文章核心观点 - 分析房地产经纪公司盈利预期、股价表现及盈利预测修正趋势与股价的关联 [1][3][6] 公司盈利预期 - 某房地产经纪公司即将发布的报告预计每股季度亏损0.25美元，与去年同期持平，预计营收2.9159亿美元，同比增长5.8% [1] - 过去30天里，Redfin本季度的每股收益（EPS）共识估计保持不变 [3] - 过去一个月里，Cushman & Wakefield即将发布的报告的每股收益（EPS）共识估计变化为 -6.1%，至0.18美元，较去年同期变化 -18.2% [4] 公司股价表现 - Redfin（RDFN）上一交易日股价飙升5.3%，收于6.57美元，成交量可观，过去四周股价下跌21% [5] - Cushman & Wakefield（CWK）上一交易日股价上涨3.6%，收于10.63美元，过去一个月回报率为 -5.7% [7] 公司评级情况 - 该股票目前的Zacks评级为3（持有） [2] - Cushman & Wakefield目前的Zacks评级为3（持有） [4] 盈利预测与股价关系 - 实证研究表明，盈利预测修正趋势与近期股价走势密切相关 [6]

文章核心观点 - 从技术角度看，Redfin（RDFN）股价达到重要支撑位且突破20日移动平均线阻力，近期股价上涨、盈利预估上调，未来可能继续上涨 [2][3] 技术分析 - 从技术角度看，Redfin（RDFN）达到重要支撑位后可能是不错的选股选择 [2] - RDFN突破20日移动平均线阻力，显示短期看涨趋势 [2] - 20日简单移动平均线是常用投资工具，能回顾较短时期股价、平滑价格波动，比长期移动平均线显示更多趋势反转信号 [2] - 若股价高于20日移动平均线，趋势被视为积极；若低于则可能预示下行趋势 [2] 股价表现 - 过去四周RDFN股价上涨11.8% [3] 评级与盈利预估 - RDFN目前是Zacks Rank 3（持有）股票，可能会继续上涨 [3] - 过去两个月当前财年无盈利预估被下调，有9个预估被上调，共识预估也有所增加 [3]

文章核心观点 - 疫情时代需求高峰消退，阳光地带大都市区租金大幅下降，全国租金整体上涨，房产供应过剩也使部分地区房价下跌 [2][3][8] 租金下降情况 - 阳光地带大都市区租金降幅居全国前列，奥斯汀上月租金同比下降6.6%，纳什维尔、杰克逊维尔、迈阿密和圣地亚哥紧随其后 [2] - 全国最大租金降幅出现在西雅图，中位要价租金同比下降7.3% [6] 租金下降原因 - 阳光地带近年来新建大量公寓以满足疫情期间需求激增，但繁荣期已过，业主难填空置率致租金下降 [3] - 西雅图与阳光地带类似，也经历了建设热潮 [6] 全国租金整体情况 - 美国要价租金上涨1%至1648美元，为一年来首次上涨，因房屋建筑商努力满足需求 [6] 市场展望 - CBRE预计2024年将有44万个新单元上线，或助于减缓租金增长，同时受基本面疲软和高利率影响，建设速度预计全年放缓 [7] 房价情况 - 房产供应过剩使佛罗里达州和得克萨斯州房价下跌，这两个阳光地带州在疫情期间加速建设以容纳远程工作者，多年后造成供应过剩 [8]

文章核心观点 - 从技术角度看，Redfin（RDFN）股价触及重要支撑位，突破200日移动均线阻力，有望上涨，结合积极的盈利预估修正，投资者可关注其近期收益 [1][3] 技术分析 - 200日简单移动平均线被交易员和分析师广泛使用，能帮助确定股票等金融工具的长期市场趋势，该指标随长期价格走势上下移动，可作为支撑或阻力位 [2] - RDFN突破200日移动平均线阻力，暗示长期看涨趋势 [1] - 过去四周，RDFN涨幅达39.4% [2] 评级情况 - RDFN目前被评为Zacks Rank 3（持有），这是股价可能进一步上涨的有力迹象 [2] 盈利预估 - 过去两个月，本财年RDFN盈利预估无下调，有8次上调，共识预估也有所提高，这进一步巩固了看涨理由 [3]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度收入2.25亿美元，同比增长5%，标志着自利率上升以来首次实现有机收入增长 [46] - 毛利润7100万美元，同比增长22%，总毛利率从27%扩大到31% [46] - 总运营费用1.4亿美元，同比下降1800万美元，主要归因于营销费用降低、取消年度公司活动和人员成本降低，但法律应急费用增加部分抵消了这些下降 [47] - 调整后EBITDA亏损2800万美元，较上年的6400万美元亏损有所改善，预计全年实现正调整后EBITDA [48] - 