 - 公司按年同比衡量市场份额，因为存在季节性变化，第四季度通常难以实现季度环比增长，公司目标是每个季度都增加市场份额，通过招聘优秀人员和提供优质服务实现长期增长 [127][128] 问题11：客户上限的变化及虚拟和实地参观的长期比例 - 公司长期以来都有客户上限，此次试点与之前不同，给予代理更多自由，注重客户满意度和结果，同时更好地筛选客户，提高了客户购房意向；今年虚拟参观比例增加，主要是因为人们对亲自看房有顾虑、习惯了线上工具以及远程购房需求增加，更重要的趋势是人们通过互联网聘请代理 [131][132][137] 问题12：第一季度经纪业务量指导的保守性及RedfinNow业务收入反弹的原因 - 公司未单独提供经纪业务的指导，但排除房地产物业业务后的收入增长强劲，指导是基于1月和2月的结果以及对3月成交情况的预测；RedfinNow业务收入增长得益于市场覆盖范围扩大，未来市场扩张对业务发展很重要 [143][144][145] 问题13：Redfin Direct在可用市场的进展、扩张计划和长期机会 - Redfin Direct的自助访问功能在Redfin房源上很成功，竞争对手的经纪人也对此感兴趣；但在不使用房地产代理的情况下对Redfin房源提出报价的计划进展不大，主要是因为公司忙于其他业务 [147][148][149] 问题14：2021年绩效广告支出的扩展能力 - 绩效广告支出的限制是公司的业务能力，现在可以通过广告为合作伙伴业务带来需求，从而扩大了广告机会；公司还在投资与广告合作伙伴共享数据的基础设施，以优化广告效果 [151][152][153] 问题15：抵押和产权业务的附加率机会及产权业务的发展时机 - 产权业务有机会实现超过50%的附加率，只要能提供更好的客户体验，客户可能会接受公司的推荐；抵押业务竞争更激烈，附加率可能在15% - 25%，但该业务不仅限于公司的经纪客户，市场需求大，公司将继续招聘更多贷款人 [156][157][158]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission file number 001-38160 Redfin Corporation (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 74-3064240 (I.R.S. Employer Identifi ...

纪要涉及的公司 Redfin Corporation（纳斯达克股票代码：RDFN）计划以60800万美元现金收购RentPath（拥有apartment guide、rent.com和rentals.com等网站）[5] 纪要提到的核心观点和论据 收购的好处 - **提升流量和品牌影响力**：RentPath能吸引年轻租客群体，增加Redfin的流量，提升其在购房者和租客中的地位，使其在搜索引擎上排名更靠前；Redfin也能增加RentPath的覆盖范围，为其推广的租赁房产创造更多机会。Redfin每月有超4000万在线访客，其中约1000万可能对租房感兴趣，RentPath在2020年12月有1300万访客，且2020年流量增长超25% [6] - **拓展业务范围**：北美超三分之一成年人租房，展示租赁房源是Redfin使命的重要拓展，能让其为更多消费者服务 [8] - **增强竞争力**：与Realtor.com、Zillow.com等大型房地产网站竞争，需提供租赁和待售房源，收购RentPath可实现这一目标 [25] - **建立早期客户关系**：人们先找公寓再找房子，收购能让Redfin在消费者早期生活中建立关系，增加网站搜索排名 [26] 收购后的合作预期 - **增加公寓房源**：RentPath的首要任务是为客户提供最大价值，吸引更多物业经理在其网站上列出房产 [7] - **非财务预测至五月**：欢迎付费在RentPath网站上列出社区的客户，同时试点物业经理仅为签订租约付费的项目；在合并完成几个月后，两家公司制定销售策略前，无法预测RentPath的财务表现 [7] - **2021年不做租赁代理**：目前专注于招聘买卖房屋的房地产经纪人，长期目标是改善房地产行业，为买卖和租赁房屋的人提供更好服务 [8] - **开拓企业销售业务**：Redfin需建立租赁销售团队，为物业经理服务，这是其新业务领域；获取大多数租赁房源需RentPath的250人销售团队逐个签约数千栋新公寓楼 [9] - **使命不变**：以消费者利益为重重新定义房地产行业，未来将改善租房全过程，而不只是初始搜索 [10] 关于交易的其他问题解答 - **2020年业务表现**：2020年对RentPath业务是挑战之年，后续交易推进中将提供更多细节 [14] - **负债情况**：Redfin不承担RentPath的任何破产前负债，但会承担破产后正常运营中产生的部分负债 [15] - **FTC审批**：Redfin认为自身与CoStar情况不同，CoStar运营着排名第一的租赁网站apartments.com，而Redfin是租赁业务新进入者，能为物业管理公司提供新选择，预计政府会欢迎 [16] - **RentPath增长策略**：2020年RentPath因未来不确定性难以签约新客户，现在其归Redfin所有，销售团队可向客户说明能使受众近乎翻倍，预计签约客户速度会加快 [19] - **租赁价值链拓展**：有兴趣探索数字租赁执行等领域，但因交易未完成，难以详细评论，会以消费者为核心寻找为物业管理公司和消费者提供更多价值的方法 [21] - **定价模式**：RentPath销售团队签约客户困难，因竞争对手宣传收购后客户可免费获得租客机会；Redfin将提供按线索付费模式，满足物业管理公司需求，以获取市场份额，增加网站房源，带动流量和销售 [26][27] - **整合计划**：2022年将RentPath房源列在Redfin.com上，这对双方业务都有益，能使RentPath物业管理客户的受众近乎翻倍，也提升Redfin作为综合房地产平台的地位；同时继续运营RentPath的网站，这些网站流量大、域名权威高 [29] - **收购动机**：Zillow近期举措未影响Redfin对RentPath的兴趣，Redfin看中RentPath网站流量增长快、未充分货币化的特点，以及拓展业务使命的机会；三分之一美国人买不起房，Redfin要为全体消费者重新定义房地产行业 [33] - **资金情况**：Redfin有足够现金和近似现金工具完成交易，现有现金状况能支持业务运营，不会对增长造成限制 [35] - **长期战略**：先专注公寓楼作为数字收入主要来源，长期会积极获取独栋房屋等长尾库存，RentPath旗下不同网站专注不同类型房源，可成为公司优势 [38][39] - **纽约市场**：纽约市场竞争激烈，StreetEasy占据主导地位，且当地MLS使用情况与其他地方不同，Redfin虽会在纽约竞争，但在其他地方更具竞争力 [41] - **消费者体验**：Redfin.com将根据用户搜索需求提供待售和租赁房源搜索服务，查询房屋价值时会告知出售和出租价格，并鼓励用户在网站上列出房源 [43] - **租赁市场展望**：不提供广泛前瞻性指导，当前有抵押贷款延期偿还和驱逐禁令，限制了租赁市场周转；经济好转、人员流动增加后，可出租单元数量将增加；待售市场可能比租赁市场更强 [45] - **并购环境**：当前并购市场中，公司可选择特殊目的收购公司，寻找有价值交易困难；Redfin会保持谨慎，有战略合理性时会积极行动 [48] - **买与建的决策**：Redfin此前尝试自主构建租赁业务，但获取房源困难，需四年时间，而收购RentPath可快速获得规模房源；会让RentPath基本独立运营，同时专注将其房源整合到Redfin.com上 [52][53] - **技术和基础设施协同**：Redfin在引导网站访客看房及确保访客认真对待看房方面有经验，可应用于租赁业务；收购主要基于整合两个受众群体，首要任务是打造出色搜索体验 [56][57][58] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 交易需获得联邦贸易委员会和破产法院批准，预计审批会持续到今年第二季度，具体时间受多种因素影响 [5][51] - Redfin将在下周的第四季度收益电话会议上再次与投资者沟通 [59]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入从2019年的680万美元增至2020年的3420万美元，总收入为2.37亿美元，较去年下降1% [7][8][61] - 总毛利润为9300万美元，同比增长74%，房地产服务毛利率同比增加870个基点至43.8% [7] - 运营总费用同比增长22%，占收入的24%，高于去年的19% [68] - 预计第四季度收入在2.26 - 2.33亿美元之间，同比下降3% - 0%，净收入预计在200 - 500万美元之间 [71][74] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产经纪业务 - 核心经纪业务收入同比增长36%，市场份额从第二季度下降1个基点后，第三季度同比增加8个基点至1.04% [9] - 9月市场份额同比增加14个基点，是自2019年12月以来最大单月涨幅 [10] - 合作伙伴推荐收入同比增长93%，7月1日至10月29日招募近800个合作伙伴，增长17% [14] RedfinNow业务 - 该业务收入为1900万美元，同比下降76%，第三季度初库存房屋仅17套，较去年同期减少91% [35][63] - 毛利率从2019年第三季度的 - 0.9%降至2020年的 - 7.7% [37] 其他业务 - 包括抵押、产权等服务的其他业务收入为850万美元，同比增长65%，毛利率为30.8%，同比增加2990个基点 [64][67] - Redfin Mortgage第三季度实现毛利润，毛利率超30%，收入近三倍增长 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 9月抵押贷款利率降至2.8%创历史新低，待售房屋数量下降23%，34%的销售价格高于要价，48%的房源在两周内接受报价 [55] - 9月待完成销售同比增长33%，房屋销售增长18%，10月市场可能更活跃 [55] - 旧金山库存增长51%，纽约市增长20%，10月建筑商信心指数达历史最高，近六分之一的房源为新建房屋 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 拓宽数字营销，从获客扩展到招募代理和贷款机构，暂停2021年大众媒体广告投放 [15][16] - 扩大RedfinNow业务，10月新增萨克拉门托市场，提供即时报价和经纪销售选择 [32] - 解决Title Forward业务人员问题，建立合作关系、部署新软件，预计2021年实现盈利 [41][42] - Redfin Mortgage拓展西海岸市场，开发再融资能力和新营销渠道 [45][46] - 公司整体招聘注重多元化，高级职位面试至少有一名代表性不足群体的候选人 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场需求强劲，但公司面临招聘难题，预计2021年第二季度才能匹配供需，上半年市场份额增长受限 [11] - 尽管RedfinNow业务目前面临困境，但新员工完成采购和销售周期后盈利能力将提升 [38] - 住房市场短期内有望保持强劲，市场冷却后公司积累的产能仍有用武之地 [59] 其他重要信息 - 10月20日完成2025年到期可转换优先票据发行，获得约6.48亿美元收益 [72] - 回购约1.17亿美元2023年到期可转换优先票据 [73] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 业务季节性趋势及2021年是否会正常化，RedfinNow业务2021年目标房屋数量 - 今年季节性异常，需求从春季推迟到秋季，假期可能有短暂停顿，之后1月恢复，RedfinNow未公布2021年目标，预计业务量将增加 [80][81] 问题2: 本季度业务买卖双方市场份额增长情况 - 未细分买卖双方市场份额增长情况，但买方业务增长快于卖方业务，卖方业务需求渠道不足，需拓展产品和服务来吸引卖家 [84][85][86] 问题3: 经纪业务毛利率中结构性因素和临时性因素的占比 - 难以区分结构性和临时性因素，需到明年市场环境更正常时才能看清 [89][90] 问题4: 房地产市场长期强劲对iBuyer模式的影响 - 市场强劲时，公司不依赖拥有房屋或赢得报价，只要客户咨询所有选择即可，作为综合服务提供商风险更低 [92][93] 问题5: 经纪业务和合作伙伴业务的混合比例未来趋势 - 公司希望招聘更多自有代理服务客户，目前比例变化是因招聘速度慢，自有代理服务能带来更多绝对利润和更高客户转化率 [97][98] 问题6: COVID对RedfinNow进入市场策略的影响 - COVID影响不大，RedfinNow作为综合解决方案的一部分，能有效将网站访客转化为咨询客户，实验结果使其对该业务更有信心 [100][102][103]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission file number 001-38160 