净亏损6700万美元，与亏损指引范围一致，摊薄后每股亏损0.57美元 [49][50] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产服务 - 收入1.31亿美元，同比增长3%，其中经纪业务收入因每笔交易收入增加而增长5%，合作伙伴收入因交易量减少和房屋价值组合变化而下降23% [51] - 毛利率15.4%，同比提高300个基点，主要得益于巡回和实地成本、公司活动相关成本以及人员成本和交易奖金的降低，但卖家房屋改善费用增加部分抵消了这些改善 [52] - 净亏损3900万美元，调整后EBITDA亏损2500万美元，均较上年有所改善 [53] 租赁业务 - 收入5000万美元，同比增长16%，连续六个季度实现增长 [53] - 净亏损1300万美元，调整后EBITDA约为46万美元，连续三个季度实现正调整后EBITDA [53][54] 抵押贷款业务 - 收入3400万美元，同比下降7%，但高于指引范围，得益于附着率的提高 [54] - 毛利率23.4%，同比提高3.5个百分点，净亏损为零，调整后EBITDA为100万美元，与上年基本持平 [55][56] 其他业务 - 收入1100万美元，同比增长，得益于产权和数字业务的增长 [56] - 毛利率41.7%，同比提高15.4个百分点，净收入300万美元，调整后EBITDA为300万美元，均较上年有所改善 [56] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度redfin.com访客同比增长2%，与realtor.com增速相同，略快于zillow.com [173] - 自3月8日至4月16日，抵押贷款利率从6.85%升至7.50%，新房源增长放缓，开放房屋的客流量和报价减少，redfin.com上请求看房的访客数量低于2023年水平 [41][42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续根据收益率回购票据，目前仍有1.45亿美元未偿还票据，并有1.25亿美元阿波罗定期贷款额度可用 [6] - 推进三项销售举措，包括Redfin Next、All You Can Meet和Sign & Save，其中Redfin Next在试点市场取得显著成效，市场份额、豪华销售和忠诚度销售增长较快，毛利率提高，计划在夏季进一步扩大推广范围 [18][19] - 为应对行业规则变化，公司将在6月开始在在线表格中添加费用披露，测试不同版本的费用说明，并准备推出软件，让其他经纪公司的代理商在redfin.com上获得房源路由服务 [23][24][29] - 公司认为行业变革可能导致消费者更加关注费用，公司的低费用优势将得到体现，同时公司可以通过提高运营效率和扩大市场份额来应对收入下降的挑战 [14][15] - 公司通过整合Redfin和Bay Equity的客户沟通系统，提高了抵押贷款附着率，同时看好产权业务和数字业务的发展前景 [31][32] - 公司计划在2024年减少营销支出，将重点放在吸引网站访客和提高转化率上，同时通过整合租赁业务和Redfin，实现成本节约和协同效应 [38][138][139] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为住房市场受到利率上升的影响，消费者情绪不稳定，市场信号复杂，但公司通过提高运营效率、推进销售举措和发展数字业务，有望在不利的市场环境中实现增长和盈利 [41][44][160] - 公司预计第二季度收入在2.85亿 - 2.98亿美元之间，同比增长4% - 8%，净亏损在2800万 - 3400万美元之间，调整后EBITDA在 - 400万 - 200万美元之间 [57][59] 其他重要信息 - 公司已签署意向书，出售几乎所有的抵押贷款服务权，预计在第二季度完成交易，相关潜在损益未包含在指引中 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2024年住房市场走势以及抵押贷款附着率情况 - 利率上升对市场造成影响，消费者情绪不稳定，市场信号复杂，但部分买家可能因去年推迟购房计划而在今年更有决心购房，市场主要受库存限制，更多房源上市将带来更多销售 [64][65][67] - 最佳市场的抵押贷款附着率接近30% - 40%，附着率的提高得益于系统集成和与贷款机构的关系建设，激励措施效果不一 [68][69][70] 问题2: 买方代理协议是否会成为标准，以及Sign & Save是否会取消退款 - 公司不打算取消Sign & Save的退款，该举措使成交率提高了20%，对业务产生了重大积极影响，约一半销售来自签署协议的客户，另一半来自未签署但继续看房的客户，因此有必要保留激励措施 [79][80][82] 问题3: 公司是否考虑在市场规模较小的地区推出类似竞争对手的房源广告产品 - 公司计划推出类似产品，既为自己的代理商也为传统经纪公司的代理商提供服务，买家对房源感兴趣时将被路由到房源代理商，房源代理商需支付费用，公司认为这与使命一致，有助于实现数字化转型，计划在夏季推出 [84][85][87] 问题4: 新佣金结构对财务模型的影响以及是否会进行更多成本调整 - 目标是在保持类似毛利率的情况下扩大规模，新结构使激励机制与代理商一致，有助于获取更多市场份额、提高服务质量和收入质量，未来可能转向更灵活的模式以降低成本，但目前主要是为了获取份额 [95][96][97] 问题5: 租赁业务增长是市场增长还是份额增长，以及竞争情况 - 行业呈现大玩家变大、小玩家变小的趋势，公司租赁业务增长主要来自在线市场，未来将通过搜索引擎优化、访客参与和转化率优化等方式扩大市场份额 [104][105][106] 问题6: 消费者面对的AI应用在未来12个月对业务的影响 - Ask Redfin有望产生有意义的影响，它增加了问题量并能即时回答，且无需额外人力成本，公司对其增加需求的效果持乐观态度，但仍需观察实际购房转化情况 [109][111][112] 问题7: Redfin Next在不同市场的经济模式差异以及扩张的考量因素 - 向低价市场推广时，支持成本面临压力，但这有助于使代理商和公司的激励机制一致，提高效率和毛利率，在芝加哥等市场的推广效果好于预期，预计在其他市场也会有积极反应，可能会加大招聘力度以获取更多份额 [122][123][127] 问题8: 如何看待可转换债券到期问题 - 公司认为影响不大，但情况较难预测，正在实时应对行业规则变化，希望为消费者提供低摩擦的服务，同时遵守相关规定 [131][132][133] 问题9: 第一季度营销和参与方面的经验教训以及下半年增加营销投入的信心来源 - 第一季度公司在竞争网站访客方面表现出色，通过提供优质信息和数据结构吸引消费者和搜索引擎，全年营销支出将逐季减少，以应对疲软的住房市场 [138][139][140] 问题10: 推出代理协议时如何定位费用支付方 - 买方代理费用通常从销售收益中支付，从不同角度看，买方或卖方都可视为支付方，但对代理商来说，重要的是买方无需提前支付，费用可融资 [143] 问题11: 4 - 5月流量下降在Sign & Save市场的情况 - 市场活动下降与利率上升一致，但信号复杂，消费者情绪不稳定，预计市场活动下降在Sign & Save市场和非Sign & Save市场普遍存在，主要反映整体购房需求下降 [147][148][149] 问题12: 除已公布的诉讼和解外，还有哪些潜在诉讼以及对公司的影响 - 还有两起针对买方的早期诉讼，公司的辩护情况良好，已达成的和解金额相对其他经纪公司较小，符合公司作为消费者倡导者的立场 [152]

财务结果 - Q1 2024净亏损，房地产服务亏损3920万美元，租赁亏损1270万美元，抵押亏损30万美元，公司间接费用亏损1730万美元[7] - Q1 2024收入1.31亿美元，同比增长3%，毛利率6%[8] - Q1 2024租赁收入4290万美元，同比增长16%，成本收入比增长17%，毛利率76.9%，同比下降30个基点[10] 市场表现 - Q1 2024美国市场份额按单位计算为0.77%，较Q4 2023的0.72%有所上升[17] - Q1 2024平均每月访客4900万，同比下降2个基点[13] 业务板块 - 房地产服务Q1 2024经纪收入1.25亿美元，同比增长5%，总房地产服务收入1.31亿美元，同比增长3%，美国市场份额0.77%，同比下降2个基点[20][21] - 租赁业务Q1 2024收入3400万美元，连续第三个季度调整后EBITDA为正[17][24] - 抵押业务Q1 2024收入3400万美元，同比下降7%，毛利率23.4%，同比上升350个基点，贷款发放额9.69亿美元，同比下降2%，贷款发放数量2365笔，同比下降3%[11] 前景展望 - Q2 2024预计总收入在2.85 - 2.98亿美元之间，同比增长4% - 8%，净亏损在3400 - 2800万美元之间，调整后EBITDA在 - 400 - 200万美元之间[35]

公司整体财务关键指标变化 - 2024年第一季度公司净亏损6677.4万美元，2023年同期净亏损5731万美元[15][16] - 2024年第一季度公司总营收2.25479亿美元，2023年同期为2.14083亿美元[15][16] - 2024年第一季度，持续经营业务每股净亏损为0.57美元，2023年同期为0.52美元[42] - 2024年第一季度公司记录了172美元的所得税收益，有效税率为0.26%；2023年同期有效税率为 - 0.72%[43] - 2024年第一季度公司总营收为2.25479亿美元，较2023年同期的2.14083亿美元增长5%，主要得益于租赁收入增加660万美元和房地产服务收入增加390万美元[73] - 2024年第一季度公司总成本收入为1.54667亿美元，较2023年同期的1.55945亿美元下降1%，主要是由于家庭旅游和实地成本减少310万美元[74] - 2024年第一季度公司总毛利率为31.4%，较2023年同期的27.2%增加420个基点，主要得益于房地产服务、抵押贷款和其他毛利率的增加以及租赁业务的相对增长[74] - 2024年第一季度公司总运营费用为1.40069亿美元，较2023年同期的1.58558亿美元下降12%，主要是由于营销费用减少1550万美元、技术和开发费用减少120万美元、一般和行政费用减少160万美元以及重组和重组费用减少20万美元[75] - 2024年第一季度公司利息收入为183.2万美元，较2023年同期的340.6万美元下降46%；利息支出为487.4万美元，较2023年同期的192.2万美元增加154%；所得税收益为17.2万美元，较2023年同期的 - 41万美元增加142%；可转换优先票据注销收益为568.6万美元，较2023年同期的4227万美元下降87%；其他费用净额为 - 33.3万美元，较2023年同期的 - 23.4万美元下降42%[76] - 2024年第一季度公司持续经营业务净亏损为667.74万美元，较2023年同期的573.1万美元有所增加[72] - 2024年第一季度公司总营收为2.25479亿美元，2023年同期为2.14083亿美元，同比增长5.32%[79][80] - 2024年第一季度持续经营业务净亏损6677.4万美元，2023年同期为5731万美元，亏损幅度扩大16.51%[79][80] - 2024年第一季度调整后EBITDA为亏损2759.4万美元，2023年同期为亏损6360.1万美元，亏损幅度收窄56.61%[79][80] - 2024年第一季度经营活动净现金使用量为4600万美元，主要因净亏损6680万美元；2023年同期为提供2670万美元[82] - 2024年第一季度投资活动净现金提供量为4210万美元，主要因美国国债投资净销售和到期4560万美元；2023年同期为0[83] - 2024年第一季度融资活动净现金使用量为3870万美元，主要因回购2025年票据使用4250万美元；2023年同期为1.166亿美元[83] - 2024年第一季度利息收入为386.6万美元，其中抵押贷款利息收入200万美元；2023年同期为588.6万美元，其中抵押贷款利息收入250万美元[79][80] - 2024年第一季度利息支出为695.8万美元，其中仓库信贷安排利息支出210万美元；2023年同期为453.6万美元，其中仓库信贷安排利息支出260万美元[79][80] 公司资产负债关键指标变化 - 2024年3月31日，公司远期销售承诺名义金额为4.6311亿美元，2023年12月31日为2.744亿美元[17] - 2024年3月31日，公司利率锁定承诺名义金额为3.58903亿美元，2023年12月31日为1.88554亿美元[17] - 2024年3月31日，公司资产总计2.88111亿美元，负债总计141.5万美元[18] - 2023年12月31日，公司资产总计3.56735亿美元，负债总计257.6万美元[19] - 2024年3月31日，IRLCs拉通率加权平均为89.2%，较2023年12月31日的87.7%有所上升；MSRs提前还款速度、违约率和贴现率加权平均分别为6.8%、0.2%和10.3%，与2023年12月31日基本持平[20] - 截至2024年3月31日，IRLCs净余额为6977美元，较期初4453美元增加；MSRs净余额为32328美元，较期初32171美元略有增加[21] - 2024年3月31日，2025年可转换优先票据估计公允价值为125007美元，2027年为278967美元，较2023年12月31日均有所下降[21] - 2024年3月31日，现金、货币市场基金和受限现金合计成本或摊余成本为108403美元；2023年12月31日为196141美元[23] - 