Redfin Corporation (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 74-3064240 (State or other juri ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收2.14亿美元，同比增长8% [8][49] - 净亏损从去年二季度的1260万美元收窄至2020年二季度的660万美元 [8] - 总毛利润4600万美元，同比下降5% [50] - 总运营费用同比下降17%，占营收的24%，低于去年的31% [53] - 预计第三季度营收在2.14 - 2.25亿美元之间，同比下降6% - 10% [56] - 预计第三季度净收入在1800 - 2300万美元之间，去年同期为680万美元 [57] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产服务业务 - 营收同比下降12%，其中经纪业务营收下降12%，合作伙伴业务营收下降13% [49] - 毛利润率为34.2%，同比提高200个基点 [51] 房产销售业务（Redfin Now） - 营收7200万美元，同比增长81% [50] - 毛利润率为 - 1.6%，同比提高90个基点 [33][52] 其他业务（包括抵押贷款、产权服务等） - 营收700万美元，同比增长37% [50] - 毛利润率为13.2%，同比提高1100个基点 [36][53] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场份额较2019年二季度下降1个基点 [11] - 2020年6 - 7月Redfin.com平均每月独立访客同比增长16%，6月访客增长31%，7月预计保持类似增速 [16] - 6 - 7月Redfin访客量首次超过Trulia，仅次于zillow.com和realtor.com [17] - 6月22日至7月19日挂牌房屋要价上涨14%，46%的新挂牌房屋在两周内收到报价，高于2019年同期的34% [41] - 6月只有13%的挂牌房屋降价，低于2019年6月的16% [41] - 待售房屋数量同比下降29%，且自4月以来降幅加速 [42] - 美国房屋拥有率从一年前的64%升至上个季度的68% [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 招聘更多经纪人以满足需求，预计第四季度达到当前需求的满员状态，并持续招聘 [15] - 向合作伙伴经纪人提供软件和呼叫中心支持，提高其服务水平和公司每网站访客的平均毛利润 [13] - 调整广告策略，推广房源服务，计划在第三季度投入600 - 1100万美元用于电视媒体广告 [26][27] - 开发在线渠道和按需定价分析功能，吸引潜在卖家 [28] - 统一销售流程，将Redfin Now、礼宾服务和经纪服务整合，为卖家提供多种选择 [30] - 积极投资Redfin抵押贷款业务，计划年底前拓展至西雅图、波特兰和加利福尼亚市场 [37] - 竞争对手开始采用三维房源扫描等数字工具，但Redfin在这方面具有优势，其平台能为客户提供更全面的服务 [101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对二季度业绩的影响小于预期，6月业绩大幅超出预期 [49] - 住房市场目前强劲，但面临库存和竞价战问题，未来走势受疫情、失业率等因素影响 [40][86] - 预计市场份额在第三、四季度将有所改善，有望超过历史增长速度 [16] - Redfin Now业务预计在2021 - 2022年实现毛利润 [34] 其他重要信息 - 公司发布报告显示，2018 - 2020年有色人种员工占比从30%升至31%，并设定了2021年多元化目标 [46] - 计划年底前增加一名新董事会成员，引入多元化视角 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度市场份额变化的影响因素以及房地产服务毛利润率是否可持续 - 市场份额基本持平或下降，主要因公司集中在受疫情影响严重的西部市场，且进行了裁员和休假，导致需求先降后升，目前正在积极招聘以恢复市场份额 [62] - 预计第三季度房地产服务毛利润率将同比提高，但由于当前经纪人业务繁忙，这种高利润率状态可能并非市场常态，需持续观察 [63] 