2024年3月31日，财产和设备净值为46118美元，较2023年12月31日的46431美元略有下降[24] - 2024年第一季度，财产和设备折旧及摊销为4651美元，较2023年同期的7181美元减少；资本化软件开发成本为4550美元，较2023年同期的4555美元略有减少[24] - 2024年第一季度，总经营租赁成本为3778美元，较2023年同期的5840美元减少；总融资租赁成本为28美元，较2023年同期的16美元增加[25] - 截至2024年3月31日，租赁负债总现值为41273美元，其中经营租赁负债为41106美元，融资租赁负债为167美元[25] - 2024年3月31日，加权平均剩余经营租赁期限为3.1年，加权平均剩余融资租赁期限为2.9年；经营租赁加权平均贴现率为4.5%，融资租赁加权平均贴现率为5.4%，与2023年12月31日持平[26] - 截至2024年3月31日，公司托管现金48383美元，未记录在合并资产负债表中[30] - 2024年3月31日，无形资产净值113537美元，较2023年12月31日的123284美元有所减少[31] - 2024年和2023年第一季度无形资产摊销费用均为9747美元[31] - 2024年3月31日和2023年12月31日，商誉总额为461349美元[31] - 2024年3月31日，应计及其他负债为97331美元，高于2023年12月31日的90360美元[31] - 截至2024年3月31日，公司现金及现金等价物为1.071亿美元，可动用借款额度为1.25亿美元[81] - 截至2024年3月31日，公司有6.48亿美元可转换优先票据未偿还，已回购5.113亿美元，剩余8210万美元回购额度[81] - 截至2024年3月31日，定期贷款本金总额为12.4375万美元，未摊销债务发行成本为252美元，净账面价值为12.4123万美元[49] - 截至2024年3月31日，公司未偿还债务总额为921,920美元，包括仓库信贷安排、定期贷款和可转换优先票据[45] 公司业务线关键指标变化 - 2024年第一季度房地产服务经纪交易为10039笔，合作伙伴交易为2691笔，总计12730笔[62] - 2024年第一季度房地产服务经纪每笔交易收入为12433美元，合作伙伴为2367美元，总计10305美元[62] - 2024年3月31日美国市场份额按单位计算为0.77%，2023年12月31日为0.72%[62] - 2024年第一季度前十大市场房地产服务收入占比为55%[62] - 2024年第一季度平均首席代理人数为1658人，2023年第四季度为1692人[62] - 2024年第一季度抵押贷款发放金额为9.69亿美元，2023年第四季度为8.85亿美元[62] - 2024年第一季度抵押贷款发放笔数为2365笔，2023年第四季度为2293笔[62] - 2024年第一季度房地产服务经纪收入为1.2481亿美元，较2023年同期的1.19034亿美元增长5%；合作伙伴收入为637万美元，较2023年同期的826.2万美元下降23%[73] - 2024年第一季度租赁收入为4951.8万美元，较2023年同期的4287万美元增长16%；抵押贷款收入为3381.9万美元，较2023年同期的3648.9万美元下降7%；其他收入为1096.2万美元，较2023年同期的742.8万美元增长48%[73] 公司法律诉讼相关情况 - 公司面临多起法律诉讼，包括David Eraker的专利侵权诉讼、Devin Cook和Jason Bell的员工分类诉讼等，部分诉讼结果不确定[27][28] - 2022年5月23日，公司以3000美元达成与Cook女士和Bell先生的诉讼和解，该金额可能调整[29] - 2024年5月3日，公司拟以9250美元解决Gibson和Umpa诉讼案，已在2024年第一季度记录该金额负债[29] - 2024年5月3日，公司达成925万美元的拟议和解协议，以解决针对公司的相关诉讼[61] 公司股权相关情况 - 2020年4月1日，公司发行股票获总收益110000美元，其中优先股公允价值40000美元[32] - 截至2024年3月31日，可转换优先股账面价值39970美元，持有人获30640股普通股未支付股息[32] - 2017年股权计划初始预留7898159股，2024年3月31日预留总数为30161850股[36] - 截至2024年3月31日，员工股票购买计划（ESPP）可供未来发行的股票总数为4,378,042股，较2023年末的3,204,321股有所增加[37] - 2024年第一季度，股票期权未行使数量从年初的2,406,453份降至3月31日的2,372,110份，加权平均行使价格从11.14美元升至11.19美元[37] - 2024年第一季度，受限股票单位（RSU）数量从年初的15,947,173个降至3月31日的13,456,113个，加权平均授予日公允价值为9.35美元[37] - 截至2024年3月31日，与受限股票单位相关的未确认薪酬成本为98,831美元，预计将在1.93年的加权平均期间内确认[38] - 2024年第一季度，与绩效和市场条件相关的受限股票单位（PSUs）费用为372美元，低于2023年同期的1,844美元[39] - 2024年第一季度，持续经营业务的基于股票的薪酬总额为17,409美元，低于2023年同期的19,028美元[39] 公司债务融资相关情况 - 阿波罗同意以第一留置权定期贷款工具形式为公司提供最高25万美元融资，公司于2023年10月20日借入一半贷款，剩余部分可在接下来12个月延迟提取[47] - 定期贷款有效利率为11.97%，需维持7.5万美元现金及现金等价物，按季度测试[47] - 公司使用资产负债表上的现金，以5.7075万美元的总价回购了阿波罗持有的本金为5000美元的2025年可转换票据和本金为7.1894万美元的2027年可转换票据[49] - 2024年第一季度，公司使用可用现金以4.2525万美元的价格回购并注销了约4.8531万美元本金的2025年可转换票据，记录了5686美元的债务清偿收益[49] - 2024年第一季度总利息费用为1632美元，2023年同期为3576美元[51] - 2025年可转换票据自由转换日期为2025年7月15日，2027年可转换票据为2027年1月1日，2024年第一季度转换条件均未满足[51] - 2023年10月20日公司与Apollo达成协议，Apollo将提供最高2.5亿美元的首 lien 定期贷款融资，公司当日借入一半贷款，剩余部分可在未来12个月延迟提取[85][86] - 公司使用资产负债表上的现金，以5710万美元的总价回购了Apollo持有的本金为500万美元的2025年可转换票据和本金为7190万美元的2027年可转换票据[86] 公司业务运营相关事件 - 2022年第二季度至2024年第一季度，宏观经济因素影响住宅房地产市场，公司员工总数减少40%，包括首席经纪人减少40%[59] - 2022年11月公司决定逐步关闭房产部门，2023年第二季度完成[60] - 2022年购房者每笔交易平均退款为1336美元，2022年12月取消标准佣金退款[64] - 2023年9月在部分市场启动试点项目，为在第二次看房前签署买方代理协议的购房者提供退款，2024年第一季度扩大到更多市场[64] NAR相关事件 - 2023年10月31日，陪审团裁定NAR及其共同被告在NAR集体诉讼中败诉，判给原告近18亿美元的损害赔偿（该赔偿可能会三倍增加）[96] - 2024年3月15日，NAR达成和解协议，除

总体财务表现 - 第一季度总收入为2.255亿美元，同比增长5%[2] - 总毛利为7080万美元，同比增长22%[2] - 净亏损为6,680万美元，较去年同期的净亏损60,800万美元有所增加[3] - 调整后的EBITDA亏损为2,760万美元，较去年同期的63,600万美元有所减少[4] 市场份额和用户情况 - 第一季度市场份额为0.77%，较去年第四季度的0.72%有所增加[5] - Redfin的移动应用和网站平均每月用户数接近4900万，较去年第一季度的5000万有所下降[5] 指标表现 - 第一季度按揭交叉销售创下历史最佳记录，附加率为28%，较去年第一季度提高3个百分点[5] 2024年展望 - 预计2024年第二季度总收入将在2.85亿至2.98亿美元之间，同比增长4%至8%[10] - 预计2024年第二季度总净亏损将在3400万至2800万美元之间，较去年同期的2700万美元有所增加[11] 现金流和利润 - 2024年第一季度，Redfin公司的营业活动产生的净现金流为负45,980千美元[20] - 2024年第一季度，Redfin公司的月均访客数量为48,803千人，房地产服务交易总量为12,730笔[21] - 2024年第一季度，Redfin公司的房地产服务收入为131,180千美元，净利润为20,266千美元[22] - 2023年第一季度，Redfin公司的房地产服务收入为127,296千美元，净利润为15,802千美元[23] 调整后的EBITDA展望 - Redfin公司预计2024年调整后的EBITDA为负4至正2百万美元[24]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度公司净亏损2300万美元，营收2.18亿美元，调整后EBITDA亏损1300万美元，较2022年第四季度改善2700万美元 [42] - 2023年全年调整后EBITDA亏损7600万美元，高于前一年的1.45亿美元 [55] - 2023年第四季度总运营费用1.17亿美元，同比下降2500万美元，净亏损2300万美元，调整后EBITDA亏损1300万美元，摊薄后每股普通股亏损0.20美元 [57] - 2024年第一季度预计总营收持平或增长4%，净亏损在7200 - 6500万美元之间，调整后EBITDA亏损在3600 - 2900万美元之间 [79] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产服务 - 2023年第四季度净亏损2100万美元，高于前一年的2800万美元，调整后EBITDA亏损700万美元，高于前一年的1600万美元 [56] - 2023年第四季度营收1.33亿美元，同比下降9%，经纪业务营收下降11%，合作伙伴业务营收增长19%，毛利率22.5%，同比上升450个基点 [77] 租赁业务 - 2023年第四季度营收4900万美元，同比增长20%，毛利率77.5%，高于一年前的76.4%，净亏损1000万美元，高于前一年的2200万美元，调整后EBITDA为300万美元 [56] 抵押贷款业务 - 2023年第四季度营收2600万美元，同比下降8%，毛利率4.6%，高于一年前的 - 8.9%，净亏损500万美元，高于前一年的1200万美元，调整后EBITDA亏损500万美元 [56] 其他业务 - 2023年第四季度营收1000万美元，同比增长54%，毛利率40.6%，高于一年前的7.4%，净收入200万美元，调整后EBITDA为300万美元 [78] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第四季度redfin.com访客同比增长10%，两个主要竞争对手的增长率分别为1%和 - 1% [47] - 2024年1月行业季节性调整后的现房销售年化率增至400万套，若抵押贷款利率无大幅上升，预计上半年房屋销售将维持或高于该水平 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司推进三项举措吸引优质代理并提供更好服务，包括将部分市场的代理转为全可变薪酬、恢复佣金退款、要求销售人员在首次看房时与客户见面，这些举措预计在夏季产生财务影响，2025年初在全国推广 [68] - Redfin Next项目将代理的固定工资替换为更高佣金，在四个试点市场，Next代理每年完成四笔Redfin来源的销售即可盈利，此前为七笔 [70] - All You Can Meet将客户分配给可主持首次看房的首席代理，若首席代理无法主持，则将客户转至合作代理 [71] - Sign and Save项目于9月21日在四个市场推出，通过比较试点市场和对照市场的成交率，发现试点市场购房者在首次看房后60天内通过Redfin提出报价的可能性提高24% [72] - 公司计划通过提高市场份额实现增长，在市场复苏时加快增长速度 [75] - 面对竞争对手加大营销投入，公司认为优质产品会获胜，相信自身网站质量，且目前流量表现良好 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场仍受抵押贷款利率影响，但购房者对利率波动的适应能力有所增强，预计2024年房屋销售上半年维持或高于400万套水平，若春季利率下降，下半年市场可能更强 [53] - 公司仍在努力实现2024年上半年滚动12个月调整后EBITDA盈亏平衡，但由于年初抵押贷款利率高于预期，这一目标的确定性降低，但全年有望实现盈利 [55] 其他重要信息 - 公司将整合租赁业务和Redfin的人力资源、财务、法律部门以及技术基础设施，预计从今年夏天到2025年第一季度通过迁移到一个云平台等实现显著节省 [73] - redfin.com在第四季度成为首个使用人工智能让购房者可视化房屋装修效果的主要网站 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Redfin Next在健康市场中是否会限制公司潜在盈利能力 - 公司认为Redfin Next不会限制潜在盈利能力，在牛市中，由于固定成本减少，公司可以更积极地招聘代理，从而获得更多收益 [58] 问题: 