问题2: 抵押贷款业务增长的原因及附加率情况，以及城市居民外迁对公司是机遇还是风险 - 抵押贷款业务增长的原因包括经纪人推荐、低利率环境、提高利率增加每笔贷款收入、拓展市场以及利用Redfin.com吸引非经纪客户等，公司对附加率持乐观态度 [66][67] - 城市居民外迁对公司是利好，公司覆盖众多市场，可受益于房地产交易增加，同时计划调整运营以适应中小市场需求，提高搜索份额 [70][71] 问题3: 公司保留经纪人的情况以及消费者对无接触看房的接受程度 - 目前经纪人流失率没有显著上升，但公司担心员工在高压力下的福利问题，会平衡财务目标与员工长期福利和客户满意度 [73] - 公司对无接触看房服务充满热情，实验表明无接触看房能带来更多报价，是房地产行业的未来趋势 [74] 问题4: 当前需求增长中，被压抑的需求和新需求的占比，以及Redfin Now业务的扩张计划 - 目前难以区分被压抑的需求和新需求的占比，但持续的强劲需求和流量增长令人鼓舞 [77] - 公司仍致力于Redfin Now业务，将其作为整体解决方案的一部分，目前的延迟是为了统一销售流程和扩大房屋翻新能力，未来将通过一名经纪人向客户提供多种选择，降低成本 [78][79] 问题5: 招聘经纪人的目标、可能的延迟因素以及理想情况，以及未来房屋销售的趋势 - 招聘目标通过招聘人员数量和每人每周招聘的经纪人数来衡量，目前招聘进度超过目标，但面临房地产市场竞争激烈的挑战。公司对招聘有信心，因为能吸引非房地产行业人员成为有效经纪人 [82][84] - 如果当前市场条件持续，房屋销售将保持强劲，但可能面临库存和竞价战问题，不过情况可能好于前几年 [86][87] 问题6: 能否提供市场份额的同店销售数据，以及技术努力和宏观环境对经纪人效率的影响 - 公司有市场份额的分市场数据，但不对外披露，市场份额下降主要是由于市场组合变化 [91] - 经纪人效率的提高主要是由于需求增加、客户负载增加和客户购买意愿增强，技术投资也有一定作用，但市场环境的变化是主要因素 [92] 问题7: 市场组合变化是否意味着应继续关注沿海地区还是加快进入低价市场 - 公司将在大城市和小城市同时争取市场份额，目前正在各地招聘 [96] 问题8: 经纪行业竞争对手是否加大了数字工具投资，Redfin如何保持技术优势 - 竞争对手开始采用三维房源扫描等数字工具，但Redfin在这方面更普及，其平台能为客户提供更全面的服务，包括虚拟看房和数字营销，这对卖家尤为重要 [101][102] 问题9: 经纪人招聘与需求的关系，以及流量加速增长的原因 - 公司会将部分需求分配给合作伙伴经纪人，以缓冲市场波动和提高利润率，同时会根据员工福利和客户满意度管理经纪人的工作量，并通过算法根据经纪人的成交率进行调整 [106][108][109] - 流量增长部分是市场驱动的顺风因素，部分是公司自身努力的结果，例如超过了Trulia的流量 [111] 问题10: iBuyer商业模式在市场波动时的发展，以及如何使其成为持续业务 - 公司会根据市场波动调整定价，在不确定时期会更加谨慎，这是一种审慎的投资策略 [113][114] 问题11: 郊区化趋势中，郊区居民的去向 - 除了郊区，人们还流向偏远地区的小城市和城镇，同时郊区也会变得更加密集，开发商会增加房屋建设以满足需求 [118] 问题12: 公司未来能否保持25%的营收复合年增长率，以及如何实现营收和利润率的增长 - 公司未给出具体的营收增长预期，因为房地产市场存在波动，公司的重点是长期获得市场份额 [122] - 过去几个季度利润率有所提高，公司通过对业务的一系列小改变产生了积极影响，未来将继续推动利润率上升，随着房地产市场更加稳定，将更容易评估利润率的走势 [123] 问题13: 房屋业务毛利润率变化的原因，以及是受疫情还是宏观环境影响 - 房产销售业务毛利润率的变化一方面是由于业务规模扩大导致人员成本占营收的比例下降，另一方面是由于4月为快速出售房屋而进行了定价调整，这是特殊时期的异常情况，难以推断到正常市场条件 [128]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission file number 001-38160 Redfin Corporation (Exact name of registrant as specified in its charter) Indicate by check mark whether the registrant ...