租赁业务市场是否存在差异，以及实现EBITDA盈亏平衡的目标情况 - 公司认为Zillow对租赁市场可能比自己更乐观，市场顺风因素正在减弱，部分客户面临预算压力；实现滚动12个月EBITDA盈亏平衡仍有可能，但不确定性增加，关键在于第二季度的营收增长，而这受抵押贷款利率影响 [59][60] 问题: 公司资本状况和现金需求情况 - 公司表示期末资产负债表上有1.95亿美元现金及等价物，还有1.25亿美元可从Apollo提取，有足够资金管理业务，有灵活性应对各种情况 [62] 问题: 新招聘代理的反馈以及Next代理和传统代理的绩效差异 - 代理反馈接触客户的质量比预期好，对“业务套装”感到满意；Next代理更看重网站提供的机会，将其作为业务起点，努力挖掘客户数据库，创造重复和推荐业务，这也使Redfin的文化得到复兴 [39][14] 问题: 抵押贷款利率预测 - 公司经济团队预计随着时间推移利率会下降，年初利率有所上升，未来几个月的走势有待观察 [23] 问题: 1 - 2月需求下降幅度，以及公司对今年抵押贷款利率的预期 - 公司无法量化1 - 2月需求下降幅度，认为这是季节性业务，受多种因素影响，感觉今年情况比去年好；公司经济团队预计利率会随时间下降 [3] 问题: 竞争对手加大营销投入的应对策略 - 公司认为优质产品会获胜，相信自身网站质量，根据早期流量报告，公司在超级碗周日的流量仍高于竞争对手；公司意识到竞争动态会改变，但目前业务进展好于预期，仍在增长 [9] 问题: 市场份额在第四季度下降的原因以及对2024年份额增长的信心来源 - 第四季度市场份额下降部分原因是公司建议客户不在11 - 12月挂牌，而其他经纪公司可能更积极；公司对2024年份额增长有信心，源于三项销售举措，包括Sign and Save项目提高成交率，高端沿海市场收入增长，且这些举措已开始见效 [16][18] 问题: Sign and Save项目是否意味着行业未来会采用买方代理协议作为新标准 - 公司认为部分市场已要求买方签署代理协议，这涉及法律合规和道德要求；同时，市场也存在卖方代理直接向买方销售的趋势，未来消费者将有更多选择 [29] 问题: Redfin Direct在新市场中的定位 - 公司开发了软件方便买家直接向Redfin挂牌代理提交报价，但传统挂牌代理对直接买家接触接受度较低；随着消费者选择压力增加，Redfin的优势将得到释放 [31] 问题: 抵押贷款业务的人员容量以及能否抓住再融资机会 - 公司认为利率需再下降75个基点，再融资机会才会显著；Bay Equity有一定人员容量，且招聘新贷款人员相对容易，因为Redfin的一站式服务对贷款人员有吸引力 [33] 问题: 买方需求对利率的波动性，以及房屋供应情况 - 市场仍受抵押贷款利率影响，但消费者对利率波动的适应能力有所增强；房屋供应是美国经济的长期问题，但随着时间推移会有所缓解，建筑情况也有所改善 [26] 问题: 向合作伙伴转移低利润交易的进展，以及Redfin Next的情况和关注信号 - 在华盛顿特区和西雅图等市场，向合作伙伴转移低利润交易已实现；Redfin Next进展比预期好，市场反响积极，但公司会谨慎扩展，因为涉及员工招聘和管理；公司关注的信号包括代理的反馈和业务增长情况 [28]

财务业绩 - Q4 2023 房地产服务收入 1.33 亿美元，同比下降 9%；租赁业务收入 4900 万美元，同比增长 20%；抵押贷款业务收入 2600 万美元，同比下降 8%[28][39][48][60] - Q4 2023 总运营费用 1.17 亿美元，同比增长 17%；净亏损 2300 万美元[4][27] - Q4 2023 毛利率 22.5%，同比增加 450 个基点；调整后 EBITDA 亏损 1300 万美元[28][41] 业务指标 - Q4 2023 市场份额（按单位计算）为 0.72%，较 Q4 2022 的 0.76%下降 4 个基点[29][53] - Q4 2023 平均每月访客 4900 万，与 2022 年持平，但同比下降 4 个基点；抵押贷款附加率为 25%，高于 Q4 2022 的 21%[5][12][13] 业务举措 - 2023 年秋季开始试点三项销售举措，包括“All You Can Meet”“Redfin Next”和购房退款活动，已初见成效[31][32][45][57] Q1 2024 展望 - 预计总收入在 2.14 - 2.23 亿美元之间，同比变化 0% - 4%；净收入预计亏损 7200 - 6500 万美元；调整后 EBITDA 预计亏损 3600 - 2900 万美元[68]